INFORME DE TASACION

X
COMUNA DE X

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Carlos Antnez 2123, Providencia, Santiago, Chile / Telfono: (56-2) 499 9800 /
Fax: (56-2) 234 2419, informacion@transsa.com, www.transsa.com

Cod. Informe: xxx

Logo y borrar esto

Nombre mandante en MAYUSCULAS Arial 16 Negrita y borrar esto
: R. M.

Propiedad:

Regin

EJ: EDIFICIO MILENIUM PISO 10 xxx

Comuna : X

I.

IDENTIFICACION DEL BIE

Mandante
Rut
Direccin especfica
Rol y Avalo Fisca

:
:
:
:

Tipo de Bien

X
X
X
X
$
X

Tasador
Fecha

:
:

TRANSSA Consultores Inmobiliarios

Santiago,

II.

IMAGEN PRINCIPAL

Cod. Informe: xxx

III.

VALORIZACION

Declaracin del tasador

1. Que no tiene hoy ni espera tener en el futuro, inters en la propiedad tasada ni ningn impedimento para llevar a cabo este trabajo en forma
independiente.
2. Que no tiene personal inters ni participacin en los usos que se hagan de la tasacin.
3. Que ha inspeccionado personalmente la propiedad, por dentro y por fuera. La informacin que presenta es verdadera, y no ha obviado nada de
importancia.
4. Que todos los inconvenientes y limitaciones que pueda tener el inmueble y su vecindario estn mencionados.
5. Que las conclusiones y opiniones referentes a la informacin requerida en este informe han sido preparadas por el tasador abajo firmante, el
cual se hace legalmente responsable de las apreciaciones contenidas en la tasacin, en conformidad al artculo 22, del Reglamento de
Sociedades Annimas.

TRANSSA Consultores Inmobiliarios

Tasador
Supervisor
Director responsable
Cod. Informe: xxx

: xxx
: Santiago Snchez Daz, Arquitecto
: Cristin Lecaros Pal, Arquitecto
3

IV.

ANTECEDENTES

A.

Objetiv

x
B. Visita e identificacin de la propieda
x
C. Antecedentes Tcnico-legales

La condicin municipal de las diferentes edificaciones se detalla en el captulo de

descripcin de la propiedad.
D. Resumen de antecedentes normativos

Usos permitidos Zona xxx

x

Usos prohibidos
x

Normas de edificacin Zona xxx

Superficie predial mnima
:
% Ocupacin de suelo
:
ndice de Constructibilidad :
Altura mxima edificacin
:
Densidad habitacional
:

Para mayor detalle ver Anexos de este informe (Captulo VII)

V.

DESCRIPCIN DEL SECTOR

A. Localizacin
x
B. Caractersticas
x
C. Infraestructura y Urbanizacin
x

Cod. Informe: xxx

VI.

DESCRIPCIN DE LA PROPIEDAD

A. Caractersticas Generales y Composicin

B. Emplazamiento general

C. Terreno: Deslindes y Superficie

1. Los deslindes sealados corresponden a los descritos en la Escritura de xxx :

Al Norte
Al Sur
Al Oriente
Al Poniente

:
:
:
:

Superficie

0,0 m2

x
2. Expropiaciones y Cesiones
x
D. Edificaciones: Superficie, Caractersticas, Programa y Especificaciones Tcnicas
1. Cuadro de superficies y situacin municipal:

Cod. Informe: xxx

2. Programa, estado de conservacin y EE.TT. de edificaciones/recintos

Edificio 1. (nombre)
Programa
x

Estado general de conservacin

x

Resumen de especificaciones tcnicas

Estructura:
Terminaciones:
Instalaciones:

VII.

APRECIACION DE MERCADO

A. Condiciones generales del mercado en el re

B. Criterios y Metodologa de Valorizacin (ver detalle de metodologas en Anexo)

Los textos base pueden ser modificados y los mtodos no utilizados deben borrarse
El valor de una propiedad puede ser estimado desde diversos enfoques, normalmente
concordantes, pero no como condicin necesaria. El trabajo de la tasacin consiste en
abordar estos enfoques de forma objetiva, para luego determinar mediante el juicio
experto del tasador cul de stos representa de mejor forma el valor asignado al bien.
a. Mtodo Comparativo
Considera la asignacin de un valor a la propiedad en base a la comparacin de sta con
otros bienes de similares caractersticas u homologables de acuerdo a criterios objetivos
(ubicacin, emplazamiento, programa, calidad constructiva entre otros).
Cuadros y comentarios breves de las referencias
Imagen Google Earth con ubicacin de las referencias. Borrar este texto.
x
b. Valor Fsico
Consiste en asignar a) un valor comercial al terreno (ya sea por referencias directas en el
sector si existe o por homologacin con sectores similares con oferta de suelo a la fecha)
y b) el valor fsico de las construcciones, que corresponde al costo de reposicin a nuevo
Cod. Informe: xxx

