UNIDAD 3

DERECHOS REALES

4.1. EL PATRIMONIO. DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CREDITO. LAS COSAS. LA PROPIEDAD: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA
JUDICIAL, LA COPROPIEDAD. LA POSESION: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA JUDICIAL.

I. EL PATRIMONIO.
El patrimonio puede definirse como el conjunto de derechos y obligaciones, evaluables en dinero, del que es titular una
persona. La clasificación más importante de los elementos del patrimonio son los derechos reales y derechos de crédito.
II. DIFERENCIAS ENTRE DERECHOS REALES Y DERECHOS DE CRÉDITO.
El derecho real puede definirse como un conjunto de facultades que se reconocen a una persona sobre una cosa. Frente a
ello, el derecho de crédito (u obligación) es un vínculo jurídico entre dos personas -deudor y acreedor- en virtud del cual el
deudor se compromete a realizar una determinada prestación estando el acreedor facultado para exigir su realización
forzosa. Titular del derecho (subjetivo) de crédito es el acreedor.
Derechos reales y derechos de crédito se diferencian por su contenido y por su eficacia. En cuanto al contenido, el de los
derechos reales consiste en un poder directo e inmediato de su titular sobre una cosa. Los derechos reales se diferencian entre
sí por las facultades que lo integran, siendo el derecho de propiedad el derecho real por excelencia, pues es el que atribuye a su
titular todas las facultades posibles a ejercitar sobre una cosa. Frente a ello, el derecho de crédito es siempre una facultad
exigible frente a una persona; es decir, tiene como contenido la actividad concreta que ha de desplegar el deudor –la
prestación-. En cuanto a su eficacia, el derecho real lo es frente a terceros, lo cual significa que el titular de un derecho real
puede hacer valer su condición de tal frente a cualquiera y puede defenderlo mediante acciones reales; frente a ello, el
derecho de crédito tiene eficacia inter partes, por eso solo el acreedor puede dirigirse contra el deudor, y su crédito se defiende
con acciones personales.
III.-LA PROPIEDAD: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA JUDICIAL, LA COPROPIEDAD.
1.-CONCEPTO: Se puede definir a la propiedad como una "señoría jurídica plena o potencialmente plena de una persona
sobre una cosa". Con la expresión señoría jurídica se hace alusión al hecho de que el propietario tiene una mera relación
jurídica con la cosa. Es decir, ser propietario es una cualidad jurídica y el ser reconocido como tal significa que es al propietario
al que corresponden todas las facultades posibles sobre la cosa y que, además, va a estar protegido en su derecho mediante
acciones. Con la expresión plena se alude al hecho de que como es al propietario al que inicialmente corresponden todas las
facultades posibles sobre la cosa, puede que a veces se vea temporalmente privado de todas o parte de esas facultades. Sin
embargo, no sólo no deja por ello de ser propietario, sino que son facultades que acabarán retornando al propietario, es lo que
se conoce como elasticidad del derecho de propiedad.
2.- REQUISITOS DE LA PROPIEDAD. CLASES.
En Roma, para ser propietario civil y gozar de la protección que el ordenamiento jurídico dispensa a la propiedad eran
necesarios una serie de requisitos:
a) En cuanto a los sujetos, sólo a los ciudadanos romanos se les reconocía capacidad para ser propietarios ex iure
Quiritium. Esto no excluía que los peregrinos pudieran comprar ni que pudieran tener la disponibilidad material de
cosas como si fueran propietarios. Sin embargo, el no tener la cualidad jurídica de tales les impedía ejercitar las
acciones protectoras del derecho de propiedad. Para paliar tal situación el pretor creó, a favor de los peregrinos, una
reivindicatio utilis que les permitía reclamar la cosa de quien la poseyera ilegítimamente. Esta reivindicación colocaba
al peregrino en una posición muy similar a la del propietario civil, se la calificó como propiedad peregrina.
b) En cuanto al objeto, sobre cualquiera podía recaer el derecho de propiedad, siempre y cuando se tratase de una res
intra commercium. En el caso de fundos, sólo los que estaban situados in solo italico eran susceptibles de ser objeto de
propiedad privada, no así los fundos provinciales, cuya titularidad correspondía al Estado. No obstante, esto en la
práctica el Estado solía conceder su explotación a los particulares a perpetuidad. Esta concesión era transmisible inter
vivos y mortis causa, razón por la cual los concesionarios del suelo público se encontraban, en la práctica, en una
situación análoga a la del propietario civil. También el pretor puso remedio a esta situación concediendo a dichos
concesionarios una reivindicatio utilis. La detentación de los fundos provinciales fue calificada como propiedad
provincial.
c) En tercer lugar, era necesario que la cosa se hubiera adquirido por alguno de los modos previstos por el derecho civil.
Así, las res mancipi habían de adquirirse por mancipatio o por in iure cessio. Ello era un requisito esencial, de tal modo
de que la ausencia de alguno de esos modos suponía la no transmisión de la propiedad, y ello aunque el adquirente
 tuviera la cosa en su poder. Cuando eso ocurría, el que había adquirido la cosa podía, con el transcurso del tiempo,
llegar a usucapir.
d) En cuarto lugar, tratándose de adquisiciones derivativas, es decir, cuando se adquiere una cosa que antes estaba en
poder de otra persona era imprescindible para adquirir la propiedad que el transmitente fuera propietario. Cuando
faltaba este requisito, el adquirente podía llegar a convertirse en propietario mediante la usucapión. Hasta que tenía
lugar la usucapión, el adquirente a non domino corría dos peligros:
1) Que la cosa fuera reivindicada por su legítimo propietario. El adquirente tenía pocas posibilidades de evitar la
restitución de la cosa, produciéndose la evicción.
