Tasación y Venta de Inmuebles Clarisa Dailoff

DOCTRINAS. Diversas modalidades de la tasación.

Como recurso introductorio a los distintos métodos en particular, es necesario hacer una breve
reseña de dos doctrinas claramente diferenciadas a seguir a la hora de recolectar datos para
confeccionar una tasación, éstas son:

a) Corriente Subjetiva: Parte de la concepción que afirma que para cada bien existen tantos
valores como objetivos se persigan al momento de valorarlo.

Es fundamental, por ende, que el profesional tasador conozca de antemano los motivos que
persigue la tasación encomendada.

Lo dicho está respaldado por la opinión de economistas de alto renombre como Santi Juárez,
cuando dice que “el conocimiento previo de la finalidad radica en la clave que permite al técnico
aplicar el criterio adecuado.”

Como se puede apreciar, es fundamental para esta doctrina el motivo que da origen a la tasación,
tanto es así que da preferencia a esto por sobre las características del bien en particular. Al
respecto, Marcela A. Ibáñez nos dice: “la característica que presenta esta corriente es que
considera importante tener en cuenta a los sujetos y sus circunstancias a los fines de tasar y que
modifica y condiciona el precio conforme esas motivaciones; se consideran los conocimientos del
mercado y no se aplican métodos, en virtud de que éstos son para los objetos según sus
particularidades y no para los sujetos, quienes imponen modificaciones. Es decir, el precio se
encuentra en constante variación.”

Como ejemplo de una situación en que se puede ver reflejada esta doctrina se puede dar el caso
de que quien encomiende realizar una tasación desee vender un bien urgentemente, por
necesidades de índole económica. En estos casos el valor se deberá condecir con las particulares
necesidades de aquel quien quiere efectuar la operación.

En contraposición, si las razones de urgencia se ven superadas con anterioridad a la venta, es

lógico que el precio se reajuste al valor de mercado para las ventas de similares características

b) Corriente Objetiva: En contraposición a la doctrina anterior, esta corriente se basa en el

principio adoptado por la mayoría de escritores de que el valor de un bien es siempre uno, sin
importar el objetivo que se persiga al momento de efectuar su valoración, como afirma el Ing.
Mario E. Chandías:

“La tasación puede tener origen en diversas necesidades u orientarse hacia varios destinos y
puede resultar acabada por vía de distintos métodos, pero cualquiera sea el origen, destino o
método, el valor es único, objetivo, privativo del bien examinado, de la misma manera como lo
son sus dimensiones, su forma o cualquiera de sus propiedades.”

En efecto esta doctrina, al tomar en cuenta un sólo valor para un bien, parte del principio que una
tasación debe realizarse siguiendo un método determinado, cuya correcta observación llevará a
un resultado acertado, el cual esencialmente no variará para los diversos objetivos que se pueda
perseguir con la valuación.

Desde esta corriente deben observarse, a muy grandes rasgos, para una tasación tres etapas
diferenciadas:

1- Determinación exhaustiva del bien a tasar.

2- Elección y aplicación del método científico que mejor se adecua a las circunstancias
particulares del caso.

3- Determinación del precio.

Cabe aclarar que si bien los métodos son rígidos e inmodificables durante el proceso de la
tasación, pueden darse motivos especiales que modifiquen el resultado del proceso. Ante estas

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situaciones en particular, esta teoría da como premisa fundamental que dichas variables se
podrán aplicar una vez finalizado el proceso científico elegido y es aquí donde se podrán tomar las
distintas circunstancias en que se encuentren los sujetos que solicitan la tasación. Cuando se
realiza esto en una tasación decimos que el Tasador aplico su Criterio Profesional.

Como ejemplo de esta situación se puede dar el caso de que una tasación determinada otorgue
un precio determinado (que llamaremos precio virtual o ideal), para un inmueble que quiere ser
enajenado rápidamente por su titular. En este caso, es deber del tasador, basándose en las
necesidades particulares de su cliente, dar lo que llamaremos “precio venal o de mercado” para la
venta, el cual puede ser distinto al precio ideal fruto del proceso científico de valoración.

Podemos entonces decir que: “los precios en algunos casos son inaplicables e impasibles de
determinar (…) Aunque los precios del mercado tienen una atracción innata en el contexto de un
centro de utilidad, ellos no curan todas las respuestas a los problemas planteados en el precio de
transferencia.”

Posteriormente a la tasación y la oferta del bien dentro del mercado, al momento de concretar la
operación perseguida arribaremos al denominado “precio real”. Se puede graficar lo hasta aquí
expuesto en el siguiente esquema:

Variabilidad de Precios / Distinción de Métodos

No es objeto del presente apartado volver a tratar el tema de la unidad o pluralidad de valores
para un bien, tema ya tratado anteriormente.

