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CASO 1:

En base a una detenida lectura del siguiente fallo, responda estas consignas:

a) Identifique cuales son los hechos y derechos en conflicto.

b) ¿Qué derecho invoca la actora?

c) ¿Existe título suficiente? ¿Cuáles son los requisitos?

d) ¿Existe modo suficiente? ¿Cuáles son sus requisitos? ¿Se cumplen en el caso?

e) ¿Considera que la solución es justa?

f) ¿Correspondería la misma solución con el Código Civil y Comercial?

Tribunal: Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, sala D(CNCiv)(SalaD)

Fecha: 12/03/1991
Partes: García Culla, Luis c. Herrera, Jorge.
Publicado en: LA LEY1991-D, 478 - Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales
- Director: Marina Mariani de Vidal, Editorial LA LEY, 2002 , 111, con nota de Pablo Vidal
Claypole; DJ1991-2, 824 - Colección de Análisis Jurisprudencial Derechos Reales - Director:
Marina Mariani de Vidal, Editorial LA LEY, 2002 , 111, con nota de Inés E. De Simone;
Cita Online: AR/JUR/1754/1991

Sumarios:
1 . Para la transmisión del dominio de bienes inmuebles se requiere: a) el título; b) la forma de
escritura pública (doct. art. 1184, inc. 1°, Cód. Civil c); el modo, configurado por la tradición
(doct. art. 577, Cód. Civil); y d) la inscripción registral para su oponibilidad "erga omnes".
2 . La tradición de un bien inmueble debe resultar de actos materiales, no siendo suficiente la
mera declaración de voluntad en ese sentido. Hechos tales como la entrega de llaves y órdenes
escritas para que el ocupante del bien lo reconozca como dueño y lo entregue no equivalen a
la posesión efectiva.
3 . En el instituto del pago por entrega de bienes o dación en pago, normado por los arts. 779
y 782 del Cód. Civil y en atención a lo dispuesto por el art. 781 del citado cuerpo legal, las
relaciones entre acreedor y deudor se juzgan por las reglas del contrato de compraventa, si se
ha determinado el precio por el cual se reciben los inmuebles en pago.
4 . La declaración en un instrumento público, sólo haría plena fe si el acto que se dice haber
realizado lo fuera en presencia del escribano público interviniente, pero en cuanto
declaraciones que no son sino la simple relación de lo que las partes manifiestan al escribano,
su plena fe cae ante la prueba en contrario.
5 . Resulta improcedente el interdicto de recobrar la posesión si no ha habido despojo, en razón
de que no existió una anterior posesión de la cosa por parte del peticionario.
6 . El acreedor a la cosa frente al incumplimiento de la obligación de entregar no tiene acciones
posesorias; sólo una acción personal.

