UNIDAD 7.

LOS DERECHOS REALES

Los derechos reales y de crédito son las dos formas que adoptan los derechos
subjetivos de carácter patrimonial.

Derechos reales y Derechos de crédito o personales

Los derechos reales se traducen en una relación directa e inmediata entre el
sujeto y la cosa (res). El titular posee facultades sobre un objeto exterior que
excluye a terceros de dicho ámbito, y provocan un efecto general.

PERSONA COSA
Derecho de la
persona sobre la
cosa

Los derechos de crédito: No son derechos reales, se traducen en una relación

entre dos personas determinadas: el acreedor y el deudor, son patrimonio de su
titular y son frente a otras personas.

Los derechos reales son más antiguos que los de crédito, se desarrollaron antes.
Los derechos de crédito son la respuesta a una necesidad de intercambio de
bienes y servicios, sin propiedad no hay crédito.
Acreedor Deudor

PERSONA PERSONA
Derecho y
obligaciones
entre personas

 Las cosas (Objetos del derecho real)

Cosa es todo objeto del mundo exterior sobre el cual pueden recaer derechos. El
campo de las cosas se limita a los objetos materiales o corpóreos, y no a todos,
sino a aquellos que son jurídicamente comerciables.
  Res in commercium y extra commercium

Distinción que surge de acuerdo con la posibilidad o imposibilidad legal de que la

cosa sea objeto de negocio jurídico patrimonial.

- In commercium: Son comerciables las cosas sin dueño y las

abandonadas, que actualmente carecen de dueño pero que pueden tenerlo.

- Extra commercium: No son comerciables las cosas que la norma divina

o la norma positiva dispongan. Son las cosas propias de todos (aire, mar...), los
edificios públicos y los edificios religiosos.

 Res mancipi y nec mancipi

- Res mancipi: Son res mancipi las cosas necesarias al grupo al familiar y
para la vida diaria (fundos y casas en suelo itálico, esclavos, animales…) que se
requiere de un acto formal (mancipatio o in iure cessio) para enajenarlos.

- Res nec mancipi: Son res nec mancipi es todo lo demás, que se puede
enajenar mediante su simple entrega (traditio), como por ejemplo el dinero.

 Cosas consumibles y no consumibles

- Cosas consumibles: Las cosas consumibles son aquellas cuyo destino

lleva aparejada la transformación o destrucción, es decir, se agotan por su uso, ya
sea física o económica (alimentos o dinero).

- Cosas no consumibles: Son no consumibles las cosas susceptibles de

un uso reiterado, pero no supone un agotamiento de esta.

 Cosas fungibles y no fungibles

- Cosas fungibles: Son fungibles las cosas que pueden sustituirse por
otras de la misma categoría ya que lo que se toma en consideración es su
cantidad, peso o medida.

- Cosas no fungibles: Son no fungibles las cosas apreciadas por sus

características individuales o específicas.

 Uso, disposición y disfrute de las cosas

El uso es valerse de la utilidad de una cosa de acuerdo con su función económica.

La disposición es decidir acerca del destino físico o jurídico de una cosa. Los actos
de disposición físicos o jurídicos pueden afectar a la cosa parcial o totalmente.
Disfrutar es hacerse propietario de los frutos de una cosa.

 La propiedad
La propiedad es el derecho más amplio posible sobre una cosa. Proporciona
plenas facultades de uso, disposición y disfrute.

Durante algún tiempo la única forma de propiedad reconocida por el Derecho civil
es el dominium ex iure Quiritium, cuyas características formales son:

a) El sujeto ha de ser ciudadano romano.

b) El objeto tanto puede ser una cosa mueble como inmueble. Esta última sólo
es idónea si se encuentra en suelo itálico.
c) La adquisición ha de llevarse a cabo mediante un modo civil: mancipatio,
para la res mancipi; traditio, para la res nec mancipi; e in iure cesio, para
una y otra categoría de cosas.

La propiedad característica de los ciudadanos romanos es la propiedad civil

(dominium), defendida por la acción reivindicatoria. Pero hay otras pertenencias
jurídicamente reconocidas, y defendidas por otras acciones: la «propiedad
peregrina», la «propiedad provincial» la «propiedad útil» y la «propiedad pretoria»
o «bonitaria».

