TEMA 3: DERECHOS REALES FUNDAMENTOS DEL DERECHO

EMPRESARIAL
Los BIENES es todo aquello que es susceptible de apropiación, se consideran así los bienes muebles o inmuebles.
Que sea un bien, no exige que deba tener presencia física, es decir, que sea tangible; pero si exige que quede
comprendido en la esfera de influencia del hombre o sujetas a su voluntad. Por lo tanto, el bien se aquello que se
puede poseer y del que se posee la posibilidad de disfrute exclusivo y disposición de este.

1. Bienes corporales: son aquellos bienes que tienen corporeidad y/o tangibilidad. Incluye:
- Bienes inmuebles, son aquellos que por sus características (fijeza) imposibilitan su desplazamiento de un
lugar a otro.
+ Por naturaleza, son aquellos bienes que se forma parte del suelo. (Suelo)
+ Por incorporación, son aquellos bienes que se han adherido o unidos al suelo, de manera que no
pueden separarse sin deteriorar el objeto (Casa)
+ Por destino, son aquellos bienes que el propietario destina al servicio de un bien inmueble, quedando
sometidos al régimen jurídico, quedando comprendidos en negocios jurídicos. (En casa de aperos
aza/pico)
+ Por analogía, derecho de cesión, es decir, aquel que se tiene una utilidad de un bien de uso público.
- Bienes muebles son aquellos, de naturaleza tangible, que por sus características se pueden trasladar de
un lugar a otro sin perder su integridad. Se tratan de bienes residuales.
+ Bienes consumibles y bienes no consumibles
+ Bienes fungibles y bienes no fungibles (disco/obras)
2. Bienes incorporales: son aquellos bienes, que solo se perciben intelectualmente, entidades abstractas e
ideales.
- Obras del ingenio, son las obras de arte
- Invenciones industriales, fundamentalmente las patentes (es una ficción jurídica, ya que únicamente el
derecho tiende a proteger)
- Signos distintitos, fundamentalmente las marcas, pues el derecho también lo considera un bien
- Otros, a veces también se consideran bienes a los gases.

1. Bienes públicos son aquellos que producidos y adscritos al Estado u otra Administración Pública, es decir, que
están afectas al uso público (como son las costas, playas). También incluyen aquellos destinados a un servicio
público (comisarias). Suelen corresponder con los bienes de titularidad pública o con bienes de dominio
públicos que son gestionados, regulados y controlados por la administración.
2. Bienes privados son aquellos bienes de propiedad privada, además de los patrimoniales del Estado, Provincia
y Municipios, que pertenecen a los particulares, individual o colectivamente. Los bienes de dominio público,
cuando dejan de estar destinados al uso general o necesidades del territorio, pasan a formar parte de los
bienes de propiedad del Estado.
3. Bienes fuera del comercio, aquello que no es legal en el mercado comercial (drogas, personas u órganos)

Los DERECHOS REALES son aquellos que se predican de una cosa y que aplica a todas las personas (erga omnes).
Tiene naturaleza real, es decir, que por ejemplo la propiedad es mía frente a todos.
- La facultad de realización directa del interés consiste en que el titular del derecho puede realizar de forma
directa el interés que recae sobre una cosa, sin necesidad de un tercero.
- La facultad de exclusión, es decir, el titular puede adoptar medidas de carácter preventivo, como puede
ser evitar la intromisión de un tercero o poner fin a una lesión ya producida.
- La facultad de persecución permite al titular a perseguir o dirigirse contra la cosa de la que sea poseedor
con el fin de recuperar la posesión. Tiene límites como es el “principio de protección a la apariencia”.
- La facultad de disposición es la posibilidad que el titular puede transferir a terceros o extinguir con la
renuncia. Puede quedar limitada por la ley, autoridad judicial o administrativa y la voluntad de las
particulares.
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Son numerus clausus, son los que prevé la ley, no puedo añadir más, es decir, yo puedo inventar los derechos que
uno quiera, pero novan a tener esa eficacia que los derechos reales tiene frente a toda la sociedad.

