FALSOOOOO

LA HIPOTECA
Abog. OSCAR ALBERTO HUERTA AYALA

LA HIPOTECA
 HIPHO – TEKE = PONER DEBAJO (GRECIA)
 TODA OPERACIÓN DE CREDITO GENERA RIESGO
 RIESGO DE CREDITO, RIESGO DE CONTRAPARTE
 UNA FORMA DE DISMINUIR ESE RIESGO ES LA
GARANTIA
 LA GARANTÍA CONSTITUIDA SOBRE BIEN INMUEBLE,
ES
 HIPOTECA (O ANTICRESIS)
 SE CONSTITUYE NECESARIAMENTE POR E.P., S.D.D.L.
 •DEBE INSCRIBIRSE EN RRPP, PARA OPONER A 3EROS
LA HIPOTECA
 Garantía real que facilita el crédito.
 • Derecho accesorio.
 • Derecho inmobiliario.
 • No hay desposesión.
 • Garantiza obligaciones existentes y/o futuras o
 eventuales.
 • Indivisible.
 • Afecta un bien específico (no futuros).
 • Otorga derecho de persecución y preferencia
REQUISITOS
Constituida por propietario o persona
Autorizada por ley.
Asegurar cumplimiento de obligación
determinada o determinable.
Gravamen de cantidad determinada o
determinable.
Formalidad.
Inscripción.
LA HIPOTECA
Clases:
Legales.
Convencionales
Especialidad de la Hipoteca:
En cuanto al bien.
 En cuanto al crédito.
LA HIPOTECA
Extensión de la Hipoteca:
En cuanto al bien.
En cuanto al crédito.
Ejecución de hipoteca
Procedimiento judicial.
Procedimiento extrajudicial: caso de
TCHN.
LA HIPOTECA
 ARTÍCULO 116 – INSCRIPCION DE HIPOTECA

 En el asiento de inscripción de la hipoteca se consignará:
 a) El monto del gravamen o, en su caso, el criterio
establecido para su determinación;
 b) La constancia de que la obligación que garantiza es
determinada o determinable; y,
 c) La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado,
cuando conste en el título.
 En los casos de constitución de hipoteca de predio cuya
edificación no se encuentra inscrita, no constituye obstáculo para
la inscripción que en el título se haya consignado que la
edificación también es objeto de la hipoteca.
Hipoteca
 Tipos de garantías
 1.- Personales; en la que el acreedor se asegura que otra persona
con solvencia suficiente, que también sea objeto de crédito,
garantice que la obligación asumida por el deudor será cumplida, de
lo contrario sería este tercero quien asumiera el cumplimiento de la
misma.

 2.- Reales; quiere decir que se garantiza el cumplimiento de la
obligación mediante una cosa, ya sea con la transferencia de
propiedad de la misma al acreedor, con el compromiso que este
último la devuelva al cumplimiento de la obligación; o con la simple
entrega de la posesión, o finalmente en ninguna de las formas
anteriores, sino con el derecho de ejecutar la cosa y hacerla vender
para hacer efectivo el pago de su crédito. En esta última modalidad
es que estaría comprendida la hipoteca.
Hipoteca
CARACTERISTICAS:
1.- ES ACCESORIA
La hipoteca no tiene existencia por sí sola, puesto que se otorga en garantía
del cumplimiento de una obligación, ya sea propia del hipotecante, o de un
tercero, y de qué tipo de obligación?, pues el artículo 1099 ha referido que esta
podrá ser determinada o determinable, y agrega además el artículo 1104 que
la hipoteca podrá garantizar obligaciones futuras o eventuales; pero que
pasaría si estas obligaciones eventuales no llegaran a tener existencia, a
concretarse, existiría la posibilidad de constituir una hipoteca para garantizar
una obligación aún no existente?, es que acaso no estaría perdiendo la
hipoteca su carácter de accesoria?
Hipoteca
CARACTERISTICAS:
2.- RECAE SOBRE INMUEBLES
Nuestro Código Civil enumera de manera expresa en el artículo 885 los bienes que
se consideran inmuebles, por lo tanto no podrá recaer sobre otros bienes que no
sean los ahí señalados.
3.- NO HAY DESPOSESION
Es decir que el inmueble permanece bajo el dominio del constituyente de la

garantía, ello es posible debido a la obligatoriedad de su inscripción en la partida
registral del inmueble, haciéndola oponible, y otorgando al acreedor el derecho de
persecución sobre el bien, quien en caso de incumplimiento de la obligación
garantizada, tendrá la posibilidad de ejecutarla, aún cuando se encuentre bajo el
dominio de un tercero que tuvo la posibilidad de conocer de la existencia del
referido gravamen; dicha ejecución se llevará acabo mediante la venta judicial del
bien.
Hipoteca
CARACTERISTICAS:
Para que la hipoteca sea válida, el Código Civil, ha señalado los requisitos que
esta debe reunir:
1.- Que el gravamen sea constituido por el propietario del inmueble, o quien se
encuentre autorizado para ello.
Téngase en cuenta que estamos refiriéndonos al propietario con derecho
inscrito en la respectiva partida registral, lo cual evidentemente es materia de
calificación al momento de su presentación para la respectiva inscripción;
como también es materia de calificación el hecho que quien intervenga en
representación del propietario cuente con facultades expresar para gravar los
bienes de su representado.
En opinión del Dr. Luis Aliaga Huaripata, y sobre la posición asumida respecto
de quienes sustentan que la transferencia de propiedad inmueble se basa en
un sistema consensual consagrado por el artículo 949 del Código Civil y por lo
tanto quien constituya la hipoteca podrá ser el propietario con o sin derecho
inscrito, dicha afirmación resulta ser parcial, pues se deberá cumplir con el
tracto sucesivo previsto en el artículo 2015 del Código Civil.
Hipoteca
2.- Que asegure el cumplimiento de una obligación determinada o determinable, este
requisito de validez se consignará en el asiento que se extienda a la inscripción, tal y
como lo exige el artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios.
3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el

Registro de la Propiedad Inmueble; elemento que también deberá consignarse en el
asiento de inscripción respectivo, tal y como lo exige la norma registral ya referida.
Lo que significa que en el caso de la hipoteca, la inscripción tiene el carácter de
constitutiva, pues a partir de la inscripción es que la hipoteca adquiere la calidad de erga
omnes, y dicho asiento resulta válido y eficaz en tanto el acreedor no otorgue el
levantamiento correspondiente o que la autoridad judicial respectiva declare la invalidez
de dicho asiento; dicha intangibilidad del asiento constituye además una de las garantías
del Sistema Nacional de los Registros Públicos.
Con relación a lo indicado en el artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del

Registro de Predios, tenemos que el mismo señala los elementos que necesariamente
se deberá consignar en el asiento registral al inscribir una hipoteca.
Hipoteca
1.- El monto del gravamen o, en su caso, el criterio establecido para su determinación
Que el monto de la hipoteca no sea determinado o determinable, va contra el principio de

especialidad de la misma, y que está referido al beneficio con que cuenta el deudor de responder
únicamente por lo señalado en forma expresa en el título constitutivo, no pudiendo exigírsele aquello
que no se ha establecido de manera consensual, lo contrario resulta arbitrario
Resulta importante que el monto de la hipoteca sea determinado, o que por lo menos se encuentren
claros los criterios que darán lugar a su determinación, para que los terceros que no forman parte de
la relación obligacional o crediticia tengan conocimiento del límite hasta por el cual se encuentra
afectado el inmueble; y decidir en todo caso se entablarán con el deudor una nueva relación
contractual, tomando siempre en cuenta la preferencia adquirida por la primera obligación
garantizada.
La determinación del monto del gravamen, de alguna forma, también servirá de protección para el
deudor, puesto que dicho monto será el tope hasta por el cual responderá con el bien.
Hipoteca
2.- La constancia de que la obligación que garantiza es determinada o
determinable
En tanto la obligación u obligaciones garantizadas con la hipoteca sean
señaladas en forma expresa en el título constitutivo, no generaría mayores
problemas, en realidad la controversia se genera cuando no existe certeza de
estas, es decir que se les quiere dar el carácter de determinables, ya sea
porque aún no existen al momento de la celebración del acto constitutivo
(futuras), o porque sencillamente no se sabe con seguridad si llegarán a existir
(eventuales).
Hipoteca
3.- La fecha del vencimiento del plazo del crédito garantizado, cuando conste
en el título
La importancia de incluir la fecha de vencimiento del crédito garantizado radica

en lo necesario que ello resulta para efectos de determinar en un futuro la
caducidad de dicho gravamen por el transcurso del tiempo. Esto encuentra su
antecedente en el artículo 3 de la Ley 26639.
Hipoteca
ARTICULO 117 – AMPLIACION DEL ASIENTO DE HIPOTECA
Para efectos de la aplicación del plazo de caducidad a que se refiere el
artículo 120, podrá ampliarse el asiento de inscripción de la hipoteca
haciendo constar el nacimiento de la obligación garantizada por la hipoteca o
el plazo de vencimiento de la dicha obligación. La ampliación se realizará en
mérito a instrumento público que acredite fehacientemente cualquiera de
dichas circunstancias.
El artículo en comentario, lo que ha hecho en buena cuenta, es dar la posibilidad a

los contratantes de una obligación garantizada por una hipoteca, precisar mediante
un nuevo instrumento público (en el que es evidente deberán intervenir las mismas
partes que lo hicieron en la constitución del gravamen), el nacimiento de dicha
obligación o el plazo de vencimiento de la misma, lo que resulta beneficioso para
aquellos deudores o tercero hipotecante, para que un futuro pudiera acceder a la
caducidad de dicho gravamen por el transcurso del tiempo requerido.
Hipoteca
Ya antes el Tribunal Registral se había pronunciado al respecto, frente a la posibilidad
que se pudiera pactar la renovación o modificación del plazo establecido para el
cumplimiento de la obligación, sin que ello constara en el Registro.
En su momento al analizar el tema, precisó que se podían presentar las siguientes

opciones de interpretación :
a) Entender que, si no consta en el Registro que las partes acordaron la renovación o

