PID - 00286502 Derecho de Propiedad

Derecho de
propiedad
PID_00286502
Francisco Oliva Blázquez
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© FUOC • PID_00286502 Derecho de propiedad
Francisco Oliva Blázquez
Catedrático de Derecho civil y codi-

rector del doble máster universitario
en Abogacía y Derecho de la contra-
tación y responsabilidad civil en la
Universidad Pablo de Olavide (UPO,
Sevilla). Ha dirigido su actividad in-
vestigadora prácticamente a todos
los sectores del derecho civil, y muy
especialmente al derecho patrimo-
nial y al derecho de sucesiones. Ade-
más, es experto en bioética y dere-
cho, derecho digital (protección de
datos y contratación electrónica) y
en derecho privado comparado. Es
autor de más de un centenar de pu-
blicaciones (monografías, manua-
les y artículos jurídicos) en revistas y
obras colectivas.
El encargo y la creación de este recurso de aprendizaje UOC han sido coordinados

por la profesora: Mònica Vilasau Solana
Primera edición: febrero 2022

© de esta edición, Fundació Universitat Oberta de Catalunya (FUOC)
Av. Tibidabo, 39-43, 08035 Barcelona
Autoría: Francisco Oliva Blázquez
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del titular de los derechos.
Índice
Introducción............................................................................................... 5
Objetivos....................................................................................................... 6
1. El derecho de propiedad como poder pleno, inmediato y

exclusivo............................................................................................... 7
1.1. Evolución histórica ..................................................................... 7
1.2. La disciplina constitucional de la propiedad privada ................. 9
2. Objeto del derecho de propiedad................................................... 12

2.1. Cosas corporales y específicas ..................................................... 12
2.2. Extensión del dominio en sentido vertical ................................. 12
3. Titularidad dominical, límites y limitaciones........................... 14

3.1. Clasificación ................................................................................ 15
3.2. Límites por razón del interés público ......................................... 16
3.3. Límites por razón del interés de los particulares ........................ 17
3.3.1. Las relaciones de vecindad ............................................ 17
3.3.2. La medianería ................................................................ 18
3.4. Restricciones a la propiedad en el derecho civil catalán ............. 18
4. Las limitaciones del dominio de carácter convencional.

Las llamadas «prohibiciones de disponer».................................. 20
4.1. Concepto ..................................................................................... 20
4.2. Condiciones de validez ............................................................... 21
4.2.1. Prohibiciones de disponer procedentes de la ley o de
resolución judicial o administrativa .............................. 21
4.2.2. Prohibiciones de disponer procedentes de negocio
jurídico mortis causa o inter vivos.................................... 21
5. La acción reivindicatoria................................................................. 25
5.1. Requisitos .................................................................................... 26
5.1.1. Titularidad del propietario (dominium actoris) ............... 27
5.1.2. Posesión injustificada del demandado (contraria
possessio) ......................................................................... 29
5.1.3. Identidad de la cosa objeto de la acción (eadem res) ...... 30
5.2. Efectos .......................................................................................... 31
6. La cuestión de la subsistencia de la acción publiciana............ 33
7. La acción declarativa del dominio................................................ 35

8. La acción negatoria........................................................................... 37
9. La acción de deslinde........................................................................ 38
Resumen....................................................................................................... 40
Actividades.................................................................................................. 41
Ejercicios de autoevaluación.................................................................. 41
Solucionario................................................................................................ 42
Bibliografía................................................................................................. 43
© FUOC • PID_00286502 5 Derecho de propiedad
Introducción
La propiedad es el derecho subjetivo de contenido patrimonial paradigmático

y el eje alrededor del cual se vertebra todo el derecho privado, tanto desde
el punto de vista técnico como histórico y constitucional. Supone un poder
tendencialmente pleno, inmediato y exclusivo sobre el bien sobre el que recae.
Frente a este, y dentro de la categoría de los derechos reales, se encuentran los

denominados iura�in�re�aliena, que no comportan sino algunas facultades.
El Código Civil ofrece una primera aproximación del concepto de propiedad

en el art. 348, al decir que se trata del derecho de gozar y disponer de una cosa,
sin más limitaciones que las establecidas por las leyes. Esta definición legal,
como se aprecia, está desprovista de sustancia normativa, pero encierra en sí
importantes elementos para su conceptuación:
• El� titular: el propietario, frente a los demás derechos reales, en los que
existen un titular gravado y el titular del gravamen.
• El�contenido: disfrute y disposición, pero delimitado legalmente. Tal es la

función de los denominados límites y limitaciones del dominio.
La conceptuación de la propiedad como el poder más pleno y directo de su

titular sobre el bien ha de ser forzosamente integrada con su protección cons-
titucional, mediante los instrumentos de reserva�de�ley y de intangibilidad
de su contenido�esencial.
Dicha protección, a su vez, debe vincularse con la necesidad del cumplimiento

de la función�social�de�la�propiedad. Con esa expresión se hace referencia
a la necesidad de que la propiedad de determinados bienes de trascendencia
económica y social cumpla deberes para con la comunidad, y no sea única-
mente un vehículo de satisfacción de intereses particulares.
Objetivos
Con el estudio de este módulo y después de trabajar las actividades correspon-

dientes se deberán alcanzar los objetivos siguientes:
1. Comprender el significado histórico y, muy especialmente, constitucional

del derecho de propiedad.
2. Entender qué implican las restricciones del derecho de propiedad e iden-

tificar los distintos límites y limitaciones.
3. Conocer los mecanismos jurídicos que garantizan la protección de la titu-

laridad dominical.
1. El derecho de propiedad como poder pleno,

inmediato y exclusivo
El derecho�de�propiedad es aquel derecho subjetivo que permite a su titular

extraer la más amplia utilidad económica de su objeto que el ordenamiento
permita. La propiedad marca la situación de más intensas posibilidades de
satisfacción del interés de un titular sobre un determinado bien. No obstante,
debemos apresurarnos a decir que en todo tiempo y lugar esas posibilidades
han sido siempre limitadas por las normas, aunque la extensión y profundidad
de las limitaciones han sido muy variables.
Pese a que no sea absolutamente ilimitado, vemos en el derecho de propiedad

el más pleno posible: eso es lo que quieren decir frases provenientes del dere-
cho romano, como plena in re potestas.
(1)
Art. 348.
1
A la idea de plenitud responde la definición del Código Civil: «La pro-
piedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa, sin más limitacio-
nes que las establecidas por las leyes».

Junto con esta idea de plenitud, acompaña a la propiedad la de que la utilidad

de la cosa puede ser extraída por su titular, como regla general, sin necesidad
de cooperación de otros sujetos (la llamada inmediatividad); los demás solo
deben abstenerse de perturbarlo en el ejercicio de sus facultades.
Plenitud y exclusividad son datos esenciales del derecho de propiedad. Aho-

ra bien, esta configuración básica de la propiedad privada es la propia de un
momento histórico, y aunque aún hoy siga siendo válida en una medida, es-
tá sometida a fuertes transformaciones que han determinado la aparición de
nuevos elementos en su delimitación.
1.1. Evolución histórica
El derecho de propiedad, tal y como aparece consagrado en el art. 348 CC, es

fruto de una larga y laboriosa evolución histórica a la que se debe hacer alguna
breve referencia.
1) El derecho�romano configura la propiedad como una suerte de cuasi sobe-

ranía: el dominium ex iure Quiritium, que ejercía el ciudadano romano sobre la
res privata, y que se caracterizaba por la plenitud, elasticidad y una práctica
ilimitación de facultades.
2) En el sistema�feudal, por el contrario, el dominio de la tierra era concedido

por los reyes a los señores feudales, e implicaba no solo las utilidades econó-
micas de la tierra, sino también la jurisdicción sobre los que vivían en esta.
Los enfeudados, a cambio del derecho perpetuo a cultivar la tierra y recoger
los frutos, estaban obligados a efectuar toda una serie de prestaciones al señor
feudal, que se venían a configurar como cargas de aquel derecho perpetuo. De
esta manera, acabó distinguiéndose entre un dominio�útil�o�inferior, propio
del enfeudado, y otro dominio�eminente, atribuido al señor sobre el propio
bien inmueble.
Además, tuvo lugar el fenómeno de la amortización, esto es, una inmoviliza-

ción de los bienes destinados a las necesidades de la Iglesia, al aprovechamien-
to común de los vecinos o a la nobleza (a través de las figuras del mayorazgo o
la primogenitura). Dichos bienes, por responder a necesidades que perduraban
en el tiempo, no podían ser objeto de venta, y eran calificados como manos
muertas (de ahí deriva la palabra amortización).
3) La revolución�burguesa, sustentada tanto en el rechazo al sistema de pri-

vilegios del Ancien Regime como en las necesidades económicas del incipien-
te capitalismo, trajo consigo una nueva concepción de la propiedad que veía
con antipatía cualquier tipo de limitación, vinculación o carga. Efectivamen-
te, la ideología liberal concibe la propiedad como una suerte de proyección
de la personalidad y, además, las doctrinas económicas del liberalismo entien-
den que la ilimitación del poder del propietario es el mejor instrumento de
racionalidad del ejercicio de la actividad económica. Esta concepción liberal
se plasma en el Code civil francés y sirve de inspiración al art. 348 del Código
Civil español.
4) En los tiempos� modernos, la irrupción de la cuestión social (conflictos

entre propiedad y trabajo), la industrialización y, entre otros factores, el naci-
miento de la clase obrera, ponen de manifiesto la necesidad de modificar el
concepto de propiedad, que ya no puede ser el reino de la voluntad absoluta del
propietario, sino que ha de sustentar, en una primera y decisiva transforma-
ción, un interés del propietario merecedor de tutela por parte de la sociedad.
Además, irrumpen nuevas�formas�de�propiedad, conocidas con el nombre de