El objeto del presente subtítulo es dar breves nociones acerca de la dualidad doctrinaria que en
consecuencia de esta dicotomía se presenta.

En efecto, las dos doctrinas presentadas presentan elaboraciones teóricas de argumentos firmes y
valederos, sin embargo, por razones didácticas y prácticas cabe aclarar que la mayoría de la
doctrina se inclina por la unicidad de valores, siendo muy ilustrativo al respecto lo dicho por el Ing.
Dante Guerrero: “Pueden existir muchos caminos para hallar el valor, en inclusive que ese
valor pueda ser de distintos tipos (físicos, venales, rentísticos, históricos, panorámicos,
sentimentales), pero que el valor final, el precio de una cosa, en un mercado de libre oferta
y demanda, es siempre uno sólo y surge de la inteligente ponderación o preponderancia de
las facetas valorativas contempladas en el análisis.”

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De lo expresado se puede inferir que:

No existe diversidad de valores, pero sí pluralidad de métodos, cada uno con matices
diferenciados.

El éxito del tasador en su función radica entre otras cosas en la selección y cuidadosa aplicación
del método que mejor contemple en su aplicación las circunstancias particulares del bien y la
finalidad esencial del avalúo encargado.

Anexo – Esquema de las Corrientes de Tasación

El esquema que sigue a continuación es extraído del libro “Elementos de la Tasación”, de Marcela
A. Ibáñez y Antonio Topalían.

Con el perfeccionamiento las técnicas de tasación, fueron apareciendo a través de los años
diversos métodos científicos, éstos no son otra cosa que “procedimientos determinados que se
siguen para hallar la verdad”, en nuestro caso, esta verdad será el valor de un inmueble
determinado.

Los métodos están dotados de características diferentes conforme los diversos elementos que
influirán al momento de arribar a una determinación y están a su vez marcados por el conjunto de
principios básicos o concepciones que tenga su autor acerca de las técnicas de tasación y los
temas relacionados con las mismas.

Otro punto de vital importancia a tratar es el hecho de que los métodos para tasar no son
extraídos de norma legal alguna, ya que no existe en el derecho positivo ninguna ley que
prescriba lo atinente a los mismos. En efecto, los diversos métodos con que cuenta la doctrina son
fruto de profundas investigaciones y ensayos científicos por parte de sus autores.

La jurisprudencia ha tratado el tema en particular, dictaminando que para la determinación del

valor de un bien en particular, es necesario guiarse por normas de estricto carácter técnico y
científico.

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Antecedentes Históricos / Clasificación

Antiguamente se diferenciaban en el ámbito doctrinario de la tasación dos grandes teorías, a

saber:

a) Por una parte aquella que proponía establecer el precio de un inmueble sobre datos presentes
exclusivamente, esto es, sin tomar en consideración las posibles circunstancias que se puedan
dar en el futuro. A esta teoría se la conoce como la de la “Actualidad Exclusiva”

b) En la vereda contraria se establecieron aquellos autores para los que una acertada tasación
sólo va a serlo si se toma en consideración el conjunto de datos que puedan recabarse en el
presente, junto con las diversas potencialidades que puedan darse en el futuro. Esto es el
llamado “Valor Potencial”.

La primera de las dos grandes categorías esbozadas es acertadamente rechazada por el Ing.
Mario E. Chandías:

“Las condiciones presentes, es decir la actualidad, son un término importantísimo del problema,
pero no debe nunca perderse de vista que toda estimación de valores presentes se funda en los
beneficios futuros.”

Clasificación Actual

En la actualidad, habiendo sido superada por la doctrina la dicotomía planteada antiguamente, los
métodos de tasación pueden ser clasificados en dos grandes grupos:

a) Separativos. Parten de la base de individualizar dos elementos fundamentales que forman un

inmueble, estos son por un lado el terreno en sí y por el otro las mejoras que se le hayan
efectuado.

Para esta doctrina en particular, ambos elementos deben ser considerados por separado y
analizados individualmente.

b) De conjunto. Toma al inmueble como un todo concreto, sin valorar sus partes, pero sí
observando el uso o beneficio que puede redituar un bien determinado en su conjunto, sin tomar
en cuenta los diversos elementos que lo conforman. En efecto, conforme este método, “el uso o
beneficio que presta un bien inmueble proviene de su singularidad, al margen de las partes que lo
forman. Todas estas partes contribuyen a su utilidad integral que, en términos de valor, se mide
por la renta, real o probable”.

