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DIPLOMA DE ALTA ESPECIALIZACIÓN

PERICIAS TÉCNICAS Y TASACIONES

DE MUEBLES, MUEBLES RUSTICOS Y
AMBIENTAL

EXPOSITOR:

ING. JULIO CESAR ARBIZU CEBREROS

AGOSTO - 2020
 -2-

1.00 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE - REGLAMENTO NACIONAL DE

TASACIONES DEL PERU

Aprobado por R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016, con su modificatoria aprobada
por R.M. N° 424- 2017-VIVIENDA, vigente a la fecha.

En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros artículos:

- La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito Tasador pueda efectuar la
tasación de bienes; dentro de los que se encuentran los bienes inmuebles urbanos, rústicos, cultivos,
animales, maquinarias, equipos, intangibles, etc.

- Se debe entender por tasación o valuación, el procedimiento mediante el cual las cualidades y
características de un bien, se califican para establecer su justiprecio de acuerdo a las Normas Vigentes.

- La aplicación del Reglamento es oficial y de acuerdo a sus Normas, es obligatorio en los casos en que
se trate de practicar una tasación en la que el Estado interviene en alguna medida como parte
interesada o como dirimente, asimismo, cuando en caso judicial el juez determine que la tasación
requerida para un veredicto tiene que estar ajustado en todas sus líneas al RNT.

- Perito tasador, es el profesional colegiado hábil inscrito en instituciones reconocidas en el rubro, por
ejemplo: Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú, REPEV (SBS), REPEJ, Ministerio de Justicia,
Ministerio de Vivienda Construcción y Saneamiento o en alguna otra institución que desarrolle este tipo
de actividad, a las que puede acceder como con un mínimo de cinco (5) años en el ejercicio de su
profesión, con capacitaciones acreditadas y experiencia en tasaciones compatibles a su carrera
profesional (Ingeniero, Arquitecto, Contador Público, Economista, etc.) que se encuentra apto para
efectuar la tasación de un bien. La condición de colegiado no es exigible en aquellos casos en que la
profesión no esté regimentada con colegiación, ejemplo perito forense, grafotécnico, etc.

- Es importante tener en cuenta que la tasación puede formularse con carácter retrospectivo, debiéndose
aplicar documentación referida a la fecha pertinente. Más no es posible hacerlo a carácter futuro,
puesto que, no se puede suponer características que podrán o no estar presentes salvo el producto de
los cultivos cuyo rendimiento se conoce con su respectivo porcentaje de riesgo.

- Informe Técnico de Tasación, es el documento elaborado y suscrito por el perito tasador que contiene
la tasación de un bien, e indica con precisión la fecha en que es realizada y los valores empleados en
la misma; en caso que la tasación sea retrospectiva, se deja constancia en el informe, de dicha
situación. Comprende la memoria descriptiva, la tasación y los anexos, cuyo contenido es desarrollado
en el presente Reglamento.

- Es importante establecer que el importe final de la tasación no es el que exactamente se señala en el

documento, pues, existen injerencias sutiles que pueden aumentar o disminuir este valor en no más del
10 ± dependiendo esto del criterio personal que de todas maneras tiene que tener un informe de
tasación, también el destino que se le dé al informe (judicial, tributario, comercial, etc.)

- El Reglamento alcanza en materia de tasación, los bienes que pueden ser objeto de medida y cuyo
valor puede determinarse, aplicando métodos directos (comparación, costo), índice y otros
debidamente sustentados. También en algunos casos puede determinarse el valor de bienes
intangibles (nombres, marcas, slogan, etc.), usando como referencias marchas financieras y contables.

- Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser objeto de tasación en todas las
condiciones mencionadas anteriormente.
 -3-

2.00 DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES

2.01 CONCEPTO DE TASACION Y VALORIZACION

Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un bien. Acá la discusión es muy amplia
en cuanto a si es o no un sinónimo de valor, la diferencia radica que, en el valor, esta ponderación no
siempre es cuantitativa y es más cualitativa. Erróneamente cuando se inquiere sobre el valor de un bien,
necesariamente se deriva en el precio, pero el ejemplo objetivo que se da sirve para hacer este deslinde.
El valor de un inmueble que ha pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy alto en el rincón de
nuestras emociones y podría calculársele, inestimable; la tasación en cambio fríamente, de acuerdo a sus
características físicas, antigüedad y estado de conservación establece un precio coherente con el mercado
de oferta y demanda. Sin embargo, seguiremos usando en nuestros documentos el término valorización
reemplazando en algunos casos al de tasación, pero la aclaración está dada.

2.02 TIPOS DE TASACIÓN

De acuerdo al uso:

a) Tasación Reglamentaria (Arancelaria)

Es aquella tasación de terrenos, construcciones y todo bien inmobiliario que usa:

- Para terrenos, los valores arancelarios aprobados cada 31 de Octubre para entrar en efecto
a partir del 1° de enero del año siguiente, por Resolución Ministerial o Decretos leyes, con la
validez de un año.
- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de edificación con la misma vigencia
de la anterior y con la misma aprobación. Esta tasación se usa exclusivamente para fines
tributarios o para uso oficial (judicial, dirimente o conciliatorio)

- Para las obras complementarias (muros perimétricos, cisternas, piscinas, patios, tanques
elevados, etc.), existen valores auxiliares publicados para estos rubros, muy próximos a los
valores comerciales, los cuales sumados, se multiplican por un factor de oficialización, 0.68
para adecuarlo al valor predial.

b) Tasación Comercial

Es aquella en la que se señalan exclusivamente los valores extraídos de la ley de la oferta y la

demanda conocida a través de un concienzudo estudio de mercado.

❖ En los valores de los terrenos urbanos, se usará generalmente:

- El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de mercado (averiguación
personal, anuncios periodísticos, registros notariales y experiencia propia).
- Datos estadísticos e históricos contenidos en el banco de datos del Cuerpo Técnico de
Tasaciones del Perú.
- En caso de terrenos rústicos, pueden tomarse, el método anterior de estudio de mercado
mencionado en el Reglamento, u optar por el método potencial ampliamente publicitado en
congresos panamericanos y mundiales, en razón del artículo 1.04 de la RM-266-2012-
Vivienda que no ha sido modificado.

❖ Para los valores de construcción se usará los valores reales por partida publicados por
organismos especializados en la materia (CAPECO y Revistas especializadas, Costos, etc.)

c) Tasación a Valores de Realización Inmediata

Cap. 4. Título III de la Resolución SBS N° 808-2003. Este valor está dado por el valor comercial
directamente hallado, deducido en un porcentaje que para el caso de realización del inmueble
considera las siguientes deducciones:

Para inmuebles:
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a) Gastos directos

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%

b) Otros:
Para realizar del inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha
en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de inmuebles. Consideramos
un ajuste en el valor para cualquier fin: 11.80%.

- Publicidad para la venta : 1.00%

- Oferta o demanda : 2.50%
- Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%
- Urgencias de venta : 5.00%

EL TOTAL DE LAS DEDUCCIONES SERÁ DE 20% DEL VALOR COMERCIAL

Para el caso de realización del vehículo, consideramos las siguientes deducciones:

a) Gastos directos

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%

b) Otros:
Para realizar el vehículo, en un plazo prudencial de 180 días y estableciendo que a la fecha
en el mercado la oferta es mayor que la demanda para este tipo de carros. Consideramos un
ajuste en el valor para cualquier fin: 16.80%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.

3.00 BIEN: Son los objetos que uno se puede atribuir como patrimonio.

3.01 Clases De Bienes

Muebles propiamente dichos
Equipos
Enseres
MUEBLES
Semovientes (Mayores, menores)
Maquinaria Maq. Liviana
Maq. pesada
TANGIBLES
Urbanos

INMUEBLES Rústicos
CLASES

NOMBRES
INTANGIBLES SIGLAS

a) TANGIBLES COLORES
FRASES
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Son los objetos que podemos distinguir con nuestros sentidos. Son objetivos.

Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar este concepto citaremos fielmente los
que están contenidos en el Reglamento Nacional de Tasaciones en actual vigencia.
Muebles, son los bienes, como su nombre indica, movibles: Ejem. Silla.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 886 del código civil son bienes muebles
(Título I, Art. 3, Inc. 3.2. definición 7):

1) Los vehículos terrestres de cualquier índole.

2) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
3) Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4) Los materiales de construcción o procedentes de una demolición sino están unidos al suelo.
5) Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde conste la adquisición de créditos o
derechos personales.
6) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes, nombres y marcas y otros similares.
7) Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en sociedades o asociaciones, aunque a éstas
pertenezcan bienes inmuebles.
9) Los demás bienes que puedan llevarse de u lugar a otro.
10) Los demás bienes no comprendidos en el artículo 885 del Código Civil.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art. 885 del código civil son bienes
inmuebles:

1) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua, y las aguas vivas o estanciales.
3) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4) Las naves y aeronaves.
5) Los diques y muelles.
6) Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7) Las concesiones para explotar servicios públicos.
8) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9) Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afecto al servicio.
10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.

b) INTANGIBLES

Son los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios, es decir no se pueden tocar, sentir, ni
ver. Estos pueden ser:

1) Nombres. Ejemplo: Coca Cola, D’onofrio

2) Siglas. Ejemplo: SIMA, CAPECO, SUNAT, SENATI.
3) Colores (mezclas o combinaciones). Ejemplo: el partido PPC utiliza los colores verde y rojo en líneas.
En la heráldica el color de los escudos familiares, Telefónica (verde y azul)
4) Frases. Ejemplo: no nos ganan (Ferrando), siempre contigo (banco de Crédito), bebida de sabor
nacional (Inca Kola), etc.

4.00 BIENES MUEBLES

Son aquellos muebles que como su nombre lo indica son movibles. Pueden ser:
- Muebles propiamente dichos: escritorios, sillas, mesas, etc.
- Enseres: Guillotina, lámparas, menaje de cocina, menaje de laboratorio, etc.
- Equipos: Televisores, computadoras, radios, videograbadoras, etc.
- Máquinas: puede ser, maquinaria liviana o maquinaria pesada.
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4.01 TASACION DE MUEBLES Y ENSERES

Para la tasación de muebles y enseres la fórmula contempla dos factores. El valor similar nuevo y el factor
de depreciación (tabla N° 15 del R.N.T.) de acuerdo a su estado.

VC = VSN x fd

Tabla N° 15 (Tabla de depreciación de acuerdo al estado)

Estado Nuevo Bueno Regular Malo Muy Malo

Fd 1.0 - 0.91 0.90 - 0.51 0.50 - 0.21 0.20 - 0.10 0.09 – 0.01

4.02 TASACION DE EQUIPOS DE COMPUTACION

Para estos equipos, al valor similar nuevo, se le deduce el factor de obsolescencia y el estado.

TEC = Vsn x Co x E

RANGOS DE OBSOLESCENCIA

Rubro 1 año 2 años 3 años 4 años 5 años

Teclado 0.80 0.70 0.60 0.40 0.10
Monitor 0.60 0.50 0.40 0.20 0.10
CPU 0.60 0.50 0.40 0.20 0.10
Impresora 0.70 0.60 0.50 0.30 0.10

Siendo los rangos para estado:

Bueno = 0.70 Regular = 0.40 Malo = 0.10

En estos casos el perito anotará el coeficiente que estime conveniente.

4.03 TASACION DE MAQUINARIA

Para este rubro, se requiere información detallada del bien a tasar. Así:
- Características de la maquinaria (incluye capacidad y horómetro o kilómetros recorridos cuando se
trata de un vehículo automotor.
- Fecha de fabricación (antigüedad).
- Estado actual.
- Expectativa de vida útil.
- Valor similar nuevo.
- Coeficiente de obsolescencia, este se usa cuando usamos el valor similar nuevo actual.
- Depreciación y mejoras.
- Valor comercial del bien

RANGOS DE OBSOLESCENCIA PARA MAQUINARIA MÓVIL

Rubro 1– 5 años 5– 10 años 10 – 20 años > 20 años Chatarra

Autos 1.00 0.90 0.70 0.50 0.10
Camionetas 0.90 0.80 0.60 0.40 0.10
Tractor 0.80 0.70 0.50 0.30 0.10
M. pesada
0.70 0.60 0.40 0.20 0.10
Cargadores

T.M. = {(VSN x CO) - dep} Go

Para obtener el valor de tasación comercial de la máquina, a este valor resultante (VAO) se le aplica
el factor G.O. que significa grado de operatividad.
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TABLA DE G.O. QUE INVOLUCRA REPUESTOS, ACCESORIOS, CAPACIDAD Y

CONFIABILIDAD

Bueno Regular Deficiente

Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Capacidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18

5.00 CLASES DE INMUEBLES

Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:

1) Inmuebles urbanos: Son los que están ubicados en área urbana o zona comprendida dentro de
los planes o proyectos de urbanización de las municipalidades provinciales.

2) Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen ciertos requisitos de
dimensiones e instalaciones especiales requeridas para su funcionamiento.

3) Inmuebles rústicos: Son aquellos que no están ubicados en área urbana por ende están en el
campo.

Tratando este curso de Tasación de Predios Rústicos, desarrollamos este tema.

5.01. PREDIO RUSTICO

Es aquel que no es urbano. Es decir, que no cuenta con obras de infraestructura que lo acrediten como tal
y por añadidura que no esté considerado dentro de la zonificación urbana o planes expansivos de este sector
en los concejos provinciales.
Estos predios pueden ser usados como:

a) USO AGRÍCOLA
Es aquel que está dedicado al cultivo de especies vegetales sean estas temporales, permanentes o
forestales. Este uso involucra la propia tierra en sí que es usada como medio de producción.

b) USO PECUARIO
Es aquel predio que por su espacio físico se dedica a la crianza de especies zootécnica, avícolas y de
cualquier otra especie agrupada en dos grandes grupos:
- Animales mayores (vacuno, equino, caprino).
- Animales menores (porcino, aves, conejos, cuyes, etc.)
En este caso la tierra es usada solamente como vehículo del movimiento productivo.

c) USO AGROPECUARIO
Es aquel predio que tiene uso mixto, es decir, uso agrícola y uso pecuario a la vez.

d) USO FORESTAL
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la explotación es
racional, existen dentro de él, instalaciones o mejoras que son inherentes a esta actividad económica.

e) USO DE PROTECCION
Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas para el cultivo, pastoreo o producción
forestal. Se incluyen dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces de ríos y otras
tierras que, aunque presentan vegetación natural boscosa, arbustiva o herbácea su uso no es
económico y deben ser manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas, vida silvestre,
valores escénicos, científicos, recreativos y otros que impliquen beneficio colectivo o de interés social.
Aquí se incluyen las unidades de conservación (Los parques nacionales, reservas nacionales,
santuarios nacionales, santuario histórico), y reservas de biosfera.
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f) ERIAZOS SUSCEPTIBLES DE DESTINARSE A DICHOS USOS QUE NO HAYAN SIDO

HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS DENTRO DE LOS LIMITES DE
EXPANSIÓN URBANA

Son predios eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta o exceso de agua y los terrenos
improductivos en razón de sus condiciones físicas (muy ácidos, muy alcalinos, etc.), y los terrenos
improductivos, ribereños al mar en la franja de 1 km. a partir de la línea de alta marea.

g) TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR

Son terrenos eriazos que están ubicados a lo largo del litoral de la república en la franja de un kilómetro
medido a partir de la línea de la más alta marea.

6.00 TASACION DE PREDIOS RUSTICOS

6.01 BIENES A VALORIZARSE EN UN PREDIO RUSTICO

6.01.01 TERRENO RUSTICO

Es la superficie aprovechable de un sector de terreno que puede pertenecer al estado o a otro propietario
particular. No incluye el subsuelo, que es propiedad obligatoria del estado.
En este aspecto la valorización de estas superficies no están afectadas por el contenido mineral que pueda
yacer en el subsuelo. Cuando más se le bonificará por el hecho de establecer servidumbre para facilitar la
extracción de dichas sustancias minerales.

La valuación de terrenos rústicos abarca:

a) Terrenos rústicos p.p.d
b) Terrenos eriazos
c) Terrenos eriazos ribereños al mar

6.01.02 PLANTACIONES

Son seres vegetales vivos que el hombre lo siembra con el propósito de aprovecharlos. Pueden ser:

a) CULTIVOS TEMPORALES
Son aquellos cuyo período vegetativo es igual o menor a un año. Son ejemplo de cultivos temporales las
hortalizas, las flores, los tubérculos, los cereales, pastos cultivados, etc.

En este caso la valorización de ellos se dará únicamente en función de su valor como producto cosechado.

b) CULTIVOS PERMANENTES
Son aquellos cultivos que son susceptibles de explotación por más de dos campañas agrícolas (dos años)
y pueden pertenecer a cualquiera de estas categorías:
- Especies de transformación agroindustrial
- Especies frutales
- Especies arbóreas cuyos frutos, tallos hojas o raíces son susceptibles de aprovechamiento.

c) CULTIVOS FORESTALES
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la explotación es
racional, existen dentro de él, instalaciones o mejoras que son inherentes a esta actividad económica.

6.01.03 MEJORAS
Dentro de estas están:
- Edificaciones: que es construcciones para vivienda del conductor y los trabajadores.
- Carreteras: accesos propios construidos dentro de la propiedad.

6.01.04 INFRAESTRUCTURA DE RIEGO

Estos son los canales revestidos, sin revestir, acequias, represas, tomas, etc.
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6.01.05 MAQUINARIA AGRICOLA O AGROINDUSTRIAL

En este capítulo se contemplan las tasaciones de maquinaria ligada al manejo agrícola o agroindustrial
como tractores, implementos, molinos, ingenios, etc.

6.01.06 ANIMALES
En este capítulo se encuentra el valor de los animales separados en dos categorías.

Animales mayores: bovinos, caballos de trabajo, caballo peruano de paso, etc.

Animales menores: pollos, cuyes, conejos, etc.

7.00 CLASIFICACION DE LAS TIERRAS

A) (Art. III.A.06) RNT. DE ACUERDO A RECURSOS DE AGUA, ALTURAS Y

DISTANCIAS
a) Según el sistema de abastecimiento de agua

Se clasifican en cuatro tipos:

- Con riego por gravedad y agua superficial
- Con riego proveniente de bombeo de agua superficial
- Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea
- Con agua de lluvia (secano)

b) Según sus niveles de altitud

Los tipos serán: (Según Antonio Raymondi)

- De 0 a 500 m.s.n.m (Región Costa o Chala)
- 500 m.s.n.m a 2200 msnm (Región Yunga)
- 2300 m.s.n.m a 3400 msnm (Región Quechua)
- 3500 m.s.n.m a 3900 msnm (Región Suni)
- 4000 m.s.n.m a 4700 msn (Región Puna o
Jalca)
- 4800 m.s.n.m (Región Janca o Cordillera)

En la selva:
- 400 a 2000 msnm (Selva alta o rupa rupa)
- 0 a 400 msnm (selva baja o magua)

c) En la selva según la distancia al río o carretera que se utiliza como vía de transporte predominante.

Comprenden los siguientes tipos:

- Hasta 1 km distancia del río o carretera
- Ubicadas de 1 a 2 kms de distancia del río o carretera
- Ubicadas de 2 a 3 kms de distancia del río o carretera
- Ubicadas a más de 3 kms de distancia del río o carretera
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B) CLASIFICACION DE TIERRAS SEGÚN SU CAPACIDAD DE USO MAYOR DE

ACUERDO AL DECRETO SUPREMO N° 017-2009-AG (Título III. Capítulo I. Art. 58)
Tierras que presentan características
1.1 Tierras aptas cultivo en limpio climáticas, de relieve y edáficas para
producción de cultivos en limpio que demandan
araduras periódicas y continuadas del suelo.

Tierras cuyas características climáticas, de

relieve y edáficas no son favorables para cultivo
1.2 Tierras aptas para cultivos permanentes que requieren remoción periódica y continuada
del suelo, pero permiten la producción de
cultivos permanentes ya sean arbustivos o
arbóreos.
1. GRUPO DE
Tierras no favorables para cultivo en limpio
CAPACIDAD DE USO (temporales) ni permanentes, pero si para la
MAYOR DE LAS producción de pastos naturales o cultivados que
TIERRAS DE ACUERDO permitan el pastoreo continuado o temporal sin
1.3 Tierras aptas para pastos
A SU VOCACION DE deterioro de la capacidad productiva del suelo.
USO

Estas tierras no son favorables para cultivo

temporales, permanentes, ni pastos, pero si
1.4 Tierras aptas para producción forestal para la producción de especies forestales.
También pueden destinarse a la producción
forestal no maderable o protección.

Estas tierras no son aptas para ningún tipo de

cultivos pero sí para proteger el ecosistema. En
1.5 Tierras de protección este grupo están los glaciares, formaciones
líticas, terrenos con cárcava, zonas mineras,
centros arqueológicos, cauce de río.

2.1 Clase de tierra apta para cultivos − Calidad agrológica alta

en limpio − Calidad agrologica media
− Calidad agrologica baja
− Calidad agrologica alta
2.2 Clase de tierra aptas para cultivos − Calidad agrologica media
Permanentes − Calidad agrologica baja
2. CLASE DE
CAPACIDAD DE USO − Calidad agrologica alta
MAYOR DE LAS − Calidad agrologica media
2.3 Clases de tierra apta para pastos
TIERRAS SEGÚN SU − Calidad agrologica baja
CALIDAD
ALGROLOGICA − Calidad agrologica alta
2.4 Clases de tierra aptas para producción forestal − Calidad agrologica media
− Calidad agrologica baja

Estas tierras no presentan clases de capacidad

debido a que presentan limitaciones tan severas
2.5 Clases de tierras de protección de orden edáfico, climático o de relieve que no
permiten producción sostenible de cultivos en
limpio, permanentes, pastos, ni frutales.
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La limitación por suelo está referida a

características del perfil edáfico como
3.1 Limitación por suelo profundidad, textura, presencia de grava,
reacción del suelo y salinidad así como fertilidad
y riesgo de erosión.

El exceso de sales es nocivo para el crecimiento

de plantas, sin embargo, tiene importancia en el
3.2 Limitación de sales uso y manejo de los suelos. Además es
favorable para ciertas especies arbóreas como
el ciprés, eucalipto, las palmeras, flores como la
buganvilia, etc.

3. SUB CLASE DE Las pendientes, longitud y forma de suelo,

CAPACIDAD DE USO 3.3 Limitación por topografía influye en el riego y hacen susceptible al suelo
MAYOR DE LAS de erosión. Las pendientes pequeñas favorecen
– riesgo de erosión el riego por gravedad.
TIERRAS (Establecida
en función de factores
limitantes o riesgos y
condiciones especiales Está relacionada con el exceso de agua en el
que restringen o suelo (bofedales), regulado por características
3.4 Limitación por drenaje topográficas de permeabilidad del suelo, la
difieren el uso de
naturaleza del substratum y la profundad del
tierras)
nivel freático.

Este podría estar incluido en el factor drenaje.

Los riesgos son por inundación pluvial, y la
3.5 Limitación por riesgo de inundación naturaleza de los suelos para permitir que el
terreno seque rápido.

Está relacionado con las características

3.6 Limitación de clima climáticas de cada zona como son heladas o
bajas temperaturas, sequias prolongadas,
deficiencia o exceso de lluvia y fluctuaciones
térmicas significativas durante el día.

