Resumen 1er Parcial Mariani de Vidal

1.
Teoría general de los derechos reales
Concepto: DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se

ejerce directamente sobre su objeto, en forma autónoma y que atribuye a su
titular las facultades de persecución y preferencia. (Art. 1882).
• Poder jurídico: derecho subjetivo: señorío de la voluntad que se ejerce de propia

autoridad, en forma autónoma e independiente. PJ real recae sobre cosas
determinadas, con carácter patrimonial y regulado por normas de orden público
• Estructura legal: numerus clausus.
OM
• Se ejerce directamente sobre su objeto: no hay intermediarios, titular obtiene
beneficio directamente del objeto à relación directa.
CCV: objeto son bienes materiales: cosas (objeto material susceptible de valor)
CCC: materiales e inmateriales: cosas + bienes (en los casos que ley
establezca).
.C
DD
Cosas: todo objeto material (no requiere que esté en el comercio como CCV).
• Principales: existencia propia, no depende de otra cosa

• Accesorias: depende de cosa principal para su existencia. Es accesoria por:
o Dependencia respecto de otra cosa: no adheridas (son 2 principales) pero
ligadas por su destino.
LA
o Adherencia física de una cosa a la otra: ambas forman una sola.
• Atribuyen al titular facultades de persecución y preferencia. 1886

FI
Ius persequendi: perseguir la cosa en poder de quien se encuentra.
Ius preferendi: hacer valer preferencia respecto a otro titular de DR o DP que se

haya constituido con posterioridad. El titular anterior cobra antes.

D Real D Privado
Orden público: normas imperativas,
particulares no pueden crear ni modificar
(numerus clausus); vedado principio de Autonomía de la voluntad: pueden
Régimen legal autonomía de la voluntad. NO significa crearse por particulares (numerus
que sean sólo los enumerados (leyes apertus), son ilimitados.
especiales). No todas las normas que
regulan los DR son de orden público, sólo
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aquellas que lo hacen sustancialmente
(elementos, adquisición, CN,
modificación, transmisión, duración,
extinción).
Hecho positivo (dar, hacer, no
Objeto Cosas y bienes (cuando ley determina).
hacer)
Número de Sujeto activo, sujeto pasivo,
Sujeto y objeto.
elementos objeto.
Indeterminado y general: protege a la
OM
Determinado e individualizado
sociedad, no sólo partes (erga omnes:
Sujeto pasivo (normas supletorias: oponibles
deber de abstención, existen frente a
entre partes).
todos) à son absolutos.
Relación directa e inmediata con el Relación directa entre sujetos y
Mediatez/inmediatez beneficio (obtenido directamente del beneficio que depende de
objeto). cumplimiento.
.C
Prescripción Adquisitiva Liberatoria/extintiva
Semejanzas: contenido patrimonial

DD
Vínculo: DR pueden tener su origen en un contrato (algunos sólo por contrato: DR
de garantía).
2. Caracteres de los derechos reales

LA
Art. 1884: regulación de DRs: elementos, contenido, adquisición, constitución,

modificación, transmisión, duración y extinción (establecida sólo por ley).
FI
Enumeración: Art. 1887:
1. a) el dominio;
2. b) el condominio;
3. c) la propiedad horizontal;

4. d) los conjuntos inmobiliarios;

5. e) el tiempo compartido;
6. f) el cementerio privado;
7. g) la superficie;
8. h) el usufructo;
9. i) el uso;
10. j) la habitación;
11. k) la servidumbre;
12. l) la hipoteca;
13. m) la anticresis;
14. n) la prenda.”

Adquisición: Art. 1892 a 1907
• Muerte
• Actos entre vivos
o Originaria: prescripción adquisitiva; apropiación. Adquirir DR por voluntad
del sistema: sin que derive de un vínculo jurídico (transmite/recibe
voluntariamente).
o Derivada: vínculo jurídico (adquisición porque otro me transmitió). Requiere
OM
título + modo suficiente (tradición). Necesaria la publicidad para la
oponibilidad a 3ros (publicidad suficiente: inscripción registral o posesión,
según caso).
1. A) Por causa de muerte: herederos

2. B) Por actos entre vivos: transmitente y adquirente.
.C
Publicidad de derechos reales
DD
Posesión: medio por excelencia, en algunas cosas como inmuebles se ha creado
la publicidad en el registro público. Art. 1893: adquisición/transmisión de DR no
son oponibles a 3ros interesados y de buena fe mientras no tengan publicidad
suficiente (según caso: inscripción registral o posesión).
LA
Tradición posesoria
Tradición: función constitutiva del DR: acreedor no adquiere ningún DR antes de

FI
la tradición. No juega este requisito cuando se trata de adquisición de DR que no

se ejercen por la posesión (servidumbres e hipoteca). Son actos materiales, no
implica transmisión de dominio.

Requisitos para que entrega/tradición sea traslativa de dominio:
• Que la entregue el propietario (legitimidad)

• Capacidad necesaria de las partes
• Hecha por título suficiente para transferir dominio
Si no se dan requisitos: entrega pero no transmitió calidad de dueño à TITULAR

DE DERECHO REAL: TÍTULO + MODO SUFICIENTE. Inscripción es declarativa.

• Título suficiente: 1892: acto jurídico con condiciones de forma y fondo
establecidas por ley que tiene la finalidad de transmitir/constituir DR. Elementos
del título suficiente: capacidad, legitimación y propiedad de la cosa.
o Forma: algunos actos requieren escritura pública: inmuebles ( 1017).
o Fondo: capacidad y legitimación
Si cumple con forma pero carece de fondo: “justo título”.
• Modo suficiente:
o Tradición posesoria: para transmitir/constituir DR que se ejercen por
OM
la posesión
o Inscripción registral: para transmitir/constituir DR sobre cosas
registrables en los casos legalmente previstos; y sobre cosas no
registrables, cuando el tipo del derecho lo requiera.
.C
• Inmuebles: título suficiente (escritura) + tradición à efecto declarativo (sólo
para oponer a 3ros).
o Oponibilidad a 3ros: inscripción registral à oponible erga omnes.
DD
Derecho se adquiere fuera de registro, con la inscripción adquiere publicidad
registral.
• Muebles registrables: inscripción à efecto constitutivo (inscripción para

nacimiento del DR)
LA
Excepciones a la tradición: traditio brevi manu y constituto posesorio

FI
Art. 1896: Juez no puede constituir un DR o imponer su CN, excepto disposición

legal en contrario

Convalidación: quien constituye/transmite un DR que no tiene y lo adquiere

posteriormente, la CN/transmisión convalida.
CCV: Art. 2502: contrato que constituyese otros DR o los modifique, valdrá como
constitución de derechos personales. Hoy: Código no dice nada: juez ve en cada
caso.

Transmisión: todos los DR son transmisibles.
Extinción: Art. 1907
• De forma absoluta: destrucción total de la cosa si ley no autoriza reconstrucción;

• De forma relativa: se extingue para mí pero el derecho continúa en otra persona
(Ej.: vendo casa);
• Abandono;
OM
• Consolidación de DRs sobre cosa ajena.
Clasificación:
.C
1) Cosa propia/ajena
• Cosa propia: titular ejerce derecho sobre un objeto que le pertenece. Dominio -
superficie (inclusive).
DD
• Cosa ajena: carga/gravamen para el titular
1. a) de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbre)

2. b) de garantía (hipoteca, prenda y anticresis)
LA
2) Principales/accesorios
• Principales: no dependen de nada. Son todos menos: h, p y a

• Accesorios: DR de garantía (h, p y a): dependen de obligación principal
FI
3) Registrables/no registrables

• Registrables: requiere inscripción registral. Inmuebles/muebles registrables

• No registrables
4) Ejercidos por la posesión/por actos posesorios
• Por la posesión: todos menos servidumbres e hipotecas

• Por actos posesorios: servidumbres positivas (dejar hacer): sin que el titular
ostente la posesión. Ej.: servidumbre de paso (pasar por inmueble del vecino):
pasar es el acto posesorio, no posee el inmueble del vecino.

