1

Facultad: Ciencias Jurídicas y Sociales

Carrera: Licenciatura en Ciencias Jurídicas y Sociales
Curso: Derecho Civil V
Docente: Licda Kamyla Barrientos

Hoja de Trabajo No.1: Generalidades y Promesa de

Contrato

Guatemala 18 de agosto del 2022

Rosa Daniela de León Madrid
1082017

Generalidades y Promesa de Contrato

1
 1

Definición
 “El Contrato de Promesa es un acuerdo de voluntades por medio del cual,
una parte o ambas, según sea unilateral o bilateral, se obligan a celebrar un
contrato futuro” 1

 “El contrato de promesa es un contrato preliminar, lo cual, inmediatamente,

muestra la diferencia de dicha figura con la oferta y con el contrato definitivo
sujeto a condición suspensiva o a condición resolutoria, con la venta con
pacto comisorio, o con el pacto de reserva de dominio, y por supuesto, con
la venta cuyo “perfeccionamiento” no demanda formalidad especial, pero
que las partes someten al otorgamiento de escritura pública.” 2

Naturaleza Jurídica del Contrato

La promesa jurídica, como manifestación libre de la voluntad de una persona de

dar o hacer algo en el futuro y en favor de otra (física o jurídica) constituye un
negocio jurídico unilateral (donde su validez no se sostiene) que requiere la
aceptación de otra persona) o bilateral o contractual (cuando se requiere la
aceptación de otra persona) opera en el tráfico jurídico como fuente de obligación.

El Doctrinario Carlos Vásquez Ortiz, establece: “es necesario distinguir el pre

contrato de los tanteos y discusiones que en el margen que contractual tienen las
partes, pues en ellos es licito el discernimiento por cualquiera de ellas. En cambio
en el contrato preliminar las partes quedan vinculadas para la celebración del
contrato definitivo, y su incumplimiento provocará determinadas consecuencias
jurídicas”.

Regulación Legal
1
Disponible en https://revistas-colaboracion.juridicas.unam.mx/index.php/derecho-notarial/article/viewFile/
6625/5933 Pag. 73, consultado el 15 de agosto del 2022
2
Hinestrosa, Fernando, Contratos Preparatorios. El contrato de promesa. Colombia, 2006, Pag. 36.
Consultado el 15 de agosto del 2022

2
 1

 Dentro del Código Civil, Decreto 106, regula el contrato de promesa en los
Arts. 1674 al 1684

 En el articulo 1674 establece en su parte conducente que: “se puede asumir

por contrato la obligación de celebrar un contrato a futuro. La promesa de
contrato debe otorgarse de forma exigida por la Ley, para el contrato que se
promete celebrar.”

 En el articulo 1675 establece que: “La promesa de contrato puede ser

unilateral y bilateral.”

 En el Artículo 1676, dice que: “La promesa unilateral es la estipulación que una
persona hace a favor de otra, otorgándole la opción de adquirir una cosa o un
derecho en las condiciones pactadas y por el tiempo convenido”.

 En el Artículo 1679 dice que. “la promesa bilateral de contrato obliga a ambas
partes y les da derecho a exigir la celebración del contrato prometido de entero
acuerdo con lo estipulado”.

 En el Artículo 1680, se refiere a: “cuando la promesa se refiera a enajenación de

bienes inmuebles o derechos reales sobre los mismos, el contrato debe inscribirse en
el Registro de la Propiedad”.

 El Artículo 1681, aparece que: “el plazo en el contrato de promesa no debe de

exceder de dos años si se tratare de bienes inmuebles o derechos reales sobre los
mismos y de un año si se tratare de otros bienes o prestaciones”.

Las disposiciones legales anteriores contenidas en el Código Civil son

particularmente relevantes para los contratos. El contrato entre las partes y la
forma en que se crea es muy simple ya que es el resultado de las normas
3
 1

contenidas en el Código Civil. Asimismo, regula las circunstancias y características

especiales de todo contrato, y busca la forma de cumplir con las disposiciones del
contrato, reflejando así la influencia de los principios del derecho civil, la
formalización, la voluntad de las partes, el conocimiento verdadero, la honradez y
la honradez, y velar por la integridad de las partes en el cumplimiento de sus
obligaciones.

Elementos del Contrato

 Elementos Personales: (El promitente vendedor y el promitente
comprador)

 Promitente: llamado también prometiente, es la parte que se obliga

en la promesa a celebrar el contrato futuro, y a esta palabra se le
agrega el nombre del respectivo contratante en el contrato definitivo,
ejemplo promitente comprador, promitente arrendatario, etc.
 Promisorio: llamado también beneficiario, corresponde a la otra
parte, quién puede obligar a cumplir el contrato futuro.

Cuando las dos partes se obligan a celebrar el contrato futuro, o sea en la promesa
bilateral, ambos se denominan promitentes.

