RESUMEN - DERECHOS REALES

PARTE GENERAL

Concepto:

Los derechos reales son las relaciones jurídicas directas e inmediatas entre una persona y una cosa.

Concepto del CCYCN Art 1882:

Es el poder jurídico de estructura legal, que se ejerce sobre un objeto en forma autónoma y que atribuye
a su titular las facultades de persecución y preferencia.

Fuente de los derechos reales: LA LEY

Elementos de los derechos reales Sujeto, es la persona titular del derecho real.

Objeto, es la cosa material (Mueble o Inmueble)

Enumeración de los derechos reales (numerus clausus) Art 1887

a) El dominio
b) El condominio
c) La propiedad horizontal
d) Los conjuntos inmobiliarios
e) El tiempo compartido
f) Los cementerios privados
g) La superficie
h) El usufructo
i) El uso
j) La habitación
k) La servidumbre
l) La hipoteca
m) La anticresis
n) La prenda

Características de los derechos reales

1. Derecho de persecución y preferencia: El titular tiene el derecho a perseguir la cosa en poder de quien
se encuentre y con la preferencia, su titular hace valer su derecho frente a otro cuya oponibilidad sea
posterior. Protege el derecho del titular que posea una mejor posición.
2. Numerus clausus: el número de derechos reales ya está determinado, es cerrado y no puede n crearse
nuevos.
3. Principio de Convalidación: es un acto jurídico que en principio es ineficaz, puede luego convertirse en
un acto valido retroactivamente.
4. Se ejercen por actos posesorios: los derechos reales se ejercen por la posesión salvo la servidumbre y
la hipoteca.
5. Transmisibilidad: todos los derechos reales son transmisibles salvo ley en contrario.
6. Normas de orden público: los derechos reales son de orden público, los particulares no pueden
modificar sus elementos.
7. Derecho absoluto: puede hacerse valer erga omnes, ó sea para toda la comunidad.
8. Relación inmediata: es en el aspecto interno la relación directa entre el titular y la cosa.
9. Publicidad: puede hacerse a través de la tradición (muebles) o la inscripción en los registros
(inmuebles).
10.Acción real: el titular tiene derecho a accionar en contra quien atente contra su derecho.

Clasificación de los derechos reales

1. Según sea sobre cosa propia o ajena

Sobre cosa propia total, ejemplo el dominio

Parcial, ejemplo en condominio, la PH, los conjuntos inmob,

tiempo compartido, cementerio privado.

Sobre cosa ajena: el usufructo, el uso, la habitación, servidumbre, la hipoteca, la anticresis y la prenda

2. según sean cosas registrables o no registrables

Registrables: cuando la ley exige la inscripción de los títulos correspondientes.

No registrables: cuando la ley no exige la inscripción.

3. Según sean accesorias o principales

Accesorias: son los de garantía (la hipoteca, la prenda ay la anticresis)

Principales: son todos los demás derechos reales.

4. Según se ejerza o no posesión

Todos los derechos se ejercen por la posesión, salvo la servidumbre y la hipoteca.

Adquisición, transmisión y extinción de los derechos reales

Adquisición, clase Originaria : no hay traslado de derecho, el titular lo adquiere libre

Derivada: hay traslado de derecho de un sujeto a otro.

Transmisión, teoría del título y modo Titulo suficiente: es el acto jurídico que tiene

los requisitos establecidos por la ley y su

finalidad es constituir un derecho real.

Modo suficiente: es la forma de exteriorizar la

trasmisión o constitución del derecho real.

Adquisición legal: Se adquiere por efecto de la ley condominios con indivisión forzosa.

habitación de cónyuge y conviviente.

Los derechos adquirientes de buena fe.

La posesión de buena fe, sobre cosas muebles no registrables.

Transmisión por acto entre vivos o mortis causa: todos los derechos reales son transmisibles salvo ley en
contrario.
Transmisión de Inmuebles y muebles registrables: Se necesita título, modo suficiente y la inscripción
registral para darle oponibilidad frente a terceros.

Prescripción adquisitiva o Usucapión art 1897

La prescripción adquisitiva es un forma de adquirir un derecho real sobre una cosa y consiste en poseerla
durante el tiempo de establece la ley.

Requisitos de la posesión: ostensible (publica, notoria y evidente) y continua (que el poseedor realice
actos en forma constante o periódica.)

Clase de prescripción adquisitiva: breve art 1898

y larga art 1899

Elementos de la prescripción adquisitiva: la posesión: ostensible y continua.