3. Posesión y tenencia
Relaciones de hecho, desde el punto de vista material/físico, entre una persona y

una cosa (no derecho) à si tiene/posee el derecho son considerados poseedores:
• Yuxtaposición local: la + débil. Contacto físico con objeto sin voluntad

jurídicamente relevante. Ej.: lapicera mientras estás durmiendo.
• Relaciones de servidores de la posesión: voluntarias pero no autónomas
OM
(relaciones reposan sobre otras: sirve a la posesión de otra persona).
o Dependencia: tenés la cosa solo por relación de dependencia. Ej.:
empresa proveen compus.
o Hospedaje: contacto con mueble/inmueble. No sos titular, pero hay
contacto. Ej.: hotel.
o Hospitalidad: huéspedes en algún lugar.
• Tenencia: poder físico sobre cosa, pero reconoce en otro un derecho superior.
.C
Comportándose como representante del poseedor. Ej.: alquiler.
• Posesión: poder físico sobre cosa comportándose como titular de un DR, lo sea o
no. NO reconoce en otro un derecho superior, máximo derecho lo tiene él.
o Poseedores legítimos (dueño) con título y posesión à relación de hecho y
DD
derecho
o Poseedores ilegítimos (ladrón) se comporta como si fuera dueño à relación
de hecho no derecho
Propiedad ¹ posesión: generalmente coinciden pero esto no significa que todo

poseedor sea el propietario à propiedad relacionada con título. Ladrón tiene
LA
posesión sin título (no es propietario).
• Derecho real: relación extremadamente estrecha con cosa. No solo va a tener la

posesión (hipoteca y servidumbre no, no significa que sean ilegítimos), tiene
relación directa e inmediata con la cosa.
FI
Tenencia y posesión son las únicas relaciones de poder.

Posesión
Como si fuera titular no reconociendo señorío superior. No importa si es o no

propietario. El poder lo puede ejercer por sí mismo o a través de otro (Ej.: presto
computadora, no por eso dejo de ser poseedor).
Elementos:

1. Corpus: posibilidad de disponer materialmente de un objeto, no significa tener el
objeto permanente, sino que dispongo cuando quiero, tiene la posibilidad de tener
contacto cuando quiera.
2. Animus domini: no reconocer en otro un derecho mayor al mío.
EN LIBRO DICE Q ELEMENTOS SON: PERSONA, COSA, EJERCICIO DE UN

PODER DE HECHO.
OM
Naturaleza jurídica de la posesión: 2 vertientes
1. Hecho con consecuencias jurídicas. Es un hecho porque se asienta en

circunstancias fácticas.
2. Derecho en sí misma: interés jurídicamente protegido.
.C
DD
Tenencia
Poder de hecho sobre una cosa y se comporta como representante del poseedor.
Efectos: tenedor debe:

LA
1. Conservar cosa (puede reclamar al poseedor reintegro de gastos)

2. Individualizar y comunicar al poseedor si se lo perturba
3. Restituir la cosa
FI
Relaciones de poder (tenencia y posesión)
1. Objeto: cosa determinada. Relación puede recaer sobre la totalidad o una parte.
2. Sujeto: 1 o varias personas, sobre la totalidad o una parte. + de 1 persona:

coposesión/contenencia: no se excluyen, concurren. No pueden concurrir sobre

una cosa varias relaciones de poder de la misma especie, sí de distinta (Ej.:
locación: hay poseedor y hay tenedor).
Clasificación de las relaciones de poder:
1. Legítima: ejercicio de DR constituido conforme la ley. Hay relación

de derecho (respaldada por ley) que le da legitimidad (título y modo suficiente).
Legitimidad se presume iuris tantum.

2. Ilegítima: DR no legalmente constituido: no tiene título/modo suficiente, solo
contacto material.
1. Buena fe: no existe DR respaldándola pero quien la ejerce está convencido
de que lo tiene porque no ha conocido ni podido conocer que no existe el
derecho; cree en la legitimidad de su adquisición. Se presume iuris
tantum salvo los casos en la que la mala fe se presume.
2. Mala fe:
1. Simple: se presume la mala fe:
1. Título de nulidad manifiesta
2. Se adquiere de persona que habitualmente no hace tradición
OM
de esa clase de cosas y carece de medios para adquirirlas;
3. Recae sobre ganado marcado con diseño registrado.
2. Viciosa: únicamente para damnificado. Tiene por objeto:
1. Muebles
1. Hurto/robo
2. Estafa
3. Abuso de confianza: existiendo obligación de restituir
objeto no lo hace. Ej.: no devuelve cartera a amiga.
.C
2. Inmuebles
1. Violencia: relación adquirida por violencias
materiales/morales (Ej.: rompe vidrio)
2. Clandestinidad: ocultamiento, precauciones para
DD
evitar conocimiento de adquisición. Ej.: trata de
entrar y salir de inmueble en horarios que nadie se
de cuenta.
3. Abuso de confianza: obligación de restituir y se
rehúse.
LA
Posesión deja de ser viciosa (se purga) cuando, ¹ posturas:
1. Cesa el vicio
2. Transcurrido 1 año de cesado el vicio (se extinguen todas las acciones).
FI
Adquisición de la posesión: asumir voluntariamente el poder de disponer

físicamente de la cosa. 2 tipos:

1. Mortis causa: heredero continúa la posesión del causante.

2. Por acto entre vivos:
1. Unilateral: apoderamiento; persona adquiere posesión con independencia
de un poseedor anterior. Nadie transmitió, adquisición originaria. Ej.: juntar
caracoles.
2. Bilateral: adquiere de un poseedor anterior. Ej.: tradición: persona entrega
voluntariamente una cosa y la otra voluntariamente la recibe.
Actos materiales, no sólo declaraciones orales. Ej.: entrega de llaves (no:
decir que te entrego las llaves).
Para que haya tradición no debe haber contradictor: oposición en contra de este
acto à posesión vacua (vacía de todo contradictor). Si vende inmueble con

usurpador, nunca hizo tradición porque el dueño no tiene posesión, hay otra
persona (contradictor) à no hay tradición.
Traditio brevi manu y constituto posesorio
Efectiva la transmisión sin hacer tradición material.
OM
No es necesaria la tradición cuando el poseedor la transfiere a otro reservándose
la tenencia y constituyéndose en representante del nuevo poseedor. Ej.: Juan,
propietario de inmueble, se lo vende a Lucas, pero Lucas autoriza a Juan a
permanecer ocupándolo hasta que éste consiga nueva vivienda.
Traditio brevi manu:
.C
1. Tenedor pasa a ser poseedor/dueño. Asciende de categoría.
2. Tenedor que tenía cosa a nombre del poseedor pasa a tenerla a nombre de otro
poseedor. Cambia de poseedor. Propietario le dice al inquilino que tiene que
vender, entonces el inquilino pasa a ser inquilino del nuevo dueño.
DD
Constituto posesorio: cuando va a vender habla con comprador y se lo
alquila. Desciende de categoría.
LA
Publicidad posesoria
Relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales

exteriores reveladores de la voluntad de comportarse como titular. Actos hacen
pública la relación de poder (publicidad posesoria).
FI
La relación de poder se conserva hasta su extinción à presunción iuris tantum de

continuidad. Extinción cuando se pierde el poder de hecho sobre la cosa. Se
produce extinción por:

• Extinción de cosa
• Otro priva al sujeto de la cosa (Ej.: ladrón)
• Imposibilidad física perdurable de ejercer posesión/tenencia
• Desaparece probabilidad de hallar cosa perdida
• Abandono expreso y voluntario
4. Derecho real de dominio
Concepto: derecho de uso, goce, disposición. Irrestricto pero límite es abuso del
derecho.

El único que tiene la disposición: puede enajenar. Comprende accesorios.
¹ Propiedad: dominio integra derecho de propiedad, pero éste comprende DR y DP

(protección jurídica de la persona). Propiedad: sentido amplio. Dominio: sentido
restringido/técnico. Propiedad comprende todo derecho de contenido patrimonial.
Dominio es el DR.
OM
Caracteres:
• Exclusivo: cuando éste carácter se afecta, extingue el derecho. Es esencial. ¹

condominio: no existe un derecho de dominio de 2 à Reúne en una misma persona
la exclusividad.
• Absoluto: titular ejerce la mayor cantidad de facultades que un sujeto puede tener
sobre cosa. No es ilimitado y sujeto al arbitrio individual, está regulado. Tiene:
.C
o Ius possidendi (derecho de poseer)
o Ius utendi (derecho de usar)
o Ius fruendi (derecho a gozar)
o Ius abutendi (derecho de disponer)
DD
Facultades materiales o jurídicas del titular de dominio: usar, gozar y disponer
materialmente, enajenar, gravar (derecho real de garantía, h, p, a:
desmembraciones, fragmentaciones del dominio), crear otros DRs sobre su DR à
LA
entrega facultades: va constituyendo DR (de usufructo, uso, etc.). Cuando se

extingan volverá a unir los DRs desmembrados à perfecciona el dominio. Cuando
lo distribuís es dominio imperfecto.
FI
Clasificación:
• Perfecto: DR que otorga todas las facultades de usar, gozar, disponer material y
jurídicamente de una cosa dentro de los límites legales. Se presume perfecto.

o Perpetuo: no tiene límite en el tiempo y no se extingue por el no uso. Si

otro comienza a poseer cosa que dueño no usa por un término prudencial
(usucapión) el dominio se extinguirá, no por el no uso sino porque otro lo
adquirirá.
o Exclusivo: no + de 1 titular. 2 personas no pueden tener todo el dominio de
1 cosa. No deja de ser exclusivo cuando está gravado à eso afecta al
contenido (carácter absoluto)
o Exclusión: no admitir a extraños al uso, goce o disposición de la cosa à
privacidad (encerrarse).
El dominio perfecto se extinguirá por la destrucción total o abandono (no con no

uso).