 Propiedad peregrina
Los que no son ciudadanos pero son habitantes del Imperio, los peregrinos
(peregrini), no pueden adquirir la propiedad civil, pero el pretor protege sus
adquisiciones por medio de acciones con ficción, como si fueran ciudadanos.

 Propiedad provincial
Los inmuebles ubicados en las provincias son propiedad del Príncipe o del pueblo
romano, según se trate, respectivamente, de provincias imperiales o senatoriales,
por lo que sus poseedores tienen que pagar tributo. Pero los particulares que los
poseen quedan defendidos por la jurisdicción del gobernador, por lo que poseen
una «propiedad provincial».

 Propiedad útil
A las personas que tienen concedida la posesión de un inmueble a muy largo
plazo, como los concesionarios de tierras públicas, los enfiteutas o los
superficiarios, se les dio una acción reivindicatoria con la ficción de ser
propietarios, y se calificó su pertenencia como «propiedad útil», que coexiste con
la «propiedad directa» del dueño.
  Propiedad pretoria o “in bonis habere”
Es la posesión civil de buena fe, de bienes muebles o inmuebles, La adquisiciones
derivativas de estas propiedades puede darse de otras formas:

- Sin forma: no sigue los trámites establecidos

- Adquisición " a nan domino": Adquisición recibida por el que no es dueño de la

cosa, no es propietario

En estos dos casos que el pretor protege, por medio de la acción Publiciana.
Ésta es una acción pretoria, que el pretor otorga al poseedor civil, y en cuya
fórmula se finge que éste ha poseído el tiempo necesario para adquirir la
propiedad por usucapión; con ella el poseedor civil puede recuperar la cosa de
cualquier persona que llegara a tenerla, excepto del propietario civil, quien podría
oponerle la excepción de ser propietario (exceptio iusti domini), pero si éste le
había entregado previamente la cosa al poseedor, el poseedor superaba esa
excepción oponiendo la réplica de cosa vendida o entregada (rei venditae et
traditae). Es en estos casos, en que el propietario civil hizo entrega de la cosa al
poseedor civil, cuando se puede hablar de una verdadera propiedad pretoria, ya
que el poseedor puede recuperar la cosa de cualquiera que la tenga, incluso del
propietario civil.

 Límites de la propiedad

- Limites públicos: aquellos que regulan cuestiones de planteamiento urbanístico

en beneficio de la comunidad.

- Limites privados: Se dan en unos casos de manera voluntaria y en otros casos

de manera incidental.

- Copropiedad: Propietarios con el mismo nivel sobre una cosa por lo que están
limitados en su derechos por un régimen jurídico.

 Modos de adquirir la propiedad

Se llaman modos de adquirir la propiedad a los hechos jurídicos que la ley declara
idóneos para que aquélla entre en la esfera de disposición de los sujetos
particulares. La clasificación más comúnmente usada es la que distingue entre
«modos originarios» y «modos derivativos» de adquisición de la propiedad.

- Son modos originarios, aquellos actos en los que no interviene un propietario

que enajena su propiedad, como es el caso de la apropiación de un bien que no
tiene dueño, por ejemplo un animal salvaje cuya propiedad adquiere el cazador;
- modos derivativos, aquellos en los que interviene un propietario que enajena o
transfiera su propiedad a otro, como el que enajena un terreno a cambio de un
precio.

Esta clasificación no resulta apropiada para el Derecho Romano, porque en él la

propiedad es un derecho que se adquiere y no un derecho que se transmite o
transfiere. Es verdad que hay ciertos modos de adquirir que exigen la presencia o
la voluntad de un enajenante, pero no es porque el enajenante transfiera su
derecho, sino que él renuncia a la propiedad para que el otro la adquiera. Por eso,
es preferible clasificar los modos de adquirir en estas otras categorías:

a) actos de atribución formal.

b) actos de apropiación posesoria.

 Apropiaciones posesorias justas

Los actos de apropiación posesoria son aquellos actos, no formales, que hacen
que una persona adquiera la propiedad de una cosa que ya está poseyendo. En
concreto son: la ocupación de cosas sin dueño (occupatio), a la que se asimila la
adquisición de frutos; la adquisición de una cosa nueva elaborada (specificatio); y
la incorporación de una cosa a otra principal, a lo que se llama «accesión»; la
entrega (traditio) de bienes muebles; y la usucapión y la prescripción (usucapio,
praescriptio) por las que se adquiere la propiedad mediante la posesión
continuada de un bien.