En el sistema también se reconocen tres condiciones especiales que caracterizan la subclase de

capacidad:
3. SUB CLASE DE
CAPACIDAD DE USO
Referida al uso temporal de los pastos debido a
MAYOR DE LAS las limitaciones en su crecimiento y desarrollo
TIERRAS (Establecida - Uso temporal por efecto de la escasa humedad.
en función de factores
limitantes o riesgos y
condiciones especiales Referida a las modificaciones hechas por el
hombre en pendientes pronunciadas
que restringen o
Terráceo o andenería construyendo terrazas o andenes para limitar la
difieren el uso de -
erosión. Esto cambia el potencial original de la
tierras) tierra.

Referido a la aplicación de riego suplementario

- Riego permanente o suplementario para el crecimiento y desarrollo del cultivo
debido a las condiciones climáticas áridas.
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Toda esta clasificación alimenta la necesidad de no utilizar el método de estudio de mercado para obtener valores
de tasación usada desde muy antiguo y no hace optar por el método potencial que pondera todas éstas
características en forma abreviada.

8.00 ESTRUCTURA DE UNA TASACION DE PREDIO RUSTICO

a) MEMORIA DESCRIPTIVA

Capítulo II. Artículo 60

1. Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la tasación

2. Nombre del propietario o posesionario del predio
3. Situación registral del predio
4. Denominación del predio y unidad catastral.
5. Objeto de la tasación.
6. Métodos y reglamentación utilizados.
7. Fecha de la inspección ocular y/o fecha a la cual está referida la tasación.
8. Ubicación del predio señalando: sector, valle, distrito, provincia, departamento y georeferenciación
coordenadas UTM, DATUM WGS-84.
9. Linderos y perímetro.
10. Área total
11. Características y clasificación de las tierras.
12. Producción dominante.
13. Plantaciones.
14. Derecho de uso de agua e infraestructura de riego.
15. Elementos de trabajo, mano de obra y otros
16. Factores ecológicos (clima, vientos, flora y fauna, etc.)
17. Modalidad de explotación del predio.
18. Beneficio e Industrialización de los productos
19. Edificaciones.
20. Obras complementarias.
21. Maquinarias, equipos, herramientas y enseres
22. Semillas y otros productos de almacén
23. Animales: ganados, aves, peces, etc.
24. Servidumbre.
25. Gravámenes y cargas.
26. Vulnerabilidad del predio.
27. Rendimiento y producción bruta.
28. Fuente y procedencia de la información.
29. Observaciones.

b) VALUACION DE PREDIO RUSTICO

La extensión total en un predio rústico es aquella que está consignada en los títulos de propiedad inscritos en el
Registro de Predios correspondiente; o, en su defecto, al área consignada en otra documentación técnico - legal
suscrita por el profesional competente. Se expresa en hectáreas (ha) y con 4 (cuatro) decimales;
excepcionalmente, para extensiones o áreas menores a una hectárea se pueden expresar en metros cuadrados
(m2)

Para la tasación de predios rústicos se presentan dos alternativas: arancelaria o comercial y se tiene que
desarrollar el siguiente procedimiento:

a) Valor del terreno

1. Valor Predial o Arancelario: Es el valor procedente de utilizar la lista de precios de valores arancelarios
que elabora la Oficina de Tasaciones del Ministerio de Vivienda y Construcción, se procede a darles el
valor correspondiente que está señalado en dicha hoja.

2. Valor comercial: Puede hacerse por dos métodos; el método de estudio de mercado que consiste en
averiguar el valor de predios vecinos que estén vendiéndose o que se hayan vendido en la fecha. Para
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esto se utiliza los datos que puede averiguarse, en las notarías, avisos clasificados, etc. Y el método
potencial que consiste en encontrar el valor potencial de la tierra para aplicarlo en su categoría
correspondiente, usando además los productos que ella genera.

b) Valor de las construcciones

Para el efecto se reconoce las construcciones, se anotan sus características por partida, haciendo coincidir éstas
con el CUADRO DE VALORES UNITARIOS OFICIALES DE EDIFICACION, vigente al momento de la tasación.
Sumando estos valores, obtenemos el precio unitario de construcción por metro cuadrado para efectos de tasación
predial. En la valorización comercial, se usan los valores por partidas que están vigentes en el mercado, con su
respectiva depreciación que está señalada en las tablas de acuerdo a su característica.

c) Valor de las mejoras u obras complementarias

Estas se valorizan con valores establecidos en las tablas que publica los municipios deduciéndoles con el factor
de oficialización 0.68, que es el llamado el factor de modernización o actualización, para adaptarlo al valor predial.
En la valorización comercial, no se usa este factor.

d) Infraestructura de riego
Se valoriza, las acequias, compuertas, puentes, pontones y el sistema técnico de riego ya sea por aspersión, por
goteo, etc.

e) Animales
Se valorizan, ganado mayor, menor, equinos, cerdos, pollos, etc.

f) Maquinaria agrícola o agroindustrial

Se valoriza maquinaria agrícola o agroindustrial como tractores, implementos, molinos, ingenios, etc.

9.00 TASACION DE TERRENOS ERIAZOS

Concepto: Son aquellos terrenos con potencial agrícola que no se cultivan por falta o exceso de agua y los
improductivos que puedan ser destinados a otros usos que se encuentran fuera del área urbana y de expansión
urbana establecida en los planes de desarrollo urbano aprobados por la entidad competente.

La tasación de terrenos eriazos incluye variables intrínsecas referidas a las características de las tierras como la
topografía, usos, vías de comunicación, los efectos del nivel freático y los factores ecológicos, así como los factores
del entorno en función de la localización frente a un área con valor arancelario urbano y la dinámica del mercado
enfocado en su mejor uso con factibilidad técnica, económica y laboral.

En caso de existir un mercado inmobiliario de terrenos eriazos en la zona de estudio, se considera para la tasación
comercial, la aplicación del método de mercado, o en su defecto se aplica la fórmula del artículo 100 del presente
Reglamento.

El valor básico de terreno eriazo se determina aplicando la expresión siguiente:

VBTE = 1/10 VR x d x T x U x V x E

Donde:

VTBE = Valor básico de terreno eriazo

VR = Es el Valor Arancelario o Valor Unitario Comercial de Terreno Rústico, según se trate de tasación
reglamentaria o tasación comercial, tomando como base la mejor calidad de tierra para cultivo,
determinada de acuerdo al Reglamento de Clasificación de Tierras por su Capacidad de Uso Mayor,
aprobado con Decreto Supremo Nº 017-2009-AG.
d = Distancia al área con valor arancelario urbano o la distancia al centro poblado más cercano, según se trate
de tasación reglamentaria o tasación comercial.
T = Topografía y naturaleza del terreno.
U = Mejor uso con factibilidad técnica, económica y legal.
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno.
E = Factor de corrección ecológica
 -14-

10.00 VALORIZACION DE TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR

El terreno eriazo ribereño al mar, es un terreno que cumple con las características que el anterior, es decir, negado
para agricultura o actividad pecuaria. La diferencia con el anterior estriba en que éste está ubicado en la zona ribereña
al mar. Según leyes vigentes los terrenos ubicados dentro de la franja mar y 50 metros tierra adentro de la línea de la
alta marea, son propiedad exclusiva del Estado y no pueden ser valorizados; en tal sentido este concepto solo es
aplicable a aquellos terrenos que cumplen esta disposición, es decir, a partir de 50 metros de la línea de alta marea
hacia el interior.

La fórmula para hallar el valor de este tipo de terrenos estará dada por:

TRA = Área del terreno x VBER y el valor de VBER estará dado por la siguiente expresión:

VBER = 1/10 VR x U x T x D x E

Donde:

VBER = Valor básico eriazo ribereño

VR = Valor arancelario rústico de las tierras de primera categoría
U = Uso
T = Topografía
V = Vías que sirve a la zona en que se ubica el terreno
D = Distancia de la línea de más alta marea
E = Factor de corrección ecológica

La resolución de valorizaciones de estos dos tipos de terreno son inherentes a las tablas N° 8, 9, 10 y 11 que
aparecen a continuación:

TABLA N°8

N° Características Factor Expresión numérica

I Distancia a la zona con valor arancelario de terreno
urbano o centro
Hasta 500 m d 1.50
De 501 a 1,000 m d 1.40
De 1,001 a 1,500 m d 1.30
De 1,501 a 2,000 m d 1.20
Más de 2,000 m d 1.00
II A) Topografía del terreno
Pendiente menor a 5% T 1.00
De 5 a 10% T 0.90
De 11 a 20% T 0.80
De 21 a 30% T 0.70
Más de 30% T 0.60
B) Naturaleza del terreno
Con afloramiento rocoso T 0.75
Con napa freática superficial y/o salinidad T 0.80
III Por su mejor uso con factibilidad técnica, económica y
legal
Agrícola con agua subterránea o proyecto especial de U 1.40
irrigación
Residencial U 1.60
Comercial y turístico U 1.80
Industrial U 2.00

Para los efectos de este Reglamento, las vías clasificadas según el servicio que comprende la tabla N°2 se definen
en la forma siguiente:
 -15-

Carreteras Duales

Tiene calzadas separadas, para dos o más carriles de tránsito, cada una diseñada para velocidades mayores de 80
km/h y pavimentadas con asfalto o concreto.

Carreteras de primera clase

Tiene un ancho mínimo de 8.40 m. con pavimento de asfalto, diseñada para velocidades mayores de 80 km/h
forman parte del sistema nacional y su pendiente máxima es de 6%.

Carretera de segunda clase

Tiene un ancho entre 3.50m y 8.00m, son afirmadas, y su diseño es para velocidades entre 60 a 80 km/h, forma
parte del sistema departamental y su pendiente máxima es de 8%.

Carreteras de tercera clase

Ancho promedio entre 3.50m y 5.00m. son afirmadas, forman parte del sistema vecinal y su pendiente máxima es de
10%.

Trochas carrozables

Sin afirmado, ancho promedio de 3.00 que permiten el tránsito esporádico de vehículos.
En caso que dos o más vías influyen sobre el terreno, deberá adoptarse el factor de mayor valor.

TABLA N° 9

FACTOR VIAS (CARRETERAS)

Clase de Vía DISTANCIA
Carreteras Hasta 500 m De 501 a 1000 m Mayor a 1,000 m
Autopistas 1.60 1.40 1.30
Carreteras duales o multicarril 1.50 1.30 1.20
Carreteras de primera clase 1.40 1.25 1.15
Carreteras de segunda clase 1.30 1.20 1.10
Carreteras de tercera clase 1.20 1.10 1.05
Trochas carrozables 1.10 1.05 1.03
Sin carreteras 1.00 1.00 1.00

* Si para el acceso al predio se presentan dos o más vías de diferente clase, el factor “V” se determina multiplicando
los factores correspondientes.

El factor distancia (D) con respecto a la línea de más alta marea se aplica de acuerdo a la Tabla N°10.

TABLA N° 10

FACTOR “D”
DISTANCIA CON RESPECTO A LA LINEA DE Potencial
LA MAS ALTA MAREA (Residencial, Comercial y
Agrícola Turístico)
Hasta 250.00 m 0.80 1.50
De 250.01 a 500.00 m 0.90 1.20
Más de 500.00 m 1.00 1.00

VALUACION DE FACTORES ECOLÓGICOS

Se debe tener en consideración las siguientes variables en cada uno de los factores:

- Clima: Horas de asolamiento, características climatológicas de la zona, vientos dominantes, etc.

- Paisaje: Flora y fauna existente en el área y alrededores, ríos, lagos, bosques, etc. que determinen el entorno;
debiéndose tomar fotos que determinen el entorno; debiéndose tomar fotos a color destacando el paisaje.
 -16-

- Contaminación ambiental: Generación de humos, ruidos, desechos o emanaciones, que pudieran atentar
contra la salud y el medio ambiente.

Estas variables se determinan a criterio del perito y podrán calificarse de bueno (Bueno), regular (R) y malo (M), y se
aplicará la Tabla N° 11 y 12.

TABLA N° 11

FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICA POR CLIMA Y PAISAJE

VARIABLE CLIMA PAISAJE
CATEGORIA
Bueno 1.10 1.10
Regular 1.00 1.00
Malo 0.80 0.80
TABLA N° 12
FACTOR DE CORRECCION ECOLOGICA POR CONTAMINACION AMBIENTAL
VARIABLE CONTAMINACION AMBIENTAL
CATEGORIA
Bueno 1.10
Regular 1.00
Malo 0.90
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CASO PRÁCTICO I: TASACION DE BIENES MUEBLES Y ENSERES

TASACION DE BIENES DE PROPIEDAD DE LA EMPRESA XXX, UBICADOS EN XXXX,

DISTRITO DE SANTIAGO DE SURCO, PROVINCIA DE LIMA, DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA:

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXXXXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial los bienes de propiedad de la Empresa consistentes en muebles de
oficina, los cuales son descritos en los cuadros de valorización.

1.04 METODOLOGIA DE LA TASACION

Para la presente valorización se realiza por el método de la Tasación Directa, ajustándose en todos
sus puntos, a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ,
aprobado por R.M. N° 126-2007 -VIVIENDA de fecha 07 de Mayo del 2007, en actual vigencia.

1.05 FECHA DE LA TASACIÓN

Agosto del 2012

1.06 UBICACIÓN
Los bienes han sido inspeccionados en la sede de la empresa sito en XXXXX XXXXX, Distrito de
Santiago de Surco, provincia y departamento de Lima.

1.07 DESCRIPCION DE LOS BIENES

Está inmersa en los cuadros de valorización correspondientes.

1.08 OBSERVACIONES
La tasación se realizó sin inconvenientes

2.00 VALORIZACION

VSN VT
ITEM DESCRIPCION EST. CANT. FD
S/. (unid) S/.

1 ESCRITORIO TIPO "L" DE (1.80 X 1.60 X 0.75 X 0.60) B 9 1,800.00 0.70 11,340.00
2 PUERTA CON MARCO DE MEDIDAS (0.80 X 2.10 APROX.) B 11 320.00 0.70 2,464.00
3 CREDENZA DOBLE (4.14 X 0.85 X 0.55) B 1 3,000.00 0.70 2,100.00
4 CREDENZA (2.00 X 0.85 X 0.50) B 4 1,500.00 0.70 4,200.00
5 MESA REDONDA (1.20 DIAM. X 0.75) B 3 300.00 0.70 630.00
6 ESTANTE (2.00 X 0.75 X 0.30) R 7 250.00 0.50 875.00
7 MODULO PARA OCHO OPERADORES CON CAJONERAS (8.70 X 3.20 X 0.75) R 3 2,500.00 0.50 3,750.00
8 MODULO AÉREO (0.90 X 0.45 X 0.33) R 9 300.00 0.50 1,350.00
9 REPISA (0.90 X 0.33) R 9 150.00 0.50 675.00
10 MODULO PARA OCHO OPERADORES CON CAJONES (7.20 X 3.20 X 0.75) R 4 2,200.00 0.50 4,400.00
11 GAVETA AÉREA CON PUERTAS HORIZONTALES (0.90 X 0.45 X 0.33) B 8 380.00 0.70 2,128.00
12 REPISA (1.25 X 0.90 X 0.56 X 0.33) B 8 200.00 0.70 1,120.00
13 GAVETA AÉREA CON PUERTAS HORIZONTALES (0.90 X 0.33) B 4 380.00 0.70 1,064.00
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VSN VT
ITEM DESCRIPCION EST. CANT. FD
S/. (unid) S/.

14 REPISA (1.25 X 0.90 X 0.56 X 0.33) N 3 200.00 0.91 546.00

15 GAVETA AEREA CON PUERTAS HORIZONTALES (1.00 X 0.40 X 0.32) N 2 400.00 0.91 728.00
16 GAVETA AEREA CON PUERTAS HORIZONTALES (0.80 X 0.40 X 0.32) B 3 350.00 0.70 735.00
17 REPISA AEREA (0.80 X 0.32) B 3 180.00 0.70 378.00
18 MODULO RECTO PARA DOS OPERADORES (4.10 X 0.66 X 0.75) B 1 800.00 0.70 560.00
19 GAVETA AEREA CON PUERTA HORIZONTAL (0.90 X 0.45 X 0.33) M 2 380.00 0.20 152.00
MODULO PARA CUATRO OPERADORES EN FORMA DE "G" (5.90 X 3.70 X
20 B 1 1,800.00 0.70 1,260.00
1.70)
21 GAVETA AEREA CON PUERTAS HORIZONTALES (0.90 X 0.45 X 0.33) B 4 380.00 0.70 1,064.00
22 REPISA AEREA (0.85 X 0.32) M 3 200.00 0.20 120.00
23 MESA RECTA (2.00 X 0.80 X 0.75) B 3 1,000.00 0.70 2,100.00
24 MUEBLE DE RECEPCION CURVO (2.85 X 0.60 X 0.75) B 1 3,000.00 0.70 2,100.00
25 CREDENZA DE RECEPCION (1.96 X 0.90 X 0.46) CON PUERTAS CORREDIZAS B 1 450.00 0.70 315.00
26 GAVETA DOBLE AEREA CON PUERTAS HORIZONTALES (1.80 X 0.45 X 0.32) M 1 600.00 0.20 120.00
SILLA DE VISITA, SIN BRAZOS, TAPIZ DE LANA ARMAZON DE FIERRO, CON
27 B 20 150.00 0.70 2,100.00
RUEDAS
28 SILLA GIRATORIA GRIS, DE LANA B 7 200.00 0.70 980.00
29 SILLA GIRATORIA SECRETARIAL B 7 180.00 0.70 882.00
30 SILLA GIRATORIA CON BRAZOS, LANA GRIS M 14 200.00 0.20 560.00
VALOR TOTAL DE EQUIPOS 50,796.00

SON: CINCUENTA MIL SETECIENTOS NOVENTA Y SEIS CON 00/100 NUEVOS SOLES
 -19-

CASO PRÁCTICO N° II: TASACION DE EQUIPOS DE CÓMPUTO

TASACIÓN COMERCIAL DE ACTIVOS DE PROPIEDAD DE LA EMPRESA XXXXX, UBICADA
EN EL DISTRITO DE XXXXXX, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXXXXXXXXXXXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial del os equipos de cómputo.

1.04 METODOLOGIA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Se ha empleado la metodología de la tasación directa, ajustándose en todos sus puntos a lo
estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por R.M. N°
126-07-MTC/15.04, y su modificatoria emitida con RM N° 266-2012-VIVIENDA, del 28 de
noviembre del 2012, vigente a la fecha.

1.05 FECHA DE LA TASACIÓN

Enero 2014

1.06 UBICACIÓN
Los equipos se encuentran en las oficinas de la Empresa, sito en XXXXXX, Distrito de XXXXXX,
Provincia y Departamento de Lima.

2.00 VALORIZACION

V.S.N.
Item Cant. Descripción del Activo Estado Antig. C.O. F.D. V.T. S/.
S/.
1 1 Impresora Xerox colorqube 8870 Bueno 2009 7,200.00 0.10 0.70 504.00
2 8 Monitores LCD HP Bueno 2010 8,200.00 0.20 0.70 1,148.00
VALOR TOTAL 1,652.00

SON: MIL SEISCIENTOS CINCUENTA Y DOS CON 00/100 NUEVOS SOLES.

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CASO PRÁCTICO III:

TASACION DE TERRENO. TASACIÓN RUSTICA ARANCELARIA O PREDIAL.

TASACION PREDIAL DE UN PREDIO RUSTICO UBICADO EN EL DISTRITO DE LURIN, DE

PROPIEDAD DE GLASGOW VENTURE CORP.

1 --

Lurín
Panamericana Sur 32 Sin nombre

---- ----
---- ----
---- ----
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INAFECTO: De acuerdo al TUO (Texto Único Ordenado) de la ley de tributación municipal para predios
que son: del Estado, de instituciones de caridad, de salud, bomberos, sedes extranjeras, etc.
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DETERMINACIÓN DEL AUTOAVALUO DEL TERRENO (componentes del predio)

CATEGORIZAR (marcar X según corresp.) VALOR DE

CLASIFICACIÓN ARANCEL POR CANTIDAD DE HECTAREAS VALOR TOTAL
1RA 2DA 3RA 4TA 5TA 6TA HECTAREA
A. TIERRAS DE CULTIVO
Aptas para el cultivo en limpio con agua superficial
1 y riego por gravedad
Apto para el cultivo en limpio bajo riego, con agua
2 de bombeo, río o canal
Apto para el cultivo en limpio bajo riego, con agua
3 de bombeo de pozo profundo X 15,589.85 13.5480 211,211.29
4 Aptas para el cultivo permanente bajo riego
B. OTRAS
5 Aptas para el pastoreo, bajo riego
6 Eriazas
7 Tierras aptas para producción forestal
AUTOAVALUO DEL TERRENO 211,211.29
DETERMINACIÓN DEL VALOR DE LA CONSTRUCCION

CATEGORIAS
VALOR ÁREA
FECHA DE CONSTRUCCIÓN DEPRECIACIÓN VALOR DE LA
Piso

N° ANTIGÚEDAD VALOR UNITARIO POR M² UNITARIO CONSTRUIDA

(mes/año) (en soles) CONSTRUCCIÓN
columnas

Eléc. San
Puertas y
ventanas

Instalac.
Revesti-
Muros y

mientos
Techos

Baños
DEPRECIADO (M²)
Pisos

1 3 06/2007 01 F G H G I H H 132.16 19.82 112.34 31.50 3,538.71

TOTAL AREA CONSTRUIDA 31.50

OTRAS CONSTRUCCIONES
VALOR
COEFICIENTE
N° OBRA VALOR / PARTIDA COEFICIENTE DEPRECIACIÓN DEPRECIADO METRADO VALOR
OFICIALICIACIÓN
(S/.)
1 Muro perimétrico (tapial) 110.8 0.68 0.85 64.05 126.00 768.60
2 Pozo artesiano forrado 362.05 0.68 0.95 233.88 12.00 2,806.56
VALOR TOTAL OTRAS CONSTRUCCIONES 3,575.16
VALOR TOTAL DE LA CONSTRUCCIÓN 3,538.71
VALOR ESTIMADO DE LAS CONSTRUCCIONES AGRICOLAS Y OTROS 3,575.16
VALOR TOTAL DEL TERRENO 211,211.29
AUTOAVALÚO 218,324.61
 -22-

CASO PRÁCTICO IV. TASACIÓN COMERCIAL RUSTICA (método de estudio de mercado).

VALORIZACIÓN COMERCIAL DE PREDIO RÚSTICO DENOMINADO PARCELA 5-D

CCATUPATA, UBICADO EN EL SECTOR PAUCARBAMBA, VALLE VILCANOTA, DISTRITO
DE MARAS, PROVINCIA DE URUBAMBA Y DEPARTAMENTO DE CUZCO
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

PARCELA 5-D CCATUPATA

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

CONSTRUCCIONES TOP HOUSE SAC

1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN COMERCIAL

El objeto de la tasación comercial, es conocer el valor comercial del terreno.

1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación ha sido realizada en el marco del Reglamento
Nacional de Tasaciones, aprobado el 07 de mayo del 2007 por RM N° 126-2007- VIVIENDA, y su
modificatoria, aprobada por RM N° 266-2012-VIVIENDA, de fecha 28 de Noviembre del 2012,
vigente a la fecha.

1.06 UBICACIÓN
El terreno a valuar, denominado Parcela 5-D Ccatupata del sector de Paucarbamba y se ubica en
el Distrito de Maras, provincia de Urubamba, departamento de Cuzco. El predio se encuentra en
zona vecina al Centro Turístico Arqueológico de Moray ubicado en el distrito de Maras.

Precisión topográfica:
- Región sierra, Altura 2,438 – 2,871. m.s.n.m.

