Curso Peritaciones de Predios Rusticos CTTP - Uni - Dic. 2016 - 2do. Grupo

DIPLOMA DE ESPECIALIZACIÓN
SANEAMIENTO FÍSICO
LAGAL DE PREDIOS
Módulo II
Predios Rústicos
Expositor:
Ing. Julio César Arbizu Cebreros
1.0 MARCO NORMATIVO REFERENCIAL EXISTENTE – RGLAMENTO
NACIONAL DE TASACIONES DEL PERU
Aprobado por R.M. 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016,

vigente a la fecha.
En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros

artículos.
La finalidad del Reglamento es establecer criterios para que el Perito
Tasador pueda efectuar la tasación de bienes; dentro de los que se
encuentran los Bienes Inmuebles Urbanos y Rústicos.
Se debe entender por tasación o valuación, el procedimiento, las
cualidades y características de un bien inmueble para establecer su
justiprecio de acuerdo a las normas vigentes.
La aplicación del Reglamento es el oficial y de acuerdo a sus Normas,
es obligatorio en los casos que se trate de practicar una tasación en la
que el Estado interviene en alguna medida como parte interesada
como dirimente.
Perito Tasador, es aquel que en razón de sus estudios profesionales o
su experiencia, está técnicamente capacitado para tasar un bien
inmueble.
El perito debe ser profesional colegiado, en su defecto un técnico
con experiencia, en actividades relacionadas con la apreciación
del valor de bienes de naturaleza de la que es materia a la fecha
de tasación. Ejemplo de esto último son los expertos en balística,
armeros, grafotécnicos, etc
Es importante tener en cuenta que la tasación debe formularse
con carácter retrospectivo, debiéndose aplicar documentación
referida a la fecha pertinente.
El documento que contiene la tasación de un bien inmueble
constituye un informe técnico, firmado por el profesional o
técnico responsable según el caso, debe constar de: Memoria
Descriptiva, Valorización y Anexos.
El Reglamento alcanza a los bienes que pueden ser objeto de
medida y cuyo valor puede determinarse, aplicando métodos
directos (comparación, costo), índice y otros debidamente
sustentados.
Existen normas para diferentes tipos de bienes que pueden ser
objeto de tasación en todas las condiciones mencionadas
anteriormente.
2.0. DEFINICIONES CONTENIDAS EN EL REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES
2.01 CONCEPTO DE TASACION
Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un

bien. Acá la discusión es muy amplia en cuanto a si es o no un
sinónimo de valor, la diferencia radica que en el valor, esta
ponderación no siempre es cuantitativa y es más cualitativa.
Erróneamente cuando se inquiere sobre el valor de un bien,
necesariamente se deriva en el precio pero el ejemplo objetivo que
se da sirve para hacer este deslinde. El valor de un inmueble que ha
pertenecido a nuestra familia por generaciones, es muy alto en el
rincón de nuestras emociones y podría calculársele, inestimable; la
tasación en cambio fríamente, de acuerdo a sus características
físicas, antigüedad y estado de conservación establece un precio
coherente con el mercado de oferta y demanda. Sin embargo,
seguiremos usando en nuestros documentos el término valorización
reemplazando en algunos casos al de tasación, pero la aclaración
está dada.
2.02 TIPOS DE TASACION
a) TASACION REGLAMENTARIA O ARANCELARIA (Art. 1.07)
Es aquella tasación de terrenos, construcciones y todo bien

inmobiliario que usa:
- Para terrenos, los valores arancelarios aprobados por Resolución

Ministerial o Decretos leyes con la validez de un año.
- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de

edificación con la misma vigencia de la anterior y con la misma
aprobación. Esta tasación se usa exclusivamente para fines
tributarios o para uso oficial (judicial, dirimente o conciliatorio)
- Para las obras complementarias (muros perimétricos, cisternas,

piscinas, patios, tanques elevados, etc.), existen valores
auxiliares publicados para estos rubros, muy próximos a los
valores comerciales, los cuales sumados, se multiplican por un
factor de oficialización, 0.68 para adecuarlo al valor predial.
.
b) TASACION COMERCIAL (Art. 1.07)
Es aquella en la que se señalan exclusivamente los valores extraídos
de la ley de la oferta y la demanda conocida a través de un
concienzudo estudio de mercado.
 En los valores de terrenos, se usará generalmente:
- El promedio de las averiguaciones de un minucioso estudio de
mercado (indagación personal, anuncios de clasificados y
experiencia propia).
- Datos estadísticos e históricos contenidos en el banco de datos del
Cuerpo Técnico de Tasaciones del Perú.
 Para los valores de construcción se usará los valores reales por
partida publicados por organismos especializados en la materia
(CAPECO y revistas especializadas como Costos, Medio de
construcción, etc.)
c) TASACIÓN A VALORES DE REALIZACIÓN INMEDIATA

Cap. 4. Título III de la Resolución SBS N° 808-2003. Este valor está dado
por el valor comercial directamente hallado, deducido en un porcentaje,
que para el caso de realización del inmueble considera las siguientes
deducciones.
Para inmuebles:
Gastos directos
- Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%
- Gastos de valuación para realización : 0.20%
-Depreciación durante la ejecución : 4.00%
-Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%
Otros:
Para realizar del inmueble, en un plazo prudencial de 180 días y
estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que la
demanda para este tipo de inmuebles. Consideramos un ajuste en el
valor para cualquier fin: 11.80%.
–Publicidad para la venta : 1.00%
–Oferta o demanda : 2.50%
–Sucesiones recesivas y expectantes : 3.30%
–Urgencias de venta : 5.00%
EL TOTAL DE LAS DEDUCCIONES SERÁ DE 20% DEL VALOR COMERCIAL

Para el caso de realización del vehículo, consideramos las siguientes
deducciones:
Gastos directos
-Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

-Gastos de valuación para realización : 0.20%
-Depreciación durante la ejecución : 4.00%
-Mantenimiento : 2.00%
SUB TOTAL : 8.20%
Otros:
Para realizar el vehículo, en un plazo prudencial de 180 días y
estableciendo que a la fecha en el mercado la oferta es mayor que
la demanda para este tipo de carros. Consideramos un ajuste en el
valor para cualquier fin: 16.80%
EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.

3.00 BIEN: Son los objetos que uno se puede atribuir como patrimonio.
3.01 CLASES DE BIENES

Muebles propiamente dichos
Equipos
Enseres
MUEBLES
Semovientes (mayores, menores)
Maquinaria (pesada, liviana)
TANGIBLES
CLASES
URBANOS
INMUEBLES RUSTICOS
INDUSTRIALES
NOMBRES
INTANGIBLES SIGLAS
COLORES
FRASES
CLASES DE BIENES
a) TANGIBLES
Son los objetos que podemos distinguir con nuestros sentidos. Son
objetivos.
Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar

este concepto citaremos fielmente los que están contenidos en el
Reglamento Nacional de Tasaciones en actual vigencia.
Muebles, son los bienes, como su nombre indica, movibles: Ejemplo
Silla.
Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art.

886 del código civil son bienes muebles:
1) Los vehículos terrestres de cualquier índole.

2) Las fuerzas naturales susceptibles de apropiación.
3) Las construcciones en terreno ajeno hechas para un fin temporal.
4) Los materiales de construcción o procedentes de una demolición
sino están unidos al suelo.
5) Los títulos valores de cualquier clase o los instrumentos donde
conste la adquisición de créditos o derechos personales.
6) Los derechos patrimoniales de autor, de inventor, de patentes,
nombres y marcas y otros similares.
7) Las rentas o pensiones de cualquier clase.
8) Las acciones o participaciones que cada socio tenga en
sociedades o asociaciones, aunque a éstas pertenezcan bienes
inmuebles.
9) Los demás bienes que puedan llevarse de u lugar a otro.
10) Los demás bienes a los que la Ley les confiere tal calidad.
Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art.

885 del código civil son bienes inmuebles:
1) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

2) El mar, los lagos, los ríos, los manantiales, las corrientes de agua,
y las aguas vivas o estanciales.
3) Las minas, canteras y depósitos de hidrocarburos.
4) Las naves y aeronaves.
5) Los diques y muelles.
6) Los pontones, plataformas y edificios flotantes.
7) Las concesiones para explotar servicios públicos.
8) Las concesiones mineras obtenidas por particulares.
9) Las estaciones, vías de ferrocarriles y el material rodante afecto
al servicio.
10) Los derechos sobre inmuebles inscribibles en el registro.
11) Los demás bienes a los que la ley les confiere tal calidad.
b) INTANGIBLES
Son los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios,

es decir no se pueden tocar, sentir, ni ver. Estos pueden ser:
1) Nombres. Ejemplo: Coca Cola, D’onofrio

2) Siglas. Ejemplo: SIMA, CAPECO
3) Colores (mezclas o combinaciones). Ejemplo: el partido PPC
utiliza los colores verde y rojo en líneas. En la heráldica el color de
los escudos familiares, Movistar (verde y azul).
4) Frases. Ejemplo: no nos ganan (Ferrando), siempre contigo (banco
de Crédito), bebida de sabor nacional (Inca Kola), etc.
4.0 CLASES DE BIENES MUEBLES
Son aquellos muebles movibles. Pueden ser:
-Muebles propiamente dichos: escritorios, sillas, mesas, etc.

-Enseres: Guillotina, lámparas, etc.
-Equipos: Televisores, computadoras, radios, videograbadoras, etc.
-Máquinas: puede ser, maquinaria liviana o maquinaria pesada.
4.01 TASACION DE MUEBLES Y ENSERES
Para la tasación de muebles y enseres la fórmula contempla dos

factores. El valor similar nuevo y el factor de depreciación (tabla N°
15 del R.N.T.) de acuerdo a su estado.
VC = VSN x fd
Tabla N° 15
Estado Nuevo Bueno Regular Malo Muy Malo
Fd 1.0 - 0.91 0.90 - 0.51 0.50 - 0.21 0.20 - 0.10 0.09 – 0.01
4.02 TASACION DE EQUIPOS DE COMPUTACION
Para estos equipos, al valor similar nuevo, se le deduce el factor de

obsolescencia y el estado.
RANGOS DE OBSOLESCENCIA
Rubro 1 año 2 años 3 años 4 años 5 años
Teclado 0.80 0.70 0.60 0.40 0.10
Monitor 0.60 0.50 0.40 0.20 0.10
CPU 0.60 0.50 0.40 0.20 0.10
Impresora 0.70 0.60 0.50 0.30 0.10
4.03 TASACION DE MAQUINARIA
Para este rubro, se requiere información detallada del bien a tasar.

Así:
 Características de la maquinaria.
 Fecha de fabricación.
 Estado actual.
 Expectativa de vida útil.
 Valor similar nuevo.
 Coeficiente de obsolescencia.
 Depreciación y mejoras.
 Valor comercial del bien
RANGOS DE OBSOLESCENCIA PARA MAQUINARIA MÓVIL
Rubro 1 – 5 años 5– 10 10 – 20 > 20 años Chatarra
años años
Autos 1.00 0.90 0.70 0.50 0.10
Camionetas 0.90 0.80 0.60 0.40 0.10
Tractor 0.80 0.70 0.50 0.30 0.10
M. pesada
0.70 0.60 0.40 0.20 0.10
Cargadores
Para obtener el valor de tasación comercial de la máquina, a este valor

resultante se le aplica el factor G.O. que significa grado de operatividad.
TABLA DE G.O. QUE INVOLUCRA REPUESTOS, ACCESORIOS, CAPACIDAD

Y CONFIABILIDAD
Bueno Regular Deficiente
Repuestos 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Accesorios 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Capacidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
Confiabilidad 0 a 0.05 0.06 a 0.11 0.12 a 0.18
* CLASES DE INMUEBLES
Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:
1) Inmuebles urbanos: Son los que están ubicados en área urbana o

zona comprendida dentro de los planes o proyectos de
urbanización de las municipalidades provinciales.
2) Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen

ciertos requisitos de dimensiones e instalaciones especiales
requeridas para su funcionamiento.
3) Inmuebles rústicos: Son aquellos que no están ubicados en área

urbana por ende están en el campo.
5.01. PREDIO RUSTICO
Es aquel que no es urbano. Es decir, que no cuenta con obras de
infraestructura que lo acrediten como tal y por añadidura que no
esté considerado dentro de la zonificación urbana o planes
expansivos de este sector en los concejos provinciales.
Estos predios pueden ser usados como:
a) USO AGRICOLA
Es aquel que está dedicado al cultivo de especies vegetales sean
éstas temporales, permanentes o forestales. Este uso involucra la
propia tierra en sí que es usada como medio de producción.
b) PREDIO PECUARIO
Es aquel predio que por su espacio físico se dedica a la crianza de
especies zootécnicas, avícolas y de cualquier otra especie
agrupadas en dos grandes grupos:
-Animales mayores (vacuno, equino, caprino).

