JUZGADO 2o CIVIL MORELIA

Asunto: 1161-2021
Fecha: 22/06/2022

SENTENCIA DEFINITIVA. Morelia, Michoacán, a 22 veintidós de junio de 2022

dos mil veintidós.

V I S T O S para dictar sentencia definitiva, dentro de los autos que integran el juicio
sumario civil número 1161/2021, sobre rescisión de contrato escrito de arrendamiento
de bien inmueble y otras prestaciones, promovido por ////////// ////////// //////////, por su
propio derecho, frente a ////////// ////////// //////////, en su calidad de arrendataria; y,

RESULTANDO

PRIMERO. Mediante escrito presentado en Oficialía de Partes de los Juzgados de

Primera Instancia en Materia Civil de este distrito judicial y turnado a este órgano
jurisdiccional el 18 dieciocho de noviembre del año que terminó, compareció //////////
////////// //////////, por su propio derecho, a demandar en la vía sumaria civil, sobre
rescisión de contrato escrito de arrendamiento de bien inmueble y otras prestaciones, a
////////// ////////// //////////, en cuanto arrendataria, de quien reclama las siguientes
prestaciones:

“1.- La rescisión del Contrato de Arrendamiento celebrado con la hoy demandada,

respecto de la casa habitación marcada con el número 52 cincuenta y dos, de la calle
Cedrón, Colonia Lomas de Punhuato y/o Lomas del Punhuato ampliación, de esta
ciudad, celebrado con fecha 6 seis de mayo de 2016 dos mil dieciséis, lo anterior, por
la falta de pago por parte de la hoy demandada de las mensualidades rentísticas del
inmueble materia del contrato de arrendamiento, en los términos de la cláusula segunda
y décima en su apartado 1 uno, del contrato de arrendamiento accionario y como
consecuencia de lo anterior, la desocupación y entrega del inmueble descrito.

2.- El pago de las rentas vencidas y no cubiertas, correspondientes a los meses de

Enero a Noviembre todas correspondientes al año en curso a razón cada una por la
cantidad de $3,200.00 TRES MIL DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N., derivada
del uso y disfrute que el inquilino efectuó del inmueble arrendado, que realizando la
operación aritmética por el periodo en que la demandada ha incurrido en ////////// (11
once meses), nos arroja la cantidad de $35,200 TREINTA Y CINCO MIL
DOSCIENTOS PESOS 00/100 M.N.; en los términos que se pactó en el documento
accionario que se glosa al presente escrito. Sin que, hasta la fecha, el accionante haya
recibido el pago o se encuentre registro alguno del pago requerido.

3.- El pago correspondiente a la Cláusula segunda inciso c) del contrato base de la

acción que se glosa al escrito de cuenta, correspondiente a la pena convencional, en el
caso de que la demandada se constituya en //////////, ante el incumplimiento del pago de
las rentas en ese lugar y tiempo convenidos en el contrato accionario, consistente en: El

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pago de un interés a razón del 5% cinco por ciento mensual, desde la fecha que
debieron pagarse las mensualidades rentísticas efectivamente erogadas y hasta la fecha
en que se liquiden las mismas.

4.- Los pagos correspondientes al servicio de agua, electricidad, gas y teléfono que
están pendientes por cubrir por parte del arrendatario, en los términos de la cláusula
sexta del contrato accionario que se glosa al escrito de cuenta, a fin de que el bien
arrendado citado con anterioridad quede libre de adeudo o gravamen alguno.

5.- El pago de las rentas vencidas y no cubiertas, así como aquellas que se sigan
generando hasta la total entrega del bien inmueble identificado como casa habitación
marcada con el número 52 cincuenta y dos, de la calle Cedrón, Colonia Lomas de
Punhuato y/o Lomas del Punhuato ampliación, de esta ciudad, materia del contrato de
arrendamiento.

6.- El pago de gastos y costas judiciales que se eroguen con motivo de la tramitación
del presente juicio.”

Basándose en la relación de hechos y consideraciones de derecho que expuso, los que

se tienen por reproducidos como si a la letra se insertaran, evitando innecesarias
repeticiones en atención al principio de economía procesal; además, en el considerando
segundo de este fallo, será fijada la litis, abreviándose los hechos narrados por los
colitigantes, mayormente porque los hechos y fundamentos de derecho en que se
sustenta la demanda es del conocimiento de las partes del juicio, dado que el actor es
quien precisamente la formuló, en tanto que la accionada conoció su contenido al
habérsele corrido traslado con la misma, al momento de emplazarla.

Por auto de 22 veintidós de noviembre del año que feneció (foja 11), se admitió la
demanda en la vía y términos propuestos, por lo cual, se ordenó a la actuaria de la
adscripción se constituyera en el domicilio de la accionada y con las copias simples
exhibidas del libelo inicial y documentos anexos, la emplazara y corriera traslado para
que en el término de 3 tres días hábiles compareciera a contestarla, bajo apercibimiento
que de no hacerlo, se le tendría por contestada en sentido afirmativo y como ciertos los
hechos en ella enumerados, y se le hiciera saber que una vez transcurrido dicho plazo,
se convocaría a una junta de conciliación entre las partes, atento a lo dispuesto en el
ordinal 118 del Código Instrumental de la Materia en la Entidad.

