Está en la página 1de 27

MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

MÉTODO DE COMPARACIÓN DE VALORES VENALES

Este es el método especialmente indicado para la estimación de valores


individuales de departamentos, oficinas, locales comerciales, etc., y es la manera de tasar más
utilizada en la Argentina: a través de la utilización de métodos comparativos.

Recordemos que existen varios métodos comparativos de tasación. A


continuación desarrollaremos y aplicaremos uno de ellos.

El éxito de este método estriba en la correcta elección de los coeficientes de


ponderación.

A continuación enunciaremos algunos coeficientes de comparación que son


utilizados por el Tribunal de Tasaciones de la Nación Argentina. Los mismos no deben
tomarse de manera definitiva, de modo que admiten que el tasador los modifique utilizando su
criterio.

Coeficientes utilizados en la comparación de valores venales de DEPARTAMENTOS

Cuando determinamos coeficientes para utilizar en un método de tasación


mediante la comparación de valores venales, ante todo debemos identificar claramente los
aspectos que consideramos que la sociedad considera importantes al momento de tomar una
decisión de compra.

Una vez identificados estos aspectos, los evaluaré uno a uno separadamente,
solamente ese tópico, y una vez evaluado ese determinado aspecto, me olvidaré
momentáneamente de él hasta el momento de procesar esa información por medio del cálculo,
y estudiaré y me concentraré en otra característica de manera totalmente independiente de
todas los demás.

I) El coeficiente de ubicación del edificio

El coeficiente de ubicación del edificio en el cual está inserto el departamento a


tasar siempre será 1.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

El coeficiente de ubicación del edificio en el barrio que se les asigne a los


comparables o antecedentes no está tabulado, y será determinado por el tasador de acuerdo a
su criterio.

Este aspecto, sin embargo, fue el primero en ser estudiado en la materia


precedente, a partir del trazado del mapa de curvas de valores en función de la ubicación,
tarea que resulta compleja con terrenos, más aún para el caso de inmuebles edificados.

Para la determinación de este coeficiente de manera intuitiva se contemplará el


siguiente criterio: si el entorno del comparable es idéntico o muy parecido al tasado el
coeficiente del comparable también será 1.

Si el comparable tiene un entorno inmediato inferior al del tasado el coeficiente


será inferior a la unidad, por ejemplo: 0,97. En otras palabras, esto significa que si el
departamento que estoy tomando como comparable fuera idéntico en todos los demás
aspectos, con la única excepción de tener una ubicación inferior, debido a ese único motivo, la
sociedad pagaría un 3 % menos.

Es importante destacar la prudencia con la cual debe tratarse este coeficiente,


debido a que en barrios con gran oferta de departamentos en venta, y con un entorno muy
semejante, normalmente, este coeficiente no debiera ser muy distinto a la unidad.

Por ejemplo, un coeficiente de ubicación del edificio = 1,2 significa que se


pagaría en función de ese entorno distinto, un 20% más para un comparable idéntico al
tasado.

En cambio, en locales comerciales ubicados en sectores altamente comerciales,


notables diferencias en los coeficientes de ubicación, suelen darse más frecuentemente.

II) Coeficientes por ubicación en planta del departamento dentro del edificio

Departamento ubicado al frente 1,00


Departamento ubicado al contrafrente 0,95
Departamento a patio interior 0,90
Departamento lateral (sugerido) 0,93

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Las coeficientes planteados en las 3 primeras situaciones responden a la


propuesta del Tribunal de Tasaciones de la Nación. El último, relacionado con los
mencionados, es el propuesto por el autor.

Este es un esquema que responde a una preferencia clásica de la sociedad, o


sea, la de otorgar un mayor valor a los departamentos ubicados al frente que al contrafrente, e
inferiores aún, a los internos y laterales.

Sin embargo, numerosas situaciones determinan que no siempre las


preferencias de la demanda le otorguen estos guarismos. Por ejemplo: hay departamentos
ubicados al frente que orientan a una avenida o calle ruidosa, o con vistas desagradables
(cementerios, villas de emergencias, entre otros), y en ese mismo edificio sean preferidas las
unidades que orientan al contrafrente.

En la situación inversa, vistas importantes ( al mar, al río, a las sierras, lagos o


montañas), originan diferencias superiores al 5 % entre las unidades ubicadas al frente que al
contrafrente.

Por otra parte, ¿Le parece que responde a la realidad actual una diferencia,
también del 5% entre un departamento al contrafrente y uno interno?

En general, un departamento interno, por disfrutar de una menor ventilación,


problema que se agrava, entre otros aspectos, en pisos bajos (iluminación natural), origina una
inferior demanda para estas unidades, situación que se traduce también en inferiores precios.

Este rechazo por los departamentos internos es el que origina que aparezcan en
las publicaciones en avisos clasificados de diarios y en otros medios como departamentos
laterales, ya que si así no ocurre, las guardias para mostrar esos departamentos fracasan.