El derecho real por excelencia es el de la propiedad, ya que atribuye a su titular el mayor número de facultades
sobre una cosa como es la facultad de goce, disposición y reivindicación. Frente a este se encentran los derechos
reales limitados o derechos en cosa ajena, que atribuyen sólo determinadas facultades sobre una cosa y recaen
sobre la cosa que es propiedad de otra persona (tercero).

- Derecho de propiedad (strictu sensu) es el derecho de gozar y disponer de una cosa, con limitaciones
establecidas por la ley, por lo que no garantiza un poder absoluto. El propietario de un derecho así, puede
ser todo sujeto físico o jurídico, pero no todos los sujetos están capacitados para contratar y relacionarse
en el tráfico. Dicho propietario tiene el derecho de usar el bien, disfrutarlo, proteger y rechazar cualquier
aspecto de un tercero que limite o impida el ejercicio de su goce al tiempo que puede, voluntariamente,
reducir el alcance de dicho derecho. Constituyendo usufructos, servidumbres afectando a los de garantía.
La propia propiedad es un derecho omnímodo (=total=absoluto=completo) y omnipresente que puede
sufrir limitaciones. Y como todo derecho real, desprende una relación o interés directo entre una persona
y un bien diferente y de distintas facultades de actuación, según sea su contenido (usufructo,
servidumbre, garantía…). Los limites pueden ser de limites públicos en interés de salvamento, paso o
vigilancia, siendo el legislador quien las marca atribuyéndolas un valor; y los limites privados se rigen por
el código y otras leyes, por lo que tienen cierta flexibilidad y capacidad de modificarse por voluntad de
ambas partes.
Ejemplo: en una finca, el propietario puede edificar, ahora bien, no puede hacerlo de un modo caprichoso, si eso
con lleva la perturbación a las fincas colindantes. Por ello el límite de la propiedad se encuentra en la propiedad
del vecino, con el fin de evitar abusos y perturbaciones.

Para obtener un contrato debo tener un título, y el Derecho Español denomina modo a la entrega. Por lo tanto, si
no hay modo, solo tendré un derecho de crédito. Las acciones son la forma en la se ejecuta para reclamar el
derecho que uno tiene. Acciones:
- Acción reivindicatoria, si por cualquier cosa yo he perdido algo y lo tiene otra persona, yo puedo ejercitar
ante tribunales para que se me devuelva la cosa. Por lo tanto, busca recuperar el bien o cosa que salió
indebidamente del patrimonio del verdadero titular.
- Acción negatoria, si aparece alguien y dice que tiene un derecho de algo, y yo como propietario de la
cosa, le niego que sea suyo. Es la acción que busca el cese de una posesión y un ejercicio de un derecho
por parte de quien no tiene el mismo. Es por ello por lo que se ejerce un falso derecho que pertenece a
otro, que tiene como fin revertir esta posición indebida, que en algunos casos es ilícita o ilegitima.

El modo en el que puedo adquirir la propiedad, y los demás bienes, es por donación, por sucesión hereditaria o
por consecuencia de contratos mediante la tradición. Los frutos (ius fruendi) de un bien pertenece, en un primer
momento, al titular de dicho bien. La accesión (acceda) otorga que todos aquellos que sean propietarios de un
bien tiene el derecho a todo lo que dicho bien produzca, generando frutos:

- Frutos industriales son las producciones que provienen de feudos o fincas ya sea por el beneficio del
cultivo o del trabajo.
- Frutos naturales son las producciones de la tierra, crías y demás productos de los animales. (Crías)
- Frutos civiles son todo aquello que se recibe por el alquiler de edificios, precio del arrendamiento de
tierras, importe de rentas perpetuas, vitalicias y otras.

