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UNIVERSIDAD NACIONAL HERMILIO VALDIZAN HUANUCO

FACULTAL DE INGENIERIA CIVIL Y ARQUITECTURA


ESCUELA ACADEMICO PROFESIONAL DE INGENIERIA CIVIL

1. INTRODUCCIN

En el presente curso Ingeniera de Valuaciones, para un ptimo desarrollo acadmico, se nos


encarg la realizacin de dos trabajos de valorizaciones, el primero ya presentado consista
en la valuacin de un Recreo turstico, en nuestro caso el Recreo Turstico El Huerto
Huanuqueo, el cual calculamos mediante las consideraciones del Reglamento Nacional De
Tasaciones 2007 as como tambin su modificatoria (2012), realizando las visitas
necesarias, investigacin de informacin de parmetros para su clculo de valor de terreno,
valor de edificacin y obras complementarias. En el segundo y actual trabajo, valuaremos el
terreno como isla rstica de expansin urbana, considerndose las especificaciones dadas
en clase.

Para el desarrollo actual fue necesario, la visita hacia las calles perimtricas del terreno
correspondiente circundante al Recreo Turstico El Huerto Huanuqueo, Haciendo uso del
google mapas se tendr la medicin de pendiente promedio de los Jirones en direccin de la
cada de lluvia, y si fuese necesario haremos uso del eclmetro, el cual anexamos las
fotografas.

Para el clculo del Valor Definitivo del terreno, fue basado segn las consideraciones del
Reglamento Nacional De Tasaciones 2007 as como tambin su modificatoria (2012).

VALUACION ISLA RUSTICA -1-


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2. DESCRIPCIN DEL TRABAJO ASIGNADO

Tomando el mismo Recreo Turstico que hicimos en el primer trabajo, valuando ahora como
terreno rstico en zonas de expansin urbana, y aplicando el mtodo de las zonas de
influencia, valuar el predio cuyo terreno tiene una seccin de 10,000.00 m2 o 1.00 Ha., la
profundidad de lote normativo ser la que corresponda a generar lotes de ms de 500 m2
en caso de habilitarse para uso industrial, la pendiente promedio altitud, rea bruta, tipo de
suelo y rea vendible si fuese el caso ser asumido o determinado por el grupo.

Los valores unitarios de terrenos urbanos adyacentes, sern los que correspondan a las
calles circundantes a la poligonal, Tener en cuenta que no existen valores unitarios aledaos
al terreno pues en la espalda se encuentra el rio Huallaga, es por eso que tomamos valores
unitarios paralelos a dicho terreno (Especificado en el Plano) y las obras de infraestructura
correspondientes a las mismas as como da frente al terreno en estudios sern las que en
realidad correspondan a estas vas. Incluir posteriormente el valor de la construccin y
obras complementarias que obtuvieron en su primer trabajo para obtener el valor dotado
del predio, aclarando en este caso tienen que descontar el valor del terreno del Recreo de la
primera parte.

INGENIERA DE VALUACIONES -2-


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3. MEMORIA DESCRIPTIVA

BIEN INMUEBLE
EL HUERTO HUANUQUEO Y TERRENO RSTICOASIGNADO

UBICACIN
Lugar : JR. HUALLAYCO N 2400 LAS MORAS

Departamento : HUNUCO

Provincia : HUANUCO

Distrito : HUANUCO

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FECHA A LA CUAL ESTA REFERIDA LA TASACION

HUANUCO, 1 DE JULIO DEL 2015

3.1. GENERALIDADES

La presente valorizacin corresponde a un terreno que por razones acadmicas lo


denominaremos como isla rustica constituido en un lote de terreno que cuenta con
10000.00 m2 que equivale a 1.00 Ha de superficie y de 450 m de permetro (segn los
datos obtenidos en la inspeccin de campo).
La presente valuacin considera las medidas tomadas del plano para determinar el valor
total del terreno rustico.
La topografa es ser considerada con respecto a las pendientes perimtricas consideradas,
considerando que cuenta con los servicios de agua potable, desage, electricidad en la
mayor parte de sus accesos y linderos.

3.2. OBJETO DE TASACIN

Conocer el valor comercial del bien inmueble considerado por fines acadmicos, por tener
menor rea de 9 hectreas lo consideraremos como el caso la isla rustica materia de una
lotizacin futura y su anlisis ser por el mtodo de las zonas de influencias.

3.3. METODOLOGIA Y REGLAMENTO NACIONAL EMPLEADA


Las acciones previas a la valuacin de la isla rustica es:

Acopio de informacin (Ubicacin, perimtrico, anexo panel fotogrfico).


