Tema 7: Los derechos reales.

1. Derechos reales y derechos de obligación

Modernamente, se consideran como derechos reales aquellos derechos subjetivos de
contenido patrimonial que recaen directamente sobre cosas, dando lugar a una relación
entre su titular y el resto de la comunidad, que ha de respetar dicha esfera particular; se
dice por esta razón que producen efectos frente a todos (erga omnes). El derecho real por
excelencia es el de propiedad, que tiene un papel central en el conjunto del Derecho
privado.

Los derechos reales recaen sobre objetos del mundo exterior con valor económico, a los
que se denomina genéricamente “cosas”. Estas res corporales, caracterizadas por su
tangibilidad, conforman el activo patrimonial de un ente con capacidad jurídica junto a los
derechos o res incorporales:
Gai. “Son corporales las cosas que se pueden tocar, como un fondo, un esclavo, un
vestido, el oro, la plata y otras tantas innumerables. Son incorporales las que no se
pueden tocar, como las que consisten en un derecho”.

Unas cosas y otras forman un conjunto al que podemos identificar como bona, bienes. En el
pasivo de un patrimonio estarían las cargas y las deudas. A cada persona, individual o
jurídica, corresponde un solo patrimonio.

Las cosas se pueden clasificar de acuerdo con distintos criterios, lo que ayuda a definir su
régimen jurídico:
En determinados objetos quedan excluidos del tráfico jurídico privado en atención a su
destino o naturaleza. Son las llamadas res extra commercium, que pueden serlo por
razones religiosas al estar dedicadas a los dioses, como es el caso de los templos y objetos
de culto, o a los difuntos, como los enterramientos y sepulcros; también se excluyen del
dominio privado las puertas y murallas de la ciudad, que se ponen bajo la protección divina.
Por razones distintas a las religiosas, vinculadas a los intereses públicos o colectivos, se
excluyen del comercio otra serie de cosas. Entre ellas están las que se consideran comunes
a todos como el aire, los mares y las costas, y las que se dedican al uso público, o que
afecta a las infraestructuras de comunicación y establecimiento como calzadas, puentes,
acueductos o sistemas de saneamiento urbano. Una vez que un bien concreto de titularidad
pública deja de tener utilidad a este respecto, cabe su desafectación para incluirlo entre las
cosas ordinarias o res in commercium.

La más antigua de las clasificaciones de las cosas susceptibles de dominio privado es la

que distingue res mancipi y res nec mancipi, siendo las primeras las que se dedican a la
familia y a las labores agrícola y ganadera, que son las actividades económicas principales
durante los primeros tiempos de la historia romana. Es por ello que este conjunto de cosas
compuesto por las tierras y construcciones en suelo itálico, los esclavos, los animales de tiro
y carga, y las servidumbres rústicas de paso y agua, no está inicialmente destinado al
tráfico jurídico inter vivos, sino a transmitirse a los herederos, al ser el sostén material de la
familia. De ahí que tengan un régimen jurídico distinto del resto de los bienes por valiosos
que éstos sean, destinados al tráfico comercial ordinario atendiendo a su función económica
no esencial. La diferencia jurídica más visible es que la titularidad de las res mancipi debe
transmitirse a través de la antigua solemnidad de la mancipatio, mientras que las cosas nec
mancipi se transmiten por traditio o simple entrega justificada. La in iure cessio servirá para
transmitir cosas de uno y otro tipo.

Atendiendo a su naturaleza, distinguimos entre las cosas genéricas y las específicas. Las
primeras se identifican por su pertenencia a un conjunto indeterminado de res, las segundas
tienen características propias que las hacen irremplazables si llegan a perecer. También se
distinguen las cosas fungibles o no fungibles, según se tomen en consideración por su
medida, peso o cantidad, o en atención a sus características concretas aun dentro de un
conjunto más amplio. Las cosas que no soportan un uso repetido se llaman consumibles,
mientras que las que pueden usarse varias veces, aunque sufran desgaste o variación, se
identifican como no consumibles. El dinero es el bien genérico, fungible y consumible por
excelencia. Por último, cabe diferenciar cosas simples y compuestas, formadas por un
conjunto de las primeras que puede tomarse como una unidad a efectos de su transmisión o
reclamación, como una biblioteca, una colección artística o un rebaño.

Conviene distinguir distintos niveles de disponibilidad de la res, entendiendo que al

propietario que tiene la plenitud de su derecho le corresponda de la cosa y con ella todas
sus modalidades de explotación y disposición, mientras que quienes son titulares de algún
derecho sobre un bien ajeno ostentan sólo parte de esas facultades. Distinguimos entre el
uso, disfrute y disponibilidad:
- Usar supone valerse de la utilidad que el bien ofrece según su naturaleza y su
función económica, sin alterar su integridad, de manera que actuar de otro modo
supone un abuso.
- El disfrute implica atribuirse la propiedad de los frutos que la cosa pueda producir,
bien como consecuencia de procesos biológicos propios de una cosa fructífera
(frutos naturales), bien en forma de rentas obtenidas por la cesión de la misma a un
tercero (frutos civiles).
- Disponer conlleva alterar total o parcialmente la cosa, en sentido físico o jurídico.
Así, por ejemplo, la destrucción deliberada de la cosa objeto de propiedad es una
acto de disposición física total; sembrar sería un acto de disposición física parcial.
Respecto a los actos de disposición jurídica, la enajenación del bien en cuestión
afectaría al derecho de manera total, pues su titular deja de serlo y el bien aún
existe, mientras que gravar el bien con una servidumbre sería un acto de disposición
jurídica parcial. Pueden ser inter vivos o mortis causa, según estén destinados o no
a producir efectos en vida de su autor.

