OTERO Guia Practica Profesional Alquileres y Desalojos 2020

, ,
GUIA PRACTICA PROFESIONAL
aquí
Mariano C. Otero - Leticia D. Garay - Ma. José Herrera
• Guía teórico-práctica sobre el contrato de locación

y el proceso de desalojo
- Contrato de locación y convenio de desocupación
- Ejecución de alquileres e intimación de pago extrajudicial
- Proceso de desalojo desde la demanda hasta la sentencia
- Acciones para recuperar la posesión o la tenencia
• Incluye: Modelos de demandas. Cláusulas contractuales
Reforma del CCCN al contrato de alquiler
Sumarios de jurisprudencia
Legislación actualizada
El desalojo en los Códigos procesales provinciales
NUEVO REGIMEN DE
ALQUILERES
LEY 27.551
EE
Editorial Estudio
Al DÍ: Kipel; por haber sido no sólo mijefe, sino un maestro
que me enseñó a ver el Derecho de una manera diferente y p o r
haberse comportado conmigo siempre como un verdadero amigo.
Al Dr: Mariano Otero por su generosidad y constante

entusiasmo para iniciar proyectos y desarrollarlos en equipo.
Al DI: Mariano Otero por su inmensa generosidad e

incondicional apoyo en el desarrollo de mi vocaciónprofesional.
MAR~A
JosÉ HERRERA
A mis hijas, por ser una constante fuente de inspiración.
A mis padres, por haberme dado las herramientaspara
intentar ser un buen profesional.
A Andy, por ser mi gran compañera.
A mispadres Lidia y Julio.

LETICIA
DÉBORA
GARAY
A mis papás Juan y Graciela, a mi compañero de vida Diego

y a mi hija Cata.
MaRia JosÉ HERRERA
INTRODUCCION ............................................................................................................
23
IDEAS PRELIMINARES CONTRATOS .

1. GENERALIDADES. CONCEPTO ..............................................................................
27
2. ELEMENTOS DEL CONTRATO ................................................................................
29
3. CATEGORÍAS CONTRACTUALES ..........................................................................
30
CAP~TULOI: CONTRATO DE ALQUILER

1. CONCEPTO............................................................................................................... 33
2. MARCO LEGAL ..........................................................................................................33
3. CARACTERES DEL CONTRATO DE ALQUILER.......... . . . ...................................34
3.1. Bilateral ..................................................................................................................34
3.2. A titulo oneroso ...................................................................................................... 34
3.3. Conmutativo........................................................................................................... 34
3.4. De ejecución continuada ........................................................................................34
3.5. Formal .................................................................................................................... 34
4 . REQUISITOS DEL CONTRATO DE ALQUILER ..................................................... 35
4.1. Eluso y goce de la cosa .... .........................35
4.2. El precio .................................................................................................................35
4.3. El tiempo ................................................................................................................ 37
Plazo mínimo. Excepciones ............................................................................... 37
Excepciones al plazo mínimo ...............................................................................38
Renuncia al plazo mínimo .................. . ............................................................39
Plazo maximo .
. ....................................................................................................... 40
Opción de prórroga ............................................................................................... 40
Renovación del contrato ....................................................................................... 40
4.4. Cláusula modelo .....................................................................................................41
Jurisprudencia ............................................................................................................... 41
5 . TRANSMISIBILIDAD DEL CONTRATO DE ALQUILER .................................41
5.1. Transmisión por causa de muerte ........................................................................... 42
5.2. Venta de la cosa locada. ¿Cuál es la incidencia de la venta en el contrato de
alquiler sobre el bien que se enajena? ...................................................................42
5.3. Fallecimiento del locatario o abandono de inmueble con destino habitacional.....43
5.4. Cesión y sublocación..............................................................................................
45
1. INDMDUALIZACI~N DE LAS PARTES ................................................................47

1.1. Cláusula modelo .....................................................................................................
47
2. OBLIGACIONES DEL LOCADOR. CLAUSULA MODELO.
JURISPRUDENCIA..................................................................................................... 48
2.1. Entrega de la cosa...................................................................................................
48
2.2. Conservar la cosa ................................................................................................... 49
2.2.1. Cláusula modelo ......................................................................................... 50
Jurisprudencia ...............................................................................................................
50
2.3. Obligación de garantía ...........................................................................................51
Turbaciones de locador......................................................................................... 51
Reparaciones hechas por el locado ........................51
Turbaciones de terceros ........................................................................................ 52
Jurisprudencia ...............................................................................................................
52
2.4. Confección de inventario ...... ........................52
2.5. Compensación........................................................................................................ 53
3. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO ........................53
3.1. Pago del precio ..............................
3.1.1. Cláusula modelo ......................................................................................... 53
3.1.2. ¿Quién debe efectuar el pago? .................................................................... 54
3.1.3. ¿A quién debe pagarse el canon locativo?..................................................54
Jurisprudencia ...............................................................................................................
55
3.1.4. ¿Qué sucede si el locador se niega a recibir el pago de los arriendos? ......55
Jurisprudencia.......................................................................................................56
3.1.5. ¿Qué sucede si muere el locatario? ................... . . . ................................58
3.2. Obligación de no variar el destino de la cosa.........................................................58
3.2.1. Cláusula modelo ......................................................................................... 58
3.3. Conservar la cosa en buen estado........................................................................... 58
3.3.1. Cláusula modelo .........................................................................................59
3.4. Pagar cargas y contribuciones por la actividad ......................................................59
3.4.1. Cláusula modelo ........ ........................59
. .
3.5. Restituir la cosa ......................................................................................................
60
3.5.1. Cláusula modelo ......................................................................................... 60
4 . REGIMEN DE MEJORAS
4.1. Concepto. ¿Qué es una
4.3. Mejoras permitidas y prohibida

4.4. Reembolso de mejoras
Jurisprudencia ....................
4.5. Facultades del locatario sobre las mejoras Útiles o
4.6. Facultades del locador sobre las mejoras prohibid
4.8. Cláusula model

Jurisprudencia ...............................................................................................................
65
1. CASO FORTUITO Y DE FUERZA MAYOR..............................................................67

2. EL CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR EN EL CONTRATO DE LO-
CACI~N . SUPUESTOS ...............................
..........................................................68
2.1. Por caso fortuito la cosa pierde la aptitud de uso convenido sin culpa
del locado 68
2.2. Privación de uso y goce por caso fo 68
2.3. Actos de terceros que pejudican la 69
2.4. Destrucción del bien locado por caso fortuito o por fuerza mayor ........................69
2.5. Supuesto de destrucción de la cosa por incendio 9
por quien no se debe responde O

3. CLÁUSULA MODE o
o
CAPÍTULO IR MODALIDADES DEL CONTRATO DE ALQUILER

1. DEPOSITO ...................................................................................................................
73
2. RESTITUCI~NDEL DEPOSITO EN GARANTÍA . REQUISITOS..........................74
3. CLAUSULA MODELO .............................................................................................. 74
4 . DIFERENCIAENTRE D E P ~ S I T O
EN GARANTÍAY LA FIANZA........................75
5. MES DE ANTICIPO.....................................................................................................
76
6. ¿SE PUEDE PACTAR EL TIPO DE PROCESO PARA EL DESALOJO? .................76
7. COMISI~N¿QUIEN DEBE ABONARLA? ...............................................................77
1. C E S I ~ NDE P O S I C I ~ NCONTRACTUAL ...............................................................79

..
1.1. Concepto y requisitos ............................
............................................................
79
1.2. Modalidades en la contratación..............................................................................
80
2. CESIÓNY SUBLOCACIÓN . SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS .............................80
3. LA C E S I ~ NEN EL CONTRATO DE L O C A C I ~ N ....................................................81
3.1. Cláusula modelo ..........................
.............................................................82
4 . SUBLOCACI~N......................................................................................................... 82
..
4.1. Concepto y requisitos .............................................................................................82
4.2. Posibles actitudes del locador ............................................................................... 83
4.3. Relaciones entre sublocador y sublocatario ...........................................................83
4.4. Relaciones enhe locador y sublocatario................ . . ..........................................83
4.5. Extinción del contrato principal y de la sublocación .............................................84
4.6. Cláusula modelo .....................................................................................................
84
CAPÍTULO VI: CONVENIO DE DESOCUPACI~N

1. CONCEPTO............................................................................................................... 85
2. SITUACION PREVIA AL CCCN ................................................................................85
Jurisprudencia ...............................................................................................................
86
3. TRÁMITE DE HOMOLOGACI~NANTERIOR A LA REFORMA......................... 87
4 . SITUACI~NPOSTERIORA LA S A N C I ~ N DEL C ~ D I G O CIVIL Y COMER-
CIAL DE LANACION ................................................................................................88
5. TRÁMITEDE HOMOLOGACI~NPOSTERIOR A LA REFORMA....................... 88
6. CONCLUSIONES ........................................................................................................
89
7. PAUTAS PARALAREDACCI~NDE UN CONVENIO DE DESOCUPACI~N.....90
8. CONVENIO MODELO................................................................................................ 90
8.1. Partes ......................................................................................................................
90
8.2. Individualización del inmueble a restituir ..............................................................91
8.3. Objeto .............. . . ................................................................................................
91
. . .
8.4. Apercibuniento .......................................................................................................91
8.5. Reconocimiento a favor del locatario ..................... . . ........................................92
8.6. Cláusula de homologación .....................................................................................92
8.7. Cláusula del estado de ocupación del inmueble.....................................................92
8.8. Cláusula de constitución de domicilios .................. . . . ........................................93
8.9. Cláusula de competencia........................................................................................ 93
8.10. Otros datos prácticos ........... ........................93
1. FIADOR .......................................................................................................................95
3. RESPONSABILIDAD DEL FIADOR HASTA LA RESTITUCI~N

DEL INMUEBLE ......................................................................................................... 96
Jurisprudencia ...............................................................................................................
97
4 . SOLIDARIO Y PRINCIPAL PAGADOR .................... . . . ........................................97
Jurisprudencia ...............................................................................................................
98
5. TÁCITA RECONDUCCIÓN Y RESPONSABLIDAD DEL FIADOR
CADUCIDAD DE LA FIANZA .................................................................................. 98
Jurisprudencia ...............................................................................................................99
6. DERECHOS DEL FIADOR ....................................................................................... 100
Jurisprudencia .............................................................................................................
101
7. INTERVENCI~NDEL FIADOR EN EL JUICIO DE DESALOJO ......................... 101
7.1. Cláusula modelo ...................................................................................................102
Jurisprudencia .............................................................................................................
103
8. La garantía en la nueva ley de alquileres ................................................................103
2. TÁCITA RECONDUCCI~NY CONTINUIDAD DEL MISMO CONTRATO........ 105

Jurisprudencia .............................................................................................................106
3. PRÓRROGA DEL CONTRATO Y RESPONSABILIDAD DEL FIADOR ..............106
4 . RESOLUCI~NDEL CONTRATO ........................................................................... 107
4.1. Causales de resolución imputable al locatario ..................................................... 107
Jurisprudencia .............................................................................................................
108
4.2. Cláusula modelo .................... ...................... 109
4.3. Causales de resolución imputables al locador...................................................... 109
5. RESOLUCIÓN ANTICIPADA ................... . . .......................................................110
5.1. Efectos de la resolución anticipada ...................................................................... 111
5.2. Cláusula modelo ...................................................................................................112
5.3. Modelo de notificación fehaciente de resolución anticipada ............................... 112
6. EFECTOS DE LA EXTINCI~N ................. . ......................................................... 113
6.1. Entrega de la cosa.................................................................................................
113
. .
6.2. Mejoras introducidas............................................................................................ 114
6.3. Caducidad de la fianza y su renovación ...............................................................115
1. DERECHO DE CONSUMO. GENERALIDADES ...................................................117

Jurispnidencia .............................................................................................................
120
2. EL ORDEN PÚBLICO Y EL DERECHO DE CONSUMO ...................................... 120
3. EL CONTRATO DE LOCACI~NY EL DERECHO DE CONSUMO.
21
3.1. Partes inte 21
22
3.3. Carga de la pnieb 23
3.4. Información y p 23
3.5. Beneficio de jus 24
Jurispnidencia .............................................................................................................
125
3.6. Posibilidad de recomponer las bases del contrato de locación ............................ 125
CAPÍTULO X: PROCESO EJECUTIVO Y LAS DISTINTAS ALTERNATIVAS

PARA EL COBRO DE ALQUILERES IMPAGOS
1. GENERALIDADES. CLASIFICACI~NDE PROCESOS ....................................... 127
2. TÍTULO EJECUTNO . ¿QUÉ ES UN TÍTULO EJECUTNO? .............................. 129
..
2.1. Requisitos.............................................................................................................
130
2.2. Títulos que traen aparejada la ejecución ..............................................................130
2.3. Títulos que no traen aparejada la ejecución .........................................................131
Jurisprudencia .............................................................................................................
132
2.4. Trámites previos a la apertura de juicio ejecutivo................................................132
3. CATEGORIZACIÓN DEL CONTRATO DE ALQUILER ........................................133
3.1. Incumplimiento del pago del canon locativo ....................................................... 134
3.2. Intimación para el pago extrajudicial................................................................... 134
..
3.2.1. Requisitos .................................................................................................
135
3.2.2. Consignación de llaves .............................................................................136
3.2.3. Modelo de intimación de pago extrajudicial dirigida al locatario............ 137
3.2.4. Modelo de intimación de pago extrajudicial dirigida al fiador y10 garante .... 137
4 . PROCEDIMIENTO EJECUTIVO PARA EL COBRO DE ALQUILERES.
SUPUESTOS..............................................................................................................
138
4.1. Trámite de intimación, embargo y citación de remate ......................................... 139
4.2. Modelo de mandamiento de intimación de pago, embargo y citación de venta ......140
4.3. Trámite posterior al diligenciamiento del mandamiento de intimación de pago,
embargo y citación de venta. Posibles actitudes del demandado ........................ 141
4.4. Modelos de demanda para preparar la vía ejecutiva y de demanda sobre
ejecución de alquileres. Remisión .......................................................................142
CAPÍTULO XI: FORMAS DE RECUPERAR LA P O S E S I ~ N
O LA TENENCIA DE UNA COSA INMüEBLE
1.ACCIONES POSESORIAS. ¿QUÉES UNAACCI~NPOSESORIA? ....................143
1.1. Finalidad. Defensa de la posesión y la tenencia..............
................................ 143
2. LAS ACCIONES POSESORIAS EN EL C ~ D I G OCIVIL Y COMERCIAL DE
LA NACION .............................................................................................................. 144
2.1. Acción posesoria de mantener (contra la turbación) ............................................144
2.2. Acción posesoria de despojo (contra el desapoderamiento) ................................145
. . . .
2.3. Legitimacion ........................................................................................................ 146
2.4. Tipo de proceso .................................................................................................... 146
2.5. Objeto, pmeba y sentencia ................................................................................... 147
. .
2.6. Conversion ...........................................................................................................148
. . .
2.7. Prescnpcion ..........................................................................................................148
3. ACCIÓN REAL DE REIVINDICACI~N...... . ....................................................... 149
. . .
3.1. ¿Qué se puede reivindicar? .................................................................................. 149
..
3.2. Legitimación activa y pasiva ................................................................................ 149
Jurisprudencia .............................................................................................................149
3.3. Prueba ..............
. . ..............................................................................................150
Jurisprudencia .............................. .............................. 151
4 . ACCIÓN POR NULIDAD DE ACTO J U R ~ I C O ....................................................152
4.1. Acción de nulidad y acción de reivindicación......................................................153
5. INTERDICTOS .......................................................................................................... 153
Jurisprudencia .............................................................................................................154
5.1. Interdicto de retener ............................................................................................. 155
..
5.1.1. Requisitos de procedencia ........................................................................ 155
5.1.2. Prueba .......................................................................................................155
5.1.3. Medidas precautorias................................................................................156
Jurisprudencia general.................. .............................. 156
5.2. Interdicto de recobrar ........................................................................................... 157
..
5.2.1. Requisitos de procedencia ........................................................................ 158
Jurisprudencia..................................................................................................... 158
5.2.2. Prueba .......................................................................................................161
5.2.3. Medidas cautelares ................................................................................... 161
Jurisprudencia..................................................................................................... 161
5.2.4. Transfomación de la demanda................................................................. 162
5.2.5. Sentencia .................................................................................................. 162
5.2.6. Caducidad de los interdictos......... . ........................................................163
Jurisprudencia..................................................................................................... 163
6. ACCION DE DESALOJO ..........................................................................................
163
1. DESALOJO POR CAMBIO DE DESTINO .............................................................. 165

2 . DESALOJO POR S U B L O C A C I ~ NPROHIBIDA . TRANSFERENCIA
INDEBIDA O PROHIBIDA.......................................................................................166
3. POR FALTA DE CONSERVACI~NDE LA COSA LOCADA................................. 168
4 . DESALOJO POR FALTA DE PAGO .........................................................................169
5. DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE ALQUILER ...................170
6. DESALOJO POR INTRUSI~N ................. . .........................................................171
Jurisprudencia .............................................................................................................
172
7. DESALOJO POR ABANDONO ................. . . .......................................................
173
7.1. Situación previa a la vigencia del CCCN .............................................................
173
7.2. Situación luego de la sanción del CCCN .............................................................173
8. DESALOJO POR REVOCACIÓN DE ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA. EL
FIN SOCIALDE LAVIVIENDA . LEY 14.652........................................................175
9.ACCIÓN DE DESOCUPACIÓN . PROCEDENCIA. TRÁMITE ............................. 176
1. LEGITIMACI~NACTIVA ......................... . .........................................................177

. .
1.1. Propietario ............................................................................................................
177
1.1.1. Propietario que formalizó el contrato de alquiler .....................................177
1.1.2. Propietario que no celebró el contrato de alquiler................................ 178
Jurisprudencia ............................................................................................................. 179
.
.
1.2. Condomino........................................................................................................... 181
1.2.1. ¿Quién puede dar en alquiler un bien en condominio? ............................181
1.2.2. ¿Quiénes pueden iniciar la acción de desalojo en el condominio? .......... 181
1.2.3. Validez del contrato de locación celebrado por uno solo de los
.
.
condominos ........................................................................................................182
Jurisprudencia ............................................................................................................. 182
1.3. Heredero...............................................................................................................182
Jurisprudencia ............................................................................................................. 184
1.4. Administrador de la sucesión ...............................................................................184
Jurisprudencia .............................................................................................................185
1.5. Donatario..............................................................................................................185
1.5.1. Jurisprudencia........................................................................................... 185
1.6. Usufructuario........................................................................................................ 186
1.6.1. ¿Puede el usufructuario celebrar contratos de alquiler?........................... 186
1.6.2. ¿Puede el usufructuario iniciar demanda de desalojo?............................. 187
1.6.3. ¿Qué sucede si se muere el usufructuario?............................................... 187
Jurisprudencia ............................................................................................................. 187
1.7. Usuario .................................................................................................................
188
1.8. Locador ................................................................................................................
188
Jurisprudencia ............................................................................................................. 188
1.9. Sublocador............................................................................................................189
Jurisprudencia ............................................................................................................. 189
1.10. Comodante ......................................................................................................... 189
Jurisprudencia ............................................................................................................. 189
1.11. Adquirente en subasta judicia ....................... 190
Jurisprudencia .............................................................................................................190
2. LEGITIMACI~NPASIVA .......................... . .........................................................191
2.1. Locatario ..............................................................................................................
191
2.2. Sublocatario...................... ....................... 191
2.3. Comodatario ......................................................................................................... 192
Jurisprudencia ............................................................................................................. 192
2.4. Intruso ..................................................................................................................
193
2.5. Poseedor ............................................................................................................... 193
Jurisprudencia ............................................................................................................. 194
2.6. Fiador ...................................................................................................................
194
Jurisprudencia .............................................................................................................195
2.7. Adquirente de un inmueble locado....................................................................... 195
2.8. Integrantes de una unión convivencia1............................................................... 195
Jurisprudencia ............................................................................................................. 198
2.9. Dependiente que ocupa el inmueble ...................... 199
Jurisprudencia .............................................................................................................199
2.10. Heredero............................................................................................................. 199
1. COMPETENCIA........................................................................................................
201
2. TRÁMITE ASIGNADO ............................................................................................204
2.1. Diferencia en el proceso de desalojo si se aplica el trámite sumarísimo o el
. .
ordinario ...............................................................................................................
206
Jurisprudencia ............................................................................................................. 207
3. INTIMACION PREVIA .............................................................................................
207
4 . DEMANDA: REQUISITOS ....................................................................................... 208
4.1. La demanda debe ser presentada por escrito ........................................................209
4.2. Escrito de demanda sin h a .................... . .......................................................209
4.3. Nombre y domicilio del demandante ................................................................... 210
4.4. Nombre y domicilio del demandado.................................................................... 211
4.5. La cosa demandada .............................................................................................. 212
4.6. Los hechos en los que se funde la demanda explicados claramente ....................212
i) Desalojo por falta de pago ........................................................................... 213
ii) Desalojo por vencimiento de contrato ................... . . . ..............................213
...
111) Comodato...................................................................................................... 213
iv) Desalojo de intrusos...................................................................................... 213
4.7. El derecho en que se funda la demanda expuesto sucintamente..........................213
4.8. La petición formulada en términos claros y positivos ........................................214
4.9. Acompañar toda la documentación que se tuviere ............................................... 214
¿Qué ocurre si la prueba documental que necesita el actor no se encuentra
en su poder? ........................................................................................................214
i) Caso en el que la documental no se encuentre en poder de ninguna
de las partes.......................................................................................214
ii) Documento que se encuentra en poder de alguno de los demandados......214
Jurisprudencia .............................................................................................................
215
5.ERRORES COMUNES 215
5.1. Errar la competencia del tribuna 215
5.2. Hacer modificaciones y ampliaciones de la demanda luego de ser presentada ...215
5.3. No acreditar en debida forma la legitimación que se invoca ...............................215
5.4. No activar el proceso en debido tiemp 216
6. TASA DE JUSTICIA .................................................................................................. 216
Jurisprudencia .............................................................................................................
217
18
8. BONO ART. 5 1. INC. D). DE LA LEY 23.1 87 18
9 . ENTREGA INMEDIATA DEL INMUEBLE 18
19
10. RECONOCIMIENTO JUDICIAL 20
21
11. NOTIFICACI~NDE LADEMANDA................................................................... 221
...
11.1. Domicilio de notificación ................................................................................... 222
11.2. Localización del inmueble .................... . .........................................................222
Jurisprudencia .............................................................................................................224
11.3. Deberes y facultades del notificador .................................................................. 225
Jurisprudencia .............................................................................................................226
1. PLAZO PARA CONTESTAR DEMANDA ...............................................................

227
2. REQUISITOS DE LA CONTESTACIÓN DE DEMANDA ..................................... 228
Jurisprudencia .............................................................................................................
229
3. OPOSICI~NDE EXCEPCIONES .............................................................................230
3.1. Oportunidad..........................................................................................................
230
..
3.2. Excepciones admisibles ........................ . .........................................................231
3.3. Análisis de las excepciones contempladas...........................................................232
Jurisprudencia .......................... .......................233
4 . POSESION COMO DEFENSA..................................................................................237
Jurisprudencia .............................................................................................................
238
5. RECONVENCI~N.....................................................................................................
242
Jurisprudencia .......................... .......................242
6. CITACIÓN AL GARANTE 45
Jurisprudencia 45
7. RECUSACI~N 46
Jurisprudencia 46
1. OPORTUNIDAD PARA OFRECER PRUEBA .........................................................247
3. MEDIOS DE PRUEBA .............................................................................................. 250

3.1. Confesional .......................................................................................................... 250
3.2. Documental .......................................................................................................... 250
..
3.3. Pencial..................................................................................................................250
3.4. Testifical ...............................................................................................................
251
. .
3.5. Reconocimiento oficial.......................... . .........................................................252
4 . CLAUSURA DEL PERÍODO PROBATORIO ..........................................................254
Jurisprudencia .............................................................................................................
255
XVII: MODOS ANORMALES DE TERMINACI~N

CAPÍTULO
DEL PROCESO
1. ALLANAMIEN 257
1.1. ¿Qué sucede c 257
Jurisprudencia .............................................................................................................
257
2. DESISTIMIENTO......................................................................................................258
3. CADUCIDAD.............................................................................................................
259
4 . CONCILIACI~NY TRANSACCI~N 259
Jurisprudencia 260
xvm: SENTENCIA DE DESALOJO

CAPÍTULO
1. SENTENCIA. CARÁCTER .......................................................................................
263
2. MEDIDAS QUE DEBE TOMAR EL JUEZ .............................................................. 263
Jurisprudencia .............................................................................................................
264
3. ALCANCE DE LA CONDENA .................... . .......................................................264
Jurisprudencia .............................................................................................................
265
4 . CONDENADE FUTURO ..........................................................................................265
5. SANCIONES PROCESALES .................................................................................... 266
Jurisprudencia .............................................................................................................
267
6. COSTAS.................. . ..............................................................................................268
Jurisprudencia .............................................................................................................268
7. REGULACI~NDE HONORARIOS ......................................................................... 269
7.1. Normativa aplicable .............................................................................................
269
7.2. Regulación. Base regulatoria. Monto ................................................................... 269
7.2.1. En el ámbito de la justicia nacional..........................................................269
7.2.2. En el ámbito de la provincia de Buenos Aires...................................271
7.2.3. Caducidad de instancia............................................................................. 272
7.2.4. Cobro de alquileres...................... . .......................................................272
8. DAÑOS Y PERJUICIOS ...............................
........................................................
273
1. LANZAMIENTO........................................................................................................
279
1.1. Lanzamiento de los ocupantes .............................................................................279
1.2. Entrega del inmueble............................................................................................
280
2. INTERVENCIÓN DEL OFICIAL DE JUSTICIA.AUTORIZACIÓN PARAVIO-
LENTAR CERRADURAS. AUTORIZACI~NPARA REQUERIR EL AUXILIO
DE LA FUERZA PÚBLICA .........................
........................................................280
3. PRESENCIA DE PERSONAS ENFERMAS.............................................................
28 1
4 . PRESENCIA DE PERSONAS MENORES DE EDAD .............................................28 1
Jurisprudencia .............................................................................................................281
5. PRESENCIADE ANIMALES DOMÉSTICOS ..........
...
................................283
6. CONVENIO DE PARTES POSTERIOR A LA SENTENCIA...................................283
ANEXO 1
EL JüICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS
CÓDIGOS PROCESALES PROVINCIALES
1. Buenos Aires 87
88
3. Córdoba................ . . ................................................................................................290
91
5. Chaco .......................................................................................................................... 292
6. Chubut.........................................................................................................................294
7. Entre Ríos....................................................................................................................296
8. Formosa...................................................................................................................... 298
9. Jujuy ............................................................................................................................
300
10. La Pampa .................................................................................................................. 300
11. La Rioja ..................................................................................................................... 302
12. Mendoza .................................................................................................................... 303
..
13. Misiones .................................................................................................................... 304
14. Neuquén ................................. .......................306
15. Río Negro .................................................................................................................. 307
16. Salta...........................................................................................................................309
17. San Juan ....................................................................................................................310
18. San Luis .................................................................................................................... 312
19. Santa Cruz ................................................................................................................. 312
20. Santa Fe ..................................................................................................................... 313
21. Santiago del Estero ................................................................................................... 314
22. Tiem del Fuego ........................................................................................................ 316
23. Tucumán............. . . ............... .......................317
ANEXO 11
MODELOS
...............................................................
MODELO DE CONTRATO DE LOCACI~N 323
MODELO DE CONVENIO DE DESOCUPACI~N.....................................................331
MODELOS DE ESCRITOS DE DEMANDAS .............................................................333
Promueve demanda de desalojo por vencimiento de contrato ....................................333
Promueve demanda de desalojo por falta de pago ...................................................... 335
Promueve demanda de desalojo. Condena de futuro .................................................. 339
Promueve demanda de desalojo. Comodato ...............................................................341
Promueve demanda de desalojo. Intrusos ...................................................................346
Promueve demanda por consignación de alquileres ................................................... 349
Promueve demanda por consignación de llaves .............. . ........................................352
Promueve interdicto de recobrar .................................................................................
357
MODELOS DE DEMANDAS SOBRE COBRO EJECUTIVO DE ALQUILERES ....364
Promueve ejecución de alquileres...............................................................................
364
Promueve ejecución de sentencia................................................................................
367
JuzgadosNacionalesde laInstancia en lo Civil de la Capital Federal. con competencia

