“AÑO DEL FORTALECIMIENTO DE LA SOBERANIA NACIONAL”

UNIVERSIDAD NACIONAL DE PIURA

FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLES Y
FINANCIERAS

DERECHOS REALES SOBRE BIEN

AJENO Y GARANTIA

Docente
Mg. Guillermo Enrique Cevallos López

Curso

Introducción al Derecho Constitucional y Civil

Responsables

- Balarezo Carhuachinchay Willy Rafael

- Panta Periche Roberto Carlos
- Peña Agurto Elver Ubaldo
- Salcedo Cordova Yeili Mileni

PIURA-PERU
 DEDICATO
RIA
Principalmente, agradecer a Dios
por habernos permitido llegar hasta
este punto y habernos dado salud
para realizar este trabajo.
A nuestros padres, que siempre nos
apoyan, por su constante
motivación que cada día nos
permite ser buenas personas con
valores, y por el cariño que nos
brindan cada día.
 ÍNDICE

RESUMEN.....................................................................................................................................4
1. ¿QUE SON LOS DERECHOS REALES SOBRE BIEN DE GARANTIA?..........................................6
2. CARACTERES COMUNES DE LAS GARANTÍAS REALES...........................................................8
2.1 SIN DERECHOS REALES DE GARANTÍA Y DE REALIZACIÓN DEL VALOR.........................8
2.2 INDIVISIBILIDAD............................................................................................................8
2.3 ACCESORIEDAD.............................................................................................................8
2.4 AJENIDAD Y ENAJENABILIDAD DEL BIEN GRAVADO.....................................................8
2.5 EL BIEN DEBE SER PROPIEDAD DEL SUJETO QUE LO GRAVA.........................................8
3. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES..........................................................................9
3.1 DERECHOS REALES DE GOCE Y DERECHOS REALES DE GARANTÍA................................9
3.1.1 Fiducia..................................................................................................................9
3.1.2 Prenda................................................................................................................10
3.1.3 Hipoteca.............................................................................................................11
3.2 DERECHOS REALES SOBRE BIEN PROPIO Y SOBRE BIEN AJENO..................................11
3.2.1 Servidumbre.......................................................................................................12
3.2.2 Superficie............................................................................................................13
3.2.3 Enfiteusis............................................................................................................14
3.3 DERECHO REAL PLENO Y DERECHOS REALES LIMITADOS...........................................15
3.4 DERECHOS REALES PRINCIPALES Y DERECHOS REALES ACCESORIOS.........................15
3.5 DERECHOS PERPETUOS Y DERECHOS TEMPORALES...................................................16
3.6 DERECHOS REALES NACIONALES Y DERECHOS REALES INTERNACIONALES...............16
3.7 OTRAS CLASIFICACIONES............................................................................................17
4. DISPOSICIONES GENERALES: NATURALEZA JURÍDICA........................................................18
5. ¿CUÁLES SON LOS CARACTERES DE LOS DERECHOS REALES?............................................20
6. ¿QUÉ DIFERENCIAS EXISTEN ENTRE LOS DERECHOS REALES Y LOS DE CRÉDITO O
PERSONALES?.............................................................................................................................21
7. ¿QUÉ FACULTADES INTEGRAN LOS DERECHOS REALES?....................................................23
CONCLUSIONES..........................................................................................................................24
REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS..................................................................................................25
 RESUMEN
El presente trabajo se realizó con la finalidad de conocer los derechos reales
sobre bien ajeno y de garantía que se existen en nuestra sociedad y se ejercen día a día
y como se ven involucrados en el desarrollo de todos y cada uno de los peruanos. Así
mismo conoceremos los caracteres mas comunes en las garantías reales, caracteres
como invisibilidad, accesoriedad, etc.

Otro de los diversos puntos que llegaremos a tratar es la clasificación de estos

derechos en donde están presente los “Derechos reales de goce y Derechos reales de
garantía”, donde encontramos la “prenda”, “hipoteca”, y a la par de los derechos
anteriormente mencionados encontramos los “Derechos reales sobre bien propio y
bien ajeno”, y así hasta especificar toda la clasificación de los derechos reales

Para finalizar trataremos sobre la naturaleza jurídica de estos como también

la diferencias que tiene en relación a los Derechos de crédito o personales

ABSTRACT
The present work was carried out with the purpose of knowing the real rights
over the property of others and of guarantee that exist in our society and are exercised
day by day and how they are involved in the development of each and every one of the
Peruvians. Likewise, we will know the most common characteristics in real guarantees,
characteristics such as invisibility, accessoriality, etc.

Another of the various points that we will come to deal with is the
classification of these rights where the "Real rights of enjoyment and real rights of
guarantee" are present, where we find the "pledge", "mortgage", and along with the
rights previously mentioned we find the "Rem rights over own property and property
of others", and so on until specifying the entire classification of real rights

Finally, we will discuss the legal nature of these as well as the differences that
it has in relation to credit or personal rights.

4
 INTRODUCCIÓN

El presente trabajo contiene un estudio introductorio de los derechos

reales. No se pretende agotar todos los temas vinculados con esta materia. Ni
siquiera se han abordado todos los derechos reales contemplados en el Código
Civil. Lo que se busca es que el libro sea una guía inicial y didáctica para
comprender las relaciones jurídicas que se presentan como consecuencia de la
existencia y circulación de los bienes.

