La Propiedad

“Año
del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”
UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL
FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA
ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO
TESINA: El derecho de propiedad inmobiliaria adquirido por usucapión como
mecanismo de protección jurídica en el distrito de San Antonio en los años 2020 – 2021
Presentado para el curso de Derecho Civil Reales (Libro IV) dirigido por el docente
VELASCO VALDERAS, Patricia Jannett
ELABORADO POR:
- CHAVEZ CHINCHAY, Magali Katerine
- MENDÍVIL BRAVO, Julio Enrique
- MONTELLANO FLORES, César Aldair
- OSORES CABRERA, Johany
- PALMA TANTALEAN, Daphne Nayeli
- PAMPA MAMANI, Luz Elvira
- PÉREZ BERNEDO, Gisell Minerva
AÑO / AULA: Cuarto - T/A
LIMA – PERÚ
2022
Resumen
La propiedad es un derecho humano fundamental del cual se desprenden otros derechos
que le son conferidos únicamente al propietario, que le permite usar, disfrutar, disponer y
reivindicar un bien. Si bien es cierto que a grandes rasgos es el mismo, este varía de acuerdo a
cada legislación.
En el caso de nuestra legislación al momento de adquirir el derecho propiedad
inmobiliaria mediante la prescripción adquisitiva nos exige ciertos requisitos que debemos
cumplir para poder contar dicha protección jurídica que nos otorga la usucapión, por ello el
objetivo del presente trabajo de investigación es establecer si la usucapión brinda la seguridad
jurídica al posesionario sobre un terreno que no estuvo inscrito en registros públicos. Así mismo
también analizaremos la posición adoptada en la jurisprudencia nacional respecto a la
prescripción adquisitiva. Para ello, se ha tomado como base la ley, la jurisprudencia nacional y la
doctrina, complementándose con el derecho comparado. Como método de investigación hemos
aplicado el método cualitativo, ligado al tema jurídico, donde se procedió a desarrollar mediante
técnicas de análisis, observación y descripción.
Finalmente, con la presente investigación buscamos demostrar que al materializarse la
prescripción adquisitiva si se garantiza la seguridad jurídica total que requiere el posesionario al
momento de reconocerle su derecho de propiedad inmueble.
Palabras claves: derecho de propiedad inmobiliaria, garantizar, mejor derecho,
usucapión.
Abstract
Property is a fundamental human right from which other rights are derived that are
conferred only on the owner, which allows him to use, enjoy, dispose of and claim a good.
Although it is true that broadly speaking it is the same, it varies according to each legislation.
In the case of our legislation at the time of acquiring the real estate right through the
acquisitive prescription, it requires certain requirements that we must meet in order to have said
legal protection that the usucaption grants us, for this reason the objective of this research work
is to establish if the usucaption provides legal certainty to the possessor on land that was not
registered in public records. Likewise, we will also analyze the position adopted in the national
jurisprudence regarding the acquisitive prescription. For this, the law, national jurisprudence and
doctrine have been taken as a basis, complemented by comparative law. As a research method
we have applied the qualitative method, linked to the legal issue, where we proceeded to develop
it through analysis, observation and description techniques.
Finally, with the present investigation we seek to demonstrate that when the acquisitive
prescription materializes, the total legal certainty required by the owner is guaranteed at the time
of recognizing his right to real estate.
Key words: real estate property right, guarantee, better right, usucaption.
INDICE
Resumen..............................................................................................................................2
Abstract................................................................................................................................3
INDICE................................................................................................................................4
I. Introducción...................................................................................................................1
1.1. Descripción y formulación del problema.................................................................2
1.1.1. Problema General..............................................................................................2
1.1.2. Problema Especifico..........................................................................................2
1.2. Antecedentes......................................................................................................3
1.2.1. Nacionales..............................................................................................................3
1.2.2. Internacionales.......................................................................................................5
1.3. Objetivos............................................................................................................6
1.3.1. Objetivo General................................................................................................6
1.3.2. Objetivos Específicos........................................................................................6
1.4. Justificación........................................................................................................6
1.5. Hipótesis.............................................................................................................7
1.5.1. Hipótesis General............................................................................................7
1.5.2. Hipótesis Especificas.........................................................................................7
II. Marco Teórico.................................................................................................................9
2.1. Bases teóricas sobre el tema de investigación..........................................................9

2.1.1 La propiedad en Argentina.................................................................................9
2.1.2 La propiedad en Chile.........................................................................................9
2.1.3 La propiedad en Colombia................................................................................10
2.1.4 La propiedad en Ecuador..................................................................................11
2.2. Concepto Propiedad................................................................................................11
2.2.1 Concepto constitucional de la propiedad..........................................................12
2.2.2 Concepto civil de la propiedad.........................................................................13
2.2.3 Concepto moderno de propiedad......................................................................15
2.2.4 Concepto filosófico de la propiedad.................................................................15
2.2.5. propiedad romana y propiedad germánica.......................................................16
2.2.6. características de la propiedad.........................................................................18
2.2.7. Limitaciones de la propiedad...........................................................................21
2.2.8. la protección jurídica de la propiedad..............................................................24
2.3. Formas de adquisición de propiedad......................................................................29
2.3.1. Transmisión de bienes muebles.......................................................................36
2.3.2. Transmisión de bienes inmuebles....................................................................36
2.4.1. Evolución legislativa en el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el
código civil peruano..................................................................................................................43
2.4.2 Código civil 1852.............................................................................................43
2.4.3 Código civil 1936.............................................................................................44

2.4.4. Código civil1984.............................................................................................47
2.4.5. Prescripción adquisitiva..................................................................................48
2.4.6 La acción de reivindicación..............................................................................49
2.4.7. Efectos.............................................................................................................52
2.4.8. Imprescriptibilidad de la acción de reivindicación..........................................52
2.5 Análisis jurisprudencial...........................................................................................53
2.5.1 Comentario.......................................................................................................54
III. Método.........................................................................................................................55
3.1 Tipo de Investigación..............................................................................................55
3.2. Ámbito temporal y espacial....................................................................................55
3.2.1. Ámbito temporal..............................................................................................55
3.2.2. Ámbito espacial...............................................................................................55
3.3. Variables.................................................................................................................56
3.4. Población y muestra................................................................................................57
3.4.1 Población..........................................................................................................57
3.4.2. Muestra............................................................................................................58
3.5. Instrumentos...........................................................................................................59
3.6. Procedimientos.......................................................................................................59
3.6.1. Estudio de caso................................................................................................60
3.7. Análisis de datos.....................................................................................................60