El otro gran grupo de derechos subjetivos de contenido patrimonial son los derechos de
crédito u obligación. El derecho romano los distingue. Para Gayo, acciones reales y
personales son los dos tipos fundamentales de acciones. En la mentalidad romana clásica
no se habla de derechos reales y de obligación, sino de acciones reales (actiones in rem) y
personales (actiones in personam). El régimen procesal aplicable a cada pretensión se
convierte en el elemento decisivo para la consideración posterior de los derechos subjetivos
de carácter patrimonial como derechos sobre cosas o de crédito. Marca el camino para la
distinción teórica posterior: “Las acciones reales se llaman vindicaciones, en tanto que las
acciones personales a través de las cuales reclamamos que se debe dar o hacer algo se
denominan condiciones”.
 - Las acciones personales están orientadas a la preservación de un derecho de
crédito, correspondiendo la legitimación activa al acreedor y la legitimación pasiva al
deudor, responsable de la verificación de una prestación exigible. Así, dice Gayo: “La
acción es personal siempre que litigamos con quien está obligado con nosotros a
causa de un delito o de un contrato, es decir, cuando pretendemos que debe dar,
hacer o responder”.
- Las acciones reales se dirigen a la preservación de un derecho sobre una cosa. La
legitimación activa corresponde al titular de ese derecho, mientras que el legitimado
pasivamente es cualquiera que niegue o ignore dicha titularidad. Las situaciones que
se protegen a través de las acciones reales, además de la prioridad, son los
derechos reales sobre cosa ajena, como los de uso, usufructo o servidumbre en su
variada tipología: Por ejemplo, el derecho a pasar, a conducir ganado o agua, o a
edificar más alto. Las acciones reales de referencia reciben el nombre de
vindicaciones, como la rei vindicatio, vindicatio usufructus o vindicatio servitutis, por
ejemplo.

La obligación es un vínculo jurídico en virtud del cual una persona es constreñida frente a
otra a realizar un determinado comportamiento con relevancia patrimonial, denominado
prestación. La relación obligatoria es esencialmente desigual, pues el acreedor es titular de
un derecho de crédito, mientras que el obligado soporta una deuda. No en vano, el acreedor
tiene a su disposición una acción de carácter personal para exigir responsabilidad al deudor
en caso de incumplimiento.

En Derecho Romano, el término obligatio se aplica a las relaciones crediticias cubiertas por
una acción civil; sin embargo, se añaden a éstas un buen número de relaciones obligatorias,
como consecuencias del nacimiento de acciones pretorias in personal que amparan nuevos
derechos patrimoniales. Las obligaciones pueden derivar de actos lícitos o ilícitos, como
simplifica Gayo al tratar sus fuentes.

Los derechos de crédito son el componente fundamental del activo patrimonial de una
persona. Debe tenerse en cuenta que las obligaciones comenzaron a desarrollarse con
posterioridad a los derechos reales más antiguos, como consecuencia de la necesidad de
intercambiar bienes de consumo, préstamos y servicios de diversa índole. Así, a través de
promesas formales y abstractas de carácter religioso (sponsiones), basadas en el
mecanismo de pregunta y respuesta que dará lugar a las stipulaciones, se formalizan
relaciones que hasta entonces eran jurídicamente irrelevantes. La evolución de las
obligaciones continúa sobre la base de las dationes o entregas de la propiedad a crédito,
con la obligación de devolver una cantidad equivalente a la recibida. También surgen
obligaciones de determinados apuntes contables autorizados por el deudor. Por otro lado,
los contratos consensuales se erigen como las más modernas fuentes de obligaciones en el
Derecho clásico, y permiten que el simple acuerdo entre las partes haga surgir entre ellas el
vínculo jurídico obligatorio. Finalmente, la última jurisprudencia clásica reconduce al
esquema de la obligatio el deber de resarcimiento que surge de la comisión de un delito,
convirtiendo al ofendido en acreedor del ofensor.
La idea actual de relación obligatoria proviene de la jurisprudencia clásica romana, de
donde toman las fuentes justinianeas: “La obligación es un vínculo jurídico, por el que
somos compelidos a pagar alguna cosa, según las normas de nuestra nación”.
Gai. 4,1: “Las acciones pueden ser principalmente de dos clases: reales y personales”. 3.
Es real cuando pretendemos que un objeto es de nuestra propiedad o que un derecho
nos compete, por ejemplo el de un usufructo o una servidumbre de paso…”
Tipos de acciones porque los DR se defienden por acciones reales y los DC/ DP se
defienden a través de acciones personales.