. .
patrimonial ...........................................................................................................371
Salas de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil ..................................373
Defensorías de menores e incapaces. Ministerio Público de la Nación ..........................373
Área centro de atención transitoria para niños ................................................................ 374
Consejo de los derechos del niño ....................... . .......................................................374
Centro de día del GCBA. Talleres escolares.................................................................. 374
Consejo de los derechos de niñas, niños y adolescentes. GCBA....................................374
Defensorías públicas oficiales de pobres y ausentes....................................................... 374
Consultoriojurídico gratuito facultad de derecho UBA .................................................374
Patrociniojurídico gratuito de la Universidad de Belgrano.......................................... 375
Consultoriojurídico gratuito del Colegio de abogados de CABA..................................375
Patrociniojurídico gratuito. Provincia de Buenos Aires .................................................375
Dirección general de acompañamiento, orientación y protección a las víctimas
(DOVIC)............. . . ..............................................................................................
375
Centros del Plan Social de Asistencia Jurídica y Mediación Comunitariadel Ministerio
..
de Justicia ................................................................................................................
376
Consejo nacional de niñez. adolescencia y familia .........................................................376
División jurídica asistencia1 del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires .....................376
Programa asistir. Ministerio de Trabajo .......................................................................... 376
Defensoría general adjunta en lo contravencional y de faltas del GCBA.......................377
Consejo de los derechos de niñas. niños y adolescentes ............ . . ..............................377
Poder Judicial de la Provincia de Buenos Aires.............................................................. 377
Serviciojurídico del Colegio de abogados de La Plata ..................................................377
Liga de consorcistas...................................................................................................... 377
Comisión episcopal de la pastoral de inmigrantes y itinerantes .....................................377
Defensorías zonales ........................................................................................................ 377
Defensonas zonales de derechos. GCBA....................................................................... 378
ANEXO Iv
FORMULARIOS
FOFMULARIOS EMPLEADOS EN EL &ITO DE LA JUSTICIANACIONAL
. . .
1. Planilla de inicio......................................................................................................
383
2. Planilla de ingreso virtual........................................................................................ 385
3. Boleta de pago de tasa de justicia ........................................................................... 386
4 . Formulario de solicitud de informes ....................................................................... 387
5. Formulario de cédula de notificación ...................................................................... 389
FORMULARIOS EMPLEADOS EN ELÁMBITO DELAJUSTICIADE LAPCIA .
DE BUENOS AIRES
1 . Modelo de cédula de notificación electrónica.........................................................391
2. Boleta de pago de tasa de justicia ......................................................................... 393
3. Boleta de pago de aportes previsionales ................................................................. 394
4 . Boleta de pago del impuesto a los ingresos brutos (anticipo honorarios)...............395
5. Formulario para ingreso de datos (inicio de expedientes) ...................................... 496
6. Formulario de declaraciónjurada para el pago de la tasa de justicia ......................497
7. Oficio judicial: medida cautela inmueble para órganos jurisdiccionales de la
Provincia de Buenos Aires...................... .........................................................399
8 . Oficio judicial: anotaciones personales para órganos jurisdiccionales de la
. .
Provincia de Buenos Aires...................................................................................
401
9. Oficio ampliatorio de medidas cautelares en proceso de inscripciónpara órganos
jurisdiccionales de la Provincia de Buenos Aires ................................................ 403
10. Formulario de informe de anotaciones personales (inhibiciones).........................405
11. Formulario de informe de dominio de la propiedad inmueble ..............................407
ANEXO v
APÉNDICE LEGISLATIVO
1. Parte pertinente de la ley 21.342 ................................................................................. 411
2. Parte pertinente del CCCN. Contrato de locación .................................................... 411
3. Parte pertinente del CPCCN. Desalojo ....................................................................... 415
4 . Ley 27.551. Modificación del CCCN ......................................................................... 416
5. Comunicación '3"12059 del 27/08/2020, del Banco Central de la República
Argentina .................................................................................................................420
6. Cuadro. Régimen del contrato de locación Ley 27.551.............................................. 423
7. Cuadro comparativo - Modificaciones al CCCN ................. . . ................................423
La situación habitacional y el derecho de quienes alquilan, ha sido mo-
tivo de constante preocupación por parte del legislador, quien ha regulado
la cuestión a través del tiempo buscando una solución a los diferentes pro-
blemas que se van presentando.
En fecha muy reciente a la de publicación de esta obra, entró en vigencia
la ley 27.55 1, la que ha traído importantes modificaciones en la materia, en
particular a normas incluidas en el Código Civil y Comercial de la Nación.
Por ese motivo, resulta de suma importancia y actualidad el tratamiento y
análisis de la conflictiva derivada de los contratos de alquiler.
Son notorias las distintas aristas que pueden presentarse en el juicio
por desalojo, las que caracterizan a este proceso que en el mismo Código
Procesal el legislador lo ha incluido entre los "especiales".
Una nota distintiva, es que el desalojo puede derivar de un incumpli-
miento contractual, siendo el caso más usual el del contrato de locación,
en el cual el desahucio puede llegar por el no pago del canon locativo, por
el cambio de destino de la cosa locada, por el uso abusivo que se le de a la
cosa, por una transferencia indebida o prohibida, por falta de conservación
de la cosa locada, por el vencimiento del contrato, o por abandono.
Pero el desalojo también puede encontrar su génesis en un incumpli-
miento o finalización de otro contrato, como podría ser el de comodato o el
de leasing, o en la revocación de la adjudicación de una vivienda, o en una
intrusión efectuada por personas que -en principio- carecen de derecho a
permanecer en el inmueble.
Otra cuestión a tener en cuenta es que quien pretenda desalojar a alguien
de un inmueble, previamente deberá analizar qué acción le conviene más,
pues además del desalojo también podría iniciar un interdicto, una acción
posesoria o una acción real, siempre que se cumplan los requisitos exigidos
por la ley de forma y la de fondo para cada supuesto.
Estas circunstancias toman apasionante al juicio de desalojo, ya que
pueden darse muchas variables, por lo que todos los profesionales que par-
ticipan dc un juicio dcbcn cstar prcparados: los abogados dcl dcmandantc,
para demandar prolijamente en tiempo y forma; los de los demandados, para
hacer valer sus derechos, si los tienen; y el juez debe imponer celeridad al
24 Otero - Garay - Herrera
trámite y estar atento para evitar las "chicanas" que en ciertos casos usan
los demandados para seguir en el lugar sin derecho.
No se encuentra en discusión que resulta sumamente injusto que una
persona resida en un lugar cuando no tiene derecho a ello, y el sistema, a
veces, atenta contra el propietario o contra la persona a vivir ahí.
Lo precedentemente expuesto, me ha llevado a aportar ideas -junto a
dos destacadas profesionales que muestran todo su conocimiento dentro
del Poder Judicial, como son las Dras. Garay y Herrera-, con la intención
de acercar los principios reinantes en la materia sobre los planteos más co-
munes, de conocer su régimen legal, y su aplicación práctica a través de los
criterios jurisprudenciales actuales. Además, la presente obra se encuentra
enriquecida con la inclusión de modelos de demandas sobre desalojo, co-
bro de alquileres, consignación de alquileres y de llaves, y de modelos de
contrato de locación, con análisis de cada una de sus partes.
También se han adjuntado anexos de legislación y de datos útiles que
seguramente harán más fácil la tarea para quien deba participar de la re-
dacción de un contrato de locación, para quien deba analizar la marcha de
dicho convenio, o para quien deba iniciar y tramitar un juicio de desalojo.
Es que el principal objetivo de esta obra es que las citadas herramientas
resulten útiles tanto para los estudiantes avanzados de derecho, como para
los noveles abogados que patrocinan a las partes o para aquellos profesio-
nales que se desempeñan en el ámbito del Poder Judicial, con un lenguaje
claro y explicativo, utilizando ejemplos para facilitar la comprensión de los
distintos temas y para visualizar cómo se aplican en la práctica.
La presente obra está organizada de la siguiente manera:
a) Los 8 primeros Capítulos se refieren al contrato de locación, en
los que se analizan todos los deberes y derechos que se generan
para cada una de las personas intervinientes (locador, locatario,
fiador), así como la aplicación de distintas cláusulas comunes,
como el depósito en garantía, la forma de actualización del valor
locativo, o el régimen de mejoras. También se incluye al convenio
de desocupación, figura que no ha sido incluida en el CCCN, pero
ello no representa un valladar para su suscripción, siempre que no
vulnere derechos de las partes, siempre que no genere una relación
asimétrica entre las partes, y siempre que no represente una situa-
ción abusiva.
b) En el Capitulo IX se incluye un tema novedoso, esto es, la relación
entre el contrato de locación y el derecho de consumo.
c) El Capitulo X está dedicado a la ejecución de alquileres, a las distintas
alternativas para lograr el cobro de alquileres impagos.
d) El Capítulo XI está destinado a las formas de recuperar la posesión
o la tenencia de una cosa inmueble, como alternativas al juicio de
desalojo, con la intención de aportar elementos a considerar para
meritar cuál acción debe plantearse en cada caso.
e) En el Capítulo XII se analizan las distintas alternativas que generan
desalojo.
f) Los Capítulos XIII al XVIII están dedicados al proceso de desalojo,
desde la demanda hasta la sentencia, en los que podrán observarse
distintas opiniones doctrinarias sobre algunos aspectos que genera-
ron criterios encontrados, y también podrán contar con un fi-ondoso
material jurisprudencia1 que ha sido sistemáticamente tratado para
facilitar su utilización práctica. Además, esta parte ha sido debida-
mente concordada con los distintos códigos procesales provinciales.
g) El Capítulo XIX, está destinado a la ejecución de sentencia, en es-
pecial a las distintas cuestiones que el juez deberá ponderar antes de
efectivizar el desahucio.
Por todas estas cuestiones, anhelo que este trabajo sea de su agrado y
que cumpla con las expectativas generadas.
IDEAS PRELIMINARES. CONTRATOS
SUMARIO: l. GENERALIDADES. CONCEPTO. 2. ELEMENTOS DEL CONTRATO.
3. CATEGORÍAS CONTRACTUALES.
1. GENERALIDADES. CONCEPTO
El contrato es el acto jurídico mediante el cual dos o más partes mani-
fiestan su consentimiento para crear, regular, modificar, transferir o extin-
guir relaciones jurídicas patrimoniales; así se encuentra definido en el art.
957 del Código Civil y Comercial de la Nación (en adelante CCCN), en el
Titulo 11, Capitulo 1.
En cuanto a sus efectos, el contrato es obligatorio para las partes y su
contenido sólo puede ser modificado o extinguido por acuerdo de partes o
en los supuestos en que la ley lo prevé (conf. art. 959 del CCCN).
Ahora bien, el efecto vinculante referido es sólo respecto a las partes,
dado que solamente ellas pueden regular sus propios intereses, mas no
pueden pretender imponerlos a quienes no consintieron en formar parte del
contrato, para lo que encuentran un límite en la vigencia del principio del
efecto relativo de los contratos. Este extremo resulta de lo establecido en
los arts. 1021 y 1022 del CCCN'.
No puede pasarse por alto que los contratos deben celebrarse, interpretarse
y ejecutarse de buena fe (conf. art. 961, CCCN), siendo del caso señalar que
la buena fe es un principio rector y punto cardinal en materia contractual y,
en definitiva, de todo el ordenamiento jurídico. Esta se aprecia desde dos
ángulos: la buena fe objetiva o "buena fe-lealtad", que admite contratar
con probidad, rectitud y lealtad de aplicación mayormente en el campo de
las relaciones personales y obligacionales; y la buena fe subjetiva o "buena
fe-creencia", que es aquélla en la que se involucra el convencimiento que
se actúa legítimamente, de conocida injerencia en el campo de los dere-
chos reales. La buena fe ha de primar en toda la vida del negocio, desde su
nacimiento (celebración), si fuese necesario interpretarlo y, en definitiva,
mientras se desarrolle su ejecución2,o sea necesario determinar el alcance
de alguna de las cláusulas contenidas en el contrato.
' Art. 1021: "Reglageneral. El contrato sólo tiene efecto entre las partes contratantes: no lo tiene con
respecto a terceros, excepto en los casos previstos por la ley ".
Art. 1022: "Situación de los terceros. El contrato no hace surgir obligacionei a cargo de texeros, ni
los terceros tienen derecho a invocarlo para hacer recaer sobre las partes obligaciones que éstas no
han convenido, excepto disposición legal".
Conf. Causse-Pettis, Código Civil y Comercial Explicado, T. 11, pág. 78, edit. Estudio, Buenos Aires,
septiembre de 2015.
Otero - Garay - Herrera
Y en lo tocante a la normativa aplicable, cabe señalar que las normas

relativas a los contratos son supletorias de la voluntad de las partes salvo
que de su modo de expresión, de su contenido o de su contexto, resulte su
carácter indisponible (conf. art. 962 del CCCN). En virtud de ese carácter
supletorio, en primer lugar las relaciones entre las partes de un contrato de-
ben regularse por la propia voluntad de las partes, siempre que no incluyan
objetos prohibidos o indisponibles.
Es importante aclarar que en el CCCN se incluye un orden de prelación
normativa, para supuestos en los que se plantea una contraposición de po-
sibles normas aplicables.
Si ello ocurre, en primer lugar habrá que tener en cuenta a las normas
indisponibles de la ley especial y del CCCN.
En segundo lugar, a las normas particulares del contrato, esto es, a la
voluntad que manifestaron y expresaron las partes en él.
En tercer lugar, a las normas supletorias de la ley especial (por ejemplo,
ley de alquileres).
Y por último, a las normas supletorias del CCCN.
De estas breves líneas sobre la definición de contrato, sus efectos, y la
normativa aplicable, pueden extraerse las siguientes consecuencias:
la libertad de contratación entre partes no es ilimitada, pues no pueden
ir más allá de lo dispuesto en la ley, o contradecir el orden público,
la moral o las buenas costumbres
los contratantes deben atenerse a lo contratado y cumplirlo o indem-
nizar al acreedor por la inejecución de lo debido
las convenciones hechas por los contratantes tienen más fuerza que
las leyes supletoriasvigentes al tiempo de la celebración del contrato
y a las dictadas con ulterioridad; por ende, primero habrá de estar a
lo que pactan las partes, salvo que lo pactado sea de objeto prohibido
los jueces deben hacer respetar y cumplir las estipulaciones contrac-
tuales como si se tratara de la ley, pueden interpretarlas y decidir su
alcance3
* los derechos que surgen de un contrato tienen la garantía constitu-
cional de la propiedad, de manera que son intangibles inclusive para
el legislador4 y comprende "todos los intereses apreciables que el
hombre pueda poseer fuera de si mismo, fuera de su vida y de su
Art. 960: "Facultadesde losjuecei. Los juecei no tienenfacultades para modificar las estipulaciones
de los contratos, excepto que sea a pedido de una de las partes cuando lo autoriza la ley, o de oJicio
cuando se afecta, de modo manifiesto, el orden ptiblico ".
'Art. 965: "Derecho de propiedad. Los derechos resultantes de los contratos integran el derecho de
propiedad del contratante".
libertad. Todo derecho que tenga un valor reconocido como talpor
la ley, sea que se origine en las relaciones de derecho privado, sea
que nazca de actos administrativos (derechos subjetivos privados
o públicos), a condición de que su titular disponga de una acción
contra cualquiera que intente interrumpirlo en su goce, así sea el
Estado mismo, integra el concepto constitucional depropiedad"5.
2. ELEMENTOS DEL CONTRATO

Los elementos del contrato son:
a) las partes,
b) el objeto,
c) la forma,
d) la causa.
"Parte" es quien concurre a la celebración de un contrato, puede actuar
en interés propio o en interés ajeno6; en otras palabras, parte es a quién
habrá de efectuarse la imputación de las consecuencias jurídicas deriva-
das de la contratación. Puede tratarse de una persona humana o de una
persona jurídica.
El "objeto", en líneas generales, debe tratarse de una cosa o de un hecho.
Como ejemplo de objeto de contrato, podemos citar el de alquiler de
un inmueble para realizar una actividad comercial, o la adquisición de un
automóvil para uso personal.
Los ejemplos son innumerables. Lo importante es que no contraríen lo
dispuesto en el art. 279 del CCCN, esto es, que no debe ser un hecho impo-
sible o prohibido por la ley, contrario a la moral, a las buenas costumbres,
al orden público o lesivo de los derechos ajenos o de la dignidad humana.
Tampoco puede ser un bien que por un motivo especial se haya prohibido
que sea objeto de un contrato.
A su vez, en el art. 1003 -referente a los contratos- se dispone que el
objeto de los contratos debe ser lícito, posible, determinado o determinable,
susceptible de valoración económica y corresponder a un interés de las
partes, aun cuando éste no sea patrimonial.
En cuanto a la "forma", todo acto voluntario -por lo tanto contrato- re-
quiere una forma, la cual consiste en un hecho exterior por el cual la volun-
CSJN, 16/12/1925, Bourdié c/ Municipalidad de la Capital, Fallos: 145:307

Art. 1023: "Parte del contrato. Se considera parte del contrato a quien: a. lo otorga a nombrepropio,
aunque lo haga en interés ajeno; b. es representado por un otorgante que achia en su nombre e interés;
c. man@esta la voluntad contractual, aunque ésta sea transmitida por un corredor o por un agente
sin representación".
tad se manifiesta7.Pero esa manifestación puede ser verbal o por escrito,

o depender de una forma determinada, como es el caso de los contratos
"formales" (art. 969, CCCN).
Finalmente, la "causa" es el fin inmediato autorizadopor el ordenamiento
jurídico que ha sido determinante de la voluntad. También integran la causa
los motivos exteriorizados cuando sean lícitos y- hayan - sido incorporados
al acto en forma expresa, o tácitamente si son esenciales para ambas partes
(conf. art. 28 1 del CCCN).
En una locación inmobiliaria con destino (finalidad) vivienda familiar
no puede alterarse en un uso comercial, porque habilitaría la resolución por
falta de cumplimiento8
La causa debe existir en la formación del contrato y durante su celebración
y subsistir durante su ejecución; debe ser lícita, no contraria a la moral, al orden
público o a las buenas costumbres9.La falta de causa da lugar, según los casos,
a la nulidad, adecuación o extinción del contrato (conf. art. 1013 del CCCN).
Por su parte, si la causa es ilícita, el contrato será nulo (arg. art. 1014, CCCN).
3. CATEGORÍAS CONTRACTUALES
Para abordar el tópico contrato de locación, desde un punto de vista
práctico, también corresponde hacer una breve introducción a las categorías
contractuales en general existentes en nuestro ordenamiento jurídico.
En efecto, dentro de una clasificación pueden incluirse tres tipos gene-
rales de contratos:
1. contrato paritario, discrecional o clásico
2. contrato por adhesión a cláusulas generales predispuestas
3. contrato de consumo
Los contratos discrecionales se encuentran regulados en los artículos
957 al 1091 del CCCN. Se refieren a un acto jurídico mediante el cual dos
o más partes manifiestan su consentimiento para crear regular, modificar,
transferir o extinguir relaciones jurídicas patrimoniales.
'Art. 1015: "Libertad de formas. Sólo son formales los contratos a los cuales la ley les Nnpone una
forma determinada".
Art. 1016: "Mod~$cacionesal contrato. La formalidad exigida para la celebración del contrato rige
también para las modificaciones ulteriores que lesean introducidas, excepto que ellas versen solamente
sobre estipulaciones accesorias o secundarias, o que exlita disposición legal en contrario".
Conf. Causse-Pettis, en Código Civily Comercialde la Nación Explicado, comentario al art. 1014, T.
11, pág. 95, Edit. Estudio, Buenos Aires, septiembre de 2015.
' Art. 1014: "Causa ilícita. Elcontrato es nulo cuando: a. su causa es contran.~a la moral, alordenpú-
blico o a las buena costumbres; b. ambaspmtes lo han concluidopor un motivo ilícito o inmoralcomún.
Si sólo una de ellas ha obrado por un motivo ilícito o inmoral, no tiene derecho a invocar el contrato
fiente a la otra, pero ésta puede reclamar lo que ha dado, sin obligación de cumplir lo que ha ofiecido ".
En consecuencia, es un contrato en el cual existe paridad en la negocia-
ción, es decir cada una de las partes se encuentran en igualdad de condi-
ciones negociables; la contratación es libre en el sentido que ambas partes
determinan el contenido dentro de los límites impuestos por la ley, el orden
y las buenas costumbres.
En cambio, en los contratospor adhesión una de las partes presta con-
formidad a las cláusulas generales que fueron previamente establecidas por
otra; es decir, un contratante -predisponente-impone contenido del contrato
al otro -adherente- y no existe negociación previa.
Esta clase de contratos ha sido muy cuestionada porque el adherente debía
resignar muchas cuestiones en pos de adquirir determinado producto, por
ejemplo, entre muchos, cuando se adquiría un automóvil mediante un plan
de ahorro, a través de un sistema en el cual se imponían muchas cuestiones
muy poco favorables al adherente. Esta situación ha sido morigerada con
la entrada en vigencia del nuevo código civil.
Finalmente, en el art. 1093 del CCCN se define al contrato de consumo
como el celebrado entre un consumidor o usuario final con una persona
humana o jurídica que actúe profesional u ocasionalmente o con una em-
presa productora de bienes o prestadora de servicios, pública o privada,
que tenga por objeto la adquisición, uso o goce de los bienes o servicios
por parte de los consumidores o usuarios, para su uso privado, familiar
o social.
De acuerdo con la definición transcripta, los contratos de consumo
presuponen la existencia de dos figuras, esto es, la del consumidor y la del
proveedor, ambas se encuentran definidas en la ley de consumo, tema que
abordaremos en extenso en el capítulo IX.
En esta ocasión sólo vamos a tomar los conceptos principales de las dos
figuras mencionadas con el fin de ubicar dentro de la clasificación general
de contratos al contrato de locación.
En efecto, la figura deproveedor es una categoría jurídica definida en el
art. 2 de la ley 24.240 como la persona física o jurídica de naturaleza pú-
blica o privada, que desarrolla de manera profesional, aun ocasionalmente,
actividades de producción, montaje, creación, construcción, transformación,
importación, concesión de marca, distribucióny comercialización de bienes
y servicios, destinados a consumidores o usuarios.
No están comprendidos los servicios de profesionales liberales que
requieran para su ejercicio título universitario y matricula otorgada por
colegios profesionales reconocidos oficialmente o autoridad facultada para
ello, pero debe incluirse dentro de este régimen la publicidad que se haga
de su ofrecimiento.
Podemos entonces extractar ambos conceptos en tres puntos:

Cualquier persona humana o jurídica
Que desarrolle su actividad de forma profesional
Enunciación ejemplificativa de actividades
Por su parte, consumidor es la persona fisica o jurídica que adquiere o
utiliza, en forma gratuita u onerosa, bienes o servicios como destinatario
final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social -consumidor
directo-, quedando equiparado al consumidor quien, sin ser parte de una
relación de consumo como consecuencia o en ocasión de ella, adquiere o
utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u onerosa, como destinatario
final, en beneficio propio o de su grupo familiar o social (conf. arts. 1 de la
ley 26.361 y 1092 del CCCN).
Ahora bien, la importancia de ubicar el contrato en análisis en alguna
de estas categorías radica en comprender cuáles son las posiciones en la
contratación de cada una de las partes para determinar si existió o no libertad
en la negociación o circunstancias que impliquen la violación de normas de
orden público, abuso en la posición negocia1 dominantey, consecuentemente,
proteger los derechos de la parte más débil en el contrato.
En principio, vamos a partir de la premisa que el contrato de locación
es un contrato discrecional, independientemente que en la práctica muchas
veces el locatario posee poco margen de negociación.
Por otro lado, y partiendo de la idea antes señalada, puede sostenerse
que el contrato de locación podrá ser de consumo, o no, de acuerdo a la
existencia de los caracteres mencionados precedentemente, problemática
que abordaremos en próximos capítulos.
CAPÍTULO I
CONTRATO DE ALQUILER
SUMARIO: l . CONCEPTO. 2. MARCO LEGAL. 3. CARACTERES DEL CONTRATO
DE ALQUILER 4. REQUISITOS DEL CONTRATO DE ALQUILER. 5. TRANSMISI-
BILIDAD DEL CONTRATO DE ALQUILER.
1. CONCEPTO
De conformidad con lo dispuesto en el art. 1187 del CCCN hay contrato
de locación cuando una parte se obliga a otorgar a la otra el uso y goce de
temporario de una cosa a cambio del pago de un precio en dinero.
De la lectura de aquel precepto surge palmariamente que el nuevo Código
utiliza la palabra locación sólo para referirse a la operaciónjurídico/econó-
mica consistente en el intercambioprestacional de uso y goce temporario de
una cosa a cambio de un precio en dinero, lo cual se diferencia del régimen
del código velezano que, en su art. 14931°, también remitía a la locación de
servicios y de obra.
2. MARCO LEGAL
La ley 26.994 que reformó el Código Civil, en su art. 3O, inc. a), derogó
la ley 21.342 de Locaciones Urbanas, con excepción de su artículo 6" re-
ferente a la libertad de contratación y ejercicio regular de los derechos de
los contratantes.
El Código Civil y Comercial de la Nación regula el contrato de locación
en su Capítulo 4, del Título IV, del Libro Tercero, a partir del art. 1187.
Expresamente, dispone que al contrato de locación se aplica en subsidio
lo dispuesto con respecto al consentimiento, precio y objeto del contrato de
compraventa (ver art. 1187, segundo párrafo, CCCN).
Finamente, la nueva ley de alquileres -27.551- complementa,modifica y
amplía el régimen de locaciones previsto en el CCCN en lo relativo a plazos
mínimos de duración del contrato, garantías, obligaciones de las partes,
ajustes del precio del alquiler,proceso de mediación prejudicial, etc., siendo
del caso señalar que las disposiciones de la citada ley entraron en vigencia
el día lode julio de 2020, siendo aplicables a todos los contratos que se
celebren a partir de dicha fecha (conf. art. 23 de la ley 27.55 1).
'O Art. 1493 del Cód. Civ.: "Habrá locación, cuando dos partes se obliguen reciprocamente, la una a
conceder el uso o goce de una cosa, o a ejecutar una obra, o prestar un servicio: y la otra apagar por
este uso, goce, obra o servicio un precio determinado en dinero".
3. CARACTERES DEL CONTRATO DE ALQUILER

La determinación de los caracteres del contrato resulta primordial para
la configuración del contenido y los efectos que surgen de aquél. La defi-
nición que abordamos precedentemente determina la identificación de los
siguientes caracteres en cuanto a su clasificación:
3.1. Bilateral: el contrato de locación es bilateral, según se desprende de
la definición del art. 1187 del CCCN, ya que implica una relación en la que
las partes se obligan reciprocamente la una hacia la otra (art. 966, CCCN").
3.2. A título oneroso: un contrato es oneroso cuando la ventaja que
otorga a una parte le es concedida por una prestación que ella ha hecho o
se obliga a hacer a la otraI2.
3.3. Conmutativo: conforme lo dispuesto en el art. 968 del CCCN los
contratos a título oneroso son conmutativos cuando las ventajas para todos
los contratantes son ciertas.
En el caso del contrato de alquiler, dicho extremo resulta palmario,
pues para el locador la ventaja está representada por el precio percibido en
concepto de alquiler; en tanto que la ventaja para el locatario está dada por
el uso de la cosa.
3.4. De ejecución continuada: el contrato de locación es de ejecución
continuada, pues el cumplimiento de las contraprestaciones se realiza por
un período determinado, y se va cumpliendo -ejecutando- mes a mes.
3.5. Formal: el art. 284 del CCCN establece el principio de la libertad
de las formas, el cual abarca a todos los contratos a los que la ley no designa
una forma determinada para la exteriorización de la voluntad (arts. 1015 y
1016 CCCN'~).
Por lo tanto, todo contrato podrá celebrarse por cualquier forma de ex-
teriorización válida (arts. 26214y 1015 CCCN), salvo que la ley disponga
una especie de forma determinada.
" Art. 966: "Contratos unilaterales y bilaterales. Los contratos son unilaterales cuando una de las
Partes se obliga hacia la otra sin que ésta quede obligada. Soiz bilateralescuando las paries se obligan
recíprocamente la una hacia la otra. Las norma de los contratos bilaterales se aplican supletoriarnente
a los contratos plurilaterales ".
" Conf. Leiva Fernández, Luis P. F., en Alterini, Jorge H., Director General Código Civily Comercial
comentado. Tratado exegético, T. V,pág. 76, edit. La Ley, Buenos Aires, Septiembre de 2016.
'' Art. 1015: "Libertad de formas. Sólo sonformales los contratos a los cuales la ley les impone una
Forma determinada".
Art. 1016: "Mod~$cacionesal contrato. La formalidad exigida para la celebración del contrato rige
tambiénpara las modijcaciones ulteriores que lesean introducidas, excepto que ellas versen solamente
sobre estipulacioizes accesorias o secundarias, o que exista disposición legal en contrario ".
'' Art. 262: "ManifeStación de la voluntad. Los actospueden exteriorizarse oralmente,por escrito,por
signos inequhocos o por la ejecución de un hecho material ".
En el caso del contrato de alquiler, en el art. 1188'' del CCCN se dispone
que el contrato de alquiler debe ser realizado por escrito.
La regla establecida en este artículo dispone un régimen formal especial
para el caso en el que el contrato verse sobre cosas inmuebles o muebles
registrables, o de una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de
parte material de un inmueble, en los que se impone el requerimiento de la
forma escrita.
La forma escrita, establecida a los efectos probatorios como una forma de
oponibilidad frente a terceros, tiende también a que el locatario -usualmente
la parte débil de la relación locativa- pueda contar con un documento que
le permita verificar, en cualquier momento, el contenido obligacional del
contrato y, muy especialmente, aquello a lo que se encuentra efectivamente
obligado.
Es importante aclarar respecto a la forma del contrato de alquiler, que
como fuera expuesto sólo requiere que se implemente por escrito, no siendo
necesarias solemnidades especiales.
4. REQUISITOS DEL CONTRATO DE ALQUILER