«especiales», como consecuencia del progreso de la técnica y de la expansión
del comercio, como la propiedad industrial (creaciones intelectuales suscep-
tibles de ser aplicadas y explotadas en la industria) y comercial (aviamiento
de la empresa, signos distintivos de la actividad económica, know-how). Estas
expresiones novedosas de la propiedad, en el fondo, ponen de manifiesto la
importancia de la empresa y el empresario como protagonistas de la actividad
económica, lo que desplaza a la figura del clásico propietario que detentaba
bienes inmuebles.
Y, finalmente, se produce un hecho muy importante: la disociación entre el

uso de los bienes y la titularidad formal del derecho de propiedad por medio
de la figura de la sociedad anónima, en la que la propiedad pertenece a los
accionistas y el control, a los administradores, que ni siquiera han de ser socios.
5)�Hoy�en�día, los indiscutibles deberes sociales que acompañan a la propiedad

vienen reconocidos bajo la figura de la «función� social», consagrada en el
art. 33.2 CE. De acuerdo con lo establecido de manera muy acertada en la
exposición de motivos de la Ley 8/1984, de Reforma Agraria de Andalucía, la
función social supone «la incorporación de la perspectiva del deber al derecho
subjetivo».
La definición del derecho de propiedad, en la actualidad, exige una lec-

tura conjunta e integrada de los arts. 348 CC y 33 CE, y resulta ser el
derecho de gozar y disponer de una cosa, con las limitaciones y deberes
que las leyes impongan para el logro de su función social, dada la tras-
cendencia para la colectividad del objeto sobre el que recae.
1.2. La disciplina constitucional de la propiedad privada
Según lo dispuesto por el art. 128.1 CE, toda la riqueza del país en sus distintas
formas y sea cual fuere su titularidad está subordinada al interés general.
La norma es muy importante porque indica un principio general: aunque ha-

ya bienes que se atribuyan a los particulares, y bienes que se atribuyan a los
poderes públicos, todos están sometidos al interés�general. Este hecho resul-
ta evidente para los bienes atribuidos a los poderes públicos, pero también es
cierto para los bienes atribuidos a los particulares.
La norma básica en materia de atribución de los bienes a los particulares

es el art. 33 CE.
Carta de Niza
La llamada Carta de Niza o Carta de Derechos Fundamentales de la Unión Europea, en su

art. 17, bajo la rúbrica de «Derecho de propiedad», establece lo siguiente:
«1. Toda persona tiene derecho a disfrutar de la propiedad de sus bienes adquiridos le-
galmente, a usarlos, a disponer de ellos y a legarlos. Nadie puede ser privado de su pro-
piedad más que por causa de utilidad pública, en los casos y condiciones previstos en
la ley y a cambio, en un tiempo razonable, de una justa indemnización por su pérdida.
El uso de los bienes podrá regularse por ley en la medida en que resulte necesario para
el interés general.
2. Se protege la propiedad intelectual».
Teniendo en cuenta que la citada carta es un derecho vigente desde el momento de su

incorporación al Tratado de Lisboa, puede afirmarse que actualmente su consideración
como derecho fundamental en el ámbito europeo abre nuevas vías doctrinales y prácticas
respecto al derecho de propiedad.
(2)
El apartado 1 del art. 33 CE indica que se reconoce el derecho a la propiedad Art. 53 CE.
privada y a la herencia. Prescindiendo de la referencia a esta última, el dere-
cho a la propiedad significa que todos los ciudadanos tienen el derecho a una
esfera privada de bienes, gobernada por ellos mismos. La palabra propiedad, en
este contexto, no tiene la significación limitada del tipo concreto de derecho
que llamamos «propiedad», sino el de todo título jurídico por el que un par-
ticular ostenta un poder sobre los bienes: el reconocimiento constitucional y
su protección correspondiente2 a cualquier ámbito de poder sobre los bienes
que un individuo pueda tener a título particular.
Sin embargo, ese reconocimiento de la propiedad no es un reconocimiento en

términos ilimitados; implica que principalmente ese ámbito de bienes de los
particulares debe estar al servicio de sus propios intereses, pero que, al mismo
tiempo, ese derecho acarrea deberes sociales, sobre todo cuando el objeto del
derecho de propiedad sea un bien cuyo aprovechamiento redunde o pueda
redundar en el beneficio de la colectividad.
David es propietario de más de 100 hectáreas de terreno que recibió a título de legado
de su abuelo. Desde que tomó posesión hace unos veinte años, dejó de cultivarlos, de
tal manera que con el paso del tiempo su estado ha ido empeorando. El 23 de junio
de 2015 David recibió una noticia en la que se le indicaba que la Administración
pública procedería a su expropiación, debido a la ausencia de uso y abandono de
un terreno claramente fértil. David está convencido de que tal medida, además de
radical, resulta completamente ilegal, pues es el legítimo propietario de un terreno
que ha recibido de su familia, y como titular puede hacer lo que quiera con este.
Lo cierto es que la idea que tiene David del derecho de propiedad no es conforme a
la legalidad vigente, y probablemente no lo ha sido casi en ninguna época histórica,
ni siquiera bajo los postulados del Código Napoleón de corte liberal. Está claro que
el art. 348 CC no postula la propiedad como un derecho absoluto y omnímodo, pues
determina que es un derecho que hay de gozar y disponer «sin más limitaciones que
las establecidas por las leyes». Además de todo ello, la propia Constitución española
reconoce la función social de la propiedad en el art. 33, lo cual implica una fuente
adicional de limitaciones de enorme calado. Por lo tanto, salta a la vista que el le-
gislador puede determinar límites al ejercicio del derecho de propiedad, como, por
ejemplo, la expropiación por justa causa.
Esto significa que su capacidad de tomar decisiones es muy amplia, en mu-

chos casos sin cortapisa alguna, pero nunca absolutamente ilimitada, pues es-
tá obligado por deberes de contenido social.
A los deberes de contenido social se refiere la Constitución cuando en el art.

33.2 señala que:
«[...] la función social de estos derechos (propiedad y herencia; pero ya sabemos que esta
no es sino un aspecto de aquella) delimitará su contenido, de acuerdo con las leyes».
El texto constitucional indica con precisión que los deberes, y no solo las facul-
tades, delimitan el contenido del derecho de propiedad. Ahora bien, la Cons-
titución no establece directamente y de modo concreto estos deberes; serán
las leyes las que podrán hacerlo, y lo harán, en su caso. Sin embargo, las leyes
no pueden establecer deberes ilimitados para el propietario, hasta el extremo

de que por la vía de imposición de estos desaparezca una razonable parcela de
utilidad individual del titular, que haga irreconocible su derecho.
Esa parcela de utilidad individual, que haga reconocible el derecho del propie-
tario como un derecho de su interés particular, aunque esté sometido a nume-
rosos, e incluso pesados deberes, es lo que se llama «contenido�esencial»�de
la�propiedad, que las leyes no pueden menoscabar en ningún caso.
A este hecho se refiere el art. 53.1 CE cuando establece que los derechos (y
entre estos el de propiedad) reconocidos en el capítulo II del título primero de
aquella solo podrán ser regulados en su ejercicio por ley, «que en todo caso
deberá respetar su contenido esencial».
Por otro lado, teniendo en cuenta la reserva de ley que se deriva del recién cita-
do art. 53 CE, el legislador es el único que puede regular el derecho de propie-
dad, mediante ley ordinaria, ya que, como es sabido, el derecho de propiedad
no forma parte del núcleo duro de los derechos fundamentales que precisan de
la ley orgánica. Tampoco hay ningún problema en recurrir a los instrumentos
de la delegación legislativa, ya sea mediante ley de bases o a través de la figu-
ra de los textos refundidos. Sin embargo, es más discutible que el Gobierno
pueda, mediante decreto ley, regular aspectos relacionados con el derecho de
propiedad. Dando por hecho que se diera una situación de extraordinaria y
urgente necesidad, el problema reside en que este instrumento legislativo no
puede afectar, en general, a los derechos de los españoles, dentro de los que
se incluye el derecho de propiedad. En cualquier caso, según la jurisprudencia
del Tribunal Constitucional, puede sostenerse que el Gobierno puede interve-
nir mediante decreto ley en ciertas materias relacionadas con el derecho de
propiedad, pero lo que no puede hacer en ningún caso es establecer una suerte
de régimen general sobre el derecho de propiedad.
(3)
Por lo que respecta a las comunidades autónomas, con independencia de que Art. 149.1.8.º CE.
3
tengan o no competencias para el desarrollo de su derecho civil propio, pue-
den en general regular aspectos concretos de la propiedad (nunca generales)
siempre y cuando sean necesarios para el desarrollo de sus competencias esta-
tutariamente reconocidas (como las políticas de desarrollo agrario o de urba-
nismo).
2. Objeto del derecho de propiedad
2.1. Cosas corporales y específicas
(4)
Según la enseñanza tradicional, solo pueden ser objeto del derecho de pro- Arts. 334.2.° CC, en relación con
451.II, 358, 375 y 381 CC.
piedad las cosas corporales, muebles o inmuebles, específicamente determina-
das.4 Este hecho comporta la exclusión de las cosas genéricas, de las denomi-
nadas «cosas incorporales» o «bienes inmateriales», de las cosas complejas y
de las partes de la cosa.
Sin embargo, esta configuración del objeto de la propiedad no deja de plantear

algún problema:
1) La teoría�de�la�universitas ha pretendido la construcción de una titulari-

dad única sobre un conjunto de cosas que pertenecen a una misma persona
y tienen una destinación unitaria, aunque constituyen objetos identificables
aisladamente y son susceptibles de propiedad separada.
2) Bastante más clara parece la exclusión�de�las�cosas�genéricas como obje-

to de la propiedad. Si por tal se entienden las que se determinan, no en su
individualidad, sino por su pertenencia a un género, descrito por medio de
un conjunto más o menos amplio de notas comunes, tan solo con su indivi-
dualización se puede constituir la propiedad sobre estas: antes de esta indivi-
dualización o concreción, únicamente caben obligaciones sobre estas, nunca
derechos reales.
Obviamente, cuando se da la individualización, momento en el que se produce

el traspaso posesorio que da lugar al nacimiento del derecho de propiedad, las
cosas genéricas dejan de serlo, y se convierten en específicas.
2.2. Extensión del dominio en sentido vertical
Un problema clásico del objeto del derecho de propiedad referido a los inmue-
bles se enuncia con la denominación de «extensión del poder del dueño en
sentido vertical». La visión tradicional pretendía la absoluta ilimitación del
poder del propietario tanto en la dirección del vuelo como en la dirección del
suelo, diciéndose que alcanzaba hasta los cielos y hasta los infiernos (Usque ad
coelos et usque ad inferos).
El planteamiento del Código se refleja en el art. 350, según el cual quien es Art. 350 CC
dueño de un terreno es dueño de su superficie y lo que hay debajo de esta,
Hoy día, el art. 350 CC no po-
sin más limitaciones que las servidumbres y las leyes de minas y aguas y los see demasiada virtualidad nor-
reglamentos de policía; la norma está en la línea conocida de la concepción mativa, puesto que la legisla-
ción especial sobre el suelo y
liberal del Código con respecto a la propiedad. sobre el vuelo es tan importan-
te que apenas se puede pensar
en la existencia de un inmue-
ble al que fuera aplicable en
Sin embargo, y aunque esto pudiera darse, se llega a la conclusión de que, sus propios términos.
en ningún caso, ni siquiera en ausencia de normas especiales, el propietario
puede evitar intromisiones que se produzcan a tal altura o profundidad, que
en nada afecten a un interés suyo con un mínimo contenido, que no resulte
caprichoso o arbitrariamente excluyente de la actuación ajena.
Antonio, tras realizar diversas prospecciones, ha encontrado bajo su finca un gran

acuífero. Un amigo le informa de que, de acuerdo con el viejo aforismo romano según
el cual la propiedad alcanza hasta el cielo y los infiernos, consagrado en el art. 350
CC, la propiedad de las aguas le corresponde.
Aunque la citada norma sigue formalmente en vigor, hay que destacar que ha dejado
de aplicarse en la actualidad debido a los límites que pesan sobre el dominio, y entre
estos resulta muy destacable el referido al agua, que se considera como un bien de
dominio público. Por lo tanto, aunque el acuífero se encuentre bajo su propiedad,
no es su dueño.
3. Titularidad dominical, límites y limitaciones
A la hora de determinar el contenido de la titularidad propietaria o titularidad

dominical, nos encontramos con que, si se parte de la definición del art. 348
CC –y el derecho de propiedad es concebido paradigmáticamente como el
derecho más intenso sobre las cosas, salvo las delimitaciones que impongan
las normas al poder del propietario–, lo operativo en orden a la definición de
los poderes del propietario es optar por una formulación negativa, indicando
precisamente aquello que el propietario no puede hacer.
«La propiedad es el derecho de gozar y disponer de una cosa sin más limitaciones que las
establecidas por las leyes» (art. 348 CC).
En pocas palabras, la determinación del contenido del derecho de propiedad

pasa por la fijación de sus límites y de sus limitaciones, conceptos que no son
absolutamente idénticos, como inmediatamente se verá.
Tal distinción parte de que cabe hablar de la existencia de un contenido�nor-