 Objeto: Pueden ser objeto de contratos todas las cosas que no están
fuera del comercio humano, aun las futuras. Pueden ser igualmente objeto
de contrato todos los servicios que no sean contrarios a las leyes o a las
buenas costumbres.

 Elementos Accidentales: Son aquellos que las partes establecen por

cláusulas especiales, que no sean contrarias a la ley, la moral, las buenas
costumbres o el orden público.

4
 1

 Elementos Formales: (La escritura pública, cuando se trata de bienes que

se inscriben en el registro). La promesa de contrato debe otorgarse en la forma
exigida por la ley para el contrato que se promete celebrar.

Caracteristicas y su Explicación

 Contrato unilateral o bilateral: Bilateral cuando genera obligaciones en ambas

partes contratantes, unilateral cuando únicamente las produce para una de ellas.

 Contrato principal: ya que no se subordina su existencia a la de otro

contrato.

 Contrato preparatorio: tiene por finalidad crear una situación jurídica

preliminar para la celebración de otros contratos posteriores.

 Contrato consensual: Son los que se perfeccionan con el consentimiento

prestado válidamente por los contratantes sobre un objeto y por una causa.

 Contrato formal: Contrato cuya existencia o validez aparece condicionada

por el ordenamiento a la utilización de una forma, que por ello se califica de
forma sustancial o solemne.

 Contrato gratuito u Oneroso: Es oneroso cuando impone derechos y

gravámenes recíprocos para los contratantes y gratuito cuando una sola de las partes
es quien aprovecha económicamente el negocio jurídico.

OTROS ELEMENTOS IMPORTANTES

5
 1

Elementos Accidentales: La condición, el plazo, las arras y la cláusula penal

constituyen los elementos accidentales del contrato de promesa

 CONDICIÓN: El contrato puede ser sujeto a condición según las reglas contenidas
en los Artículos 1269 al 1278, inclusive, del Código Civil. Dichas normas
establecen entre otras cosas que cuando en los negocios jurídicos se establezca una
condición, la adquisición de los derechos, así como la resolución o pérdida de los ya
adquiridos, dependen del acontecimiento que constituye la condición; que el
negocio surte efectos desde el cumplimiento de la misma teniéndose por cumplida,
incluso cuando el obligado impide voluntariamente su cumplimiento; que se puede
pactar cualquier condición que no vulnere la ley ni la moral; como condición
positiva entiende aquélla en la que es necesario que se verifique un acontecimiento
dentro de cierto plazo, y como negativa cuando es que no se verifique cierto
acontecimiento dentro de un término, en este caso se tiene por cumplida cuando
pasa el término o se puede establecer que el acontecimiento no puede realizarse.

 PLAZO: Este elemento es de suma importancia en el contrato de promesa,

y sobre todo en el presente trabajo. El Código Civil en su Artículo 1681
señala plazos máximos. Si el contrato versare sobre bienes inmuebles o
derechos reales sobre los mismos, el plazo, al tenor de lo establecido en el
artículo citado, no podrá exceder de dos años, y si se tratare de otros
bienes oprestaciones dicho plazo no podrá exceder de un año.

 ARRAS: Las arras o señal de negocio son una suma de dinero o de cosas que una
persona entrega a otra en garantía de que celebrará un negocio jurídico.

6
 1

 CLÁUSULA PENAL: se refiere al supuesto en que una persona, para asegurar el

cumplimiento de una obligación, se sujeta a una pena o multa de retardar o no
ejecutar la obligación.

Explicación breve y personal de qué es este contrato y su posible utilización

en el ámbito legal guatemalteco.

Luego de tener varias referercias y conocimientos de lo que es este contrato,

podemos decir que el Contrato de Promesa trata de un contrato preparatorio, útil
para asegurar la ejecución de futuros contratos, con las condiciones y plazos para
su celebración fijados de antemano. Las promemesas se hacen cuando el contrato
final no puede ejecutarse inmediatamente por alguna razón.

Los contratos de promesa, están contenidos y comprendidos en varias de

nuestras leyes guatemaltecas. Si bien la autonomía de un testamento juega un
papel importante en la formación del contrato respectivo, no puede escapar a la
regulación de la ley en términos de forma, términos y tratamiento fiscal.