Diligencia de emplazamiento a la demandada ////////// ////////// //////////, realizada el 24

veinticuatro de febrero del año cursante, mediante instructivo fijado en la puerta de
acceso del domicilio señalado al efecto, por no encontrarla presente, tal y como se
advierte de la actuación judicial glosada en las fojas 17-22 del expediente.

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SEGUNDO. Con manuscrito recibido el 3 tres de marzo del año citado, acudió la
demandada ////////// ////////// //////////, por su propio derecho, a dar respuesta a la
demanda enderezada en su contra, en los términos que constan en su ocurso agregado
a fojas 23-26 del presente legajo, que en este apartado se da por reproducido, en
atención al principio de economía procesal imperante en la materia, mismo donde hizo
valer las siguientes defensas y excepciones:

“I. LA DE SINE ACTIONE AGIS: Que se traduce en la obligación de este H.

Juzgado, de analizar la procedencia de la acción ejercitada en mi contra, puesto que la
de rescisión de contrato de arrendamiento, deberá darse de acuerdo a lo establecido
por el artículo 1639 del Código Civil para el Estado de Michoacán de //////////, toda vez
que al no renovarse el contrato celebrado el 06 seis de mayo de 2016, y dado que
continúe ocupando el inmueble como arrendataria, el mismo se vuelve de tiempo
indeterminado. Por lo que no se me dio aviso con dos meses de anticipación. Aunado a
que las prestaciones reclamadas son improcedentes tal como lo probaré llegando al
momento procesal oportuno.

II. LA DE PROCEDER FALSO Y MALICIOSO. Virtud de que no le asiste la razón

a la parte actora de demandar la rescisión del contrato de arrendamiento que nos une,
así como tampoco la prestación de la entrega y desocupación del inmueble, puesto que
contrario a lo que aduce la parte actora, no se ha incumplido con el pago de rentas.

III. LA DE PAGO DE LO INDEBIDO. Puesto que la parte actora pretende obtener a

mi costa el pago de prestaciones que no adeudo, ya que las mismas fueron pagaderas
de forma oportuna, tal como siempre se ha venido realizando desde la firma del
contrato exhibido por la parte actora en su escrito inicial de demanda.

IV. LAS DEMAS QUE SE DESPRENDAN DE LA PRESENTE

CONTESTACION DE DEMANDA.”

Pliego contestatorio al cual recayó el auto de 7 siete de marzo de la corriente anualidad

(foja 28), en el que se le tuvo, contestando de manera oportuna la demanda instaurada
en su contra, al igual que oponiendo excepciones y defensas, así como haciendo suyo
el contrato de arrendamiento exhibido por el actor; luego, en acuerdo de folio 30, se
tuvo a la enjuiciada acusando la rebeldía a su contrario, en términos del numeral 305
del Código Instrumental de la Materia en el Estado, y ahí también se requirió a los
contendientes, mediante notificación personal, para que en el plazo de 3 tres días
hábiles, manifestaran su voluntad expresa de hacer uso de los Mecanismos Alternativos
de Solución de Controversias, pronunciándose al respecto el actor en sentido negativo,
razón por la cual, en este litigio no fue posible hacer uso de los mismos, según proveído

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de foja 37, en el que se fijó fecha para la celebración de la audiencia conciliatoria

correspondiente, la que no se verificó por la ausencia de la demandada, pues
únicamente acudió el actor, como se colige en la certificación que obra en la foja 40 de
este cuaderno.

Enseguida, mediante auto pronunciado el 28 veintiocho de abril del año en curso (hoja
43), se decretó la apertura de la fase probatoria, por el plazo de 15 quince días
comunes a las partes, previa notificación personal; posterior a ello, en acuerdo de 30
treinta de mayo del periodo anual en mención (folio 63), se pusieron los autos a la vista
de los contendientes por el lapso de dos días comunes para que formularan sus
alegatos; y finalmente, se les mandó citar para oír sentencia definitiva, lo cual es llegado
el momento de pronunciar; y,

CONSIDERANDO

PRIMERO. Este Juzgado es competente para conocer y resolver en definitiva el

presente juicio, con fundamento en los artículos 157 y 158 del Código de
Procedimientos Civiles, dado que las partes se sometieron de manera expresa a la
jurisdicción de los tribunales de este distrito judicial, como se aprecia en la cláusula
décima segunda del contrato base de la acción.

SEGUNDO. ////////// ////////// ////////// por su propio derecho, reclama a ////////// //////////
////////// en su calidad de arrendataria, las prestaciones que se puntualizaron en el
resultando primero de este fallo, medularmente, la recisión del contrato escrito de
arrendamiento de inmueble, por incumplimiento en el pago de las rentas.

Para ello expone esencialmente, que con data 6 seis de mayo de 2016 dos mil
dieciséis, en cuanto arrendador, celebró con ////////// ////////// //////////, en cuanto
arrendataria, un contrato de arrendamiento respecto a la casa habitación marcada con
el número 52 cincuenta y dos, de la calle Cedrón, colonia Lomas de Punhuato y/o
Lomas del Punhuato ampliación, de esta ciudad capital, por el plazo de un año,
contado a partir del día siguiente a la firma del contrato, siendo la fecha de terminación
el 7 siete de mayo de 2017 dos mil diecisiete, y no obstante lo anterior –dice- la
arrendataria continuó usufructuando el inmueble, hasta la fecha, prorrogándose la
vigencia del mencionado pacto volitivo.

