4 Civil 08

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PRIMER PARCIAL
TEMA 1. EL DERECHO REAL
La noción del derecho real

Derecho Romano considera el derecho real o ius in re como un poder o un señorío
inmediato sobre la cosa que, en consecuencia, su titular puede hacer valer frente a
cualquiera , frente a los restantes miembros de la colectividad (erga omnes).
Se puede afirmar que existe una obligación pasiva universal o también propugnar la
característica de que el derecho real otorga a su titular una posición activa universal
que le permite exigir a los demás el respeto al derecho real constituido
Características de los derechos reales:

a.) Inmediatividad o inherencia: el poder del ser humano sobre las cosas, en los
márgenes reconocidos por el Derecho, se desenvuelve de forma directa. Inherencia
es el señorío que las personas ejercen de forma directa e inmediata sobre la cosa.
Puede ser total o parcial (si hay una o varias personas). Derecho real pleno es la
propiedad en si mismo considerada. Derecho real limitado: se trata de facultades
que recayendo sobre una cosa de forma directa e inmediata son diferentes a la
propiedad por tener un menor contenido.
b.) Eficacia erga omnes: posibilidad de exigir a todos los restantes miembros de la
colectividad, el respeto del derecho real por parte de su titular.
Distinción entre derechos reales y derechos de crédito.

Criterios distintivos:
a) Sujetos y legitimación pasiva: la relación obligatoria presupone la existencia de un
acreedor (sujeto activo) y un deudor (sujeto pasivo) individual o pluralmente
considerados. Por el contrario el derecho real se constituye mediante la existencia de
un único sujeto que ostenta las facultades de poder o señorío sobre la cosa en si mismo
considerada.
b) Objeto: el elemento objetivo de la relación obligatoria viene representado por la
prestación (dar, hacer o no hacer una cosa). Por el contrario, en el derecho real, el
elemento objetivo es una cosa sobre la que recaen, de forma directa e inmediata, los
poderes del propietario o de titular del derecho real limitado.
c) Permanencia de los derechos reales: son, en general, derechos de duración
prolongada y tendencialmente permanentes, mientras no se modifique la situación
fáctica que les sirve de fundamento. Por el contrario, las relaciones obligatorias se
caracterizan por su transitoriedad.
d) Forma y tradición: se requieren mayores requisitos de forma para los actos o
contratos constitutivos, modificativos o extintivos de los derechos reales que para la
generalidad de los contratos o de las demás fuentes de obligaciones en sentido
estricto.
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Cuando la adquisición y transmisión de la propiedad y de los derechos reales tenga

lugar mediante contrato, se exige la tradición o entrega de la cosa para que el efecto
transmisivo se produzca. Una vez constituidos los derechos reales, su titular cuenta
con una posición jurídica reforzada en cuanto puede hacerla vales frente a terceros y
excluir todo tipo de perturbaciones posesorias. Por el contrario, los derechos de
crédito nacidos de cualquier contrato de finalidad translativa se caracterizan por su
vocación de extinción, se encuentran in itinere hacia el derecho real.
Clasificación de los derechos reales:

Derechos real pleno (propiedad) y derechos reales limitados o derechos reales en cosa
ajena:
a) de goce (usufructo, uso, habitación, censo, servidumbre y superficie)
b) derechos reales de garantía (prenda e hipoteca)
c) de adquisición (tanteo, retracto y opción inscrita)
Definición:
a.) de goce: si el poder que dan es el de gozar o disfrutar o, en general, de utilizar o
aprovecharse de alguna manera de la cosa.
b.) de garantía: cuando el poder que otorgan sobre la cosa ajena es el de hacer que si
se incumple una obligación que se aseguró con aquel derecho, la cosa objete de éste,
sea vendida, para hacerse cobro con su precio de la obligación insatisfecha
c) de adquisición: cuando el poder que otorgan es el de que el titular pueda hacer suya,
pagando su valor, la cosa ajena sobre la que recae el derecho.
TEMA 2. LA POSESIÓ N
Derechos de posesión y derecho a poseer

Derecho de posesión (ius possessionis) : la posesión como un mero hecho consiste en el
señorío fáctico sobre la cosa, aunque semejante poder no encuentra fundamento en un
título que habilite al poseedor para seguir siéndolo.
Derecho a poseer (ius possidendi): es el que, independientemente de que sea o no
poseedor, compete a la persona a quien, según la ley, corresponde la facultad de poseer
la cosa (dueño, arrendatario).
Sujeto de la posesión. Posesión por representante

Sujeto puede ser toda persona con capacidad jurídica, (no es precisa capacidad de
obrar). Los menores e incapaces pueden adquirir la posesión de las cosas pero
necesitan de la asistencia de sus representantes legítimos para usar de los derechos
que de la posesión nazcan a su favor (art.443 CC)
Las personas jurídicas pueden adquirir y poseer bienes de todas clases (art. 38 CC)
Posesión por representante: puede adquirirse la posesión por la misma persona que va a
disfrutarla, por su representante, por su mandatario y por un tercero sin mandato
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alguno pero, en este último caso, no se entenderá adquirida la posesión hasta que la
persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio, lo ratifique (art. 439 CC)
Objeto de la posesión
La posesión recae tanto sobre las cosas propiamente dichas cuanto sobre los derechos.
Según el 437 CC, sólo pueden ser objeto de posesión las cosas y derechos que sean
susceptibles de apropiación.
De una forma u otra, como cosa o como derecho , cabe también la posesión de las cosas
incorporadas.
El art. 430 CC se refiere a la tenencia de una cosa o disfrute de un derecho sin
establecer distinción alguna entre posesión de cosas y posesión de derechos.
Para ser objeto de posesión se requiere que las cosas o derechos puedan ser sometidas
al poder del poseedor sin otro trámite que la propia tenencia material de aquellos. La
doctrina clásica ha restringido el ámbito de la posesión a ciertos derechos reales
susceptibles de un ejercicio estable y duradero: habrían de excluirse del ámbito
posesorio los derechos de prenda e hipoteca y las servidumbres que no sean continuas
y aparentes.
TEMA 3.- CLASES DE POSESIÓ N
Posesión natural y posesión civil

Posesión natural es la tenencia de una cosa o el disfrute de un derecho por una
persona. Posesión civil es esa misma tenencia o disfrute unidos a la intención de haber
la cosa o derecho como suyos. El elemento común radica en la tenencia de la cosa.
La virtualidad fundamental de la posesión civil consiste en su capacidad para servir de
base a la usucapión.
La bipartición expresada, reflejada en el art. 430 CC, supone sencillamente identificar
la posesión natural con la posesión interdictal y la posesión civil con la posesión ad
usucapionem.
Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en concepto de dueño puede servir al
titular para adquirir el dominio (art. 447 CC)
Posesión en concepto de dueño y en otro concepto

Según el art. 432 CC: la posesión en los bienes y derechos puede tenerse en uno de
dos conceptos: o en el de dueño o en el de tenedor de la cosa o derecho para
conservarlos o disfrutarlos, perteneciendo el dominio a otra persona.
Según el art.448 CC: el poseedor en concepto de dueño tiene a su favor la presunción
legal de que posee con justo título y no se le puede obligar a exhibirlo.
Posesión inmediata y mediata

Poseedor inmediato es quien goza de hecho de la cosa (arrendatario). Poseedor
mediato es quien deja de tener una posesión efectiva y material de ella (propietario).
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Se califica de poseedor a toda aquella persona que teniendo facultades suficientes

para poseer la cosa, transmite la posesión a otra. Aquél es mediato, éste es inmediato.
La posesión mediata admite grados sucesivos, la inmediata no admite graduación.
Posesión viciosa: violenta o clandestina

Quien carezca de derecho para poseer como hecho habría de ser calificado como
poseedor injusto o vicioso.
El Código Civil excluye radicalmente la adquisición de la posesión como hecho de forma
violenta o clandestina:
- Art. 441: en ningún caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista
un poseedor que se oponga a ello. El que se crea con acción o derecho para privar a otro
de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la entrega, deberá solicitar
el auxilio de la autoridad competente.
- Art. 444: los actos ejecutivos clandestinos y sin conocimiento del poseedor de una
cosa, o con violencia, no afectan a la posesión.
- Art. 460: el poseedor puede perder su posesión por la posesión de otro, aun contra la
voluntad del antiguo poseedor, si la nueva posesión hubiera durado más de un año.
Posesión de buena fe y de mala fe.

Según el art. 1950 CC, la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que la
persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio ( o su
derecho real poseible)
- Art. 433: se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su título o modo de
adquirir exista vicio que lo invalide.
El poseedor usucapiente ha de tener creencia de legitimidad posesoria ad usucapionem
y simultáneamente ignorancia de ilegitimidad posesoria. La suma de tal creencia y de
tal ignorancia, rígidamente exigida por la jurisprudencia, significa en definitiva que el
poseedor usucapiente ha de considerarse a sí mismo dueño de la cosa o titular del
derecho real de que se trate.
Salvo prueba en contrario, la posesión ha de ser considerada de buena fe respecto de
cualquier poseedor.
La posesión inicial de buena fe se ha de seguir considerando en igual concepto salvo que
existan actos que acrediten que el poseedor no ignora que posee la cosa indebidamente
(art. 435 CC)
TEMA 4.- EFECTOS DE LA POSESIÓ N
Efectos de la posesión de buena o mala fe

La mala fe del poseedor debe conllevar una reacción contra la usucapión o despojo que
ha estado practicando durante el tiempo en que ha poseído.
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Salvo prueba en contrario el poseedor cuanta a su favor con la presunción de buena fe

por lo que salvo declaración judicial expresa de mala fe posesoria, el poseedor seguirá
siendo de buena fe mientras no sea interrumpida legalmente la posesión.
* Respecto a los frutos de la cosa: en caso de ser fructífera la cosa objeto de posesión
y sea cual sea el periodo de posesión claudicante del poseedor de mala fe, éste deberá
abonar al poseedor legítimo: 1. Todos los frutos que haya percibido, ora naturales, ora
civiles. 2. Incluso el valor de los frutos que hubiera podido percibir el poseedor
legítimo conforme a la utilización normal de la cosa, aunque el poseedor de mala fe no
los haya recibido en efecto.
El poseedor de buena fe: 1. Hace suyos los frutos que haya recibido, ya sean naturales
o civiles; 2. Respecto de las cosechas o rentas pendientes tiene derecho a una cuota
parte proporcional al tiempo de su posesión.
Los frutos civiles se consideran producidos por días y pertenecen al poseedor de
buena fe en esa proporción. El poseedor de buena fe tendrá derecho a la parte del
producto líquido de la cosecha proporcional al tiempo de su posesión.
El poseedor de buena fe hace suyos los frutos mientras no sea legalmente
interrumpida la posesión.
* Respecto a los gastos hechos en la cosa:
a) Gastos necesarios: su ejecución va ligada a la propia conservación de la cosa (pienso
de un caballo) o a la obtención de su natural rendimiento (siembra de una finca)
Según el art. 453 CC, los gastos necesarios se abonan a todo poseedor. El poseedor
tiene derecho a ser reintegrado de los gastos necesarios. Sólo el poseedor de buena fe
tiene derecho de retención (se trata del derecho a seguir poseyendo material,
efectiva y legítimamente la cosa, mientras no se le satisfagan tales gastos
b) Gastos útiles o mejoras: son aquellos que conllevan un incremento del valor de la
cosa. Es frecuente hablar de mejoras en vez de gastos útiles.
El poseedor de buena fe cuenta a su favor con el derecho de retención lo que
obviamente le asegura la satisfacción de sus intereses. El reembolso de los gasto útiles
presupone el mantenimiento y permanencia de las mejoras en el momento de sucesión
en la posesión pues en otro caso, no habría cuestión.
Según el 458 CC, quien obtenga la posesión no está obligado a abonar mejoras que
hayan dejado de existir al adquirir la cosa.
c) Gastos suntuosos: son gastos provocados fundamentalmente por el afán de lujo sin
que supongan aumentar el rendimiento de la cosa fructífera a que benefician o el valor
de las cosas no fructíferas. Los gastos suntuarios no son abonables al poseedor de mala
fe ni tampoco al poseedor de buena fe. El Código no considera razonable que el sucesor
en la posesión quede vinculado al gusto ornamental del poseedor anterior y que, encima,
haya de pagarla.
Para que el poseedor pueda retirar los adornos, se han de cumplir dos requisitos: 1.
Que la cosa principal no sufra deterioro por la separación de los adornos u ornamentos
que en su día se incorporaron. 2. Que el sucesor en la posesión no prefiera quedarse
con los adornos incorporados abonando: el importe de lo gastado en su día en caso de
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posesión de buena fe, el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión, en