-Animales menores (porcino, aves, conejos, cuyes, etc.)
En este caso la tierra es usada solamente como vehículo del
movimiento productivo.
c) USO AGROPECUARIO
Es aquel predio que tiene uso mixto, es decir, uso agrícola y uso
pecuario a la vez.
d) USO FORESTAL
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de
explotación de la madera. Si la explotación es racional, existen
dentro de él, instalaciones o mejoras que son inherentes a esta
actividad económica.
e) USO DE PROTECCION
Son aquellas que no reúnen las condiciones agrológicas mínimas
para el cultivo, pastoreo o producción forestal. Se incluyen
dentro de este grupo: picos, nevados, pantanos, playas, cauces
de ríos y otras tierras que, aunque presentan vegetación natural
boscosa, arbustiva o herbácea su uso no es económico y deben
ser manejadas con fines de protección de cuencas hidrográficas,
vida silvestre, valores escénicos, científicos, recreativos y otros que
impliquen beneficio colectivo o de interés social. Aquí se incluyen
las unidades de conservación (Los parques nacionales, reservas
nacionales, santuarios nacionales, santuario histórico), y reservas
de biosfera.
f) ERIAZOS SUSCEPTIBLES DE DESTINARSE A DICHOS USOS QUE NO

HAYAN SIDO HABILITADOS COMO URBANOS NI ESTEN COMPRENDIDOS
DENTRO DE LOS LIMITES DE EXPANSIÓN URBANA
Son predios eriazos aquellos que se encuentran sin cultivar por falta
o exceso de agua y los terrenos improductivos en razón de sus
condiciones físicas (muy ácidos, muy alcalinos, etc.) y los terrenos
improductivos, ribereños al mar en la franja de 1 km. a partir de la
línea de alta marea.
g) TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR
Son terrenos eriazos que están ubicados a lo largo del litoral de la

república en la franja de un kilómetro medido a partir de la línea de
la más alta marea.
6.00 TASACION DE PREDIOS RUSTICOS
6.01 BIENES A VALORIZARSE EN UN PREDIO RUSTICO
6.01.01 TERRENOS RUSTICOS
Es la superficie aprovechable de un sector de terreno que puede

pertenecer al estado o a otro propietario particular. No incluye el
subsuelo, que es propiedad obligatoria del estado.
En este aspecto la valorización de estas superficies no están afectadas
por el contenido mineral que pueda yacer en el subsuelo. Cuando más
se le bonificará por el hecho de establecer servidumbre para facilitar
la extracción de dichas sustancias minerales.
La valuación de terrenos rústicos abarca:
Terrenos rústicos p.p.d

Terrenos eriazos
Terrenos eriazos ribereños al mar
Construcciones e instalaciones
Maquinaria y equipo
6.01.02 PLANTACIONES
Son seres vegetales vivos que el hombre los siembra con el propósito
de aprovecharlos. Pueden ser:
a) CULTIVOS TEMPORALES
Son aquellos cuyo período vegetativo es igual o menor a un año. Son
ejemplo de cultivos temporales las hortalizas, las flores, los
tubérculos, los cereales, pastos cultivados, etc. En este caso la
valorización de ellos se dará únicamente en función de su valor como
producto cosechado.
b) CULTIVOS PERMANENTES
Son aquellos cultivos que son susceptibles de explotación por más de
dos campañas agrícolas (dos años) y pueden pertenecer a cualquiera
de estas categorías:
• Especies de transformación agroindustrial

• Especies frutales
• Especies arbóreas cuyos frutos, tallos hojas o raíces son
susceptibles de aprovechamiento.
c) CULTIVOS FORESTALES
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de explotación
de la madera. Si la explotación es racional, existen dentro de él,
instalaciones o mejoras que son inherentes a esta actividad
económica.
6.01.03 MEJORAS
Dentro de estas están:
Edificaciones: que es construcciones para vivienda del conductor y los
trabajadores.
Carreteras: accesos propios construidos dentro de la propiedad.
6.01.04 INFRAESTRUCTURA DE RIEGO
Estos son los canales revestidos, sin revestir, acequias, represas,
tomas, etc.
6.01.05 MAQUINARIA AGRICOLA O AGROINDUSTRIAL

En este capítulo se contemplan las tasaciones de maquinaria ligada al
manejo agrícola o agroindustrial como tractores, implementos,
molinos, ingenios, etc.
6.01.06 ANIMALES
En este capítulo se encuentra el valor de los animales separados en
dos categorías.
Animales mayores: bovinos, caballos de trabajo, caballo peruano de

paso, etc.
Animales menores: pollos, cuyes, conejos, etc.

7.0 CLASIFICACION DE LAS TIERRAS (Art. III.A.06) RNT, DE
ACUERDO A RECURSOS DE AGUA, ALTURAS Y DISTANCIAS
a) Según el sistema de abastecimiento de agua. Se clasifican

en cuatro tipos:
– Con riego por gravedad y agua superficial

– Con riego proveniente de bombeo de agua superficial
– Con riego proveniente de bombeo de agua subterránea
– Con agua de lluvia (secano)
b) Según sus niveles de altitud.
Los tipos serán: (Según Antonio Raymondi)
– De 0 a 500 m.s.n.m (Región Costa o Chala)

– 500 m.s.n.m (Región Yunga)
– 2300 m.s.n.m (Región Quechua)
– 3500 m.s.n.m (Región Suni)
– 4000 m.s.n.m (Región Puna o Jalca)
– 4800 m.s.n.m (Región Janca o Cordillera)
En la selva:
–400 a 2000 msnm (Selva alta o rupa rupa)

–0 a 400 msnm (selva alta o magua)
c) En la selva según la distancia al río o carretera que se utiliza
como vía de transporte predominante. Comprenden los
siguientes tipos:
•Hasta 1 km distancia del río o carretera

•Ubicadas de 1 a 2 kms de distancia del río o carretera
•Ubicadas de 2 a 3 kms de distancia del río o carretera
•Ubicadas a más de 3 kms de distancia del río o carretera
CLASIFICACIÓN DE TIERRAS SEGÚN SU CAPACIDAD DE USO MAYOR
DECRETO SUPREMO N° 17-2009-AG (ART. III.1.7)
Está conformado por tres categorías:

Tierras que presentan
características climáticas,
de relieve y edáficas para
1.1. Tierras aptas para producción de cultivos
cultivo en limpio que demandan araduras
1. GRUPO DE periódicas y continuas del
CAPACIDAD DE suelo.
USO MAYOR DE
LAS TIERRAS Tierras cuyas caracte-
rísticas climáticas, de
DE ACUERDO A relieve y edáficas no son
SU VOCACION 1.2. Tierras aptas para favorables para cultivo que
DE USO cultivos permanentes requieren remoción
periódica y continuada del
suelo, pero permiten la
producción de cultivos
permanentes ya sean
arbustivos o arbóreos.
Tierras no favorables para
cultivo en limpio
(temporales) ni perma-
1.3. Tierras aptas para nentes, pero si para la
pastos producción de pastos
naturales o cultivados que
permitan el pastoreo
continuado o temporal sin
deterioro de la capacidad
1. GRUPO DE productiva del suelo.
CAPACIDAD DE Estas tierras no favorables
USO MAYOR DE para cultivo temporales,
LAS TIERRAS permanentes, ni pastos,
1.4. Tierras aptas para pero si para la producción
DE ACUERDO A producción forestal de especies forestales.
SU VOCACION También pueden destinarse
DE USO a la producción forestal no
maderable o protección.
Estas tierras no son aptas para

ningún tipo de cultivos pero sí
1.5 Tierras de protección para proteger el ecosistema.
En este grupo están los
glaciares, formaciones líticas,
terrenos con carcávas, zona
minera, centros arqueológicos,
camino de río.
Calidad agrológica alta
2.1 Clase de tierra apta para Calidad agrologica media
cultivos en limpio Calidad agrologica baja
2.2 Clase de tierra aptas Calidad agrológica alta

para cultivos Permanentes Calidad agrologica media
Calidad agrologica baja
2. CLASE DE 2.3 Clases de tierra apta Calidad agrológica alta

CAPACIDAD DE para pastos Calidad agrologica media
Calidad agrologica baja
USO MAYOR DE
LAS TIERRAS
2.4 Clases de tierra aptas Calidad agrológica alta
SEGÚN SU Calidad agrologica media
para producción forestal
CALIDAD Calidad agrologica baja
AGROLÓGICA
Estas tierras no presentan
clases de capacidad debido a
que presentan limitaciones
2.5 Clases de tierras de tan severas de orden edáfico,
protección climático o de relieve que no
permiten producción
sostenible de cultivos en
limpio, permanentes, pastos
ni frutales.
La limitación por suelo está
referida a características del
perfil edáfico como
profundidad, textura,
presencia de grava, reacción
3.1 Limitación por suelo del suelo y salinidad así como
fertilidad y riesgo de erosión.
3. SUB CLASE
DE CAPACIDAD El exceso de sales es nocivo
DE USO MAYOR para el crecimiento de
plantas, sin embargo, tiene
DE LAS importancia en el uso y
TIERRAS 3.2 Limitación de sales manejo de los suelos. Además
(Establecida en función es favorable para ciertas
de factores climáticos o especies arbóreas como el
riesgos y condiciones ciprés, eucalipto, las
especiales que
palmeras, flores como la
restringen o difieren el
uso de tierras. buganvilia, etc.
Las pendientes, longitud y

3.3 Limitación por forma de suelo, influye en
el riego y hacen
Topografía – riesgo de
susceptible al suelo de
erosión erosión. Las pendientes
pequeñas favorecen el
riego por gravedad.
Está relacionada con el
exceso de agua en el
suelo (bofedales),
regulado por caracte-
rísticas topográficas de
3.4 Limitación por permeabilidad del suelo,
drenaje la naturaleza del
substratum y la profundad
del nivel freático.
Este podría estar incluida

3. SUB CLASE en el factor drenaje. Los
DE CAPACIDAD riesgos son por inundación
DE USO MAYOR 3.5 Limitación por riesgo pluvial, y la naturaleza de
los suelos para permitir
DE LAS de inundación
que el terreno seque
TIERRAS rápido.
Está relacionado con las

características climáticas de
cada zona como son heladas o
3.6 Limitación de clima bajas temperaturas, sequias
prolongadas, deficiencia o
exceso de lluvia y
fluctuaciones térmicas
significativas durante el día.
En el sistema también se reconocen tres
condiciones especiales que caracterizan la
subclase de capacidad:
Referida al uso temporal de
los pastos debido a las
limitaciones en su crecimiento
Uso temporal y desarrollo por efecto de la
escasa humedad.
Referida a las modificaciones

3. SUB CLASE hechas por el hombre en
DE CAPACIDAD pendientes pronunciadas
construyendo terrazas o
DE USO MAYOR andenes para limitar la
DE LAS Terraceo o andenería erosión. Esto cambia el
TIERRAS potencial original de la tierra.
Referido a la aplicación de
riego suplementario para
Riego permanente o el crecimiento y desarrollo
suplementario del cultivo debido a las
condiciones climáticas
áridas.
8.0 ESTRUCTURA DE UNA TASACION DE PREDIO RUSTICO
a) MEMORIA DESCRIPTIVA
Título III. Capítulo B. Artículo III..B.07
• Nombre del predio
• Nombre del propietario
• Nombre de la persona natural o jurídica que solicita la valuación
• Objeto de la valuación y metodología empleada.
• Ubicación (valle, región, zona, distrito, provincia, departamento
y coordenadas UTM)
• Fecha a la cual está referida la valuación del predio.
• Linderos
• Coordenadas UTM
• Perímetro
• Área total
• Naturaleza y clasificación de las tierras y sus áreas respectivas.
• Producción dominante en el área agrícola
• Plantaciones
• Recurso de agua y derechos de riego
• Elementos de trabajo, mano de obra y otros
• Factores ecológicos (clima, vientos, flora y fauna, etc.)
• Forma de explotación
• Beneficio e Industrialización de los productos
• Construcciones y áreas que ocupan: edificios, instalaciones para
el beneficio de productos industriales, obras de bienestar social,
servicios generales, etc.
• Mejora complementarias
Maquinarias, equipos, herramientas y enseres
• Semillas y otros productos de almacén

• Animales: ganados, aves, peces, etc.
• Servidumbre
• Gravámenes
• Riesgos que amenazan el predio o sus capitales, o pueden
perjudicarlo en el futuro.
• Depreciación
• Rendimiento y producción bruta
• Gastos de explotación y administración
• Títulos de propiedad y planos de predio
• Inscripción en los registros de la propiedad del inmueble.
6.02. VALUACION DE PREDIO RUSTICO
Para la tasación de predios rústicos se presentan dos alternativas:

arancelaria o comercial y se tiene que desarrollar el siguiente
procedimiento:
a) Valor del terreno
Una vez clasificada la tierra o reconocidas sus características que

encuadran dentro de la HOJA DE VALORES ARANCELARIOS que
elabora la Dirección Nacional de Urbanismo, se procede a darles,
el valor correspondiente que está señalado en dicha hoja. Con
esto hemos resuelto lo concerniente al valor del terreno para
efectos prediales. En el caso de valorización comercial, el valor
del terreno estará dado por indagación del mercado y el método
potencial.
b) Valor de las construcciones
Para el efecto se reconoce las construcciones, se anotan sus
características por partida, haciendo coincidir éstas con el cuadro
de valores unitarios oficiales de edificación, vigente al momento de
la tasación. Sumando estos valores, obtenemos el precio unitario de
construcción por metro cuadrado para efectos de tasación predial.
En la valorización comercial, se usan los valores por partidas que
están vigentes en el mercado, con su respectiva depreciación que
está señalada en las tablas de acuerdo a su característica.
c) Valor de las mejoras u obras complementarias

Estas se valorizan con valores comerciales cuidando de que al
final, este valor obtenido se multiplique por el factor 0.68 que es
el llamado el factor de modernización o actualización, para
adaptarlo al valor predial. En la valorización comercial, no se usa
el factor 0.68.
d) Infraestructura de riego
Se valoriza, las acequias, compuertas, puentes, pontones y el
sistema técnico de riego ya sea por aspersión, por goteo, etc.
e) Animales
Se valorizan, ganado mayor, menor, equinos, cerdos, pollos, etc.
f) Maquinaria agrícola o agroindustrial