Cabe señalar que a veces por ignorancia, error, o picardía, las inmobiliarias
“confunden” al departamento interno, diciendo que el mismo es lateral. Interpretan que cuando
la altura del edificio vecino no llega al nivel del departamento que origina la tasación o venta, y
tienen una vista abierta el mismo es considerado lateral.

Recordemos que una unidad funcional es lateral, cuando la misma está inserta
en un edificio de perímetro libre o también llamado torre, o en uno de perímetro semilibre o
semi torre.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

III) Coeficientes de ubicación en piso (edificios con ascensores)

Planta Baja 0,90


Planta Baja (con patio y / o jardín al fondo) 1,00
1er. Piso 0,90
2do. Piso 0,95
3er. y 4to. Pisos 1,00
5to. y 6to. Pisos 1,05
7mo. y 8vo Pisos 1,10
Pisos superiores 1,15
Último Piso 0,90

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Estos coeficientes se dan en edificios con ascensores (una situación bien


distinta es la que presentan los edificios que no tiene ascensores, por el mayor esfuerzo que
requiere acceder por medio de escaleras a los pisos más altos, y que por tal motivo
generalmente no superan las 3 plantas altas).

Los mismos contemplan, fundamentalmente, la mayor demanda que tienen las


unidades ubicadas en los pisos más altos, debido a que las mismas disfrutan de mejor
iluminación y ventilación, vistas abiertas, menores ruidos e insectos, etc.).

Nótese que los coeficiente reflejan el rechazo que en este tipo de edificios
suelen tener las unidades ubicadas en Planta Baja por no disfrutar de las ventajas que tienen
las de pisos más altos.

Otro comentario merece el coeficiente del último piso, inferior a los demás,
obedece a que el techo del mismo es la cubierta del edificio. Tradicionalmente una cubierta
plana presenta la desventaja de tener filtraciones de agua provocando humedad y deterioros
en el cielorraso del departamento.

Sin embargo, en los últimos años, este problema se vio minimizado debido al
empleo de membranas de aluminio como cubierta, que soluciona el problema razonablemente
rápidamente, y dependerá de si el edificio esté bien administrado, de tal manera los problemas
se desarrollan con mayo o menor celeridad..

Por otra parte, en edificios de cierta categoría y/o buena ubicación es frecuente
encontrar departamentos desarrollados en 2 ó 3 niveles, denominados en el ámbito
inmobiliario como dúplex o tríplex, ubicados en los niveles más altos del edificio, con palieres
privados, lo cual le otorga mayor privacidad y exclusividad, algunos incluso tienen piscina
propia, y son las unidades que lejos tienen el mayor valor comercial.

Para finalizar con este tópico, en edificios con una cantidad de plantas distintas
a lo expresado en las tablas, el tasador determinará coeficientes de manera análoga a los
estipulados en la misma.

IV) COEFICIENTE DE ACTUALIZACION

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

En muchas oportunidades, el tasador necesita actualizar valores o precios, ya


para aplicarlos a un determinado bien a tasar, ya para actualizar el valor o mejor aún el precio
de un comparable.

La aplicación de este coeficiente no genera la misma calidad en el resultado de


una tasación, dado que, para el caso del inmueble a tasar, nada es mejor que volver a
inspeccionarlo personalmente, debido a que pueden haberse producido modificaciones en el
mismo, aunque sean pequeñas y sólo fuera en un ligero cambio en el estado de conservación
y tomar nuevos comparables para procesarlos.

Para el caso de los comparables, u otro dato que sirva como antecedente, es
también mejor trabajar con valores o precios obtenidos en la fecha de tasación, ya que
siempre obtendremos resultados más precisos.

Sin embargo, en algunas ocasiones y debido a la urgencia con la cual el tasador


debe manejarse, o en algunos casos originados en la escasez de datos, antecedentes o
comparables, se debe acudir a la aplicación de coeficientes de actualización.

Este coeficiente debe registrar las modificaciones de los valores en el período


que se necesite estudiar. Si los valores a actualizar son físicos o de costos de construcción,
varias son las opciones

 I.N.D.E.C. Instituto Nacional de Estadísticas y Censos. Es la institución


oficial que entre otras funciones, mide mensualmente la evolución de una serie de precios de
múltiples productos y servicios, entre otros, los de la evolución de costos de la construcción

 C.A.C. Cámara Argentina de la construcción, institución empresaria


privada, que también elabora índices para actualizar costos.

 Publicaciones Privadas: Elaboran una o varias tipologías de viviendas


o de construcciones para otros destinos. Entre las más difundidas están: Revista Vivienda,
suplemento de arquitectura del diario Clarín y de otros diarios, publicaciones académicas
realizadas por distintas universidades.

Las variaciones de valores de mercado: En este caso no miden los costos de


la construcción, sino las modificaciones que se registran en el mercado inmobiliario. Si bien
estas evoluciones son a veces publicadas en artículos técnicos, bien pueden medirse por
inmobiliarias por barrios y tipo de inmuebles.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Existen también empresas como la ya conocida SIPC que recaban valores de


oferta y venden esa información.