caso de posesión de mala fe.
Deterioro o pérdida de la cosa: El Código regula posibilidad de que el poseedor haya
perjudicado el valor de la cosa (deterioro) o haya afectado incluso a la existencia de la
misma:
a) el poseedor de buena fe no responde por principio, salvo que se demuestre que ha
perjudicado la cosa actuando con dolo (consciente y deliberadamente).
b) El poseedor de mala fe responderá incluso en los supuestos de fuerza mayor cuando
haya retrasado la entrega de la cosa al poseedor legítimo de forma maliciosa.
Efectos propios de la posesión de muebles de buena fe
Cuando una cosa mueble es adquirida por alguien en circunstancias normales (compra)
con la intención de hacerla suya, se convierte en su propietario, se produce de forma
automática dicho proceso, y a partir de ahí, aunque el vendedor de la cosa no fuera
realmente el dueño de la misma, el adquirente pasa a ser propietario de ella
(adquisición a non dominio).
Art. 85 del Código de Comercio expresa que la compra de mercaderías en almacenes o
tiendas abiertas al público causará prescripción de derecho a favor del comprador
respecto a las mercaderías adquiridas, quedando a salvo en su caso los derechos del
propietario de los objetos vendidos para ejercitar las acciones civiles o criminales que
puedan corresponderle contra el que los vendiere indebidamente.
Art. 464,1 CC: la posesión de bienes muebles adquiridos de buena fe, equivale al título.
Sin embargo, el que hubiese perdido una cosa mueble o hubiese sido privado de ella
ilegalmente podrá reivindicarla de quien la posea.
Según STS de fecha 25.02.92 se establece la posibilidad de consagrar la adquisición
del poseedor de buena fe aunque su transmitente no fuera realmente dueño de la cosa
transmitida.
Efectos de la posesión de inmuebles

Según el art. 449 CC, la posesión de una cosa raíz supone la de los muebles y objetos
que se hallen dentro de ella mientras no conste o se acredite que deben ser excluidos.
TEMA 5.- LA USUCAPIÓ N
Concepto, fundamento y clases

Concepto: es la adquisición a través del uso o mediante el uso. El término usucapión no
es usado por el legislador: utiliza el sustantivo prescripción tanto para identificar a la
prescripción propiamente dicha cuanto a la usucapión. La usucapión es sencillamente la
prescripción adquisitiva, basada y asentada en el hecho posesorio vivido por el
poseedor como derecho frente al titular anterior del derecho que pretende ser
usucapido.
La doctrina mayoritaria entiende que, una vez culminado el proceso de la usucapión, el
poseedor adquiere la propiedad o cualquiera de los derechos reales poseibles de forma
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originaria y no precisamente por transmisión del titular anterior. Es un medio originario

de adquirir la propiedad y los derechos reales.
Fundamento: es una opción legislativa cuyo fundamento jurídico se basa en el principio
de seguridad y en consideraciones de orden público: la determinación de la propiedad y
los derechos reales sobre los bienes no puede generar incertidumbre de forma
indefinida. Debe primar el fundamento objetivo de la institución y la necesidad de
establecer reglas seguras sobre la titularidad de los derechos requeridas por el orden
público, aunque no se adecuen siempre a principios de estricta justicia.
Clases: 1. Ordinaria: además de la posesión, el Código requiere de forma
complementaria buena fe y justo título en el poseedor usucapiente. 2. Extraordinaria:
se exigen unos plazos de continuidad posesoria más largos que en la ordinaria.
La posesión como presupuesto de toda usucapión
Si la ususcapión se asienta en la posesión, es claro que sólo podrá usucapirse la
posesión de aquellos bienes o la titularidad de derechos reales que son susceptibles de
ser objeto de posesión, ya que la continuidad posesoria es el necesario punto de
partida de todo proceso adquisitivo por usucapión.
El Código exige, a efectos de usucapión, que la posesión sea en concepto de dueño,
pública, pacífica y no interrumpida. El señorío sobre la cosa debe resultar ostensible
frente a la colectividad. El poseedor se ha comportar como dueño durante un
determinado plazo temporal, sin que nadie discuta semejante señorío, para llegar a
convertirse realmente en propietario. Sólo la posesión que se adquiere y se disfruta en
concepto de dueño puede servir de título para adquirir el dominio.
Posesión pública: la actividad de quien pretende usucapir debe acreditarse mediante la
realización de actos posesorios que manifiesten frente a los demás la creencia del
usucapiente de que verdaderamente está ejercitando facultades que le competen. La
clandestinidad excluye la posibilidad de usucapir.
Posesión pacífica: la adquisición de la posesión por el usucapiente no puede llevarse a
cabo de forma violenta.
Según el 1956 CC, las cosas muebles hurtadas o robadas no podrán ser usucapidas por
los que las hurtaron o robaron, ni por los cómplices o encubridores, a no haber
prescrito el delito o falta o su pena y la acción para exigir la responsabilidad civil
nacida del delito o falta.
Durante todo el proceso posesorio que haya de darse, el usucapiente no ha encontrar
oposición por parte del verdadero propietario de la cosa ( o del legítimo titular del
derecho real en cuestión).
El requisito de la no interrupción posesoria

La posesión ha de ser continuada e interrumpida. Si se produjere cualquier acto de
interrupción de la posesión de conformidad con las reglas generales dejara de correr
el plazo prescriptivo del usucapiente y se requerirá comenzar a computar el plazo
prescrito otra vez desde el comienzo, en caso de que el verdadero titular de la cosa o
del derecho comenzase una nueva etapa de inactividad.
Interrupción natural: cese o pérdida de la posesión por más de un año (art. 1944 CC)
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Interrupción civil: cuando se produce una citación judicial instada por el verdadero
dueño o titular del derecho cuya usucapión se encuentra en curso (art. 1945 CC)
Según el art. 1948 CC, cualquier reconocimiento expreso o tácito que el poseedor
(usucapiente) hiciere del derecho del dueño (titular), interrumpe asimismo la posesión.
Tiempo de duración posesoria necesario para usucapir

1. En la usucapión ordinaria: los bienes muebles usucapen a los tres años. Los bienes
inmuebles se prescriben a los diez años de posesión continuada con buena fe y justo
título salvo que el perjudicado por la usucapión resida en el extranjero, en cuyo caso se
requieren veinte años.
2. En la usucapión extraordinaria: sin necesidad de justo título ni buena fe , por la
mera continuidad posesoria: a.) se prescribe el dominio de las cosas muebles a los seis
años. B.) el dominio y los demás derechos reales sobre bienes se prescriben a los
treinta años.
Art. 1960 CC se refiere al cómputo de plazos: el poseedor actual puede computar el
tiempo necesario para la prescripción uniendo al suyo el de su causante. Se presume
que el poseedor actual, que lo hubiera sido en época anterior, ha continuado siéndolo
durante el tiempo intermedio, salvo prueba en contrario. El día en que comienza a
contarse el tiempo se tiene por entero, pero el último día debe cumplirse en su
totalidad.
TEMA 6.- LA USUCAPIÓ N (continuación)
Requisitos propios de la usucapión ordinaria

Según el art. 1940 CC, para la prescripción (usucapión) ordinaria del dominio y demás
derechos reales se necesita poseer las cosas con buena fe y justo título por el tiempo
determinado por la ley. Buena fe y justo título son dos requisitos que han de añadirse a
la existencia de posesión en concepto de dueño, pública, pacífica y no interrumpida.
Buena fe: según el art.1950 CC, la buena fe del poseedor consiste en la creencia de que
la persona de quien recibió la cosa era dueño de ella y podía transmitir su dominio.
El art. 433 CC expresa que se reputa poseedor de buena fe al que ignora que en su
título o modo de adquirir exista vicio que lo invalide.
El usucapiente ha de tener creencia de legitimación posesoria ad usucapionem y
simultáneamente ignorancia de ilegitimidad posesoria. No basta la mera alegación del
usucapiente, sino que ha de demostrarse en términos objetivos que la situación del
poseedor puede ser considerada puede ser considerada de buena fe por darse las
circunstancias legalmente requeridas: a) que el usucapiente adquirió de quien tenía
facultad transmisiva suficiente, b) que el acto o título transmisivo pueda ser
considerado válido.
La buena fe del poseedor usucapiente ha de ser continuada y persistente durante todo
el periodo de la posesión hábil para la usucapión.
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El requisito del justo título

Además de justo, el título ha de ser verdadero y válido (art.1953 CC) y debe probarse,
pues no se presumen nunca (art.1954 CC)
El Cógigo Civil entiende por justo título el que legalmente baste para transferir el
dominio o derecho real de cuya prescripción se trate.
Son títulos válidos y justos los contratos afectos por alguna causa de anulabilidad,
rescisión, resolución o revocación.
No son títulos hábiles a efectos de usucapión aquellos actos o contratos que se
encuentran afectos por alguna causa de nulidad stricto sensu.
La usucapión y el Registro de la Propiedad

