RESOLUCIÒN DE CONTRATOS

OBLIGACIONES II

GRUPO: D4TB

ESTUDIANTE
ANA ISABEL VAHOS LOPERA

MEDELLIN
2022
 RESOLUCIÓN DE CONTRATOS

¿Qué es la resolución de un contrato?

Cuando se firma un contrato este puede terminar por voluntad de las partes, por
incumplimiento de alguna de las partes, o por decisión judicial, y dicha resolución tiene
una serie de efectos que se deben considerar.
En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la mediante la cual se deja sin
efecto un contrato, bien por voluntad de las partes o por decisión judicial a instancias de
una de las partes.
La resolución de un contrato por lo general tiene efectos retroactivos y por supuesto cesa
todo efecto futuro del contrato por cuanto este se deshace.
La resolución del contrato implica la extinción del mismo, su desaparición, por lo tanto, se
hace inoponible por la ausencia de todo vínculo jurídico que pudo derivarse de su
existencia.

La 'resolución contractual’, es un efecto especial que se produce en los contratos

bilaterales, es decir, donde las partes se han obligado recíprocamente, y que consiste en
que frente al incumplimiento de una de las partes, nace para la otra el derecho de pedir
que se deje sin efecto el contrato reparándosele los perjuicios sufridos.
En palabras sencillas, la resolución de un contrato es la mediante la cual se deja sin
efecto un contrato, bien por voluntad de las partes o por decisión judicial a instancias de
una de las partes.
La resolución de un contrato por lo general tiene efectos retroactivos y por supuesto cesa
todo efecto futuro del contrato por cuanto este se deshace.
La resolución del contrato implica la extinción del mismo, su desaparición, por lo tanto, se
hace inoponible por la ausencia de todo vínculo jurídico que pudo derivarse de su
existencia.

¿Cuáles son los efectos de la resolución del contrato?

La resolución del contrato extingue todo vínculo jurídico derivado de él, por lo tanto, deja
sin efecto toda obligación pasada y futura debido a la retroactividad que lo caracteriza,
excepto las necesarias para regresar las cosas al estado anterior.
En efecto, la principal consecuencia de la resolución de un contrato es que tiene el efecto
de volver las cosas a como estaban antes de la celebración del mismo, lo que
obligadamente conlleva a que exista la restitución de mutuas como bien lo advierte la sala
civil de la corte suprema de justicia en sentencia SC11287 del 17 de agosto de 2016 con
ponencia del magistrado Ariel Salazar Martínez

«El efecto propio de la declaración de resolución del contrato es regresar las cosas a su
estado anterior, lo cual se cumple a través de las restituciones mutuas que –en términos
generales– surgen para los contratantes en virtud del conjunto de normas que regulan las
prestaciones en materia de reivindicación. Y, para el caso específico de la condición
resolutoria tácita del contrato de compraventa, las contempladas en los artículos
pertinentes que rigen tal materia.»
Y luego señala la sala:
«Por una ficción de la ley, se reputa que el contrato destruido no ha existido jamás, a
consecuencia de lo cual cada parte recupera lo que en virtud de él entregó a la otra,
considerándose que las cosas vuelven al estado que tenían antes de la venta.»
Para ilustrar la aplicación de la restitución de mutuas supongamos el más común de los
negocios entre la gente del común: un contrato de compraventa de bien inmueble.
En este contrato una parte vende la casa y la otra parte la compra. El vendedor se
compromete a entregar la casa al comprador, y este se compromete a pagar el precio al
vendedor.
Pero suele suceder que el vendedor entrega la casa y el comprador no termina de
pagarla.
Ante esta situación el vendedor puede exigir la resolución del contrato, que de declararse
implica que el juez ordene la restitución de las mutuas, que consiste en que el comprador
reintegra la casa al vendedor y el vendedor devuelva lo que el comprador hubiera pagado.

La misma sentencia ya referida afirma al respecto:

«En razón de la resolución de la compraventa por incumplimiento del comprador, las
partes se encuentran compelidas a verificar las restituciones recíprocas, por lo que el
vendedor tiene derecho a que se le restituya la cosa entregada y los frutos que ésta
hubiere producido. Por su parte, el comprador tiene derecho a que se le restituya el pago
que haya realizado del precio de la cosa. Esta suma ha de ser real, es decir actualizada
para el momento de esta sentencia, toda vez que la indexación de una suma de dinero no
comporta un beneficio ni puede confundirse con los frutos civiles que ella produce, porque
simplemente constituye el ajuste de su valor para contrarrestar la pérdida de poder
adquisitivo de la moneda, pues de lo contrario se estaría devolviendo al comprador una
cantidad muy inferior a la que entregó en realidad.»