mal del derecho de propiedad, que es el que viene circundado por un régimen
ordinario de restricciones, que afectan de modo general a todas las titularida-
des dominicales que versan sobre una misma categoría de objetos.
Estas «restricciones normales» y que suelen fijarse en su mayoría por razones

de interés general, como más pormenorizadamente se expondrá, se conocen
con el nombre técnico de «límites»; al lado de estos se encuentran las «limi-
taciones», que son reducciones del poder del propietario en casos singulares.
Los límites son el régimen normal de toda propiedad sobre una deter-
minada categoría de objetos, mientras que las limitaciones son de ca-
rácter excepcional.
La diferenciación no carece de consecuencias prácticas, y no es un puro esque-

ma conceptual:
1) Al ser los límites el régimen normal sobre una determinada categoría de

bienes, no se requiere un acto especial para imponerlos y basta con invocar la
norma que los establece y demostrar la concurrencia de las circunstancias de
hecho que determinan su aplicación.
Marco, propietario de un chalé adosado, ha comenzado a construir un pequeño tras-

tero en la parte del jardín que linda con la parte trasera de la casa de su vecino Juan
Carlos. Tan solo tres días después de haber empezado la obra, Juan Carlos se presenta
en la casa de Marco para decirle que la edificación que está realizando se encuentra
muy cerca de su vivienda, por lo que entiende que es ilegal, al no respetar las distan-
cias mínimas exigidas normativamente.
Este tipo de restricciones a la propiedad se denominan «límites», puesto que nacen

directamente de la ley y no precisan ser previamente pactadas o autorizadas por las
partes.
2) En cambio, las limitaciones, precisamente por su excepcionalidad, necesi-

tan de un acto especial y expreso de imposición, y han de ser probadas, en
el sentido de que no se presumen, dado que la presunción es justamente la
contraria, la de que todo dominio está ausente de estas. Se trata del principio
de�la�libertad�del�dominio, del que la jurisprudencia ha llegado a afirmar que
se trata de un principio general del derecho.
En todo caso, las limitaciones, sea cual sea su origen, deberán ser objeto de
indemnización.
3.1. Clasificación
De acuerdo con la clasificación llevada a cabo por los profesores Albaladejo y

López y López, podemos distinguir entre:
1)�Límites
a) Por razón de interés� público, determinados por la variadísima gama del

intervencionismo estatal en materia de propiedad.
b) Por razón de interés�privado, de los cuales los más significativos son las
relaciones de vecindad, y los derechos reales de adquisición preferente (tanteo
y retracto) establecidos directamente por la ley.
2)�Limitaciones
a) Derechos reales limitados de origen no legal.

b) Servidumbres administrativas.
c) Prohibiciones de disponer.
Servidumbres legales
El capítulo II, del título VII, del libro II, intitulado de una forma confusa y poco precisa
«De las servidumbres legales», en realidad incluye realidades muy diversas, a saber:
1) Límites por razón de interés público.
2) Límites por razón de interés privado, como las relaciones de vecindad (arts. 581, 582,
590 CC).
3) Servidumbres forzosas, limitaciones por razón de interés privado (p. ej., art. 564 CC).
4) Servidumbres administrativas, limitaciones por razón de interés público (p. ej., art.
553 CC).
3.2. Límites por razón del interés público
Los límites por razón del interés público pueden ser de dos tipos:
1)�Límites�a�la�propiedad�del�suelo�rústico�y�a�la�propiedad�del�suelo�ur-
bano. Destacan en primer lugar los que afectan a la propiedad del suelo rús-
tico cultivable y a la propiedad del suelo urbano edificable. Son tan intensos
y de un carácter tan general, que se puede decir que configuran un estatuto
unitario para cada uno de ambos objetos, ya que la regulación del Código es
prácticamente inexistente, por lo que el art. 348 CC asume el valor de un puro
paradigma desprovisto de sustancia normativa concreta.
Estos límites generales por razón del interés público configuran o tienden a
configurar verdaderos estatutos propietarios cerrados en sí mismos, lo que ha
llevado a hablar a la doctrina de «pluralismo de la propiedad privada», seña-
lando que sería más correcto hablar de «propiedades» en lugar de «propiedad».
Su estudio corresponde al derecho agrario y al derecho urbanístico, y actual-
mente el régimen de la propiedad urbana se establece en el Real Decreto Le-
gislativo 7/2015, de 30 de octubre, por el que se aprueba el texto refundido de
la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana.
Pedro, propietario de un pequeño inmueble, ha visto como el Ayuntamiento de la

localidad en la que este se ubica le ha paralizado la construcción de una nueva planta
que había iniciado. Pedro está convencido de que el Código Civil le ampara en su
decisión libre de construir sobre su propiedad, pero desde el Ayuntamiento le indican
que existen unas ordenanzas municipales que lo impiden.
Efectivamente, las ordenanzas son normas de derecho público que establecen ciertos
límites a la edificación. Por ello, pueden calificarse como límites, puesto que consti-
tuyen el régimen normal de ese tipo de bienes y no hace falta un acto especial para
imponerlos (basta con invocar la norma que los establece y demostrar la concurrencia
de las circunstancias de hecho que determinan su aplicación), y, además, lo son por
razón de orden público, ya que basan su existencia en razones sociales compartidas
que buscan el bien común, no en causas estrictamente privadas.
2)�Límites�por�el�intervencionismo�estatal�en�materia�de�propiedad. Junto
a los anteriores existe una variadísima gama de límites por razón de interés
público determinados por el intervencionismo estatal en materia de propie-
dad, y que se sustancian en leyes que merecen con más rigor el nombre de
leyes especiales, en temas muy variados que van desde la defensa nacional a la
navegación aérea o marítima, de la explotación de las minas a la salvaguarda
de los bienes de valor histórico o artístico o del medio ambiente, pasando por
numerosas normas de policía administrativa.
Algunos de estos límites se encuentran no en las leyes especiales, sino en el

propio Código Civil, y los arts. 389, 390, 533.1.° y 2.° y 589 pueden ser ejemplo
de esto.
3.3. Límites por razón del interés de los particulares
3.3.1. Las relaciones de vecindad
El propietario, especialmente el de los bienes inmuebles, por muy amplios que

puedan ser concebidos sus derechos, no se encuentra solo, sino que tiene ve-
cinos, titulares de otros fundos contiguos, cuyos derechos también debe res-
petar. Por esta razón, bajo la denominación de «relaciones�de�vecindad», se
establecen una serie de límites recíprocos con el objeto de coordinar y coho-
nestar los derechos de cada uno de los propietarios de inmuebles colindantes.
Aunque la figura de las relaciones de vecindad goza de una reconocida rai-

gambre histórica que se remonta a la teoría medieval de los «actos de emu-
lación» (prohibición de las conductas que buscan dañar o molestar delibera-
damente al vecino), ha tomado una enorme importancia en la actualidad co-
mo consecuencia de la proliferación de nuevas formas de inmisiones, como la
electricidad, los gases contaminantes, los ruidos insoportables, las ondas elec-
tromagnéticas, etc.
(5)
El Código Civil español no contempla expresamente esta cuestión, si bien, Arts. 7.2, 581, 582, 590 y 1908
5 CC.
de su contenido normativo pueden derivarse fácilmente los dos principios
o parámetros que regulan el régimen de las inmisiones: tolerabilidad y uso
Criterio de la tolerancia
normal�del�derecho.
El criterio de la tolerancia apa-
rece recogido en el art. 2.2.a)
Así pues, cualquier inmisión, con independencia de cuál sea su naturaleza con- de la Ley del Ruido, de 18 de
noviembre de 2003, mientras
creta, debe entrar dentro de un criterio general de tolerabilidad, medido de que el art. 546-14.2 del libro
acuerdo con los usos, los reglamentos y las circunstancias del caso y, además, quinto del Código Civil de Ca-
taluña hace referencia al límite
no puede en ningún caso implicar un uso anormal o excesivo del derecho. del «uso normal» del derecho.
En caso contrario, la persona que resulte afectada por este tipo de inmisiones
contrarias al derecho podrá recurrir a: (6)
Art. 1908 CC.
• La tutela�resarcitoria,6 que implicará el establecimiento de una indemni-

zación por los daños y perjuicios, tanto patrimoniales como morales, pa-
decidos.
(7)
• La tutela�inhibitoria,7 dirigida a impedir la continuación de la acción an- Art. 7.2 CC.
tisocial iniciada.
(8)
Por otro lado, de acuerdo con una jurisprudencia reiterada en los últimos tiem- Art. 18 CE y 7 Ley 1/1982, de 5
de mayo.
pos, las inmisiones acústicas o de otro tipo, cuando afectan a la persona en
relación con su sede o domicilio, pueden considerarse como una suerte de
atentados o agravios inconstitucionales a su derecho�fundamental�a�la�inti-
midad.8 En este sentido se pronuncia, entre otras muchas, la STS del 5 de mar-
zo de 2012 (ECLI:ES:TS:2012:1606), que condenó a los padres de una menor
pianista a indemnizar con 2.000 euros por el sonido procedente de la vivien-

da, o la STS del 5 de junio de 2014 (ECLI:ES:TS:2014:2146), relativa a ruidos
y malos olores.
Laura es una joven violinista que pasa cada día ocho horas tocando el violín. Su
vecino, Alberto, le pide que deje de ensayar o que alternativamente lo haga en otro
sitio, ya que le resulta imposible descansar, a lo que la artista le contesta diciendo que
no tiene otra opción que ensayar en casa.
Nos encontramos, como puede observarse, ante un supuesto de «relaciones de vecin-

dad» calificable como «límite» (por cuanto es una restricción natural de todo derecho
de propiedad) por razón del interés privado. La tendencia doctrinal y jurisprudencial
más moderna considera que este tipo de inmisiones acústicas pueden implicar una
vulneración del derecho fundamental a la intimidad. En tales casos, lo más habitual
es solicitar indemnizaciones de daños y perjuicios, ya que normalmente el deman-
dante habrá sufrido insomnio y otros daños a la salud asociados a la falta de sueño.
Pues bien, este tipo de demandas se formulan sobre la base de las reglas relativas a
la responsabilidad civil extracontractual, como los arts. 1902, 1903 y 1908 CC, con
fundamento en el art. 590 CC. En este sentido, se recurre, por analogía, a lo estable-
cido en el art. 1908.2 CC, que prevé la responsabilidad del propietario «por los humos
excesivos, que sean nocivos a las personas o a las propiedades».
3.3.2. La medianería
El supuesto de hecho de la medianería es la existencia de un muro sobre la

línea divisoria de la propiedad de dos fundos vecinos.
El Código Civil la califica de servidumbre legal, con la impropiedad que ya

nos resulta conocida. También se ha sostenido que más que servidumbre que
supone una carga de un fundo en beneficio de otro, al ser las cargas aquí re-
cíprocas, dicha reciprocidad da a la medianería un evidente aspecto de comu-
nidad: de alguna manera, el muro sería común a los dos fundos.
No obstante, no es ni una cosa ni otra, porque lo típico de la medianería es

que cada uno sea dueño de su parte, pero la propiedad de cada parte está
sometida a restricciones en beneficio recíproco, y para coordinar el uso de la
parte privativa de cada uno en relación con la del otro, con lo que estamos
dando a entender claramente que la medianería no es sino uno de los casos
más típicos de relación�de�vecindad.
En este sentido, cabe recordar que el art. 546-1 del Código Civil catalán regula
las vallas medianeras dentro del capítulo VI relativo precisamente a las rela-
ciones de vecindad.
3.4. Restricciones a la propiedad en el derecho civil catalán
Resulta especialmente interesante la normativa del derecho autonómico cata-

lán en materia de límites y limitaciones del derecho de propiedad.
(9)
El libro V del Código Civil catalán afronta en su capítulo V la regulación de Art. 545-1 CCCat.
las llamadas «restricciones al derecho de propiedad», donde distingue, por un
lado, las restricciones�legales, que son las establecidas por las leyes en interés
público o privado, y, por otro, las restricciones�voluntarias, establecidas por
la autonomía de la voluntad en interés privado.9
(10)
Las restricciones legales en interés público constituyen los límites ordinarios Art. 545-2 CCCat.
del derecho de propiedad, se establecen en beneficio de toda la comunidad y
afectan a su disponibilidad o ejercicio. Tienen tal consideración las restriccio-
nes establecidas por la legislación sobre la vivienda, el planeamiento territorial
y urbanístico, la protección del patrimonio cultural, la defensa nacional, etc.10
(11)
Las restricciones legales en interés privado constituyen límites ordinarios del Art. 545-3 CCCat.
derecho de propiedad establecidos en beneficio de los vecinos, como por ejem-
(12)
plo las que resultan de las relaciones de vecindad y de la existencia de situa- Art. 546-1 y ss. CCCat.
ciones de comunidad.11 Dentro de las relaciones de vecindad se distinguen las