IV. Resultados....................................................................................................................65
V. Conclusiones.................................................................................................................66
VI. Referencias..................................................................................................................67
I. Introducción
En nuestro país existen distintas maneras de adquirir la propiedad sobre los bienes
muebles e inmuebles, siendo de gran importancia la vinculación de estos con el Derecho Real,
sobre todo al momento de hablar de aquellos bienes inmuebles, ya que nuestra legislación
establece que este derecho debe estar revestido de ciertos requisitos legales para gozar de
seguridad y respaldo jurídico al momento de reclamar determinado derecho de propiedad
inmobiliaria.
Por ello, la presente investigación fue orientada a plasmar el desarrollo de la figura
jurídica de Propiedad en su aspecto más amplio teniendo en cuenta la jurisprudencia nacional y
el derecho comparado, específicamente al momento de considerar el derecho de propiedad
inmobiliaria como mecanismo de protección jurídica para aquellas personas que adquieren un
bien que carece de un título inscrito en registros públicos mediante la usucapión.
En el primer capítulo realizaremos una sucinta descripción del problema de la
investigación. De la misma manera, daremos a conocer la delimitación, justificación y objetivos
generales y específicos del trabajo de investigación que va de la mano con el planteamiento del
problema.
Seguidamente en el segundo capítulo, desarrollaremos el marco teórico, donde se
encuentran los conceptos relacionados al tema de investigación. Por ende, desarrollaremos
ampliamente la figura de la usucapión y el derecho de propiedad inmobiliaria. Del mismo modo
analizaremos la jurisprudencia de nuestra legislación en cuanto a los problemas que se suscitan
en la actualidad por no contar con una partida registral de un bien inmueble.
Finalmente, en el tercer y cuarto capítulo, plasmamos el modo metodológico que posee la
investigación juntamente con el análisis e interpretación de los resultados de la investigación.
1
I.1. Descripción y formulación del problema
El problema de investigación surge en torno a los pobladores de la comunidad campesina
de Jicamarca quienes adquirieron un espacio de terreno para habitar y realizar sus actividades
cotidianas; es aquí donde la problemática sale a relucir, puesto que en dicha comunidad se
lotizaron terrenos para su posterior venta produciéndose una comercialización informal de
terrenos vendiendo un espacio que no consigne con título de propietario o inscripción que
otorgue un respaldo jurídico al nuevo posesionario informal.
Es por ello por lo que ante dicho acontecimiento los pobladores de la comunidad de
Jicamarca deberán esperar un periodo de 5 años para que el terreno en su posesión pase a ser
adquirido por ellos mediante un proceso judicial o notarial; por ende, el reconocimiento de su
derecho de propiedad será reconocido dentro del título de propiedad, generando así un derecho
de sobre el inmueble.
El derecho de propiedad genera una seguridad jurídica sobre el propietario y su vínculo
con el inmueble ante el riesgo de una intervención de mala fe de terceros sobre el bien en la
comunidad de Jicamarca dentro del distrito de San Antonio, Provincia de Huarochirí,
Departamento de Lima entre los años 2020-2021.
1.1.1. Problema General
- ¿Será el derecho de propiedad inmobiliaria un instrumento que brinde protección
jurídica al momento de adquirir un bien por usucapión, respecto a los bienes de la comunidad de
Jicamarca dentro del distrito de San Antonio, provincia de Huarochirí, departamento de Lima
entre los años 2020-2021?
2
1.1.2. Problema Especifico
- ¿Cuáles son los derechos de propiedad que genera la usucapión sobre el bien inmueble?
- ¿Cómo se genera la seguridad jurídica al adquirir un bien inmueble mediante el proceso
de usucapión?
- ¿Cómo actuará la protección jurídica frente a la amenaza de terceros que pretendan
apoderarse del bien?
I.2. Antecedentes
1.2.1. Nacionales
Nuestro trabajo tiene antecedentes en los siguientes estudios:
La tesis de Miriam María Butron Gallegos presentado en el año 2018 para optar el título
profesional de Abogada, de la Universidad Andina Néstor Cáceres Velásquez, titulada
“Embargo frente a los bienes inmuebles de dominio privado del estado y su incorporación
normativa en el sistema nacional de bienes estatales” menciona que el Estado es propietario de
los bienes sin dueño dentro del territorio peruano, pero según el Tribunal Constitucional de 2
formas son las que el Estado divide a los bienes, los cuales son, bienes con un tipo de dominio
privado y los de dominio público, puesto que los bienes públicos del estado poseen mayor
inmunidad que los de característica privada siendo así que la embargabilidad de los privados se
manifiesta indirectamente; si bien los de dominio público son inembargables e imprescriptibles,
los que tengan un tipo de dominio privado no se encuentran debidamente regulado existiendo un
vacío dentro de nuestra legislación.
En la tesis titulada “Análisis del sistema de transferencia de la propiedad y la seguridad
jurídica a través de la inscripción registral” del autor Edgar Sacachipana de la Universidad
Nacional del Altiplano para optar por el título profesional de abogado en el año 2017, desarrolla
3
su investigación partiendo desde un punto de vista histórico del derecho de propiedad, desde
donde podemos apreciar cómo se han ido incorporando nuevos conceptos o caracteres que han
evolucionado para poder darle a la propiedad un concepto jurídico que se pueda aplicar a nuestra
realidad. Del mismo modo, no solo se trata de ver un avance a nivel histórico internacional, sino
también en nuestra propia legislación, partiendo del código civil de 1852 hasta el actual.
Se rescata la importancia de conocer la evolución del concepto de propiedad pues es lo
que permite que hoy en día nuestra legislación pueda amparar este derecho, sobre todo frente a
las diversas problemáticas que este derecho genera a nivel social, pues es bien sabido que es
recurrente que las personas se encuentren involucradas en conflictos de propiedad debido a
diversos motivos, sin embargo, uno de los que más se resalta en este trabajo es la problemática
sobre el sistema de transferencia de propiedad inmueble, sobre todo en nuestro país donde reina
la informalidad y la estafa, sobre la propiedad inmueble se debe tener especial resguardo. Y
surge la cuestión sobre si nuestro sistema de transferencia está lo suficientemente equipado (de
manera jurídica) para hacer frente a la problemática que enfrenta.
Según Rosa Montejo, autora de la tesis titulada “El riesgo del derecho de propiedad
sobre bienes inmuebles en el distrito de Tarapoto con la vigencia del artículo 949° del Código
Civil y las nuevas exigencias registrales, periodo 2016” para optar por el título profesional de
abogado de la Universidad Nacional de San Martín en el año 2020, aborda el tema del derecho
de propiedad como una de sus problemáticas, la autora señala que la propiedad si bien es un
derecho, también acarrea consigo ciertos riesgos. Que estos riesgos particularmente se pueden
generar al adquirir la propiedad, es decir que debemos estar protegidos legalmente tanto el
comprador como el vendedor de tal modo que el sistema jurídico sea suficiente y eficiente para
4
todos, pues al adquirir el derecho de propiedad debemos recurrir a mecanismos jurídicos que nos
permitan ejercer nuestro derecho de manera plena.
Sobre la problemática del derecho de propiedad, se basa en el sistema de transferencias
de nuestro país, pues es bien sabido que en todo el país se presenta este problema, sin embargo,
muchas veces por desconocimiento o ignorancia se llegan a problemas interminables, por ello
nuestro mayor soporte debe ser un correcto ordenamiento jurídico que vaya de acuerdo con las
necesidades actuales de las personas y que sepa responder a las peripecias que puedan sufrir.
1.2.2. Internacionales
Ignacio Ezequiel Alterini autor de la tesis “La tradición de inmuebles y la paz social”
presentado en la Universidad Austral de Buenos Aires en el año 2017 para optar por el título en
Doctor en Derecho, dicha tesis consta de 491 páginas. En la mencionada tesis el autor nos
informa de la relación directa que tiene la posesión con el derecho privado patrimonial ya que su
singular cercanía dota a este tema de una especial relevancia. Además, se hace una especial
mención al régimen régimen argentino de adquisiciones derivadas por acto entre vivos de
derechos reales inmobiliarios que se ejercen por la posesión y como está gobernado por la idea
romana del título y el modo suficientes, donde este último es la tradición por actos materiales.
Según Ana Belén Zaera García, autora de la tesis titulada “La propiedad en el derecho
romano: origen y desarrollo” para obtener el título de grado en Derecho de la Universidad de
Salamanca en el año 2017, aborda un enfoque histórico de la propiedad en Roma, como es el
mancipium, que se da con el acto mancipatorio, luego será el termino dominium que va designar
la titularidad del dominus , además, la doctrina ha distinguido dos modos de adquirir la
propiedad, como lo son los modos originarios de la adquisición de la propiedad, que se
caracterizaran por la existencia de una relación fundamental y directa de la persona y la cosa, sin
5
la existencia de un intermediario, y el otro modo es de derivativo, se da por la relación de un
transmitente que va poseer el derecho de propiedad sobre una cosa y además la existencia de un
adquirente. Además, enfoca que la propiedad no es un derecho absoluto como se entendió
originalmente, esta idea está matizada por las necesidades del y el desarrollo de la sociedad. Por
tanto, distinguimos: el límite del derecho público y el límite del derecho privado.
I.3. Objetivos
1.3.1. Objetivo General
- Explicar si el derecho de propiedad inmobiliaria es un instrumento que brinda
protección jurídica al momento de adquirir un bien por usucapión, respecto a los bienes de la
comunidad de Jicamarca dentro del distrito de San Antonio, provincia de Huarochirí,
departamento de Lima entre los años 2020-2021.
1.3.2. Objetivos Específicos
- Enumerar los derechos de propiedad que genera la usucapión sobre el bien inmueble.
- Identificar la seguridad jurídica al adquirir un bien inmueble mediante el proceso de
usucapión.
- Analizar la usucapión frente a la amenaza de terceros que pretendan apoderarse del
bien.
I.4. Justificación
Justificándose de una manera objetiva se trata de precisar la pertinencia del tema, la
debida adecuación con el problema de investigación a tratar y compararlo en el contexto actual
de estudio que nos encontramos. Por lo que nuestro enfoque pretende servir como un referente y
trascender para las futuras investigaciones teóricas referida a la Transmisión de bienes
inmuebles.
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El presente trabajo de investigación se justifica, entre otras, por las siguientes
consideraciones:
 En el contexto de la problemática encontrada en nuestra realidad social, existen los
diversos problemas entre propietarios y para ello quien demuestra su mejor derecho a la
propiedad, entre ellos también se manifiesta el tema de obligación que tiene el deudor
antes un acreedor o ante varios acreedores lo cual se ha encontrado varios casos en
proceso judicial cuando ponen una propiedad inmueble como hipoteca. en la medida que
resalta la profunda preocupación del titular de un predio, sobre todo la forma cómo se
encuentra regulada en el Código Civil.
 Justificando a nivel teórico, la presente investigación tiene la función de añadir a la
doctrina que ya existe y rige en nuestro ordenamiento jurídico que se describe acerca de
la seguridad jurídica de bienes inmuebles y recaba las diversas opiniones de juristas
acerca si es efectivo dicha legislación actual.
 Se justifica a nivel valorativo, sustentando su importancia en cuanto a que, la presente
investigación busca ser una base, para una futura modificación de nuestro actual sistema
normativo de transferencia de propiedad, lo que se plasmaría en una propuesta del autor
ante la problemática de afectación de derechos existentes, contribuyendo a mitigar los
problemas sociales, garantizando una mayor seguridad jurídica al nuevo adquirente.
I.5. Hipótesis
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I.5.1. Hipótesis General.
Es el derecho de propiedad inmobiliaria un instrumento que brinde seguridad jurídica al
momento de adquirir un bien por usucapión, respecto a los bienes de la comunidad de Jicamarca
dentro del distrito de San Antonio, provincia de Huarochirí
1.5.2. Hipótesis Especificas.
Hipótesis específica 1:
Existen derechos de propiedad que genere la usucapión sobre el bien inmueble.
Hipótesis Especifica 2:
Existe la seguridad jurídica al adquirir un bien inmueble mediante el proceso de
usucapión.
Hipótesis Específica 3:
Existe la usucapión frente a la amenaza de terceros que pretendan apoderarse del bien.
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II. Marco Teórico
2.1. Bases teóricas sobre el tema de investigación
Sobre la propiedad de manera concreta se puede decir que es un derecho humano
fundamental del cual se desprenden otros derechos que le son conferidos únicamente al
propietario, si bien es cierto que a grandes rasgos el concepto es el mismo, este varía de acuerdo
a cada legislación.
2.1.1 La propiedad en Argentina
En la Constitución de la Nación Argentina se establece en el artículo 14 que todo
habitante de la nación tiene derecho de usar y disponer de su bien, por el lado civil, el Código
Civil argentino en el artículo 2506 hace referencia al dominio, dice que es un derecho real del
que emana la facultad de una persona para someter y actuar sobre una cosa. Luego, en el artículo
2513 se menciona que es un derecho inherente a la propiedad el poseer, disponer, usar y gozar la
cosa o el bien, en un ejercicio regular de los derechos mencionados.
Así como en la legislación peruana, en Argentina a la propiedad por ser un derecho real
se le denomina también como un poder jurídico. Respecto al derecho de propiedad queda
establecido en el Nuevo Código Civil y Comercial de la Nación, que es un derecho excluyente y
exclusivo, toda vez que permite al titular ejercer su derecho frente a terceros y además su
dominio alcanza a todos aquellos objetos que forman parte de la cosa o bien. Y a su vez es
también un derecho inviolable
2.1.2 La propiedad en Chile
La constitución chilena en su artículo 19 inciso 24 establece que toda persona tiene
derecho a la propiedad, ya sea que recaiga en bienes corporales o incorporales, continúa con la
mención sobre los derechos que se desprenden de la propiedad, como lo son el usar, gozar y
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disponer dentro de los límites que establezca la ley, además que cualquier forma de adquisición
de la propiedad solo podrá hacerse según lo que la ley diga, y se establece que la propiedad es un
derecho inviolable pues nadie, bajo ninguna circunstancia, puede ser privado de su propiedad,
salvo ley expresa para utilidad pública o en favor de la nación, con una respectiva
indemnización. Sobre lo que establece la actual Constitución chilena se dice lo siguiente.
Protege enérgicamente es derecho de propiedad, que alcanza tanto a los bienes
corporales como incorporales, pero también resalta el valor social que tiene la propiedad y que
este valor actúa como un limitante a este derecho no solo para ejercerlo, sino también para
defenderlo ante la expropiación (que solo se puede dar bajo establecimiento legal. (Collins &
Sabaj, 2008, p. 38)
2.1.3 La propiedad en Colombia
En el artículo 58 de la constitución colombiana que versa sobre la propiedad, se establece
que esta es privada y de esta se derivan derechos emanados de leyes civiles que no son objeto de
vulneración, sin embargo, señala también que tiene una función social en cuanto se trate de una
utilidad pública donde procede la expropiación con una sentencia judicial y además una
indemnización. De lo cual se concluye en las siguientes características:
- Garantiza la propiedad privada y aquellos derechos que emanan de ésta.
- Respecto a la propiedad, esta constitución promueve las formas de solidaridad y
asociación.
- Pese los derechos que engloba la propiedad, tiene carácter limitado.
- Además de los derechos que acompañan a la propiedad, se le da también un
carácter social y ecológico.
- En la propiedad, prevalece el poder público y/o social frente al poder privado.
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- La propiedad puede ser expropiable de acuerdo con los requisitos que imponga la
ley.
2.1.4 La propiedad en Ecuador
La propiedad como derecho en la Constitución ecuatoriana se encuentra establecido en
los artículos 23 inciso 23 y en el artículo 30, en los cuales se menciona que el estado reconoce y
garantiza el derecho a la propiedad y que tiene una función social, que debe darse en aras de
promover el incremento y la redistribución del ingreso, además de que esta permita el acceso a
beneficios y desarrollo de la población.
Se deduce de lo anterior que la propiedad no solo es un derecho del cual emergen más
derechos, sino que también va a generar deberes en propietarios.
Sobre lo que establece la Constitución del Ecuador en cuanto a materia de expropiación
de la propiedad, dice que se da con fines de orden social, contraviniendo a los derechos humanos
referentes a la propiedad, afectando la propiedad privada, de donde se colige que hay ciertas
prioridades por encima de estos últimos dos derechos mencionados.
(Aguilar & Arregui, 2017, p.21)
2.2. Concepto Propiedad
Para poder tener un concepto claro de lo que es la propiedad debemos partir desde su
etimología, la palabra propiedad proviene del latín proprietas que se traduce en la cualidad o
carácter de ser para uno mismo, si bien es cierto que el concepto de propiedad en esencia ha sido
el mismo, también ha ido evolucionando de la mano con la sociedad, hoy en día la propiedad es
un derecho que se reconoce a nivel internacional como por ejemplo en la Declaración Universal
de Derechos Humanos o en la Convención Americana sobre Derechos Humanos, etc. A nivel
nacional podemos encontrar este derecho en la Constitución política del Perú se encuentra
11
reconocido como derecho fundamental el derecho a la propiedad en el artículo 2 inciso 16, así
mismo en el Código Civil peruano artículo 923.
El concepto de propiedad que tenemos hoy en día es que principalmente es un derecho,
un derecho que faculta a la persona a ejercer sobre un bien, determinadas acciones que son
exclusivas del propietario, que son el usar, disfrutar, disponer y reivindicar el bien que es suyo.
Es un poder jurídico que se le atribuye a quien es propietario el cual le va a permitir aplicar estos
derechos antes mencionados, sin embargo estos derechos no son ilimitados, pues la ley también
establece los límites de este derecho, porque debemos tener en cuenta que el derecho a la
propiedad se debe ejercer en concordancia con las demás leyes y también sobre un concepto de
paz social, es decir que todos los derechos que tiene el propietario se verán limitados si en el
ejercicio de estos se vulnera el límite legal o va en contra de los intereses sociales.
La propiedad, es un poder jurídico que la persona tiene sobre uno o varios bienes ya sean
corporales o incorporales, la persona ejerce este poder de manera absoluta y tiene la
característica de ser el poder más amplio y completo que tiene la persona. (Avendaño &
Avendaño, 2017, p. 57)
2.2.1 Concepto constitucional de la propiedad
Como se mencionó anteriormente el derecho a la propiedad tiene un vasto
reconocimiento a nivel internacional y dentro de la legislación nacional también se encuentra
regulada, pero al ser denominado como un derecho fundamental se entiende que tiene un efecto
erga omnes pues se entiende que tiene efectos ante todas las personas y entidades, al ser
reconocido a nivel constitucional se debe hacer una extensiva interpretación de este derecho,
pues sabemos que la constitución, como norma suprema, es a la que se recurre para garantizar la
defensa de un derecho ante el estado.
12
Pero se debe aclarar también por qué la propiedad es un derecho fundamental, teniendo
en cuenta que los derechos fundamentales son aquellos que están destinados a cumplir con las
finalidades del estado, que engloba la dignidad de toda persona; del mismo modo, que estos
derechos fundamentales protegen a todas las personas. Es así como la Constitución política, en
conjunto con otras normativas internacionales acogen a la propiedad como derecho fundamental
por ser inherente a toda persona, independientemente del territorio en el que se encuentren, este
derecho es reconocido como tal porque se asume que está adherido al sujeto por ser un derecho
real y que al ejercerlo se le reconoce como propietario.
Al ser un derecho fundamental, el derecho a la propiedad posee dos dimensiones, por un
lado, tenemos a la dimensión subjetiva, la cual garantiza al titular el poder hacer efectivas las
atribuciones que menciona el artículo 923 del Código Civil (usar, disfrutar, disponer y
reivindicar), y pedir el reconocimiento de este derecho, esta dimensión recae en el titular del
derecho de propiedad y en los derechos que se le adjudican; respecto a la dimensión objetiva,
esta hace mención a un carácter social, en suma cuenta es la relación que tiene el derecho de
propiedad subjetivo con el estado, donde este último tiene la obligación de proteger bajo su
legislación el derecho en cuestión, donde se busca garantizar su vigencia, pero al hacer esto
también le impone límites al titular del derecho. (Castillo, 2006, p.4)
2.2.2 Concepto civil de la propiedad
Como anteriormente fue mencionado, la propiedad es un derecho reconocido en el
Código Civil peruano establecido en el Título II artículo 923, en el cual se da la calidad de poder
jurídico a la propiedad que se desarrolla en armonía con los cuerpos legales y también con la
comunidad en general. Se sabe que el derecho de propiedad surgió en Roma, de ahí su
etimología, en ese entonces el concepto era incipiente, que en esencia al día de hoy se mantiene,
13
pero se ha desarrollado con el objetivo de poder cubrir en totalidad lo que se desprende del
derecho a la propiedad.
En un concepto civil amplio, se puede definir a la propiedad como una institución que
abarca dentro de sí todos los derechos conferidos al titular del bien, además de los que menciona
de manera explícita el Código Civil, esta institución incluye a todos aquellos derechos que la ley
no prohíbe al titular.
El concepto civil de la propiedad se traduce en que es un poder jurídico que confiere lo
siguientes derechos:
 Uso: es el derecho a servirse del bien, darle la utilidad para la cual fue creado
este bien, denominado también ius utendi, si bien es cierto que es un derecho, no
es una obligación, pues el titular del bien puede usarlo o no, de igual modo el
derecho de uso le permite usar el bien para sí mismo o para un tercero.
 Disfrute: ius fruendi, el derecho de disfrute se entiende por el aprovechamiento
del bien, es decir de lo que puede proveer el bien original que pueden ser frutos
naturales, industriales o civiles, entiéndase el aprovechamiento con una finalidad
económica.
 Disposición: ius abutendi, el titular del bien puede disponer de este, es decir
puede enajenar, destruir, abandonar o hipotecar el bien; en sí, este derecho
permite al titular poder prescindir del bien.
 Reivindicación: ius vindicandi, en este caso se asume que el bien está en
dominio de un tercero y el propietario en uso de uso de su derecho puede actuar
judicialmente para recuperar su propiedad, la reivindicación permite actuar al
propietario que no posee su bien, contra el que posee no siendo propietario.
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2.2.3 Concepto moderno de propiedad
En un concepto moderno, la propiedad es una extensión de la libertad del ser humano,
por ello se desprenden de este derecho las libertades que tiene el propietario o titular del bien, lo
cual le va a permitir entablar relaciones con particulares y también con el estado. Se denomina a
la propiedad como un atributo de la persona, que emana del derecho subjetivo, lo cual le permite
realizar cualquier acto, que no actúe contra la ley.
Anteriormente se mencionó que el concepto de propiedad ha variado desde sus orígenes,
pero esencialmente se mantiene el concepto de que la propiedad hace referencia a lo que le
pertenece a uno mismo, esa es la base para dar conceptos más amplios y extensos, que buscan
abarcar todos aquellos derechos que derivan de la propiedad, y también establecer los límites que
acarrea este derecho.
2.2.4 Concepto filosófico de la propiedad
La filosofía juega un papel importante en el marco jurídico en el que se desenvuelve la
propiedad, pues de cierto modo se puede decir que sienta las bases para crear un concepto más
amplio, en términos filosóficos la propiedad es concebida como una herramienta con la cual el
ser humano podrá avanzar en el cumplimiento de sus metas, pues la propiedad al ser un derecho
que se ejerce ante todos, le permite actuar en sociedad respetando los valores morales y éticos a
los que la ley intrínsecamente obliga, pues bien lo dice el Código Civil, que este derecho se debe
ejercer en armonía con la paz social. La filosofía le da un concepto más humanista a la propiedad
con lo cual se busca alcanzar fines sociales y a su vez que se respete las limitaciones de la ley.
El concepto de propiedad se ha visto en la obligación de actualizarse, y es posible que
siga evolucionando, pues es bien sabido que la propiedad es un tema de conflicto en la sociedad,
razón por la que se requiere tener un alcance claro y completo sobre lo referido a la propiedad,
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así como para los derechos que implica o que se desprenden de esta. Como ya se ha mencionado
previamente, el concepto de propiedad inicia señalando que es un derecho o un poder, desde
cualquiera de estos términos se sabe que es propio del ser humano, no hace diferencia en cuanto
a cantidad de bienes o cosas de las que se es propietario, pues es un derecho universal, y como
tal debe ser objeto de protección por parte del estado y de organismos internacionales, pues
independientemente de dónde uno se encuentre, el derecho de propiedad está adherido a la
persona.
2.2.5. propiedad romana y propiedad germánica
a) Propiedad Romana
Dentro del mismo Derecho Romano podemos entender que al igual que nuestra actual
legislación se nos permite percibir ciertos derechos sobre el bien, estos derechos antiguamente
eran los del uso, fruto y disfrute o abuso; así mismo, el uso es llamado el jus utendi o usu, el cual
sirve de manera provechosa para el propietario del bien pudiendo servirse del bien en cuanto le
sea provechoso, pero de manera delimitadora, ya que si el provecho recae sobre los frutos
productos del bien entonces se estaría ante el jus fruendi; por otro lado, el consumo total sobre el
bien hace un alusión a el jus abutendi pudiendo interpretarse como el abuso total del bien.
Así mismo la propiedad posee límites a sus derechos:
El autor Petit menciona el siguiente ejemplo; “Supongamos que un fundo de tierra
ha sido legado a dos personas; estos legatarios serán propietarios con el mismo título,
pues los dos tienen iguales derechos sobre cada molécula del fundo entero, y se dice que
son copropietarios” (1983, p. 242).
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Para la adquisición dentro del sistema romanista surgen diferentes medios para pasar de
un propietario a otro, tales como la ocupación, tradición, mancipación, in jure cessio y
usucapión.
- Ocupación: Ante la no pertenencia sobre una propiedad privada por parte de alguna
persona, uno puede tomar posesión sobre esta: dentro de los bienes que puede adquirir una
persona son animales, tesoros, piedras preciosas o los objetos obtenidos después de la guerra con
un enemigo.
- Tradición: Aquí predomina la voluntad de las partes, podemos hacer referencia a l
actualidad hablando de una compra y venta por ejemplo donde las voluntades de las partes
pactan para realizar dicha transferencia, de la misma manera acá una debe estar a favor de ceder
el bien y otra debe estar a favor de recibir el bien de tal manera que la transmisión es en favor de
una persona.
- Mancipación: En esta forma de adquisición es necesaria 3 preceptos, tales como, las
partes, el bien en cuestión y testigos que confirmen el acto; esta forma usa el paralelismo de
entregar bien por un precio económico apreciable en cobre, la parte adquiriente debe afirmar su
ánimo de adquirir el bien y ser el nuevo/actual propietario del bien otorgando el precio en cobre
a la otra parte siendo los testigos pieza fundamental presenciando y afirmando tal
acontecimiento.
- In jure Cessio: Caso de similar línea formal que la mancipación, pero con la diferencia
que los testigos antes presentados como púberos, ahora debe ser el tribunal del pretor en Roma
más el presidente de las provincias los cuales certificaran la voluntad de las partes; la primera
que concede la enajenación y la otra que muestra el deseo con firmeza de ser el nuevo
propietario del bien.
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- Usucapión: Se necesita ciertos requisitos para que se pueda adquirir una propiedad bajo
este supuesto, es necesario una posesión sobre el bien de manera prolongada y continua ya que la
forma esporádica está considerada como medio que desacredita la voluntad firme de la persona
sobre adquirir el bien, otro precepto es la buena de la persona que debe tener conocimiento de la
desocupación del bien sin existir un propietario que aun este en posesión del bien, esto está
sujeto al conocimiento del nuevo adquiriente ya que si pese a saber que el bien posee dueño y
este aun así se posesiona sobre el bien en perjuicio de otro, entonces estaría obrando de mala fe.
b) Propiedad Germánica
Dentro del sistema jurídico alemán la adquisición de una propiedad por parte del
adquiriente debe recorrer un tipo de formalismo no solo para ser propietario legítimo del bien,
sino defender su derecho a la propiedad ante terceros; dicha forma es la de inscripción en
registros, pero que en Alemania se encontraba bajo el nombre de libros territoriales, del cual, si
se inscribía una transmisión dentro de este libro se generarían cambios o modificaciones a la
relación jurídica sobre el bien según lo pactado entre las partes.
El sistema alemán designa una forma de transmitir el bien bajo el nombre de auflassung,
el cual sirve como acuerdo entre las partes para la transmisión del bien con todos los derechos y
obligaciones que este implica; sin embargo, si pese a realizar este auflassung el enajenante no
entrega el bien pactado, el supuesto adquiriente podrá demandarlo judicialmente para que el juez
en lo próximo le ceda la posesión sobre el bien.
De manera conclusoria, el bien no debe ser entregado de forma antecedente a la
inscripción en el libro territorial, ya que el auflassung solo le da la facultad al adquiriente de que
exija la inscripción del enajenante del bien en favor del adquiriente para su pronta transferencia;
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por ende, al realizarse la transferencia de la bien post inscripción en registros, esta adquisición
generada sobre la propiedad resulta de carácter irrevocable.
2.2.6. características de la propiedad
a) Derecho real
Se define como el derecho o facultad que se posea sobre un bien; por ende podemos
deducir que la propiedad se caracteriza por conceder un derecho sobre un bien, sea por ejemplo,
un vehículo, una casa, unos departamentos, los títulos valores, etc. que pueda generar una
relación de índole directa con la persona; esta sea de carácter real, lo que genera diferentes tipos
de atributos sobre el bien, sean estos como el uso, disfrute, goce, enajenación y demás que la
propiedad otorga a la persona en ese momento dueña del bien.
Así mismo sobre la relación cosa – persona, esta viene a darse en forma económica o en
otros términos aplicables, susceptible o apreciable de apropiación.
b) Exclusivo
Exclusivo alude a el privilegio que una persona posea sobre otros, de ser este el caso,
relacionado íntimamente con los derechos reales.
La propiedad otorga un derecho al dueño, o comúnmente llamado propietario, sobre otras
personas ajenas a la propiedad; por ende, la propiedad puede, debe y será sobre todos los
derechos atribuidos única y exclusivamente al propietario.
Del párrafo podemos extraer algunas acepciones, como por ejemplo que la propiedad no
puede pertenecer a dos personas en su totalidad, ya que si le pertenece a más de uno se estaría
haciendo referencia a una copropiedad, esto generaría que el bien se llegue a dividir en lo
llamado alícuotas, lo cual no es parte de esta característica de la propiedad.
c) Absoluta
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Esta característica va de la mano con la vista de forma anterior, donde se planteó que el
uso es exclusivo de la propiedad; entonces, la palabra absoluto hace referencia a toda facultad
que llegue a poseer una persona con respecto al bien; el propietario de un bien puede usar,
disponer, gozar, disfrutar y reivindicar el bien.
d) Perpetua
Si hablamos de un bien, podemos aludir a mencionar que su temporalidad es amplia en
sentido de duración frente a el carácter de propiedad de una persona , lo único modificable
considerado de carácter jurídico a lo largo de la vida en referencia a un bien es la llamada
transferencia sobre el bien; esta puede ser por la muerte de la primera sucediendo a otra o por
cualquier otro medio de adquisición, ya que un bien puede ser propiedad de una persona todo el
tiempo que esta considere suficiente, por ende en algún momento puede transferírsela a otra,
pero eso no referencia que el bien desapareció fuera de la concepción de propiedad, sino por
mera voluntad de las partes para que uno posea la perpetuidad del bien hasta su muerte o su
transferencia dependiendo sea el caso.
e) Elástica
Hace referencia a la disposición que tiene el bien sobre las facultades del propietario,
todo esto en referencia a derechos de menor jerarquía sobre todos los que posea el propietario
sobre el bien; al referirse a uso del bien sobre el propietario, se ve contraído ante un usufructo en
favor de alguna otra persona que mientras este en función de esta, el propietario vera como su
derecho de uso no se extingue debido a que sigue ahí presente pero vario en su contenido, por
ende, en el instante en que el usufructo merme, el uso del propietario se verá expandido en todo
su esplendor en favor del propietario del bien.
f) Inviolable
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Presente a su vez legal y constitucionalmente, la inviolabilidad de la propiedad es una
característica fundamental sobre la cual ninguna persona natural, jurídica, ni el mismo estado
puede violar ese derecho de uno en relación a su propiedad ya que el único que puede es el
propietario del bien, de obtener el uso, goce y disposición del bien.
Caso contrario a las observaciones de carácter constitucionales, el infractor que viole este
derecho sobre el bien tendrá que ser castigado en relación a del daño causado siendo la
indemnización la compensación por el daño más recurrente; a su vez, debemos tener en cuenta
que el único que puede violar la propiedad bajo condiciones especiales es el Estado bajo el
supuesto de la expropiación, el cual se faculta dentro de la misma Constitución pero con
reparación económica o indemnización por los daños o perjuicios causados.
g) Interés Social
De modo concluyente, los caracteres sobre de la propiedad está el fin social de este, el
interés social que debe primar y ser objeto de seguimiento al momento de realizar ciertas
actitudes con respecto al bien por parte del propietario; así mismo, si bien se tiene absoluto
derecho en favor del bien, este derecho no debe ser personal o egoísta que dañe de alguna
manera la sociedad al momento de ejercer sus facultades del dueño sobre el bien. Por ejemplo, el
acaparamiento que afecta la propiedad de otras personas, siendo el único beneficiario la persona
que lo realiza sin importar la afección sobre las demás personas dentro de la sociedad.
2.2.7. Limitaciones de la propiedad
Son aquellos atributos que puedo ejercer como propietario que en determinadas
circunstancias están sujetas a determinadas condiciones o limitaciones, asimismo, las
limitaciones se convertirán en condiciones para el ejercicio de los derechos de propiedad.
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Los límites son las condiciones intrínsecas de un derecho de propiedad que se imponen a
su ejercicio, en general y en abstracto, para evitar usos conflictivos de diferentes derechos y así
evitar causar daño. Las restricciones sobre los derechos de propiedad son irrecuperables porque
el tenedor es recompensado con los beneficios que se derivan de las restricciones reclamadas por
otros.
Ahora bien, una limitación legal puede ser la base para que una persona obtenga algún
servicio público de la propiedad de otra persona sin interferencia, es decir, puede usarse para
construir un techo. El techo debe ser otorgado a la fuerza por el propietario.
 Relaciones de vecindad
Las relaciones de vecindad, implica necesariamente:
Está en relación con los vecinos, contiguos o cercanos. La proximidad del predio genera,
inter-partes, compromisos y responsabilidades. Los derechos de vecindad son impuestos
por la ley o por acuerdos entre las partes a fin de regular las relaciones humanas y el uso
adecuado de los predios. (Varsi, 2019, pág. 249)
La teoría de relaciones de vecindad nació en el ámbito agrario con el fin de solucionar los
problemas cotidianos de los propietarios de las fincas rústicas vecinas. Sin embargo, en los
tiempos modernos los problemas entre los propietarios de las fincas adyacentes se ven agravados
por el carácter industrial de nuestra sociedad.
La vecindad de las propiedades impone una serie de limitaciones a sus propietarios para
ejercer sus derechos de la mejor manera posible. Las relaciones de vecindad son el conjunto de
reglas que las rigen a tal efecto.
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A veces el Código Civil establece límites de alcance y otras veces, el Código permite, en
las áreas del mejor interés, constituir un derecho realmente cómodo, que debe ser debido a un
monopolio fiscal.
Por otro lado, el Código Civil reconoce la necesidad de que, para hacer el mejor uso de
la propiedad, es necesario beneficiarse de la propiedad ajena de una forma u otra, y en base a esta
necesidad, el Código Civil lo obliga a aceptar la obstrucción. análogo a un ex esclavo benéfico.
Aquí nos encontramos en la existencia de un bien dominante, es decir, de una propiedad que
recibe utilidad, y de una propiedad que sirve, que debe sustentar la facilidad.
Las relaciones de vecindad son restricciones sobre el uso de la propiedad para el
beneficio mutuo de los vecinos. Estos son límites por razones de vecindario y solo para bienes
raíces.
En las limitaciones que corresponden a un interés personal, siempre es posible identificar
al beneficiario y al sujeto obligado por la limitación, como es el caso de los vecinos, por ejemplo.
La base legal de estas restricciones no ha sido la misma a lo largo de la historia, por lo
que contamos con doctrinas modernas que indican que:
a) Abuso de derechos, incluido el uso injusto de derechos cuyos vecinos son agricultores.
b) La teoría de los usos especiales de la propiedad incluye el uso inusual de la propiedad,
fuera de los límites de uso comunes y generales identificados por razones sobre el terreno.
c) La teoría de la expropiación, según la cual puede considerarse el uso abusivo de la
propiedad vecina, constituye la privación de los derechos adquiridos por este uso abusivo.
 El derecho de uso inocuo
Mediante el denominado derecho de uso seguro, se concede a un tercero el derecho a
utilizar bienes que no le pertenecen. Si bien la propiedad se caracteriza por un derecho exclusivo
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de uso por parte del único propietario, el derecho a usar la propiedad de otra persona sin
perjuicio del propietario es una excepción.
Frente al tema, Diez (1997) afirma que “uso inocuo depende de la tolerancia del
propietario, que en teoría puede lícitamente excluir a los demás del uso, utilización o
aprovechamiento, por insignificante que sea, de su propiedad” (p. 169).
Permite que un tercero utilice la propiedad sin perjuicio de los intereses del propietario,
siempre que el uso sea inofensivo. Lo que está presente aquí, por razones obvias, es la tolerancia
de los propietarios y los intereses de los demás.
Dos actores interfieren en este derecho, cada uno con compromisos:
El propietario puede prohibir legalmente a otros el uso de su propiedad, aunque sea
insignificante; El objetivo aquí es medir en qué medida las restricciones se perciben como
antisociales y constituyen un abuso de poder.
Su implementación requiere control y prudencia. Una de las primeras cosas de su
investigación nos dice que es el derecho a lucrarse con la propiedad ajena, a utilizarla para fines
útiles sin perjudicar al propietario.
 La responsabilidad por razón de dominio
La responsabilidad por razón de dominio va a implicar:
La omisión de la debida diligencia para impedir daños a terceros en la construcción,
vigilancia o cuidado de los bienes sujetos al derecho de propiedad genera en caso de que
se produzca la obligación de reparar los daños causados. (Diez Picazo & Gullon, 1986, p.
163)
Como hace referencia sobre responsabilidad, la omisión de responsabilidad es necesaria
para evitar daños a terceros en la construcción, supervisión o mantenimiento de cosas
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relacionadas con los derechos de propiedad, dando lugar a la obligación de reparar, en caso de
producirse, los daños ocasionados.
2.2.8. la protección jurídica de la propiedad
La propiedad, al reconocerse como una situación jurídica, donde abarca sujeto de
derecho, tiene el titular la facultad de emplear los atributos necesarios del bien del cual es
propietario, permitiéndose su uso, disfruto, reivindicado en caso si es despojado del bien, por
último, de transferir la propiedad.
 Acción reivindicatoria
Frente al tema, Magallón (2000) afirma que, “es el medio idóneo y eficaz para defender
de manera ordinaria el derecho de propiedad, pretendiendo con ello a la vez obtener tanto la
declaración del reconocimiento del titular, así como el condenar a su detentador a la restitución”
(p.42).
Respecto a la acción reivindicatoria, se caracteriza por ser una acción de condena,
además de tener un carácter restitutorio, a través, de ella se impone al demandado una condena.
Debido a ello, existen requisitos que son necesario para el ejercicio de esta acción: dominio del
actor, posesión de la cosa por el demandado, la identificación.
El dominio del actor se prueba a través de la aplicación de principios generales sobre la
carga de la prueba. El dominio está basado en el título adquisitivo, complementándose así por la
tradición, siempre y cuando esta fuese derivativa.
La prueba del dominio del actor es condición inexcusable de acción, justificación, en la
medida en que el imputado debe ser absuelto si no ejecutado, aunque no tenga título.
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El actor no tiene la obligación de probar que lo comprado y lo reivindicado sigue siendo
suyo, porque la norma de derecho es que se considera que la adquisición sigue existiendo hasta
que no se demuestre lo contrario, una carga acorde con el demandado.
El segundo requisito es la posesión del demandado, se colige, la posesión debe estar
presente e injustificada.
El hecho de la posesión plantea ciertos problemas cuando se interpone una acción contra
el poseedor cuando comienza el proceso, pero la persona deja de tomar posesión de ella. Lo que
ocurrirá en tal caso, durante la ejecución de la sentencia, la indemnización por daños no será
posible y la sentencia será reemplazada por una indemnización por daños.
En segundo lugar, la posesión del acusado debe ser injustificada. Por supuesto, es
entonces cuando no tiene un título que justifique su posesión. Si el poseedor tiene un título,
obligatorio o derivado, y por la causa del reclamante o cualquier causa anterior del mismo, la
acción del reclamante no es en efecto necesaria porque puede ejercitarse la acción de restitución
propia de la relación que vincula al propietario.
Pero si el demandado es el poseedor como propietario, es evidente que debe hacerse una
distinción entre lo que es válido o efectivo, porque no pueden ser ambos al mismo tiempo.
Respecto al artículo 38 de la Ley Hipotecaria, menciona si el demandado ha inscrito su
título en el registro de la propiedad, a fin de tener siempre un paralelo entre el hecho y el
registro, el artículo 38 de la Ley Hipotecaria especifica que, Solo se aplica en los casos en que la
acción exitosa que conduzca al reconocimiento de un derecho sea incompatible con el contenido
de una grabación contradictoria o cuando se tome una acción para solicitar la nulidad de un
derecho que causó nuestro registro.
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El tercer requisito de la es determinar la cosa reivindicada. La determinación consiste
esencialmente en una descripción perfecta del objeto que es objeto de la reclamación del
demandante en un enfrentamiento con el objeto en posesión del demandado y; como último
recurso, verificando la identidad del artículo con la apariencia descrita o referida en los títulos
del solicitante y demandado, según sea el caso.
El éxito de la reivindicación dará lugar a la condena del imputado, quien estará obligado
a devolver lo reclamado. Esto derivó en la necesidad de liquidar el estado del inmueble en el que
se encontraba, de acuerdo con las normas que revisamos en su momento al respecto.
 Acción declarativa
Frente al tema, Gonzales (2010) afirma que “exige los mismos requisitos de una
reivindicatoria, a excepción de la posesión del demandado, como son: la prueba de propiedad del
actor, la falta de derecho del demandado y la identificación del bien” (p.345).
Así como la acción reivindicatoria no se detiene con el simple reconocimiento por parte
del demandado del dominio del agente, este último es condenado por la restitución de lo que
considera excesivo, el reclamo del dominio, admitido por una ley permanente de la Corte
Suprema. Cuyo objetivo es condenar al imputado simplemente para reconocer el dominio del
mandatario, el contendiente, u otorgarle este derecho, sin aspiración a restituir la propiedad que
ostenta en la demanda.
 Acción negatoria
Frente al tema, Diez (1997) afirma que “son acciones de declaración negativa, por virtud
de las cuales quien es titular de un derecho real pretende que se declare que otro carece de un
derecho de esa naturaleza sobre la cosa” (p. 61).
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Es el nombre que se le da a la acción que realiza el propietario de algo para preservar la
libertad de su dominio y declarar la ausencia o no existencia de quienes tienen interés en él. A tal
efecto, es evidente que se ejercerá contra quien pretenda ser titular de este derecho.
El demandante debe acreditar la zona en la que afirma tener, pero no debe faltar el
derecho del demandado, ya que se presume que la propiedad es gratuita hasta que se demuestre
lo contrario, y porque, de hecho, no es posible probar hechos negativos.
Además de las acciones que hemos mencionado en los apartados anteriores, que, junto
con la reivindicatoria, constituyen el núcleo central de la protección del dominio, este hecho
también está amparado por otras acciones de carácter público.
 El deslinde
Frente al tema, Varsi (2019) afirma que “deslindar es diferenciar y amojonar es
determinar. Este derecho es también conocido como derecho de exclusión o cerramiento. El
titular de un predio puede obligar a los vecinos, sean propietarios o poseedores, al deslinde y a
amojonamiento” (p. 167).
Tiene como objetivo establecer una línea que separe su propia finca de una finca vecina
(o de dos o más fincas vecinas), sin discutir las condiciones de los otros propietarios (u otros).
Una acción de demarcación es una solicitud sustancial, la sentencia no se representa en la
propiedad en sí, sino en los límites específicos de la propiedad a la que se refieren., no causa
datos de propiedad que excluyan el uso de la acción de reclamación y es una declaración de esos
límites o límites.
Sin embargo, es importante tener en cuenta que, si el propietario está ejerciendo el título
de propiedad, debe asegurarse de limitar su propiedad para ejercer plenamente los atributos del
derecho y no permitir que otros cometan actos de vandalismo en esa propiedad.
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 Tercería de propiedad
Para bienes de terceros, el tercero es quien solicita el levantamiento del embargo sobre su
propiedad que se ha visto afectada por las obligaciones de terceros. Como la obligación
corresponde a un no tercero, el tercero no debe ver afectados sus derechos patrimoniales por la
incautación. Asimismo, puede interponerse por el propio acto de expropiación: la subasta
efectiva.
La tercería de propiedad es cualquier acto por el cual una persona es propietaria de
ciertos bienes afectados, ya que ya se consideran propiedad de la persona sujeta a ejecución; Por
lo tanto, este sujeto considera necesario presentar una denuncia ante el ejecutor enviándole
información que demuestre que es el dueño del inmueble.
 Accesiones posesorias
Frente al tema, Gonzales (2010) afirma que “aluden a las pretensiones de tutela posesoria
distinta a los interdictos, y cuyo fin es sustituir el valor del bien poseído; con ello esta noción se
identificaría con la acción de resarcimiento por daños” (p.237).
Destinada a proteger la posesión como bien presunto, la protección se extiende al
propietario, o incluso a los beneficiarios, porque el objetivo principal no se puede lograr sin
proteger en absoluto, es el propietario, no el propietario.
Aunque en algunos casos la propiedad y las posesiones son encontradas por la misma
persona.
Un proceso en el que no disputamos la propiedad, dominio o cuasi dominio de una cosa o
un derecho, sino sobre la preservación o restauración de la propiedad o la venta sustancial de la
propiedad de algo.
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2.3. Formas de adquisición de propiedad
Adquirir una propiedad significa incluir al patrimonio un bien, ello se manifiesta
mediante el hecho o acto jurídico a través del cual un sujeto adquiere la titularidad del derecho
real de propiedad sobre un objeto. Formas de adquisición de la propiedad:
Adquisición a título universal y título singular
- Universal:
Se entiende por adquisición a título universal cuando varias personas adquieren el bien en
alícuotas, aquella por la cual se transfiere el patrimonio, conjuntamente con la adquisición de
derechos y obligaciones. En el derecho peruano la herencia, es la forma de adquisición de la
propiedad a título universal ya sea legítima o testamentaria cuando en esta última se instituyen
herederos. (Rojina, 2012, pág. 87)
- Singular:
En estos casos solo una persona adquiere el bien, siendo los contratos la manera más
habitual de adquisición particular de la propiedad, por ejemplo, una compraventa.
Adquisición a título oneroso y a título particular
- Oneroso:
En este tipo de adquisición hay de por medio un intercambio patrimonial, donde el
adquiriente paga un valor en bienes, servicios o dinero a cambio del bien que recibe, por
ejemplo, la compraventa de un bien inmueble.
- Gratuito:
En este tipo de adquisición no hay de por medio un intercambio patrimonial solo se da la
entrega del bien, por ejemplo, la prescripción adquisitiva o la donación.
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Adquisición originaria
Este tipo de adquisición de la propiedad implica la no existencia previa de un derecho
real de titularidad sobre un determinado bien, ya que dicho bien no posee dueño. Por ejemplo, si
estoy caminando por el mar y encuentro unas conchitas en la arena, yo podría hacerlas mías,
porque no había relación de titularidad con un dueño anterior. Entonces ahí se ha producido una
relación jurídica de titularidad en cuanto a lo encontrado como algo nuevo.
Nos explica Musto (2000) que “estos modos se llaman originarios porque no toman en
cuenta la validez de un derecho previo, siempre y cuando el bien no haya tenido un dueño antes,
ya que la adquisición inicial no debe provenir de un anterior derecho”. (pág. 270).
- Tipos de adquisición originaria:
Podemos encontrar las maneras de adquisición originaria en nuestro Código Civil desde
los artículos 929 al 946.
a. Apropiación
Este es un modo de las primeras maneras de ser obtener la propiedad sin contraprestación
de por medio, debido a que este es gratuito, también es la manera de adquisición más antiguo ya
que lo podemos encontrar en las sociedades primitivas cuando se toma la posesión de un bien sin
dueño, lo que en Roma se conoció con res nullius o abandonada por su dueño como res
derelictae, siendo necesario que el sujeto que puede ser una persona natural o jurídica tenga la
intención de adueñarse de dicho bien.
De acuerdo con Varsi (2019) “No es requisito indispensable contar con capacidad de
ejercicio” (pág. 174). Es decir, ser mayor de edad para apropiarse; pues es suficiente con la
capacidad de goce. Según nuestro Código Civil tenemos:
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- Apropiación de cosas libres: Son aquellos bienes muebles, sin dueño o res nullius, entre
estos objetos tenemos a las piedras, conchas u otras similares que se encentren en el mar,
en los ríos o en sus playas u orillas, estos se alcanzan mediante la apropiación de ellas por
aquellas personas naturales que las tomaron a titularidad de propietario, con la obligación
de acatar las excepciones que la ley ordene, debe mencionarse que no existe la
apropiación de bienes inmuebles porque si no tuvieran dueños estos pertenecerían al
Estado.
- Apropiación por pesca y caza: Esta en una modalidad de apropiación cuyo objeto tiene de
por medio a los animales salvajes y peces que conforman bienes muebles sin dueño. No
hay necesidad de que estos sean capturados para entrar en propiedad de los cazadores,
pues es suficiente el hecho que los animales salvajes hayan caído en la celada, los peces
en las redes o basta que al encontrase heridos sean perseguidos por un tiempo de manera
continua tras como resultado la titularidad de apropiación de un derecho y pasa a ser el
propietario de lo obtenido.
- La casa y pesca en propiedad ajena: Si la caza de animales salvajes o pesca se llevara a
cabo en un predio ajeno no se reconocería el título de propietario de quien obtuvo el bien
por apropiación ya que está prohibida, ya que ello implicaría cometer un delito por violar
el domicilio, por eso es necesario contar con el permiso del dueño terreno en el que
deseamos realizar la caza o pesca, cabe mencionar que no es necesario el permiso en
aquellos terrenos que a simple vista no parezcan tener dueño, como aquellos terrenos que
no poseen cercas, ni sembrados o señales de ser propiedad de alguien.
- Hallazgo de objetos perdidos: Aquel bien perdido es aquel bien mueble que cuenta con
un propietario quien, a pesar de contar con su titularidad, no cuenta con su posesión por
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haberlo perdido por un caso fortuito o de fuerza mayor. En este tipo de apropiación la
persona que lo hallase está obligada por ley a devolverlo, haciendo uso de un anuncio
público de sobre lo encontrado. Si pasaran más de tres meses, sin que el dueño del bien
perdido lo reclame, se someterá el bien a una subasta pública donde lo obtenido se
repartirá en partes iguales entre la Municipalidad y quien lo hallo.
- Gastos por el hallazgo: Sucede cuando el dueño del objeto perdido lo recupera y este
debe abonar los gastos del hallazgo u otorgar la recompensa ofrecida, si el bien perdido
fuese dinero la recompensa al hallador debe ser mayor que la tercera parte del dinero.
- Búsqueda de tesoro: Según nuestro Código Civil los tesoros pueden ser bienes muebles
de valor que se encuentran enterrados o escondidos, no se puede realizar la búsqueda de
tesoros en terrenos ajenos.
b. Especificación y mezcla
La especificación se lleva a cabo cuando un sujeto que no es dueño o propietario de
un bien, ni con el consentimiento del dueño, agrega sobre el bien su trabajo, lo que
conocemos como mano de obra y convierte al bien en bien distinto a la inicial, por ejemplo,
la madera cuando es tallada. En la mezcla se unen dos objetos de diferentes dueños de
manera inseparable, dando como resultado a un nuevo bien. Aquí debemos distinguir entre la
combinación o unión que se da en objetos sólidos, a diferencia de la mezcla que es la unión
de solidos diminutos o líquidos que no se distinguen entre sí y que no pueden ser separados.
c. Accesión
La accesión es considerada un modo originario de obtener la propiedad de un bien
mueble e inmueble mediante su adhesión, siendo necesario que ambos fuesen de diferentes
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dueños, donde el bien accesorio se adhiere al bien principal, ya sea por causas naturales o
humanas, también conocidas como artificiales.
Los requisitos de la accesión son la subsistencia de dos bienes, uno de manera principal y
el otro accesorio, los bienes deben formar un único y nuevo bien, la adhesión de ambos objetos
debe ser de difícil separación, el sujeto adquiriente debe tener una titularidad previa a la accesión
del bien principal mas no del bien accesorio. (Flores J. , 2012, pág. 107).
Tipos de Accesión:
- Accesión inmobiliaria natural
Por aluvión: Es un tipo de accesión natural originaria del derecho real de propiedad de
bienes inmuebles que se produce de manera continua, y de accesión fluvial por el aumento que
sufren terrenos ribereños de un cauce fluvial por al depósito de residuos sedimentarios que el
propio flujo del agua del rio lleva a su paso, donde ese terreno ganado pasa a ser propiedad del
dueño del terreno.
Por Avulsión: Es un medio natural que produce una adquisición del dominio por accesión
o adherencia natural de las cosas llevadas súbitamente por la misma fuerza del rio generando un
desprendimiento súbito y violento de una porción de terreno o cultivos conduciéndolos a la
ribera opuesta, originando que ese terreno adherido sea propiedad del dueño original.
- Accesión inmobiliaria artificial
Aquí necesariamente hay la intervención humana, es llamada accesión industrial o
artificial, está presente en aquellos casos en los que se construye o se siembra en terreno ajeno,
utilizando materiales o semillas que no pertenecen al titular del suelo, nuestra doctrina considera:
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Edificación de mala fe en terreno ajeno, donde el dueño del terreno puede quedarse con
lo edificado sin pagar su valor, o bien obligar al constructor a que destruya lo construido por su
cuenta y además pedir o exigir el pago de una indemnización.
Mala fe del propietario del suelo: En caso de que sea el propietario del suelo el que actué
de mala fe, al guardar silencio frente a una construcción que se realiza en su terreno, silencio que
lleva a error al constructor.
Invasión de buena fe del suelo colindante: Se presenta en aquellas construcciones que han
invadido de buena fe parte del terreno vecino o colindante de una propiedad adyacente sin que el
dueño de esta se haya negado, el dueño del terreno invadido adquiere lo construido devolviendo
el monto de su valor si la construcción no es destruida.
Respecto a la invasión de mala fe del suelo colindante: En estos casos el dueño del
terreno invadido puede exigir la demolición de lo construido más una indemnización por los
daños causados.
Por edificación con materiales ajenos en terreno propio: Implica la utilización de
materiales en la construcción que no son del mismo propietario del terreno donde se construirá,
si fuese de buena fe el propietario tiene dos opciones: primero hacer suyo lo edificado, pagando
el valor de los materiales utilizados, pero si la edificación se realizó de mala fe, el dueño del
terreno posee dos posibles soluciones, primero destruir lo construido y pedir una indemnización
por los daños originados y como segunda opción pudiese hacer suyo lo edificado, sin estar
obligado de pagar el monto de los materiales usados en la construcción.
Por la siembra con materiales que no son de nuestra propiedad, pero en terreno propio:
Cuando se ha sembrado con materiales ajenos de buena fe el adquiriente puede apropiarse de lo
sembrado pagando el monto de las semillas o materiales utilizados más la indemnización
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correspondiente, mientras que si la siembra con materiales ajenos es hecha de mala fe el
adquiriente deberá reembolsar el doble del valor de las semillas o materiales utilizados más la
respectiva indemnización por los daños generados.
- Accesión mobiliaria natural
Hace referencia a las crías de los animales, como un derecho que se obtiene respecto a las
cosas que nacen de nuestras propias cosas.
En la legislación peruana la cría del animal es obtenida por el propietario del animal
hembra, si las crías son producto de una inseminación artificial con elementos reproductivos de
un animal ajeno, aquí el dueño del animal hembra posee el derecho de obtener la cría aportando
el costo del gasto del insumo reproductivo siempre y cuando este actúe con buena fe, y si actuara
de mala fe el triple de su valor si actuara de mala fe. (Cajas, 2019, pág. 314)
- Adquisición derivativa
La adquisición derivativa ocurre cuando el sujeto en calidad de propietario otorga o
transmite su derecho real, sobre algún tipo de bien. Por ejemplo, el propietario de un terreno
puede enajenar su derecho de propiedad o bien formar una hipoteca, manteniendo su titularidad.
2.3.1. Transmisión de bienes muebles
La transmisión de bienes muebles se establece en la legislación peruana lo encontramos
en el artículo 947° del Código Civil, el cual conjuntamente con el artículo 886° que menciona los
tipos de bienes, donde estos pueden ser los vehículos terrestres, las construcciones en terreno
ajeno que poseen fines temporales, los derechos patrimoniales de autor, derechos de propiedad
intelectual, las rentas y pensiones, entre otros.
36
Los bienes muebles no son únicamente aquellos que poseen movimiento; contrario
sensu, poseen un margen más grande que incluye también a aquellos bienes que no podemos
percibir por los sentidos como los derechos de propiedad intelectual y las participaciones en
sociedades. (Avedaño, 2003, págs. 30-33).
Se lleva a cabo con la entrega de la cosa mueble determinada al acreedor, salvo
disposición legal diferente, aquí resalta el papel de la tradición.
Por ello Avedaño & Avedaño (2017), “el título es el acto jurídico que establece la
voluntad de enajenar, siendo este el contrato entre ambas partes, donde la transferencia de bienes
muebles posee un carácter distinto a la de bienes inmuebles porque es necesaria la tradición”.
(p.76).
Así, la tradición se encuentra regulada en el artículo 901° del C.C., estableciéndose como
el acto por el que se transmite el bien. Donde el título tiene la facultad de ser el acuerdo de
transmisión y el modo en la entrega del bien mueble.
2.3.2. Transmisión de bienes inmuebles
Lo que establece nuestro ordenamiento jurídico con respecto a la transmisión de bienes
inmuebles es que dicha transmisión, debe contar con la obligación de enajenar, es decir que
teóricamente y de acuerdo con lo que dice el código no va a ser necesario recurrir a otras
formalidades, sin embargo, en la práctica sabemos que cuando se da la transmisión de bienes
inmuebles se va a recurrir a una serie de formalidades para proteger y certificar dicha
transmisión.
37
Nuestro código civil, con relación a la transmisión de bienes inmuebles tiene la influencia
del código civil francés el cual desarrolla el sistema consensual, cual consiste en que solo el
consentimiento de las partes hace propietario al comprador.
Menciona Vega sobre la autonomía de la voluntad dice los siguiente:
“Es aquella posibilidad que tiene la persona como poder de autorregulación o auto
reglamentación, de creación de preceptos privados de conducta para ejercer facultades y
conformar relaciones jurídicas por la sola decisión del individuo, para ejercer derechos
subjetivos o actuar a través de la idea del negocio jurídico”. (2001, p. 27)
Es por ello por lo que vamos a deducir que el Código Civil Francés va a tomar como base
el principio de la voluntad, donde el acuerdo entre las partes va a ser suficiente para que se
concrete la transmisión de la propiedad. El triunfo de la voluntad sobre el formalismo jurídico se
concretó en el Código Napoleónico, esto hizo que, en consecuencia, se protegiera
fundamentalmente a los adquirentes convertidos de manera inmediata en propietarios, mientras
que la persona que transmitía el bien inmueble solo podía ejercer las acciones personales o de
impugnación del contrato.
Distinto es el caso de la transmisión de los bienes inmuebles en el código alemán esta
transferencia se realizaba en dos actos, el primero relacionado a el negocio jurídico y el
segundo, considerado el acto traslativo del dominio, es por ello por lo que una persona, que
compra una cosa quiere adquirirla para aprovecharse de esta con carácter definitivo y excluyente
y para disponer de ella; en consecuencia, el vendedor tienes dos obligaciones, hacer entrega del
bien inmueble y además de esto, está obligado también a entregar la propiedad sobre el bien
inmueble.
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Podemos deducir que en el derecho alemán el consentimiento de ambas partes no va a ser
suficiente para que se realice la transmisión del bien inmueble, sino que además va a ser
necesaria la inscripción de esta transmisión en un registro que acredite y legalice la propiedad.
En la legislación peruana la transferencia de propiedad inmueble tiene una marcada
herencia e influencia de la legislación francesa , por lo cual va adoptar el sistema declarativo o al
llamado consesualismo, esto los veremos en los distintos códigos civiles que se han desarrollado
a lo largo de nuestra historia ,el antecedente del artículo 949 del Código Civil de 1984, regulaba
“la única obligación de dar una cosa inmueble determinada, hace al acreedor propietaria de ella,
salvo pacto en contrario” , de esta misma forma se va a regular en el Código Civil de 1852,
específicamente en sus artículos 574 y 1306. Por lo que decimos que, los artículos anteriormente
mencionados van a dejar de lado el sistema del derecho romano del título relacionado con el
consentimiento y el modo, relacionado con la tradición, para adoptar al sistema consensualista de
la legislación francesa, y su forma de regular la transmisión de propiedad de bienes inmuebles
determinados.
En nuestro código civil vigente la transmisión de los bienes inmuebles se encuentra
regulada en el artículo 949 es cual nos dice que el solo hecho de tener la obligación de enajenar
un inmueble determinado hará al acreedor propietario de este bien inmueble, salvo disposición
legal diferente o cuando se presente un pacto en contrario.
Dado que solo menciona la obligación de enajenar se entiende que dentro de esta
obligación estará involucradas la enajenación del bien y al mismo tiempo el modo de la
transmisión de bien inmueble. Es por ello que en algunos casos van a existir conflictos de
intereses entre personas que hayan comprado un mismo bien inmueble, y quien tendría la
39
resolución a favor seria aquella persona que ha logrado inscribir el bien, lo que en consecuencia
le produce a estar persona la propiedad sobre el bien inmueble.
Según Bigio, respecto al conflicto de compradores menciona una solución, afirmando
siguiente:
“Pero si existe un conflicto entre dos compradores que han adquirido el mismo bien
inmueble de parte de un vendedor común, la situación se resolvería a favor del primer
escribiente, con lo cual, en esta situación excepcional de incertidumbre jurídica, sería la
inscripción la que atribuiría la propiedad, y, en consecuencia, tendría carácter constitutivo”
(1991, p. 94).
De ello podemos desprender que para Bigio el contrato será título y modo de adquisición,
es por ello que el contrato sirve de título, por lo que va a perfeccionar la adquisición del
comprador y va a transferir la propiedad directamente.
Entonces ¿qué sucede cuando los acreedores tienen conflictos sobre el mismo bien
inmueble y sobre los mismos derechos de propiedad? El artículo 1135 del Código Civil.
Menciona que podemos probar dos requisitos, el primero es la integridad del acreedor para
obtener una propiedad, este debe ser de buena fe significa que no existe la intención de realizar
transacciones entre el acreedor y el vendedor que perjudiquen a un tercero; es decir, los derechos
de propiedad de la persona que sabe que los bienes son ajenos y adquiere los bienes no deben
tomarse precedencia; de esta manera, se esfuerza por evitar que los actos ilícitos estén protegidos
por la ley. El segundo requisito es la prioridad registral, por lo que la ley reconoce que se da
prioridad a los acreedores que inscriban la propiedad en el registro público.
Este registro de la transmisión del bien inmueble va a ir relacionado con la seguridad
jurídica la cual se manifiesta de forma estática y dinámica. Una es que el titular del derecho
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puede salvaguardado con confianza, por lo que no será retirado o privado arbitrariamente, porque
tiene garantía pública, y en un segundo plano, implica la protección de la riqueza obtenida
mediante el ejercicio de los derechos que pueda tener el titular de los derechos de propiedad. Por
lo tanto, es una función de la seguridad jurídica dinámica determinar que puede ser propietario
de una propiedad para recibir el pago, y que los futuros acreedores también tengan garantías de
que estas transacciones no sean engañadas.
Otro aspecto importante relacionado con la transmisión de bien inmueble es la publicidad
registral, esta estará ligada al conocimiento público por lo que personas que se pueden convertir
en futuros acreedores, tendrán la posibilidad de hacer un estudio de títulos que recaen sobre el
bien inmueble, además la publicidad registral va a producir una protección de la persona
adquiriente del bien inmueble, frente a terceras personas.
2.4. Transferencia de la propiedad inmueble
La transferencia del bien inmueble proviene de la tradición la cual consiste en la entrega
material, lo cual tiene como efecto la transferencia del derecho real de dominio; y se extiende a
la entrega para la transmisión o constitución de derechos reales, se va a desarrollar la transmisión
de derechos reales, como, la propiedad, es por ello que se van a desarrollar diversas teorías con
respecto a la transmisión de la propiedad.
En el caso del código civil peruano, este va a adoptar una modalidad mixta, donde se
reconoce el sistema de la unidad del contrato, para poder concretar la transferencia de los bienes
inmuebles. La transferencia de la propiedad de los bienes inmuebles se encuentra señalada en el
Art. 949.- “La sola obligación de enajenar un inmueble determinado hace al acreedor propietario
de él, salvo disposición legal diferente o pacto en contrario”.
41
La propiedad es un derecho real que nuestra legislación reconoce, es el derecho que recae
sobre todo bien, es un poder unitario del que sus facultades son manifestaciones del mismo, la
propiedad, es el derecho real más amplio de denominación que el orden jurídico permite tener
sobre los bienes, es por ello por lo que concede sobre el bien un facultad que va a permitir que la
persona titular de la propiedad pueda ejercer cualquiera de los atributos que la ley le confiera
como son: usar, disponer, disfrutar y reivindicar, etc.
Nuestra legislación establece que la propiedad es enajenable, transferible, cedible y esto
para facilitar a otro adquiera la propiedad, por lo que no es exigible ninguna documentación.
La transferencia de bienes inmuebles tiene una amplia y vital importancia, su publicidad
debe permitir el desplazamiento que se ha producido en la titularidad del inmueble, dado que en
nuestra sociedad hay propietarios que no presentan título o documento que contenga su derecho,
deducimos que las transferencias de propiedad se realizan dentro del campo oculto, ya que estas
transferencia de bienes inmuebles no poseen la publicidad jurídica registral, debido a esto es que
la inscripción tiene gran importancia, además se ofrece la publicidad al hacer evidentes las
transferencias, o alteraciones de la propiedad inmueble, con la finalidad de lograr una mayor
seguridad frente a problemas relacionados con tráfico jurídico económico.
La inscripción en el registro de propiedad inmueble juega un papel trascendental cuando
se va a generar un conflicto de intereses sobre un mismo bien inmueble, así mismo, según
Albaladejo “la necesaria publicidad de los derechos reales se logra a través de la inscripción de
estos en los Registros Públicos, a los que puedan tener acceso las personas interesadas en
conocer su existencia y presencia” (1970, p. 405).
El notario es aquella persona que estará autorizado para dar fe de los actos y contratos
que se celebran, en concurrencia de él, para ello el, redacta los instrumentos que le otorgaran
42
autenticidad, a los otorgantes, así mismo el notario, conserva los originales y expide los traslados
que sean correspondientes. El notario tiene función de carácter público y los documentos que
este redacta gozaran de legalidad y de veracidad, el acto jurídico que va a formalizar en
documento reúne los requisitos legales que son necesarios para su validez, por ello el notario
cumple un papel trascendental en actos referidos a la transmisión o transferencia de propiedad de
los bienes inmuebles, pues estar presente en la redacción del documento le va a otorgar a la
transmisión del bien, seguridad jurídica.
Debido a que en nuestra legislación no es exigible un documento que establezca la
transferencia de la propiedad, hay que dejar en claro que la falta de escritura pública no sirve
para negar la existencia y la realidad de un contrato.
Debido a la aplicación de nuestra legislación es que se encontraran los bienes inmuebles
registrados y los no registrados, y su distinción se va a sustentar en la inscripción del inmueble
en el llamado registro de propiedad, en relación a esto el sistema jurídico francés presenta a la
inscripción como un requisito para frente u oponibilidad a terceros, la cual es de carácter
negativo pues lo no inscrito no puede invocarse frente a terceras personas, distinto es el caso del
sistema alemán, el cual desarrolla la integridad de los datos que son publicados por el registro, de
tal manera que los derechos que no requieren inscripción para su nacimiento, toman el amparo
del principio de fe pública registral.
Se entiende por bienes inmuebles inscritos, aquellos que son titulares de estos bienes
inmuebles van hacia el registro de la propiedad inmueble, ya que con ello se les permite tener los
llamados efectos ofensivos de dicha inscripción, frente a terceros. Según La Cruz & Dancho,
menciona “El valor de esta ya no es meramente para la defensa de una titularidad que
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anteriormente adquirió, sino para atribuir a quien inscribe una titularidad firme e inatacable”
(1968, p. 195).
Entonces lo que se va a inscribir en el registro no son los bienes inmuebles sino los
derechos que van a recaer sobre estos bienes.
La obligación de inscripción debe tener como base la existencia de un buen sistema de
registros, con la finalidad de hacer fácil el acceso a todo aquel que tenga interés en conocer la
situación en la que se encuentra una propiedad inmueble, esto permitirá que se pueda identificar
con exactitud la situación y linderos que posee el inmueble registrado.
2.4.1. Evolución legislativa en el sistema de transferencia de propiedad inmueble en
el código civil peruano
Con respecto a nuestro país, cuando se habla del sistema de transferencia de la propiedad
de bienes inmuebles, dicha materia ya ha sido regulada en los anteriores códigos civiles, de los
años de 1852 y 1936, al igual que en el actual código civil de 1984
2.4.2 Código civil 1852
Los legisladores peruanos se valieron del sistema francés y lo tomaron como ejemplo es
decir que fungió de modelo para así dar vida a nuestro sistema de transferencia de propiedad
inmueble, el sistema francés del cual Perú tomo referencia estuvo regulado en su propio código
civil de 1804, a este código también se le conoció como cogido Napoleónico y fue modificado el
23 de marzo de 1855. En nuestro país, el registro de la propiedad inmueble se dio gracias a una
ley que fue promulgada el 28 de enero de 1888 la cual dio como resultado la modificación del
código.
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La ley anteriormente mencionada que fuera semejante a la francesa de 1855 nos informa
en su artículo 7° que: “se hace mención que no se podrá oponer a tercera persona sobre el
dominio total o parcial además de las hipotecas, los derechos reales y los contratos, también se
tiene que resaltar que tampoco se podrá oponer a los demás títulos de derecho especificados en
los artículos 3° y 4° en caso no se encuentren debidamente registrados”.
Es por esto por lo que el maestro Vidal Ramos nos dice:
El código de 1852 se ve claramente influenciado por el código Napoleónico, se hace
mención además que en dicho código solo era necesario que se presente el consentimiento y con
este consentimiento ya manifestado se podía transferir la propiedad inmueble. (Ramos, 2006)
Algunos juristas consideraron que la codificación civil de 1852 presentaba algunos
problemas como lo referido por el articulo 1306 pues en este artículo se hace mención a como un
simple acuerdo entre las partes sobre los llamados elementos constitutivos del contrato en el que
el simple hecho de pagar el precio y transferir la propiedad daría como resultado la optimización
y mejora del contrato, es decir lo perfeccionaría. Dando como consecuencia así, que el código
Civil de 1852 no brinde una plena seguridad jurídica.
2.4.3 Código civil 1936
Este código legislativo fue promulgado el 30 de agosto de 1936, pero ocurrió un detalle
ya que se postergo su vigencia hasta el 14 de noviembre del mismo año, adicionalmente habría
que resaltar que este código civil fue también influenciado por el código francés igual que el
45
código de 1852, además no solo tubo influencia de Francia sino también de Argentina, Brasil,
Alemania y Suiza.
En el año de 1965, se presentó un hecho muy importante en lo que a materia de
legislación corresponde ya que la comunidad jurídica peruana decidió tomar como materia de
investigación, revisión y estudio al código vigente en ese entonces, con el cual se creó una
comisión revisoría que se encargaría de reformar el mencionado código, al ya crearse la
comisión reformadora dio como resultado la elaboración del código que tenemos actualmente en
vigencia.
El doctor Vidal Ramos hace una clara mención con referencia a la comisión revisoría:
Uno de los puntos más importantes que toco la comisión revisoría fueron
los referentes a la transmisión de los bienes muebles, ya que producto de este punto
surgieron uno de los más brillantes e intensos debates que en definitiva capto la
atención de la comisión encargada. Acá se hace mención a la gran labor y
responsabilidad que recaía sobre todos los miembros encargados de la revisión ya
que estos tenían como fin primordial la mejora y futura elaboración del código que
regiría al país en los próximos años, es por esto que tomaron la sabia y
trascendental decisión referente a que el antiguo sistema debía ser cambiado y
mejorado ya que el simple consentimiento no bastaba ya que resultaba ser muy
vacilante e incierto, además de inseguro, adicionalmente se tendría que decir que
esto originó, durante el tiempo que estuvo en vigencia, resultados opuestos e
inconciliables discusiones e interpretaciones. (Ramos, 2006)
Algunas reformas que propuso la comisión revisoría fueron de tal impacto, que
terminaron incorporadas en el Código Civil vigente tal es el caso de la forma en el que se
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decidió clasificar a los inmuebles y muebles (artículos 886 y 887 del proyecto de la comisión
revisoría; 885 y 886 del Código del vigente código), otro punto que también se trataron los
legisladores fue el concerniente al tema de la enajenación de un inmueble determinado y como
este accionar hace al acreedor propietario del mencionado inmueble salvo exista una disposición
legal diferente o pacto en contrario (artículo 925 del proyecto de la comisión revisoría y 949 del
Código del vigente código), otro punto que se trato fue el referente a la prenda y como esta
tendría un impacto y se constituiría sobre los muebles (artículo 1043 del proyecto de la comisión
revisoría y 1055 del Código del vigente código, acá hay que hacer una aclaración ya que en la el
mencionado artículo se encuentra derogado), o también el tema relacionado a la hipoteca y como
esta se constituía sobre los inmuebles (artículo 1075 del proyecto de la comisión revisoría y
1097 del Código del vigente código), por poner algunos ejemplos de los cambios que la
comisión revisoría proponía, estos grandes cambios que se propusieron no eran más que un
necesario cambio a más de 100 años de ya establecido el registro de la propiedad inmueble en el
Perú y que era más que necesario la introducción de nuevos horizontes reflejados en los
cambios que se proponían.
Respecto a esto Romero Romaña mención que:
Sería inadmisible que todavía se presentara como requisito para la
contratación de inmuebles el régimen que todavía se encuentra en vigencia
haciendo alusión a los títulos de propiedad o más específicamente a los estudios
de estos, que van a partir de los 30 años en adelante, sin mencionar que tendría
que estar inscrita y registrada la propiedad y de esta manera generar un genuino
interés por lograr una avance y mejora en lo que a materia de propiedad inmueble
se refiera. Hay que reconocer que en lo referente a registro dejamos mucho que
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desear ya que ni siquiera se cuenta con lo mínimo para que estos menesteres se
lleven de forma adecuada ya que ni siquiera se tienen adscritos ingenieros para
que con precisión constaten las características que se le atribuyen al inmueble en
cuestión, teniendo esto en mente es que se podría afirmar que al no contar con
estos recursos existiría el riesgo que se lleven inscripciones erróneas, e incluso
esto se acrecentaría mucho más ya que también se podría aplicar a construcciones
o propiedades inexistentes. Por lo dicho anteriormente es que no es recomendable
el estar cruzado de brazos y esperar lo inevitable, sino que por el contrario
debería de existir un amplio y mayor esfuerzo para mejorar y facilitar las
inscripciones hasta que sea posible la existencia de un sistema de vanguardia que
por lo menos cumpla con los requisitos mínimos para su ejecución. (Romaña,
1947)
Como dato adicional habría que resaltar que durante la revisión del código de 1852 al
igual que en el proceso que dio vida al Código de 1936, se entablo un arduo cruce de ideas
respecto a la importancia y trascendencia del sistema de trasferencia de propiedad inmobiliaria
que debería de recogerse en el código.
2.4.4. Código civil1984
En este código se resalta principalmente lo mencionado en su artículo 949 y como se
mencionó con anterioridad hace referencia a la enajenación del inmueble y como el accionar del
acreedor lo hace propietario del mencionado inmueble salvo existiera un pacto en contrario o
disposición legal diferente.
El doctor Hugo Forno Flores nos dice:
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Con referencia a los contratos de transferencia inmueble estos se
caracterizan por poseer efectos reales que no solamente son por obligación, sino
que también son de carácter traslativo. Todo esto referido y debidamente
normado en el artículo 949° del código, el cual no pide ni exige conducta alguna
por la parte deudora para que la transferencia de la propiedad se lleve a cabo, lo
que quiere decir que no existiría la prestación. Dicha prestación es una referencia
evidente en lo que a obligación concierne y esto se verá manifestado por un acto
de hacer, no hacer o simplemente dar, por consiguiente, la transmisión no está
vinculada al cumplimiento de una determinada obligación, aunque hablando en
términos más precisos con referente a la prestación, de enajenar, esta sería
producto del contrato. (Flores H. F., 1993)
Por otro lado, el maestro Freddy Escobar Rozas, nos explica que:
Si se toma en consideración lo que nos dice el artículo 949º del Código
civil, nos damos cuenta de que no se requiere de otro elemento ajeno al pleno
consentimiento de las partes para que dé como resultado la transferencia de la
propiedad inmueble la cual resultaría como una evidente forma de atribuir a tal
consentimiento la propia consecuencia jurídica prevista en el mencionado
artículo. (Rozas, 2002)
2.4.5. Prescripción adquisitiva
La prescripción adquisitiva o también conocida como usucapión es una forma de
adquisición referente al derecho de propiedad, la cual consiste en tener en posesión un
determinado bien en cuestión durante una determinada cantidad de tiempo, adicionalmente a
esto, la mencionada posesión tendría que gozar de ciertas cualidades como lo son la posesión de
49
manera continua que básicamente hace alusión a que no tiene que tener interrupciones mientras
se da la posesión es decir que se tendrá que poseer durante todo el plazo de la mencionada
prescripción, acá se tendría que hacer una mención sobre la prescripción y como esta se ve
interrumpida cuando se ha privado o perdido dicha posesión, es decir que la prescripción se
estaría viendo perjudicada.
Otro punto muy importante a tratar cuando a prescripción adquisitiva se refiere, es que
esta tiene que ser publica, básicamente hace referencia a que se tendría que ejercer esta posesión
publica como si uno ya fuera el propietario, aunque aquí se tendría que aclarar y hacer mención
que posesión publica no es necesariamente un opuesto al concepto de posesión clandestina ya
que la clandestinidad tiene un significado en el que se nos hace saber que la intención, el objetivo
sería el ocultar y esconder por lo que la clandestinidad daría como resultado una posesión no
pública.
Un último punto por tratar seria la posesión pacífica y la relación que esta tiene con la
prescripción adquisitiva, que en termino prácticos hace referencia a la no violencia o a la falta de
esta, el concepto de violencia no solamente hace alusión a lo físico, sino también a lo moral,
básicamente cualquier tipo de violencia sea de cualquier índole tendrá que estar ausente durante
todo el plazo que abarque la posesión. Acá habría que hacer un pequeño paréntesis y aclarar que
en caso se presente el inicio de la posesión de forma violenta y subsecuentemente dicha posesión
se tornara pacifica, el tiempo que abarcaría la prescripción adquisitiva comenzaría a correr desde
la desaparición de las muestras de violencia. Todos estos requisitos están debidamente normados
en el artículo 950 del Código Civil en vigencia.
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2.4.6 La acción de reivindicación
La acción de la reivindicación es una de las medidas que tiene el propietario para su
protección jurídica de propiedad para recuperar su bien frente a terceros, probando su
adquisición, pero este no debe demostrar que dicha propiedad sigue siendo suya ya que eso se
presume que este mismo derecho continúa siendo vigente. La finalidad de dicha acción es la
obtención de la posesión del bien en litigio.
Según Caperochipi “Solo pueden reivindicarse las cosas que estén dentro del comercio de
los hombres” (2017, p. 52).
La propiedad es un derecho real e independiente que está tutelado, protegido en forma
directa típica a través de la reivindicación (tutela restitutoria) y de la forma no típica a través de
la Indemnización y pago de frutos (tutela resarcitoria). El proceso por el cual se lleva a cabo la
acción reivindicatoria es a través del proceso de conocimiento.
Las ventajas de la reivindicatoria son de tres tipos (Sacco & Raffaele, 2014, pág. 32)
 El demandante sólo requiere la prueba de su propiedad, no es necesario acreditar la
presencia de una específica obligación de restitución por parte del demandado.
 En la reivindicatoria no solo se tiene éxito contra el usurpador o poseedor, sino contra
cualquiera que tuviese el animus y corpus de apropiarse de un bien.
 El legislador suele acordar a favor del quien solicita y alega la reivindicación en largos
términos para ejercer su pretensión (es imprescriptible, salvo si el poseedor ya adquirió el
bien por usucapión, art.º 927 CC).
Según Diez Picazo, Los requisitos necesarios para el ejercicio de la acción han sido
puntualizados de la siguiente manera: (Diez Picazo, 1997, pág. 198)
 Que el actor tenga el derecho de propiedad.
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 Que el bien sea individualizado
 Que el demandado esté en posesión del bien.
2.4.6.1. Dominio del actor
El actor debe demostrar que es dueño de la cosa, por esto se distingue del interdicto de
recobrar (art.º. 920 CC.), ya que en el interdicto solo se solicita la prueba de posesión. El
dominio debe estar probado y fundado por un título de propiedad (compraventa, permuta, etc.).
Se señala que dicha prueba de dominio seria en rigor una probatio diabólica.
“Se considera por probatio diabólica como aquélla en la que el titular de un bien, con
buena fe y legítimo y pacifico ejercicio, ha de acreditar su titularidad frente a quien pretende
perturbarle o privarle del mismo”. (Mateu, 2021, pág. 16)
La propiedad del reivindicante puede fundarse además en la prueba de una Posesión
continuada durante los plazos necesarios para la usucapión.
2.4.6.2. Identificación de la cosa
Una vez identificados el demandante y demandado en este proceso de reivindicación, es
necesario identificar también el objeto litigioso, y su situación en la que se encuentra. Si se
identifica que es propiedad el actor, pero no se prueba que el bien controvertido sea el mismo al
que se ha señalado en el título de propiedad, la demanda será declarada infundada. Es por este
requisito la cuales se han rechazado, desestimado muchas demandas al no reconocer primero al
objeto, bien o cosa en litigio.
Si se tratase de un bien inmueble como el predio debe señalarse sus áreas y linderos tal
cual se describe en el título de propiedad, debido a que existe un vínculo de relación entre los
títulos y el predio.
52
Otro ejemplo cuando se tratase de bienes muebles. La identidad del bien objeto debe ser
real y descrito tal cual, en el título, para saber si se trata de un bien genérico o fungible.
2.4.6.3. Que el demandado esté en posesión del bien.
El actor deberá probar que el demandado posee el bien en litigio y el demandado para
interrumpir dicha acción deberá probar y fundamenta sus motivos por el cual se encuentra
poseyendo el bien.
El demandado se debe encontrar en una posesión indebida sobre el bien, es decir sin
ningún título que lo avale ni justifique. Pero en el caso que el demandado demuestre un título de
carácter obligacional como lo es el arrendamiento, ya no es necesario la acción de reivindicación
porque se ejerce la recuperación propia del bien a su propietario.
Si el demandado demuestra un título de propiedad, se iniciaría un proceso para demostrar
la eficacia o validez de ambos títulos, porque ambas partes no pueden serlo al mismo tiempo,
también se puede demostrar quien tiene el mejor derecho de posesión y ya no la de propietario.
Según Eugenio Ramírez, “el título es cualquier acto jurídico que le autorice a ejercer el
pleno disfrute del derecho a la posesión, entendiéndose que el derecho real en disputa no será el
derecho de la propiedad sino el derecho a poseer”. (Ramirez Cruz, 2017)
2.4.7. Efectos
El éxito de la acción reivindicatoria es la restitución del bien con sus accesiones al
propietario, ello conlleva a la necesidad de liquidar el estado posesorio, en donde depende de la
buena o mala fe del poseedor en que se ha encontrado para el abono de los frutos; sin perjuicio
del régimen de mejoras y resarcimiento por los daños al bien.
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2.4.8. Imprescriptibilidad de la acción de reivindicación
En el actual Código Civil, art. 927 señala la imprescriptibilidad de la acción
reivindicatoria, salvo si el propietario ya hubiese perdido esa condición en virtud a la usucapión
consumada por un tercero.
“De esta norma se infiere que la acción reivindicatoria será procedente sin importar el
tiempo de no uso del derecho…” (Avendaño, 1984, pág. 106)
En consecuencia, la sola inacción del propietario, su simple falta de diligencia en
accionar por la restitución del bien no hace que éste pierda su derecho. Pese a ello existe una
contradicción dentro del Código civil, en contraste con el art.º. 2001-1, en donde establece que
las acciones reales prescriben en el plazo de diez años.
Según el jurista Gonzáles Barrón, la exclusión de la prescripción extintiva en la acción
reivindicatoria se justifica por un conocido argumento de "reductio ad absurdum": si se pensase
en una prescripción extintiva de la reivindicatoria, entonces podría darse el caso del demandante
no pueda reivindicar por haber transcurrido el plazo de prescripción, con lo cual en la práctica
habría perdido el dominio; pero como el demandado tampoco lo ha adquirido, entonces se trata
de un simple poseedor. (Gonzales Barrón, 2010, pág. 345)
2.5 Análisis jurisprudencial
Casación 2566 – 2015 (UCAYALI)
Mejor derecho a la posesión
Demandante: Margarita del Carmen Turpo
Demandado: Graciela Pinedo Miranda
Hechos acontecidos:
54
- Margarita Turpo adquiere el predio mediante un contrato de Compraventa de
derechos de posesión y mejoras con fecha 06 de junio de 1999.
- Doña margarita designa como guardianes de su predio a los esposos Reyner
Pacaya y Koyse Nolorbe quienes estaban siendo remunerados y esta tuvo que viajar por motivos
de salud en el año 2005.
- La demandada adquiere una constancia de posesión por la Municipalidad de San
José de Yarinacocha que al fin fue declarada nula por la Alcaldía el 17 de mayo de 2010.
En la primera sentencia se declara FUNDADO el 12/11/2013
En la apelación se REVOCA el 14/05/2015
En la tercera instancia, en una primera etapa se declara procedente el recurso de casación
y en la etapa de fondo CASARON el 25/01/2017.
2.5.1 Comentario
Totalmente de acuerdo con el accionar de los magistrados de la corte suprema al tener
como fundamento principal al art. 904 C.C. al considerarse un abandono pasajero por parte de la
posesionaria quien por motivos de salud dejó a cargo el bien por una pareja de guardianes,
además de ello al no cumplirse con los requisitos necesarios para poder configurarse un
abandono como una causal de “extinción de la posesión” como bien está manifestado en el inciso
2, art. 922 CC.
- El abandono físico del bien (corpus)
- La intención indubitable de querer hacer el abandono del bien. (animus)
El abandono no se presume, sino que ha de demostrarse por quien lo alegue e incluso, en
caso de que el poseedor confiese el abandono, ha de probarse si perjudica a otros sujetos.
55
Además de ello que el abandono debe acreditarse y no solo basarse en una suposición, como fue
toma erróneamente los magistrados de la segunda instancia.
56
III. Método
3.1 Tipo de Investigación
Por el fin que se persigue, se colige a una investigación básica; este tipo de investigación
se va caracterizar por contener un marco teórico, en el que ayudara a la incrementación de
conocimientos científicos, además de obtener información contrastado a la realidad y así poder
tomar conocimiento sobre un problema, que se oriente a descubrir leyes o principios que
contienen. Es así, en la presente investigación, se busca obtener fundamentos teóricos respectos
al tema de Propiedad y su adquisición.
Determinándose, además, en una investigación cualitativa básica, porque se busca
describir y evaluar el derecho de propiedad inmobiliaria como mecanismo de protección jurídica
en el distrito de San Antonio en los años 2020 – 2021, que será objeto de estudio de la
investigación.
3.2. Ámbito temporal y espacial
3.2.1. Ámbito temporal
El presente trabajo de investigación tuvo una delimitación temporal que se centró entre
los años 2020 y 2021 para poder analizar la información recopilada en estos dos años naturales,
además de un intenso y exhaustivo análisis de los documentos pertinentes que durante estos dos
años pudieron ser recabados y posteriormente utilizados para así poder desarrollar óptimamente
el presente trabajo de investigación.
3.2.2. Ámbito espacial
Este trabajo de investigación se circunscribe en la comercialización informal de terrenos
vendiendo un espacio que no consigne con título de propietario o inscripción que otorgue un
respaldo jurídico, por lo que para el presente trabajo la delimitación espacial abarco la
57
comunidad campesina de Jicamarca dentro del distrito de San Antonio, Provincia de Huarochirí,
Departamento de Lima, comunidad que es aquejada por el tráfico de terrenos y que será objeto
de estudio y análisis para el presente trabajo.
3.3. Variables
A. Identificación de variables
a. Variable Independiente X:
Propiedad Inmobiliaria.
b. Variable Dependiente Y:
Usucapión.
c. Variable Dependiente Z:
Protección Jurídica.
Definición conceptual de variables:
58
VARIABLES DEFINICIÓN CONCEPTUAL
La propiedad inmobiliaria es aquella que