Para la aplicación de métodos de comparación de valores venales, conviene


utilizar índices que reflejan las modificaciones de los valores de mercado, pero a falta de éstos
podrían sustituirse por los de costos, utilizando el prototipo más semejante al que queremos
actualizar.

V) Coeficientes según la superficie cubierta


El mismo considera la influencia que sobre el valor unitario venal tienen la
mayor o menor superficie cubierta.

Superficie cubierta
hasta 30 m2 1,10
de 30 a 50 m2 1,05
de 50 a 100 m2 1,00
de 100 a 150 m2 0,95
de 150 a 250 m2 0,90

Para unidades que superan los 250 m2 el coeficiente estará fijado


prudentemente de acuerdo al criterio del tasador.

Este coeficiente refleja una realidad que permanentemente se constata en las


operaciones inmobiliarias. Debido a que los inmuebles de pequeña superficie tienen un mejor
mercado potencial que otro de semejantes características constructivas, pero de mayor
superficie, la mayor demanda existente en unidades de pequeña superficie presiona de
manera tal que por cada m2 se logran mejores precios que en otras de mayores dimensiones.

VI) La homogeneización de superficies

Una unidad funcional bien puede estar compuesta solamente por un solo tipo de
superficie: por ejemplo sólo por superficie cubierta, o tener distintas combinaciones con
superficies tales como las: semi cubiertas, descubiertas o de balcón. No puede tasarse con el
mismo valor a una superficie cubierta que a una de balcón o de patio.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Debido a que las proporciones de esas combinaciones son tan diversas, a los
efectos de poder comparar distintas unidades funcionales en el proceso de tasación para
obtener valores venales, es menester fijar coeficientes de homogeneización, con el objetivo de
llevar todas esas superficies a superficie cubierta.

Coeficientes de homogeneización de superficies


Tipo de superficie porcentaje coeficiente
Cubierta 100% 1,00
Semi Cubierta 50% 0,50
De Balcón 33% 0,33
Descubierta 20% 0,20

Convendría aclarar algunas expresiones algo confusas que utilizan los


vendedores de inmobiliaria.

Lo que se denomina balcón terraza, se trata de una expresión utilizada por las
inmobiliarias para reforzar la idea de que se trata de un balcón de cierta envergadura, debido a
que su superficie es superior a lo habitual, o por tener una forma más bien cuadrangular y no
se simplemente un apéndice o una tira.

Este “balcón terraza”muchas veces se suele dar en el departamento del último


piso de un edificio, pero podría encontrarse en cualquier otro. Si bien esta expresión resulta
agradable desde el punto de vista comercial, no tiene ninguna relevancia jurídica ni técnica.

Otras expresiones utilizadas, ya por diseñadores, ya por vendedores


inmobiliarios, son las de balcón corrido y balcón francés.

Los balcones corridos son aquellos que no son sólo el saliente de un ambiente
de la unidad funcional, como el estar o un dormitorio, sino que es una tira que incluye y que a
veces tienen salida al mismo, varios ambientes de una unidad, y que generalmente están
ubicados o en el frente, o en el contrafrente del edificio.

El balcón francés no es un saliente, la expresión comercial se aplica a una


puerta ventana de balcón, pero que tiene una reja a media altura que impide salir al exterior
(en este caso al vacío).

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Ejemplo:

Homogeneizaremos la superficie de una unidad funcional de 86,98 m2


cubiertos, 2,38 m2 semi cubiertos, 6,24 m2 de balcón y 16,43 m2 de superficie descubierta.

Esta homogeneización es el resultado de multiplicar cada tipo de superficie por


el coeficiente que le corresponda.

Homogeneización de superficies
Discriminación Superficie real Coeficiente Homogeneización Superficie Homogeneizada
Cubierta 86,98 1,00 86,98
Semi Cubierta 2,38 0,50 1,19
Balcón 6,24 0,33 2,06
Descubierta 16,43 0,20 3,29
Totales 112,03 93,52
Las superficies de los inmuebles se miden en m2.

La determinación de superficies de una unidad funcional es determinada por


los agrimensores, las mismas constan en el Plano de Mensura particular y Subdivisión por el
Régimen de Propiedad Horizontal (Ley 13.512), que tiene todo conjunto, por pequeño que sea,
y aún constara de 2 unidades funcionales, sea cual fuere el destino de las mismas.

Estos datos son tomados por el escribano y también figuran en el Reglamento


de Copropiedad y Administración y en todas las escrituras traslativas de dominio de cada una
de las unidades funcionales.

Con respecto a este tema, cabe recordar que si bien el común de la gente con
una formación jurídica incompleta, cree que un dúplex es una casa y que el mismo tiene
dominio pleno sobre el terreno.