Habiendo trazado el marco general de los métodos que reconoce hoy la doctrina, a su vez cabe
mencionar que dentro de la clasificación dada existen dos categorías de técnicas a seguir, a
saber:

a) Específicas. Estos parten del análisis de las características individuales del bien, las mismas
son el terreno y sus dimensiones, las edificaciones que se hallan alzado en él, su productividad, el
tipo de suelo, la forma del lote, la zona en que se encuentra ubicado, entre otros. Ej. Técnica de
valoración de mejoras de Ross Heidecke.

b) Comparativas. Toman en consideración las características del bien, pero lo hacen para
compararlas con inmuebles similares, observando similitudes o diferencias entre sí.

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Anexo: Esquema Clases de Métodos de Tasación

Lo hasta aquí trabajado acerca de las diversas clasificaciones de métodos que se han dado en la
doctrina, puede graficarse en el siguiente esquema, inspirado en la obra “Elementos de la
Tasación”, de Marcela A. Ibáñez y Antonio Topalían:

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Métodos Directos e Indirectos – Clasificación de Dante Guerrero

Los métodos de tasación se pueden clasificar a su vez en Directos e Indirectos; al respecto afirma
Dante Guerrero: “La clásica y primaria división de métodos sigue siendo la de directos e indirectos
y dentro de cada uno de ellos una amplia gama de matices definen distintos procedimientos que
se aplican en la técnica operativa, tratando permanentemente de mejorarla, tecnificarla y
haciéndola menos personal y subjetiva”.

De esta manera, encontramos:

Del cuadro anterior se desprende que conforme esta clasificación podemos enunciar dos
categorías de métodos, el Directo y el Indirecto. A continuación se efectúa una breve reseña de
sus características fundamentales para brindar al alumno un panorama general de los mismos,
sus ventajas y características:

a) Método Directo. Este método procede por la inspección aislada del valor del predio y de sus
mejoras, junto a todo aquello que pueda reputarse como accesorio y complementario. Opera
como un método en la mayoría de sus casos separativo, analizando individualmente el inmueble
con todas sus características, independientemente de todas las mejoras que puedan encontrarse
en él.

Para arribar al valor del inmueble y de sus mejoras se podrán utilizar técnicas comparativas
analizando la relación entre el inmueble a tasar con los lotes de similares características en la
zona determinada en que se encuentre.

Vale la aclaración previa dentro del análisis de este método en particular, que el mismo se basa
fundamentalmente en la faz informativa del tasador, en efecto es crucial la actividad del tasador de
recopilar datos para avocarse a su tarea, esta exige, en palabras de Eduardo L. Lapa, que: “el
perito se halle plenamente compenetrado de las finalidades de sus tareas y lograr de su profesión
un inquebrantable deber de conciencia, en virtud de que se encuentra estrictamente identificado
con todos los principios sociales.”

Al respecto de la dedicación que es necesaria observar por parte del tasador para el correcto
desempeño de este método, podemos citar a Dante Guerrero: “Saber tasar no significa, como
muchos creen, tener un amplio conocimiento de los valores actuales en distintas zonas de la
ciudad o del país, sino saber buscar, analizar y ponderar los antecedentes que finalmente
condujeron al valor buscado.”

b) Método Indirecto. Este método se plantea, al principio al menos, como de mayor simplicidad
que el anterior; consiste en convertir la renta neta en capital.

El procedimiento consiste en capitalizar las rentas reales o hipotéticas de una propiedad. Dicha
operación, que en su mayoría de casos será exclusivamente matemática, comprende dos
elementos fundamentales:
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• Estimación y separación de la renta neta tal cual existe en la actualidad.

• Aplicación de una tasa conveniente de capitalización.

Como conclusión de lo hasta aquí esbozado podemos decir que el método indirecto es de mayor
facilidad para su aplicación, basándose éste en la mayoría de las situaciones en una simple
operación matemática que nos dará el valor determinado de una propiedad, como contraposición
del mismo se puede decir que las tasas a aplicar son por naturaleza variables y las mismas
pueden modificarse permanentemente. Por otra parte, cabe destacar que en países de estabilidad
económica limitada, este método se presenta como no siempre eficaz para reflejar
constantemente las permanentes fluctuaciones en los precios de mercado.

Por su parte el método directo presenta en principio una mayor seguridad al momento de realizar
una tasación, puesto que la misma será resultado de un profundo y pormenorizado análisis de las
características esenciales del inmueble en conjunto con otros lotes de similares características en
una zona determinada. Como desventaja del mismo se puede remarcar lo laborioso de su correcta
aplicación, puesto que exige un trabajo previo de recolección de datos de gran labor.