2. La propiedad.
Dominium ex iure quiritium (propiedad civil)
Atribuye a su titular (dominus) el poder más amplio posible sobre una cosa (plena in re
potestas). Es el derecho real por excelencia, es decir, el más representativo de los derechos
reales. Ello no sólo se debe a que es el más vasto, sino a que actúa como punto de
referencia para la construcción del conjunto de derechos sobre las cosas. No en vano, los
demás derechos reales son derechos sobre cosas que ya tienen un dominus, un propietario.
La propiedad está en el eje central del Derecho privado, al ser también la base del crédito, y
es el elemento más representativo del activo patrimonial hereditario.

En su forma clásica, el dominium es el resultado de la evolución del mancipium, cúmulo de

potestades indiferenciadas del pater sobre la familia, entendida como conjunto de personas
libres y bienes sometidos a un mismo poder. Con el tiempo, se irían separando las
facultades personales de las puramente patrimoniales, hasta configurarse separadamente la
propiedad civil. El dominium se concibe singularmente sobre el suelo, tras los repartos de
tierras públicas entre los padres de familia. La palabra propiedad aparece más tarde, en
relación a la práctica de usufructo, para popularizarse en detrimento del término dominium,
que alude a la posición de señorío o poder total del dueño sobre la cosa. Como institución
propia del ius civile, el dominium ex iure quiritium es atribuible únicamente a los ciudadanos
romanos y, cuando se trata de la propiedad de la tierra, solo es posible si el fundo está en
suelo itálico.

La visión del derecho de propiedad que tienen los juristas romanos está unida a su régimen
procesal: “La acción real corresponde a aquel que adquirió el dominio según el derecho de
gentes o el derecho civil”. La principal atribución del dominus es la legitimación activa para
emplear la acción reivindicatoria, pero no solamente, ya que el propietario civil tiene también
a su disposición la acción negatoria si considera que alguien se arroga indebidamente un
derecho sobre su propiedad. La irrupción de la acción publiciana, de tramitación más
sencilla que la reivindicatio, desplazó en cierta manera el empleo de la acción civil en
beneficio de la acción pretoria.

Se configura y se protege un derecho amplísimo sobre un bien, hasta el punto de que la

propiedad se identifica con la cosa misma de la que se es titular. De ahí que el contenido del
dominium dependerá de su objeto y de las características del mismo. Al propietario de una
cosa le corresponden todas las facultades posibles sobre el bien, así como la defensa de la
posesión a través de interdictos. Al dueño del suelo proyecta su derecho sobre el subsuelo
y el vuelo de su fundo, lo que los glosadores identificaron con la expresión “hasta el cielo y
hasta los infiernos”.

También lo que se incorpora a una cosa principal se hace del dueño de ésta por accesión,
de ahí que la propiedad se califique como absorbente. La propiedad es inmune (no está
sometida a tributación), tiende a la perpetuidad (aunque puede ser enajenada) y es elástica
(recupera su plenitud sin necesidad de ningún acto).

La rei vindicatio es la acción fundamental para la defensa de la propiedad civil. Inicialmente

destinada a la reclamación de las res mancipi, se extendió en plena época clásica a la de
cosas de todo tipo frente a quien tuviera la posesión sin ser propietario. No se usaba para
las reclamaciones de cantidades, sino para las de objetos identificables por su singularidad.
Es decir, sólo servía para exigir la reintegración de cosas específicas o debidamente
especificadas dentro de un conjunto. Su antecedente es la demanda seguida de una
apuesta debidamente comprometida, exigible a quien tenía indebidamente la cosa
reclamada. Es el modelo para el resto de las acciones reales o vindicaciones.
La rei vindicatio llevaba a una condena declarativa. La legitimación pasiva correspondía a
quien tuviera la cosa en su poder ilegítimamente. Las dificultades provocadas por quien dejó
dolorosamente de poseer o por quien escondió la cosa mueble para evitar así la demanda,
son contrarrestadas por el interdicto quem fundum y por la actio ad exhibendum
encaminados a lograr la identificación y segregación correcta de la cosa propia. En
concreto, sobre la concreción del legitimado pasivo en esta acción dice Gayo: “Quien se
vale de una acción de reivindicación, para que no quede en balde, debe indagar si aquél a
quien se demanda es poseedor, o si dejó dolorosamente de poseer”. El demandado debía
prestar una cautio iudicatum solvi, asegurando el futuro cumplimiento de la sentencia. Ésta,
de ser condenatoria, impondrá el pago de una cantidad de dinero, evitable solamente si el
reo se valía de la posibilidad que le brindaba la cláusula arbitraria, presente en la fórmula, y
restituía la cosa con sus frutos antes de ser condenado. La condena pecuniaria se basaba
en la estimación del valor de la cosa que hacía el demandante, lo que tiene un componente
claramente punitivo. Si el demandado era poseedor de mala fe debía entregar también la
estimación del valor de los frutos obtenidos de la cosa desde que empezó a poseer,
mientras que si lo era de buena fe debía entregar sólo aquellos producidos desde la litis
contestatio. El mismo régimen se aplicaba para la indemnización por el posible deterioro de
la cosa.
Los gatos hechos en el objeto del litigio pueden ser indemnizados al poseedor de buena fe,
vencido en juicio, siempre que sean impensas útiles, es decir, gastos de conservación o
mejora. Éste tendría derecho a retener la cosa reclamada, mientras no se le indemnizaran
dichos gastos, y disponía de una exceptio doli, para responder a una reclamación que no
incluyese el ofrecimiento de la indemnización. Los añadidos suntuarios o de lujo sólo podían
recuperarse por el poseedor de buena fe, si era posible separarlos sin dañar la cosa
principal.