Los requisitos del contrato de alquiler son aquellos elementos necesa-
rios e imprescindibles del contrato en cuanto a su tipificación y la eficacia
procurada. Sin alguno de ellos, no podría encuadrarse normativamente a la
figura, o bien su ausencia conduciría a la nulidad del acuerdo.
En el caso de la locación, los elementos esenciales propios que se con-
sagran en la definición expuesta en el punto 1 de este Capítulo son:
4.1. El uso y goce de la cosa: constituye el objeto de la prestación a
cargo del locador. El uso supone la utilización de la cosa mientras que el
goce importa la percepción y apropiación de los frutos o productos ordina-
rios que ésta produce.
4.2. El precio: está determinado por una suma de dinero que debe dar
el locatario al locador como contraprestación. Es de tal trascendencia que,
de no haber precio, el contrato carecería de la entidad que lo define como
tal. De allí que su falta de determinación o su ilicitud aparejará la nulidad
del contrato todo.
'' Art. 1 1 88: "Forma. Oponibilidad. El contrato de locación de cosa inmueble o mueble registrable, de
una universalidad que incluya a alguna de ellas, o de parte material de un inmueble, debe ser hecho
por escrito. Esta regla se aplica también a sus prórrogas y modificaciones".
De conformidad con el art. 1208 del CCCN'~,la prestación dineraria a

cargo del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra presta-
ción de pago periódico asumida convencionalmente por el locatario, como
por ejemplo, el pago de expensas. De ello se colige que debe distinguirse
el "precio de la locación" de lo que es el "canon locativo", toda vez que el
primero es uno de los elementos que componen al segundo.
En el art. 14 de la recientemente sancionada ley de alquileres17se esta-
blece que el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por períodos
mensuales; entendemos que la determinación de aquél es materia de nego-
ciación libre entre el propietario y el inquilino.
Ahora bien, en lo tocante a la actualización del precio, en la mencionada
normativa, se fijan las siguientes pautas:
- autoriza un ajuste anual.
- prohibe establecerbonificaciones u otras metodologias que induzcan
a error al locatario.
- fija los índices de actualización.
Respecto a los ajustes del precio la ley se dispone que aquéllos deben
efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las
variaciones mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la re-
muneración imponible promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que
deberá ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco Central de la
República Argentina (BCRA).
Cabe aclarar que el índice RIPTE (Remuneración Imponible Promedio
de los Trabajadores Estables) arroja el valor por el cual se actualizarán las
prestaciones del nuevo Régimen de Riesgos del Trabajo y es elaborado por
la Secretaría de Seguridad Social que depende del Ministerio de Trabajo.
l6 Art. 1208: "Pagar elcanon convenido. Laprestación dineraria a cargo del locatario se integra con
el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmerzte por el
locatario. Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por
anticipado: si la cosa es mueble, de contado; y si es inmueble,por período mensual ".
" La ley 27.551 es de fecha 1 1 de junio de 2020, y en su art. 14 se establece: "Ajustes. Los contratos
de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dispuesto en los artículos 7'y 10
de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de inmuebles destinados a uso
habitacional, elprecio del alquiler debefjarse como valor Únicoy porperíodos mensuales, sobre el
cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caro se pueden establecer bonificaciones ni
otras metodologías que induzcan a error al locatario. A losfines dispuestos en el párrafo anterior.
los ajustes deben efectuarse utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones
mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración inponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado meizsualmente por el Banco
Central de la República Argentina (BCRA)".
Esta norma debe analizarse en conjunto con la Comunicación " B 12059 del 2710812020, del Banco
Central de la República Argentina, pues a través de ésta se informan los índices que deben utilizarse
para los contratos de locación (ver su transcripción en el Anexo legislativo).
4.3. El tiempo: la definición del contrato describe al uso y goce como
temporario. La calificación no es casual, ya que el contrato de locación
puede clasificarse como uno de aquellos en los cuales el tiempo resulta ser
un elemento esencial.
Esta importancia radica en que para el ejercicio del uso y goce otorgado
será necesario el transcurso de una extensión de tiempo que garantice ese
ejercicio y el cumplimiento de la finalidad del contrato. Por otro lado, el
término "temporario" puede interpretarseen cuanto a la finitud de esa exten-
sión. O sea, no podrá extenderse perpetuamente y deberá tener un plazo de
finalización en el que naturalmente se extinguirán los efectos del contrato. El
contrato de locación es uno de los contratos caracterizados como "contratos
de larga duración" (art. 1011 CCCN'~).
La nueva ley de alquileres en sus arts. 3' y 4'19, que sustituyen los arts.
1198 y 1199 del CCCN, se fija el plazo mínimo de las locaciones.
Plazo mínimo. Excepciones
Se unifica el plazo mínimo de la locación inmobiliaria para todos los
casos, en tres años con las excepciones que ya estaban contempladas en la
anterior ley (embajadas, turismo, predios feriales, etc.).
Los plazos mínimos están instituidos a favor del locatario, y tratándose
de una norma de orden público, no puede ser derogada por convenio de
partes, y son ineficaces las cláusulas dispuestas para que el locatario no
invoque este beneficio. Todo contrato celebrado por un plazo menor, o sin
su determinación, debe ser considerado hecho por el mencionado término
mínimo de tres años. Por ende, si en el contrato no se dice cuál es su tiempo
de duración, se considerará que se extiende por tres años. Mismo plazo habrá
Art. 101 1: "Contratos de larga duración En los contratos de larga duración el tiempo es esencialpara
el cumplimientodel objeto, de modo que seproduzcan los efectos queridos por laspartes o se satisfaga
la necesidad que las indujo a contratar. Las partes deben ejercitar sus derechos conforme con un deber
de colaboración, respetando la reciprocidadde las obligaciones delcontrato, considerada en relación
a la duración total. La parte que decide la rescisión debe dar a la otra la oportunidad razonable de
renegociar de buenafe, sin incurrir en ejercicio abusivo de los derechos".
l9 Art. 3': "Sustitúyase el articulo 1.198 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Articulo 1.198: Plazo minimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de inmueble, cual-
quiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado mayor. se considera celebrado por el
plazo miizimo legal de tres (3) años, excepto los casos del articulo 1.199. El locatariopuede renunciar
a este plazo si está en la tenencia de la cosa".
Art. 4 0 "Sustihiyase el arh'culo 1.199 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Articulo 1.199: Excepciones alplazo minimo legal. No se aplica el plazo minimo legal a los contratos
de locación de inmuebles o parte de ellos destinados a:a) Sede de embajada, consulado u organismo
internacional,y el destinado a habitación de supersonal extranjero diplomáticoo consular; b) Habita-
ción con muebles que se arriende coiz fines de turismo, descaizso o similares. Si el plazo del contrato o
de los contratos consecutivos supera los tres (3) meses, se presume que nofue hecho con esosfines; c)
Guarda de cosas; d) Exposición u oferta de c o s a o servicios en un predio ferial. Tampoco se aplica el
plazo minimo legal a los contratos que tenganpor objeto el cumplimientode unafinalidad determinada
expresada en el contrato y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado".
de considerarse si en el contrato de locación, cuyo destino no está incluido

en ninguna de las excepciones del art. 1199, se establece que la duración
será por ejemplo, por un año (también se entenderá que el contrato estará
vigente por los tres años fijados en el nuevo art. 1198 del CCCN como
plazo mínimo).
Excepciones al plazo mínimo
De conformidad con lo dispuesto en el art. 1199 del CCCN, conforme
la modificación que se introdujo mediante la ley 27.551, no se aplica el
plazo mínimo legal a los contratos de locación de inmuebles o parte de ellos
destinados a los siguientes supuestos:
a. Sede de embajada, consulado u organismo internacional, y el destinado
a habitación de su personal extranjero diplomático o consular;
El destino especialy particular que tienen los inmuebles destinados al fun-
cionamiento de embajadas,consulados y, en general, organismos públicos que
trascienden en su estructura el carácter típicamente local, no pueden quedar
supeditados al cumplimiento de un plazo mínimo, ya que en gran medida su
ubicación en el territorio y en un inmueble determinado están íntimamente
ligados con la función y finalidad que los hace establecerse en el país. De allí
que el régimen de plazo mínimo no favorece la contratación en estos supuestos.
El inciso incorpora dentro de la misma línea de excepción al destinado
a habitación de su personal extranjero diplomático y consular. Ello es así,
puesto que el personal corre la misma suerte en cuanto a la transitoriedad
de su estadía ligada a la finalidad antedicha.
La redacción de este inciso tiene una distinción respecto al art. 2O, inc.
a, ley 23.09120,pues en el antecedente no se hacía distinción de la clase
de personal alcanzado por la excepción. La norma actual señala la calidad
de "extranjero" para que la excepción se aplique. La justificación de esta
delimitación más estricta se basa en que el personal de origen nacional no
experimenta ni está sujeto a la señalada ñnalidad transitoria que involucra
la tarea de los extranjeros, tal como se explicara más arriba.
20
Art. 2' ley 23.09 1 : "Plazos. Para los contratos que se celebren a partir de la vigencia de la presente
ley, el plazo minimo de las locaciones con destino a vivienda, con o sin muebles, será de dos años.
Dicho plazo mínimo será de tres años para los restantes destinos. Los contratos que se celebren por
términos menores serán considerados comoformuladospor los plazos minimosprecedentementejjados.
Quedan excluidas delplazo minimo legalpara las coiztratacionesa quese refiere la presente ley: a) Las
contratacionespara sedes de embajadas, consuladosy organismos internacionales,así como también
las destinadas apersonal diplomáticoy consular opertenecientes a dichos organismos internacionales;
b) Las locaciones de viviendas con muebles que se arrienden confines de turismo, en zonas aptas para
ese destino. Cuando el plazo del alquiler supere los seis meses, se presumirá que el contrato no es con
fines de turismo: J Lar ocupaciones de espacios o lugares destinados a la guarda de animales,vehiculos
u otros objetos y los garajes y espacios queformen parte de un inmueble destinado a vivienda u otros
fines y que hubieran sido locados, por separado, a los efectos de la guarda de animales, vehiculos u
ohos objetos: d) Las locaciones depuestos en mercados oferias: e) Las locaciones en que los Estados
nacional o provincial, los municipios o entes autárquicos sean parte como inquilinos".
b. Habitación con muebles que se arrienden con fines de turismo, descanso
o similares. Si el plazo del contrato o de los contratos consecutivos supera
los tres meses, se presume que no fue hecho con esos fines.
Es conveniente señalar que en su art. l o la ley 27.221 dispone que los
contratos de locación de inmuebles que se celebren con fines turísticos,
descanso o similares y cuyo plazo sea inferior a tres (3) meses confor-
me a lo establecido en el inciso b) del artículo 1199 del Código Civil y
Comercial de la Nación, se regirán por las normas aplicables al contrato
de hospedaje.
c. Guarda de cosas.
d. Exposición u oferta de cosas o servicios en un predio ferial.
Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los contratos que tengan por
objeto el cumplimientode una finalidad determinada expresada en el contrato
y que debe normalmente cumplirse en el plazo menor pactado.
En efecto, es dable señalar que ciertas locaciones inmobiliarias no pueden
quedar alcanzadas por el plazo mínimo de tres años previsto en la nueva ley,
dado podría ponerse en riesgo e incluso frustrar su finalidad.
Por lo tanto, cuando existan características particulares de contratación
o intervengan en aquélla las partes que refiere el artículo en análisis, a los
efectos de poder aplicar los plazos de excepción, deben ser señaladas ex-
presamente en el contrato, ya que el plazo mínimo se impone como régimen
general para todos los casos, de modo que este artículo enuncia los supuestos
de excepción a los que no se les aplica el plazo mínimo legal.
Renuncia alplazo mínimo
En el art. 1198 del CCCN -en su Última parte- conforme la nueva ley de
alquileres2', se confiere la facultad al locatario de renunciar al plazo mínimo,
siempre que se encuentre en la tenencia de la cosa.
Para que esta renuncia sea válida es necesario que se cumplan distintas
circunstancias:
a. El contrato de locación debe encontrarse vigente;
b. El locatario debe hallarse en la tenencia del bien;
c. La renuncia la debe hacer el locatario por escrito;
d. Debe comunicarse esta renuncia al locador en forma fehaciente (por
ejemplo, mediante carta documento).
" Ley 27.551, que entrara en vigencia el 1' de julio de 2020, y que se aplica a todos los contratos que
se celebren a partir de dicha fecha.
Plazo máximo
Por otra parte, en el art. 1197 del CCCN'~se fijan los plazos máximos de
locación en 20 años para el caso de los alquileres con destino de vivienda
y en 50 años cuando se trata del alquiler de comercios.
En el régimen de la ley 21.342, se fijaban en 10 y 20 años, respectiva-
mente, los plazos referidos.
La modificación normativa resulta por demás conveniente a los efectos
de facilitar la locación de inmuebles y de efectuar costosas construcciones,
como shopping, confiterías, etc., teniendo el locatario tiempo suficiente para
amortizar la inversión.
Opción deprórroga
Es usual que en el contrato de alquiler se incorpore una cláusula que
otorgue al locatario la facultad de prorrogar la relación locativa.
Se trata de una opción que tiene el locatario -una vez vencido el plazo
locativo- de manifestar si quiere o no continuar ocupando el bien. Al incor-
porar esta cláusula el locador expresa de antemano su voluntad de celebrar
un contrato futuro.
El plazo por el cual se puede pactar la prórroga no tiene por qué ser igual
al determinado en el contrato anterior, pudiendo celebrarse por el plazo que
las partes deseen, siempre que no supere el máximo legal.
Requisitos de la prórroga:
a) Comunicación telegráfica o notarial al locador
b) Que esta comunicación se efectúe con anticipación al vencimiento
del contrato.
Renovación del contrato
Al respecto, cabe señalar que a través de la ley 27.551, se incorpora al
CCCN el art. 1221 bis, según el cual en los contratos de inmuebles desti-
nados a vivienda cualquiera de las partes puede convocar a la otra a efectos
de acordar la renovación del contrato.
Asimismo, fija las pautas a seguir a los efectos de llevar a cabo la nego-
ciación estableciendo que la convocatoria deberá efectuarse dentro de los tres
últimos meses de la relación locativa y deberá ser notificada en forma fehaciente.
La convocatoria que indica la normativa debe ser formulada en un plazo
no mayor a quince (15) días corridos y que en caso de silencio del locador o
frente a su negativa de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado,
el locatario puede resolver el contrato de manera anticipada sin pagar la
indemnización correspondiente.
22
Art. 1197: "Plazo márimo. El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto, no puede exceder de
veinte años para el destino habitacionaly cincuenta años para los otros destinos. El contrato es reno-
vable expresamentepor un lapso que no exceda de los márimosprevistos contados desde su inicio. "
"...PLAZO. El plazo de la locación se Jija de común
acuerdopor el término de ( 2
meses corridos apartir del dia , venciendo
depleno derecho enfecha debiendo entre-
garse el inmueble el dia . Al vencimiento,
el locatario deberá, como una de las obligaciones asumidas,
proceder a desocupar y restituir el inmueble al LOCADOR, li-
bre de personas, cosas y deudas que dependan de ella (servicios
públicos y privados). Asimismo, deberá restituirlo en las mismas
condiciones de habitabilidad en que fue recibido... ".
Jurisprudencia
Si no se acudió a la forma escrita para la prórroga del contrato de
locación, la demanda de desalojo a su vencimiento es procedente, pues
la percepción de alquileres con posterioridad al vencimiento del contrato
no implica la existencia de un nuevo acuerdo, en tanto ello no prueba la
existencia de un titulo legitimo que justzjique el derecho del locatario a
permanecer en el inmueble (CNCiv., Sala E, 03/10/2012, Rodrigo, Alicia
Beatriz c/ Rinaldi, Graciela Beatriz s/Desalojo por vencimiento de contra-
to-sumarisimo; DJ, 17/04/2013, 90; AWJUR/65266/2012).
5. TRANSMISIBILIDAD DEL CONTRATO DE ALQUILER

Un interrogante que podría presentársele a las personas que son parte
en una relación locativa es ¿qué sucede en el caso que alguna de las partes
del contrato -locador o locatario- fallezca durante el plazo de vigencia de la
locación? También podrían preguntarse si se mantiene el contrato de alqui-
ler aunque el locador venda el inmueble sobre el que recae el mencionado
contrato. ¿Y si se abandona la cosa locada?
La solución a estos interrogantes se encuentra contemplada en los art.
118923y 1 1 9 0 del
~ ~ CCCN.
Art. 1189: "Transmisión por causa de muerie. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en
contrario, la locación:
a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte;
b) subsiste durante el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada."
24
Art. 1190: "Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un in-
mueble, destinado a habitación, en caso de abandoizo o fallecimiento del locatario, la locación puede
ser continuada en las mismas condiciones pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contractual, por
quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el año previo
al abandono o fallecimiento.
El derecho del continuador en la locaciónprevalece sobre el del heredero del locatario. "
A ello cabe agregar que la muerte del locador o del locatario no extingue
el contrato de alquiler, toda vez que sus efectos se extienden a los herederos
universales en virtud de lo dispuesto en el art. 1024~'del CCCN.
5.1. TRANSMISI~NPOR CAUSA DE MUERTE

El primero de los artículos citados -1189 del CCCN- establece como regla
general que el contrato de locación no finaliza por causa de fallecimiento
del locador y10 locatario (...)26.
El fallecimiento del locador y10 locatario no es una causa que produzca
"por si" la finalización del contrato, ni faculta a las partes a invocar la muerte
de uno de los formadores del contrato como modo de extinción anticipando
al plazo acordado en aquel.
Este principio es confirmatorio del consagrado en el CCCN para los
contratos en general -art. 1024-, que incluye a los sucesores universales y se
aplica a todas las 10caciones~~. También hay que tener presente el supuesto
especial de los continuadores de la locación contemplado en el art. 1190 del
CCCN, el que será analizado en el próximo punto 5.3.
Los continuadores del contrato de locación, tendrán las mismas obliga-
ciones y serán titulares de iguales derechos que tenía la parte fallecida, se
trate del locador o del locatario.
5.2. VENTA DE LA COSA LOCADA. ¿cuÁL ES LA INCIDENCIA DE

LAVENTA EN EL CONTRATO DE ALQUILER SOBRE EL BIEN QUE
SE ENAJENA?
El dueño de un inmueble que lo dio en locación a terceras personas,
conserva todos sus derechos como propietario de la cosa. La existencia
del contrato de locación no le impide enajenar el bien -a título gratuito u
oneroso-, si así lo desease.
Esta situación no importa desconocer el derecho personal que se le con-
cedió al locatario en el contrato de locación celebrado con anterioridad a la
2s
Art. 1024: "Sucesores universales. Los efectos del contrato se extienden, activa ypasivamente, a
los sucesores universales, a no ser que las obligaciones que de él nacen sean inherentes a la persona,
o que la transmisión sea incompatible con la naturaleza de la obligación, o esté prohibida por una
cláusula del contrato o la ley".
26
Art. 1189: "Transmisiónpor causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en
contrario, la locación: a) se transmite activa y pasivamente por causa de muerte: b) subsiste durante
el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada".
21
Art. 1024: "Sucesores universales. Los efectos del contrato se extienden, activa y pasivamente, a
los sucesores universales, a no ser que las obligaciones que de él nacen sean inherentes a la persona,
o que la transmisión sea incompatible con la naturaleza de la obligación, o esté prohibida por una
cláusula del contrato o la ley".
venta del bien, pues el nuevo adquirente del bien deberá respetar el contrato
de locación hasta que finalice el plazo establecido en aquél2'.
No puede desconocerse que esta situación puede generar alguna com-
plicación para el locador que tenga intenciones de vender la cosa locada,
pues el comprador deberá mantener la locación, por lo menos hasta el plazo
estipulado en el contrato originario, aun cuando el comprador no se haya
obligado primigeniamente.
Pero esa situación, no puede ir en contra del derecho que ha adquirido
el locatario.
5.3. FALLECIMIENTO DEL LOCATARIO O ABANDONO DE

INMUEBLE CON DESTINO HABITACIONAL
El segundo de los artículos mencionados anteriormente -1 190 del CCCN-,
contempla una situación particular dentro de la regla general de continua-
ción de la locación por fallecimiento de una de las partes involucradas en la
locación, pues se garantiza la continuación del contrato en el caso de falle-
cimiento del locatario o abandono del bien por parte de éste, prevaleciendo
los derechos del continuador de la locación, por sobre los del heredero del
locatario fallecidoz9.
Si el bien dado en alquiler está destinado a habitación y el locatario se
muere o abandona el inmueble, la locación continúa vigente en las mismas
condiciones y plazo originariamente pactadas a favor de la persona que lo
habite y acredite haber recibido del locatario "ostensible trato familiar"
durante el año previo al abandono o muerte.
Este supuesto es de aplicación Únicamente en el caso de locaciones de
inrnuebles o de una parte material del inmueble y siempre que tuvieren un
destino habitacional.
Ese trato familiar ostensible está relacionado con el instituto de la unión
convivencia1reconocido en el CCCN a partir del art. 509.
Es del caso aclarar que el "trato familiar" al que se refiere la norma no
se dispensa sólo en relaciones de pareja, sino en relaciones filiales, frater-
nas, etc. De modo que quedan comprendidos en la tutela también el hijo de
crianza, personas con parentesco lejano sin vocación sucesoria, un antiguo
servidor que ya no se encuentra vinculado por contrato de trabajo alguno, el
tratado como hermano o como padre o madre lo sea o no, basta la posesión
28
Código Civily Comercial de la Nación comentado,Gustavo Caramelo; SebastiánPicasso;Mansa Herrera,
la ed.- Ciudad Autónoma de Buenos Aires: infojus, Sistemahentino de información Jurídica, 2015.
29
Art. 1190: "Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un
inmueble, destinado a habitación, en caso de abandono o fallecimierzto del locatario, la locaciórz
puede ser continuada en las mismas condicionespactadas, y hasta el vencimiento delplazo contrac-
tual, por quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible trato familiar durante el
año previo al abandono o fallecimiento. El derecho del continuador en la locación prevalece sobre
el del heredero del locatario ".
de estado. No es necesario que el grupo conviviente ostente lazos consan-

guíneos o afines con el locatario, pero sí que la convivencia haya sido en el
inmueble locado porque lo que se protege es la vivienda3'.
La norma genérica -1189 del CCCN- garantiza la continuidad del
contrato por fallecimiento de alguna de las partes. En este caso, los conti-
nuadores de la locación serán sus herederos por el carácter esencialmente
patrimonial del contrato (no es contrato personal, salvo que así se haya
pactado, pues más allá de lo que establezcan las normas en análisis, no
puede perderse de vista que la autonomía de la voluntad es uno de los
puntales del espíritu del CCCN), pero cuando el destino del bien es ha-
bitacional, es de aplicación el art. 1190 del CCCN siempre y cuando se
reúnan los siguientes caracteres:
l . Locación sobre inmueble oparte material del inmueble. Esta norma
tiene como antecedente el art. 9 de la ley 23.091 de Locaciones
Urbanas. Dicha normativa no distinguía entre locación "sobre
inmueble o parte material del mismo". La novedad que introduce
la reforma del CCCN es la incorporación del supuesto en que lo
que se entregue en locación sea una "parte de un inmueble", dando
por entendido que se puede alquilar también partes de un bien -por
ejemplo, una habitación-.
2. Inmueble destinado a habitación. El requisito esencial es que la
locación sea destinada a habitación. Si nada se hubiera expresado al
respecto, rige lo establecido en el art. 1194 CCCN. De esta manera,
se logra incluir en esta norma de protección a los casos en que el
inmueble locado tuviera un destino mixto3'.
3. Fallecimiento del locatario o abandono de la locación. En el caso
de fallecimiento del locatario, basta con acreditar aquella circuns-
tancia con la correspondiente partida de defunción. Para que se
configure el supuesto de abandono, es necesario que la ausencia
del locatario sea duradera y permanente en el tiempo, de modo que
pudiera permitir al locador solicitar la resolución del contrato (art.
1219, inc. b, C C C N ) ~ ~ .
30 Conf. Leiva Fernández, Luis P. F., en Alterini, Jorge H., Director General Código Civily Comercial
comentado. Tratado exegético, T. V,pág. 263, edit. La Ley, Buenos Aires, Septiembre de 2016.
'' Art. 1194: "Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado
en el contrato.A falta de convención,puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se
da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.A los
efectos de eite Capítulo,si el devtino es mixto se aplican las nomas correspondientei al habitacional".
32 Art. 1219: "Resolución imputable al locatario. El locadorpuede resolver el contrato: a) por cambio
de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b) por falta de conservación de la cosa
locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces: c) por falta de pago de la prestación dineraria
convenida, durante dos períodos consecutivos".
4. Persona que habite el inmueble y acredite haber recibido del loca-
tario ostensible trato familiar durante el año previo al abandono
o al fallecimiento. El art. 1190 del CCCN estipula como requisito
que la persona que pretenda invocar el carácter de continuador debe
habitar el inmueble y haber recibido ostensible trato familiar por
parte del locatario. Si bien el artículo no define este concepto, de
acuerdo a lo interpretado por la norma que le sirve de fuente (art.
9", ley 23.091), debe entenderse como situaciones que impliquen
reconocer una relación personal propia de cualquier forma familiar,
sin ser estrictamente necesario el requisito de que se trate de una
relación convivencial. Se puede tratar de relaciones objetivamente
amistosas, sociales o similares (convivientes, compañeros de habi-
tación, parientes lejanos, etc.). Esta relación debe haberse extendido
en el tiempo, por lo menos desde un año antes a que aconteciera el
fallecimiento o el abandono. Quien pretende alegar el carácter de
continuador de la locación, será quien estará a cargo de acreditar
todos los requisitos que exige la norma y en este caso la locación
se extenderá hasta alcanzar el plazo de vigencia contractual origi-
nalmente acordado con el locatario.
5. Prevalencia del derecho del continuador por sobre el heredero del
locatario.
Como fuera señalado anteriormente, la normativa en estudio garantiza
los derechos del continuador de la locación por sobre los del heredero del
locatario. De lo expuesto no puede colegirse que el articulo 1190 sea con-
trario al art. 1189 CCCN, sino que se trata de la supremacía de la normativa
especial por sobre la general33.
5.4. CESIÓN Y SUBLOCACI~N

Otra forma de transmitir el contrato de alquiler podría presentarse ante
la cesión o sublocación efectuada por el locatario, aunque con ciertas
particularidades.
Estas alternativas están reguladas en los arts. 1213,1214 y concordantes
del CCCN, y serán analizadas en profundidad en el Capitulo V, por lo que
remitimos al lector a lo allí expuesto, para evitar reiteraciones innecesarias.
'' Código Civily Comercialde la Nación comentado,Gustavo Caramelo; SebastiánPicasso;Marisa Herrera,

Ira ed., Ciudad Autónoma de Buenos Aires; Infojus, Sistema Argentino de Información Jurídica, 2015.
SUMARIO: 1. INDIVIDUALIZACIÓN DE LAS PARTES. 2. OBLIGACIONES DEL
LOCADOR CLÁUSULA MODELO. JUFUSPRUDENCIA. 3. OBLIGACIONES DEL
LOCATARIO. 4. &GIMEN DE MEJORAS.
1. INDMDUALIZACI~N DE LAS PARTES

Si bien el art. 1187 del CCCN no denomina a las partes en el contrato de
alquiler, en el desarrollo de los restantes artículos del Capítulo que regula
este contrato se adjudican a las partes las siguientes denominaciones:
a. locador: es la parte que asume la obligación de otorgar el uso y goce
de la cosa objeto del contrato, ya sea para vivienda o uso comercial;
puede ser también identificado como el arrendador;
b. locatario: es quien se obliga al pago de un precio en dinero como
contraprestación por el uso y goce otorgados. Resultan sinónimos
aceptados para esta parte contractual los términos "arrendatario" o
"inquilino".
" ... entre el Señor
DNI----------- , con domicilio real y cons-

tituido a los efectos del presente contrato en la calle
, en adelante EL LOCADOR,por su
parte, ypor la otraparte elseñor
DNI , con domicilio real
en , y domicilio constituido
a los efectos del presente contrato en
, en adelante EL LOCATARIO, han convenido
celebrar elpresente contrato de locación, el que se regirá por las
cláusulas aquí estatuidasypor las normas aplicables del Código
Civil y Comercial.. . ".
La cláusula modelo transcripta indica cuáles son las partes del contrato
de locación.
Los datos consignados permiten su correcta individualización (nombre
completo y DNI), y es de buena práctica que se consignen tanto el dornici-
lio real del locatario, como el que constituye a los fines de la ejecución del
contrato, para que en caso de incumplimiento que derive en una actividad
judicial, puedan cursarse válidamente allí las notificaciones pertinentes, co-
respondiendo en caso de incomparecencia tener al locatario incumplidor por

"rebelde" en el juicio de desalojo o de cobro de alquileres, u otro derivado
del contrato de locación (ej. daños y perjuicios derivados del incorrecto uso
del inmueble alquilado).
c. fiador: El fiador es una persona que responde por otra en el caso
de que ésta no cumpla la obligación que contrajo. Este tema será
abordado en el Capítulo VIi.
2. OBLIGACIONES DEL LOCADOR. CLÁUSULA MODELO.

