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EF Derecho civil 3 reales Grupo 8

Derecho Civil (Universidad Privada del Norte)

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Curso : Derecho Civil 3: Reales

Tema : Los derechos reales y el sistema registral

peruano

Docente : Sarita Iedayola Vílchez Castellanos

Plazo de entrega: Décimo quinta semana de clase (Semana 15)

Integrantes:

 Luis Pacco Arquímedes Mhiltom N00296926

 Becerra Silva Katherine Roxana N00017325
 Colan Reto Yvette Del Pilar N00210212
 Lázaro Reynoso Jorge Alcides N00198025

LIMA – PERU
2021

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Los derechos reales y el sistema registral peruano

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I. INTRODUCCIÓN:
Hablar de la naturaleza jurídica de la inscripción registral en nuestro sistema es un tema muy
importante, pues a éste se unen diversos conceptos de gran transcendencia en el quehacer
registral, conceptos como, por ejemplo, el de la distinción entre el título y el modo de adquirir la
propiedad en determinado sistema, o aquel referido al alcance legitimador de la inscripción, así
como a la finalidad de la inscripción registral y los efectos jurídicos que ella produce de acuerdo a
la normatividad propia en los diferentes sistemas.
En la doctrina registra tenemos que el concepto de inscripción se refiere al «asentamiento o
traslado que se hace en los libros del Registro, del contenido de los títulos presentados a las
oficinas registrales, con la finalidad de otorgarles un carácter de permanencia y, asimismo, para
que la persona a favor de quien se realiza la inscripción goce de la protección de su derecho frente
a eventuales perturbaciones por parte de terceros.
El objetivo del presente trabajo es realizar un análisis y explicar los efectos jurídicos que genera la
inscripción registral, respecto a la adquisición y transferencia de los derechos reales, la importancia
y el rol que cumplen los principios registrales en la inscripción de derechos reales.

II. DESARROLLO:

2.1. Análisis De La Finalidad De La Inscripción Registral

La inscripción registral comprende las anotaciones que se realizan en los registros públicos con la
finalidad de adquirir seguridad jurídica a través de la publicidad registral, a la que pueden acceder
los terceros. Según Gonzales, (2012):

La inscripción viene a ser el asiento registral, esto quiere decir que es aquella información
que se encuentra inscrita en los registros públicos y se encuentra disponible para cualquier
persona, pero antes de esto tuvo que haber pasado distintos filtros para poder ser calificado,
cada uno de los asientos registrales contiene información respecto al acto que se viene
realizando frente a cada caso en concreto que, posteriormente pasan a ser difundidos a través
de Sunarp. (p.5).

Cuando hablamos de inscripción registral, nos referimos al derecho que tenemos sobre
determinados actos de inscribir en los registros públicos, los cuales deben reunir los requisitos
necesarios para tal efecto.

Ahora pasaremos a analizar la finalidad de la inscripción registral, para lo cual empezaremos por
definir los más importantes criterios doctrinarios acerca del tema.

Seguridad jurídica: Podemos definir la seguridad jurídica como el estado de confianza absoluta
que obtenemos al registrar determinado acto en los registros públicos frente a determinadas
amenazas, generando estabilidad jurídica amparado en la ley. En ese sentido Cáceres (1998),
manifiesta que “la seguridad jurídica es un principio que brinda certeza y estabilidad que tiene
como principal finalidad velar por ordenamiento jurídico y que pretende avalar la correcta
aplicación de las leyes que tienen como fin cuidar los derechos de la sociedad”. (p. 51)

Asimismo, Cárdenas (2010), dice que “la seguridad jurídica puede interpretarse como la confianza
que deben sentir los miembros una sociedad con respecto a la protección de sus derechos que el

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estado le debe brindar para que estos puedan desenvolverse sin ningún tipo de inconvenientes”.
(p. 52)

De este modo, consideramos que la seguridad jurídica es la estabilidad que se obtiene de la

correcta aplicación de las leyes.