(13)
Art. 546-12 CCCat.
relaciones de contigüidad,12 el estado de necesidad13 y las inmisiones.14
(14)
Art. 546-13 y ss. CCCat.
(15)
Finalmente, las limitaciones�voluntarias15 son las establecidas por los titula- Art. 545-4 CCCat.
res del derecho de propiedad en el ejercicio de las facultades que comporta,

como los derechos reales limitados, sin otros límites que los establecidos por
las leyes.
4. Las limitaciones del dominio de carácter

convencional. Las llamadas «prohibiciones de
disponer»
4.1. Concepto
Un tipo singular de limitaciones a la propiedad (aunque se puedan predicar

también de otras titularidades reales inferiores a la propiedad) son las que na-
cen de la voluntad del titular y afectan a la facultad de disposición. Se cono-
cen con el nombre de «prohibiciones�de�disponer», y por estas se ha de en-
tender todo tipo de restricción o veto a la libre enajenación o gravamen de la
propiedad que prive de efectividad a los negocios jurídicos que intenten tal
enajenación o gravamen.
En principio, parece que nada se opondría a tal negocio jurídico, que quedaría
comprendido dentro de los márgenes de la autonomía de la voluntad, en los
términos del art. 1255 CC.
Sin embargo, la cuestión no es tan simple, si se tiene en cuenta que las prohi-
biciones de disponer tienen como resultado práctico apartar del comercio los
bienes que son su objeto, lo que implicaría su amortización.
Creemos que hay razones más que sobradas para afirmar que el principio�de
la�desamortización�de�la�propiedad forma parte del orden público econó-
mico, con lo que la validez de las prohibiciones de disponer, en todo caso, se
inscriben dentro de la observancia de dicho orden público.
Antes de entrar en el análisis de las condiciones en las que las prohibiciones

de disponer serían admisibles, debemos circunscribir aún más su concepto:
1) Por verdaderas prohibiciones de disponer hay que entender aquellas que

tengan efecto� real, es decir, las que producen que el derecho de propiedad
circule de titular a titular sin la facultad de disponer, y así sea frente a todos
y para todos.
2) No son, en cambio, verdaderas prohibiciones de disponer las que tengan

única y exclusivamente efectos�obligacionales, es decir, aquellas en las que
el adquirente contrae la obligación de no disponer, de tal modo que:
a) El incumplimiento de tal obligación no hace ineficaz su acto de disposición

en favor de un tercero, al que no afecta la prohibición, pues recibe el derecho
de propiedad en su integridad, es decir, con la facultad de disposición.
b) Genera única y exclusivamente la obligación de resarcir los daños y perjui-

cios correspondientes al incumplimiento.
De las no�verdaderas�prohibiciones�de�disponer no se hace cuestión, y son

enteramente lícitas, lo que produce el efecto reseñado del resarcimiento por
el incumplimiento.
Son las primeras las que representan auténticas limitaciones al derecho de pro-
piedad y cuya validez se cuestiona.
Lucas ha vendido un local comercial introduciendo en el contrato una cláusula que

prohíbe expresamente al comprador venderlo a un tercero sin su consentimiento
expreso.
Tal y como veremos más adelante, las prohibiciones de disponer establecidas en ne-
gocios jurídicos inter vivos de carácter oneroso, como es la compraventa, no acceden
al Registro de la Propiedad y, en consecuencia, carecen de eficacia frente a terceros.
En este sentido, no pueden considerarse como verdaderas prohibiciones de disponer,
ya que únicamente tienen efectos obligacionales; esto es, si el comprador vendiera
el local sin permiso de Lucas, este podrá exigirle responsabilidad por los daños y per-
juicios padecidos, pero en ningún caso podrá atacar la enajenación y obligar al ter-
cer adquirente a entregarle el local, ya que este se transmitió sin ninguna carga ni
limitación convenientemente inscrita en el Registro de la Propiedad. Por eso, carece
de eficacia jurídico-real.
4.2. Condiciones de validez
4.2.1. Prohibiciones de disponer procedentes de la ley o de

resolución judicial o administrativa
Cuando las prohibiciones no proceden de la voluntad de los particulares, su

régimen es diferente. Son válidas todas aquellas que proceden de la ley o de
resolución judicial o administrativa.
(16)
Respecto a las prohibiciones legales de disponer, puede citarse el art. 196.2 Igualmente, vid., art. 525 CC.
16
CC, que establece que los herederos de una persona declarada fallecida «no
(17)
podrán disponer a título gratuito hasta cinco años después de la declaración Art. 782 LEC, en sede de divi-
sión de la herencia.
de fallecimiento». Las prohibiciones administrativas y judiciales17 de disponer
tienen por objeto el mantener o garantizar el patrimonio de una persona en
determinadas situaciones que son objeto de expediente administrativo o que
ha dado lugar a un proceso.
4.2.2. Prohibiciones de disponer procedentes de negocio jurídico

mortis causa o inter vivos
1)�Prohibiciones�de�disponer�procedentes�de�negocios�jurídicos�mortis�cau-
sa. El art. 785.2.° CC señala que no surtirán efecto las disposiciones que con-
tengan prohibición perpetua de enajenar, incluso la temporal, fuera del límite
señalado en el art. 781 CC. Según dicho artículo, las sustituciones fideicomi-
sarias en cuya virtud se encarga al heredero que conserve y transmita a un ter-

cero el todo o parte de la herencia, serán válidas y surtirán efecto siempre que
no pasen del segundo grado, o que se hagan en favor de personas que vivan
en el momento del fallecimiento del testador.
Así las cosas, en el Derecho vigente, cualquier prohibición de disponer de ori-

gen mortis causa está limitada a:
• las personas que vivan a la muerte del testador y

• aquellos no nacidos en dos generaciones a partir de la suya.
STS 31 de diciembre de 1991
Doña R. otorgó testamento abierto en el que establecía que ninguno de los herede-
ros podría vender a persona extraña ninguna de las partes indivisas del pozo-noria
existente en la finca denominada «Cortijo del Cerrillo». El TS, confirmando la sen-
tencia dictada en apelación, consideró que la prohibición de disponer testamentaria,
inscrita en el Registro de la Propiedad, se presentaba sin determinación de tiempo
ni de grado, y que la inclusión a título de sustitutos de los descendientes legítimos
de los herederos iniciales de los causantes sin limitación alguna hacía de imposible
determinación el momento en el que dicha prohibición podría concluir, lo que la
convertía en abstractamente perpetua. Todo ello implica pasar del segundo grado que
el art. 781 CC establece como límite para su validez, por lo que la prohibición testa-
mentaria debe considerarse como inválida.
Aunque el art. 785.2.° CC se refiera expresamente solo a la institución de he-

redero, hay que entender que es aplicable a cualquier prohibición de disponer
de origen mortis causa.
2)�Prohibiciones�de�disponer�procedentes�de�negocios�jurídicos�inter�vivos
(18)
a)�Determinación�de�los�límites�de�accesibilidad�a�la�publicidad�registral. Ex arts. 26.3.ª y 27 LH.
Se hace necesario distinguir ahora entre negocios jurídicos inter vivos a título
lucrativo y a título oneroso.18
De acuerdo con lo establecido en el art. 26.3.ª LH, las prohibiciones de dis-

poner o enajenar se harán constar en el Registro de la Propiedad, y son ins-
cribibles las impuestas por el testador o donante en actos o disposiciones de
última voluntad, capitulaciones matrimoniales, donaciones o demás actos a
título gratuito, siempre que la legislación vigente reconozca su validez.
De por sí, la norma remite el problema a la legislación que reconozca su va-

lidez, con lo que está indicando la posibilidad de esta, aunque no señale sus
requisitos.
Su único objetivo, presupuesta la concurrencia de los requisitos de validez, no

es sino el de permitir su publicidad registral, con lo que queda asegurada su
oponibilidad frente a terceros.
b)� Prohibiciones� de� disponer� procedentes� de� negocios� jurídicos� a� título

oneroso. No obstante, hay que destacar el contraste que con este art. 26.3.ª
LH supone el art. 27 de la misma ley, a cuyo tenor las prohibiciones de dispo-
ner que tengan su origen en actos o contratos de los no comprendidos en el
artículo anterior no tendrán acceso al Registro, sin perjuicio de que mediante
hipoteca o cualquier otra forma de garantía real se asegure su cumplimiento.
También esta norma tiene como finalidad determinar los límites de accesibi-
lidad a la publicidad registral.
Al negarle esta, condena fatalmente la validez de las prohibiciones de disponer

convencionales de carácter oneroso, pues la imposibilidad de publicidad re-
gistral significa que cualquier tercero que adquiera un bien que haya sido ob-
jeto entre otras partes de prohibición onerosa de disponer no está afectado por
esta, en aplicación de los principios de protección de los terceros y de la pu-
blicidad registral, a los que en este momento no hay más remedio que remitir.
En otras palabras, si los terceros no están afectados por la prohibición de dis-

poner a título oneroso, esta no puede surtir otros efectos que los derivados del
pacto entre los que la establecieron, cuyo incumplimiento solo da lugar al re-
sarcimiento de daños y perjuicios, y no a la nulidad del acto de disposición so-
bre el objeto en el que recaía la prohibición, lo que implica que nos encontra-
mos ante una de las llamadas «no verdaderas prohibiciones de disponer», o en
otra terminología, igualmente significativa, «prohibiciones obligacionales».
Don Fidel Martínez, notario de la ciudad de Málaga, autorizó el 22 de febrero de 2004

una escritura notarial mediante la que se concedía a don Julio un préstamo bancario
con garantía hipotecaria sobre un inmueble propiedad del prestatario. Entre las esti-
pulaciones del contrato de préstamo figuraba la siguiente: «Vigésima: El prestatario
queda obligado a no enajenar, gravar o arrendar el inmueble hipotecado sin previa
autorización escrita del prestamista».
El encargado del Registro de la Propiedad rechazó parcialmente la inscripción de di-