Los derechos reales son aquellos que otorgan a su titular el poder

sobre un bien ajeno como garantía de una obligación. Por tanto, los derechos
reales de garantía se pueden definir como aquellos derechos in re aliena,
accesorios de un crédito, en cuya virtud se sujetan especial y expresamente
uno o varios bienes determinados, muebles o inmuebles, a la satisfacción del
crédito cuyo cumplimiento garantizan mediante la posibilidad de realizar el valor
de tales bienes.

En el presente también podemos encontrar la clasificación de los

derechos donde se sitúan la prenda que es un derecho pretoriano que consiste
en lo siguiente: En este caso, el acreedor debería de devolver la prenda al
momento de recibir el pago, no teniendo más facultad de retener la cosa,
aunque podía hacerlo cuando existieran clausulas especiales en relación con
este punto. La prenda por lo general recaía sobre bienes muebles, a su vez
brindamos información sobre la hipoteca como que es una garantía real por la
que se afecta a una cosa en garantía al pago de una deuda. La hipoteca se
desarrolló e introdujo bajo la influencia del derecho pretoriano. La diferencia
entre la prenda y la hipoteca estriba únicamente en la pronunciación y sonido
de los dos términos.

El trabajo ha sido redactado de manera simple, con el propósito de que

sea de fácil lectura. Por eso no se ha considerado doctrina, legislación
comparada ni referencias jurisprudenciales. El trabajo debe servir para que los
estudiantes se familiaricen con el complejo mundo de los derechos reales.

5
1. ¿QUE SON LOS DERECHOS REALES SOBRE BIEN DE
GARANTIA?

Denominados también derechos reales de realización de valor, son los que

dejan afectados unos bienes determinados al pago de una deuda y para el caso de que
no se cumpla tal obligación. Dichos bienes quedan gravados con independencia de si
cambian de dueño. Mientras la obligación que garantizan no esté totalmente
cumplida, los bienes afectados por el derecho real de garantía quedan sujetos a la
venta que puede instar el acreedor para que, con el precio así obtenido, se pague
la obligación garantizada. Los derechos reales de garantía añaden, en definitiva, unos
elementos patrimoniales concretos a la posibilidad de que el acreedor obtenga el pago
de lo que se le debe. Por tanto, además de poder dirigirse contra
el patrimonio del deudor que no cumple, el acreedor podrá dirigirse contra el bien
sobre el que se ha constituido un derecho real de garantía.

Son aquellos que otorgan a su titular el poder sobre un bien ajeno como
garantía de una obligación. Si se incumple, el acreedor puede solicitar la venta pública
del bien que se pone en garantía y cobrar su deuda del importe obtenido.

Por tanto, los derechos reales de garantía se pueden definir como aquellos
derechos in re aliena (la carga o gravamen impuesto sobre un inmueble en beneficio
de otro perteneciente a distinto dueño.), accesorios de un crédito, en cuya virtud se
sujetan especial y expresamente uno o varios bienes determinados, muebles o
inmuebles, a la satisfacción del crédito cuyo cumplimiento garantizan mediante la
posibilidad de realizar el valor de tales bienes. Si el bien sujeto es un bien mueble, la
garantía real es mobiliaria; si el derecho real de garantía recae sobre un bien inmueble,
la garantía real es inmobiliaria.

Los derechos reales sobre bien de garantías se concretan históricamente a

través de diversos criterios, y que además han sufrido múltiples oscilaciones. Así, la
distinción entre prenda e hipoteca se sucede en una secuencia que se puede expresar
como sigue: en un primer momento, la distinción se basa en el traspaso posesorio, con
independencia de cual fuera su objeto: así, en el derecho romano se conocen tres tipos
de garantías, tanto su objeto sea bienes muebles o bienes inmuebles: la fiducia cum
amico contracta, el pignus y la hypotheca. De este modo, el pasaje de ULPIANO en
cuya virtud pignus dicimus quod ad creditorem transit, hypothecam cum non transit
nec possessio ad creditorem, D. 13, 7, 9, 2). Esta concepción romana es recogida en
LAS PARTIDAS, en las que se llama peño a la garantía real, recaiga sobre mueble o
sobre inmueble. La diferencia se hallaba en el desplazamiento posesorio.
Posteriormente, la distinción basada en el criterio del desplazamiento posesorio
Derechos reales de garantía 28/2 cede ante el criterio de la naturaleza del bien: la
hipoteca se impone sobre bienes inmuebles y la prenda sobre bienes muebles

6
(hypotheca est obligatio rei inmobilis, pignus rei mobilis quasi a pugno, OSTIENSE, ad c.
5, X, 4, 13). En un tercer momento, los criterios diferenciadores se entrelazan: la
prenda recae sobre bienes muebles y lleva aparejada la desposesión o desplazamiento
posesorio; la hipoteca, en cambio, se impone sobre inmuebles y no lleva consigo la
desposesión. En principio, el desplazamiento posesorio es el criterio básico de
distinción, pero dogmáticamente nada impide la desposesión del bien inmueble. Por
ello, el criterio que ha predominado históricamente, fundamentalmente a partir de los
canonistas, y claramente en el momento de la codificación, ha sido el de la naturaleza
del bien gravado: si el bien objeto del gravamen es un bien mueble, el derecho real de
garantía oportuno es el derecho de prenda, con traspaso posesorio y consecuente
pérdida de la posesión por el deudor; si el objeto sobre el que recae el gravamen es un
bien inmueble, entonces procede el derecho real de hipoteca, en el que la publicidad
derivada de su constitución registral suple la aparejada por el traspaso posesorio.
Actualmente, en nuestro Ordenamiento jurídico, dicho criterio no es exclusivo porque
la Ley de 16 de diciembre de 1954 de Hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento
de la posesión introdujo, con base en el fomento del crédito y en la aparición de bienes
muebles perfectamente identificables, dos nuevas garantías reales mobiliarias: por un
lado, se puede constituir hipoteca sobre determinados bienes muebles (cfr. art. 12
L.H.M.); por otro lado, también se supera el criterio del desplazamiento posesorio
desde que la misma Ley ahora citada permita la constitución de un derecho de prenda
sin desposesión, es decir, sin desplazamiento posesorio.