1.07 FECHA DE TASACION

Agosto del 2015

1.08 COORDENADAS UTM

b) Este : 803882.7819 b) Este : 802152.1514
Norte : 8529932.3700 Norte : 8529932.3961

c) Este : 803004.2251 d) Este : 804015.2000

Norte : 8530224.1518 Norte : 8530156.5142

1.09 PERIMETRO
De acuerdo a la Ficha Registral se tiene un perímetro de: 830.22 ml.

1.10 ÁREAS DE ACUERDO CALIFICACION

Área total del terreno : 3.1310 Has = 31,310.00 m²

1.11 VEGETACION SILVESTRE

Dentro del predio existen plantación es silvestres de molle, retama, el arbusto conocido como
huaranhuay y tara.

1.12 PLANTACIONES
El terreno está preparado para la siembra de maíz blanco.

1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

La región cuenta con recursos de aguas estacionales y permanentes. Los primeros, se refieren a
las precipitaciones pluviales, durante los meses de noviembre a marzo; los segundos o recursos
permanentes, lo constituye un manantial ubicado en las alturas que provee de un caudal de agua
suficiente para el riego del sector. No se conocen políticas de riego.
 -23-

1.14 ELEMENTO DE TRABAJO MANO DE OBRA Y OTROS

Esta zona cuenta con recursos de mano de obra no solo para el trabajo de campo sino también
para desempeñar labores en centros de esparcimiento, hostales, restaurantes, etc. que pueblan
la zona del Valle Sagrado - Urubamba.

1.15 FACTORES ECOLÓGICOS

1.15.01 CLIMATOLOGICO

TEMPERATURA PRECIP. PLUVIAL HELIOFANIA H. RELATIVA

NOV. A ABR. A
Sector MIN. MÁX. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
MAR. NOV.
ºC ºC Mm Mm % %
Horas Horas
Urubamba 5º 22 1.5 145 1500 1890 82 86

1.15.02 CLASIFICACION REGIONAL DE CLIMA

COLOR
(En plano
REGION LUGAR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
climático
Nacional )
Zona templada muy lluviosa con
precipitaciones abundantes en
Sierra sur Urubamba Celeste A( r) B2 h2 todas las estaciones del año con
humedad relativa calificada como
húmedo

1.15.03. CLASIFICACION GEOLOGICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional)
Pérmico superior
Sierra sur Marrón Ps-c
continental

1.15.04 CLASIFICACION ECOLOGICA

COLOR
En plano
SECTOR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Geológico
Nacional )
Bosque húmedo, montano
Urubamba Verde claro bh- MBT,H.
tropical”

1.16 FORMA DE EXPLOTACIÓN

Directa por sus propietarios.

1.17 INDUSTRIALIZACION
El producto bandera en la zona es el maíz blanco de Urubamba el cual se comercializa para
exportación y como valor agregado se transforma en:

- La alimentación humana: polenta, almidón, sémolas, aceite de mesa (extraído

especialmente de los gérmenes).
- Utilización industrial: Glucosa para farmacia, gomas obtenidas del gluten, almidón para la
preparación de antibióticos.
- Los subproductos del maíz se utilizan para la alimentación de ganado y aves.

1.18 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

Existe maquinaria para trabajar el campo porque un buen sector del mismo es casi plano con una
pequeña inclinación del 2%.
 -24-

1.19 ANIMALES
No se consignan animales en el predio.

1.20 SERVIDUMBRES
No tiene.

1.21 INSCRIPCION REGISTRAL

El terreno está acreditado a favor de los propietarios, en la Partida N° 11096343 de la Zona
Registral N° X. Sede Cusco, Oficina Registral Cusco.

1.22 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

En la zona donde se ubica el predio no existen riesgos inmediatos ni mediatos.

1.23 CONSTRUCCIONES
No existen construcciones en el predio.

2.00 VALORIZACION COMERCIAL POR ELMETODO DE ESTUDIO DE MERCADO

2.01 DEL TERRENO (VT)

Ubicación Área / Ha US$ / Ha Referencia

Sector Paucarbamba, distrito de
3.1310 350,000 946-537-189
Maras.
Maras, Urubamba, frente al Valle
0.3500 430,000 766-0072
de Vilcanota
Maras, Urubamba, 10 minutos
0.4719 300,000 994-051-031
del aeropuerto

El valor asignado al terreno obedece a un estudio de mercado realizado en la zona y por comparación que
de él se hace con terrenos de similares características en extensión y ubicación; y además la consulta hecha
al archivo del Cuerpo Técnico de Tasaciones, promediados todos, a criterio del perito se le adjudica al terreno
un valor de US$ 360,000.00/Ha. Esta zona por estar ubicada en la provincia de Urubamba, en el Valle
Sagrado, tiene un plus valor más que el potencialmente agrícola, que es la proximidad a lugares
arqueológicos turísticos que determina esta ponderación, y como se verá en la zona existen ofertas que
consignamos en el estudio del mercado y que justifican el valor asignado al predio.

Según esto:
VT1 = 3.1310 m² x US$ 360,000.00 /Ha = US$ 1,127,160.00

Valor Comercial del Terreno = US$ 1,127,160.00

El valor comercial del terreno es:

UN MILLON, CIENTO VEINTISIETE MIL CIENTO SESENTA, CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

2.02 VALOR DE REALIZACION IMMEDIATA

Valor de Realización del inmueble en el Mercado (VRM), Resolución S. B. S. No 808-2003

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría recuperar como
consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los castigos y cargos.

VR = VTP x 20 % de deducción

VR = US$ 1’127,160.00 x 0.80

VR = US$ 901,728.00

SON: NOVECIENTOS UN MIL, SETECIENTOS VEINTIOCHO CON 00/100 DOLARES AMERICANOS

En soles: S/. 3.25 / dólar

 -25-

SON: DOS MILLONES, NOVECIENTOS TREINTA MIL, SEISCIENTOS DIECISEIS, CON 00/100
NUEVOS SOLES

3.00 VALORIZACION DEL TERRENO POR EL MÉTODO POTENCIAL

Aquí no aplicamos este método pues al valor potencial como terreno de cultivo, se suma el valor turístico
que es espectacular por ubicarse en una zona rica en restos arqueológicos.
 -26-

CASO PRÁCTICO V. TASACION A VALORES COMERCIALES DE UN PREDIO RUSTICO

CON ZONIFICACION MUNICIPAL MIXTA, UBICADO EN EL SECTOR HUARANGAL –
CERRO PAN DE AZUCAR, DISTRITO DE CARABAYLLO, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO
DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

SIN NOMBRE

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los interesados.

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial del predio.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente valorización se realiza por el método de la valorización Directa, ajustándose en todos
sus puntos a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M.
N° 126-2007- VIVIENDA, de fecha 07-05-2007, y su modificación RM N°266-2012- VIVIENDA de
fecha 28 de noviembre del 2012, vigente a la fecha.

1.05 FECHA DE TASACIÓN

Noviembre del 2015.

1.06 UBICACIÓN
El inmueble está ubicado en el Valle del Río Chillón, Región Costa, Sector Huarangal – Cerro Pan
de Azúcar, distrito de Carabayllo, provincia y departamento de Lima. El predio está enmarcado
dentro de las coordenadas UTM siguientes:

Tramo Vértice Este Norte

A-B 1 280297 8693544
B-B 2 280394 8693788
C-D 3 280635 8693955
D-E 4 280854 8693940
E-F 5 280657 8693971
F-G 6 280632 8693993
G-H 7 280622 8694027
H-I 8 280700 8694042
I-J 9 280715 8694046
J-K 10 280244 8694053
K-L 11 280772 8694091
L-M 12 280845 8694113
M-N 13 280860 8694132
N-O 14 280828 8694159
O-P 15 280982 8694163
P-Q 16 281030 8694157
Q-R 17 281086 8694134
R-S 18 281152 8694097
S-T 19 271203 8694071
T-U 20 281259 8694041
U-V 21 281285 8694076
V-W 22 281292 8694077
W-X 23 281306 8694011
X-Y 24 281317 8694040
Y-Z 25 281319 8693935
Z-A1 26 281426 8693910
A1-B1 27 281620 8694016
B1-C1 28 281707 8693813
C1-E1 29 281965 8693802
 -27-

Tramo Vértice Este Norte

E1-F1 30 282033 8693855
F1-G1 31 282180 2693846
G1-H1 32 281977 8693785
H1-I1 33 281861 8693568
I1-J1 34 281609 8693814
J1-K1 35 281493 8692681
K1-L1 36 281458 8692650
L1-M1 37 281385 8692569
M1-N1 38 281371 8692523
N1-O1 39 281376 8692455
O1-P1 40 281395 8692432
P1-Q1 41 281155 8692412
Q1-R1 42 281156 8692462
R1-S1 43 281087 8692567
S1-T1 44 280987 8692367
T1-U1 45 280973 8692336
U1-V1 46 280727 8692593
V1-W1 47 280755 8692431
W1-X1 48 280510 8692451

1.07 LINDEROS

El terreno, tiene los siguientes linderos:

- Por el Norte: Colinda con propiedad de terceros, en una línea quebrada de 27 tramos: Tramo C- D
con 21.47 ml; tramo D-E con 26.29 ml, tramo E-F con 27.81 ml, tramo F-G con 42.62 ml, tramo G-
H con 21.43 ml, tramo H-I con 29.26 ml, tramo I-J con 28.84 ml, tramo J-K con 82.91 ml, tramo K-
L con 40.32 ml, tramo L-M con 52.46 ml, tramo M-N con 59.91 ml, tramo N-O con 48.53 ml, tramo
O-P con 56.25 ml, tramo S-T con 69.37 ml, tramo Q-R con 63.38 ml, tramo R-S con 44.42 ml, tramo
S-T con 27.16 ml, tramo T-U con 18.46 ml, tramo U-V con 16.74, tramo V-W con 31.02 ml, tramo
W-X con 84.41 ml, tramo X-Y con 113.08 ml, tramo Y-Z con 232.88 ml, tramo Z-A1 con
212.81 ml, tramo A1-B1 con 204.34 ml, tramo B1-C1 con 193.66 ml, tramo C1-D1 con 86.63 ml..
- Por el sur, colinda con propiedad de terceros; en una línea quebrada de 8 tramos, tramo M1-N1
con 240.00 ml, tramo N1-O1 con 50.15 ml, tramo O1-P1 con 102.00 ml, tramo P1-Q1 con 100.00
ml, tramo Q1-R1 con 80.00 ml, tramo R1-S1 con 250.00 ml, tramo S1.T1 con 164.18 ml, tramo T1-
U1 con 245.41 ml.
- Por el este, colinda con Puente Chillón, en una línea quebrada de 9 tramos: tramo D1-E1 con
246.28 ml, tramo E1-F1 con 236.49 ml, tramo F1-G1 con 605.22 ml, tramo G1-H1 con 348.98 ml,
tramo H1-I1 con 52.74 ml, tramo I1-J1 con 109.20 ml, tramo J1-K1 con 47.39 ml, tramo K1-L1 con
68.62 ml, tramo L1-M1 con 28.49 ml.
- Por el oeste, colinda con propiedad de terceros, en una línea quebrada de 3 tramos: Tramo A-B
con 166.43 ml, tramo B-C con 294.23 ml, tramo U1-A con 1,242.03 ml.

1.08 PERÍMETRO
Estos linderos suman un perímetro de 6,644.50 ml

1.09 ÁREAS
El predio tiene un área de 200.9927 Has (según partida registral)

1.10 NATURALEZA Y CLASIFICACION DE LAS TIERRAS

De acuerdo a su ubicación y a la zonificación establecida por la Municipalidad Metropolitana de
Lima (este documento acompaña al informe) que la incluye mayoritariamente en la calificación
otros usos, y de acuerdo a sus características física, se le incluye a todo el predio en la
denominación RUSTICO – ERIAZO.

1.11. PRODUCCION DOMINANTE EN LA REGION AGRICOLA

En la zona donde se ubica el predio no existe producción agrícola.

1.12 PLANTACIONES
No existe.
 -28-

1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO

Las aguas del río Chillón, siendo éste estacionario no se prodiga para abastecer a sus zonas
periféricas, no existe tampoco derechos de riego para esta zona.

1.14 ELEMENTOS DE TRABAJO O MANO DE OBRA

De los asentamientos humanos vecinos se puede contar ocasionalmente de mano de obra no
especializada.

1.15 FACTOR CLIMATOLOGICO

TEMPERATURA H. RELATIVA HELIOFANIA

MIN. MÁX. MIN. MÁX
SECTOR ºC ºC °C °C VERANO OTOÑO INVIERNO PRIMAVERA
Todo el sector 28 12 87 83 1320 1200 700 1200

1.16. FACTOR ECOLÓGICO

COLOR
SECTOR (En plano Ecológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Todo el sector Lila Ds-S Desierto superárido subtropical

1.17 FACTOR GEOLÓGICO

COLOR
SECTOR En plano Geológico SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Nacional )
Cretáceo superior inferior –
Todo el sector Verde claro Lis-rs volcánico

1.18 MEJORAS U OBRAS COMPLEMENTARIAS

No existen en el predio

1.19 SERVIDUMBRE
No tiene

1.20 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.

1.21 RIESGOS QUE AMENAZAN AL PREDIO

No existen.

1.22 INSCRIPCION EN LOS REGISTROS PUBLICOS

El predio está inscrito a favor del Sr. Alberto Eduardo Samaniego Baquerizo, en la Partida
Electrónica N° 13180692, en fecha 24 de febrero del 2014, posteriormente en fecha 26 de marzo
del 2014 figura la compra – venta de acciones y derechos del 70% del inmueble a favor del señor
Carlos Eleuterio Vargas Rubio, de la Zona Registral N° IX – Sede Lima, Oficina Registral Lima,
de la Superintendencia Nacional de los Registros Públicos.

1.23 TITULO DE PROPIEDAD Y PLANOS DEL PREDIO

Estos documentos acompañan al presente informe.

2.00 VALORIZACION

2.01 DEL TERRENO (VT)

En consideración a la extensión del terreno, sus características topográficas (con un sector

considerado como irregular o semi accidentado, con presencia de elevaciones), este terreno no
puede catalogarse aún como urbano, sin embargo, su cercanía a proyectos inmobiliarios y la
zonificación otorgada por el municipio, nos permite comparar el valor de dicho terreno con el
estudio de mercado encontrado para la zona provenientes de avisos publicitarios y archivo del
Cuerpo Técnico de Tasaciones.
 -29-

El promedio de estos valores encontrados que fluctúan, entre US$ 50 y US$ 30 por metro
cuadrado, es de US$ 40.00/ m², considerando que estos tienen alguna habilitación urbana de
acuerdo a los informantes y el que nos ocupa, no los tiene, se le ha aplicado una deducción de
50%, por:
- Extensión
- Carencia total de habilitación urbana
- Topografía irregular

Luego, se le señala al terreno el valor de US$ 20.00/m² según esto, se tiene:

VT = 2’009,927.00 m² x US$ 20.00/m² = US$ 40’198,540.00

SON: CUARENTA MILLONES CIENTO NOVENTA Y OCHO MIL QUINIENTOS CUARENTA

CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

2.02 VALOR DE REALIZACION INMEDIATA (VRM)

Valor de Realización del inmueble en el Mercado (VRM), Resolución S. B. S. No 808-2003

El valor de realización en el mercado, es el valor neto del inmueble, que se esperaría recuperar
como consecuencia de la eventual venta del bien, en la situación como está, descontando los
castigos y cargos.

DEDUCCIONES APLICABLES

Para el caso de realización del inmueble, consideramos las siguientes deducciones:

- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

- Gastos de valuación para realización : 0.20%
- Depreciación durante la ejecución : 4.00%
- Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%

- Otros: Para realizar el inmueble, en

un plazo prudencial de 180 días y
estableciendo que a la fecha en el
mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles
consideramos un ajuste en el valor para
cualquier fin : 11.80%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 20% DEL VALOR COMERCIAL.

Luego:

SON: TREINTA Y DOS MILLONES CIENTO CINCUENTA Y OCHO MIL COHOCIENTOS

TREINTA Y DOS CON 000/100 DÓLARES AMERICANOS.
 -30-

METODO POTENCIAL

El método potencial es el método alternativo al método de estudio de mercado. Este el método es

más analítico y nos da el valor del terreno revelado por su potencialidad estimado por sus
características agrologicas, hidrológicas y de desarrollo físico. Su metodología está descrita en el
párrafo siguiente:

PASOS A SEGUIR PARA LA VALUACIÓN DEL TERRENO POR EL MÉTODO POTENCIAL

00000000
Los pasos a seguir en esta alternativa de valorización son:

1. Agrupar las tierras por clases económicas de acuerdo a los siguientes factores:
- Calidad agrológica
- Recursos hidrológicos
- Desarrollo físico de las tierras

2. Determinar el cultivo índice de la tierra a tasar.

3. Establecer el rendimiento del cultivo índice
4. Establecer el valor bruto de la producción para este cultivo, y de acuerdo a la categoría establecida por el
método calcular en ingreso neto a capitalizar.

Se trata de hallar el valor / Ha de un determinado fundo teniendo todas las características del mismo.

Para determinar primeramente la categoría del suelo se elabora cuadros que determinen la misma a partir de sus
características tanto Agrológicas, como Hidrológicas y de Desarrollo del Suelo, esto se hace en base a los datos sobre
caracterización que se recaben en el fundo o los que provengan del análisis de suelo que se mande a realizar en un
Laboratorio especializado.

DEFINICION PARA TASACION DE SERVIDUMBRES

En la tasación de la servidumbre, el perito puede utilizar los procedimientos de tasación directo o indirecto
debidamente sustentados.

Método directo

En el método directo, el perito determina el valor comercial de la franja del terreno sirviente, de acuerdo a sus
características; así como a todas las edificaciones, obras complementarias y cultivos que se encuentran en la franja.

Se aplican los criterios de afectación para determinar las limitaciones que se impongan a la servidumbre tales como
medioambientales, operativas, siniestralidad, personales, materiales u otras, además de indicar la categoría de riesgo
que debidamente sustentada, determine el perito; mínima, media o alta, en función a los horizontes de tiempo de la
servidumbre.

Una vez hallado el valor directo, se le suman a criterio del perito, las siguientes bonificaciones.
- Porcentaje por afectar la libre disposición del bien al propietario.
- Porcentaje por afectar la unidad del predio, dividiéndolo y afectando con eso su usufructo.
- Porcentaje por alteración o daño del medio ambiente de lugar en donde se ubica el predio.
 -31-

CASO PRÁCTICO VI: METODO POTENCIAL Y MONTO DE INDENMIZACION POR

ESTABLECIMIENTO DE SERVIDUMBRE
TASACION A VALORES COMERCIALES DE ZONA DE TERRENO TOMADO EN SERVIDUMBRE (CAMPAMENTO
BATERIA 5), COMPROMETIDO CON EL USO PETROLERO A FAVOR DE PLUSPETROL NORTE S.A. QUE
CONSTITUYE PARTE DEL LOTE NRO. 8, UBICADO EN EL CENTRO POBLADO DE PAVAYACU, DISTRITO DE
TROMPETEROS, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LORETO.

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

CAMPAMENTO BATERIA 5

1.02 POSESIONARIOS
El predio actualmente está usado por la empresa PLUS PETROL NORTE S.A., como predio
dominante, la comunidad nativa del lugar lo posee en calidad de predio sirviente.

1.03 SOLICITANTE DEL PERITAJE

PLUS PETROL NORTE S.A.

1.04 OBJETO DEL PERITAJE

Conocer el valor comercial y valor de indemnización por servidumbre de esta zona de terreno en
posesión de PLUSPETROL NORTE S.A., dentro del LOTE N° 8.

1.05 METODOLOGIA EMPLEADA

La metodología empleada es la contenida en el Reglamento Nacional de Tasaciones, ajustándose
en todos sus puntos a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado
por R.M. N° 126-2007- VIVIENDA, de fecha 07-05-2007, y su modificación RM N°266-2012-
VIVIENDA de fecha 28 de noviembre del 2012, vigente a la fecha.

1.06 UBICACIÓN
El lote ubicado en la periferia del centro poblado Pucacuro, tiene la siguiente ubicación geográfica.
Lugar: Campamento Batería 5.
Este Norte
456026.21 9626246.70
456120.30 9626341.80
456410.52 9626560.52
456860.24 9626870.71

1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA EL PERITAJE

Julio del 2015

1.08 PERIMETRO
Este sector tiene un perímetro de 361.95 ml.

1.09 AREAS
a) Area del terreno
Campamento Batería 5 = 0.6392 Ha
Nota: Esta área fue alcanzada por la división de construcciones del campamento Trompeteros de
Plus Petrol Norte S.A.

1.10 NATURALEZA Y CLASIFICACION DE LAS TIERRAS Y SUS AREAS RESPECTIVAS

De acuerdo al método potencial de valorización de terrenos rústicos, se extrajo de la zona, una
muestra de suelo que fue analizada en el Laboratorio de Suelos de la Universidad Nacional Agraria
para poder establecer la calidad agrológica de dichos suelos y así establecer su calificación. Los
puntos de donde fue extraída la muestra se señalan a continuación:
Lugar Norte Coordenadas Este

Campamento Batería 5 9622418 0456005

Según esto: (ver cuadros)

 -32-

A) CALIDAD AGROLÓGICA (A/100 x B/100 x C/100 x X/100) 100

FACTOR X
FACTOR A
FACTOR B FACTOR C APLICACIÓ CALIDAD
ITEM Características Profundidad
Textura Pendiente Reacción suelo Salinidad N DE AGROLOGICA
cms. Avenamiento Gravosidad Erodabilidad
ph Mmho/ cm. FORMULA
6.4 0.07mmhs
Ligeramente Medianamente
Campamento + 100 cms Franco Regular Ligeramente o/cm - No Muy Leve 86.00 I
1 inclinado gravoso
Batería 5 100% 100% 90% ácido Salino 100%
95% 95%
95% 100%

B) RECURSOS HIDROLÓGICOS

CATEGORÍA DE GRADO DE APRECIACIÓN

ITEM CARACTERISTICA CARACTERÍSTICAS
RECURSOS HÍDRICOS MINIMA % MÁXIMA %
1 Campamento Batería 5 Con riego (río corriente) Riego permanente, se dispone de agua con regularidad y
oportunidad y en volúmenes suficientes.
80 100

C) DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS

CATEGORÍA DEL GRADO DE APRECIACIÓN

ITEM CARACTERISTICA DESARROLLO CARACTERÍSTICAS
MINIMA % MÁXIMA %
FISICO
1 Campamento Batería 5 Desarrollado Terrenos nivelados con sistemas de riego y control aparente.
Se riega con relativa facilidad algo desuniformemente. Buena 60 79
eficiencia de riego.

D) CALIFICACIÓN FINAL

DESARROLLO CLASE
CALIDAD RECURSOS
ITEM CAMPO FISICO DE LAS PUNTAJE TOTAL ENTRE TRES ECONOMICA DE
AGROLÓGICA HÍDRICOS TIERRAS TIERRA
1 Campamento Batería 5 86.00 100 79 265.00 88.34 I
 -33-

1.11 PRODUCCION DOMINANTE EN LA REGION AGRICOLA

En las partes medias, donde no llega el agua durante las inundaciones, se siembran plátano, yuca,
piña, maíz, papaya, además de productos que pueden destinarse a fábricas procesadoras, como el
camu camu y las palmeras que producen el palmito. La mayoría de los agricultores, sin embargo, solo
proveen a los mercados locales y muchos de ellos practican una agricultura de subsistencia.