Se valoriza maquinaria agrícola o agroindustrial como tractores,
implementos, molinos, ingenios, etc.
CASO PRÁCTICO I. TASACIÓN RUSTICA ARANCELARIA O PREDIAL
VALORES OFICIALES DE TERRENO RUSTICOS
CODIGO: 151003-20-060 AYAUCA APROBADOS POR R.M. Nro.: 371-2014-VIVIENDA DEL 30/10/2014
VIGENTES A PARTIR DEL : 01/01/2015
REGION: SIERRA
DPTO: LIMA PROV : YAUYOS
DISTRITOS:
AYAUCA CARANIA HUACAYA HUAÑEC VITIS
TAURIPAMPA CHOCOS TANTA COCHAS AZANGARO
AYAVIRI COLONIA HUANGASCAR MIRAFLORES QUINOCAY
VIÑAC SAN JOAQUIN LINCHA PUTINZA HONGOS
CACRA HUAMPARA HUANTAN QUINCHES
CASO PRÁCTICO II. TASACION COMERCIAL RUSTICA (por el método
predial y de estudio de mercado).
VALORIZACIÓN COMERCIAL DE PREDIO RÚSTICO DENOMINADO
PARCELA 5-D CCATUPATA, UBICADO EN EL SECTOR PAUCARBAMBA,
VALLE VILCANOTA, DISTRITO DE MARAS, PROVINCIA DE URUBAMBA Y
DEPARTAMENTO DE CUZCO
1.00 MEMORIA DESCRIPTIVA
1.01 NOMBRE DEL PREDIO

PARCELA 5-D CCATUPATA
1.02 NOMBRE DEL PROPIETARIO

CONSTRUCCIONES TOP HOUSE SAC
1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios
1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN COMERCIAL

El objeto de la tasación comercial, es conocer el valor comercial del
terreno.
1.05 METODOLOGÍA O REGLAMENTACIÓN EMPLEADA
La metodología empleada, para la presente tasación ha sido
realizada en el marco del REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, aprobado por RM. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha
07 de Mayo del 2007, y su modificación RM N°266-2012-VIVIENDA
de fecha 28 de noviembre del 2012, vigente a la fecha.
1.06 FECHA DE TASACIÓN

Agosto del 2015
1.07 UBICACIÓN
El terreno a valuar, denominado Parcela 5-D Ccatupata del
sector de Paucarbamba y se ubica en el Distrito de Maras,
provincia de Urubamba, departamento de Cuzco. El predio se
encuentra en zona vecina al Centro Turístico Arqueológico de
Moray ubicado en el distrito de Maras.
Precisión topográfica:
Región sierra, Altura 2,438 – 2,871. m.s.n.m.
1.08 COORDENADAS UTM
a) Este : 803882.7819 b) Este : 802152.1514

Norte : 8529932.3700 Norte : 8529932.3961
c) Este : 803004.2251 d) Este : 804015.2000

Norte : 8530224.1518 Norte : 8530156.5142
1.09 PERIMETRO
De acuerdo a la Ficha Registral se tiene un perímetro de: 830.22
ml.
1.10 ÁREAS
Área total del terreno : 3.1310 Has = 31,310.00 m²
1.11 VEGETACION SILVESTRE

Dentro del predio existen plantación es silvestres de molle, retama,
el arbusto conocido como huaranhuay y tara.
1.12 PLANTACIONES
El terreno está preparado para la siembra de maíz blanco.
1.13 RECURSOS DE AGUA Y DERECHOS DE RIEGO
La región cuenta con recursos de aguas estacionales y permanentes.
Los primeros, se refieren a las precipitaciones pluviales, durante los
meses de noviembre a marzo; los segundos o recursos permanentes,
lo constituye un manantial ubicado en las alturas que provee de un
caudal de agua suficiente para el riego del sector. No se conocen
políticas de riego.
1.14 ELEMENTO DE TRABAJO MANO DE OBRA Y OTROS

Esta zona cuenta con recursos de mano de obra no solo para el
trabajo de campo sino también para desempeñar labores en centros
de esparcimiento, hostales, restaurantes, etc. que pueblan la zona
del Valle Sagrado - Urubamba.
1.15 FACTORES ECOLÓGICOS

1.15.01 CLIMATOLOGICO
TEMPERATURA PRECIP. PLUVIAL HELIOFANIA H. RELATIVA
NOV. A ABR. A
Sector MIN. MÁX. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
MAR. NOV.
ºC ºC Mm Mm % %
Horas Horas
Urubamba 5º 22 1.5 145 1500 1890 82 86

1.15.02 CLASIFICACION REGIONAL DE CLIMA
COLOR
(En plano
REGION LUGAR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
climático
Nacional )
Zona templada muy lluviosa con
Sierra sur Urubamba Celeste A( r) B2 h2 precipitaciones abundantes en
todas las estaciones del año con
humedad relativa calificada como
húmedo
1.15.03. CLASIFICACION GEOLOGICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional)
Pérmico superior
Sierra sur Marrón Ps-c continental
1.15.04 CLASIFICACION ECOLOGICA

COLOR
(En plano
SECTOR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Geológico
Nacional )
Bosque húmedo, montano
Urubamba Verde claro bh- MBT,H.
tropical”
1.16 FORMA DE EXPLOTACIÓN
Directa por sus propietarios.
1.17 INDUSTRIALIZACION
El producto bandera en la zona es el maíz blanco de Urubamba el cual
se comercializa para exportación y como valor agregado se transforma
en:
La alimentación humana: polenta, almidón, sémolas, aceite de mesa
(extraído especialmente de los gérmenes).
Utilización industrial: Glucosa para farmacia, gomas obtenidas del
gluten, almidón para la preparación de antibióticos.
Los subproductos del maíz se utilizan para la alimentación de ganado y
aves.
1.18 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

Existe maquinaria para trabajar el campo porque un buen sector del
mismo es casi plano con una pequeña inclinación del 2%.
1.19 ANIMALES
No se consignan animales en el predio.
1.20 SERVIDUMBRES
No tiene.
1.21 INSCRIPCION REGISTRAL
El terreno está acreditado a favor de los propietarios, en la Partida N°
11096343 de la Zona Registral N° X. Sede Cusco, Oficina Registral
Cusco.
1.22 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

En la zona donde se ubica el predio no existen riesgos inmediatos ni
mediatos.
1.23 CONSTRUCCIONES
No existen construcciones en el predio.
2.00 VALORIZACION COMERCIAL PREDIAL

Se establece en primer lugar, la clasificación de la tierra de cultivo que
en este caso según el formato oficial se señala como:
2. Apta para cultivo en limpio bajo riego, con agua de río, manantial o
canal.
Luego se hace la consulta a la Oficina de Tasaciones del Ministerio de

Vivienda a fin de conseguir el valor de estas tierras en su categoría
respectiva (1ra., 2da., 3ra., etc.) y se aplica directamente
multiplicándolo por el área respectiva.
Esto es:
a)
Categorización Valor del Valor
N° de
Clasificación arancel/H Total
1° 2° 3° 4° 5° 6° Has
a S/.
1. Aptas para el cultivo en limpio
con agua superficial y riego por X 21,750.00 3.1313 68,099.25
gravedad
2 Apta para cultivo en limpio bajo
riego con agua de bombeo o
canal
3. Apta para el cultivo en limpio
bajo riego con agua de bombeo
de pozo profundo
4. Aptaos para el cultivo
permanente bajo riego
b) No tiene construcciones
c) Obras complementarias (no tiene). Las acequias que
transportan. El agua manantial son casi naturales muy
rústicos y no se valorizan.
3.00 VALORIZACION COMERCIAL POR ELMETODO DE ESTUDIO DE
MERCADO
3.01 DEL TERRENO (VT)

Estudio de mercado:
Ubicación Área / m² US$ / m² Referencia
Sector Paucarbamba, distrito 31,310.00 35.00 946-537-189
de Maras.
Maras, Urubamba, frente al 3,500.00 43.00 766-0072
Valle de Vilcanota
Maras, Urubamba, 10 minutos 4,719.00 30.00 994-051-031
del aeropuerto
El valor asignado al terreno obedece a un estudio de mercado

realizado en la zona y por comparación que de él se hace con
terrenos de similares características en extensión y ubicación; y
además la consulta hecha al software del Cuerpo Técnico de
Tasaciones, promediados todos, a criterio del perito se le
adjudica al terreno un valor de US$ 36.00/m².
Esta zona por estar ubicada en la provincia de Urubamba, en
el Valle Sagrado, tiene un plus valor que el potencialmente
agrícola, la proximidad a lugares arqueológicos turísticos
determina esta ponderación, y como se verá en la zona existen
ofertas que consignamos en el estudio del mercado y que
justifican el valor asignado al predio.
Según esto:
VT1 = 31,310.00 m² x US$ 36.00 /m² = US$ 1,127,160.00
Valor Comercial del Terreno = US$ 1,127,160.00
El valor comercial del terreno es:
UN MILLON, CIENTO VEINTISIETE MIL CIENTO SESENTA CON

00/100 DOLARES AMERICANOS.
3.02 VALOR DE REALIZACION INMEDIATA
Valor de Realización del inmueble en el Mercado (VRM), Resolución

S. B. S. No 808-2003
El valor de realización en el mercado, es el valor neto del

inmueble, que se esperaría recuperar como consecuencia de la
eventual venta del bien, en la situación como está, descontando
los castigos y cargos.
VR = VTP x 20 % de deducción
VR = US$ 1’127,160.00 x 0.80
VR = US$ 901,728.00
SON: NOVECIENTOS UN MIL, SETECIENTOS VEINTIOCHO CON 00/100

DOLARES AMERICANOS
En soles: S/. 3.25 / dólar
SON: DOS MILLONES, NOVECIENTOS TREINTA MIL, SEISCIENTOS

DIECISEIS, CON 00/100 NUEVOS SOLES
4.00 VALORIZACION DEL TERRENO POR EL MÉTODO POTENCIAL
Aquí no aplicamos este método pues al valor potencial como

terreno de cultivo, se suma el valor turístico que es espectacular
por ubicarse en una zona rica en restos arqueológicos.
CASO PRÁCTICO III: (valuación de un terreno por el método

potencial)
Los pasos a seguir en esta alternativa de valorización son:

Agrupar las tierras por clases económicas de acuerdo a los siguientes
factores:
- Calidad agrologica
- Recursos hidrológicos
- Desarrollo físico de las tierras
1) Determinar el cultivo índice de la tierra a tasar.

2) Establecer el rendimiento del cultivo índice
3) Establecer el valor bruto de la producción para este cultivo, y de
acuerdo a la categoría establecida por el método calcular en
ingreso neto a capitalizar.
Se trata de hallar el valor / Ha de un determinado fundo teniendo
todas las características del mismo.
1.- Para determinar primeramente la categoría del suelo se elabora

cuadros que determinen la misma a partir de sus características
tanto Agrológicas, como Hidrológicas y de Desarrollo del Suelo, esto
se hace en base a los datos sobre caracterización que se recaben en
el fundo o los que provengan del análisis de suelo que se mande a
realizar en un Laboratorio especializado.
TASACION A VALORES COMERCIALES DE ZONA DE TERRENO

(CAMPAMENTO BATERIA 5), COMPROMETIDA CON EL USO PETROLERO
A FAVOR DE PLUSPETROL NORTE S.A. QUE CONSTITUYE PARTE DEL
LOTE NRO. 8, UBICADO EN EL CENTRO POBLADO DE PAVAYACU,
DISTRITO DE TROMPETEROS, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE
LORETO

CAMPAMENTO BATERIA 5
1.02 POSESIONARIOS
PLUS PETROL NORTE S.A.
1.03 SOLICITANTE DEL PERITAJE

PLUS PETROL NORTE S.A.
1.04 OBJETO DEL PERITAJE

Conocer el valor comercial de esta zona de terreno en posesión de
PLUSPETROL NORTE S.A., dentro del LOTE N° 8.
1.05 METODOLOGIA EMPLEADA

La metodología empleada es la contenida en el Reglamento Nacional
de Tasaciones, ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el
Reglamento Nacional de Tasaciones del Perú aprobado por R.M. N°
126-2007- VIVIENDA, de fecha 07-05-2007, y su modificación RM
N°266-2012-VIVIENDA de fecha 28 de noviembre del 2012, vigente
a la fecha.
1.06 UBICACIÓN
El lote ubicado en la periferia del centro poblado Pucacuro, tiene la
siguiente ubicación geográfica. Lugar: Campamento Batería 5
Este Norte
456026.21 9626246.70
456120.30 9626341.80
456410.52 9626560.52
456860.24 9626870.71
1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA EL PERITAJE

Julio del 2015
1.08 PERIMETRO
Este sector tiene un perímetro de 361.95 ml.
1.09 AREAS
Área del terreno
Campamento Batería 5 = 6,392.00 m²
Nota: Esta área fue alcanzada por la división de construcciones del

campamento Trompeteros de Plus Petrol Norte S.A.
1.10 NATURALEZA Y CLASIFICACION DE LAS TIERRAS Y SUS AREAS
RESPECTIVAS
De acuerdo al método potencial de valorización de terrenos rústicos,
se extrajo de la zona, una muestra de suelo que fue analizada en el
Laboratorio de Suelos de la Universidad Nacional Agraria para poder
establecer la calidad agrológica de dichos suelos y así establecer su
calificación. Los puntos de donde fue extraída la muestra se señalan
a continuación:
Coordenadas
Lugar
Norte Este
Campamento Batería 5 9622418 0456005
Según esto: (ver cuadros)