se refiere a la posesión de bienes o activos
inmobiliarios por parte de un individuo o
INDEPENDIENTE X: Propiedad sociedad, los cuales adquieren por ello
Inmobiliaria derechos sobre el mismo y la posibilidad
de obtener beneficios por su explotación
económica.
El derecho de usucapión es el derecho a
apropiarse de una cosa inicialmente ajena.
DEPENDIENTE Y: Usucapión
Esto, de acuerdo al uso en el tiempo y a
ciertos requisitos legales, es decir, es la
adquisición de un bien mediante su uso.
La seguridad jurídica es, la garantía dada
al individuo por el Estado de que su
persona, sus bienes y sus derechos no
serán violentados o que, si lo fueren, le
Z: Protección serán asegurados por la sociedad, la
protección y reparación de aquellos bienes
Jurídica
violentados. La seguridad jurídica es la
«certeza del derecho» que tiene el
DEPENDIENTE
individuo de modo que su situación
jurídica no será modificada más que por
procedimientos regulares y conductos
legales establecidos, previa y debidamente
publicados.
3.4. Población y muestra
3.4.1 Población
En la investigación se utilizó los expedientes tramitados en el Distrito Judicial de San
Antonio, provincia de Huarochirí el que estuvo constituido por un total de 22 sentencias emitidas
por la Corte Superior de Lima Este.
59
Se define, según tradicionalmente la población como “el conjunto de todos los individuos
(objetos, personas, eventos, etc.) en los que se desea estudiar el fenómeno. Éstos deben reunir las
características de lo que es objeto de estudio” (Latorre, 2003, pág. 74)
JUZGADOS Nº DE PORCENTAJE
EXPEDIENTES
6º Sala Civil Corte Superior 04 25%
de Lima
2º Sala Corte Superior de 08 50%
Lima
5º Sala Civil Corte Superior 02 12,5%
de Lima
7º Sala Corte Superior de 02 12.5%
Lima
TOTAL 16 100%
3.4.2. Muestra
La Muestra es la parte considerativa de la población, por consiguiente, en la investigación
se utilizó como muestra el segundo, quinto, sexto y séptimo sala Civil de la Corte Superior de
Lima, con una muestra representativa de 11 expedientes, de un total de 16 expedientes que
conforma nuestra población.
Tamaño
z2.p.q.N
n = -----------------------------
S2( N-1) + z2 . p.q
Donde:
n = Tamaño de la muestra.
N = Población
z = Nivel de confianza
p = Probabilidad a favor ( 0.50)
60
q = Probabilidad en contra ( 0.50)
s = Error de estimación.
& = 95%
z = 1.96
p = 0.5
q = 0.5
s = 0.10
REMPLAZANDO:
(1.96) 2 (0.5) (0.5) (22)

