EL DERECHO DE RETRACTO

¿PROTEGE AL RETRAYENTE O VULNERA LA SEGURIDAD

JURIDICA DE ADQUIRIR UN BIEN?

1. INTRODUCCION

En este artículo se desarrollará el

derecho de retracto tiene un efecto
derecho de retracto, el cual es que una
positivo en el ordenamiento jurídico?
persona subroga al comprador, para
1

Generalmente es lo que se busca, pero

poder obtener un bien, teniendo en
no siempre tiene este efecto, ya que se
cuenta que este derecho se hará respetar,
podría tomar ello como un efecto
gracias a la preferencia con la se que
positivo, pero también tiene un efecto
cuenta, dentro de la Ley. Asimismo,
negativo, y es que al darse la
esta figura tiene un fin, y es la
oportunidad al copropietario para que
protección de la adquisición que se
pueda subrogar el lugar del comprador,
realiza, en este caso protege a aquel
se estaría quitando seguridad jurídica a
copropietario que quiere ejercer el
tal transferencia, afectando al
derecho de retracto.
comprador inicial.
Debemos aclarar que se podrá ejercer
Para que la seguridad jurídica en la
este derecho dentro de los 30 días
transferencia no se afecte, seria
después de conocer dicha transferencia,
adecuado comunicar a los
caso contrario ya no procederá tal
copropietarios antes de vender mediante
derecho, y es aquí donde se refleja el fin
una carta notarial, dando a conocer el
protector que tiene el derecho de
precio al que se quiere vender, y a la
retracto, al copropietario que la ejerza,
vez dando un plazo en el que ellos
sin embargo, nos preguntamos ¿el
1
Subrogar: sustituir en una obligación o respondan si lo pueden comprar o no,
derecho a la persona que los poseía, en este
caso el retrayente ocupara el lugar del pero ¿por qué el comunicado a los
comprador.
copropietarios mediante una carta Es el derecho de subrogarse, con las

notarial no forma parte de los mismas condiciones estipuladas en el

requisitos para que se pueda contrato en el lugar del que adquiere

transferir a un tercero?, pues la una cosa por compra o venta. Es un

respuesta es simple, en nuestro derecho de origen exclusivamente legal

ordenamiento jurídico peruano, no se y propio del contrato típico de

obliga a comunicar mediante una carta compraventa. No puede establecerse por

notarial bajo sanción de nulidad, sino acuerdo entre las partes.

que este es facultativo, es decir que

Sin embargo, Serra Domínguez2
dependerá de dueño del bien si este
critica esta postura, ya que el
desea mandar una carta notarial a sus
menciona que la doctrina no es
copropietarios.
aceptable y esto se debe a que el

En el derecho comparado, se puede ver retrayente no se subroga en las mismas

que distintos países si adoptan la condiciones que el comprador, y en

obligatoriedad, respecto a la carta realidad se da dos compraventas, por lo

notarial antes de la venta, lo cual hace tanto, el retrayente no tendría nada que

que el tercero que adquiera el bien exija ver con el comprador, sino que al

las copias de dichas cartas y de esta subrogar tendría que subrogarlo, es

manera este seguro de comprar el bien, decir que debería tener relación entre el

y no estando a la espera de que algún retrayente, el comprador y el vendedor

copropietario pueda ejercer su derecho principal. (QUISPE AYUQUE, 2015)

de retracto, al no haber sido

Estoy de acuerdo con la crítica que
comunicado por el vendedor.
realiza el autor antes mencionado ya

2. CONCEPTO DEL DERECHO que se puede ver que hay algunos

DE RETRACTO: 2
SERRA DOMINGUES; 1969; 479-480
errores doctrinales dentro de esta figura considero que si, en base a lo antes