A. CALIDAD AGROLÓGICA (A/100 x B/100 x C/100 x X/100) 100
FACTOR X
FACTOR APLIC
FACTOR FACTOR CALID.
Caracte A Salinidad ACIÓN
ITEM B C Avenami Reacción Erodabili AGROL
rísticas Profund. Mmho/ Gravosid DE
Text. Pendi. ento suelo ph dad OGICA
cms. cm. FORM
ULA
Ligeram 5.78 0.07mmh
Campa Mediana
+ 100 ente Ligerame so/cm 85.50 I
mento Franco Regular mente Muy Leve
1 cms inclinad nte No
Batería 100% 90% gravoso 100%
100% o ácido Salino
5 95%
95% 95% 100%
B. RECURSOS HIDROLÓGICOS
CATEGORÍA GRADO DE
DE APRECIACIÓN
ITEM CARACTERISTICA CARACTERÍSTICAS
RECURSOS
MINIMA % MÁXIMA %
HÍDRICOS
Riego permanente, se
Con riego
Campamento dispone de agua con
1 (río 80 100
Batería 5 regularidad y oportunidad y
corriente)
en volúmenes suficientes.
C. DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS
GRADO DE
CATEGORÍA
APRECIACIÓN
DEL
ITEM CARACTERISTICA CARACTERÍSTICAS
DESARROLLO
MINIMA % MÁXIMA %
FISICO
1 Campamento Desarrollado Terrenos nivelados con
Batería 5 sistemas de riego y control 60 79
aparente. Se riega con
relativa facilidad algo
desuniformemente. Buena
eficiencia de riego.
D. CALIFICACIÓN FINAL
CALIDAD DESARROLLO CLASE

RECURSOS PUNTAJE ENTRE
ITEM CAMPO AGROLÓGI FISICO DE ECONOMICA
HÍDRICOS TOTAL TRES
CA LAS TIERRAS DE TIERRA
Campament
1 85.50 100 79 264.50 88.16 I
o Batería 5
1.11 PRODUCCION DOMINANTE EN LA REGION AGRICOLA
En las partes medias, donde no llega el agua durante las inundaciones, se
siembran plátano, yuca, piña, maíz, papaya, además de productos que
pueden destinarse a fábricas procesadoras, como el camu camu y las
palmeras que producen el palmito. La mayoría de los agricultores, sin
embargo, solo proveen a los mercados locales y muchos de ellos practican
una agricultura de subsistencia.
En el sector que es materia de este estudio no existe especie cultivada

alguna. Todas las especies vegetales existentes son silvestres, incluida las
forestales de las que tampoco hay una explotación racional, de tal suerte
que el cultivo que se menciona como potencial para poder establecer el
valor de la tierra es el que a criterio de los técnicos del Ministerio de
Agricultura y de las personas nativas de zonas circundantes es el de
mayor rendimiento económico. Este es el plátano.
1.12 PLANTACIONES
En el terreno en estudio no existen plantaciones pues se ha deforestado,
sin embargo, existe afloramiento de gramínea del tipo pasto sugar,
pangoa y otras plantas de hojas feculentas, en zonas periféricas existen
plantaciones de plátanos, yuca y otras.
1.13 FAUNA
En una extensión tan reducida no se puede considera habitad de
fauna o si existiera ésta, por su carácter silvestre y migrante no
puede ser considerada.
1.14 RECURSOS DE AGUA

El recurso del agua proviene de las lluvias y del río corrientes,
ocasionalmente, alguna inundación fuerte que pudiera convertirse
en escorrentía.
1.15 DERECHOS DE RIEGO

No existen en este sector
1.16 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La ubicación de la población más próxima (es el poblado de
Pucacuro) ubicada muy cerca de esta zona. El río Corrientes,
además, establece cierta facilidad o recurrencia de mano de obra,
que hasta ahora existía en el sector Campamento Batería 5,
ubicación casi adyacente a la zona de estudio lo que ha disminuido
debido a diversos problemas.
1.17 FACTOR ECOLOGICO
COLOR (en
SECTOR plano ecológico SIMBOLOGIA DESCRIPCIÓN
Nacional)
Sector afectado Verde claro Bmh – PT Bosque muy húmedo
montano tropical
1.18 FACTOR CLIMATICO
HUMEDAD
TEMPERATURA HELIOFANIA
PRECIPITACIÓN RELATIVA
PLUVIAL MÁX. MIN.
MAXIMA MINIMA MAXIMA MINIMA
% %
Enero a
Abril a
175.00 mm/ marzo
Diciembre
30º a 33º 19.7º a 22º mensual en 3,280 98.00 82.00
2,982 horas
promedio horas de
de sol
sol.
1.19 FORMULA CLIMATICA
FORMULA
REGION NATURAL LUGAR DESCRIPCION
CLIMATICA
Zona cálida, muy lluviosa, con
precipitaciones abundantes en
Selva Trompeteros A (r) A’H. todas las estaciones del año, y con
humedad relativa calificada como
muy húmeda
1.20 FACTOR GEOLÓGICO
COLOR EN PLANO
SECTOR ECOLÓGICO SIMBOLOGÍA SIGNIFICADO
NACIONAL
Cuaternario pleistoceno
Sector afectado Gris oscuro apl-c
continental
1.21 FORMA DE EXPLOTACION
No existe explotación de productos naturales en este sector.
1.22 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACION DE LOS PRODUCTOS

No existe
1.23 MEJORAS Y OBRAS COMPLEMENTARIAS

Salvo el desbrozado o desmontado a efectos de instalar la tubería
del oleoducto, no existe otra alteración del estado natural.
1.24 SERVIDUMBRE
No tiene.
1.25 GRAVAMENES
No deben existir
2.00 VALORIZACION
Según reporte del Ministerio de Agricultura, Sede Iquitos, el cultivo
más recurrente y de mayor rendimiento en la zona es el plátano, el
que se toma como cultivo índice a efectos de calcular rendimientos
en un terreno ya categorizado por el método potencial.
Los promedios de producción también provienen de la misma
fuente (Ministerio de Agricultura) y han sido tomados tal cual, salvo
en lo que se refiere al costo por Kg. de esta fruta, pues este ha sido
tomado del valor comercial obtenido por el perito en un estudio de
mercado realizado en la zona. Según esto:
2.01 CULTIVO INDICE
Plátano, con sus índices de periodo vegetativo de 8 meses a un

año.
2.02 ASPECTO ECONOMICO - Campamento Batería 5 (I categoría)
- Superficie : 1 Hä.
- Rendimiento : 11,000.00 Kg. / Ha
- Precio en mercado : S/. 0.50 / Kg.
- Utilidad bruta : 11,000 x S/. 0.50 = S/. 5,500.00
- Utilidad neta : 5,500 x 0.20 (según tabla)
- Utilidad neta : S/. 1,100.00
Capitalización del Ingreso Neto
C = 100 x 1,100.00
3.5
C = S/. 31,428.57 / Ha = S/. 3.14/ m²
2.03 VALORIZACION DIRECTA DEL TERRENO

Zona Area /m² Precio S/./m² Precio Total S/.
Campamento batería 5 6,392.00 3.14 20,070.88
Valor total 20,070.88
2.04 VALOR TOTAL CON BONIFICACION POR CONSIDERACIONES DE

USO (VT)
1. Bonificación por afectar la libre disposición de los bienes: 10%

2. Bonificación por la fractura física de la continuidad de un predio:
10%
3. Bonificación por el impacto ambiental conferido a la zona: 20%
Total 40%
Según esto:
VT = S/. 20,070.88 x 1.40
VT = S/. 28,099.23
SON: VEINTIOCHO MIL NOVENTA Y NUEVE CON 88/100 NUEVOS

SOLES.
7.00 VALUACION DE CULTIVOS
Aquí separamos dos tipos de cultivos:
 Cultivos temporales: aquellos cuyo periodo vegetativo tiene como

máximo un año.
 Cultivos permanentes: Aquellos cuyo periodo vegetativo y
productivo es mayor.
7.01 VALUACION DE CULTIVOS TEMPORALES
Aquí solo se valoriza la planta a través de su producción directa.
7.02 VALUACION DE UNA PLANTACION PERMANENTE
Aquí se valoriza la parte área y la parte subterránea.

7.03 VALUACION DE SEMILLAS Y PRODUCTOS ALMACENADOS
Las semillas y productos almacenados se valuarán a precios
vigentes al momento de la tasación, teniendo en cuenta su
calidad, estado de conservación y posibilidad de ser utilizados.
Cuando estos no se encuentren en almacén serán valuados a
criterio del perito.
7.04 VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES ANUALES EN CASO DE

EXPROPIACION (ARTICULO III.H.46.)
En caso de expropiación, las plantaciones anuales en período
de cosecha no se valorizan, disponiéndose el levante de la
misma; aquellas que se encuentren en pleno desarrollo, su
valuación será la acumulación del costo de su instalación hasta
la fecha en que se produce la expropiación.
7.05 VALUACIONES DE LAS PLANTACIONES PERMANENTES EN

CASO DE EXPROPIACION (ARTICULO III.H.46)
- LUCRO CESANTE
En el caso de plantaciones permanentes, se determinará el
lucro cesante, como complemento a la valorización de la
plantación en sí.
DEFINICION DE LUCRO CESANTE
El lucro cesante contempla la ganancia frustrada, es decir, los

daños que se produce por la falta de ingreso de determinados
bienes o derechos al patrimonio de la víctima que se ha privado
de beneficios que hubiera tenido.
DEFINICION DE DAÑO EMERGENTE
El daño emergente es el perjuicio efectivo sufrido en el

patrimonio de la víctima que ha perdido un bien o un derecho que
ya estaba usufructuado a ese patrimonio.
7.06. VALORIZACION DE PLANTACIONES MADERABLES
En este caso el predio se usa como recurso o fuente de
explotación de la madera.
Si la explotación es racional existen dentro de él instalaciones o
mejoras que son inherentes a esta actividad económica.
Para valorizar este tipo de predios, se trabaja en base a promedios
haciendo un muestreo minucioso, a fin de valorizar primero el
terreno como tal y luego el valor potencial de la madera guardada
dentro de esa población forestal.
PROCEDIMIENTO
Obtenemos promedios de:
- Altura
- Diámetro
- Incidencia o porcentajes
- Edad
Obtenidos estos datos establecemos nuestra tabla de cubicación

usando o teniendo en cuenta el área basimétrica por árbol y el
factor que está expresado en esta tabla de acuerdo al tipo de
árbol.
FACTORES MÓRFICOS PARA OTRAS ESPECIES FORESTALES:
Especie forestal Factor mórfico
Pino 0.80
Caoba 0.70
Cedro 0.75
Nogal 0.60
Tornillo 0.55
Morna 0.55
Eucalipto 0.45
Fuente: Facultad de Ciencias Forestales UNA
EQUIVALENCIAS Y CONVERSIONES FORESTALES
Puedes calcular el volumen de madera cuando está en rollo y cuando
está en tablas en metros cúbicos y puedes convertirlo a pies tablares.
Un pie tablar es una medida inglesa. Es una pieza aserrada que mide un
pie de largo por un pie de ancho por una pulgada de grosor.
a. Cuando tienes madera en rollo (1 m³r) la conversión será de la

siguiente manera:
1 m³ en madera rolliza equivale a 220 pt de madera aserrada
Es decir que de 1 m³ de madera en rollos, vas a obtener 220 pt de

madera aserrada.
b) cuando tenemos madera en tablas (1 m³a) la conversión será de la
siguiente manera:
1 m³ de madera aserrada equivale a 424 pt de madera aserrada
Es decir, que de 1 m³ de madera en tablas, vas a obtener 424 pt de

madera aserrada,
EQUIVALENCIAS
-1 m = 39.32 pulg
-1m = 3.28 pies
-1 pulg. = 2.54 cm
-1 pie = 12 pulg
-1 m³ de madera aserrada = 424 pies tablares
-1 m³ de madera rolliza= 220 pies tablares de madera aserrada
-1 pqte de parquet = 2 m²
-1 quintal = 46 kg
-1 saco de carbón = 50 kg
-1 m³ de carbón = 500 kg
FACTOR DE CONVERSION
-Para convertir m³ de madera rolliza a m³ de madera aserrada se
debe multiplicar el volumen rollizo por el factor 0.52.
-Para convertir m³ de madera aserrada a m³ de madera rolliza se
debe dividir el volumen aserrado entre el factor 0.52.
CASO TEORICO IV – PRACTICO: VALORIZACIÓN DE CULTIVOS
TEMPORALES .
HALLAR EL VALOR DE UN CULTIVO DE CEBOLLA ROJA AREQUIPEÑA DE 5
HA, CULTIVADA EN EL LUGAR DENOMINADO CERRO COLORADO EN EL
VALLE DE AREQUIPA. FUNDO LACHAY, CULTIVO QUE TIENE A LA FECHA
2 MESES Y 10 DÍAS DE SEMBRADO.
Rendimiento 35,000/Ha
Periodo vegetativo: 4 ½ meses
Paso N° 1: Hallamos costo total:

Dato: Costo de producción : US$ 2,463.45
Días de sembrado: 2 meses 10 días
Tiempo del cultivo o período vegetativo : 4 ½ meses o 135 días
Intereses anuales de la inversión : US$ 2,463.45 x 0.04

= US$ 98.53 anual
En 4 ½ meses: 98.53 x 4.5 = US$ 36.95

12
la inversión al término del cultivo será : US$ 2,463.45 + 36.95
= US$ 2,500.40
Paso N°2: Hallamos % de inversión en el momento de la tasación %

inversión:
D.S. x 100
P.V
Reemplazando:
70 x 100 = 51.85%
135 días
Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.
MI = CT x PI
MI = 2,500.40 x 0.5185
MI = US$ 1,296.46
Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.
Según tablas, para tubérculos le corresponde el 65% del factor de riesgo:

VCT = MI x 0.65 = 1,296.46 x 0.65
VCT = US$ 842.70
Esto es 1 Ha. En 5 Has tendremos
VT = 842.70 x 5
VT = US$ 4,213.50
SON: CUATRO MIL DOSCIENTOS TRECE Y 50/00 DOLARES

AMERICANOS
CASO PRACTICO V - VALUACION DE CULTIVOS TEMPORALES
PONGAMOS POR EJEMPLO EL CULTIVO DE MAÍZ EN EL VALLE

SERRANO DE ANDAHUAYLAS UBICADO A 3,000 M.S.N.M. EN UNA
EXTENSIÓN DE 2 HAS. DEL FUNDO MOREY. CON RENDIMIENTO
PROMEDIO DE 6000 KG/HA Y CON 108 DÍAS DE SEMBRADO.
Rendimiento: 6000 kg/Ha
Periodo vegetativo: 6 meses o 180 días
Días de sembrado: 108 días
Paso N° 1: Hallamos costo total de producción:
Costo de producción : US$ 2,556.68/Ha (estadística del MINAG para

la zona)
Tiempo del cultivo : 3.6 meses
Intereses anuales de la inversión : US$ 2 556.68 x 0,04
= US$ 102,26 anual
En 6 meses: 102.26 x 3.6 = US$ 30.67
12
la inversión al término del cultivo será :
US$ 2556.68 + 30.67= US$ 2,587.35
Paso N°2: Hallamos PI % de inversión en el momento de la tasación

% inversión : D.S. x 100
P.V
Reemplazando: 108 x 100 = 60%
180 días
Paso N°3: Hallamos el monto de lo invertido.
MI = CT x PI
MI = 2,587.35 x 0.60
MI = US$ 1,5552.41
Paso N°4: Establecemos el porcentaje de riesgo para el cultivo.