n = -----------------------------------------------
(0.10) 2(22 – 1) + (1.96)2 (0.5) (0.5)
n = 11
La técnica utilizada en la investigación fue el muestreo aleatorio porque fueron elegidos
11 expedientes de un total de 16 expedientes de la sala civil de Corte Superior de Lima.
Muestreo probabilístico: “Para este tipo de muestreo es el que alcanza mayor rigor científico, y
se caracteriza porque se cumple el principio de la equiprobabilidad, según el cual todos los
elementos de la población tienen la misma probabilidad de salir elegidos en una muestra.”
(Martin Ibañez, 1985, pág. 161)
3.5. Instrumentos
Sobre los instrumentos de la investigación, Sabino (1998), define como “un instrumento
de recolección de datos es, en principio, cualquier recurso de que pueda valerse el investigador
para acercarse a los fenómenos y extraer de ellos información” (p. 88), consecuentemente, los
instrumentos del presente trabajo es el análisis documental basado en jurisprudencia nacional
referida al tema de propiedad y los derechos que derivan de esta a través de la adquisición por
61
prescripción adquisitiva, esta jurisprudencia consiste en expedientes con materia en prescripción
adquisitiva de dominio.
Este instrumento permitió recabar información relevante basada en casos reales
establecidos en diversas sentencias emitidas, de un total de 16 expedientes se seleccionó de
manera aleatoria un total de 11, a través de los cuales nos permitió adquirir información sobre el
contexto social y jurídico en el Distrito Judicial de San Antonio, provincia de Huarochirí.
3.6. Procedimientos
Luego de explicar y plantear las bases teóricas en los puntos anteriormente desarrollados
(dentro del método), procederemos a la aplicación de dichas técnicas de manera contextual sobre
el tema a investigar, donde primero se inició indicando los pasos a seguir en cada una de las
técnicas, del cómo se va a realizar, como se va a trabajar y con quienes, de la misma manera
también se abordó el planteamiento de los instrumentos de medición, el muestreo aleatorio de los
expedientes tramitados en el distrito judicial de San Antonio y el análisis del caso.
3.6.1. Estudio de caso
La primera aproximación que se tuvo con el caso a tratar, fue la contextualización de la
propiedad. Y como ese Derecho Real se relaciona con la usucapión y la manera del que esta
logra darle seguridad jurídica al materializarse, otorgándole un real derecho de propiedad
inmobiliario a muchos de los pobladores del distrito de San Antonio provincia de Huarochirí
durante los años 2020 al 2021.
Para ello se realizó una investigación documental de los aspectos relacionados a la
propiedad y la seguridad jurídica que deviene de la prescripción adquisitiva contenida en el
capítulo II, ya que dicha información se retomara para el uso de este estudio de caso. Luego se
62
dispuso un análisis entre estos conceptos y los expedientes civiles donde se determinaron las
variables a analizar, que son los aspectos que estaban en todos los casos y son:
- Propiedad inmobiliaria
- Protección jurídica
- Usucapión
- Protección Jurídica
Finalmente partir de estas variables se pudo sentar una base para el análisis uniforme del
presente trabajo de investigación, conjuntamente con el muestreo de los expedientes que
sirvieron como el dato de la población en la investigación.
3.7. Análisis de datos
POSICION O
CALIFICACION DE
DEMANDA LA
N° EXPEDIENTE INSTANCIA MATERIA NTE DEMANDADO RESULTADO
JURISPRUDENCIA
ASOCIACION
SEXTA SALA PARA EL
CIVIL CORTE DESARROLLO ANDRES DYER