Que acorde a la cláusula décima, apartado I, se acordó como causal de rescisión, el

incumplimiento en el pago de la renta por más de dos ocasiones en un periodo de 12
doce meses, sin causa justificada, y es el caso que la ahora demandada, dejó de cubrir
las rentas correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2021 dos mil
veintiuno, a razón de la cantidad de $3,200.00 tres mil doscientos pesos 00/100 m.n.,

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cada una, incurriendo en ////////// de once meses, que arroja el total de $35,200.00
treinta y cinco mil doscientos pesos 00/100 m.n., y no obstante los términos en que se
obligó en el contrato, la arrendataria se ha negado a cubrir los importes adeudados,
derivados del uso y disfrute del bien inmueble materia de controversia, pese a los
múltiples requerimientos que al efecto se le han hecho, razón por la que se ve obligado
a accionar como lo hace.

De su parte, la accionada ////////// ////////// //////////, por su propio derecho, en escrito

glosado en las páginas 23-26 del sumario, contestó en síntesis, que es improcedente la
rescisión de contrato de arrendamiento reclamada por su colitigante, porque ella
siempre ha cumplido con el pago de la renta, no obstante no se le entregaban los
respectivos comprobantes o recibos, y refiere no haber sido nunca requerida
extrajudicialmente de pago, de ahí que niegue estar obligada a pagar la pena
convencional que se le reclama, y demás prestaciones, aduciendo un cabal
cumplimiento de su obligación contractual.

De ese modo se estableció la controversia, misma que se analizará en el considerando

siguiente, para resolver lo que conforme a derecho proceda, y acorde con el artículo
575 del Código de Procedimientos Civiles, esta sentencia se ocupará exclusivamente
de las personas, cosas, acciones y excepciones que fueron materia del juicio; tomando
en cuenta para ello que, de conformidad con el artículo 343 de la codificación
invocada, el actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus
defensas y excepciones.

TERCERO. Por cuestión de método y técnica jurídica, en este apartado se analizará la

acción sobre rescisión de contrato escrito de arrendamiento de bien inmueble y otras
prestaciones, ejercitada en la vía sumaria civil por ////////// ////////// //////////, por su propio
derecho, frente a ////////// ////////// //////////, en su calidad de arrendataria, determinando su
procedencia o improcedencia en base a los medios de convicción aportados al juicio.

Ahora bien, los artículos 1559, 1561, 1585, 1612, 1644 y 1650 del Código Civil,
establecen que hay arrendamiento cuando las dos partes contratantes se obligan
recíprocamente, una a conceder el uso o goce temporal de una cosa, y la otra a pagar
por ese uso o goce un precio cierto. Son susceptibles de arrendamiento todos los
bienes que pueden usarse sin consumirse, excepto aquellos que la ley prohíbe arrendar
y los derechos estrictamente personales. El arrendatario tiene, entre otras obligaciones,
la de satisfacer la renta en la forma y tiempo convenidos; pudiendo rescindirse el
contrato, cuando éste no realice el pago en los términos pactados.

Bajo ese contexto, se encuentra debidamente acreditada la relación jurídica entre las
partes en contienda, con el original del contrato de arrendamiento puesto a la vista por

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el actor, engrosado en las fojas 7 a 10 del legajo judicial en que se actúa, acuerdo de
voluntades que según su contenido, fue celebrado en esta ciudad de Morelia,
Michoacán, el día 6 seis de mayo de 2016 dos mil dieciséis, entre ////////// //////////
//////////, en cuanto arrendador, y ////////// ////////// //////////, como arrendataria, apareciendo
como aval, Hermes Tarsicio Sánchez Alcalá –quien no firmó de conformidad-,
respecto al inmueble ubicado en la calle Cedrón, número 52 cincuenta y dos, colonia
Lomas de Punhuato, en esta ciudad capital (cláusula primera), obligándose la
arrendataria a pagar al arrendador, en noción de renta, según la cláusula segunda, la
cantidad de $3,200.00 tres mil doscientos pesos 00/100 m.n., que debía cubrirse por
mes completo, los primeros diez días de cada mes, en el domicilio del arrendador, o a
la cuenta Banamex número 22139, y para el caso de ////////// en el pago de las rentas,
se causaría un interés de 5% cinco por ciento mensual, desde la fecha en que debió
pagarse, hasta su liquidación.

En la tercera, se condicionó a que el uso del inmueble sería destinado únicamente para
casa habitación, quedando prohibido utilizarlo de otra manera, y se convino
expresamente en la cláusula cuarta, que el plazo del contrato sería por 1 un año
contado a partir del 7 siete de mayo de 2016 dos mil dieciséis, que podría ser
prorrogado, mediante aviso por escrito dado por el arrendatario con 30 treinta días
hábiles de anticipación a su vencimiento, lo cual se haría mediante la celebración de un
nuevo contrato, siempre y cuando se cumpliera con las condiciones ahí dispuestas,
entre las que destaca que el arrendatario estuviera al corriente de la renta (cláusula
quinta); en la sexta condición, se acordó a cargo del arrendatario el pago de los
servicios utilizados en el inmueble de energía eléctrica, agua potable, teléfono, gas,
cuota de mantenimiento y otros.