Según tablas, para granos le corresponde el 70% del factor de
riesgo:
VCT = MI x 0.70 = 1,552.41 x 0.70

VCT = US$ 1,086.69
Esto es 1 Ha. En 2 Has tendremos

VT = 1,086.69 x 2
VT = US$ 2,173.38
SON: DOS MIL CIENTO SETENTA Y TRES CON 38/00 DOLARES

AMERICANOS
Factores de riego para otros cultivos:
CULTIVO FACTOR DE RIEGO
Frutas 0.90
Cultivos agroindustriales 0.80
Granos 0.70
Tubérculos 0.65
Hortalizas 0.60
Flores 0.55
Fuente: Facultad de agronomía UNA
CASO PRÁCTICO VI: VALUACION DE CULTIVOS PERMANENTES
Cultivo de espárragos (VNPE):
Se tendrá en cuenta que, el cultivo está en 9 años de su

producción y de acuerdo al periodo de vida total, señalado en el
documento del Ministerio de Agricultura, que es de 13 años, le
quedaría solamente 4 años de vida productiva.
Se considera, de acuerdo al promedio de producción señalado para
el terreno una producción de 10,000.00 kg/Ha, año según el Jefe de
campo, para el monto de la inversión en mantenimiento de este
cultivo la suma US$ 3,100.00 de acuerdo a los datos del Ministerio
de Agricultura.
De acuerdo a la inspección ocular realizada se observa que el cultivo

se encuentra en un 90% de su etapa de producción (próximo a la
cosecha) por tanto se tiene:
A) Parte aérea:
Rendimiento : 10, 000.00 Kg /Ha./ año (1 cosecha)

Área sembrada : 25.20. Has.
Factor de riesgo : 0.70
Valor en chacra /Kg. : US$ 0.70
Inversión : US$ 3,100.00 / Ha (MINAG)
Etapa de producción : 90% de avance
Inversión total a la fecha:
IT = 25.20 Has x US$ 3,100 /Ha x 0.90
IT = US$ 70,308.00
Producción PA: (Actual)
Riesgo : 0.90
25.20 Has x 10,000 Kg/Ha x 0.90
Producción Total = 226,800.00 Kg
Valor parte aérea: US$ 226,800 Kg x US$ 0.70
VPA = US$ 158,760 .00

Valor neto parte aérea:
VN PA = US$ 158,760 – 70,308.00
VNPA = US$ 88,452 .00
B) Parte subterránea ( Raíz) estimado de producción
25.20 Has x 10,000 Kg / Ha x 4.5 año
Producción proyectada : 1’134,000.00 Kg.
Factor de riesgo : 30% (0.70)
Producción Proyectada Neta
PPN = 1’134,000.00 x 0.70 = 793,800 Kgs

Valor de raíces (proyectado)
VR = 793,800 kg x US$ 0.70
VR = US$ 555,660 .00
Inversión a futuro
VI = 22.50 Has x US$ 3,100.00 x 4.5 = 313,875.00
VNR = VR – I
VNR = US$ 555,660 – 313, 875.00
VNR = US$ 241,785.00
C) Valor neto de la plantación de espárragos:
VNPE = VNPA + VNR

VNPE = US$ 88,452 .00+ US$ 241,785.00
VNPE = US$ 330,237.00
SON: TRESCIENTOS TREINTA MIL, DOSCIENTOS TREINTA Y SIETE CON

00/100 DOLARES AMERICANOS
CASO PRÁCTICO VII – VALUACION DE FRUTALES
TASACION DE TERRENO AGRICOLA DENOMINADO FUNDO VIRGEN DEL

PILAR, CORRESPONDIENTE A LAS PARCELAS 54-A Y 54-B DEL
EXFUNDO PASAMAYO, UNIDAD CATASTRAL N° 10287 Y N° 11572,
UBICADO EN EL DISTRITO DE AUCALLAMA, PROVINCIA DE HUARAL Y
DEPARTAMENTO DE LIMA
Datos
-Mandarina Satsuma
Área : 1.9 Has
Nro. de plantas : 1,000
Edad : 17 años
-Manzana Gold Star

Área : 2.0174 Has
Nro. de plantas : 1,700
Edad : 10 años
VALOR DE CULTIVOS (VC)
PROD. VALO DED

PLANTA- PROD. PROD VALOR T.
EXT. Nº DE EDAD % DE NTA R VALOR UC. VALOR T. VALOR T.
CION TON/ PROY TAS
HAS Pltas PROM. RIESGO TM/H TM/H BRUTO US$ MAN TAS. US$ TAS. S/.
HA .TM US$/ha
A A T.
Mandarina 1.9 1000 17 40 120 0.60 72 400 28,800.00 0.70 20,160.0 38,304.00 123,338.81
Satsuma
Manzana
gold star, 2.0174 1700 10 40 400 0.60 240 430 103,200.00 0.70 72,240.0 145,36.97 469,273.04
caña y de
agua
VALOR TOTAL DE TASACION DE CULTIVOS 184,040.97 592,611.92
SON: CIENTO OCHENTA Y CUATRO MIL, CUARENTA CON 97/100

DOLARES AMERICANOS
SON: QUINIENTOS NOVENTA Y DOS MIL SEISCIENTOS ONCE CON

92/100 SOLES
CASO PRACTICO VIII- VALUACION PLANTACIONES MADERABLES
SE TRATA DE VALORIZAR UN BOSQUE DE EUCALIPTOS DEL FUNDO
MAUCACALLE SAHUANAY UBICADO EN EL DISTRITO DE TAMBUCO,
PROVINCIA DE ABANCAY Y DEPARTAMENTO DE APURÍMAC.
DATOS : Bosque de Eucaliptos
1. Especie : Eucaliptos glóbulos
2. Características generales
Edad : Plantaciones cuyas edades fluctúan entre 16 y 18
años.
Diámetro : Es variable a pesar que en un sector tienen la

misma edad. En el sector Maucacalle - Chinchichaca el diámetro
mayor es de 12.2” y el menor de 5”. En este sector entre 5”-8”
constituyen el 65% y entre 9”-12”, constituyen el 35”. En la parte
baja de Chinchichaca y en Tinyarumi hay predominancia de
árboles de menor diámetro, así entre 5”-8” constituye el 80% y
entre el 9”-12” hay un 20%.
Altura : La altura útil de los árboles es de alrededor de 54 y
65 pies en promedio.
3. Distanciamiento
Es bastante variable, existen distanciamientos de 3.50 mts., 4.00

mts, 5.00 y 6.00 mts.
Población de eucaliptos = (97 mts./D.P.)² x N.H.
Donde:
97 metros = Cantidad proveniente del lindero 100-3 respetando
bordes.
D.P. = Distanciamiento promedio
NH = Nº de Has.
Reemplazando sus valores:

P.E. = (97/4.63)² x 30
P.E. = 13,167 árboles ( redondeando con decimales)
Con estos datos establecemos la siguiente:
TABLA DE COMPOSICION DE LAS PLANTACIONES DE EUCALIPTO DEL

FUNDO DE MAUCACALLE - SAHUANAY
Diámetro
Altura útil N°
Grupo Edad años promedio % total
(pies) árboles
(pulg)
I 16 – 18 6.5 54 73 9,612
II 16 – 18 10.5 65 27 3,555
TOTALES 100% 13,167
Estos datos nos permite establecer:
VOLUMEN DE MADERA EN UNIDADES CUBICAS

Área Área
N°
Diám. Alt. Basimétri Basimét Vol. Pies
Grupo árbole Vol. P³
(pulg) (pies) ca x árbol rica total M³ tablares
s
(pie²) (pie²)
I 6.5 54 0.230 9,612 2,211 53,727 1,504 330,880
II 10.5 65 0.601 3,555 2,137 62,507 1,750 385,000
Nota: factor mórfico: 0.46 ap. 13,167 4,348 116,234 3,254 715,880
VALORIZACION:
El valor por m3 de madera de eucalipto es aproximadamente
$90.00/m3 en chacra, como la plantación tiene un volumen total de
3,254m3 el valor de la plantación será de 3,254 m3 x $90.00/m3 =
$292,860.00.
El valor por pie tablar para esta especie maderable es de: US$ 0.50.
Luego, existiendo 715,880 pies tablares, el valor en esta unidad de
medida sería US$ 0.50 x 715,880 = US$ 357,940.00.
Este valor puede ser materia de deducción de acuerdo a la
conformación del árbol de acuerdo a lo siguiente:
Conformación Castigo
1. Buena conformación 0%
2. Regular conformación 15%
3. Mala conformación 20%
Luego, si nuestra plantación está en el tipo 2, le corresponde una
deducción del 15% es decir.
US$ 292,860 x 0.85 = US$ 248,931.00
VALOR TOTAL DE LA MADERA : US$ 248,931.00

CASO PRACTICO – VALUACION LUCRO CESANTE
CALCULO DEL PAGO INDEMNIZATORIO POR EL ESTADO A LA

COMUNIDAD CAMPESINA SANTA CATALINA A PARTIR DE LA TASACION
DE LOS TERRENOS AFECTADOS QUE COMPARTEN POR LA
CONSTRUCCION DE LA REPRESA GALLITO CIEGO REFERIDA AL MES DE
DICIEMBRE DEL AÑO 1995 Y ACTUALIZADOS A LA FECHA.
C.C. SANTA CATALINA

C.C. SANTA CATALINA
1.03 SOLICITANTE DE LA TASACIÓN

Los propietarios
1.04 OBJETO DE LA TASACIÓN
El objeto de la tasación, es conocer el monto indemnizatorio a
partir del cálculo del valor de los terrenos afectados.
1.05 REGLAMENTACIÓN EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la del
Método Potencial, para el valor del terreno, ajustándose en
todos sus puntos a lo estipulado en el REGLAMENTO NACIONAL DE
TASACIONES, aprobado por RM. Nº 126-2007-VIVIENDA de fecha
07 de Mayo del 2007, y su Modificatoria emitida con R.M. N°
266-2012-VIVIENDA, del 28 de noviembre del 2012, ambos
vigentes a la fecha.
1.06 UBICACIÓN DEL PREDIO

El predio se encuentra ubicado en la Región Cajamarca, Distrito
Yonán, Provincia de Contumazá, Departamento de Cajamarca.
No se contó con la información de las coordenadas UTM.

1.07 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION
Diciembre de 1995 a la fecha
1.08 LINDEROS Y COLINDANCIAS

No se contó con esta información.
1.09 PERIMETRO
No se contó con esta información.
1.10 ÁREAS
a) Del terreno
Superposición de Eriazos PEJEZA con la C. C. Santa Catalina =

985.9704 Has.
Superposición de Embalse PEJEZA con la C. C. Santa Catalina =
237.2683 Has.
1.11 NATURALEZA, CLASIFICACION DE LAS TIERRAS Y AREAS

RESPECTIVAS
a) NATURALEZA, CLASIFICACIÓN DE LAS TIERRAS

La naturaleza y clasificación de las tierras se determina por el método
Potencial, de acuerdo a los siguientes rubros:
•Calidad agrológica
•Calidad hidrológica
•Desarrollo del suelo
Para el efecto se tomaron muestras del suelo en puntos

equidistantes a lo largo de la longitud del embalse. Estas
muestras fueron tomadas en puntos específicos que se
muestran a continuación:
Muestra 1:
Este: 0705137 Norte: 9200186 Altura: 259 msnm
Muestra 2:
Muestra 3:
Muestra 4:
En estas muestras se ha muestreado aquí diferentes tipos de

suelo, sin embargo por tratarse de una misma zona los cambios
no son muy gravitantes.
a) CALIDAD AGROLOGICA (A /100 x B/100 x C/100 x X) /100
Estos cuadros obedecen a los resultados de análisis de
caracterización de suelos realizados en los laboratorios del
Departamento de Suelos de la Facultad de Agronomía de la
UNALM, en fecha 08/05/15 (Ver anexo el certificado)
FACTOR FACTOR X
FACTOR FACTOR CALID
PRE- A
B C Gravosi- Erosió Total AGROL
DIO Profun-
Textura Pendiente Drenaje Reacción Salinidad
dad n OG.
didad
Medianam
Casi a Ligeram.
Muestra . Franco Regular No salino ente Leve 72.0 PRIME
nivel básico
1 100% arenoso 90% 100% gravoso 90% 0 RA
100 % 80%
90% 95%
Medianam
Casi a Ligeram.
Muestra . Arena Regular No salino ente Leve 40.0 TERCE
nivel básico
2 100% Franca 90% 100% gravoso 90% 0 RA
100 % 80%
50% 95%
Medianam
Ligeram. Ligeram.
Muestra . Franco Regular No salino ente Leve 76.0 PRIME
Inclinado básico
3 100% 100% 90% 100% gravoso 90% 0 RA
95 % 80%
95%
Medianam
Ligeram. Ligeram.
Muestra . Franco Regular No salino ente Leve 60.8 SEGUN
Inclinado básico
4 100% limoso 90% 100% gravoso 90% 0 DA
95 % 80%
80% 95%
b) RECURSO HIDROLOGICO
CATEGORIA GRADO DE
SECTOR RIEGO DE RECURSO CARACTERISTICAS APRECIACIÓN
HIDRICO MINIMO MAXIMO
Se dispone de agua con oportunidad,
Riego
Muestra 1 Con riego permanente
regularidad y en volúmenes 80% 100%
suficientes
Riego
suficientes
Riego
suficientes
Riego
suficientes
c) DESARROLLO FISICO DE LAS TIERRAS