ampliación del plazo, podría darse por no variado.
Este criterio se sustenta en el mérito de lo inscrito, y en la inoponibilidad de aquello que
no fue registrado. El plazo que debe tomarse en cuenta para determinar si la inscripción
del gravamen se extingue o no es el que aparece establecido en el título en el que
consta la obligación garantizada, así como en el que conste en títulos modificatorios
posteriores inscritos. Así, será irrelevante que se haya señalado que las partes podrán
ampliar el plazo, pues el plazo siempre podrá ser ampliado por acuerdo de las partes,
aún cuando no hubieran estipulado la posibilidad de ampliarlo. Asimismo, el plazo queda
ampliado únicamente cuando las partes efectivamente acuerdan ampliarlo, lo que tendrá
relevancia para el Registro sólo si consta en él.
Hipoteca
b) Entender que, si las partes establecieron la posibilidad de renovar el plazo, no podrá
extinguirse la inscripción del gravamen tomando en cuenta la fecha inicialmente pactada,
pues no se tendrá certeza respecto a si el plazo fue ampliado o no.
Este criterio se sustenta en la conservación de la inscripción del gravamen, inscripción
que sólo podrá extinguirse si se acredita indubitablemente que se han cumplido los
requisitos para ello, no pudiendo extinguirse si existen dudas respecto a la fecha de
vencimiento de la obligación. Debiendo entenderse que en aquellos casos en que se ha
establecido la posibilidad de renovar el plazo, existen dudas respecto a la fecha de
vencimiento del plazo del crédito garantizado.
Sin embargo, este artículo se entiende sólo resulta aplicable para aquellos casos en los
que el inicio o vencimiento de la obligación se determina de manera clara para
obligaciones plenamente identificadas, pero que sucede cuando la hipoteca garantiza
obligaciones futuras, eventuales o indeterminadas, es que acaso existe la posibilidad de
declarar la caducidad de estas?
Apreciemos que la Ley 26639 establece el plazo de caducidad de 10 años para

gravámenes que no garantizan créditos, y para aquellos que si lo hacen, en este último
caso es que toma en cuenta la fecha del vencimiento de la obligación garantizada, o
también podría tomarse el cuenta el momento en el que nace la obligación, siempre y
cuando del título constitutivo se desprenda el plazo en el que se cumpliría con la
obligación.
TCHN
TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
• Hipoteca especial: nace sin un crédito accesorio
• Acto unilateral (Ley art.240): reducción de
costos de transacción.
• Inexistencia de cargas o gravámenes (Ley
art.240)
• Constituida por el valor total (Ley art.240.3;
Reglamento art.3).
• No admite constitución de gravamen posterior
(Ley art.240.3)
TCHN
TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO
NEGOCIABLE
 • Venta extrajudicial (Ley art.243; Reglamento art.15)
 • Formalidad: escritura pública (Ley art.240; Código Civil).
 • Se emite TCHN.
 • Con el endoso el TCHN representará tanto a la hipoteca
 como al crédito garantizado
 • En caso su titular sea entidad financiera, otorga
 preferencia frente a otros créditos, y se excluye de la
 masa concursal
 • TCHN: Se fomenta un mercado secundario de valores
TCHN
EMISIÓN DEL TCHN
 • Título valor que admite dos modalidades de
 emisión:
 - Por el Registro, a través del Registrador Público
 - Por entidad financiera
TCHN
EMISIÓN DE TCHN POR EL REGISTRO
 • Autorización del propietario en la escritura
 pública de hipoteca
 • Se efectúa a través del formulario especial
 aprobado (Resolución Nº057-2003-
 SUNARP/SN del 12.12.2003)
 • Se registra en la partida de inmueble el
 acto de emisión del TCHN
TCHN
CONTENIDO DEL FORMULARIO DE
TCHN (Ley art.241):
• Denominación de TCHN
• Debe ser numerado
• Lugar y fecha de emisión
• Datos relativos al propietario a cuya orden
se expide
TCHN
Datos del bien materia de hipoteca
• Monto de valorización con indicación de
datos del perito valuador
• Datos de la hipoteca (fecha instrumento,
notario, asiento donde consta inscrita)
• Nombre y firma del Registrador y oficina
registral
TCHN
EMISIÓN DE TCHN POR ENTIDAD FINANCIERA
 • Presupone una garantía hipotecaria que debe cumplir
 con todos los requisitos establecidos por la Ley 27287
 (art.4 Reglamento).
 • Debe contar con la autorización de propietario (escritura
 pública de hipoteca, o, constar por escrito con carácter
 de declaración jurada)
 • Valorización: sólo podrán emitir TCHN sobre bienes
 valorados mediante criterios establecidos en el numeral
 3 del Capítulo 4 del Reglamento para Evaluación y
 Clasificación del Deudor de la SBS. (Reglamento art.9)
TCHN
 EMISIÓN DE TCHN POR ENTIDAD FINANCIERA
 Valuación debe ser efectuada además por perito inscrito
en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV)
 • La entidad podrá emitir TCHN respecto de hipotecas ya
inscritas en el Registro, o,
 También puede emitir TCHN respecto de garantías
hipotecarias por inscribir
 • Se registra en la partida de inmueble el acto de emisión
del TCHN
 • La emisión podrá efectuarse a la orden del propietario o
a la orden del emisor
TCHN
CONTENIDO DEL TCHN EMITIDO POR ENTIDAD
FINANCIERA (Reglamento art.3)
 • Denominación de TCHN y número respectivo
 • Lugar y fecha de emisión
 • Datos del propietario del bien gravado
 • Datos del bien materia de hipoteca
 • Monto de valorización y datos del perito valuador
 • Datos del instrumento público de hipoteca
 • En caso se trate de TCHN emitido con anterioridad a
 inscripción de hipoteca, deberá señalarse que el TCHN
 se emite en forma incompleta
TCHN
Datos del funcionario autorizado a emitir el
TCHN y de la empresa financiera
 • Limitación o renuncia a la facultad de
 venta directa del inmueble, de ser el caso
 • Monto de capital y crédito y tasa efectiva
 anual
 • Cronograma de pagos o fecha de
 vencimiento del crédito
 • Saldo pendiente, forma y lugar de pago
TCHN
COMUNICACIÓN AL REGISTRO QUE DEBE HACER LA
ENTIDAD EMISORA (Reglamento art.5)
 • Ello a efectos de proceder a registrar en la partida del
 inmueble el acto de emisión del TCHN
 • Los requisitos de la comunicación son:
 – Denominación del TCHN y número correspondiente
 – Lugar y fecha de emisión
 – Datos regístrales del inmueble afectado con la hipoteca
 – Monto de valorización del inmueble
TCHN
 Datos del funcionario que emite el TCHN
 Nombre o denominación de la empresa emisora
 Monto del capital del crédito y tasa efectiva anual
 • Asimismo, deberá adjuntarse copia del título emitido y copia
de la valuación del inmueble
TCHN
 En la medida que el TCHN está destinado a la circulación a través
de sucesivos endosos, resultaría recomendable, en aras de la
seguridad jurídica:
 – Dotar de mayores elementos de seguridad al formulario expedido
por el Registro Público
 – Establecer un formato que pueda ser expedido por el Registro, de
la misma forma que a la fecha se realizan las inscripciones,
guardando una imagen del mismo en el sistema informático, a fin de
permitir dar una publicidad adecuada
 – Con el mismo fin, establecer de manera clara que la copia del
TCHN emitido por entidad financiera que se presenta al Registro sea
certificada/legalizada notarialmente
CARGAS Y GRAVAMENES
• Artículo 146.- Emisión de nuevo Título de Crédito Hipotecario
Negociable
• Sólo procede la inscripción del acto de emisión o expedición de nuevo
Título de Crédito Hipotecario Negociable en reemplazo de uno anterior,
de conformidad con lo previsto en el numeral 244.3 del artículo 244 de
la Ley de Títulos Valores, cuando no se hayan inscrito cargas o
gravámenes distintos a la hipoteca que dio lugar a la emisión o
expedición originaria, ésta deberá haberse mantenido como el único
gravamen voluntario sobre el predio.
• EMISION DE TITULO DE CREDITO HIPOTECARIO NEGOCIABLE: A
solicitud de la propietaria la sociedad conyugal conformada por
AGUSTIN CHUMBES CHARAPAQUI y PATRICIA ELIZABETH
VILLAVICENCIO DE CHUMBES se emite el Título de Crédito Hipotecario
Negociable a la orden de INCASA EMPRESA ADMINISTRADORA
HIPOTECARIA respecto de la hipoteca inscrita en el Asiento D00002
que antecede. Se extiende el presente asiento, de conformidad con la
Ley de Títulos Valores- Ley Nº 278287. Así consta de la Escritura Pública
de 22/09/2010 otorgada ante el Notario de Lima Alfredo Paino Scarpati.
32
Extinción de las Hipotecas
Por extinción de la obligación garantizada.
Anulación, rescisión o resolución de la
obligación garantizada.
Renuncia del acreedor.
Destrucción total de bien.
Consolidación.
Caducidad.
Caducidad de Hipotecas
Ley Nº26639
Forma de extinción de hipotecas
(jurisprudencia).
Distinción entre gravámenes que garantizan
créditos o no. Art. 3 Ley N°26639, art. 87 RIRP.
Si garantizan créditos: 10 años desde
vencimiento del plazo del crédito.
Si no garantizan créditos o no tienen plazo de
vencimiento: 10 años desde inscripción.
Caducidad de Hipotecas
Formalidad para Caducidad

Declaración Jurada.
Firma certificada
No Caducan por Caducidad:
Hipotecas a favor de empresas o
instituciones del sistema financiero.
Hipotecas unilaterales TCHN.
Caducidad de hipoteca
No procede cancelar por Ley Nº26639, cuando:
No pueda establecerse plazo de 10 años.
No hayan transcurrido 10 años conforme lo
establece Ley Nº26639.
Constituida a favor de empresa del sistema
financiero.
Constituida mediante TCHN
Se verifique la existencia de proceso judicial.
Si ha sido renovada.
Renovación de hipoteca
Prevista en art. 3 de la Ley Nº26639.
Desarrollado actualmente en el art.
93 del R.I.R.P
Permite evitar que la hipoteca
caduque al renovarse el asiento de
inscripción de hipoteca.
Renovación de hipoteca
Requisitos para Renovación de Hipotecas:
No haya operado la caducidad.
La solicite persona a cuyo favor se ha
extendido la hipoteca.
Formalidad
Declaración jurada con firma certificada
Renovación de Hipoteca y Plazo de
Caducidad: Con la renovación se modifica el
cómputo del plazo de caducidad. Art. 94
RIRP.
HIPOTECA INVERSA
ley N° 30741
Decreto supremo n° 202-2018-ef
¿POR QUÉ SE LE LLAMA INVERSA?
• Por el tipo de operación que encubre: “compra a

plazos”; “venta definitiva con pago del precio a
plazos”.
• Por el encargado de realizar los desembolsos
periódicos a favor de la contraparte.
• Por la forma cómo evoluciona el valor del bien de
acuerdo a la ejecución del contrato
• Por la
SUJETOS INTERVINIENTES
¿QUIÉNES INTERVIENEN EN UNA HI?
• Titular o titulares del inmueble