El que tiene a su nombre un derecho real en el Registro de la Propiedad para usucapirlo
se ve favorecido por la inscripción en orden a todos los requisitos que la usucapión
puede precisar (posesión, justo título y buena fe)
Según el art. 35 de la Ley Hipotecaria, a efectos de la usucapión a favor del titular
inscrito: 1. Será justo título la inscripción 2. la inscripción establece mientras que dura
la presunción de que el titular posee el derecho inscrito en concepto de pertenecerle y
de forma pública, pacífica e ininterrumpida. 3. la inscripción establece también la
presunción de que el titular tiene la posesión de buena fe del derecho inscrito.
Usucapión liberatoria
Usucapión liberatoria de un gravamen consiste en que quien posee como libe una cosa
gravada con un derecho de otro llega, al plazo que la ley fija, a convertirse en dueño
libre de la misma, es decir, consigue (usucape) la liberación del gravamen
Renuncia a la usucapión
Según el art.1935 CC, las personas con capacidad de enajenar pueden renunciar la
prescripción ganada, pero no el derecho de prescribir para lo sucesivo. La renuncia
puede realizarse tácitamente cuando la renuncia resulta de actos que hacen suponer el
abandono del derecho adquirido.
El poseedor usucapiente puede renunciar, expresa o tácitamente, siempre que no lo
haga en perjuicio de terceros.
TEMA 7.- ADQUISICIÓ N, PROTECCIÓ N Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓ N
Adquisición de la posesión
La adquisición de la posesión puede tener lugar por el propio poseedor o mediante la
actuación de terceras personas.
Según el art. 439 CC, puede adquirirse la posesión por la misma persona que ha de
disfrutarla, por su representante legal, por su mandatario y por un tercero sin
mandato alguno, pero en este último caso no se entenderá adquirida la posesión hasta
que la persona en cuyo nombre se haya verificado el acto posesorio, lo ratifique.
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En el origen de la adquisición de la posesión puede intervenir o actuar el propio

poseedor u otra persona diferente de la que generalmente se denomina representante.
Protección de la posesión
La posesión, incluso como mero hecho, es considerada digna de protección por el
derecho. La protección de la posesión es un presupuesto del mantenimiento de la paz
social, que requiere evitar despojos o perturbaciones posesorias de carácter violento o
clandestino. Nadie puede tomarse la justicia por su mano sino que ha de solicitar el
auxilio o la intervención de la autoridad judicial para verse respetado en su posesión o
para ser reintegrado en la misma.
- Interdicto de retener y recobrar la posesión: el derecho otorga al poseedor que
resulte inquietado en su posesión , o que sea despojado o privado de la misma, un cauce
procesal denominado técnica y tradicionalmente interdicto.
Se trata de un juicio posesorio, de carácter especial y sumario, dirigido a dilucidar el
puro hecho posesorio ante el Juez. El poseedor cuenta a su favor con una acción
especial para recobrar o retener la posesión durante el plazo de un año.
La acción interdictal puede ser ejercitada judicialmente por cualquier poseedor, sea de
buena o mala fe, usufructuario o ladrón, mediato o inmediato, etc.. El objetivo propio y
único del interdicto es el hecho posesorio.
Se adscriben al nuevo juicio las demandas que pretendan la tutela sumaria de la
tenencia o de la posesión de una cosa o derecho por quien haya sido despojado de ellas
o perturbado en su disfrute.
No se admitirán las demandas que pretendan retener o recobrar la posesión si se
interponen transcurrido el plazo de un año a contar desde el acto de la perturbación o
el despojo.
- Interdicto de adquirir: versa sobre las demandas que pretendan que el tribunal ponga
en posesión de bienes a quien los hubiese adquirido por herencia si no estuviesen
siendo poseídos por nadie a título de dueño o usufructuario.
El interdicto de adquirir se caracteriza por ser un proceso declarativo que no se
asienta en la posesión material de quien lo interpone, sino exclusivamente en su
condición de heredero.
Se trata de un recurso procesal cuyo objeto y finalidad exclusiva es hacer efectiva la
posesión civilis regulada en el art. 440 CC, invistiendo al heredero en su condición de
poseedor y su presupuesto es que los bienes hereditarios (o algunos de ellos) se
encuentren poseídos por otra persona.
Pérdida de la posesión
Según el art. 460 CC, el poseedor puede perder su posesión:
1. por abandono de la cosa: el abandono voluntario consiste en la dejación o
desapoderamiento del poder físico que el poseedor detenta sobre la cosa.
2. por cesión hecha a otro por título oneroso o gratuito: el poseedor cede su posesión a
otro en virtud de cualquier título.
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3. por destrucción o pérdida total de la cosa, o por quedar ésta fuera del comercio: la
destrucción o pérdida determina la pérdida de la posesión con independencia de cual
fuera el título que ostentara el poseedor. Según el art. 461 CC, la posesión no se
entiende perdida mientras se halle bajo el poder del poseedor, aunque éste ignore
accidentalmente su paradero
4. por la posesión de otro aun contra la voluntad del antiguo poseedor, si la nueva
posesión hubiera durado más de un año.
El despojado puede recuperar la posesión antes de transcurrido un año, pero debe
hacerlo a través del ejercicio de la acción interdictal de recuperación de la posesión y
no por sus propios actos o mediante el recurso, a su vez, a la violencia.
Según el art. 466 CC, el que recupera conforme a derecho la posesión indebidamente
perdida, se entiende para todos los efectos que puedan redundar en su beneficio, que
la ha disfrutado sin interrupción.
TEMA 8.- EL TRÁFICO DE LOS DERECHOS REALES
Clases de adquisiciones
1. Originaria: cuando la titularidad dominical o la de cualquier otro derecho real se
obtiene con independencia del derecho de titular anterior ya sea: a) porque la misma
adquisición coincida con el derecho haciéndolo nacer o generándolo (ocupación de
bienes muebles vacantes o abandonados). b) porque la titularidad jurídico real
(propiedad o cualquier otro derecho real limitado que sea susceptible de posesión) se
consigue sin estar fundamentada en el derecho del titular anterior a través, por
ejemplo, de la usucapión.
2. Derivativa: tiene lugar cuando el titular cede o transmite su derecho real a otra
persona que pasa a ser el nuevo titular quien ocupa la posición del anterior. El anterior
titular puede transmitir íntegramente su propio derecho o una facultad de éste:
A) Translativa: mediante ella se transmite o adquiere el mismo derecho del titular
anterior.
B) Constitutiva: el titular transfiere o transmite parcialmente su derecho, dando
origen a un nuevo derecho real.
Otras clasificaciones: onerosas y gratuitas, inter vivos o mortis causa, universales y
particulares.
El artículo 609 del Código Civil

“La propiedad se adquiere por la ocupación. La propiedad y los demás derechos sobre
los bienes se adquieren y transmiten por la Ley, por donación, por sucesión testada o
intestada y por consecuencia de ciertos contratos mediante la tradición, pueden
también adquirirse por medio de la prescripción.
1. Contratos de finalidad translativa y tradición: requiere el Código que tenga lugar la
tradición respecto de ciertos contratos. Existen algunos contratos que tienen por
finalidad transmitir derechos reales. La transmisión convencional requiere en todo caso
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que se produzca la tradición o entrega del objeto del derecho real o la puesta en
disposición del mismo a favor del titular que exija la naturaleza propia del derecho real
que se constituya.
2. Donación: el Código atribuye a la donación un particular efecto transmisivo de la
propiedad de las cosas donadas, sin necesidad de tradición o entrega de la cosa.
3. Sucesión mortis causa: los derechos reales también se adquieren y transmiten por
sucesión testado o intestada, esto es, por la sucesión mortis causa.
4. Origen legal de ciertos derechos reales: la causa de nacimiento, adquisición o
transmisión de los derechos reales se encuentra algunas veces en la propia ley:
usufructos, servidumbres, hipotecas, retractos legales.
5. Usucapión: la prescripción adquisitiva o usucapión es también una causa legítima de
adquisición, tanto de la propiedad en si misma considerada cuanto de los demás
derechos reales que sean susceptibles de posesión.
6. Ocupación: sólo legitima la adquisición de la propiedad, resultando inhábil, por
principio, para transmitir el propio dominio.
7. Accesión: modo de adquirir las cosas accesorias que se incorporan a la principal.
Adquisición a non dominio: la adquisición puede proceder o no del titular del derecho
real adquirido. En ciertos casos adquirimos a non dominio (procedente del no titular): el
adquirente de buena fe no será privado de la adquisición.
La teoría del título y el modo

Textos legales famosos: 1. la propiedad de las cosas no es transferida por los meros
pactos sino mediante la tradición y la usucapión. 2. la tradición no transfiere el dominio
si no se encuentra precedida de venta o de otra causa justa.
Título, en el sentido de fundamento jurídico, es el acto por el que se establece la
voluntada de enajenación del derecho.
Modo o tradición es el acto consistente en la entrega con ánimo de transmitir.
El proceso adquisitivo se produce pues en dos etapas: entrega + acuerdo transmisivo.
Tradición e inscripción en el Registro de la Propiedad

Los derechos reales sobre inmuebles pueden inscribirse en el Registro.
Salvo la excepción de la hipoteca y alguna otra, la inscripción no es precisa para que el
derecho nazca o se transmita. Es erróneo pensar que para derechos reales sobre
inmuebles, la inscripción en el Registro sustituye a la tradición.
TEMA 9.- LA ACCESIÓ N
Concepto y clases
Según el art. 353, la propiedad de los bienes da derecho por accesión a todo lo que
ellos producen o se les une o incorpora natural o artificialmente.
La accesión supone la atracción o absorción de una cosa accesoria por otra de mayor
valor o principal que otorga al propietario de ésta última la facultad de apropiarse de
12
aquella. La accesión constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas

accesorias.
Accesión de inmueble a mueble
1. Aluvión: Art. 366 CC: pertenecen a los dueños de las heredades confinantes con las
riberas de los ríos el acrecentamiento que aquellas reciben paulatinamente por efecto
de las corrientes de las aguas.
Art. 367 CC: los dueños de las heredades confinantes con lagunas o estanques no
adquieren el terreno descubierto por la disminución natural de las aguas ni pierden el
que éstas inunden en las crecidas extraordinarias.
2. Avulsión: Art. 368 CC: cuando la corriente de un río, arroyo o torrente segrega de
una heredad o su ribera una porción conocida de terreno y la transporta a otra
heredad, el dueño de la finca a que pertenece la parte agregada conserva la propiedad
de ésta.
Art. 369: los árboles arrancados y transportados por las corrientes de las aguas
pertenecen al propietario del terreno donde vayan a parar si no los reclaman dentro de
un mes los anteriores dueños. Si estos los reclaman deberán abonar los gastos
ocasionados en recogerlos o ponerlos en lugar seguro.
3. Mutación de cauce: consiste en la circunstancia de que las aguas de un río varían su
curso, se desvían del terreno que hasta entonces ocupaban, pasando a anegar otras
tierras.
Supuestos: 1. Si la finca ribereña ocupa ambos márgenes del cauce abandonado, los
terrenos liberados pertenecen al propietario de aquella. 2. Si se abre un nuevo cauce
en dicha finca, con abandono del anterior, respecto del abandonado habrá de aplicarse
los establecido en el artículo 370 CC (accesión a favor del propietario) mientras que
los terrenos ocupados por el nuevo cauce habrán de considerarse de dominio público
según establece el art. 372 CC
4. Formación de isla: Art. 371: las islas que se formen en los mares adyacentes a las
costas y en los ríos navegables y flotables pertenecen al Estado.
Art. 373 CC: las islas que por sucesiva acumulación de arrastres se van formando en los
ríos pertenecen a los dueños de los márgenes u orillas más cercanas a cada una, o a los
de ambas márgenes si la isla se hallase en medio del río, dividiéndose entonces
longitudinalmente por mitad. Si una sola isla así formada distase de una margen más
que de otra, será por completo dueño de ella el de la margen más cercana.
Accesión industrial por incorporación de muebles a inmuebles