JURISPRUDENCIA
2.1. ENTREGA DE LA COSA
La obligación de entrega a cargo del locador constituye la primera pres-
tación esencial, la que si no se cumple no podrá desarrollarse la finalidad
del contrato.
Conforme a lo dispuesto en el art. 1200 del CCCN el locador debe en-
tregar la cosa en las condiciones acordadas, extremo que refleja la fuerza
que tiene la autonomía de la voluntad en los contratos.
Lo normal seria que el locador no sólo se obligue a la mera entrega de
la cosa, sino que debe entregarla al locatario en un estado apropiado que
sirva para el destino para el cual fue contratado; pero ello no quita que
excepcionalmente pueda celebrarse un contrato de alquiler en el que se
entrega un inmueble que no presenta condiciones de habitabilidad, pero en
el que el locatario se obliga a refaccionarlo y a tomarlo "habitable" y que
esa contraprestación sea la obligación del locatario.
En ambos casos, la obligación del locador comprende la de garantizar el
estado y el uso pacífico durante todo el lapso contractual.
En el caso que el inmueble alquilado -sea una casa para realizar eventos
sociales, fiestas, desfiles &c.-, uno de los requisitos para su uso y goce en
debida forma será la entrega de la habilitación para funcionar en ese rubro.
Si el locador no cumple con esta obligación podrá el locatario optar por
exigir su cumplimiento o pedir la resolución del contrato34.
'' Conf. Salgado,Alí Joaquín, Locación, comodatoy desalojo, pág. 91, Ed. ampliada y actualizadapor
Santiago J.E. Pano y José María Salgado, 1 ed. Revisada, Rubinzal-Culzoni,Santa Fe, 2016.
2.2. CONSERVAR LA COSA
En el art. 5' de la nueva ley de alquileres35,se introduce la modificación
del articulo 1201 del CCCN, y se dispone que otra de las obligaciones del
locador es la de conservar la cosa locada en estado de servir al uso y goce
convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el deterioro en su
calidad o defecto, originado por cualquier causa no imputable al locatario,
mientras que en el régimen anterior mencionaba al deterioro originado en
su calidad o defecto, en su propia culpa (del locador), o en la de sus depen-
dientes o en hechos de terceros o caso fortuito.
Luego, se distingue entre las reparaciones urgentes y reparaciones no
urgentes fijándose la conducta a seguir en cada caso por parte del locatario.
Reparaciones urgentes
El locatario deberá notificar fehacientemente al locador y en caso de
negativa o silencio de éste frente al reclamo del locatario, para que efectúe
alguna reparación urgente, el locatario puede realizarla por sí, con cargo
al locador; para ello deberán transcurrir al menos veinticuatro (24) horas
corridas, contadas a partir de la recepción de la notificación. En resumen:
a) notificar fehacientemente al locador el reclamo de reparación urgente,
b) silencio o negativa del locador y transcurso de 24 horas corridas
desde le notificación,
c) reparación efectuadas por del locatario con cargo del locador.
Reparaciones no urgentes
Cuando las reparaciones no son de carácter urgente el locatario debe
intimar al locador para que realice las mismas dentro de un plazo que no
podrá ser inferior a diez (10) días corridos, contados a partir de la recepción
de la intimación; si cumplido el plazo el locador no realizó las reparaciones
podrá proceder efectuarlas el locatario con cargo al locador.
En todos los casos, la notificación remitida al domicilio denunciado por
el locador en el contrato se tendrá por válida, aun si el locador se negara
a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
'' ATt :'5 "Sustityase el arh'culo 1.201 del Código Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
Artículo 1.201: Conservar la cosa con aptitud para el w o coizvenido. El locador debe conservar la
cosa locada en estado de servir al uso y goce convenidoy efectuar a su cargo la reparación que exija el
deteriom en su calidad o defecto, originado por cualquier causa no Nnputable al locatario. En caso de
negativa o silencio del locador ante un reclamo del locatario debidamente notificado,para que efectúe
alguna reparación urgente, el locatario puede realizarlaporsí, con cargo al locado>;una vez transcum.-
das al menos veinticuatro (24) horas corridas, contadas a parti? de la recepción de la notificación. Si las
reparaciones nofueran urgentes, el locatario debe intimar al locadorpara que realice las misma dentro
de un plazo que no podrá ser nZferior a diez (10) días com.dos, contados a partir de la recepción de la
intimación, cumplido el cual podrá proceder en laforma indicada en el párrafo precedente. En todos los
caos, la notificaciónremitida al domicilio denunciadopor el locador en el contrato se tendrá por válida,
aun si el locador se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo."
Concluyendo, la obligación que pesa sobre el locador es la de conservar

la cosa con aptitud para el uso convenido, es decir, no sólo entregarla en
buen estado y apta para el uso convenido sino a mantenerla.
Por ello, el locador no se libera totalmente de sus obligaciones con
la entrega de la cosa, puesto que una vez recibida por el locatario, aquél
mantiene el deber de garantizar al locatario el uso y goce otorgado, en las
condiciones pactadas y por todo el tiempo que dure el contrato.
A diferencia de la obligación de entrega, que se verifica en un solo acto,
la obligación de conservación de la cosa se extiende durante toda la vigencia
contractual.
Para evitar inconvenientes, es aconsejable que en el contrato se deje
aclarado en qué estado se encontraba el inmueble al momento de entregarse
para el inicio de la locación, aunque ello no eximirá de responsabilidad al
locador por los vicios ocultos.
2.2.1. Cláusula modelo
"...EZLOCADOR, da en locación alLOCATARI0,y éste lo
recibe en plena conformidady a su entera satisfacción, el inmue-

ble sito en la calle
compuesto de los mueblesy accesorios de acuerdo a inventario que
se detalla en la ~ l á u s u l ~
del presente contrato. Se deja constancia que el inmueble se
entrega libre de ocupantes y en perfecto estado de conservación
y limpieza, con sus instalaciones de energía eléctrica y gas fun-
cionando correctamente, extremo constatado previamente por
el locatario al momento de subscribirse el presente contrato.
El locatario cuenta con diez dias corridos en caso que sea ne-
cesarioparapresentar un descargopor escrito con lo que crea
necesario destacar... ".
Jurisprudencia
1. Debe responder el locador del inmueblepor los daños ocasionados
con motivo de la resolución del contrato de locación de un local destinado
a gastronomía como consecuencia de la existencia de vicios ocultos que
lo hacían impropio para la instalación de un restaurante, aun cuando el
inquilino haya aceptado la cosa en el estado en que se encontraba al re-
cibirla ya que se presume que el locatario conoce los vicios cuando éstos
son evidentes pero no cuando en la aceptación presentaba vicios ocultos
(CNCiv., Sala E, 10/02/2010, R. R. J. A. c/ R. R. O.; ED, 238, 375; cita
online: AR/AIR/32205/2010).
2. Aun cuando en el contrato de locación se hubiere establecido que
el inmueble se entregaba en buen estado de conservación, declarando
el locatario aceptar dicha circunstancia, el locador debe responder por
los daños ocasionados a los bienes de aquél como consecuencia de las
gravesfiltraciones existentes en el inmueble arrendado pues, a diferencia
de la venta, donde sólo se responde por vicios preexistentes, el locador
responde por vicios anteriores y sobrevinientes, siendo irrelevante que
sepa o desconozca la existencia de vicios pues responde por ellos aun-
que no los hubiere conocido (CNCiv., Sala J, 28/12/2010, Vallejos, Juan
Albino c/ Robayna, Nancy Marina; LL, 2011-A, 324; cita online: AR/
JUR/84781/201 O).
3. La reparación de una pérdida de gas en un inmueble locado no puede
ser considerada menor o de mero mantenimiento, en los términos del art.
1573 del Código Civil, deforma tal que efectuarla se encuentra a cargo del
locadol; aun cuando el locatario haya asumido en el contrato la realización
de las reparaciones menores (CNCiv., Sala M, 16/02/2012, Tabarez,Susana
y otro c/Dames, Amalia Sara s/daños yperjuicios; LL Online, cita online:
AR/JUR/3953/2012).
2.3. OBLIGACI~NDE GARANTÍA

La obligación de garantía que pesa sobre el locador implica mantener al
locatario en el uno y goce de las cosas conforme a su destino.
Funciona en relación a las causas anteriores o posteriores al contrato de
locación.
Esta obligación está prevista en los art. 1201 y 1203 del CCCN y com-
prende distintos supuestos que serán enumerados a continuación:
Turbaciones de locador
El locador deberá evitar mientras dure el plazo locativo realizar actos
que puedan llevar a impedir el uso pleno del bien por parte del locatario.
En el caso que ésto sucediera, el locatario podrá pedir una reducción en
el precio del alquiler, la resolución del contrato, o los daños y perjuicios
que hubiere sufrido. Si estas turbaciones persisten en el tiempo el locatario
podrá pedir una reducción del precio en el canon locativo futuro.
A modo de ejemplo, citaremos algunos casos que podrían llegar a con-
figurar "actos perturbadores del locador":
Rechazar la correspondencia del locatario;
* Ingresar al inmueble sin el consentimiento del locatario, salvo que
se trate de que dicho ingreso sea a los efectos de efectuar alguna
reparación que se encuentre a su costa;
Injuriar al locatario o a sus familiares.
Reparaciones hechaspor el locador
Como se dijo anteriormente, en virtud de la obligación de garantía que

pesa sobre el locador, éste tiene a su cargo la obligación de efectuar las re-
paraciones que sean necesarias para mantener al locatario en el uso y goce
pacífico del bien.
Sin perjuicio de esta obligación de garantía, las partes a la hora de con-
tratar podrán acordar que las reparaciones que sean necesarias efectuar en
el inmueble queden a cargo del locatario.
Turbaciones de terceros
Estas turbaciones pueden ser de hecho o de derecho. El locador sólo
responde por la turbación de derecho que pudiera ejercer un tercero, ya que
las vías de hecho en general se dirigen directamente sobre la persona y no
sobre el inmueble.
Jurisprudencia
El locador de un inmueble es responsable por la imposibilidad del lo-
catario de usar y gozar de éste debido a la suspensión del servicio de gas
por una pérdida, pues no sólo debe entregar la cosa en buen estado, sino
que también debe mantener al inquilino en un gocepaczjico durante todo
el lapso que involucra la locación (CNCiv., Sala M, 16/02/2012, Tabarez,
Susana y otro c/Dames, Amalia Sara s/Daños yperjuicios; LL Online AR/
JUR/3953/2012).
2.4. CONFECCIÓN DE INVENTARIO

Si el inmueble se alquila amueblado, sin lugar a dudas será necesario
confeccionarun inventario de todas las cosas muebles que se entreganjunto
a la vivienda, así como su calidad.
Es importante, que pueda identificarse cada uno de los muebles, por
ejemplo, si se entrega una licuadora, se aconseja poner la marca y el color.
Pero aun cuando el inmueble no se entregue amueblado, puede haber
algunas cosas que es importante individualizar antes de comenzar el contrato,
como podría ser un calefón, una estufa, una heladera, etc. En estos casos,
tambiénresulta aconsejable indicar la marca y el color de dichos objetos. Si
hay alguno que no funciona correctamente, también debería especificarse,
para que no haya vicios.
No cabe dudas de que la confección de un inventario representa una impor-
tante herramienta para ambas partes, no sólo para el locador, pues al locatario
también le servirá como medio de prueba de que un mueble que le reclama
el locador no le fue entregado y, por ende, no tiene obligación de devolver.
Con la confección de un correcto inventario se eliminan incidencias, y
por ese motivo, debería hacerse en todos los casos.
La nueva ley de alquileres introduce la figura de la compensación a
favor del locatario seglin la cual éste puede compensar de pleno derecho
las erogaciones que efectuó y que eran a cargo del locador, a través de los
cánones locativos; ello, previa notificación fehaciente al locador del detalle
de aquéllas e r ~ ~ a c i o n e s ~ ~ .
3. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

3.1. PAGO DEL PRECIO
Esta es la obligaciónprincipalque pesa sobre el locatario, siendo importante
aclarar que el pago debe efectuarse de manera íntegra y en la fecha y lugar
pactados por las partes. De lo contario, puede considerarse que el pago no ha
sido efectuado correctamente, por ende, que no se ha pagado, pudiendo ser
aplicable al caso la regla que dice que "quien paga mal, paga dos veces ".
El art. 1208 del C C C N ~contempla
~ esta circunstancia, señalando que
a falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado: si la cosa es
mueble, de contado; y si es inmueble, por período mensual.
También establece el trámite ejecutivo para efectuar el reclamo judicial
en caso de incumplimiento.
"... PRECIO: Se conviene como urecio de la locación 1)
La suma de Pesos
mensuales durante losprimeros doce (12) meses de alquiler;y 2)
durante los últimos doce meses, la suma que arroje la aplicación
de las pautas previstas en el articulo 14 de la ley 27.551. Los
pagos serán abonados en efectivo, por mes adelantado, del uno
al diez de cada mes, o dia hábil siguiente, en el domicilio especial
establecidopara esteJin en la calle
, sirviendo los recibos suscriptos
tanto por el locadol: o depositados en la cuenta bancaria que
designe por escrito EL LOCADOR, sirviendo la constancia de
pago bancaria como sujiciente recibo ... ".
'7 "Agréguese como artículo 1.204 bis del Código Civil y Comercial de la Nación el
36 ATt. :
siguiente: Artículo 1.204 bis: Compensación. Los gastos y acreencias que se encuentran a cargo
del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno derecho
por el locatario con los chnones locativos, previa notificación fehaciente al locador del detalle
de los mismos".
31
Art. 1208: "Pagar el canon convenido. La prestación dineraria a cargo del locatario se integra con
el precio de la locación y toda otra prestación de pago periódico asumida convencionalmentepor el
locatario.
Para su cobro se concede vía ejecutiva. A falta de convención, el pago debe ser hecho por anticipado:
si la cosa es mueble, de contado: y si es inmueble,por período mensual".
3.1.2. ¿Quién debe efectuar el pago?

La persona que está obligada a efectuar el pago de los alquileres es el
locatario.
Si éste fallece, puede resolverse el contrato, salvo que sus herederos
continúen en la locación, previa conformidad del locador y del fiador.
Si se produce esa hipótesis, los herederos que pasaron a ser los nuevos
locatarios, deberán seguir abonando el alquiler en la oportunidad fijada en
el contrato original, o en la que se establezca con el locador, pero en este
caso el contrato original dejaría de existir y nacería uno nuevo.
3.1.3. LAquién debe pagarse el canon locativo?
Como fuera expuesto al tratar el precio como requisito del contrato, hay
que diferenciar al canon locativo del precio del alquiler.
El precio del alquiler debe pagarse al locador o a quien éste indique. En
caso que aquél hubiere fallecido, el locatario pagará el arriendo al adminis-
trador de la sucesión, o a quien los herederos indiquen.
En efecto, el pago al administrador será efectuado a quien acredite en debida
forma ese carácter, sea provisorio o definitivo, y a tal efecto deberá exhibirse
el testimonio de la designación y aceptación del cargo de administrador efec-
tuada por el juez de la sucesión y suscripto por el secretario de dichojuzgado.
En el supuesto de no haber administrador o sucesión iniciada del loca-
dor, es recomendable iniciar un juicio de pago por consignación hasta el
momento en que exista declaratoria de herederos, pues de lo contrario puede
considerarse que los pagos son inoficiosos.
Si en la partición el bien es adjudicado a un heredero en particular, el
alquiler deberá pagarse a éste.
Si el locador vende el inmueble, el pago deberá efectuarse al nuevo
propietario, desde que el locatario tome conocimiento de esta situación.
La forma por excelencia para la prueba del pago de los alquileres es el
recibo privado. La tenencia por parte del locatario del recibo correspondiente
a un determinado mes acredita que ese período ha sido abonado, y hace
presumir que los períodos anteriores también se encuentran pagos.
Por su parte, y conforme resulta del art. 1208 del CCCN, el canon tam-
bién puede estar conformado con "toda otra prestación de pago periódico
asumida convencionalmente por el locatario", pudiendo incluirse en este
concepto a las expensas, si el inmueble alquilado está ubicado en un edificio
de departamentos.
En este caso, las expensas deben abonarse al administrador del consor-
cio, salvo que exista pacto en contrario, pero la forma tradicional es que el
locatario directamente le abone al administrador del consorcio las expensas
ordinarias del departamento que alquila.
Jurisprudencia
El locatario resulta deudorpor elpago del alquiler hasta el momento en
que hace entrega de las llaves del inmueble, ya sea en forma personal o a
través de una entrega notarial ojudicial, es decir; cuando elpropietario pudo
recuperar el bien y el locatario se desligó de la cosa arrendada (CNCiv.,
Sala J, 02/07/2015, S. de L. I. M. L. c/ Uabal S.A. s/daños yperjuicios; LL
Online: AR/JUR/25590/2015).
3.1.4. ¿Qué sucede si el locador se niega a recibir el pago de los
arriendos?
Puede darse el supuesto en que el locador al momento de tener que re-
cibir el pago de los arriendos por parte del locatario se niegue a hacerlo por
diversas razones -por considerar que el pago no resulta completo o que se
efectúa fuera del plazo pactado, &c.-.
Como la obligación del locatario subsiste y si no lo hace, incurre en mora
en el cumplimiento de dicha obligación, es aconsejable recurrir a la figura
del pago por consignación.
En la nueva ley de alquileres se prevé el supuesto mencionado y en el
art. 1s3'se estableces el procedimiento que debe observar el locatario ante
la conducta negativa del locador:
a) el locatario debe intimar al locador de manera fehaciente a que reciba
el pago del canon locativo dentro de las cuarenta y ocho (48) horas
siguientes a su notificación.
b) en caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los
tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento del plazo estipulado en
la notificación, debe proceder a la consignación judicial del monto
adeudado.
En el supuesto de consignación de alquileres los gastos y las costas que
aquélla demanden serán a cargo del locador.
Entendemos que la consignación del pago de los alquileres está prevista
a favor del locatario y puede darse tanto en el supuesto previsto por la ley
como en los siguientes: a) que el locador no pueda ser localizado, b) que
el locatario tenga incertidumbre acerca de la persona a quien deba pagarle
38
Art 15: "Consignación. Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según lo
dispone el articulo 1.208 del Código Civily Comercial de la Nación, el locatmo debe intimarlo de manera
fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarentay ocho (48) horas siguientes a su notificación.En caso de
silencio o negativa del locador. el locatario, dentro de los tres (3) días hábiles siguientes al vencimiento
del plazo estipulado en la nofificación, debe proceder a la consignaciónjudicial del monto adeudado, o
mediante cheque cancelatono, de conformidad con las previsiones de la ley 25.345 y regulaciones del
Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades quefijen al efecto las distintas
jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de Buenos AN-es y en su caso el Banco
Central de la República Argentina, estando los gastos y costas correspondientes a cargo del locador".
los alquileres, c) el deudor no puede realizar un pago seguro y válido por

causa que no le es imputable.
Cuando la consignación es judicial, el locatario debe depositar los cá-
nones locativos en una cuenta a la orden del juez interviniente, en el banco
que dispongan las normas procesales.
Lo cierto es que en el caso que el locatario quiera consignar judicial-
mente el pago de los arriendos, deberá iniciar un juicio de consignación de
alquileres y depositar todos los meses las sumas correspondientes a cada
canon locativo que no fuera recibido por el locador.
El depósito se efectuará en el expediente que deberá iniciar el locatario y
deberá relatar en su escrito demanda las causas por las que opta por este tipo
de pago y ofrecer la prueba de la que intente valerse y pagar la tasa de justicia.
Cabe destacar que, más allá del régimen propio de pago por consigna-
ción previsto en la ley de alquileres, en el CCCN se introdujo la posibilidad
de efectuar la consignación de manera extrajudicial ante un notario público
(art. 910), situación que reduce la litigiosidad. El depósito de las sumas
debe hacerse ante un escribano de registro y a nombre y disposición del
acreedor.
Previo a ello, quien intente consignar debe:
1) notificar previamente al acreedor el día, hora y lugar en que efectuará
el depósito,
2) efectuar el depósito de la suma debida, más otra correspondiente a
los intereses que se hubieran devengados hasta esa fecha, y
3) el depósito deberá notificarse al locador, de manera fehaciente, en el
plazo máximo de 48 horas de materializado. Si no se puede efectuar
la notificación, deberá recurrirse a la consignación judicial
Por su parte, el acreedor, dentro del quinto día de efectuada la notifica-
ción, tiene las siguientes opciones:
1) aceptar el procedimiento de pago por consignación y retirar el depósi-
to. En este caso, los gastos y honorarios estarán a cargo del locatario;
2) rechazar el procedimiento, pero retirar el importe depositado, que-
dando a cargo del acreedor los gastos y honorarios del escribano;
3) rechazar el procedimiento o guardar silencio; en estos casos, el
locatario podrá disponer de la suma depositada para ser consignada
judicialmente.
Jurisprudencia
l . El pago por consignación, no sólo debe reunir los requisitos co-
munes a todo pago, sino que también debe fundarse en circunstancias y
modalidades que le son propias, pues las obligaciones deben ser cum-
plidas conforme a los términos en que fueron contraidas; ello implica
que el deudor debejustiJicar el motivo por el cual recurre a este remedio
acreditando algunas de las situaciones normadas en el art. 757 del Có-
digo Civil. 2 - Corresponde rechazar el pago por consignación intentado
por el sublocatario de un inmueble, si éste debidamente anoticiado de la
ausencia de voluntad del sublocador de no renovar el contrato, optó por
permanecer en el inmueble y arribar a un acuerdo con los herederos del
propietario en abierta violación a las reglas que rigen el condominio, la
comunidad hereditaria y la locación. 3 - Para la viabilidad delpago por
consignación, espresupuesto la existencia de un contrato vigente, pues, de
aceptarse lo contrario se pondría en manos del locatario o sublocatario,
un modo de conminar al acreedor a no recibir el pago, sino a continuar
la relación locativa (CNCiv., Sala G, 26/03/2012, Saadia, Enrique c/
Gottselig, Bernardo y otros s/daños y perjuicios; RCyS, 2012-VIII, 191;
LL Online: AR/2UR/5865/2012).
2. Corresponde admitir la demanda por consignación de alquileres
promovida, si frente a la maniJiesta voluntad de pago del locatario, el
locador se negó a recibir el pago ofrecido por considerarlo incompleto,
sin indicar el quantum del saldo adeudado, pues cuando el acreedor con-
sidera que el pago que se le ofrece no reúne los requisitos de identidad
e integridad, debe colaborar con el deudor para determinar la cuantia
de la parte iliquida de la deuda parcialmente liquida. Cuando el precio
de la locación comprende el pago de tasas y servicios realizados por el
locatario o por el locador requiriendo posteriormente su reembolso, se
conforma una deuda compleja integrada por varias prestaciones, cada
una con modalidad propia, lo que "prima facie" impide que pueda ha-
blarse de un plazo cierto que genere la mora automática (CNCiv., Sala
K, 14/06/2010, Calobre S.A. c/ Cengi S.A.; LL, 2010-0, 310; cita online:
AR/JURR 7308/2010).
3. Si el locatario ofreció restituir la tenencia del inmueble alJinalizar
el contrato y el locador se negó a recibirlo por haber iniciado juicio de
desalojo, deviene procedente la consignación de llaves efectuada, la cual
surte efectos a partir de la fecha en que el accionado fue notijicado de la
promoción de la acción de consignación (CNCiv., Sala H, 29/03/2004,
Buenaventura, Miguel A. c/ Elese S.A.C.I.; DJ, 2004-2, 742; cita online:
AR/XJR/695/2004).
3.1.5. ¿Qué sucede si muere el locatario?

El contrato de locación no se extingue por causa de muerte del locador
ni del locatario (conf. art. 1189 del C C C N ~ ~ ) .
3.2. OBLIGACI~NDE NO VARIAR EL DESTINO DE LA COSA

El locatario no puede variar el destino para el cual la cosa fue dada en
alquiler, y esta obligación consiste en respetar el destino que corresponda
según las reglas resultantes del art. 1194 del CCCN.
Así lo dispone el art. 1205 en cuanto a que el locatario puede usar y
gozar de la cosa conforme a derecho y exclusivamente para el destino co-
rrespondiente. No puede variarlo aunque ello no cause perjuicio al locador.
Por ejemplo, si se alquila un inmueble para vivienda, posteriormente no
puede ponerse en él una agencia de remises o un negocio de ropa. Si esto
ocurre sin la debida autorización del locador, éste puede rescindir el contrato.
"...DESTINO.El locatario, usara el inmueble arrendado
únicamente con destino a vivienda familial; no pudiendo des-
tinarlo a ningún otro jin. El presente contrato de locación es
absolutamente intransferible y su transgresión se considerara
especial causal de desalojo; asimismo, le queda prohibido al
locatario subarrendarlo total oparcialmente, ni dar el inmueble
en préstamo aunque sea gratuito, ni permitir su ocupación por
terceros en ningún carácter ... ".
3.3. CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO

El locatario debe mantener la cosa y conservarla en el estado en que la
recibió. No cumple con esta obligación, si la abandona sin dejar quien se
ocupe de ello.
El locatario es responsable por cualquier deterioro causado a la cosa,
incluso por los causados por visitantes ocasionales, pero no por acción del
locador o de sus dependientes; asimismo, responde por la destrucción de la
cosa por incendio no originado en caso fortuito.
El locatario también tendrá a su cargo las mejoras de mero mantenimien-
to. Conforme al art. 1207 del CCCN, si la cosa es mueble, el locatario tiene a
su cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento;
y sólo éstas si es inmueble. Si es urgente realizar reparaciones necesarias
puede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo.
39
Art. 1 1 89: "Transmisiónpor causa de muerte. Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en
contrario, la locación: a. se transmite activa y pasivamente por causa de muerte: b. subsiste durante
el tiempo convenido, aunque la cosa locada sea enajenada".
Dentro de la obligación del locatario de entregar la cosa en buen estado,
debe considerarse comprendida su obligación de avisar al locador, a la
brevedad posible, de los deterioros o desperfectos o vicios sobrevinientes
a la cosa arrendada y cuya reparación sobrepase sus deberes o no esté a su
cargo, todo ello a fin de evitar mayores daños4'.
"...ELLOCATARIO mantendrá a su cavgo la conservacióny
buenfuncionamiento de las instalacionesde lapropiedad, su mobi-
liario y accesorios inventariados de los despefectos que devienen
de su normal uso.; Ejemplos: Cambios de cueritos de canillas, lám-
paras (se entregan todas las luminarias con lámparasjkncionando),
portalámparas, electroválvulas de estufas,,fSotantede depósito del
baño, limpieza y/o cambio dejiltms, vidrios de ventanas, tulipas
de luminarias, destapación de cañerías internas, mantenimiento
y veparaciones normales por el desgaste que produce su uso del
compresor elevador de agua,y reparaciones menores similares... ".
3.4. PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR LA ACTMDAD

En el art. 8' de la nueva ley de alquileres, a través del cual se sustituye
el art. 1209 del CCCN, se establece que el locatario tiene a su cargo el pago
de las cargas y contribuciones que se originen en el destino que dé a la cosa
locada. No tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa (por ejemplo,
los impuestos municipales o provinciales no nacionales, como ARBA o
alumbrado, barrido y limpieza), ni las expensas comunes extraordinarias.
El locatario sólo tiene a su cargo el pago de las expensar que deriven de
gastos habituales, es decir aquéllos que se vinculan a los servicios normales
y permanentes a disposición del locatario, independientementede que sean
considerados como expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
También debe entregarle al locador las constancias de los pagos que
efectuó en razón de la relación locativa y que resulten atinentes a la cosa o
a los servicios que tenga (por ejemplo, teléfono, luz y gas).
"... SERVICIOS E IMPUESTOS. Las partes establecen
de común acuerdo que serán soportadospor EL LOCATARIO, la
tasa municipal de Alumbrado Barrido y Limpieza, y los servicios
eléctricosy de gas natural que se entregan instaladosy funcionan-
do, comprometiéndose EL LOCATARIO a mantenerlos en dicha
situación y entregarlos con la totalidad de lasfacturaspagas al
" C. Civ. y Com. La Plata, Sala 111, 2811011980; DJBA, 120-253.

momento de culminar la locación. Si quedaran facturaciones

impagas al vencimiento de la locación al cargo del locatario y
el LOCADOR resolviera abonarlos, tendrá derecho a descontar
dichos montos de la suma que EL LOCATARIO entrega en calidad
de DEPOSITO y que se detalla en la cláusula
Elpago del impuesto inmobiliario Provincial corresponde y sera
soportado por EL LOCADOR.. . ".
3.5. RESTITUIR LA COSA

El locatario, al concluir el contrato, debe restituir al locador la cosa en
el estado en que la recibió, excepto los deterioros provenientes del mero
transcurso del tiempo o del uso regular.
"...DEL INMUEBLE. El locatario se obliga a reintegrar
el inmueble en las mismas condiciones que lo recibe, salvo el
desgaste natural producido en las cosas por su correcto uso y
mantención, y el transcurso del tiempo. Correrán a cargo de EL
LOCATARIO las reparaciones de todos los despefectos que se
produzcan en la unidad y su repintado para que el inmueble sea
reintegrado tal como lo recibe, con laspinturas interiores nuevas
y las exteriores en buen estado...".
4. RÉGIMEN DE MEJORAS
4.1. CONCEPTO. ¿QUÉ ES UNA MEJORA?
Las mejoras son el aumento del valor intrínseco de la cosa y pueden pro-
venir de la naturaleza, o bien, por la acción o intervención del ser humano
(conf. art. 75 1 del CCCN)~'.
Por mejora debe entenderse toda modificación material de la cosa, que
implique o signifique un aumento de su valor4'.
Art. 751: "Mejoras. Concepto y clases. Mejora es el aumento del valor intrinseco de la cosa. Las
mejoras pueden ser naturales o artificiales. Las artificiales, provenientes de hecho del hombre, se
clasiJicanen necesarias, útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias".
b2
Conf. Busso, Eduardo B., Código Civil anotado, T. IV, pág. 161, edit. Ediar, Buenos Aires, 1951;
Cazeaux, Pedro N. y Trigo Represas, Félix A,, Derecho de las obligaciones, T. 11, pág. 90,4ta. edic.,
edit. La Ley, Buenos Aires, 2010; Lafaille, Héctor - Bueres, Alberto J. - Mayo, Jorge A,, Tratado de
las obligaciones, T. 11, pág. 172,Zda. edic. edit. La Ley-Ediar, Buenos Aires, 2009; Salvat, Raymundo
M. - Galii, Enrique V., Tratado de derecho civil argentino. Obligaciones, T. 1, pág. 339,6ta. edic., edit.
Tipotráfica Editora Argentina, Buenos Aires, 1952; citado porAlterini, Jorge H., Código Civily Comer-
cial comentado. Tratado exegético, T. N, pág. 151, edit. La Ley, 2da. edic. actualizada y aumentada,
Buenos Aires, septiembre de 2016.
Puede clasificarse a las mejoras en naturales y artificiales: entre las ar-
tificiales, provenientes de hecho del hombre, distinguimos las necesarias,
útiles y de mero lujo, recreo o suntuarias.
Las mejoras necesarias, son aquellas sin las cuales el inmueble no po-
dría ser conservado; las útiles, son las que no siendo indispensables para
la conservación del inmueble, resultan provechosas para el locatario o el
locador; las de recreo o suntuarias, son las realizadas en beneficio exclusivo
de quien las hizo.
4.3. MEJORAS PERMITIDAS Y PROHIBIDAS
Por regla general, el CCCN establece en su art. 1 2 1 1 que
~ ~ el locatario
puede realizar mejoras para su utilidad o comodidad. Acto seguido dispo-
ne las excepciones a la regla general sobre las mejoras en los siguientes
términos:
1. Que las mejoras que se quieran hacer se encuentren prohibidas
contractualmente,
2. Que sean nocivas,
3. Que alteren la substancia o forma de la cosa,
4. Que cambien el destino de la cosa,
5. Que haya sido interpelado para la restitución de la cosa.
La referida norma continua estableciendo que el inquilino no tiene dere-
cho a reclamar el pago de mejoras útiles y de mero lujo o suntuarias, pero,
si son mejoras necesarias, puede reclamar su valor al propietario.
Por lo tanto, el locatario está facultado -salvo convenio en contrario- a
realizar en el inmueble arrendado ciertas mejoras, las cuales según su clase,
puede exigir del locador el reembolso de los gastos que le demanden. De
ello se colige que para hacer las mejoras "permitidas" el locatario necesita
tener la previa autorización del locador.
Si no obstante lo expuesto, el locatario realiza las obras prohibidas en
el art. 1211, el locador podrá rescindir el contrato, impedirlas o exigir su
demolición si ya fueron efectuadas o pedir que al final de la locación se le
restituya el inmueble en igual estado y tal cual como lo entregó al inquili-
no; y ello es así, puesto que la realización de mejoras prohibidas importa
la violación a la obligación de locatario de conservar la cosa en el estado
que la recibió.
" Art. 121 1 : "Regla. El locatario puede realizar mejoras en la cosa locada, excepto que esté prohibido
en el contrato, alteren la substancia oforma de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla. No tiene
derecho a reclamar el pago de mejoras Útilesy de mero lujo o suntuarias, pero, si son mejoras necesa-
rias, puede reclamar su valor al locador".
Es importante resaltar que como este tipo de cuestiones no son de orden