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Texto Completo:
2ª Instancia. -- Buenos Aires, marzo 12 de 1991.
Considerando: I. Contra la sentencia de fs. 161/4, que desestima la acción intentada, se alza
el actor, expresando sus agravios mediante el memorial de fs. 172/80, contestado a fs. 182 y
fs. 184/9. Debe adelantarse que de los términos del memorial de fs. 172/80 no resulta agravio
alguno respecto de la admisión de la defensa de falta de acción con respecto al codemandado
Herrera, por lo que la decisión está consentida en dicho aspecto. Sí está impugnada, y debe
analizarse, en cuanto al rechazo de la demanda contra Salones Acevedo S. A. C. e I.
II. Un primer punto a considerar es el atinente a la naturaleza jurídica del vínculo entre las
partes que genera estos actuados. Según resulta de la fotocopia certificada del testimonio de
escritura pública obrante a fs. 9/16, la demandada Salones Acevedo S. A. C. e I. dio al actor,
en calidad de pago de una deuda preexistentes, los bienes inmuebles allí detallados. Nos
encontramos, por ello, frente al instituto del pago por entrega de bienes o dación en pago,
normado por los arts. 779 a 782 del Cód. Civil, y en atención a lo dispuesto por el art. 781 del
Cód. Civil, las relaciones entre acreedor y deudor se juzgan por las reglas del contrato de
compraventa, teniendo en consideración que se ha determinado el precio por el cual se reciben
los inmuebles en pago. Consiguientemente, para la transmisión del dominio de los bienes
inmuebles se requiere: a) el título (en este caso la dación en pago, regida por las reglas de la
compraventa); b) la forma de escritura pública (doct. art. 1184, inc. 1°, Cód. Civil); c) el modo,
configurado por la tradición (doct. art. 577, Cód. Civil), (art. 2505 del Cód. Civil); d) la
inscripción registral para su oponibilidad "erga omnes". En el caso de autos la cuestión se
centraliza en la tradición, punto sobre el cual divergen las partes y que el a quo ha considerado
que no se ha cumplido. Sobre ello seguidamente.
III. Dispone el art. 577 del Cód. Civil que antes de la tradición de la cosa, el acreedor no
adquiere sobre ella ningún derecho real. Discutible su importancia en el tráfico inmobiliario
moderno, y nuestro sistema luego de la reforma al art. 2505 del Cód. Civil por la ley 17.711,
lo cierto es que tal recaudo mantiene su plena vigencia (conf. Laquis, "Derechos reales", t. II,
p. 750; Cazeaux, Trigo Represas, "Derecho de las obligaciones", t. I, p. 637, 2ª ed.), máxime
teniendo en cuenta lo dispuesto, concordantemente, por el art. 3265 del Cód. Civil. Por ello,
resulta relevante determinar si el requisito de la tradición se ha cumplido. Sostiene el actor, en
su memorial de agravios, que la adquisición de la posesión puede producirse por un acto que
ponga a la persona en presencia de la cosa, con posibilidad física de tomarla --art. 2374 del
Cód. Civil-- situación que, a su juicio, se abona con la declaración formulada a tal efecto en la
escritura traslativa de dominio por el apoderado del vendedor y lo declarado por el testigo
Mannarino a fs. 134, quien fue, como arquitecto, a ver la propiedad, por encargo del
demandante. Pese a la trascendencia que le otorga el apelante al testimonio de Mannarino, no
tiene tal, puesto que la autorización a entrar importa un hecho equívoco, que no da certeza
alguna respecto de la entrega de la posesión. Concretamente, nunca el actor accedió a la
posesión del inmueble, puesto que no tuve la posibilidad física de disponer de él (conf. el
mismo art. 2374, Cód. Civil citado por el demandante y su nota).

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Y desde la perspectiva del concepto preciso de la tradición debe recordarse que, según lo
precisa Busso ("Código Civil anotado", t. IV, p. 21, núm. 21), "la tradición es el acto voluntario
y bilateral por el cual una persona entrega una cosa a otra, y ésta la recibe" (concepto, este, que
resulta de lo dispuesto en el art. 2377 del Cód. Civil; conf. Lafaille, "Tratado de las
obligaciones", t. II, p. 66, nota 36); por ello, la tradición debe resultar de actos materiales, no
siendo suficiente la mera declaración de voluntad, en ese sentido (conf. Llambías, "Tratado de
derecho civil", t. II, p. 76, núm. 791), tal como lo consigna el art. 2378 del Cód. Civil,
careciendo de relevancia, al respecto, la declaración de las partes en la escritura traslativa de
dominio, manifiestamente inoperante, frente al claro contenido de la norma legal, el art. 2378
del Cód. Civil (conf. Papaño, Kiper, Dillon, Causse, "Derechos reales", t. 1, ps. 84/5; comp.
Borda, "Tratado de derecho civil, Derechos reales", t. I, p. 86, núm. 90, quien señala que esa
declaración puede valer como medio de prueba entre las partes, criterio, este, recogido por la
jurisprudencia en general, siguiendo a Salvat; ver sobre ello, Llambías-Alterini, op. cit., ps.
116/7, fallos allí citados). De las constancias de autos, pese a lo sostenido esforzadamente por
el actor, no surge, en modo alguno, que tal declaración de haberse cumplido la tradición se
haya concertado en los actos materiales necesarios. Es que esas declaraciones formuladas
habitualmente en las escrituras (y otros hechos, como entrega de llaves, entrega de órdenes
escritas para que el ocupante del bien lo reconozca como dueño y se lo entregue, etc.) no
equivalen a la posesión efectiva (conf. López Olaciregui, "La tradición traslativa de dominio:
Aspectos jurídicos y notariales", en Revista del Notariado, núm. 707, p. 1192).
IV. Otro aspecto a considerar es el referente a la declaración de entrega de la posesión por
el mandatario del demandado para ese acto. Si bien es cierto que el acto se reputa estando
dentro de los límites de los poderes conferidos, como si el mismo mandante lo hubiera
realizado, debe recordarse que aun cuando la referida declaración conste en un instrumento
público, sólo haría plena fe si el acto que se dice haber realizado lo fuera en presencia del
escribano público interviniente (doct. art. 993, Cód. Civil), pero, al no haberse producido de
ese modo, en cuanto declaraciones que no son sino la simple relación de lo que las partes
manifiestan al escribano, su plena fe cae ante la prueba en contrario (doct. art. 994, Cód. Civil;
conf. Salvat-López Olaciregui, "Tratado de derecho civil y Parte general", t. II, ps. 371/2, núm.
1976).
Sin embargo, la propia normativa debe ser interpretada en el sentido de que tales
declaraciones son inválidas. En efecto, como reza el art. 2378 del Cód. Civil, la sola declaración
del tradente de darse por desposeído, o de dar al adquirente la posesión de la cosa, no cumple
las formas legales; por tanto carece de validez (doct. arts. 18 y 1044, y concs., Cód. Civil). La
solución resulta expresa en la indudable fuente del art. 2378 del Cód. Civil, el art. 3753 al
esbozo de Freitas ("Tales cláusulas, y otras similares, se reputarán no escritas, sin perjuicio de
lo dispuesto sobre el constituto posesorio").
V. ¿Qué acciones tiene el acreedor a la cosa frente al incumplimiento de la obligación de
entregar? No tiene acciones posesorias; sólo una acción personal (doct. arts. 1412 y 1422 del
Cód. Civil; así lo establece, claramente, el art. 3759 del esbozo: no queriendo la parte hacer la
tradición prometida, la otra parte sólo tendrá derecho para demandarla por acción personal).