2) Que perdiera la posesión de la cosa y que ésta fuera a parar a manos de un tercero. Otorgan al poseedor ad
usucapionem una acción -la actio Publiciana- que puede ejercitar frente al cualquiera salvo contra el
propietario civil de buena fe.
3.- DEFENSA JUDICIAL DE LA PROPIEDAD. ACCIONES.
La acción típica que protege al propietario es la acción reivindicatoria, que corresponde al propietario en el caso en que se
produce la lesión más grave de su derecho de propiedad, esto es, la privación de la posesión de la cosa que le pertenece. No es
la reivindicatoria la única acción de que el propietario dispone:
a) Acción reivindicatoria. Demandante en la acción reivindicatoria es quien se cree dominus ex iure Quiritium y que se ve
privado de la posesión de la cosa. El demandante ha de probar su derecho de propiedad. Demandado es quien posee
la cosa ilegítimamente. En cuanto a la finalidad de la acción reivindicatoria es doble: de un lado, el reconocimiento y
declaración de la existencia del derecho de propiedad a favor del demandante; de otro lado, y consecuencia de lo
anterior, la intimación al demandado para que restituya la cosa. Cuestión importante en relación a esta obligación de
restitución, es qué si durante el tiempo que el demandado estuvo poseyendo la cosa realizó algunos gastos en la
misma, recogió frutos o provocó en ella algunos deterioros. En cuanto a los posibles medios de defensa del
demandado frente a la acción reivindicatoria, son:
- Exceptio hypothecaria: Se concede al acreedor hipotecario para rechazar la acción reivindicatoria intentada por
el propietario de la cosa dada en garantía.
- Exceptio ususfructus: Excepción concedida al usufructuario frente al nudo propietario que ejercita contra él la
acción reivindicatoria.
- Praescriptiones: Medios de defensa procesal en los que se alega la extinción del derecho de propiedad del demandante
por haber éste permanecido inactivo frente al poseedor demandado durante el tiempo que fija la Ley, (por haber el propietario
dejado pasar el tiempo para el ejercicio de su acción, plazo que se contará desde que la acción pudo ser ejercitada).
b) Acción negatoria: Es la acción que se concede al propietario para defenderse de las perturbaciones de quien alega
tener un derecho real sobre aquélla.
c) Actio furti: Acción derivada del delito de furtum que se concede al propietario contra los ladrones, cómplices y
encubridores. Teniendo carácter penal (indemnización).
d) Actio legis Aquiliae: Acción por daños en las cosas. Originariamente correspondía al propietario contra los causantes
de daños en esclavos o animales. Posteriormente, el pretor la amplió a daños causados en otras cosas.
e) Acción Publiciana: En Derecho romano también estaba protegido el poseedor bonitario o pretorio que está en vías de
usucapir. El medio típico de defensa de este propietario bonitario es la actio Publiciana, reivindicación ficticia en la que
se advierte al juez de que actúe como si el tiempo necesario para la usucapión hubiera ya transcurrido.
4.- LA COPROPIEDAD.
Los romanos concibieron la posibilidad de que titular del derecho de propiedad sobre una cosa pudieran ser, al mismo tiempo,
varios sujetos jurídicos. Cuando una cosa pertenece a varios sujetos, se dice que hay copropiedad o condominio. La
denominación no es romana. Las fuentes, para referirse a tales situaciones, hablan de res commune esse, res commune
habere... A los varios titulares se les llama dominii o socii. Esta situación de condominio se puede originar porque así lo quieren
las partes o bien por circunstancias ajenas a dicha voluntad. Existen dos grandes modelos de organización:
a) Modelos actuales de organización de la comunidad de bienes. La doctrina actual suele distinguir dos grandes modelos
-comunidad pro indiviso-:
A. Una comunidad, llamada romana o por cuotas. Esta tiene su origen en una concepción individualista del derecho
de propiedad, en la cual la preeminencia se concede siempre al individuo y la situación de comunidad se concibe
como algo transitorio y desventajoso. Esta concepción tiene dos consecuencias fundamentales:
o Mientras dura la situación de copropiedad, se reconoce a cada copropietario un ámbito de poder
exclusivo sobre una parte o porción del derecho ostentado en común (cuota).
 o Se otorga a cada comunero la posibilidad de salir de la situación de indivisión en cualquier momento
mediante la llamada acción de división de la cosa común.
B. Una comunidad, llamada germánica o en mano común. Esta forma parte de una concepción colectivista del
mundo a la que se subordina el derecho del individuo. La comunidad se considera como una situación
permanente y estable y, además, como una forma ventajosa de realizar determinadas funciones económicas. En
la comunidad germánica las cuotas no existen. Es decir, cada condómino tiene la propiedad plena sobre la
totalidad de la cosa, propiedad que sólo está limitada por la concurrencia del derecho de propiedad de los
demás comuneros. Por último, en la comunidad germánica no se reconoce a cada comunero la posibilidad de
pedir la división. La renuncia o pérdida del derecho de propiedad de cualquiera de los comuneros acrece a los
demás (derecho de acrecer).
b) La copropiedad romana.
1) Consortium ercto non cito: La forma más antigua de copropiedad romana fue la que se estableció, a la muerte
de un sujeto, entre los varios coherederos, quienes pasaban a ser titulares pro indiviso de la propiedad de los
bienes del difunto. Esta situación de indivisión es denominada consortium ercto non cito y constituye una
situación de renuncia a la división de la herencia. El consorcio familiar fue perdiendo con el tiempo su carácter
de indivisibilidad; así, ya la Ley de las XII Tablas recoge una acción que permite a cualquiera de los
copropietarios, en cualquier momento, pedir la división de la cosa común.