En el sector que es materia de este estudio no existe especie cultivada alguna. Todas las especies
vegetales existentes son silvestres, incluida las forestales de las que tampoco hay una explotación
racional, de tal suerte que el cultivo que se menciona como potencial para poder establecer el valor de
la tierra es el que a criterio de los técnicos del Ministerio de Agricultura y de las personas nativas de
zonas circundantes es el de mayor rendimiento económico o cultivo índice. Este es el plátano.

1.12 PLANTACIONES
En el terreno en estudio no existen plantaciones pues se ha deforestado, sin embargo, existe
afloramiento de gramínea del tipo pasto sugar, pangoa y otras plantas de hojas feculentas, en zonas
periféricas existen plantaciones de plátanos, yuca y otras.

1.14 FAUNA
En una extensión tan reducida no se puede considera habitad de fauna o si existiera ésta, por su
carácter silvestre y migrante no puede ser considerada.

1.15 RECURSOS DE AGUA

El recurso del agua proviene de las lluvias y del río corrientes, ocasionalmente, alguna inundación
fuerte que pudiera convertirse en escorrentía.

1.16 DERECHOS DE RIEGO

No existen en este sector

1.17 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La ubicación de la población más próxima (es el poblado de Pucacuro) ubicada muy cerca de esta
zona. El río Corrientes, además, establece cierta facilidad o recurrencia de mano de obra, que hasta
ahora existía en el sector Campamento Batería 5, ubicación casi adyacente a la zona de estudio lo
que ha disminuido debido a diversos problemas.

1.18 FACTOR ECOLOGICO

COLOR (en
DESCRIPCIÓN
SECTOR plano ecológico SIMBOLOGIA
Nacional)
Sector afectado Verde claro Bmh – PT Bosque muy húmedo montano
tropical

1.19 FACTOR CLIMATICO

HUMEDAD
TEMPERATURA HELIOFANIA
PRECIPITACIÓN RELATIVA
PLUVIAL MÁX. MIN.
MAXIMA MINIMA MAXIMA MINIMA % %
Enero a
Abril a
175.00 mm/ marzo
Diciembre
30º a 33º 19.7º a 22º mensual en 3,280 98.00 82.00
2,982 horas
promedio horas de
de sol
sol.
 -34-

1.20 FORMULA CLIMATICA

REGION FORMULA
LUGAR DESCRIPCION
NATURAL CLIMATICA
Selva Trompeteros A (r) A’H. Zona cálida, muy lluviosa, con
precipitaciones abundantes en
todas las estaciones del año, y con
humedad relativa calificada como
muy húmeda

1.21 FACTOR GEOLÓGICO

COLOR EN PLANO
SECTOR ECOLÓGICO SIMBOLOGÍA SIGNIFICADO
NACIONAL
Sector afectado Gris oscuro apl-c Cuaternario pleistoceno
continental

1.22 FORMA DE EXPLOTACION

No existe explotación de productos naturales en este sector.

1.23 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACION DE LOS PRODUCTOS

No existe

1.24 MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Salvo el desbrozado o desmontado a efectos de instalar la tubería del oleoducto, no existe otra
alteración del estado natural.

1.25 SERVIDUMBRE
No tiene.

1.26 GRAVAMENES
No deben existir

2.00 VALORIZACION

Según reporte del Ministerio de Agricultura, Sede Iquitos, el cultivo más recurrente y de mayor rendimiento en la
zona es el plátano, el que se toma como cultivo índice a efectos de calcular rendimientos en un terreno ya
categorizado por el método potencial.

Los promedios de producción también provienen de la misma fuente (Ministerio de Agricultura) y han sido
tomados tal cual, salvo en lo que se refiere al costo por Kg. de esta fruta, pues este ha sido tomado del valor
comercial obtenido por el perito en un estudio de mercado realizado en la zona. Según esto:

2.01 CULTIVO INDICE

Plátano, con sus índices de periodo vegetativo de 8 meses a un año.

2.02 ASPECTO ECONOMICO - Campamento Batería 5 (I categoría)

- Superficie
- Rendimiento
- Precio en mercado
- Utilidad bruta
- Utilidad neta
- Utilidad neta
: 1 Há.
: 11,000.00 Kg. / Ha
: S/. 0.50 / Kg.
: 11,000 x S/. 0.50 = S/. 5,500.00
: 5,500 x 0.20 (según tabla)
: S/. 1,100.00
 -35-

Capitalización del Ingreso Neto

C = 100 x 1,100.00
3.5 (promedio de bancos)

C = S/. 31,428.58 / Ha

2.03 VALORIZACION DIRECTA DEL TERRENO

Zona Area /Ha Precio S/./Ha Precio Total S/.

Campamento batería 5 0.6392 31,428.58 20,089.15
Valor total 20,089.15

2.04 ESTABLECIENDO EL VALOR DE LA INDEMNIZACION POR SERVIDUMBRE CON

BONIFICACIONES POR CONSIDERACIONES DE USO (VT)

1. Bonificación por afectar la libre disposición de los bienes: 10%

2. Bonificación por la fractura física de la continuidad de un predio: 10%
3. Bonificación por el impacto ambiental conferido a la zona: 20%
Total 40%
Según esto:

VT = S/. 20,089.14 x 1.40

VT = S/. 28,124.81

SON: VEINTIOCHO MIL CIENTO VEINTICUATRO CON 81/100 NUEVOS SOLES.

 -36-

CASO PRÁCTICO N° VII: TASACION DE TERRENO ERIAZO RIBEREÑO AL MAR

TASACION DE PREDIO RUSTICO RIBEREÑO AL MAR, UBICADO EN EL KILOMETRO 26 DE LA PANAMERICANA
SUR, MARGEN DERECHA, COMUNIDAD CAMPESINA LLANAVILLA - SECTOR PLAYA CONCHAN, DISTRITO DE
LURIN, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

XXXXXX XXXXXX XXXXX
XXXXX XXXXXX XXXXXXXXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios.

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la tasación es conocer el valor comercial del terreno.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La presente valorización se realiza por el método de la valorización Directa, ajustándose en todos sus puntos a
lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por R.M. N° 172- 2016-
VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016, vigente a la fecha.

1.05 FECHA DE TASACION

Agosto del 2017

1.06 UBICACIÓN
El terreno se ubica en el Kilometro 26 de la Panamericana Sur, Margen Derecha, Comunidad Campesina
Llanavilla - Sector Playa Conchán en el distrito de Lurín, provincia y departamento de Lima.

1.07 LINDEROS
- Por el norte, colinda con propiedad de terceros con el tramo W-A con 29.91 ml.
- Por el sur, colinda con propiedad de terceros con el tramo R-S con 22.22 ml.
- Por el este, colinda con propiedad de terceros con 16 tramos, A-B = 497.74 ml, B-C = 361.17 ml, C-D =
381.60 ml, D-E = 34.39 ml, E-F = 50.36 ml, F-G = 112.12 ml., G-H = 31.76 ml, H-I = 20.70 ml, I-J = 141.60
ml, J-K = 107.48 ml, K-L = 131.74 ml, L-M = 172.89 ml, M-N = 18.28 ml, N-O = 13.03 ml, O-P =
76.60 ml, P-Q = 36.00 y Q–R = 72.61 ml, acumulando una longitud de 3,549.04 ml.}
- Por el oeste, colinda con el Océano Pacifico con 4 tramos, tramo S-T = 168.59 ml, T-U = 413.60 ml, U-V
= 303.98 ml, V-Y = 1,318.11 ml. , acumulando una longitud de 2,204.28 ml.

1.08 AREA DEL TERRENO

El área de terreno es de 117,443.89 m² (según plano de ubicación alcanzado por los interesados).

1.09 INSCRIPCION EN REGISTROS PUBLICOS

El predio se encuentra comprendido dentro de la inscripción de las Fichas N° 400040 y 81036 de los Registros
Públicos de Propiedad Inmueble de Lima.

1.10 SERVIDUMBRES
No se le conoce.

1.11 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.

1.12 OBSERVACIONES
Se ha tomado los datos de la documentación alcanzada por el propietario (Plano perimétrico, minuta de compra-
venta)
 -37-

2.00 VALORIZACION COMERCIAL DEL TERRENO (VT)

La valorización del terreno de acuerdo al Reglamento Nacional de Tasaciones Título III Cap. VI, Art. 100:

VBE R = 1/10 VR x d x T x U x V x E x D

Donde:

VBER = Valor básico eriazo ribereño al mar

VR = Valor unitario oficial de terreno rústico de las tierras de 1ra categoría
d = Distancia al área con valor unitario oficial urbano o la distancia al centro poblado más cercano
(tabla 08-1)
T = Topografía y naturaleza del terreno (tabla 08-II
U = Uso (tabla 08 IIi)
V = Vías que sirven a la zona en que se ubica el terreno (tabla 09)
E = Factor de corrección ecológica (tabla 11-12)
D = Distancia a la línea de alta marea (tabla 10)

Nota: El valor asignado al terreno de primera categoría , para aplicarlo en la fórmula ,obedece a un estudio de
mercado realizado en la zona y por comparación que de él se hace con terrenos de similares características en
extensión y ubicación; se le asigna el valor de S/50,000 / Ha.

VBER = 1/10 (S/ 50,000.00.) x 1.50 x 1.00 x 1.80 x 1.60 x (1.10 x 1.10 x 1.10) x 1.50

VBER = S/ 43,124.40 Ha.

Según esto:

VBER = S/. S/. 43,124.40 x 11.7443 Has.

VBER = S/. 506,465.89

Redondeando valor:

VT = S/. 506,466.00

SON: QUINIENTOS SEIS MIL CUATROCIENTOS SESENTA Y SEIS CINCO CON 00/100 SOLES

Lima, Agosto del 2017

 -38-

11.00 VALUACION DE CULTIVOS

Aquí separamos dos tipos de cultivos:

- Cultivos temporales: aquellos cuyo periodo vegetativo tiene como máximo un año.
- Cultivos permanentes: Aquellos cuyo periodo vegetativo y productivo es mayor.

11.01 VALUACION DE CULTIVOS TEMPORALES

Aquí solo se valoriza la planta a través de su producción directa.

Fórmulas:

VT = VTC x Pi X Pr
Donde:
VT = Valor de tasación
VTC = Valor total del cultivo
Pi = Porcentaje de inversión
Pr = Porcentaje de riesgo

* Pi = Ds x 100
P.V
Factores de riego para otros cultivos:

Cultivo Factor de riego

Frutas 0.90
Cultivos agroindustriales 0.80
Granos 0.70
Tubérculos 0.65
Hortalizas 0.60
Flores 0.55
Fuente: Facultad de Agronomía UNA.

11.02 VALUACION CULTIVOS PERMANENTES

Aquí se valoriza la parte área y la parte subterránea.

Parte aérea: Es la que sobresale del suelo y generalmente es el producto por el cual se cultiva la especie.
Ejemplo: espárrago.

Parte subterránea: Es la raíz de la planta que una vez producida la cosecha, vuelve según su periodo
vegetativo a producir en el sector aéreo las veces que tenga de duración. Ejemplo: caña de azúcar.

11.03 VALUACION DE SEMILLAS Y PRODUCTOS ALMACENADOS (Título III. Capítulo IV. Artículo 84)

Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios vigentes al momento de la tasación, teniendo en
cuenta su calidad, estado de conservación y posibilidad de ser utilizados. Cuando estos no se encuentren en
almacén serán valuados a criterio del perito. El estudio de mercado se realiza inquiriendo los precios de estos
productos en las diferentes casas especializadas.

11.04 VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES TEMPORALES EN CASO DE EXPROPIACION (Título III.

Capítulo IV. Artículo 85.1)

En caso de expropiación, se consideran las plantaciones transitorias que se encuentran en etapa de crecimiento
a la fecha de la inspección ocular realizada por el perito tasador, cuyo valor es el resultado de la acumulación
de los costos de producción incurridos, incluida la utilidad esperada.
 -39-

11.05 VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES PERMANENTES EN CASO DE EXPROPIACION (Título

III. Capítulo IV. Artículo 85.2)
En el caso de plantaciones permanentes en producción, para la determinación del valor actual se considera: La
vida útil restante y la rentabilidad obtenida de la diferencia entre el valor bruto de la producción y los costos de
producción, aplicando la tasa correspondiente.
En el caso de plantaciones permanentes que no se encuentran en producción, se considera los costos de
instalación y mantenimiento a la fecha de la inspección ocular.”

- LUCRO CESANTE
En el caso de plantaciones permanentes, se determinará el lucro cesante, como complemento a la valorización
de la plantación en sí.

• DEFINICION DE LUCRO CESANTE

El lucro cesante contempla la ganancia frustrada, es decir, los daños que se produce por la falta de ingreso de
determinados bienes o derechos al patrimonio de la víctima que se ha privado de beneficios que hubiera tenido.

• DEFINICION DE DAÑO EMERGENTE

El daño emergente es el perjuicio efectivo sufrido en el patrimonio de la víctima que ha perdido un bien o un
derecho que ya estaba usufructuado a ese patrimonio, en el momento.

11.06 TASACION DE PLANTACIONES MADERABLES

En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación de la madera. Si la explotación es racional
existen dentro de él instalaciones o mejoras que son inherentes a esta actividad económica.
Para valorizar este tipo de predios, se trabaja en base a promedios haciendo un muestreo minucioso, a fin de
valorizar primero el terreno como tal y luego el valor potencial de la madera guardada dentro de ese población
forestal.

PROCEDIMIENTO: Obtenemos promedios de:

- Altura
- Diámetro
- Incidencia o porcentajes
- Edad
Obtenidos estos datos, establecemos nuestra tabla de cubicación usando o teniendo en cuenta el área
basimétrica por árbol, luego el área basimétrica total, multiplicada por la altura promedio para cubicar la
plantación y deducida el factor mórfico que está expresado en esta tabla de acuerdo al tipo de árbol.

Especie forestal Factor mórfico

Pino 0.80
Caoba 0.70
Cedro 0.75
Nogal 0.60
Tornillo 0.55
Morna 0.55
Eucalipto 0.45
Fuente: Facultad de Ciencias Forestales UNA.

EQUIVALENCIAS Y CONVERSIONES FORESTALES

Puedes calcular el volumen de madera cuando está en rollo y cuando está en tablas en metros cúbicos y puedes
convertirlo a pies tablares. Un pie tablar es una medida inglesa. Es una pieza aserrada que mide un pie de largo
por un pie de ancho por una pulgada de grosor.

Casos de conversión:
 -40-

a. Cuando tienes madera en rollo (1 m³r) la conversión será de la siguiente manera:

1 m³ en madera rolliza equivale a 220 pt de madera aserrada

Es decir que de 1 m³ de madera en rollos, vas a obtener 220 pt de madera aserrada.

b) cuando tenemos madera en tablas (1 m³a) la conversión será de la siguiente manera:

1 m³ de madera aserrada equivale a 424 pt de madera aserrada

Es decir, que de 1 m³ de madera en tablas, vas a obtener 424 pt de madera aserrada,

EQUIVALENCIAS
- 1m = 39.37 pulg
- 1m = 3.28 pies
- 1 pulg. = 2.54 cm
- 1 pie = 12 pulg
- 1 m³ de madera aserrada = 424 pies tablares
- 1 m³ de madera rolliza = 220 pies tablares de madera aserrada
- 1 pqte de parquet = 2 m²
- 1 quintal = 46 kg
- 1 saco de carbón = 50 kg
- 1 m³ de carbón = 500 kg

FACTOR DE CONVERSION

- Para convertir m³ de madera rolliza a m³ de madera aserrada se debe multiplicar el volumen rollizo
por el factor 0.52.
- Para convertir m³ de madera aserrada a m³ de madera rolliza se debe dividir el volumen aserrado
entre el factor 0.52.
 -41-

CASO TEORICO N° VIII: PRÁCTICO DE VALORIZACIÓN DE CULTIVOS TEMPORALES

HALLAR EL VALOR DE UN CULTIVO DE CEBOLLA ROJA AREQUIPEÑA DE 5 HA, CULTIVADA EN EL LUGAR
DENOMINADO CERRO COLORADO EN EL VALLE DE AREQUIPA. FUNDO LACHAY. AÑO 2010.

Rendimiento 35,000 kg./Ha (Fuente Direc. Gral. de Prod. Agraria MINAG)

Período vegetativo: 4 ½ meses

Paso N° 1: Hallamos costo total del cultivo:

Dato: costo de producción: US$ 2,463.45/Ha (Estadística del MINAG para la zona)
Días de sembrado: 2 meses 10 días
Tiempo del cultivo o período vegetativo : 4 ½ meses o 135 días
Intereses anuales de la inversión : US$ 2,463.45 x 0.04
= US$ 98.53 anual
En 4 ½ meses: 98.53 x 4.5 = US$ 36.95
12
la inversión al término del cultivo será : US$ 2,463.45 + US$ 36.95
= US$ 2,500.40

Paso N°2: Hallamos % de inversión en el momento de la tasación % inversión:

D.S. x 100
P.V
Reemplazando:

70 x 100 = 51.86%
135 días

Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.

MI = CT x PI
MI = 2,500.40 x 0.5186
MI = US$ 1,296.71

Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para tubérculos le corresponde el 65% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.65 = 1,296.71 x 0.65

VCT = US$ 842.87
Esto es 1 Ha. En 5 Has tendremos
VT = 842.87 x 5
VT = US$ 4,214.35

SON: CUATRO MIL DOSCIENTOS CATORCE Y 35/00 DOLARES AMERICANOS

 -42-

CASO PRÁCTICO N° IX – CULTIVOS TEMPORALES

PONGAMOS POR EJEMPLO EL CULTIVO DE MAÍZ EN EL VALLE SERRANO DE ANDAHUAYLAS UBICADO A 3,000
M.S.N.M. EN UNA EXTENSIÓN DE 2 HAS. DEL FUNDO MOREY. CON RENDIMIENTO PROMEDIO DE 6000 KG/HA
Y CON 108 DÍAS DE SEMBRADO (AÑO 2010)

Rendimiento: 6000 kg/Ha (Fuente Direc. Gral. de Prod. Agraria MINAG)

Periodo vegetativo: 6 meses ó 180 días
Días de sembrado: 108 días

Paso N° 1: Hallamos costo total de producción:

Costo de producción: US$ 2,556.68/Ha (estadística del MINAG para la zona)

Tiempo del cultivo: 3.6 meses

Intereses anuales de la inversión : US$ 2,556.68 x 0,04 = US$ 102.27 anual

En 6 meses: 102.27 x 6_ = US$ 51.14

12

la inversión al término del cultivo será :

US$ 2,556.68 +US$ 51.14 = US$ 2,607.82

Paso N°2: Hallamos PI % de inversión en el momento de la tasación

% inversión : D.S. x 100

P.V

Reemplazando: 108 x 100 = 60%

180 días

Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.

MI = CT x PI
MI = 2,607.82 x 0.60
MI = US$ 1,564.69

Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para granos le corresponde el 70% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.70 = 1,564.69 x 0.70

VCT = US$ 1,095.28

Esto es 1 Ha. En 2 Has tendremos

VT = 1,095.28 x 2
VT = US$ 2,190.56

SON: DOS MIL CIENTO NOVENTA CON 56/00 DOLARES AMERICANOS

 -43-

CASO PRÁCTICO N° X – CULTIVOS PERMANENTES

Cultivo de espárragos (VNPE):

Se tendrá en cuenta que, el cultivo está en 9 años de su producción y de acuerdo al periodo de vida total, señalada en el
documento del Ministerio de Agricultura, que es de 13 años, le quedaría solamente 4 años de vida productiva.

Se considera, de acuerdo al promedio señalado para el terreno una producción de 10,000.00 kg/Ha/año según el Jefe de
campo, para el monto de la inversión en mantenimiento de este cultivo la suma de US$ 3,100.00/Ha según los datos del
Ministerio de Agricultura.

De acuerdo a la inspección ocular realizada y el dato del Jefe de campo, el cultivo se encuentra en un 90% de su etapa
de producción (próximo a la cosecha) por tanto se tiene:

A) Parte aérea:

Rendimiento : 10,000.00 Kg /Ha./ año (1 cosecha)

Área sembrada : 25.20. Has.
Factor de riesgo : 0.80
Valor en chacra /Kg. : US$ 0.70
Inversión : US$ 3,100.00 / Ha (Ministerio de Agricultura)
Etapa de producción : 90% de avance

Inversión total a la fecha:

IT = 25.20 Has x US$ 3,100.00 /Ha x 0.90

IT = US$ 70,308.00

Producción PA: (Actual)

Riesgo : 0.80

25.20 Has x 10,000.00 Kg/Ha x 0.80

Producción Total = 201,600.00 Kg

Valor parte aérea: US$ 201,600.00 Kg x US$ 0.70 /kg

VPA = US$ 141,120.00

Valor neto parte aérea:

VN PA = US$ 141,120.00 – US$ 70,308.00

VNPA = US$ 70,812.00

B) Parte subterránea (Raíz) estimado de producción

25.20 Has x 10,000.00 Kg / Ha x 4 años

Producción proyectada : 1’008,000.00 Kg.

Factor de riesgo : 20% (0.80)

Producción Proyectada Neta

PPN = 1’008,000.00 x 0.80 = 806,400 Kgs

 -44-

Valor de raíces (proyectado)

VR = 806,400 kg x US$ 0.70/kg

VR = US$ 564,480 .00

Inversión a futuro

VI = 25.20 Has x US$ 3,100.00 x 4.0 = US$ 279,000.00

VNR = VR – VI

VNR = US$ 564,480.00 – US$ 279,000.00

VNR = US$ 285,480.00

C) Valor neto de la plantación de espárragos:

VNPE = VNPA + VNR

VNPE = US$ 70,812.00 + US$ 285,480.00

VNPE = US$ 356,292.00

SON: TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS MIL, DOSCIENTOS NOVENTA Y DOS CON 00/100 DOLARES
AMERICANOS
 -45-

CASO PRÁCTICO N° XI – CULTIVOS PERMANENTES

EN ESTE CASO SE SOLICITÓ A LA EMPRESA AGROINDUSTRIAL XXXX, NOS SEÑALARA SU ESTRUCTURA DE
COSTO MES POR MES, ASIMISMO, DENTRO DE LOS OTROS DATOS QUE SE SOLICITARON ESTABAN,
CARACTERÍSTICAS FÍSICAS DE LOS TERRENOS Y FINALMENTE EXPECTATIVAS DE PRODUCCIÓN. LUEGO:

a) Valorización de la parte aérea

Este cálculo se realiza teniendo como partida, la estructura de costos de un cultivo de caña de azúcar, proporcionado
por la empresa.

Gastos mensuales en el cultivo de caña de azúcar versión planta y versión soca de la Empresa Agraria XXX.