Aquí se avizora que el vendedor ha recibido dinero del comprador, y cuando lo reintegre
en ocasión a la restitución de mutuas debe devolver ese dinero actualizado, lo cual resulta
más que justo cuando han pasado varios años desde que se hizo el negocio, pues si la
restitución de mutuas se hace poco tiempo luego de firmado el contrato esa indexación no
tiene sentido.

Efectos de la resolución del contrato de compraventa por falta de pago.

Cuando el comprador incumple la obligación de pagar el precio de la cosa el vendedor

puede exigir el pago o simplemente solicitar la resolución del contrato; se considera que
hay incumplimiento por parte del comprador en su obligación de pagar cuando no se
efectúa el pago en el lugar y fecha convenida.
Si se resuelve el contrato de compraventa por no pago surgen una serie de derechos de
conformidad con lo señalado en el artículo 1932 del código civil.
El vendedor en caso de resolución del contrato por incumplimiento del comprador tiene
derecho:
  Como primera medida a que se le restituya la cosa.
 A retener las arras si fue quien las recibió o exigirlas doblas en caso contrario.
 A que se le restituyan los frutos producidos por la cosa.
 Al pago de los deterioros que haya sufrido la cosa en poder del comprador.

Los derechos que surgen en caso de resolución del contrato de compraventa por falta de
pago no solo le competen al vendedor; el comprador también tiene derecho a que se le
restituya parte del precio pagado y se le abonen las expensas necesarias que haya
invertido en la conservación de la cosa.
Respecto al tema de las expensas, considerando que la resolución del contrato obedeció
al incumplimiento del comprador, este será tomado como poseedor de mala fe.
Al ser considerado poseedor de la mala fe respecto a las expensas, el comprador
culpable de la resolución del contrato no tendrá derecho al abono de las mejoras útiles,
que son aquellas que tienen como finalidad aumentar el valor de la cosa, no conservarla,
aspecto que la diferencia de las mejoras necesarias que son fundamentalmente para
mantener la cosa en buen estado. Un buen ejemplo de mejoras útiles es el siguiente: una
remodelación en la que se cambian aspectos de una casa no para conservarla sino para
que se vea más lujosa.

Para que el comprador en caso de resolución no sea tomado como poseedor de mala fe,
se tiene que probar que su incumplimiento obedeció a causas ajenas a su voluntad, es
decir, que debe demostrar que sus finanzas sufrieron menoscabos graves que le hicieron
imposible cumplir con la obligación de pago, además debe probar que el detrimento de su
patrimonio no se generó por su culpa.

¿Resolución y terminación de un contrato son lo mismo?

Si bien las dos figuras implican la terminación o extinción del vínculo que les ata, la
segunda es diferente a la primera por cuanto simplemente cesa la ejecución del contrato
sin que existan efectos retroactivos.
Por ejemplo, es el caso del contrato de arrendamiento. Si las partes deciden terminar el
contrato de arrendamiento, o un juez así lo ordenara, simple y llanamente
el arrendatario entrega el inmueble al arrendador y deja de pagar los cánones de
arrendamiento derivados del contrato.
En este caso no puede haber restitución de mutuas, por cuanto lo pagado por el
arrendatario ha sido la remuneración de un servicio ya prestado por el arrendador.
La terminación del contrato solo implica que este no se sigue ejecutando, pero lo pasado
no pierde efecto, de manera que si alguna obligación pasada quedó pendiente de
cumplirse o quedó incumplida, una vez terminado el contrato la parte acreedora podrá
perseguir a la parte deudora para que cumpla con lo que quedó pendiente, como es el
caso el contrato de arrendamiento, donde terminado el contrato al arrendatario queda
obligado a pagar los cánones que se causaron mientras estuvo vigente el contrato, al
tiempo que el arrendador queda legitimado para exigir su pago.
Resolución de contrato por cumplimiento tardío del mismo.