En realidad no es así, puesto que si no estuviera sometido al Régimen de


Propiedad Horizontal, no podría venderse separadamente del otro u otros, y tendría que
venderse en bloque con los demás, en ese caso el mercado potencial será limitado y el precio
de venta será inferior al que pudiera obtenerse por la sumatoria de los precios de venta de
cada una de las unidades.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

En la práctica profesional, el tasador muchas veces debe estimar superficies,


esto ocurre cuando, o bien no puede encontrarse rápidamente el plano, o aún existiendo el
mismo el inmueble sufrió modificaciones desde el momento en el cual fue ejecutado el mismo:
bien pudo haber aumentado o disminuido sus superficies, y teniendo en cuenta que toda
tasación se realiza en una fecha determinada y en el estado en que se encuentra el inmueble.

En todo informe de tasación deben indicarse, entre otros, una serie de datos
que figuran en la carátula del o de los planos vistos. Cuando existen estas modificaciones en
los planos, dicha circunstancia debe expresarse y agregarse una leyenda que indique que las
superficies fueron modificadas según la estimación del tasador “in situ”, siendo por lo tanto
aproximados.

Los inmuebles sometidos al Régimen de Propiedad Horizontal tienen


superficies propias y superficies comunes. Sólo deben tomarse, a los efectos de asignarles
valor a una unidad funcional las superficies propias.

La excepción estaría en las superficies que son de “propiedad común pero de


uso exclusivo”, de alguna unidad funcional, y de esta manera figura en el plano de mensura y
en el Reglamento de Copropiedad y Administración. Esta circunstancia, también debe
expresarse con toda claridad en el informe de tasación, y asignárseles valores como si fueran
superficies propias.

Estas superficies de propiedad común pero de uso exclusivo, poco frecuentes


en la actualidad, surgen de una interpretación que los agrimensores hacían en los primeros
años de aplicación de la Ley 13.512 (que data de 1948), en la cual, por ser; por ejemplo; la
fachada de propiedad común también lo era el balcón, por considerarse una “prolongación” del
mismo (frente).

VII) Coeficientes según Características constructivas del edificio

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Estos coeficientes contemplan la categoría de los departamentos, la calidad de


los materiales de construcción empleados en los mismos, de las instalaciones centrales con
las que se haya dotado al mismo, y de la distribución adoptada.

Categorías

Económica 0,90
Buena económica 1,00
Buena sin calefacción central 1,05/1,10
Buena con calefacción central 1,15/1,20
Muy Buena 1,25/1,30

En nuestro país, a diferencia de lo que comúnmente puede verse en otros


países de América Latina, la categoría económica para este tipo de edificios es poco
frecuente, y se da fundamentalmente en los construidos con interés social, para proveer de
viviendas a las clases sociales menos favorecidas.

El criterio que tomó el Tribunal de Tasaciones de la Nación, al establecer


categorías en función de la calefacción responde a una percepción que se tuvo durante gran
parte del siglo pasado, pues constituía un signo de confort.

En cambio, en los últimos años, debido a múltiples causas tales como, la


necesidad de disminución de expensas comunes, y el alto costo de mantenimiento de
instalaciones, calderas y cañerías, hicieron anular en muchos edificios el servicio de
calefacción central.

Los edificios más modernos suelen presentar calefacción por piso radiante, y las
unidades funcionales tienen calderas individuales para la provisión tanto de agua caliente
como de calefacción. Por lo expuesto, es generalmente el sistema preferido en la actualidad,
aunque coexiste la construcción de edificios nuevos de gran categoría con calefacción central.

Actualmente, la determinación de la categoría, más allá de la calidad de los


materiales de construcción, revestimientos, y detalles de terminación, esta dado por espacios y
servicios comunes: hall de entrada importante, salón de fiestas, gimnasio, piscina, solarium,
sauna, campos de juegos, tales como paddle, tenis, etc. porteros eléctricos visor, circuitos
cerrados de televisión e instalaciones sofisticadas para seguridad e incendio durante las 24
horas, ascensores principales y de servicio, palieres privados, cocheras para más de un
vehículo por departamento, más aun si permite el estacionamiento de tipo 4 x 4, entre otros.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

DEPRECIACION

Desarrollaremos desde ahora un tema que no sólo aplicaremos en el método de


comparación de valores venales con homogeneización de antecedentes que estamos
estudiando en este momento, sino que gran parte del mismo puede ser aplicado en otros
criterios de tasación.

Por depreciación, en los diccionarios de la lengua española, encontramos


definiciones tales como: “disminución del valor o precio de una cosa, ya con relación al que
antes tenía, ya comparándola con otras de su clase”.

Otras definiciones de enciclopedia completan esta primer definición: “puede


ocurrir por causas que no alteran la utilidad natural o intrínseca de las cosas (disminución de la
demanda o aumento de la oferta, superproducción, etc), o por deterioro de las cosas o
disminución de dicha utilidad (avería, haber pasado de moda, invención de otro producto mejor
por igual precio o más barato, aunque sea de igual clase o calidad, etc.).

Para Mase y Flover : La depreciación es la pérdida operada en la vida o el valor


del elemento de un activo, a causa del uso, abuso, desgaste o la acción de los elementos o del
transcurso del tiempo.