2) La copropiedad clásica: En época clásica, la copropiedad es entendida en el sentido de que cada copropietario es
titular de una parte del derecho total de propiedad sobre la totalidad de la cosa común. Esta concepción tiene
enormes consecuencias jurídicas en cuanto a la disponibilidad jurídica y material de la cosa común.
o Desde el punto de vista de la disponibilidad jurídica, cada condómino puede realizar actos de
disposición, pero sólo dentro de los límites de su cuota. Así, puede enajenar su cuota, pasando a ocupar
el adquirente la posición de condómino, o hipotecar su cuota, en cuyo caso el acreedor hipotecario
podrá ejercitar el ius vendendi sobre la cuota hipotecada. En cambio, el condómino no puede ejercitar
actos jurídicos que alteren el derecho de los otros copropietarios sobre la cosa común.
o Por lo que respecta a los actos de disposición material, cada condómino adquiere, en el momento de la
separación, la propiedad individual de los frutos de la cosa común, en proporción a su cuota; podrá usar
esa cosa común de acuerdo con el destino económico y social de la misma.

IV.- LA POSESION: CONCEPTO, CLASES, DEFENSA JUDICIAL.

1.- CONCEPTO.
Possessio significa la disponibilidad de hecho de una cosa, el estado de señorío sobre ella con la intención de tenerla para sí
mismo, con exclusión de los demás. Esta señoría que supone la posesión ha de diferenciarse de la propiedad. En definitiva, que
mientras que la propiedad es una señoría jurídica, un título, la posesión es una mera señoría de hecho. Ahora bien, el que la
posesión sea una mera señoría de hecho no significa que no esté relacionada con la propiedad ni que no tenga relevancia
jurídica. Así, es en principio al propietario al que corresponde el derecho a poseer la cosa (ius possidendi). Además, la posesión
tiene efectos jurídicos muy importantes:
a) Lleva a la adquisición de la propiedad, bien de la cosa poseída, bien de los frutos de la misma.
b) La situación posesoria, está protegida por el ordenamiento jurídico frente a los ataques de terceros que perturben
dicha paz posesoria.
2.- TIPOS DE POSESION. TERMINOLOGIA.
En el Derecho romano aparecen varias especies de posesión, y no a todos se les dispensa protección jurídica. Resulta, por
tanto, que bajo la denominación de possessio se abarcan diversos tipos o grados de situaciones. Distinguieron los romanos tres
especies de posesión:
a) Una simple tenencia o detentación de la cosa, que no tenía a su favor medidas judiciales de protección. En derecho
clásico, se designaba possessio naturalis o possessio corpore.
b) Una situación de poder ejercido sobre una cosa, situación que era protegida por medio de interdictos. En derecho
clásico, era denominada possessio o, aludiendo a su protección jurídica de la cual carecen las encuadradas en el grupo
anterior, possessio ad interdicta.
c) Una relación de señorío de hecho sobre una cosa que, además de gozar, de la protección interdictal, podía llegar a
transformarse en propiedad por la usucapión, ya que se daban en ella el requisito de la buena fe y el justo título. En
derecho clásico, era designada como possessio ciuilis.
 3.- LA PROTECCIÓN DE LA POSESIÓN. LOS INTERDICTOS.
La protección judicial de la posesión fue obra del pretor, el cual se valió para ello de interdictos. Los interdictos posesorios son
de dos clases, pues o se utilizan para sostener a alguien en una posesión en la cual se le perturba o molesta, o bien para
reintegrarle en una posesión de la cual ha sido despojado.

V.- MODOS DE ADQUIRIR LA PROPIEDAD. MODOS ORIGINARIOS: OCUPACION, ACCESION, ESPECIFICACION, CONFUSION Y
CONMIXTION. MODOS DERIVATIVOS: MANCIPATIO, IN IURE CESSIO, TRADITIO Y ADIUDICATIO. USUCAPION Y
PRESCRIPCION.
Son modos originarios de adquisición de la propiedad aquéllos en los que un sujeto adquiere la propiedad de un objeto sin que
intervenga para ello la voluntad del anterior propietario. Ello tiene lugar bien porque el anterior propietario no existe, bien
porque a pesar de que la cosa tiene un propietario es adquirida por causas ajenas a la voluntad de este último.
Son modos derivativos de adquisición de la propiedad aquéllos en los que la adquisición se produce interviniendo la voluntad
del anterior titular (transmitente). Principio importantísimo en materia de adquisición derivativa es el principio de que nemo
dat quod non habet, es decir, nadie puede dar lo que no tiene. Ello significa que sólo puede transferir un derecho aquélla
persona que lo tenga en su patrimonio. Sin embargo, hay excepciones, ya que tanto el representante como al acreedor
pignoraticio o el hipotecario pueden transferir la propiedad de algo que no les pertenece.
1.-LA OCUPACIÓN.
La ocupación es la adquisición de la propiedad de una res nullius mediante la aprehensión material de la misma hecha con la
intención de tenerla para sí. Los requisitos de la ocupación son:
1) Res nullius. A través de la ocupación se adquieren las cosas no pertenecientes a nadie. Debió ser uno de los modos de
adquirir más antiguos, siendo una institución del derecho de gentes. En Roma tenían la consideración de res nullius las
siguientes:
a) res nullius stricto sensu, es decir las que nunca han pertenecido ha nadie.
b) res derelictae, esto es, las cosas abandonadas por sus propietarios.
c) res hostiles: es decir, los bienes del enemigo.
2) Aprehensión material. Es necesario el contacto físico del ocupante con la cosa.
2.-LA ACCESIÓN Y SUS CLASES.