En la novena, se estableció que el arrendador podía dar por terminado anticipadamente

el contrato, mediante notificación por escrito al arrendatario, con al menos 60 sesenta
días de anticipación a la fecha pretendida. En la décima estipulación, se hace
descripción de las causas de rescisión por cualquiera de las partes, siendo una, el
incumplimiento de pago de la renta en más de dos ocasiones en un periodo de 12 doce
meses, sin causa justificada, especificándose que si el arrendatario diera lugar a trámites
judiciales o extrajudiciales por cualquier causa, con la intervención de abogados, ante la
falta de cumplimiento del contrato, sería responsable de los honorarios y costos que se
causaran.

El pacto volitivo en análisis, es un documento privado que posee pleno valor

probatorio, de conformidad a lo dispuesto en los artículos 433, 434, 442 y 538 del
Código de Procedimientos Civiles del Estado, a través del cual, se comprueba la
existencia jurídica y celebración del contrato de arrendamiento fundatorio de la acción
ejercitada, entre el actor ////////// ////////// //////////, en calidad de arrendador, y //////////

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////////// //////////, en cuanto arrendataria; de donde además deriva la legitimación de las

partes contendientes, así como el interés del citado accionante para deducir la acción
rescisoria que hace valer.

La anterior afirmación se robustece, con el reconocimiento realizado por la enjuiciada

////////// ////////// //////////, quien al contestar el primero y segundo de los hechos de la
demanda, reconoce y admite la celebración del mencionado acuerdo de voluntades,
con las particularidades del caso, así como con las declaraciones que hizo al absolver
posiciones en la audiencia efectuada el 9 nueve de mayo del año corriente foja 58
cincuenta y ocho, donde en lo que aquí atañe, admitió la firma del contrato el 6 seis de
mayo de 2016 dos mil dieciséis, en torno a la casa habitación marcada con el número
52 cincuenta y dos, de la colonia Lomas del Punhuato y/o Lomas del Punhuato
ampliación, en esta ciudad; y con ello su contenido, como lo es que las pensiones
rentísticas se pactaron en la cifra de $3,200.00 tres mil doscientos pesos 00/100 m.n.
cada una, y en el retraso de pago de éstas, como pena convencional, se causaría un
interés de 5% cinco por ciento mensual, hasta la fecha de su liquidación, reconociendo
en la posición número 13 del tenor: “Que diga la absolvente como es cierto, como lo
es, que reconoce que ha sido requerida en la vía extrajudicial de las prestaciones
reclamadas en juicio por el actor” respondió: “Si es cierto, sólo esta demanda en
curso”, y además, se mostró conforme con el hecho de que una vez concluida la
vigencia del arriendo concertada en el contrato, continuó usufructuando el inmueble en
cuestión.

Confesiones que tienen efectos jurídicos en lo que perjudica a quien las hizo, y merecen
valor probatorio con fundamento en los artículos 391, 401, 520 y 526 de la Legislación
Instrumental Civil, habida cuenta que fueron hechas por persona capaz de obligarse,
con pleno conocimiento, sin coacción ni violencia, sobre hechos propios y
concernientes al juicio; además, dichas confesiones no trastocan intereses ni aspectos
de orden público, tampoco derechos de terceros ajenos al conflicto que dirimen las
partes y no existe prueba en contrario que las haga inverosímiles; por lo que tal
reconocimiento no vulnera ningún dispositivo procesal, ni violenta garantías
constitucionales.

Ahora bien, es oportuno puntualizar que conforme a la estipulación cuarta, el

arrendamiento discutido se convino por tiempo determinado, con vigencia de un año,
con inicio el 7 siete de mayo de 2016 dos mil dieciséis, al 7 siete de mayo de 2017 dos
mil diecisiete; pero no obstante lo anterior, la arrendataria continuó ocupando el predio
sin manifestárselo por escrito al arrendador, con un mes de anticipación a la fecha de
terminación del plazo establecido en el contrato, según lo previsto en la cláusula quinta,
pero como no hubo oposición por parte de aquél, el arrendamiento se convirtió por
tiempo indefinido, al haber operado la tácita reconducción.

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Adicionalmente se cuenta con la instrumental de actuaciones y presuncional en su doble

aspecto de legal y humana, admitidas al actor en proveído de 4 cuatro de mayo del año
en curso (foja 50), confiriéndoseles valor acorde a lo establecido en los ordinales 505,
506, 507, 508, 536 y 552 del Código Procesal Civil Local, atento a que de lo actuado
en el expediente, se deduce la demostración de los hechos en que se basa la acción
ejercitada, en esencia, la falta de pago oportuno de las rentas convenidas, que no
fueron contradichas por la impetrada en forma alguna; mayormente que por un lado
están probados los hechos de los cuales derivan las presunciones, y por otro, existe un
enlace más o menos necesario entre la verdad conocida y la que se busca.

