Documentos de Académico
Documentos de Profesional
Documentos de Cultura
REAL ESTATE
REPORTE 23 | 2022
EMILIO VENEGAS Nuestro equipo de Finanzas Corporativas cuenta con un alto nivel
Socio de profesionalismo y capacidad técnica en el desarrollo de servicios
Finanzas Coporativas y Transacciones y asesorías a nivel local como internacional, tales como:
evenegas@bdo.cl
Fono:+56 2 2729 5018
Fusiones y Adquisiciones
CATALINA CHÁVEZ Valuaciones para IFRS (Propiedades de Inversión, PPE, Activos
Gerente Biológicos, Instrumentos Financieros, PPA’s, Activos Intangibles)
Finanzas Corporativas Y Transacciones Valuación de Empresas
cchavez@bdo.cl
Fono:+562 2729 5116 Due Diligence
Transacciones de activos y licitaciones
Tasaciones, valuación de activos y estudios inmobiliarios
MARCELO SANTANDER
Analista Senior
Finanzas Corporativas y Transacciones
msantander@bdo.cl
Fono:+56 2 2729 5106
CONTACTO CONTENIDOS
ESTUDIO TASAS DE
DESCUENTO REAL ESTATE
PRINCIPALES RESULTADOS
(EN UF, ANUAL, AL 31 DE MARZO DE 2022)
8,00%
7,50%
7,00%
6,50%
6,00%
5,50%
5,00%
Oficinas Residencial Comercial Strip Centers Industrial Desarrollo
En los siguientes gráficos se muestra la evolución observada de la Cabe considerar que para efectos del cálculo de las tasas de
mediana de los betas apalancados de los comparables descuento y a fin de reflejar el riesgo operacional en un horizonte de
seleccionados por sub-industria durante los últimos 5 años. Éste mediano a largo plazo, se consideraron betas 5 años mensuales, ya
factor es relevante ya que permite visualizar la sensibilidad de cada que podría ser equivocado hacer uso de un menor horizonte
sub-industria en comparación al mercado. Adicionalmente se temporal debido al fuerte efecto covid-19 que se reflejaría, tal como
presentan rangos de fluctuación, los cuales permiten visualizar el puede ser apreciado en el gráfico del comportamiento de Betas 2
valor máximo, mínimo y la mediana de los betas apalancados de las Años Semanal.
empresas comparables por sub-industria para el primer trimestre de
2022, permitiendo así identificar rangos razonables del Todos los datos son estimados a partir de empresas públicas, y en
comportamiento presente de dicha variable. base a un portfolio de REITs, tomados con datos significativos
estadísticamente de Bloomberg.
1,70
1,50
1,30
1,10
0,90
0,70
0,50
Oficinas Residencial Comercial Strip Center Industrial Desarrollo
Mínimo 0,93 0,79 0,86 0,75 0,76 1,24
Máximo 1,26 0,91 1,11 1,05 1,03 1,53
Mediana 1,05 0,87 1,07 0,92 0,90 1,36
1,70
1,50
1,30
1,10
0,90
0,70
0,50
Oficinas Residencial Comercial Strip Center Industrial Desarrollo
Mínimo 0,74 0,92 0,86 1,01 0,66 0,95
Máximo 1,30 1,16 1,11 1,36 1,03 1,49
Mediana 1,07 0,93 1,04 1,22 0,90 1,40
ESTRUCTURA DE ENDEUDAMIENTO HISTÓRICA
La estructura de endeudamiento histórica permite
Oficinas Residencial Comercial
identificar la evolución de los niveles de deuda de
Industrial Desarrollo Strip Center
empresas comparables por sub-industria durante los
1,40
últimos 7 años, siguiendo la mayoría de éstas un
1,20 comportamiento similar en dicho período. Es
1,00 importante destacar que durante el primer trimestre
de 2022, las sub-industrias Oficinas y Residencial,
0,80
experimentaron los mayores aumentos en la
D/P
0,60
estructura de capital, principalmente debido a las
0,40 variaciones en los valores económicos del patrimonio
0,20
de las empresas comparables para cada sub-industria,
esto debido a que en el cálculo de las estructuras de
0,00
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
endeudamiento se consideran valores económicos y
no valores contables de deuda y patrimonio.