público, son transables entre el locador y el locatario, por lo que en el con-
trato las partes pueden acordar diferentes fórmulas, como por ejemplo, darle
facultad total al locatario para que haga todas las mejoras que necesite, sin
previa autorización, o como ejemplo contrario, que no pueda hacer ninguna
mejora ni refacción sin la previa autorización del locador.
Es del caso señalar que en algunos códigos procesales provinciales ex-
presamente se reconoce el derecho a reclamar por mejoras, como ocurre en
los casos de Córdoba y Salta.
En el primer caso, se especifica que no será obstáculo para el lanzamien-
to, que el inquilino o quien tenga la cosa reclame como de su propiedad,
labores, plantíos o cualquier otra cosa que no se pueda separar de la finca.
Si hubiere tal reclamo, se extenderá diligencia de él, expresándose la clase,
extensión y estado de las cosas reclamadas.
En el caso del código de Salta, se establece que la reclamación de me-
joras o labores sólo podrá interponerse por reconvención y no impedirá
el lanzamiento. En este caso, se hará constar el estado del inmueble y las
mejoras o labores para que el reclamante justifique su derecho en otro juicio,
sin perjuicio de la fianza o medidas de seguridad que fueren procedentes.
Por su parte, en el código de Santa Fe se expresa que no serán materia
del juicio de desalojo el cobro de alquileres, deterioro o mejoras.
4.4. REEMBOLSO DE MEJORAS
Como fuera expuesto precedentemente, el locatario tiene a su cargo las
mejoras de mero mantenimiento, por lo que no podrá reclamar la devolución
de los importes abonados.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias, puede efectuarlas a costa
del locador, dándole aviso previo.
En tales supuestos, el locador deberá pagar las mejoras necesarias he-
chas por el locatario al inmueble locado, aunque no lo haya convenido, si
el contrato se resolviera sin culpa del locatario, excepto cuando sea por
destrucción de la cosa (conf. art. 1202, CCCN).
Cabe señalar que podría pactarse que las mejoras sean en beneficio del
locador y que deban ser solventadas por el locatario, como por ejemplo,
cuando se adapta un inmueble para una actividad en particular, como podría
ser, el alisado del terreno para construir una cancha de fiitbol, o la construc-
ción de un taller y oficinas para instalar una agencia de autos.
A modo de conclusión, el locador deberá reembolsar al inquilino las
mejoras entre otros en los casos siguientes:
si en el contrato o posteriormente lo autorizó a realizarlas y se obligó
a pagarlas,
si lo autorizó para hacerlas y luego de hechas se obligó a pagarlas;
si fuesen reparaciones o gastos a cargo del locador, que el inquilino
hiciese en caso de urgencia (por ejemplo, si se rompe una cañería);
si fueren necesarias hechas por el locatario a la cosa locada, aunque
no lo haya convenido, si el contrato se resuelve sin culpa del locatario,
excepto que sea por destrucción de la cosa;
en el caso de las voluntarias, si por culpa del locador se resolviese
el contrato;
en la locación por tiempo indeterminado, si el inquilino fue autorizado
para realizarlas y no pudo disfrutarlas por haberle exigido el locador
la restitución del inmueble.
Jurisprudencia
l . Es improcedente considerar abusiva la cláusula de un contrato de loca-
ciónpor la cual se pactó que el locatario asumiría el costo de la adecuación
del inmueble a la actividad a desarrollar -en el caso, estacionamiento de
automotores- y que todas las mejoras quedarían en benejicio del locadol;
sin ningún tipo de contraprestación para el locatario, máxime cuando el
contratofue resuelto por culpa de éste, ante la falta de pago de los alquile-
res convenidos (CNCiv., Sala Ij: 23/08/2007, Heroma S.A. c/Palacio, Luis
Alfredo y otro; diario LL del día 31/01/2008, 3; DJ, 20/02/2008, 41 7; LL
Online AR/JUW4944/200 7).
2. Teniendo en cuenta que entre las partes existió un contrato atípico
en el que elposeedor del inmueble conjirió al demandado un permiso para
ocupar una parte del predio a cambio de que realizara construcciones, co-
rresponde admitir la demanda de desalojo intentada por elprimero, quien
deberá pagar al demandado las mejoras realizadas, pues de ese modo se
produce una equivalencia en la restitución de las prestaciones en el marco
del acuerdo que se viofrustrado, lo cual es una solución ajustada a derecho
(doctrina de los arts. 555, 1052, 1204 y concs., Código Civil derogado;
arts. 1078, 1080, 1081, 1090 y concs., Código Civil y Comercial; C. Civ.
y Com. Azul, Sala 11,15/11/2016, Ferreira, Rodnguez Amelia c/Ferreira
Marcos, y otra S/ Desalojo; LL, 201 7-B, 109; RCCyC 201 7 (abril), 180;
AR/YUR/74096/2016).
3. La autorización del locadorpara realizar las mejoras no es sujiciente
para que debapagarlas si no se obligó expresamente a ello (C. Civ.y Com.
Bahía Blanca, Sala 11,30/08/2007, Ronconi, Adina A. c/Ditea S.A. y Affari
S.A.; 70041139).
4.5. FACULTADES DEL LOCATARIO SOBRE LAS MEJORAS ÚTILES

O SUNTUARIAS
El art. 1224 del CCCN, se establece como regla general que el locatario
puede retirar la mejora útil o suntuaria al concluir la locación, salvo que:
1. si acordó que quede en beneficio de la cosa
2. si de la separación se sigue daño para ella
3. separarla no le ocasione provecho alguno
Es oportuno señalar que las mejoras útiles o suntuarias, a diferencia de
las necesarias, no se realizan con el objeto de conservar la cosa, sino que
la finalidad consiste en el beneficio de quien ostente la relación posesoria
o en provecho exclusivo del locatario (art. 1934, incs. e y f, del C C C N ) ~ ~ ;
por lo tanto, no hay obligación del locador de abonar o compensar suma
alguna por ellas (art. 1938, C C C N ) ~ ~ .
En estos casos, como señalamos en los apartados que anteceden por
imperio de lo dispuesto especialmente en el art. 1211 del CCCN, y la regla
general dispuesta en el art. 1938 del mismo cuerpo de normas, el locatario
no podrá reclamar el pago de las mejoras al locador.
4.6.FACULTADES DEL LOCADOR SOBRE LAS MEJORAS

PROHIBIDAS
De conformidad con lo dispuesto en el art. 1224 del CCCN, el locador
puede adquirir la mejora hecha en violación a una prohibición contractual,
pagando el mayor valor que adquirió la cosa.
Es decir, podría ocurrir que el locatario hubiese realizado mejoras suntuarias
o útiles, en violación a una prohibición acordada expresamente en el contrato;
de ser así, el locador podría considerar la conducta como violatoria del régimen
de mejoras y como tal, el incumplimiento de la obligación de conservar la
cosa en el estado en el que la recibió u optar por adquirir la mejora.
M
Art. 1934: "Frutos y mejoras. En este Código se entiende por: a. fruto percibido: el que separado
de la cosa es objeto de una nueva relación posesoria. Si esfruto civil, se considera percibido el deven-
gado y cobrado: b. fruto pendiente: el todavía no percibido. Fruto civil pendiente es el devengado y
no cobrado: c. mejora de mero mantenimiento: la reparación de deterioros menores on@nadospor el
uso ordinario de la cosa: d. mejora necesaria: la reparación cuya realización es indispensablepara la
conservación de la cosa: e. mejora útil: la beneficiosa para cualquier sujeto de la relaciónposesoria:
f: mejora suntuaria: la de mero lujo o recreo o provecho exclusivo para quien la hizo".
Art. 1938: "Indemnizacióny pago de mejoras. Ningún sujeto de relación de poderpuede recla-
mar indemnización por las mejoras de mero mantenimiento ni por las suntuarias. Estas tiltimas
pueden ser retiradas si al hacerlo no se daña la cosa. Todo sujeto de una relación de poder puede
reclamar el costo de las mejoras necesarias, excepto que se hayan originado por su culpa si es de
mala fe. Puede asimismo reclamar el pago de las mejoras Útiles pero sólo hasta el mayor valor
adquirido por la cosa. Los acrecentamientos originados por hechos de la naturaleza en ningún
caso son indemnizables ".
4.7. FACULTAD DE R E T E N C I ~ NPOR EL LOCATARIO
El artículo 1226 del C C C N ~reconoce
~, a favor del locatario la facultad
de retención para asegurarse el cobro de las mejoras, gastos u otras deudas
del locador y este derecho-facultad es renunciable por el beneficiario, ya
que no afecta disposiciones de orden público (es una norma supletoria).
4.8. CLÁUSULA MODELO
1. "...MEJORAS, DESPERFECTOS: EL LOCATARIO, no
podrá introducir ningún tipo de mejoras sin autorización expresa
dadapor escritopor EL LOCADOR. Si contraviene estaprohibi-
ción, EL LOCATARIO deberá dejar las mejoras sin compensación
alguna a benejicio del inmueble. Tampocopodránpintaro colocar
carteles sobre el inmueble arrendado de ningún tipo de publicidad
opropaganda. Asimismo, se deja establecido que EL LOCADOR
se compromete a avisar en forma inmediata (dentro de las 72
horas) ypor mediofehaciente de los problemas e inconvenientes
que se originen en la estructura, sean injiltraciones raspaduras,
rompimientos de pisos, etc. ".
2. "...Para cualquier mejora que se deba realizar en la
unidad la locataria deberá contar con la aprobación escrita de
lapmpietaria. Todas las mejoras que se lleven a cabo seránpor
cuenta exclusiva de la locatariay quedaran a benejicio exclusivo
de la locadora, sin derecho a exigir indemnización alguna".
Jurisprudencia
l . El derecho de retención -se lo considere "real" o "personal"- es un
medio de garantía, tutela o seguridad de un derecho creditorio en razón
de la cosa retenida o de coacción destinado a asegurar al locatario el
pago de un crédito, o a obligar al propietario al pago de obligaciones
pendientes por las mejoras y gastos realizados en benejicio de la cosa,
cuya invocación en el juicio de desalojo tiende a enervar el desahucio
hasta que el crédito del locatario sea pagado o afianzado (C. Civ. y Com.
San Nicolás, 01/12/1981, Cedraschi de Pozzolo, M. c/ Ela, L.; JA, 1983-
1-428; LL Online 70029746).
2. El derecho a retener elpago de los arriendosfrente al incumplimiento
por parte del locador de efectuar las reparaciones que le incumben, exige
la intimación previa a este último a cumplir con su obligación y, además,
que el locatario no se encuentre en mora en el pago de los alquileres (CN-
46
Art. 1226: "Facultad de retención. El ejercicio del derecho de retención por el locatario lofaculta
a percibir los frutos naturales que la cosa produzca. Si lo hace, al momento de la percepción debe
compensar ese valor con la suma que le es debida".
Civ., SalaI, 19/12/2000, Horizonte Forestal S.A. c/Balbuena, Hilda E.; LL

Online 30011363).
3. Por su propia naturaleza el derecho de retención previsto en el art.
1518 del Cód. Civil es de interpretación restrictiva, debiendo previamente
el locatario constituir en mora al locador en forma previa, pero queda
eximido de pagar los arriendos mientras la controversia no tenga solución
dejinitiva, para lo que es necesario que la cuestión se plantee en tiempo y
forma (CNEsp. Civ. y Com., Sala 11,03/07/1984, Ferreira, Enrique M. c/
Noviel, Amanda J.; LL, 1984-0, 121; LL Online AR/!R/1957/1984).
4. La sentencia que rechazó la pretensión del locatario de ejercer el
derecho de retención sobre el inmueble locado no puede ser considerada
arbitraria a losjines del recurso de inconstitucionalidad si no han sido re-
batidas las conclusiones relativas a quepara que el locatario se encuentre
legitimado para ejercitar el derecho de retención, debe existir la obligación
del locador de pagar algún concepto a su cargo, emanado del contrato de
locación, y siempre que el locador no haya depositado o ajianzare elpago
de dicha deuda a su liquidación (Corte Suprema de Justicia de la Provincia
de Santa Fe, 26/05/2014, Guareschi, Gerardo 0 . c/Marinozzi, Raúl Rene
s/desalojo -sumario- s/quejapor denegación del recurso de inconstitucio-
nulidad; LL Online, AR/JUR/29428/2014).
5. Corresponde desestimar el derecho de retención invocadopor el deman-
dado como única defensa en una acción de desalojo, fundado en supuestas
mejoras introducidas en el inmueble ocupado, toda vez que ha fracasado en
su intento de acreditar la existencia de ellas ante la insujiciencia de la prueba
producida (C. Civ.y Com. Junin, 08/04/2014, Sánchez, Walter Oscar c/ Uvi-
lla, Marcelo S/ Desalojo -Excepto por Falta de Pago- SAIJ: SUB0957264).
6. Surgiendo expresamente del contrato de locación la obligación de
sufragar por cuenta y cargo de los locatarios todas las reparaciones y
arreglos del inmueble,y aceptando recibirlo con conocimiento de deterioros
varios y sin derecho a realizar reclamos ni indemnizaciones de ninguna
naturaleza, deberá rechazarse la legitimidad del derecho de retenciónpor
mejoras introducidas en el inmueble arrendado (C. 3" Apel. Civ. y Com.
Córdoba, 28/12/2007, Chiappero, Pablo M. y otros c/Borgiattino, Patricia
M. y otro; LL Online 70045818).
7. Corresponde rechazar el derecho de retención alegado por el locatario
de un inmueble confundamento en lafalta depago de las mejoras realizadas
sobre el bien, si ha renunciado en forma expresa a ejercer tal derecho al
contratar (C. 3"Apel. Civ. y Com. Córdoba, 21/06/2007, Vermouth Clive,
Luis c/Quarin, Pablo Valerioy otro; LLC, 2008 (octubre), 995; LL Online
AR/JUR/12942/2007).
CAPÍTULO n I
CASO FORTUITO Y FUERZA MAYOR
SUMARIO: 1. CASO FORTUITO Y DE FUERZAMAYOR. 2. ELCASO FORTUITO O
DE FUERZA MAYOR EN EL CONTRATO DE LOCACIÓN. SUPUESTOS. 3. CLÁU-
SULA MODELO.
1. CASO FORTUITO Y DE FUERZA MAYOR

Por definición, caso fortuito es un hecho que no se pudo prever o que
previsto no se pudo evitar, el cual puede originarse en la naturaleza o en
el hecho del hombre; por su parte, la fuerza mayor es el hecho irresistible,
derivado de actos u omisiones humanas, y también de circunstancias de la
naturaleza, en ambos casos se desplaza la conducta del agente.
Más allá de las distinciones entre ambas figuras, lo cierto es que nuestro
Código Civil y Comercial emplea los términos "caso fortuito" y "fuerza
mayor" como sinónimos (conf. art. 1 7 3 0 ~ ~ ) .
En el art. 1730 del CCCN define caso fortuito o fuerza mayor al hecho
que no ha podido ser previsto o que, habiendo sido previsto, no ha podido
ser evitado.
La importancia de esta definición radica -en el caso de un contrato de
locación- en que si se presenta un caso fortuito o de fuerza mayor se con-
figuraría un supuesto de exención total de responsabilidad del locador o
locatario, excepto -como dice la referida norma- disposición en contrario;
es decir, que el deudor responde si se hubiese hecho cargo a través de una
asunción convencional del caso fortuito o fuerza mayor, o por estar en mora
en el cumplimiento de la obligación.
Tanto el caso fortuito como la fuerza mayor, son circunstancias ajenas
a las partes, ya que, de lo contrario, habría incumplimiento del locador o
del locatario en su caso.
Ahora bien, frente a la circunstancia de hecho habrá que evaluar la situación
y probarla, dado que en ambos eximentes es fundamental la "imprevisibili-
dad", la que puede depender de múltiples factores, circunstancias que hacen
a la propia parte implicada y a las circunstancias de modo, tiempo y lugar.
41
Art. 1730: "Casofortuito. Fuerza mayor. Se considera casofortuito ofuerza mayor al hecho que no
hapodido serprevisto o que, habiendo sidoprevisto, no hapodido ser evitado. El caio fortuito ofuerza
mayor exime de responsabilidad, excepto disposición en contrario. Este Código emplea los términos
'casofortuito'y Ferza mayor'como sinónimos ".
2. EL CASO FORTUITO O DE FUERZA MAYOR EN EL CONTRATO

DE L O C A C I ~ N SUPUESTOS
.
2.1. POR CASO FORTUITO LA COSA PIERDE LA APTITUD DE USO
CONVENIDO SIN CULPA DEL LOCADOR
En el art. 1201 del CCCN se prevé que una de las obligaciones a cargo del
locador es conservar la cosa con aptitud para el uso convenido, lo cual implica
el deber de garantizar al locatario el uso y goce otorgado, en las condiciones
pactadas y por todo el tiempo que dure el contrato.
La referida obligación comprende su deterioro por cualquier causa no
imputable al locatario, es decir que incluye el caso fortuito o fuerza mayor,
y compromete al locador, como dueño o poseedor de la cosa locada, a su
reparación. Es decir que el caso fortuito no exime al locador de su respon-
sabilidad por pérdida de aptitud de la cosa para el uso convenido.
2.2. PWACIÓN DE USO Y GOCE POR CASO FORTUITO O FUERZA

MAYOR
El locador debe asegurar, en la cosa y en la actitud de terceros respecto
de ella, un regular disfmte al locatario; o por lo menos, hacer posible ese
disfmte. Desde este punto de vista, la privación del uso y goce por caso
fortuito o fuerza mayor, genera obligaciones del locador porque el inquilino
puede pedir la rescisión del contrato o la suspensión del pago de alquileres
mientras dure el impedimento.
La ley consagra la garantia del normal uso y goce al que tiene derecho
el locatario durante la vigencia del contrato.
En efecto, en la nueva ley de alquileres se prevé en su art. 6 O , que susti-
tuye el art. 1203 del CCCN, que: "Sipor causas no imputables al locatario,
éste se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta no puede sewirpara
el objeto de la convención, puede pedir la rescisión del contrato, o la ce-
sación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar de la
cosa. Si no se viese afectada directa o indirectamente la cosa misma, sus
obligaciones continúan como antes. "
Se establece el alcance de la garantia y sus efectos, con similar tratamiento
al señalado en el art. 1201 CCCN, relativo a la conservación de la cosa. La
especialidad del caso radica aquí en que la causal, no imputable al locatario,
que impide total o parcialmente el ejercicio del uso y goce cedidos, con
prescindencia de la situación material del bien y su conservación.
De este modo, los antecedentes que habilitarán al locatario a pedir la
rescisión del contrato o, eventualmente, la eximición del pago de alquileres,
son precisamente cualquier causa ajena al inquilino lo que incluye el caso
fortuito y la fuerza mayor, concebidos ambos como circunstancias ajenas
a las partes.
Una vez configurada la frustración del uso y goce, el locatario tiene a su
alcance la posibilidad de rescindir el contrato, en cuyo caso se extingue el
contrato con efecto a futuro, o bien puede invocar la cesación de pago del
canon locativo por el tiempo que no pueda hacer ejercicio del uso y goce
convenidos. En este último caso, no se extingue el contrato sino que queda
sin efecto transitoriamente la contraprestación de abonar el precio de la loca-
ción, por no poder verificarse el uso y goce que justifica legalmente su pago.
Ahora bien, para la invocación de la rescisión o la cesación del pago del
precio de la locación, el antecedente debe afectar a la cosa misma. De otro
modo, si no produjera un impedimento que se tradujera en impedimento de
uso y goce de la cosa locada, no habría causalidad alguna para la invocación
de la frustración como fundamento de los efectos que la norma reconoce a
favor del locatario.
2.3. ACTOS DE TERCEROS QUE PERJUDICAN LA COSA
En relación con el bien locado, los actos de terceros que perjudiquen
la cosa y de esta manera afecten al locatario, son considerados como caso
fortuito a cargo del locador, y la reparación corre por cuenta de éste. Un
ejemplo de este tema podría ser cuando por negligencia un propietario de un
departamento ubicado arriba genera manchas de humedad en la propiedad
de abajo, alquilada, y el locatario se ve perjudicado en el uso de la cosa. Sin
embargo, entendemos que en este caso habrá un derecho de repetición del
locador contra el tercero que generó el daño.
2.4. DESTRUCCI~NDEL BIEN LOCADO POR CASO FORTUITO O

POR FUERZA MAYOR
En ese supuesto, si la destrucción es total, también será responsable
el locador, por el principio de que la cosa se pierde para su dueño y, el
contrato queda rescindido. Puede ser motivo de una indemnización para
el locatario.
Por el contrario, si la destrucción es parcial, el locatario tiene la elección
entre continuar a un menor precio, o rescindir. Los simples deterioros no
autorizan al locatario a rescindir, sino sólo a exigir su reparación.
2.5. SUPUESTO DE DESTRUCCI~NDE LA COSA POR INCENDIO

Con anterioridad al CCCN, el Código Civil había dispuesto como so-
lución que, en este caso, el infortunio se considerará como caso fortuito,
con la carga de la prueba en cabeza del locador para acreditar la culpa en
el locatario, y así eximirse.
En efecto, en el art. 1572 del Código velezano se disponía que el incendio
era caso fortuito -como presunción iuris tantum- hasta que el locador o el
que fuere perjudicado, pruebe haber habido culpa por parte del locatario,
sus agentes, dependientes, cesionarios, subarrendatarios,comodatarios y10

huéspedes.
En cambio, en el nuevo Código Civil y Comercial se invierte la regla
disponiendo que es el locatario quien responderá por la destrucción de la
cosa provocada por incendio no originado en caso fortuito.
De ese modo, la presunción se invierte y es entonces el arrendatario quien
deberá acreditar la circunstancia del caso fortuito como causa del incendio,
para eximirse de la responsabilidad que la normaprima facie le impone.
En otras palabras, cambia la presunción legal del Código Civil con res-
pecto al incendio, puesto que con la entrada en vigencia del nuevo Código
rige como principio general obligación del inquilino de probar el caso for-
tuito para eximirse de la responsabilidad derivada de la guarda de la cosa.
2.6. ¿EXIME DE RESPONSABILIDAD AL LOCATARIO EL HECHO

DE LA VÍCTIMA O EL DE UN TERCERO POR QUIEN NO SE DEBE
RESPONDER?
Únicamente exoneran de responsabilidad si reúnen las notas tipificantes
del caso.
"la locataria sera única responsable de los daños yper-

juicios que lepudiera ocasionar el incendio o destrucción total o
parcial de lapropiedad, cualquiera sean las causas que lo hubie-
ran originado, como así tambiénpor los daños quepor cualquier
causa sufran los bienes o las personas que permanezcan en la
unidad; a su vez, sera único responsable de los daños yperjuicios
quepudiere sufrir el inmueble.A todos los efectos, la locataria se
obliga a mantener vigente durante elplazo contractual un seguro
contra incendio por la unidad, en una compañía a satisfacción de
la locadora y con lapóliza endosada a su nombre...".
Jurisprudencia
l . Ajin de tener por conjigurado el caso fortuito o la fuerza mayo? lo
inevitable del "casus" debe ser algo que no se vincule con el actuar del
deudo6 sino algo preñado de irresistibilidad, lo que no acontece fvente a
una merma de la oferta en el mercado locativo que no signijica de modo
alguno la imposibilidad absoluta de cumplir con la restitución del inmue-
ble (CNEsp. Civ. y Com., 16/03/1988, Daniele Pantaleon c/Garcia Tuñón
Manuela s/Locación de cosas; SAZJ: SUP0003064).
2. La pretensión del accionado respecto a la suspensión de pago de los
alquileres por mediar fuerza mayor o caso fortuito que afecta a la cosa
misma, de manera que es obligado a no usar o gozar de ella (art. 1522
C.C.), debe canalizarse mediante la pertinente acción judicialy no por una
mera petición formulada al contestar la demanda (C. Civ.y Com. Formosa,
26/09/1994, Sandoval, Gustavo-Ramirez Vda. de Sandoval, Myriam Isabel
y Sandoval, Dan'o Ramón c/ Weinssenbachel;Juan Carlos S/ Desalojo; Id
SAIJ: SU20003032).
3. Si por caso fortuito o fuerza mayor el locatario es obligado a dejar
de usar o gozar de la cosa dada en locación, o ésta no puede servir para
el objeto de la convención, aquél puede pedir la rescisión de contrato o
la cesación del pago del precio por el tiempo que no pueda usar o gozar
de la cosa, aun cuando esa imposibilidad de uso esté determinada por la
autoridad correspondiente (CNCiv., Sala B, 15/08/1996, N. s/Locación de
cosas; SAIJ: SUCO038842 Id SAIJ: SUC0038842).
4. Si la retención del inmueble se extendió hasta el momento en que se
dio la orden de lanzamiento en el juicio por desalojo, debe concluirse que
el incumplimiento de la obligación de devolver fue doloso, es decil: con
la intención de no devolver el bien. Al ser ello así, no es de aplicación el
art. 1521 del C.C., que presupone que el locatario pone a disposición del
locador la$nca, para eximirse del pago de los alquileres por haber sido
privado del uso por caso fortuito (C. Civ., Com. Minas, Paz y Tributario
Mendoza, 30/05/1991; Id SAIJ: SUU0003 747).
CAP~TULOIV
MODALIDADES DEL CONTRATO DE ALQUILER
SUMARIO: l. DEPÓSITO. 2. RESTITUCIÓN DEL DEPÓSITO EN GARANTÍA.
REQUISITOS. 3. CLÁUSULA MODELO. 4. DIFERENCIA ENTRE DEPÓSITO EN
GARANTÍAY LAFIANZA. 5. MES DE ANTICIPO. 6. ¿SE PUEDE PACTAR EL TIPO
DE PROCESO PARA EL DESALOJO? 7. COMISIÓN: LQUIÉNDEBE ABONARLA?
1. D E P ~ S I T O
Es de práctica habitual que el locador exija al locatario, para garantizar
el cumplimiento de las obligaciones que emergen del contrato de alquiler,
la entrega de una suma de dinero antes del inicio de la locación, la que será
retenida por aquél hasta que sea totalmente desinteresado por el locatario
(entrega del inmueble y de las llaves, y pago de los arreglos que quedaron
a cargo del locatario; o también puede usarse el dinero del depósito para
abonar servicios, como luz o gas).
A tal suma se la designa depósito en garantia y su fijación constituye
una de las cláusulas del contrato plasmadas para resguardar al locador, y lo
rigen normas de orden público.
En otras palabras, el depósito de garantia es todo el dinero que el propie-
tario recibe del inquilino -además del pago por adelantado del alquiler- cuya
finalidad es proteger al propietario en caso de que el inquilino no cumpla o
viole los términos del contrato o acuerdo de alquiler.
En cuanto al monto por el que puede reclamarse el depósito, en la nueva
ley de alquileres se dispone que en caso de locación habitacional no se pue-
de exigir el pago del depósito en garantia, por cantidad mayor del importe
equivalente al primer mes de alquiler48.
48
Art. 2': "Sustitúyase el artículo 1.196 del Código Civil y Comercial de la Naciónpor el siguiente:
Articulo 1.196: Locación habitacional.Si el destino es habitacional, no puede requen.rse del 1ocatan.o:
a) El pago de alquileres anticipadospor periodos mayores a un mes: b) Depósitos de garanhh o exi-
gencias asimilables,por carztidadmayor del importe equivalente al primer mes de alquiler.El depósito
de garanhá será devuelto mediante la entrega de una suma equivalente al precio del Último mes de
la locación, o la parie proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un mes de
alquiler. El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución del inmueble. En el caso
de existir alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o expensas, correspondientes al período
contractualy que al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada, puede acordarse
su pago tomando al efecto los valores del último servicio o expemas abonado, o bien el locador puede
retener una suma equivalente a dichos montos como garantia de pago. En este Último caso, una vez
que el locatario abone lasfacturas remanentes, debe presentar las constancias al locadol; quien debe
restituir de manera inmediata las sumas retenidas: c) El pago de valor llave o equivalentes:y d) La
firma de pagarés o cualquier otro documento que no forme parte del contrato original."
2. RESTITUCI~NDEL D E P ~ S I T OEN GARANTÍA. REQUISITOS

El depósito de garantia debe ser restituido al finalizar el contrato de lo-
cación, excepto que hayan quedado obligaciones incumplidas por parte del
inquilino. O sea que el monto dejado como depósito, será usado para abonar
todas las obligaciones incumplidas y el saldo será devuelto al locatario.
Por lo tanto, son requisitos para solicitar la devolución del depósito en
garantia:
el cumplimiento de las obligaciones fijadas a cargo del locatario en
el contrato,
pago de alquileres, servicios y tasas a su cargo, o expensas,
* reparaciones que hayan surgido por daños causados por su culpa y
no por el deterioro natural de la vivienda, y cualquier otro cargo que
figure en el contrato,
que haya finalizado el contrato.
En el art. 2", inc. b), de la ley 27.55 1 -que sustituye al art. 1196 del CCCN-
se fijan las pautas para la devolución del depósito en garantia, a saber:
a) El depósito de garantia será devuelto mediante la entrega de una
suma equivalente al precio del último mes de la locación, o la parte
proporcional en caso de haberse efectuado un depósito inferior a un
mes de alquiler.
b) El reintegro deberá hacerse efectivo en el momento de la restitución
del inmueble.
c) En el caso de existir alguna deuda por servicios públicos domici-
liarios o expensas, correspondientes al período contractual y que
al momento de la entrega del inmueble no hubiese sido facturada,
puede acordarse su pago tomando al efecto los valores del último
servicio o expensas abonado, o bien el locador puede retener una
suma equivalente a dichos montos como garantía de pago.
d) Una vez que el locatario abone las facturas remanentes, debe presentar
las constancias al locador, quien debe restituir de manera inmediata
las sumas retenidas.
1. ". ..Ajin degarantizar eljiel cumplimiento de este contra-

to y de todas las obligaciones contraidaspor EL LOCATARIO, este
último entrega en este acto, sirviendo elpresente como recibo, en
carácter de depósito, la suma de $ ..., importe que EL LOCADOR
se compromete a reintegrar a EL LOCATARIO, 45 dias después de
restituido el inmueble en la misma cantidad y moneda, luego de
deducirse los consumos por Electricidad, Gas Natural y Tasa de
Alumbrado Barrido y Limpieza, más las reparaciones a realizarse,
para que el inmueble quede en las mismas condiciones de uso y
conservación en que EL LOCATARIO lo recibe... ".
2. "...A$n de garantizar elJiel cumplimiento de este con-

tratoy de todas las obligaciones contraidaspor EL LOCATARIO,
éste ha entregado a la locadora carácter de depósito, la suma de
$ ..., importe que retendrá la locadorapor el término de duración
del contrato y hasta la restitución del bien locado, no pudiendo
imputarse alpago de alquileresy le será devuelto al vencimiento
del contrato en la mismaforma en que se recibió dentro de los 30
dias siguientes a que haga devolución de lo arrendado completa-
mente desocupado y en las condicionespactadas, sin que adeude
alquileres, gastospor mparación deterioro o cualquier otra suma
vinculada con este contrato imputables a la locataria ... ".
4. D I ~ R E N C I AENTRE D E P ~ S I T OEN GARANTÍA Y LA ~ Z A

De conformidad con lo dispuesto en el art. 1574 del CCCN, hay contrato
de fianza cuando una persona se obliga accesoriamente por otra a satisfacer
una prestación para el caso de incumplimiento.
En efecto, dentro del contrato de locación comúnmente se incorpora
un contrato accesorio de fianza. Éste rige entre el fiador o garante y el
locador. El fiador es una persona que asume frente al locador todas las
responsabilidades que tiene el locatario en el contrato principal en caso de
incumplimiento de éste.
Por lo tanto, el fiador o garante es quien se obliga accesoriamenteporuna
tercera persona (locatario) ante el locador en caso de no cumplir el locatario
sus obligaciones con el locador.
La fianza o garantía siempre es personal. Por ello, a los fines de evaluar
la calidad del fiador que la prestará se tendrá en cuenta su patrimonio.
El fiador responde con todo su patrimonio y a tal efecto deberá demostrar
solvencia exhibiendo la titularidad de bienes (por lo general, se solicita que
exhiba la titularidad de inrnuebles sin gravámenes ni restricciones, bienes
muebles, hasta ingresos laborales).
La diferencia entre la fianza y el depósito en garantía es que éste es la
entrega de una suma en dinero por parte del locatario afectada a cubrir el
incumplimiento de las obligaciones emergentes del contrato de locación.
Mientras que la fianza es prestada por un tercero ajeno al contrato de
locación y que dentro de aquél se obliga de un modo accesorio a responder
por el incumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario.
5. MES DE ANTICIPO
El art. 1196 del CCCN establece que si se alquila con destino a vivien-
da no puede reclamarse «el pago de alquileres anticipados por períodos
mayores a un mes» ni ((depósitosde garantía o exigencias asimilables, por
cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler por cada año
de locación». Esto es, para el caso de haber firmado un contrato de dos años,
corresponde como máximo un mes de pago por adelantado más otros dos
en concepto de depósito.
Debe destacarse el carácter tuitivo de la norma contenida en el art. 1196
del CCCN, pues tiende a garantizar la no vulnerabilidad del locatario que
en función de su finalidad al contratar (el acceso a la vivienda) podría verse
especialmente afectado en la negociación, por imposiciones del locador,
que en atención al contexto particular de contratación, pudiera ejercer un
claro y mayor poder de negociación en la etapa previa a la celebración del
contrato. Como en todo contrato, es importante que las partes intervinientes
puedan expresar su voluntad de manera simétrica, y no que una le imponga
su voluntad a la otra.
6. ¿SE PUEDE PACTAR EL TIPO DE PROCESO PARA EL DESALOJO?

