BOLETO DE COMPRAVENTA

DOCTRINA
El boleto de compraventa es una figura contractual que se ha
institucionalizado en nuestro medio como punto de inicio o partida para la
celebracin de un negocio de compraventa inmobiliaria. En efecto, a travs del
boleto de compraventa, quedan habitualmente definidos todos los aspectos
esenciales de este contrato: las partes, la cosa vendida, el precio, las
modalidades y condiciones de pago, la fecha de entrega de la posesin, la de
escrituracin, el pacto comisorio, etc. Generalmente, servir para instrumentar
el pago de parte del precio. De cualquier modo, las partes dejan en claro su
voluntad de transmitir el dominio en oportunidad de otorgar la respectiva
escritura exigida por el art. 1017 del Cd. Civ. y Com., momento en el cual
transmitirn la posesin del bien y satisfarn el saldo del precio o bien
garantizarn la porcin del mismo cuyo pago se hubiera diferido.
No cabe duda de que el boleto de compraventa se encuadra en la definicin
de contrato del art. 957 del Cd. Civ. y Com., y, aun, en la generalizada en la
doctrina, ya que se trata de un acto jurdico bilateral que tiene por fin reglar los
derechos de las partes dentro del mbito patrimonial. Sin embargo, dado que el
citado art. 1017 exige que el contrato de compraventa inmobiliaria se celebre
por escritura pblica, se han generado en la doctrina diversas teoras acerca
de la naturaleza jurdica de la figura.
Estas discusiones se acrecientan como consecuencia de diversas
resoluciones jurisprudenciales y reformas legislativas que le han atribuido al
boleto de compraventa efectos de mucha mayor trascendencia que la que
resultaba de los preceptos del Cdigo Civil en su versin original. Se pueden
sealar al respecto:
El plenario que le atribuy al juez la facultad de otorgar la escritura pblica
en nombre de la parte que, condenada a ello, se resistiere a hacerlo
interpretacin que no resultaba tan obvia del juego de los arts. 1184, 1185 y
1187 del Cd. Civ. derogado, lo que hoy tiene claro reflejo legislativo en los
arts. 969 y 1018 del Cd. Civ. y Com.

- El agregado del art. 1185 bis al Cdigo derogado, que hizo oponible el
boleto de compraventa al concurso y a la quiebra si se ha pagado ms del 25%
del precio, precepto contenido hoy en el art. 1171 del Cd. Civ. y Com.
- Las leyes 14.005 y 19.724 -actualmente derogada-, que, para los
supuestos de lotes vendidos por mensualidades y de prehorizontalidad,
respectivamente, permiten inscribir los boletos, dotndolos de efectos
trascendentes.
- La incorporacin del segundo prrafo del art. 2355 del Cdigo derogado,
que consider legtima la adquisicin de la posesin de inmuebles de buena fe
mediando boleto de compraventa.
La tendencia a atribuirle mayores efectos al boleto de compraventa se ve
reflejada en el tratamiento que le da el Cd. Civ. y Com., que, en su art. 1170,
prescribe que el derecho del comprador por boleto de compraventa tiene
prioridad respecto del de los terceros que hayan trabado cautelares sobre el
inmueble vendido, siempre que se den determinados requisitos, que la norma
establece: adquisicin de un enajenante debidamente legitimado, pago del
veinticinco por ciento del precio como mnimo, fecha cierta y publicidad registral
o posesoria. Como ya hemos sealado, el art. 1171 reproduce la norma del art.
1185 bis del Cdigo derogado al otorgar al boleto de compraventa oponibilidad
respecto del concurso o quiebra del vendedor.
Veamos las distintas posturas que se sostienen sobre la naturaleza jurdica
de la figura. Un sector de la doctrina (Borda y Morello, entre otros) opina que se
trata de un contrato de compraventa perfecto, ya que se encuadra
perfectamente en la definicin del art. 1323 del Cdigo derogado, hoy
contenida en el art. 1123 del Cd. Civ. y Com.: "Hay compraventa si una de las
partes se obliga a transferir la propiedad de una cosa y la otra, a pagar un
precio en dinero". Considera que en el boleto de compraventa se encuentran
configurados todos los elementos de este contrato, que, como tal, es definitivo.
Entiende que la escritura pblica constituye slo un requisito para la
transmisin del dominio y que, por lo tanto, su otorgamiento se encuentra
dentro de la etapa de ejecucin del contrato.
Una segunda postura (Lpez de Zavala) sostiene que el boleto de
compraventa es slo un contrato preliminar, por el cual las partes se han
obligado a celebrar el contrato de compraventa definitivo. En consecuencia, la
verdadera voluntad de las partes se expresa en la escritura pblica. Esta
posicin encuentra fundamento en la consideracin hoy absolutamente
mayoritaria en la doctrina y receptada en el art. 969 del Cd. Civ. y Com. de
que el contrato de compraventa inmobiliaria es de aquellos en los que la forma
es requerida para que produzcan sus efectos propios, sin sancin de nulidad.
Esto permite clasificarlo como un contrato solemne relativo. La formalidad no
puede obviarse, ni siquiera cuando el juez sustituye la voluntad de una de las
partes, ya que en este caso es l quien suscribe la escritura. La citada norma