Asumiendo un rendimiento promedio de 179.53 TM/Ha para caña planta y de 162.33 TM/Ha para caña soca, tenemos:

Edad de Caña Planta Caña Soca

la caña Inversión $/Ha Val. Cultivo Val. Cultivo Inversión $/Ha Val. Cultivo Val. Cultivo
Meses $/Ha $/TM $/Ha $/TM
1 795 795 4.43 579 579 3.57
2 948 948 5.28 703 703 4.33
3 1013 1013 5.64 751 751 4.63
4 1042 1042 5.80 783 783 4.82
5 1086 1086 6.05 836 836 5.15
6 1236 1236 6.88 977 977 6.02
7 1278 1278 7.12 1000 1000 6.16
8 1290 1290 7.19 1137 1137 7.00
9 1302 1302 7.25 1155 1155 7.12
10 1315 1315 7.32 1168 1168 7.20
11 1327 1327 7.39 1175 1175 7.24
12 1336 1336 7.44 1184 1184 7.29
13 1343 1343 7.48 1190 1190 7.33
14 1350 1350 7.52 1193 1193 7.35
15 1356 1356 7.55
16 1359 1359 7.57

Esto nos permitirá, elaborar el cuadro de valorización de la parte aérea de la caña de azúcar. Con estos datos
establecemos la valorización de la parte aérea de acuerdo al siguiente cuadro:

PROCEDIMIENTO:

1. Se anotan el fundo, el nombre del campo, la variedad de la caña que se está inspeccionando.
2. A continuación se establece la edad de la planta y el número de corte.
3. Se señala el área total comprometida en el cultivo y el área neta sembrada.
4. Luego se anota el rendimiento esperado (este datos proviene del productor).
5. A continuación hallamos el valor del cultivo por TM de caña, dividiendo el costo de la inversión, entre el
rendimiento esperado.
6. El costo de la inversión cuando se trata de meses y fracción, se resta el valor de la inversión del mes inmediato
superior menos el valor del inmediato inferior, esta diferencia se multiplica por el coeficiente decimal y el producto
se lo agregamos al costo del mes inferior y así obtenemos una nueva cifra de inversión.
7. A continuación multiplicamos este valor de la TM de caña por el número de toneladas esperado. Este es el valor
de una Ha.
8. Finalmente multiplicamos este valor por el número de Has que tiene el campo y obtenemos el valor de la parte
área de ese campo.
 -46-

VALORIZACION DE LA PARTE AÉREA DE LA CAÑA DE AZUCAR

Rend. Val.
IT E Varie edad - A.N.
fundo campo corte A.T.Has Esp. TN.Caña Val Cultivos $ Valor Total $
M d. meses Has
prom T/M US$

1 El Carmen San Carlos C Azul 7.99 1 0.57 0.49 179.50 7.18 1,288.81 631.52
2 Lancharillo Maricucha N° 1 Azul 8.67 6 1.64 1.59 159.70 7.19 1,148.24 1,825.71
3 El Carmen Bolaños "A" Azul 8.46 5 15.15 13.88 160.00 7.15 1,144.00 15,878.72
Valor Parte Aérea 18,335.94

a) Valorización de la raíz:

Para el efecto establecemos el siguiente cuadro de gastos:

Valor real e intrínseco de la raíz de caña de azúcar por Ha.

Aspecto Inversión US$/Ha

Preparación de los suelos 461.53
Valor instalación de cultivos: semilla 313.85
Valor intrínseco de la semilla 722.40
Total General 1,497.78

En donde el valor intrínseco de la semilla por Ha se halla de la siguiente manera:

70 cargas x 0.10 Tm x 2 veces = 14.00 TM/Ha

Ha carga devolución

Luego:

14.00 tn de caña x 12.00(*) tn de azúcar x $430.00 = US$ 722.40

Ha 100 tn caña ton. Azúcar

(*) 0.12 es el factor de conversión de caña planta en azúcar

La inversión detallada de 1,497.78, se deprecia en forma uniforme en los cortes que estimamos dure esta inversión en
raíces. Considerando que en la Empresa Agraria XXXXX se realiza un total de 6 cortes en promedio, el valor de la raíz:
1,497.78 / 6 = US$ 249.63

Conocido esto podemos elaborar el siguiente cuadro:

NUMERO DE CORTE VALOR DE RAICES US$

1er. Corte 1497.78
2do. Corte 1248.15
3er. Corte 998.52
4to. Corte 748.89
5to. Corte 499.26
6to. Corte 249.63
más de 6 cortes 0.00
Esto nos permitirá confeccionar el cuadro de valorización de las raíces.
 -47-

Edad Valor de Valor Total de raíces

Item Fundo Campo Variedad Corte A.N. Has
Meses raíces US$

1 El Carmen San Carlos C Azul 7.99 1 0.49 1497.78 733.91

2 Lancharillo Maricucha N° 1 Azul 8.67 6 1.59 249.63 396.91
3 El Carmen Bolaños "A" Azul 8.46 5 13.88 499.26 6,929.73
VALOR TOTAL 8,060.55

CUADRO GENERAL DE VALORIZACION DEL CULTIVO PARTE AREA Y RAICES

ITEM FUNDO PARTE AEREA $ RAICES $

1 EL CARMEN 632.40 733.91
2 LANCHARILLO 1,828.25 396.91
3 EL CARMEN 15,878.72 6,929.73
TOTAL 17,706.97 8,060.55
VALOR TOTAL GENERAL 25,767.52

SON: VEINTICINCO MIL SETECIENTOS SESENTA Y SIETE CON 52/100 DOLARES AMERICANOS
 -48-

CASO PRÁCTICO N° XII – VALUACION DE FRUTALES

TASACION DE FRUTALES MANDARINA SATSUMA Y MANZANA GOLD STAR, PERTENECIENTES AL FUNDO
VIRGEN DEL PILAR, CORRESPONDIENTE A LAS PARCELAS 54-A Y 54-B DEL EXFUNDO PASAMAYO, UNIDAD
CATASTRAL N° 10287 Y N° 11572, UBICADO EN EL DISTRITO DE AUCALLAMA, PROVINCIA DE HUARAL Y
DEPARTAMENTO DE LIMA.

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

FUNDO VIRGEN DEL PILAR

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

xxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxxx

1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la tasación, es conocer el valor comercial de los frutos.

1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Directo, ajustándose en todos sus
puntos a lo estipulado en el Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. N° 126- 2007-
VIVIENDA, de fecha 07-05-2007, y su Modificatoria emitida con R.M. N° 266-2012-VIVIENDA, del 28 de
noviembre del 2012, ambos vigentes a la fecha.

1.06 UBICACIÓN

Los frutos se encuentran ubicados en un terreno a una altura de 70 msnm, en la jurisdicción del distrito de
Aucallama, provincia de Huaral y departamento de Lima.

1.07 FECHA DE TASACION

Abril del 2014

1.08 DESCRIPCIÓN

Se trata de plantaciones de manzana y mandarina dentro de predio agrícola, que se encuentra totalmente
cercado y en su interior posee.

2.00 VALOR DE CULTIVOS (VC)

Los datos consignados en producción y valor de la tonelada provienen de la Dirección General de Producción
del MINAG.

Considerando que los frutales en general tienen una duración activa de 20 años, se procede a efectuar el
cuadro de valorización.
 -49-

EDAD PROD. PROD. VALOR VALOR VALOR T.

EXT. Nº DE PROD. % DE DEDUC./ VALOR T. VALOR T.
PLANTACION PROM. TON/ NTA TM/HA BRUTO TAS
HAS Pltas PROY.TM RIESGO MANT. TAS. US$ TAS. S/.
Años HA TM/HA. US$ US$ US$/ha

Mandarina 1.9000 1000 17 40 120 0.90 108 400 43,200.00 0.70 30,240.00 57,456.00 160,876.80
Satsuma

Manzana
2.0174 1700 10 40 400 0.90 360 430 154,800.00 0.70 108,360.00 218,605.46 612,095.2/8
gold star,

VALOR TOTAL DE TASACION DE CULTIVOS 276,061.46 772,972.08

SON: DOSCIENTOS SETENTA Y SEIS MIL, SESENTA Y UNO CON 46/100 DOLARES AMERICANOS

Tipo de cambio: US$ 1.00 = S/. 2.80

SON: SETECIENTOS SETENTA Y DOS MIL NOVECIENTOS SETENTA Y DOS CON 08/100 SOLES
 -50-

CASO PRÁCTICO N° XIII – PLANTACIONES MADERABLES

SE TRATA DE VALORIZAR UN BOSQUE DE EUCALIPTOS DEL FUNDO MAUCACALLE SAHUANAY UBICADO EN
EL DISTRITO DE TAMBUCO, PROVINCIA DE ABANCAY Y DEPARTAMENTO DE APURÍMAC.

DATOS : Bosque de Eucaliptos

1. Especie : Eucaliptos glóbulos

2. Extensión sembrada: 30 Has

3. Características generales

Edad : Plantaciones cuyas edades fluctúan entre 16 y 18 años.

Diámetro: Es variable a pesar que en un sector tienen la misma edad. En el sector Maucacalle - Chinchichaca el
diámetro mayor es de 12.2” y el menor de 5”. En este sector entre 5”-8” constituyen el 65% y entre 9”-
12”, constituyen el 35”. En la parte baja de Chinchichaca y en Tinyarumi hay predominancia de árboles
de menor diámetro, así entre 5”-8” constituye el 80% y entre el 9”-12” hay un 20%.

Altura : La altura útil de los árboles es de alrededor de 54 y 65 pies en promedio.

3. Distanciamiento
Es bastante variable, existen distanciamientos de 3.50 mts., 4.00 mts, 5.00 y 6.00 mts.
El distanciamiento promedio será 3.50 + 4.00 + 5.00 + 6.00 / 4 = 4.63 mts.

4. Población de eucaliptos = Está dado por la fórmula:

PE = (97 mts./D.P.)² x N.H.

Donde:
97 metros = Cantidad proveniente del lindero 100-3 respetando bordes.
D. = Distanciamiento promedio
NH = Nº de Has.

Reemplazando sus valores:

P.E. = (97/4.63)² x 30
P.E. = 13,167 árboles (redondeando con decimales)

Con estos datos establecemos el siguiente procedimiento:

TABLA DE COMPOSICION DE LAS PLANTACIONES DE EUCALIPTO DEL FUNDO DE MAUCACALLE

– SAHUANAY

Diámetro
Altura útil
Grupo Edad años promedio % total N° árboles
(pulg) (pies)
I 16 – 18 6.5 54 73 9,612
II 16 – 18 10.5 65 27 3,555
TOTALES 100% 13,167

Estos datos nos permiten establecer:

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VOLUMEN DE MADERA EN UNIDADES CUBICAS

Área
Área
Diám. Alt. Basimétrica N° Vol. M³ Pies
Grupo Basimétrica Vol. P³
(pulg) (pies) x árbol árboles (*) tablares
total (pie²)
(pie²)

I 6.5 54 0.22 9,612 2,114.64 52,527.65 1,470.77 323,554.00

II 10.5 65 0.58 3,555 2,061.90 61,650.81 1,726.22 379,768.54

Nota: factor mórfico: 0.46 ap. 13,167 4,176.54 114,178.46 3,196.99 703,342.54

(*) Para convertir pies cúbicos a metros cúbicos se usa el factor 0.028

VALORIZACION:

El valor por m3 de madera de eucalipto es aproximadamente US$157.00/m3 en chacra, como la plantación tiene un
volumen total de 3,196.99 m3., el valor de la plantación será de 3,196.99 m3 x US$157.00/m3 = US$ 501,927.43
El valor por pie tablar para esta especie maderable es de: US$ 0.50. Luego, existiendo 703,342.54 pies tablares, el valor
en esta unidad de medida sería US$ 0.50 x 703,342.54 = US$ 351,671.27.
Este valor puede ser materia de deducción de acuerdo a la conformación del árbol de acuerdo a lo siguiente:

Conformación Castigo
1. Buena conformación 0%
2. Regular conformación 15%
3. Mala conformación 20%

Luego, si nuestra plantación está en el tipo 2, le corresponde una deducción del 15% es decir:
US$ 351,671.27x 0.85 = US$ 298,920.58

VALOR TOTAL DE LA MADERA: US$ 298,920.58

 -52-

CASO PRÁCTICO N° XIV: CULTIVO DE ARROZ

Al pilarlo el arroz tiene un rendimiento del 65%, vale decir, que una tonelada está rindiendo 650 kilos de arroz pilado.

Considerándose que el molinero está cobrando S/. 3.50 a S/. 4.50 por cada 50 kilos (bolsa) de arroz pilado y el valor en
campo está en un promedio de S/.0.70 centavos de sol por kilo y considerando que esta variedad da un rendimiento de
6500 kg por Ha, tendremos el rendimiento total.

Calcular el valor de un cultivo de arroz en el Valle Jequetepeque, Fundo Laureano con una extensión sembrada de 12
Has, que está a 60 días de haber sido sembrado

DESARROLLO DEL CASO PRÁCTICO

DATOS DE PRODUCCION:

ARROZ CASCARA

Costo de producción : US$ 813.58/Ha

Costo de pilado : 130 sacos x S/. 4.00

= S/. 520.00 = US$ 155.22

Costo c/pilado : US$ 813.58 + US$ 155.22 = US$ 968.80

Período vegetativo : 5 meses

El arroz se comercializa pilado y esto es el 65% del arroz cáscara:

Rendimiento : 6,500 Kg/Ha

Arroz pilado : 6,500 x 0.65 = 4,225.00 Kg/Ha

HALLAMOS EL VALOR DEL CULTIVO:

Paso Nº 1: Hallamos costo de producción:

Tiempo del cultivo o período vegetativo : 5 meses ó 150 días

Intereses anuales de la inversión : US$ 968.80 x 0,04
= US$ 38.75 anual

En 5 meses: 38.75 x 5 = US$ 16.15

12

La inversión al término del cultivo será : US$ 968.80 + US$ 16.15 = US$ 984.95

Paso Nº 2: Hallamos % de inversión en el momento de la tasación

% inversión : D.S. x 100

P.V

Reemplazando: 60 x 100 = 40%

150 días
 -53-

Paso Nº 3: Hallamos el monto de lo invertido.

MI = CT x PI

MI = 984.95 x 0.40

MI = US$ 393.98

Paso Nº 4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para granos le corresponde el 70% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.70 = US$ 393.98 x 0.70

VCT = US$ 275.78

Esto es 1 Ha. En 12 Has tendremos:

VT = US$ 275.78 x 12

VT = US$ 3,309.36

SON: TRES MIL TRESCIENTOS NUEVE Y 36/00 DOLARES AMERICANOS

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CASO PRACTICO N° XV – VALUACION LUCRO CESANTE

CALCULO DEL PAGO INDEMNIZATORIO POR EL ESTADO A LA COMUNIDAD CAMPESINA SANTA CATALINA A
PARTIR DE LA TASACION DE LOS TERRENOS AFECTADOS POR LA CONSTRUCCION DE LA REPRESA GALLITO
CIEGO REFERIDA AL MES DE DICIEMBRE DEL AÑO 1995 Y ACTUALIZADOS A LA FECHA

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

C.C. SANTA CATALINA

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

C.C. SANTA CATALINA

1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN

El objeto de la tasación, es conocer el monto indemnizatorio a partir del cálculo del valor de los terrenos
afectados.

1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Siendo ésta una tasación en la que se tenía que usar metodología que comprendida dentro del
Reglamento vigente para esa fecha (1995), se procedió a aplicar en cuanto al ordenamiento y los
valores existentes a esa época, para el terreno se aplicó el método potencial ya existente en esa
época, por considerarlo más justo y analítico, para luego obtenidos estos valores, calcular en base a
ellos el lucro cesante generado al estar impago el compromiso de deuda por parte del Estado.

1.06 UBICACIÓN DEL PREDIO

El inmueble se encuentra ubicado en la Región Cajamarca, Distrito Yonán, Provincia de Contumazá,
Departamento de Cajamarca. No se contó con la información de las coordenadas UTM.

1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

Diciembre de 1995 a la fecha

1.08 PERIMETRO
No se contó con esta información.

1.09 ÁREAS

a) Del terreno

- Superposición de Eriazos PEJEZA con la C. C. Santa Catalina = 985.9704 Has.

- Superposición de Embalse PEJEZA con la C. C. Santa Catalina = 237.2683 Has.

1.10 NATURALEZA, CLASIFICACION DE LAS TIERRAS Y AREAS RESPECTIVAS

A. NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS

La naturaleza y clasificación de las tierras se determina por el método Potencial, de acuerdo a

los siguientes rubros:

a) Calidad agrológica
b) Calidad hidrológica
c) Desarrollo del suelo
Para el efecto se tomaron muestras del suelo en puntos equidistantes a lo largo de la longitud del
embalse. Estas muestras fueron tomadas en puntos específicos que se muestran a continuación:
 -55-

Muestra 1:
Este: 0705137 Norte: 9200186 Altura: 259 msnm

Muestra 2:
Este: 0698607 Norte: 9201605 Altura: 407 msnm

Muestra 3:
Este: 0703738 Norte: 9201291 Altura: 415 msnm

Muestra 4:
Este: 0701062 Norte: 9201775 Altura: 517 msnm

En estas muestras se ha muestreado aquí diferentes tipos de suelo, sin embargo por tratarse de
una misma zona los cambios no son muy gravitantes.

ESQUEMA DE EXTRACCION DE MUESTRAS

Muestra 4= 517 msnm

Muestra 3 = 415 msnm
Muestra 2 = 407 msnm
Muestra1 = 259 msnm

LAGO DE LA REPRESA

RIO JEQUETEPEQUE

REPRESA

a) CALIDAD AGROLOGICA (A /100 x B/100 x C/100 x X) /100

Estos cuadros obedecen a los resultados de análisis de caracterización de suelos realizados en los
laboratorios del Departamento de Suelos de la Facultad de Agronomía de la UNALM, en fecha 08/05/15.

FACTOR FACTOR FACTOR FACTOR X

CALID
PREDIO A B C Total
AGROLOG
Profund. Textura Pendiente Drenaje Reacción Salinidad Gravosidad Erosión

Ligeram.
Muestra 1 60 a 120 Franco Casi a nivel Regular No salino Med. gravoso Leve
básico 72.00 PRIMERA
cm. arenoso 100 % 90% 100% 95% 90%
90% 80%
100%
Ligeram.
Muestra 2 60 a 120 Arena Casi a nivel Regular No salino Med. gravoso Leve
básico 40.00 TERCERA
cm. Franca m. 100 % 90% 100% 95% 90%
80%
100% 50%
60 a 120 Ligeram. Ligeram. Med. gravoso
Regular No salino Leve
Muestra 3 cm. Franco Inclinado básico 95% 76.00 PRIMERA
95 % 90% 80% 100% 90%
100% 100%
Ligeram. Ligeram.
Muestra 4 60 a 120 Franco A. Regular No salino Med. gravoso Leve
Inclinado básico 60.80 SEGUNDA
cm. limoso 90% 100% 95% 90%
80% 95 % 80%
100%
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b) RECURSO HIDROLOGICO

CATEGORIA DE GRADO DE APRECIACIÓN

CARACTERISTICAS
SECTOR RIEGO RECURSO
HIDRICO MINIMO MAXIMO
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 1 Con riego Riego permanente 80% 100%
regularidad y en volúmenes suficientes
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 2 Con riego Riego permanente 80% 100%
regularidad y en volúmenes suficientes
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 3 Con riego Riego permanente 80% 100%
regularidad y en volúmenes suficientes
Se dispone de agua con oportunidad,
Muestra 4 Con riego Riego permanente 80% 100%
regularidad y en volúmenes suficientes

c) DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS

CALIFICACION
SECTOR RIEGO CALIFICACIÓN CARACTERISTICAS
MINIMA MAXIMA
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 1 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 2 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 3 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 4 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.

d) CALIFICAC ION FINAL

DESARROLLO
CALIDAD RECURSOS SUMA CLASE
SECTOR FISICO DE LAS ENTRE 3
AGROLOG HIDROLOGIC. TOTAL ECONOMICA
TIERRAS
Muestra 1 72.00 100 80 252.00 84.00 PRIMERA
Muestra 2 40.00 100 80 220.00 73.33 SEGUNDA
Muestra 3 76.00 100 80 256.00 85.33 PRIMERA
Muestra 4 60.80 100 80 240.00 80.26 PRIMERA

Esta calificación final obtenida usando el método potencial proviene de muestras tomadas cuya ubicación ha
sido informada en rubro anterior y recogidas en lugares ubicados equidistantemente a lo largo de la longitud de
la presa, algunos como el primer y el último tomados en su parte baja y el resto ubicados en zonas intermedias
o elevadas de la presa. De tal suerte que nosotros podríamos determinar que la parte baja o la zona de la
represa tiene PRIMERA CATEGORIA y las zonas de ligera pendiente están calificadas como de PRIMERA Y
SEGUNDA CATEGORIA.

1.11 PRODUCCION DOMINANTE EN LA REGION AGRICOLA

En la región inspeccionada, la producción dominante son los pastos naturales. La especie vegetal
predominante es el Calamagrotis autóctona, también se encuentra Paspalum tuberosum que es una
especie de tamaño corto.

1.12 PLANTACIONES
En la zona inspeccionada existen especies predominantes de matorrales como son: la altamisa
(Ambrosia peruvian), Pájaro Bobo (Tessaria integrifolia), lanche (Eugenia sp.), Chilca (bacharis sp.),
Zarzamora (Rubus sp.), Salvia (Salvia sp.), Retama (Spartium junceum), Tarwi o choco (Lupinus
 -57-

mutabilis), entre otros. Entre las especies arbóreas naturales se tiene al Guarango (Acacia
macracanta), Palo santo (Brusera graveolens), Hualtacao (Loxoterigium huasango), Taya
(Caesalpinea tintóreas), Pauco (Escallomia sp.), Aliso (Alnus jonllensis), Colle (Buddeira coria),
Quihuar (Budelia incana), Saucecillo (Podocarpus sp.), entre otros.

1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO

El recurso de agua principal es las aguas del río Jequetepeque, el cual tiene un sistema estacional y
las aguas de lluvia del estío de noviembre a marzo.

1.14 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La mano de obra en la zona, es recurrente en lo que se refiere a la actividad agrícola y ganadera.

1.15 FACTORES ECOLOGICOS

COLOR
SECTOR (En plano Ecológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional )
Bosque húmedo
Todo el predio Verde oscuro bh-MBT montano bajo tropical

1.16 FACTOR CLIMATOLOGICO

TEMPERATU
PRECIP. PLUVIAL HELIOFANIA H. RELATIVA
RA
Sector NOV. A ABRIL A
MIN. MÁXI. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
MARZO NOV.
ºC ºC mm mm Horas Horas % %
Todo el
4 10 20.00 100.00 750 1890 75 91
predio

1.17 CLASIFICACION GEOLOGICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional )
Neógeno miocéno –
Todo el predio Amarillo Nm-vs
volcánico sedimentario

1.18 CLASIFICACION CLIMATICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional )
Zona semiseca templada, con
Todo el predio Naranja C(o,i,p)B’2H3 deficiencia de lluvias en otoño,
invierno y primavera, con humedad
relativa calificada con húmeda.

1.19 FORMA DE EXPLOTACION

Los terrenos en esta zona son de explotación directa por sus propietarios.

1.20 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACION DE LOS PRODUCTOS

El beneficio es directo para los propietarios, en el aspecto pecuario la explotación al ganado vacuno
(leche).

1.21 CONSTRUCCIONES Y AREAS QUE OCUPAN

No son motivo de tasación.
 -58-

1.22 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No se consigna.

1.23 ANIMALES
No es motivo de tasación.

1.24 SERVIDUMBRES
No existen.

1.25 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.

1.26 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

Probables inundaciones en períodos de presencia del fenómeno del Niño.