cha cláusula vigésima, en lo que corresponde a la expresión «enajenar». La razón resi-
de en que las prohibiciones de disponer que se establecen en un negocio jurídico inter
vivos y a título oneroso, como es un préstamo con garantía hipotecaria, no pueden
acceder al Registro de la Propiedad de acuerdo con lo establecido en el art. 27 LH. Por
esta razón, la cláusula no puede inscribirse, lo cual no impide que exista al margen
de la realidad registral, si bien, como es lógico, su eficacia será meramente obligacio-
nal, nunca jurídico-real, por lo que su incumplimiento, como vimos anteriormente,
únicamente tendrá consecuencias indemnizatorias en sede de vulneración de pactos
contractualmente asumidos.
(19)
c)� Prohibiciones� de� disponer� procedentes� de� negocios� jurídicos� a� título Art. 26.3ª LH.
gratuito. De lo expuesto podemos concluir que, en todo caso, las únicas prohi-
biciones de disponer convencionales inter vivos válidas son las establecidas en
actos puramente gratuitos.19
Con respecto a estas, quedaban por dilucidar las condiciones�de�admisibili-

dad. De acuerdo con la doctrina prevalente, podríamos enumerar las siguien-
tes:
• Su duración no puede ser en ningún caso perpetua, ni sobrepasar los lí-

mites del art. 785.2.° en relación con el 781 CC. Esta norma, nacida para la
sustitución fideicomisaria, expresa, y se ha dicho anteriormente, un prin-
cipio general del orden público económico español, en cuanto prohíbe la
amortización de la propiedad dentro de unos límites estrictos, que hay que
reputar aplicables tanto a la esfera de los negocios jurídicos mortis causa
como a la de los negocios jurídicos inter vivos.
• Según la doctrina y la jurisprudencia, en especial la de la Dirección Gene-

ral de los Registros y del Notariado, las prohibiciones de disponer deben
obedecer a un interés� serio� y� legítimo, sin que se puedan imponer de
manera arbitraria o caprichosa, aunque no es necesaria la expresión de la
causa de la prohibición.
• La validez de estas prohibiciones queda circunscrita estrictamente a los

actos que enumera el art. 26.3.ª LH.
La abuela de Pedro, doña Natalia, ha decidido donar a su nieto una pequeña casa que
tiene al pie de una cala de Almería. No obstante, doña Natalia, debido al gran apego
que le tiene a esta casa, introduce en el contrato de donación una cláusula mediante
la cual le prohíbe venderla a un tercero, y estará obligado a entregársela al hijo o hijos
que Pedro pueda tener en un futuro.
La cláusula introducida en el contrato es una prohibición de disponer que, al figurar

en un negocio jurídico inter vivos y a título gratuito (donación), en un principio podría
inscribirse en el Registro de la Propiedad (art. 26 LH) y, en consecuencia, gozar de
efectos erga omnes o frente a terceros. No obstante, la inscripción solo será válida si,
por un lado, obedece a un interés serio y legítimo y, por otro lado, su duración no
es perpetua ni sobrepasa los límites legales de los arts. 781 y 785.2º CC. Respecto a
la primera cuestión, no parece que la conducta de la donante pueda ser tachada de
arbitraria ni de poco seria, ya que pretende que un bien inmueble al que le tiene
mucho cariño permanezca en el seno de la familia, por lo que es un interés legítimo
digno de tutela jurídica. Respecto a la segunda cuestión, la prohibición de disponer
pesa sobre una persona viva (art. 781 CC), Pedro, que estará obligado a transmitir
la casa a sus hijos (nietos de la donante), por lo que la prohibición de disponer no
sobrepasa un grado, y es, en consecuencia, perfectamente legal. Distinto sería el caso
de que la prohibición de disponer se hubiera establecido sobre Pedro y sus sucesores
de manera indefinida, ya que en tal caso nos encontraríamos con una prohibición
de disponer perpetua expresamente prohibida por el art. 785.2º CC.
5. La acción reivindicatoria
Según el art. 348.II CC, el propietario tiene acción contra el tenedor y el po-
seedor de la cosa para reivindicarla. El art. 441 CC establece que en ningún
caso puede adquirirse violentamente la posesión mientras exista un poseedor
que se oponga a ello, de manera que el que se crea con acción o derecho para
privar a otro de la tenencia de una cosa, siempre que el tenedor resista la en-
trega, deberá solicitar el auxilio de la autoridad competente.
Los dos preceptos dibujan los principales mecanismos o remedios de los que
se dispone para recuperar la posesión de una cosa:
1) Aludiendo a la acción reivindicatoria.

2) Aludiendo a los interdictos, entre estos el específicamente recuperatorio
interdicto de recobrar.
Sin embargo, entre ambos remedios existen profundas diferencias, pues el pri-
mero está fundado en la demostración de la existencia de la titularidad domi-
nical, mientras que el segundo se basa en la existencia de una posesión que ha
sufrido un despojo, sin haber transcurrido el plazo de un año y un día.
El propietario no poseedor no puede emplear la violencia para adquirir la po-

sesión.
(20)
En suma, la reivindicatoria está basada en el ius possidendi, mientras que la Interdictos, según la terminolo-
gía más clásica.
segunda, en el ius possessionis. Esta diferencia de fundamento convierte el jui-
cio en el que se tramita la acción reivindicatoria en un juicio de los llamados
«petitorios», frente a los llamados «posesorios».20
Podemos definir descriptivamente la acción� reivindicatoria como

aquella:
1) que corresponde al propietario no poseedor contra el poseedor no

propietario,
2) que tiene como finalidad la recuperación del ius possidendi (no nece-
sariamente del ius possesionis, aunque sea lo más habitual),
3) sin necesidad jurídica de perseguir –aunque sea lo más habitual y

normal– la declaración de la existencia de la propiedad (que puede ser
objeto de una acción diferente, la llamada precisamente «declarativa de
propiedad») y
4) sin que se confunda con las acciones�restitutorias�de�origen�obliga-

cional, pues aunque estas implican la recuperación de la posesión, no
resulta como consecuencia de la existencia de una titularidad domini-
cal, sino por causa de la ineficacia o decadencia de un negocio jurídico,
que permitía, mientras estaba en vigor, la posesión de las cosas deter-
minadas que constituían su objeto.
Debe tenerse en cuenta que, según ha demostrado la doctrina (Valpuesta Fer-

nández), en la jurisprudencia se apellidan «acciones reivindicatorias», muchas
acciones recuperatorias y restitutorias, que técnicamente no lo son, siempre
que se tramiten en juicio petitorio, es decir, siempre con distinción de los in-
terdictos.
Cuando el propietario de una vivienda padece un episodio de ocupación por parte

de terceros, tiene a su disposición durante un año las acciones sumarias de tutela de
la posesión, que se basan únicamente en el ius possessionis, esto es, en la necesidad
de demostrar la previa existencia de la condición de poseedor del que ha sufrido el
despojo, sin necesidad de probar la condición de propietario. Por el contrario, la fi-
nalidad de la acción reivindicatoria es la de demostrar la existencia de la titularidad
dominical, es decir, la presencia de un verus dominus (ius possidendi) frente a alguien
que está poseyendo sin ser propietario. Este tipo de acciones, en las que también se
solicita normalmente la entrega de la posesión, son menos ágiles que los llamados
«interdictos», y se suelen ejercer cuando ha transcurrido el citado plazo de un año
que hace a aquellos inhábiles. Finalmente, hay que señalar que, cuando se ejerce en
vía judicial una acción restitutoria de origen obligacional (como la anulabilidad o la
rescisión de un determinado contrato), también se produce el efecto de la recupera-
ción de la posesión, aunque nada tiene que ver ni con la acción reivindicatoria ni
con los interdictos.
5.1. Requisitos
Los requisitos tradicionales de la acción reivindicatoria son tres:
1) Titularidad del propietario (dominium actoris).

2) Posesión injustificada del demandado (contraria possessio).
3) Identidad de la cosa objeto de la acción (eadem res).
A continuación, analizaremos por separado estos tres requisitos.
5.1.1. Titularidad del propietario (dominium actoris)
Legitimación activa
De acuerdo con la jurisprudencia, están legitimados activamente para inter-

poner la acción reivindicatoria:
• el dueño,
• el condueño,
• el enfiteuta y,
• en todos los casos de dominio dividido, que en el Código se identifican
con los censos, el dueño directo si no hay constancia de la existencia del
dueño útil.
Prueba
1)�Contenido
En cuanto a la prueba, debe demostrarse el dominio del actor; no es suficiente

demostrar la inexistencia por parte del demandado; es más, a este le basta con
desvirtuar el dominium actoris para vencer en la reivindicatoria, sin necesidad
de acreditar su derecho sobre la cosa.
La prueba�del�dominio viene referida al acto de adquisición de este, sin que

sea preciso demostrar la permanencia actual de la propiedad, aunque, como es
lógico, el demandado puede suministrar la oportuna contraprueba, adverando
que el dominio en el que se funda la acción no existe en el momento de la
contestación de la demanda.
Desde el instante en el que la prueba del dominio es la prueba de un acto

de adquisición, solo en el caso de la adquisición originaria queda plenamente
acreditada la existencia de la titularidad, pues en el supuesto de adquisición
derivativa, y ya que según el sistema romanista de transmisión de los derechos
los defectos de legitimación en el negocio jurídico se arrastran por los sucesivos
adquirentes, mientras que no nos remontáramos en la cadena de los sucesivos
titulares hasta un modo de adquirir originario, dicha prueba plena del dominio
no se lograría (probatio diabolica).
Sin embargo, y con independencia de que no siempre el adquirente arrastra

los defectos de la titularidad del transmitente, esa cadena de titulares hasta
una adquisición originaria, que podría prolongarse en muchos casos hasta el
infinito, resulta truncada por la institución de la usucapión, de tal modo que
más allá del plazo de esta no funciona ya ningún defecto de legitimación, y
por consiguiente no triunfa ninguna reivindicación.
Imaginemos que José compra una finca a una persona que finalmente resulta no ser
su propietaria, ya que el testamento originario en el que se le declaraba al vendedor
como legatario ha sido posteriormente declarado nulo. José, desconociendo tal cir-
cunstancia, vende la finca a su hermano Carlos, y este, a su muerte, se lo deja en
herencia a su hija.
En un principio, según el sistema romanista de transmisión de los derechos que in-

dica que los defectos de legitimación en el negocio jurídico se arrastran por los su-
cesivos adquirentes, ni José, ni Carlos ni la hija de este serían propietarios. Puesto
que esto puede ocurrir en cualquier adquisición derivativa, para probar la existencia
del dominio habría que remontarse hasta el origen, esto es, hasta el momento en
el que se inició la transmisión inicial de la finca, para determinar con certeza si se
es o no propietario (la llamada prueba diabólica). No obstante, como veremos más
adelante, existen mecanismos de protección de la apariencia registral (art. 34 LH) y
posesoria (art. 464 CC) que enervan los defectos de titularidad del transmitente y, en
consecuencia, protegen plenamente al adquirente. Igualmente, la institución de la
usucapión permite consolidar el dominio por el transcurso del tiempo en las condi-
ciones legalmente establecidas.
2)�Presunciones
¿El dominio del actor se puede probar mediante presunciones? Esta situación
se plantea principalmente en relación con los arts. 464 CC y 38.I LH:
a)�Art.�464�CC. La primera de las normas, en torno a la cual se agita una larga