(Acción negatoria?)
Límites privados a la propiedad: copropiedad y derechos reales sobre cosa ajena.
Los límites privados se remontan a una decisión del propietario actual o anterior de la cosa,
como la de construir un derecho real, por ejemplo, un usufructo o una servidumbre sobre el
bien propio a favor de otra persona. Lo mismo puede decirse de las situaciones de
copropiedad, que obligan a limitar el propio derecho por la coexistencia de otro titular con
idénticas facultades sobre el bien, aunque el derecho de cada copropietario se pueda
concretar en una cuota diferente.

Con el dominium como referencia, se construyen los derechos reales sobre cosa ajena,
entre los que están los derechos de servidumbre, usufructo, la garantía, uso, habitación y
operae servorum.

- Copropiedad.
La propiedad, communio, es la coincidencia de más de un titular del derecho de propiedad
sobre una misma cosa. El condominio no se entiende como derecho sobre cosa ajena, ya
que los dos o más derechos reales que convergen son cualitativamente idénticos, aunque
puedan hacerlo en distinta medida. Esta situación puede deberse a la voluntad de los
condóminos o no. En el primer supuesto es el de la copropiedad voluntaria, que se da
cuando alguien adquiere una parte de la cosa indivisa o varias personas acuerdan adquirir
conjuntamente un mismo bien; en el segundo caso es de la copropiedad incidental,
resultado de la adquisición conjunta de una misma cosa por herencia, legado o transmisión.

El modelo clásico de copropiedad romana se basa en la división ideal de la cosa en cuotas,

conforme al derecho de cada copropietario sobre el total de la res. La quota pars es una
creación de la jurisprudencia republicana, que representa la medida en que cada condómino
participa de las ventajas y cargas inherentes a la cosa. Cada condueño puede disponer
libremente de su propia cuota, transmisible a terceros sin que se rompa la comunidad;
también es posible pignorarla, e incluso cederla en usufructo. Cada copropietario puede
defender su cuota separadamente a través de una acción reivindicatoria paritaria.

Esta situación de concurrencia lleva a que cada uno de los cotitulares deba tener en cuenta
al resto para el ejercicio de sus derechos. Cuando el acto de disposición consiste en la
constitución de un derecho indivisible o que afecte a otros condueños, por ejemplo, la
constitución de un derecho de servidumbre o la liberación de un esclavo común, se requiere
el consentimiento conjunto de todos los titulares para que dicho acto dispositivo sea válido.
En cambio, para los actos de simple uso rige el criterio de la solidaridad, por lo que cada
condueño puede valerse de la cosa común de acuerdo con su naturaleza, siempre que no
impida el uso del resto de copropietarios. Cada cotitular cuenta con un ius prohibendi en
relación con el resto. Los actos de administración se rigen por el mismo criterio, pueden ser
realizados por cada condómino siempre que otro no se lo impida. Ello alcanza relevancia
cuando se trata de gastos lujosos, sin embargo, los gastos necesarios para el
mantenimiento de la cosa pueden ser hechos por cualquiera de los condueños, pudiéndose
repercutir a cada uno en relación con su quota pars. Cada condueño puede intervenir en
interés de la comunidad, afectando a los demás el resultado del proceso como
consecuencia del régimen de solidaridad. Si algún cotitular abandonaba su cuota no se
consideraba res nullius, sino que se repartía entre el resto de los condueños conforme al
derecho de cada uno.
Si se deseaba la división de la cosa podía hacerse de mutuo acuerdo. Pero si no lo hay o si
se prefiere que sea un juez quien decida, cualquier cotitular estaba legitimado para pedir la
división de la cosa común y poner fin así a la situación de copropiedad. Las acciones
divisorias son: la actio familiae erciscundae, para la división de la herencia; la actio communi
dividundo, para la división de cualquier cosa que se tenga en común, y la actio finium
regundorum, para el deslinde de fincas.

Estas acciones, que incluyen la adiudicatio, dan lugar a juicios dobles en los que las partes
figuran como demandados y demandantes a la vez. Su finalidad es lograr la división efectiva
de la cosa, convirtiendo las cuotas ideales en nuevos derechos reales autónomos o
transformandolas en derechos de crédito ejercitables frente al adjudicatario de una cosa
indivisible. El juez podía tener en cuenta la existencia de deudas entre los copropietarios
para la determinación de las partes, constituir derechos reales entre ellas e incluso optar por
la subasta de la cosa indivisible repartiendo entre los condóminos la cantidad obtenida. La
división no podía producir efectos perjudiciales en contra de terceros que tuvieran derechos
reales sobre la cosa común.

- Límites públicos a la propiedad.