• Entidad autorizada (EA)
• Beneficiarios (opcional)
ASPECTOS GENERALES
¿Cuál es el objetivo de la HIPOTECA INVERSA?
Servir como medio para complementar los ingresos económicos (art. 1)
Es decir, está pensado como una manera de obtener una renta a plazos
para que la persona financie sus necesidades ordinarias
¿Cómo se desembolsa el crédito? (art. 2L)
El desembolso del crédito por la EA se efectuará en una sola armada o

mediante abonos o disposiciones periódicas durante el plazo pactado
en el respectivo contrato.
¿Cuál es LA PARTICULARIDAD DEL CRÉDITO
GARANTIZADO CON UNA HI?
El crédito será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del

crédito (art. 1L)
El reembolso del crédito es exigible y la garantía ejecutable al

fallecimiento del titular o titulares del derecho de propiedad del
inmueble otorgado en garantía (art. 2L)
¿Cuál es LA PARTICULARIDAD DEL CRÉDITO
GARANTIZADO CON UNA HI?
¿Es lo mismo que establece el artículo 1104° CC?
“La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual?
¿Y cabe pacto en contrario? Es decir, ¿se puede pactar un momento

distinto para la exigencia del crédito? ¿Se puede pactar un momento
distinto para la ejecución de la garantía hipotecaria?
ENTIDADES AUTORIZADAS
¿QUÉ ENTIDADES PUEDEN OTORGAR HI?
Art. 5 l
• Empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros, a

que se refiere el artículo 16, literales A y D, de la Ley 26702, Ley
General del Sistema Financiero y del Sistema de Seguros y
Orgánica de la Superintendencia de Banca y Seguros
• Empresas administradoras hipotecarias, con arreglo a lo previsto

en la Ley 28971.
TITULAR O TITULARES
¿QUÉ SE ENTIENDE POR TITULAR?
Es la persona que tiene derecho de propiedad sobre

el inmueble objeto de afectación (art. 1RL).
El RL también lo denomina “cliente”.
¿Podría ser un propietario superficiario?

¿QUÉ SE ENTIENDE POR TITULAR?
Si son varios titulares, el pago del crédito es exigible y

la garantía ejecutable a la fecha del fallecimiento del
último titular.
¿Qué ocurre si los titulares mueren antes del

desembolso total del crédito? ¿Pueden continuar
exigiendo los desembolsos sus herederos?
BENEFICIARIOS
¿QUÉ SE ENTIENDE POR BENEFICIARIO?
Son las personas a quienes corresponderán los

abonos o las disposiciones periódicas del crédito a
cargo de la entidad autorizada acreedora, cuando el
fallecimiento del titular o titulares ocurra antes del
desembolso total del mismo (art. 4L)
¿Y no se puede pactar que todas las prestaciones

vayan directamente para estos beneficiarios estando
en vida el titular?
¿CÓMO VARÍA LA EXIGENCIA DEL CRÉDITO
CUANDO SE HAN NOMBRADO
BENEFICIARIOS?
El pago del crédito será exigible y la garantía

ejecutable únicamente después del fallecimiento del
último de los beneficiarios (art. 4L).
¿Cómo se establece a los beneficiarios?
El cliente, en caso opte por designar beneficiarios

para efectos del contrato, debe declararlos en el acto
de suscripción y consignar sus respectivos
documentos de identidad para su plena identificación
(RL)
¿Cabe establecer beneficiarios de forma unilateral,

sin que estos estén al tanto?
El o los Beneficiarios son determinados libremente

por el Cliente pero requerirán ser aceptados por la
Entidad Autorizada acreedora (RL).
¿Por qué al Banco le importará determinar quién

puede ser el beneficiario?
Una vez que el Cliente haya declarado a sus

Beneficiarios, no es posible incluir o excluir a ninguno
de ellos (RL).
¿Es necesario que haya habido aceptación de la

entidad bancaria? ¿Qué tal si el arrepentimiento viene
antes de la aceptación del Banco?
HEREDEROS Y LEGATARIOS DE LOS
TITULARES
Designación de herederos o legatarios
Al momento de la firma del contrato el cliente debe

declarar a sus herederos y legatarios (RL)
¿Con qué finalidad se hace esa declaración?

1. Que se encarguen de comunicar la muerte del
último titular o beneficiario
2. Para fines de ser notificados por la EA a efectos
de ejercer la opción
3. Para acordar la venta a favor de la EA
Designación de herederos o titulares
¿Qué ocurre con los herederos no designados en el

contrato?
La designación que se haga en e contrato no afecta
los derechos de terceros herederos o legatarios no
designados (RL)
¿Los herederos no designados pueden pagar el

crédito?
OBLIGACIONES DEL TITULAR
¿CUÁLES SON LAS OBLIGACIONES DEL CLIENTE?
• Conservar el Inmueble en buen estado. Si fallece
esta obligación la asume el Beneficiario o
Beneficiarios declarados en el Contrato.
• Contratar un seguro contra todo tipo de riesgo con
respecto al Inmueble objeto de la hipoteca hasta la
cancelación del crédito.
• Pagar los tributos asociados a la propiedad o
posesión del Inmueble.
• Asumir los gastos que genere la constitución,
liberación, ejecución durante la vigencia del
Contrato.
• Las “responsabilidades” señaladas en los numerales

precedentes deben estar establecidas en el
Contrato.
• ¿Es obligatorio que estén? ¿Si no están el contrato

está incompleto y por ende debe ser observado?
¿Las partes pueden optar por no incluir estas
obligaciones?
• El incumplimiento por parte del Cliente de estas

disposiciones, constituye causal de resolución del
Contrato, con facultad de ejecutar la hipoteca
inversa; aun cuando el Cliente y Beneficiarios
designados no hubieran fallecido.
¿Qué clase de resolución es? ¿Hay lugar a la
subsanación?
¿Es posible que un contrato resuelto sea a la vez
ejecutado?
PACTOS QUE PUEDEN INCLUIRSE EN
LA HI
¿QUÉ PACTOS PUEDEN INCLUIR LAS PARTES EN
EL CONTRATO?
• Pactar las condiciones bajo las cuales la EA concede

su autorización para la enajenación, arrendamiento
y/o constitución de cargas y gravámenes sobre dicho
Inmueble, siendo válido que se prohíba dichos actos.
• Art. 882.- “No se puede establecer contractualmente

la prohibición de enajenar o gravar, salvo que la ley
lo permita”
¿QUÉ PACTOS PUEDEN INCLUIR LAS PARTES EN
EL CONTRATO?
• Acordar como domicilio válido para efectos de

notificación de la EA la dirección del Inmueble
otorgado en hipoteca inversa.
• En caso de alquiler o enajenación del Inmueble,

previamente autorizada, el cliente debe informar su
nuevo domicilio. En caso contrario, son plenamente
válidas las notificaciones que se sigan dirigiendo al
inmueble objeto de la hipoteca.
• Los pactos acordados señalados en los numerales

precedentes deben estar establecidas en el
Contrato.
• ¿Es obligatorio que estén? ¿Si no están el contrato

está incompleto y por ende debe ser observado?
¿Las partes pueden optar por no incluir estas
obligaciones?
• El incumplimiento por parte del Cliente de estas

disposiciones, constituye causal de resolución del
Contrato, con facultad de ejecutar la hipoteca
inversa; aun cuando el Cliente y Beneficiarios
designados no hubieran fallecido.
• ¿Resolución y ejecución en simultáneo?

DERECHOS DEL TITULAR
¿QUÉ DERECHOS TIENE EL CLIENTE?
• Prepagar total o parcialmente el préstamo, debiendo
correr con todos los gastos notariales y registrales
derivados del levantamiento de la hipoteca.
• Resolver automáticamente el contrato en caso la EA

no cumpla con los desembolsos comprometidos por
dos períodos sucesivos o tres en un lapso que
comprenda doce períodos
¿QUÉ DERECHOS TIENE EL CLIENTE?
Consecuencias de la resolución:
1. Requerir el pago de la penalidad
2. Reembolsar el crédito, incluyendo sus intereses, los

mismos que se calcularán a la fecha en que se
produjo el incumplimiento.
En ningún caso se podrá exigir el reembolso del
íntegro del monto del crédito de manera inmediata.
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO DE RESOLUCIÓN?
• El Cliente comunica la resolución a la EA y ahí

mismo solicita el pago de la penalidad y el cálculo
del monto a reembolsar, incluyendo los intereses a la
fecha en que se produjo la causal de la resolución.
• La EA tiene 5 días útiles para responder.
• El cálculo que hace la EA tiene una vigencia similar,
por lo que es dentro de ese plazo que el Cliente
debe: (i) proponer un cronograma que no deberá
exceder de 360 días; (ii) proponer su propio cálculo.
¿CUÁL ES EL PROCEDIMIENTO DE RESOLUCIÓN?
• La EA puede compensar la deuda del Cliente con el

monto que le corresponda pagar como penalidad
• La hipoteca se levanta sólo una vez que el Cliente

ha cumplido con el pago de la totalidad del
reembolso
VENCIMIENTO ANTICIPADO
¿QUÉ ES EL VENCIMIENTO ANTICIPADO?
Vencimiento anticipado significa que la

EA pueda exigir lo adeudado y ordenar la
ejecución de la hipoteca antes del
fallecimiento del titular o del último
beneficiario.
¿EN QUÉ CASOS PROCEDE ESTE VENCIMIENTO
ANTICIPADO?
A. Que el inmueble fuese enajenado antes de que el

reembolso del crédito sea exigible.
Se puede impedir el vencimiento anticipado por

esta causal si es que se sustituye la garantía a
satisfacción de la EA.
ANTICIPADO?
B. Que sobre el bien se celebre arrendamiento,
comodato, o la constitución de cargas o
gravámenes sin el previo consentimiento de la EA
(L).
B. La entrega de posesión, el arrendamiento,
usufructo, comodato o la constitución de derechos
de superficie, fideicomisos y cualquier otra carga
y/o gravámenes sobre el Inmueble objeto de la
hipoteca inversa, sin el previo consentimiento de la
EA (R).
ANTICIPADO?
C. La interposición de un embargo sobre el Inmueble

objeto de la hipoteca inversa.
D. El incumplimiento no subsanado de las

obligaciones del titular o titulares
•
MOMENTO DEL PAGO:
LIQUIDACIÓN DE LO ADEUDADO
Primer paso: liquidación de lo adeudado
• EA: tiene 30 días calendario contados desde el día

siguiente de conocida la muerte del titular o último
beneficiario, para realizar la liquidación del crédito y
notificarlo al heredero y/o legatario “registrado ante
ella”.
• ¿Cómo se entera el Banco del fallecimiento?