Tiene lugar la accesión cuando dos cosas, pertenecientes a distintos dueños, se unen, natural o artificialmente, de manera
inseparable. En tal caso, el dueño de la principal adquiere -por accesión- la propiedad de la accesoria. Esta forma de
adquisición, basada en el principio de que lo accesorio sigue el destino de lo principal, plantea el problema de determinar cuál
de las cosas unidas es principal y cuál accesoria. En Roma, y en nuestro C.C., el criterio general es considerar principal aquélla
que tiene una finalidad social y económica propia o que sirve en mayor medida a la función socio económica del conjunto.
Importantes son los supuestos de accesión de mueble a inmueble. En ellos se parte de la consideración de que el suelo siempre
tiene el carácter de principal frente a los objetos muebles que, de forma inseparable, se añaden a él. Recoge tres supuestos:
1) Inaedificatio: el propietario del suelo adquiere las construcciones y demás elementos que de modo estable se añaden
a él.
2) Satio e plantatio: Las plantas y semilla, una vez arraigadas, acceden a la propiedad del suelo.
3) Cuestión distinta a la adquisición de la propiedad es la que se refiere al perjuicio económico sufrido por el dueño de la
cosa accesoria. En relación a ello, y para evitar el enriquecimiento injustificado del propietario de la cosa principal, se
reconoció al propietario de la cosa accesoria la posibilidad de exigir una indemnización por el valor de la misma.
3.-ESPECIFICACION.
La especificación tiene lugar cuando alguien , sin ser propietario de una cosa ni contar con el consentimiento de éste, realiza en
ella una actividad que la transforma en un objeto con una función socioeconómica distinta. La nota caracterizadora de la
especificación es, por tanto, la aparición de algo nuevo como consecuencia de una actividad humana.
Una vez que se considere que existe una especie nueva, la duda que se plantea es si la misma ha de seguir
perteneciendo al propietario de la materia original o si, por el contrario, pertenecerá a quien realizó la transformación -
especificador-. En tal sentido, los juristas clásicos no se pusieron de acuerdo. Justiniano adoptó una solución intermedia,
entendiendo que la cosa pertenecería al propietario de la materia si la transformación era reversible y al especificador en caso
contrario.
4.-CONFUSION Y CONMIXTION.
Tiene lugar cuando se mezclan cosas líquidas (confusio) o sólidas (conmixtio) de distintos dueños y sin considerar una más
importante que otra, ni se produzca con la mezcla la aparición de una cosa nueva. Si la mezcla era inseparable, se creaba entre
los antiguos propietarios una situación de copropiedad. Para poner fin a la situación de indivisión los copropietarios utilizaban
la actio communi dividundo.

5.- MODOS DERIVATIVOS DE ADQUISICION DE LA PROPIEDAD: LA MANCIPATIO.

La mancipatio es un modo solemne y arcaico de transmisión del dominium ex iure Quiritium propia de las res mancipi. Es un
negocio de derecho civil, exclusivo, por tanto, de los ciudadanos romanos y ha de realizarse en presencia de cinco testigos
romanos y púberes y una sexta persona que sostiene una balanza. Una vez reunidos éstos, el que va a adquirir la propiedad
golpea uno de los platos de la balanza con un trozo de bronce a la vez que pronuncia una fórmula solemne. En ella afirma que
la cosa se hace suya según el Derecho quiritario porque la ha comprado mediante el metal y la balanza. Si la cosa era mueble
debía estar presente. Si era inmueble bastaba con la presencia de algo que la simbolizase.
En su origen la mancipatio fue una compraventa inmediata en la que el bronce simbolizaba el precio. Con el transcurso del
tiempo ello cambió y la mancipatio se convirtió en un negocio abstracto de simple transmisión de la propiedad, transmisión
que podía obedecer a cualquier causa.
6.-IN IURE CESSIO.
La in iure cessio es una forma de transmisión de la propiedad aplicable tanto a las cosas mancipi como a las nec mancipi. Se
producía ante el magistrado y consistía en una reivindicación ficticia que el adquirente realizaba al transmitente. Allanándose
éste a la pretensión de aquél, el pleito no continuaba y se dictaba sentencia a favor del adquirente.
7.-TRADITIO.
La traditio es la transmisión de la propiedad de una cosa mediante su entrega o puesta a disposición a favor del adquirente,
hecha con la intención de transferir el dominio y en base a una iusta causa. La tradición es el modo más sencillo de adquisición
derivativa de la propiedad. Sin embargo, la tradición hace que la mera entrega de la cosa no sea suficiente para transmitir la
propiedad. Esa entrega también puede tener lugar en casos en los que no se pretende transferir la propiedad de la misma. Por
tal razón, la traditio, como modo de adquisición de la propiedad, exige también un requisito subjetivo: la intención de
transmitente y adquirente de despojarse y adquirir, el derecho de propiedad. En tercer lugar, la traditio es, un negocio causal;
ello quiere decir que sólo es válida y surte efecto cuando responde a una razón o motivo -iusta causa- que el ordenamiento
jurídico considera como legítimo y suficiente para justificar el traspaso dominical. Como la traditio era un modo de adquisición
iuris gentium asequible, a los peregrinos, podemos decir que sus requisitos son:
a) potestas alienandi o facultad de enajenar
b) entrega de la cosa
c) intención concorde de transmitir y adquirir la propiedad
d) iusta causa.
La falta de cualquiera de estos requisitos supone que el derecho de propiedad no se transfiere.
1) La facultad de enajenar (de transferir la propiedad) corresponde en primer lugar, al propietario. Sin embargo, hay
personas que sin ser propietarias pueden validamente transmitir la propiedad de un objeto que es de otro.