2.00 VALORIZACION COMERCIAL

2.01 DEL TERRENO (VT)

Para efectuar la valorización se ha empleado el Método Potencial en el cual interactúan los cuadros
de Recursos Agrológicos, Recursos Hídricos y de Desarrollo del Suelo. Luego de lo cual para el cálculo
de valor de terreno de embalse que según lo resultante es de Primera Categoría se toma como cultivo
índice el arroz (dos campañas por año) en sus valores de producción y costos históricos a 1995 (datos
tomados de cuadros estadísticos del Ministerio de Agricultura para el año 1995), por ser el de mayor
gravitación en la zona. Para los terrenos de Segunda Categoría que son usados para el pastoreo se
ha asumido el valor resultante de aplicar la soportabilidad de ganado vacuno por hectárea. Aquí
también se han usado para efectos de calcular el valor del terreno los precios pagados por productos
cárnicos en la fecha (1995). Según esto:

PARA TERRENOS DE PRIMERA CATEGORIA (EMBALSE)

A. Arroz:
Cultivo : Arroz
Producción promedio : 10,234.00kg /Ha (dos campañas/año)
Precio de venta en campo : S/.0.57 / Kg.
Ingreso bruto : S/. 0.57 x 10,234.00
= S/. 5,833.38
Aplicando Factor de riesgo* : S/. 5,833.38 x 0.70* = S/. 4,083.37
Ingreso neto (seg. tablas) : S/. 4,083.37 x 0.20 (I categoría)
= S/. 816.67

Capitalizándolo al 6% anual: x = 100 x 816.67

6

Valor /ha de terreno sembrado con arroz = S/. 13,611.17/Ha (I categoría)

- Superposición de Embalse PEJEZA con la C.C. Santa Catalina

VT1 = 237.2883 Ha x S/. 13,611.17 = S/. 3,229,771.39

VT1 = S/. 3,229,771.39

PARA TERRENOS DE SEGUNDA CATEGORIA (PASTURAS)

B. Pastos naturales (de acuerdo a su soportabilidad por Ha/ año)

 -59-

De acuerdo a las tablas de soportabilidad (Ing. Mauro Flores – U.N.A. – 1998), el ganado vacuno criado
en ambiente de pastos naturales desarrolla para una Ha/año 0.3 de una U.V. de 210 kg. de peso vivo.
Luego:

Peso total : 0.3 x 210 (peso vivo) = 63 kg/Ha/año

Cálculo de pesos : % de carcaza = 45%

- Carne
63 x 0.45 = 28.35 kg.
- Vísceras
34.65 x 0.90 = 31.19 kg
- Piel (resto) = 3.46 Kg
- Leche (ver al final)

Beneficios : - Carne
28.35 kg x S/. 4.68 = S/. 132.68 (1)
- Vísceras
31.19 kg. x S/. 2.00 = S/. 62.38 (2)
- Piel
1.00 x S/.15.00 x 0.3= S/. 4.50 (3)

- Leche
Considerando cinco años de edad en promedio
Producción: 14 lt .diarios durante 10 meses (dos meses de
descanso)
Días de producción proyectada: 3 años de 305 días = 915
días.
Cantidad de leche: 14 x 915 x 0.60* = 7,686.00 lt.
Valor de la leche = 7,686 x S/. 0.60 = S/. 4,611.60
Según soportabilidad = 4,611.60 x 0.30 = S/. 1,383.48 (4)
* Factor de riesgo

Valor total de beneficio = S/.1,583.04 (1+2+3+4)

Valor neto por categorización:

VN = S/. 1,583.04 x 0.1625 = S/. 257.24

Capitalizando al 6% se tiene

x = 100 x 257.24
6

Valor / Ha de terreno con pastos naturales = S/. 4,287.33/ Ha (II categoría)

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) (PASTURAS)

- Superposición de Pasturas PEJEZA con la C.C. Santa Catalina

VT2 = 985.9704 Ha x S/. 4,287.33 = S/. 4,227,180.48

VT2 = S/. 4,227,180.48

 -60-

2.02 VALOR TOTAL DEL TERRENO AFECTADO

VTA = VT1 + VT2

VTA = S/. 3,229,771.39 + S/. 4,227,180.48

VTA = S/. 7,456,951.87

SON: SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL NOVECIENTOS

CINCUENTA Y CINCO CON 87/100 NUEVOS SOLES.

2.03 CALCULANDO INTERESES GENERADOS SOBRE EL VALOR DE AFECTACION ESTABLECIDA

DE DICIEMBRE 1995 – ABRIL 2015

Los intereses han sido calculados con la fórmula generada por el Banco Central de Reserva del Perú,
considerando intereses legales efectivos en moneda nacional. (Ver Anexo: Cálculos individualizados)

Luego:
16 DIC. 1995 11 MAY. 2015
Valor total con
AFECTACION Valor Afectación S/. intereses generados
S/.
Cultivo emergente 484,426.61 1,517,099.62
Terreno afectado 7,456,951.87 23,353,256.38
Valores Totales 7,941,378.48 24,870,356.00

SON: VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y

SEIS CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.

2.04 VALORIZACION COMERCIAL

2.04.01 CALCULO DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE

Considerando que el área de terreno de embalse estaba sembrada con la segunda campaña anual
del cultivo de arroz, se procede a calcular el costo del daño emergente que no se ha sido considerado.

CVE = 237.2683 Ha x 5,117.00 kg/Ha x S/. 0.57/kg x 0.70

CVE = S/. 484,426.61

SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS VEINTISEIS CON 61/100

NUEVOS SOLES.
 -61-

ANEXO

Para realizar los cálculos buscamos en la web la calculadora de intereses legales virtual del Banco Central de Reserva,
ingresando el monto por el cual queremos calcular los intereses generados, la fecha inicial y final de la deuda, y
seleccionamos la tasa de interés legal efectiva, así obtenemos el valor final de los intereses generados.

CALCULO DE INTERESES DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE:

CALCULO DE INTERESES LEGALES DE LA AFECTACION DEL TERRENO

 -62-

12.0 VALUACION DE ANIMALES MAYORES Y MENORES

12.01 VALUACION DE GANADO

a) Ganado Reproductor

El ganado reproductor se evaluará teniendo en cuenta: el “pedigree”, la edad, conformación exterior y

otros.

b) Ganado Vacuno, carne o leche

- Ganado vacuno de carne

Para esta ponderación no es factor predominante la raza, pues todo dependerá de su peso alcanzado por
el animal, pues todo animal sacrificado es igual a otro salvo un menor o mayor peso.

El referente a considerar será:

I. Animales flacos:
Peso vivo : De 280 a 300 kg.
Rango de rendimiento de carcaza : De 45 a 50%

II. Animales normales

Peso vivo : De 301 a 419 kg.
Rango de rendimiento de carcaza : De 51 a 54%

III. Animales gordos

Peso vivo : 420 a 480 kg. ó más
Rango de rendimiento de carcaza : De 55 a 58%

FORMULA PARA HALLAR EL PESO EN BOVINOS Y OVINOS

L = LT FORMULA DE QUETELET
PT = Perímetro toráxico Peso de la res = PT² x L x 87.50
PA = Perímettro abdominal

Esta calificación servirá para la calificación en cada caso:

I. Carne Magra (animales flacos)
II. Carne estándar
III. Carne Grasosa (animales gordos)
 -63-

Luego el valor del ganado en pie, actualmente a valor de camal estará dado por los siguientes rangos:
I. Precio de carcaza en flacos desde S/. 4.50 a S/. 5,80/Kg más IGV
II. Precio de carcaza en animales normales desde S/.6.00 a S/. 6.50/kg más IGV
III. Precio de carcaza en gordos desde S/.6.60 a S/. 6.80 más IGV.

Estos rangos se aplican de acuerdo a las partes que se involucren en la venta y de acuerdo al criterio del
Perito.

Luego la fórmula de valuación será de la siguiente:

VT = PN x PK x V.R.C

Donde:

VT = Valor de Tasación
PN = Peso Neto
PK = Precio de Mercado /Kg.
VRC= Coeficiente de rendimiento de carcaza

Al valor resultante el perito puede incrementarlo o deducirlo teniendo en cuenta la edad del animal que
interviene en la calidad de la carne según el siguiente factor:

2 - 3 años: F = 1.50 4 - 6 años: F = 1.00

7 - 8 años: F = 0,80 > 8 años: F = 0.60

- Ganado vacuno de leche

Para valorizar bovinos de leche en producción será necesario recopilar los siguientes datos:
- Estado del vientre: Parida, preñada, seca, servida y open.
- Producción de leche anual
- Producción de leche diaria
- Edad en años
- Se considera a la vaca una producción anual de 10 meses durante 8 años, considerando que entra en
período de seca durante 2 meses. Esto es lo normal, puede variar pues el animal no es una máquina.
- Porcentajes de carcasa a aplicar:

PESO KG. %
280 a 290 45 – 48
290 a 300 48 – 49
300 a 400 50
400 a 420 51 – 52
450 a 500 55 – 58
+ 500 60

La situación del ganado lechero puede resumirse en los siguientes estados:

- Parida: Es la vaca que acaba de parir a la cría.

- Preñada: Es la vaca que está gestando
- Seca: Es la vaca que está en periodo de descanso
- Servida: Es la vaca que ha sido copulada por el toro
- Open: Es la vaca que está en estado de celo

12.02 TASACION DE ANIMALES NATIVOS (CAMELIDOS ANDINOS)

Los animales nativos (camélidos andinos) se valorizan en forma semejante a los de “pedigree”, considerando
raza, especie, sexo, edad, la conformación exterior del animal, el tipo de lana y color, como la producción y
calidad de la misma; así como los premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias organizadas
 -64-

por la Autoridad competente. El perito en base a sus apreciaciones y criterio bonificará o no la valuación
respectiva.

12.03 TASACION DE GANADO EQUINO

a) VALORIZACION DE EQUINOS CRIOLLOS O DE TRABAJO

Para la valorización de este tipo de ganadería se califica de acuerdo a los siguientes parámetros:

Suavidad : 130 puntos (caballo de tiro, de trote)

Aplomos : 100 puntos (rectos, patizambos, cortos)
Docilidad : 40 puntos (nervioso, apático, vivaz, dócil)
Alzada : 20 puntos (erecto, estirado, recto, etc)
Color : 10 puntos (zaino, isabelino, apalusa, alazán, pinto, castaño, etc)

Obtenida la calificación con %, tomamos como índice de medida, el valor más alto que se paga por un caballo
de trabajo en la zona y ese es el referente para aplicar el factor de deducción según el porcentaje obtenido.
Ejemplo: En Ayacucho el valor más alto por un ejemplar de 5 años puede ser S/. 2 000,00.

El ganado equino se valorizará de acuerdo a los precios promedios de plaza, teniendo en cuenta la especie y
raza. Debe hacerse las bonificaciones por edad, producción, aptitud para la reproducción y rendimiento en carne
al beneficio, según sea el caso.

Todas las formas de tasación enunciadas en esta separata serán disertadas de manera de práctica usando para
el efecto tasaciones realizadas en los últimos dos años.
 -65-

MEDIDAS HIPOMETRICAS

b) VALORIZACIÓN DE EQUINOS DE PURA SANGRE Y DE PASO

Para la valorización de caballos pura sangre y de paso, se debe remitir necesariamente a los respectivos
registros de las asociaciones de propietarios de cada especialidad.

En el caso de los caballos pura sangre, el referente a considerar para su valor será:
- Edad : 30%
- Pedigree : 50%
- Conformación física : 10%
- Aprontes : 10%

Para el caso de los caballos de paso, el referente estará dado por:

- Tamaño : 10%
- Edad : 20%
- Suavidad al andar : 40%
- Pedigree : 30%

TABLA DE VALORIZACIÓN DE CABALLO PERUANO DE PASO

Características Tamaño Edad Suavidad Pedigree

10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Tamaño
Edad
Suavidad
Pedigree

CALIFICACIÓN PARA TAMAÑO

MEDIDAS HIPOMÉTRICAS CALIFICACIÓN 100% OTROS %

Alzada a la cruz 147 cms >ó<
Altura sub external 75 cms >ó<
Largo del cuerpo 150 cms >ó<
Altura de grupa 147 cms >ó<
Largo de cabeza 55 cms >ó<
Acodo 135° >ó<
Angulo de espalda 60° >ó<
Ancho de pecho 30 cms >ó<
Longitud de caña 25 cms >ó<
Largo de casco 8 cms >ó<
 -66-

CALIFICACIÓN PARA EDAD

EDAD %
1 – 2 años 10 – 40%
3 – 4 años 40 – 70%
5 años 100%
6 – 7 años 40 – 70%
8 - adelante 10 – 40%

CALIFICACIÓN PARA SUAVIDAD

MOVIMIENTOS PUNTAJE
Ambladura (avanza la pata y la mano de un mismo lado a la vez de manera precisa) 50%
Largo de paso 50 – 70 cms 20%
Altura de marcha 20 – 40 cms 10%
Requiebro de pata: floriado, tamborilado 20%

CALIFICACIÓN PARA PEDIGREE, EXPERIENCIA Y COLOR

RUBROS PORCENTAJES
Criador 0 – 15%
Padres (seriedad del registro) 0 – 50%
Recorrido en concursos (certificados) 0 – 30%
Color armónico 0 – 5%
 -67-

CASO PRÁCTICO N° XVI – VALORIZACIÓN DE GANADO (CARNE)

VALORIZAR 10 ANIMALES DE RAZA ABEERDEN ANGUS PARA CARNE, DEL ESTABLO GUAYABITO EN EL
VALLE DE CASMA, PROVINCIA DE CASMA, DEPARTAMENTO DE ANCASH, QUE TIENE LAS SIGUIENTES
CARACTERÍSTICAS:

ANIMAL PESO VIVO KG. EDADES (AÑOS) SEXO

N°1 400 (N) 4 Hembra
N°2 350 (N) 6 Macho
N°3 290 (F) 5 Macho
N°4 450 (G) 3 Hembra
N°5 420 (G) 8 Hembra
N°6 320 (N) 6 Hembra
N°7 350 (N) 7 Macho
N°8 290 (F) 4 Macho
N°9 500 (G) 5 Hembra
N°10 370 (N) 9 Hembra

Valorización: (Adicionamos 10% a las hembras)

Animal Peso vivo Edad Sexo % carcaza Precio x Bonif. Valor
kg. (años) Kg Sexo Edad Tasación
N°1 400 4 Hembra 0.54 6.00 1.10 1.00 1,425.60
N°2 350 6 Macho 0.51 6.00 1.00 1,071.00
N°3 290 5 Macho 0.475 4.50 1.00 619.88
N°4 450 3 Hembra 0.565 6.60 1.10 1.50 2,768.79
N°5 420 8 Hembra 0.55 6.60 1.10 0.80 1,341.65
N°6 320 6 Hembra 0.51 6.00 1.10 1.00 1,077.12
N°7 350 7 Macho 0.51 6.00 0.80 856.80
N°8 290 4 Macho 0.475 4.50 1.00 619.88
N°9 500 5 Hembra 0.58 6.60 1.10 1.00 2,105.40
N°10 370 9 Hembra 0.54 6.00 1.10 0.60 791.21

Nota: El valor de la piel y de las menudencias compensa los gastos de transporte, trámite en SENASA y otros.
 -68-

CASO PRÁCTICO N° XVII – VALORIZACION DE GANADO LECHERO

TASACION DE 3 EJEMPLARES DE GANADO LECHERO DE RAZA HOLSTEIN A VALORES COMERCIALES

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

Xxxxxxxx xxxxxxxxx

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACION

Banco de Crédito

1.03 OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor de venta de los referidos semovientes.

1.04.01 METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA

Se ha empleado el método de la tasación directa, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el
REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ, vigente a la fecha.

Factores a tener en cuenta en una valorización de ganado lechero:

- El ganado lechero tiene como tiempo máximo de producción 8 años, comenzando a producir leche
recién a los dos años que está en edad de procrear
- El producto bruto para convertirse a producto neto, tiene que multiplicarse por 0.60 que es un factor de
pérdidas.
- Todos los datos de producción anual y diaria, estado y la edad exacta deben ser solicitadas al
propietario del hato.
- Al valor de la leche se agregará el valor de la carcaza calculada según el procedimiento para ganado de
carne.

1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

Marzo de 2006.

1.06 UBICACIÓN
El ganado a valorizar se encuentra depositado en las instalaciones de la Agraria El Escorial S.A., sito a la altura
del km. 142 Carretera Panamericana Sur, distrito de San Vicente de Cañete, Provincia de Cañete, Departamento
de Lima.

1.07 OBSERVACIONES
Se ha trabajado en base a los datos de edad y producción lechera facilitados por los conductores del predio.
Los valores comerciales de leche y carne señalados como precio en campo, son los que se manejan actualmente
en la zona.

2.00 VALORIZACION
% Riesgo 0.40

% de carcaza

Carcasa US$
Leche/anual
Producción

Producción

Proy. / US$
Prod. Proy

Proy. / US$
Leche/Día

Total US$
Prom/kg.

Valor/kg
Precio/lt
en años

V.Bruto
Días de

V. Neto
Estado

Valor

Valor
Edad

Peso
Item

US$

US$

1 Parida 25 6 años 2 meses 545 0.20 2,725.00 0.60 1,635.00 650.00 0.58 1.97 742.69 2,377.69
2 Preñada 6,332 21 5 años 9 meses 640 0.20 2,657.28 0.60 1,594.37 650.00 0.58 1.97 742.69 2,337.06
3 Parida 25 5 años 8 meses 670 0.20 3,350.00 0.60 2,010.00 650.00 0.58 1.97 742.69 2,752.69
 -69-

CASO PRÁCTICO N° XVIII – VALUACION DE GANADO EQUINO

Valorizar dos caballos criollos usados para la faena de campo en el fundo San Jacinto, distrito y provincia de Barranca,
departamento de Lima.

Caballo N° 1 :
Edad : 3 años
Suavidad : caballo trotón, usado por el capataz para recorrer diario 15 kms.
Puntaje alcanzado : 80 puntos
Aplomos : ligera, de formación en las cañas
Puntaje alcanzado : 70 puntos
Docilidad : caballo nervioso, reacciona negativamente al acercase persona extraña.
Puntaje alcanzado : 20 puntos
Alzada : caballo cuello de chancho
Puntaje alcanzado : 5 puntos
Color : isabelino
Puntaje alcanzado : 5 puntos
Puntaje alcanzado total : 180 puntos

Caballo N° 2:
Edad : 4 años
Suavidad : caballo de tiro, paso suave pero desuniforme.
Puntaje alcanzado : 100 puntos
Aplomos : caballo de extremidades rectas y robustas.
Puntaje alcanzado : 95 puntos
Docilidad : caballo apático, acostumbrado a trabajo pesado
Puntaje alcanzado : 30 puntos
Alzada : caballo estirado por la continuidad de uso de la rienda de jale.
Puntaje alcanzado : 20 puntos
Color : caballo de color castaño
Puntaje alcanzado : 8 puntos
Puntaje total alcanzado : 253 puntos

VALORIZACION
Considerando que el mayor precio alcanzado en la zona para un caballo de trabajo es de S/.3,500.00,
consideramos el siguiente cuadro de valorización:

N° Puntaje % de deducción Valor máximo S/. Valor Tasación

alcanzado S/.
1 180 43.20 3,500.00 1,512.00
2 253 67.44 3,500.00 2,360.40
VALOR TOTAL DE LOS CABALLOS 3,872.40
 -70-

CASO PRÁCTICO N° XIX – VALUACION GANADO EQUINO

VALORIZAR EL CABALLO DE PASO HURACÁN, TRIUNFADOR DEL ÚLTIMO CERTAMEN DE CABALLOS DE
PASO REALIZADO EN LA PLAYA MAMACONA, DE PROPIEDAD DEL CRIADOR FITO MATELLINI.

Datos:

Stud o criadero : Santa Blanca

Color : Zaino (capa oscura con tonalidades rojas)
Edad : 4 años
Pedigree : Hijo de yegua Granizada (ganadora de concurso de potrancas 1999) y macho Misti (segundo lugar
en el gran premio de caballos de paso latinoamericano en el 2002).

Medidas Calificación
AB : 1.51 0.7
CD : 0.98 0.6
EF : 1.50 1.0
GN : 1.50 0.8
IJ : 0.40 0.9
β : 130° 0.8
α : 50° 0.7
RL : 0.40 0.8
MN : 0.30 0.8
NO : 0.05 0.7

a) Suma de calificación por tamaño : 7.8

b) Calificación por edad (4 años) : 70% de 20 = 14.00
c) Calificación para suavidad : 83% de 40 = 33.20
d) Calificación por pedigree, experiencia y color : 75% de 30 = 22.50.
Suma total de calificación : = 77.50

Este valor dado en porcentaje, lo multiplicamos por el valor más alto que se haya pagado en la Asociación de Criadores
de Caballo Peruano de Paso de la zona. En este caso el valor más alto cotizado, es el pagado en mayo último por el
caballo tesoro, ejemplar de 3 años del rancho Villegas, propiedad de don Augusto Elías, ganador de 3 premios a la
suavidad y al color. El pago por él fue de US $ 22,000.00.

Luego:

VT = US$ 22,000.00 x 0.7750

VT = US4 17,050.00

SON: DIECISIETE MIL CINCUENTA Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

 -71-

12.04 VALUACION DE AVES U OTRAS ESPECIES CANORAS

La población de aves se valoriza de acuerdo al precio de la carne que provee a la industria de la parrilla. Se
considera el peso total del ave en promedio pesando un máximo de 10 ó 20 unidades de acuerdo a la población
total para luego multiplicarlo por el valor promedio en ese momento, para finalmente deducir este valor bruto en
un 30%, correspondiente a las vísceras y plumas.

Luego la fórmula para la valuación de la carne de un negocio avícola estará dada por la siguiente fórmula:

VT = (N.A. x PP x PDP) x PK

Donde:

VT = Valor de tasación de las aves

N.A. = Número de aves
PP = Peso promedio
PDP = Porcentaje de pérdidas
PK = Precio por kilo (US$)

12.05 VALUACION DE PECES U OTRAS ESPECIES HIDROBIOLOGICAS

Los peces u otras especies hidrobiológicas se valuarán tomando en cuenta a que actividad van a ser destinadas:
científica, exposición, consumo humano o industrial.
 -72-

CASO PRÁCTICO N° XX – VALUACION DE AVES

TASACION COMERCIAL DE UNA GRANJA DE POLLOS UBICADA A LA ALTURA DEL KM. 15 DE LA CARRETERA
LIMA - CIENEGUILLA EN EL DISTRITO DE CIENEGUILLA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01. PROPIETARIO
XXXXXXXX XXXXXXX

1.02. SOLICITANTE DE LA TASACION

El Propietario

1.03. OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor comercial del inmueble.
.
1.04. METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA
La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Potencial, para el valor del
terreno, de acuerdo a la reglamentación vigente, Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú,
emitido por RM Nº 126- 2007-VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha

1.05. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

06 de Julio de 2010

1.06. LOCALIZACION
La granja está localizada a la altura del Km. 15 de la carretera Lima - Cieneguilla, del distrito de
Cieneguilla, Provincia y Departamento de Lima.

1.07. LINDEROS
Es un terreno de forma irregular.

1.08. AREAS

a) Del terreno
El área del terreno es de 2 447,00m²

b) De las instalaciones
- 4 galpones de 750 m² c/u = 3 000 m²
- Vivienda de trabajadores = 120 m²
- Caseta de vigilancia = 6 m²

c) Obras complementarias
- Cerco vivo = 380 ml
- Desinfectorios = 24 m²

1.09. DESCRIPCION DE LAS INSTALACIONES

a) Galpones:
Construidos con estructura de madera, alambre de malla y cobertura de arpillera. Tienen instalación
eléctrica para las campanas de incubación. Los pisos son de tierra compactada y alrededor de todo el
galpón posee un murete de 50 cm. de altura sobre el que va colocado las columnas compuestas de
vigas de madera tornillo.

b) Vivienda de los trabajadores:

Construidas con cimiento de piedra y barro, muros de adobe sin empastar. Los techos con estructura
de madera y eternit rojo en la cobertura sujetado con pernos de anclaje. El piso es de tierra
 -73-

apisonada, las puertas y las ventanas hechas de madera rústica con cerraduras de armella y candado.