Los límites de origen público son impuestos al dominus por razones de interés colectivo.
Entre estos están el derecho del vecino a recoger en días alternos los frutos propios caídos
en fundo ajeno o, por ejemplo, el de cortar las ramas del árbol ajeno que se proyecten sobre
la propia finca; ambos derechos están protegidos por interdictos en caso de ser necesario.
Igualmente, se recogen en las fuentes otras limitaciones de origen público, como la
obligación de soportar el tránsito sobre el propio terreno de materiales para la construcción
de obras públicas, el paso del tráfico general por la finca propia en el caso de que no pueda
utilizarse una vía pública colindante o el deber de permitir un camino de sirga sobre los
fundos ribereños, a fin de facilitar la navegación fluvial. En época postclásica, se impone a
los propietarios de fundos en los que haya yacimientos mineros el deber de soportar que
otra persona los explote, a cambio del 10% del valor obtenido, correspondiendo al Fisco
otro porcentaje idéntico.

Desde las XII Tablas existen también límites de tipo urbanístico en la configuración de las
ciudades, lo que afectaba a la separación, altura y orden de las edificaciones. Llega incluso
a fijarse la obligación de conservar los edificios urbanos en buen estado ornamental, como
disponen los senadoconsultos. En cuanto a la expropiación, el derecho romano clásico
recoge un procedimiento de venta forzosa, iniciado por el magistrado por razones de utilidad
pública. Se puede discutir el precio que se obtiene como prestación.

Los límites públicos a la propiedad irán aumentando en las épocas postclásica y justinianea,
lo que incluye la expropiación para el pago de deudas fiscales y el aumento de normas
urbanísticas. Todo ello irá mostrando una subordinación de la propiedad privada al Derecho
público y la transformación del dominium ex iure quiritium en un derecho distinto. La
propiedad seguirá siendo un elemento central del Derecho privado, pero tras la concesión
universal de la ciudadanía se hace accesible a cualquier persona libre, pierde su inmunidad
fiscal y su carácter absorbente. Acaba siendo la traditio el medio traslativo habitual de cosas
muebles e inmuebles.
 3. Modos de adquirir.
Únicamente puede accederse a la propiedad civil de bienes singulares, inter vivos, a través
de las vías que el Derecho estima adecuadas para dicho fin, los llamados “modos de
adquisición del dominio”. Estos se clasifican sí se exigen solemnidades formales (sólo
puede hacerse de una forma) o basta la toma de posesión para producir el efecto
adquisitivo, se distingue entre las “atribuciones formales del dominio” y las “apropiaciones
posesorias justas”. Entre las primeras están la mancipatio y la in iure cessio, mientras que
en el segundo grupo están la traditio, la usucapio, la accesión, la ocupación o la
especificación. Esos mismos modos también se clasifican atendiendo a si el resultado
adquisitivo depende de la actividad de un dominus anterior o no, hablándose de “modos
derivativos” (transmisión por parte del propietario del bien, nadie da lo que no tiene) y
“modos originarios” (producen efectos independientemente de la intervención del propietario
del bien) de adquisición del dominio. Así, la mancipatio, la in iure cessio y la traditio son
derivativos mientras que el resto son originarios.

- Mancipatio.
Es el modo derivativo de adquisición de las res mancipi. Según Gayo es una venta
imaginaría, propia del ius civile.
Gai. 1,119: “La mancipación es una venta imaginaria, institución propia de los ciudadanos
romanos. Se hace de este modo: ante cinco testigos, ciudadanos romanos y púberes, y
otro más que sostiene una balanza, el que compra dice así: "Afirmo que esto es mío por
Derecho quiritario y lo compro con este metal y esta balanza". Después golpea la balanza
con el metal y se lo da como precio al comprador.

Consiste en un acto en el que concurren simultáneamente el enajenante y el adquirente

ante cinco testigos varones y púberes, frente a los que el adquirente reclama oralmente
como propia la cosa que se va a transmitir tocándola al mismo tiempo con una pequeña
vara de madera, llamada festuca o vindicta. Este apoderamiento ceremonial y público tiene
lugar tras haberse pesado en una balanza el metal que se entrega como precio, tarea que
se encarga un tercero imparcial llamado Libripens.

El enajenante podía mantenerse en silencio o realizar alguna declaración, sobre las

características o las cargas que pudieran afectar a la cosa transmitida o acerca de si se
reservaba para sí algún derecho sobre el bien objeto del negocio. Con el tiempo acrecentó
su carácter simbólico siendo constituida la cosa a transmitir por una representación de la
misma. La aparición de la moneda acuñada con un valor cierto hacía innecesaria la
presencia del Libripens, a pesar de lo cual se mantuvo por exigencia de la propia
solemnidad per aes et libram.