7
 2. CARACTERES COMUNES DE LAS GARANTÍAS
REALES

2.1 SIN DERECHOS REALES DE GARANTÍA Y DE REALIZACIÓN DEL

VALOR
La función de la garantía real es reforzar o asegurar la satisfacción de un
crédito dinerario o económicamente valorable mediante la realización del valor del
bien dado en prenda o en hipoteca. De este modo, si el crédito no existe (por ser nulo
o simulado o declararse anulable) la garantía real carece de causa y es, asimismo, nula.

2.2 INDIVISIBILIDAD.
Las garantías reales son indivisibles Así, el citado art. 1.860 CC, el cual afirma
que la prenda y la hipoteca son indivisibles y subsistirán íntegras, mientras no se
cancele, sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación
garantizada y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve, aunque la
restante haya desaparecido, En nuestro sistema, por tanto, se sigue el brocardo en
cuya virtud la prenda y la hipoteca est tota in toto et tota in qualibet parte.

2.3 ACCESORIEDAD.
Tienen carácter accesorio La garantía real es inseparable del crédito al que
garantiza y asegura, aunque se puede extinguir el gravamen sin la extinción del
crédito. El carácter accesorio significa que la garantía real nace, precisamente, para
asegurar el cumplimiento de la obligación y, por tanto, queda afectada por todas las
vicisitudes del crédito al que sirve de garantía (nacimiento, transmisión, extinción…):
no se puede transmitir sino con el crédito que asegura.

2.4 AJENIDAD Y ENAJENABILIDAD DEL BIEN GRAVADO

Recaen sobre bienes ajenos y enajenables En nuestro sistema no se admite la
prenda ni la hipoteca sobre cosa propia del acreedor ni la llamada hipoteca de
propietario.

2.5 EL BIEN DEBE SER PROPIEDAD DEL SUJETO QUE LO GRAVA

El bien gravado debe ser propiedad de quien constituye el gravamen, en
garantía de deuda propia o de deuda ajena.

8
 3. CLASIFICACIÓN DE LOS DERECHOS REALES

3.1 DERECHOS REALES DE GOCE Y DERECHOS REALES DE

GARANTÍA

Los derechos reales de goce (propiedad, usufructo, servidumbre, etc.)

permiten a su titular la utilización, explotación y disfrute de los bienes.

Los derechos reales de garantía (prenda, hipoteca, anticresis, warrant)

aseguran el cumplimiento de obligaciones contraídas en favor del acreedor
titular del derecho real de garantía. El beneficio que extrae el titular del derecho
real de garantía está relacionado con la seguridad que brinda al cumplimiento
de la obligación principal y no con el uso y goce del bien, excepto la anticresis
en la que el titular tiene un derecho de goce del bien.

3.1.1 Fiducia
El contrato de fiducia es un contrato de buena fe, por cuya virtud una
persona llamada fiduciante, se obliga a transmitir y transmite a otra persona,
denominada fiduciaria, la propiedad de una cosa emancipable a través de la in
iure cessio o de la emancipatio.

En este caso, el objeto de la fiducia no entraba a formar parte del

patrimonio del acreedor de una forma definitiva, sino únicamente, de un modo
transitorio y temporal, debido a que aquél tenía un crédito a su favor. El
acreedor no puede quedar con el bien dado en fiducia como pago de la deuda
a que tiene a su favor, ni tampoco podía venderlo para cobrarse la misma con
el precio de la venta, salvo que hubiera un pacto previo para esos efectos.

La fiducia está vinculada a los actos negociales, tiene un campo de

acción y aplicación muy vasto por esta razón.

Trasmitida la propiedad civil, la cosa suele quedarse en posesión del

deudor. Por la posesión continuada durante un año, incluso tratándose de
bienes inmuebles, recupera el deudor la propiedad, esto es lo que se conocía
con el nombre de usureceptio ex fiducia. Para evitar el efecto de la usucapio
extraordinaria, la cosa es dejada al deudor a título de arrendamiento o de
precario. La fiducia ofrece condiciones muy ventajosas para el acreedor, no así
para el deudor, que se ve privado de la propiedad de la cosa y no tiene más
que una acción personal para pedir la restitución. El acreedor como dueño de
la cosa no puede enajenarla a un tercero y si lo hace, la actio fiducie sólo
proporciona una indemnización por incumplimiento. La fiducia cayó en desuso
y de ella surgieron las figuras jurídicas de la prenda y la hipoteca.

9
 3.1.2 Prenda
Se deriva del vocablo latino “pignus”. La prenda es un derecho
pretoriano que consiste en lo siguiente

En este caso, el acreedor debería de devolver la prenda al momento de

recibir el pago, no teniendo más facultad de retener la cosa, aunque podía
hacerlo cuando existieran clausulas especiales en relación con este punto. La
prenda por lo general recaía sobre bienes muebles.

El acreedor pignorante tiene más derecho que la simple detención del

bien objeto de la prenda, porque posee y se beneficia de este derecho. Aquél
es tratado como si poseyese por sí mismo, en cuanto que tiene la posesión que
le brinda los denominados interdictos.