Todo contrato bilateral lleva implícito la condición resolutoria del mismo por
incumplimiento de una de las partes, según lo dispone el artículo 1546 del código civil.
Se entiende que las partes incumplen cuando llegado el momento o la fecha acordada
para satisfacer la obligación adquirida, no se cumple, pero ¿qué sucede si se cumple
luego de esa fecha, es decir, tardíamente?
El simple hecho de incumplir habilita a la otra parte para que pueda exigir la resolución del
contrato con indemnización si esta procediere, pero si la otra parte cumpliere tardíamente,
la posibilidad de resolver el contrato depende de si la contraparte aceptó o toleró el
cumplimiento tardío.
Así lo recuerda la sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia 4844 del 21 de
septiembre de 1998:
«En consecuencia, (…) lo cierto es que imperativos de justicia y de repulsión al abuso del
derecho, llevarían de cualquier modo a considerar que cuando el plazo pactado es
esencial al negocio, o cuando su infracción acarrea la decadencia del fin práctico
perseguido por las partes, o, en general, cuando surja para el afectado un razonable
interés en la resolución del mismo, el cumplimiento retardado no puede enervar la acción
resolutoria, a menos claro está, que éste lo hubiese consentido o tolerado.»
Es claro que, si el afectado tolera o acepta el retardo, no puede luego solicitar la
resolución del contrato.
Luego, la corte en sentencia SC1209 del 20 de abril de 2018 con ponencia del magistrado
Aroldo Wilson Quiroz Monsalvo dijo:
«La razón que de ser de dicha mutación, esto es, poseer potestad resolutoria con base en
el incumplimiento de su contraparte a estar desprovisto de ella, deriva del consentimiento
que expresaron para que fuera acatada la promesa de permuta de forma atrasada, al
punto que actuaron activamente para alcanzar este resultado.
Por ende, la resolución deprecada en la primera pretensión del libelo genitor del litigio era
inviable, puesto que la infracción en que incurrieron los demandados fue subsanada con
posterioridad y con el consentimiento de los reclamantes, mas no porque hubiera existido
incumplimiento mutuo como desacertadamente lo consideró el juez ad-quem.»
Se puede afirmar que la legitimación para solicitar la resolución del contrato se mantiene
mientras exista incumplimiento, pues una vez se cumpla, así sea tarde, y la parte acepte
ese incumplimiento, se pierde legitimación.

Ejemplo:

Supongamos que el típico caso del contrato de promesa de compraventa donde se pacta
firmar la escritura de compraventa respectiva el 20 de agosto.
Si llega esa fecha y el vendedor no cumple con su parte, ya hay incumplimiento, pero si el
comprador acepta que la escritura se firme el 30 de agosto del mismo año, hay
cumplimiento retardado, pero como hubo tolerancia a ese incumplimiento ya no puede
exigirse resolución de contrato pues obviamente la contraparte aceptó que se cumpliera
tardíamente.
Si la parte afectada por el incumplimiento ya no tiene interés en el negocio, debe exigir la
resolución del contrato de inmediato, o puede otorgar un plazo cualquiera, pero en todo
caso tendrá que demandar antes de que se concrete el cumplimiento tardío, pues de lo
contrario implica que se está de acuerdo con ese cumplimiento extemporáneo.

¿Quién puede solicitar la resolución de un contrato?

En los contratos bilaterales cualquiera de las partes puede solicitar judicialmente la

resolución del contrato.
Si un contrato no se cumple no tiene sentido seguir vinculado a él, de manera que ya sea
la parte cumplida, o la parte que cumplió o se allanó a cumplir, puede solicitar la
resolución del contrato.
Naturalmente que la parte incumplida no puede exigir nada más que la resolución del
contrato, pues para exigir indemnización, incumplimiento, penalización, retracto o lo que
sea que se haya pactado para garantizar el cumplimiento del contrato, se requiere que la
parte que la solicite haya cumplido con sus propias obligaciones, de lo contrario no está
legitimada para exigir nada más allá de la resolución del contrato por mutuo
incumplimiento si ese fuere el caso.

Al firmar un contrato o hacer un negocio las partes suelen acordar una cláusula penal
como garantía de cumplimiento del contrato, y en ocasiones como modo de asegurar la
indemnización anticipad de los perjuicios causados por un eventual incumplimiento del
contrato.
Se debe tener en cuenta que si la parte incumplida demanda la resolución del contrato, la
parte que sí cumplió puede interponer demanda de reconvención o contrademanda, y en
ella puede exigir el pago de la cláusula penal, indemnizaciones, etc., por lo que en lo
posible la resolución del contrato se debe perseguir pacíficamente por parte de quien ha
incumplido, o cuando el incumplimiento ha sido mutuo.