 Ocupación, Accesión y Especificación

- La ocupación: es la adquisición de la propiedad mediante la toma de posesión u
ocupación de una cosa que no tiene dueño (res nullius), como lo animales
salvajes, cuya propiedad la adquiere quien los caza, o una tierra deshabitada e
ignorada, o una isla que súbitamente emerge en un río o un lago y que se hacen
de quien las ocupa, o las cosas tomadas al enemigo.

- La accesión: consiste en la incorporación de una cosa accesoria, que pierde su

integridad, a otra principal, generalmente inmueble pero puede ser también
mueble. Como institución jurídica, la accesión es el modo de adquirir la propiedad,
por el que el dueño de una cosa principal adquiere la propiedad de la cosa
accesoria que se une de modo inseparable. Quien pierde la propiedad puede
reclamar una indemnización, en este caso al dueño de la cosa principal, por el
valor de la cosa perdida.

Se dice que hay especificación cuando alguien hace una cosa nueva con
materiales ajenos que ya no pueden recuperarse en su integridad, como quien
hace vino con uvas ajenas o harina con granos ajenos. Jurídicamente, la
especificación es un modo de adquisición de la propiedad, por el que el
especificador adquiere la propiedad de la obra que hizo con materiales ajenos.
Quien era dueño del material puede reclamar al especificador una indemnización
por el valor de las materiales perdidos; la acción con la que puede reclamarla es
distinta según los casos, en los que tiene que considerarse, entre otras cosas, si el
especificador sabía o no que los materiales eran ajenos.

 Traditio o entrega
La entrega o traditio es el modo de adquirir la propiedad que consiste en que el
adquirente toma posesión de una cosa que es de otro, con el consentimiento de
éste.

La sola entrega no implica la adquisición de la propiedad, para que la entrega

conduzca a la adquisición de la propiedad es preciso que exista una causa que lo
justifique (iusta causa). Si se da la entrega pero falta una justa causa para adquirir
la propiedad, quien recibe sólo adquiere la posesión de la cosa.

Las causas que justifican la adquisición de la propiedad son estas:

a) Préstamo (credere), que implica dar una cantidad de cosa genérica

(principalmente dinero) para que quien reciba adquiera la propiedad y devuelva
una cantidad igual del mismo género.
b) Pago (solvere), que implica que el acreedor adquiere la propiedad de la
cantidad que se le entrega.
c) Compra (emere), que es la entrega para que el comprador posea como
propietario.
d) Donación (donare), que implica dar la propiedad sin contraprestación.
e) Dote (dotemdare), que implica dar la propiedad de los bienes a la mujer.

 Usucapión
Es el modo de adquirir la propiedad civil por medio de la posesión continuada de
una cosa ajena, durante un año si es mueble o dos si es inmueble. Sus requisitos
son:

- Posesión continuada en el tiempo, 1 año cosas muebles, 2 años cosas

inmibuebles y que no debe ser interrumpida ya que se empieza de cero salvo que
el heredero supla al que tiene la posesión.

- Deben ser cosas que estén dentro del comercio de los hombres

- Cosas nec mancipi y cosas mancipi

- Debe ser de justa causa, no existe usucapión en caso de robo

- Que exista una buena fe inicial, creencia del individuo de que no se está
lesionando el derecho de otro.

El poseedor que puede usucapir es solamente el poseedor civil de buena fe, es

decir el que tiene la cosa (corpus) y el ánimo (animus) de actuar como propietario,
creyendo que con su posesión no lesiona el derecho de otro. La buena fe o
creencia de no lesionar el derecho de otro es un estado subjetivo o de conciencia
del poseedor, que no puede conocerse directamente, pero que puede presumirse
cuando el poseedor demuestra una justa causa para poseer.

 Modos formales de adquisición

Los modos formales de adquisición son aquellos que requieren un acto formal de
atribución, que puede ser un acto del magistrado (addictio), o un acto del
propietario por el que enajena formalmente un bien mancipi (mancipatio) o
atribuye la propiedad de una cosa a una determinada persona en su testamento,
mediante un legado de efecto real o «vindicatorio».