El tiempo: larga 20 años o corta de 10 años

Extinción de los derechos reales

1. Destrucción total de la cosa (se carece del objeto del derecho)

2. Abandono (muebles e inmuebles pueden ser apropiados)
3. Consolidación (en los derechos reales sobre cosa ajena)

POSESION Y TENENCIA
Son PODER DE HECHO

Posesión: Existe posesión cuando una persona (por si o por otra) ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, comportándose como si fuera titular de un derecho real lo sea o no y lo exterioriza. Tiene el animus
y el corpus.

Tenencia: existe tenencia cuando una persona (por si o por otra) ejerce un poder de hecho sobre una
cosa, reconociendo en otra la titularidad, se comporta como su representante. Tiene el corpus, le falta el
animus.

Clasificación de la posesión.

LEGITIMA: Se da en el ejercicio de un derecho real de conformidad con el CCYCN (Titulo y modo

suficiente)

ILEGITIMA: De buena fe: se desconoce su origen, se presume legítimo, no hay indicios de desconfianza

De mala fe viciosa con relación a muebles e inmuebles

Simple

Mala fe: se presume que no es legítima y se sigue adelante (duda, clandestinidad, hurto, estafa, abuso de
confianza)

Se protege la posesión para proteger la paz social, la carga de la prueba la tiene quien pretenda hacer
caer la presunción de legitimidad. Para adquirir la posesión y la tenencia se exige :

CAPACIDAD, VOLUNTAD Y CONTACTO DIRECTO CON LA COSA.

MODOS DE ADQUISICION

Si a cosa es poseída por otro: con su consentimiento haciendo tradición de la cosa (legitimo)
 O contra su voluntad mediante el desapoderamiento (ilegitimo)

Si la cosa NO es poseída por otro mediante el apoderamiento (ilegitimo) apropiarse si es mueble

ocupando si es inmueble

tradición: son los actos materiales, de entrega realizados voluntariamente donde una parte entrega y la
otra recibe.

Extinción de la posesión y la tenencia

Se extingue cuando se pierde el poder de hecho:

Sea porque la cosa se extingue.

Otro lo priva de la cosa (se apropia)

Imposibilidad física de poseer la cosa

Imposibilidad física de tener la cosa

Porque la cosa desaparece

Por abandono expreso y voluntario.

Efectos de la posesión

a) Conservar la cosa, haciendo mejoras

b) Pago de impuestos, tasas y contribuciones
c) Obligación de cerramiento, delimitación
d) Prescripción adquisitiva

Efectos de la tenencia

a) Conservar la cosa, haciendo mejoras indemnizables o las necesarias para su conservación, no

indemnizables.
b) comunicar al poseedor por daños y reparaciones.
c) Restituir la cosa a quien tenga derecho a la restitución y devolverla al poseedor o a su
representante

DOMINIO
Definición: es el poder jurídico, derecho real en virtud del cual una cosa se encuentra sometida a
la voluntad y a la acción de una apersona

Clases de dominio
Dominio perfecto: es aquel derecho real que otorga a su titular todas las facultades de usar gozar
y disponer material y jurídicamente de una cosa dentro de los limites previstos por la ley. Se
presume perfecto hasta que se pruebe lo contrario.

Dominio imperfecto: es imperfecto si está sometido a condición o plazo resolutorio o si la cosa

esta gravada con cargas reales (hipoteca, anticresis o prenda)

Dominio y propiedad no son lo mismo: propiedad es un concepto que abarca todoslos derechos
susceptibles de apreciación pecuniaria, incluido el dominio.
Así, Propiedad es el genero
Y Dominio la especie.
El dominio se clasifica en perfecto e imperfecto, de particulares y del estado.

Caracteres del dominio

a) Absoluto, b) perfecto, c) exclusivo, d) excluyente.

Absoluto: es el mas amplio que otorga mas facultades, pero tiene restricciones que da otro derecho real.

Perpetuo: dura para siempre, no se extingue por si solo.

Exclusivo: no puede tener mas de un titular.

Excluyente: el titular tiene la facultad de excluir a terceros del uso, goce y disposición de la cosa.

MODOS ESPECIALES DE ADQUISICION DE DOMINIO

APROPIACION: de sosas muebles, no registradas y sin dueño.

DESCUBRIMIENTO DE TESOROS: cosas muebles de valor, sin dueño conocido, si se conoce no es

apropiable, no se presume su descubrimiento.

HALLAZGO DE COSAS PERDIDAS: el que se encuentra una cosa no esta obligado a tomarla pero si lo toma
esta obligada a titulo oneroso a reponerla a su dueño.

TRANSFORMACION Y ACCESION DE MUEBLES: Cuando de buena fe transforma una cosa materia prima,
mediante su trabajo y no puede devolverla porque ya sufrió una transformación.