CALIFICACION
SECTOR RIEGO CALIFICACIÓN CARACTERISTICAS
MINIMA MAXIMA
Terreno nivelado con sistema de riego y control
Muestra 1 Con riego Desarrollado aparente. Se riega con relativa facilidad, algo 60% 80%
desuniformemente. Buena eficiencia de riego.
e) CALIFICACION FINAL
CALIDAD RECURSOS DESARROLLO CLASE
SUMA
SECTOR AGROLO HIDROLOGI FISICO DE LAS ENTRE 3 ECONOMIC
TOTAL
G C. TIERRAS A
72.00 100 80 252.00 84.00 PRIMERA
Muestra 1
40.00 100 80 220.00 73.00 SEGUNDA
Muestra 2
76.00 80 80 256.00 78.00 SEGUNDA
Muestra 3
60.80 80 80 240.00 73.00 SEGUNDA
Muestra 4
Esta calificación final obtenida usando el método potencial

proviene de muestras tomadas cuya ubicación ha sido informada
en rubro anterior y recogidas en lugares ubicados
equidistantemente a lo largo de la longitud de la presa, algunos
como el primer y el último tomados en su parte baja y el resto
ubicados en zonas intermedias o elevadas de la presa. De tal
suerte que nosotros podríamos determinar que la parte baja o la
zona de la represa tiene PRIMERA CATEGORIA y las zonas de
ligera pendiente están calificadas como de PRIMERA Y SEGUNDA
CATEGORIA.
1.11 PRODUCCION DOMINANTE EN LA REGION AGRICOLA
En la región inspeccionada, la producción dominante son los
pastos naturales. La especie vegetal predominante es el
Calamagrotis autóctona, también se encuentra Paspalum
tuberosum que es una especie de tamaño corto.
1.12 POBLACION VEGETAL

En la zona inspeccionada existen especies predominantes de
matorrales como son: la altamisa (Ambrosia peruvian), Pájaro
Bobo (Tessaria integrifolia), lanche (Eugenia sp.), Chilca
(bacharis sp.), Zarzamora (Rubus sp.), Salvia (Salvia sp.),
Retama (Spartium junceum), Tarwi o choco (Lupinus mutabilis),
entre otros.
Entre las especies arbóreas naturales se tiene al Guarango

(Acacia macracanta), Palo santo (Brusera graveolens), Hualtacao
(Loxoterigium huasango), Taya (Caesalpinea tintóreas), Pauco
(Escallomia sp.), Aliso (Alnus jonllensis), Colle (Buddeira coria),
Quihuar (Budelia incana), Saucecillo (Podocarpus sp.), entre
otros.
1.13 PLANTACIONES
Entre las especies sembradas, en la zona, preponderantemente
es el arroz, variedad minavir 2.
1.14 RECURSOS DE AGUA Y DERECHO DE RIEGO

El recurso de agua principal es las aguas del río Jequetepeque,
el cual tiene un sistema estacional y las aguas de lluvia del
estío de noviembre a marzo
1.15 ELEMENTOS DE TRABAJO, MANO DE OBRA Y OTROS

La mano de obra en la zona, es recurrente en lo que se refiere
a la actividad agrícola y ganadera.
1.16 FACTORES ECOLOGICOS
COLOR
SECTOR (En plano Ecológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional )
Bosque húmedo
Todo el predio Verde oscuro bh-MBT montano bajo tropical
1.17 FACTOR CLIMATOLOGICO
TEMPERATURA PRECIP. PLUVIAL HELIOFANIA H. RELATIVA

SECTOR NOV. A ABRIL A
MIN. MÁXI. MIN. MÁX. MIN. MÁX.
MARZO NOV.
ºC ºC mm mm % %
Horas Horas
Todo el
4 10 20.00 100.00 750 1890 75 91
predio
1.18 CLASIFICACION GEOLOGICA

COLOR
SECTOR (En plano Geológico SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Nacional )
Neógeno miocéno –
Todo el predio Amarillo Nm-vs
volcánico sedimentario
1.19 CLASIFICACION CLIMATICA

COLOR
(En plano
SECTOR SIMBOLOGIA CALIFICACIÓN
Geológico
Nacional )
Zona semiseca templada, con
Todo el predio Naranja C(o,i,p)B’2H3 deficiencia de lluvias en
otoño, invierno y primavera,
con humedad relativa
calificada con húmeda
1.20 FORMA DE EXPLOTACION
Los terrenos en esta zona son de explotación directa por sus
propietarios.
1.21 BENEFICIO E INDUSTRIALIZACION DE LOS PRODUCTOS

El beneficio es directo para los propietarios, en el aspecto
pecuario la explotación al ganado vacuno (leche).
1.22. CONSTRUCCIONES Y AREAS QUE OCUPAN

No son motivo de tasación.
1.23 MAQUINARIAS, EQUIPOS, HERRAMIENTAS Y ENSERES

No se consigna.
1.24 ANIMALES
No es motivo de tasación.
1.25 SERVIDUMBRES
No existen.
1.26 GRAVAMENES
No se le conoce ninguno.
1.27 RIESGOS QUE AMENAZAN EL PREDIO

Probables inundaciones en períodos de presencia del
fenómeno del Niño.
2.00 VALORIZACION
2.01 DEL TERRENO (VT)
Para efectuar la valorización se ha empleado el Método Potencial en
el cual interactúan los cuadros de Recursos Agrológicos, Recursos
Hídricos y de Desarrollo del Suelo. Luego de lo cual para el cálculo de
valor de terreno de embalse que según lo resultante es de Primera
Categoría se toma como cultivo índice el arroz (dos campañas por
año) en sus valores de producción y costos históricos a 1995 (datos
tomados de cuadros estadísticos del Ministerio de Agricultura para el
año 1995), por ser el de mayor gravitación en la zona. Para los
terrenos de Segunda Categoría que son usados para el pastoreo se ha
asumido el valor resultante de aplicar la soportabilidad de ganado
vacuno por hectárea. Aquí también se han usado para efectos de
calcular el valor del terreno los precios pagados por productos
cárnicos en la fecha (1995). Según esto:
PARA TERRENOS DE PRIMERA CATEGORIA (EMBALSE)
A) Arroz:
Cultivo :Arroz
Producción promedio :10,234.00kg /Ha(dos campañas/año)
Precio de venta en campo :S/.0.57 / Kg.
Ingreso bruto :S/. 0.57 x 10,234.00
= S/. 5,833.38
Aplicando Factor de riesgo* : S/. 5,833.38 x 0.70* = S/. 4,083.37

Ingreso neto (seg. tablas) : S/. 4,083.37 x 0.20 (I categoría)
S/. 816.67
Capitalizándolo al 6% anual: x = 100 x 816.67

6
Valor /ha de terreno sembrado con arroz = S/. 13,611.17/Ha (I

categoría)
Superposición de Embalse PEJEZA con la C. C. Santísima Trinidad y

C.C. Santa Catalina
PARA TERRENOS DE SEGUNDA CATEGORIA (PASTURAS)
B. Pastos naturales (de acuerdo a su soportabilidad por Ha/ año)

De acuerdo a las tablas de soportabilidad (Ing. Mauro Flores – U.N.A.
– 1998), el ganado vacuno criado en ambiente de pastos naturales
desarrolla para una Ha/año 0.3 de una U.V. de 210 kg. de peso vivo.
Luego:
VT1 = 180.0195 x S/. 13,611.17 = S/. 2,450,276.02

VT1 = S/. 2,450,276.02
Peso total :0.3 x 210 (peso vivo) = 63 kg/Ha/año
Cálculo de pesos : % de carcaza = 45%

- Carne
63 x 0.45 = 28.35 kg.
- Vísceras
34.65 x 0.90 = 31.19 kg
- Piel (resto) = 3.46 Kg
- Leche (ver al final)
Beneficios : - Carne
28.35 kg x S/. 4.68 = S/. 132.68 (1)
- Vísceras
31.19 kg. x S/. 2.00= S/. 62.38 (2)
- Piel
1.00 x S/.15.00 x 0.3= S/. 4.50 (3)
- Leche
Considerando cinco años de edad en
promedio
Producción: 14 lt .diarios durante 10
meses (dos meses de descanso)
Días de producción proyectada: 3 años
de 305 días = 915 días.
Cantidad de leche:14x 915 x 0.60

=7,686.00 lt.
Valor de la leche = 7,686 x 0.60*= S/.
4,611.60
Según soportabilidad = 4,611.60 x 0.30
= S/. 1,383.48 (4)
* Factor de riesgo
Valor total de beneficio = S/.1,583.04
Valor neto por categorización:
VN = S/. 1,583.04 x 0.1625 = S/. 257.24
Capitalizando al 6% se tiene:
x = 100 x 257.24
6
Valor / Ha de terreno con pastos naturales = S/. 4,287.33/
Ha (II categoría)
Nota:
Para efectos de esta valorización se han aplicado las áreas
señaladas en los planos alcanzados por los interesados
que hacen un total de 2,507.0685 ha., frente a los 2,695
ha., que menciona la Resolución, existiendo una
diferencia de 187.9315 ha., que juega a favor de la
entidad indemnizadora.
VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP) (PASTURAS)
Superposición de Pasturas PEJEZA con la C. C. Santa Catalina.
VT2 = 985.9704 Hax S/. 4,287.33 = S/. 4,227,180.48
VT2 = S/. 4,227,180.48
2.02 VALOR TOTAL DEL TERRENO AFECTADO
VTA = VT1 + VT2
VTA = S/. 3,229,771.39 + S/. 4,227,180.48
VTA = S/. 7,456,951.87
SON: SIETE MILLONES CUATROCIENTOS CINCUENTA Y SIETE MIL

NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO CON 87/100 NUEVOS SOLES.
2.03 CALCULANDO INTERESES GENERADOS SOBRE EL VALOR DE
AFECTACION ESTABLECIDA DE DICIEMBRE 1995 – ABRIL 2015
Los intereses han sido calculados con la fórmula generada por

el Banco Central de Reserva del Perú, considerando intereses
legales efectivos en moneda nacional. (Ver Anexo: Cálculos
individualizados)
Luego:
16 DIC. 1995 11 MAY. 2015
Valor total con
AFECTACION Valor Afectación S/. intereses
generados S/.
Cultivo emergente 484,426.61 1,517,099.62
Terreno afectado 7,456,951.87 23,353,256.38
Valores Totales 7,941,378.48 24,870,356.00
SON: VEINTICUATRO MILLONES OCHOCIENTOS SETENTA MIL

TRESCIENTOS CINCUENTA Y SEIS CON 00/100 DOLARES AMERICANOS.
2.04 VALORIZACION COMERCIAL
2.01 CALCULO DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE
Considerando que el área de terreno de embalse estaba

sembrada con la segunda campaña anual del cultivo de
arroz, se procede a calcular el costo del daño emergente
que no se ha sido considerado.
CVE = 237.2683 Ha x 5,117.00 kg/Ha x S/. 0.57/kg x 0.70
CVE = S/. 484,426.61
SON: CUATROCIENTOS OCHENTA Y CUATRO MIL DOSCIENTOS

VEINTISEIS CON 61/100 NUEVOS SOLES.
ANEXO
Para realizar los cálculos buscamos en la web la calculadora de

intereses legales virtual del Banco Central de Reserva, ingresando el
monto por el cual queremos calcular los intereses generados, la
fecha inicial y final, y seleccionamos la tasa de interés legal
efectiva, así obtenemos el valor final de los intereses generados.
CALCULO DE INTERESES DEL VALOR DEL DAÑO EMERGENTE:

CALCULO DE INTERESES LEGALES DE LA AFECTACION DEL TERRENO
8.0 VALUACION DE ANIMALES MAYORES Y MENORES
8.01 VALUACION DE GANADO

a) Ganado Reproductor
El ganado reproductor se evaluará teniendo en cuenta: el
“pedigree”, la edad, conformación exterior y otros.
b) Ganado Vacuno, carne o leche
- Ganado vacuno de carne

Para esta ponderación no es factor predominante la raza,
pues todo dependerá de su peso alcanzado por el animal,
pues todo animal sacrificado es igual a otro salvo un menor
o mayor peso.
El referente a considerar será:
I. Animales flacos:
Peso vivo : De 280 a 300 kg.
Rango de rendimiento de carcaza: De 45 a 50%
II. Animales normales
Peso vivo : De 301 a 419 kg.
Rango de rendimiento de carcaza : De 51 a 54%
III. Animales gordos

Peso vivo : 420 a 480 kg. ó más
Rango de rendimiento de carcaza : De 55 a 58%
FORMULA PARA HALLAR EL PESO EN BOVINOS Y OVINOS
L = LT
FORMULA DE QUETELET
PT = Perímetro toráxico
Peso de la res = PT² x L x 87.50
PA = Perímetro abdominal
Esta calificación servirá para la calificación en cada caso:

I. Carne Magra (animales flacos)
II. Carne estándar
III.Carne Grasosa (animales gordos)
FORMULA PARA HALLAR EL PESO EN BOVINOS Y OVINOS
PT P.A.
T
L = LT
PT = Perímetro toráxico FORMULA DE QUETELET
PA = Perímettro abdominal Peso de la res = PT² x L x 87.50

Luego el valor del ganado en pie, actualmente a valor de camal
estará dado por los siguientes rangos:
1.Precio de carcaza en flacos desde S/. 4,50 a 5,80/Kg más IGV.