Lo puede comunicar por escrito quien haya sido designada
en el contrato o cualquier persona con legítimo interés en el
inmueble.
• ¿Qué debe adjuntar?
Partida de defunción
• ¿Por qué es relevante esta comunicación?

Porque desde el día siguiente de la comunicación corre
el plazo para que la EA haga la liquidación y prescriba
el crédito. Esto aplica para todos los casos,
independientemente de quién haya comunicado el
deceso o cómo haya tomado el Banco conocimiento de
tal hecho.
• ¿En caso de vencimiento anticipado desde cuándo

se computa el plazo para que la EA envíe la
liquidación?
Corre desde el día siguiente de conocida la causal.
¿Por parte de quién: de la EA o del titular?
MOMENTO DEL PAGO:
NOTIFICACIÓN A LOS SUCESORES
DESIGNADOS
Segundo paso: ejercicio de la opción O
VENTA DEL BIEN
• Heredero o legatario tiene 60 días calendario para:
(i) Ejercer su opción de cancelación del crédito

(ii) Pactar mediante contrato elevado a escritura
pública la transferencia de propiedad del inmueble
a favor de la EA.
REQUISITOS PARA LA VENTA
• Es consensuada.
• Se pacta un precio
• No se requiere nueva tasación.
• Se firma la minuta y en un plazo máximo de 15 días
se eleva a escritura pública.
• Si conforme a la valuación del bien (precio fijado) y
la liquidación del crédito hay un saldo, se le entrega
a los herederos o legatarios al momento de la EP.
• Sólo puede hacerse hasta 7 días calendario antes de
la fecha del remate
NO CONFUNDIR LA VENTA CON LA
AJUDICACIÓN
• Es unilateral
• Se requieren las dos tasaciones
• Se requiere que la EA pague el 100% del valor de
tasación más los gastos.
• La transferencia se produce mediante escritura
pública unilateral de adjudicación.
EJECUCIÓN JUDICIAL
LEVANTAMIENTO DE CARGASY
GRAVÁMENES
En caso de remate judicial del Inmueble, el nuevo
propietario posee el legítimo derecho de:
• Solicitar el desalojo y la entrega en posesión del
inmueble.
• Dar término al arrendamiento, usufructo, comodato o
la constitución de cargas y/o gravámenes que se
haya constituido en fecha posterior a la constitución
de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento
de la EA.
LEVANTAMIENTO DE CARGASY
GRAVÁMENES
En caso propietario posee el legítimo derecho de:
• Solicitar el desalojo y la entrega en posesión del
inmueble.
• Dar término al arrendamiento, usufructo, comodato o
la constitución de cargas y/o gravámenes que se
haya constituido en fecha posterior a la constitución
de la hipoteca inversa, sin el previo consentimiento
de la EA.
de remate judicial del Inmueble, el nuevo
EJECUCIÓN EXTRAJUDICIAL
EXTRAJUDICIAL
• Que el titular haya designado un Representante en
el Contrato, cuyo encargo y representación se
mantiene plenamente vigentes y válidos, para los
fines de esta venta extrajudicial.
• Que la EA designe a cualquier otra empresa del
sistema financiero distinta facultada a prestar
servicios de fideicomiso o de comisiones de
confianza.
EXTRAJUDICIAL
• Esta entidad puede suscribir la transferencia en

representación del Titular o de su sucesión.
• No se dice lo mismo para el caso del representante
EXTRAJUDICIAL
• El precio de transferencia no puede ser menor a las
dos terceras partes de las tasaciones que
previamente se practiquen.
• La venta se hace en el plazo de (90) días calendario
a través del mecanismo de remate o subasta al
mejor postor a cuyo efecto puede emplear los
servicios de terceros privados de remates, de
martillero público o del Sistema de Remates
Virtuales (REM@ JU) del Poder Judicial.
EXTRAJUDICIAL
• En caso que se produzca la declaratoria de desierto
hasta en tres (3) convocatorias de remate, la EA
puede adjudicarse el bien como pago total de la
liquidación del crédito, en precio no menor al precio
base.
EXTRAJUDICIAL
• Si el valor del bien fuera mayor que el monto de la
liquidación del crédito, la Entidad Autorizada
consigna judicialmente, y dentro de treinta (30) días
calendario desde la fecha de la escritura pública de
adjudicación, el cheque por el saldo a favor
respectivo a favor de los Beneficiarios del Cliente, y
a falta de éstos a favor de la sociedad de
beneficencia pública del lugar del Inmueble
•
•
RESUMEN
¿CUÁLES SON LOS REQUISITOS DE LA
HIPOTECA INVERSA?
• Que el constituyente de la HI sea el propietario.

• Que el inmueble sea asegurado contra todo tipo de daño.
• Que la tasación del inmueble sea realizada por al menos dos
entes especializados, uno de los cuales podría ser la misma
entidad financiera autorizada a otorgar la hipoteca inversa.
• Que los intereses a pagar se calculen sobre las cantidades del
crédito efectivamente recibidas o dispuestas por el titular o
titulares.
• Que el titular o titulares del crédito esté facultado a pagar el crédito
anticipadamente, parcial o totalmente, sin penalidad alguna.
• Que el titular o titulares habite(n) el inmueble afectado.
HIPOTECA INVERSA?
• Que el titular únicamente pueda enajenarlo, arrendarlo, y/o

constituir cargas y gravámenes con autorización expresa de la
entidad autorizada acreedora.
• Que al momento de ejecución o resolución del contrato, el titular o
titulares no tengan obligaciones que de acuerdo a la legislación
vigente tengan preferencia de cobro sobre la hipoteca.
• Que el cobro del crédito se ejecute única y exclusivamente contra
el bien afectado en garantía hipotecaria.
• Que al fallecimiento del titular o titulares se ofrezca a la sucesión o
a los legatarios, para que, facultativamente, cancelen el crédito y,
consecuentemente, requieran que la entidad autorizada levante la
hipoteca.
HIPOTECA INVERSA?
• Vencido el plazo referido en el literal anterior sin que se haya

cancelado la deuda, la entidad autorizada acreedora se encontrará
facultada para ejecutar la hipoteca y cobrar el crédito, conforme a
lo previsto en la presente ley y su reglamento. De existir un saldo
remanente luego de la ejecución del inmueble, este deberá ser
entregado a los herederos o legatarios, de ser el caso.
TASACIONES EL INMUEBLE
PRIMERA TASACIÓN: PARA LA FIRMA DEL
CONTRATO
La tasación deben hacerla profesionales debidamente

inscritos en alguna entidad especializada o colegio
profesional, de acuerdo con lo pactado en el Contrato.
Si el tasador es uno inscrito en el Registro de Peritos

Valuadores de la Superintendencia es suficiente solo
una tasación para los fines de constitución de
hipoteca inversa.
PRIMERA TASACIÓN: PARA LA FIRMA DEL
CONTRATO?
Sólo en caso los tasadores no estuviesen inscritos en

dicho Registro la tasación es realizada por al menos
dos peritos valuadores. Una de las tasaciones puede
ser contratada por la Entidad Autorizada.
SEGUNDA TASACIÓN: PARA LA VENTA O
ADJUDICACIÓN
La tasación es obligatoria a efectos de tener

actualizado el valor del Inmueble.
Se requiere de doble tasación aun cuando los

tasadores estén inscritos en el REPEV de la
Superintendencia.
De haber diferencia entre las tasaciones, el valor que

se asigne al Inmueble es el promedio de las mismas.
LEY 30730
LEY Nº 30730 que modifica el Decreto Supremo 150-2007-EF, Texto Único
Ordenado de la Ley para la Lucha contra la Evasión y para la Formalización de
la Economía señala en su Artículo 3.- Supuestos en los que se utilizarán Medios
de Pago.-
Las obligaciones que se cumplan mediante el pago de sumas de dinero cuyo

importe sea superior al monto a que se refiere el artículo 4 se deberán pagar
utilizando los Medios de Pago a que se refiere el artículo 5, aun cuando se
cancelen mediante pagos parciales menores a dichos montos.
También se utilizarán los Medios de Pago cuando se entregue o devuelva

montos de dinero por concepto de mutuos de dinero, sea cual fuera el monto del
referido contrato.
LEY 30730
El pago de sumas de dinero de las siguientes operaciones, por importes iguales o
superiores a tres Unidades Impositivas Tributarias (UIT), inclusive cuando se realice
parcialmente, solo puede ser efectuado utilizando los Medios de Pago previstos en
esta ley: (..)
a) La constitución o transferencia de derechos reales sobre bienes inmuebles;
Asimismo en el Artículo 7 señala.- Obligaciones de los Notarios, Jueces de Paz,

Contratantes y Registradores 7.1 En los supuestos previstos en el artículo 3, el Notario
o Juez de Paz que haga sus veces deberá:
a) Señalar expresamente en el instrumento público el Medio de Pago utilizado,

siempre que tenga a la vista el documento que acredite su uso, o dejar constancia que
no se le exhibió ninguno.
b) Tratándose de los documentos de transferencia de bienes muebles registrables o no

registrables, constatar que los contratantes hayan insertado una cláusula en la que se
señale el Medio de Pago utilizado o que no se utilizó ninguno.
LEY 30730
c) Tratándose de los supuestos previstos en el tercer párrafo del artículo 3,
verificar la existencia del documento que acredite el uso del Medio de Pago y
consignar expresamente ello en el instrumento público, haya o no concluido el
proceso de firmas, insertando o adjuntando copia del mismo. De no utilizarse
Medio de Pago, no formalizará el acto jurídico en el instrumento público
respectivo.
En los casos de los literales a) y b) en que se haya utilizado un Medio de Pago,

el Notario o el Juez de Paz deberá verificar la existencia del documento que
acredite su uso e insertar o adjuntar una copia del mismo al instrumento público,
haya o no concluido el proceso de firmas.
LEY 30730
CASOS PRESENTADOS:
I.- PAGOS EFECTUADOS CON ANTERIORIDAD A LA VIGENCIA DE LA LEY