Publicidad Registral: La publicidad registral es un mecanismo mediante el cual se pone en

conocimiento de terceros respecto a determinados actos que quieran realizar; asimismo, a través
de la publicidad registral los propietarios tienen su derecho protegido frente a terceros al estar
correctamente inscritos. Como nos menciona Freyre (2007):

La publicidad registral viene hacer el punto más importante y esencial de la seguridad jurídica
con respecto a la constitución, extinción y modificación de los derechos reales sobre bienes
inmuebles, así mismo cumple con las expectativas de la seguridad jurídica a través de la
protección de los derechos ya creados los cuales deben ser debidamente inscritos en los
registros.

Del mismo modo, Amado, (2012) refiere que:

El objetivo es la de probar la preexistencia, prolongación y restricciones con los que cuenta el

derecho que se inscribió, así como también se encarga de que el único que puede aprestar
este derecho es el titular registral. La publicidad de los derechos inscritos es así una publicidad
jurídica en cuanto se convierte en un mecanismo jurídico el cual faculta el desarrollo del
derecho inscrito con el fin de agilizar el tráfico jurídico. (p. 110).

Por lo tanto, deducimos que la publicidad registral es una manera de asegurar que los terceros
tengan acceso a la información necesaria acerca de los verdaderos titulares de las propiedades
inscritas en los registros públicos y evitar cualquier tipo de fraude.

Oponibilidad registral: La oponibilidad registral se refiere a una situación de preferencia de un

determinado acto jurídico inscrito con antelación, el mismo que puede ser opuesto frente a un
tercero. En palabras de BARBOZA DE LAS CASAS (2016), la oponibilidad desde el punto de vista
registral “puede implicar la primacía total o parcial de una determinada situación jurídica frente a
otra”. El mismo autor añade que:

Del recuento doctrinal y legal del fenómeno de la oponibilidad, podemos arribar a concebir a
la oponibilidad como la primacía de una situación jurídica frente a otra -y que opera,
necesariamente, en el plano de los efectos jurídicos-, bajo ciertos criterios que el
ordenamiento jurídico establece y que se sustentan, esencialmente, en la apariencia jurídica
y la cognoscibilidad (buena fe en sentido subjetivo). (p. 20).

De esta manera, mencionaremos que la oponibilidad no tiene la finalidad de determinar el mejor

derecho de propiedad sobre un bien; sino el derecho de preferencia que tiene un bien respecto a
otro. En ese mismo sentido, el autor ARATA SOLIS (2004), comentando el artículo 2022° del
Código Civil, sostiene que:

Una de las primeras inquietudes que surgen de la lectura del artículo bajo comentario es la
referida a si, por su ubicación dentro del Título referido al Registro de la Propiedad Inmueble,
la figura de la oponibilidad de lo inscrito frente a lo no inscrito, así como la figura inversa
correspondiente -la inoponibilidad de lo no inscrito frente a lo inscrito- solo opera respecto de
conflictos de derechos que se presenten con relación a bienes inmuebles y, a lo sumo, por
afinidad, con respecto a conflictos similares en el caso de bienes muebles. (p. 488).

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Una vez definidos los conceptos de manera doctrinaria de las finalidades de la inscripción registral
pasaremos a establecer a nuestra consideración la finalidad más importante para lo cual
expondremos nuestros motivos:

Consideramos que la finalidad de la inscripción registral es la seguridad jurídica, pues, brinda una
protección a los derechos de propiedad de las personas de una determinada sociedad con
respecto a sus bienes inscritos en los registros públicos; ya que al estar inscrito el derecho de
propiedad genera oponiblidad ante cualquier tercero. Por ello, concluimos que la importancia que
tiene la seguridad jurídica radica en la garantía y confianza para la sociedad amparado en las leyes
que protegen los bienes de las personas generando estabilidad y armonía en la convivencia social.