¿Se puede evitar la resolución del contrato pagando lo adeudado?

En el caso del contrato de compraventa existe la posibilidad de que una vez notifique la
demanda, el comprador pueda pagar el precio acordado y evitar que el juez declare la
resolución del contrato.
Esa opción es posible cuando se establece en el contrato de compraventa, que si el valor
de la cosa no es pagado en la fecha señalada de inmediato se resuelve dicho contrato, se
está estipulando un pacto comisorio con efectos de resolución inmediata o ipso facto,
como lo señala el artículo 1937 del código civil; ahora es necesario que el vendedor inicie
un proceso de resolución de la compraventa para que se efectúe la restitución del bien si
este fue entregado al comprador.
El pacto comisorio con efectos de terminación inmediata del contrato lo señala el artículo
mencionado del código civil de la siguiente manera:
«Si se estipula que por no pagarse el precio al tiempo convenido, se resuelva ipso facto el
contrato de venta, el comprador podrá, sin embargo, hacerlo subsistir, pagando el precio,
lo más tarde, en las veinticuatro horas subsiguientes a la notificación judicial de la
demanda»
Ahora, este mismo artículo establece que hay posibilidad del que el contrato subsista
cuando el comprador pague dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de
la demanda de resolución de la compraventa.
Cuando se ha iniciado el proceso de resolución de la compraventa y el comprador paga
dentro de las veinticuatro horas siguientes a la notificación de la demanda ¿Qué sucede
con el proceso?
En caso de pago del comprador en el proceso de resolución de compraventa el juez debe
dar por terminado el proceso profiriendo sentencia en la que se declare extinción de la
obligación, pero es indispensable que el pago sea efectuado por el comprador dentro del
término señalado en el artículo 1937 antes mencionado, porque de lo contrario se
resolverá el contrato y se ordenará la restitución del bien.

Cuando se firma un contrato bilateral cualquiera, y una de las partes lo incumple, o las
dos partes, se tienen como alternativas exigir la resolución del mismo por incumplimiento
o el cumplimiento del contrato.

Resolución o cumplimiento ¿Cuál elegir?

La decisión depende de lo que se puede según la ley, y de lo que interesa o conviene a la

parte demandante, y cada parte debe evaluar cual opción es la que más se ajusta a sus
propios intereses.
Recordemos que el artículo 1602 del código civil señala expresamente que los contratos
se constituyen en ley para las partes, es decir, que se deben cumplir sí o sí en caso que
se den las condiciones necesarias.
En consecuencia, si un de las partes no cumple con el contrato, la otra parte puede acudir
a la justicia para que el juez le ordene cumplir con el contrato.

Alternativas a elegir.

Como ya señalaos, la parte cumplida tiene la posibilidad de obligar a la otra parte que
cumpla, aunque no quiera hacerlo, pues para eso están los jueces, y la ley ofrece
mecanismos para ejecutar al obligado incumplido.
Pero es una decisión que se tomará según el interés de cada parte, pues para algunas
personas el único interés es que se cumpla lo acordado, y para otras será suficiente que
la parte incumplida asuma las consecuencias de su incumplimiento, como el pago de
perjuicios, etc.
En ese orden de ideas, si la una de las partes quiere el cumplimiento del contrato, debe
intentar la acción de cumplimiento, y caso contrario debe intentar la resolución del
contrato, según le sea más conveniente a sus intereses particulares.

Cuando procede la acción de cumplimiento del contrato.

La acción de cumplimiento es procedente cuando a parte que la pretende ha cumplido