2) Por lo que al segundo de los requisitos se refiere (entrega o puesta a disposición de la cosa), hay que decir que éste se
concebía, en su origen, de manera bastante estricta, es decir, era necesaria el efectivo traspaso posesorio. Sin
embargo, con el transcurso del tiempo la exigencia de la entrega se fue suavizando, en el sentido de que se admitieron
supuestos en los que, aun no habiéndose producido ésta materialmente, se daba no obstante por cumplida
(espiritualización de la traditio). Espiritualización que implica, no que deje de exigirse el requisito de la entrega, sino
que ésta se entiende realizada ficticiamente, aunque no haya habido un paso efectivo de la cosa de manos del
transmitente al adquirente. Los supuestos más importantes de esta espiritualización son:
▪ traditio simbólica, se sustituye la entrega de la cosa por la entrega de algo que la representa.
▪ traditio longa manu, se sustituye la entrega por el señalamiento a distancia de la cosa.
▪ traditio brevi manu, en los que se obviaba el requisito de la entrega por estar ya el adquirente poseyendo la
cosa a título distinto del de propietario.
▪ constitutum possessorium; es el caso inverso al anterior, es decir, el transmitente transfiere el derecho de
propiedad pero continúa poseyendo la cosa en concepto distinto al de dueño.
3) Tercer requisito de la tradición es la voluntad de transferir y adquirir la propiedad. Esa intención permite deslindar la
traditio de otros supuestos en los que, produciéndose la entrega de la cosa, no existe tal finalidad.
4) En cuarto y último lugar es necesaria la concurrencia de una iusta causa.
8.- ADIUDICATIO.
Es la atribución o asignación de la propiedad a una persona realizada por el juez en el marco de los procesos divisorios.
También aquí tiene lugar una adquisición del derecho de propiedad.
9.- USUCAPION Y PRESCRIPCION.
I.- Terminología. Prescripción adquisitiva y extintiva.
La usucapión puede definirse como la adquisición de la propiedad por la posesión continuada de una cosa durante cierto
tiempo y con determinados requisitos. El transcurso del tiempo puede tener también el efecto contrario, es decir, hacer
perder su derecho a quien durante cierto tiempo no lo ejercita. Esto es lo que se llama prescripción extintiva. La
prescripción extintiva es una figura que tiene su reflejo en el ámbito procesal, ya que la praescriptio era, una indicación
que, a solicitud del demandado, se incluía en la fórmula. En caso de ser tenida en cuenta por el juez significaba la
automática absolución del demandado sin entrar en el fondo del asunto. Además, la prescripción no podía ser tenida en
cuenta de oficio por el magistrado o por el juez, lo cual significa que era el demandado interesado el que debía
expresamente alegarla. Por ello, la prescripción extintiva, más que pérdida de un derecho por su no ejercicio, implica la
pérdida de la acción para hacer valer tal derecho.
Prescripción adquisitiva y extintiva pueden, producirse simultáneamente. Así, por ejemplo, si Ticio posee un fundo de
Cayo durante dos años podrá usucapirlo (prescripción adquisitiva) y Cayo perderá la propiedad sobre él (prescripción
extintiva). Sin embargo, no siempre es así, ya que un derecho puede, sin más, extinguirse por prescripción sin que ello
implique la adquisición de ese derecho por otra persona. Este es el caso de los derechos de crédito.
II.- Prescripción ordinaria y usucapión.
a) La usucapio en la Ley de las XII Tablas y en el Derecho clásico. La primitiva prescripción adquisitiva romana (usucapio)
nace con la finalidad de subsanar los defectos en el modo de transmisión de la propiedad, extendiéndose también a los
supuestos de adquisición a non domino. En efecto, el que adquiría por un medio no idóneo o de quien no era
propietario no se hacía titular del derecho de propiedad de manera inmediata, pero podía hacerlo poseyendo la cosa
durante un año -si era mueble- o dos -si era inmueble-. Estableció también la imposibilidad de usucapir las cosas
robadas. La jurisprudencia clásica estableció los siguientes requisitos de la usucapión:
1) Res habilis. A la prohibición de usucapir cosas robadas se fueron sumando otras como las referidas a las cosas
tomadas con violencia, los fundos dotales, los bienes del pupilo...
2) Titulus. Al igual que ocurría con la traditio, la usucapión no tenía lugar por el sólo hecho de poseer una cosa
ajena durante cierto tiempo, sino que también era necesario que hubiera una iusta causa que justificara por qué
el poseedor estaba poseyendo. Esa iusta causa, que normalmente consistía en una relación negocial con el
anterior poseedor, es designada por los juristas romanos como titulus.
3) Bona fides. Es la creencia, por parte de quien posee, de que con su posesión no está lesionando un derecho
ajeno. Basta con que la buena fe, que se presume, exista en el momento de comenzar la posesión, ya que mala
fides superviniens non nocet, es decir, la mala fe sobrevenida no afecta a la usucapión.
4) Possessio animus domini. Puesto que la usucapión es la adquisición de la propiedad por parte de quien sin ser
titular del mismo se comporta como tal, es lógico que sólo pueda adquirirse el dominio si se posee como
propietario. Este requisito justifica por qué hay personas que teniendo la detentación de una cosa no pueden
usucapirla, ya que no poseen la cosa como propietarios.