polémica, puede ser entendida como generadora de un título de propiedad,
siempre que se posea una cosa mueble, en las condiciones y con los requisitos
previstos por el citado artículo. Esto conllevaría que dicho «título» fuera esgri-
mido como fundamento del dominium actoris en una acción reivindicatoria.
Es problemática la respuesta. En efecto, quedaría en pie el juego del art. 448
CC, que establece a favor del poseedor actual la presunción de que posee con
justo título.
De todo lo expuesto, la solución más probable parece ser que el «título» del art.
464 CC solo es apto para instar una acción reivindicatoria, si se suministra la
prueba de que el poseedor actual es, de acuerdo con el propio precepto, posee-
dor en virtud de pérdida o privación ilegal. Pérdida y privación ilegal que no
solo impiden la protección del poseedor actual, en concepto de tercero, sino
que son las más adecuadas y, quizá, las únicas contrapruebas de la presunción
del art. 448 CC.
b)�Art.�38�LH. Más claro es el papel legitimador para la acción reivindicatoria

de lo dispuesto en el art. 38.1 LH, pues a todos los efectos legales se presume
que los derechos reales inscritos en el Registro existen y pertenecen a su titular
en la forma determinada por el asiento respectivo.
Esta presunción colisiona también con la del art. 448 CC, en el supuesto de
que el poseedor sea persona distinta del inscrito.
c)�Posición�jurisprudencial. Lo cierto es que, desde un punto de vista gene-

ral, en orden a la prueba del dominio en la acción reivindicatoria hay dos di-
recciones de la jurisprudencia, según aclara Lacruz Berdejo: una muy riguro-
sa, según la cual la existencia del dominio es una cuestión de ser o no ser;
se es o no se es propietario, y en consecuencia no cabe afirmar la existencia
del dominio mediante las presunciones de tipo alguno; y otra que contrasta
con dicho rigor y que parte de que el art. 348 CC no indica los medios para
justificar el dominio, ni tasa la prueba, por lo que hay que atender a las reglas
generales en la materia.
Esta última orientación es la seguida por la jurisprudencia, que exige la demos-

tración de un derecho mejor y más probable que el del demandado, fundado
incluso en presunciones de hecho o indicios. En verdad, en la realidad procesal
de la acción reivindicatoria, tal como discurre en las sentencias del Tribunal
Supremo, la controversia se reduce a una confrontación de la preferencia entre
las posiciones jurídicas de las partes que según cada una legitiman su posesión.
Ello provoca en bastantes casos una confusión de la reivindicación con toda
acción restitutoria, cuando, en puridad de principios, la acción reivindicatoria
exige que se pruebe un título apto para adquirir el dominio.
En cualquier caso, hay que señalar que el dominium actoris puede demostrarse
por cualquier medio de prueba, pero las indicaciones del Catastro, o el pago de
impuestos, según reiterada jurisprudencia, no son más que un simple indicio
o principio de prueba insuficientes por sí solos.
Una empresa dedicada al sector inmobiliario ha adquirido una finca rústica en una
subasta pública judicial. Cuando un empleado de la empresa acude a la finca descubre
con sorpresa a un señor que dice ser propietario de esta desde hace tres años, pero
que no aporta ningún tipo de prueba al respecto. Durante al menos catorce meses la
empresa estuvo negociando con el citado señor para que abandonara la finca, pero
este siempre se negó.
La empresa, si quiere recuperar la finca, no podrá acudir a la vía de la protección

interdictal ya que, por un lado, jamás ha poseído la finca y, por otro lado, el art.
1968.1º CC destaca que esta acción prescribe por el transcurso de un año. Así pues, la
empresa tendrá que recurrir a la acción reivindicatoria, ejercitada por la propietaria
no poseedora contra el poseedor no propietario, y es el título del dominio (dominium
actoris) suficiente para justificar su titularidad dominical la adjudicación en la subasta
judicial.
5.1.2. Posesión injustificada del demandado (contraria possessio)
El poseedor legitimado pasivamente es aquel que posee sin derecho al-

guno, de modo que se aligeran los requisitos de la demostración de di-
cho derecho hasta el extremo de que hay alguna jurisprudencia que
afirma que basta con solo un principio de prueba de este, siempre que
no sea adecuadamente combatido.
Todo poseedor, tanto mediato como inmediato, está legitimado pasivamente,

lo que plantea dudas sobre si puede ser legitimado pasivamente quien tenga
tan solo la posesión incorporal por haber sufrido un despojo del que todavía
no ha transcurrido el plazo de un año y un día, a tenor del art. 460.4.° CC.
El depositario de un cuadro se niega a devolvérselo a su dueño hasta que este no le

entregue una cantidad de dinero que es objeto de discusión entre ambos. El dueño del
cuadro, harto de esperar, decide interponer una acción reivindicatoria con el objeto
de recuperar su propiedad.
Esta acción, aunque aparentemente se ajusta a lo que desea el demandante, no po-

dría inicialmente prosperar, ya que el depositario detenta el cuadro sobre la base de
un título perfectamente legal, como es el de depositario derivado de un contrato de
depósito, por lo que faltará el requisito de la contrario possessio.
Si el demandado es un poseedor con título de dueño, deberá instarse previa

o conjuntamente su nulidad:
• salvo que la nulidad del título sea una consecuencia implícita de la acción;
• cuando los litigantes derivan sus derechos de documentos y hechos diver-
sos.
Finalmente, debe aclararse que la posesión, además de indebida, debe ser ac-
tual.
Una empresa inmobiliaria inició la construcción de una promoción de viviendas en

un terreno adquirido e inscrito en el Registro de la Propiedad. Poco tiempo después
recibió una carta de una persona que decía ser propietaria de, al menos, la cuarta parte
de la parcela sobre la que se estaba edificando. Tras intentar llegar infructuosamente
a un acuerdo, dicha persona interpuso una acción reivindicatoria con el objeto de
recuperar su dominio.
En un principio, aunque aparentemente es una vía de protección apropiada, le será

muy difícil probar el requisito de la contraria possessio, ya que si la empresa deman-
dada consiguió inscribir su título adquisitivo (un contrato de compraventa elevado
a público ante notario) en el Registro de la Propiedad es evidente que cuenta con un
título de dueño que le ampara nítidamente, y no es en consecuencia posible decir
que la posesión del demandado era indebida. No obstante, esto no quiere decir que
resulte imposible interponer la acción reivindicatoria, siempre y cuando se demues-
tre a la vez que el título de la empresa inmobiliaria es inválido e ineficaz. Por ello, la
jurisprudencia, en estos casos, exige que de manera previa o conjunta se solicite la
nulidad del título del demandado. En este sentido, hay que recordar que el hecho de
que la demandada posea un título de dominio inscrito en el Registro de la Propiedad
le otorga la protección del art. 38 de la Ley Hipotecaria, que establece que no podrá
ejercitarse ninguna acción contradictoria del dominio de inmuebles o derechos reales
inscritos a nombre de una persona o entidad determinada sin que, previamente o a la
vez, se entable demanda de cancelación o nulidad de la inscripción correspondien-
tes. Por lo tanto, la actora debe, simultáneamente con la interposición de la acción
reivindicatoria, solicitar la nulidad del título del demandado, así como la cancelación
de la inscripción establecida a su favor en el Registro de la Propiedad.
5.1.3. Identidad de la cosa objeto de la acción (eadem res)
La identificación de la cosa reivindicada es una mera cuestión de hecho, pero

que la jurisprudencia exige con gran rigurosidad.
El requisito�de�la�identidad de la cosa lleva a excluir de la acción reivindica-

toria a las cosas genéricas, y en general a todas las no identificadas individual-
mente, las cosas incorporales, y conduce al fracaso de la acción cuando no se
produce una perfecta delimitación de la cosa objeto del litigio.
David es propietario de una finca rústica de diez hectáreas que nunca ha estado valla-
da en una pequeña parte de la zona norte. Un propietario colindante ha construido
un silo de trigo precisamente en ese terreno que, según David, es de su titularidad,
por lo que decide interponer una acción reivindicatoria. En el juicio se presenta un
problema importante: en la escritura que tiene David se señala que, efectivamente, es
propietario de la parte invadida, pero, según el Catastro y el Registro de la Propiedad,
pertenece a un tercero.
El juez, a la vista de las circunstancias, desestima la demanda por la ausencia del

requisito de la eadem res.
La prescripción de la acción reivindicatoria
(21)
La cuestión de la prescripción de la acción reivindicatoria siempre ha sido y Art. 544-1 CCCat.
es muy discutida en la doctrina jurídica. Según Díez-Picazo, es imprescripti-
ble, por lo que queda paralizado o vetado su uso únicamente cuando se haya
consumado una usucapión contraria, lo que da lugar a una suerte de prescrip-
ción extintiva refleja. Por el contrario, otros autores entienden que esta acción
goza de un plazo de prescripción autónomo de seis y treinta años respectiva-
mente, según se trate de cosas muebles o inmuebles ex arts. 1962 y 1963, con
independencia de la posible usucapión de la cosa (Albaladejo y Lacruz). La
jurisprudencia parece inclinarse por esta segunda postura (vid., STS de 29 de
abril de 1987), mientras que el legislador catalán ha optado por declarar que la
acción reivindicatoria no prescribe, sin perjuicio de lo establecido en materia
de usucapión.21
5.2. Efectos
Los efectos de la acción reivindicatoria son los siguientes:
1) La condena del demandado a la restitución�de�la�cosa objeto de la recla-

mación.
(22)
2) Y, cuando proceda, la aplicación de las normas sobre liquidación del estado Arts. 451-458 CC.
22
posesorio, que se analizarán en su debido lugar.
Los efectos de la sentencia, en cuanto a la cosa juzgada, son los generales del
art. 1252 CC, es decir, la sentencia solo produce efecto entre las partes del
pleito (cosa jugada llamada relativa).
La�actio�ad�exhibendum
(23)
Con carácter general, el art. 256.1.2.º LEC establece que todo juicio podrá pre- Art. 727.3.º LEC.
pararse mediante solicitud de que la persona a la que se pretende demandar
exhiba la cosa que tenga en su poder y a la que haya de referir el juicio. Se
trata de esta manera de una acción preparatoria o instrumental de una acción
real (como la acción reivindicatoria) que está a disposición del propietario y
que persigue identificar la cosa (mueble), el estado en el que se encuentra, así
como el hecho de que la posee la parte demandada. En el caso de que el reque-
rido no atienda al requerimiento de exhibición de la cosa, el art. 261.3.º LEC
23
reconoce que el solicitante podrá instar el depósito o cualquier otra medida
de garantía una vez que le haya sido presentada la cosa en la sede del tribunal.
Jaime le prestó de manera gratuita en el año 2010 a su amigo Leo una motocicleta
que nunca le devolvió. Aunque lleva desde enero de 2016 pidiéndosela, Leo no le
contesta, por lo que empieza a tener dudas de si incluso la ha vendido a un tercero
o, de alguna manera, la ha perdido.
Para estos casos existe una acción expresamente prevista en el art. 256.1 2º LEC que
otorga al demandante la posibilidad de solicitar la exhibición de una cosa mueble
que tiene en su poder el demandado. Como puede observarse, nos encontramos ante
una suerte de acción preparatoria o instrumental de una acción real (como la acción
reivindicatoria que concurre en este caso) que está a disposición del propietario y
que persigue identificar la cosa (mueble), el estado en el que se encuentra, así como
el hecho de que la posee la parte demandada. En definitiva, de esa manera puede
tenerse, como paso previo, conocimiento de si una persona (Leo) sigue siendo o no
la poseedora de un determinado bien respecto al cual se pretende demandar.
6. La cuestión de la subsistencia de la acción