Estas viviendas cuentan con un solo ambiente para baño que está equipado con aparatos sanitarios
tipo turco. Posee instalación eléctrica, monofásica e instalación de agua.

c) Caseta de vigilancia
Construida con características especiales.

1.10. DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

a) Cerco vivo
Formado con matas del arbusto costeño denominado uña de gato (no es la planta medicinal que
conocemos), a una altura de 1.20 m.

b) Desinfectorios
Es una losa de concreto simple de 3” de espesor, con bruñas usada para depositar la cal, que oficia
como desinfectante de los pies de los visitantes.

1.11. DESCRIPCION DE LA POBLACION AVIAR

La población de 10,000 aves de raza Cornish (para pollo a la brasa) de tres meses de edad, haciendo
una pesada por muestreo, arroja un promedio de 2.50kg por ave.

1.12. CONDICIONES LIMITANTES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

No existe ninguna.

1.13. SERVIDUMBRE
No tiene

1.14. GRAVAMENES
No se le conoce ninguno

1.15. DESCRIPCION DEL TERRENO

Se trata de una explanada ubicada a un costado de la carretera Lima a Cieneguilla con una ligera
pendiente en su sector oeste. La superficie del terreno luce aplanada, desempedrada y en el sector
que ocupan los galpones está compactada.

1.16. ANTIGUEDAD
Estas instalaciones tienen una antigüedad de 4 años.

1.17. ESTADO
El estado de las instalaciones y sus obras complementarias pueden considerarse como Bueno.

1.18. DEPRECIACION
En atención a su antigüedad y estado se deduce de su valor directo el 21%, (factor 0,79)

1.19. TITULACION E INSCRIPCION

Estas tierras se acreditan a favor de su propietario en la ficha N°11572 del Registro de la Propiedad
Inmueble de Lima.

2.00 VALORIZACION

2.01. DEL TERRENO (VT)

Luego de un exhaustivo estudio de mercado y en comparación con terrenos de características
similares de ubicación y extensión, se otorga al terreno un valor unitario de US$ 6.00/m².
Según esto:

VT = 2 447,00m² x US$ 6.00/m² = US$ 14,682.00

 -74-

2.02. VALOR DE LAS INSTALACIONES (VI)

a) Galpones
VI1 = 3,000.00 m² x US$ 20.00/m² x 0.79= US$ 47,400.00

b) Vivienda de los trabajadores

VI2 = 120.00 m² x US$ 35.00/m² x 0.79= US$ 3,318.00

c) Caseta de guardianía
VI3 = 6.00 m² x US$ 15.00/m² x 0.79 = US$ 71.10
----------------------
Valor Total de las Instalaciones = US$ 50,789.10

2.03. VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

a) Cerco vivo
VOC1 = 280.00 ml x US$ 3.00/ml = US$ 840.00

b) Desinfectarios (según análisis) = US$ 50.09

-------------------------
Valor Total de las Obras Complementarias= US$ 890.09

2.04. VALOR TOTAL DE LOS POLLOS

De acuerdo a lo enunciado en la teoría, procedemos a aplicar la fórmula donde tenemos los

siguientes datos:
N.A. = 10,000
P.P = 2.50 Kg
PDP = 0.30 (factor 0.70)
PK = US$ 0.80

Luego reemplazando por sus valores en la fórmula:

VT = (10,0000 x 2.50 x 0.70) x 0.80
VT = US$ 14,000.00

2.05. VALOR TOTAL DE LA GRANJA DE POLLOS (VGP)

VGP = VT + VI + VOC + VP
VGP = US$ 14,682.00 + US$ 50,789.10 + US$ 890.09 + US$ 14,000.00
VGP = US$ 80,361.19

SON: OCHENTA MIL TRESCIENTOS SESENTA Y UNO CON 19/100 DÓLARES

AMERICANOS.

ANEXO 1: Estructura de costo de las construcciones /m² encontradas en la granja

Partida Galpón Vivienda trabajador Caseta guardianía

Cimentación 24.89 24.89 18.00
E. portante 13.27 13.27 13.27
Techos 19.60 19.60 19.60
Pisos -- 22.52 --
Revestimientos -- -- --
Coberturas -- 5.35 --
Ptas. y ventanas -- 6.80 --
Roperos -- -- --
Cerrajería -- -- --
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Partida Galpón Vivienda trabajador Caseta guardianía

Agua y desagüe -- 10.00 --
Electricidad 8.60 8.36 -
Baños -- 5.09 --
Cocinas -- -- --
Obras exteriores -- -- --
Total S/. 66.12 115.88 50.87
Total US$ 20.00 35.00 15.00
 -76-

ANEXO 1: ESTRUCTURA DE COSTO PARA DESINFECTORIOS

1. Limpieza del terreno. Costo S/. 1.63/m²

Luego: LT = 8.88 m² x S/. 1.63
LT = S/. 14.47 (1)

2. Valor de excavación: Costo s/. 16.65 / m³

Luego:
VE = 0.88 m³ x S/. 16.65
VE = S/. 14.65 x 2 = 29.30 (2)

3. Valor de la eliminación del terreno: Costo S/. 11.10 /m³

Luego:
VET = 0.88 x *1.33 x 11.10
VET = S/. 12.99 (3)
* Factor de esponjamiento

4. Apisonado; Costo S/. 2.77 / m²

Luego:
VA = S/. 2.77 x 9.00
VA = S/. 24.93 (4)

5. Valor del Concreto: Costo S/. 121.71 / m³

Luego:
VC = 0.45 m³ x S/. 121.71 (estimamos en 0.05 m el grosor del concreto)
VC = S/. 54.77 (5)

6. Valor del encofrado: Costo S/. 28.69 / m²

Luego:
VEN = 0.59 m² x S/. 28.69

VEN = S/. 16.92 x 2 = S/. 33.84 (6)

El valor del pediluvio será:

VP = (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6)
VP = S/.14.47 + S/.29.30 + S/.12.99 + S/.24.93 + S/.54.77 + S/. 33.84
VP = S/. 170.30
Tipo de cambio: 1 US$ = S/. 3.40
VP = US$ 50.09
 -77-

13.00 TASACION DE MAQUINARIA

CONCEPTOS
En este título, se trata de valorizar toda maquinaria o equipo que integre la negociación agrícola que se está tasando. La
información que se debe recabar para realizar esta valorización es:

• DESCRIPCION
En este rubro, se anotará la marca de la maquinaria, el tipo, el modelo, el número de serie, el número de motor
si lo tuviera, el año de fabricación y registro o placa si existiera, horómetro o kilómetros recorridos.

• INFORME TECNICO
En este rubro se anota con lenguaje técnico, el estado de cada una de las partes de la maquinara, haciendo
énfasis en su condición operativa o no de dicha parte. En este rubro es necesario presumirse de los
conocimientos técnicos esenciales para la descripción apropiada del estado de la maquinaria o equipo.

• ESPECTATIVA DE VIDA
Conocida la edad y el estado de la maquinaria o equipo, se la calcula o estima la vida remanente que tiene esta
maquinaria, de acuerdo a la forma y frecuencia de uso de la misma.

• VALOR SIMILAR NUEVO

Es el valor de una maquinaria similar, nueva a precios comerciales.
Es necesario decir que a este precio en algunas circunstancias, se deduce por un factor llamado de
obsolescencia, como una compensación del valor nuevo en relación a la maquinaria que estamos tasando,
llegando a obtener el valor de reposición.

• VALOR RESIDUAL
Es el valor final de la maquinaria cuando deja de cumplir sus funciones como tal. En otras palabras es su valor
de recupero.

• DEPRECIACION
Es la deducción natural que sufre una maquinaria o un equipo por el estado y el tiempo transcurrido de uso.
Esta depreciación se efectúa de acuerdo a la siguiente fórmula:

D = (VSN - R) x E/T

Donde:
D = Monto calculado de depreciación
VSN = Valor del equipo similar nuevo o valor de reposición
R = Valor residual (en el momento de dársele de baja)
E = Edad del equipo
T = Vida probable total o vida útil del equipo (edad + p. de vida)

• VALOR DE TASACION FINAL

Es el valor de restar el valor similar menos la depreciación, es decir:

VT = VSN – D

Sin embargo a criterio del perito, en algunos casos entra a tallar el valor de tasación un factor llamado grado de
operatividad (GO) que regula el valor final haciéndole más cercano del justiprecio.
 -78-

CASO PRÁCTICO N° XXII: TASACION DE MAQUINARIA AGRICOLA, DE PROPIEDAD DE LA

EMPRESA XXXX, UBICADA EN XXXX, DISTRITO DE XXXX, PROVINCIA DE XXXX,
DEPARTAMENTO DE XXXX.

1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PROPIETARIO

FUNDO XXXXXXXXXXX

1.02 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios

1.03 OBJETO DE LA TASACIÓN

Conocer el valor comercial actual de la maquinaria.

1.04 METODOLOGIA Y REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

Para la presente valorización se realiza por el método de la Tasación Directa, ajustándose en todos sus
puntos, a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES DEL PERÚ, aprobado por
R.M. N° 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016, vigente a la fecha.

1.05 FECHA DE LA TASACIÓN

Octubre del 2016

1.06 UBICACIÓN
La maquinaria se encuentra en el Fundo XXXX, ubicado en el Sector XXXX, distrito de XXXXX, provincia de
XXXX, departamento de XXXX.

1.07 DESCRIPCION DE LA MAQUINARIA

TRACTOR VIÑETERO N° 2

Marca Massey Fergunsom, con fumigadora marca Cafini, de fibra de vidrio, modelo 275, serie 2754327979, 82
caballos de fuerza, origen Brasil. Horómetro 9,181 horas trabajadas, llantas en media vida de uso, tapiz
deteriorado.

Motor: Torque Máximo a 1300 rpm - NM (mkgf) – DIN: 289 (29.5). Régimen nominal del motor (rpm): 2200. Nº
de Cilindros / Cilindrada (cm3): 4 / 4100. Aspiración: Natural.
Embrague: Tipo Split Torque.
Transmisión: Tipo Constant Mesh, Nº de marchas - avances/retrocesos: 12+4.
Sistema de dirección: Hidrostática.
Frenos: tipo discos de baño de aceite, 8 discos.

TRACTOR VIÑETERO N° 3
Marca Massey Fergunsom, con fumigadora marca Cafini, de fibra de vidrio, modelo 275, serie 2754324035, 82
caballos de fuerza, origen Brasil. Horómetro 7,232 horas trabajadas, llantas en media vida de uso, tapiz
deteriorado.

Motor: Torque Máximo a 1300 rpm - NM (mkgf) – DIN: 289 (29.5). Régimen nominal del motor (rpm): 2200. Nº
de Cilindros / Cilindrada (cm3): 4 / 4100. Aspiración: Natural.
Embrague: Tipo Split Torque.
Transmisión: Tipo Constant Mesh, Nº de marchas - avances/retrocesos: 12+4.
Sistema de dirección: Hidrostática.
Frenos: tipo discos de baño de aceite, 8 discos.
 -79-

2.00 VALORIZACION
 -80-

VALORIZACION DE INFRAESTRUCTURA AGRÍCOLA

Dentro de la valorización de infraestructura agrícola, existen las siguientes obras:

* CANALETAS REVESTIDAS

Aquí se valoriza:

- Volumen de tierra removida = número de jornales

- Compactación
- Encofrado
- Revestimientos

EJEMPLO PRACTICO:

Valorizar una canaleta revestida

1° cubicar la tierra
CT=Ab x h
Ab = 0.38 + 0.23 x 0.25
2
Ab = 0.076 m²
V = 0.076 m² x 1.00 m
V = 0.076 m³

2° Hallamos el área da apisonar

A1 = (0.10 mts x 1.00 mt) x 2
A1 = 0.20 m³
A2 = Ö[{ (0.075)³ + (0.25)³] x 1.00}2
A2 = 0.32 m³
A3 = 0.20 x 1.00
A3 = 2.00
Area Total
AT = A1 + A2 + A3
AT = 0.20 + 0.52 + 0.20
AT = 0.92 m²

3° Cubicando el concreto
CC = (10. + 0.26 + 0.20 + 0.26 + 0.1) x 1.00 mt x 0.015 mt
CC = 0.0138 m³

4° Hallando valores

a) Limpieza de terreno:
cuesta 1.63/m³
Valor Limpieza de terreno S/. 1.63 x 0.90 = S/.0.90

b) Excavación de zanjas
cuesta: 16,65/m³
Valor de excavación de zanjas = 16.65 x 0.76 = S/. 1.27

c) Valor del apisonado:

cuesta 2.77/m²
Valor del apisonado = 2.77 x 0.92 = S/.2.55
 -81-

d) Eliminación de material excedente

cuesta 11.10/m³
V. De la eliminación = 11.10 x 0.076 x 1.30* = S/.1.10
* Factor de esponjamiento

e) Valor del encofrado:

cuesta: 28.69/m²
Valor encofrado = 28.69 x (0.92-0.20) = S/.20.66

f) El concreto simple
cuesta 121.71/m³
Valor del concreto = 121.71 x 0.0138 = S/.1.67
Valor total: a + b + c + + d + e + f
1.30 + 1.27 + 2.55 + 1.10 + 20.66 + 1.67 = S/.28.75
= US$ 8.33

❖ CANALETAS SIN REVESTIR

Para este caso solamente se calcula:

- Volumen de excavación
- Área de la superficie a apisonar
- Eliminación del desmonte de excavación sumado a su factor de esponjamiento

• ACEQUIAS
Aquí se valoriza el volumen de tierra removida

• COMPUERTAS
Aquí se valorizan:

- Movimiento de tierra
- Volumen de placas
- Compuerta metálica

• EDIFICACIONES
Esto estará dado por la metodología que se usa para edificaciones de tipo urbano.

• OTROS CASOS TEÓRICOS Y PRACTICOS

Valorizar una canaleta de sección trapezoidal, revestida que tiene las siguientes medidas: Esta canaleta tiene
una longitud de 500 m. y su placa de revestimiento tiene un espesor de 2”.

Solución:
a) Cálculo del volumen de tierra removida
b) Cálculo del área perfilada
c) Cálculo del área compactada
d) Valor de las placas de concreto simple
 -82-

14.00 PERITAJE AMBIENTAL

El desarrollo de la legislación ambiental en los últimos años, ha provocado que cada vez sea más necesaria la aportación de
técnicos especializados en el medio ambiente en asuntos judiciales. En aquellas circunstancias, contempladas por la Ley
Ambiental, en las cuales se estima que no se requiere llevar a cabo el procedimiento de Evaluación de Impacto Ambiental,
las empresas están obligadas a elaborar un Peritaje Ambiental, en efecto el profesional y/o consultor realizará una amplia
revisión del proyecto conjuntamente con los promotores y se analizaran las características específicas. En algunos países de
la Región se reconoce la figura de Perito Ambiental, no obstante, no se ha generalizado como tal en todas y cada una de las
representaciones de gobierno. Usualmente se realiza a nivel estatal y aplicado a proyectos industriales en marcha y en temas
de control de la contaminación.

Un perito ambiental es, por tanto, alguien que posee conocimientos científicos, técnicos y prácticos sobre el medio ambiente
que participa en un proceso judicial emitiendo una valoración experta (peritaje) sobre un asunto relacionado con sus
conocimientos y experiencia.

Los Peritos Ambientales se encargan de poner en marcha y coordinar el sistema de gestión medioambiental, tomando como
referencia factores ambientales como la contaminación del agua, del aire y de residuos sólidos, la contaminación acústica y
la lúminica o el riesgo ambiental.

Dicho a detalle, los peritos ambientales se encargan de evaluar las alteraciones ambientales y elaborar estudios de impacto
ambiental con el fin de conocer los factores contaminantes que más afectan al entorno, valorar sus consecuencias y
posibilidades de recuperación y poder elaborar así, un plan medio ambiental sostenible de mejora y recuperación.

DEFINICIONES BÁSICAS

- PERITAJE AMBIENTAL: Acción que realizan los Peritos Ambientales donde se encargan de poner en marcha y
coordinar el sistema de gestión ambiental, tomando como referencia factores ambientales como la contaminación
del agua, del aire y de residuos sólidos, la contaminación acústica y el riesgo ambiental.

- DELITO AMBIENTAL: Es la conducta antijurídica en una norma de carácter penal cuya consecuencia es la
degradación de la salud de la población, de la calidad de vida de la misma o del ambiente, y que se encuentra
sancionada con una pena expresamente determinada.

- EVALUACION DE IMPACTO AMBIENTAL: Se realiza para identificar, prevenir e interpretar los impactos
ambientales que producirá un proyecto en su entorno en caso de ser ejecutado, todo ello con el fin de que la
administración competente pueda aceptarlo, rechazarlo o modificarlo.

- LA GESTIÓN AMBIENTAL: Debe entenderse por Gestión Ambiental a la administración del medio ambiente, el uso
adecuado de los recursos y la ordenación del entorno, con el propósito de satisfacer las necesidades y la calidad
de vida de una sociedad con criterios de equidad mediante procedimientos técnicos viables y socialmente
justificables.

- CARACTERIZACIÓN DE FLORA Y FAUNA: Levantamiento in situ de grupos taxonómicos, fauna de vertebrados

y macroinvertebrados.

- LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN AMBIENTAL. Recopilación in situ de datos ambientales relevantes

- LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN SOCIAL: Afectaciones a la población derivadas de la afectación ambiental

- LEVANTAMIENTO DE INFORMACIÓN ECONÓMICA: Determinación de costos al ambiente por contaminación

SERVICIOS MÁS DESTACADOS DE PERITAJES AMBIENTALES:

1. VERTIDO DE RESIDUOS Y SU IMPACTO EN EL MEDIO AMBIENTE

Para ello, se precisa realizar un informe pericial de vertido de residuos que evalué la situación administrativa del vertedero
y los impactos y daños que deriven de dicha actividad.

Tipos de residuos
 -83-

Los residuos se pueden clasificar en tres grandes grupos, a destacar:

• Residuos orgánicos: son aquellos residuos biológicos que por naturaleza son degradables y se pueden reciclar
para producir abono para plantas, por ejemplo.
• Residuos inorgánicos: son aquellos minerales, productos sintéticos (plástico, vidrio, metales, cartón plastificado)
o residuos electrónicos, que no son biodegradables pero que al casi 100%, se pueden reciclar.
• Residuos sanitarios: son aquellos residuos utilizados en el ambiente sanitario (gasas, vendas, toallas sanitarias,
pañales…) que conllevan un gran peligro de contagio de enfermedades. Se suele destruir.

Inconvenientes del vertido de residuos

Los vertederos continúan generando contaminación del suelo, del agua y del aire. De esta manera, disminuyen la calidad
del medio ambiente y afectan en mayor medida a las poblaciones donde haya grandes concentraciones de seres humanos.
El aire se contamina con los gases que provienen de la descomposición de los residuos, pudiendo producir gases
invernaderos como el metano (CH4), Óxido Nitroso (N20) o Dióxido de Carbono (CO2). El CO2 es el más peligroso y dañino,
y además, permanece durante medio milenio flotando en la atmósfera. Este tipo de gases son causantes
del cambio climático.
El suelo y el agua se altera al verter residuos debido a las lluvias, que arrastran las sustancias tóxicas que conllevan y
producen reacciones químicas que pueden empobrecer el suelo o contaminar el agua, afectando negativamente a la
biodiversidad de la zona.

2. CONTAMINACIÓN DE AGUAS Y SUELOS

A lo largo de los años se han demostrado numerosos casos relacionados con la contaminación del agua y del suelo. Son
muchos los vecinos de municipios que solicitan informes y analíticas de ríos, embalses, pozos o depósitos donde se almacene
agua apta para el consumo y que esté contaminada por la industria cercana.

Influencia del agua contaminada en los ecosistemas

La contaminación industrial es la principal causa de contaminación de aguas y suelos actualmente. Todavía siguen
faltando medidas para contrarrestar las emisiones contaminantes generadas por los vehículos con motor térmico que influyen
en el proceso de creación del agua y desembocan en lluvia ácida sobre otras aguas.

Muchas son las empresas que todavía siguen vertiendo residuos y productos químicos en ríos y mares, contaminando
así la zona y afectando negativamente al ecosistema existente.
Además, son un foco de propagación de enfermedades, tales como el botulismo, la malaria y la anemia.

Problemática actual
Al contaminar el suelo también existe un alto riesgo en contaminar las aguas subterráneas. No por estar bajo tierra están
liberadas de contaminación. El uso de químicos y deshecho de residuos provoca un empobrecimiento del suelo que estropea
la flora y fauna, y que se filtra hasta llegar a las aguas. Estos acuíferos pueden presentar una contaminación
bacteriológica y salina por nitrato.

3. CONTAMINACIÓN ACÚSTICA

El actual estilo de vida de los ciudadanos de un municipio provocan ruidos y molestias sonoras de forma prolongada que
afectan gravemente a la salud de las personas, avalado por diversos estudios científicos. Este acto se
considera contaminación acústica y es un problema cada vez más preocupante.

El ruido y las molestias sonoras se generan por diversas actividades en entornos urbanos. Dichos entornos están
controlados por unas normas de obligado cumplimiento por los generadores de ruidos. Según la Organización Mundial de
la Salud, se considera que el límite superior saludable es de 70 dB.

Casos de contaminación acústica

La contaminación sonora se puede expresar de diferentes modos. Los más populares provienen de:
• Ruidos generados por discotecas, bares, pubs, salas y escuelas de baile, locales de ensayo musical.
• Molestias vecinales: música muy alta, discusiones, bricolaje y vehículos con sistemas de escape sonoro no
homologados.
• Ruidos generados por obras.
• Ruidos generados por el paso de aviones, trenes y más transporte público.
 -84-

• Ruidos generados por carreteras y vías rápidas.

En todos estos casos se precisa de realizar un informe pericial o informe técnico en el que se mida la magnitud del ruido
generado, las causas del ruido y las consecuencias que tiene para la salud a nivel fisiológico y psicológico, su exposición.
Con ello, podemos analizar la legislación pertinente del municipio y controlar el ruido y optar por medidas para su prevención.

4. VALORACIÓN DE LA VEGETACIÓN ORNAMENTAL

La vegetación urbana que podemos encontrar en los pueblos, parques y ciudades tiene un valor. Este tipo de patrimonio
vegetal conlleva un valor económico que debe tasarse por expertos en valoración de la vegetación ornamental y bajo la
llamada “Norma Granada”.

¿Qué es la vegetación ornamental?

La vegetación o árbol ornamental son aquellas plantas con finalidades decorativas por sus características estéticas para
jardines y diseños paisajísticos. Por este mismo motivo, quedan fuera las plantaciones forestales o frutales, es decir, de
cultivo.

Método de valoración del árbol ornamental

Los métodos de valoración de la vegetación ornamental son diferentes a otros métodos habituales, ya que no se puede
determinar un precio porque no existe un mercado para este tipo de bienes y no se puede determinar su valor en función de
su renta.
El valor que se obtiene es el valor de afección, que tiene en cuenta multitud de aspectos: estético, paisajístico o simbólico,
entre otros.
Para proceder y realizar una correcta valoración, se utiliza la “Norma Granada”.