• Imperfecto: dominio sometido a condición/plazo resolutorios o cosa gravada.
o Dominio revocable: Aminorado el carácter perpetuo. Sometido a
condición/plazo resolutorio, dueño debe restituir. Condiciones resolutorias
limitadas a 10 años, si transcurren sin resolución, dominio debe quedar
establecido. Plazo se computa desde fecha de título constitutivo de dominio
imperfecto. Existen 2 sujetos:
▪ Transmitente: se convertirá en revocante. Recuperará propiedad
plena.
▪ Dueño: titular imperfecto
OM
Titular de dominio revocable tiene MISMAS facultades que dueño perfecto, pero
actos que realiza sujetos a consecuencias de extinción de su derecho
• Dominio fiduciario: Aminorado el carácter perpetuo: dura solo hasta extinción del
fideicomiso, afectadas facultades de disposición: si realiza un acto de disposición
sin que lo requieran los fines del fideicomiso, es nulo pero deberá ser mantenido si
el adquirente es de buena fe y a título oneroso.
.C
Contrato de fideicomiso: 1 parte (fiduciante) transmite la propiedad de un bien a
otra (fiduciario) que se obliga a ejercerla en beneficio de otra (beneficiario) y a
transmitirla al cumplimiento del plazo/condición al fideicomisario.
DD
- Fideicomisario: destinatario final de los bienes, al cumplimiento del plazo. Puede
ser el fiduciante, beneficiario o persona distinta. No puede ser el fiduciario.
- Beneficiario: recibe los frutos, puede ser el fiduciante, fideicomisario y hasta el

LA
fiduciario. Puede existir o no al tiempo del contrato pero deben haber datos que
permitan su individualización futura. Si se designan varios se benefician por =.
- Fiduciario: puede ser beneficiario. Dueño temporal, sólo puede efectuar actos
que autorice el contrato.
FI
Bienes transmitidos o adquiridos forman un patrimonio separado: si fiduciario

quiebra/se divorcia, no afecta la propiedad (no la pueden embargar).

Plazo no puede dejar de ser fijado por las partes à orden público.
Cumplido plazo/condición o pasados lo 30 años (plazo máximo) los bienes pasan

al fideicomisario; a falta de estipulación: al fiduciante o herederos. Si condición no
se cumple: 30 años.

Facultades de titular de dominio fiduciario: tiene facultades del titular de dominio
(dueño perfecto), pero se ven afectadas sus facultades de disposición (contrato
puede disminuirlas).
Una cosa es dominio fiduciario y otro es el contrato de fideicomiso (DP).
OM
Extinción del contrato: causales
• Cumplimiento de plazo/condición
• Revocación del fiduciante
• Otra causal prevista en contrato
.C
Producida la extinción, fiduciario obligado a entregar bienes al fideicomisario
otorgando instrumento y contribuyendo a inscripciones.
DD
En la práctica: fiduciante à fiduciario à beneficiario.
• Dominio desmembrado: propietario ha gravado sus facultades para la CN de otro

LA
DR, reduce sus facultades. Uso y goce en beneficio de otra persona que ahora es
el titular de otro DR. Aminorado el carácter de absoluto (DR se ejerce sobre cosa
ajena: usufructo lo ejerce otro; no es todo, podía pero cuando di el usufructo ya no,
propietario se queda solo con disposición). Hay 2 titulares: propietario y
usufructuario. Los 2 tienen facultades ¹, las del propietario se desmembraron para
FI
constituir otro DR. NO atenta sobre el carácter exclusivo pero sí sobre el absoluto
(no es una sola persona la que tiene todas las facultades).

Modos de adquisición del dominio
1. Originaria: adquiere con independencia de titular anterior, sólo importa voluntad

del adquirente, no tiene más limitaciones que las de la ley:
1. Apropiación (caza, pesca, etc.): aprehensión de una cosa susceptible de
ser apropiada. Cosas perdidas: no son susceptibles de apropiación, tienen
dueño.
2. Transformación: alguien utiliza una cosa ajena para hacer una nueva con
intención de adquirirla. Sólo cosas muebles.
1. Si se hace de mala fe:
1. No reversible: indemnización o quedársela (pagarle al
transformador).

2. Reversible: quedársela sin pagar o abdicarla +
indemnización.
2. Si se hace de buena fe y la cosa transformada es reversible a su
estado anterior: dueño de la nueva especie (debe pagar al
transformador) o exigir valor de gastos de reversión.
3. Accesión (aguas): cosas muebles de ¹ dueños acceden entre sí sin que
medie hecho del hombre y no se pueden separar sin deteriorarse. Cosa
nueva pertenece al dueño de la que tenía mayor valor económico (si no
puede identificarse: partes =). Cosas inmuebles:
1. Aluvión: movimiento de aguas lento y paulatino que hace sumar
OM
territorio. Adherencia de la sedimentación al inmueble.
2. Avulsión: desprendimiento de río que va a parar a terreno inferior.
Acrecentamiento del inmueble por fuerza de las aguas que produce
adherencia natural. ¹ aluvión: acercamiento lento; avulsión: fuerza
súbdita (Ej.: deshielo).
4. Derivada: adquiere de un propietario anterior, puede ser adquirido con
limitaciones:
1. Tradición traslativa de dominio: modo por excelencia.
.C
2. Sucesión en derechos del propietario
DD
Tradición posesoria: 1 entrega voluntariamente 1 cosa y otro voluntariamente la
recibe. Actos materiales (salvo trad. y const.).
Para que tradición se considere traslativa de dominio: no sólo tradición de

hecho, también de derecho à título suficiente. Se necesita además 3 requisitos:
LA
1. Propiedad de la cosa en el transmitente

2. Partes capaces
3. Título suficiente
FI
Tradición en materia posesoria ¹ tradición traslativa de dominio: en la 1ra termina

en actos materiales, en la 2da necesito 3 requisitos.

• Adquisición de cosas muebles no registrables: se adquieren por efecto de la ley

(adquisición legal).
Posesión de buena fe del subadquirente de cosas muebles no registrables que

no sean hurtadas o perdidas es suficiente para adquirir los DR excepto que el
verdadero propietario pruebe que adquisición fue gratuita.
Requisitos:
• Posesión
• Buena fe

• Cosas no hurtadas ni perdidas: supuestos de desprendimiento voluntario del titular
del objeto.
• Título oneroso
Requiere todos los elementos + subadquirente (intervienen al menos 3 sujetos) +

desprendimiento voluntario.
Ley protege 3ro, se sacrifica al propietario: no tiene cómo saber si transmitente
OM
es dueño, actuó de buena fe (cree que es el dueño). Subadquirente adquirirá por
ley, perdiéndolo el anterior propietario.
No es hurtado: propietario se desprendió voluntariamente (Mara no la hurtó/Jorge
.C
no la perdió). Vicio: abuso de confianza (no devolvió pero no hurto). Jorge va a
tener acciones personales contra Mara, pero no reales.
DD
Mara incurre en vicio de abuso de confianza y le vendió a Javier (título oneroso)
que creyó que Mara era la dueña, no es hurtada y perdida y pagó à reúne
requisitos à Javier nuevo dueño à Jorge no se lo puede quitar à acciones
personales contra Mara.
LA
Si adquirió a título gratuito, propietario puede reivindicar (acción real) contra

Javier para recuperar el objeto, no contra Mara porque ella no tiene el objeto.
Javier es propietario de bici frente a todos pero no frente a Jorge. Javier podría
tener acción contra Mara.
FI
• Respecto de muebles registrables: inscripción constitutiva además de título y

modo suficiente (inscripción vale título). No registrables: sólo posesión (con todos
los elementos) vale título.

o Buques: requiere escritura pública; produce efecto con relación a 3ros

desde inscripción (declarativa).
o Aeronaves: requiere instrumento público/privado autenticado. Para oponer
necesita inscribir (declarativa).
o Semovientes: diversos modos de identificarlos (marcas, señales, etc.). No
identifica: no puede invocar derechos. Debe registrar marcas.
▪ Sin marca (orejanos): régimen de cosas muebles.
▪ Marcados: se presume que pertenecen a quien tiene registrada la
marca.
▪ De raza: certificado de inscripción (carácter constitutivo).