El sentido es dar seguridad y publicidad a las transmisiones de bienes considerados de

mayor importancia desde el punto de vista económico y social, las res mancipi, asegurando
la efectividad de sus transmisiones. Que el derecho fuera enajenado dependería de que el
transmitente fuera su propietario. De ahí que se encuadre entre los modos derivativos de
adquisición del dominio. Si el transmitente no era dueño de la cosa objeto del negocio,
hasta que no se produjese el efecto adquisitivo como consecuencia de la usucapión, la
acción publiciana cubría la necesidad de protección del adquirente que tomaba posesión del
bien con justa causa, buena fe y sin violencia, clandestinidad o precariedad.
Tiene el inconveniente de la formalidad, pero también tiene algunas ventajas: por ejemplo,
el enajenante estaba obligado a auxiliar procesalmente al adquirente en caso de que un
tercero le reclamase la propiedad de la cosa transmitida, declarando que él era dueño de
dicho bien antes de la mancipatio. En todo caso, el riesgo de evicción quedaba cubierto con
la actio auctoritatis durante los plazos de la usucapión, con una condena in duplum, de
manera que el adquirente que se ve privado del bien porque lo reclame con éxito el
verdadero dueño obtendrá a su favor una sentencia que obliga al enajenante a pagar el
doble del perjuicio ocasionado. De no haberse expresado verazmente las características de
la cosa transmitida, se faculta al adquirente para ejercer la actio de modo agri, que dará
lugar a una condena por el doble del perjuicio sufrido a causa de la diferencia entre lo
declarado y lo efectivamente transmitido.

- In iure cessio.
Mecanismo para la atribución de la propiedad de un bien por un magistrado a partir de un
proceso fingido, en el que el adquirente actúa como demandante y el enajenante como
demandado. Una vez ante pretor o el gobernador provincial, el demandante afirmaba su
derecho y el demandado se allanaba, dando lugar a una confessio in iure con efectos
constitutivos. La mera presencia del magistrado hacía que este allanamiento fuera un acto
jurisdiccional y que la adjudicación que el pretor o el gobernador realizaran tuviera efectos
traslativos sobre la propiedad de la cosa que fingidamente se reclamaba.

El sentido de este antiguo modo derivativo y formal de adquisición del dominio, era
posibilitar la enajenación de aquellos bienes que no podían transmitirse inicialmente por
mancipatio, como los inmuebles. Más tarde se empleó para transmitir res mancipi por
razones distintas a la compraventa, antes de que este negocio evolucionara hacia una
formalidad abstracta y diese cabida a todo tipo de transmisiones. La dificultad principal era
la necesidad de contar con un magistrado, lo que hizo que fuera la manera ordinaria de
transmitir las res mancipi, como afirma Gayo: “Sin embargo, en la mayoría de las ocasiones,
casi siempre, nos valemos de las mancipaciones, pues aquello que podemos hacer por
nosotros mismos, en presencia de amigos, no es preciso llevarlo a cabo con mayor
dificultad frente al pretor o el gobernador de la provincia”
La versatilidad de este negocio lo convirtió en un medio adecuado para distintos fines: la
transferencia interna de cuotas entre copropietarios, la constitución y extinción de derechos
reales sobre cosa ajena e incluso para la cesión de la tutela o la herencia.

- Traditio.
La palabra significa “entrega” y es el modo más antiguo y natural de enajenación de las res
nec mancipi en el derecho civil. Es un modo derivativo de adquisición del dominio basado
en una apropiación posesoria justa. Sirve para adquirir la propiedad civil de las res nec
mancipi siempre que el transmitente sea propietario y que la entrega esté fundada en un
convenio anterior, que actúa como iusta causa. No exige ninguna solemnidad especial para
su validez, lo que facilita su adecuación a las necesidades del mercado y al contrato de
compraventa. Su simplicidad la hace además accesible a los extranjeros y se la considera
una institución propia del ius gentium.

Gai. 2,19: “Las cosas no mancipables se transmiten en propiedad plena por la simple
tradición o entrega…”
Es la simple entrega, la simple trasmisión de un bien. Las cosas no mancipables se
 transmiten en propia plena por la simple tradición o entrega, el hecho visible o físico.
Debajo de la entrega hay una causa o razón que justifica la entrega. Es derivativa pero no
formal.
La traditio de una res mancipi no es suficiente para la transferencia del dominio, sino que
provoca la adquisición de la posesión civil ad usucapionem y da lugar a la propiedad
pretoria, siempre que concurran el resto de circunstancias que la fundamentan. En otro
caso, se transmite solamente la posesión interdictal. Desde mediados de la época clásica,
la mayor facilidad para realizar la traditio propició la extensión de su empleo frente al
formalismo de la mancipatio.

Para que la traditio fuera eficaz habían de concurrir dos condiciones:

1. La entrega de la cosa. Inicialmente, la datio debía ser material, de mano a mano,
pero con el tiempo se admitió que la traditio sin entrega inmediata o física tuviera
plenos efectos. Así, se entienden como válidas diversas formas de entrega, como la
indicación a distancia de la finca o de la mercancía transmitida (traditio longa manu),
la entrega de un símbolo de la cosa que se enajena (traditio symbolica) o de las
llaves del almacén donde esté la mercancía que se transmite (traditio clavium). Era
igualmente válida a estos efectos la transmisión de la cosa a quien ya la tenía en su
poder como arrendatario, depositario o comodatario o la permanencia del
transmitente de la cosa tras su enajenación.
2. Para que produjera efectos traslativos del dominio, se exigía que la adquisición de la
propiedad estuviera fundada en una razón objetiva, reconocida jurídicamente como
tal. La iusta causa traditionis es pues el fin práctico que fundamenta la adquisición
de la propiedad, identificado con un convenio anterior que actuaba como razón de
ser de la datio. Si faltaba la causa justa, no se transmitía la propiedad, sino la
posesión. Causas justas son las siguientes: entregar algo a préstamo, pagar lo que
se debe, cumplir lo acordado en un contrato de compraventa, entregar algo sin
pretender contraprestación y transmitir algo en concepto de dote. Además, debe
distinguirse esta causa adquirendi de la causa retinendi, que es la causa remota de
la primera, es decir, la razón de ser de los convenios que fundamentan el efecto
adquisitivo de la traditio.