Floy en su obra Valuación de propiedades de utilidad pública, expresa: “La


depreciación es una reducción de las utilidades, expresada en unidades monetarias y debida a
un deterioro en el activo físico en razón de: el desgaste, la edad o decadencia física, la
insuficiencia, la obsolescencia, el descuido en la conservación.

Causas de depreciación

Desgaste por funcionamiento


Causas Físicas
Deterioro (decrepitud)

Insuficiencia o ineptitud
Causas funcionales
Obsolescencia

Bienes Tangibles Accidentes: negligencia, fuego, rayo,


Viento, agua, temperatura.

Daños: parásitos, contaminación de aguas, obstrucciones.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Causas contingentes
Disminución de provisión: gas, aguas, etc.

Los métodos de depreciación más usados en la Argentina

A lo largo del tiempo, varios son los métodos utilizados para calcular la
depreciación, los que más se emplearon, centrados en la disminución del valor en función de
la antigüedad han sido los siguientes.
1. Método de la Línea Recta.
2. Fórmula de Kuentzle.
3. Fórmula de Ross.

1. Inicialmente, la depreciación se calculaba a partir de la aplicación de este


método. Parte de la base de suponer que ésta es una función lineal de la edad, y por lo tanto,
su representación gráfica es una línea recta, a esta razón debe su nombre este método.

Su fórmula es la siguiente:
D = ( V R – Vr ) . e
Vp

D = Depreciación
Vd = (VR – Vr ) es el valor depreciable, surge de la resta del
Valor anuevo o de reposición (VR), menos
Donde el valor residual o de demolición ( Vr )

Vp = Vida probable
e = edad, o vida transcurrida del bien.

2. A los efectos de reflejar una realidad que no estaba considerando el anterior


método, o sea, una menor depreciación en los primeros años, y una mayor hacia el final de la
vida, es que el Arq. Jorge KUENTZLE propone una ecuación, cuya representación gráfica es
una parábola, por tener parte de esta expresión elevada al cuadrado.

Su fórmula es la siguiente:
D = (VR – Vr ) . ( e ) 2
Vp

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

3. Debido a que los 2 criterios de depreciación no responden a lo que ocurre


con la realidad de los edificios, Ross ideó una fórmula, que si bien siempre ha sido y sigue
siendo criticada por no responder fielmente a lo evidenciado por la realidad práctica, sigue
aplicándose, debido a que si bien se sigue estudiando permanentemente este tema, no se ha
logrado imponer en la Argentina otra forma de depreciación.

Ross propone una fórmula que resulta una solución “salomónica” para la
disminución del valor en función exclusivamente de la antigüedad: la media aritmética de los
valores dados por los métodos de la línea recta y de Kuentzle, resultando la siguiente:

D = ( V R – Vr ) . 1 . e + e2
2 Vp V p2

A continuación, se presenta un esquema en el 1er. cuadrante que genera el


trazado de un par de ejes cartesianos ortogonales, en el mismo se dan tanto para el eje de “x”
como para el de “y” valores positivos, y se grafica que para una misma antigüedad (eje de las
abscisas), por la aplicación de las conocidas fórmulas de depreciación, se obtienen sobre el
eje de las ordenadas, distintos porcentajes de depreciación, nótese que la parábola de Ross,
está graficada entre las funciones de la Línea recta y la curva de Kuentzle.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

El estado de conservación como factor de depreciación

Hasta el momento sólo hemos evaluado a la depreciación en función de la


antigüedad, sin que interviniera el estado de conservación, factor muy importante, sino el más
importante, para la determinación de valores de mercado. , ya que no podríamos igualar en
valores a 2 edificios de semejantes características y antigüedad, cuando uno de ellos tiene un
mantenimiento preventivo permanente y el otro el más completo estado de abandono.

Para estudiar este tema, Heidecke nos introduce en el concepto de estado de


conservación, y aconseja aumentar las depreciaciones, calculadas por las fórmulas antes
mencionadas, en porcentajes que ponderen el estado de mantenimiento y conservación.

Estableció 5 estados de conservación y le asignó a cada uno de ellos un


porcentaje de “plus depreciación”.
Estado 1 Nuevo o muy bueno 0%
Estado 2 Regular, con onservación normal 2,52%
Estado 3 Necesitado de reparaciones sencillas 18,10%
Estado 4 Necesitado de reparaciones importantes 52,60%
Estado 5 Demolición o ruina 100%

La combinación de los criterios de Depreciación de Ross y de Heidecke han


dado origen a una tabla de depreciación que contempla ambas causas estudiadas: la
antigüedad y el estado de conservación.