ACCESION DE INMUEBLES: es cuando una cosa se adhiere a otra de manera natural por ejemplo un
aluvión que trae terreno, una plantación, etc

CLASIFICACION DE LOS MODOS DE ADQUISICION

Originarios y Derivados

Por un hecho natural de divide en 3 modos:

Acto exclusivo del adquirente + por acto entre vivos o mortis causa

+ apropiación + a titulo universal o singular

+ expropiación + a titulo oneroso o gratuito

+ especificación

+ accesión

+ Percepción de frutos

+ aluvión

LIMITACIONES AL DOMINIO (Art 1973 al 1982)

Las restricciones de vecindad rigen en subsidio de las normas aplicables a cada jurisdicción, ley local.
No deben exceder la Normal Tolerancia, teniendo en cuenta las condiciones del lugar y aunque medie
autorización administrativa para ello.

Inmisiones art 1973: Son las molestias que ocasionan los ruidos, humo, olores, luminosidad y vibraciones.
Camino de sirga art 1974: el dueño de un inmueble que sea colindante con un cause de rio, debe dejar
libre para el paso una franja de 15 metros de ancho por el largo de la extensión de su terreno siguiendo el
cause del rio.

Obstáculo de curso de agua art 1975: los dueños de propiedad colindante con el curso de agua no pueden
construir obstáculos que alteren su curso natural.

Recepción de agua, arena y piedra art 1976: No deben causar prejuicio al duelo del terreno colindante.

Instalaciones provisorias de paso de personas art 1977: los propietarios deben dejar pasar y colocar
andamios si es la única manera de acceder a una obra vecinal.

Vistas art 1978 (ventanas, balcones, etc): excepto que otra ley local disponga las dimensiones en los
muros colinderos, las vistas no pueden ser menor a los 3 metros de frente y los 60 centimetros de lateral.

Luces art 1979 (aberturas de paso de luz y aire): excpeto ley en contrario en el muro colindero no pueden
ponerse luces de menor altura que 1,80 metros

Excepción de distancias mínimas art 1980: las distancias mínimas de los art anteriores, no se aplican si los
colinderos están hechos de material solido y no transparente.

Privación de luces y vistas art 1981: Quien tenga luces en su muro no puede impedir que su vecino eleve
otro muro aunque lo prive de luz o de vista.

Aboles, arbustos y otras platas art 1982: el dueño de un inmueble no puede tener Aboles, arbustos y otras
platas que molesten a su vecino colindante excediendo la normal tolerancia, en tal caso el vecino
perjudicado puede exigir que las ramas sean retiradas de su propiedad. Silas raíces penetran su espacio
las pude cortar por si mismo.

Otras restricciones al dominio pueden ser:

+ La servidumbre (paso obligatorio del vecino de fundo)

+ La hipoteca y la anticresis (gravan el inmueble y restringen el dominio de su titular).

Las restricciones de aplican a: DOMINIO,CONDOMINIO, POSEEDOR,TENEDOR PROPIEDAD HORIZONTAL.

CONDOMINIO
Es el derecho real de propiedad sobre una cosa que pertenece en común a varias personas y que
corresponde a cada una por una parte indivisa.

Características del condominio:

- Tiene dos o más titulares

- Cuota parte iguales
- Se ejerce sobre partes indivisas
- Si no establecen el porcentaje de cada condómino, la ley presume que son partes iguales
- El objeto puede ser mueble o inmueble
- Cada condómino puede gravar y enajenar la cosa en la medida de su parte indivisa
- Tiene el uso, goce y disposición material y jurídica compartido sobre el objeto.

difrencias

dominio condominio
Hay un solo titular Hay dos o más titulares
No se dividen los intereses o toma decisiones Se consensua con los demás condóminos,
 individuales cuando hay partición del objeto
Uso goce y disponibilidad exclusiva y Uso y goce compartido o restringido por los
excluyente demas copropietarios

PROPIEDAD HORIZONTAL
Concepto art 2037:

La propiedad horizontal es el derecho real que se ejerce sobre un inmueble propio que otorga al titular
facultades de uso, goce y disposición material y jurídica que se ejercen sobre partes privativas y partes
comunes de un edificio. De conformidad con el titulo y el reglamento de propiedad horizontal.