publiciana
Como hemos visto, la acción reivindicatoria es una acción que pretende la

recuperación de la posesión por la demostración de la existencia de un título
que funde el derecho a poseer (ius possidendi).
Los remedios jurídicos para la recuperación de la posesión, que se fundan en

la tutela exclusiva de esta, son los interdictos, y presentan respecto a la acción
reivindicatoria las diferencias que se han señalado. Sin embargo, se plantea
el problema de si nuestro ordenamiento jurídico conoce una acción para la
recuperación de la posesión, distinta a los interdictos. Habida cuenta de que
el interdicto de recobrar no se extiende más allá del plazo de un año y un
día, ¿se podría instar por otra vía la recuperación de la posesión? Caso de ser
así, el fundamento de esta recuperación no podría ser la defensa de un ius
possessionis, que por definición se ha extinguido.
Lo único que podría basarla es que el actor tuviera un mejor derecho a poseer
que el demandado, que no se puede fundar en un título, pues entonces entra-
ríamos necesariamente en la órbita de la acción reivindicatoria.
El remedio así descrito tendría especialmente importancia para los casos de

un poseedor a efectos de la usucapión que viera interrumpida su posesión
antes de consumar la adquisición del dominio, y hubiera dejado transcurrir el
plazo de año y de año y día tras una desposesión involuntaria, y para aquellos
propietarios a los que les fuera difícil demostrar en su plenitud el título de
propiedad. Tal acción sería la que se conoce con el nombre histórico de acción
publiciana.
¿Subsiste en nuestro derecho la acción publiciana? Existen, sin duda alguna,

argumentos a su favor:
1) Equidad.
2) Apoyos textuales representados por el art. 445 CC.
3) La relatividad de la cosa juzgada en la reivindicatoria, que antes indicába-

mos.
4) La laguna de la ley, puesto que se carecería de un cauce para las controversias

entre dos derechos a poseer, y se debería cubrir la laguna de acuerdo con los
principios generales.
Sin embargo, a nuestro modo de ver, ninguno de esos argumentos salva el

escollo principal para la acción publiciana, que es no su identificabilidad como
tal, sino su parificación funcional con la acción reivindicatoria.
La acción�publiciana, aunque ha sido reconocida por la jurisprudencia,

carece de un vehículo procedimental propio en nuestro ordenamiento,
por lo que debe seguir los mismos trámites que una reivindicatoria. Y
ello, añadido al extraordinario aligeramiento de la prueba plena del do-
minio en la reivindicatoria, lleva a la conclusión de que la publiciana
subsiste a niveles de identificabilidad teórica en nuestro derecho actual,
pero que desde el instante en el que la acción reivindicatoria puede es-
tar basada en el mejor derecho a poseer, aquella está condenada a en-
trar dentro de la órbita de la reivindicatoria, quizá salvo algún supuesto
límite.
Una entidad mercantil es titular de una parcela rústica desde hace más de un siglo,
pero, debido al transcurso del tiempo y a los sucesivos cambios de sede, carece de una
prueba definitiva y segura de su dominio.
Puesto que la propiedad de la citada parcela ha sido puesta en tela de juicio por un
tercero, que alega tener mejor derecho, lo normal es que la entidad mercantil, ante
la imposibilidad de recurrir a la acción declarativa (por falta de prueba), esgrima la
«acción publiciana», basada en un mejor derecho a poseer del actor sobre el deman-
dado que, obviamente, no se basa en un título.
7. La acción declarativa del dominio
Como su nombre indica, es la acción que pretende la mera declaración de

existencia de titularidad dominical, sin impetrar la condena a la restitución
de la cosa, lo que la hace útil en los supuestos siguientes:
1) En la perturbación sin despojo de la posesión, o de inquietación de esta.
2) En aquellos casos en los que se persigue integrar títulos incompletos o de-

fectuosos de dominio.
Su objeto no sería otro que el de verificar la realidad del título, con eficacia
frente a todos desde un punto de vista sustancial.
Las diferencias con la reivindicatoria estriban en que la acción no es de con-

dena, y en que no es esencia de la reivindicatoria pedir la declaración de la
propiedad, lo que significa que en modo alguno se pueden confundir, ni si-
quiera procesalmente.
La jurisprudencia considera contenida la acción declarativa también en el art.

348.II, y le exige los mismos requisitos, salvo, como es lógico, el de la posesión
contraria del demandado, porque, por definición, no se da de hecho.
La empresa Geotermic Solutions es propietaria de una nave ubicada en un importante

polígono industrial de Getafe. Desde hace unos meses el propietario de un terreno
colindante le advierte de que va a demandarle puesto que, según los documentos
que obran en su poder, la nave invade parcialmente su terreno. La asesoría jurídica
de la empresa, con el objeto de adelantarse al problema, ha decidido interponer una
acción destinada a aclarar la conflictiva situación.
La acción más apropiada es la acción declarativa de dominio, cuyo único objetivo es

el de que se declare en sede judicial la existencia de titularidad dominical del actor,
sin solicitar la condena a la restitución de la cosa (puesto que, como en este caso
ocurre, ya la tiene). De este modo, se aclararía si la empresa es propietaria y, en su
caso, se impediría que el vecino interpusiese una demanda contra aquella derivada
de la titularidad del dominio conflictivo.
La�acción�de�jactancia
La acción de jactancia es una reliquia histórica, directamente derivada de los

medievales juicios provocatorios, que encuentra su fundamento en dos textos
del Digesto y en Las Partidas de Alfonso X (Ley 46, tít. II, partida 3.ª). Su fina-
lidad es la de que quien se jacta de un derecho determinado lo ejercite en el
término que se le fije y, de no hacerlo, se le imponga perpetuo silencio (de
ahí su naturaleza claramente provocatoria). Aunque puede considerarse como
una acción trasnochada y más propia del pasado, lo cierto es que el Tribunal
Supremo la ha admitido junto con las acciones declarativas –entre otras, SSTS
de 20 de mayo de 1988 (RJ 1988, 4324) y de 16 de febrero de 1988 (RJ 1988,
1111)–, y, por ello, no resulta extraña su invocación en sede judicial.
Pues bien, esta acción se emplea en ciertas ocasiones en el ámbito de la tutela

del derecho de propiedad, y funciona con la siguiente fórmula: se solicita en
vía judicial que se condene al demandado a ejercitar los derechos que crea
tener sobre la propiedad del actor, y si no lo hace en el plazo fijado, se le
condene a perpetuo silencio, a no volver a pretender derechos, ni a jactarse de
tenerlos sobre esta –SAP Ávila 24 de abril de 2002 (JUR 2002, 1303).
En cualquier caso, es necesario realizar dos aclaraciones: por un lado, para que
prospere dicha acción se exige que exista una conducta previa perturbadora,
de cierta entidad y manifestada externamente, que justifique su existencia o
ejercicio –SAP Madrid 8 de abril de 2009 (JUR 2010, 281098)–; por otro lado,
la acción de jactancia tiene un ámbito muy concreto, lo que hace obligado
realizar una interpretación restrictiva de la posibilidad de su estimación.
8. La acción negatoria
Como acción negatoria conocemos a la acción que compete al propietario de

una cosa para que se declare la ausencia o inexistencia de gravámenes sobre su
dominio. El actor debe probar exclusivamente el dominio, y no la inexistencia
del gravamen.
Aun cuando la acción negatoria carece de sanción legal en el derecho común

español, se trata de una figura jurídica plenamente aceptada por nuestra juris-
prudencia –SSTS de 15 de junio de 1987 (RJ 1987, 4465) y de 11 de diciembre
de 1987 (RJ 1987, 9416).
En este sentido, cabe destacar que la acción negatoria es un instrumento ade-

cuado para, por ejemplo, negar la existencia de una servidumbre que presun-
tamente grava la propiedad del demandante –STS de 18 de noviembre de 2004
(RJ 2004, 6908)–, así como para combatir las tradicionales inmisiones y per-
turbaciones ilegítimas (como el ruido) que sufre el propietario o titular de un
derecho real sobre un bien.
Finalmente, en cuanto a su prescripción, se plantea la misma polémica que

hemos visto con relación a la acción reivindicatoria.
Por otro lado, el art. 544-4.1 del libro V del Código Civil de Cataluña regula
la acción negatoria como aquella que:
«[...] permite a los propietarios de una finca poner fin a las perturbaciones e inmisiones
ilegítimas en su derecho que no consistan en la privación o retención indebidas de la
posesión, así como exigir que no se produzcan perturbaciones futuras y previsibles del
mismo género».
(24)
La acción negatoria en el derecho civil catalán es imprescriptible, puesto que Art. 544-7 CCCat.
puede ejercerse mientras se mantenga la perturbación, salvo que, tratándose
de un derecho usucapible, se haya consumado la usucapión.24
Jesús es un ganadero que desde hace diez años pasea diariamente con sus vacas por un
camino que atraviesa parte de la finca de Antonio. Este, cansado de ver cómo transita
por su propiedad, levantó una cerca con el fin de impedirle pasar. Sin embargo, Jesús
le llama para recordarle que es titular del derecho real de servidumbre de paso y, en
consecuencia, tiene que quitar de forma inmediata la cerca.
Ante esta situación, Antonio debería interponer una acción negatoria para demostrar
que Jesús no es el titular de dicho derecho. Precisamente se trata de una acción que,
a pesar de no estar regulada expresamente en nuestro ordenamiento jurídico, viene
siendo acogida por nuestros jueces y tribunales para aquellos casos en los que el titular
de un bien inmueble pretende probar la inexistencia de derechos reales (como una
servidumbre de paso, evidentemente) que graven al citado fundo.
9. La acción de deslinde
El art. 388 CC consagra la facultad�de�cierre o cercado que es instrumental

del ius excludendi ceteros, signo inequívoco del derecho de propiedad. No es
solo aplicable a las fincas rústicas; su ejercicio en algún caso, sobre todo en
materia urbanística, puede estar sometido a autorización administrativa; para
los solares puede y suele ser una obligación del propietario.
Instrumental al mismo fin es el art. 384 CC, que consagra la facultad�de�amo-

jonar o colocar hitos para deslindar la propiedad, y se debe citar a los dueños
de los predios dominantes. Aunque el Código emplea para el amojonamiento
la palabra deslindar, el deslinde y aquel son operaciones distintas.
El amojonamiento indica la colocación de hitos sobre una línea cierta

e indiscutida.
El deslinde parte del supuesto de que los linderos son inciertos.
El deslinde se puede efectuar por medio de tres procedimientos:
1) El acuerdo entre los interesados.
2) Por medio de un procedimiento de jurisdicción voluntaria regulado en los

arts. 104 a 107 de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria
cuando se pretenda obtener el deslinde de fincas no inscritas en el Registro
de la Propiedad.
3) Mediante juicio declarativo ordinario, cuando haya controversia sobre los

linderos y no se produzca acuerdo.
Este último supuesto, que se resuelve, como se ve, por medio de los mecanis-
mos de la jurisdicción contenciosa, se denomina acción de deslinde. Presupues-
to de esta es que haya confusión o incertidumbre de linderos.
(25)
Arts. 385 y ss. CC.
El Código Civil señala los criterios con los que se habrá de operar el
deslinde.25

La acción de deslinde corresponde a los propietarios y a los titulares de dere-

chos reales sobre la finca. La legitimación pasiva corresponde a los dueños de
los predios colindantes situados sobre la linde incierta, de acuerdo con la juris-
prudencia. La acción de deslinde es imprescriptible. No obstante, debe tenerse
en cuenta que el colindante puede haber adquirido por usucapión el dominio
–STS de 5 de octubre de 1976 (RJ 1976, 3874).
Una sociedad agrícola ha adquirido un terreno rústico en la zona oriental de la pro-

vincia de Málaga, que quiere destinar al cultivo de aguacate. Tan solo unos días des-
pués de tomar posesión de la finca, la sociedad lleva a cabo una operación unilateral
de amojonamiento en la zona sur, ya que se dieron cuenta de que no había ningún
tipo de linde física con la finca colindante. Sin embargo, el titular de esta, Fernando,
monta en cólera cuando descubre los hitos que se han colocado, ya que en su opinión
han invadido indebidamente su propiedad.
En primer lugar, hay que aclarar que no ha habido propiamente una operación de
amojonamiento, ya que este implica ante todo la existencia de una linde de separa-
ción completamente clara e indiscutida, cosa que, obviamente, no acaeció en este
caso, puesto que Fernando alega una invasión ilícita de su propiedad. En cualquier
caso, para resolver el conflicto expuesto habría que recurrir al deslinde, esto es, a la
operación de delimitación definitiva (desde un punto de vista jurídico) de los lindes
de cada finca. Para ello, hay tres procesos:
1) el acuerdo entre los interesados;
2) por medio de un procedimiento de jurisdicción voluntaria regulado en los arts.