Cualquiera persona que llegase a arrebatar la cosa, aun el mismo

deudor, puede dirigirse a la autoridad para que lo ponga nuevamente en
posesión de aquella. Con el tiempo se permitió que el deudor estableciera una
garantía real, pero sin entregar la cosa al acreedor, quien estaba facultado para
solicitar la entrega de esa cosa, en caso de que el deudor no cumpliera con su
obligación en los términos y formas pactados entre ellos. A esta modalidad se
le conoció en Grecia con el nombre de “hipoteca”, que en Roma se le
denominó “pignus conventum”. La diferencia entre la prenda y la hipoteca es la
siguiente:

Se identifican entre sí en cuanto a sus efectos, constitución y extinción,

así como respecto de la protección procesal que concedía el derecho a los
partes que celebraban ese contrato. El derecho de prenda se constituye de la
manera siguiente:

a. Por contrato.
b. Por testamento.
c. Por rescisión judicial.
d. Por la ley en forma directa.

Las formas de extinción de la prenda son las siguientes:

a. Por la extinción de la deuda garantizada.

b. Por pérdida de la cosa.
c. Por renuncia.
d. Por confusión.
e. Por prescripción.

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 3.1.3 Hipoteca
Es una garantía real por la que se afecta a una cosa en garantía al
pago de una deuda. La hipoteca se desarrolló e introdujo bajo la influencia del
derecho pretoriano. La diferencia entre la prenda y la hipoteca estriba
únicamente en la pronunciación y sonido de los dos términos. Para designar la
diferencia entre un derecho real de garantía con desposeimiento –prenda- y sin
dicha desposesión, se utilizaban los términos pignus contratum –prenda- y
pignus conventum – hipoteca- respectivamente.

Sin embargo, en la época bizantina se introduce ya la terminología

moderna, y así, mediante la interpolación, los compiladores afirmaban: hay
pignus si el objeto es entregado al acreedor, pero de hipoteca si el acreedor no
recibe posesión. La hipoteca puede constituirse a favor de sucesivos
acreedores, la posesión de estos puede ser de paridad o de disparidad. En el
primer caso, rige el criterio de satisfacción por cuotas; en el segundo, se
establece una primicia de rango fundado en el tiempo, en el valor atribuido en
el documento de constitución o en el privilegio.

El objeto de la hipoteca –que igualmente es el objeto de la prenda- en

el derecho romano era:

a. Un bien corporal, siempre que se trate de una res in comercio.

b. Un derecho de crédito.
c. Un derecho de Usufructo.
d. Una servidumbre real.
e. Un derecho de prenda o hipoteca.
f. Todo un patrimonio presente e inclusive futuro.

3.2 DERECHOS REALES SOBRE BIEN PROPIO Y SOBRE BIEN

AJENO
Los únicos derechos reales sobre bien propio son la propiedad
(denominada también dominio), la copropiedad, la propiedad horizontal, la
multipropiedad. Todos los demás derechos reales son sobre bien ajeno
(derecho de superficie, usufructo, uso, etc.).

En la doctrina se habla también de derechos reales sobre bien sin

dueño (res nullus). Estos solo pueden tener lugar con relación a los muebles,
porque los inmuebles que se encuentran dentro del territorio nacional que no
tengan dueño pertenecen al Estado.

11
 3.2.1 Servidumbre
Servitus”, es el derecho real sobre la cosa ajena. La relación de
servidumbre se establece entre personas que son propietarios de dos bienes
inmuebles o fundos, en los cuales se presenta una situación de servicio y
dependencia de uno respecto de otro. En las servidumbres es irrelevante la
identidad del sujeto pasivo o activo, ya que este podrá variar en relación directa
con la persona que sea el propietario de cada uno de los fundos vinculados por
el derecho real de servidumbre. De esto se concluye que

El derecho de servidumbre tiene que nacer y extinguirse, las razones

para uno y otro supuesto son las siguientes:

A. Para constituir son:

i. La mancipatio.
ii. In iure cessio.
iii. Por reserva cuando se vendía un bien inmueble y el
vendedor se reservaba una servidumbre sobre é, a favor
de otro inmueble del que era dueño.
iv. Legado.
v. Adiudicatio.
vi. Usucapio.
vii. Por convenio entre los interesados.

B. Las causas de extinción serían:

i. Pérdida de cualquiera de los inmuebles.
ii. Por confusión o consolidación.
iii. Por renuncia del titular del derecho real.
iv. Por el desuso del derecho.
La acción que amparaba el derecho real de servidumbre en el derecho
romano se le denominaba “actio confessoria”. Fue diseñada de conformidad
con la rei vindicativo, que era la que detentaba el propietario del fundo
dominante contra el propietario o poseedor del fundo sirviente.

Amén de esta protección, las servidumbres podían ser amparadas a

través de los interdictos, pero en este caso, la protección no proviene del
derecho de servidumbre en sí mismo, sino de la relación de hecho que existe
entre dos fundos y cuyo contenido material es el propio de las servidumbres.
Ya se dijo, que las servidumbres se clasificaban en el derecho romano, en
reales o prediales y personales. Las primeras a su vez se clasifican en

A. Servidumbres rurales.

12
 A su vez las servidumbres rurales de más importancia fueron
i. De paso.
ii. De acueducto: conducir el agua
iii. De toma de agua.
iv. De pasto: pastar

B. Servidumbres urbanas
Por su parte, las servidumbres urbanas se subclasificaban en:
i. Prohibición de levantar construcciones que afecten y eviten
el paso de luz.
ii. Apoyo de viga.
iii. Apoyo de muro.
iv. Desviación de agua

Las segundas, que son las servidumbres personales, se clasifican a su

vez en:

A) Usufructo. Es uso de una cosa ajena no consumible –sea

mueble o inmueble-, sin otra limitación que la de conservarla en el
mismo estado en que se encuentre en el momento de constituirse el
derecho, por lo que implica que no se debe de alterar la naturaleza de
la cosa objeto de este.