En la valoración de la prueba de presunciones ilustra la ejecutoria emitida por el

Segundo Tribunal Colegiado del Quinto Circuito, identificable en la página 261, del
Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, correspondiente al mes de marzo
de 1992 mil novecientos noventa y dos, de rubro:

“PRESUNCIONAL, APRECIACION DE LA PRUEBA”[1]

Con los anteriores elementos de convicción se llega a la conclusión de que ciertamente,

la inquilina incurrió en ////////// en el pago de rentas en el periodo que refiere el
enjuiciante y las subsecuentes, porque la citada arrendataria no justificó con medio
probatorio suficiente, eficaz e idóneo, que como lo afirma, pagó las mencionadas
pensiones de alquiler al arrendador hoy actor.

Por ende, debe declararse procedente la prestación principal, consistente en la

declaración de rescisión del contrato de arrendamiento, respecto del inmueble ubicado
en la calle Cedrón, número 52 cincuenta y dos, colonia Lomas de Punhuato y/o Lomas
del Punhuato ampliación, de esta ciudad capital, celebrado el día 6 seis de mayo de
2016 dos mil dieciséis, en esta ciudad de Morelia, Michoacán, entre ////////// //////////
//////////, como arrendador, y ////////// ////////// //////////, en calidad de arrendatario,
decretándose como consecuencia de lo anterior, la rescisión de dicho concierto de
voluntades por falta de pago de rentas, en desacato al artículo 1585, fracción I, del
Código Civil Estatal, en relación con el 1612 y 1650, fracción I, del mismo
ordenamiento.

En ese sentido, el impetrante requiere el pago de las pensiones vencidas y no cubiertas

en el periodo que abarca los meses de enero a noviembre de 2021 dos mil veintiuno, a
razón de $3,200.00 tres mil doscientos pesos 00/100 m.n. cada una, según la cláusula
segunda del contrato, más las que se sigan generando hasta la desocupación y entrega
del bien raíz alquilado, que suman por los 11 once meses referidos, la cantidad de
$35,200.00 treinta y cinco mil doscientos pesos 00/100 m.n.

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Estimándose procedente la anterior reclamación, virtud a que como ya quedó

asentado en párrafos que anteceden, el actor comprobó la ////////// en el pago de la
renta por parte de la arrendataria, aquí demandada, y esta no justificó lo contrario, y de
conformidad al concierto volitivo fundamento de la acción, se concertó en la segunda
disposición, que el monto de tal alquiler sería de $3,200.00 tres mil doscientos pesos
00/100 m.n. por mensualidad, pagaderos de forma adelantada, los primeros diez días
de cada mes, en el domicilio del arrendador, o mediante depósitos a la cuenta bancaria
ahí mencionada.

Así, se reitera que el actor y arrendador está legitimado para cobrar el pago de las
rentas vencidas y no cubiertas, que demostró con los elementos de prueba aportados a
la causa, pues no debe perderse de vista que se acreditó la existencia de la obligación
de la enjuiciada ////////// ////////// //////////, en su calidad de arrendataria, de satisfacer las
pensiones que no cubrió, correspondientes al periodo que cuenta de enero a noviembre
de 2021 dos mil veintiuno, y subsecuentes; según lo convenido en el supradicho
contrato, documento que por sí mismo constituye prueba fundamental del derecho para
exigir la renta estipulada, y basta que el enjuiciante pruebe la existencia de la
convención jurídica, y afirme a su vez la falta de pago de las rentas, para que proceda
tramitar la acción de pago de éstas y, a la arrendataria incumbe demostrar que hizo tal
desembolso, ya que de exigir tal prueba al arrendador, equivaldría a obligarle a probar
una negación.

Es aplicable a lo anterior, la tesis de jurisprudencia, emitida por el Tercer Tribunal

Colegiado del Segundo Tribunal Colegiado del Segundo Circuito, localizable en la
página 268, del Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, correspondiente
al mes de septiembre de 1994, cuyo rubro y contenido reza como sigue:

“ARRENDAMIENTO. PRUEBAS DEL PAGO DE LAS RENTAS. El contrato de

arrendamiento exhibido en un juicio sobre rescisión, por falta de pago de las pensiones
adeudadas, es la prueba de la existencia de la obligación del inquilino, de pagar sus
rentas, desde la fecha del contrato; éste en sí mismo, es la prueba fundamental del
derecho para exigir las pensiones pactadas, y basta que el actor demuestre la existencia
del contrato y que afirme la falta de pago de las pensiones, para que proceda tramitar,
tanto la acción rescisoria, como la de pago de todas las rentas, desde la fecha del
contrato, y al inquilino incumbe demostrar que hizo los pagos, puesto que exigir tal
prueba al arrendador, equivaldría a obligarlo a probar una negación.”[2]

Así como la tesis pronunciada por el Primer Tribunal Colegiado del Segundo Circuito,
que a continuación se transcribe:

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“PAGO O CUMPLIMIENTO, CARGA DE LA PRUEBA. El pago o cumplimiento

de las obligaciones corresponde demostrarlo al obligado y no el incumplimiento al
actor.” [3]

Como una prestación accesoria el demandante pide el pago del interés moratorio
convenido en la aludida cláusula segunda, como pena convencional en caso de demora
en el pago de la renta, a razón del 5% cinco por ciento sobre el importe de cada renta
retrasada, que en la especie son 11 once las del periodo señalado, prestación que
prospera en los términos que se solicita, porque la condición para que se configure
según lo acordado en el contrato, es que la inquilina demorara en el pago de las
pensiones rentísticas a que se obligó, lo que en la especie acontece, y no debe
soslayarse que acorde al contenido del artículo 1007 del Código Civil Estatal, se
faculta a los concertantes para el caso de inobservancia de las obligaciones derivadas
del consenso, a convenir respecto de una sanción a cargo de quien dio lugar a dicho
incumplimiento, siempre y cuando esta pena no exceda ni en valor ni en cuantía a la
obligación principal –artículo 1010- de la Legislación Sustantiva en comento, y en este
caso, dicho supuesto no se configura ya que la pena en mención no sobrepasa la
obligación principal, de ahí que se estime legal su cobro.