Gai. 2,20: “Así, si yo te entrego a causa de venta, de donación o por otra causa
cualquiera, un vestido o una cantidad de oro o de plata, la cosa se hace inmediatamente
tuya, con tal de que yo sea dueño de ella.”
yo te entrego la cosa con causa y entonces es tuya con tal de que no sea dueño de ese
bien, en todo caso transmito la posesión del bien en cambio en la finca soy dueño

- Ocupación:
Consiste en la toma de posesión de una cosa que no tiene dueño con la intención de
hacerla propia. Es un acto de apropiación posesoria y un modo de adquisición originario,
basado en que las cosas que no tienen dueño son del primero que las coja. Así sucede con
los animales que se cazan, aunque estén en un terreno de titularidad privada. Sin embargo,
sólo se pueden cazar animales salvajes, terrestres o aéreos, o los animales domesticados
que han dejado de estarlo y vuelven a su condición original, al perder el animus revertendi.

Gai. 2,66: Adquirimos por razón natural, no sólo las cosas que recibimos por tradición o
entrega, sino también las que tomamos por ocupación, porque estaban sin dueño, como
todo lo que se caza y se pesca…
habla de naturalidad, aquello que me entregan con una causa es mio
Se adquieren también los animales que se pescan, aunque las aguas sean particulares.
Otra cosa es que el pescador, como el cazador que invade un predio ajeno, deba
indemnizar por los perjuicios causados al propietario del terreno que trató de impedir el
acceso a su finca. En cualquier caso, el derecho a cazar o pescar se consideró preferente
sobre el derecho de propiedad, pues las piezas cobradas o los peces capturados son del
cazador o del pescador. Se adquiere también por ocupación la insula in mari nata, emergida
en medio del mar, lo que supone un supuesto poco frecuente, pero muestra la lógica interna
de este medio adquisitivo.

Asimismo, la ocupación es el modo de adquisición de las cosas tomadas a los enemigos en

el campo de batalla, pues al ser estos extranjeros no podían ostentar el dominium ex iure
quiritium y dichos bienes carecían de dueño para el ius civile. Esta occupatio bellica implica
la atribución del botín al pueblo romano, que el mando militar solía repartir entre sus
soldados. Igualmente, pueden ser objeto de ocupación las cosas abandonadas por sus
dueños anteriores, siempre que dicho abandono hubiera sido realizado por quien
efectivamente era propietario de la cosa con la intención de dejar de serlo; distinto si la cosa
no hubiera sido abandonada, sino pérdida, o arrojada al mar para aligerar la carga de un
barco.

Para los proculeyanos, cuando se abandona una cosa se produce una traditio ad incertam
personam y si la cosa es res mancipi, la adquisición del dominio sólo tendría lugar gracias a
la usucapión.

La misma idea de usucapión está en la base del reconocimiento de la propiedad de los

frutos al dueño de la cosa que los produce, al vectigalista y al poseedor de buena fe. Los
frutos naturales se adquieren desde el momento en que se separan de la cosa que los
producen; en cambio, el usufructuario debe realizar un acto de apropiación para convertirse
en dueño de los frutos naturales.

En cuanto al hallazgo de un tesoro en fundo ajeno, se abre paso a la idea de que debe
atribuirse parcialmente al descubridor, sin cuya intervención esos bienes habrían
permanecido ocultos. De ahí que se considerase que la mitad corresponde a quien lo
encontró y la otra al dueño del terreno. Si se descubre en fundo propio, su titularidad
corresponde por entero al dueño del suelo

- Accesión:
Modo de adquisición del dominio fundado en la unión indivisible y permanente de dos
cosas, una principal y otra accesoria, de manera que el dueño de la primera se hace
también dueño de la segunda. La cosa principal lo es por su función económica, en tanto
define el todo resultante. Esta distinción no se basa en el calor económico de una u otra res,
pues puede ser accesoria la más valiosa: Ulp. “De haber gemas en los vasos de oro o plata,
cede aquéllas al oro o a la plata, puesto que atendemos a qué cosa es la que fue unida a la
otra como adorno, no a cuál es la más preciada”. Por otra parte, la accesión es un modo de
adquisición originario y basado en un acto de apropiación posesoria.

Es posible la accesión entre cosas muebles, como la que proviene de la unión de dos
metales sin soldadura. Se distingue también la accesión entre mueble e inmueble, como la
que se da entre la semilla y la tierra donde se siembra. Lo mismo se aplica a lo edificado de
modo que lo construido con materiales ajenos se hace del dueño del sueño; en este caso,
sólo los elementos constructivos que no perjudicasen a la obra resultante podían ser
retirados. La accesión también es posible entre inmuebles, como la que resulta de la
acumulación de tierras en la orilla de un fundo ribereño por efecto de la corriente fluvial.