5) Tempus. Según la ley de las XII Tablas, el plazo de usucapio era de 1 año para las cosas muebles y 2 para los
inmuebles.
b) La praescriptio longi temporis. Como ya hemos señalado, siendo la usucapio una institución de derecho civil, no se
aplicaba ni a los peregrinos ni a los fundos situados en suelo provincial. Sin embargo, en relación a estos últimos podían
plantearse los mismos problemas que en relación a los fundos situados in solo italico, ya que ambos podían ser
enajenados por quienes no eran sus legítimos propietarios o detentadores. La diferencia es que el adquirente a non
domino de un fundo itálico estaba protegido con la usucapión, pero no así el de un fundo provincial. Para tutelar al
adquirente a non domino de un fundo provincial aparece en época clásica una institución de origen oriental: la
prescriptio longi temporis o longae possessionis. Con esta prescripción, el poseedor de un fundo itálico que lleve
poseyéndolo durante diez o veinte años con los requisitos de título, animus y bona fides, puede paralizar la
reivindicatio utilis de su propietario.
c) La prescripción ordinaria en época justinianea. En época justinianea usucapión y prescripción de largo tiempo se
funden. De este modo, existe una sola forma de prescripción ordinaria que exige los mismos requisitos que en época
clásica salvo el referido al tiempo, ya que los plazos se amplían: 3 años para los bienes muebles; 10 ó 20 para los
inmuebles. Aunque son lo mismo, suele reservarse el término de praescriptio para los bienes inmuebles y el de
 usucapio para los muebles.
III.- La praescriptio longissimi temporis o prescripción extraordinaria.
El emperador Teodosio II dispuso que todas las acciones que no tuvieran señalado un plazo de duración inferior
prescribiesen por el transcurso de 30 años desde que pudieron ejercitarse. En efecto, el demandado por una acción
reivindicatoria que llevara poseyendo una cosa con buena fe durante treinta años pero que no podía defenderse con la
prescripción ordinaria, podía, sin embargo, defenderse alegando la praescriptio longissimi temporis. En sus orígenes esta
prescripción era simplemente extintiva, si bien con Justiniano se hace adquisitiva. De esta manera, en época de
Justiniano aparece, junto a la prescripción ordinaria, una forma extraordinaria de adquisición de la propiedad; con esta
forma extraordinaria no se exige el requisito del título y, además, puedan adquirirse cosas que no eran hábiles para la
usucapión ordinaria. A cambio, el plazo de tiempo de posesión se amplía (30 años para las res furtivae y res vi possessae;
40 años para los bienes del Fisco, la Iglesia o el Emperador.
VI.- LOS IURA IN RE ALIENA: SERVIDUMBRES PREDIALES. CONCEPTO Y CLASES. SERVIDUMBRES PERSONALES: USUFRUCTO,
USO, HABITACIÓN Y OPERAE SERVORUM.
La propiedad es el derecho real por excelencia ya que al propietario corresponden todas las facultades posibles sobre una cosa.
Ello no impide que algunas de las facultades puedan atribuirse a un tercero, sin que por ello deje el propietario de serlo. Esa
atribución a un tercero que permite a éste ejercer determinadas facultades directamente sobre la cosa constituye un derecho
real, derecho real siempre más limitado que la propiedad y que será siempre sobre cosa ajena. Como dijimos, los derechos
reales están protegidos con acciones reales, ejercitables por su titular erga omnes, frente a todos. Ello significa que el titular de
un derecho real puede hacer valer su condición de tal frente a cualquier persona y, en concreto, frente a cualquiera que sea el
propietario de la cosa, sin que afecten al contenido de su derecho las sucesivas transmisiones que pueda sufrir el derecho de
propiedad.
Los derechos reales vienen definidos por las concretas facultades que atribuyen a su titular, incluyéndose entre ellos las
servidumbres, la superficie...

I.-SERVIDUMBRES. LAS SERVIDUMBRES PREDIALES. CONCEPTO Y CARACTERES. CLASES.

La servidumbre es un derecho real en virtud del cual una cosa presta un servicio a otra cosa o a una persona. Según que el
servicio se preste a una cosa o a una persona hablaremos de servidumbres prediales y personales respectivamente. Las
diferencias entre uno y otro son:
a) Las servidumbres personales se constituyen en interés de una persona, es decir, proporcionan una utilidad subjetiva;
ello hace que las servidumbres personales, aun siendo derechos reales son derechos personalísimos, es decir, de ellos
sólo puede ser titular la persona en cuyo favor se constituyó, extinguiéndose siempre a la muerte de éste; frente a ello,
la servidumbre predial se constituye en interés de una cosa, proporcionando, por tanto, una utilidad objetiva. Ello no
excluye el que, titular de la servidumbre no sea el fundo sino su propietario, propietario que indirectamente también
se beneficia de la servidumbre; a la muerte del propietario del fundo ésta no se extingue, sino que se transmite aneja a
la propiedad del fundo.
b) Objeto de una servidumbre personal puede serlo cualquier bien; objeto de una servidumbre predial lo es siempre un
inmueble.
• Servidumbre predial. Concepto y caracteres.
La servidumbre predial puede definirse como un derecho real en virtud del cual un fundo (sirviente) presta un servicio a otro
(dominante). Tal servicio puede consistir en la facultad del titular del fundo dominante de realizar cierta actividad sobre el
fundo sirviente o bien de exigir al propietario del fundo sirviente que no realice una conducta que, de no existir la servidumbre,
éste podría realizar. En cualquier caso, y salvo algunas excepciones, la servidumbre nunca exige la realización de una conducta
positiva por parte del titular del fundo sirviente. Dada la relación material entre fundos que la servidumbre supone, lo normal
es que éstos sean colindantes o, al menos, estén cerca uno de otro. Siendo un derecho real, la servidumbre es inseparable de la
titularidad dominical de la finca, tanto desde el punto de vista activo (del fundo dominante), como pasivo (del fundo sirviente).
En Derecho romano las servidumbres eran típicas, es decir, sólo podían constituirse las que expresamente estaban establecidas
por la Ley.
• Clases de servidumbres prediales. Rústicas y urbanas. Positivas y negativas.