Según el art. 358 CC, lo edificado, plantado o sembrado en predios ajenos, y las
reparaciones o mejoras hechos en ellos, pertenecen a los dueños de los predios con
sujeción a lo que se dispone en los artículos siguientes.
Lo principal es el suelo y lo accesorio la construcción, plantación o siembra llevadas a
cabo en dicho suelo, por tanto el propietario del terreno o dominus soli adquiere por
accesión todo lo que a él se incorpora.
Según el art. 359 CC, todas las obras, siembras y plantaciones se presumen hechas por
el propietario y a su costa, mientras no se pruebe lo contrario.
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Art. 360 CC: el propietario del suelo que hubiese obrado de mala fe, estará además
obligado al resarcimiento de daños y perjuicios. El dueño de los materiales tendrá
derecho a retirarlos sólo en el caso de que pueda hacerlo sin menoscabo de la obra
construida o sin que por ellos perezcan las plantaciones construidas y las obras
ejecutadas.
Extralimitaciones en la construcción
Puede existir conflicto de intereses derivado de la construcción de un moderno
edificio de numerosas plantas realizado básicamente en terreno propio pero en la que,
actuando de buena fe el constructor, invade parcialmente una parcela de terreno
ajeno.
Según la jurisprudencia, al suelo ajeno parcialmente utilizado accede el dueño de lo
edificado, si bien con la obligación de abonar su valor al dueño de aquél.
Requisitos que deben darse en el caso litigioso para que se de la accesión invertida: 1.
Que el edificio se haya construido en suelo propio del constructor o edificante y, en
parte, en suelo ajeno: el terreno ajeno ha de ser colindante o aledaño al propio del
constructor y, respecto de su extensión, no puede ser superior a la propia del terreno
perteneciente al constructor. 2. Que las dos partes del suelo formen con el edificio un
todo individual. 3. Que el edificio en su conjunto tenga un valor económico superior al
valor del suelo invadido. 4. Que haya buena fe por parte del constructor o
incorporante. 5. Inexistencia de relaciones contractuales entre constructor y dueño
del suelo parcialmente invadido.
Accesión en bienes muebles

1. Unión o adjunción (art. 375 CC) tiene lugar cuando dos cosas muebles pertenecientes
a distintos dueños se unen de tal manera que vienen a formar una sola cosa que sufriría
detrimento si se pretendiera recuperar la forma primitiva de sus componentes. Cuando
la cosa unida para el uso, embellecimiento o perfección de la otra, es mucho más
preciosa que la cosa principal, el dueño de aquella puede exigir su separación , aunque
sufra algún detrimento la otra a que se incorporó (art. 378 CC).
El problema básico radica en determinar cual de los componentes debe considerarse
cosa principal y cual cosa accesoria: el criterio rector es el del valor respectivo.
La atribución de la propiedad de la cosa resultante dependen naturalmente de la
actividad o disposición con que haya actuado el responsable de la unión.
2. Mezcla o confusión: Se trata del hecho que se produzca la mixtura de varias cosas
pertenecientes a diferentes dueños de forma tal que una vez mezclados, no resulten
separables (líquidos, áridos, etc). La accesión únicamente se dará en el supuesto de que
el responsable de la mezcla obrara de mala fe, ya que el art. 382 CC establece que
perderá la cosa de su pertenencia mezclada o confundida, además de quedar obligado a
la indemnización de los perjuicios causados al dueño de la cosa con que hizo las
mezclas.
En otros supuestos, el Código establece una copropiedad ( acuerdo, casualidad, buena
fe)
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3. Especificación: presupuesto en que una persona, mediante su trabajo o esfuerzo,

modifica o transforma una cosa mueble perteneciente a otra persona dando lugar a la
creación de una nueva cosa radical o esencialmente distinta de la cosa matriz.
Supuestos: A) actividad realizada de buena fe: si la materia utilizada tuviere mayor
valor que la obra resultante, el propietario puede quedarse con la nueva especie, previa
indemnización del valor de la obra o pedir indemnización de la materia. Si la obra
ejecutada tiene mayor valor que la materia utilizada, el especificante hará suya la obra
indemnizando el valor de la materia al dueño de ésta (art. 383 CC)
B) Actividad realizada de mala fe: el dueño de la materia tiene el derecho de quedarse
con la obra sin pagar nada al autor. Existe derecho de éste a que le indemnice el valor
de la materia y los perjuicios que se le hayan seguido (art.383 CC)
TEMA 10.- LA TRADICIÓ N
Concepto y efectos
Tradición significa lisa y llanamente entrega de la cosa o de la posesión de la cosa
sobre la que recae el derecho de propiedad (u otro derecho real) que se transmite de
una persona a otra. Tal entrega ha de tener pretensión translativa (la entrega ha de
tener como finalidad precisa transmitir la propiedad de la cosa o del derecho real de
que se trate, y no una pura translación posesoria con otra finalidad) .
Tradición es la entrega de la posesión con ánimo de transmitir la propiedad.
Efecto fundamental es transmitir de una persona a otra la propiedad de una cosa o un
derecho real sobre una cosa.
Clases de tradición
- Tradición “brevi manu”: supuesto en que el transmitente no necesita verdaderamente
entregar la cosa al adquirente por tenerla ya éste bajo su posesión.
- Tradición “constituto posesorio”: el transmitente seguirá poseyendo la cosa pero no
en condición de titular o propietario, sino por cualquier otro título.
- Tradición por el solo acuerdo de las partes o traditio ficta: según el art. 1463 CC, la
entrega de los bienes muebles se efectuará por el sólo acuerdo o conformidad de los
contratantes si la cosa vendida no puede trasladarse a poder del comprador en el
instante de la venta. Dicha norma manifiesta el grado sumo de espiritualidad de la
tradición en nuestro derecho y tiene gran alcance práctico.
La tradición instrumental
Se genera en virtud del otorgamiento de escritura pública. Según el art. 1462 CC,
cuando se haga la venta mediante escritura pública, el otorgamiento de ésta equivaldrá
a la entrega de la cosa objeto del contrato. El otorgamiento ante Notario equivale o
hace las veces de entrega o tradición por lo que a partir de ese momento el adquirente
deviene propietario. El efecto traditivo automático de la escritura pública no es
impuesto a las partes de forma necesaria y general.
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Cuasitradición
Se conoce así a la tradición de derechos, puede ser real (entrega de la posesión
efectiva del derecho) o fingida. Sólo pueden ser objeto de ella los derechos reales
poseibles.
TEMA 11.- LA OCUPACIÓ N
Concepto y requisitos
Según el art. 610 CC, se adquieren por la ocupación los bienes apropiables por su
naturaleza que carecen de dueño, como los animales que son objeto de la caza y la
pesca, el tesoro oculto y las cosas muebles abandonadas.
Se requiere: idoneidad de los bienes sobre los que recaiga, aprehensión material
efectiva de la cosa y ánimo de apropiación por parte del ocupante.
Los objetos arrojados por el mar, procedan o no de buques naufragados, no son
ocupables, han de disponerse a disposición de la Autoridad de Marina, siendo devueltos
a su propietario, si aparece y si no pasan a propiedad del hallador si no exceden de 10
mil pts.
Los productos del mar o de sus riberas carecen de dueño. A su ocupación da derecho el
uso público de las riberas.
Ocupación de inmuebles
Según el art. 21 de la Ley de Patrimonio del Estado, pertenecen al Estado como bienes
patrimoniales, los inmuebles que estuvieran vacantes o sin dueño conocido. Se tomará
posesión de los mismos por vía administrativa, salvo que se oponga un tercero con
posesión superior a un año, pues, en tal caso, el Estado tendrá que entablar la acción
que corresponda ante la jurisdicción ordinaria.
Los particulares podrán usucapir a su favor los bienes y derechos patrimoniales del
Estado de acuerdo con las leyes comunes. Los particulares no pueden ocupar pero sí
usucapir los inmuebles vacantes.
Las Comunidades Autónomas carecen de competencia para ocupar ex lege autonómica
los inmuebles vacantes
Ocupación de animales
Según el art. 465 CC, los animales fieros sólo se poseen mientras se hallen en nuestro
poder, los domesticados o amansados se asimilan a los mansos o domésticos, si
conservan la costumbre de volver a casa del poseedor.
Los arts. 612 y 613 CC regulan el enjambre de abejas, la situación de pérdida de los
animales amansados o domesticados y el hecho de que animales de criadero pasen de un
criadero a otro.
Caza y Pesca: según el art. 611 CC, el derecho a la caza y la pesca se rige por leyes
especiales. En ambas, basta con que las piezas hayan sido abatidas o atrapadas a través
del instrumento propio de cada una de las suertes, aunque todavía no haya llegado a
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aprehenderse material y efectivamente para considerarlas como propias del cazador o

pescador.
El hallazgo
No son susceptibles de apropiación las cosas perdidas ni las abandonadas de forma
necesaria o involuntaria.
Según el art. 615 CC, el que encontrare una cosa mueble que no sea tesoro debe
restituirla a su anterior poseedor. Si éste no fuera conocido, deberá consignarla
inmediatamente en poder del Alcalde del pueblo donde se hubiere verificado el
hallazgo. Si la cosa no pudiere conservarse sin deterioro o sin hacer gastos que
disminuyan su valor se venderá en pública subasta. Plazo de dos años para adjudicarla al
hallador.
Según el art. 616 CC, si se presentare a tiempo el propietario, estará obligado a abonar
al hallador, a título de premio, la décima parte de la suma o del precio de la cosa
encontrada excediese a 2000 pts, el premio se reducirá a la vigésima parte en cuanto
al exceso.
El tesoro oculto
Según el art. 352 CC, se entiende por tesoro oculto, para los efectos de la ley, el
depósito oculto e ignorado de dinero, alhajas u otros objetos preciosos, cuya legítima
pertenencia no conste.
Características: 1. Carácter mobiliario y valioso de los bienes ocultos, 2. Depósito
oculto e ignorado, 3. Falta de legitimo dueño.
Reglas de atribución: Pertenence, en principio, al dueño del terreno en que hubiese sido
hallado. No obstante, si quien descubre o halla el tesoro lo hace por casualidad y es
persona diferente al dueño del terreno, la mitad se aplicará al descubridor (art. 351
CC).
Si el descubrimiento lo es por el dueño del terreno, el tesoro le pertenece,
adquiriéndolo por ocupación.
Si los efectos descubiertos fueren de interés para las ciencias o las Artes, podrá el
Estado adquirir por su justo precio, que se distribuirá en conformidad a lo declarado.
La Ley de Patrimonio Histórico (1985) invierte los principios establecidos en el Código
y cierra el proceso de negación de la ocupación a favor de los particulares respecto de
los bienes muebles que se consideran integrados en el Patrimonio Histórico español. La
Ley dispone: 1. En ningún caso será de aplicación a los objetos de interés artístico,
histórico, paleontológico, arqueológico,, etnográfico, científico o técnico lo dispuesto
en el art. 351 CC (Ley establece sus propias reglas de resolución). 2. Los referidos
bienes se califican sin ambages como bienes de dominio público. 3. El descubridor y el
propietario del lugar en que hubiese sido encontrado el objeto tienen derecho, en
concepto de premio en metálico, a la mitad que del valor que en la tasación legal se le
atribuya, que se distribuirá entre ellos por partes iguales. Si fuesen dos o más los
descubridores o propietarios, se mantendrá igual proporción. 4. El descubridor está
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obligado a comunicar el descubrimiento a la Administración competente, caso de no

hacerlo, tanto el descubridor como el propietario perderán el derecho al premio.
TEMA 12.- EXTINCIÓ N Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES
Pérdida del derecho y causas de su extinción