La accesión también es posible entre inmuebles, como la que resulta de la acumulación de

tierras en la orilla de un fundo ribereño por efecto de la corriente fluvial. En los casos de
accesión puede surgir el derecho a ser indemnizado a favor del propietario de la cosa
accesoria, siempre que no sea posible su reclamación a través de la acción reivindicatoria,
previo ejercicio de la acción exhibitoria. La obtención de la indemnización para quien pierde
su propiedad a favor de otro pasa por ejercicio de la excepción de dolo por el propietario de
la cosa accesoria si tenía en su poder el resultado de la unión, frente a la rei vindicatio del
propietario de la cosa principal. De no tener la posesión de la cosa resultante de la unión, el
perjudicado podía obtener del pretor una acción en forma útil para reclamar la
indemnización. En Derecho clásico, si no ha habido dolo por parte del propietario de la cosa
principal, como sucede por ejemplo en los casos de accesiones entre inmuebles que
obedecen a causas naturales, no procede la indemnización. El Derecho justinianeo, en
cambio, reconoce con carácter general un derecho a ser indemnizado a favor del propietario
de la cosa accesoria.

- Especificación:
La specificatio es un modo originario de adquisición del dominium basado en la
transformación de una materia prima en una cosa nueva (nova species), es decir, en un
objeto con una función económico social distinta del anterior. Tiene lugar cuando, por
ejemplo, se obtiene aceite de la aceituna, se elabora una prenda de vestir a partir de la lana
o se transforma un trozo de madera en un mueble. Si la nova species ha sido creada con
materiales ajenos, hay que decidir sobre la propiedad de la cosa resultante. Para los
sabinianos, el problema se resuelve atribuyendo la cosa al dueño de la materia, mientras
que para los proculeyanos pertenece al artífice o especificador. La última Jurisprudencia
clásica entiende que, si la nova species puede devolverse a su estado anterior, debe
atribuirse al dueño de la materia y, en caso contrario, al especificador.

En cualquier caso, quien pierde la materia o el trabajo debe ser indemnizado, siempre por el
valor de su aportación, no por el de la cosa resultante. De no indemnizar dicho perjuicio
voluntariamente, quien pretenda obtener la nova species, a través de la reivindicatio, podría
ver neutralizada su pretensión tras la oposición de la exceptio doli por quien resultó
perjudicado y no fue previamente compensado.

- Usucapión:
Es un medio de adquisición de la propiedad civil a través de la posesión continuada de una
cosa ajena. Es una forma de adquisición originaria basada en una apropiación posesoria
justa, propia del ius civile y conocida ya en las XII Tablas, por lo que los extranjeros no la
pueden emplear y sólo es aplicable a fundos itálicos. Inicialmente, estaba reservada a la
adquisición de res mancipi, pero con posterioridad se aplica también a las res nec mancipi.

Nace como elemento de seguridad jurídica, ya que se concibe como un complemento de la

mancipatio, actuando como instrumento convalidador de adquisiciones defectuosas. Su
aplicación se concreta en dos casos: cuando se adquirió una res mancipi sin observar las
formalidades civiles, es decir sin emplear la macipación o la in iure cessio, o cuando la cosa
no se ha transmitido por su verdadero duelo, finalidad esta que se une a la inicial en plena
época clásica y se mantiene en la justinianea.

En su régimen clásico, requiere la concurrencia de determinadas condiciones:

- Possessio: La posesión es la situación fáctica que fundamenta el proceso desde el
punto de vista material. Debe ser continuada durante el plazo necesario para
consumar la usucapión.
- Iusta causa: Es el fundamento que legitima objetivamente la situación posesoria, de
modo que el que tiene una cosa en su poder por cualquier razón no puede
convertirse en poseedor civil por su propia voluntad.
 - Bona fides: Es un elemento subjetivo, cuya exigencia se basa en la prohibición de
usucapir cosas hurtadas. Este estado de conciencia se presume una vez probada la
justa causa. (La situación posesoria debe haberse iniciado en creencia de no estar
dañando el mejor derecho de otra persona).
- Res habilis: El objeto de la usucapión tenía que ser una res mancipi y más tarde se
aplica también a las res nec mancipi; se trata en cualquier caso de cosas corporales
que estén en el comercio.
- Tempus: Se fijan dos años de posesión continuada para la adquisición de inmuebles
y uno para bienes muebles.

De haber habido una mancipatio previa, la consumación de la usucapio pone fin a la

responsabilidad del transmitente, exigible hasta entonces a través de la actio auctoritatis.

Gai. 2,42: La usucapión de los bienes muebles se cumple al año, la de un fundo o una
casa, en dos años. Así está dispuesto en la ley de las XII Tablas
usucapión, tras un año de posesión ese objeto pasa a ser de su propiedad (prescripción
adquisitiva)
Cicerón: “El uso (para convertirse en dueño) y la garantía de un fundo es de dos años, de
todas las demás cosas el uso es de un año”
Es decir, la auctoritas de mancipatio dans sólo tiene sentido en tanto el adquirente no
consuma la adquisición de su derecho de propiedad frente a terceros a través de la
usucapión.