B) Uso. Una persona goza de un ius fruendi, cuando se está

facultado para utilizar una cosa ajena, en la medida necesaria para
satisfacer los requerimientos propios de usuario.

C) Derecho de habitación (uso limitado). Se concreta a la

utilización de una habitación en específico.

D) Operae servorum. Es un derecho de las personas que

otorgaban a estas la posibilidad de beneficiarse de los servicios de un
esclavo ajeno, ya sea de manera directa o bien alquilándolo.

3.2.2 Superficie
Es un derecho real que es posible enajenar y trasmitir a los herederos,
por parte de su titular, que es llamado “superficiario”. Esta enajenación y
trasmisión del goce a perpetuidad o a largo tiempo del edificio construido en
suelo ajeno, se hacía mediante el pago de un canon anual llamado “pensión” o
“solárium”. Este tipo de derecho era también posible de constituirse a favor de

13
una persona a título gratuito; mediante la donación o a título oneroso; mediante
la compraventa si el precio se daba de una sola vez, y no era así, entonces
había la posibilidad de hacerlo a través de un arrendamiento cuando había de
por medio una renta anual El derecho que da la superficie se extingue por la
pérdida de la cosa, o porque ha llegado a su vencimiento el término por el cual
se otorgó su uso y disfrute.

3.2.3 Enfiteusis
La enfiteusis es un contrato que consiste en ceder el dominio útil de un
bien. Esto, a cambio de un canon, usualmente a perpetuidad o por un largo
periodo.

Mediante este acuerdo, entonces, el propietario de un bien

(normalmente un terreno o finca) cede su uso a otro, denominado enfiteuta.
Este explotará económicamente la propiedad, quedándose con las rentas
generadas.

Lo anterior significa una separación entre el dominio directo, que

mantiene el propietario del activo, y el dominio útil que pasa a manos del
enfiteuta. Este podrá, por lo tanto, incluso vender o transferir en herencia la
propiedad.

Las principales características de la enfiteusis son los siguientes:

 El enfiteuta no solo debe pagar un canon, sino que también

debe abonar un laudemio al propietario con cada enajenación del
bien. Es decir, cada vez que se venda, dona o ceda el poder de
dominio sobre el activo.

 El enfiteuta puede disponer del bien de la manera que crea

conveniente para su beneficio económico.

 Se trata de un contrato oneroso pues ambas partes

(enfiteuta y propietario) tienen derechos y obligaciones, existiendo
de por medio una contraprestación.

 Se relaciona principalmente a la cesión de tierras agrícolas.

 En caso el enfiteuta deje de pagar el canon, la enfiteusis

llega a su fin. En consecuencia, el propietario del activo recupera su
dominio útil.

 Puede ser transferible por herencia.

14
 3.3 DERECHO REAL PLENO Y DERECHOS REALES LIMITADOS
El derecho de propiedad es el derecho real más amplio de todos; es el
derecho real por excelencia; el máximo grado de poder otorgado al titular
(propietario) sobre un bien, es decir, expresa el máximo de poder de que el
bien es capaz. En el propietario se concentran el valor de uso y el valor de
cambio de los bienes.

Los derechos reales limitados (posesión, uso, usufructo, habitación,

hipoteca, prenda, anticresis, servidumbres activas, etc.) son derechos reales
sobre bien ajeno; son desmembraciones del derecho de propiedad. Frente del
derecho limitado se yergue la figura del propietario del bien.

El único derecho pleno es la propiedad; todos los demás derechos

reales son limitados.

Los titulares de los derechos limitados solo tienen facultades sobre de

uso o sobre el valor de cambio de los bienes. Todos los derechos reales
limitados son derechos sobre bien ajeno (iura in re aliena), concurren sobre
bienes de los cuales otro tiene la propiedad; permiten a su titular el
aprovechamiento del uso o del disfrute del bien (uso, usufructo, habitación) o le
autorizan a realizar el valor pecuniario del bien, que el deudor transmite
condicionalmente a acreedor (hipoteca, prenda, anticresis).

3.4 DERECHOS REALES PRINCIPALES Y DERECHOS REALES

ACCESORIOS
Los derechos reales principales tienen existencia autónoma, recaigan
en bien propio (propiedad, copropiedad, multipropiedad) o recaigan en bien
ajeno (usufructo, servidumbre, superficie). Estos últimos restringen el derecho
del propietario al libre uso, al disfrute o la disposición o gravamen del bien. Son
principales porque su titular ejerce su derecho sobre el bien sin intermediarios.

El Código Civil regula los derechos reales principales siguientes:

posesión, propiedad, copropiedad, usufructo, uso, habitación, superficie,
servidumbre. Y los derechos reales accesorios (de garantía) siguientes:
prenda, anticresis, hipoteca y derecho de retención.