Los derechos reales se pierden por quien los tuviese si voluntaria o involuntariamente,
cesa de ser titular de ellos. La pérdida es distinta de la extinción. Al extinguirse un
derecho real lo pierde su titular, pero cuando lo transmite a otro, hay pérdida sin
extinción.
La extinción puede tener lugar por: destrucción de la cosa objeto del derecho, quedar
ésta fuera del comercio, renuncia de su titular, no uso, caducidad, prescripción,
consolidación, adquisición originaria por otro, destrucción de los efectos del acto que lo
creó,, expropiación, muerte del titular (si son vitalicios), el recobrar la libertad si se
trata de un animal fiero, etc.
Destrucción de la cosa: la destrucción total de la cosa objeto del derecho real lo
extingue, pues siendo un poder sobre ella, con su objeto desparece el poder. Si hay
destrucción parcial, subsiste el derecho sobre el resto.
Salida del comercio: el derecho real se extingue como poder de Derecho Privado si la
cosa sale del comercio. Entonces, no por razones materiales, sino jurídicas, cesando de
ser apta para ser sometida al poder jurídico de los particulares, acaba el que éstos
tuviesen sobre ella.
Renuncia: también se extinguen los derechos por renuncia de su titular. Es posible si no
va contra el interés o el orden público o en perjuicio de un tercero, o se excluye por la
Ley. Requiere sólo la voluntad del que la hace.
El abandono
Si el derecho renunciado es el de propiedad y la cosa estaba en poder del renunciante,
es preciso que este se desposea de ella (la abandone), no produciéndose hasta entonces
la perdida del derecho. Si lo renunciado es la propiedad de una cosa mueble, ésta queda
sin dueño. Si se trata de un inmueble, pasa a pertenecer al Estado. Si lo renunciado es
un derecho real en cosa ajena, el contenido de poder que tuviese revierte a la
propiedad, que se expande (pasa a engrosar el señorío del dueño).
No uso
Por no uso, mueren en principio los derechos reales en cosa ajena, que sean poseibles,
pero no la propiedad.
La prescripción extintiva se produce si el derecho permanece inactivo, en el sentido de
que ni sea utilizado por su titular ni reconocido por el sujeto pasivo u obligado. El no
uso tiene lugar si el titular de un derecho no saca su fruto, es decir, no llena o
satisface con él el interés que tiende a cubrir, o si se quiere no lo aprovecha y obtiene
su rendimiento.
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Cuando un derecho real en cosa ajena, susceptible de posesión, se extingue por no uso
o por prescripción, aunque en el Registro de la Propiedad aparezca como existente
porque conste inscrito, no es protegido quien lo adquiere confiando en el Registro.
Algunos derechos reales pueden extinguirse por caducidad, por ejemplo, el de tanteo y
retracto, si no se ejercitan en plazo.
Consolidación
Los derechos reales en cosa ajena se extinguen por consolidación que es la reunión de
la propiedad y del derecho real en cosa ajena en una misma persona.
Expropiación forzosa
Los derechos reales pueden extinguirse por expropiación forzosa de la cosa sobre la
que recaen. Por un acto del Estado se priva de un poder patrimonial, cualquiera que
éste sea.
La expropiación forzosa se da por causa de utilidad pública o de interés social, en
virtud de decisión de la autoridad competente y previa indemnización. Puede ser
beneficiario no sólo el Estado, sino también los particulares. No da siempre lugar a la
extinción del derecho expropiado, la da verdaderamente cuando, por pasar a
pertenecer a un ente público como cosa de dominio público, sale del comercio privado.
Procedimiento general expropiatorio: 1. Declaración previa de utilidad pública o interés
social del fin a que se haya afectado el objeto expropiado, declaración que unas veces
se hace por Ley y otras por acuerdo del Consejo de Ministros. 2. Acuerdo de la
Administración sobre la necesidad de ocupar los bienes o adquirir los derechos de que
se trate (que sean indispensables para el fin perseguido). A tal acuerdo precede un
trámite de información pública y contra él cabe recurrir. 3. Determinación del justo
precio de los bienes a que se refiere la expropiación. 4. Pago de la indemnización en un
plazo máximo de tiempo (seis meses). 5. Ocupación de la cosa o derecho por la
Administración una vez hecha efectiva la indemnización o consignada en la Caja General
de Depósitos a disposición de la autoridad o tribunal competente.
TEMA 13.- EL DERECHO DE PROPIEDAD
Concepto
Poder jurídico pleno sobre una cosa. Poder en cuya virtud ésta queda sometida directa
y totalmente a nuestro señorío exclusivo. Entre los derechos reales, el de propietario
otorga un señorío pleno sobre la cosa. La propiedad es un poder unitario en el sentido
de que concede sobre la cosa un señorío global del que las distintas facultades o
posibilidades de hacer respecto de la cosa son sólo manifestaciones,
Según el art. 348 CC, la propiedad es el derecho de gozar y disponer una cosa sin más
limitaciones que las establecidas en las leyes. El propietario tiene acción contra el
tenedor y el poseedor de la cosa para reivindicarla.
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Objeto del derecho de propiedad

Objeto de la propiedad pueden serlo las cosas corporales, inmuebles o muebles,
específicamente determinadas.
Las aguas y las minas son propiedades especiales
Extensión en sentido vertical: según el art. 350 CC, el propietario de un terreno es
dueño de su superficie y de lo que está debajo de ella, y puede hacer en él las obras,
plantaciones y excavaciones que le convengan salvas las servidumbres y con sujeción a
lo dispuesto en las leyes sobre minas y aguas y en los reglamentos de policía.
Según la jurisprudencia, las facultades del propietario respecto de la extensión
vertical del dominio no pueden llegar hasta el extremo de evitar inmisiones o
intromisiones en el espacio vertical presuntamente exclusivo de aquél que,
verdaderamente, no afecten a las legítimas y efectivas expectativas dominicales.
Delimitación horizontal
Según el art. 388 CC, todo propietario podrá cercar o cerrar sus heredades por medio
de paredes, zanjas, setos vivos o muertos o de cualquier otro modo, sin perjuicio de las
constituidas sobre las mismas. Todo propietario puede delimitar materialmente sus
fincas
TEMA 14.- LOS LÍMITES DEL DERECHO DE PROPIEDAD
Límites de interés privado: las relaciones de vecindad

El derecho de cada dueño a obrar de forma absolutamente libre en su propiedad puede
producir perturbaciones, a veces exageradas, al ocupante de la contigua, por lo que, en
beneficio de ambos, se restringe la libertad de cada uno respecto de la suya.
Supuestos que se consideran definidores de la actuación del propietario en relación con
sus vecinos: 1. Deber de soportar el descenso de aguas de otros predios (art. 552 CC),
2. Servidumbre temporal por obras o derecho temporal de paso (art.569 CC), 3.
Límites a la libertad de abrir en el muro propio huecos para luces o vistas (art. 581 a
583 CC), 4. Límites a la libertad en la forma de construir las cubiertas y tejados
(art.586), 5. Límites a la libertad de construir, plantar y montar instalaciones en el
terreno propio (art. 590 CC), 6. Facultades del vecino en orden a ramas y raíces que
invaden su finca (art. 592 CC)
La medianería
Consiste en una cierta comunidad de los dueños de predios continuos sobre los
elementos (muros, cercas, setos) medianeros de aquellos, y es calificada por la ley de
servidumbre legal, pero ni es una servidumbre ni un caso de copropiedad.
El Código presume la existencia de medianería en los siguientes casos:
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1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta un punto común de

elevación. 2. En las partes divisorias de los jardines o corrales sitos en poblaciones o en
el campo. 3. En las cercas, vallados y setos vivos que dividen los predios rústicos. 4. En
las zanjas o acequias abiertas entre las fincas.
Derechos y deberes: 1. Usar cada uno de la cosa medianera en proporción al derecho
que tenga en la comunidad (art. 579 CC), 2. Poder alzar cada uno la pared medianera a
sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen por la obra (art. 577 CC),
3. Poder adquirir el otro la medianería de la parte aumentada (art. 578 CC), 4. Tener
que contribuir cada uno en proporción a su derecho a los gastos que la medianería
ocasione (art.575 CC), 5. No poder abrir un medianero, sin consentimiento del otro,
ventana ni hueco en pared medianera (art. 580 CC)
Extinción: el Código sólo se refiere a la renuncia de un medianero a su parte (arts. 575
y 576)
Servidumbres administrativas
Se trata de un gravamen sobre la cosa, es una sujeción parcial de ésta a alguna
utilización en beneficio no de su dueño.
Diferencia con el derecho real de servidumbre civil: la administrativa se establece en
beneficio de la comunidad, bien en utilidad directa de una cosa pública, bien en la de la
colectividad.
Hace falta un acto especial para imponer estas servidumbres. Se rigen por sus
disposiciones y si no por las del Código (art. 550 CC).
Algunas de ellas son: camino de sirga, estribo de presa y parada o partidor, abrevadero
y saca de aguas, etc.
Prohibiciones de enajenar o disponer

Es toda restricción a la libre enajenación (vender, permutar), gravemn (dar en
usufructo) o celebración de negocios obligacionales (arrendar) que recaigan sobre una
cosa, reduciendo el régimen normal de libertad que corresponda ordinariamente al
dueño.
Según el art. 196 CC, los herederos no podrán disponer a título gratuito hasta cinco
años después de la declaración de fallecimiento.
Según el art. 525 CC, los derechos de uso y habitación o pueden arrendarse ni
traspasarse a otro por ninguna clase de título.
Se trata en ambos casos de prohibiciones legales. Existen también las que proceden
de una resolución judicial o administrativa.
Requisitos de las prohibiciones voluntarias: 1. que no sobrepasen qque explícita o
implícitamente fija la ley para la indisponibilidad de los bienes. 2. que la prohibición se
haya puesto por interés legítimo.
TEMA 15.- LA PROTECCIÓ N DEL DERECHO DE PROPIEDAD
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La acción reivindicatoria
Según el art. 348 CC, el propietario tiene acción contra el tenedor y el poseedor de la
cosa para reivindicarla. Requisitos: a) Dominio del actor: el reivindicante debe
acreditar ser dueño (o en su caso condueño) y haber sido privado ilegalmente de la
posesión efectiva de la cosa, b) Identificación de la cosa: ha de reclamarse una cosa
concreta y determinada respecto de la cual el reivindicante ha acreditado su dominio
aunque se encuentre desposeída por su dominio por tenerla bajo su poder el
demandado, c) Posesión infundada del demandado: la situación posesoria del demandado
debe ser infundada, carente de título en sentido material que justifique la posesión.
Cuando el demandado justifique su posesión o se oponga a la acción reivindicatoria
basándose en otro título dominical, es necesario que el reivinciante solicite la acción de
nulidad del título que se le oponga.
Efectos: restitución de la cosa a su legítimo dueño, al reivindicante, si finalmente la
sentencia le resulta favorable. Siendo la cosa fructífera, su restitución comporta
igualmente la de los frutos.
Plazo de ejercicio: Según el art. 1963 CC, las acciones reales sobre los bienes
inmuebles prescriben a los treinta años. La acción reivindicatoria relativa a inmuebles
tiene un plazo máximo de ejercicio de 30 años, salvo que con anterioridad al transcurso
de dicho plazo la usucapión de un tercero haya hecho perder al propietario inicial tal
condición.
Acción declarativa de dominio: tiene por objeto que la titularidad dominical del
propietario sea reconocida por quien, incluso sin ser poseedor, se arroga tal derecho o
impugna o discute extrajudicialmente el derecho del propietario. Se caracteriza por no
ser una acción de condena y requiere para su ejercicio los dos primeros requisitos de la
acción reivindicatoria (dominio del actor e identificación de la cosa)
La acción negatoria
Su objeto propio consiste en facilitar al propietario el goce pacífico y completo de su
derecho al uso y utilización de las cosas sobre las que recae su derecho. Desempeña
ante todo una función conminatoria que tiene por objeto evitar la continuación de
perturbaciones o inmisiones indebidas, pretenda o no los responsables de tales
actuaciones tener derecho real o no sobre la cosa, así como, en su caso, una función
cautelar tendiente a evitar que en el futuro puedan volver a presentarse tales
perturbaciones.
La acción negatoria compete al propietario, quien tiene que acreditar y probar la
perturbación sufrida pero no puede exigírsele la prueba (negativa) de la inexistencia
del derecho que presuntamente alegue quien ha causado la perturbación
Plazo de ejercicio: seis años respecto de los bienes muebles y treinta años en relación
con los inmuebles , contados a partir del momento en que el derecho que pretende
negarse ha comenzado a ser ejercitado.
Efectos: En caso de prosperar el ejercicio de la acción negatoria: 1. Cese de la
perturbación o de la inmisión indebida. 2. Posible adopción de medidas precautorias que
evite la reaparición recurrente de perturbaciones o inmisiones indebidas realizadas por
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terceras personas. 3. Responsabilidad civil por el hecho ilícito de la inmisión o

perturbación sufrida por el propietario con la consiguiente obligación de indemnizar los
daños irrogados.
Otros medios de defensa

