¿Cuánto debería cobrar

un administrador de
condominios?

En este estudio, en conjunto con la

Asociación Gremial de Administradores de
Edificios y Condominios de Chile,
respondemos a esta pregunta
Introducción

Hoy en día existe poca información sobre lo que debe cobrar un

administrador por las comunidades que gestiona. Esto nos motivó,
en conjunto a AGACECH, a realizar un estudio que entregue
información concreta sobre este tema.

Los siguientes datos y resultados se basan en una serie de

entrevistas en profundidad con administradores de AGACECH,
quienes comparten su visión de lo que debería cobrar un
administrador dependiendo de la gestiones que debe realizar por
condominio y las condiciones y características particulares de éste.

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Índice
¿Cómo le doy valor a mis servicios? 1

Valor y puntaje 2

Antigüedad de los condominios 3

Sala de bombas 4

Internet 5

Grupo Humano 6

Visitas a la comunidad 7

Tipo de portón 8

Auxiliares 9

Nivel tecnológico 10

Estado de las finanzas 11

Unidades de la comunidad 12

Circuito cerrado de tv (CCTV) 13

Ascensores 14

Sala de basura 15

Conserjes 16

Jardineros 17

Actividades adicionales 18

Reparos y conclusión 19

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 ¿Cómo le doy valor a mis servicios?

Como todos los trabajos, el esfuerzo que colocas en cada gestión y tarea que haces
tiene un valor. Es muy común que se cobre por horas trabajadas, pero esto tiene un
problema. Al cobrar por hora, surgen dos incentivos perversos: el proveedor podría
alargar el trabajo para cobrar más y el cliente podría exigir que el proveedor se
apresure para que le salga más barato, llevando a terminar en un mal producto.

Esta disyuntiva genera incertidumbre frente al precio que se está cobrando, tanto para
el cliente como para el proveedor. El cliente no sabe si el precio propuesto es acorde al
valor que recibirá por el servicio. A los proveedores de servicio les resulta difícil definir
el precio por horas. Esto es parte de ser humano. Nuestro cerebro no está diseñado
para esto, por eso, cuando tratamos de definir plazos la mayoría de las veces no se
cumple. Si quieres ver más información sobre esto puedes leer el libro: “Scrum: el arte
de hacer el doble trabajo en la mitad del tiempo” disponible en Amazon.

Es por esto que cada vez más empresas de servicio están cambiando a un sistema de
puntos, en el que se asigna un puntaje a las actividades a realizar. El objetivo de este
puntaje es valorizar las actividades en términos de esfuerzo, para que el cliente pueda
observar claramente el valor que recibirá. Si deseas informarte más sobre esto te
recomendamos leer el caso de esta agencia de marketing que cambió su sistema de
horas a puntos.

Ahora que entendemos la utilidad de un sistema de puntos, lo adaptamos al rubro de la

administración de edificios y condominios.

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 Valor y puntaje para la gestión de los
Administradores y condominios

Para entender el puntaje otorgado a las actividades, iremos por cada una de ellas y
explicaremos las acciones que estas involucran. Con esto queremos dejar claro el
esfuerzo que hay en cada actividad. De esta manera lo tendrás claro frente al cliente y
podrás justificar con datos y números el valor de tu servicio.

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Antigüedad de los condominios

Entre más años tenga el condominio, más trabajo implica sobre él, ya que por cada
año que pase la vida útil de los activos se va reduciendo, lo que implica que habrá que
gestionar más mantenciones, realizar renovaciones, entre otras cosas.

Tabla de valores y esfuerzo, según antigüedad del edificio y/o condominio:

ANTIGÜEDAD DEL
PUNTAJE $/MES
CONDOMINIO

0-3 AÑOS 3 $23.400

3-5 AÑOS 4 $31.200

5-10 AÑOS 6 $46.800

10-25 AÑOS 8 $62.400

>25 AÑOS 10 $78.000

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 Sala de bombas

La cantidad de salas de bombas que tiene un condominio es un tema relevante que

tenemos que tener presente a la hora de armar el presupuesto para el cliente. Estas
salas demandan bastante energía, ya que tienen muchos elementos que hay que
mantener y reparar en caso de que fallen. Algunos ejemplos son las piscinas,
flotadores, pulmones, etc. También hay que verificar que se estén realizando las
mantenciones correctamente. Esto es muy importante para evitar problemas
desagradables como inundaciones.

Por ende, entre más salas de bombas, habrá que realizar más gestiones para que no
ocurran problemas o para solucionarlos rápidamente.

Tabla de valores y esfuerzo según cantidad de salas de bomba:

CATNIDAD DE
PUNTAJE $/MES
SALAS DE BOMBAS

1 3 $23.400

2A5 6 $46.800

6 A 10
8 $62.400

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Internet

Un aspecto clave, pero que no muchos administradores tienen en cuenta, es si el

condominio cuenta con internet o no. Si la comunidad no tiene internet, los
administradores tendrán que incurrir en un gasto extra, ya que tendrán que llevar
internet móvil propio.