CUARTO. En este apartado concierne estudiar los argumentos de defensa expuestos

por la demandada ////////// ////////// //////////, por su propio derecho, y en su calidad de
arrendataria, en su escrito de contestación agregado en las páginas 23 a 26 del
sumario, donde medularmente expresa, que es improcedente la acción rescisoria hecha
valer en su detrimento, porque ella ha realizado pago puntual de las rentas, y no ha
inobservado en ninguno de sus términos el consenso accionado, agregando al respecto
que es totalmente falso que se le haya requerido de manera extrajudicial las
prestaciones que ahora se le demandan.

Motivos de inconformidad de los que derivan las excepciones y defensas que hizo
valer, en principio la de sine actione agis, traducida en la obligación de este juzgado de
analizar la procedencia de la acción, y mediante la cual refiere que la rescisión del
contrato de arrendamiento debería darse acorde a lo establecido por el artículo 1639
del Código Civil del Estado, dado que ella continuó ocupando el inmueble motivo de
alquiler, volviéndose por tiempo indeterminado, y no se le dio aviso con dos meses de
anticipación, motivo por el cual no procede la acción. Defensa que es impróspera,
porque si bien es cierto, en la especie sí operó la tácita reconducción, ya que la
arrendataria continuó usando la localidad rentada, sin oposición del arrendador, por
más del tiempo convenido en el contrato (cláusula cuarta), no menos cierto resulta, que
en términos del numeral 1639 del Cuerpo Legal arriba citado, para darlo por
terminando o concluido, debía el arrendador dar aviso a la otra parte, en forma
indubitable, con dos meses de anticipación, lo que incluso fue punto convenido en el

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propio concierto volitivo accionado (cláusula novena); sin embargo, en la especie lo

que se demanda es la rescisión del contrato por falta de pago de rentas, no la
terminación del mismo, por haberse cumplido el plazo fijado en el contrato, no
configurándose la hipótesis contenida en el mencionado numeral, lo que deriva en la
improcedencia de la defensa en comentario; lo anterior, pese a que efectivamente no
obra en autos el consabido aviso de terminación.

Ahora bien, las excepciones denominadas proceder falso y malicioso y pago de lo

indebido, se estudian de manera conjunta por estar esencialmente relacionadas entre sí,
y tampoco proceden, debido a que como reiteradamente se ha venido sosteniendo, la
impetrada no demostró como lo afirma, estar al corriente en el pago de las rentas,
faltando a su deber procesal impuesto por el artículo 343 del Código Procesal Civil
local, por tanto no está en condiciones de referir que su contrario está solicitando más
de lo que legalmente le concierne, y que por dicha actitud tiene un proceder falso y
malicioso en su detrimento.

Por último, interpone las excepciones que se desprendan de su escrito de contestación,

el que revisado a cabalidad no contiene otras defensas y excepciones diversas a las que
han sido sujetas de análisis y calificación en párrafos anteriores.

No está por demás mencionar, que durante la instrucción probatoria, la demandada

pretendió demostrar sus argumentos de defensa con las pruebas que ofertó en el juicio,
consistentes entre otras, en la confesional a cargo del actor ////////// ////////// //////////, y la
testimonial en un artículo, por conducto de dos personas, las que en auto dictado el 24
veinticuatro de mayo de este año (foja 61) se le admitieron, pero no se señaló fecha
para su desahogó, atendiendo a la falta de plazo suficiente para tal efecto, y la
documental privada relativa al contrato de arrendamiento base de la acción exhibido
por el demandante, no es suficiente en su contenido para acreditar el pago de las rentas
que asegura haber hecho y estar al corriente en dicha obligación, consecuentemente le
resultan innocuas la instrumental pública de actuaciones y presuncional legal y humana.

En esa tesitura, la señalada falta de pago, actualiza la causal prevista en la fracción I del
artículo 1650 del Código Civil Local, que es categórico al disponer, que el arrendador
puede exigir la rescisión del contrato por falta de pago de la renta en los términos
prevenidos en los artículos 1612 y 1615 del propio ordenamiento legal; por lo que es
patente que en el caso a estudio se configura la hipótesis en comento, dado que –se
repite- la accionada ////////// ////////// //////////, no probó, como era su obligación procesal,
haber realizado el desembolso de las mensualidades de renta que se le reclaman, de allí
que el impetrante se encuentra facultado a exigir su retribución, por el periodo que
menciona en su escrito inicial, y subsecuentes hasta la desocupación y entrega del bien,
así como la rescisión del contrato por dicho incumplimiento, según lo prevé el artículo

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Fecha: 22/06/2022

1650 fracción I, del Código Sustantivo Civil de la Entidad.

