VIDEO 2: GARANTÍA.

El privilegio es el derecho que tiene el acreedor a cobrar con preferencia a otros acreedores del
mismo deudor sobre el producido de la subasta por ejecución de la cosa que era objeto de la
garantía. De acuerdo al Art. 2583 CCCN ¿Qué es aquello a lo cual se extiende el privilegio? El
privilegio recae sobre:

- El capital adeudado.
- Los intereses anteriores a la ejecución y los que corren durante el curso de la misma.
- Las costas.

¿Qué sucede con los intereses de más de dos años atrás respecto de la fecha de inicio de la
ejecución?

Esos intereses no están incluidos en el privilegio otorgados por el DR de garantía, y por lo tanto
tienen carácter quirografario (aquellos acreedores que no tienen ningún privilegio, ni seguridad
más que la firma del deudor, y son los que cobran a prorrata entre sí después de que hayan
cobrado todos los privilegiados.)

¿hasta dónde se extiende la garantía?

La garantía se extiende a todos los accesorios físicamente unidos a las cosas, las mejoras y las
rentas de vida. Por excepción quedan fuera de la garantía los accesorios que estaban prendados
con anterioridad a su adhesión física a las cosas o bien los que pertenecen a terceros (Art. 399
CCCN) si no pertenecen al constituyente de la garantía, no está este legitimado para que la
misma nazca.

La garantía por el principio de subrogación real se traslada de pleno derecho a los bienes que
sustituyeran a los grabados, sea por indemnización, precio o cualquier otro concepto susceptible
de subrogación real. Esto significa que si por cualquier motivo la cosa sujeto de la garantía es
sustituida por una suma de dinero – indemnización, precio u otro concepto – es esta suma de
dinero lo que continúa afectando la garantía, produciéndose una subrogación real.

El constituyente de la garantía (nudo propietario)

El constituyente de la garantía, en principio quien es el titular de dominio de la cosa, aunque hay

casos en que puede ser otro titular de DR, conserva en principio todas las facultades inherentes
a su derecho : ius utendi, ius abutendi, ius fruendi en la medida en que sean compatibles con el
DR de garantía, si es por ejemplo una anticresis el nudo propietario prácticamente no va a tener
ninguna facultad útil sobre la cosa, en la prenda es similar ya que la disposición de la cosa
corresponde al acreedor prendario, sin embargo, en la hipoteca el constituyente conserva todas
las facultades de uso, goce y disposición porque conserva la posesión de la cosa, incluso puede
enajenar, lo que no puede hacer es cualquier acto que disminuya el valor de la garantía y si esto
ocurre el acreedor puede:

- Dar por vencidos los plazos y exigir el pago de la totalidad de lo que se le adeuda, incluso
ejecutando la hipoteca si esto no sucede.
- Estimar el valor por el que disminuyó su garantía y exigir el depósito de dicha suma o la
constitución de una garantía suficiente, aquí es donde opera la “subrogación real” de la
que hablamos:

Todo acto jurídico celebrado en perjuicio de la garantía es inoponible al acreedor, pudiendo este
ejercer incluso la acción Pauliana (revocatoria) llegado el caso. ¿Qué sucede si el derecho real
de garantía es subastado por un tercero antes de que se cumpla el plazo de la obligación
garantizada? En este supuesto puede ocurrir que otro acreedor con garantía real o quirografario
puede llegar a subastar y hacer ejecutar la cosa estando pendiente de cumplimiento la
obligación garantizada, en ese caso el acreedor tiene derecho a dar por vencidos los plazos y a
cobrar su crédito con el privilegio correspondiente – con preferencia – respecto del acreedor
ejecutante.