15
 Los derechos reales accesorios no tienen vida autónoma, sino que su
existencia depende de la existencia de un derecho crédito al cual están unidos.
Como dice LAFAILLE, «son accesorios de derechos crediticios. Con estos
derechos reales accesorios, el acreedor busca una seguridad para el
cumplimiento de la obligación; en caso de no ser pagado, vende la cosa
mueble que prendada, o el inmueble que tiene hipotecado, o percibe los frutos
que en anticresis». Con los derechos accesorios se restringe el poder del
propietario de libre disposición del bien, poder de disposición que es conferido
condicionalmente, esto es, el acreedor, si su deudor no paga, puede la venta
del bien afectado en garantía.

3.5 DERECHOS PERPETUOS Y DERECHOS TEMPORALES

Los perpetuos no están sujetos a un plazo predeterminado de duración
como la propiedad, copropiedad, propiedad horizontal, multipropiedad,
servidumbres.

Los derechos reales temporales tienen un plazo determinado o

indeterminado de duración. Se subdividen en vitalicios como el usufructo, uso,
habitación. servidumbres personales y no vitalicios como la hipoteca, anticresis,
prenda, warrant, servidumbres a plazo.

3.6 DERECHOS REALES NACIONALES Y DERECHOS REALES

INTERNACIONALES
Los derechos reales nacionales tienen todos sus elementos nacionales
y afectan a los intereses de un solo país. Así, la creación, modificación o
extinción de derechos reales por peruanos o extranjeros domiciliados en el
Perú, sobre bienes situados en el Perú. Por ejemplo, la compraventa celebrada
por dos peruanos domiciliados en el país, se rige por el ordenamiento jurídico
peruano.

Los derechos reales internacionales tienen uno o más elementos

extranjeros y a afectan los intereses de dos o más países. Por ejemplo, dos
ciudadanos peruanos celebran un contrato de compraventa de un bien situado
en Roma, el mismo que debe ser entregado en Buenos Aires. Casos como
estos se regulan por el Derecho internacional privado: Libro X del Código Civil,
Tratado de Montevideo de 1889, la Convención de las Naciones Unidas sobre
los Contratos de compraventa de Mercaderías (Uncitral) de 1980, etc.

El art. 2088 establece: «La constitución, contenido y extinción de los

derechos reales sobre bienes corporales se rigen por la ley de su situación, al
momento de constituirse el derecho real». Con la lex rei sitae (ley de lugar de
situación del bien) se determina si un derecho es real o no, los derechos reales

16
que pueden coexistir el bien, qué bienes son inalienables, los plazos de
prescripción adquisitiva, qué bienes son susceptibles de prenda o hipoteca, qué
bienes son divisibles o indivisibles, registrables o no, muebles o inmuebles.

El régimen patrimonial del matrimonio y las relaciones de los cónyuges

respecto a los bienes se rigen por la ley del primer domicilio conyugal. El
cambio de domicilio no altera la competencia para regir las relaciones de los
cónyuges en cuanto a los bienes adquiridos antes o después del cambio (art.
2078).

3.7 OTRAS CLASIFICACIONES

Los derechos reales también se clasifican de acuerdo con la naturaleza
de los bienes sobre los que recaen. Por ejemplo, derechos reales inmobiliarios
y mobiliarios; derechos reales sobre bienes corporales (regulados en el Civil y
otras leyes especiales) y derechos reales sobre bienes incorporales lados por
leyes especiales, art. 884); derechos reales registrados y no registrados.

Derechos reales sobre derechos de crédito, por ejemplo, el de

usufructo de un crédito (art. 1019).

Derechos reales sobre la sustancia (conjunto de elementos

constitutivos del bien) confieren el poder de disposición del bien como el
derecho de propiedad; derechos sobre la utilidad que proporciona el bien, como
los derechos de usufructo, uso, habitación, servidumbre; en todos está
presente el principio salva rerum substantia: se obtiene la utilidad del bien
dejando a salvo su substancia. El derecho de propiedad recae sobre la utilidad
y además confiere el poder de disposición; los derechos de utilidad
comprometen únicamente el valor del bien como la hipoteca, la prenda, la
anticresis.

Derechos reales de adquisición como el derecho de tanteo o

preferencia del copropietario para adquirir el bien común, evitando la subasta
(art. 989).

Derechos reales de disposición del bien que es su objeto: la propiedad.

Derecho real de utilidad, por ejemplo, el usufructo, el uso, la habitación.
Derechos reales de valor, comprometen únicamente el valor del bien, como la
prenda, la hipoteca.

Derechos reales que son ejercidos por la posesión como la propiedad,

copropiedad, propiedad horizontal, superficie, usufructo, uso, habitación, etc.
Derechos reales que no son ejercidos por la posesión, como la hipoteca y las
servidumbres activas.

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 4. DISPOSICIONES GENERALES: NATURALEZA
JURÍDICA

Respecto de la naturaleza jurídica de los derechos reales de garantías

se debe mantener que son derechos reales dotados de inmediatez sobre el
poder de disposición dominical y de eficacia erga omnes. Se trata, pues, de
derechos reales de garantía. El carácter real deriva claramente de reiteradísima
doctrina jurisprudencial y de la Dirección General de los Registros y del
Notariado. En cuanto garantía, produce la sujeción del bien gravado y la
posibilidad de realización de su valor con indiferencia del titular dominical y de
cualquier derecho real limitado.