El art. 3 19 del CPCCN, establece un principio general, erigiendo al proce-
so ordinario de plena cognición como el instrumento de todas las cuestiones
judiciales que no tuvieren señalada en la ley una tramitación especial49.
Ahora bien, las paulatinas transformaciones del proceso sumario que fina-
lizaron en su supresión por la ley 25.488, no modificaron esa pauta rectora.
En efecto, la desaparición del sumario como tipo de proceso de conocimiento
pleno remite inexorablemente al ordinario, no por las similitudes de ambos
a partir de la ordinarización del primero50sino porque la ausencia de una vía
específica para el desalojo toma plenamente aplicable el principio contenido
en el art. 319 del código de rito, que no ha sido derogado.
Por ende, cobra vital importancia la facultad del juez revista en el
art. 319, párrafo 2" -con la nueva redacción- que establece que "Cuando
la controversia versare sobre los derechos que no sean apreciables en
dinero, o existan dudas sobre el valor reclamado, y no correspondiere
juicio sumarísimo, o un proceso especial, el Juez determinará el tipo de
proceso aplicable".
Esto sucede ya que, como sostuvimos precedentemente, el objeto del
proceso de desalojo consiste en la desocupación y reintegro de la tenencia
'' Conf. Carli, Carlo, La demanda Civil, Ed. Lex, pág. 18.
Conf. Salgado, Ali J., A propósito delproyecto de reformas al Código Procesal Civil y Comercial de
la Nación y el llamadoproceso sumario, LL, 1980-C, 1061.
de un inmueble, por lo que al carecer de entidad económica, el art. 319
del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación otorga a los jueces la
facultad de determinar el tipo de proceso aplicable.
Lo cierto es que al ser suprimido el trámite sumario, el proceso de desalojo
cambia la vía por la cual transitaba y en la práctica judicial puede observarse
que los jueces aplican de acuerdo a la mayor o menor amplitud de debate
que se necesite distintos trámites -ordinario o sumarísimo-.
Cabe señalar que en el supuesto de desalojo por falta de pago, en la
nueva ley de alquileres se establece que: "...Ante el incumplimiento del
locatario, el locador puede iniciar la acción judicial de desalojo, la que
debe sustanciarse por el proceso previsto al efecto en cada jurisdicción y
en caso de no prever un procedimiento especial, el más abreviado que es-
tablezcan sus leyes procesales o especiales ... " (ley 27.551, art 11, párrafo
tercero, segunda parte).
Conforme lo explicado, entendemos que al ser una cuestión de orden
público, las partes no pueden acordar en forma anticipada a qué tipo de pro-
ceso se someterán en el supuesto de tener que iniciar un juicio de desalojos1.
7. COMISIÓN ¿QUIÉN DEBE ABONAFUA?

Al momento de celebrar el contrato de alquiler, las gestiones tendientes
a su concreción traen aparejados ciertos gastos, por ejemplo, la comisión
del agente inmobiliario, los gastos de publicación, certificación de firmas
etc., y éstos en la práctica se encuentran a cargo del locatario.
Con relación al gasto por comisión, en la nueva ley de alquileres se
contempla el y se dispone que: "Si sólo interviene un corredol; todas las
partes le deben comisión, excepto pacto en contrario o protesta de una de
las partes según el articulo 1346. No existe solidaridad entre las partes
respecto del corredol: Si interviene un corredorpor cada parte, cada uno de
ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. En las
locaciones de inmuebles la internediación solo podrá estar a cargo de un
profesional matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario conforme la
legislación local" (conf. art. 1351 CCCN, texto sustituido por ley 27.551).
Del análisis del articulo citado se desprende que en las locaciones de
inmuebles, al estar a cargo de un corredor inmobiliario, todas las partes
deben abonar la comisión, no existiendo solidaridad al respecto.
'' Conf. Abatti, Enrique, Rocca Ival (h), Desalojo de Inmuebles, pág. 19, Editorial Garcia Alonso, 2012.
SUMARIO: 1. CESIÓN DE POSICIÓN CONTRACTUAL. 2. CESIÓN Y SUBLO-
CACIÓN. SEMEJANZAS Y DIFERENCIAS. 3. LA CESIÓN EN EL CONTRATO DE
LOCACI~N.4. SUBLOCACI~N.
1. CESIÓN DE P O S I C I ~ NCONTRACTUAL
1.1. CONCEPTO Y REQUISITOS
La cesión de posición contractual es el negocio jurídico por el cual una
persona (cedente) transmite a otra (cesionario) la posición jurídica activa
y pasiva, es decir, como acreedor y deudor, que el primero ostenta en un
contrato que celebró previamente con un tercero.
La figura se encuentra regulada en el art. 1636 del CCCN, en el cual se
dispone que en los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las
partes puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás
partes lo consienten antes, simultáneamente o después de la cesión. Si la
conformidad es previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos una vez que se
haya notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación
al deudor cedido, esto es, en los términos del art. 1620 del mismo cuerpo
de normas.
De lo expuesto, se colige que se transfieren todos los derechos patrimo-
niales existentes en un contrato con prestaciones pendientes, implicando
la sustitución del contratante originario por un tercero que se coloca en la
misma posición jurídica del transmitente.
También, para que haya cesión al menos una de las partes del contrato
originario debe tener la voluntad de transmitir su calidad a un tercero (por
ende, puede tratarse del locador o del locatario); es que lo que se transmite
es la situaciónjurídica que ocupaba el contratante cedente al tercero cesio-
nario. En el contrato de locación, lo que se cede es la posición de locador
(sublocador) o de locatario (sublocatario).
Asimismo, que en la sustitución de la posición contractual resulta ne-
cesario que existan obligaciones recíprocas pendientes de ambas partes.
Por ende, en el contrato de locación la posición de locador o de locatario
puede cederse mientras el contrato originario o cedido se encuentre vigente.
Por último, para que la cesión sea válida, deberá ser notificada a las otras
partes. Si el consentimiento para la cesión es previo al acto de transmisión,
deberá notificarse a las restantes partes por instrumento público o privado

de fecha cierta (art. 1620 CCCN)'~.
1.2. MODALIDADES EN LA CONTRATACI~N
Las partes en el momento de celebrar el contrato pueden expedirse sobre
la facultad de ceder la posición contractual, de la siguiente manera:
a. Guardando silencio o prohibiendo expresamente la facultad de ce-
der (si no se dice nada, se aplicará la regla que todo lo que no está
prohibido, está permitido; si se prohibe la posibilidad de ceder, no
podrá posteriormente hacerse, pues dicha cesión será considerada
nula o dará motivo a la resolución del contrato por considerarse
que se ha modificado el destino de la cosa, salvo que la cesión sea
el resultado de un nuevo acuerdo entre los firmantes originarios
del contrato);
b. Limitándola, por considerar esencial la persona de la parte con quien
se contrató (puede suceder que el locador sólo tenga interés de al-
quilarle a una determinada persona, y no a cualquier persona; si el
locatario expresamente estipulado en el contrato cede su posición,
dicho acto será nulo);
c. Excluyendo de los posibles cesionarios a determinados sujetos (Ej.
empresas de la competencia);
d. Estableciendo un pacto de preferencia a favor de las restantes
partes (podría suceder que en el contrato se contemple que ante
una eventual necesidad de ceder la posición de alguna parte, se
establezca una preferencia, o hasta preestablecer que nunca podría
cederse a determinada persona, sea por el motivo que fuere, hasta
podría ser un motivo personal; sólo se trata de la manifestación de
la voluntad, y en este ámbito no pueden plantearse cuestiones de
orden público).
2. CESIÓN Y SUBLOCACI~N.SEMEJANZAS Y D I ~ R E N C I A S
En el contrato de cesión el locatario transmite su posición contractual
a un tercero, que la asume y que desplaza así al arrendatario original. Su
fuente es contractual.
En el caso de la sublocación, el locatario, como sublocador, cede par-
cialmente el uso y goce de la cosa a quien se incorpora en una relación
contractual con éste: el sublocatario.
Art. 1620: "Ejkctosrespecto de terceros. La cesión tiene efectos respecto de terceros desde su notifica-
ción al cedido por instrumentopúblico opnvado de fecha cierta, sin perjuicio de las reglas especiales
relativas a los bienes regiitrables ".
El sublocatario, como contraprestación, se obliga a abonarle al primero
un precio. Así, el contrato de locación original no sufre ningún cambio en
cuanto a sus efectos y las partes que originalmente lo celebraron, por lo que
el tercero que se integra lo hace a partir de un nuevo contrato, supeditado
al esquema regulatorio del primero.
Por ende, debe colegirse que la cesión de la posición contractual y la
subcontrataciónconstituyen conceptos diferentes, pues mientras el primero
alude a la transmisión de una situación jurídica compleja, el segundo refiere
a la creación de una nueva situación jurídica, que es derivada de una que le
antecede y que constituye la relación jurídica primigenia53.
Otra diferencia entre ambos institutos es que la cesión se da por la tota-
lidad de la cosa, en tanto que la sublocación sólo puede tener lugar por una
parte (por ejemplo, una habitación y un baño), pero no se puede sublocar
toda la cosa, pues en ese caso se estaría ante una cesión.
3. LA CESIÓN EN EL CONTRATO DE L O C A C I ~ N
En virtud del contrato de cesión, el inquilino traslada a un tercero los
derechos que le competen en el mismo carácter y en la misma extensión,
así como también las obligaciones que sobre él recaian.
En esta figura, el inquilino pasa a ser el cedente y el tercero contratante, el
cesionario, ocupando el lugar en los derechos y las obligaciones que surgen
en el contrato de locación originario.
Ahora bien, de conformidad con lo dispuesto en el art. 1213 del CCCN'~
la posición contractual sólo puede cederse si la contraparte lo consiente, sea
en forma anterior, simultánea o posterior; siguiendo los términos del art.
1636" del mismo ordenamiento legal, que establece que en los contratos
de prestaciones pendientes cualquiera de las partes puede trasmitir a un
tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidad es previa, sólo
tendrá efectos una vez notificada a las otras partes.
Conf. Leiva Femández, Luis E P., en Alterini, Jorge H., Director, Código Civil y Comercial comen-
tado. Tratado Exegético, T. VI, pág. 360, edit La Ley, 2da. edic. actualizada y aumentada, Buenos
Aires, septiembre de 2016.
54
Art. 1213 CCCN. "Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos
previstos en los artículos 1636ysiguientes. La cesión que no retina tales requisitos viola la prohibición
de variar el destino de la cosa locada. La prohibición contractual de ceder importa la de sublocar y
viceversa. Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa ".
Art. 1636 CCCN. "Transmisión. En los contratos con prestaciones pendientes cualquiera de las
paries puede transmitir a un tercero su posición contractual, si las demás partes lo consienten antes,
simultáneamente o después de la cesión. Si la conformidades previa a la cesión, ésta sólo tiene efectos
una vez notificada a las otras partes, en la forma establecida para la notificación al deudor cedido".
El régimen anterior permitía libremente la cesión, con el único requisito

de la notificación a la parte cedidas6.
Luego, la normativa en estudio dispone que la prohibición contractual
de ceder importa la de sublocar y viceversa; y no hace referencia -tal como
lo hacía el código velezano- a la facultad del locatario de prestar la cosa.
"...lalocataria se obliga a no transferir absolutamente ni
ceder este contrato, so pena de rescisión, atento a laprohibición
aquí establecida... ".
4. SUBLOCACI~N
4.1. CONCEPTO Y REQUISITOS
Esta figura constituye una nueva locación, que es regida por las normas
sobre contrato de locación; en este nuevo contrato el inquilino pasará a
adquirir el carácter de locador, denominándose sublocador, y el tercero con
quien celebre este nuevo contrato se denominará sublocatario.
En el CCCN la figura de la sublocación está prevista en el art. 1214, el
cual sólo permite la sublocación que tenga por objeto una parte material-
mente determinada del inmueble arrendado, pues equipara el subcontrato
de todo el inmueble a la cesión de la posición contractual.
Sigue el mismo criterio que en el derogado Código Civil (conf. art. 1583,
CC), admitiendo la posibilidad de sublocar excepto cuando haya prohibición
contractual al respecto.
En efecto, el locatario puede dar en sublocación parte de la cosa locada,
si no hay pacto en contrario.
Para que la sublocación sea válida, debe comunicar al locador, por medio
fehaciente, su intención de sublocar e indicarle el nombre y domicilio de
la persona con quien se propone contratar, y el destino que el sublocatario
asignará a la cosa.
El locador sólo puede oponerse por medio fehaciente, dentro del plazo
de diez días de notificado, siendo del caso señalar que el silencio del locador
importa su conformidad con la sublocación propuesta.
La sublocación contratada pese a la oposición del locador, o con aparta-
miento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición de variar
el destino de la cosa alquilada.
Ae. 1583 C C : "Ei locatario puede subarrendar en todo o en parte, o prestar o ceder a otro la cosa
arrendada, si no le fuese prohibido por el contrato o por la ley: y ese derecho pasa a sus herederos,
sucesores o representantes".
En resumidas cuentas, para que la sublocación pueda efectivizarse, será
necesaria de parte del locatario sublocador la:
Comunicación fehaciente al locador de la intención de subcontratar
Indicación de nombre y domicilio del sublocatario
Destino de la cosa
4.2. POSIBLES ACTITUDES DEL LOCADOR

Ante la comunicación del locatario de su intención de sublocar, el lo-
cador puede:
a. Oponerse: La oposición del locador por medio fehaciente (carta
documento) dentro del plazo de 10 días de notificado, le impide al
locatario la celebración de la sublocación y aquél podrá resolver el
contrato por la causal de cambio de destino de la cosa locada.
b. Prestar conformidad: En caso de que el locador preste conformidad,
la celebración del contrato entre el locatario y sublocatario importa
el surgimiento de relaciones entre las partes del subcontrato.
El art. 1215 del CCCN, establece que las relaciones que rigen entre las
partes son las que surgen del contrato respectivo y de las normas referentes
al contrato de locación, y agrega que la cláusula de usar y gozar de la cosa
sin transgredir el contrato principal se considera implícita.
4.3. RELACIONES ENTRE SUBLOCADORY SUBLOCATARIO

La sublocación se encuentra subordinada al contrato original, dado que el
contenido del segundo deberá adecuarse al contrato de origen para no transgre-
dirlo, y además se regirá por las normas de la locación en su faz reglamentaria.
* La sublocación obliga a las partes que la celebran, por lo que a partir
de su celebración es oponible y vinculante entre quienes la celebraron;
* se reconoce el derecho al uso y goce a favor del sublocatario, pero
acotado a los límites y disposiciones que surgen del contrato original.
La transgresión a esos límites resulta ilícita;
4.4. RELACIONES ENTRE LOCADOR Y SUBLOCATARIO

La ley reconoce acción directa del locador hacia el sublocatario y vice-
versa. Esta acción alcanza a la exigibilidad de las obligaciones asumidas
por cada uno de ellos respecto al locatario/sublocador, con los límites
impuestos en cada uno de los contratos y dentro del marco regulatorio del
contrato principal.
Como consecuencia de la relación de subordinación de la sublocación
al contrato principal, la extinción de éste se extiende a aquélla, salvo que
el contrato de locación original se hubiera extinguido por confusión de la
figura de locador y locatario.
También se reconoce acción directa al locador para reclamar al sublo-

catario el pago del alquiler adeudado por el locatario.
Por su parte, si el sublocatario abona ante el reclamo del locador, quedará
liberado de pagar el locatario sublocador.
El locador está facultado para reclamar todas aquellas obligaciones que
el sublocatario hubiera asumido, con los límites de lo que surja del contrato
de sublocación.
El locador queda habilitado para reclamar al sublocatario la indem-
nización por los daños ocasionados por el uso indebido de la cosa;
el sublocatario puede reclamar al locador todas las obligaciones que
éste hubiera asumido en el contrato original, y a las que el sublocatario
tuviera derecho por imperio de la ley o del contrato de sublocación
en particular.
4.5. EXTINCI~NDELCONTRATOPRINCIPALYDELASUBLOCACI~N
El contrato de sublocación queda supeditado en su vigencia a la del
contrato de locación original; consecuentemente,la extinción de este último
por cualquier motivo se propagará a la sublocación.
Ahora bien, cabe aclarar que si el contrato de locación original se extingue
por confusión en la persona del locador y el locatario, es decir, si por alguna
circunstanciajurídica, por ejemplo, que el locatario llegara a convertirse en
dueño de la cosa, no hay argumento válido para pretender la extinción del
contrato de sublocación. Por lo tanto, el efecto de esta confusión consistirá en
que el contrato de locación original se extinga, y el contrato de sublocación
permanezca vigente como contrato de locación autónomo.

"... la locatai-ia se obliga a no subarrendar en todo o en
parte lapropiedad, sopena de rescisión, atento a laprohibición

aquí establecida... ".
SUMARIO: 1. CONCEPTO. 2. SITUACIÓN PREVIA AL CCCN. 3. TRÁMITE DE
HOMOLOGACIÓN ANTERIOR A LA REFORMA. 4. SITUACIÓN POSTERIOR A
LA SANCIÓN DEL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN. 5. TRÁMI-
TE DE HOMOLOGACIÓN POSTERIOR A LA REFORMA. 6. CONCLUSIONES.
7. PAUTAS PARA LA REDACCIÓN DE UN CONVENIO DE DESOCUPACIÓN. 8.
CONVENIO MODELO.
1. CONCEPTO
Se trata de un acto jurídico bilateral celebrado por las partes que celebra-
ron un contrato de alquiler; este actojurídico puede contener una renuncia al
plazo de locación pactado por las partes o el reconocimiento de una relación
locativa con el compromiso de la devolución del bien en una fecha que las
partes acuerdens7.
Y es que en la práctica, luego de celebrado un contrato de alquiler, pueden
suscitarse distintas realidades (el inquilino no pueda hacer frente al pago de
los alquileres o que el inmueble les resulta chico por el nacimiento de un
hijo, etc.) que hacen que aquél se tome de cumplimiento imposible y por
lo tanto las partes pueden -por medio del convenio de desocupación- poner
fin a la relación locativa de común acuerdo, aún antes de cumplido el plazo
mínimo previsto por la ley.
Por lo tanto, el convenio de desocupación representa una verdadera
transacción mediante la cual las partes -haciendo concesiones recíprocas-
extinguen obligaciones dudosas o litigiosas, lo cual asegura al locador una
rápida restitución del inmueble.
2. S I T U A C I ~ NPREVIA AL CCCN
La ley 21.342 de locaciones urbanas disponía en su art. 47 que cuando
el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del
inmueble, hubiese convenido con el locador plazos diferentes de los origi-
nales, el locador podía solicitar directamente el cumplimiento del convenio
presentando el documento respectivo y el juez, previa audiencia con el lo-
catario, decretaría el lanzamiento sin más trámite que los correspondientes
a la ejecución de sentencia que condena a hacer.
Conf. Tessone, Alberto José, Convenios de desocupación, Revista LL, 1996, pág. 12, SAU: DACA
960378), noviembre de 1996.
Para ello, los convenios debían ser homologados judicialmente y en el

caso de que existieran sublocaciones, aquélla se dictaría con citación de los
respectivos sublocatarios.
A su vez, el art. 29 del mismo texto legal, complementario del art. 47,
establecía que eran válidos los convenios celebrados o que se celebren
entre las partes con posterioridad a la iniciación del contrato de locación
en lo tocante a su precio y a la desocupación del inmueble alquilado, y el
cumplimiento de tales convenios podía ser exigido judicialmente.
De los preceptos mencionados surgían los siguientes requisitos, a los
fines de la ejecutabilidad del convenio de desocupación:
a. Celebración posterior al contrato: Para que el "convenio" sea eficaz
o adquiera vigor, tenía que celebrarse luego de firmado el contrato de
locación, estando el locatario en uso y goce de la cosa; ello era así,
puesto que se evitaba que el locatario suscribiera el "convenio" en un
estado de necesidad, que lo lleve a perder beneficios que disposiciones
de orden público -como el plazo mínimo legal locativo- imponen en
su favor. Resulta necesario recalcar que según la ley de locaciones ur-
banas, no se admitía que la celebración del convenio de desocupación
fuese celebrada simultáneamente con el contrato de locación.
b. Ocupación del inmueble locado: era indispensable que el inquilino
estuviera ocupando o sea usando y gozando "de derecho" del inmueble
recibido en locación, porque de lo contrario se estaría también ante un
caso de estado de necesidad del locatario. Por lo tanto, el convenio era
válido una vez que el inquilino ocupaba el bien, puesto que recién se
encontraría en condiciones de evaluar si le conviene o no continuar
con la relación locativa. Por lo que si al momento de firmar el contra-
to de locación se aceptara la firma del convenio de desocupación, se
excluiría la libre voluntad en la formación del contrato.
c. Beneficio al locatario: la exigencia que el convenio de desocupación
se celebrara con posterioridad al contrato de alquiler era un benefi-
cio del locatario. Se entendía que éste era el único legitimado para
efectuar cualquier planteo al respecto.
d. Homologación judicial: para la ejecución del convenio de desocu-
pación era necesaria la homologación judicial.
Jurisprudencia
l . Para que resulte procedente la homologación de convenios de des-
ocupación, se exige no sólo que haya sido celebrado con posterioridad
a la iniciación del contrato de locación, sino además que el inquilino se
encuentre ocupando el inmueble que es objeto de dicho contrato y que en
él se hubieran pactado plazos diferentes a los originales. De ahí que si no
se dan los dos requisitos, no debe homologarse dicho convenio (CNCiv.,
Sala 1, 26/02/2012, Molino, Susana Rafaela c/ Gras, Gladys Mabel y otro
S/ Homologación de acuerdo; Id SAIJ: SUC0409441).
2. El proceso homologatorio es esencialmente un sometimiento juris-
diccional voluntario que tiene por objeto otorgar al acuerdo conciliatorio,
transaccional o extrajudicial el efectopropio de unasentencia, con laposibi-
lidad depeticionar la ejecución de sus cláusulas en caso de incumplimiento.
2- De modo que cuando se pacta la prórroga de un contrato de locación y
simultáneamente se suscribe un convenio de desocupación, y la fecha de la
finalización de ambos coinciden, corresponde la homologación del convenio si
se presentó con posterioridad al términofijado para la desocupaciónporque
no hasido utilizadopara turbar el uso y goce del inmueble, ni se afectaron las
normas de orden público que rigen la materia respecto de losplazos mínimos
de locación (CNCiv., Sala E 20/09/2010, Moriggia de Fernández, Mana B.
c/Nogués, Manuela Rosa S/ Homologación; Id SAIJ SUC0405940).
3. La homologación de un convenio de desocupación de inmuebles no es
una mera formalidad, pues antes de hacerla el Juez debe examinar la con-
currencia de los requisitos exigidos por la ley para la validez del convenio
-que sea celebrado con posterioridad al contrato de locación y estando el
locatario en el uso ygoce del inmueble-; es decir que a efectos de otorgar la
homologación eljuzgador debe atenerse a los aspectosformales del conve-
nio (C. Civ., Com., Lab. y Minería. Trelew, Chubut, Sala Civil, 28/05/2003,
U., C.A. s/Homologación de Convenio; Id SAIJ: SUQ0015352).
4. Los convenios de desocupación tienen como objeto asegurar al locador
de un inmueble la rápida restitución del bien luego de la homologación y
ejecución de los citados convenios (Id SAIJ: SUQ001263).
5. No obsta a la homologación de un convenio de desocupación, la
circunstancia de que se haya suscripto conjuntamente con el contrato de
locación, si fue presentado tres años después de su firma, pues el plazo
mínimo legal (art. 2 de la ley 23.091) se encontraba holgadamente vencido
y respetado el contrato oportunamente celebrado por las partes. Es que
en tales condiciones, resulta claro que el convenio en cuestión no ha sido
utilizado para turbar el uso y goce de la cosa locada durante el curso del
plazo contractual (CNCiv., Sala H, 13/08/1999, Foa, Pablo Alberto c/ Vera
Aldo; Id SAIJ: SUC0012564).
3. TRÁMITE DE HOMOLOGACI~NANTERIOR A LA REFORMA

Tal como se sostuviera precedentemente, a los fines de la ejecutabilidad
del convenio de desocupación era necesaria la intervención del órgano
jurisdiccional en su homologación.
Era necesario que se cite a las partes para que reconozcan las firmas in-
sertas en aquél y una vez cumplido ello el juez ordenaba su homologación
a los fines de su ejecución.
En efecto, el proceso homologatorio era un sometimientojurisdiccional
voluntario que tenía por objeto otorgar al acuerdo el efecto propio de una
sentencia, con carácter de título ejecutorio; y se limitaba a la comproba-
ción de hechos eventualmente litigiosos y a la autenticidad o falsedad del
documento presentado.
La homologación judicial le otorgaba al instrumento autoridad de cosa
juzgada a lo convenido por las partes, lo cual lo tornaba incontrovertible
en el futuro.
El trámite se iniciaba con un escrito adjuntando el convenio de desocu-
pación y el contrato de locación base de aquél.
Si las firmas del convenio de desocupaciónno se encontraban certificadas
por un escribano, era conveniente ofrecer prueba pericia1 caligráfica ante la
posibilidad de que el locatario negase su firma.
4. S I T U A C I ~ NPOSTERIOR A LA SANCIÓN DEL CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL DE LA NACIÓN
El CCCN no legisló el convenio de desocupación.
Asimismo, derogó la ley 2 1.342 de LocacionesUrbanas, a excepción de su
articulo 6, en el cual se dispone que el Estado garantiza la libertad de contrata-
ción y el ejercicioregular de los derechos de los contratantesen las locaciones;
las condiciones pactadas entre locadores y locatarios no serán alteradas por el
Poder Público ni éste aplicará medidas en relación con las locaciones urbanas
que deban ser cumplidas a expensas de una sola de las partes.
Entendemos que por encontrarse vigente el referido artículo, la celebra-
ción de un convenio de locación no se encuentra prohibida, siempre que
derive de la libertad de contratación y el ejercicio regular de los derechos
de los contratantes, ateniéndose a las reglas de los contratos en general y a
las pautas de interpretación.
5. TRÁMITE DE HOMOLOGACI~NPOSTERIOR A LA REFORMA