con su compromiso, en razón a que sólo la parte cumplida puede exigir a la otra que
cumpla.
Es absurdo que quien no ha cumplido su compromiso exija a la otra persona que cumpla
el suyo, situación que recoge el artículo 1546.
Señala este artículo que el contrato envuelve la condición resolutoria del mismo en caso
que una de las partes incumpla.
Señala también, que en tal caso la otra parte puede, a su arbitrio, pedir la resolución del
contrato o su cumplimiento.
La sala civil de la Corte suprema de justicia en sentencia SC4801-2020, con radicación
11001 y ponencia del magistrado Arnoldo Wilson Quiroz, afirmó:
«Igualmente, si la pretensión invocada no es la resolutoria sino la de cumplimiento del
pacto, quien así lo demanda requiere haber honrado sus compromisos o haberse allanado
a hacerlo, aun en el supuesto de que su contraparte no lo haya hecho previamente.»
En resumen, es posible exigir judicialmente el cumplimiento de un contrato, pero es
necesario haber cumplido, situación que debe ser evaluada si se pretende obligar a la otra
parte a cumplir.
Por ejemplo, si firmo una promesa de compraventa para comprar un apartamento y me
obligo a pagar un determinado valor, si quiero que un juez obligue al vendedor a que me
venda el apartamento, debo pagar el precio a que me obligué o allanarme a pagarlo, así
el vendedor no me haya entregado el apartamento ni haya firmado las escrituras.
Es absurdo que alguien pague el precio si el otro no firma la escritura, pero nos sirve para
ilustrar la necesidad de cumplir para luego exigir el cumplimiento de la otra parte.

Cuando procede acción de resolución del contrato.

En el caso de la resolución del contrato por incumplimiento de la otra parte, si las dos
partes son incumplidas cualquiera de las dos puede solicitar la resolución del mismo.
Si una parte cumple el contrato y la otra no, naturalmente que la parte que ha incumplido
no tiene la facultad para solicitar la resolución del contrato, pues recordemos que la parte
cumplida es quien tiene la potestad de elegir entre la resolución y el cumplimiento.
La sala civil de la Corte suprema de justicia en la sentencia anteriormente referida señala:
«Así las cosas, el contratante que primero vulneró la alianza queda desprovisto de la
acción resolutoria fundada en el incumplimiento único de su contendiente, mientras que
este la conserva a pesar de que también dejó de acatar una prestación, siempre que su
actuar se encuentre justificado en su inexigibilidad por la previa omisión de aquel.»
Si como lo señala la Corte, los dos han incumplido pero una parte lo hizo primero que la
otra, la resolución del contrato puede ser solicitada por la parte que incumplió luego que la
otra haya incumplido.
Para comprender mejor cuándo se puede exigir la resolución o el cumplimiento,
transcribimos el siguiente aparte de la sentencia citada previamente:
«En resumen, puede deprecar la resolución de un acuerdo de voluntades el contratante
cumplido, entendiéndose por tal aquel que ejecutó las obligaciones que adquirió; así como
el que no lo hizo justificado en la omisión previa de su contendor respecto de una
prestación que éste debía acatar de manera preliminar; y puede demandarla en el evento
de desacato recíproco y simultáneo si se funda en el desacato de todas las partes, en
este evento sin solicitar perjuicios (CS SC1662 de 2019); mientras que si de demandar la
consumación del pacto se trata, sólo podrá hacerlo el negociante puntual o que desplegó
todos los actos para satisfacer sus débitos, con independencia de que el otro extremo del
pacto haya atendido o no sus compromisos, también en el supuesto de que estos fueran
anteriores.»
Es algo que se debe considerar siempre que se firma un contrato, para tener claro cómo
proceder en caso de un incumplimiento de cualquiera de las partes.

Que no lo obliguen a cumplir un contrato.

Es normal que una persona se arrepienta de haber hecho un negocio o de haber firmado
un contrato, y para evitar que sea obligado por un juez a cumplir lo que no quiere o no lo
conviene, debe asegurarse el derecho a renunciar al contrato hasta último momento, para
lo cual las arras de retracto son las indicadas, tema desarrollado en detalle en el siguiente
artículo.

Cláusula penal en los contratos. En los contratos se suele incluir una cláusula penal, que
como se nombre lo indica, penaliza a quien incumpla el contrato.
A modo ilustrativo supóngase que usted promete vender un apartamento en $200.000.000
y luego de haber firmado la promesa se entera que el valor real de su apartamento es de
$250.000.000, o que otro comprador le ofrece ese valor.
Si en la promesa de compraventa ha incluido arras de retracto, simplemente las paga y
queda liberado de la obligación adquirida, así que ya no podrá ser obligado a vender su
apartamento.
Por ello, cuando se quiere asegurar un negocio se deben incluir arras confirmatorias y no
de retracto, para no darle la oportunidad a la otra parte de que se retracte del negocio. En
los contratos se suele incluir una cláusula penal, que como se nombre lo indica, penaliza
a quien incumpla el contrato.