▪ Equinos de pura de sangre de carrera: ley especial. Transmisión
sólo se perfecciona entre partes y respecto a 3ros mediante
inscripción en registros (constitutiva).
o Automotores: constitutiva, DR no existe para nadie si transferencia no fue
registrada. No resulta necesaria la tradición, inscripción registral es modo
suficiente. Para que adquirente sea de buena fe:
▪ Adquirir del propietario inscripto
▪ Exigir título (certificado de dominio y gravámenes)
▪ Verificar físicamente el vehículo
▪ Inscribir transferencia
OM
Límites al dominio
Absolutez: titular de dominio con mayores facultades materiales y jurídicas sobre

el objeto à no son ilimitadas (buena fe, abuso del derecho, etc. à límites
.C
generales).
Límites surgen del interés:

DD
1. Público: derecho administrativo. Orden público. Carácter general, necesidades
colectivas directas. Obligaciones de no hacer; Ej.: barrios dónde no se puede
construir más de 5 pisos. Carga general.
2. Privado: derecho civil. Limitaciones por razones de vecindad: comprometido
interés recíproco de los vecinos:
1. Cláusulas de inenajenabilidad: para favorecer circulación de bienes:
LA
1. En actos a título oneroso no me puedo obligar a no enajenar nunca

más a nadie. Podemos obligarnos a no vender a personas
determinadas (cuestiones comerciales: competencia)
2. En actos a título gratuito puedo si su plazo no excede 10 años à si
no fija plazo o es mayor, se reduce. Es renovable 1 vez.
FI
• En actos por causa de muerte (Ej.: testamento) son nulas las cláusulas que
afectan porciones legítimas de herederos, o implican sustitución fideicomisaria
(nombrarle heredero al heredero que lo sustituya).

1. Inmisiones inmateriales (ruidos molestos). No deben exceder la normal tolerancia.

Según caso, juez puede disponer la remoción de la causa de la molestia o su
disminución y la indemnización (responsabilidad objetiva). El reclamo lo puede
hacer el titular de dominio o de otros DRs (poseedores/tenedores/acreedor
hipotecario).
2. Luces y vistas. Protección a intimidad.
1. Vistas son aberturas (frontales: permiten a 1 persona de pie ver al vecino;
laterales: permiten sólo ver de costado). No pueden tenerse vistas que
permitan la visión frontal a menos de 3 metros; ni vistas laterales a menos
que 60 cm.
2. Luces son aberturas que permiten pasar luz pero no observar al vecino. No
pueden tenerse luces a menos de 1 metro 80. Distancias con carácter
supletorio: leyes locales.

3. Árboles y arbustos. No pueden causar molestias que excedan la normal tolerancia.
Se puede exigir retirarlos, a menos que el corte de ramas sea suficiente. Si las
raíces penetran inmueble del vecino, éste puede cortarlas.
5. Condominio
Art. 1983: DR de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias
personas (2 o más titulares), corresponde a cada una por una parte indivisa/ideal.
Las partes se presumen =, excepto ley o título dispongan otra proporción.
OM
Características:
• Unidad objeto: cosas, universalidad (1 o varias), muebles o inmuebles.

• Pluralidad de sujetos: 1 cosa pertenece a varias personas (2 o más, sino
.C
dominio). Van a tener una parte indivisa sobre universalidad.
• Partes ideales: parte indivisa/cuota-parte que se expresa en quebrados.
• Cosa común no se fracciona en partes materiales: totalidad de las cosas.
DD
Disposiciones del código:
1. Uso y goce común

2. Posibilidad de defender coposesión por acciones posesorias
LA
3. Acciones reales
4. Expansión del derecho ante renuncia/abandono
5. Derecho a la división sin indivisión forzosa
FI
Constitución:
1. Por contrato
2. Por acto de última voluntad (testador lega cosa a varias personas)

3. Ley (Ej.: cercos)

4. Usucapión
5. Apropiación de una cosa no registrable por varias personas
Destino de la cosa común
Acordado unánimemente o impuesto por testador à sino el que resulte de la

naturaleza de la cosa.
Desacuerdo: juez decide.

Todos deben respetar el destino y pueden de común acuerdo cambiarlo.
Tipos:
1. Con indivisión forzosa: por un tiempo limitado, no podemos dividir cosa (partición).
Plazo que no exceda 10 años. Si la convención no fija plazo, o tiene plazo
incierto/superior, se considera 10. Plazo inferior puede ser ampliado hasta
completar 10.
OM
Partición nociva para cualquiera de los condóminos por circunstancias graves, o
perjudicial a intereses de todos o al aprovechamiento de la cosa, según su
naturaleza y destino económico, juez puede disponer postergación por término
adecuado a las circunstancias que no exceda 5 años. Es renovable 1 vez.
.C
1. Temporaria: condómino no puede renunciar a ejercer la acción de partición por un
tiempo indeterminado pero puede convenir la indivisión temporaria. No más de 10
años.
2. Perdurable: indivisión se prolonga sin límite en el tiempo. En 2 supuestos: sobre
DD
accesorios indispensables (Ej.: pasillo) y sobre muros, cercos y fosos. Mientras
subsiste la afectación, ninguno de los condóminos puede pedir la división. Plazo lo
legal.
2. Sin indivisión forzosa: cualquiera puede solicitar partición en cualquier tiempo

y sin conformidad de los demás.
LA
Facultades de los condóminos
Condómino, conjunta o individualmente, puede usar y gozar de la cosa común sin

FI
alterar su destino. No puede deteriorarla en su propio interés u obstaculizar el

ejercicio de = facultades por los demás.
Condóminos pueden convenir el uso y goce alternado de la cosa común o que se

ejercite de manera exclusiva y excluyente sobre determinadas partes materiales.
Uso y goce excluyente sobre toda la cosa, en medida mayor o calidad distinta a la
convenida, no da derecho a indemnización, sino a partir de la oposición fehaciente
y sólo en beneficio del oponente.
1. Sobre partes indivisa: amplias

2. Sobre cosa en general: restringidas

1. Facultades sobre parte indivisa
Condómino puede enajenar y gravar la cosa en su parte indivisa sin el

asentimiento de los demás (facultades amplísimas: libertad absoluta, sin
limitaciones)
Acreedores pueden embargarla y ejecutarla sin esperar el resultado de la

partición, que les es inoponible. Riesgo del acreedor: bien no está individualizado,
no existe la partición, objeto no está determinado.
OM
La renuncia del condómino a su parte acrece a los otros condóminos.
1. Facultades sobre toda la cosa o parte material de ella
.C
Restringidas, imposibilidad de obrar individualmente. Si lo hace sin conformidad,
su suerte definitiva quedará sujeta al resultado de la partición.
Disposición jurídica o material de la cosa, o de alguna parte determinada, sólo

DD
puede hacerse con la conformidad de todos los condóminos (consenso
unánime). No se requiere acuerdo para realizar mejoras necesarias. Condómino
puede a su costa hacer mejoras útiles que sirvan a su mejor aprovechamiento.
• Uso y goce: sin alterar su destino y que no deteriore u obstaculice el ejercicio de =

facultades por el resto. Obligación legal de cada condómino para los demásà
LA
actuar con prudencia, no estorbar ni dañar.

o Uso y goce excluyente: en medida mayor o calidad distinta a la convenida,
no da derecho a indemnización sino a partir de oposición fehaciente à
• Obligación de contribuir a los gastos de conservación y reparación y las mejoras
necesarias y reembolsar a los otros lo que hayan pagado en exceso con relación a
FI
sus partes indivisas. No puede liberarse por la renuncia a su derecho. Condómino

que abona gastos puede reclamar intereses desde pago à responden en partes
proporcionales (obligación simplemente mancomunada). Se justifica porque son
gastos que se realizan en beneficio de todos con el fin de asegurar la existencia e
integridad de la cosa.