2.2. Derechos Reales que Pueden Acceder a los Registros Públicos

2.2.1. Los actos y contratos que constituyen, declaren, trasmitan, extingan, modifiquen o limiten
los derechos reales sobre inmuebles.
Los derechos reales son un complejo de posiciones normativas consistentes en derechos,
libertades, deberes, cuyo interés es el aprovechamiento o disfrute inmediato de las
realidades del mundo externo (bienes), con la consiguiente vinculación indesligable entre
derecho-bien, razón por la que surge el deber de los terceros para no interferir en dicho
disfrute. (Coca, 2020)
Por ello, de conformidad con lo establecido en el artículo 2019 del Código Civil, son
inscribibles en el Registro de Propiedad Inmueble, entre otros, los actos y contratos que
constituyan, declaran, transmiten, extingan, modifican o limitan los derechos reales sobre
inmuebles, es decir, nuestro ordenamiento jurídico ha previsto la posibilidad de inscripción
en el citado registro de los derechos reales que produzcan una variación en la situación
jurídica de los inmuebles o de derechos personales expresamente establecidos que se
encuentren revestidos de transcendencia real. (SUNARP, s.f.)

2.2.2. Los contratos de opción.

De acuerdo con el artículo 1419 del Código Civil; por el contrato de opción, una de las
partes queda vinculada a su declaración de celebrar en el futuro un contrato definitivo y
la otra tiene el derecho exclusivo de celebrarlo o no.

2.2.3. Los pactos de reserva de propiedad y de retroventa.

Según el artículo 1583; en la compraventa puede pactarse que el vendedor se reserva la
propiedad del bien hasta que se haya pagado todo el precio o una parte determinada de
él, aunque el bien haya sido entregado al comprador, quien asume el riesgo de su pérdida
o deterioro desde el momento de la entrega.
De conformidad con el artículo 1586; Por la retroventa, el vendedor adquiere el derecho
de resolver unilateralmente el contrato, sin necesidad de decisión judicial.

2.2.4. El cumplimiento total o parcial de las condiciones de las cuales dependan los efectos de
los actos o contratos registrados.
Cuando hablamos de condición debemos indicar, en primer lugar, que estamos haciendo
referencia a una de las tres modalidades del acto jurídico (junto al cargo y plazo), también
llamados elementos accidentales ya que su presencia no se toma en cuenta para
constituir un negocio jurídico o contrato. En segundo lugar, una vez incorporada la
condición a un negocio jurídico o contrato, somete su producción de efectos jurídicos a
un hecho futuro e incierto.

2.2.5. Las restricciones en las facultades del titular del derecho inscrito.

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Al respecto la Resolución 742-2013-SUNARP-TR-L, de 03-05-2013 expresa que el
derecho de propiedad que tiene una universidad sobre una urbanización es limitado por
lo dispuesto por la junta administradora de los bienes

2.2.6. Los contratos de arrendamiento.

Expresa el artículo 1666 del CC; por el arrendamiento el arrendador se obliga a ceder
temporalmente al arrendatario el uso de un bien por cierta renta convenida.

2.2.7. Los embargos y demandas verosímilmente acreditados.

De acuerdo con el artículo 642 del Código Procesal Civil; cuando la pretensión principal
es apreciable en dinero, se puede solicitar embargo. Este consiste en la afectación
jurídica de un bien o derecho del presunto obligado, aunque se encuentre en posesión de
tercero, con las reservas que para este supuesto señala la ley.
En el Artículo 673 del CC señala, Cuando la pretensión discutida en el proceso principal
está referida a derechos inscritos, la medida cautelar puede consistir en la anotación de
la demanda en el registro respectivo. Para su ejecución, el Juez remitirá partes al
registrador, los que incluirán copia íntegra de la demanda, de la resolución que la admite
y de la cautelar.

2.2.8. Las sentencias u otras resoluciones que a criterio del juez se refieran a actos o contratos
inscribibles.
Aquí el juez podría solicitar, según su criterio, que se inscriban actos o contratos que no
estén contemplados dentro de la lista taxativa del 2019.