SUPERIOR PRESCRIPSION UNIVERSITAR CORIAT Y CALIFICACION
1 01961-2008 ADQUSITIVA SI
LIMA IO OTROS RIGUROSA
ARTURO POSESION DEL
DEMANDANTE SE
SEGUNDA ESTEBAN FRANCISCO
COMPUTA DESDE
SALA CORTE CHIROQUE BARDALES
LA ENTRADA EN
PRESCRIPCION
SUPERIOR ADQUISITIVA ENCINAS Y IGLESIAS Y CALIFICACION
2 939-2009 VIGENCIA DEL C.C.
LIMA DE DOMINIO OTROS OTRO 1984 RIGUROSA
EL CERTIFICADO
SEXTA SALA COOPERATIVA CATASTRAL NO ES
CIVIL CORTE JUANA DE VIVIENDA REQUISITO
MARIA ESENCIAL EN UNA
SUPERIOR PRESCRIPCION PABLO PATRON
DAQUISITIVA SOLIER PRESCRIPCION CALIFICACION
3 02062-2008
LIMA DE DOMINIO PACHECO LTDA. ADQUISITIVA ATENUADA
63
LA PRESCRIPCION
ADQUISITIVA ES
ASOCIACION
UN MODO DE
PARA EL ADQUISICION DE LA
SEXTA SALA DESARROLLO PROPIEDAD POR
CIVIL CORTE POSESION
DE LA
SUPERIOR DE CONTINUA EL
ENSEÑANZA SAMUEL TIEMPO Y CON
PRESCRIPCION
JUSTICIA DE ADQUISITIVA UNIVERSITAR BARNABY DYER CALIFICACION
4 01961-2008 REQUISITOS DE LEY
LIMA DE DOMINIO IA CORIAT RIGUROSA
LA INSTITUCION DE
LA POSESION
IMPORTA UN
PODER
SEGUNDA JURIDICAMENTE
RAMON
SALA CORTE VICTOR RECONOCIDO Y
SUPERIOR DE PRESCRIPCION MEDINA PROTEGIDO LEY
ADQUISITIVA CUBA PAREDES Y CALIFICACION
5 1707-2009
LIMA DE DOMINIO Y OTRA OTRA RIGUROSA
SEGUNDA
SALA CIVIL
CORTE ISABEL LA PRESCRIPCION
JUAN ANTONIO
SE ACREDITA
SUPERIOR PRESCRIPCION ORTECHO RIVERO CALIFICACION
ADQUISITIVA ROMERO Y CON ACTOS
6 860-2009 LIMA DE DOMINIO CHAVEZ OTRA MATERIALES RIGUROSA
SEGUNDA
PARA QUE
SALA CIVIL PROSPERE LA
CORTE LUZ ARAGON PRESCRIPCION