• Obligación por deudas en beneficio de la comunidad. El único obligado frente al

3ro acreedor es quien las contrajo, pero tiene acción contra los otros (reembolso).
Si todos se obligaron sin expresión de cuotas y sin estipular solidaridad, satisfacen
por partes =. Se justifica porque es una deuda contraída en interés de todos. Se¹:
o Si la contrae 1 solo: deudor frente al 3ro es el condómino que contrajo
deuda, sin perjuicio de derecho a repetición
o Si contraen todos expresando cuotas partes de las que son titulares:
responden mancomunadamente.
o Si contraen todos expresando una cuota por la que cada uno se obliga
que no coincida con la cuota de cada uno: responden en la medida de la
cuota expresada, sin importar si coincide o no con su cuota parte.
o Si contraen todos sin expresar: partes iguales, sin perjuicio de derecho a
repetición.

Administración de la cosa común
Condóminos pueden usar y gozar de la cosa todos o convenir distribución.
Si no es posible el uso y goce común por la naturaleza de la cosa o por oposición

de alguno à se reúnen en asamblea y deben decidir sobre su administración.
OM
Todos deben ser informados y citados fehacientemente con anticipación.
Resolución de mayoría absoluta (mitad + 1) se computa según el valor de las

partes indivisas y sobre totalidad de comuneros (no sólo presentes). Decisión se
toma por valor y no por cabeza.
Frutos: no habiendo estipulación en contrario, se dividen proporcionalmente.
.C
Pueden acordar como quieran.
DD
Extinción
= que dominio: destrucción total o abandono (acrece a los otros condóminos).
Modos especiales: partición y prescripción adquisitiva.

LA
Partición
FI
Acto jurídico unilateral/plurilateral necesario o irrevocable, de

naturaleza declarativa (no traslativa de derechos; ficción legal: como si el
condominio nunca hubiera existido) compuesta por operaciones que, después de
determinarse el activo y pasivo y procederse a su avalúo y liquidación, conduce a
la fijación del haber de cada partícipe, adjudicando cada lote a bienes de cada

copartícipe à transformación de partes abstractas que tenían sobre patrimonio en

comunidad a titularidades concretas sobre bienes determinados à se dice qué le
corresponde a cada uno: se pone en venta todo y cada uno obtiene su parte. Ej.:
imposible dividir inmueble, se vende y distribuye plata.
Partición en especie: a cada uno se puede asignar una parte materialmente

determinada; si no es posible la división, se procede a la venta y distribución.
Aunque bienes sean divisibles, no se dividen si es antieconómico.
Derecho a pedir la partición: condómino tiene poca agilidad en la administración

de cosa común à se le reconoce este derecho salvo excepción legal,

testamentaria o convencional. Excepto que se haya convenido la indivisión, todo
condómino puede pedir la partición siempre y cuando la cosa común no se
encuentre sometida a indivisión forzosa. Acción es imprescriptible y no puede
renunciarse a ejercer la acción por tiempo indeterminado.
Partición determina en concreto lo que le corresponde a cada uno, eliminando el

derecho abstracto (cuota). Sustituye el derecho por un derecho exclusivo, privativo
y sobre bienes determinados.
OM
Convenios de suspensión de partición: indivisión por un plazo que no exceda 10
años.
Publicidad de indivisión y su cese anticipado: producen efecto a 3ros una vez

inscriptos.
.C
Partición nociva: circunstancias graves, perjudicial a intereses de todos o
aprovechamiento de la cosa à juez puede pedir postergación por término que no
exceda 5 años (no cercenar más de lo razonable).
DD
Partición anticipada: juez autoriza a pedido de cualquier condómino frente a
circunstancias graves.
Partición provisional o partición del uso y goce: cuando indivisión forzosa o

LA
condóminos no quieren liquidarlo, es provisional dejando subsistente la indivisión

en cuanto a la cosa común. Acuerdo unánime.
Nulidad de la partición: = que otros actos jurídicos. Acciones no son admisibles si

el comunero que las intenta enajena en todo o en parte su lote después de la
FI
cesación de violencia, descubrimiento de dolo, error o lesión.
Condominio de muros, cercas y fosos.
Con indivisión forzosa perdurable.

Importancia es razones económicas.
Utilización de una misma pared por propietarios de inmuebles linderos.
Muros no siempre está en condominio o no en su totalidad à error designarlos

como medianeros.
¹ Muros:
1. Según su aspecto material/físico muro, cerco o foso se denomina:

1. Lindero, separativo o divisorio: demarca un inmueble y lo delimita del inmueble
colindante, entre 2 propiedades distintas. Divisorio: dentro de nuestra propia
propiedad. No es medianero;
2. Encaballado: se asienta parcialmente en cada uno de los inmuebles colindantes.
Se construye desde línea divisoria.
3. Contiguo: se asienta totalmente en uno de los inmuebles colindantes, filo coincide
con límite separativo, construido completo en el terreno del lindante.
4. De elevación: excede la altura del muro de cerramiento (3 metros). Hasta 3
metros está en condominio, lo que supera es privativo (pertenece exclusivamente
a quien construyó) à conviven 2 regímenes jurídicos.
OM
5. Enterrado: debajo del nivel del suelo sin servir de cimiento a una construcción. Ej.:
edificio necesita enterrado à no es medianero, sí la pared, hasta los 3 metros. De
ahí para arriba es uso privativo del edificio.
6. Según aspecto jurídico:
7. Medianero: es común y pertenece en condominio a ambos colindantes. Divide 2
fundos. Presunción iuris tantum: muro entre 2 edificios de altura mayor a 3 metros
se presume medianero desde esa altura hasta la línea común de elevación. A
partir de esa altura se presume privativo del dueño del edificio más alto. Desde
.C
línea divisoria hasta 3 metros para arriba y linda 2 fundos distintos.
8. Privativo o exclusivo: lo usa sólo el lindante que lo pagó. Pertenece a 1 solo de
los colindantes, es privativo hasta que el vecino lo use. Cuando empieza
construcción corre el plazo de prescripción liberatoria (5 años) para reclamar cobro
DD
de lo que gastó.
9. De cerramiento forzoso: sea encaballado o contiguo. Facultad de exclusión:
dueño puede encerrar sus inmuebles con muros, cercos o fosos. Necesidad de
preservar intimidad. Requisitos físicos: estable, aislante y de altura no menor a 3
metros (recordar: hasta 3 metros es medianero, en condominio).
LA
Valor computable de la medianería es el del muro a la fecha de la mora. Mora se

produce por el solo transcurso del tiempo fijado para el cumplimiento de la
obligación (automáticamente); deudor no cumple: mora sin necesidad de
FI
interpelación. Autorizado para reclamar a partir del comienzo de construcción, aun

cuando el vecino no utilice. Acción de cobro prescribe a los 5 años desde
comienzo de construcción.

Curso de la prescripción de la acción de cobro de la medianería respecto al muro

de cerramiento se inicia desde el comienzo de su construcción; y respecto al de
elevación o enterrado, desde su utilización efectiva por el titular colindante.
Derechos y obligaciones que emergen de la medianería
Obligaciones que viajan con la cosa (propter rem).
• Utilización: condómino puede adosar construcciones al muro, anclarlas, empotrar

tirantes y abrir cavidades (ejercicio regular). Quien lo construyó no puede reclamar

el mayor valor por las características del muro, menos por decorados de valor
suntuario, innecesarios.
• Prolongación: en altura o profundidad, a su costa y sin indemnizar, nueva
extensión es privativa. Pero si causa perjuicios, éste puede pedir que el muro se
restituya a su estado anterior.
• Demolición: cuando necesite hacerlo más firme, pero debe reconstruirlo con altura
y estabilidad no menores que las del demolido.
• Abdicación: condómino requerido para el pago de créditos originados por la
construcción, conservación o reconstrucción de muro, puede liberarse mediante la
abdicación de su derecho de medianería, a menos que el muro forme parte de una
OM
construcción que le pertenece o la deuda se haya originado en un hecho propio.
No puede liberarse mediante la abdicación del derecho sobre el muro elevado o
enterrado si mantiene su derecho sobre el muro de cerramiento. Puede abdicar a
menos que muro forme parte de su casa. Abdicación implica enajenar todo
derecho sobre muro y terreno en el que se asienta. Pasará a ser contiguo y
privativo del otro vecino.
.C
Medianería rural: quien pone tejido tiene derecho a reclamar pago. Siempre
medianero. También árboles.
DD
6. Propiedad horizontal
Inmuebles edificados.
Cada propietario va a tener su parte físicamente determinada (¹ condominio).