Tabla de depreciación de Ross Heidecke


El coeficiente de depreciación en este método

En este método el coeficiente de depreciación considera la antigüedad y el


estado de conservación. Éste tiene en cuenta la depreciación que sufre el valor unitario venal
del departamento, en función de la edad y estado del edificio del que forma parte.
Para eso primero aprenderemos a ingresar a la tabla de Ross Heidecke:

Tabla de Ross Heidecke

1 Nuevo o muy bueno 4 Necesitado de Reparaciones


Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I Importantes
2 Conservación normal 5 Demolición o ruina
3 Necesitado de reparaciones sencillas
MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

La misma es una tabla de doble entrada tal como lo eran las de coeficientes
utilizados en la anterior materia para la tasación de lotes de terreno.

1. En la columna de la izquierda, está expresado de 0 a 100, la antigüedad en porcentual


de la vida probable.
2. En la 1er. fila están enumerados los 5 estados de conservación, y también existen los
estados intermedios.

Si fijamos como vida probable técnica para viviendas y oficinas: 70 años, en ese
momento se agotó el 100% de su vida probable.

Departamento
Antigüedad: 27 años
Ejemplo : Estado de conservación: se encuentra entre un
estado
de conservación normal y necesitado de reparaciones
sencillas.

Comenzamos a resolver una primera ecuación o regla de 3 simple:

70 años 100 %
01 año 100/70
27 años (100/70) * 27 = 38,57

Por estar más próximo al 39 que al 38, ingresamos por el primero y nos
dirigimos a la columna 2,5, en esa celda encontramos el Nº 33,00. 33% es la depreciación
que ha sufrido en función de las causas señaladas.

Sin embargo, como se ha comprobado que en general la tabla castiga


excesivamente el valor, es que el método propone el empleo de la siguiente fórmula para
obtener el coeficiente:

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

C = 1– (K)
2

Donde K es el obtenido de la tabla, en nuestro ejemplo 33,00 %

Para aplicarlo en la fórmula conviene expresarlo, no en términos porcentuales,


sino en números naturales, o sea, corriendo la coma dos lugares a la izquierda.
Reemplazando: C = 1 - ( 0,33 )
2
C = 1 - 0,165
C= 0,83

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

APLICACIÓN DEL MÉTODO DE TASACIÓN DE VALORES VENALES CON


HOMOGENEIZACIÓN DE ANTECEDENTES

A continuación, aplicaremos el método para la tasación de departamentos en un sector de un


barrio cualquiera, que como particularidad tiene la presencia de una plaza, que resulta
atractiva en el entorno inmediato.

El departamento a tasar está identificado en rojo en el plano de ubicación, situado en la calle


37 al 400 entre las 18 y 20, y para la estimación de su valor utilizaremos los comparables A, B,
C, y D, que están ofrecidos para su venta, a excepción del comparable B, que fue vendido
recientemente en U$S 50.000, y por tal motivo no fue afectado por ningún coeficiente de
actualización.
En cambio, y al sólo efecto de una aplicación más sencilla del método, es que se procedió al
cambio de mercado, de modo que utilizando el coeficiente 1,10 para el mercado de oferta, el
mismo pasa a un valor de U$S 55.000.
Tanto el departamento a tasar como los comparables están insertos en edificios con
ascensores, y ninguno está ubicado en el último piso.

Los coeficientes utilizados responden a las tablas precedentes, aunque debemos recordar que
quizá a los efectos de una mejor apreciación de los mismos, el tasador podrá modificar alguno
de ellos, hecho que debe estar debidamente explicitado en el informe.

Resulta importante a los efectos de un mejor resultado, que el tasador inspeccione


personalmente todos los inmuebles, de manera de poder precisar todas las características que
evalúa el método, y así poder establecer una adecuada cuantificación de las mismas.

La siguiente, es una ficha de identificación de las unidades, tanto de la que tasaremos como
de los antecedentes o comparables.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

A TASAR
Dirección departamento X
CALLE 37 AL 400 E/ 18 Y 20 oficina
local

Preci Oferta X fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %


o venta Forma MH 226-70 9 8,23

A de pago

tasar
Coef forma de 1 contado Piso Planta
pago
deducciones - F CF I L
Precio resultante 5 ª “A” X
Propia

Real Coef. Sup.Homo Características Constructivas


Dirección Homo g departamento X
CALLE 16 AL 100 E/ 35g Y 37 oficina
cubierta 96,2 1 96,24 E local B s/s B
BE MB A
Precio Oferta 4X 47.00 fecha 03/03 Plano subdiv.C/sU.F. %
Superficie

A tasar
Semicubiert 4,260 O,5 2,13 X
a venta Forma MH 2916-75 19 4,23
Balcón 8,80 O,33de pago
2,90 Edad estad Baño Priv.
o
Descubierta --- contado si no
Coef forma de 1 33 Piso 2,5 Planta
pagobaulera frente fondo P/A
entrepiso
deducciones -- F C I L
Otra cochera NO
Totales 109, 101,27 Vende 2 ª “C” JR F
4322-
Precio resultante 47.00 X
3 1234
0
Real Coef.Hom Sup.Hom Características
og og Constructivas
cubierta 89,26 1,00 89,26 E BE B s/s B MB
C/s
Semicubie 3,15 0,50 1,58 X
r.
Balcón --- Edad estad Baño Priv.
Superficie Propia

o
Descubier 28 2,5 si no
ta
baulera frente fondo P/A
entrepiso
Taller de Integración
Otra I: Práctica Pre-Profesional I cochera no
Totales 92,41 90,84 Vende SE 436-
34
MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Dirección departamento X
CALLE 41 AL 300 E/ 16 Y 18 oficina
local B
Precio Oferta X 55.000 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
A tasar venta Forma MH 035-79 12 5,79
Coef forma de pago 1 de pago Piso Planta
deducciones -- F CF I L
Precio resultante 55.000 4 ª “B” X
contado
Superficie Propia