Tabla de valores y esfuerzo, dependiendo de si hay internet o no:

INTERNET PUNTAJE $/MES

CON
1 $7.800
INTERNET

SIN INTERNET 7 $70.200

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 Grupo humano

Dependiendo de si el grupo humano cumple o no con las exigencias para poder trabajar
correctamente en una comunidad, cambiará el valor.

Las exigencias se definen por:

1)Tener el curso OS10

2)Tener los contratos regularizados
3)Tener las leyes sociales al día

¿Qué implica no tener los puntos anteriores?:

1) No tener el OS10, significa que la administración debe hacer todos los trámites para que las
personas de conserjería lo aprueben.
2) Si los contratos no están regularizados, se debe hacer lo más pronto posible, ya que esto es un
incumplimiento de la ley.
3) Si las cotizaciones no están pagadas, o hay atrasos en las imposiciones, deberás regularizar
todos estos temas para poder estar en regla.

La tabla de valores queda así:

CARACTERÍSTICAS PUNTAJE $/MES

CUMPLE CON
1 $7.800
EXIGENCIAS

CUMPLE A
MEDIAS CON 4 $31.200
EXIGENCIAS

NO CUMPLE
CON 8 $62.400
EXIGENCIAS

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Visitas a la comunidad

Las visitas que hacen los administradores son un valor agregado que las
comunidades aprecian mucho.

Como es un valor agregado, entre más visitas hagas al mes, más valor agrega este
servicio. Por lo tanto, el puntaje va aumentando.

Tabla de valores:

VISITAS AL MES PUNTAJE $/MES

1 AL MES 1 $7.800

2 AL MES 6 $46.800

4 AL MES 8 $62.400

6 AL MES 10 $78.000

8 AL MES 12 $93.600

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 Auxiliares

Como todo equipo, entre más personas lo conforme, gestionarlo y administrarlo significa más
trabajo, ya que la organización de un grupo de auxiliares tiene varias actividades asociadas.
Algunas de ellas son la supervisión, la entrega del material adecuado para sus labores,
capacitación y todo lo relacionado a sus contratos y remuneraciones.

La tabla de valores queda así:

Nª DE AUXILIARES PUNTAJE $/MES

1A3 3 $23.400

4A7 6 $46.800

7 A 12 8 $62.400

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Nivel tecnológico

La tecnología facilita la vida y el trabajo de las personas: ese es su objetivo. Es por

ello que el nivel tecnológico que posea la comunidad es inversamente proporcional a
la cantidad de esfuerzo que los administradores le dedicarán a las actividades
asociadas.

Tabla de valores:

CLASIFICACIÓN
PUNTAJE $/MES
TECNOLÓGICA

SIN
8 $62.400
TECNOLOGÍA

NIVEL BAJO 6 $46.800

NIVEL MEDIO 4 $31.200

NIVEL ALTO 1 $7.800

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Nivel tecnológico

A continuación detallaremos lo que significa cada clasificación tecnológica:

Sin tecnología: Todas las gestiones de seguridad se vuelven deficientes. Por lo tanto,
hay que mejorar las deficiencias.

Nivel bajo (con radios, sin citofonía, cámaras con poca cobertura): Gestionar la
citofonía y mejorar la cobertura de cámaras.

Nivel medio (con Radios, con citofonía, cámaras con cobertura media): Mejorar
la cobertura de cámaras.

Nivel alto (con Radios, con citofonía, cámaras con buena cobertura): Gestionar la
seguridad se vuelve más simple con un nivel alto.

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 Estado de las finanzas

Este ítem puede ser bastante simple o todo un dolor de cabeza. Todo depende de qué tan
ordenada esté la contabilidad de la comunidad. Si está toda la información en un solo lugar y en
un software en la nube, la transición será sencilla. Pero si no, el esfuerzo que se debe hacer
puede ser arduo en algunos casos.

Hay administradores que deciden no tomar edificios o condominios con estados financieros y
contables deficiente. Pero también hay otros que lo ven como una oportunidad para sacar
adelante a ese servicio y cobrar extra por todo el esfuerzo que implica regularizar estos temas en
la comunidad.

La tabla de valores queda así:

ESTADO PUNTAJE $/MES

FINANCIERO
9 $70.200
CONTABLE PÉSIMO

FINANCIERO 5 $39.000
REGULAR

FINANCIERO
2 $15.600
ORDENADO

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Circuito cerrado de tv (CCTV)

Tener un circuito cerrado de televisión mejora la seguridad de la comunidad. Las

gestiones frente a cualquier eventualidad de seguridad son más rápida con este
sistema. Por lo tanto, si tiene un CCTV, el esfuerzo de la administración será menor
frente a estos eventos y la agilidad de respuesta será mayor.

Tabla de valores:

CCTV PUNTAJE $/MES

CON CCTV 1 $7.800

SIN CCTV 7 $54.600

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 Ascensores

Es vital que los ascensores de un edificio estén disponibles, ya que se usan constantemente y su
mal funcionamiento impactará directamente en la apreciación de la comunidad frente a la
administración. Para esto se debe llevar un control sobre las mantenciones y actuar de manera
rápida frente a cualquier eventualidad. Entre más ascensores haya en el edificio, más actividades
se deberán ejecutar, por lo tanto, habrá un mayor esfuerzo.