LA
Propiedad en el aire à no solo aire: casas con construcciones dentro no tienen

independencia propia; duplex: casa atrás de otra en un terreno. Deben cumplir con
el requisito de la independencia funcional.
FI
Inmueble que desea ser afectado a PH: agrimensor, confección del plano de
división, aprobación y escritura pública del Reglamento de PH.

Legitimados: titular de dominio, condóminos y superficiario.
Edificios: requisitos expresos:
• Independencia funcional
• Salida a la vía pública.
• Servicios independientes.
• Accesión libre.

Derecho de PH otorga facultades de uso, goce y disposición sobre partes
privativas y sobre partes comunes.
Es un derecho real autónomo.
OM
¹ “estado de PH”: futuros propietarios.
Lo 1ro que va a requerir la propiedad horizontal es que el terreno pasa a ser

común, de todos. Las paredes laterales del edificio, pisos, techos son de todos.
.C
Objeto de PH: parte privativa/propia y, en unión inescindible (inseparable; no es
dominio) la porción indivisa (porcentual) sobre partes comunes à configura la
DD
“unidad funcional”. Puede ser departamentos, locales, cocheras, etc.
Unidad funcional: independencia funcional (cada unidad autónoma, bastarse a sí

misma para satisfacer el fin) + comunicación con vía pública (directamente o por
pasaje común; no por servidumbre de paso). Comprende unión inescindible la
LA
parte indivisa y partes de uso común.
Cosas y partes comunes: de uso común o exclusivo. Necesariamente comunes:

FI
• Terreno
• Pasillos, vías que comunican
• Techos, terrazas, azoteas
• Cimientos, columnas

• Instalaciones de servicios centrales

• Cañerías
• Vivienda del encargado
• Ascensores
• Muros exteriores
• Instalaciones para personas con discapacidad
• Instalaciones para beneficios comunes
Cosas propias: puertas, ventanas, artefactos, revestimientos.

Unidades complementarias: cocheras/bauleras; no constituyen unidades
funcionales independientes sino que son superficies de dominio exclusivo,
accesorias de unidades funcionales.
Nacimiento del derecho de PH:
Sólo operará con enajenación de las unidades funcionales cumpliendo con
OM
requisitos comunes (título + modo suficiente) o por adjudicación de unidades
funcionales entre propietarios. Cada propietario podrá adquirir por adjudicación,
tradición, sucesión o prescripción adquisitiva.
Puede ser por división de condominio: someter inmueble al estado de PH con

salida exclusiva, terreno, servicios de cada uno.
.C
Nacimiento de las unidades se da a partir de la inscripción por eso
es constitutiva.
DD
Consorcio
Conjunto de propietarios de unidades funcionales.

LA
Persona jurídica: domicilio en inmueble. 2 atributos de la personalidad:
1. Nombre: ubicación
2. Patrimonio: crédito por expensas y fondo de reserva
Órganos: asamblea, consejo de propietarios y administrador.

FI
Personalidad se extingue por desafectación del inmueble por acuerdo unánime en

escritura pública o por resolución judicial, inscripta en el registro inmobiliario.

Libros: acta de asambleas, registro de firmas de propietarios, registro de

propietarios, libro de administración. Llevados por administrador.
Responsabilidad: por deudas del consorcio. Acreedor puede agredir bienes, pero
en el caso de insuficiencia queda sin contemplar la responsabilidad de los
consortes à personalidad diferenciada. Sentencia contra consorcio tiene autoridad
de cosa juzgada à propietarios responden subsidiariamente (no solidaria; limitada
al porcentual de expensas) por las deudas en la extensión de sus alícuotas.
Facultades y obligaciones de los propietarios:

Derechos sobre bienes comunes son inseparables del dominio, uso y goce de su
departamento. En la transferencia, gravamen o embargo se entiende tanto la cosa
propia como los bienes comunes (no se separan, inescindibles).
Cada propietario puede, sin consentimiento de los demás, enajenar su unidad

funcional o constituir DR/DP.
Obligaciones:
OM
• Cumplir con reglamento de PH y el interno
• Conservar en buen estado su unidad funcional
• Pagar expensas comunes en la proporción de su parte indivisa
• Contribuir a integración del fondo de reserva
• Permitir acceso a su unidad funcional para reparaciones de cosas comunes y
bienes del consorcio
• Notificar fehacientemente al administrador su domicilio especial si opta por
constituir uno distinto al de su unidad funcional.
.C
Prohibiciones:
DD
• Destinar unidades funcionales a usos contrarios a moral o fines distintos a los del
reglamento
• Perturbar tranquilidad de los demás (excede normal tolerancia)
• Ejercer actividades que comprometan la seguridad del inmueble
• Depositar cosas peligrosas o perjudiciales
LA
Expensas comunes: ordinarias y extraordinarias
Cosas comunes generan gastos à expensas: aportado para la conservación,

mantenimiento, arreglos de la cosa común. Se extienden a todos los propietarios.
FI
Clasificación:
1. Ordinarias: se repiten periódicamente (Ej.: electricidad). Son de administración,

reparación o sustitución de las partes comunes necesarias para mantener en buen

estado condiciones de seguridad, comodidad y decoro del inmueble, instalaciones
para acceso de personas con discapacidad.
2. Extraordinarias: inusuales o imprevistas. Dispuestas por resolución de asamblea.
Los obligados al pago de las expensas son: propietarios y titulares de otros DR

(que se ejerzan por posesión; servidumbre e hipoteca no).

Ventajas de las que goza el crédito por expensas
Beneficios enderezados a asegurar y facilitar su percepción.
Imposibilidad de abandonar para librarse de deuda: enajenante no se libra de

deuda por expensas devengada antes de enajenación y mientras era propietario.
Condominio: condómino debe pagar los gastos de conservación y reparación y
mejoras necesarias y reembolsar lo que otros hayan pagado en exceso, no puede
librarse por renuncia.
OM
Afectación de la cosa al pago: no puede librarse por renuncia al uso y goce,
enajenación voluntaria/forzosa o abandono; no puede hacerlo aun con respecto a
las deudas devengadas antes de adquisición. Adquirentes en subasta judicial
quedan obligados al pago de deuda por expensas devengadas con anterioridad a
la toma de posesión.
.C
Medida en que responde el adquirente: sólo con la cosa; enajenante no quedaría
librado.
Hipótesis: adquirente (Juan) enajena y existe deuda pendiente por expensas

DD
devengadas con anterioridad a la adquisición de Juan, mientras la unidad era de
Lucas. Deuda por expensas es deber inherente a la posesión, sucesor responde
sólo con la cosa, parecería que con enajenación queda librado à conclusión:
consorcio tiene los siguientes deudores:
LA
1. Lucas: sigue respondiendo aunque enajenó a Juan

2. Juan: responde por deuda de Lucas pero sólo mientras sea propietario (sólo con la
unidad) + sus propias deudas (todo su patrimonio)
3. Si Juan enajena a Pablo, sin pagar deuda de Lucas ni propias y Pablo tampoco
paga las devengadas durante su dominio, consorcio podrá demandar a:
1. Lucas por su propia deuda (todo patrimonio),
FI
2. Juan por su propia deuda (todo) ya que no responde por deuda de Lucas
porque no es más propietario,
3. Pablo por la deuda de Lucas y la de Juan (sólo unidad) + deudas propias
por ser propietario (todo).

Puede demandar a todos o cualquiera. Adquirente anterior sigue debiendo pero no

responde con la cosa porque la vendió. El adquirente a medida que se convierte
en propietario debe sólo hasta el valor de la cosa. Todos son inoponibles al
consorcio. Es el poseedor el que está obligado al pago de las expensas.
Privilegio en las ejecuciones individuales: indivisible, transmisible junto con el

crédito y renunciable. Se traslada de pleno derecho. No se extiende a intereses ni
costas ni otros accesorios del crédito.