30730
1.1 En el presente caso en la escritura de 22 de Agosto de 2018 y la minuta es

del 21 de Agosto de 2018, pero en la minuta se ha indicado que parte del precio
US$ 4,000.00 dólares, fue pagado con anterioridad a la suscripción de la minuta;
sin embargo no existe medio de pago que acredite que el pago se realizó antes
de la LEY Nº 30730.
1.2 La minuta es de fecha 14 de Agosto de 2018 y la escritura es del 22 de

Agosto de 2018 y el Notario señala que no se puede aplicar la ley 30730 de
forma retroactiva, toda vez que la minuta es anterior a la vigencia de la Ley
30730.
LEY 30730
II.- FORMA DE ACREDITAR EL MEDIO DE PAGO
La Ley 30730 indica en su literal c) del Art. 7 que el notario debe insertar o adjuntar copia del medio de pago
Sin embargo algunos notarios señalan que la copia puede ir en el minutario, por lo que no sería necesario adjuntar o
insertar al parte notarial,y otros notarios señalan que basta la descripción del medio de pago, número de cheque, monto,
emisor y a la orden de quién, y la fecha.
POSICIÓN PERSONAL:
I.- PAGOS EFECTUADOS CON ANTERIORIDAD A LA VIGENCIA DE LA LEY 30730
Con relación a una minuta de fecha anterior al 21 de Agosto de 2018, cabe señalar que la misma no tiene fecha cierta, al no
tener certificación de firma, y al no encontrarse en alguno de los supuestos señalados en en el Artículo 245 del Código
Procesal Civil que señala: Fecha cierta.-
Un documento privado adquiere fecha cierta y produce eficacia jurídica como tal en el proceso desde:
1. La muerte del otorgante;
2. La presentación del documento ante funcionario público;
3. La presentación del documento ante notario público, para que certifique la fecha o legalice las firmas;
4. La difusión a través de un medio público de fecha determinada o determinable; y
5. Otros casos análogos.
Excepcionalmente, el Juez puede considerar como fecha cierta la que haya sido determinada por medios técnicos que le
LEY 30730
Resolución N° 1545-2018-SUNARP-TR-L de 4/07/2018: Sumilla : CÓMPUTO DE LA ANTIGÜEDAD DEL TÍTULO PARA
INMATRICULACIÓN Para la primera inscripción de dominio se debe exhibir títulos por un periodo ininterrumpido de cinco
años. El cómputo del plazo de antigüedad se efectuará a partir de la fecha del instrumento público en el que conste la
adquisición. Se exceptúan las escrituras públicas otorgadas por el juez en rebeldía del obligado, supuesto en el que el
plazo de antigüedad se cuenta desde la fecha cierta de la minuta si el juez la valoró expresamente.
Resolución N° 892-2018-SUNARP-TR-L de 19/04/2018.- Sumilla : FECHA CIERTA DE LA CELEBRACIÓN DE UN

CONTRATO DE COMPRAVENTA No procede denegar la inscripción cuando la fecha de la minuta es posterior a la fecha
de la escritura, pues la minuta no tiene fecha cierta.
Resolución N° 795-2018-SUNARP-TR-L de 9/04/2018.- Sumilla : FECHA CIERTA DE LA CELEBRACIÓN DE UN

CONTRATO DE COMPRAVENTA En el ámbito registral la fecha cierta de un contrato de compraventa y por ende, de
transferencia de la propiedad, no será la fecha que las partes han expresado en la minuta o en la escritura pública, sino la
fecha en que dicho contrato ha merecido fe de su realización, es decir, la fecha de la escritura pública, salvo que la minuta
tenga fecha cierta.
Resolución N° 222-2018-SUNARP-TR-T de 28/03/2018.- Sumilla : FECHA DE TRANSFERENCIA CONSIDERADA EN

SEDE REGISTRAL.- En el ámbito registral no basta que exista el título material, es decir, el acto jurídico generador de las
obligaciones y de la transferencia de la propiedad del bien inmueble, sino que además se requiere acreditar o probar que
dicho acto jurídico se ha producido, esto es, se necesita de su exteriorización a través de una forma determinada, la cual -
por lo general- se afianza en el instrumento público donde interviene el notario para dar fe de que ciertamente el negocio se
ha realizado . De ahí que, en sede registral, la fecha cierta del contrato de compraventa y, por lo tanto, de la transferencia
de la propiedad no será la data que las partes han indicado en la minuta, sino la fecha que dicho contrato ha merecido la fe
de su realización, es decir, la fecha de la escritura pública.
Base Legal: Ley 30730, Ley 28194, Art. 31, 32, 39 y 40 del Reglamento General de los Registros Públicos.
LEY 30730
II.. FORMA DE ACREDITAR EL MEDIO DE PAGO AJUNTAR COPIA O INSERTO DE
MEDIO DE PAGO
Conforme el Artículo 7 de la Ley N° 28194 modificada por la Ley LEY Nº 30730 señala.-
Obligaciones de los Notarios, Jueces de Paz, Contratantes y Registradores, 7.1 En los
supuestos previstos en el artículo 3, el Notario o Juez de Paz que haga sus veces deberá:
c) Tratándose de los supuestos previstos en el tercer párrafo del artículo 3, verificar la

existencia del documento que acredite el uso del Medio de Pago y consignar expresamente
ello en el instrumento público, haya o no concluido el proceso de firmas, insertando o
adjuntando copia del mismo. De no utilizarse Medio de Pago, no formalizará el acto jurídico
en el instrumento público respectivo.
Al tratarse de una norma imperativa que también está dirigida a los registradores,
considero que no basta que se haga una descripción del medio de pago, como cuando en
una escritura de 24/08/2018 de compraventa por US$ 5000.00 Dólares Americanos, si bien
hace referencia al cheque N° 0000, debería insertarse en la escritura o adjuntarse copia del
medio de pago.
Precedentes de
Observancia Obligatoria
 VI PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 7 y 8 de noviembre de 2003.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 2 de diciembre de 2003.
 2.- PROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN

 “La existencia de una hipoteca no es obstáculo para la rectificación del estado civil del
constituyente de dicha garantía”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 132-2003-SUNARP-TR-T del 8 de julio de 2003, Nº
048-2003-SUNARP-TR-A del 12 de marzo de 2003 y Nº 593-2003-SUNARP-TR-L del 19 de
setiembre de 2003.
 3.- PROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN
 “La inscripción de la sucesión intestada en el Registro de Personas Naturales de quien
aparece como titular de dominio en el Registro de Propiedad Inmueble, no constituye
obstáculo para rectificar el estado civil de dicho titular de dominio en este último
registro”.
 Criterio adoptado en la Resolución Nº 531-2003-SUNARP-TR-L del 22 de agosto de 2003.
Precedentes de
 VIII PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 13 y 14 de agosto de 2004.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 1 de octubre de 2004.
 5.- LA CADUCIDAD DE HIPOTECAS CUANDO EL PLAZO DE VENCIMIENTO DE

LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA DEBE CONTARSE DESDE LA ENTREGA DEL
DINERO MUTUADO
 “Cuando se hubiera pactado que el plazo para devolver la suma
mutuada se contaría desde la entrega, y ésta tendría lugar a la inscripción
de la hipoteca en el Registro, se presume que la entrega se efectuó según
lo acordado y en consecuencia resulta posible determinar la fecha de
inicio del cómputo del plazo de caducidad a que se refiere el segundo
párrafo del artículo 3 de la Ley Nº 26639”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 292-2003-SUNARP-TR-L del 9 de

mayo de 2003, Nº 307-2003-SUNARP-TR-L del 16 de mayo de 2003 y Nº 268-
2004-SUNARP-TR-L del 30 de abril de 2004.
Precedentes de
 X PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 8 y 9 de abril de 2005.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 9 de junio de 2005.
 14.- CÓMPUTO DEL PLAZO PARA LA EXTINCIÓN DE LA HIPOTECA
 “Para el cómputo del plazo de caducidad establecido en el segundo párrafo del artículo 3 de la Ley 26639,
cuando en un contrato se haya pactado que el vencimiento de las cuotas es mensual y no exista algún
período de gracia para dar inicio al cómputo del vencimiento
de la primera cuota, debe interpretarse que el pago de la primera armada se efectuará luego de
transcurrida un mes de la fecha cierta de celebración del contrato”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 364-2003-SUNARP-TR-L del 13 de junio de 2003, Nº 649-2003-SUNARP-

TR-L del 10 de octubre de 2003, Nº 423-2003-SUNARP-TR-L del 9 de julio de 2004 y Nº 599-2004-SUNARP-TR-L del
14 de julio 2004.
 15.- EXIGIBILIDAD DE ADECUACIÓN DEL REGLAMENTO INTERNO INSCRITO
 “La adecuación de los reglamentos internos vigentes a la fecha de publicación de la Ley Nº 27157
constituye un acto obligatorio, siendo exigible en la oportunidad que se presente al registro la solicitud de
inscripción de algún acto que modifique el reglamento interno primigenio”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 759-2003-SUNARP-TR-L del 28 de noviembre de 2003, Nº 388-2000-

ORLC/TR del 10 de noviembre de 2000 y Nº 27-2004-SUNARP-TR-L del 23 de enero de 2004.
Precedentes de
 X PLENO
 21.- DERECHOS REGISTRALES EN LEVANTAMIENTO DE HIPOTECA

 “Cuando se hubiesen pagado los derechos de inscripción para la
cancelación de la hipoteca respecto de una de las partidas donde se
extendió el gravamen, teniendo como base el monto total del mismo,
no resulta procedente formular nueva liquidación por derechos de
inscripción, cuando se solicite el levantamiento de dicha hipoteca en las
demás partidas registrales”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 715-2003-SUNARP-TR-L de 6 de
noviembre 2003, Nº 247-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004 y Nº
248-2004-SUNARP-TR-L del 23 de abril de 2004. Precedente de
Observancia Obligatoria incorporado al artículo 86 del Reglamento de
Inscripciones del Registro de Predios (Aprobado por Resolución N° 248-
2008-SUNARP/SN).
Precedentes de
 XII PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 4 y 5 de agosto de 2005.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 13 de setiembre de 2005.
 6.- HIPOTECA UNILATERAL
 “Procede inscribir hipotecas constituidas por declaración unilateral del
propietario, sin necesidad de intervención del acreedor”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de
enero de 1998 y Nº 279-1997-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.
 7.- ASPECTOS DE CALIFICACIÓN DE LA OBLIGACIÓN GARANTIZADA CON
HIPOTECA
 “No corresponde al Registrador verificar la existencia ni la validez de la
obligación cuyo cumplimiento pretende asegurar, sino únicamente la
constatación de que en el acto constitutivo de la hipoteca se ha
enunciado al acreedor, al deudor y a la prestación. En cuanto a la
prestación, ésta deberá ser determinada o determinable”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº P003-98-ORLC/TR del 30 de
enero de 1998 y Nº 279-97-ORLC/TR del 7 de julio de 1997.
Precedentes de
 XXII PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 18, 19 y 20 de diciembre de 2006.
 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 24 de enero de 2007.
 1.- CRITERIOS DE DETERMINABILIDAD DE LAS OBLIGACIONES
GARANTIZADAS CON HIPOTECA
 “Toda hipoteca, inclusive las constituidas a favor de entidades del
sistema financiero, debe garantizar obligaciones determinadas o
determinables. Son admisibles como criterios mínimos de
determinabilidad de las obligaciones, que se haga referencia a
cualquiera de los siguientes:
 a) A una relación jurídica ya existente, futura o eventual, que se
especifica en el título;
 b) Uno o más tipos materiales de los cuales pueden surgir las
obligaciones;
Precedentes de
 XXV PLENO
 3.- EFECTOS DE SENTENCIA FIRME SOBRE NULIDAD DE ACTO