- Deslinde: Según el art. 384 CC, todo propietario tiene derecho a deslindar su
propiedad con citación de los dueños de los predios colindantes. La misma facultad
corresponde a los que tengan derechos reales.
Según el art. 2061 LEC, puede pedir el deslinde y amojonamiento de un terreno no sólo
el dueño del mismo, sino el que tuviere constituido sobre él algún derecho real para su
uso y disfrute.
Deslindar equivale a fijar los lindes, los puntos de separación de las fincas y constituye
un problema físico pero de relevancia jurídica y que ha de ser realizado de
conformidad con la titulación o derecho de cada uno de los propietarios colindantes.
- Amojonamiento: es sencillamente un acto material desprovisto en sí mismo de
significado jurídico que consiste en colocar o ubicar los mojones o señales permanentes
que se ponen para fijar los límites o los linderos que, mediante el deslinde, se
encuentran previamente determinados. El presupuesto fundamental del ejercicio de la
acción lo representa la confusión o indefinición de linderos. En el deslinde no se
reclama una cosa cierta sino determinar ciertamente a los propietarios, pero también a
los titulares de los derechos reales de goce. Es imprescriptible.
Criterios normativos (arts. 385 a 387 CC): 1) Existencia de títulos de propiedad:
habrán de ser suficientes, 2) La posesión, esto es, los meros datos de hecho sobre la
utilización o uso de las franjas de terreno en litigio que, de por sí, es frecuente que se
materialicen en una serie de actos de signo contrario por parte de los contendiente de
confuso significado. 3) Cualquier otro medio de prueba. 4) La adjudicación igualitaria
(en partes iguales)
Práctica del deslinde: puede llevarse a cabo de las siguientes manera: 1. Por cualquier
tipo de acuerdo, convenio o contrato entre los interesados, actuando
extrajudicialmente. 2. Mediante un acto de jurisdicción voluntaria: requiere la
inexistencia de oposición de todos y cada uno de los colindantes que tengan interés en
el deslinde. 3. Si alguno de los colindantes manifestara oposición al deslinde, éste
podrá practicarse pero requiriendose reservar al opositor su derecho a deslindar para
que lo ejercite en el declarativo ordinario que, conforme a la cuantía corresponda.
- Acción ad exhibendum: tradicionalmente se ha denominado así a una de las diligencias
preliminares reguladas en el art. 497 LEC, en cuya virtud, de forma preparatoria,
cualquiera puede pedir la exhibición de la cosa mueble que en su caso haya de ser
objeto de la acción real o mixta que se haya de entablar contra el que tenga la cosa en
su poder. Su alcance ha quedado limitado exclusivamente a los bienes muebles y ha
correspondido la legitimación activa para solicitarla tanto al propietario como a los
restantes titulares de derechos reales.
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Según el art. 256 LEC, todo juicio podrá prepararse... mediante solicitud de que a la
persona a la que se pretende demandar exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que
se haya de referir el juicio.
TEMA 16.- COMUNIDAD DE BIENES Y MULTIPROPIEDAD
Comunidad, cotitularidad y copropiedad

Según el art. 392 CC, hay comunidad cuando la propiedad de una cosa o un derecho
pertenece proindiviso a varias personas.
El derecho subjetivo puede pertenecer a una persona o a varias conjuntamente que son
cotitulares del mismo. Se trata de una comunidad en la titularidad. La cotitularidad
recae sobre toda clase de derechos. Si el derecho es el de propiedad, de forma que la
cosa pertenece no a una sola persona, sino a varias conjuntamente, se dice que está en
condominio o copropiedad.
Formas de copropiedad
- Por cuotas o romana: Características fundamentales: 1. Cada copropietario tiene una
cuota de participación en el derecho compartido, 2. Los copropietarios gozan de amplia
libertad para adoptar los acuerdos que estimen oportunos respecto de la copropiedad,
incluso la extinción mediante división de la cosa común, 3. La copropiedad se concibe
como una situación tendencialmente transitoria, 4. Respecto de la cuota de
participación respectiva, cada uno de los copropietarios puede realizar sin
consentimiento de los restantes, los actos de disposición o enajenación que considere
oportunos, desligándose así en definitiva de la copropiedad, 5. Entre los copropietarios
entre sí y en relación con la cosa común no existe más vínculo que la titularidad
compartida del derecho de propiedad
- En mano común o germánica: Características: 1. Inexistencia de cuotas y por tanto
imposibilidad de ejercitar la división por parte de los comuneros, 2. Existencia de un
vínculo personal entre los propietarios (familiar), 3. Consideración de la comunidad
como una situación tendencialmente permanente y de gran estabilidad por estimarse
que los bienes y derechos afectos a la situación de cotitularidad constituyen un mero
sustrato patrimonial de función económica atribuida al grupo familiar o parental, 4.
Imposibilidad, incluso conceptualmente, de que el copropietario, dada la inexistencia de
cuotas, pueda enajenar o transmitir su posición en la comunidad a un tercero ajeno a
ella.
- Propiedad dividida o comunidad prodiviso: según la doctrina cabe hablar de propiedad
dividida cuando sobre un mismo bien varias personas, en condición de propietarios,
tienen derecho exclusivo sobre distintos aprovechamientos de aquél (agrícola,
ganadero)
24
Régimen de la Copropiedad en el Código Civil

El Código, en general, sólo trata de la copropiedad por cuotas (arts. 392 y sgtes.).
Cualquiera de los tipos de copropiedad se rige: 1. En primer término, por lo establecido
por los interesados, 2. A falta de ello, por las disposiciones especiales aplicables a la
figura singular que sea (inmuebles por pisos), 3. A falta de regulación en negocios
jurídicos y de normas aplicables especiales, se regirá la comunidad por las
prescripciones de este título (art. 392).
Derechos y Obligaciones de los condueños:
1. Uso y disfrute de los bienes comunes. La utilización de las cosas comunes por parte
de uno de los copropietarios no ha de conllevar perjuicio para el interés de la
comunidad ni, por otra parte, impida a los copartícipes utilizar las cosas comunes según
su derecho. Los acuerdos de los copropietarios sobre el uso de la cosa constituyen un
acto de administración y en consecuencia pueden adoptarse por simple mayoría.
2. Conservación y defensa en juicio: cualquiera de los copropietarios se encuentran
legitimados tanto activa como pasivamente para comparecer en juicio en defensa o en
beneficio de la comunidad. Según Sentencia del Tribunal Supremo, la sentencia dictada
a su favor aprovechará a los demás comuneros, sin que les perjudique la adversa o
contraria. El actor tiene legitimación aunque no se haya hecho constar en la demanda,
de una manera expresa, que se actúa en nombre de la comunidad y en interés de la
misma.
3. Administración de la cosa común: los acuerdos han de ser adoptados por la mayoría
de los partícipes (art. 398 CC). No habrá mayoría sino cuando el acuerdo esté tomado
por los partícipes que representen la mayor cantidad de los intereses que constituyan
el objeto de la comunidad. Se requiere mayoría de cuotas.
4. Disposición y alteración de la cosa común: Según el art. 397 CC, tanto las
alteraciones materiales de la cosa común, cuanto la enajenación de la misma no puede
llevarse a cabo salvo que concurra el consentimiento de todos los copropietarios. Rige
pues la absoluta unanimidad de los copropietarios. Por alteración de la cosa común
deben entenderse las modificaciones de carácter material de la cosa. Tales
alteraciones se encuentran radicalmente prohibidas sin consentimiento unánime de los
condueños, aunque de ellas pudieran resultar ventajas para todos. Igualmente
requieren la unanimidad los actos de disposición sobre la cosa común. Tanto la
enajenación cuanto el gravamen de la cosa común exigen el consentimiento unánime de
los copropietarios.
5. Contribución a los gastos comunes: la cuota parte correspondiente a cada uno de los
copropietarios será el baremo decisivo para determinar su contribución a las cargas
en la comunidad. Cargas son los gastos de conservación, administración y reparación,
impuestos o tributos, importe de obras realizadas.
Regla de la proporcionalidad de cuotas: a mayor cuota, mayor será el importe de las
cargas que habrá de afrontar cada uno de los copropietarios.
25
Poderes de los condueños en relación a su cuota

Según el art. 399 CC, todo condueño tendrá la plena propiedad de su parte y la de los
frutos y utilidad que le correspondan, pudiendo en consecuencia enajenarla, cederla e
hipotecarla, y aun sustituir otro en su aprovechamiento, salvo si se tratare de
derechos personales. El efecto de la enajenación o hipoteca con relación a los
condueños estará limitado a la porción que se le adjudique en la división al cesar la
comunidad.
Existe un derecho de adquisición preferente: se trata del retracto de comuneros (art.
1522 CC), el copropietario de una cosa común podrá usar del retracto en el caso de
enajenarse a un extraño la parte de todos los condueños o de alguno de ellos.
Extinción de la copropiedad
Según el art. 400 CC, ningún propietario estará obligado a permanecer en la comunidad.
Cada uno de ellos podrá pedir en cualquier tiempo que se divida la cosa común. La acción
individual tiene carácter imprescriptible.
Pacto de indivisión: en virtud del cual resulta obligado conservar la cosa indivisa pero
siempre por un determinado plazo temporal no de forma indefinida. Normalmente se
trata de cláusulas testamentarias impuestas por el testador a los herederos. El plazo
posible de indivisibilidad queda limitado a un máximo de diez años pudiendo
prorrogarse por nueva convención.
Queda vetada la división en caso de que la cosa común sea objetivamente indivisible, de
forma tal, que de llevarse a cabo la división, resultara inservible la cosa para el uso a
que se destina. No se podrá instar la división sobre bienes o cosas que aun siendo
materialmente divisibles pierdan valor al ser al ser divididos
Práctica de la división:
1. Por los interesados: los comuneros podrán llevar a cabo la división de la manera que
tengan por conveniente (libre albedrío y antojo). Han de actuar de forma unánime. La
autorización judicial es hábil para el caso de que entre los interesado haya alguna
persona que no tenga plena capacidad y que por consiguiente actúe mediante sus
representantes legales.
2. Por árbitros o amigables componedores: se deberán formar partes proporcionales al
derecho de cada uno, evitando en cuanto sea posible los suplementos a metálico. El
nombramiento de los árbitros depende única y exclusivamente de la voluntad de los
propios interesados en la división y ha de ser realizado de común acuerdo entre todos
los condueños. Si sólo hay dos condueños, cada uno designa un árbitro, reservando la
designación de árbitro dirimente al Juez.
3. Judicial: en caso de desacuerdo o en supuestos de imposibilidad momentánea de
contar con todos los interesados, la división requerirá instar por cualquiera de los
interesados, el correspondiente proceso judicial.
Efectos de la división: convierte la cuota indivisible en la correspondiente propiedad
singular de cada uno de los comuneros con efecto retroactivo. Los copropietarios
quedan obligados recíprocamente a la evicción y al saneamiento de los bienes que les
sean adjudicados. Los acreedores o cesionarios de los partícipes podrán concurrir a la
26
división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su consentimiento pero no