Las posiciones que niegan el carácter real de las garantías reales y, en

concreto de la hipoteca, parecen desechables. Por un lado, se debe convenir
que en la hipoteca hay dos fases, la primera sustantiva o material, y la segunda
procesal, la cual tiene un carácter eventual: el poder de agresión, que se
manifiesta con la realización del valor del bien, sólo actúa en caso de
incumplimiento de la obligación asegurada y no es sino una de las facultades
que conforman el derecho real de hipoteca. También cabe señalar que la
cooperación de los órganos judiciales, así como la observancia de alguno de
los procedimientos de ejecución legalmente previstos, no restan inmediatez a
tales derechos. Las facultades que conforman el derecho de hipoteca en la
fase de seguridad las ejercita el acreedor hipotecario directamente
(señaladamente, las facultades tendentes a la conservación del bien). El
recabo del órgano jurisdiccional no es sino una garantía para el deudor, o para
quien haya constituido la hipoteca, y para los demás acreedores, que armoniza
claramente con la prohibición del pacto comisorio.

La distinción en la hipoteca entre la fase de seguridad y la de ejecución

o realización del valor supera las críticas anteriores y manifiesta claramente la
naturaleza real 28/5 Civil del derecho de hipoteca. La naturaleza real del
derecho de hipoteca es reiteradísima doctrina jurisprudencial y de la Dirección

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General de los Registros y del Notariado, así como manifestación de la mayoría
de la doctrina.

En cuanto derecho real, produce la sujeción del inmueble dado en

hipoteca y la posibilidad de realización de su valor con indiferencia del titular
dominical y de cualquier derecho real limitado. Dice el art. 1.861 CC que los
contratos de prenda e hipoteca pueden asegurar toda clase de obligaciones, ya
sean puras, ya estén sujetas a condición suspensiva o resolutoria. Pero la
obligación garantizada debe ser siempre dineraria o traducible en dinero
(valorable dinerariamente). El Código civil dedica el Título XV del Libro IV a los
contratos de prenda, hipoteca y anticresis. Del citado Título XV, el Capítulo
primero (arts. 1.857 a 1.862) regula las disposiciones comunes a la prenda y a
la hipoteca, el Capítulo II regula la prenda (arts. 1.863 a 1.873), el Capítulo
tercero (arts. 1.874 a 1.880) contiene una serie de norma específicas del
contrato de hipoteca y, finalmente, el Capítulo IV (arts. 1.881 a 1.886) regula la
anticresis. El art. 1.857 C.C. establece como requisitos esenciales de la prenda
y de la hipoteca: 1. Que se constituya para asegurar el cumplimiento de una
obligación. 2. Que la cosa pignorada o hipoteca pertenezca en propiedad al
que la empeña o al que la hipoteca. 3. Que la persona que constituya la prenda
o la hipoteca, sea el propio deudor o un tercero, tenga la libre disposición del
bien o, en su caso, se hallen legalmente autorizados al efecto. Asimismo, en
virtud del art. 1.858 C.C., es también de esencia de estos contratos que,
vencida la obligación principal, puedan ser enajenadas las cosas en que
consiste la prenda o hipoteca para pagar al acreedor. Aquí es importante
destacar que el carácter enajenable de la cosa dada en prenda o sobre la que
se constituye la hipoteca se debe manifestar, no en el momento constitutivo del
gravamen (que puede estar afecta, por ejemplo, a una prohibición de disponer)
ni durante la relación crediticia, sino una vez vencida ésta, a la que asegura. En
otras palabras, la cosa sobre la que se constituye el gravamen debe ser
enajenable en el momento, si llega, de realizar su valor. El art. 1.859 C.C.
contiene la prohibición del llamado pacto comisorio. Así, el acreedor no puede
apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca ni disponer de ellas. El art.
1.860 declara indivisible el gravamen hipotecario o pignoraticio, aunque se
divida la deuda entre los causahabientes del deudor o del acreedor. No podrá,
por tanto, el heredero del deudor que haya pagado parte de la deuda pedir que
se extinga proporcionalmente la prenda o la hipoteca mientras la deuda no
haya sido satisfecha por completo.

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5. ¿CUÁLES SON LOS CARACTERES DE LOS DERECHOS
REALES?
Los rasgos básicos y habituales de un derecho real son los siguientes:

 Poder inmediato directo sobre las cosas: para ejecutar

las facultades del dominio, no se precisa de cooperación ajena.

 Poder inherente a las cosas: se puede ejercitar frente a

cualquiera, porque no es que afecte solo a una persona, sino
directamente a los objetos de dominio. Por tanto, se puede ejercitar
tal dominio frente a cualquiera que perturbe las facultades que se
adquieren sobre las cosas. Es diferente al campo de derecho de
obligaciones, en el que solo se puede actuar frente al deudor.

 La titularidad de un derecho real excluye otro de

contenido similar: no puede haber dos propietarios de una misma
cosa. A lo sumo, serán copropietarios al 50% de la misma cosa.
Cuando haya conflicto, se resolverá en función del criterio de
prioridad (el primer poseedor será el elegido, puesto que se trata de
un derecho excluyente).

 Los derechos reales se ejercitan a través de la

posesión. El propietario es tal porque posee las cosas. Esta figura
es la apariencia de la apropiación de hecho. Posesión es una
cuestión de hecho (cuestión fáctica) y no de derecho (cuestión de
titularidad).

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6. ¿QUÉ DIFERENCIAS EXISTEN ENTRE LOS DERECHOS
REALES Y LOS DE CRÉDITO O PERSONALES?
Según los sujetos:

 Derechos reales: solo se analiza el lado activo, el titular. El

lado pasivo no se analiza porque es indeterminado al ser todos los
que no sean el propietario. Todo el mundo está obligado a respetar
sus derechos.