2.2.9. Las autorizaciones judiciales que permitan practicar actos inscribibles sobre inmuebles.
Según el artículo 447 del CC; los padres no pueden enajenar ni gravar los bienes de los
hijos, ni contraer en nombre de ellos obligaciones que excedan de los límites de la
administración, salvo por causas justificadas de necesidad o utilidad y previa autorización
judicial. El juez puede disponer, en su caso, que la venta se haga previa tasación y en
pública subasta, cuando lo requieran los intereses del hijo

2.3. Efectos jurídicos de la Inscripción Registral ante la adquisición y transferencia de los

derechos reales que acceden al registro

Efecto constitutivo: La inscripción registral cierra el ciclo de la constitución del derecho real
sobre la propiedad inscrita, siendo un factor complementario del título y la tradición. el derecho
real constituido sobre la propiedad inscrita, pero no registrado puede ser siempre ignorado por
el tercero que adquiera la propiedad e inscriba su título.

El derecho real por tanto no tendrá la eficacia erga omnes cuando recaiga sobre propiedad
inscrita, si no se inscribe. Sin embargo, la inscripción no hace nacer derechos. La inscripción
en nuestro sistema es simplemente declarativa.

Efectos referidos a la publicidad Registral, vinculándola a la oponibilidad frente a terceros,

del que se desprende la eficacia del derecho en relación a los demás miembros de la sociedad.
Indica Mariani de Vidal (1998) que, revistiendo los derechos reales el carácter de absolutos,
es decir, debiendo respetarse por todos, es menester que ellos sean conocidos, y ese
conocimiento se cumple a través de su publicidad. La publicidad cumple, además, una
importante función en orden al comercio jurídico y al desarrollo del crédito, dado que permite
conocer el estado patrimonial del titular, beneficiando de este modo no sólo al titular sino a la
sociedad en su conjunto.

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Efectos obligacionales y/o reales, lo que implica que ya no solo son fuentes de obligaciones,
sino que, por su medio, se puede crear, modificar, transferir o extinguir derechos reales,
específicamente el derecho de propiedad.

Efectos reales: En los contratos que tienen por objeto la transferencia de la propiedad de una
cosa determinada o de cualquier otro derecho real, o la constitución de un derecho real, la
transferencia o la constitución tiene lugar por efecto del consentimiento, salvo el requisito de
forma en los casos exigibles.

2.4. Los principios registrales, relevancia para el tráfico jurídico de bienes

Los principios registrales que identifica el sistema registral peruano son las series directrices
básicas que establecen o informan a un sistema registral. Si bien es cierto que los principios
registrales son propios del derecho registral, ello no involucra que los principios generales de
otras áreas del derecho no puedan alargar su ámbito de aplicación fuera de su campo logrando
alcanzar otras áreas e incluso aplicarse al sistema jurídico en su totalidad.

El sistema registral Peruano ampara ciertos principios que señalan determinadas líneas,
directrices al procedimiento registral; dichos principios son un conjunto de reglas jurídicas y/o
normas esenciales, que encaminan y sirven de base al sistema registral peruano, y que
pueden ser anunciadas por la misma ley; es decir, el Código Civil y otras normas como el
Reglamento General de los Registros Públicos o puede extraerse de la interpretación
sistemática de las diversas normas de nuestro ordenamiento jurídico. (Rimasca Huaranca,
2015).

Consideramos de mayor relevancia, el principio de legalidad (rogación). Se refiere a que toda

inscripción registral tiene que pasar por una calificación registral necesaria, donde los
registradores calificarán la legalidad del título presentado, la capacidad de los concedidos y la
validez del acto, por lo que resulta de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los
registros públicos, no se aplica, cuando se trate de resolución judicial que ordene la inscripción,
es una función administrativa especial. Asimismo, lo realiza la SUNARP mediante los
registradores y Vocales del Tribunal Registral y que conoce la verificación y compatibilidad con
los antecedentes registrales existentes.