2.Precio de carcaza en animales normales desde S/.6.00 a 6.50/kg
más IGV.
3.Precio de carcaza en gordos desde S/.6,60 a 6,80 más IGV.
Estos rangos se aplican de acuerdo a las partes que se involucren

en la venta y de acuerdo al criterio del Perito.
Luego la fórmula de valuación será de la siguiente:
VT = PN x PK x V.R.C
Donde:
VT = Valor de Tasación
PN = Peso Neto
PK = Precio de Mercado /Kg.
VRC= Coeficiente de rendimiento de carcaza
Al valor resultante el perito puede incrementarlo o deducirlo

teniendo en cuenta la edad del animal que interviene en la calidad
de la carne según el siguiente factor:
2 - 3 años : F = 1.50 4 - 6 años : F = 1.00

7 - 8 años : F = 0.80 > 8 años : F = 0.60
- Ganado vacuno de leche
Para valorizar bovinos de leche en producción será necesario
recopilar los siguientes datos:
- Estado del vientre: Parida, preñada, seca, servida y open.
- Producción de leche anual
- Producción de leche diaria
-Edad en años
Se considera a la vaca una producción anual de 10 meses durante

8 años, considerando que entra en período de seca durante 2
meses. Esto es lo normal, puede variar pues el animal no es una
máquina.
Porcentajes de carcasa a aplicar:
Peso kg. %
280 a 290 45 – 48
290 a 300 48 – 49
300 a 400 50
400 a 420 51 – 52
450 a 500 55 – 58
+ 500 60
8.02 VALUACION DE ANIMALES NATIVOS (CAMELIDOS ANDINOS)
Los animales nativos (camélidos andinos) se valorizan en forma
semejante a los de “pedigree”, considerando raza, especie,
sexo, edad, la conformación exterior del animal, el tipo de lana
y color, como la producción y calidad de la misma; así como los
premios obtenidos por estos o sus progenitores en las ferias
organizadas por la Autoridad competente. El perito en base a
sus apreciaciones y criterio bonificará o no la valuación
respectiva.
8.03. VALORIZACIÓN DE EQUINOS

a) VALORIZACION DE EQUINOS CRIOLLO O DE TRABAJO
Para la valorización de este tipo de ganadería se califica de
acuerdo a los siguientes parámetros:
Suavidad : 130 puntos (caballo de tiro, de trote)

Aplomos : 100 puntos (rectos, patizambos, cortos)
Docilidad : 40 puntos (nervioso, apático, vivaz, dócil)
Alzada : 20 puntos (erecto, estirado, recto, etc.)
Color : 10 puntos (zaino, isabelino, apalusa, alazán, pinto,
castaño, etc.)
Obtenida la calificación con %, tomamos como índice de medida, el
valor más alto que se paga por un caballo de trabajo en la zona y
ese es el referente para aplicar el factor de deducción según el
porcentaje obtenido.
Ejemplo: En Ayacucho el valor más alto por un ejemplar de 5 años

puede ser S/. 2,000.00.
El ganado equino se valorizará de acuerdo a los precios promedios

de plaza, teniendo en cuenta la especie y raza. Debe hacerse las
bonificaciones por edad, producción, aptitud para la reproducción
y rendimiento en carne al beneficio, según sea el caso.
Todas las formas de tasación enunciadas en esta separata serán

disertadas de manera de práctica usando para el efecto tasaciones
realizadas en los últimos dos años.
MEDIDAS HIPOMETRICAS
AB : Alzada de Cruz
CD : Altura Sub-External
EF : Largo de Cuerpo
Gh : Altura de Grupa
IJ : Largo de cabeza
α : Angulo de espalda
ß : Acodo
KL : Ancho de pecho
MN : Longitud de caña
NO : Largo de casco
b) VALORIZACION DE EQUINOS DE PURA SANGRE Y DE PASO

Para la valorización de caballos pura sangre y de paso, se debe remitir
necesariamente a los respectivos registros de las asociaciones de
propietarios de cada especialidad.
En el caso de los caballos pura sangre, el referente a considerar para
su valor será:
- Edad : 30%
- Pedigree : 50%
- Conformación física : 10%
- Aprontes : 10%
Para el caso de los caballos de paso, el referente estará dado por:
- Tamaño : 10%
- Edad : 20%
- Suavidad al andar : 40%
- Pedigree : 30%
TABLA DE VALORIZACIÓN DE CABALLO PERUANO DE PASO
TAMA-
CARACTERÍS- EDAD SUAVIDAD PEDIGREE
ÑO
TICAS
10 20 30 40 50 60 70 80 90 100
Tamaño
Edad
Suavidad
Pedigree
CALIFICACIÓN PARA TAMAÑO
MEDIDAS HIPOMÉTRICAS CALIFICACIÓN 100% OTROS %

Alzada a la cruz 147 cms >ó<
Altura sub external 75 cms >ó<
Largo del cuerpo 150 cms >ó<
Altura de grupa 147 cms >ó<
Largo de cabeza 55 cms >ó<
Acodo 135° >ó<
Angulo de espalda 60° >ó<
Ancho de pecho 30 cms >ó<
Longitud de caña 25 cms >ó<
Largo de casco 8 cms >ó<
CALIFICACIÓN PARA EDAD
EDAD %
1 – 2 años 10 – 40%
3 – 4 años 40 – 70%
5 años 100%
6 – 7 años 40 – 70%
8 - adelante 10 – 40%
CALIFICACIÓN PARA SUAVIDAD

MOVIMIENTOS PUNTAJE
Ambladura (avanza la pata y la mano de un mismo lado a 50%

la vez de manera precisa)
Largo de paso 50 – 70 cms 20%
Altura de marcha 20 – 40 cms 10%
Requiebro de pata: floriado, tamborilado 20%

CALIFICACIÓN PARA PEDIGREE, EXPERIENCIA Y COLOR
RUBROS PORCENTAJES
Criador 0 – 15%
Padres (seriedad del registro) 0 – 50%
Recorrido en concursos 0 – 30%

(certificados)
Color armónico 0 – 5%
CASO PRACTICO – VALORIZACION DE GANADO (CARNE)
VALORIZAR 10 ANIMALES DE RAZA ABEERDEN ANGUS PARA CARNE,

DEL ESTABLO GUAYABITO EN EL VALLE DE CASMA, PROVINCIA DE
CASMA, DEPARTAMENTO DE ANCASH, QUE TIENE LAS SIGUIENTES
CARACTERÍSTICAS:
Animal Peso vivo kg. Edades (años) Sexo

N°1 400 (N) 4 Hembra
N°2 350 (N) 6 Macho
N°3 290 (F) 5 Macho
N°4 450 (G) 3 Hembra
N°6 320 (N) 6 Hembra
N°7 350 (N) 7 Macho
N°8 290 (F) 4 Macho
N°10 370 (N) 9 Hembra
Valorización:
Valor
Peso vivo Edad Precio x Boni
Animal Sexo % carcaza Tasació
kg. (años) Kg f.
n
N°1 400 4 Hembra 0.54 6.00 1.00 1,296.00
N°2 350 6 Macho 0.51 6.00 1.00 1,071.00
N°3 290 5 Macho 0.475 4.50 1.00 619.88
N°4 450 3 Hembra 0.565 6.60 1.50 2,517.08
N°5 420 8 Hembra 0.55 6.60 0.80 1,219.68
N°6 320 6 Hembra 0.51 6.00 1.00 979.20
N°7 350 7 Macho 0.51 6.00 0.80 856.80
N°8 290 4 Macho 0.475 4.50 1.00 619.88
N°9 500 5 Hembra 0.58 6.60 1.00 1,914.00
N°10 370 9 Hembra 0.54 6.00 0.60 719.28
Nota: El valor de la piel y de las menudencias compensa los gastos de

transporte, trámite en SENASA y otros.
CASO PRACTICO – VALORIZACION DE GANADO LECHERO
TASACION DE 3 EJEMPLARES DE GANADO LECHERO DE RAZA HOLSTEIN
A VALORES COMERCIALES

Aldo Franciscolo Piaggio y Sra.
1.02 SOLICITANTE DE LA TASACION

Banco Latino
1.03 OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor de venta de los referidos semovientes.
1.04 METODOLOGIA O REGLAMENTACION EMPLEADA

Se ha empleado el método de la tasación directa,
ajustándose en todos sus puntos a lo estipulado en el
REGLAMENTO GENERAL DE TASACIONES DEL PERÚ, vigente a
la fecha. Factores a tener en cuenta en una valorización de
ganado lechero:
- El ganado lechero tiene como tiempo máximo de producción 8
años.
- El producto bruto para convertirse a producto neto, tiene que
multiplicarse por 0.70 que es un factor de pérdidas.
- Todos los datos de producción anual y diaria, estado y la edad
exacta deben ser solicitadas al propietario del hato.
- Al valor de la leche se agregará el valor de la carcaza calculada
según el procedimiento para ganado de carne.
1.05 FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

Marzo de 2011
1.06 UBICACIÓN
El ganado a valorizar se encuentra depositado en las
instalaciones de la Agraria El Escorial S.A., sito a la altura del
km. 142 Carretera Panamericana Sur, distrito de San Vicente de
Cañete, Provincia de Cañete, Departamento de Lima.
1.07 OBSERVACIONES
Se ha trabajado en base a los datos de edad y producción lechera
facilitados por los conductores del predio. Los valores comerciales
de leche y carne señalados como precio en campo, son los que se
manejan actualmente en la zona.
CUADRO DE VALORIZACION DE GANADO LECHERO
Días de Precio/
Producción Producción Edad
Item Estado Prod. lt
Leche/anual Leche/Día en años
Proy $
1 Parida 25 6 años 2 meses 605 0,20
2 Preñada 6332 21 5 años 9 meses 700 0,20
3 Parida 25 5 años 8 meses 730 0,20
V.Bruto Riesgo V. Neto Peso Valor/kg Valor Valor

Proy./$ 40% Proy. /$ Prom/kg. $ Carcasa $ Total $
3025,00 0.60 1,815.00 650,00 1,00 390.00 2,205.00
2906,49 0.60 1,743.89 650,00 1,00 390.00 2,133.89
3650,00 0.60 2,140.00 650,00 1,00 390.00 2,530.00
Nota: El peso promedio se multiplica por el porcentaje de carcasa

que le corresponde. En este caso es de 0.60.
CASO PRACTICO – VALUACION DE GANADO EQUINO
VALORIZAR DOS CABALLOS CRIOLLOS USADOS PARA LA FAENA DE
CAMPO EN EL FUNDO SAN JACINTO, DISTRITO Y PROVINCIA DE
BARRANCA, DEPARTAMENTO DE LIMA.
Caballo N° 1
- edad :3 años
-Suavidad : caballo trotón, usado por el capataz para
recorrer diario 15 kms.
Puntaje alcanzado : 80 puntos
-Aplomos : ligera, de formación en las cañas
- Puntaje alcanzado : 70 puntos
-Docilidad : caballo nervioso, reacciona negativamente
al acercase persona extraña.
-Alzada : caballo cuello de chancho
-Color : isabelino
-Puntaje alcanzado total : 180 puntos
Caballo N° 2
-Edad :4 años
-Suavidad :caballo de tiro, paso suave pero
desuniforme.
Puntaje alcanzado :100 puntos
-Aplomos :caballo de extremidades rectas y
robustas
-Puntaje alcanzado :95 puntos
-Docilidad :caballo apático, acostumbrado a trabajo
pesado
Puntaje alcanzado :30 puntos
-Alzada :caballo estirado por la continuidad de uso
de la rienda de jale.
-Color :caballo de color castaño
-Puntaje total alcanzado :253 puntos
VALORIZACION
Considerando que el mayor precio alcanzado en la zona para un
caballo de trabajo es de S/.3,500.00, consideramos el siguiente
cuadro de valorización:
N° Puntaje % de Valor V. Tasación

alcanzado deducción máximo S/.
S/.
1 180 43.20 3,500.00 1,512.00
2 253 67.43 3,500.00 2,360.05
VALOR TOTAL DE CABALLOS 3,872.05

CASO PRACTICO – VALUACION DE GANADO EQUINO
VALORIZAR EL CABALLO DE PASO HURACÁN, TRIUNFADOR DEL ÚLTIMO
CERTÁMEN DE CABALLOS DE PASO REALIZADO EN LA PLAYA
MAMACONA, DE PROPIEDAD DEL CRIADOR FITO MATELLINI.
Datos:
Stud o criadero: Santa Blanca
Color : Saino
Edad : 4 años
Pedigre : Hijo de yegua granizada (ganadora de concurso de
potrancas 1999) y macho misti (segundo lugar en el
gran premio de caballos de paso latinoamericano en
el 2002).
Medidas Calificación
AB : 1.51 0.7
CD : 0.98 0.6
EF : 1.50 1.0
GN : 1.50 0.8
IJ : 0.40 0.9
 : 130° 0.7
 : 50° 0.8
RL : 0.40 0.8
MN : 0.30 0.8
NO : 0.05 0.7
a) Suma de calificación por tamaño : 7.8
b) Calificación por edad (4 años) : 70% de 20 = 14.0
c) Calificación para suavidad : 83% de 40 = 33.2
d) Calificación por pedigree, experiencia
y color : 75% de 30 = 22.5
Suma total de calificación : = 77.50
Este valor dado en porcentaje, lo multiplicamos por el valor más

alto que se halla pagado en la Asociación de Criadores de Caballo
Peruano de Paso de la zona. En este caso el valor más alto
cotizado, es el pagado en mayo último por el caballo tesoro,
ejemplar de 3 años del rancho Villegas, propiedad de don Augusto
Elías, ganador de 3 premios a la suavidad y al color. El pago por él
fue de US$ 22,000.00.
Luego :
VT = US$ 22,000.00 x 0.7750
VT = US4 17, 050.00
SON: DIECISIETE MIL CINCUENTA Y 00/100 DOLARES AMERICANOS