Certificado de deuda como título ejecutivo: reclamarse el cobro de expensas por
vía ejecutiva à certificado de deuda expedido por administrador y aprobado por
consejo es título ejecutivo para el cobro de expensas.
Reglamento de PH
OM
Contrato otorgado por escritura pública por el/los titulares de dominio de inmueble
donde manifiestan su voluntad de afectar inmueble al régimen de PH.
Inscripción del reglamento en Registro de la Propiedad Inmueble es necesaria

para oponibilidad a 3ros.
.C
Contenido:
1. Determinación del terreno

2. Determinación de unidades funcionales y complementarias
DD
3. Enumeración de bienes propios
4. Enumeración de partes comunes
5. Composición del patrimonio del consorcio
6. Parte proporcional indivisa de cada unidad
7. Proporción en el pago de expensas comunes
8. Uso y goce de partes comunes
LA
9. Uso y goce de bienes del consorcio

10. Destino de unidades funcionales
11. Destino de partes comunes
12. Facultades especiales de asambleas
13. Forma de convocar asamblea, periodicidad y notificación
14. Limitaciones a cartas poderes que puede otorgar cada titular
FI
15. Mayorías necesarias para asambleas

16. Mayorías necesarias para modificar reglamento
17. Forma de computar mayoría
18. Prohibiciones para disposición o locación de unidades complementarias para 3ros
no propietarios

19. Designación, facultades y obligaciones del administrador

20. Plazo de ejercicio de administrador
21. Fijación del ejercicio financiero del consorcio
22. Facultades de consejo de propietarios
Modificación
Sólo por resolución de propietarios con mayoría de dos tercios de totalidad.

Mayorías absolutas se computan sobre totalidad y se forma con doble exigencia:
número de unidades y partes proporcionales indivisas.
Cláusulas estatutarias: situación patrimonial de cada copropietario y otorgan

derechos subjetivos patrimoniales, fijan extensión y existencia de estos.
Requieren unanimidad para su modificación porque nadie puede ver alterado su
patrimonio sin consentimiento.
Cláusulas reglamentarias: las demás; reforma requiere 2/3 de votos de
OM
propietarios.
Mejora y obra nueva
Que requiere mayoría
.C
Sobre cosas y partes comunes, requiere mayoría absoluta previo informe
técnico de profesional. Si es denegada o minoría se opone a autorización à acción
para que el juez deje sin efecto decisión de asamblea.
DD
Juez evalúa si mejora es de costo excesivo, contraria a reglamento/ley o si afecta
seguridad, solidez, destino y aspecto del inmueble. Resolución de mayoría no se
suspende sin orden judicial expresa.
LA
Que requiere unanimidad
Sobre cosas y partes comunes aun cuando no importe elevar nuevos pisos,
gravita o modifica la estructura de manera sustancial à requiere unanimidad.
FI
También las mejoras que obedecen a intereses particulares. Beneficiario la

efectúa a su costa y deberá soportar gastos de modificación del reglamento +
inscripción + modificación del plano del edificio.

Sobreedificación Subeficicación.
Construcciones realizadas sobre la línea del suelo (sobreedificación) o bajo el

suelo (subedificación).
Derecho de todos los propietarios à terreno es cosa común. Puede constar en el

reglamento:
• Reserva del propietario original del inmueble

• Facultad a alguno de los propietarios o consorcio
• Facultad del propietario del último piso/planta baja

• Facultad de 3ro
Concesión del derecho puede ser efectuada por acto aparte (instrumento
público/privado) en el que puede preverse la distribución de gastos. Para
registración necesita escritura pública.
Nueva construcción pertenece a todos como accesorio del suelo à deberá ser
adjudicada al edificante.
OM
Autorizado asume costos, gastos y riesgos de obra + gastos de modificación del
plano, reglamento e inscripción.
Sin el consentimiento à obra ilícita à afecta partes comunes.
.C
Reparaciones urgentes
Cualquier propietario, en ausencia de administrador e integrantes del consejo

puede realizarlas en las cosas y partes comunes como gestor de negocios. Si el
DD
gasto resulta injustificado, consorcio puede negar el reintegro total/parcial y exigir
la restitución a su estado anterior a costa del propietario.
Grave deterioro o destrucción del edificio

LA
Asamblea por mayoría (+ de la mitad del valor) puede resolver su demolición y

venta del terreno y materiales, reparación o reconstrucción. Si resuelve
reconstrucción, minoría no puede ser obligada a contribuir y puede librarse por
transmisión de sus derechos a terceros à ausencia de 3ros: mayoría puede
adquirir sus partes según valuación judicial.
FI
Asamblea

Reunión de propietarios, deliberan y resuelven à órgano deliberativo del consorcio.
Propietarios “facultados para resolver”: adquirente por boleto de compraventa o

titulares de otros DR/DP no pueden participar, aún cuando (si se trata de
poseedores) estén obligados al pago de expensas.
Asamblea facultada para resolver:
• Cuestiones atribuidas por ley/reglamento

• Cuestiones atribuidas al administrador/consejo cuando le son sometidas por
cualquiera de los propietarios o por quien representa el 5% de las partes
proporcionales indivisas con relación al conjunto

• Conformidad con nombramiento y despido del personal
• Atribuciones del administrador o consejo
Son = válidas las decisiones tomadas por voluntad unánime de propietarios

aunque no lo hagan en asamblea
Convocatoria
Forma prevista en reglamento con transcripción de la orden del día (nulo el

tratamiento de otros temas, excepto unanimidad y todos presentes).
OM
Citación de lugar y hora + orden del día + medio fehaciente + anticipación.
Convocatoria la efectúa el administrador (obligación) o el consejo si el

administrador omite.
.C
Si administrador/consejo omiten à remedio: asamblea judicial.
Autoconvocatoria: decisiones válidas si temario se aprueba por mayoría de 2/3 de

totalidad de propietarios.
DD
Quórum
LA
Cantidad de miembros del consorcio que debe estar presente para que asamblea
pueda deliberar. Posible que reglamento lo determine teniendo en cuenta que se
calcula sobre la totalidad de los propietarios y NO sobre los presentes. Si el
reglamento establece un quórum único de la mitad + 1 para todos los supuestos
es INCORRECTO ya que calculándose las mayorías sobre todos los propietarios y
no sobre los presentes, no podrían tratarse asuntos que exigieran mayoría
FI
superior.

Participantes
Propietarios à actúan por sí o por medio de un representante con poder suficiente.

Adquirente por boleto no es propietario y sólo puede participar con poder otorgado
por el propietario.
Propietarios pueden dar carta-poder a otro propietario para que lo represente, pero
el reglamento fija limitaciones a cantidad que puede tener cada titular para
representar a otros.
Condominio: el que concurra deberá acompañar poder de administración de los

otros y todos deben unificar su voto à vale como 1.

Mayorías
1. Absoluta: residual, casos que involucran interés común y no requiere mayoría

especial. Número de unidades y partes proporcionales indivisas con relación al
conjunto à se calcula por unidad y por valor conjuntamente (doble exigencia).
2. Dos tercios de propietarios: reforma del reglamento y autoconvocatoria y su
temario.
3. Unanimidad: obras nuevas, supresión o limitación de derechos a las unidades que
OM
excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano.
4. Mayoría simple de presentes: asamblea judicial (caso especial).
Regla general: sobre la totalidad de los propietarios y NO sobre presentes

(excepción: asamblea judicial).
Reglamento puede establecer mayorías distintas a legales (agravándolas, nunca
.C
disminuyendo).
DD
Asamblea fracasa porque no se reúne quórum ni mayoría (desinterés). Mayoría de
los presentes pueden proponer decisiones que deben comunicarse
fehacientemente a los ausentes y tienen que ser aprobadas a los 15 días de
notificados à excepto que se opongan antes con mayoría suficiente (ausentes se
oponen en tal cantidad que impiden que la suma de votos favorables presentes +
LA
ausentes que no se oponen –tácitamente favorables- alcance la mayoría

necesaria).
FI
Nulidad de la asamblea
Derecho a promover acción judicial caduca a los 30 días desde la fecha de la

asamblea. Plazo es de caducidad, transcurrido se extingue el derecho no ejercido.

Actas
Decisiones deben constar en el Libro de Actas de Asamblea: resumen, firmadas

por presidente de asamblea y 2 propietarios, administrador debe dejar constancia
de comunicaciones enviadas a los ausentes, oposiciones recibidas y
conformidades expresadas.