Si en algunos de los casos se obtuviese dicho usufructo a través de una obra de mala fe, el dueño estaría obligado
al pago de daños y perjuicios. [[AVULSIÓN  pág. 121]]
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La POSESIÓN consiste en el hecho fáctico de ocupar o disfrutar un bien, al margen del título. Tiene gran
importancia histórica, pues siempre se ha considerado posesión al quien tiene la propiedad. Es una relación
biunívoca entre el hombre y la cosa, tratándose de una relación de poder, dicho poder se reconoce, pero no tiene
fuerza alguna. Sin embargo, dicho poder otorga facultades como la continuidad en la posesión de ese bien, la
posibilidad de usar y ejercitar el bien o derecho de protegerlo en una posesión pacifica que evite perturbaciones.

Podemos distinguir la posesión natural que es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una
persona (r. unívoca); y la posesión civil que la tenencia o disfrute unidos a la intención de haber la cosa o derecho
como suyos (r. multívoca).

La posesión se dualiza en buena fe y mala fe. Se reputa poseedor de buena de al que ignora que en su titulo o
modo de adquirir exista vicio que lo invalide. Se reputa como poseedor de mala fe al que se haya en el caso
contrario. Sin embargo, se puede llevar a cabo una conversión en la buena fe y mala fe durante. La posesión de
adquiere por la ocupación material de la cosa o derecho poseído, o por le hecho de quedar estos sujetos a las
acciones de nuestra voluntad, o por los actos propios y formalidades legales establecidas para adquirir tal
derecho. Puede adquirirse por la misma persona que va a disfrutarla, por su representante legal, por su
mandatario o por un tercero (siempre que se de la autorización). En ningún caso puede adquirirse violentamente
mientras existas un poseedor que se oponga a ello, ya que no puede reconocerse la posesión en dos
personalidades diferentes. La posesión debe desarrollarse sin perturbación alguna, pues el propio poseedor debe
ser respetado.
Al mismo tiempo, el poseedor puede perder la posesión por: (i) abandono de la cosa, (ii) cesión hecha a otro por
título oneroso o gratuito, (iii) destrucción o perdida total de la cosa, o que haya quedado fuera del comercio y (iv)
posesión de otro, aun en contra de la voluntad del antiguo poseedor, siempre que el nuevo poseedor haya tenido
dicha posesión durante más de un año.

Solo por el hecho del tiempo de poseer el bien, me va a permitir en ocasiones llegar a ser el propietario, lo que
otorga poder al sujeto que lo posea, pero que no tienen fuerza ni plenitud que los derechos reales. Aplicando la
seguridad jurídica o en el tráfico, si poseo una cosa (possessionis) la continuación en la posesión de esta otorga
una serie de facultades como puede ser la adquisición (ius fruendi) que me capacita de generar, usar y ejercitar
esa cosa o derecho de tutelarlo y protegerlo. Puede ser posesión: natural o civil
Solo como ser poseedor ya tengo el derecho de tenerlo acaso de que alguien como propietario venga a
exigírmelo. Si durante un tiempo lo poseo ya se considerará que soy propietario, mediante la prescripción
adquisitiva o usucapión ordinaria (me creo propietario de la cosa, pero no lo soy realmente, se protege a quien
piensa que lo había comprado al propietario, plazo más corto 3 años) y la prescripción adquisitiva extraordinaria
(el que sabiendo que no lo es, se lo cree, 6 años)  (DQUIERI por el paso del tiempo)

Derechos sobre cosas ajenas:

 Derechos reales de goce: estos derechos reales limitados de goce permiten a su titular utilizar, con distinta
intensidad, de una cosa ajena. Dentro de estos encontramos el usufructo (atribuye máximas posibilidades de
goce y utilización), uso y habitación servidumbre (faculta al titular de una finca para servirse de otra ajena
para una utilidad entre ambas) y superficie y vuelo.
- El USUFRUCTO es un derecho que puede constituirse sobre los activos de un empresario (bienes físicos,
títulos o derechos – que no sean personalísimos o intransmisible-). Por lo que el usufructo es el derecho de
disfrutar los bienes ajenos con la obligación de conservar su forma y su sustancia. Puede constituirse tanto
por ley, por voluntad de los particulares manifestada en actos entre vivos (contratos) o en última voluntad
(disposición testamentaria). Puede ser:
o Total o parcial, de manera que afecta a la distribución de los frutos de la cosa.
o A favor de una o varias personas, ya sea de manera simultánea o sucesiva.
o De duración fija o indeterminada.
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o De manera pura y simple o sometiéndolo a condición.
Como en casi todos los contratos, su contenido es dispositivo. Y es por ello por lo que la obligaciones y
derechos del usufructuario determinan el título constitutivo del usufructo. Además, el Código Civil
establece un régimen supletorio de derechos y obligaciones de ambas partes.
- Derechos del usufructuario:
o Derecho a la percepción de los frutos o rendimientos de la cosa o derecho sobre el que recaiga el
usufructo. Con independencia de todo aquello que se produzca durante la vigencia de este
pertenecerá al usufructuario. Sin embargo, los frutos no suelen generarse en los mismos plazos de
constitución y
extinción del usufructo, por lo que se establecen reglas especiales de imputación de frutos al
usufructuario o propietario.
o Derecho a la extensión del usufructo a los aumentos de valor de la cosa usufrutuada. El usufructuario
tiene el derecho de disfrutar de los beneficios inherentes a la cosa usufructuada.
o Derecho de disposición sobre el usufructo. El usufructuario puede arrendar la cosa usufructuada a otra
persona y enajenar su derecho de usufructo, aunque sea un título gratuito. Sin embargo, el carácter
limitado del derecho real de usufructo, todos los contratos que se celebren como usufructuario se
resolverán con el fin del usufructo o con el fin de la temporada útil del usufructo (producción agrícola).
o Derecho sobre las cosas que se determinan y sobre cosas consumibles incluidas en el usufructo . En el
caso, en el que las cosas se deterioren por el uso, es el usufructuario tendrá el derecho de utilizarlas
ajustada a su función. En el caso que se deteriore por dolo o negligencia del usufructuario, su
obligación será limitarse a devolver la cosa como se encontraba inicialmente. Si el usufructo recae
sobre cosas consumibles, el usufructuario (usuario) tiene el derecho a utilizarlas siempre que la
restituya por otra de igual cantidad y calidad o, simplemente, pagar su valor al término del usufructo,
que quedó fijado por ambas partes.
o Inexistencia de derecho de reembolso de gastos de mejora de la cosa usufructuada. El usufructuario
puede hacer cualquier mejora del objeto del usufructo siempre que no altere su forma ni su sustancia.
Para ello no requiere autorización del propietario, pero no tendrá derecho a indemnización ni
reembolso de esos gastos pudiéndolo retirar dichas mejoras a la finalización del usufructo, siempre
que sean separables. El Código Civil permite que el usufructuario compense cualquier desperfecto
sobre el que recaiga el usufructo con las mejoras que hubiera hecho.
o Derecho a la conservación de la cosa usufructuada como esta . El usufructuario tiene derecho a que la
cosa usufructuada no se vea modificada. Por lo que el propietario podría enajenarlo
(cediendo/vendiendo) pero sin alterar la forma ni la sustancia, ni a hacer nada que pueda perjudicar al
usufructuario.
o Derecho del usufructuario de parte de cosa común, durante la comunidad y en caso de división . El
usufructuario de parte de una cosa poseída ejercerá los derechos que le correspondan al propietario.
Si la comunidad cesa, la cosa poseída en común corresponderá al usufructuario el usufructo de la
parte que se adjudicará al propietario.
- El usufructuario está obligado a:
o Obligaciones previas al inicio del usufructo. La elaboración de un inventario y valoración de los bienes
sobre los que recae el usufructo. Al tiempo que presta una fianza que asegura el cumplimiento de las
obligaciones. No será exigible la fianza en el caso en el que la cosa usufructuaria fuera vendida o
donada. Y pueden ser excusarse siempre que no resulte perjudicada ninguna de las partes.
o Obligación de cuidado y conservación del objeto del usufructo. Obras. El usufructuado tendrá que
cuidar las cosas dadas en usufructo. Y en el caso en el que esta venda o transmita su derecho, será
responsable de que las cosas usufructuadas no sufran por culpa o por negligencia de la persona que le
sustituya.
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 El usufructuario está obligado a realizar las reparaciones ordinarias , aquellas que sean exigidas por
deterioros del uso natural y que sean indispensables para su conservación. Si el usufructuario no
las realiza, y las hace el propietario en su lugar, a costa del usufructuario (derecho de reembolso y
podrá ejecutar total o parcialmente la fianza depositada). El propietario puede llevar a cabo
cualquier obra siempre que no se vea disminuido el valor de la cosa, ni que perjudique al
usufructuario.
 El propietario está obligado a realizar las reparaciones extraordinarias pero que su necesidad debe
ser notificada por parte del usufructuario. Si el propietario lo lleva a cabo, tiene el derecho de
exigir al usufructuario el interés de la cantidad invertida mientras dure el usufructo. Sin embargo,
si el propietario no realiza dichas reparaciones, indispensables para la subsistencia de la cosa, el
usufructuario podrá hacerlas y tener el derecho a exigir al propietario el aumento de valor por
dichas obras. Si, aun así, el propietario se negase a pagar al usufructuario, este último podrá
retener la cosa hasta haber compensado su crédito con los frutos de las cosas.
o Pago de cargas y contribuciones corren a cuenta del usufructuario , pero las contribuciones que se
impongan sobre el capital serán a cargo del propietario al quien el usufructuario tendrá que abonarle
los intereses correspondientes. Y si es el usufructuario quien satisface las contribuciones de capital,
tiene el derecho de reembolso de un importe al final del usufructo.
o Defensa jurídica de la cosa sobre la que recaiga el usufructo y del usufructo. EL usufructuario tiene la
obligación de poner en conocimiento del propietario cualquier acción realizada por un tercero, pues si
no lo hace en caso de lesionar los derechos de propiedad, será el quien responda ante los daños y
perjuicios como su hubieran sido ocasionados por su culpa (hacer frente a gastos, costas y condenas).