Por otra parte, el actor requiere la desocupación y entrega real y material del inmueble;
reclamo que también es procedente, ya que la declaración de rescisión del multicitado
contrato de arriendo, trae como consecuencia jurídica que cesa el derecho de la
inquilina para usar la localidad arrendada, y a su vez, obliga a ésta a su desocupación y
entrega, por lo que al decretarse la rescisión del contrato de alquiler, trae aparejada la
devolución del bien materia de dicho concierto volitivo por parte de la arrendataria, por
estar implícita en la terminación por rescisión del citado pacto, según lo dispone el
numeral 1644 fracción IV, ya que declarada la culminación de la relación contractual,
cesan los derechos derivados de ella, y por consiguiente la del alquilador para usar el
bien.

Sustenta este criterio, la tesis pronunciada por el Quinto Tribunal Colegiado en Materia
Civil del Primer Circuito, que a la letra establece:

“ARRENDAMIENTO. LA DEMANDA DE TERMINACION CONLLEVA LA

ENTREGA DEL INMUEBLE. De acuerdo al artículo 2398 del Código Civil hay
arrendamiento cuando las contratantes se obligan recíprocamente, una a conceder el
uso y goce de una cosa, y otra a pagar por ese uso o goce de un precio cierto; en tal
virtud, es lógico que al decretarse la terminación del contrato de arrendamiento, ésta
traiga aparejada la devolución del bien material del contrato por parte del arrendatario
y, por tanto, no existe obligación para el arrendador de demandar dicha prestación, por
estar implícita en la terminación o rescisión del contrato citado, ya que declarada la
terminación de la relación contractual, cesan los derechos derivados de ella, y por
consiguiente el del arrendatario para usar el bien inmueble, y el del arrendador para
cobrar la renta al inquilino después de la desocupación y entrega de la localidad.” [4]

No pasa desapercibido que el actor exige también el pago de los servicios de energía
eléctrica, agua, gas y teléfono con que cuenta el inmueble, prestación que procede,
dado que en la cláusula sexta, fue punto convenido que dichos servicios de consumo
correrían a cuenta de la arrendataria por el tiempo que ocupara la localidad; por ende,
al momento de entregarlo, ésta deberá acreditar ante el arrendador, haber realizado el
pago de tales suministros.

Congruente con lo disertado, al haberse satisfecho los elementos constitutivos de la

acción, que en la vía sumaria civil, sobre declaración judicial de rescisión de contrato
escrito de arrendamiento de bien inmueble y otras prestaciones, promovió //////////
////////// //////////, por su propio derecho, frente a ////////// ////////// //////////, en cuanto
arrendataria, a quien no le prosperaron sus excepciones y defensas; en consecuencia;
se declara procedente la acción propuesta, y por tanto, rescindido el contrato de

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Fecha: 22/06/2022

arrendamiento celebrado en esta ciudad de Morelia, Michoacán, el 6 seis de mayo de

2016 dos mil dieciséis, entre los mencionados, en cuanto arrendador y arrendataria
respectivamente, y como una secuela legal de la procedencia de la acción, se condena
a la expresada ////////// ////////// //////////, en su calidad de inquilina, a desocupar y entregar
al actor el bien inmueble arrendado, ubicado en la calle Cedrón, número 52 cincuenta y
dos, colonia Lomas de Punhuato y/o Lomas del Punhuato ampliación, de esta ciudad
capital, apercibida que de no hacerlo dentro del término de 3 tres días que indica el
artículo 726 del Código Procesal Civil del Estado, una vez que cause ejecutoria esta
sentencia, será lanzada del mismo a su costa.

Asimismo, se impone al accionado, el pago de la cantidad de $35,200.00 treinta y

cinco mil doscientos pesos 00/100 m.n., por concepto de las rentas vencidas
correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2021 dos mil veintiuno; más las
que se sigan generando hasta la desocupación y entrega del bien raíz alquilado, a razón
de $3,200.00 tres mil doscientos pesos 00/100 m.n. cada una, y el interés moratorio
calculado sobre dicho importe, a razón de la tasa convenida en la cláusula segunda del
concierto volitivo base de la acción de 5% cinco por ciento mensual, en noción de pena
convencional, y el subsecuente hasta la desocupación y entrega del bien raíz; cuyas
cuantificaciones se reservan para la fase de ejecución de sentencia.

De igual manera, se le condena a entregar al actor las constancias correspondientes que

acrediten que los servicios de agua, energía eléctrica, gas y teléfono con que cuenta el
inmueble, se encuentren liquidados en su totalidad, al momento de entregarlo; y en caso
de existir adeudos, se cuantificarán en la etapa de ejecución de este fallo.

QUINTO. Toda vez que el enjuiciante obtuvo resolución favorable a sus intereses, y la
accionada resultó condenada en este contencioso, en términos de los artículos 136 y
137 del Código de Procedimientos Civiles de la Entidad, se atribuye a la demandada el
pago de gastos y costas de la instancia, a favor de su colitigante, previa su regulación y
aprobación judicial.

Por lo expuesto, fundado, motivado y con apoyo además en los artículos 71, 573, 574,
575 y 579 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado, se resuelve esta
controversia al tenor de los siguientes:

PUNTOS RESOLUTIVOS

PRIMERO. Este órgano jurisdiccional es competente para conocer y resolver la

presente controversia.