procesal, en efecto se quiere invalidar dicho, puesto que el querer invalidar la

una venta anterior3, la cual debería ser venta principal constituye una razón

muy importante en vista que constituye para asegurar que no existe seguridad

el presupuesto esencial para que se jurídica, y que se resta relevancia

pueda ejercer el derecho de retracto. jurídica a la venta principal, al aplicar

esta figura.
El legislador a puesto el derecho de

retracto a disposición del retrayente, que Asimismo, el doctor ( SOLIS

es un tercero calificado, CÓRDOVA, 2019) , opina el hecho de

correspondiendo a éste activar o no tal que haya la posibilidad de que un

derecho en su favor cuando el tercero ajeno a las partes, o incluso

propietario del bien proceda a no deseado por ellas, intervenga en la

enajenarlo. Si el retrayente se decide a etapa posterior a la celebración de un

hacerlo se coloca en el lugar del contrato con el fin de modificarlo de

comprador en el previo contrato de una forma tan radical (sustituyendo a

compraventa, sin que se modifiquen las uno de los sujetos) demuestra, para

estipulaciones de este contrato, salvo en algunos, una grave interferencia,

lo relativo al cambio de personas. (DE facultada por el Estado, en la libertad

LA PUENTE & LAVALLE) contractual y en la autonomía

privada, además de ser un ineficiente

3. ¿CON EL RETRACTO SE
mecanismo económico que pervierte el
RESTA IMPORTANCIA A LA
intercambio de bienes.
VENTA INICIAL?

4. ¿CUALES SON LOS

3
Una venta anterior, es decir la que se realizo REQUISITOS PARA EJERCER
entre el vendedor y el comprador, sin embargo
se hará otro contrato cuando el retrayente EL DERECHO DE RETRACTO?
pagara o reembolsara al comprador.
Junto con la necesidad de que el Su principal efecto es de carácter

derecho de retracto se ejercite antes del adquisitivo, ya que se produce la

plazo establecido, lo cual es 30 días adquisición libre de cuantas cargas y

después de que el copropietario tenga gravámenes haya podido constituir el

conocimiento de la transferencia, se dan adquirente.

los requisitos formales:

Asimismo, se da el nacimiento de la

 La obligación de consignar el obligación de realizar el pago, el

precio estipulado entre el reembolso de los gastos que haya hecho

vendedor y retraído, la cual para la conservación física o jurídica del

cumple una función de garantía bien retraído.4 (FERNANDEZ

de pago del precio, el cual debe ARROYO)

satisfacer al retrayente, a fin de

6. ¿HAY EFECTOS NEGATIVOS
evitar la interposición de
EN EL DEREHCO DE
demandas temerarias.
RETRACTO?
 La asunción del compromiso de
Si, ya que podemos asegurar que como
no enajenar el bien retraído
tiene efectos positivos, asimismo tiene
durante un determinado periodo
efectos negativos y uno de ellos es que
de tiempo.
esta norma solo muestra o da a conocer
El autor (FERNANDEZ ARROYO)
que el derecho de retracto afecta a la
menciona que el derecho de retracto
seguridad jurídica, ya que ni siquiera la
pueda tratarse de una disposición
inscripción del contrato podría asegurar
sancionadora y restrictiva de derechos
definitivamente la adquisición, esto se
individuales
debe a que prima el derecho preferente,

5. EFECTOS DEL RETRACTO

4
El costo del bien, mas e tributo que haya
PREVISTOS EN LA LEY: pagado el comprador.
y por lo tanto el copropietario tiene del bien. Lo que establece el artículo

derecho preferente frente al comprador, 1596 del Código Civil es el beneficio

sin embargo nos preguntamos ¿el que se le otorga a los posibles

comprador sabía que alguien lo retrayentes para que ejerzan su derecho

subrogaría?, pues no, no lo sabia y ese de retracto, facultad que deberá

no era su fin, por lo tanto esto es una ejercerse hasta dentro de los treinta días

burla para aquel comprador de buena fe, de conocida la venta. (CASACION

que realiza la compra y venta para poder N°375-2015, 2016)

adquirir un bien que aumente su

patrimonio, sin embargo llega el LA CORTE Aunque el código

SUPREMA
tercero, indeseablemente respaldándose establece un plazo
SOSTUVO
en la figura del retracto. Es por ello que QUE para ejercer tal