JURÍDICO
 “La sentencia firme que declara la nulidad de una
transferencia de dominio, cualquiera sea el rubro en que se
encuentre inscrita, retrotrae sus efectos a la fecha del asiento
de presentación de la anotación de la demanda respectiva,
enervando los asientos registrales incompatibles que hubieran
sido extendidos luego de la referida anotación, tales como
transferencias de propiedad, embargos, hipotecas, etc. En
consecuencia, en la expedición de certificados de dominio y
Precedentes de
 XXXII PLENO
 4.- IMPROCEDENCIA DE LA REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECAS

CANCELADAS
 “No procede la reinscripción de una hipoteca cuando ésta se
canceló por caducidad de conformidad con la Ley Nº 26639”.
 Criterio sustentando en la Resolución Nº 311-2008-SUNARP-TR-L del 19
de marzo de 2008.
Precedentes de
 L PLENO
 Sesión ordinaria realizada los días 3, 4 y 5 de agosto de 2009.
 3. INSCRIPCIÓN DE LA EMISIÓN DE TCHN NO EMITIDO POR EL REGISTRO
 “Cuando se inscriba la anotación del TCHN no emitido por el
Registro, la calificación registral sólo comprende los siguientes
aspectos:
 Que la hipoteca incorporada en el TCHN sea el único gravamen
inscrito o se éste solicitando simultáneamente su inscripción; la
verificación de la comunicación de la entidad emisora autorizada
por la SBS, con el carácter de declaración jurada, con la
información a que se refiere el artículo 5 de la RESOLUCION SBS Nº
685-2007, anexando copia simple de la valuación y del título emitido.
 No corresponde la acreditación de la autorización del propietario o
del deudor en su caso, para el acto de emisión, ni la exigencia de la
Precedentes de
 L PLENO
 7. MONTO DEL GRAVAMEN HIPOTECARIO
 “El monto de la hipoteca debe ser expresado en forma numérica desde el
momento de su inscripción. Dicho monto será determinado si es una suma fija
claramente definida o especificada. Será determinable si se obtiene sobre la
base de elementos objetivos o factores fijados por las partes, mediante
simples operaciones aritméticas y sin necesidad de recurrir a acuerdos o
convenios posteriores de aquéllas”.
 Criterio adoptado en las siguientes Resoluciones Nº 144-2001-ORLL-TRN del 25
de octubre de 2001, Nº 076-2005-SUNARP-TR-T del 6 de mayo de 2005, Nº 099-
2005-SUNARP-TR-T del 16 de junio de 2005 y Nº 115-2005-SUNARP-TR-T del 4 de
julio de 2005.
 8. IMPROCEDENCIA DE RECTIFICACIÓN DE CALIDAD DE BIEN
 “No procede que en sede registral se rectifique la calidad de un bien
Precedentes de
 L PLENO
 9. CANCELACIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA A FAVOR DE UNA
PERSONA JURÍDICA EXTINGUIDA
 “La extinción de la persona jurídica acreedora determina la
extinción de la obligación y consecuentemente la extinción de la
hipoteca.
 En aplicación del principio iura novit curia procede disponer la
cancelación de una hipoteca por extinción de la acreedora, aun
cuando en la rogatoria se haya solicitado la cancelación por
caducidad conforme a la Ley 26639”.
 Criterio adoptado en las Resoluciones Nº 1001-2009-SUNARP-TR-L del
26 de junio de 2009 y Nº 095-2009-SUNARP-TR-L del 23 de enero de
Precedentes de
 Centésimo Octogésimo Sétimo Pleno del Tribunal Registral,
modalidad no presencial, realizada los días 11 y 12 de abril de 2018,
pub. 13.05.2018
 siendo el texto del precedente el siguiente: REGISTRO: PREDIOS TEMA:

HIPOTECA SUMILLA: PROCEDENCIA DE REINSCRIPCIÓN DE HIPOTECA
CUANDO SE DEMUESTRA QUE ESTÁ EN EJECUCIÓN. “Procede la
reinscripción de la hipoteca extinguida por caducidad siempre que
el predio siga siendo de propiedad del constituyente de la garantía y
tendrá efectos desde la fecha en que se realiza, en mérito a solicitud
del acreedor hipotecario invocando el título constitutivo del
gravamen que obra archivado en el registro y que se encuentra en
ejecución, lo cual se acreditará con las copias certificadas del auto
de ejecución consentido y la resolución que ordena el remate del
bien dado en garantía.” Criterio sustentado en la Resolución 851-
2018-SUNARP-TR-L de fecha 16.04.2018
INSCRIPCIÓN DE HIPOTECA CONSTITUIDA POR QUIEN
FIGURABA COMO SOLTERA Y LA BUENA FE REGISTRAL
 La hipoteca constituida por persona que registralmente figura como

soltera cuando es casada no debe ser declarada nula en sede
judicial, por cuanto la inscripción se realizó cumpliendo los requisitos
de la buena fe registral contenido en el Artículo 2014 del Código
Civil.
 HIPOTECA CONSTITUIDA POR QUIEN FIGURABA COMO SOLTERA
 CAS Nº 4773-2009 AREQUIPA ELPERUANO 30/09/2010 PP. 28441
 Sexto.- Que, el recurrente invoca como agravio de su recurso la

infracción normativa procesal refiere que la sentencia de vista
resulta incongruente por cuanto no hay relación entre la parte
considerativa y la parte resolutiva, en efecto, el argumento principal
de la demandada es que el bien objeto de tercería pertenece a la
sociedad de gananciales conformada por la señora Luisa Nelly
Cuadros Corimaya de Ramella y el accionante, y se gravó por solo
uno de los esposos; señala que en las sentencias de mérito el
argumento sustancial empleado es el principio de la buena fe
registral del tercero contenido en el artículo 2014 del Código Civil, sin
embargo no efectúan ningún análisis de la aplicación de los
artículos 315, 318 y 322 del Código Sustantivo, incurriendo así en
causal de nulidad contemplada en el artículo 171 del Código
Procesal Civil, configurándose la causal de infracción normativa
procesal; por consiguiente la sentencia recurrida es nula en su
integridad, debiéndose disponer se emita nuevo fallo de acuerdo a
ley.
 Sétimo.- Que, de los fundamentos expuestos en la presente causal

se observa que lo que en esencia el impugnante pretende modificar
el criterio jurisdiccional adoptado por las instancias de mérito,
circunstancia que no se condice con los fines del recurso
establecidos en el artículo 384°de la norma acotada, toda vez que
no es factible modificar las determinaciones o valoraciones a las que
han arribado los jueces, para determinar que si bien el recurrente y
la codemandada Luisa Nelly Cuadros Corimaya de Ramella son
casados, por ende el bien materia de tercería pertenece a la
sociedad conyugal, sin embargo, dicha situación no pudo ser
prevista por la entidad ejecutante en su oportunidad, por cuanto al
momento de constituir la hipoteca la cónyuge tenía registrado su
estado civil como soltera, siendo única propietaria de dicho
inmueble, concluyendo que el Banco actuó en virtud al principio de
buena registral dispuesto en el artículo 2014 del Código Sustantivo;
en consecuencia, no se advierte la transgresión procesal aludida,
por lo que la presente causal deviene improcedente.
 Octavo.- Que, asimismo denuncia el recurrente la Infracción

normativa sustancial, referida a la inaplicación de los artículos 315,
318 y 322 del Código Civil, señala que las sentencias de mérito han
establecido que el inmueble materia de tercería corresponde a los
esposos Ramella Cuadros; por tanto, debería haberse aplicado el
artículo 315 del Código Civil; agrega que habiéndose probado que
el gravamen efectuado por la demandada Nelly Cuadros
Corimaya, no contó con la autorización del recurrente y que el único
bien de la sociedad de gananciales es el inmueble cuya tercería de
propiedad se persigue, se inaplicaron los alcances previstos en los
artículos 318 y 322 del citado Código sustantivo, pues el remate
dispuesto conlleva en la práctica a la liquidación de la sociedad de
gananciales.
 Noveno.- Que, al respecto este Supremo Tribunal advierte que la

presente causal carece del requisito de procedencia previsto en el
inciso 3 del artículo 388 del Código Procesal Civil, modificado por Ley
29364, toda vez que el recurrente no ha cumplido con señalar en
qué ha consistido la infracción normativa de los artículos 315, 318 y
322 del Código Procesal Civil, por el contrario de dicha denuncia se
advierte la reproducción de los agravios contenidos en su escrito
postulatorio y recurso de apelación; por consiguiente corresponde
declarar improcedente la presente causal.- Por las razones
expuestas, y en aplicación a lo previsto en el artículo 392 del Código
Procesal Civil, modificado por la Ley 29364
 Declararon IMPROCEDENTE el recurso de casación interpuesto por