Las diversas partes del inmueble así como las facultades sobre ellas son interindependientes y conforman
un todo no escindible (escindir: separar, partir, fragmentar)

Partes de la P.H

1. UNIDAD FUNCIONAL: departamento, local, piso, cochera, baulera, deposito.

2. PARTES o cosas COMUNES: son las de uso compartido o común a todos o algunos (según se fije en
el reglamento de propiedad) indispensable
a. Terreno del edificio.
b. Pasillo, elementos.
c. Techos, azoteas, terrazas, patios, escaleras mecánicas.
d. Cimientos, columnas, vigas, muros, balcones comunes.
e. Locales, servicios.
f. Cañerías, energía, cableados.
g. Vivienda alojamiento del encargado.
h. Ascensores, montacargas, escaleras mecánicas
i. Instalaciones de acceso, seguridad y evacuación
j. Los artefactos (luces, matafuegos, adornos, muebles de decoración, plantas, etc)
3. PARTES o cosas COMUNES no indispensables: Pueden estar o no, dependiendo del modelo del
edificio o sus metros cuadrados.
a. Pileta
b. Lavadero
c. gimnasio
d. Solarium
e. SUM
f. Parque

Características de la P H

- Se ejerce sobre inmueble propio.

- Son inescindibles la unidad funcional y las partes comunes.
- Se adquiere por traslación de dominio.
- Se registra en el registro de propiedad del inmueble
- Puede tener mas de un propietario, condominio
- Posee reglamento de prop. que se registra junto al titulo de propiedad
- El reglamento fija el destino de cada unidad funcional.
- Posee consorcio. El consorcio es el conjunto de propietarios
- Posee administrador que el es el representante legal del consorcio.
- Posee asamblea que es la reunión del conjunto de propietarios designados como consejo.
 - Consorcio también se llama asociación de individuos y o personas físicas o jurídicas de un grupo
con patrocinio del administrador.

Facultades de los propietarios de cada unidad funcional.

- Enajenar (vender, ceder, alquilar, prestar, etc)

- Gravar (hipotecar, embargar,etc)
Obligaiones
- Cumplir las disposiciones del reglamento
- Conservar en buen estado.
- Pagar expensas
- Contribuir al fondo reserva (si lo hubiere)
- Permitir el ingreso a su unidad para reparaciones, inspecciones, etc
- Verificar el funcionamiento de cocinas, estufas, calefones, etc

Prohibiciones

- Destinar la unidad a otro fin que no sea el fijado en el reglamento

- Perturbar la ranquilidad de los vecinos
- Depositar cosas peligrosas
- Piner en riezgola seguridad de los vecinos y propietarios.

El Reglamento de propiedad contiene:

- Determinación del terreno.

- La determinación de la unidad funcional y complementaria
- Enumeración de los bienes
- Enumeración de las cosa y partes comunes
- Composición del patrimonio del consorcio
- La composición de la proporción del pago de expensas
- El uso y goce de las partes comunes
- El uso y goce de los bienes del consorcio.
- El destino de las unidades funcionales
- El destino de las partes comunes
- Facultad de las asambleas
- Facultad del administrador
- Facultad y fijación del consejo de propietarios.

ASAMBLEAS

Es la reunión de propietarios facultada para resolver:

1. Cuestiones de incumbencia por la ley.

2. Cuestiones de incumbencia por reglamento.
3. Cuestiones de atribuciones de la asamblea
4. Cuestiones de atribuciones del consejo de propietarios
5. Cuestiones de atribuciones del administrador.
6. Cuestiones de nombramiento y despido del personal del consorcio.

CONSEJO DE PROPIETARIOS

La asamblea puede designar un consejo integrado por propietarios que tendrán as siguientes
responsabilidades:
1. Convocar asamblea y redactar el orden del dia si el administrador lo omitiere.
2. Controlar aspectos economicos y financieros del consorcio.
3. Autorizar al administrador a disponer del fondo de reserva (si lo hubiere) para gastos urgentes
4. Ejercer la administración por renuncia o ausencia del administrador y llamar a asamblea para elegir
nuevo administrador.

ADMINISTRADOR
Es el representante legal con carácter de MANDATARIO, tiene por mandato del consorcio de propietarios
el poder de representarlos y de realizar las gestiones. El poder es un documento firmado por los
consorcistas.
Deberes y derechos del administrador: Son los que impone la ley y el reglamento de propiedad y
reglamento interno de la asamblea de propietarios.
a. Convocar a asamblea y redactar el orden del día
b. Ejecutar las decisiones de la asamblea
c. Practicar la cuenta de expensas y recaudar los fondos
d. Disponer total o parcialmente del fondo de reserva si lo hubiere.
e. Rendir cuenta a los 60 dias del cierre de ejercicio financiero al consejo de propietarios.
f. Nombrar y despedir al personal del consorcio de acuerdo con a asamblea
g. Cumplir la legislación aboral, previsional y tributaria