muchos compradores temen comprar un derecho (artículos

bien que pertenezca a una copropiedad 1596 y 1597), no debe confundirse este

ya que el caso antes mencionado suele con la obligación del vendedor de dar

pasar. aviso a los posibles retrayentes de la

venta que quiere realizar. No hay tal

7. ¿ES OBLIGATORIO, EL
obligación, y de hecho el código se
COMUNICAR A LOS
coloca en la posibilidad de que ello no
COPROPIETARIOS ANTES DE
ocurra. Lo que existe es el beneficio que
LA VENTA?
la norma otorga al posible retrayente

para que ejerza su derecho hasta treinta

El copropietario no tiene la
días después del conocimiento de la
obligación de informar a los demás
venta, lo que supone que debe
condóminos sobre la venta que está
computarse el plazo desde el momento
deseando realizar sobre su parte ideal
en que acontezca este suceso, resultando

erróneo sancionar al vendedor por no  Podemos concluir el derecho de

efectuar la comunicación de la venta”. retracto, es una figura que

(CASACION N°375-2015, 2016) vulnera la seguridad jurídica, ya

  que el comprador no tiene la

En nuestro País, como lo establece el
seguridad de quedarse con el
párrafo anterior, no es obligatorio
bien, ni, aunque la inscriba, en
comunicar a los demás copropietarios
vista que el derecho preferente
sobre la venta de su bien, es facultativo,
prevalece y por lo tanto esta
sin embargo, a mi parecer seria factible
figura protegería el derecho del
y mas eficaz, que exista una ley que
retrayente.
obligue bajo sanción, comunicar
 El concepto del derecho de
mediante una carta notarial, en la que se
retracto tiene errores en cuanto,
indique el precio y un plazo en el que
define a este como una
los demás copropietarios puedan
subrogación, sin embargo, no es
confirmar si pueden comprar el bien o
así, ya que el retrayente debería
no.
tomar el lugar del comprador, y
De esta amanera se estaría reduciendo
de esta manera realizar la
ejercer este derecho de retracto,
compraventa con el vendedor, sin
asimismo el comprador podría
embargo, en nuestro
respaldarse en que hubo una carta
ordenamiento jurídico ello no se
notarial anterior a su compra y venta y
da, ya que el retrayente tendrá
por lo tanto ya no se podría dar el
que demandar al comprador,
derecho preferente.
como al vendedor y por ello esta

figura consta de tres partes.

8. CONCLUSION:
 Por ultimo se da el hecho de que

el copropietario no está obligado

a comunicar a los demás

copropietarios que venderá su

bien, y esto genera que mas

adelante ellos puedan pedir con

mas frecuencia y facilidad el

derecho de retracto. sin embargo,

sería adecuado y eficaz que se

plasme en la ley bajo sanción,

que se envíe un comunicado por

medio de una carta notarial a los

demás copropietarios, lo cual

haría que se ejerza el derecho de

retracto cuando verdaderamente

sea necesario, y de esta manera

no se estaría vulnerando la

seguridad jurídica de adquirir un

bien.
 BIBLIOGRAFÍA
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exclusivos. Obtenido de LP Pasion por el Derecho: https://lpderecho.pe/derecho-

retracto-titulares-exclusivos-mario-solis-cordova/

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informar sobre venta de su cuota ideal. Obtenido de La Ley- el angulo legal de la

noticia: https://laley.pe/art/3372/copropietario-no-esta-obligado-a-informar-

sobre-venta-de-su-cuota-ideal#:~:text=El%20copropietario%20no%20tiene

%20la,su%20parte%20ideal%20del%20bien.

DE LA PUENTE , M., & LAVALLE. (s.f.). Derecho de Retracto. Peru.

FERNANDEZ ARROYO, M. (s.f.). Una aproximacion al estudio del retracto legal en el

codigo civil español. Obtenido de Dialnet:

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UnaAproximacionAlEstudioDelRetractoLegalEnElCodigo-119300.pdf

QUISPE AYUQUE, J. K. (2015). CAUSAS DE LA INEXISTENCIA DE PROCESOS

DE RETRACTO EN LOS JUZGADOS CIVILES DE LA CORTE SUPERIOR

DE JUSTICIA DE HUANCAVEUCA A PARTIR DEL 2012 • 2013" . Obtenido

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https://repositorio.unh.edu.pe/bitstream/handle/UNH/702/TP%20-%20UNH

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