del bien, incluidos los costos indirectos de su ejecucin, depreciado segn la antigedad
de sus componentes, grado de obsolescencia y estado de mantencin.
El siguiente cuadro resume los parmetros y resultados para la propiedad en anlisis:
Pegar cuadro correspondiente o comentarios generales y llevar cuadro a los anexos.
x
c. Valor por Capitalizacin de Rentas
En propiedades con destino comercial y en oficinas, a menudo el rgimen de arriendo que
alcanzan constituye un soporte para justificar el valor de una propiedad. Esta
aproximacin consiste en correlacionar el canon de arriendo con un plazo de contrato, una
tasa de rentabilidad (o reflejo de riesgo) y el valor residual del bien o del flujo.
Normalmente, este criterio soporta un valor superior al valor fsico de los inmuebles, y
debe ser considerado para no subvalorar la capacidad de pago de un bien raz. El
siguiente cuadro resume los parmetros y resultados para la propiedad en anlisis:
Pegar cuadro correspondiente o comentarios generales y llevar cuadro a los anexos.
x
d.

Mtodo de Valor Residual del Terreno

Esta metodologa permite determinar el valor mximo a pagar por un terreno para
aprovechar su mayor y mejor uso. Se define para ello un proyecto inmobiliario potencial
basado en desarrollos convencionales en el sector de estudio.
Se definen parmetros como superficies edificables, costos de construccin y desarrollo,
valores y velocidades de venta de las unidades, entre otros. Necesariamente se establece
tambin la rentabilidad o tasa de descuento que se exigir al proyecto, en funcin de las
tasas convencionales de este mercado.
Una vez fijados todos los factores mencionados se procede a iterar y determinar el valor
de terreno que permite obtener la tasa de rentabilidad exigida. Esta metodologa aplica
principalmente para terrenos de desarrollo en extensin y para comunas muy
consolidadas, donde existe un proceso de renovacin urbana en densidad.
x
Resultados:

Cod. Informe: xxx

1. A partir de los parmetros utilizados los resultados para el proyecto financiado (TIR
exigida 12%), arroja un valor de suelo del orden de xxx UF/m.
2. Valor ajustado: Adicionalmente, y a modo de sensibilizacin, se asigna al proyecto
un plazo de xxx aos para su incorporacin efectiva al mercado, donde el valor
anterior es descontado a una tasa de menor riesgo (6%). As, el valor definitivo
bajo esta metodologa se sita en torno xxx UF/m.
3. En Anexos de este informe se entrega un resumen de los parmetros aplicados al
proyecto potencial.
C. Comentario Final de Valorizacin

D. Valor de Liquidacin y Valor de Seguro

Se considera razonable para este caso un valor de venta rpida de un xxx % del valor de
tasacin. El riesgo se estima xxx
El valor de seguro recomendado que se indica en el cuadro de valorizacin, corresponde
a lo estimado como VALOR DE REPOSICIN de las edificaciones. Esto corresponde a
asegurar los bienes como si ante un siniestro debieran ser repuestos a nuevo,
considerando adems de los costos de construccin aquellos gastos indirectos que
permiten su ejecucin (proyectos, permisos, empalmes, etc).
Existen diferentes aproximaciones y visiones respecto de lo que corresponde ser
asegurado y los criterios de clculo. En este sentido, Transsa considera pertinente aplicar
el criterio ms conservador al respecto, explicitando que ste tender a aumentar las
primas de los seguros.

Cod. Informe: xxx

VIII.

ANEXOS DE TASACION

A.

IMAGENES DE EMPLAZAMIENTO GENERAL Y LOCAL

B.

COMPLEMENTO DE ANTECEDENTES TECNICO LEGALE

C.

PLANIMETRIA DE LA PROPIEDAD

D.

ANTECEDENTES NORMATIVOS (Cuadros y planimetra en detalle)

E.

DETALLE ANTECEDENTES PARA CRITERIOS DE VALORIZACION

1. METODO COMPARATIVO DE MERCADO

2. PARAMETROS VALOR FISICO

3. PARAMETROS VALOR POR RENTA

4. PARAMETROS VALOR RESIDUAL DE TERRENO

F.

FOTOGRAFIAS

Cod. Informe: xxx