podrán impugnar la división consumada excepto en caso de fraude, o en el de haberse
verificado,, no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla, y salvo
siempre los derechos de los deudores o del cedente para sostener su validez.
La multipropiedad
Regulada por Ley 42/98 de 15 de diciembre. Se opta por la creación de un nuevo
derecho real de goce denominado derecho de aprovechamiento por turno y se permite
que se constituya a través de un contrato de arrendamiento. No podrá denominarse
multipropiedad.
Características: se trata de un derecho temporal, con un mínimo de 3 años y un máximo
de 50. La facultad de disfrute a favor del titular y las obligaciones del constituyente
del régimen se encuentran delimitadas imperativamente por dicha Ley.
Régimen normativo: Obligatoriedad de inscripción en el Registro de la Propiedad,
obligación a los promotores de editar un extenso documento informativo (debe
presentarse al público como una oferta vinculante y habrá de adecuarse a las
prescripciones de consumo de cada Comunidad Autónoma. Contrato por escrito y con
contenido mínimo, adquirente puede imponer la lengua de su país de residencia. Se
permite al adquirente desvincularse libremente del contrato por desestimación
unilateral (10 días desde la firma) o por especial resolución (3 meses desde fecha de
contrato, por omisión o incumplimiento de alguno de los extremos contemplados en
atrs. 8 y 9 de la Ley. Prohibición de anticipos.
TEMA 17.- LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS
Legislación
Hasta 1999, vigencia de la Ley de Propiedad Horizontal (49/60 de 21 de julio).
Posteriormente hay modificaciones: Ley 8/99 de 6 de abril. Los aspectos más
significativos de la reforma son la organización de las comunidades de propietarios,
régimen de convocatorias, reducción de la presencia de la requerida unanimidad en los
acuerdos de la Junta, creación de fondo de reserva, privación del derecho al voto de
los morosos, régimen de los complejos inmobiliarios privados.
La nueva LEC sustituye el juicio de cognición por el juicio ordinario y da nueva
redacción al art. 21 de la LPH.
Cada comunidad podrá autoimponerse unos estatutos, también normas de régimen
interno y ordenanzas.
Constitución. Partes privativas y elementos comunes. Cuotas de participación.

27
- Modalidades de constitución del régimen de propiedad horizontal:

1. Construcción de un inmueble que desde el momento mismo de su proyecto inicial, se
encuentra dividido en pisos a enajenar separadamente, constituyendo por tanto objeto
de propiedades separadas
2. Posibilidad de que el dueño de un inmueble entero ya construido enajene los
diferentes pisos o, al menos, algunos de ellos, llevando a cabo previa o
simultáneamente, mediante un acto unilateral, para el que se encuentra perfectamente
legitimado, la constitución del régimen de propiedad horizontal.
3. Sometimiento al régimen de propiedad horizontal de un inmuebles que con
anterioridad, se encontraba sometido a la copropiedad ordinaria o por cuotas de varios
condueños.
- Título constitutivo: no requiere forma solemne en sentido propio, sino que el
régimen de propiedad horizontal puede dar comienzo mediante documento privado de
venta de alguno de los pisos o de cualquier otra forma que acredite que el titular único
del edificio en construcción o ya construido, de por hecho que éste queda sometido al
régimen de propiedad horizontal.
El título constitutivo deberá beberá contener los extremos siguientes:
1. Descripción del inmueble en su conjunto y de cada uno de los pisos o locales, a los que
asignará número correlativo.
2. Fijación de la cuota de participación que corresponda a cada piso o local.
3. Posibilidad de incorporación al título en sentido formal de los estatutos de la
comunidad.
4. Pueden incorporarse al título constitutivo las normas de régimen interior.
- Partes privativas: se trata del espacio suficientemente delimitado y susceptible de
aprovechamiento independiente con los elementos arquitectónicos e instalaciones de
todas clases, aparentes o no, que estén comprendidas dentro de sus límites y sirvan
exclusivamente al propietario, así como el de los anexos que expresamente hayan sido
señalados en el título, aunque se hallen situados fuera del espacio delimitado.
Según el art. 396 CC, los elementos privativos han de tener salida a un elemento común
o a la vía pública.
Las instalaciones internas del piso, sólo pueden considerarse privativas si prestan
servicio exclusivo al propietario.
- Elementos comunes: son definidos por exclusión en la Ley de Propiedad Horizontal: ...
los restante elementos, pertenencias y servicios comunes. Según el Código serían tales
como el suelo, vuelo, cimentaciones, pisos, muros, fosos, patios, pozos , escaleras,
portones, ascensores, corredores, cubiertas, canalizaciones y servidumbres.
El criterio de distinción entre elementos comunes y privativos es el servicio que,
conforme al título constituyente, pueden desempeñar unos y otros elementos.
- Cuota de participación: conforme a ella se determinará la participación en las cargas
y beneficios por razón de la comunidad (sirve de módulo). Ha de ser tenida en cuenta
en la adopción de acuerdos en la Junta de Propietarios.
Según LPH: a) Ha de quedar fijada en el denominado título constitutivo de la
propiedad por pisos, b) Dicha cuota será tendencialmente inmodificable y no podrá
28
verse afectada por las mejoras o menoscabos de cada piso o local, c) la alteración de la
cuota atribuida sólo podría variarse por acuerdo unánime de la totalidad de los
propietarios.
Cabe la impugnación de la cuota atribuida cuando se hayan burlado los criterios
legales de fijación de cuotas establecidos (superficie útil, emplazamiento interno o
externo, situación y uso de los elementos comunes.
Las cuotas de participación, con relación al total del valor del inmueble, quedará
referida a centésimas del mismo.
Derechos y deberes de los propietarios respecto de su piso

1. Los propietarios pueden realizar obras y modificar dentro de sus elementos
privativos, siempre y cuando no menoscabe o altere la seguridad del edificio, su
estructura general, su configuración o estado exteriores o perjudique los derechos de
otro propietario. Debe dar cuenta de tales obras al Presidente de la Comunidad.
2. El propietario puede dividir materialmente, en el caso de que la estructura
arquitectónica lo consienta, la parte que le corresponda de la parte privativa (se trata
de una segregación: la cuota de participación habrá de ser modificada.
3. El propietario puede disponer libremente de su derecho de propiedad siempre que el
acto de disposición recaiga sobre el piso y de forma conjunta sobre los elementos que
le sean anejos e inseparables, así como sobre su derecho de copropiedad respecto de
los elementos del edificio.
Deberes: Observar la diligencia debida en el uso del inmueble y en sus relaciones con
los demás propietarios, así como consentir que en su propiedad se lleven a cabo las
reparaciones exigidas por el conjunto del inmueble, incluso permitir la entrada en su
piso a efectos de realizar obras de carácter general.
Derechos y obligaciones respecto de los elementos comunes

Cualquiera de los propietarios tiene derecho a la utilización, conforme a su naturaleza,
de todos los elemento comunes del edificio. Sobre tales elementos comunes, cualquiera
de los propietarios ostenta un derecho de copropiedad que le permite en todo caso
usarlos y disfrutarlos conforme a su naturaleza y en su caso al destino al que se hayan
afectos. No podrá en formal alguna proceder a su enajenación o disposición por
separado.
Obligaciones: Contribuir, con arreglo a la cuota de participación que le corresponda, a
los gastos generales originados por el sostenimiento, servicios y conservación del
inmueble.
El fortalecimiento del crédito de la comunidad de propietarios contra el comunero que
incurre en impago, se traduce en diversas medidas: a.) carácter preferente del
crédito, b.) afección real del bien inmueble.
Régimen de gastos y administración

- Fondo de reserva: sirve para atender las obras de conservación y reparación de la
finca, no podrá ser inferior al 5% de su último presupuesto ordinario.
29
- Régimen de Administración y representación: es una colectividad organizada con

legitimación procesal (aptitud para comparecer en juicio), ya sea como demandante o
como demandado.
- Junta de Propietarios: Ó rgano colegiado de carácter asambleario, de gobierno de la
Comunidad. Funciones: nombrar o remover al Presidente y/o Admnistrador o
Secretario Administrador; aprobar, anualmente al menos, el plan de gastos, los estados
de cuentas y el presupuesto; aprobar, en su caso, la ejecución de obras extraordinarias
y mejora; aprobar o modificar los estatutos y/o las normas de régimen interno;
cualesquiera otros asuntos de interés general para la Comunidad.
Quórum de constitución: en primera convocatoria es precisa la asistencia de la mitad
más unos de los propietarios. Si en la segunda convocatoria no hay quórum, basta la
asistencia de un número cualquiera de propietarios y los acuerdos que adopten serán
válidos si votan a favor la mayoría y representan más de la mitad de las cuotas los
presentes.
Acuerdos de la Junta: deberán constar en un libro de actas. La Ley 8/89 ha
establecido un nuevo marco de mayorías: se requiere unanimidad únicamente cuando los
acuerdos afecten a cualquier asunto recogido en el titulo constitutivo de la propiedad
horizontal o en los Estatutos de la Comunidad. El establecimiento o supresión de los
servicios de ascensor, portería, conserjería u otros servicios de interés generales
podrá adoptarse válidamente mediante el concurso de las 3/5 partes de los
propietarios. Los restantes acuerdos podrán adoptarse por mayoría incluso en el caso
de que afecten a cuestiones, obras o servicios que puedan implicar modificación de los
estatutos o del título constitutivo, si se trata de suprimir barreras arquitectónicas. La
instalación de infraestructuras comunes de telecomunicaciones podrán adoptarse por ½
de los propietarios.
- El Presidente: Ó rgano unipersonal encargado de la gestión o ejecución de los
acuerdos adoptados por la Junta, así como la representación en general de la Junta de
Propietarios. El Presidente ostenta la facultad de convocar la Junta, si no la lleva a
cabo pueden convocar una cuarta parte de los propietarios o un número de éstos que
represente el 25% de las cuotas de participación.
- Secretario: Puede ser desempeñado por cualquiera sin que se requiera que sea
propietario. Funciones: levantar acta de las sesiones, emitir certificados de los
acuerdos o de lo tratado en las juntas, custodia de la documentación de la comunidad.
- Administrador: no tiene porque ser necesariamente propietario. Funciones: velar por
las instalaciones y servicios del inmueble, preparar los planes de gastos y presupuesto
y, en su caso, los debidos estudios económicos, atender a la conservación y
mantenimiento del inmueble, afrontando las reparaciones ordinarias y extraordinarias,
ejecutar los acuerdos adoptados en materia de obras, ejecutar los pagos y realizar los
cobros que sean procedentes, cualesquiera otras atribuciones que se le confieran por
la Junta.
La propia Ley prevé que todos los cargos unipersonales expresados puedan ser
desempeñados por una única y misma persona, en cuyo caso primará el cargo de
Presidente.
30
- Extinción: Causas de extinción del régimen de propiedad horizontal: 1. Por la

destrucción del edificio, salvo pacto en contrario, se estimará producida aquella cuando
el coste de la reconstrucción exceda del 50% del valor de la finca al tiempo de ocurrir
el siniestro, a menos que el exceso de dicho coste esté cubierto por un seguro. 2. Por
conversión en propiedad o copropiedad ordinarias.
TEMA 18.- LAS LLAMADAS PROPIEDADES ESPECIALES
Propiedad de las aguas