SEGUNDO. Merced a lo expuesto en los considerandos tercero y cuarto de este fallo,

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Asunto: 1161-2021
Fecha: 22/06/2022

y al haberse satisfecho los elementos constitutivos de la acción, que en la vía sumaria

civil, sobre rescisión de contrato escrito de arrendamiento de bien inmueble y otras
prestaciones, promovió ////////// ////////// //////////, por su propio derecho, frente a //////////
////////// //////////, en su calidad de arrendataria, a quien no le prosperaron sus
excepciones y defensas; en consecuencia;

TERCERO. Se declara procedente la acción propuesta, por ende, rescindido el

contrato de arrendamiento celebrado en esta ciudad de Morelia, Michoacán, el 6 seis
de mayo de 2016 dos mil dieciséis, entre los mencionados, en cuanto arrendador y
arrendataria respectivamente, y como una secuela legal de la procedencia de la acción,
se condena a la expresada ////////// ////////// //////////, en su calidad de inquilina, a
desocupar y entregar al actor el bien inmueble arrendado, ubicado en la calle Cedrón,
número 52 cincuenta y dos, colonia Lomas de Punhuato y/o Lomas del Punhuato
ampliación, de esta ciudad capital, apercibida que de no hacerlo dentro del término de
3 tres días que indica el artículo 726 del Código Procesal Civil del Estado, una vez que
cause ejecutoria esta sentencia, será lanzada del mismo a su costa.

Asimismo, se impone al accionado, el pago de la cantidad de $35,200.00 treinta y

cinco mil doscientos pesos 00/100 m.n., por concepto de las rentas vencidas
correspondientes a los meses de enero a noviembre de 2021 dos mil veintiuno; más las
que se sigan generando hasta la desocupación y entrega del bien raíz alquilado, a razón
de $3,200.00 tres mil doscientos pesos 00/100 m.n. cada una, y el interés moratorio
calculado sobre dicho importe, a razón de la tasa convenida en la cláusula segunda del
concierto volitivo base de la acción de 5% cinco por ciento mensual, en noción de pena
convencional, y el subsecuente hasta la desocupación y entrega del bien raíz; cuyas
cuantificaciones se reservan para la fase de ejecución de sentencia.

De igual manera, se le condena a entregar al actor las constancias correspondientes que

acrediten que los servicios de agua, energía eléctrica, gas y teléfono con que cuenta el
inmueble, se encuentren liquidados en su totalidad, al momento de entregarlo; y en caso
de existir adeudos, se cuantificarán en la etapa de ejecución de este fallo.

CUARTO. Se impone a la demandada el pago de gastos y costas de la instancia a

favor de su colitigante, previa su regulación y aprobación judicial.

QUINTO. Notifíquese personalmente.

Así, definitivamente juzgando, lo resolvió y firma el Maestro en Derecho ////////// //////////

////////// //////////, Juez Segundo de Primera Instancia en Materia Civil de este Distrito
Judicial, que actúa con el Secretario de Acuerdos que autoriza, Licenciado en Derecho
////////// ////////// ////////// //////////. Doy fe.

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Listada en su fecha. Conste.

Jcom/Fag

El que suscribe, licenciado en derecho ////////// ////////// ////////// //////////, Secretario de

Acuerdos del Juzgado Segundo de Primera Instancia en Materia Civil de este Distrito
Judicial, CERTIFICA: Que esta foja corresponde a la Sentencia Definitiva dictada
dentro los autos que integran el expediente número 1161/2021, relativo al juicio
sumario civil, sobre rescisión de contrato escrito de arrendamiento de bien inmueble y
otras prestaciones, promovido por ////////// ////////// //////////, por su propio derecho, frente
a ////////// ////////// //////////. Doy fe. Morelia, Michoacán, a 22 veintidós de junio de 2022
dos mil veintidós. Amparo directo 335/91. ////////// ////////// //////////. 6 de noviembre de
1991. Unanimidad de votos. Ponente: ////////// ////////// ////////// //////////. Secretaria: //////////
Eugenia Gómez Tello Fosado. ↑ Amparo Directo 282/94. Comercial Cosmopolita,
S.A. 14 de junio de 1994. Unanimidad de votos. Ponente: ////////// Narváez Barrer.
Secretaria: Gabriela ////////// //////////. Reitera criterio de la tesis jurisprudencial número
235, pág. 428, Segunda Parte, del Apéndice al Semanario Judicial de la Federación
1917-1998. ↑Época: Octava Época, Registro: 225165, Instancia: Tribunales
Colegiados de Circuito, Tipo de Tesis: Aislada, //////////: Semanario Judicial de la
Federación, Tomo VI, Segunda Parte-2, Julio-Diciembre de 1990, Materia(s): Civil,
Página: 593. ↑ Semanario Judicial de la Federación, Octava Época, Tomo III, Segunda
Parte-2, Enero-Junio de 1989, Materia Civil, página 980, registro 229429. ↑

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Fecha: 22/06/2022

"En términos de lo previsto en los artículos 97 y 102 de la Ley de Transparencia, Acceso a

la Información Pública y protección de datos personales del Estado de Michoacán, en esta versión
publica se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que
encuadra en dichos supuestos".

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