 Derechos de crédito: se analiza el lado pasivo, pues es

determinado (el deudor).

Según el objeto:

 Derechos reales: recaen sobre las cosas.

 Derechos de crédito: recaen sobre la conducta del

deudor, pudiéndole exigir algo.

Según la forma de adquirir los derechos:

 Derechos reales: para adquirirlos, no basta con el título,

sino que se necesita la entrega de la posesión. Es la esencia del
sistema adquisitivo de los derechos reales, es la teoría del título
(contrato) y el modo (entrega).

 Derechos de crédito: solo se necesita el título o contrato.

Según su eficacia:

 Derechos reales: es eficaz frente a cualquiera. Una de las

características básicas del derecho real es la capacidad de
persecución de la cosa donde quiera que esté.

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  Derechos de crédito: es eficaz solo frente al deudor. No
existe la característica anterior.

Según la forma de satisfacerse:

 Derecho real: mediante el ejercicio del derecho real no se

extingue, sino que se consolida.

 Derecho de crédito: quien lo emprende se satisface una

vez que desaparece la prestación exigida en el contrato. Mientras
no se extinga la obligación con el pago, la tesitura continuará.

Según la posible violación del derecho:

 Derecho real: cualquiera podría violar un derecho real

perturbando al propietario.

 Derecho de crédito: solo el deudor puede incumplir el

contrato.

Según se inscriben:

 Derecho real: se pueden inscribir en registros. El Registro

de la Propiedad afecta a los bienes inmuebles, pero también existe
otro registro para los bienes muebles.

 Derecho de crédito: no se inscriben. No obstante,

los arrendamientos se inscriben para mantener y ejercitar frente al
arrendatario aquello que fuera necesario.

Según las formalidades para constituirse:

 Derecho real: como tienen eficacia frente a cualquiera,

exigirán muchas formalidades.

 Derecho de crédito: no se exige ninguna formalidad en

concreto. Solo en algún contrato se exige la forma escrita, pero lo
normal es la libertad de forma.

Según la usucapión (adquisición por paso del tiempo):

 Derecho real: se pueden adquirir con el paso del tiempo,

porque juega la posesión como apariencia de titularidad.

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  Derecho de crédito: como no hay posesión, se constata el
poder del acreedor, de tal manera que las obligaciones no se
pueden adquirir con el paso del tiempo.

Según la prescripción extintiva (cómo se extinguen por el paso del

tiempo los derechos):

 Derecho real: si no se ejercita el derecho en un período de

tiempo que alcanza los 30 años, se puede perder.

 Derecho de crédito: el plazo fundamental es de 5 años,

pero existen términos inferiores.

7. ¿QUÉ FACULTADES INTEGRAN LOS DERECHOS

REALES?
Si una persona disfruta de un derecho real, será dotada de las
siguientes facultades:

o Realizar directamente el interés del titular sin necesitar la

colaboración de nadie. Es dudoso en los derechos de garantía, por lo
que se dice que no todos los rasgos están presentes en todos los
derechos reales.

o Facultad de exclusión de que cualquiera perturbe su

derecho. Es una facultad preventiva llamada facultad de deslinde y
cercamiento, con la idea de prevenir inmisiones ajenas. También es
regresiva, pues siempre le queda al propietario la posibilidad de
recuperar de la persona lo que le hubiera quitado.

o Facultad de persecución: el ejemplo más claro es la

acción reivindicatoria. Es donde se protegerá la apariencia.

En materia de inmuebles ocurre lo mismo.

o Facultad de disposición: normalmente es un elemento

esencial, excepto en los derechos de uso y habitación.

o Facultad de preferencia o prioridad: si hay derechos

incompatibles entre sí, el que antes lo adquiriera será protegido
frente a ulteriores y eventuales titulares del derecho.

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24
 CONCLUSIONES
El termino derecho real no se refiere a un solo vinculo jurídico, sino
que, por el contrario, sirve para designar, de forma sintética un haz de poderes
diversos que tiene un individuo frente a otros respecto a un objeto. Así pues, el
titular de un derecho real puede tener libertades para usar, gozar o disponer un
bien determinado, sin necesidad de contar con la participación de otra persona.

El ejercicio de un derecho real consiste en el ejercicio de cualquier

jurisdicción contenida en una potestad legal ejercida sobre una cosa. Por
ejemplo, se ejerce el dominio cuando se emplea, goza y dispone; o se ejerce el
usufructo cuando se emplea y goza de la cosa fructuaria.
Además, Las personas dependen del uso y disfrute de los bienes para
satisfacer muchas de sus necesidades (alimentación, vestido, vivienda, salud,
transporte, educación, etc.). Esto demuestra la importancia de los derechos
reales expresados en la propiedad, posesión, uso, habitación, servidumbre,
hipoteca, etc. Por medio de los derechos reales se produce la circulación de la
riqueza y el desarrollo económico, así como se dan los beneficios del crédito,
que crece en función de las garantías reales consagradas por la ley.

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 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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tema-12-derechos-reales-de-garantia/44661002

conceptosjuridicos.com. (2022, 29 marzo). Derecho Real: concepto, diferencia con

derecho personal y ejemplos. Conceptos Jurídicos.

https://www.conceptosjuridicos.com/pe/derecho-real/

Vásquez, A. T. (2022, 28 abril). ¿Cuál es la clasificación de los derechos reales? LP.

https://lpderecho.pe/clasificacion-derechos-reales/

Gustavo Prociuk. (s. f.-b). http://prociuk.com/Derecho+Civil+-+Reales.pdf

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