Consideraciones especificadas en el trabajo por fines acadmicos (Descripcin).
Elaboracin de la tasacin.

Para el presente trabajo se utiliz el MTODO DE LAS ZONAS DE INFLUENCIA, segn el


ARTCULO III.J.67 DE LA MODIFICATORIA DEL REGLAMENTO NACIONAL DE TASACIONES
DEL PER (2012), que consiste en establecer zonas de influencia formando fajas de terreno
comprendida entre la lnea del frente y otra paralela a sta.

3.4. UBICACIN
EL RECREO TURISTICO EL HUERTO HUANUQUEO SE ENCUENTRA UBICADO EN EL JR
HUALLAYCO CUADRA 24.

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3.5. FECHA A LA CUAL EST REFERIDA LA VALUACIN

La Valorizacin de los datos obtenidos de TERRENO RSTICO EN ZONA DE EXPANSIN


URBANA est referida a Julio del 2015

3.6. DATOS DEL TERRENO

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3.6.1 AREA TOTAL

Imagen satelital del terreno circundante al Recreo Turstico El Huerto Huanuqueo

El rea total del terreno rstico es de 10000.0 m2.


Por cuestiones acadmicas, consideramos el rea del terreno en funcin de las calles
prximas circundantes, quedando en resumen de la siguiente manera,:

OJO: Las calles San Martin, ngeles, Cceres, estn dentro de un radio de 200 m para poder
hacer uso de sus valores unitarios.

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3.6.2 PERMETRO
El permetro del terreno rustico es de 450 m.

3.6.3 UBICACIN
El terreno rustico se encuentra ubicado en el distrito de Hunuco con una altitud de 1890
m.s.n.m.

3.6.4. LINDEROS PERIMTRICOS


Los linderos adyacentes al terreno rustico son:

Por en Norte: carretera al Aeropuerto


Por el Sur: Av. Huallaga (Radio mayor a 200 m)
Por el Este: Rio Huallaga
Por el Oeste: Calle ngeles. (Arancel: S/33.00/m2)
Calle San Martin (Arancel: S/33.00/m2)
Calle Cceres (Arancel: S/33.00/m2)
Jr. Huallayco cuadra 24 (Arancel: s/ 27.00/m2)

3.6.5. NATURALEZA Y DESCRIPSION DE TIERRAS


El terreno en mencin cuenta con una topografa de 8% de pendiente (Valor Calculado en el
google Earth) y presenta una naturaleza de terreno con afloramiento rocoso. En el cual
consideramos el promedio de los valores de las pendientes extremas de la direccin de flujo
de aguas de lluvia, siendo:

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3.6.6. SERVICIOS URBANOS QUE AFECTAN AL PREDIO RUSTICO.

El Terreno se encuentra ubicado en una zona consolidada, que cuenta con vas vehiculares,
redes pblicas y domiciliarias de agua y desage, electricidad, telfono e internet, teniendo
como infraestructura de servicio urbano que lo afecte el Prostbulo La Mquina del Sabor
.

3.6.7. MEDIDAS PERIMETRALES CON RESPECTO AL PLANO PERIMETRICO.

Las medidas perimetrales son:

Jr. Huallayco (L = 61.0 m)


Longitud ortogal al Jr. Huallayco (L = 164.0 m)

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3.6.8 DESCRIPCIN DE TERRENO RSTICO EN ZONA DE EXPANSIN.


El terreno tiene 61.0 m de frente (de este a oeste), conformando el Jr. Huallayco, valuar el
terreno aplicando el mtodo de las zonas de influencia, la profundidad de lote normativo
ser la que corresponda a generar lotes de ms de 500m2 para el caso de habilitarse para
el uso industrial, la pendiente es de 8%, la altitud es de 1890 m.s.n.m. el rea bruta es de
10000.0 m2, tipo de suelo es con afloramiento rocoso y el rea vendible es el 20% del rea
total.

El terreno cuenta con estudios para habilitaciones planificadas de uso industrial, trazo
definido de calles, calzadas y anchas de losa de concreto con un ancho de va de 6 m a 10 m
de ancho, red de agua potable, red de alcantarillado, red de energa elctrica y vereda.