Con la derogación de la ley de locaciones urbanas, se suprimió la celebra-
ción de los convenios en cuestión y por ende el requisito de homologación
previa para su ejecutabilidad.
Ahora bien, lo cierto es que las partes de un contrato de locación pueden
-ateniéndose a la libertad de contratación, y dentro del ejercicio regular de
los derechos de los contratantes, de acuerdo a las reglas de los contratos en
general y a las pautas de interpretación- celebrar un convenio de desocupa-
ción, dado que ello no está prohibido por ley.
La problemática se suscita en el caso que se quiera ejecutar dicho
convenio, puesto que de acuerdo a criterios jurisprudenciales recientes
se confirmó una sentencia que rechazó el pedido de homologación de un
convenio de desocupación. En efecto, se sostuvo que el pedido de homo-
logación de un convenio de desocupación debe rechazarse, ya que el art.
3, inc. a), de la ley 26.994 derogó la ley 21.342 que permitía la celebración
de ese tipo de convenios; de allí que la jurisdicción no puede, dado que
la ley no lo autoriza, acceder a la pretensión. La homologación judicial
de convenios privados celebrados por las partes, respecto a los cuales la
intervención judicial se reclama al solo efecto de dar certeza y ejecutividad
al instrumento, sin que pre-exista conflicto alguno -en el caso, un convenio
de desocupación- es improcedente, pues la posibilidad de dictar una sen-
tencia homologatoria se halla prevista en aquellos supuestos expresamente
establecidos, los cuales suponen siempre la preexistencia de un proceso en
trámite en el cual se encuentran controvertidos determinados derechoss8.
Para decidir así, el tribunal invocó antecedentes jurisprudenciales que
sostuvieron que la jurisdicción no puede, dado que la ley ya no lo auto-
riza, homologar un convenio que se acompaña. Ello es así, en tanto, las
sentencias homologatorias en la actualidad están previstas por el derecho
adjetivo sólo para los supuestos contemplados en los arts. 305 (desisti-
miento del derecho), 308 (transacción) y 309 (conciliación) del Código
Procesal. De ello se sigue que para que procedan los modos anormales
de terminación del proceso debe existir un trámite judicial previo, con un
conflicto pendiente59.
Y por otro lado, que los jueces sólo pueden entender en las causas en
las que se plantee un conflicto, salvo que una previsión legal específica les
confiera intervención en los supuestos en los que no se encuentra planteada
una controversia, sin que sea posible aplicar analógicamentetales previsiones
a otras situaciones no previstas legalmente6'.
6. CONCLUSIONES
A modo de conclusión, el convenio de desalojo es "un acto jurídico que
contiene una renuncia alplazo convenido contractualmente o alplazo mi-
" CNCiv., Sala B, 3011112016, Arena Ricardo Sergio cl Salazar, Damián Sergio slHomologación de
acuerdo.
'' CNCiv., Sala A, 2610511998, R. 245.713.
M
CNCiv., Sala B, 3011112016, Arena, Ricardo Sergio cl Salazar, Damián Sergio slHomologación de
acuerdo.
nimo legal. Tambiénpuede consistir en un reconocimiento de la obligación

preexistente de restituir el inmueble 10cado"~'.
Hasta la sanción del CCCN existía normativa específica sobre el tema;
mas en la actualidad no existen reglas claras al respecto; y si bien juris-
prudencialmente se sostuvo que los convenios de desocupación no siguen
vigentes, lo cierto es que tampoco se encuentran prohibidos, máxime frente a
la libertad de contratación que establece nuestro ordenamientojurídico; por
lo tanto, las partes podrían acordar lo que estimen corresponder en relación
a la defensa y protección de sus derechos. Otro tema será analizar con qué
alternativas se puede contar para lograr su ejecutabilidad.
Lo expuesto se refiere a lo resultante del Código Procesal de la Nación,
pues hay provincias como Chaco o La Rioja que expresamente aceptan la
suscripción de convenios de desocupación.
7. PAUTAS PARA LA R E D A C C I ~ N DE UN CONVENIO DE

DESOCUPACI~N
La redacción del convenio de desocupación deberá contener:
1) la mención del día en que se celebra el convenio y la fecha en que
el locatario se compromete a desocupar el inmueble,
2) Si existe deuda por alquileres, su monto y la forma de cancelación,
3) denuncia de sublocaciones en el caso de existir.
8. CONVENIO MODELO
8.1. PARTES
Las partes en el convenio de desocupación son las mismas que inter-
vinieron en la celebración del contrato de alquiler; y el locatario es quien
se obliga a desocupar el bien y a restituirlo libre de bienes y ocupantes;
deberán consignarse los datos necesarios para la correcta individualización
de aquéllas (nombre, apellido, domicilio, DNI, etc.).
"...Entreel S,: ... (DM. ...), domiciliado en ..., por una
parte, en adelantedenominado 'LOCADOR)elSr. ... (DNZ. ...),
domiciliado en ..., p or la otraparte, en su carácter de locatario
y en adelante denominado 'LOCATARIO', celebran este CON-
VENZO DE DESOCUPACZONDE LA FINCA DESTINADA A
KVZENDA, sujeto a las declaraciones y cláusulas (estipulaciones
o condiciones) que a continuación se detallan...".
Código Civil y Comercial de la Nación. Introducción y revisión general del profesor doctor Alberto
J. Bueres, ed. Hammurabi, 2' edición, Buenos Aires, 2015.
Esta cláusula es de especial relevancia puesto que en ella se identifica
al inmueble que debe restituir el locatario; cualquier error en su contenido
derivaría en la imposibilidad de ejecutar el convenio; por ello resulta con-
veniente consignar todos los datos que mejor permitan aquella identifica-
ción (ej. calle, número, entrecalles, piso, unidad funcional, nomenclatura
catastral, matrícula, etc.); estos datos pueden extraerse desde una boleta
de ABL hasta una copia del titulo de propiedad, pasado por un simple
informe de dominio.
"...El sr.
- ejerce la tenencia del inmueble ubicado en
, desde la
fecha , en calidad de loca-
tario y en virtud del contrato de alquiler celebrado con fecha
8.3. OBJETO
El objeto del convenio de desocupación es precisamente asegurar al
locador la restitución del bien en tiempo y forma; por ello la cláusula debe
ser redactada en forma clara y precisa.
"...Entre ambas partes se esta discutiendo la permanen-
cia del LOCATARIO en lajinca (propiedad inmueble) dada en
locación, habiéndose resuelto de común acuerdo jinalizar esta
controversia mediante este Convenio de Desocupación...".
"...EL LOCATARIO desocupara totalmente lajinca -pro-

piedad inmueble- y la restituirá desocupada y libre de bienes y
ocupaciónpropia o de terceros al LOCADOR bajo acta de cons-
tancia, el dia del mes de del año
a las horas (adpm) ... ".
8.4. APERCIBIMIENTO
En la cláusula de apercibimiento se dejara constancia de las consecuen-
cias derivadas de la no restitución en tiempo y forma del bien por parte del
locatario, esta penalidad es independiente del reclamo por daños y perjuicios
derivados del incumplimiento.
"...En caso que el LOCATARIO no desocupara lajin-
ca (propiedad inmueble) según el presente convenio, pagara
una "clausula penal" por la suma de pesos
($ ) por día de retardo en la restitución del
bien, en favor del LOCADOR, la cual se devengará automáti-
camente, sin necesidad de interpelación alguna y por el simple

vencimiento del plazo y cuyo pago podrá ser exigido por "el
procedimiento judicial ejecutivo" sin perjuicio a los demás dere-
chos del LOCADOR, como iniciar juicios de desalojo, de daños
y perjuicios, etc. ...".
8.5. RECONOCIMIENTO A FAVOR DEL LOCATARIO

Cuando el convenio se celebra en virtud de un conflicto en cuanto a
la permanencia del locatario en el inmueble, esta cláusula importa un
reconocimiento a favor de aquél que deriva en un beneficio en virtud del
cumplimiento en tiempo y forma de la restitución del bien; puede o no
estar en el convenio.
"...Al cumplir exactamente este convenio de desocupación,
el LOCADOR le dejará sin efecto en caso de existir: 1) el monto
total adeudado de pesos ( $) en concepto
de los meses atrasados en elpago y sus intereses hasta la fecha
pactada para la desocupación, 2) El deterioro que presenta el
inmueblepor el mal cuidado porparte de la Locataria, acordando
las partes que una vez desocupado el inmueble no tendrán nada
más que reclamarse, siempre y cuando reintegre lajnca (propie-
dad inmueble) en las condicionespactadas. Siendo este convenio
en beneJicio de la LOCATARIA, ya que ésta declara que nopuede
afrontar el pago de lo adeudado, ni de lo que debiera pagar en
caso de una renovación del mismo.. . ".
8.6. CLÁUSULA DE HOMOLOGACIÓN

En esta cláusula se deja constancia que las partes tienen la facultad de
presentarse ante el órgano jurisdiccional a fin de solicitar la homologación
del convenio de desocupación para una posterior ejecución.
"...Se establece que laspartes de común acuerdopresenta-
ran elpresente convenio de desocupaciónpara su homologación
en forma conjunta, aunque cualquiera de losjrmantes tendrán
derecho a peticionar judicialmente aquélla y a requerir cuanta
medida consewatoria les convenga, en pro del cumplimiento del
presente si fuere procedente".
Dado que el convenio de ocupación celebrado entre locador y locatario

no es oponible a terceros, subinquilinos y ocupantes, es de buena práctica
dejar constancia del estado de ocupación del inmueble y sólo será ejecutable
contra quienes intervinieron en él.
"...con respecto a la ocupación actualpor tercerosy cosas
en laJinca (propiedad inmueble), el LOCATARIO deja expresa
constancia que no hay subinquilinos ni ocupantes... ".
8.8. CLÁUSULA DE CONSTITUCIÓN DE DOMICILIOS

Afin de agilizar el trámite y las diligencias tendientes al cumplimiento del
convenio se recomienda la constitución de domicilios donde serán válidas
todas las notificaciones que se realicen al respecto.
"... Para cualquier notijkación derivada del presente
convenio laspartes constituyen los domicilios especiales siguien-

tes: a) LOCADOR b) LOCATA-
RIO ;donde serán ejcaces
todas cuantas se realicen... ".
8.9. CLÁUSULA DE COMPETENCIA

Las partes tienen la facultad de pactar los tribunales a los cuales some-
terán a litigio la controversia que pueda suscitarse a raíz de la celebración
del convenio de desocupación.
"...En caso que las partes deban litigar (incoarproceso
judicial) se someterán exclusivamente a la competencia de los
tribunales ordinarios de , wnunciando
a cualquier otros que pudieran corresponderles".
8.10. OTROS DATOS PRÁCTICOS

Del convenio deberán suscribirse dos ejemplares, quedando uno en poder
del locador y el otro en poder del locatario.
También es de buena práctica que las firmas del convenio se encuentren
certificadas por ante escribano público para evitar el paso de reconocimiento
de firma en sede judicial o la posibilidad de desconocimiento de firma y
consecuente ordinarización del proceso. Y la citada certificación también
sirve para darle fecha cierta al acto.
CAPÍTULOVII
FIANZA
SUMARIO: 1. FIADOR. 2. LÍMITES A LA EXTENSIÓN DE LA FIANZA. 3. RES-
PONSABILIDAD DEL FIADOR HASTA LA RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE. 4.
SOLIDARIO Y PRINCIPAL PAGADOR. 5. TÁCITA RECONDUCCIÓN Y RESPONSA-
BILIDAD DEL FIADOR CADUCIDAD DE LAFIANZA. 6. DERECHOSDEL FIADOR.
7. INTERVENCIÓN DEL FIADOR EN EL JUICIO DE DESALOJO.
1. FIADOR
El fiador es la persona que responde por otra en el caso de que la principal
obligada no cumpla la obligación de pago que contrajo.
Esta figura se incorpora en el marco de un contrato de locación para
garantizar personalmente el cumplimiento de las obligaciones asumidas
por el locatario.
Básicamente, la garantía del fiador tiene como objetivo central responder
ante el locador frente a una eventual falta de cumplimiento en las obliga-
ciones asumidas por éste en el contrato de locación.
2. LÍMITES A LA E X T E N S I ~ NDE LA FIANZA

Como regla general e imperativa, el art. 1 2 2 5 del
~ ~ CCCN establece que
las obligaciones del fiador cesan automáticamente al vencimiento del plazo
de la locación.
La regla descripta no puede ser descartada por acuerdo de partes. La
indisponibilidad en este sentido se desprende del párrafo final del articulo
citado, al declarar la nulidad de la disposición anticipada que extienda la
fianza del contrato original.
Ahora bien, a modo de excepción, no se extingue la fianza si la falta de
restitución del inmueble en su debido tiempo es producto del incumplimiento
del locatario, si así se hubiera pactado. La situación excepcional se explica
porque no se configura un caso de prórroga o anuencia del locador en la
ocupación del inmueble más allá de la vigencia original.
62
Art. 1225: "Caducidad de la fianza. Renovación. Las obligaciones del fiador cesan automática-
mente al vencimieizto del plazo de la locación, excepto la que derive de la no restitución en tiempo
del inmueble locado. Se exige el consentimiento expreso deljiadorpara obligarse en la renovación o
prórroga expresa o tácita, una vez vencido elplazo del contrato de locación. Es nula toda disposición
anticipada que extienda lajianza, sea simple, solidaria como codeudor oprincipalpagador, del contrato
de locación original".
Es éste el único caso en que vencido el plazo contractual continúa la

responsabilidad del fiador hasta la efectiva restitución del inmueble.
Asimismo, acaecida la extensión del plazo original, si el fiador asume
voluntariamente a su cargo las obligaciones sobrevinientes del locatario,
el ejercicio de la autonomía de la voluntad no se encontrará condicionado;
lo que pretende evitar la norma es una renuncia a la aplicación de la regla
general que, como tal, por ser anticipada, será considerada nula.
3. RESPONSABILIDAD DEL FTADOR HASTA LA RESTITUCI~NDEL

INMUEBLE
La fianza se extiende desde que se celebró el contrato hasta que se
reintegre la propiedad alquilada al locador, y éste la reciba de plena con-
formidad, es decir, en el mismo estado en que la entregó al uso y goce
pleno al locatario.
El fiador responde por todas las deudas que pudiera dejar el inquilino,
lo cual incluye alquileres, intereses, multas, expensas, gastos y honorarios
judiciales. Incluso, de acuerdo a la redacción de la mayoría de los contratos,
el garante también responde por los eventuales daños y perjuicios que pudiera
haber sufrido el dueño por parte del inquilino, como por ejemplo daños a la
propiedad (rotura de paredes, puertas, ventanas) o en sus instalaciones (de
agua, de electricidad, sanitarios), entre otros.
También será responsabilidad del fiador denunciar inmediatamente al
locador el cambio de titularidad del inmueble que se colocó como garantía.
El Código Civil y Comercial de la Nación regula la extensión de la
responsabilidad del fiador por los incumplimientos del locatario una vez
cumplido el plazo contractual; se sienta como principio general que la res-
ponsabilidad del fiador culmina siempre con el vencimiento del plazo de
contrato de locación, por lo que no podrán trasladar las deudas generadas
por posteriores incumplimientos del locatario, sea por pagos de alquileres,
deterioro del inmueble u otros conceptos.
Para extender la responsabilidad del fiador más allá de dicho plazo, es
necesario su expreso consentimiento.
Así lo dispone el art. 1225 del CCCN, que exige el consentimiento ex-
preso del fiador para obligarse en la renovación o prórroga expresa o tácita
una vez vencido el plazo del contrato de locación.
Por ejemplo:
a. vencido el contrato de alquiler, si las partes celebran uno nuevo, se
requiere conformidad del fiador para que siga garantizando el cum-
plimiento de las obligaciones del locatario;
b. vencido el contrato de alquiler, si las partes acuerdan verbalmente
su continuación, se requiere el consentimiento del fiador;
c. si en el contrato de locación se prevé una prórroga y el locatario la
ejerce, se necesita consentimiento del fiador dada la regla general
que dispone la nulidad de toda disposición anticipada que extienda
la fianza;
d. Si se vence el contrato de alquiler, y se lo prorroga tácitamente,
dado que el locatario usa, goza del inmueble y paga el alquiler y
dicha situación aceptada por el locador, en este caso cesa la fian-
za y la responsabilidad del fiador, si no participó del acuerdo de
prórroga.
Jurisprudencia
l . Si los deterioros se originaron durante la ejecución del contrato, el
jiador debe responderpor el costo de las reparaciones a que tuvo que ser
sometida la propiedad locada,y en cuanto al lucro cesante,por el lapso que
demandó ponerla en condiciones (CNCiv., Sala Ij: 10/06/1999, Zambrano,
Luis Man'a y otros c/ Chimera, Vicente Jorge y otro S/ Cobro de sumas de
dinero; SAIJ: SUC0012866).
2. El articulo 1582 bis, incorporado por ley 25.628, extiende en forma
expresa la obligación subsidiaria deljiador cuando lapropiedad inmueble
no es restituida a su debido tiempo al locador:por alguna causal imputable
al locatario, sea al fenecimiento del plazo o ante la rescisión del locador
(C. Apel. Civil, Comercial, Minas Paz y Tributario Mendoza, 14/03/2006,
Expte. 31222, Arijon, Fernando c/Herrero, Olga s/Ejecución Tkica Sen-
tencia.; Id SAIJ: SUU0013345).
4. SOLIDARIO Y PRINCIPAL PAGADOR

Cuando en un contrato se dice que el garante es "liso, llano y principal
pagador", "codeudor liso y llano" o alguna otra expresión similar, significa
que el garante está directamente obligado frente al locador. En otras palabras,
queda en la misma situación jurídica que el propio inquilino.
Cuando se dice que el garante es responsable "solidario" o responde
"solidariamente", significa que el dueño puede reclamarle toda la deuda
directamente a él, sin necesidad de ir primero contra el inquilino ni de dividir
el reclamo entre los garantes, si hubiera más de uno.
Otra expresión muy común en los contratos es la que dice que el garante
"renuncia a los beneficios de excusión y división".
El beneficio de "excusión" significa pedir que antes se hagan las gestio-
nes para el cobro sobre el patrimonio de otro, en este caso, del inquilino u
otro garante-fiador, si lo hubiere. En otras palabras, significa que el garante

renuncia al derecho de exigirle al locador que primero intente cobrarle al
inquilino o a otro garante, y que agotadas todas las acciones sin poder ob-
tener el cobro, recién en ese momento le reclame a él.
Por su parte, el beneficio de "división" es precisamente el de "dividir"
la deuda entre todos los garantes o fiadores, cláusula que sólo tiene sentido
cuando hay más de un garante.
Todo esto significa que ante el supuesto que haya un solo garante que
se obligó solidariamente y que además haya renunciado al beneficio de
exclusión, responderá con todo su patrimonio.
Jurisprudencia
l . Quien otorga la fianza como fiador liso, llano y solidario yprincipal
pagador tiene a su cargo elpago de los gastos causidicos originados en el
proceso seguido contra el afianzado, pues, en virtud de lo establecido por
el art. 2005 del Código Civil, es considerado deudor solidario, es decir;
codeudor de cuantas obligaciones asuma el locatario (CNCiv., Sala B,
18/02/2016,Garaventa, Man'a Olga c/ Batiston de Porta, Myriam Rita y
otro s/desalojo por falta de pago; LL Online AR/JUR/289/2016).
2. Al constituirse quien otorga la fianza como fiador; liso, llano y so-
lidario y principalpagadol; codeudor de cuantas obligaciones asuma el
locatario, debe considerarse deudor solidario y aplicarse a su respecto las
disposiciones pertinentes, encontrándose también a su cargo el pago de
los gastos causidicos originados en elproceso seguido contra el afianzado
(CNCiv., Sala 1, 17/03/1998, Tilli, Carlos c/ De los Santos, Martha B.; LL
Online 1/47586).
3. El carácter de principal pagador; codeudor solidario, asumido
por el fiador subsiste en todos sus efectos hasta la desocupación del
inmueble tal cual ha sido pactado en el contrato de locación, sin que
ello importe un ejercicio abusivo del derecho (C. Apel. Civ. y Com. 5"
Nominación de Córdoba, 27/02/2003, Pistoletti, HéctorA. c. Sosa, Luis
A. y otro; LLC, 2003 (diciembre), 1439; DJ, 2004-1, 461; LL Online
AR/JUR/2481/2003).
5. TÁCITA RECONDUCCIÓN Y RESPONSABILIDAD DEL FIADOR.

CADUCIDAD DE LA FIANZA
¿Hasta dónde responde elgarante cuando el inquilino se queda después
de vencido el contrato?
El nuevo Código mantiene la no aplicación de la tacita reconducción, con
lo cual vencido el término del contrato, si el locador continúa percibiendo
el pago de alquileres del locatario, no significa que exista un nuevo contrato
por el mínimo legal, sino sólo que ambas partes prorrogan el contrato hasta
que cualquiera de las dos, y mediante notificación fehaciente, decida dar
por concluida la locación.
Ello no es aplicable al fiador, ya que otra de las normas incorporadas por
el nuevo Código está referida al cese de la obligación contractual del fiador
o garante con el vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive
de la no restitución en tiempo del inmueble locado (art. 122563).
Es decir, que si el locador acepta que el locatario continúe en el inmueble
abonando sus alquileres, debe hacerle firmar un nuevo contrato al fiador, ya
que de lo contrario no podrá exigirle a este último el cumplimiento por el
período posterior al vencimiento contractual que él ha suscripto.
Es más, la nueva norma prohibe expresamentetoda disposición anticipada
que extienda la fianza o garantía, sea ésta simple o solidaria, exigiendo el
consentimientoexpreso del fiador para obligarse en la renovación contractual
una vez vencido el plazo de la locación; con lo cual será de ningún valor
legal toda cláusula contractual que obligue al garante o fiador más allá del
vencimiento del plazo contractual.
De ello se colige, que existen dos situaciones posibles:
1. La primera es que el inquilino se quede dentro del inmueble por
distintas razones sin el consentimiento del locador, es decir, contra
la voluntad del dueño. Aquí el garante queda obligado íntegramente
hasta el día de la restitución de la propiedad.
2. La segunda es que el inquilino se queda dentro del inmueble con el
acuerdo del dueño, al cual le sigue pagando normalmente y quien le
sigue dando los recibos. En este supuesto, el garante queda liberado
puesto que el inquilino y el dueño decidieron continuar con el contrato
de alquiler sin hacer participar al garante, razón por la cual éste es
ajeno a la nueva relación.
Jurisprudencia
1. La continuación de la locación debe entenderse entre locadory lo-
catario y no respecto alfiadol; aun cuando éste se obligue como principal
pagadol; ya que dicha obligación está siempre referida al contrato cuyo
término de duración estáfijado en el mismo instrumento. En consecuencia,
61
Art. 1225: "Caducidad de lafianza. Renovación. Las obligaciones deljador cesan automática-
mente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la izo restitucióiz en tiempo
del inmueble locada. Se exige el consentimiento expreso delJiador para obligarse en la renovación
o prórroga expresa o tácita, una vez vencido elplazo del contrato de locación. Es nula toda dispo-
sición anticipada que extienda la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o principal pagador,
del contrato de locación original ".
transcurrido dicho plazo, cesa el carácter de principal pagador (CNCiv.,

Sala M, 20/12/2016, C., M. A. c/ T , A. G. y otros s/ejecución de alquileres;
Id SAIJ: SUCO41 0411).
2. «Si vencido elplazo del contrato de locación el locatario continuó
con la locación, prorrogándose tácitamente el contrato oportunamente
suscripto, el alcance temporal de la obligación deljador -aun cuando
se obligara como principal pagador- no puede proyectarse fuera del
ámbito del contrato, por el que entendió obligarse. En este sentido, la
circunstancia de haberse estipulado que respondería por el cumpli-
miento del contrato (hasta la restitución del inmueble por el locatario),
no puede derivar en la imposición de una nueva obligación -distinta o
más gravosa que la asumida- si no media intervención y consentimiento
del codeudor" (CSJN, 28/02/2005, Borras de Castro María Cristina c/
Frias Alicia Del Valle y otro S/ Cobro Ejecutivo de Alquileres Casación.
Id SAIJ: SUVOO20127).
3. La excepción de inhabilidad de titulo deducida por eljador contra
el reclamo de deudas posteriores a la conclusión de la locación resulta
procedente si no consta que hubiere prestado el consentimiento expreso
exigido en el art. 1582 bis del Código Civilpara obligarse por la supues-
ta prórroga del contrato de locación (C. 5" Apel. Civ. y Corn. Córdoba,
11/03/2015, Bernhardt, Claude de Betterle y otro c/Toledo, Claudia Cecilia
y otros - E. TE. s/Alquileres - recurso de apelación - expte. N02136624/36;
LLC, 2015 (septiembre), 928; cita Online AR/JUR/5543/2015).
4. La sentencia que mandó a llevar adelante la ejecuciónpor alquileres
contra el locatario pero limitó la responsabilidad deljador a las obli-
gaciones incumplidas durante la vigencia del contrato de locación debe
conjrmarse, pues, más allá de que el contrato establezca que este último
responde incluso después del vencimiento, ello cede frente a lo dispuesto
por el art. 1582 bis del Código Civil, al limitar la responsabilidad hasta la
fecha de vencimiento delplazo contractual (C. Civ.y Corn. IaNominación
de Córdoba, 04/09/2014, Salome de Matos, Esmeralda María c/Roque de
Allende, Humberto Alfredo S/ P T E . - alquileres - recurso de apelación;
LLC, 2015 (abril), 328; AR/JUR/68948/2014).
6. DERECHOS DEL FIADOR

El garante o fiador tiene el derecho a intimar al dueño a que demande
al inquilino, al pago de la deuda contraída, al desalojo, a la restitución del
inmueble, a cesar con la acción que provoque la intimación, o cualquier
otra causal que genere o fundamente la intimación contra el locatario, bajo
apercibimiento de liberarse por negligencia o pasividad del dueño.
Finalmente, en caso de haber más de un garante, el que pagó puede re-
clamar su parte proporcional a otro garante, derecho que se ejerce a través
del "juicio por repetición".
Jurisprudencia
l . Si el locador no promovió la acción de desalojo en un el tiempo
razonable, su negligencia de mantener a los locatarios en la tenencia del
inmueble, sin la intervención deljiador -aunque se le hubiera puesto en su
conocimiento de lafalta de pago-, no puede serle opuesta a éste, en atención
a que eljiador no puede subrogarse en los derechos del locador ypedir la
restitución de la cosa (CNCiv., Sala M, 20/12/2016, C., M. A. c/ K, A. G. y
otros S/ ejecución de alquileres; Id SAIJ: SUCO41 0412).
2. Corresponde hacer lugar a la excepción de inhabilidad de titulo opuesta
por lafiadora de un contrato de locación en el cual el propietario promovió
la acción de desalojo del inmueble diecisiete meses después dejinalizado el
contrato originalpuesto que si la unidad locada nofue entregada al término
del contrato, se debió intimar a la entrega y, en su caso, promover la acción
de desalojo en un tiempo prudencial (CNCiv., Sala M, 20/12/2016, C., M. A.
C/ K, A. G. y otros S/ ejecución de alquileres; Id SAIJ: SUC0410412).
7. INTERVENCI~NDEL H'IADOREN EL JUICIO DE DESALOJO

Desde el punto de vista activo, el fiador no puede promover el proceso
de desalojo puesto que esa facultad está reservada para quienes tengan
derecho a recuperar total o parcialmente la posesión o la tenencia de un
bien inmueble.
En efecto, el fiador no es parte en el juicio de desalojo, basado en la causal
de falta de pago, toda vez que éste tiene por objeto la rescisión de contrato
de locación y no el pago de arrendamientos adeudados.
Por ende, el fiador no podrá ser legitimado pasivo del proceso de des-
alojo; ello es así, en virtud de que no tiene obligación exigible de restituir
el inmueble. Esto está dado por la naturaleza misma de la fianza y por lo
tanto no puede ser condenado.
Si bien la demanda se debe dirigir contra quien se encuentra en ocupa-
ción del inmueble, es menester notificar el inicio de aquélla al fiador pero
con el solo propósito de hacerle saber que se ha promovido el juicio, ya
que habiéndose constituido por contrato en tal carácter debe garantizar las
obligaciones contraídas por el locatario, que en el caso concreto incluye
también el pago de los honorarios y gastos del juicioM.
66
CNCiv., Sala 1, 1710511997, Simonian José C. cRia Oscar siDesalojo, SJ-CNCiv., sum. 9907.
Sin perjuicio de lo hasta aquí sostenido, en el Capítulo XV nos referiremos

a la conveniencia de citar al fiador al juicio de desalojo.
"El Sr./Sra.
DNZ. , con domicilio Real y Constituido
a los efectos delpresente contrato, en la calle
(el "garante ") se constituye en fiador
solidario, liso y llano, principal pagador. EL GARANTE declara
ser titular dominial del INMUEBLE sito en la calle
, Nomenclatura Catastral:
; Matrículas (cuyo
informe de dominio se anexa al presente contrato) que ofrece en
garantía para el fiel cumplimiento de todas las obligaciones de EL
LOCATARIO que emerjan del presente contrato y se compromete
a no enajenarlo ni gravarlo durante todo el tiempo en que esté
vigente la garantía que aquí contrae.
EL GARANTE es fiador solidario, liso, llano y principal
pagador por todos los alquileres e indemnizaciones y todas y cada
una de las obligaciones asumidas por el LOCATARIO en este
contrato, y que están a su cargo, y renuncia en forma irrevocable
al beneficio de división y excusión, aceptando ser deudor direc-
to de todas las obligaciones que asume EL LOCATARIO en el
presente contrato, y sus responsabilidades subsistirán hasta que
el LOCADOR se dé por satisfecho y reciba el INMUEBLE en
las condiciones pactadas, y se den por pagadas todas las sumas
que pudiera adeudar por cualquier concepto EL LOCATARIO.
Subsistirántambién sus obligaciones aún después del vencimiento
de este contrato si el LOCATARIO continuara ocupándolo por
cualquier motivo
EL GARANTE responderá en forma solidaria e ilimitada
por cualquier suma debida por EL LOCATARIO, incluyendo pero
no limitando, los montos de alquiler, intereses, penalidades, daños
y perjuicios, costas, gastos y honorarios que pudieren devengarse
con motivo de cualquier reclamo judicial y10 extrajudicial con
causa en la ley aplicable y en este contrato.
EL GARANTE se obliga formalmente a comunicar fe-
hacientemente a EL LOCADOR, todo cambio o modificaciones
sobre la titularidad del inmueble de su vroviedad, como así tam-
%
biQ todo tipo dc gravamcn, cmbargo, ctc. quc pudicra constituirsc

sobre dicho bien, con suficiente antelación a que ello ocurra, y el
LOCADOR podrá aceptar o no una garantía en suficiente reem-
plazo. Si el LOCADOR no aceptase el reemplazo de la garantía,
el LOCADOR podrá declarar resuelto este contrato de locación
con más los daños perjuicios".
Jurisprudencia
Al constituirse quien otorga lajianza comojiadol; liso, llano, solidario y
principal pagador y codeudor de cuantas obligaciones asuma el locatario,
debe considerárselo deudor solidario y aplicarse a su respecto las disposi-
cionespertinentes, encontrándose también a su cargo el pago de los gastos
causidicos originados en el proceso seguido contra el afianzado (CNCiv.,
Sala B, 18/02/2016, Garaventa María Olga c/ Batiston de Porta Myriam
Rita y otro s/Desalojo por falta de pago; SALJ: NVl3891).
s. LA GARANTÍA EN LA NUEVA LEY DE ALQUILERES