- La SERVIDUMBRE es un derecho real limitado de aprovechamiento. El Código Civil considera que la

servidumbre es un gravamen impuesto sobre los inmuebles (únicamente sobre los predios, las fincas) en
beneficio de otro perteneciente a distinto dueño. La servidumbre real es una vinculación perpetua, que
permite el goce de una cosa ajena en provecho exclusivo de una persona que no es el titular dominical de
la misma cosa. Dentro de la servidumbre encontramos dos partes: el predio dominante que es bien el
titular del derecho de servidumbre o bien el titular de la finca (suj. pasivo) y el predio sirviente que es
quien tiene que “sufrir” por la realización de un acto (suj. activo). Es por ello por lo que el dueño del predio
dominante actúa sobre un predio o finca sirviente. La servidumbre permite gravar una cosa para que otro
obtenga una
utilidad, servicio, prestación o valor, en definitiva, que difiere del que genera para el propio titular
dominical o propietario. La servidumbre como derecho limitado, restringe la plenitud de los derechos
sobre una cosa de un titular dominical. Pueden ser:
 Positivas y negativas. Las servidumbres son positivas cuando la misma impone al dueño del predio
sirviente la obligación de dejar hacer alguna cosa o hacerla por sí mismo y es negativa la que prohíbe
al mismo hacer algo que sería licito sin la servidumbre. Es por ello por lo que quien se beneficia de la
servidumbre debe actuar de la forma menos onerosa posible para el dueño de la cosa.