Asamblea judicial
Si administrador o consejo omiten convocar asamblea, propietarios que

representan 10% del total pueden solicitar al juez asamblea judicial. Juez fija
audiencia y convoca propietarios. Puede resolver con mayoría simple de
presentes. Si no llega a decisión decide el juez en forma sumarísima.
OM
Consejo de propietarios
Facultativo. Surge del reglamento. Puede resolverse en asamblea su creación,

cantidad de miembros y atribuciones. Mayoría necesaria: dependerá del criterio
que se adopte: 2/3 para reforma del reglamento o absoluta si constituye asunto de
interés común.
.C
Asamblea puede designar un consejo con las siguientes atribuciones:
• Convocar asamblea y redactar orden del día si el administrador omite

• Controlar aspectos económicos y financieros del consorcio
DD
• Autorizar al administrador para disponer del fondo de reserva ante gastos
imprevistos
• Administración del consorcio en caso de ausencia del administrador y convocar
asamblea si el cargo está vacante dentro de los 30 días de producida la vacancia.
No sustituye al administrador ni puede cumplir sus obligaciones.

LA
Administrador
FI
Representante legal del consorcio. Puede ser un propietario o 3ro. Facultades y

deberes se rigen por reglamento.
Designación/remoción: designado en el reglamento y cesa si en la 1ra asamblea

no es ratificado con ella. Nombrados y removidos por asamblea (mayoría

absoluta) sin que importe reforma del reglamento. Causa no es necesaria.
Derechos/obligaciones
• Convocar asamblea, redactar orden del día y labrar acta

• Ejecutar decisiones de asamblea
• Conservación de cosas comunes y seguridad del edificio, cumplimiento a normas
de seguridad y reglamentaciones locales
• Practicar la cuenta de expensas y recaudar fondos para satisfacerlas. Para
disponer total/parcialmente del fondo de reserva ante gastos imprevistos requerir
autorización del consejo de propietarios

• Rendir cuentas dentro de 60 días de fecha de cierre del ejercicio financiero fijado
en el reglamento
• Nombrar y despedir al personal (requiere acuerdo de asamblea)
• Cumplir con leyes laborales, previsionales y tributarias
• Seguro integral de consorcios
• Llevar libro de actas
• Renuncia o remoción: dentro de 15 días entregar al consejo de propietarios los
activos existentes, libros y documentos y rendir cuentas documentadas
• Notificar a propietarios inmediatamente y no después de 48 horas de recibir
comunicación, la existencia de reclamos administrativos/judiciales que afecten
OM
consorcio
• A pedido de parte interesada, expedir dentro de 3 días el certificado de deudas y
créditos del consorcio con constancia de existencia de reclamos si los hay
• Representar al consorcio en todas las gestiones administrativas y judiciales como
mandatario exclusivo à personería para estar en juicio por el consorcio:
representante legal à debe acreditar designación como administrador y acta de
asamblea que ratifica nombramiento
.C
Subconsorcios: 2 o más torres, clubes de campo, barrios cerrados.
DD
Independencia económica, funcional o administrativa en todo aquello que no
gravita sobre el edificio en general. Cada sector puede tener una subasamblea,
debe regularse y puede designarse a un subadministrador. Conflicto entre los
sectores: asamblea resuelve. Frente a 3ros responde todo el consorcio sin tener
en cuenta diversos sectores.
LA
Extinción de PH
Modos de extinción relativa del dominio: prescripción, abandono, enajenación,

FI
transmisión judicial.
Causas propias: grave deterioro o destrucción, consolidación o confusión.
• Confusión: 1 sola persona es propietario de la totalidad de unidades. Para que se

produzca desafectación del inmueble al régimen de PH, el propietario debe volcar

su voluntad en una escritura pública que se inscribe en el Registro de la Propiedad
Inmueble. Si no se instrumenta, seguirá afectado al régimen pero en “estado de
PH”: reglamento tendrá vida latente y recobrará todo su vigor al enajenarse una,
varias o todas las unidades a distintas personas. Desafectación: se modifica el
estado jurídico del inmueble sin que se alteren las condiciones materiales.
• Desafectación voluntaria: consecuencia de extinción del derecho. Puede ocurrir
por acuerdo de propietarios. Resolución de la desafectación determina la CN del
derecho de condominio entre los titulares del derecho de PH. Es menester la
resolución en asamblea (unanimidad). Debe instrumentarse por escritura pública o
por resolución judicial. Inscripción en el Registro para oponibilidad a 3ros.

Prehorizontalidad
Seguro obligatorio al que quedan sujetos los contratos sobre unidades funcionales
celebrados antes de la constitución de la PH. Titular del dominio debe constituir un
seguro a favor del adquirente por el riesgo del fracaso de la operación.
Incumplimiento de la obligación, priva al titular de dominio de derecho contra el
adquirente a menos que cumpla con sus obligaciones, pero no priva al adquirente
OM
de sus derechos contra enajenante.
Exclusiones:
1. CN de la PH resulta de la liquidación de comuniones de cosas o bienes o de la

liquidación de PJ
2. Inmuebles del Estado
.C
3. Construcciones con financiamiento o fideicomiso de organismos oficiales o
entidades financieras
DD
LA
FI


Resumen 1er Parcial Mariani de Vidal

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1.

Teoría general de los derechos reales

Concepto: DR es el poder jurídico, de estructura legal, que se

• Poder jurídico: derecho subjetivo: señorío de la voluntad que se ejerce de propia

• Principales: existencia propia, no depende de otra cosa

o Adherencia física de una cosa a la otra: ambas forman una sola.

• Atribuyen al titular facultades de persecución y preferencia. 1886

Ius persequendi: perseguir la cosa en poder de quien se encuentra.

Ius preferendi: hacer valer preferencia respecto a otro titular de DR o DP que se

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Semejanzas: contenido patrimonial

2. Caracteres de los derechos reales

Art. 1884: regulación de DRs: elementos, contenido, adquisición, constitución,

Enumeración: Art. 1887:

4. d) los conjuntos inmobiliarios;

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1. A) Por causa de muerte: herederos

Tradición: función constitutiva del DR: acreedor no adquiere ningún DR antes de

la tradición. No juega este requisito cuando se trata de adquisición de DR que no

Requisitos para que entrega/tradición sea traslativa de dominio:

• Que la entregue el propietario (legitimidad)

Si no se dan requisitos: entrega pero no transmitió calidad de dueño à TITULAR

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Si cumple con forma pero carece de fondo: “justo título”.

• Muebles registrables: inscripción à efecto constitutivo (inscripción para

Excepciones a la tradición: traditio brevi manu y constituto posesorio

Art. 1896: Juez no puede constituir un DR o imponer su CN, excepto disposición

Convalidación: quien constituye/transmite un DR que no tiene y lo adquiere

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Extinción: Art. 1907

• De forma absoluta: destrucción total de la cosa si ley no autoriza reconstrucción;

1. a) de disfrute (usufructo, uso, habitación y servidumbre)

• Principales: no dependen de nada. Son todos menos: h, p y a

• Registrables: requiere inscripción registral. Inmuebles/muebles registrables

4) Ejercidos por la posesión/por actos posesorios

• Por la posesión: todos menos servidumbres e hipotecas

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Relaciones de hecho, desde el punto de vista material/físico, entre una persona y

• Yuxtaposición local: la + débil. Contacto físico con objeto sin voluntad

Propiedad ¹ posesión: generalmente coinciden pero esto no significa que todo

posesión sin título (no es propietario).

• Derecho real: relación extremadamente estrecha con cosa. No solo va a tener la

Tenencia y posesión son las únicas relaciones de poder.

Como si fuera titular no reconociendo señorío superior. No importa si es o no

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EN LIBRO DICE Q ELEMENTOS SON: PERSONA, COSA, EJERCICIO DE UN

1. Hecho con consecuencias jurídicas. Es un hecho porque se asienta en

Efectos: tenedor debe:

1. Conservar cosa (puede reclamar al poseedor reintegro de gastos)

Relaciones de poder (tenencia y posesión)

coposesión/contenencia: no se excluyen, concurren. No pueden concurrir sobre

Clasificación de las relaciones de poder:

1. Legítima: ejercicio de DR constituido conforme la ley. Hay relación

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Posesión deja de ser viciosa (se purga) cuando, ¹ posturas:

Adquisición de la posesión: asumir voluntariamente el poder de disponer

1. Mortis causa: heredero continúa la posesión del causante.

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Traditio brevi manu y constituto posesorio

Efectiva la transmisión sin hacer tradición material.

Traditio brevi manu:

Relación de poder debe manifestarse a través de actos físicos o materiales

La relación de poder se conserva hasta su extinción à presunción iuris tantum de

4. Derecho real de dominio