Ramiro Ramella Juárez a fojas trescientos cincuenta y nueve;
DISPUSIERON: la publicación de la presente resolución en el Diario
Oficial El Peruano, bajo responsabilidad; en los seguidos por Ramiro
Ramella Juárez con Luisa Nelly Cuadros Corimaya de Ramella y
SCOTIABANK PERU Sociedad Anónima, sobre tercería de propiedad y
las devolvieron, interviniendo como Ponente, el Juez Supremo, señor
Vinatea SS. ALMENARA BRYSON, LEÓN RAMIREZ, VINATEA MEDINA,
ÁLVAREZ LÓPEZ, VALCARCEL SALDAÑA C-538641-190
 ANALISIS
 La CAS. N° 4773-2009 AREQUIPA de 20/01/2010 declaró
improcedente el recurso de casación contra la sentencia de vista
expedida por Primera Sala Civil de la Corte Superior de Justicia de
Arequipa (órgano que emitió la resolución impugnada) que
confirmó la sentencia de primera instancia, en los seguidos por
Ramiro Ramella Juárez con Luisa Nelly Cuadros Corimaya de
Ramella contra SCOTIABANK PERU Sociedad Anónima, sobre tercería
de propiedad.
 El argumento principal del recurrente es que el bien objeto de
tercería pertenece a la sociedad de gananciales conformada por la
señora Luisa Nelly Cuadros Corimaya de Ramella y el accionante, y
se gravó por solo uno de los esposos, es decir la constitución de la
hipoteca no fue realizada por la sociedad conyugal sino solo por
uno de los cónyuges, por lo que debe declararse su nulidad.
 Según la casación en comentario, dicha situación no pudo ser
prevista por la entidad ejecutante en su oportunidad, por cuanto al
momento de constituir la hipoteca la cónyuge tenía registrado su
 I.- VERIFICACIÓN DE ESTADO CIVIL
 En el presente caso corresponde examinar que criterio debe seguir

el Registrador cuando inscribe una hipoteca, siendo relevante la
verificación del estado civil, por cuanto no es lo mismo la
constitución de la hipoteca de un bien inmueble registrado como
propio y de uno social, por cuanto una persona casada bajo el
régimen de separación de patrimonios puede ella únicamente
constituir la hipoteca sin necesidad de la intervención de su
cónyuge, caso distinto es cuando es casada bajo el régimen de
sociedad de gananciales, en cuyo caso deberán intervenir ambos
cónyuges.
 Según el Segundo precedente de observancia obligatoria aprobado

en el Octavo Pleno del Tribunal Registral realizado los días 13 y 14 de
agosto de 2004, publicado en cumplimiento de la Resolución Nº 040-
2004-SUNARP/SA (01/10/2004): “VERIFICACIÓN DEL ESTADO CIVIL. Si
existe adecuación entre el título presentado y la partida registral,
 Es decir según el órgano de segunda instancia en la calificación de
un título debe confrontarse la información contenida en éste no con
todas las partidas registrales de todos los registros del Sistema
Nacional de los Registros Públicos (SINARP) sino con la partida
registral en la cual se habrá de practicar la inscripción.
 Las razones para llegar a esta posición aparte de ser prácticas, en la

medida de que no resultaría tarea sencilla verificar el estado civil en
todos los registros que forman parte de una oficina registral, menos
aún de todas las zonas registrales, lo cual haría que la calificación
necesite de un mayor plazo, también tiene un fundamento en la
aplicación del Principio de Especialidad, en la medida de que si es
que se va inscribir en la partida de un determinado registro, la
adecuación del título debe darse principalmente con la partida de
aquel registro; sin embargo surge la pregunta si con esta forma de
calificación en la cual se prefiere una partida en lugar de otra,
porque al final de cuentas es lo que hace el Registrador, prefiere una
información que obra en una partida en lugar de otra, bajo el
 Sin embargo, consideramos que el problema del estado civil de las
personas y las consecuencias nocivas que trae consigo, abarca más
aristas cuya solución no dependen precisamente de la sede
registral.
 Según el Artículo 259 del Código Civil, el matrimonio se celebra en la

municipalidad ante el Alcalde u otro funcionario delegado o en el
caso de las comunidades nativas ante un comité especial conforme
el Artículo 262º del Código Civil. En el caso de las municipalidades
se cuenta con un Registro Civil que debería remitir la información a
la RENIEC que es un organismo que cuenta con una base de datos a
nivel nacional y no como las municipalidades que en algunos casos
no cuentan con una base de datos actualizada y no cumplen con
remitir la información de los matrimonios celebrados en forma
oportuna a la RENIEC bien sea por un tema de carencia medios
económicos o negligencia de los funcionarios encargados.
 Entonces tenemos un registro de la RENIEC que no está actualizado,
lo cual genera que las personas que en realidad son casadas
contraten como solteros (tal como ocurrió en el presente caso) en la
medida que de acuerdo al Literal c) del Artículo 54 del Decreto
Legislativo del Notariado, la introducción expresará: “(..) c) Nombre,
nacionalidad, estado civil, domicilio y profesión u ocupación de los
otorgantes; seguida de la indicación que proceden por su propio
derecho.
 En el Artículo 55 de la citada norma se indica que el notario dará fe

de conocer a los otorgantes y/o haberlos identificado, siendo su
obligación acceder a la base de datos del RENIEC, señalando en el
último párrafo de la citada norma: “(..) El notario que diere fe de
identidad de alguno de los otorgantes, inducido a error por la
actuación maliciosa de los mismos o de otras personas, no incurrirá
en responsabilidad (..)”
 En el presente caso tenemos que una persona adquirió un inmueble
como soltera, consecuentemente registralmente un bien propio,
estando dicho asiento legitimado, y ejerciendo su derecho de
propiedad constituyó hipoteca a favor del banco, quién otorgó el
crédito conforme la información que brindaba los Registros Públicos,
habiéndose efectuado dicha inscripción teniendo en cuenta el
estado civil que figuraba la partida directamente vinculada, es decir
la partida del Registro de Propiedad Inmueble.
 En tal sentido en la calificación registral el Registrador verificará, por

ejemplo en el caso de la escritura pública que coincida el nombre,
DNI, estado civil, con el que figura en la partida registral, no siendo
debiendo basar su calificación en el caso del estado civil en los
datos que figuren en otro Registro; sin que ello afecte la legitimación
de las partidas registrales en la medida de que se debe atender a la
finalidad de cada registro.
 II.- INEFICACIA O NULIDAD DE ACTOS CELEBRADOS POR UNO DE LOS
CÓNYUGES
 Sobre los actos efectuados por uno de los cónyuges sin la

intervención del otro, en sede judicial no existe uniformidad, así el
Acuerdo Nº 6 del pleno jurisdiccional de 1998 señala: un contrato de
compraventa celebrado por uno sólo de los cónyuges es nulo, “(...)
6.1 ¿Qué consecuencias tiene la disposición unilateral de bienes en
la sociedad conyugal?
 Considerando:
 Que, de conformidad con el artículo trescientos quince del Código
Civil, para disponer de bienes sociales o gravarlos, se requiere la
intervención del marido y de la mujer, salvo que uno de ellos dé
poder al otro para este efecto, por lo que están prohibidos los actos
de disposición unilateral de bienes inmuebles o los bienes muebles
registrables sin intervención de ambos cónyuges.
 Para la otra posición no se trata de un tema de validez sino de un
tema de ineficacia, tal como se indica en la Cas. Nº 111-2006-
Lambayeque, “La presencia de ambos cónyuges en un acto de
disposición o gravamen no supone un requisito de validez del acto
jurídico, sino supone una adecuada legitimidad para contratar, es
decir, la intervención de ambos cónyuges supone dar cumplimiento
a u requisito de eficacia denominado legitimidad para contratar, el
cual implica “el poder de disposición que tiene el sujeto en relación
a una determinada situación jurídica” .
 Al respecto Según Plácido Vilcachagua señala que: “(...) Como
queda dicho, la voluntad concorde de los cónyuges se requiere
como elemento constitutivo necesario para la validez del acto.
Siendo así, el acto practicado sin intervención de uno de ellos y,
aun, sin la autorización supletoria judicial, es nulo por falta de
voluntad: ésta se configura con la intervención de ambos cónyuges
(artículo 219, inciso 1, del Código Civil), Claro está que la nulidad no
podrá ser alegada contra terceros que actuando de buena fe y a
título oneroso adquieran algún derecho un cónyuge que en el
Registro Público aparece con facultades para otorgarlo (artículo
 Nosotros también consideramos que se trata de un tema de
anulabilidad; sin embargo en caso que nos encontremos ante un
tercero de buena registral no procedería dicha declaración.
 La declaración de anulabilidad o ineficacia relativa procedería en

la medida de que si se trataría de un tema de nulidad absoluta no
procedería la ratificación por parte del otro cónyuge de la
adquisición efectuada, ratificación que ha tenido acogida en sede
registral, por lo que nos encontramos ante un tema de ineficacia de
acto jurídico, debiendo tenerse en cuenta que en éste caso la
adquirente sabe que es casada, no cumple con los requisitos de la
buena fe registral contemplado en el Artículo 2014 del Código Civil.
 Así si una persona adquirió un inmueble como soltero estando

casado, originando una publicidad registral inadecuada, el cónyuge
afectado puede efectuar la rectificación de la calidad del bien
conforme el Artículo 15 del Reglamento de Inscripciones del Registro
de Predios , para lo cual deberá acreditar la condición de casado
 Cosa distinta es cuando el cónyuge que adquiere como soltero,
transfiere su dominio o grava el inmueble a un tercero de buena fe
registral que cumple con los requisitos establecidos en el Artículo
2014 del Código Civil, en cuyo caso no procede la declaración de
anulabilidad o ineficacia relativa del acto de transferencia o
gravamen, tal como ocurre en el presente caso.
 En este sentido concordamos con Escobar Rozas, cuando señala

que: (...) Finalmente, y a diferencia de lo que disponen otros Códigos
Civiles (el italiano, por ejemplo), el nuestro no contiene norma
alguna que, de manera general, establezca que la anulación de un
negocio no perjudica los derechos que los terceros hayan adquirido
a título oneroso y de buena fe. Semejante vacío crea una situación
de incertidumbre que afecta injustificadamente a estos últimos (..)
 III.- BUENA FE REGISTRAL
 La buena fe registral esté vinculada con la publicidad registral y el

principio de legitimación, según Nelly Calderón Navarro, la
publicidad registral, “(..) constituye la razón de ser del registro y es
uno de los efectos de la inscripción, porque consiste en poner de
manifiesto “Erga Omnes” los derechos inscritos a terceros interesados
y además la ley declara que nadie puede alegar desconocimiento
del registro con una presunción jure et jure esto es sin admitir prueba
en contrario .
 Por otro lado según Gunther Gonzales Barrón, la publicidad registral

inmobiliaria tiene por objeto los títulos constitutivos de las situaciones
jurídicas- reales (actos o contratos inscribibles), los cuales se
componen de tres elementos fundamentales:
 En efecto conforme a lo dispuesto en el Artículo 2012 del Código
Civil: “Se presume, sin admitirse prueba a contrario, que toda
persona tiene conocimiento del contenido de las inscripciones”, es
la denominada presunción iure et iure, la que no admite prueba en
contrario, pero lo que se presume es el contenido de las
inscripciones y no de los títulos archivados.
 En el este mismo orden de ideas el actual Reglamento General de