PRESCRIPCION DEBE POSEERSE
SUPERIOR ADQUISITIVA MARIN DE FRANCISCO DE CALIFICACION
COMO
7 1046-2010 LIMA DE DOMINIO SEPEJO PAULA ALVAREZ PROPIETARIO RIGUROSA
PARA LA POSESION
SE PROCEDE CON
COCIMIENTO DE
SEGUNDA LOS VECINOS,
SALA CORTE AUTORIDADES
LUCIANO
PRESCRIPCION MUNICIPALES,
SUPERIOR DE ADQUISITIVA PERALTA CANTO GRANDE POLICIALES Y CALIFICACION
8 2497-2008 LIMA DE DOMINIO TARAPAQUI S.R.LTDA. OTROS RIGUROSA
9 177-2009 SEGUNDA SALA CIVIL PRESCRIPCION DANILO ASOCIACION EL HABER CALIFICACION
ADQUSITIVA CANCELADO EL
CORTE SUPERIOR ALTAMIRAN COUNTRY CLUB RIGUROSA
LIMA DE DOMINIO O IMPUESTO PREDIAL
EL BOSQUE NO ES PRUEBA
LOPEZ Y
OTRA CONTUNDENTE DE
POSESION
64
PACIFICA,
CONTINUA Y
PUBLICA
PARA ACREDITAR
LA POSESION
RESULTA
SEGUNDA NECESARIO CONTAR
CON
SALA CIVIL PEDRO
EXPEDIENTE
CORTE LAURA ALFREDO DE SEGUIDO EN
PRESCRIPCION JUZGADO
SUPERIOR ADQUISITIVA CARTAGENA AMERO PERAL CALIFICACION
DE PAZ Y LO
10 0163-2009 LIMA DE DOMINIO ALICARI Y OTRO ADMINISTRATIVI RIGUROSA
ASOCIACION DE
SEGUNDA PROPIETARIOS
SALA CIVIL GLICERIO DE LA BASILIA