3.7 DATOS DE LA EDIFICACIN

3.7.1 DESCRIPCION DE LA DISTRIBUCION DE LAS PLANTAS


De acuerdo a la inspeccin de campo, se ha podido observar que:

Actualmente el predio es destinado al servicio de Recreo Turstico, cuenta con 4


mdulos:

MODULO 1 : Saln de comidas


MODULO 2 : Vivienda, Cocina, etc.
MODULO 3 : Encaminado a ser SSS.HH
MODULO 4 : SS.HH

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VALORES POR PARTIDA EN NUEVOS SOLES POR METRO CUADRADO DE AREA TECHADA
ESTRUCTURAS ACABADOS

4
3
2
MODULO
INST. ELECTRICAS Y
1

TOTAL
MUROS Y COLUMNAS (1) TECHOS (2) PISOS (3) PUERTAS Y VENTANAS (4) REVESTIMIENTOS (5) BAOS (6) SANITARIAS (7)
MODULO

CALAMINA METALICA
CEMENTO PULIDO MADERA CORRIENTE CON TARRAJEO FROTACHADO AGUA FRIA CORRIENTE
1 ADOBE, TAPIAL O QUINCHA SOBRE VIGUERIA DE -------
COLOR ROJO MARCOS Y/O YESO MONOFASICA SIN EMPOTRAR
3.7.1. AREA TECHADA

MADERA CORRIENTE

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AREA

CALAMINA METALICA 7.92 m2


TECHADA

24.91 m2

CEMENTO PULIDO MADERA CORRIENTE CON TARRAJEO FROTACHADO AGUA FRIA CORRIENTE
582.72 m2
309.23 m2
240.66 m2

2 ADOBE, TAPIAL O QUINCHA SOBRE VIGUERIA DE -------


COLOR ROJO MARCOS Y/O YESO MONOFASICA SIN EMPOTRAR
MADERA CORRIENTE

CALAMINA METALICA 3.7.2 CARACTERSTICAS DE LA EDIFICACIN


LADRILLOS CON COLUMNAS SIN REVESTIMIENTO EN SIN APARATOS SIN INSTALACION ELECTRICA
3 SOBRE VIGUERIA DE TIERRA COMPACTA SIN PUERTAS NI VENTANAS
Y VIGAS DE AMARRE LADRILLO SANITARIOS NI SANITARIA
MADERA CORRIENTE

CALAMINA METALICA
LADRILLO SIN ELEMENTOS DE TARRAJEO FROTACHADO BAOS BLANCOS AGUA FRIA CORRIENTE
4 SOBRE VIGUERIA DE CEMENTO PULIDO MADERA RUSTICA
CONCRETO Y/O YESO SIN MAYOLICA MONOFASICA SIN EMPOTRAR
MADERA CORRIENTE
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3.7.3.ESTADO DE CONSERVACION

La antigedad de la construccin se especifica por mdulos:

MODULO 1 : Regular 32 %.
MODULO 2 : Malo 90 %.
MODULO 3 : Regular 20 %.
MODULO 4 : Malo 66 %.

3.7.4.ANTIGEDAD DE LA CONSTRUCCION

La antigedad de la construccin se especifica por mdulos:

MODULO 1 : 3 aos de Antigedad.


MODULO 2 : 30 aos de Antigedad.
MODULO 3 : 2 aos de Antigedad.
MODULO 4 : 15 aos de Antigedad.
.
3.7.5.OBRAS COMPLEMENTARIAS

Cerco: De muro adobe, tapial o quincha revestida.


1 Cisterna pozo de Ladrillo: De capacidad hasta 5.00 m3 de capacidad, que se
encuentra en regular estado de conservacin.
1 Portn en la entrada

4. VALUACIN
El Precio del predio se determinara mediante la siguiente frmula:

. . . = . . +. . +. . .

V.T.P.: Valor Total del Predio.


V.T.: Valor del Terreno.
V.E.: Valor de la Edificacin.
V.O.C.: Valor de las Obras Complementarias.

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4.1 VALOR DEL TERRENO (VT)


Se considerara el frente principal Jr. Huallayco cuadra 24

4.1.1. CONSIDERACIONES PARA EL MTODO DE LAS ZONAS DE INFLUENCIA

Profundidad de lote normativo = 50 m para ms de 500 m2, para la primera zona y


las siguientes 100 m, as como la ltima la restante. Consideramos la siguiente
zonificacin:

Segn el ARTCULO III.J.68 DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012:

. . =
=

o VD: Valor Definitivo


o VB: Valor Bsico

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o A: rea

Las reas correspondientes de cada zona son:

REAS m2
ZONA I A1 3050.00 m2
ZONA II A2 6100.00 m2
ZONA III A3 850.00 m2
rea Total 10000.0 m2

4.1.2. CONSIDERACIONES PARA EL CLCULO DEL VALOR BSICO (V.B.)

El valor bsico se calcula segn el ARTCULO III.J.71 DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012,


debido a que el Terreno da frente a una va.