En resumen podemos decir que: “A las ventajas de mayor rapidez, logradas en los métodos
indirectos, se opone, sobre todo, en países de economía menos estable, la inseguridad y no
permanencia de las rentas y la imprecisión de las tasas convenientes a aplicar.

Estimo que si bien los métodos indirectos son necesarios como control y ante eventualidades que
los hagan únicos, en la solución del problema, los métodos directos, comparativos, ofrecen mayor
seguridad aunque, en general, a costa de una mayor laboriosidad.”

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METODOS DIRECTO E INDIRECTO:

METODO INDIRECTO O DE CONJUNTO: Método de Actualización de Rentas

Para comenzar con el análisis del presente método, se puede citar una afirmación categórica de
Chandías:

“La conversión de la renta en valor presente, mediante su capitalización a un tipo equitativo de

interés, es un método universalmente aceptado como básico en toda tasación.”

El método de la actualización de rentas o capitalización de rentas se trata de un procedimiento

rápido aunque tiene sus objeciones en lo referente a su eficacia en las economías con poca
estabilidad. El mismo comprende dos elementos determinantes:

a) La estimación y separación de la renta bruta actual y

b) La aplicación de una tasa conveniente de capitalización.

IMPORTANTE!

Este método es de cuestionable aplicación para las economías poco estables, debido a
que en éstas, las tasas se encuentran en un permanente cambio y en consecuencia
dificultan profundamente la tasación obtenida a través de este método.

Para el análisis del presente método, se procederá conceptualizando cada uno de los elementos
que lo componen, a saber:

• Renta. En bruto es la suma de todos los ingresos que surgen de la explotación de un inmueble.

Ahora bien, la renta de una propiedad está destinada a cubrir varios objetivos, a saber:

• Compensar los gastos que demande la explotación

• Restituir al capitalista la parte perecedera de su inversión

• Producir beneficios o utilidades

De esta manera, para obtener la renta líquida deberá tomarse la renta bruta y descontarle los
gastos de explotación y la parte destinada a amortizar el capital, lo dicho encuentra asidero
en la siguiente fórmula:

Rl = Rb − (Go + A)

Donde:

Rl = Renta Liquida
Rb = Renta bruta
Go = Gastos Operativos
A = Amortización

Una vez determinada la renta líquida, cabe analizar el proceso de capitalización, a través de éste
se podrá inducir matemáticamente el valor actual de un bien:

Vp = Rl
I

Método indirecto o de conjunto: Método de Actualización de Rentas

Donde:
Vp = Valor presente
I = Tasa de Capitalización

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• Gastos de Operación: Son todos aquellos que serán necesarios para el correcto
funcionamiento de la explotación del inmueble en cuestión y su mantenimiento en condiciones
de servicio.

• Amortización. Tiene como objeto conservar el bien, a modo de mantener el rédito que da el
mismo. Todo capital representado a través de un bien físico tiene a desaparecer por depreciación
por el paso del tiempo, el objeto de la amortización es separar periódicamente una suma que
permita al fin de la vida útil del bien su reemplazo.

• Tasa de Capitalización. Es el factor más difícil de determinar dentro de este método. En efecto,
para determinar la misma será necesario tomar en cuenta una larga lista de elementos, entre los
que se pueden encontrar el estado del inmueble y la variabilidad y riesgos de la economía del
lugar, entre otros.

En forma práctica, podríamos SIMPLIFICAR las fórmulas diciendo:

RENTA= CAPITAL X TASA

CAPITAL= RENTA / TASA

TASA= RENTA / CAPITAL

La tasa de capitalización va a depender de las condiciones que le otorguen seguridad a la renta y

que le aseguren duración, de manera que a condiciones favorables corresponde una disminución
de la tasa y viceversa.

Te invito a afianzar lo aprendido hasta aquí, sobre Método de la Renta, realizando los siguientes
ejercicios de aplicación:

1) Calcule el valor de un inmueble, aplicando el método de la renta, teniendo en cuenta que el

monto del alquiler asciende a la suma de $ 1800 mensual y la rentabilidad de la zona es de 0,0095
mensual. (1800/0,0095)
Rta: $ 189.473,68.-

2) Calcule el valor de un inmueble, que percibe de renta anual $ 14.400, teniendo presente que la
rentabilidad mensual es de 0,8 %.
Rta: $ 150.000.-

3) Calcule el valor de un inmueble, que percibe una renta mensual de $30.000 teniendo presente
que la rentabilidad anual es de 3,5% y abona mensualmente impuestos por $ 2.200. Rta. $
9.531.428,57