Real Coef.Homog Sup.Homog Características Constructivas


cubierta 92,38 1,00 92,38 E BE B s/s B C/s MB
Semicub. 3,92 0,50 1,96 X
Balcón 7,25 0,33 2,39 Edad estado Baño Priv.
Descubierta --- 24 2 si no

baulera frente fondo P/A


entrepiso
Otra cochera no
Totales 103,55 96,73 vende Vi 432-765

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Dirección departamento X
CALLE 18 AL 400 E/ 41 Y 43 oficina
local C
Precio Oferta X 56.000 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
A tasar venta Forma MH 916-73 2 9,23
de pago

contado
Coef forma de pago 1 Piso Planta
deducciones -- F C I L
1ª “B” F
Precio resultante 56.000 X
Superficie Propia

Real Coef.Homo Sup.Homo Características Constructivas


g g
cubierta 93,15 1,00 93,15 E BE B s/s B C/s MB
Semicub. 4,23 0,50 2,12 X
Balcón --- Edad estado Baño Priv.
Descubiert 18,26 0,20 3,65 30 3 si no
a
baulera frente fondo P/A
entrepiso
Otra cochera no
Totales 115,64 98,92 Vende SU 456-932

Dirección departamento X
CALLE 41 AL 500 E/ 20 Y 22 oficina
local D
Precio Oferta X 65.500 fecha 03/03 Plano subdiv. U.F. %
A tasar venta Forma MH167-71 14 5,23
Coef forma de pago 1 de pago Piso Planta
deducciones -- F CF I L
Precio resultante 65.500 7 ª “A” X
contado

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Superficie Propia Real Coef.Homog Sup.Homog Características Constructivas


cubierta 101,76 1,00 101,76 E BE B s/s B C/s MB
Semicub. 4,38 0,50 2,19 X
Balcón 8,15 0,33 2,69 Edad estado Baño Priv.
Descubierta --- 32 2,5 si no

baulera frente fondo P/A


entrepiso
Otra cochera no
Totales 114,29 106,64 vende MI 431-876

En estas fichas individuales se indicará la dirección completa, el destino de la unidad, el valor o


precio, ya provengan del mercado de oferta o el de realización o compraventa, la forma de
pago y el coeficiente utilizado si la venta era financiada y se los lleva a valores de contado.
Número del plano de Mensura de Subdivisión, de unida funcional, y del porcentual fiscal, datos
que son difíciles de conseguir para los comparables pero más fácil para la unidad que
tasemos.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS
Ubicación Piso Fecha Importe Superf. Valor COEFICIENTES Valor
Nº venta Homogen Unitario Ubic. Piso Super Caract. edad f ondo Patio Bñ.Po. actual Total Unitario
Forma de pago Planta Coef. For precio m2 $/m2 Edificio Planta Propia Constr estado f rente Terraza Garaje oferta Resultante
ma Pago contado $ / m2
Calle 37 al 400 e/ 18 y 20 5º hoy 62.424 1,05 1,00
contado frente 1,00 62.424 101,37 615,80 1,00 1,00 1,00 1,05 0,80 1,10 0,97 634,85(*)
Calle 16 al 100 e/ 35 y 37 2º hoy 49.000 0,95 1,00
A contado lateral 1,00 49.000 90,84 539,41 0,95 0,93 1,00 1,00 0,86 1,10 0,79 682,79
Calle 41al 300 e/ 16 y 18 4º hoy 55.000 1,00 1,00
B contado contraf 1,00 55.000 96,73 568,59 0,96 0,95 1,00 1,09 0,89 1,10 0,97 586,90
Calle 18 al 400 e/ 41 y 43 1º hoy 56.000 0,90 1,00
C contado contraf 1,00 56.000 98,92 566,11 0,96 0,95 1,00 1,10 0,78 1,10 0,77 735,20
Calle 41 al 500 e/ 20 y 22 7º hoy 65.500 1,10 1,00
D contado frente 1,00 65.500 106,64 614,22 1,02 1,00 0,95 1,18 0,81 1,10 1,12 548,41

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Nótese que como el método puede ser aplicado no sólo para la tasación de
departamentos sino también para oficinas y locales comerciales, hay celdas que se
adecuan únicamente
También el piso y la designación interna de la unidad, las superficies propias
discriminadas (reales y homogeneizadas), la antigüedad y el estado de conservación,
las características constructivas, si tiene o no cochera y si la misma está incluida en el
precio, y la inmobiliaria que la tiene en venta y su teléfono.