El principio de legalidad (rogación), necesita ineludiblemente de la petición de la parte

interesada, excluyéndose la actuación de oficio, para empezar cualquier trámite en el registro
(procedimiento registral), su posterior calificación y finalmente su inscripción. Para algunos, es
una particularización procesal del principio de petición constitucional.

El principio de rogación en el derecho nacional, de conformidad con el artículo 2011 del Código
Civil peruano:

Principio de Rogación.

Artículo 2011°. - Los registradores califican la legalidad de los documentos en cuya virtud se
solicita la inscripción, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, por lo que resulta
de ellos, de sus antecedentes y de los asientos de los registros públicos.

Lo mencionado en el párrafo anterior no se aplica, bajo responsabilidad del Registrador,

cuando se considera de parte que contenga una resolución judicial que ordene la inscripción.
De ser el caso, el Registrador podrá solicitar al Juez las aclaraciones o información

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complementaria que precise, o reconocer se acredite el pago de los tributos aplicables, sin
perjudicar la prioridad del ingreso al Registro.

Para una doctrina nacional, el principio de rogación es el principio que empieza el

procedimiento registral, que se da antes de la calificación, es una declaración de voluntad que
se dirige al Registrador para buscar la inscripción del título. (Ortiz Pasco, 2020).

Asimismo, los principios registrales son pautas orientadoras que pueden estar dispersos por
distintas áreas del derecho como el Código Civil Peruano y no estrictamente en una ley o
reglamento registral. Nuestra legislación registral estableció los siguientes principios: principio
de rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad, prioridad
preferente, rogación, legalidad, titulación auténtica, tracto sucesivo, publicidad, especialidad,
prioridad preferente, prioridad excluyente i impenetrabilidad, legitimación y buena fe pública
registral.

Para finalizar, sobre un principio registral que igual forma consideramos de mayor relevancia,
es el principio de publicidad registral, es el que permite el acceso a la información registral
(actos o derechos inscritos) a cualquier persona. No teniendo en cuenta quien solicita esta
información si tiene interés legítimo o no, si es tercero registral o no. La publicidad registral
autoriza que cualquier persona, natural o jurídica, consulte la información contenida en los
registros públicos que gestiona la Superintendencia nacional de los Registros Públicos
(SUNARP). Entre los datos más importantes que aporta y figuran la identidad de un propietario,
las características de un bien (casa, terreno, vehículo, embarcación, entre otros), su
antigüedad o a quienes dirigir probables necesidades o deudas. Esta información puede ser
brindada al interesado o solicitante mediante una copia simple o certificada según su
necesidad.

Por lo tanto, la publicidad registral propicia la cognoscibilidad, que refiere a la sola probabilidad
de saber una situación o hecho determinado que tiene relevancia jurídica ya inscrito en los
Registros Públicos. Sobre el particular, Delgado Scheelje señala: “La idea consiste en que los
terceros, por tener la posibilidad de conocer las situaciones jurídicas, se verán afectados o
perjudicados por ellas, aun cuando no las hubieran conocido efectivamente”.

En síntesis, los principios registrales son las orientaciones esenciales y generales contenidos
en normas jurídicas, decisiones jurisprudenciales o criterios doctrinarias que disponen la
inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en un determinado sistema
registral. Se originan en las normas jurídicas y coadyuvan a su interpretación e integración o
disponen la producción legislativa.

No olvidar que al tratar de los principios registrales nos referimos a principios de cuarto nivel,
aplicables a nuestro Sistema Registral.

Los principios registrales reconocidos por nuestro sistema registral se aprecian en el Libro IX
del Código Civil de 1984.Son formados e indispensables en el Título Preliminar del
Reglamento General de los Registros Públicos aprobado POR Resolución del
Superintendente Nacional de los Registros Públicos N° 195-2001- SUNARP-SN. Sin
propósitos de número clausus ni de adjuntar principios denominados “apócrifos”, en el
presente nos remitimos a los que se encuentran definidos en nuestro Sistema normativo
registral.