La clasificación más genérica suele ser en función del sujeto activo, ente servidumbre reales y
servidumbres personales. Las personales se establecen a favor de una persona concreta, se trata de un
derecho subjetivo. Y, por otro lado, encontramos las servidumbres reales que nos permite distinguir entre:
 Continuas y discontinuas. Las continuas son aquellas cuyo uso es sin la intervención de ningún hecho
del hombre; mientras que la discontinuas son las que requieren intervalos de actuación del hombre.
 Aparentes y no aparentes. Las aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por
signos exteriores que revelan su uso y aprovechamiento de la servidumbre; mientras que las no
aparentes son las que no presentan indicios al exterior de su existencia. Una servidumbre negativa
nunca es aparente.
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Si el predio sirviente se divide, la servidumbre no se modifica y cada uno mantiene la parte que le
corresponde. Sin embargo, si el predio dominante se divide, cada porcionero puede hacer uso entero de la
servidumbre sin alterar el lugar de su uso.
Las servidumbres se establecen por la ley (legales) o por voluntad de los propietarios (voluntarias). EL
ordenamiento conoce y regula, la prescripción y la presunción legal como modo de adquirir la
servidumbre. Las continuas y aparentes se adquieren o bien en virtud de titulo o prescripción de 20 años.
Para adquirirlas por prescripción, el tiempo de la posesión se contará, en las positivas desde el día en el
que el dueño del predio dominante comience a ejercerla sobre el predio sirviente; y en las negativas desde
el día en el que el que el dueño del predio dominante hubiera prohibido al sirviente la ejecución de un
hecho. La norma es imperativa, pues exige y prescribe que las servidumbres continuas y no aparentes y
todas las discontinuas sólo pueden adquirirse en forma de título. El alcance, modo y ejercicio del derecho
de servidumbre viene determinada en la constitución del propio título, que exige de servidumbres
accesorias para para ejercitar la servidumbre principal.
 El dueño del predio dominante debe actuar de buena fe y sin causar daño alguno al predio sirviente. Si
la servidumbre es aprovechada por varios predios dominantes, los dueños estarán obligados a
contribuir

a los gastos de las obras necesitadas, en proporción al beneficio que obtienen. Y por lo tanto el que no
quiera contribuir podrá eximirse renunciando a la servidumbre. Y si el dueño del predio sirviente quiere
hacer uso de la servidumbre, estar a obligado a contribuir a los gastos en proporción.
 El dueño del predio sirviente tiene la facultad de alterar en ciertas condiciones el lugar y la forma de la
servidumbre, pero siempre que ofrezca al dueño del predio dominante otro lugar o forma de igual
comodidad que no perjudique a este mismo.
Las obligaciones del predio sirviente está la de no interferir en el uso de la servidumbre que grava su
predio y contribuir a los gastos de las obras necesarias cuando esté
obligado a las mismas y cuando altere la forma y modo de ejercicio de esta.
 Las servidumbres se extinguen:
> Por ser reunir en la misma persona la propiedad de predio dominante y la del sirviente
> Por el no uso de durante 20 años, cuyo término empezara a contarse en las servidumbres
discontinuas desde el día en el que hubiera dejado de usarse y en las continuas desde que haya
tenido lugar un acto contrario.
> Cuando los predios vengan en un estado que imposibilite el uso de la servidumbre, pero que, aun
teniendo la posibilidad de revivir, su estado siga sin posibilitar su uso debido a que haya sucedido
los plazos de tiempo mencionados anteriormente.
> Por llegar el día o realizarse la condición, siempre que fuera temporal o condicional.
> Por la renuncia del dueño del predio dominante.
> Por la redención convenida entre el dueño del predio dominante y el del sirviente.

 Derechos reales de realización del valor: son aquellos que aportan al titular la facultad de realizar la cosa
para satisfacer su interés. Se trata de una garantía si recaen sobre una o varias cosas, que se denominan
reales, y que su finalidad es asegurar el cumplimiento de la deuda de la que el titular es acreedor.