Norma Granada

La Norma Granada obtiene una solución objetiva y concreta para la valoración de la vegetación ornamental con diferentes
fines. Entre ellos, se destaca la valoración por daños patrimoniales, el reclamo al seguro, garantías hipotecarias,
expropiaciones…
Esta norma tiene una base fundamental con parámetros precisos en función del tamaño y precio y siempre actualizados. Sus
conceptos básicos se fundamentan en:

1. La diferencia entre un árbol sustituible y no sustituible

Para que sea sustituible, el árbol debe cumplir tres condiciones básicas:

• Trasplante técnicamente posible.

• Más ejemplares de la especie en el mercado con mismas características.
• Debe arraigar.
Si no se cumplen alguna de estas condiciones, el árbol se considera no sustituible.

2. Calibre característico
El tamaño del árbol cuyo precio medio en los viveros servirá como precio base para la valoración.

3. Valor básico
Valor objetivo que se obtiene en función de la fórmula precio-tamaño. A ese valor, se aplican coeficientes derivados del estado
y rareza del árbol para obtener un valor final.

4. Grupo al que pertenezca

Tipo de árbol.

5. VALORACIONES AGRÍCOLAS Y FORESTALES

Las valoraciones agrícolas y forestales se realizan para conocer el valor cualitativo de dichos bienes, siendo valoraciones
y peritajes hechos sobre fincas rurales, agrícolas y forestales. También se realizan informes de daños y valoraciones según
su productividad.

Informes de daños
 -85-

Las fincas rurales, agrícolas o forestales pueden sufrir daños producidos por incendios forestales, pérdidas de cosechas
o la contaminación del suelo. Dichos daños producen un impacto negativo en la explotación económica y natural de la finca
que afecta directamente a su dueño.
Para ello, se realizan informes periciales de daños con el objetivo de conocer la valoración que tiene la finca y su potencial
cuando haya sucedido un siniestro en la misma. Las tasaciones forestales y agrícolas servirán para tener un valor claro
sobre la finca.
También se realizan valoraciones por los daños ya causados por incendios forestales u otro tipo de accidentes.

Valoración de fincas agrícolas, rurales y forestales

Existen diferentes objetos de valoración para este tipo de fincas, ya que según la explotación que se produzca en la finca
se obtiene un importe monetario diferente.
Para realizar la valoración, se necesita conocer la superficie total de la finca, la ubicación de su zona, la altura sobre el nivel
del mar, las condiciones de fertilidad del suelo, la producción total, la rotación de la producción y el coeficiente de riesgo ante
incendios o desastres.
Los inversores se encuentran desconcertados ante la valoración de este tipo de fincas a largo plazo. Para determinar el valor
de la finca, se debe realizar la actualización de los flujos de caja anuales previsibles con su explotación.
 -86-

CASO PRACTICO

ASUNTO: DICTAMEN TÉCNICO

Lima, 10 de abril de 2008.

La que suscribe, bióloga XXXXXXXXX XXXXXXXX, manifiesto que con fundamento, fui designada por la Subprocuraduría de
Protección Ambiental, a efecto de emitir el presente Dictamen Técnico en respuesta al oficio sin número, de fecha 11 de
febrero de 2008, suscrito por el Lic. XXXXX XXXXX, Agente del Ministerio Público adscrito a la Unidad Investigadora
Especializada en Delitos Ambientales de la Procuraduría General de Justicia, con relación a la Averiguación Previa
FACl/50/T2/1129/07-11, por medio del cual solicita lo que en su parte conducente a la letra dice:
...se emita DICTAMEN PERICIAL EN MATERIA AMBIENTAL, en relación con la tala de tres árboles de la especie trueno, en
la calle XXXXX, número XXX, Distrito de XXXXX, Ciudad de Lima, determinando lo siguiente: La zonificación del lugar de los
hechos. Los servicios ambientales que dejaron de brindar dichos árboles. La afectación e impacto ambiental, causada por la
tala de dichos árboles. La cuantificación del daño ambiental, es decir, el valor su económico, para efectos de la reparación del
daño.

DICTAMEN TÉCNICO

I. Descripción del problema ambiental

La conducta por la cual se inició la averiguación previa referida en el proemio del presente dictamen, derivó de la
denuncia de hechos presentada en fecha 5 de noviembre de 2007 por esta Entidad ante la Fiscalía Especial para la
Atención de Delitos Ambientales, en virtud del derribo de tres ejemplares arbóreos conocidos comúnmente como
"trueno", ubicados en el interior de un inmueble en condominio con domicilio en XXXXX, número XXX, Distrito de
XXXXX, ciudad de Lima. La conducta referida presupone que provocó un daño ambiental que debe ser evaluado. La
denuncia de hechos que dio origen a la Averiguación Previa XXXXXXXXX, aludida en el proemio de este dictamen, está
vinculada con la denuncia recibida en la Procuraduría Ambiental y del Ordenamiento Territorial, la cual está radicada
para su investigación en la Subprocuraduría de Protección Ambiental bajo el Expediente XXXXXX.

II. Elementos del dictamen

- Determinar la zonificación del lugar de los hechos Determinar los servicios ambientales que dejaron de brindar los
árboles afectados.
- Determinar el impacto ambiental ocasionado por el derribo de los árboles afectados.
- Determinar el monto económico del daño ocasionado.

III. Procedimiento aplicado

Las actividades realizadas para la elaboración del presente dictamen son las siguientes:
- Visita al lugar de los hechos referidos en el numeral 1 del presente dictamen.
- Inspección de los sujetos forestales afectados.
- Análisis de la información y desarrollo del dictamen.

IV. Visita al lugar de los hechos.

- En fecha 30 de abril de 2008, el personal dictaminador adscrito a la Subprocuraduría de Protección Ambiental se
constituyó en el lugar de los hechos señalado en la solicitud del presente dictamen, en Calle XXXXXX, número XXX,
Distrito XXXXX, con el objeto de identificar y obtener la información pertinente relacionada con los sujetos arbóreos
afectados.
- El personal dictaminador ingresó al inmueble, con la autorización previa de uno de los inquilinos del inmueble. En el patio
del mismo se observó una jardinera de diez metros de largo por treinta y cinco centímetros de ancho, en la cual sobresalían
a la vista 3 (tres) tocones, los cuales fueron asociados con los individuos arbóreos derribados.
- Los tres árboles identificados pertenecen a la especie Ligustrum japonicum, conocida comúnmente con el nombre de
"trueno", presentando las características físicas y dendrométricas indicadas en la tabla siguiente:

Diámetro Altura del Edad Altura estimada del

Árbol del tocón tocón estimada árbol antes del Observaciones
(m) (m) (años) derribo (m)
1 0.25 0.5 15 12.0 Presenta rebrotes en la base
2 0.25 0.4 15 12.0 Presenta raíces expuesta y rebrotes
 -87-

Diámetro Altura del Edad Altura estimada del

Árbol del tocón tocón estimada árbol antes del Observaciones
(m) (m) (años) derribo (m)
3 0.30 0.7 15 12.0 Presenta raíces expuesta y rebrotes

- La ubicación, las dimensiones de los tocones y la especie de los árboles consignados en la tabla anterior, concuerdan
con los datos reportados en el acta circunstanciada de la visita de reconocimiento de hechos practicada el 27 de agosto
de 2007, la cual obra en el Expediente XXXXXXXXX radicado en la Subprocuraduría de Protección Ambiental.

V. Consideraciones técnicas y desarrollo del dictamen

1. Zonificación del uso de suelo que le corresponde al predio motivo del dictamen
De conformidad con la carta de divulgación del Programa Delegacional de Desarrollo Urbano de Lima, el predio
donde se derribaron los 3 individuos arbóreos, se encuentra dentro de la poligonal del Suelo Urbano con clasificación
Habitacional.

2. Servicios ambientales que dejaron de brindar los árboles afectados

Los tres árboles derribados contribuían con los siguientes servicios ambientales que en conjunto brinda el arbolado
de la Ciudad de Lima:

Captura del bióxido de carbono (CO2) que contamina el aire mediante el proceso de fotosíntesis.
-
Filtración de polvo, humo, esporas, polen y otras impurezas que arrastra el viento, los cuales son interceptados
-
por la copa del árbol.
- Albergue de algunas especies de fauna urbana y protección de la flora inferior del efecto dañino de los rayos
solares.
- Captación de la luz solar mediante la copa, generando sombra en el piso y bienestar en los días soleados.
3. Impacto ambiental ocasionado por el derribo de los árboles afectados.
- El artículo XX de la Ley Ambiental define "daño ambiental" como: Toda pérdida, disminución, detrimento o
menoscabo significativo inferido al ambiente o a uno o más de sus componentes. Considerando este principio y
la cantidad de árboles derribados, se determina que la conducta produjo un daño ambiental básicamente
relacionado con la supresión de los "servicios ambientales" que brindaban proporcionalmente estos árboles
dentro del conjunto de árboles de la Ciudad de Lima.

- La "afectación y el impacto ambiental" por la tala de los tres árboles, a que se refiere la solicitud del presente
dictamen, se determinó considerando corno "daño ambiental" el derivado de la pérdida de los servicios
ambientales que prestaban los árboles derribados, enunciados en el numeral 2. Se considera que el daño
ambiental es de fácil reparación mediante la restitución de la biomasa vegetal eliminada.

4. Monto económico del daño ocasionado

4.1. La valoración del monto económico del daño ocasionado consideró que la restitución de la biomasa vegetal
eliminada tiene un costo, el cual se equiparó al importe de la restitución económica de árboles especificada en
la Norma Ambiental para el Distrito XXXXX, que establece los requisitos y especificaciones técnicas que
deberán cumplir las autoridades, empresas privadas y particulares que realicen poda, derribo, trasplante y
restitución de árboles en el Distrito. El importe de la restitución económica incluye el costo del suministro de la
planta, la plantación y el mantenimiento por un año.
4.2. El importe de la restitución económica de conformidad con la Norma citada, se determinó obteniendo un
puntaje para el árbol afectado con base en las siguientes características o factores: altura del árbol, diámetro
del tronco, estructura de la copa, estado general del árbol y servicios ambientales, expectativa de vida útil,
presencia de otros árboles por unidad de superficie en hectáreas o longitud en 100 m, así como monumento
urbanístico y valoración social.
4.3. El puntaje obtenido para cada individuo arbóreo resultó de 17 puntos, con el cual se ingresó a la tabla xxxxx
de la Norma, obteniendo el "importe a restituir en términos de días de salario mínimo".
4.4. Con base en lo anterior, el monto económico del daño ocasionado se calculó en S/. 12,621.60 (doce mil
seiscientos veintiuno 60/100 soles, equivalente a ochenta días de Salario Mínimo General Vigente para el
Distrito Federal a razón de $52.59 (cincuenta y dos pesos 59/100 moneda nacional).
 -88-

6. Conclusiones
Primera. Se acredita el derribo de tres individuos arbóreos de la especie Ligustrum Japonicum, conocida
comúnmente con el nombre de "trueno", los cuales se localizaban dentro del inmueble con domicilio en Calle
XXXXXXXX, número XXX, Distrito de XXXXX, en esta ciudad de Lima.

Segunda. El sitio donde se llevó a cabo la conducta del derribo de los tres árboles, se encuentra dentro de la
poligonal del Suelo Urbano con clasificación Habitacional, de conformidad con el Programa Delegacional de
Desarrollo Urbano vigente.

Tercera. Los servicios ambientales inhibidos; es decir, los beneficios que los árboles dejaron de aportar
principalmente a los residentes del lugar son los siguientes: captura de bióxido de carbono del aire; filtración de
polvo, humo, esporas, polen y otras impurezas; albergue de especies de fauna urbana y captación de la luz solar
mediante la copa.

Cuarta. El daño ambiental que se produjo con la eliminación de la masa vegetal de los tres individuos arbóreos
derribados, está asociado con la supresión de los "servicios ambientales" que brindaban proporcionalmente dentro
del conjunto de árboles de la Ciudad de XXXXXXX.

Quinta. Equiparando el valor económico del daño ocasionado por el derribo de los tres árboles, con el valor de la
restitución económica correspondiente conforme a la Norma Ambiental para el Distrito XXXXXXXXXXXXXXX, el
monto económico del daño ocasionado asciende a S/. 12,621.60 (doce mil seiscientos veintiuno 60/100 SOLES).
 -89-

CASO PRACTICO XXIII: VALORIZACIÓN DE PASTIZALES.

TASACION COMERCIAL DE UN PREDIO RÚSTICO UBICADO EN LA COMUNIDAD CAMPESINA DE

POMACANCHA, DISTRITO DE POMACANCHA, PROVINCIA DE JAUJA, DEPARTAMENTO DE
JUNIN

I. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01 NOMBRE DEL PREDIO

Sin nombre

1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

Comunidad Campesina de Pomacancha

1.03 OBJETO
El objeto de la tasación, es conocer el valor comercial del predio rústico.

1.04 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la del Método Potencial, para el valor del terreno, de acuerdo
a la reglamentación vigente, Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú, emitido por RM Nº 126- 2007-
VIVIENDA, de fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha

1.05 UBICACIÓN
El predio se encuentra ubicado en la Comunidad Campesina de Pomacancha, Distrito de Pomacancha, Provincia de
Jauja, Departamento de Junín, cuyas coordenadas UTM son:

Coordenada UTM
PUNTO
ESTE NORTE
L-M 429438.4538 8722904.0637
M–N 429305.7103 8722757.1361
N–O 428947.6758 8723206.9822
O–P 429094.0312 8723332.6533
P–L 429233.1241 8723222.5880

Nota: El plano con las coordenadas fue proporcionado por la entidad interesada.

1.06 ÁREAS

a) Del terreno
El área del terreno rústico es de 12.0000 Has

b) Construcciones
No existe construcción de ninguna clase

1.07 NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS Y ÁREAS RESPECTIVAS

a. NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS

La naturaleza y clasificación de las tierras se determina por el método Potencial, de acuerdo a los
siguientes rubros: (ver hoja siguiente)
 -83-

a. CALIDAD AGROLÓGICA (A/100 x B/100 x C/100 x X/100) 100

FACTOR X
FACTOR A CALIDAD
FACTOR B FACTOR C
Sector Profundidad APLICACIÓN AGROLOGIC
Textura Pendiente Avenamiento Reacción suelo Salinidad Gravosidad Erodabilidad
cms. DE FORMULA A
% ph Mmho/ cm. % %
Ligeramente Gravoso y
Sector pendiente 1.00 m aprox Pesada Pendiente 45° Regular M. Acido salino pedregoso moderada 44.10 III
100 % 70% 90% 90% 70% 90% 70% 80%
Media Ligeramente Gravoso y moderada
Sector semi 1.00 m aprox. Franco limoso Semi plana Media M. acido salino pedregoso 80% 49.00 III
plano 100 % 100% 100% 80% 80% 90% 70%

b. RECURSOS HIDROLÓGICOS

Tipo de agua GRADO DE GRADO DE APRECIACIÓN

SECTOR Características
disponible APRECIACIÒN MINIMA % MÁXIMA %
Todos los sectores Secano Lluvias oportunas y suficientes, sin ser excesivas B 60 80

c. DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS

GRADO DE GRADO DE APRECIACIÓN

SECTOR Tipo de riego Características
APRECIACIÓN MINIMA % MÁXIMA %
Todos los Secano Poco desarrollado, con modificaciones del relieve, o C 40 59
sectores muy rudimentarias

d. CALIFICACIÓN FINAL

DESARROLLO CLASE
CALIDAD RECURSOS
Sector FISICO DE LAS PUNTAJE TOTAL ENTRE TRES ECONÓMICA DE
AGROLÓGICA HÍDRICOS TIERRAS TIERRA
SECTOR PENDIENTE 44.10 60 40 144.10 48.00 III
SECTOR SEMI PLANO 49.00 60 40 149.00 49.66 III

NOTA: Estos datos han sido calculados por el perito usando el banco de datos del Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú. Hay hoja de análisis de laboratorio que no se
adjunta.
 -84-

1.08 PRODUCCIÓN DOMINANTE EN LA REGIÓN AGRICOLA

En la región agrícola inspeccionada, la producción dominante son los pastos naturales
(leguminosas feculentas, stipa ichu, alchemilla pinnata y otros), en mínima proporción que se
abastecen de agua mediante la lluvia y escorrentía producto de la topografía del terreno en
una pendiente relativa suave. Los pastos son de secano, es decir se abastecen de agua de
lluvias.

1.09 PLANTACIONES
Dada la altitud, no existen plantaciones hechas por el hombre todas son naturales.

1.10 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO

El recurso de agua principal de agua en la zona son las lluvias (secano), sin embargo, se ha
observado en la inspección bofedales que indican el afloramiento de aguas subterráneas en
sectores muy reducidos que sirven como abrevadero. No existe otro tipo de recurso.

1.11 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La mano de obra en la zona está dirigida a la actividad agrícola y en menor grado ganadera.

1.12 FACTORES ECOLÓGICOS

SECTOR COLOR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN

En plano Ecológico
Nacional )
Todo el sector Verde oscuro pmh-Sat Páramo húmedo
subalpino tropical

1.13 FACTOR CLIMATOLÓGICO

HUMEDAD
PRECIP. PLUVIAL
TEMPERATURA RELATIVA
EPOCA DE LLUVIAS
SECTOR
MIN. MÁX. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
ºC ºC Mm Mm % %

Todo el sector 5 200 0.5 120 65 80

1.14 CLASIFICACIÓN GEOLÓGICA

COLOR
En plano
SECTOR SIMBOLOGÍA CALIFICACIÓN
Geológico
Nacional )
Triánico superior jurásico inferior -
Todo el Sector Gris TsJi - m marino

1.15 CLASIFICACION CLIMATICA

COLOR
En plano
SECTOR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Geológico
Nacional )
Zona semifrígida, lluviosa con
Todo el sector Gris B(i) O’H deficiencias de lluvias en
invierno con humedad relativa
calificada como húmeda
 -85-

1.16 FORMA DE EXPLOTACIÓN

La forma de explotación es directa por los comuneros.

1.17 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACIÓN DE LOS PRODUCTOS

La conversión de productos naturales a productos elaborados, se da de manera artesanal,
constituyendo ésta, solamente en la elaboración de quesos, que se venden en comercio local.
La carne tanto de ovino y camélidos, es también comercializada, de manera directa por los
propietarios, ya sea en el mismo campo o en los mercados del centro poblado más próximo.

1.18 CONSTRUCCIONES Y ÁREAS QUE OCUPAN

No existen construcciones de ninguna clase en el área evaluada.

1.19 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No se consigna

1.20 ANIMALES
Existen en el sector ganado ovino criollo, que en época de lluvias con el reflorecimiento de
los pastos naturales, utiliza éste como sustento. Ocasionalmente vienen a pastar camélidos
sudamericanos (vicuña, alpaca).

1.21 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.

1.22 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

Ninguno.

2.00 VALORIZACION COMERCIAL

2.01 DEL TERRENO (VT)

Estando conformada la zona en general por terreno de la misma categoría, se procede a

efectuar la valorización de estos suelos utilizando como factor de potencialidad, el rendimiento
en carne, leche, lana y piel.
Los valores que se consignan para estos rubros, provienen de la averiguación realizada en la
zona, tanto en el área netamente rural como en mercadillos de los pequeños centros
poblados.

a. Terrenos con pastos naturales c/ crianza de ganado ovino (de acuerdo a su

soportabilidad por Ha/ año).

De acuerdo a las tablas de soportabilidad (Ing. Mauro Flores – U.N.A. – 1998) y considerando
que en la zona se cría con regularidad ganado ovino, hacemos el análisis de este tipo de
ganado para elaborar nuestro promedio ponderado.

Peso total: 2.3 u.o,.x 30 kilos (peso vivo)= 69.00 kilos/Ha/año

- Cálculo de pesos de carne, vísceras y piel:

a) Carne : 69.00 x 0.60 = 41.40 kilos

b) Vísceras : 27.60 x 0.90 = 24.84 kilos
c) Piel : Resto = 2.76 kilos
Total = 69.00 kilos

- Beneficios

a) Beneficio carne:
41.40 x S/. 9.00/kilo = S/. 372.60
 -86-

b) Beneficio vísceras;
24.84 x S/. 5.00 /kilo = S/. 124.20

c) Beneficio piel:
2.76 x S/. 4.00 /kilo = S/. 11.04

Total beneficio carne, vísceras y piel = S/. 507.84 (1)

- Cálculo de pesos de lana

2.3 u.o. x 5.00 kilos/esquila/año =11.50 kilos/Ha/año

- Beneficio lana:
11.50 kilos x S/. 5.00/ kg = S/. 57.50
Valor total lana = S/. 57.50 (2)

Valor Bruto del Beneficio de Ovinos

(1) + (2) = S/.565.34

Valor neto (de acuerdo a su calificación III categoría):

VN: 565.34 x 0.1250 = 70.66

Capitalización:

Capitalizando al 6 % anual:
C = 100 x 70.66 / 6
C = S/. 1,177.79 / Ha

Valor /Ha, terrenos con pastos naturales y crianza de ovino: S/. 1,177.79

Según los análisis de caracterización y los cuadros de recursos hídricos y de desarrollo del
suelo, la valorización por el Método Potencial, usando como cultivo índice la maca nativa
recurrente en la zona, promediando estos valores con los obtenidos por el rendimiento en
pastos naturales en su conversión a ganado ovino. Según esto:

b. Valor de terreno con cultivo de maca (datos consignados del Ministerio de

Agricultura)

Cultivo : Maca
Producción promedio : 8,200.00 kg /Ha
Precio de venta en campo : S/. 2.00 / Kg.
Ingreso bruto : S/. 2.00 x 8,200.00 = S/. 16,400.00
Ingreso neto (seg. tablas) : S/. 16,400.00 x 0.1250 (III categ.)
= S/. 2,050.00

Capitalizándolo al 6.0 % anual: x = 100 x 2,050.00

6.0

Valor /ha de terreno sembrado con maca = S/.34,166.66/ Ha (III categoría)

Estableciendo Valor ponderado de tierras con pastos naturales cultivados en la crianza de

ovinos, se tiene:

Cada rubro económico interviene con su porcentaje de incidencia en total del área.
Luego:
 -87-

- Cultivo de maca : 30 %
- Pastos naturales en crianzas de ovinos : 70 %

Según esto:

- Valor de tierras con cultivo de maca : S/. 34,166.66 / Ha.

- Valor de tierra c/crianza ovinos con pastos naturales : S/. 1,177.79 / Ha.
Por lo tanto:

S/. 34,166.66 x 0.30 = S/ 10,250.00

S/. 1,177.79 x 0.7 = S/. 824.45

Valor promedio = S/. 11,074.45/ Ha.

Valor de terreno /Ha para la zona es: S/. 11,074.45 / Ha

2.02 VALOR DEFINITIVO DEL TERRENO

A criterio del perito, éste terreno está afectado en casi un 40% por la presencia de
kastanozens cálcicos – cambisoles eutricos y cálcicos, que dificultan en cierta forma las
laborales culturales de un cultivo luego, al valor obtenido podríamos deducirlo por esta razón
en un 40% lo que aplicado al valor hallado resultaría:

VDT = S/. 11,074.45 / Ha x 0.60 x 12.000 Ha

VDT = S/. 79,736.04 /Ha

SON: SETENTA Y NUEVE MIL SETECIENTOS TREINTA Y SEIS CON 04/100 NUEVOS
SOLES

Lima, Enero del 2013