 Mancipatio
Sirve para adquirir la propiedad civil de la res mancipi. Es un acto privado,
solemne, que consiste en la declaración que hace el adquirente (mancipio
accipiens), en presencia del propietario de la misma (mancipio dans) de que una
cosa, de la cual se apodera, es suya de acuerdo con el derecho civil. El acto se
completa con la acción de pesar en una balanza una cantidad de cobre, que
interviene como precio de la adquisición. El acto se celebra ante cinco testigos, y
una persona más, encargada de pesar el metal (libripens).

En principio, el enajenante no tiene que declarar nada, pues se entiende que con
su sola presencia autoriza el acto de adquisición. El adquirente adquiere la
propiedad si el enajenante era realmente el propietario. Si resultaba que una
tercera persona era el verdadero propietario y demandaba al adquirente con la
acción reivindicatoria, el enajenante debía ayudar al adquirente en el juicio
reivindicatorio, y si éste resultara vencido, el enajenante debía pagarle el doble del
precio que el primero había pagado. El hecho de ser vencido en el juicio
reivindicatorio se llamó «evicción», y a la responsabilidad de pagar el doble del
precio, «responsabilidad por evicción». Para exigir al enajenante la
responsabilidad por evicción, el adquirente tenía la actio auctoritatis.

Si la cosa tiene un vicio oculto, que no es declarado por el transmitente, el

adquirente puede pedir el doble del valor del prejuicio causado por la cosa.
Al momento de hacer la mancipatio, podía el enajenante hacer alguna declaración
(nuncupatio) por la que determinaba alguna condición de la cosa vendida, como la
reserva (deductio) de un derecho real sobre la cosa vendida, por ejemplo una
servidumbre de paso respecto del fundo vendido, o reservarse un derecho a
recuperar la cosa si no se cumple determinada condición, por ejemplo el de
recuperar un esclavo si no se le manumite en cierto tiempo.

 In iure cessio
Los magistrados, por virtud del imperium, podían atribuir la propiedad cuando dos
partes convienen en presentarse ante el pretor como actor y demandado en una
acción real, habiendo convenido que el demandado reconocerá ante el pretor,
mediante una confessio in iure, el derecho real pretendido por el actor, y, como
consecuencia de esa confesión, el pretor hace una atribución (addictio) del tal
derecho a favor del actor. Se trata de un proceso fingido.

 Defensa jurídica de la propiedad

Medios judiciales y extrajudiciales de diferente naturaleza defienden el derecho de
propiedad. Frente a ataques de terceros que sin título alguno se arrogan la
condición que la ley otorga al propietario, se concede una acción típica y
fundamental: la rei vindicatio o acción reivindicatoria.

La acción reivindicatoria es una acción civil, en cuya fórmula se ordena al juez que
condene al demandado a pagar lo que la cosa vale, si el actor demuestra que es
propietario civil; la fórmula contiene una «cláusula arbitraria», que permite que el
demandado salga absuelto si restituye la cosa antes de que el juez dicte la
sentencia, y para facilitar esto, el juez, antes de condenar al demandado, le
anticipa su juicio; si el demandado restituye, sale absuelto, si prefiere quedarse
con la cosa, saldrá condenado a pagar la cantidad que la cosa valía para el actor,
cantidad determinada en un juramento y en la cual podía incluir su valor afectivo.

La acción reivindicatoria se da únicamente a favor de quien se presenta como

propietario civil de una cosa y en contra del poseedor de la misma. Por eso cabe
decir que en la acción reivindicatoria, el propietario tiene la legitimación procesal
activa, y el poseedor la legitimación procesal pasiva. Esta necesidad de que el
demandado sea el poseedor hizo que, antes del ejercicio de esta acción, se
reclamara con el interdicto posesorio correspondiente, de modo que el que vencía
en el interdicto quedaba como poseedor y sería el demandado en la acción
reivindicatoria.

Otros medios de protección pueden ser:

 La acción negatoria, que se concede al propietario para oponerse a quien
se arroga un derecho de servidumbre o de usufructo sobre su cosa, y lograr
la declaración de inexistencia de semejantes gravámenes.
La legitimación activa la posee el propietario legitimo de la cosa contra
aquel que se arroga el derecho que sería legitimado pasivo.
- Cabe una clausula arbitraria: si el demandado deja de molestar y presta
una cautio garantizando que no volverá a molestar, no se llega a la
condena.

 La acción exhibitoria, que condena al demandado si no exhibe la cosa

que “presuntamente” no le pertenece, si la exhibe ya se le puede demandar
mediante la acción reivindicatoria.