Dentro estos encontramos las garantías reales que son derechos que recaen sobre cosa ajena, ya sea un bien,
un crédito o un derecho, a través de un pacto o un contrato entre el deudor y el acreedor, que se constituye
frente al conjunto de sus acreedores. Surgen por la necesidad de minimizar los riesgos asumidos por los
acreedores, pues se supone la desconfianza que se evita con la búsqueda de seguridad y cuyo objetivo es
hacer lo más probable la realización del crédito. Las garantías presuponen la existencia de la responsabilidad
patrimonial sobre la que se ejercen influencias, que no llegan a sustituirla, pues la seguridad en la calidad y
fortaleza por parte de un fiados o avalista no es total. En las garantías es necesario la seguridad en el tráfico,
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pues supone un mayor poder de agresión del acreedor de manera que pueda obtener la total y exacta
satisfacción de su derecho.

Cuando hay una garantía, es porque un bien se está garantizando. Es por ello por lo que se debe determinar
de forma adecuada tanto el propio bien como la forma del pago para proteger a todos los acreedores
(distribución paritaria, todo proporcional a lo que le pertenece a cada uno, por el principio de seguridad en el
tráfico). La garantía real significa que algo queda sujeto a una garantía. Las garantías reales son derechos
reales sobre cosas ajenas, sean bienes, créditos o derechos, y que nacen de un pacto contractual entre el
deudor y acreedor. En las garantías reales, siempre se va a utilizar, para formalizar de la garantía (el contrato),
se va a utilizar la forma pública, es que se otorgue ante notario en una escritura pública o que se intervenga
por notario con las partes privadamente, de manera que el notario intervenga para que quede suscrito. La
forma pública guarda relación con que las garantías reales tienen acceso a un registro. Además, cuando un
sujeto entrega dicha garantía a un notario que es, a estos efectos, un funcionario público que otorga la fe
pública.

Las garantías tienen dos fases cuyo fin es reducir en costes todo aquello que el acreedor soporta al controlar
la solvencia patrimonial de su deudor que le asegure su propia satisfacción. Estas son:
- Fase asegurativa o estática, que protege el bien con la incertidumbre de lo que pueda desencadenar, que
haga variar la siguiente fase, y que consiste en la futura satisfacción del acreedor.

- Fase satisfactiva o dinámica, en la cual se activan los medios que van a permitir la ejecución forzosa sobre
dicho bien.

Tipos de garantías:
- Las HIPOTECAS son derechos reales de garantía que aseguran bienes inmuebles (fincas, casas) o derechos
reales enajenables con arreglo a las leyes al cumplimiento de una determinada obligación. La garantía
hipotecaria goza de la no separación de los propios derechos, produciendo una sujeción del objeto sobre el
que recaen como garantía de obligación. Dicho derecho limita las facultades del propietario, pues
únicamente podrá transmitir el bien gravado con el gravamen. Es necesario el principio de especialidad, ya
que hay que ser preciso acerca de los bienes ye l valor que ejercita el acreedor de su derecho, permitiendo
limitar el poder de agresión del acreedor. La hipoteca garantiza todo tipo de obligaciones y como forma de
garantía presupone la existencia de un crédito respecto al cual se asegura el éxito de realización de la
garantía. Además, sigue el principio de reforzamiento de la garantía, pues es indivisible y garantiza el crédito
hasta que no quede satisfecho. El documento en el que aparece su constitución debe quedar inscrito en el
Registro de Propiedad, siendo un requisito constitutivo. Al mismo tiempo, la hipoteca requiere una
formalidad y una inscripción a partir de las cuales ambas partes tienen derechos de otorgamiento e
inscripción del documento por el importe de la última anualidad, así como los aseguradores de la prima del
seguro. Finalmente, se tendrá como fecha de inscripción la fecha del asiento de presentación que constará
en la propia inscripción.
V -> no entrega inmediata del bien en garantía (usufructo)
- PRENDA es el derecho que tiene un valor intrínseco, es decir, que surge de la realización del valor del bien,
sin importar su naturaleza y su tipología, con oponibilidad a un tercero. Se trata de un derecho que limita el
dominio de un bien, sobre un derecho o crédito. Puede ser un bien mueble o un derecho. El sujeto que da la
cosa en prenda tiene que otorgarlo a un tercero (desplazamiento posesorio) que se lo pone en publicidad
(para que todo el mundo sepa del derecho de garantía), el control de la propiedad del bien (para que el
propio deudor no la vaya a perder, ni se la venda a un tercero) y asegurar la conservación. La prenda se trata
de una relación jurídica de carácter contractual que otorga a su titular las siguientes facultades:
-> Facultad de posesión de la cosa dada en prenda que tiene una función de publicidad.
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-> Derecho de retención hasta el cumplimiento de la obligación garantizada, por lo que dicho derecho puede
extenderse a nuevas pignoraciones.
-> Facultad de instar la ejecución forzosa del objeto pignorado, con una eficacia real sin límite y frente a
todos.
-> Derecho de preferencia o privilegio al cobro con el producto dimanante de la ejecución prendaria; el
acreedor tiene derecho a compensar su crédito con los frutos que produzca el bien dado en garantía.