. . =

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o VB: Valor Bsico


o CAV: Coeficiente de rea vendible
o Vp: Valor promedio de los terrenos urbanos de las calles locales en la zona
adyacente
o C: Coeficiente de Valorizacin

Ya que no se tiene informacin de proyecto del rea vendible necesaria, consideraremos


los valores de la Tabla N 11 dentro del ARTCULO III.J.72 DE LA MODIFICATORIA DE RNT
2012:

Para uso Industrial con un rea de 10000.0 m2 se obtiene de la tabla N 11 el valor de 0.75

CAV = 0.75

4.1.3. VALOR PROMEDIO DE TERRENOS URBANOS


Se muestra en el siguiente cuadro:

VALORES UNITARIOS EN S/. Por m2


Calle. Cceres Calle. Los ngeles Calle. San Martin Jr, Huallayco cdra 24
S/. por S/. por S/. por
CUADRA m2 PROMEDIO CUADRA m2 PROMEDIO CUADRA m2 PROMEDIO S/. por m2
1 33 1 33 1 33
33 33 33 27
2 33 2 33 2 33

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VALORES CON MAYOR VALOR


V1 S/. 33.00 Valor promedio: Vp = ( v1 +v2 + v3)/3
V2 S/. 33.00 VP = 33.00
V3 S/. 33.00
Valor comercial:
considerando los factores:
Vu Urbano: 7.7
A la fecha el cambio del dlar 3.15

. . = /. 800.42

4.1.4 OBRAS DE INFRAESTRUCTURA


Para ello debemos de calcular los valores de I1 e I2 segn la tabla N 14 OBRAS DE
INFRAESTRUCTURA PBLICA PARA HABILITACIONES URBANAS DE USO INDUSTRIAL DE
LA MODIFICATORIA DE RNT 2012

Descripcin:

DESCRIPCION I1
Las calles presentan Ancho de va < 6 m , y Calzada Afirmado compactado 0.07
El Jr. Huallayco presenta Ancho de va > 6 m , y Calzada de carpeta asfltica 0.18
El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de agua Potable con red publica 0.11
El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de Alcantarillado con red publica 0.1
El Jr. Huallayco y las calles presentan Red de Energa Elctrica con cables areos 0.09
Las calles presentan Vereda de ancho < 1.40 m 0.08
El Jr. Huallayco no presenta vereda 0

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CALLE. SAN
Av. HUALLAGA CALLE. ANGELES JR. HUALLAYCO
MARTIN
ESTUDIO 0.02 0.02 0.02 0.02
TRAZO 0.02 0.02 0.02 0.02
CALZADA Y ANCHO DE VIA 0.18 0.18 0.18 0.18
RED DE AGUA POTABLE 0.11 0.11 0.11 0.11
RED DE ALCANTARILLADO 0.1 0.1 0.1 0.1
RED DE ENERGIA ELECTRICA 0.09 0.09 0.09 0.09
VEREDA 0.08 0.08 0.08 0
0.6 0.6 0.6 0.52

4.1.5 TOPOGRAFA Y NATURALEZA DEL TERRENO


Considerando la tabla N12 FACTOR T DE LA MODIFICATORIA DE RNT 2012

FACTOR "T"
PENDIENTE Y NAT. DEL TERRENO FACTOR
(Entre 5 a 10%) = 8 % 0.9
Con afloramiento Rocoso 0.65

FACTOR T:
T1= 0.9 En el rea del predio existe una pendiente del 8%
T2= 0.65 suelo afloramiento rocoso
= 12 = 0.585

4.1.6 VALOR RSTICO


Se calcula para efectos de comparacin del Valor Bsico con el triple del Valor Rstico slo
a la primera zona. (TIERRAS APTAS PARA EL CULTIVO EN LIMPIO)

VALOR RUSTICO ( VR ) VALOR RUSTICO COMERCIAL ( VRC )/(m2)


PENDIENTE ALTITUD por m2 =VRx5.7x3.15
8% 1890 1.181605 21.21571778

= /. 21.216

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4.1.7 CALCULO DE VALOR BSICO

Vp
ZONA I1 I2 C CAV T VB COMERCIAL 3VR
comercial
ZONA I 0.49 0.52 0.515 0.75 800.42 100% 0.588 181.7874 63.648 OK
ZONA II 0.49 0 0.234 0.75 800.42 100% ---- 140.47371 63.648 OK
ZONA III ---- ---- 90% VB2 ---- 126.426339 63.648 OK

OJO:

El "I 1" para la zona 1 es el puntaje promedio de las obras de infraestructura


correspondientes a las vas cuyos valores han sido seleccionados Tabla N 13 14

El "I 2" para la zona 1 es el puntaje correspondiente a las obras de infraestructura


que posee la va a la cual da frente el terreno materia de tasacin Tabla N 13 14

El valor de "C" sale 0.515, debido a que es el ltimo valor en la


tabla, por no existir ms valores de I 2 = 0.18.