Observemos ahora la hoja de cálculo en la cual se ha identificado tanto al inmueble a


tasar como a los comparables.

Del departamento a tasar tenemos todos los datos, a excepción del valor de oferta,
que es el motivo de nuestra tasación, el mismo surgirá en función de los comparables,
al final de la aplicación del método.
 Dado que todos los valores son el contado el coeficiente de forma de pago es
1.

 El valor unitario en $ / m2 surge de la siguiente división :


Preci o al contado
Superficie homogeneizada

En el sector correspondiente a la determinación de coeficientes tenemos:


 Ubicación del edificio en el barrio: será siempre 1 para el que tasemos e
igual inferior o superior a 1 para los comparables en función del entorno y a
criterio del tasador, para nuestro caso, la plaza es un atractivo y también
notamos que a medida que nos acercamos a la calle 26 el tasador nota un
mejor entorno.

 Los de piso y planta, surgen de las tablas vistas, al igual que el de superficie
propia cubierta (nótese que en el comparable D tiene una supera los 100 m 2,
teniendo un coeficiente distinto a los demás).

 El coeficiente correspondiente a características constructivas fue


determinado dentro del rango y evaluado por el tasador.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

Ejercitemos la manera de obtener el coeficiente de depreciación en función de la


antigüedad y el estado de conservación del departamento a tasar, que tiene una edad
de 33 años y un estado de conservación
 entre normal y necesitado de reparaciones sencillas, datos necesarios para
ingresar a la tabla de Ross Heidecke.

70 años 100%
1 año 100 %
70

33 años 100 % x 33 = 47,14 %


70
De modo que ingresaremos a la tabla por el 47 por ser el más próximo al resultado y
por la columna “2,5”, figurando en la celda el Nº 39,84, que como estaba expresado en
términos porcentuales y al llevarlo a números naturales se corre la coma dos lugares
a la izquierda resultando 0,3984.

Si ahora aplicamos este dato a la fórmula de depreciación, obtenemos lo siguiente:

C=1 – (K)
2
C = 1 – ( 0,3984 ) = 1 - 0,1992
2
C= 0,80

Dado que en todo el proceso de cálculo se han utilizado sólo 2 decimales.

 Para el coeficiente de actualización se utilizó 1 en todos los casos debido a


que todos los comparables tienen esos valores en la actualidad.

 El coeficiente de oferta será :


1,10 si proviene del mercado de oferta
1,00 si corresponde al de compraventa
0,55 a 0,75 si es de liquidación o remate.
Se utilizó el coeficiente de oferta en todos los casos, incluso en lo citado
Para el caso del comparable B.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

 El coeficiente total para todos los departamentos surge de multiplicar todos


los coeficientes entre si, para el comparable B sería:
C = 0,96 x 1,00 x 0,95 x 1,00 x 1,09 x 0,89 x 1,00 x 1,10
Coeficiente Total = 0,97 para el comparable B.

El valor unitario resultante, para el caso de los comparables (tomaremos


para el ejemplo el comparable B)se obtiene de la siguiente manera:
Valor unitario Resultante = Valor unitario ( U $S / m2) = U$S 568,59/m2
Coeficiente Total 0,97

Valor Unitario resultante para el comparable B = U$S 586,90 m2.

Reflexionemos acerca de lo que hicimos: el valor unitario resultante que obtenemos a


partir de cada comparable significa que, hemos “desarmado” a todos los comparables,
y a partir de cada uno de ellos estamos pronosticando, en forma independiente, el
valor de un departamento tipo de comparación, para el edificio en el cual está inserto
el departamento que estamos tasando, si es que este departamento tipo existiera.

Dado que tenemos 4 valores unitarios resultantes: U$S 682,79/m 2, U$S 586,90, U$S
735,20 y U$S 548,41 el método indica que el número más representativo para esos 4
valores se obtiene de la siguiente manera: descarto al mayor y al menor, y promedio
los medios, en nuestro caso:

682,79 Promedio los valores medios = 682,79 + 586,90 = 634,85


586,90 2
735,20
548,41

Recordemos que el departamento tipo de comparación es el que tendría en todas sus


características el coeficiente 1. Pero, el departamento que estamos tasando ¿es una
unidad tipo de comparación?

Para corregir esto es que haremos el último paso: multiplicamos el valor unitario
resultante que surge de los valores medios, por el coeficiente total propio del
departamento a tasar, por la superficie homogeneizada del mismo.

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I


MARTILLERO PUBLICO, CORREDOR Y ADMINISTRADOR DE CONSORCIOS

U$S 634,85 / m2 x 0,97 x 101,37 m2 = U$S 62.424

BIBLIOGRAFIA

Apuntes Prof. T y MP Daniel R. BOVERI

Taller de Integración I: Práctica Pre-Profesional I

También podría gustarte