del art. 969 permite sostener la ineficacia del boleto como "contrato de
compraventa inmobiliaria", ya que, mientras no cumpla con la forma requerida,
no producir sus efectos propios. Asimismo, esta corriente se complementa
con la de quienes sostienen (Zinny) que nos encontramos frente a un supuesto
de conversin del acto jurdico. En efecto, si bien el boleto de compraventa no
producir los efectos propios del contrato de compraventa de inmuebles hasta
tanto no se otorgue la escritura, es vlido como contrato por el cual las partes
se han obligado a hacer escritura pblica (art. 1185 Cd. derogado y arts. 969 y
1018 Cd. Civ. y Com.). Por lo tanto, esta convencin le permitir al adquirente
obtener la forma impuesta por la ley, ya sea porque las partes la cumplan
voluntariamente o porque el juez otorgue la escritura en nombre de la parte
que se resista a ello. El Cd. Civ. y Com. (arts. 969 y 1018) adopta esta ltima
postura, por lo que el boleto de compraventa puede ser clasificado en doctrina
como solemne relativo, por oposicin a los solemnes absolutos, en los que la
conversin no opera (p. ej., la donacin de inmuebles, respecto de la cual el
art. 1552 prescribe que deben ser hecha en escritura pblica, bajo pena de
nulidad).

El boleto de compraventa por escritura pblica

Es frecuente que se utilice la forma de la escritura pblica para celebrar el
boleto de compraventa, por las consecuencias que acarrea respecto de la
certeza de los dichos y de la fecha, especialmente cuando se realicen
simultneamente el pago del precio y la entrega de la posesin. Cuando el
contrato se celebra por escritura pblica, se genera otra discusin, respecto de
la necesidad de instrumentar posteriormente otra escritura para concluir la
transmisin dominial y concretar el ttulo causal y formal.
Esta cuestin se encuentra debidamente planteada por la doctrina, que
sostiene que el documento otorgado por las partes ante notario slo tendr
valor y eficacia como instrumento pblico de enajenacin si de l surge
inequvocamente la voluntad del vendedor de transmitir el dominio de la cosa al
comprador. En la medida en que esta voluntad transmisiva no surja, dicho
otorgamiento quedar concluido como documento meramente obligacional y,
por lo tanto, deber haber otra escritura, en la que s se manifieste la voluntad
de transmitir el dominio. De modo que hasta tanto las partes no expresen
claramente su voluntad de transferir el dominio del inmueble en otra escritura
pblica, la escritura mediante la cual celebren el boleto de compraventa tendr
fuerza vinculante en relacin con las obligaciones de las partes, pero no ser
eficaz para transmitir el dominio.

No obstante, consideramos de gran inters prctico que se consigne en el

instrumento que el boleto no transmite el dominio y que las partes se
comprometen a hacerlo en otra circunstancia documental, aclarando de
manera indubitable que el otorgamiento configura exclusivamente un boleto de
compraventa y no un instrumento de transmisin del dominio.