Normalmente el deudor constituye un DR de garantía sobre un inmueble que le es propio, pero

esto no tiene por qué ser así, puede ser que el deudor constituya el DR de garantía sobre un
inmueble que le es ajeno, o mejor dicho, puede ser que una persona, el titular de dominio de
la cosa, sin ser deudor constituya el DR de garantía para asegurar el cumplimiento de la deuda
ajena (Ej: un amigo mío tiene una deuda y yo constituyo un DR de hipoteca sobre mi casa, para
garantizar la deuda de mi amigo // como quien sale de garante en un contrato de fianza pero en
vez de ser una fianza personal, es una garantía real) ahora bien, en este caso se pueden dar 2
opciones:

- Puede ser que el titular de la cosa, el constituyente, asuma la deuda del deudor y queda
como codeudor y queda en la misma situación del deudor.
- Puede ser que no asuma la deuda, o que quiera asumirla, pero no sea aceptada por
parte del acreedor.

En caso de que no haya asunción de deuda, el propietario de la cosa no es deudor de la

obligación garantizada, como tampoco sería deudor quien adquiere el inmueble o la cosa
afectada a garantía del propietario deudor, sin asumir la deuda. El que adquiere sin asumir la
deuda se llama “tercero poseedor” y el que adquiere asumiendo la deuda, se llama “tercero
adquirente”. La situación del tercer adquirente es la misma que la del deudor (porque asumió la
deuda) ahora bien, ¿Qué ocurre con el “tercero poseedor”? este adquiere sin asumir la deuda o
constituyó la garantía por una deuda ajena. En este caso únicamente responde por el bien objeto
de la garantía. Porque él no es deudor y por lo tanto no responde con todo su patrimonio. Solo
responde por el bien objeto de la garantía y solo responde hasta el máximo gravamen. Y en caso
de ejecución de la garantía, solamente se puede ejecutar al tercero poseedor una vez habiendo
reclamado el pago – ejecutado primero – al deudor.

En caso de ejecución, puede llevar a producirse la subasta, normalmente la ejecución termina

con la subasta de la cosa. La subasta extingue el derecho real de garantía – extingue todos los
DR de garantía sobre la cosa – pero esto va a ocurrir siempre y cuando los titulares de los DR de
garantía hayan sido debidamente citados a la ejecución, la extinción del derecho real se va a
producir una vez que el producido de la subasta sea distribuido entre los titulares del DR, porque
en primera instancia la garantía se traslada de la cosa al precio depositado (la garantía se
extingue respecto de la cosa cuando el comprador depositó el precio) ¿Qué sucede si el acreedor
con DR de garantía no fue citado a la ejecución? En ese caso no se extingue el DR de garantía y
quien compra en la subasta debe soportar el gravamen sobre la cosa, aunque puede pedir
judicialmente la resolución de la compra.

La garantía entonces se extingue:

Por la extinción de la obligación principal por cualquier modo extintivo de las obligaciones,
incluso el más natural que es el pago, y se extingue por subasta.

Debemos diferenciar entre: extinción y cancelación del asiento registral del gravamen. Cuando
los DR de garantía recaen sobre bienes registrables (muebles registrables o inmuebles) tienen
que inscribirse en el registro de la propiedad. Ahora bien, el registro de la propiedad inmueble,
no se entera de oficio que se extinguió el DR de garantía al extinguirse la obligación, sino que
continua el DR de garantía inscripto hasta tanto sea cancelado o caduque el asiento registral por
el plazo de ley. La cancelación del asiento registral del DR de garantía puede ser hecha por:

- Quien era titular del derecho (el acreedor) mediante el otorgamiento de un instrumento
de igual naturaleza que el exigido para la constitución de la garantía. Básicamente si
estamos hablando de hipoteca o anticresis que recae sobre inmueble, el derecho real
se constituyó por la forma de escritura pública que tuvo el título constitutivo y se debe
cancelar mediante una escritura pública en la que el acreedor dar recibo y carta de pago
de lo que se le adeudaba. Al ingresar en el Registro de la propiedad inmueble el
testimonio de la escritura de cancelación, queda cancelado el asiento registral del DR de
garantía.
- Si el acreedor se niego a firmar la escritura de cancelación o le resulta imposible hacerlo,
acreditado judicialmente la extinción de la garantía será el juez quien ordene la
cancelación y libre el oficio correspondiente al Registro de la propiedad inmueble.