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VI. Si, como se ha precisado en el párrafo precedente el actor tiene únicamente una acción
personal, los interdictos intentados no pueden prosperar, tal cual lo ha decidido el Inferior en
la sentencia recurrida. En cuanto al interdicto de adquirir la posesión, porque las exigencias del
art. 607, inc. 2° del Cód. Procesal obstan a la posibilidad de aplicación del instituto (conf.
Mariani de Vidal, "Interdicto de adquirir", ps. 82 y sigts.); Llambías-Alterini, Jorge H., op. cit.,
ps. 221/2). En efecto, la exigencia de que nadie tenga título de dueño y un obstáculo insalvable,
puesto que si no hubo tradición, el demandado aún conserva tal calidad. Y en lo que se refiere
al interdicto de recobrar la posesión, es obvio que si no ha habido despojo tal vía resulta
improcedente (doct. art. 614, inc. 2°, Cód. Procesal), en razón de que no existió una anterior
posesión de la cosa por el demandante. Pero además, tiene razón el a quo cuando señala que
las acciones intentadas, aunque una fuere subsidiaria, son incompatibles entre sí, porque los
presupuestos de hecho son exactamente contradictorios entre ellos: o tuvo la posesión o no se
tuvo.
VII. Finalmente, no puede omitirse la consideración del testimonio de fs. 127, vertido por
el escribano Carzolio, quien otorgara la escritura de dación en pago en representación de la
accionada Salones Acevedo S. A. Sin lugar a dudas, el mandato fue conferido a requerimiento
del actor, con el que tiene asuntos en común (respuesta 1ª), mientras que a la referida
demandada la conoce por todo este problema del juicio. Adviértase que ni siquiera tuvo nunca
las llaves del inmueble (fs. 127 vta., resp. 7ª), ni lo conoce (resp. 2ª, fs. 127 vta.). Es que aunque
en la procuración conferida se encuentra incluida la facultad de entregar la posesión, esta última
no ha podido efectivizarse por el representante, quien ha carecido de toda posibilidad de
realizar los actos materiales mentados por el art. 2379 del Cód. Civil, ni tampoco actuarse en
el modo previsto por el art. 2380 del mismo ordenamiento. Mas, por otra parte, la situación en
que se encuentra el actor, esto es sin haber tomado la posesion del inmueble, lo refleja
terminantemente el acto notarial de fs. 39/42, de la que resulta que se negó al citado el ingreso
a la finca.
Por último; en lo relativo a las circunstancias de las relaciones entre las partes y el negocio
jurídico que generara la presente, debe puntualizarse que frente al tipo de planteo judicial que
intentara el actor, no pueden asumir relevancia para la dilucidación de la presente.
VIII. Teniendo en cuenta el contenido de la expresión de agravios de fs. 172/80, debe
considerarse desierto el recurso de apelación respecto del acogimiento de la defensa de falta
de acción que opusiera el codemandado Jorge F. Herrera, y firme la sentencia de primera
Instancia.
Por lo expuesto, se resuelve: 1) declarar desierto el recurso de apelación respecto de punto
I de la parte dispositiva de la sentencia de fs. 161/4; 2) confirmar la sentencia de fs. 161/4 en
su punto II de la parte resolutiva. Con costas. --Alberto J. Bueres. -- Mario C. Russomanno. --
Alí J. Salgado. (Sec.: Jorge A. Mayo).

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