Aun cuando no existe unanimidad acerca de ello, es mayoritaria la opinión de que la calificación de servidumbre rustica o
urbana dependía de la cualidad de rústico o urbano del fundo dominante. Tal cualidad, a su vez, se conectaba, no a la ubicación
del fundo, sino a su función y destino. De esta manera, serían servidumbres rústicas las destinadas a facilitar la explotación de
una finca rústica, mientras que serían urbanas las destinadas a mejorar o beneficiar a una finca con edificaciones.
 - Esta clasificación en relación, por lo que a su constitución se refiere, sólo las servidumbres rústicas tenían la
consideración de res mancipi, por lo que debían constituirse por mancipatio. Además, en la época de la Ley de las XII
Tablas sólo este tipo de servidumbres podía adquirirse por usucapión. En cuanto a los modos de extinción de las
servidumbres prediales, éstas tienen como causa propia de extinción el cambio del destino del fundo.
- En cuanto a la distinción entre servidumbres positivas y negativas, y como hemos señalado, en las servidumbres
prediales la actitud del titular del fundo sirviente es siempre una actitud pasiva, pero la facultad del titular del fundo dominante
puede ser, bien la de hacer algo material en el fundo sirviente que su propietario debe tolerar (patere) o bien exigir a este
último que no haga algo que en circunstancias normales podría hacer (non faciendo). A las primeras se las llama servidumbres
positivas. A las segundas negativas. La distinción entre servidumbres positivas y negativas es importante a efectos de su
extinción por no ejercitarlas (non usus).
II.-SERVIDUMBRES PERSONALES. EL USUFRUCTO.
Son servidumbres personales las que, constituidas sobre un bien mueble o inmueble, se establecen para proporcionar una
utilidad subjetiva a una persona. De todas ella especial importancia merece el usufructo. Éste puede definirse como el derecho
a usar y disfrutar de una cosa ajena con la obligación de dejar a salvo la sustancia. Siendo el usufructo un derecho real, puede
oponerse por su titular frente al cualquiera y está protegido, en consecuencia, por una acción real. Ahora bien, siendo un
derecho real personalísimo, creado para prestar una utilidad subjetiva a una persona concreta, sólo se concibe que exista en el
patrimonio de la persona en cuya atención se constituyó. Por esta razón, el usufructo se extingue siempre a la muerte del
usufructuario; y aunque se hubiera señalado un plazo y éste no hubiera transcurrido aún.
a. Derechos del usufructuario. De la propia definición del usufructo se deduce que las facultades del usufructuario son las
de uso y disfrute, es decir, adquisición de los frutos que la cosa produzca. En tal sentido, el usufructuario adquiere los
frutos naturales mediante su efectiva percepción, no siendo suficiente la mera separación. Por tal razón, corresponden
al usufructuario los frutos pendientes al momento de constituirse el usufructo, no así los pendientes al momento de
extinguirse. Los frutos civiles los adquiere por el simple devengo, entendiéndose que tales frutos se devengan por días,
con independencia de su efectivo cobro o percepción.
La principal dificultad práctica que puede plantear el usufructo es la de la delimitación de qué se entiende por fruto.
Así, en relación a los animales, tendrán la consideración de frutos no sólo lo que produzcan sino también las crías; por
contra, no se consideran frutos los hijos de los esclavos, razón por la cual éstos pertenecen al propietario. Sí pertenece,
sin embargo, al usufructuario el trabajo del esclavo. En relación a los árboles, no pertenece al usufructuario la madera
salvo:
❖ Que se trate de árboles muertos naturalmente.
❖ Que se trate de un bosque tallar, si bien podrá cortar entonces la madera, pero reponiendo los árboles cortados
con otros nuevos. Tratándose de universalidades, sólo tendrán consideración de frutos las crías nacidas que sobren
una vez que con ellas se hayan ido reponiendo las cabezas muertas.
b. Obligaciones del usufructuario. Obligación del usufructuario es la de restituir la cosa una vez finalizado el usufructo.
Aparejada a ella se encuentra la obligación de conservación de la cosa, debiendo además el usufructuario sufragar los
gastos ordinarios de mantenimiento de la cosa. Para garantizar tales obligaciones se creó la llamada cautio
usufructuaria, que era una estipulación mediante la cual el usufructuario se comprometía a usar la cosa como un bonus
vir y a restituirla una vez finalizado el usufructo. Los mecanismos para obligar al usufructuario a prestar tal caución eran
dos:
✓ Negativa del propietario a entregar la cosa al usufructuario en tanto no se hubiera prestado caución.
✓ Posibilidad del propietario de reivindicar la cosa si habiéndola ya entregado el usufructuario se negaba a
prestar caución.
c. Transmisibilidad del usufructo. En Derecho romano, el usufructo es esencialmente intransmisible, no concibiéndose
que sea titular del mismo una persona distinta de aquélla en cuyo interés se constituyó. Sin embargo, una cosa es que
el usufructo, como derecho, sea intransmisible, y otra que el usufructuario pueda, sin perder su condición de tal, ceder
a un tercero sus facultades de uso y disfrute, por ejemplo, arrendando la cosa. Toda cesión que el usufructuario haga
de su derecho tendrá como límite máximo de duración el de la duración del propio usufructo.
d. El cuasiusufructo. Configurándose el usufructo como derecho a usar y disfrutar de una cosa ajena conservando la
sustancia, es lógico que sólo puedan ser objeto de usufructo los bienes que son susceptibles de utilización sin que por
ello desaparezcan, es decir, las cosas consumibles. Esto no obstante, en la práctica en la que el usufructo solía
constituirse en testamento y en relación a todos los bienes de una persona o a una parte alícuota de los mismos,
siendo lo normal que en un patrimonio existan bienes tanto no consumibles como consumibles. A tal fin, un
 senadoconsulto de comienzos del Principado admitió dicho usufructo entendiendo que, la propiedad de las cosas
usufructuadas se atribuía al usufructuario, quien quedaba obligado a la restitución de una cantidad igual de las mismas.