2,00
1,50
D/P
1,00
0,50
0,00
Oficinas Residencial Comercial Strip Center Industrial Desarrollo
Mínimo 0,63 0,23 0,52 0,35 0,12 0,73
Máximo 1,30 1,00 0,69 0,87 0,52 2,20
Mediana 0,82 0,83 0,65 0,43 0,18 0,86
3T 2021 4T 2021 1T 2022 La tasa libre de riesgo del primer trimestre de 2022,
3,0% basada en BTU, muestra una disminución de 26 puntos
base en comparación al trimestre anterior; continuando
2,5%
con la tendencia a la baja observada en el reporte
2,0% anterior. Dicha disminución se debe principalmente tras
1,5% una mayor certeza política tras conocerse los principales
actores políticos que serán parte del gabinete del nuevo
1,0%
gobierno. De todas maneras, el aumento de la inflación
0,5%
podría generar aún mayores medidas por parte del
0,0% Banco central para subir la tasa de referencia, por lo cual
5 6 7 8 9 10 15 20 25 30
podríamos experimentar alzas en la curva de tasas libres
PLAZO (AÑOS) de riesgo en los próximos trimestres.
Cabe destacar que durante el primer trimestre de 2022, los spreads de crédito
aumentaron en promedio 37 puntos base en comparación al trimestre anterior,
existiendo un efecto al alza en todas las sub-industrias analizadas.
3,5%
3,0%
2,5%
2,0%
1,5%
1,0%
0,5%
0,0%
A A- BBB+ BBB BBB- BB+ BB- B+
3,50%
3,00%
2,50%
2,00%
1,50%
1,00%
0,50%
0,00%
Oficinas Residencial Comercial Industrial Desarrollo Strip Center
Mínimo 0,70% 0,44% 0,61% 0,92% 1,86% 0,79%
Máximo 1,27% 1,09% 1,40% 1,73% 3,36% 1,02%
Mediana 1,02% 0,71% 0,93% 1,39% 3,18% 0,91%
PREMIO POR RIESGO DE MERCADO
5,5%
5,3%
5,0%
2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021
200
150
100
50
0
12-29-2021 1-29-2022 2-28-2022 3-31-2022
RESUMEN METODOLÓGICO
Las tasas de descuento presentadas se estimaron de acuerdo a la metodología
del Weighted Average Cost of Capital (WACC), el cual se define como el
promedio ponderado de los costos de recaudación de financiamiento para una
inversión o un negocio, pudiendo dicho financiamiento tomar la forma de
deuda o patrimonio. El WACC se encuentra compuesto así de dos partes
principales: el costo del capital y el costo de la deuda, cada una ponderada por
su peso relativo. El costo de capital refleja el riesgo que los inversionistas de
patrimonio perciben en la inversión, mientras que el costo de la deuda refleja el
riesgo de default que los acreedores perciben de la misma. El peso de cada
componente del WACC se verá reflejado en la cantidad de cada fuente que será
utilizada por la empresa para financiar una determinada inversión.
GLOSARIO
PRM: Premio por Riesgo. Diferencia entre el rendimiento esperado de una cartera
de mercado y la tasa libre de riesgo.
RF: Tasa Libre de Riesgo. Interés que un inversionista espera de una inversión
libre de riesgo durante un periodo específico de tiempo.
BDO Auditores & Consultores Ltda., una sociedad chilena de responsabilidad limitada, es miembro de BDO International Limited, una compañía limitada por garantía
del Reino Unido, y forma parte de la red internacional BDO de empresas independientes asociadas. BDO es el nombre comercial de la red BDO y de cada una de las
empresas asociadas de BDO.
Copyright ©2020 BDO Auditores & Consultores Ltda.
Queda prohibida su reproducción o copia parcial o total del contenido sin nuestro pleno consentimiento.
bdo.cl | bdoglobal.com