La prenda, por lo tanto, se caracteriza por la desposesión de la cosa gravada que soporta su dueño. Los elementos
que la forman son: la entrega o desplazamiento posesiones y la forma. El hecho de transmisión está compuesto
por el contrato casual valido y la facultad de disposición del transmitente. Y, además, tiene una función doble,
tiene el control patrimonial al asegurar la conservación de la cosa a favor del acreedor pignoraticio y, a su vez
cumple con, la función de publicidad, ya que advierte a terceros de la constitución del derecho de garantía y avisa
de la limitación de solvencia que experimenta el patrimonio del deudor.

Lo que pignora puede ser un derecho de alquiler, un préstamo, algún bien. Por lo que el acreedor renuncia al
bien, y su acreedor tiene preferencia frente al resto de sus acreedores. Se le notifica al deudor del derecho cedido
que se ha producido el derecho de garantía. Tienes derecho de retención.

V -> posesión sino me pagan I -> entrega inmediata

- Prenda sin desplazamiento es un derecho que permite constituir un derecho real de garantía sin llevar a
cabo un desplazamiento posesorio de bienes muebles de forma que el deudor puede seguir haciendo uso de
este. Los acreedores pueden establecer un orden de preferencias o de satisfacción de las garantías reales.
(similar a la hipoteca, pero con bienes muebles)

Las garantías se cobran a través de un procedimiento de ejecución que puede ser mediante un proceso judicial o
extrajudicial (notario). Que solo se lleva a cabo en el supuesto en el que la obligación garantizada se incumpla.

En las 3 caben que haya sobre un mismo bien o derecho varias prendas o hipotecas. Cuando yo lo pacte con los
acreedores puedo pactar el rango, establecer el rango significa quien va a cobrar primero en caso de la realización
del bien/derecho.

Las GARANTÍAS FINANCIERAS son un tipo de prenda especial. La obligación garantizada es dineraria y el objeto
de la prenda es un derecho u obligación o valores negociables. En ellas se permite la apropiación de las cosas por
el acreedor en caso de incumplimiento.

Ratio de proporción del préstamo al valor del bien en garantía  Loan to value

******** La prohibición del pacto comisorio  prohibición de que el acreedor se quede con el bien pactado.
Dicha prohibición se dio debido al abuso por parte de los bancos a los clientes.

Yo tengo un coche, soy un banco y hago una financiación. Yo pido una garantía real, en la que, si no se paga la
financiación, el acreedor (banco) no se puede quedar con el bien.

Y, por otro lado, los DERECHOS DE CRÉDITO son:

- Derechos de crédito frente a terceros

- Derechos sobre bienes ajenos /cosas ajenas (hay muchos, pero solo algunos son derechos reales)
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