EL ADMINISTRADOR
JUDICIA NO
CORTE TOMAS DE SAN JUAN
PRESCRIPCION PUEDE ADQUIRIR
SUPERIOR ADQUISITIVA HUANCA DE POR USUCAPION CALIFICACION
11 1473-2007 LIMA DE DOMINIO LOPEZ LURIGANCHO EL BIEN DADO RIGUROSA
TERESA LA PRESENCIA DE
GUTIERREZ NORMA UN TITULO
FLORENETINA IMPERFECTO DE
SEXTA SALA VDA. DE PROPIEDAD NO
CIVIL CORTE BENCHERO
RODRIGUEZ IMPIDE PRETENDER
PRESCRIPCION
SUPERIOR DE ADQUSITIVA Y ABENSUR Y LA CALIFICACION
12 307-2009 LIMA DE DOMINIO OTRAS OTROS PRESCRIPCION ATENUADA
PUEDE SER
PRETENDIDA POR EL
EPIFANIO
QUINTA SALA ADJUDICATARIO
FELIPE FRENTE A LA
CIVIL CORTE DUEÑA
PRESCRIPCION IMPOSIBILIDAD DE
SUPERIOR DE CHUCHON Y FORMALIZAR SU CALIFICACION
ADQUISITYIVA
13 658-08 LIMA DE DOMINIO OTRA PROPIEDAD RIGUROSA
DISTINCION ENTRE
USUCAPION DE
CARÁCTER
QUINTA SALA ASOCIACION DE ORDINARIA Y
TORIBIA EXTRAORDINARIA
CIVIL CORTE PROPIETARIOS LA
PRESCRIPCION QUISPE EXTRAORDONARIO
SUPERIOR DE ADQUISITIVA ROSA LOS HUERTOS A RADICA EN CALIFICACION
TITULO QUE SE
14 0682-2005 LIMA DE DOMINIO QUISPE LAZO DE HUACHIPA POSEE ATENUADA
15 2259-09 PRESCRIPCION TEODOSIO ALFREDO ADQUISICION DE CALIFICACION
ADQUISITIVA BIEN VIA
SEPTIMA SALA PACHECO SAÑGADO RIGUROSA
DE DOMINIO PRESCRIPCION
CIVIL CORTE CCAHUANA SORIA TIENE EFECTOS
SUPERIOR DE RETROACTIVOS
65
HASTA EL
MOMENTO
DE INICIO DE LA
LIMA POSESION
ES INFUNDADA
SEPTIMA SALA ROSALES SINO SE SOLICITO
DELUCHI
CORTE SILVA BRAVO VDA. DE OPORTUNAMENTE
PRESCRIPCION ANTES DE SER
SUPERIOR DE ADQUISITIVA MIGUEL AORCA CALIFICACION
DEMANDADO POR
16 1641-08 LIMA DE DOMINIO LEONARDO CARMEN DESALOJO RIGUROSA
De lo analizado mediante un cuadro que recaba información por parte de jurisprudencia
emitida en base a la controversia jurídica que es la adquisición de la propiedad conjuntamente
con los derechos que devienen con ella, siendo la prescripción o dicho de manera más específica
la usucapio, es viable la notoria existencia de exigencias de derechos sobre la propiedad
acompañadas de una petición de prescripción adquisitiva o usucapio, siendo el fondo del
procedimiento lo que se tiene por sentado después de analizar la jurisprudencia presentada.
Entonces, en referencia a el proceso que sirve para obtener estos derechos sobre la propiedad
mediante la prescripción adquisitiva se deberá tener en consideración una verificación rigurosa
por parte de la entidad encargada de decidir sobre la controversia, hacemos alusión del Poder
Judicial, el cual revisara de manera minuciosa los requisitos para una obtención de propiedad y
sus derechos; requisitos tales como la posesión de manera continua, publica y pacifica agregado
a esto el ultimo filtro el cual es Registro de Propiedad Inmueble siendo este la última defensa
agregada en contra de posibles actores que deseen accionar sobre la propiedad en mala fe.
66
IV. Resultados
Resultados y discusión Para alcanzar nuestros objetivos antes señalados se tuvo que
realizar un análisis de nuestro sistema de transferencia de propiedad inmobiliaria, esto, a través
de doctrina jurisprudencial existente, los cuales que marcaron el concepto del derecho de
propiedad inmueble en el Perú.
Asimismo, se tiene en cuenta los antecedentes tanto nacionales como internacionales,
algunas de las cuales fueron y son base para los diferentes países de América Latina, en cuanto
se refiere a la regulación de la transferencia de bienes inmuebles. En efecto, realizamos un
análisis de nuestro propio sistema de transferencia de propiedad inmueble. Así mismo
analizamos la Casación 2566 – 2015 (UCAYALI) referida a el mejor derecho de propiedad,
como precedente vinculante. Además, realizamos un análisis en base a la evolución legislativa de
nuestro propio sistema de transferencia de propiedad inmueble, teniendo en cuenta el Código
Civil de 1852, Código Civil de 1936 y nuestro actual Código Civil de 1984.
Con relación a los datos referidos a la población y muestra nos da como resultado que, de
acuerdo con los expedientes tramitados en el Distrito Judicial de San Antonio, provincia de
Huarochirí muestra un total de 22 sentencias emitidas por la Corte Superior de Lima Este, por lo
que se concluye que es este el conjunto de todos los individuos en los que se desea estudiar el
fenómeno y que reúnen las características relacionado con el objeto de estudio. Lo que se busca
con esta investigación es reconocer un instrumento que brinde seguridad jurídica al momento de
adquirir un bien que carece de un título inscrito en registros públicos.
Finalmente, realizamos una revisión del derecho comparado recogiendo información de
países como Chile, Colombia, Ecuador, para tener una visión más abierta respecto al sistema de
transferencia de propiedad inmueble en nuestro país.
67
V. Conclusiones
En el Perú se ha adoptado el sistema consensualista, es decir que la inscripción registral
es meramente declarativa, es decir mediante declaración de las partes y, no existiendo en
consecuencia un Registro constitutivo de derechos, en la transferencia de propiedad.
La seguridad jurídica facilita la circulación de la riqueza y en consecuencia el máximo
grado en la adquisición de bienes inmuebles con el correcto proceso adquisitivo, el
establecimiento de un sistema constitutivo de derechos, como un sistema de propiedad perfecto.
Se llegó a la conclusión que se debe modificar el artículo 949 del Código Civil, con la
finalidad que la transferencia de la propiedad inmobiliaria se perfeccione con la inscripción
registral; cambiándose dicha norma en el sentido que la sola obligación de enajenar un bien
inmueble no hace al acreedor propietario.
68
VI. Referencias
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contraste a la facultad estatal de expropiación, en referencia al justo precio. Universidad
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Pregrado. Obtenido de http://repositorio.uchile.cl/handle/2250/106856
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Fallo 04080 Consejo de Estado, 04080 (Consejo de Estado 18 de 07 de 2019).
69
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Latorre, A. R. (2003). Bases Metodologicas de la Investigacion Educativa. Barcelona:
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Varsi Rospigliosi, E. (2019). Tratado de Derechos Reales. Lima: Fondo Editorial.
Varsi, E. (2019). Tratado de Derechos Reales. Lima: Fondo Editorial.
70
71