7
 1

NUMERO DOS (2). En la ciudad de Guatemala el día quince de agosto del año
dos mil veintidos, ANTE MI: Rosa Daniela de León Madrid, Notaria, comparece
por una parte el señor JOSE JULIAN LOPEZ SAGASTUME de treinta años de
edad, guatemalteco, casado, comerciante, con domicilio en la ciudad de
Guatemala quien se identifica con Documento Personal de Identificación -DPI-
Código Único de Identificación -CUI- número tres mil cinco espacio ochenta y tres
mil treinta y seis espacio cero ciento uno (3005 83036 0101) extendido por el
Registro Nacional de Personas de la República de Guatemala -RENAP- en
adelante PROMITENTE VENDEDOR, y por la otra parte el señor MARIO RAFAEL
MENDEZ DIAZ de cuarenta y tres años de edad, guatemalteco, casado,
comerciante, con domicilio en la ciudad de Guatemala quien se identifica con
Documento Personal de Identificación -DPI- Código Único de Identificación -CUI-
número tres mil ciento veinticinco espacio ochenta y tres mil seiscientoscincuenta
y ocho espacio cero ciento uno (3125 83658 0101) extendido por el Registro
Nacional de Personas de la República de Guatemala -RENAP- en adelante
PROMITENTE COMPRADOR. Los comparecientes me aseguran hallarse en el
libre ejercicio de sus derechos civiles, y que por el presente instrumento celebran
CONTRATO DE PROMESA DE COMPRAVENTA DE BIEN INMUEBLE, de
conformidad con las siguientes cláusulas: PRIMERA: manifiesta el señor JOSE
JULIAN LOPEZ SAGASTUME que es propietario de la finca urbana inscrita en el
Registro General de la Propiedad de la Zona Central al numero treinta (30), folio
ciento cincuenta (150), del libro trescientos (300), la cual consiste en un lote terreo
con cosa, ubicada en la decima calle diez guion diez de la zona diez del municipio
y departamento de Guatemala, medidas y colindancias que aparecen en el
referido registro. SEGUNDA: Manifiesta el señor JOSE JULIAN LOPEZ
SAGASTUME que por el precio de QUINIENTOS MIL QUETZALES EXACTOS
(Q.5000,000.00) promete en venta la finca identificada en la cláusula primera de
este instrumento al señor MARIO RAFAEL MENDEZ DIAZ, entregando en este
acto CIEN MIL QUETZALES EXACTOS (Q.100,000.00) los que recibe a su entera
satisfacción y el saldo sera cancelado de conformidad con las siguientes
estipulaciones: a) PLAZO: El plazo para la cancelación total de la finca prometida
en venta a la señora sera de DOS AÑOS, el cual finalizara el dia dieciseis de
agosto del año dos mil veinticuatro y es contado a partir de la presente fecha,
plazo que puede ser ampliado a disposición y conveniencia de las partes. b)
LUGAR DE PAGO: el pago se efectuara mediante depositos a la cuenta
monetaria del Banco Industrial los primeros cinco dias de cada mes, numero de
cuenta tres mil quinientos guion dos mil trescientos sesenta y siete guion
cuatrocientos ochenta y cinco (3500 – 2367- 485). C) INCUMPLIMIENTO: al

8
 1

cumplirse el plazo estipulado, sino se hiciere efectivo el saldo que corresponden a

la cantidad de QUINIENTOS MIL QUETZALES EXACTOS (Q.5000,000.00), en la
fecha y forma convenida, faculta al promitente vendedor a rescindir el presente
contrato sin declaración judicial alguna y como consecuencia la cantidad que hoy
se otorga al señor JOSE JULIAN LOPEZ SAGASTUME, en concepto de arras, se
la aplicará para el resarcimiento de daños y perjuicios ocasionados por su
incumplimiento de parte de la promitente compradora y comprometiéndose a
desocupar en una forma inmediata el bien inmueble y d) DE LA ESCRITURA
TRASLATIVA DE DOMINIO: Al momento de cancelarse el saldo pendiente en
plazo acordado, el promitente vendedor se compromete a otorgar la Escritura
Pública de traslativa de dominio correspondiente y la promitente compradora
ocupa desde este momento el bien
inmueble con la condición resolutoria arriba mencionada. TERCERA: Por
advertencia del Notario declara el señor JOSE JULIAN LOPEZ SAGASTUME en
forma expresa que sobre el bien inmueble que promete hoy en venta no pesan
gravámenes, anotaciones o limitaciones que puedan afectar los derechos del
promitente comprador y que está enterado de los alcances legales de esta
declaración. CUARTA: En los términos relacionados el señor MARIO RAFAEL
MENDEZ DIAZ acepta la PROMESA DE VENTA DE LA FINCA relacionada en la
cláusula primera de este instrumento, Y ambos el contenido del presente contrato.
Yo la notaria DOY FE: a) Que todo lo escrito me fue expuesto; b). Que tuve a la
vista las cédulas de vecindad relacionada de los otorgantes y el testimonio de la
Escritura Pública Número dos, autorizada en esta ciudad con fecha veinticinco
diecinueve de marzo del año dos mil veintiuno, por la infrascrita notaria con el cual
el promitente vendedor acreditó su derecho de propiedad; c). Que advierto los
efectos legales de la presente escritura y obligación de pago de los impuestos que
gravan en el presente contrato, d) que leo lo escrito a los otorgantes, quienes bien
enterados de su contenido, objeto, validez y demás efectos legales, aceptan,
ratifican y firman.

9
 1

10