8.04 VALUACION DE AVES U OTRAS ESPECIES CANORAS
La población de aves se valoriza de acuerdo al precio de la
carne que provee a la industria de la parilla. Se considera el
peso total del ave en promedio pesando un máximo de 10 ó 20
unidades de acuerdo a la población total para luego
multiplicarlo por el valor promedio en ese momento, para
finalmente deducir este valor bruto en un 30%,
correspondiente a las vísceras y plumas.
Luego la fórmula para la valuación de la carne de un negocio
avícola estará dada por la siguiente fórmula:
VT = (N.A. x PP x PDP) x PK
Donde:
VT = Valor de tasación de las aves
N.A. = Número de aves
PP = Peso promedio
PDP= Porcentaje de pérdidas
PK = Precio por kilo (US$)
8.05 VALUACION DE PECES U OTRAS ESPECIES HIDROBIOLOGICAS
Los peces u otras especies hidrobiológicas se valuarán tomando

en cuenta a que actividad van a ser destinadas: científica,
exposición, consumo humano o industrial.
9.10 CASO PRACTICO – VALUACION DE AVES
TASACION COMERCIAL DE UNA GRANJA DE POLLOS UBICADA A LA
ALTURA DEL KM. 15 DE LA CARRETERA LIMA - CIENEGUILLA EN EL
DISTRITO DE CIENEGUILLA, PROVINCIA Y DEPARTAMENTO DE LIMA
1.00. MEMORIA DESCRIPTIVA

1.01. PROPIETARIO
Roberto Olano Domínguez
1.02. SOLICITANTE DE LA TASACION

El Propietario
1.03. OBJETO DE LA TASACION

Conocer el valor comercial del inmueble.
1.04. METODOLOGIA Y REGLAMENTACION EMPLEADA

La metodología empleada, para la presente tasación es la
del Método Potencial, para el valor del terreno, de acuerdo a
la reglamentación vigente, Reglamento Nacional de
Tasaciones del Perú, emitido por RM Nº 126- 2007-VIVIENDA,
de fecha 07 de Mayo del 2007, vigente a la fecha.
1.05. FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION
Diciembre de 2008
1.06. LOCALIZACION
La granja está localizada a la altura del Km. 15 de la
carretera Lima - Cieneguilla, del distrito de Cieneguilla,
Provincia y Departamento de Lima.
1.07. LINDEROS
Es un terreno de forma irregular.
1.08. AREAS
a) Del terreno
El área del terreno es de 2,447.00m²
b) De las instalaciones
- 4 galpones de 750 m² c/u = 3,000 m²
- Vivienda de trabajadores = 120 m²
- Caseta de vigilancia = 6 m²
c) Obras complementarias
- Cerco vivo = 380 ml
- Desinfectorios = 24 m²
1.09. DESCRIPCION DE LAS INSTALACIONES

a) Galpones:
Construidos con estructura de madera, alambre de malla y
cobertura de arpillera. Tienen instalación eléctricas para las
campanas de incubación. Los pisos son de tierra compactada y
alrededor de todo el galpón posee un murete de 50 cm. de altura
sobre el que va colocado las columnas compuestas de vigas de
madera tornillo.
b) Vivienda de los trabajadores:

Construidas con cimiento de piedra y barro, muros de adobe sin
empastar. Los techos con estructura de madera y eternit rojo en la
cobertura sujetado con pernos de anclaje. El piso es de tierra
apisonada, las puertas y las ventanas hechas de madera rústica con
cerraduras de armella y candado.
Estas viviendas cuentan con un solo ambiente para baño que está
equipado con aparatos sanitarios tipo turco. Posee instalación
eléctrica, monofásica e instalación de agua.
c) Caseta de vigilancia
Construida con las mismas características de las viviendas.
1.10. DESCRIPCION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS

a) Cerco vivo: Formado con matas del arbusto costeño denominado
uña de gato (no es la planta medicinal que conocemos), a una altura
de 1.20 m.
b) Desinfectorios: Es una losa de concreto simple de 3” de espesor,

con bruñas usada para depositar la cal, que oficia como
desinfectante de los pies delos visitantes.
1.11. DESCRIPCION DE LA POBLACION AVIAR

La población de 10,000 aves haciendo una pesada por muestreo,
arroja un promedio de 2.50kg por ave.
1.12. CONDICIONES LIMITANTES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

No existe ninguna.
1.13. SERVIDUMBRE
No tiene
1.14. GRAVAMENES
No se le conoce ninguno
1.15. DESCRIPCION DEL TERRENO

Se trata de una explanada ubicada a un costado de la
carretera Lima a Cieneguilla con una ligera pendiente en su
sector oeste. La superficie del terreno luce aplanada,
desempedrada y en el sector que ocupan los galpones está
compactada.
1.16. ANTIGUEDAD
Estas instalaciones tienen una antigüedad de 4 años.
1.17. ESTADO
El estado de las instalaciones y sus obras complementarias
pueden considerarse como Bueno.
1.18. DEPRECIACION
En atención a su antigüedad y estado se deduce de su valor
directo el 21%, (factor 0,79)
1.19. TITULACION E INSCRIPCION
Estas tierras se acreditan a favor de su propietario en la
ficha N°11572 del Registro de la Propiedad Inmueble de
Lima.
2.00. VALORIZACION
2.01. DEL TERRENO (VT)
Luego de un exhaustivo estudio de mercado y en

comparación con terrenos de características similares de
ubicación y extensión, se otorga al terreno un valor unitario
de US$ 6.00/m².
Según esto:
VT = 2,447.00m² x US$ 6.00/m² = US$ 14,682.00

2.02. VALOR DE LAS INSTALACIONES (VI)
a) Galpones
VI1 = 3,000 m² x US$ 10.00/m² x 0.79= US$ 23,700.00
b) Vivienda de los trabajadores

VI2 = 120 m² x US$ 35.00/m² x 0.79 = US$ 3,318.00
c) Caseta de guardianía
VI3 = 6.00 m² x US$ 15.00/m² x 0.79 = US$ 71.10
------------------
Valor Total de las Instalaciones = US$ 27,089.10
2.03. VALORIZACION DE LAS OBRAS COMPLEMENTARIAS
a) Cerco vivo
VOC1 = 280 ml x US$ 3.00/ml = US$ 840.00
b) Desinfectarios (según análisis) = US$ 42.27
Valor Total de las Obras Complementarias= US$ 882.27

2.04. VALOR TOTAL DE LOS POLLOS
De acuerdo a lo enunciado en la teoría, procedemos a aplicar
la fórmula donde tenemos los siguientes datos:
N.A. = 10,000 (N° de aves)
P.P = 2.50 Kg (peso promedio9
PDP = 0.30 (factor 0.70) (porcentaje de pérdidas)
PK = US$ 0.80 (precio/kg)
VT = (NA x P.P x P.DP9 PK
Luego reemplazando por sus valores en la fórmula:
VT = (10,0000 x 2.50 x 0.70) x 0.80
VT = US$ 14,000.00
2.05. VALOR TOTAL DE LA GRANJA DE POLLOS (VGP)

VGP = VT + VI + VOC + VP
VGP = US$ 14 682,00 + US$ 27 089,10 + US$ 882.27
+ 14,0000.00
VGP = US$ 80,353.37
SON: OCHENTA MIL TRESCIENTOS CINCUENTA Y TRES Y 37/100

DÓLARES AMERICANOS.
ANEXO 1: ESTRUCTURA DE COSTO DE LAS CONSTRUCCIONES / M²
ENCONTRADAS EN LA GRANJA
PARTIDA GALPÓN VIVIENDA CASETA

TRABAJADOR GUARDIANÍA
Cimentación 24.89 24.89 18.00
E. portante 13.27 13.27 13.27
Techos 19.60 19.60 19.60
Pisos -- 22.52 --
Revestimientos -- -- --
Coberturas -- 5.35 --
Ptas. y ventanas -- 6.80 --
Roperos -- -- --
Cerrajería -- -- --
Agua y desagüe -- 10.00 --
Electricidad 8.60 8.36 -
Baños -- 5.09 --
Cocinas -- -- --
Obras exteriores -- -- --
Total S/. 66.12 115.88 50.87
Total US$ 20.00 35.00 15.00
ANEXO 2: ESTRUCTURA DE COSTO PARA DESINFECTORIOS:
1. Limpieza del terreno.

Costo S/. 1.63/m²
Luego: LT = 8.88 m² x S/. 1.63
LT = S/. 14.47 (1)
2. Valor de excavación: Costo s/. 16.65 / m²

Luego:
VE = 0.88 m³ x S/3 16.65
VE = S/. 14.65 (2)
3. Valor de la eliminación del terreno: Costo S/. 11.10 /m³

Luego:
VET = 0.88 x *1.33 x 11.10
VET = S/. 12.69 (3)
* Factor de esponjamiento
4. Apisonado; Costo S/. 2.77 / m³
Luego:
VA = S/. 2.77 x 9.59
VA = S/. 26.57 (4)
5. Valor del Concreto: Costo S/. 121.71 / m³

Luego:
VC = 0.48 m³ x S/. 121.71 (estimamos en 0.05 m el grosor
del concreto)
VC = S/. 58.42 (5)
6. Valor del encofrado: Costo S/. 28.69 / m²

Luego:
VEN = 0.59 m² x S/. 28.69
VEN = S/3 16.92 (6)
El valor del pediluvio será:

VP = (1) + (2) + (3) + (4) + (5) + (6)
VP = 14.47 + 14.65 + 12.69 + 26.57 + 28.42 + 16.92
VP = S/. 143.73
VP = US$ 42.27

Curso Peritaciones de Predios Rusticos CTTP - Uni - Dic. 2016 - 2do. Grupo

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DIPLOMA DE ESPECIALIZACIÓN

Aprobado por R.M. 172-2016-VIVIENDA, de fecha 19 de Julio del 2016,

En términos generales se puede hacer un comentario de sus primeros

2.01 CONCEPTO DE TASACION

Se entiende como tasación al hecho de poner valor monetario a un

Es aquella tasación de terrenos, construcciones y todo bien

- Para terrenos, los valores arancelarios aprobados por Resolución

- Para las construcciones, las tablas de valores unitarios de

- Para las obras complementarias (muros perimétricos, cisternas,

c) TASACIÓN A VALORES DE REALIZACIÓN INMEDIATA

EL TOTAL DE LAS DEDUCCIONES SERÁ DE 20% DEL VALOR COMERCIAL

-Gastos por pérdida y deterioro : 2.00%

EL TOTAL DE DEDUCCIONES SERÁ DEL 25% DEL VALOR COMERCIAL.

3.01 CLASES DE BIENES

Los bienes tangibles pueden ser muebles e inmuebles. Para aclarar

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art.

1) Los vehículos terrestres de cualquier índole.

Para los efectos de este reglamento y según lo dispuesto en el art.

1) El suelo, el subsuelo y el sobresuelo.

Son los bienes figurativos aquellos que no son objetivos o palmarios,

1) Nombres. Ejemplo: Coca Cola, D’onofrio

4.0 CLASES DE BIENES MUEBLES

Son aquellos muebles movibles. Pueden ser:

-Muebles propiamente dichos: escritorios, sillas, mesas, etc.

Para la tasación de muebles y enseres la fórmula contempla dos

4.02 TASACION DE EQUIPOS DE COMPUTACION

Para estos equipos, al valor similar nuevo, se le deduce el factor de

4.03 TASACION DE MAQUINARIA

Para este rubro, se requiere información detallada del bien a tasar.

Para obtener el valor de tasación comercial de la máquina, a este valor

TABLA DE G.O. QUE INVOLUCRA REPUESTOS, ACCESORIOS, CAPACIDAD

Los inmuebles de acuerdo a su ubicación o su función, pueden ser:

1) Inmuebles urbanos: Son los que están ubicados en área urbana o

2) Inmueble industrial: Son aquellos que siendo urbanos, cumplen

3) Inmuebles rústicos: Son aquellos que no están ubicados en área

-Animales mayores (vacuno, equino, caprino).

f) ERIAZOS SUSCEPTIBLES DE DESTINARSE A DICHOS USOS QUE NO

g) TERRENOS ERIAZOS RIBEREÑOS AL MAR

Son terrenos eriazos que están ubicados a lo largo del litoral de la

6.01 BIENES A VALORIZARSE EN UN PREDIO RUSTICO

6.01.01 TERRENOS RUSTICOS

Es la superficie aprovechable de un sector de terreno que puede

La valuación de terrenos rústicos abarca:

Terrenos rústicos p.p.d

• Especies de transformación agroindustrial

6.01.05 MAQUINARIA AGRICOLA O AGROINDUSTRIAL

Animales mayores: bovinos, caballos de trabajo, caballo peruano de

Animales menores: pollos, cuyes, conejos, etc.

a) Según el sistema de abastecimiento de agua. Se clasifican

– Con riego por gravedad y agua superficial

b) Según sus niveles de altitud.

Los tipos serán: (Según Antonio Raymondi)

– De 0 a 500 m.s.n.m (Región Costa o Chala)

–400 a 2000 msnm (Selva alta o rupa rupa)

•Hasta 1 km distancia del río o carretera

Está conformado por tres categorías:

Estas tierras no son aptas para

2.2 Clase de tierra aptas Calidad agrológica alta

2. CLASE DE 2.3 Clases de tierra apta Calidad agrológica alta

Las pendientes, longitud y

Este podría estar incluida

Está relacionado con las