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III. CONCLUSIONES:
 Podemos concluir mencionando que, la inscripción registral del derecho de propiedad brinda
una razonable seguridad jurídica al ejercicio de ese derecho, pues nos da la certeza de tener
la protección del Estado frente a cualquier tipo de amenaza o fraudes que se puedan
presentar con respecto a los bienes de las personas, las cuales se encuentren debidamente
inscritos en los registros públicos. Sin embargo, en necesario mencionar que hay mucho por
mejorar en cuanto a la aplicación de las normas para asegurar en las personas un adecuado
respaldo del Estado en la protección de los derechos de propiedad.
 Los actos y derechos que por regla general son inscribibles son los derechos reales ya que
son oponibles erga omnes. No obstante, otro tipo de actos y derechos de diferente naturaleza
(derechos personales) también serán inscribibles cuando así se haya previsto expresamente,
pero de forma excepcional, ya que solo son oponibles entre las partes que celebraron el
negocio jurídico o contrato
 La inscripción registral brinda una seguridad jurídica plena, ya que, pone en conocimiento a
una población o sociedad, de quien es el nuevo propietario del bien inmueble, de esta manera
protegiendo al adquiriente de buena fe mediante la oponibilidad y la publicidad registral que
nos da el inscribir la compraventa ante los registros públicos
 Los Principios Registrales son el fundamento que pueden soportar un Sistema Registral y, de
ellos se vinculan los resultados de las inscripciones.

IV. REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS:

AMADO, E. (2012). El Derecho Registral en el siglo XXI. Lima: Moreno.

ARATA SOLIS, Moisés. “Principio de Oponibilidad” en Código Civil Comentado por los 100 Mejores
Especialistas, Tomo X, 1ª ed., Lima, Gaceta Jurídica, 2004, p. 448.

BARBOZA DE LAS CASAS, Gerson. “La oponibilidad de derechos en general: una reconstrucción
teórica”, Actualidad Jurídica, N° 267, febrero 2016, p. 20.

CÁCERES, J. (1998). La seguridad jurídica que deben brindar los asientos registrales. Derecho
Registral II.

CÁRDENAS, B. (2010). El Principio de la Fe Pública Registral: Doctrina y Jurisprudencia. Trujillo:

Industria Gráfica La Libertad.

FREYRE, M. (2007). La Transferencia de propiedad inmueble en el Perú y la Seguridad Jurídica.

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GONZÁLES, N. (2012). Derecho Civil Patrimonial - Derechos Reales. Lima: Jurista Editores.

Coca, G. S. (23 de diciembre de 2020). Pasión por el Derecho. Obtenido de Qué actos y derechos
son inscribibles en el registro de bienes inmuebles: https://lpderecho.pe/que-actos-derechos-
inscribibles-registro-inmuebles-derecho-civil/
SUNARP. (s.f.). Obtenido de REGLAS APLICABLES A TODAS LAS SOCIEDADES:
https://www.sunarp.gob.pe/seccion/reglamentos/registro-
sociedades/reglamentosDetails.asp?idFolder=2&idFile=regl_soc02

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Ortíz Pasco, J. (2020). Análisis Doctrinario, Legal y de Resoluciones del Tribunal Registral en los
Principios Registrales. LIMA. Recuperado el 25 de noviembre de 2021 de
http://www.derecho.usmp.edu.pe/instituto/revista/articulos/Analisis_Doctrinario_Derecho_Re
gistral.pdf

Rimascca Huarancca, Á. (2015). El Derecho Registral en la jurisprudencia del Tribunal Registral.

Lima: Gaceta Jurídica.

HERMIDA LINARES, M.: «Problemas fundamentales de Derecho Inmobiliario Registral», Col.

Nacional Registradores. 1973.

NÚÑEZ LAGOS, R.: «El Registro de la Propiedad», R.C.D.I. 1949.

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