BIBLIOGRAFA
ALTERINI, Jorge H. - GATTI, Edmundo, Prehorizontalidad y boleto de
compraventa, La Ley, Buenos Aires, 1973.
ETCHEGARAY, Natalio P., Boleto de compraventa. Examen exegtico de un
boleto tipo, Astrea, Buenos Aires, 1993.
LPEZ DE ZAVALA, Fernando J., Teora de los contratos. Parte especial,
Zavala, Buenos Aires, 1976.
MORELLO, Augusto M., El boleto de compraventa, Librera Editora Platense,
La Plata, 1975.
MOSSET ITURRASPE, Jorge, Compraventa inmobiliaria, Ediar, Buenos Aires,
1976.
ZINNY, Mario A., Casos notariales, Ad-Hoc, Buenos Aires, 2004.

JURISPRUDENCIA
CNCiv., Sala A, 12/12/2006, "Romero, Alberto O. v. Saavedra, Francisco J." (LL
del 29/3/2007, p. 4; DJ del 16/5/2007, p. 182).
CNCiv., Sala E, 16/8/2006, "Rivera, Ral E. v. Prez Rovetta, Susana G." (DJ
del 1/11/2006, p. 655, y 6/12/2006, p. 994; LL 2006-F-500).
CNCiv., Sala L, 21/3/2006, "L., I. v. Consorcio de Propietarios Malabia 780" (LL
2006-E-805).

CNCiv., Sala E, 2/12/2005, "Zorrilla, Fanny Remigia v. Anderle, Liliana" (LL

2006-B-360).
CNCiv., Sala D, 31/10/2005, "Portillo, Mariana v. Queglas, Alberto J." (ED, t.
216, p. 465; LL del 28/9/2006, p. 5, 2006-E-600).
CNCiv., en pleno, 27/7/1977, "Feidman, Mauricio" (ED, t. 74, p. 252; LL 1977-C,
p. 382; JA 1977-III-494).
CNCiv., en pleno, 21/4/1976, "De Malbin, Gladys" (ED, t. 67, p. 267).
CNCiv., en pleno, 16/8/1971, "Young, Toms M." (ED, t. 39, p. 358; LL, t. 143,
p. 375; JA 1971-II-428).
CNCiv., en pleno, 11/11/1958, "Arcadini, Roque Suc. v. Maleca, Carlos" (LL, t.
92, p. 463; JA 1958-IV-428).
CNCiv., en pleno, 3/10/1951, "Cazes de Francino, Amalia v. Rodrguez Conde,
Manuel" (ED, t. 2, p. 405; LL, t. 54, p. 476; JA 1954-IV-155).
CNCiv., en pleno, 24/12/1940, "Administracin Autnoma de Propiedades
Municipales v. Blanco, Mercedes P. de" (LL, t. 21, p. 248; JA, t. 73, p. 31).
Cmaras Civiles, en pleno, 11/6/1912, "Escary, Jos y Otra v. Pietranera,
Tancredi" (JA, t. 5, p. 1).

BOLETO DE COMPRAVENTA POR ESCRITURA PBLICA

Las partes han optado por instrumentar el boleto de compraventa por
escritura pblica. Esto es frecuente cuando al celebrarse el contrato se paga la
totalidad del precio y se transmite la posesin del bien. Tal como se explic en
la introduccin al tema, es conveniente, para evitar confusiones, que del texto
de la escritura resulte claramente que la intencin de las partes no es transmitir
el dominio sino diferir este efecto hasta el otorgamiento de la escritura definitiva
de la que resulte tal voluntad.

INSTRUMENTO
... comparecen: A ... y B ... Intervienen por s y exponen que: I) Vienen por la
presente a celebrar un boleto de compraventa, declarando expresamente
que no desean en este acto instrumentar el acto que sirva de ttulo suficiente
para la transmisin del dominio del bien que se describir, efecto que
oportunamente resultar de la escritura a cuyo otorgamiento se obligarn en