Se aleja desde luego de la idea de derecho real sobre cosa ajena, y se asemeja más a un derecho de crédito. Se
denominó a esta figura como cuasiusufructo, obligándose también al usufructuario a prestar caución, si bien sólo en
relación a la obligación de restitución.
III.-USO, HABITACIÓN, OPERAE SERVORUM VEL ANIMALIUM.
• El uso es un derecho real sobre cosa ajena más limitado que el usufructo, pues únicamente confería al usuario el
derecho a usar una cosa ajena (ius utendi) y el de adquirir los frutos pero este último limitado a las necesidades del
usuario y de las personas que con él vivían.
• La habitación es una modalidad del derecho de uso referida a un inmueble; es, por tanto, el derecho a habitar una casa
ajena. El habitacionista, a diferencia del usuario, podía arrendar la casa, pero no cederla gratuitamente.
• Las operae servorum vel animalium consiste en ceder a una persona el trabajo de un esclavo o de animales domésticos.
VII.- LOS DERECHOS REALES DE GARANTIA. FIDUCIA, PRENDA E HIPOTECA.
I.-LA FIDUCIA.
La fiducia es un negocio del Derecho romano que se caracteriza por basarse en la buena fe. Consiste en la transmisión de la
propiedad hecha por una persona (fiduciante) a otra (fiduciario), comprometiéndose este último a dar un determinado destino
a la cosa.
La fiducia podía utilizarse con múltiples finalidades, siendo la más frecuente la de garantía, de este modo, el deudor transmitía
al acreedor la propiedad de un objeto, comprometiéndose éste a retransmitir la propiedad al deudor una vez que éste hubiese
saldado la deuda.
II.-GARANTIAS REALES: PRENDA E HIPOTECA.
Los derechos reales de garantía son aquéllos en virtud de los cuales se atribuye a su titular un poder sobre un objeto
perteneciente al deudor o a un tercero para garantizar el cumplimiento de una obligación. Pueden destacarse las siguientes
características:
- Son derechos reales, el titular del mismo tiene acción real para perseguir la cosa allá donde ésta se encuentre.
- Se establece para garantizar una obligación teniendo la garantía real, respecto a éste, un carácter accesorio: la
cosa accesoria sigue el destino de la principal. Tiene dos consecuencias:
1) La titularidad del derecho real de garantía es inseparable de la titularidad del crédito. Si el crédito se transmite
a otra persona el derecho real se transfiere anejo a aquél.
2) Si el crédito se extingue por la razón que sea, la hipoteca o la prenda que lo garantizan se extinguen también.

Vistas estas características generales, vamos a ver las garantías en particular:

III.-LA PRENDA. La prenda es un derecho real en virtud del cual se atribuye al titular del derecho de crédito la facultad de
retener en su poder una cosa que pertenece al deudor o a un tercero.
En su origen, la única facultad que se reconocía al acreedor pignoraticio era el ius retentionis, es decir, retener la cosa en su
poder. Es decir, el acreedor no podía vender ni usar la cosa pignorada. Y, sin embargo, había de realizar los gastos
necesarios para su mantenimiento. Era frecuente que al constituirse la prenda deudor y acreedor pactasen la ampliación
de las facultades del acreedor. Los pactos más habituales eran:
o pactum distrahendo pignore, que permite al acreedor, incumplida la obligación, vender la cosa para cobrarse con el
precio.
o pactum de lex Commissoria, que permite al acreedor, incumplida la obligación, quedarse la cosa en propiedad.
o pactum de antichresis, en virtud del cual el acreedor puede quedarse, en propiedad, con los frutos que la cosa
produzca, y cuyo importe irá deduciendo de la obligación garantizada.
En época de Constantino se prohibió el pacto de ley Comisoria, por entenderse que era abusivo para el deudor, en cuanto
al ius distrahendi, se convirtió en un elemento inherente al derecho de prenda, de tal manera que se consideraba que todo
acreedor pignoraticio podía vender la cosa pignorada, salvo que se hubiese pactado lo contrario. En época de Justiniano, el
ius distrahendi se convierte ya en elemento esencial de la prenda, sin que se permita la posibilidad de pactar su exclusión.
IV.-LA HIPOTECA.
La hipoteca surge como variedad del derecho de prenda caracterizado porque no es necesario que se produzca el
desplazamiento posesorio a favor del acreedor. En concreto, tiene su origen en la práctica de que, en el arrendamiento de
inmuebles, el arrendatario garantizase el pago de la renta con los aperos de labranza que había introducido en la finca,
aperos que, no podía entregar al acreedor-arrendador. No teniendo el acreedor la posesión de la cosa dada en hipoteca, su
única facultad era la de vender la cosa una vez que se hubiera producido el incumplimiento de la obligación garantizada.
Frente a la prenda, la hipoteca presentaba la ventaja de que, no entregándose la cosa al acreedor, una misma cosa podía
garantizar varias obligaciones; es decir, podía ser hipotecada varias veces. Cuando ocurría esto y la cosa hipotecada se
vendía, el criterio para repartir el producto de la venta entre los acreedores hipotecarios era el de la prioridad temporal lo
que significa que habrá que ir pagando a los acreedores según la antigüedad de su hipoteca, no pudiéndose pagar a uno
hasta que se haya satisfecho íntegramente la deuda del que tenga una posición mejor.
V.-ACCIONES
Siendo la prenda y la hipoteca derechos reales, es lógico que su titular esté protegido con acciones reales; en concreto lo
está con la actio pigneraticia in rem, en virtud de la cual, puede el acreedor perseguir la cosa allí donde se encuentre.