104 y ss. de la Ley 15/2015, de 2 de julio, de Jurisdicción Voluntaria («Del expediente
de deslinde de fincas no inscritas»); y
3) finalmente, mediante un juicio declarativo ordinario, procedimiento especial re-

servado para los casos en los que haya controversia sobre los linderos y, además, no
se produzca un acuerdo.
Resumen
1)�Concepto.�Disciplina�constitucional
La propiedad es el derecho subjetivo de contenido patrimonial paradigmáti-

co, y el eje alrededor del cual se vertebra todo el derecho privado, tanto desde
el punto de vista técnico como histórico y constitucional. Su definición técni-
ca como la del derecho de más amplio contenido posible sobre una cosa debe
ser integrada con la referencia a su protección constitucional, por medio de
los instrumentos de la reserva de ley e intangibilidad del contenido esencial.
2)�Función�social
Dicha protección constitucional, por otra parte, debe ser puesta en relación
con la necesidad de que la propiedad sobre bienes de trascendencia económi-
ca y social cumpla deberes para con la comunidad, y no solo sea vehículo de
satisfacción de los intereses particulares: el conjunto de esos deberes se deno-
mina función social de la propiedad y es imperativo constitucional.
3)�Objeto
Históricamente, cosas corporales y específicas, aunque cobra un nuevo signi-

ficado cuando versa sobre las obras del ingenio humano, los llamados bienes
inmateriales, al reflejar la propiedad más ligada a la empresa y, en general, a
las actividades económicas en masa.
4)�Contenido:�límites�y�limitaciones
Se distinguen por ser, los límites, un integrante del estatuto normal de toda
categoría de bienes, mientras que las limitaciones son restricciones concretas
impuestas a un derecho concreto de propiedad. La disciplina es muy variada,
en función de su origen convencional o legal, o ser impuestas por razón de
interés público o privado.
5)�Protección�de�la�propiedad
Por medio de la acción reivindicatoria, la acción declarativa del dominio, la

llamada acción negatoria y la acción de deslinde.
Actividades
1. La capacidad de analizar y estudiar una sentencia forma parte esencial de la preparación
y de las habilidades que cualquier jurista debe tener. En este sentido, leed con atención la
Sentencia de la Sección Primera de la Audiencia Provincial de Valladolid 271/2017 de 30
junio, relativa a la acción publiciana, y realizad el siguiente ejercicio:
a)�Antecedentes�de�hecho: consiste en la exposición de todas las circunstancias fácticas (no

jurídicas) que permitan comprender cuál es el supuesto litigioso y cuáles son los problemas
que se plantean.
b)�Fundamentos�de�derecho: debéis exponer los argumentos jurídicos a los que recurre la

sentencia para alcanzar la solución final. Es muy importante, en ambos casos, que empleéis
vuestras propias palabras, evitando la técnica de reproducir literalmente las palabras del tri-
bunal sentenciador.
2. Localizad la Sentencia de la Audiencia Provincial de Pontevedra de 29 de abril de 2014

(Identificador Base de Datos Westlaw Aranzadi, JUR 2014\218356; Identificador Base de Da-
tos CENDOJ, 36038370032014100130) y contestad a las siguientes preguntas:
a) En caso de discusión sobre unos linderos físicamente claros, ¿qué acción es la más apro-
piada?
b) ¿Qué diferencias existen entre la acción de deslinde y la de amojonamiento?
c) ¿Por qué no prospera la acción interpuesta en el caso de los autos?
Ejercicios de autoevaluación
1. Las parcelas de dos propietarios diferentes se separan por una valla metálica que, debido
al paso del tiempo, se encuentra muy deteriorada, por lo que resulta imprescindible su susti-
tución por una verja nueva. ¿Cómo se denomina jurídicamente la valla metálica que separa
las propiedades colindantes? Clasificadla teniendo en cuenta la teoría de los límites y limi-
taciones de la propiedad.
2. Una empresa ha instalado una antena de transmisión radioeléctrica de gran tamaño muy
cerca de un colegio. Los padres de los alumnos tienen miedo de que ese tipo de antenas
pueda afectar a la salud de sus hijos, por lo que exigen al director del colegio que contrate a
un abogado para que demande a la empresa e inste la retirada de dicha antena. ¿Qué acción
puede interponer el abogado para conseguir lo solicitado por los padres?
3. Verónica es una transportista que vive en el primer piso de un edificio de seis plantas. Hace
pocos meses se inauguró una academia de baile flamenco en un local de negocios ubicado
justo debajo de su vivienda, el cual, debido a la mala insonorización, genera muchos ruidos,
que le impiden dormir la siesta al mediodía, algo esencial para su trabajo, ya que se levanta
a las 2:30 cada día. A medida que pasaban las semanas su salud empezó a empeorar por falta
de sueño, y, ante tal situación, decide hablar con el gerente de la academia de baile, quien le
indica que su negocio es perfectamente legal y que cumple con todos los requisitos y licencias
exigidas por el Ayuntamiento, por lo que no piensa cambiar el horario ni tomar ninguna
otra medida. Teniendo en cuenta los hechos descritos, contestad a las siguientes preguntas:
a) Desde el punto de vista jurídico, ¿cómo se denomina este conflicto?

b) ¿Podría solicitar Verónica una indemnización de daños y perjuicios?
4. Doña Isabel quiere dejar mortis causa su vivienda a su hija mayor, con la condición de que
esta la deje a su vez a sus hijas o hijos, y así sucesivamente en el tiempo. El notario que tiene
que redactar su testamento le indica que lo que pide no es posible, puesto que lo impide la
ley. Doña Isabel, que siempre ha sido muy curiosa, le pregunta cuál es la explicación de tal
prohibición legal, y el notario, sorprendido, le dice que no está seguro. ¿Cuál es la razón por
la que se prohíbe la inclusión de este tipo de cláusulas en un testamento?
5. El arrendatario de una vivienda que deja de pagar las rentas mensuales pactadas puede
ser desahuciado por impago, de acuerdo con un procedimiento específico recogido en la
LEC. Sin embargo, el propietario no puede bajo ningún concepto interponer una acción
reivindicatoria con el objeto de recuperar su posesión. ¿Sabéis por qué?
Solucionario
Ejercicios de autoevaluación
1.�Las vallas, al igual que los setos u otro tipo de muros que sirven para dividir y delimitar
dos fincas colindantes, se denominan medianería. Aunque el Código Civil lo concibe como
una servidumbre, su configuración no responde a tal figura, sino, en todo caso, a la comu-
nidad de bienes o copropiedad o, mejor aún, a las relaciones de vecindad. Sea como fuere, lo
cierto es que se trata de un límite, puesto que se establece como restricción normal o general
de cualquier propiedad en las leyes o normas jurídicas, y, además, es por razón del interés
privado, tal y como salta a la vista.
2.�En este caso, sería procedente la acción negatoria de una servidumbre de telecomunica-
ciones, cuya finalidad es la de demostrar que el actor (en este caso el colegio) no está gravado
con la obligación de soportar tal servidumbre. Hay otras vías imaginables, como la de los
juicios verbales sumarios por perturbación de la posesión o por obra nueva, pero la jurispru-
dencia menor ha aceptado en varias ocasiones la interposición de una acción negatoria en
casos como el actual.
3.�a) Este tipo de conflictos que surgen entre personas que detentan propiedades cercanas se
denomina relaciones de vecindad. Bajo este concepto se agrupan los problemas de los límites
que han de establecerse en la convivencia cuando se trata de fundos cercanos.
b) Cabe decir que, efectivamente, procede la tutela indemnizatoria, que, tal y como reconoce
la importante STS de 31 de mayo de 2007 (entre otras muchas), se lleva a cabo sobre la base
de los arts. 1902, 1903 y 1908 CC, y con fundamento en el art. 590 CC. En este caso, además,
el fundamento indemnizatorio es muy claro, ya que, como se indica en el enunciado del
caso, los ruidos probablemente se deben a una defectuosa insonorización del local, por lo
que concurre el elemento culpabilístico que exige el art. 1902 CC con carácter general.
4.�Hay que comenzar por señalar que nos encontramos ante una prohibición de disponer
establecida en un testamento, como limitación de naturaleza jurídico-privada a la propiedad
privada. En un principio, debería gozar de eficacia jurídico-real, ya que según el art. 26.3 LH
puede inscribirse en el Registro de la Propiedad, que es el que otorga dicha eficacia frente a
terceros (erga omnes). Sin embargo, en realidad no puede acceder al Registro de la Propiedad –
cualquier Registrador lo rechazaría– porque infringe una de las limitaciones más importantes
que rigen en materia de sustitución fideicomisoria, aplicable a este caso: es una prohibición
perpetua de disponer (art. 785.2º CC), ya que doña Isabel quiere que la prohibición rija de
manera sucesiva en el tiempo. Y la razón última de esta limitación es bastante sencilla: evitar
que vuelva a producirse un proceso de amortización de los bienes inmuebles, de manera que
aparezcan nuevamente las llamadas «manos muertas».
5.�La razón resulta muy evidente. La acción reivindicatoria exige, como uno de los requisitos
esenciales de funcionamiento, la llamada contrario possessio o posesión injustificada, que es
la que precisamente explica la propia naturaleza de la acción. En este caso, el arrendatario
tiene una posesión completamente justificada y asentada en un legítimo contrato de arren-
damiento urbano, por lo que se excluye automáticamente la prosperabilidad de esta acción.
Bibliografía
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Valencia: Tirant lo Blanch.

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Derecho de

Francisco Oliva Blázquez

Tiempo mínimo de dedicación recomendado: 6 horas

Francisco Oliva Blázquez

Catedrático de Derecho civil y codi-

El encargo y la creación de este recurso de aprendizaje UOC han sido coordinados

Primera edición: febrero 2022

1. El derecho de propiedad como poder pleno, inmediato y

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3) La revolución�burguesa, sustentada tanto en el rechazo al sistema de pri-

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A los deberes de contenido social se refiere la Constitución cuando en el art.

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