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“Año

del Fortalecimiento de la Soberanía Nacional”

UNIVERSIDAD NACIONAL FEDERICO VILLARREAL

FACULTAD DE DERECHO Y CIENCIA POLITICA

ESCUELA PROFESIONAL DE DERECHO

TESINA: El derecho de propiedad inmobiliaria adquirido por usucapión como

VELASCO VALDERAS, Patricia Jannett

- CHAVEZ CHINCHAY, Magali Katerine

- MENDÍVIL BRAVO, Julio Enrique

- MONTELLANO FLORES, César Aldair

- OSORES CABRERA, Johany

- PALMA TANTALEAN, Daphne Nayeli

- PAMPA MAMANI, Luz Elvira

- PÉREZ BERNEDO, Gisell Minerva

AÑO / AULA: Cuarto - T/A

La propiedad es un derecho humano fundamental del cual se desprenden otros derechos

En el caso de nuestra legislación al momento de adquirir el derecho propiedad

objetivo del presente trabajo de investigación es establecer si la usucapión brinda la seguridad

también analizaremos la posición adoptada en la jurisprudencia nacional respecto a la

doctrina, complementándose con el derecho comparado. Como método de investigación hemos

técnicas de análisis, observación y descripción.

Finalmente, con la presente investigación buscamos demostrar que al materializarse la

prescripción adquisitiva si se garantiza la seguridad jurídica total que requiere el posesionario al

momento de reconocerle su derecho de propiedad inmueble.

Palabras claves: derecho de propiedad inmobiliaria, garantizar, mejor derecho,

it through analysis, observation and description techniques.

of recognizing his right to real estate.

1.1. Descripción y formulación del problema.................................................................2

1.1.1. Problema General..............................................................................................2

1.1.2. Problema Especifico..........................................................................................2

1.3.1. Objetivo General................................................................................................6

1.3.2. Objetivos Específicos........................................................................................6

1.5.1. Hipótesis General............................................................................................7

1.5.2. Hipótesis Especificas.........................................................................................7

II. Marco Teórico.................................................................................................................9

2.1. Bases teóricas sobre el tema de investigación..........................................................9

2.1.2 La propiedad en Chile.........................................................................................9

2.1.3 La propiedad en Colombia................................................................................10

2.1.4 La propiedad en Ecuador..................................................................................11

2.2. Concepto Propiedad................................................................................................11

2.2.1 Concepto constitucional de la propiedad..........................................................12

2.2.2 Concepto civil de la propiedad.........................................................................13

2.2.3 Concepto moderno de propiedad......................................................................15

2.2.4 Concepto filosófico de la propiedad.................................................................15

2.2.5. propiedad romana y propiedad germánica.......................................................16

2.2.6. características de la propiedad.........................................................................18

2.2.7. Limitaciones de la propiedad...........................................................................21

2.2.8. la protección jurídica de la propiedad..............................................................24

2.3. Formas de adquisición de propiedad......................................................................29

2.3.1. Transmisión de bienes muebles.......................................................................36

2.3.2. Transmisión de bienes inmuebles....................................................................36

2.4.1. Evolución legislativa en el sistema de transferencia de propiedad inmueble en el

código civil peruano..................................................................................................................43

2.4.2 Código civil 1852.............................................................................................43

2.4.3 Código civil 1936.............................................................................................44

2.4.5. Prescripción adquisitiva..................................................................................48

2.4.6 La acción de reivindicación..............................................................................49

2.4.8. Imprescriptibilidad de la acción de reivindicación..........................................52

2.5 Análisis jurisprudencial...........................................................................................53

3.1 Tipo de Investigación..............................................................................................55

3.2. Ámbito temporal y espacial....................................................................................55

3.2.1. Ámbito temporal..............................................................................................55

3.2.2. Ámbito espacial...............................................................................................55