Tasaciones de

inmuebles
Alejandro Merino Rosas

Vive HG
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Definición
 Es el procedimiento a través del cual
el perito tasador o el perito de
VIVIENDA inspecciona, estudia y
analiza las cualidades y
características de un bien en
determinada fecha para fijar su
valor razonable de acuerdo a las
normas del presente Reglamento. En
caso que la tasación sea
retrospectiva se considera los
valores a la fecha solicitada. https://inmopack.makrin.net/shop/product/tasaciones-bienes-inmuebles-9

(Reglamento Nacional de Tasaciones:

última actualización Junio del 2020)
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Perito tasador
 Perito tasador.- Profesional colegiado hábil
que cuenta con calificaciones, capacitaciones
acreditadas y experiencia en tasaciones,
compatibles con su formación profesional, que
resultan necesarias para realizar de manera
objetiva e imparcial, la tasación de un bien, y
con inscripción vigente en el registro de
peritos adscritos del Ministerio de Vivienda,
Construcción y Saneamiento u otros registros
de peritos. La condición de colegiado no es
exigible en aquellos casos en que la ley no
establezca su obligatoriedad para el ejercicio
de la profesión. https://www.ingeotest.net/perito-tasador.html
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Bienes inmuebles
 Se denomina bien inmueble a aquel  Casas
que tiene una estrecha ligazón con  Departamentos
el suelo, que está unido de modo
inseparable física y jurídicamente a  Oficinas
la superficie del planeta. Bienes  Terrenos urbanos
imposibles de trasladar o separarlos  Parcelas rústicas
del suelo sin que se ocasione daños a
los mismos, porque forman parte del  Fábricas
terreno y están anclados a él.  Locales comerciales
 Etimológicamente proviene de la  Locales institucionales
palabra inmóvil. Algunos ejemplos
 Colegios
de bienes inmuebles:
 Etc.
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¿Qué se requiere para

elaborar una tasación? 1…
 Conocer el mercado inmobiliario
de la zona:
 ¿Qué se está ofertando?
 ¿Qué se está demandando?
 ¿Cómo es la dinámica
inmobiliaria?
 Determinar qué factores
influyen en el valor del
inmueble?
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¿Qué se necesita para

elaborar una tasación? 2…
 Analizar y estudiar la
documentación del inmueble:
 Inscripción en Registros
Públicos
 HR y PU
 Certificado de Parámetros
Urbanísticos y Edificatorios
(cuando sea necesario
 Inspección ocular del inmueble
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¿Qué se necesita para

elaborar una tasación? 3…
 Determinar el estado técnico
legal del inmueble:
 ¿Está totalmente “saneado”,
lo está solo parcialmente o se
requiere un saneamiento
integral?
 Referencialmente indagar sobre
la “historia” del inmueble.
 Definir:
 Estado de conservación
 Antigüedad de la edificación
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Tipos de Tasaciones
 Tasación reglamentaria: determina la base
imponible, permitiendo calcular el impuesto
predial (valores fijados por el Estado)
 Tasación judicial: ordenada por un juez o jueza
en casos de litigio (civil, penal, administrativo,
etc.)
 Tasación bancaria: cuando un bien es
entregado en garantía para un préstamo
hipotecario (valor inferior al comercial)
 Tasación comercial: cuando el predio se quiere
transar. Existen varios métodos para
determinar el valor justo del bien. (valores
determinados por el mercado, oferta y
demanda)
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¿Qué tasación requiero?

 Existen varias Método de Valor

formas de tasar
comercialmente un de Reposición
inmueble, varias
metodologías. Método Método
 Cada tipo de residual comparativo de
inmueble requiere mercado
una metodología
específica. Método de
capitalización
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Tasaciones de inmuebles
Metodologías
Metodologías para Valuaciones comerciales
Tipo de inmuebles
Reglamentario Valor de Mercado –
Capitalización Residual
Reposición Homologación

Terreno urbano
Terreno rural (cultivo)
Departamento
Casa habitación
Tienda
Oficina
Estacionamiento
Depósito
Fábrica
Terreno expansión urb.
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Método Valor de Reposición