La tabla de valores queda así:

CANTIDAD DE
PUNTAJE $/MES
CARROS

1 A 2 CARROS 4 $31.200

3 A 4 CARROS 6 $46.800

5 A 8 CARROS 9 $70.200

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 Conserjes

Los conserjes tienen un rol muy importante dentro de los edificios y condominios. Son la cara
de bienvenida y despedida para los residentes. También son los agentes de seguridad de las
comunidades.
Por lo tanto, deben estar bien preparados para las situaciones que se presenten en el día a día.
La administración es la que debe prepararlos y retroalimentarlos. Entonces, entre más
conserjes haya se requerirá un mayor esfuerzo por parte de la administración.

Tabla de valores:

NÚMEOR DE
PUNTAJE $/MES
CONSERJES

1A3 5 $39.000

4A8 7 $54.600

9 A 16 10 $78.000

17 A 30
12 $93.600

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 Jardineros

El caso de los jardineros es similar al de los conserjes. La diferencia es que no están presentes
las 24 horas del día como estos. Por eso el nivel de esfuerzo para realizar las gestiones
asociadas a este rol es menor.

La tabla de valores queda así:

NÚMERO DE
PUNTAJE $/MES
JARDINEROS

1A3 3 $23.200

4A6 5 $39.000

6 A 10 7 $54.600

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 Unidades

Más casas o departamentos significan más gastos comunes que gestionar y más residentes
que atender. Por lo tanto, tiene una relación directa con el esfuerzo que se emplea en esta
actividad.

Tabla de valores:

NÚMERO
PUNTAJE $/MES
UNIDADES

20-50 3 $23.400

51-100 4 $31.200

101-200 6 $46.800

201-400 8 $62.400

401-800 10 $78.000

801-1500 18 $140.400

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 Actividades adicionales

Existen varias características que pueden tener las comunidades, cada una de ellas requerirá
gestión por parte de la administración. Estas están enumeradas en la siguiente tabla, con su
puntaje y precio correspondiente.

Tabla de valores:

NÚMEOR DE
PUNTAJE $/MES
CONSERJES

CERCO
4 $31.200
ELÉCTRICO
GRUPO
2 $15.600
ELECTRÓGENO
PANELES
4 $31.200
SOLARES

LAVANDERÍA
4 $31.200
SALA DE
MÁQUINAS 4 $31.200
ASCENSOR

SALA DE 5 $39.000
CALDERAS

ESTANQUE
7 $54.600
AZOTEA

SALA DE
ESTUDIO 5 $39.000

$31.200
SALA DE CINE 5

SALA 4 $31.200
MULTIUSO

PISCINA AL 7 $54.600
AIRE LIBRE
PISCINA
TECHADA O 9 $70.200
TEMPERADA

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 Actividades adicionales

NÚMEOR DE
PUNTAJE $/MES
CONSERJES

ESTACIONAMIENTO
3 $23.400
VISITAS
ESTACIONAMIENTO
3 $23.400
SUBTERRÁNEOS

BICICLETERO 4 $31.200

CANCHAS DE TENIS
4 $31.200

SAUNA 6 $46.000

7 $54.600
GIMNASIO

CLUB HOUSE 5 $39.000

MULTICANCHA
4 $31.200

JACUZZI $54.600
7
CUENTA CON
EMPRESA DE 1 $7.800
GUARDIAS

EMPRESA EXTERNA 3 $23.400

PARA JARDINERÍA

INSTALACIONES DE
2 $15.600
CONSERJERÍA

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 Actividades adicionales

NÚMERO DE
PUNTAJE $/MES
CONSERJES

CASINO PARA EL
1 $7.800
PERSONAL
PORTONES
AUTOMÁTICOS 2 $15.600

CONTROL DE ACCESO
AUTOMATIZADO 2 $15.600

DEMANDAS VIGENTES
9 $70.200

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 Reparos y conclusión

Esta investigación basada en entrevistas en profundidad con administradores de AGACECH

busca entregar una herramienta para los administradores a la hora de cobrar por sus servicios.
También pretende entregar respuestas frente a las dudas que pueda tener el cliente.

Los servicios que aparecen en este documento son de carácter estándar, por lo tanto los valores
también lo son.

Los administradores y empresas que se dedican al rubro tienen servicios diferenciados que no se
abordaron en la investigación. Estos servicios son los que le agregan valor frente a la
competencia y suelen ser únicos. Por lo tanto, incorporarlos a este estudio carece de valor. Para
saber más sobre cómo diferenciarte, te recomendamos que leas este ebook.

De esta forma nuestra investigación, en conjunto a AGACECH, entrega un precio base para los
administradores y las empresas que se dedican a esto.
Si quieres saber cuál es el valor base de tu servicio, puedes calcularlo fácilmente haciendo click
en la calculadora:

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Creado por:

Pedro Vega
CMO en Edipro

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