los Registros Públicos, hace una distinción entre la publicidad
material (Numeral I del Título Preliminar) y la formal (Numeral II del
Título Preliminar), señalando que por la primera: El Registro otorga
publicidad jurídica a los diversos actos o derechos inscritos. El
concepto de inscripción comprende también a las anotaciones
preventivas, salvo que este Reglamento expresamente las
diferencie. El contenido de las partidas registrales afecta a los
terceros aun cuando éstos no hubieran tenido conocimiento efectivo
del mismo; y por la segunda que: El Registro es público. La
publicidad registral formal garantiza que toda persona acceda al
 Con respecto al principio de legitimación Curiel Lorente señala: “El
principio de legitimación puede definirse como una presunción
general de exactitud e integridad del Registro, concretando su
formulación en las siguientes reglas:
 Los asientos del Registro, en cuanto se refieran a los derechos

inscribibles, producen todos sus efectos mientras no se declare su
inexactitud, encontrándose bajo la salvaguarda de los tribunales.
 Para todos los efectos legales, se presumirá que los derechos reales
inscrito en el Registro existen y pertenecen a su titular en la forma
predeterminada en el asiento respectivo.
 Cancelado un asiento, se presume extinguido el derecho referido
por aquél
 En tal sentido según nuestro punto de vista la buena fe registral
busca la protección registral amparándose primordialmente en lo
que figura inscrito, conforme el principio de legitimación y parte de
la publicidad registral (sustantiva o material) en la existe la
 Según la CAS. Nº 3088-06 LIMA de 13/06/2007: “[E]l artículo 2014º del
Código Sustantivo consagra el principio de la buena fe registral, en
el que para su aplicación deben concurrir copulativamente, los
siguientes requisitos: a) El adquirente obtenga el derecho a título
oneroso; b) El adquirente actúe de buena fe tanto al momento de la
celebración del acto jurídico del que nace su derecho, como al
momento de la inscripción del mismo, buena fe que se presume
mientras no se acredite que tenía conocimiento de la inexactitud del
registro, es decir, se trata de una presunción iuris tantum; c) El
otorgante aparezca registralmente con capacidad para otorgar el
derecho del que se tratase; d) El adquirente inscriba su derecho; y e)
Que ni de los asientos registrales ni de los títulos inscritos resulten
causas que anulen, rescindan o resuelvan el derecho del otorgante”.
 En el presente caso se advierte que la decisión de la Corte Suprema

es atinada, por cuanto una persona titular registral de un inmueble
en el Registro de Predios figuraba como soltera (bien propio)
constituyó hipoteca a favor de un banco (tercero registral que actuó
LOS SISTEMAS REGISTRALES COMO SOPORTE DEL MERCADO
INMOBILIARIO E HIPOTECARIO
Según José Simeón Rodríguez Sánchez Registrador de la Propiedad:

•El establecimiento de un sistema de Registro de la Propiedad
eficiente es condición esencial para la existencia de un mercado
inmobiliario e hipotecario operativo.
•Un sistema es eficiente cuando publica derechos excluyendo lo no
inscrito, asegura su concordancia con la
realidad y hace inatacable la posición del tercero que confía en su
contenido.
Asimismo señala: Una configuración autónoma del sistema registral es

recomendable, porque aumenta la eficiencia del mismo, permite una
mejor y más dinámica asignación de medios, incide en la formación de
los operadores y en su colegiación, aumenta la oferta de empleo y
elimina la responsabilidad del Estado. Todo ello sin perjuicio de los
adecuados controles internos - autorregulación - y públicos.
Requisito de una organización autónoma

del sistema registral es su autofinanciación,
de forma que el sistema se financia con los
derechos satisfechos por el servicio prestado
en el cual hay que incluir las operaciones
materiales, el capital material y humano
incorporado al mismo y los efectos de
seguridad jurídica y garantía de
indemnizaciones que el sistema
proporciona. El importe de los derechos
indicados debe estar afecto íntegramente
al mantenimiento del sistema.
Según el Registrador de la propiedad y Mercantil Javier Gómez Gálligo:

“Por eso no son iguales todos los sistemas registrales. Sólo los sistemas
basados en la titulación pública, en el folio real y en la fe pública
registral, se consideran hoy en día como sistemas plenamente fiables y
garantes de la mayor rentabilidad de la propiedad inscrita”.
O dicho de otra forma, por razón del contenido: sólo los Registros que
depuren las titularidades inscritas (a través de la exigencia de forma
pública y de un previo control de legalidad por parte del funcionario
autorizante del título, sea notario, juez o Administración; y a través de
la calificación registral del título que se presenta) son fiables, pues de
poca ayuda sirven esos sistemas registrales que tienen que ser
complementados con la formalización de un seguro de títulos para el
caso de evicción o declaración de nulidad del título del transferente.
En el futuro los distintos países deben aspirar a tener sistemas
registrales eficientes.
Hoy en día la crisis de las hipotecas “sub prime” o hipotecas basura, ha

puesto de relieve que no son mejores ni mucho menos los sistemas
económicos que todo lo permiten, sino aquellos que realizan un control
preventivo de legalidad de los contratos; sistemas de seguridad jurídica
preventiva.
CLAVES DE UN REGISTRO EFICAZ EN EL FUTURO
Según Gómez Galligo: El Registro de la Propiedad del futuro, como

instrumento jurídico y económico, base del desarrollo de los pueblos,
cuya importancia irá creciendo exponencialmente, se tiene que basar
en los siguientes ejes o principios estructurales:
1º.- Debe ser un Registro jurídico, no de mera publicidad, lo que a su
vez exige que la inscripción atribuya fuertes efectos jurídicos al acto o
negocio inscrito.
2º.- Debe ser íntegro e integrado. Íntegro, en el sentido de que quien lo

consulte obtenga la totalidad de la información jurídica atinente al
inmueble sin necesidad de consultar otras instituciones. Eso exige estar
integrado con otras instituciones:
a) Las entidades municipales deben facilitar la situación urbanística de
la finca.
b) El Catastro debe facilitar la situación física, fiscal y destino del
inmueble.
c) Las autoridades de Medio Ambiente deben facilitar las características
medioambientales de las fincas
c) Las autoridades de Medio Ambiente deben facilitar las
características medioambientales de las fincas.
3º.- Debe ser un Registro ágil, basado en las más modernas técnicas
electrónicas (telemáticas o informáticas).
4º.- Debe ser un Registro a cargo de juristas cualificados que ejerzan la

calificación de los títulos inscribibles.
3º.- Debe ser un Registro ágil, basado en las más modernas técnicas
electrónicas (telemáticas o informáticas).
4º.- Debe ser un Registro a cargo de juristas cualificados que ejerzan la

calificación de los títulos inscribibles.

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LA HIPOTECA

Abog. OSCAR ALBERTO HUERTA AYALA

 ARTÍCULO 116 – INSCRIPCION DE HIPOTECA

3.- NO HAY DESPOSESION

Es decir que el inmueble permanece bajo el dominio del constituyente de la

3.- Que el gravamen sea de cantidad determinada o determinable y se inscriba en el

Con relación a lo indicado en el artículo 116 del Reglamento de Inscripciones del

Que el monto de la hipoteca no sea determinado o determinable, va contra el principio de

La importancia de incluir la fecha de vencimiento del crédito garantizado radica

El artículo en comentario, lo que ha hecho en buena cuenta, es dar la posibilidad a

En su momento al analizar el tema, precisó que se podían presentar las siguientes

a) Entender que, si no consta en el Registro que las partes acordaron la renovación o

Apreciemos que la Ley 26639 establece el plazo de caducidad de 10 años para

Formalidad para Caducidad

• Por el tipo de operación que encubre: “compra a

• Titular o titulares del inmueble

Servir como medio para complementar los ingresos económicos (art. 1)

¿Cómo se desembolsa el crédito? (art. 2L)

El desembolso del crédito por la EA se efectuará en una sola armada o

El crédito será exigible recién al fallecimiento del titular o titulares del

El reembolso del crédito es exigible y la garantía ejecutable al

¿Es lo mismo que establece el artículo 1104° CC?

“La hipoteca puede garantizar una obligación futura o eventual?

¿Y cabe pacto en contrario? Es decir, ¿se puede pactar un momento

• Empresas de operaciones múltiples y las empresas de seguros, a

• Empresas administradoras hipotecarias, con arreglo a lo previsto

Es la persona que tiene derecho de propiedad sobre

El RL también lo denomina “cliente”.

¿Podría ser un propietario superficiario?

Si son varios titulares, el pago del crédito es exigible y

¿Qué ocurre si los titulares mueren antes del

Son las personas a quienes corresponderán los

¿Y no se puede pactar que todas las prestaciones

El pago del crédito será exigible y la garantía

El cliente, en caso opte por designar beneficiarios

¿Cabe establecer beneficiarios de forma unilateral,

El o los Beneficiarios son determinados libremente

¿Por qué al Banco le importará determinar quién

Una vez que el Cliente haya declarado a sus

¿Es necesario que haya habido aceptación de la

Al momento de la firma del contrato el cliente debe

¿Con qué finalidad se hace esa declaración?

¿Qué ocurre con los herederos no designados en el

¿Los herederos no designados pueden pagar el

• Las “responsabilidades” señaladas en los numerales

• ¿Es obligatorio que estén? ¿Si no están el contrato

• El incumplimiento por parte del Cliente de estas

• Pactar las condiciones bajo las cuales la EA concede

• Art. 882.- “No se puede establecer contractualmente

• Acordar como domicilio válido para efectos de

• En caso de alquiler o enajenación del Inmueble,

• Los pactos acordados señalados en los numerales

• ¿Es obligatorio que estén? ¿Si no están el contrato

• El incumplimiento por parte del Cliente de estas

• ¿Resolución y ejecución en simultáneo?

• Resolver automáticamente el contrato en caso la EA

2. Reembolsar el crédito, incluyendo sus intereses, los

• El Cliente comunica la resolución a la EA y ahí

• La EA puede compensar la deuda del Cliente con el

• La hipoteca se levanta sólo una vez que el Cliente

Vencimiento anticipado significa que la

A. Que el inmueble fuese enajenado antes de que el

Se puede impedir el vencimiento anticipado por

C. La interposición de un embargo sobre el Inmueble