 El valor de reposición del predio es la suma de los valores de todos sus
componentes.
 VRI = VT + VE + VOC + VIF
 Se utilizan valores de MERCADO
 VRI = Valor de reposición del inmueble
 VT = Valor del terreno: VT = Área x Precio del m2
 VE = Valor edificación principal: VE = Área x Precio Unit x F.Dep.
 VOC = Valor de las obras complementarias: VOC = Cant x P.Unit. X F.Dep.
 VIF = Valor de las instalaciones fijas: VIF = Cant x P.Unit x F.Dep.
 DESARROLLEMOS UN EJEMPLO
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Ejemplo Valor de Reposición 1

 Se quiere tasar una casa ubicada en la Urb. XYZ, se solicitó la
documentación, se realizó la visita al predio (inspección ocular)
y se constató que el predio está conformado por:
 Terreno 160 m2 (8 x 20)
 Dos pisos construidos con acabados intermedios
 Primer piso: 108 m2
 Segundo piso: 92 m2 (Total 108 + 92 = 200 m2)
 Cerco frontal de ladrillo amarre de soga con columnas de
confinamiento, tarrajeado, altura 2.40 m.
 Cisterna de 3 m3 y Tanque elevado de 1 m3 (ambos de concreto)
 La casa tiene 24 años de antigüedad, un estado de conservación
bueno, el material estructural predominante es ladrillo.
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Ejemplo Valor de Reposición 2

 Valor del Terreno = VT = Área x Valor del m2
 Verificar si el terreno es irregular (alargado) o no.
 Si el área del terreno es menor que 3fr2, es un terreno
regular, no se penaliza
 Si el área del terreno es mayor que 3fr2, es un terreno
irregular, se penaliza.
 Área = 160 m2
 3fr2 = 3*8*8 = 192 m2
 Como el área es menor que 3fr2, es un terreno regular.
 Si los terrenos de la zona están a $ 1,000 el m2,

 VT = 160 x 1,000 = $ 160,000

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Ejemplo Valor de Reposición 3

 Valor de la edificación= VE = Área x P.Unit.x F.Dep
 Se revisa la información de las revistas especializadas referida a
cuánto cuesta construir un metro con acabados específicos y se
calcular el Valor de la Edificación Principal.
 Con las Tablas de Depreciación se determina que para una
edificación de vivienda con estado de conservación bueno y una
antigüedad de 24 años el % de depreciación es: 20%.
 Calculando:
 VE = Área x Valor Unitario del m2 x Factor depreciación
 VE = 200 x 433.94 x 0.80 = $ 69,430.40
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Ejemplo Valor de Reposición 4

 Valor Obras Comp. = VOC = Cant x P.Unit x F.Depr.
 Se revisa la información de las revistas especializadas referida a
cuánto cuesta construir estas obras complementarias.
 Se aplica similar % de depreciación.
 Cantidad = 8x2.40 = 19.20 m2
 Calculando:
 VOC = Cant x P.Unitario x Factor depreciación
 VOC = 19.20 x 87.84 x 0.80 = $ 1,349.22
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Ejemplo Valor de Reposición 5

 Valor Instal. Fijas. = VIF = Cant x P.Unit x F.Depr.
 Se revisa la información de las revistas especializadas referida a
cuánto cuesta construir estas instalaciones fijas y permanente.
 Se aplica similar % de depreciación.
 Cisterna de 3 m3 y Tanque elevado de 1 m3
 Calculando para cada caso:
 VIF = Cant x P.Unitario x Factor depreciación
 Cisterna = 3 x 397.49 x 0.80 = $ 953.98
 Tanque elevado = 1 x 307.06 x 0.80 = $ 245.65
 Total = 953.98 + 245.65 =$ 1,199.63
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Ejemplo Valor de Reposición 6

 CALCULANDO EL VALOR DE REPOSICIÓN
 Se suman los valores parciales que se han obtenido
 VRI = VT + VE + VOC + VIF
 VRI = 160,000 + 69,430.40 + 1,349.22 + 1,199.63 =
 VRI = 231,979.25
 El valor de reposición del inmueble asciende a
 $ 231,979.25
 Dos cientos treinta y un mil, novecientos setenta y
nueve con 25/100 dólares americanos