4.1.8. CLCULO DE VALOR DEFINITIVO (VD)

ZONA VB AREA VD
VD 1 181.7874 3050 554451.5343
VALOR DEFINITIVO:
VD 2 140.47371 6100 VB AREA
856889.631 VD
VD 3 VD1
126.426339 85068.304474 14600 m2 997245.3
107462.3882
VD2 49.2478422 29200 m2 1438037
TOTAL S/. 1518803.553
VD3 44.3230579 27860 m2 1234841
TOTAL: S/. 3670123

= /. 1518,803.553

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4.2. VALORIZACION DE LA EDIFICACIN (VE)


Los valores unitarios oficiales de la edificacin teniendo en cuenta los detalles de la
construccin

4.3.1. VALORES SIMILARES NUEVOS POR MODULOS (VSN)

VALOR DE LAS CONTRUCCIONES POR MODULOS.


CONSTRUCCION MODULO - 1

MODULO 1
* Atechada = 240.66 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 3 aos
* Estado de
Conservacin = REGULAR
* Material
Predominante = ADOBE

* Uso = CENTRO DE RECREACION

DEPRECIACIN = 20 % Reglamento de Tasaciones

PARTIDA CODIGO C.U./m2


Muros y Column. E 151.84
Techos F 30.13
Pisos H 21.61
Puertas y Ventan G 25.23
Revestimientos F 60.6
SS.HH I 0
IE - IS G 16.14
VSN = S/. 305.55

Vc1 = S/. 58,826.93

CONSTRUCCION MODULO - 2

MODULO 2
* Atechada = 309.23 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 30 aos
* Estado de
Conservacin = MALO
* Material
Predominante = ADOBE

* Uso = VIVIENDA

DEPRECIACIN = 90 % Reglamento de Tasaciones

PARTIDA CODIGO C.U./m2


Muros y Column. E 151.84
Techos F 30.13
Pisos H 21.61
Puertas y Ventan G 25.23
Revestimientos F 60.6
SS.HH I 0
IE - IS G 16.14
VSN = S/. 305.55

Vc2 = S/. 9,448.52

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CONSTRUCCION MODULO - 3

MODULO 3
* Atechada = 24.91 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 2 aos
* Estado de
Conservacin = REGULAR
* Material
Predominante = LADRILLO

* Uso = VIVIENDA

DEPRECIACIN = 20 % Reglamento de Tasaciones

PARTIDA CODIGO C.U./m2


Muros y Column. C 209.38
Techos F 30.13
Pisos I 4.76
Puertas y Ventan I 0
Revestimientos I 0
SS.HH H 0
IE - IS H 0
VSN = S/. 244.27

Vc3 = S/. 4,867.81

MODULO 4
* Atechada = 7.92 m2
* Construccin de Adobe
* Antigedad = 15 aos
* Estado de
Conservacin = MALO
* Material
Predominante = LADRILLO

* Uso = VIVIENDA

DEPRECIACIN = 66 % Reglamento de Tasaciones

PARTIDA CODIGO C.U./m2


Muros y Column. E 151.84
Techos F 30.13
Pisos H 21.61
Puertas y Ventan G 25.23
Revestimientos F 60.6
SS.HH I 0
IE - IS G 16.14
VSN = S/. 305.55

Vc4 = S/. 822.79

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Todos los valores se encuentran depreciados segn se indica en el


reglamento de tasaciones, para mayor entendimiento revisar la hoja de
clculo, que se adjunta en el expediente tcnico.

POR LO TANTO:

= /. .

4.3. VALORIZACION DE OBRAS COMPLEMENTARIAS (VOC)

Considerando el ANEXO III: CUADRO DE VALORES UNITARIOS A COSTO


DIRECTO DE ALGUNAS OBRAS COMPLEMENTARIAS E INSTALACIONES
FIJAS Y PERMANENTES PARA LA SIERRA

= .

CERCO = S/. 13837.11


PORTON = S/. 2184.84
CISTERNA = S/. 429.40

Voc = S/. 16451.35

VOC = S/. 16451.35

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4.5. VALOR TOTAL

POR LO TANTO EL VALOR TOTAL DEL PREDIO COMERCIAL:

. . . = . . +. . +. . .

. . . = /. . + /. . + /. .

. . . = /. .

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