Hipoteca (2432 – 2457)

Concepto:
La hipoteca es un derecho real, que busca garantizar el pago de una obligación. La idea es
que el acreedor tenga una garantía de pago, representada en un bien inmueble (2443), barcos
(1570 Código de Comercio) aviones (1904 Código de Comercio). También incluye los frutos
civiles y los frutos naturales pendientes. Cuando llega la hora de cobrar, el acreedor puede
pedirle a un juez que subaste el bien, y con el dinero que resulte del remate, le pague. Da una
seguridad a los acreedores, si los deudores no tienen dinero líquido, pueden ir directamente
a un bien.
La hipoteca seguirá afectando el bien aunque sea enajenado, entonces, si Estefanía hipoteca
su casa a Marleny para garantizar que le va a pagar una deuda, y después vende esa casa a
Jorge, Marleny podrá perseguir la casa de Jorge, y pedir el remate de la misma para el pago
(artículo 2452) - (en contratos verán cómo se soluciona el problema entre Jorge y Estefanía).
El artículo 2439 permite también que el bien hipotecado no pertenezca al deudor, como si yo
debo plata, y mi mamá hipoteca su apartamento para garantizar mi deuda. Siempre se
requiere el consentimiento del dueño del bien.
Perfeccionamiento:
El título y modo funcionan casi igual que en la compraventa de inmuebles, se celebra un
contrato por escritura pública (2434), y después se registra este contrato en la oficina de
instrumentos públicos, la capitanía de puerto o la Aerocivil, dependiendo del bien (2456).
Quien hereda el derecho personal también hereda la hipoteca.
En resumen, la hipoteca se puede adquirir por dos modos, la tradición y la sucesión por causa
de muerte.
Derechos y obligaciones:
El principal derecho del acreedor prendario es pedir el remate del bien cuando la deuda se
haga exigible y pedir que el bien se (cuide) mientras tanto. En caso de que el precio del bien
baje mucho, o se destruya, el acreedor tiene derecho a que se le hipoteque otro bien, se le de
otra garantía distinta, o a cobrar de una vez, aunque el plazo no haya llegado (me tenés que
pagar en diciembre, pero se quema la casa, te puedo cobrar ya).
El deudor tiene derecho a usar del bien tal y como quiera, estando sujeto a las medidas de
conservación que dijimos arriba. También puede intentar “abandonarle” el bien al acreedor
(2450), esto es, “quédese con la finca” una vez ha llegado el plazo. En ese caso, mientras el
juez no haya adjudicado la finca al acreedor, igual puede pagar la deuda y recuperar el bien,
indemnizando los perjuicios que todo esto haya causado al acreedor.
Extinción:
Al ser un derecho accesorio, la hipoteca depende de un derecho personal, por lo que si la
obligación se extingue, también se extingue el derecho real de hipoteca (recuerden que lo
accesorio sigue la suerte de lo principal, esto les sirve para toda la vida). Si yo pago la
obligación, o se cumple cualquiera de los eventos del artículo 1625 (los van a ver en detalle
en obligaciones), se extingue el derecho real.
También se extingue el derecho real, según el artículo 2457, si el acreedor renuncia, si la
hipoteca solo existía bajo plazo o condición, y el momento llega, o si se destruye el bien. En
estos casos, solo se extingue el derecho real, no el personal