Ley 46/99 introduce modificaciones de importancia sobre todo incrementando la
posibilidad de las concesiones administrativas y otorgando rango legal a los
procedimientos técnicos de desalación de las aguas del mar o a las técnicas de
reutilización.
RDL 1/2001 de 20 de Julio refunde la normativa legal en materia de aguas.
Usos privativos de los propietarios de fincas: aprovechamiento de las aguas pluviales
que discurran por las fincas así como las estancadas dentro de sus linderos,
aprovechamiento de las aguas subterráneas o de manantial siempre que el volumen
anual no supere los 7.000 m3 . Cualquier otro aprovechamiento sigue requiriendo la
pertinente concesión administrativa.
Propiedad minera
Clasificación de la Ley 22/73: 1. Sección A: sustancias de valor económico escaso y
comercialización geográfica restringida cuyo único aprovechamiento consista en la
obtención de fragmentos para su utilización directa en obras de infraestructura,
construcción y otros usos que no exigen más operaciones que las de arranque,
quebrantado y calibrado. 2. Sección B: aguas minerales, termales, estructuras
subterráneas y los yacimientos formados a consecuencia de operaciones reguladas por
la Ley. 3. Sección C: yacimientos minerales y recursos no incluidos en las secciones
anteriores ya sean objeto de aprovechamiento conforme a las disposiciones de la Ley.
Ley 54/80 crea la Sección D: carbón, minerales radioactivos, recursos geotérmicos,
rocas bituminosas y otros yacimientos de interés energético que el Gobierno acuerde
incluir en esta Sección.
Propiedad intelectual
- Normas aplicables: Texto Refundido de la Ley de Propiedad Intelectual (RDL 1/96 de
12 de abril); Directiva 96/9 de 11 de marzo, sobre la protección jurídica de las bases
de datos.
- Obras objeto:
1.) Obras originales: impresos, libros, folletos, conferencias, composiciones musicales,
puntura y dibujos, grabados, tebeos y comics; proyectos, planos, maquetas y diseños de
obras arquitectónicas y de ingeniería; gráficos, mapas y diseños relativos a la
topografía, la geografía y, en general, a la ciencia; obras fotográficas y análogas,
31
programas de ordenador. En cuanto al título de una obra, cuando sea original, quedará
protegido como parte de ella.
2.) Adaptaciones y transformaciones de obras preexistentes: traducciones y
adaptaciones, revisiones, actualizaciones y anotaciones, compendios, resúmenes y
extractos, arreglos musicales, antologías, colecciones y obras similares, bases de datos
y cualesquiera otras transformaciones de obras preexistentes.
- Obras excluidas del derecho de autor:
1. Disposiciones legales o reglamentarias y sus correspondientes proyectos.
2. Resoluciones de los órganos jurisdiccionales
3. Actos, acuerdos, deliberaciones y dictámenes de los órganos públicos
4. Traducciones legales de todos los textos anteriores
- Requisitos de las obras protegidas:
1. Originalidad de la creación.
2. Plasmación material de la obra original
3. Suficiencia del acto de creación.
4. Otros: carácter de creación intelectual, licitud o legalidad de la obra, calida o
mérito de la obra realizada.
- Contenido del derecho moral de autor: la finalidad fundamental es que la obra creada
no pueda ser objeto de divulgación, alteraciones o modificaciones que no sean
consentidas por el autor. Se trata de derechos subjetivos, ejercitables por su titular y
protegibles frente a tercero como cualquier otro derecho que el ordenamiento jurídico
reconozca o atribuya a cualquier persona:
1. Derecho sobre la divulgación de la obra (iniciativa y forma)
2. Derecho de paternidad ( facultad de exigir el reconocimiento de su condición de
autor de la obra)
3. Derecho a la integridad (exigencia de respeto, impedir modificaciones)
4. Derecho de modificación y a retirar la obra del comercio
- Características de los derechos de autor de naturaleza personal:
1. Carácter perpetuo ( sin límite de tiempo)
2. Irrenunciabilidad.
3. Inalienabilidad.
- Contenido patrimonial: 1. Derecho de reproducción, 2. Derecho de distribución
(puesta a disposición del público del original o copias de la obra, mediante su venta,
alquiler, préstamo o de cualquier otra forma), 3. Derecho de comunicación pública, 4.
Derecho de transformación (traducción, adaptación o cualquier otra modificación);
Otros derechos: remuneración por copia privada, derecho de colección
Límites: reproducciones totales sin autorización del autor: prueba documental, copias
privadas, copias privadas para invidentes, reproducciones destinadas a centros de
documentación o investigación, reproducciones de intervenciones públicas,
reproducciones de obras difundidas por los medios de comunicación social,
reproducciones satíricas o parodias.
32
Derecho de cita o reproducción parcial: obras ya divulgadas, a título de cita o para su

análisis, comentario o juicio crítico, fines docentes o de investigación, indicando fuente
y nombre del autor.
- Duración: el art. 26 LPI fija la duración de los derechos de explotación de una obra
en un plazo que comprende toda la vida del autor más sesenta años contados a partir
de su mierte o declaración de fallecimiento.
Hay reglas especiales: 1. Obras póstumas: 70 años desde fecha de divulgación, 2.
Obras seudónimas y anónimas: siguen la regla general, 3. Obras colectivas o en
colaboración: se computa desde la muerte del último coautor superviviente, 4. Obras
colectivas: 70 años desde la divulgación; 5. Obras compuestas e independientes: 70
años de protección post mortem; 6. Obras por partes o entregas: el plazo se computa
desde la última entrega, 7. Programas de ordenador: si es persona jurídica, 70 años; 8.
Obras audiovisuales : 50 años; 9. Bases de Datos: 15 años; 10. Meras fotografías: 25
años desde su realización.
- Extinción de los derechos de explotación: regla general: a partir del trascurso de los
plazos legalmente determinados, la obras pasa a engrosar el acervo cultural común. La
extinción determina su paso al dominio público.
- Transmisión de los derechos patrimoniales de autor: Mortis causa a los
causahabientes del autor (reglas hereditarias generales); Inter. vivos: oportunos
contratos regulados por la LPI.
- Registro: La inscripción registral se contempla en la LPI como un complemento
protector de los derechos preexistentes del autor, como una inscripción meramente
potestativa.
Existe un único Registro de la Propiedad Intelectual en toda la nación española.
Dispone de 11 secciones. El objeto de la inscripción son los derechos existentes sobre
las obras: actos y contratos de transmisión, constitución, modificación o extinción de
derechos reales y cualesquiera otros actos, tanto voluntarios como necesarios que
afecten a los derechos inscribibles.
Copyright es el derecho de copia o reproducción. Según el art. 146 LPI, el titular o
cesionario exclusiva de un derecho de explotación sobre una obra o producción
protegida por esta Ley podrá anteponer a su nombre el símbolo –C- con precisión del
año y lugar de la divulgación. En copias de fonogramas o en sus envolturas se podrá
anteponer el nombre de su productor o cesionario el símbolo –P-, indicando el año de
publicación. Su utilización es potestativa o voluntaria.
33

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TEMA 1. EL DERECHO REAL

La noción del derecho real

Características de los derechos reales:

Distinción entre derechos reales y derechos de crédito.

Cuando la adquisición y transmisión de la propiedad y de los derechos reales tenga

Clasificación de los derechos reales:

Derechos de posesión y derecho a poseer

Sujeto de la posesión. Posesión por representante

TEMA 3.- CLASES DE POSESIÓ N

Posesión natural y posesión civil

Posesión en concepto de dueño y en otro concepto

Posesión inmediata y mediata

Se califica de poseedor a toda aquella persona que teniendo facultades suficientes

Posesión viciosa: violenta o clandestina

Posesión de buena fe y de mala fe.

TEMA 4.- EFECTOS DE LA POSESIÓ N

Efectos de la posesión de buena o mala fe

Salvo prueba en contrario el poseedor cuanta a su favor con la presunción de buena fe

posesión de buena fe, el valor que tengan en el momento de entrar en la posesión, en

Efectos de la posesión de inmuebles

TEMA 5.- LA USUCAPIÓ N

Concepto, fundamento y clases

originaria y no precisamente por transmisión del titular anterior. Es un medio originario

El requisito de la no interrupción posesoria

Tiempo de duración posesoria necesario para usucapir

TEMA 6.- LA USUCAPIÓ N (continuación)

Requisitos propios de la usucapión ordinaria

El requisito del justo título

La usucapión y el Registro de la Propiedad

TEMA 7.- ADQUISICIÓ N, PROTECCIÓ N Y PÉRDIDA DE LA POSESIÓ N

En el origen de la adquisición de la posesión puede intervenir o actuar el propio

TEMA 8.- EL TRÁFICO DE LOS DERECHOS REALES

El artículo 609 del Código Civil

La teoría del título y el modo

Tradición e inscripción en el Registro de la Propiedad

TEMA 9.- LA ACCESIÓ N

aquella. La accesión constituye un modo de adquirir la propiedad de las cosas

Accesión industrial por incorporación de muebles a inmuebles

Accesión en bienes muebles

3. Especificación: presupuesto en que una persona, mediante su trabajo o esfuerzo,

TEMA 10.- LA TRADICIÓ N

TEMA 11.- LA OCUPACIÓ N

aprehenderse material y efectivamente para considerarlas como propias del cazador o

obligado a comunicar el descubrimiento a la Administración competente, caso de no

TEMA 12.- EXTINCIÓ N Y PÉRDIDA DE LOS DERECHOS REALES

Pérdida del derecho y causas de su extinción

TEMA 13.- EL DERECHO DE PROPIEDAD

Objeto del derecho de propiedad

TEMA 14.- LOS LÍMITES DEL DERECHO DE PROPIEDAD

Límites de interés privado: las relaciones de vecindad

1. En las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta un punto común de

Prohibiciones de enajenar o disponer

TEMA 15.- LA PROTECCIÓ N DEL DERECHO DE PROPIEDAD

terceras personas. 3. Responsabilidad civil por el hecho ilícito de la inmisión o

Otros medios de defensa

TEMA 16.- COMUNIDAD DE BIENES Y MULTIPROPIEDAD

Comunidad, cotitularidad y copropiedad

Régimen de la Copropiedad en el Código Civil

Poderes de los condueños en relación a su cuota

división de la cosa común y oponerse a que se verifique sin su consentimiento pero no

TEMA 17.- LA PROPIEDAD DE CASAS POR PISOS

Constitución. Partes privativas y elementos comunes. Cuotas de participación.