la presente. II) El boleto de compraventa se sujetar a las siguiente

clusulas: PRIMERO: El seor A (en adelante, "el vendedor") VENDE a B
(en adelante, "el comprador"), quien adquiere "en comisin" la finca sita en...
Se consignarn los datos del inmueble que permitan su correcta
individualizacin y, en especial, aquellas caractersticas que hayan sido
determinantes del negocio (superficies, etc.). Dado que esta escritura no
tiene vocacin registral, no es necesario consignar la totalidad de los datos
requeridos para la escritura de compraventa de inmuebles.
SEGUNDO: El precio de la presente venta asciende a la suma de ...
PESOS, que el comprador abona al vendedor con un cheque del Banco ...,
nmero ..., de su cuenta corriente, el que, una vez acreditado, se imputar al
pago de la suma de dinero, sirviendo las constancias del banco de suficiente
recibo.
En el boleto de compraventa, mediante el cual no se transmite el dominio,
no resulta aplicable el decreto 22/2001, por cuanto no se constituye,
modifica, declara o extingue derecho real alguno. En consecuencia, debe
cumplirse con la preceptiva de la ley 25.345.
TERCERO: La parte vendedora DECLARA: a) Que la presente operacin se
efecta sobre la base de ttulos perfectos y con el inmueble libre de
gravmenes, restricciones o interdicciones. b) Que no est inhibida para
disponer de sus bienes. c) Que ha puesto en posesin efectiva del inmueble
objeto del presente boleto a la parte compradora, en el da de la fecha, en
las condiciones en que se encuentra y sin oposicin de terceros. d) Que se
compromete a colaborar con la parte compradora en todos los trmites y
diligencias que fueren necesarios y requeridos para la transmisin del
dominio del inmueble objeto de la presente. e) Que se le hace entrega al
escribano del ttulo de propiedad inscripto y de toda aquella documentacin
que tenga en su poder en relacin con la finca antes mencionada.
Es frecuente pactar que el negocio se celebra sobre la base de ttulos
perfectos, fundamentalmente. Se trata de un aumento de la garanta comn
que el adquirente tiene frente al vendedor. Tambin deviene oportuno hacer
declarar al vendedor que no est inhibido para disponer de sus bienes. Es
conveniente solicitar informes registrales y, aun, en la medida de lo posible,
realizar el estudio de ttulos previamente a la celebracin del boleto, para
evitar conflictos posteriores. No es preciso dejar constancia de ello en el
cuerpo de la escritura. Si no se dejare constancia de la entrega de la
posesin, conviene asentar que los impuestos, tasas y contribuciones que
gravan el inmueble estarn a cargo del vendedor hasta el da en que se
haga efectiva la entrega.
CUARTO: El comprador ACEPTA la venta realizada a su favor y manifiesta
que se encuentra en posesin de lo vendido, por la tradicin realizada por el
vendedor, en el da de la fecha, antes de este acto. QUINTO: La escritura de

compraventa se otorgar a los ... das de la fecha, ante el escribano que

designe el comprador. Los gastos que esta ocasione sern solventados por
las partes de acuerdo con la ley y la costumbre. SEXTO: La seora X,
cnyuge de A, presta el asentimiento requerido por el artculo 470 del
Cdigo Civil y Comercial.
Durante la vigencia del Cdigo Civil derogado, se sostena la conveniencia
de que, en la celebracin del boleto, si el vendedor estaba casado, se
requiriera el asentimiento de su cnyuge. El art. 470 del Cd. Civ. y Com.
expresamente requiere cumplir este recaudo en las promesas de los actos
comprendidos en sus distintos incisos, el primero de los cuales se refiere a
la enajenacin de bienes registrables. Por supuesto, este precepto se aplica
cuando el vendedor se encuentra casado por rgimen de comunidad y
dispone de un inmueble ganancial. Del mismo modo, cuando el bien,
aunque de carcter propio, sea la vivienda familiar (art. 456 Cd. Civ. y
Com.).
No se han incluido clusulas punitivas y pacto comisorio expreso, dadas las
particulares caractersticas del negocio, en el que se han cumplido las
obligaciones recprocas de pago del precio y transmisin de la posesin. Si
las condiciones no fueran estas, habra que incluir clusulas de ese tipo.
CONSTANCIAS
inmuebles...

NOTARIALES:

I) Impuesto

la

transferencia

de

Debe tenerse en cuenta que la celebracin de boleto de compraventa con

transmisin de la posesin configura el hecho imponible de este tributo, por
lo que el escribano est obligado a efectuar la retencin pertinente.
II) Impuesto de sellos...
Dado el carcter local de este impuesto, sern las normas provinciales las
que fijen la obligacin de retener.