Como señalamos anteriormente al contrato de alquiler se incorpora un
contrato accesorio de fianza. Éste rige entre el fiador o garante y el locador.
El fiador es una persona que asume frente al locador todas las responsabi-
lidades que tiene el locatario en el contrato principal en caso de incumpli-
miento de éste.
Por lo tanto, el fiador o garante es quien se obliga accesoriamente por una
tercera persona (locatario) ante el locador en caso de no cumplir el locatario
sus obligaciones con el locador.
La fianza o garantia siempre es personal. Por ello, a los fines de evaluar
la calidad del fiador que la prestará se tendrá en cuenta su patrimonio.
El fiador responde con todo su patrimonio y a tal efecto deberá demostrar
solvencia exhibiendo la titularidad de bienes (por lo general, se solicita que
exhiba la titularidad de inrnuebles sin gravámenes ni restricciones, bienes
muebles, hasta ingresos laborales).
En el art. 13 de la nueva ley de alquileres se contemplan diversas opciones
para facilitar las garantias que deben brindar los inquilinos, y que no sólo sea
a través de la garantia inmobiliaria. Entre ellas, el aval bancario; seguro de
caución; garantía de fianza; o garantía personal del inquilino (se documenta
con recibo de sueldo o certificado de ingresos). El inquilino puede presentar
al menos dos y el locador deberá aceptar una de las propuestas.
Y dentro de estas pautas, la nueva normativa dispone: "...En las loca-
ciones habitacionales, en el caso de requerirse una garantía, el locatario
debe proponer al locador al menos dos de las siguientes garantías: a)
Título de propiedad inmueble; b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d)
Garantía dejianza ojiador solidario; e) Garantía personal del locatario,
que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier
otro medio fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse
los ingresos de cada uno de ellos a los efectos de este articulo. El locador
no puede requerir una garantía que supere el equivalente a cinco (5) veces
el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto
en el inciso e), en el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de
diez (1O) veces. Bajo tales condiciones, el locador debe aceptar una de las
garantías propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos b),
C)y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir
las personas que otorguen estas garantías así como las características y
condiciones de las mismas".
SUMARIO: 1. EXTINCIÓN DEL CONTRATO DE LOCACIÓN. 2. TÁCITA RECON-
DUCCIÓN Y CONTINUIDAD DEL MISMO CONTRATO. 3. PRÓRROGADEL CON-
TRATO Y RESPONSABILIDAD DEL FIADOR. 4. RESOLUCIÓN DEL CONTRATO.
5. RESOLUCIÓN ANTICIPADA. 6. EFECTOS DE LAEXTWCIÓN.
1. E X T I N C I ~ NDEL CONTRATO DE L O C A C I ~ N
El CCCN establece en su art. 1217 que los modos especiales de extinción
de la locación son:
a. el cumplimiento del plazo convenido
b. la resolución anticipada
Por su parte, del art. 1218 se desprende otra causal de extinción del
contrato de locación, para el supuesto de continuación de la locación con-
cluida. Explica que una vez vencido el plazo convenido o el plazo mínimo
legal en ausencia de convención, si el locatario continúa en la tenencia de
la cosa, no hay tácita reconducción, sino la continuación de la locación en
los mismos términos contratados, hasta que cualquiera de las partes de por
concluido el contrato mediante comunicación fehaciente, y que la recepción
de pagos durante la continuación de la locación no altera lo dispuesto en la
norma. Dicho pedido de conclusión por cualquiera de las partes, se refiere
al requerimiento contemplado en el art. 1217, inc. a), del CCCN.
En efecto, la extinción del contrato de locación supone el cese del de-
recho a usar y gozar de la cosa por parte del locatario, y la obligación de
restituir la cosa al locador; no obstante ello, es probable que alcanzado el
plazo pactado, y sin manifestación expresa, pacto de prórroga o renova-
ción del contrato, el locatario continúe ejerciendo aquel derecho, y que esa
permanencia o extensión temporal de la tenencia, cuente con la anuencia o
pasividad locador, hasta recibiendo el pago del canon locativo.
2. TÁCITA R E C O N D U C C I ~ NY CONTINUIDAD DEL MISMO

CONTRATO
El CCCN mantiene la no aplicación de la tácita reconducción, con lo
cual vencido el término del contrato, si el locador continúa percibiendo el
pago de alquileres del locatario, no significa que exista un nuevo contrato
por el mínimo legal, sino sólo que ambas partes prorrogan el contrato, hasta
que cualquiera de ellas y mediante notificación fehaciente decida dar por
concluida la locación. De ello se colige que no es lo mismo hablar de "tácita

reconducción" y de "prórroga" del contrato, pues tienen diferentes efectos.
Para que opere la continuación de la locación con los efectos que fija la
norma es necesario que se configuren los siguientes requisitos:
a. extinción del plazo inicial locativo
b. voluntad de las partes
c. que la ejecución se produzca en los mismos términos contratados
inicialmente.
En cuanto a la interpretación que pudiera darse a la conducta desplegada
por las partes, siempre se interpretará que una vez vencido el plazo pacta-
do, o el mínimo presunto en ausencia de éste, existe la continuación de la
locación concluida en los mismos términos.
Jurisprudencia
El locador tiene el derecho apedir la restitución del inmueble locado al
vencimiento del contrato, sin que obste a ello la continuidad en el uso y goce
del bien porparte del locatario, pues en tal supuesto la ley presume que no
existe una tácita reconducción, sino la continuidad del mismo contrato, pero
sin que a partir de entonces exista un determinado plazo locativo (C. Civ.
y Com. Bahía Blanca, Sala 1, 21/05/2013, Tenenti, Man'a Angélica c/Saia
Osvaldo I. y otra s/Desalojo; LLBA, 2013 (junio), 545; AWJURl7091/2013).
3. PRÓRROGA DEL CONTRATO Y RESPONSABILIDAD DEL FIADOR

Es importante aclarar que la prórroga del contrato no es aplicable al
fiador, ya que otra de las normas incorporadas a partir del nuevo Código
está referida al cese de la obligación contractual del fiador o garante con el
vencimiento del plazo de la locación, excepto la que derive de la no resti-
tución en tiempo del inmueble locado (art. 1225).
Es decir, que si el locador acepta que el locatario continúe en el inmueble
abonando sus alquileres, debe hacerle firmar un nuevo contrato al fiador,
ya que de lo contrario no podrá exigirle nada a este último en el período
posterior al vencimiento contractual, oportunidad hasta la que se obligó el
fiador o garante. Repetimos, en caso de prórroga de contrato, el fiador o
garante sólo responderá si éste participó del acuerdo de prórroga y lo asintió.
La nueva norma prohibe expresamente toda disposición anticipada que
extienda la fianza o garantía, exigiendo el consentimientoexpreso del fiador
para obligarse en la renovación contractual una vez vencido el plazo de la
locación, con lo cual será de ningún valor legal toda cláusula contractual que
obligue al garante o fiador más allá del vencimiento del plazo contractual.
4. RESOLUCI~NDEL CONTRATO
En primer lugar, es dable señalar que los contratos de locación tienen
un plazo de duración que debe ser respetado tanto por el locador como por
el locatario.
Sin embargo, en el transcurso del cumplimiento del contrato pueden darse
situaciones que habiliten a cualquiera de las partes a solicitar su resolución.
En efecto, las responsabilidades contractuales recaen en ambas partes65,
y por ese motivo cualquiera de ellas pueden pedir la resolución del contrato,
es decir que quede sin efecto por incumplimiento de las obligaciones que
recaen en cada una de ellas, o simplemente porque una de las partes no desea
continuar con el vínculo contractual.
4.1. CAUSALES DE RESOLUCIÓN IMPUTABLE AL LOCATARIO

El locador tiene la facultad de resolver el contrato por causas imputables al
locatario, en los casos que se encuentran previstos en el art. 1219 del CCCN.
Entre ellas, cabe incluir:
a. al cambio de destino o uso irregular
b. a la falta de conservación de la cosa locada o su abandono sin dejar
quien haga sus veces
c. a la falta de pago de la prestación dineraria convenida, durante dos
períodos consecutivos
En consecuencia, a los modos especiales de extinción de la locación
regulados en el art. 1217 CCCN, se suma que el contrato de locación puede
ser resuelto por causas imputables al locatario.
En las causales indicadas existe una relación normativa directa con las
obligaciones a cargo del locatario y su correspondiente incumplimiento
como causa habilitante de la extinción.
Como fuera expuesto, en el art. 1219 se distinguen tres causales de
resolución:
a. Cambio de destino o uso irregular: El locatario tiene la obligación de
respetar el destino acordado o asignado para la cosa arrendada (arts. 1194
y 1205, CCCN). Por ejemplo, si un inmueble se alquiló para destinarlo a
vivienda, no podría ponerse en él un local comercial.
El locatario no podrá justificar el incumplimiento alegando que el cambio
no ha causado perjuicio alguno, salvo que mediare acuerdo de partes.
Dentro de esta causal queda incluida la cesión del contrato, si había pacto
expreso que lo prohibiera (art. 1213, CCCN). Lo mismo cabe decir sobre
Las que fueron analizadas en el Capitulo 11.

la celebración de contrato de sublocación, habiéndose opuesto el locador a

ello en el plazo legal establecido (art. 1214, CCCN).
b. Falta de conservación de la cosa locada: En este supuesto, se da la
situación en la que el locatario no adopta las medidas tendientes al cuidado
regular de la cosa o, en su uso (mantenimiento y conservación), que la falta
se consolide en el accionar dañoso de visitantes ocasionales, por abandono
de la cosa, o bien en caso de incendio, salvo que el locatario acreditara caso
fortuito (art. 1206, CCCN).
c. Falta depago de laprestación dineraria convenida: Ante el incum-
plimiento en el pago de los alquileres por parte del locatario, el locador
podrá pedir:
a. la resolución del contrato.
b. la retención sobre los fmtos y objetos del inmueble alquilado.
c. privilegio sobre el precio de esos objetos.
d. acción ejecutiva para el cobro de los arrendamientos que se deben.
En lo tocante a la resolución del contrato, si el locatario no efectúa el pago
de los cánones locativos en dos periodos consecutivos, el locador podrá tener
por resuelto el contrato, al no cumplir la obligación resultante del art. 1208.
Ante esta situación, el locador se encuentra facultado para requerir la
devolución de la cosa locada e intimar por medio fehaciente, y si se trata de
un inmueble podrá iniciar la demanda de desalojo del locatario fundando
su acción en la falta de pago. También puede reclamar el monto que se le
adeuda; en principio, debería hacerlo por otra vía, pero podría reclamarse
en el mismo expediente del desalojo.
Ahora bien, sería válida la cláusula inserta en el contrato según la
cual ante la falta de pago en forma parcial de determinada cantidad de
periodos también pudiera resolverse el contrato. Ello es así, siempre que
no represente una situación abusiva, ni que coloque a las partes en una
situación asimétrica.
Jurisprudencia
El locatario no puede repeler la acción de desalojo afirmando que la
falta de pago de los alquileres se debió al incumplimiento del locador de
los deberes a su cargo, tales como la falta de reparación y posterior re-
habilitación del servicio de gas interrumpido por la empresa prestadora
alegando una pérdida en los artefactos, pues está acreditado que enfecha
anterior al acaecimiento del problema aludido, ya estaba en mora en el
cumplimiento de su obligación, siendo que al contestar la demanda omitió
acompañar constancia alguna delpago de los alquileresy servicios (CNCiv,
Sala B, 28/11/2013, C., M. A. c/ R. K, A. P S/ Desalojo por falta de pago;
Sup. Doctrina Judicial Procesal 2014 (mayo), 21; AR/JUR/I03004/2013).

"...El incumplimiento por parte de EL LOCATARIO de
cualquiera de las obligaciones contraídas,producirá la resolución
del contrato por su culpa, sin necesidad de intimación judicial
o extrajudicial,pudiendo EL LOCADOR demandar el inmediato
desalojo del inmueble, como si se tratase de un contrato deplazo
vencido y el pago de los alquileres por el término de locación y
el resarcimiento de los daños yperjuicios irrogados, con los inte-
reses moratorios al tipo oJicialypunitorios convenidos. También
serán por cuenta de EL LOCATARIO los gastos judiciales o de
otra naturaleza que se ocasionen ... ".
"...Lafalta de pago de dos (2) alquileres da derecho a EL

LOCADOR a resolver el contrato y a demandar el desalojo, sin
perjuicio de las demás acciones que corvespondanpara el cobro
de los alquileres adeudados.. . ".
4.3. CAUSALES DE RESOLUCI~NIMPUTABLES AL LOCADOR

El locatario también tiene la facultad de resolver el contrato basándose en
el incumplimiento de las obligaciones que debe quien le alquila, de acuerdo
a lo que resulta en el art. 1220 del CCCN.
En efecto, el locatario puede resolver el contrato si el locador incumple:
a. la obligación de conservar la cosa con aptitud para el uso y goce
convenido
b. la garantía de evicción o la de vicios redhibitorios
El primer inciso del art. 1220 del CCCN se refiere al incumplimiento de
la disposición prevista en el art. 120166del CCCN. La conducta reprochable
incluye la falta de conservación de la cosa en su aspecto material, la falta
de reparaciones que estuvieran a cargo del locador, el deterioro que haga
impropio su uso y goce por culpa del locador, de sus dependientes, terceros
o caso fortuito.
66
Art. 1201 : "Conservar la cosa con aptitudpara el uso convenido. El locador debe conservar la cosa
locada en estado de servir al uso y goce convenido y efectuar a su cargo la reparación que exija el
deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de sus dependientes o en hechos
de terceros o casofortuito.
Si al efectuar la reparación o inrzovaciórz se iizterrumpe o turba el uso y goce convenido, el locatario
tiene derecho a que se reduzca el canon temporariamenteen proporción a la gravedad de la turbación
o, según las circunstancias, a resolver el contrato".
Y en cuanto a la garantía de evicción y de vicios redhibitorios, esta ga-

rantía es un elemento natural de los contratos onerosos.
Lo relativo a los vicios redhibitorios debe tratarse de defectos ocultos
que hagan la cosa impropia para su destino por razones estructurales o
funcionales, o que disminuyan su utilidad a tal extremo que, de haberlos
conocido, el locatario no habría arrendado la cosa, o bien lo hubiera hecho
por un precio menoP7.
Entonces, para que un defecto pueda tener la relevancia necesaria como
para resolver un contrato, debe ser grave, esto es, que en forma total o parcial,
y de modo permanente o transitorio, impida el uso de la cosa6'.
En lo atinente a la garantía de evicción, cabe señalar que ésta tiene por
objeto proteger al inquilino en el uso y goce pacífico de posibles turbaciones
de derecho, sean provocadas por un tercero que invoque un derecho personal
o real ordenado a obstaculizar ese uso y goce; o bien por la promoción de
acciones judiciales tendientes a extinguir o disminuir dichas faculta de^^^.
Ninguno de los artículos bajo análisis incluye el mecanismo operativo
para que el locador o locatario, según el caso, obtengan la resolución. Por
ello, deberán aplicarse las reglas generales para los contratos.
5. RESOLUCI~NANTICIPADA
A través de la ley 27.55 1, se modifica el texto del art. 1221 del CCCN,
en orden a la facultad del locatario para resolver sin causa y de modo anti-
cipado el contrato de locación.
En efecto, en el art. 9' de la referida ley, que sustituye el art. 1221 del
CCCN, se dispone: ". ..El contrato de locaciónpuede ser resuelto anticipa-
damentepor el locatario: ... Si la cosa locada es un inmuebley han transcu-
rrido seis (6) meses de contrato, debiendo notiJicar en forma fehaciente su
decisión al locador con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace uso de
la opción resolutoria en elprimer año de vigencia de la relación locativa,
debe abonar al locadol; en concepto de indemnización, la suma equivalente
a un (1) mes y medio de alquiler al momento de desocupar el inmueble y la
de un (1) mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso. En los con-
67
Conf. Leiva Femández, Luis F. P., en Alterini, Jorge H., Director General, Código Civily Comercial
comentado. Tratado exegético, T. VI,pág. 379, comentario al art 1220, y sus notas, edit. La Ley, Buenos
68
Conf. Leiva Femández, Luis E P., en Alterini, Jorge H., Director General, Código Civil y Comercial
comentado. Tratado exegético, T. V i ,pág. 379, comentario al art 1220, y sus notas, edit. La Ley, Buenos
69
Conf. Leiva Femández, Luis E P., en Alterini, Jorge H., Director General, Código Civil y Comercial
comentado. Tratado exegético, T. Vi,pág. 380, comentario al art 1220, y sus notas, edit. La Ley, Buenos
tratos de inmuebles destinados a vivienda, cuando la notificación al locador
se realiza con una anticipación de tres (3) meses o más, transcurridos al
menosseis (6) meses de contrato, no corresponde elpago de indemnización
alguna por dicho concepto. b) En los casos del articulo 1.199, debiendo
abonar al locador el equivalente a dos (2) meses de alquiler".
De ello se colige que sólo puede hacer uso de esta opción el locatario
o inquilino.
Asimismo, que la resolución anticipada sólo puede hacerse cuando la
cosa arrendada sea inmueble. Al no haber distinción sobre qué clases de
inmuebles, el locatario podrá resolver el contrato por esta vía cualquiera
hubiera sido el destino para el cual se otorgó el uso y goce, salvo cuando
la opción de resolución se ejerce con aviso de tres meses de anticipación
que sólo se aplica en los alquileres con destino de vivienda. En todos los
casos la comunicación de la decisión al locador debe hacerse por medio
"fehaciente", como por ejemplo, mediante carta documento y con un mes
o tres meses de anticipación según el caso.
Para que la resolución anticipada sea viable, deben haber transcurrido
seis meses del contrato, plazo mínimo que la norma considera prudente para
no vulnerar la buena fe contractual y la finalidad procurada por las partes. Si
se comunica la resolución antes del mencionado plazo, el locatario debería
compensar los daños y perjuicios padecidos.
Es del caso aclarar que el mencionado plazo de seis meses comienza a
contarse a partir del comienzo de la vigencia de la locación, y no desde el
día de celebración del contrato (fecha de suscripción).
El locatario deberá abonar al locador, en concepto de indemnización, la
suma equivalente a un mes y medio del alquiler al momento de desocupar
la vivienda si la resolución es notificada antes de transcurrir un año de
contrato, y si la notificación es posterior al año, sólo deberá abonar un mes,
como indemnización
5.1. E ~ C T O DE S LA RESOLUCI~NANTICIPADA
Cuando el locatario ejerce la facultad resolutoria se producen los si-
guientes efectos:
a) extinción del contrato a partir de la fecha que designe el locatario,
por notificación fehaciente con un mes de anticipación al locador.
b) obligación de indemnizar al locador a causa del daño patrimonial
sufrido producto de la resolución producida por voluntad del loca-
tario, en fecha anterior a la originalmente pactada en el contrato. La
norma diferencia si la resolución se comunica dentro del primer año
de vigencia del contrato -donde la indemnización será el equivalente
a un mes y medio de alquiler, computado al momento de desocupar
el inmueble-, y si se produce luego de transcurrido el primer año

-donde el monto será el equivalente a un mes, determinado del mismo
modo-. Estas indemnizaciones se aplican a los contratos que quedan
alcanzados por los plazos mínimos.
c) Eximición de indemnización: si transcurrido los 6 meses de loca-
ción, el locatario notifica al locador con tres meses de anticipación
su voluntad de resolver el contrato anticipadamente no corresponde
el pago de indemnización alguna. Esta facultad puede ser ejercida
sólo en los casos de inmuebles destinados a vivienda.
En el caso de las locaciones que constituyen supuestos de excepción al
plazo mínimo, la indemnización queda fijada en el equivalente a dos meses
de alquiler.
Esta norma es supletoria, por lo que las partes pueden modificar median-
te una cláusula expresa los alcances, requisitos y efectos de esta facultad,
siempre y cuando el acuerdo no tome más perjudicial para el locatario el
ejercicio de la facultad o los efectos de ella.

"...RESOL UCZONANTICIPADA. EL LOCATARIO po-
drá, transcurridos los seis (6) primeros meses de vigencia de la
relación locativa, resolver la contratación, debiendo notijicar
en forma fehaciente su decisión al locador con una antelación
mínima de un mes de lafecha en que reintegrará el inmueble. EL
LOCATARIO, de hacer uso de la opción resolutoria en elprimer
año de vigencia de la relación locativa, deberá abonar a EL LO-
CADOR en concepto de indemnización, la suma equivalente a un
mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienday la
de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
Si el locador optapor resolver el contrato anticipadamente y tal
facultad se ejerce transcurridos los 6primeros meses de vigencia
de relación locativa y con un aviso de tres meses de antelación,
no corresponde suma alguna en concepto de indemnización ... ".
5.3. MODELO DE NOTIFICACI~NFEHACIENTE DE RESOLUCI~N

ANTICIPADA
"Sr. (nombre
completo delpropietario comoJigura en el contrato de locación)
Domicilio Legal (direc-
ción quejigura en el contrato de locación)
.............................. (nombre
del locatario), DNZ N o ac-
tualmente arrendatario/inquilino del inmueble de su pro-
piedad, sito en la calle nro.
l o c a l i d a d d e ------------------, P r o v i n c i a
de , le notijico:
Resolución del contrato de locación: Conforme a las cláu-
sulas contractuales y a la disposición del art. 1221 del Código
Civil v Comercial de la Nación. habiendo transcurrido los seis
primeros meses de vigencia de la relación locativa, le notijico
que voy a resolver enforma anticipada el contrato de locación o
sea le voy a restituir su propiedad, en iguales condiciones que la
recibí, antes del vencimiento del contrato.
Depósito en garantía: Conforme al art. 4 de la citada ley,
solicito que me sea devuelto el depósito en garantía actualizado.
Saludo a Ud. atentamente
Firma: (y aclaración)".
La notificación de resolución anticipada podrá ser enviada mediante el
correo, con su documento de identidad, solicitando los formularios de carta
documento.
6. EFECTOS DE LA EXTINCIÓN
6.1. ENTREGA DE LA COSA
El art. 1223 del CCCN,dispone que al extinguirse la locación debe
restituirse la tenencia de la cosa locada. En caso que esto no ocurra, el
locador tiene derecho a iniciar la acción de desalojo, la cual tiene por
finalidad que el juez ordene la desocupación total del inmueble y su
entrega al locador.
Asimismo, el referido articulo establece que el procedimiento previsto
en el CCCN para la cláusula resolutoria implícita no se aplica a la demanda
de desalojo por haberse cumplido el plazo convenido, o el requerimiento
contemplado en el art. 1218, o haberse solicitado la resolución anticipada
reglada en el art. 1221 (conf. art. 1217) y por falta de pago de la prestación
dineraria convenida durante dos períodos consecutivos (art. 1219, inc. c).
Finamente, si el juez hiciera a lugar a la demanda de desalojo, debe
otorgar un plazo no menor a diez días en todos los casos para la ejecu-
ción de la sentencia (conf. art. 1223, i n j n e , del CCCN).Dicho plazo
se utiliza para que el locatario pueda conseguir otro lugar donde vivir y
para que pueda mudar todas sus pertenencias (ropa, electrodomésticos,
muebles, etc.).
No consideramos que sea adecuado, pero como el o los demandados tu-
vieron la posibilidad de participar en las distintas etapas del expediente,y de
llegar a un acuerdo por un plazo superior con la parte contraria, entendemos

que de alguna manera el mencionado plazo encuentra su sustento, máxime
cuando los demandadosno tienen derecho a permanecer en el inmueble. Por
ese motivo, aconsejamos que los demandados se presenten en el expediente,
aunque sea a las audiencias de conciliación, para poder acordar un plazo de
espera (y talvez una quita, y hasta algún reconocimiento por mejoras hechas
en el inmueble) razonable para poder encontrar un lugar donde ir a vivir, y
para mudar a toda su familia, así como a sus pertenencias. Dependiendo de
las necesidades de la parte actora, tal vez se puede convenir que la entrega
del inmueble se haga a los tres o seis meses.
6.2. MEJORAS INTRODUCIDAS

Otro de los aspectos considerados en el CCCN al momento de la extin-
ción del contrato de locación es la situación jurídica de las mejoras útiles
y suntuarias introducidas en el bien arrendado por el locatario y a su costa.
Debe tenerse en cuenta que las mejoras suntuarias son sólo en beneficio o
provecho del locatarioy que no son necesarias para la conservación de la cosa.
De ser así, no hay obligación del locador de abonar o compensar alguna
suma por ellas. Por ejemplo, si en un espacio entre columnas se confec-
ciona un mueble con estantes, usando las columnas, esa mejora no puede
compensarse y será gozada por el locador luego de la entrega del inmueble,
quien también tiene la alternativa de eliminarla.
En el art. 1224 del CCCN, en relación a las facultades sobre las mejoras
útiles o suntuarias, se dispone que el locatario puede retirar la mejora útil
o suntuaria al concluir la locación; pero no puede hacerlo si acordó que
quede en beneficio de la cosa, si de la separación se sigue daño para ella, o
separarla no le ocasiona provecho alguno.
Por su parte, cabe aclarar que el locador puede adquirir la mejora hecha
en violación a una prohibición contractual, pagando el mayor valor que
adquirió la cosa.
De lo expuesto se colige que existen algunos supuestos en los cuales el
locatario no podrá retirar las mejoras:
si acordó con el locador que esta clase de mejoras quedarían en
beneficio de la cosa.
si del retiro de la mejora se pudiera ocasionar un daño para la cosa.
si el retiro no le brinda ningún provecho.
En estos tres casos el locatario no puede reclamar el pago de las mejoras
al locador, aunque puede haber otros, toda vez que dicha enumeración no
es taxativa. Y si el locatario hubiese realizado mejoras suntuarias o útiles,
violando una prohibición acordada expresamente en el contrato, el locador
podrá optar por adquirir la mejora.
6.3. CADUCIDAD DE LA FIANZAY SU RENOVACI~N
El último tema que trata el CCCN en cuanto a los efectos de la extinción
del contrato de locación, es la caducidad de la fianza y su renovación.
Al respecto, en el art. 1225 se establece que las obligaciones del fiador
cesan automáticamente al vencimiento del plazo de la locación, excepto la
que derive de la no restitución en tiempo del inmueble locado.
A lo largo de la historia, en la etapa de negociación del contrato de lo-
cación y al momento de su celebración se daban situaciones generalmente
abusivas. Una de ellas era la fianza, en la cual el fiador garantizaba personal-
mente el cumplimiento de las obligaciones inherentes al locatario. El abuso
consistía en que la exigibilidad de la fianza fuera más allá de la finalización
del contrato de locación, hasta el momento en que se restituyera la cosa y
sin importar la causa de la extinción.
Ya en el Código Civil anterior se introdujo una modificación en su art.
1582 bis para evitar los abusos, que fue receptada por el legislador e incluida
en el CCCN con su mismo alcance y efectos en el artículo aquí analizado.
Tan es así que la regla general que establece que el fiador que garantiza
personalmente el cumplimiento de las obligaciones asumidas por el locatario,
cesa automáticamente al momento de vencimiento del plazo locativo. Esta
regla es imperativa y por lo tanto no puede ser dejada de lado por acuerdo
de partes.
Como excepción, debe mencionarse el caso en que no se haga la res-
titución de la cosa en su debido tiempo por incumplimiento del locatario,
siempre que no se hubiere pactado lo contrario.
Es de aplicación al caso lo expuesto en el Capitulo referente al alcance de
la fianza en el supuesto de continuación del uso del inmueble alquilado más
allá de lo pactado (que no es tácita reconducción; ver punto 5 del Capítulo
VII), por lo que remitimos al lector a lo allí indicado.
SUMARIO: 1. DERECHO DE CONSUMO. GENERALIDADES. 2. EL ORDEN PÚ-
BLICO Y EL DERECHO DE CONSUMO. 3. EL CONTRATO DE LOCACIÓN Y EL
DERECHO DE CONSUMO. BENEFICIOS.
1. DERECHO DE CONSUMO. GENERALIDADES

La ley de defensa del consumidor resulta ser de vital importancia a los
fines de equilibrar las relaciones existentes en el mercado -comercialización
de bienes y servicios- y tutelar a las personas que adquieren para su propio
USO y10 consumo.
Es importante señalar el derecho de consumo se encuentra contemplado
en el CCCN, en los arts. 1092 a 1122, siendo del caso destacar que de un
correcto análisis del art. 1094 del citado cuerpo normativo, debe colegirse
que en el mencionado Código se incluye una serie de principios generales
de protección del consumidor que actúan como una "protección mínima"70.
Kemelmajer de Carlucci sostiene que de conformidad con esta perspecti-
va, se produce una integración del sistema legal en una escala de graduación
compuesta por: a) los derechos fundamentales reconocidos en la Constitu-
ción Nacional; b) los principios y reglas generales de protección mínima
y el lenguaje común del Código; c) la reglamentación detallada existente
en la legislación especial. Los dos primeros niveles son estables, mientras
que el tercero es flexible y adaptable a las circunstancias cambiantes de los
usos y prácticas71.
Esta circunstancia representa una muy apropiada técnica legislativa pues
el régimen de consumo podrá ser modificado, siempre que no vulnere los
principios básicos sentados en el CCCN y en el art. 42 de la Constitución
Nacional.
Sentado lo anterior, corresponde definir al consumidor. En el CCCN se
incorpora una definición, en términos similares al art. lo de la ley 26.361,
modificatorio del art. lode la ley 24.240: Se considera consumidor a la per-
sona humana o jurídica que adquiere o utiliza, en forma gratuita u onerosa,
70
Conf. Kemelmajer de Carlucci, Aida, Código Civil y Comercial. Pautas para interpretar el Código,
pág. 317, Fundación CUUSO, edit. Astrea, 3ra. reimp., Buenos Aires, 2015.
71 Conf. Kemelmajerde Carlucci, Aida, ob. cit., pág. 317, Fundación CUUSO, edit. Astrea, 3ra. reimp.,
Buenos Aires, 2015.

bienes o servicios como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo

familiar o social (conf. art. 1092, CCCN).
También pueden ser considerados consumidores o usuarios aquellos
sujetos que sin ser parte de una relación de consumo como consecuencia o
en ocasión de ella, adquiere o utiliza bienes o servicios, en forma gratuita u
onerosa, como destinatario final, en beneficio propio o de su grupo familiar
o social.
Al ser ello así, cabe concluir que en la palabra consumidor se incluye
en forma muy amplia a todo aquel que adquiere una cosa en general para
su consumo o uso, o de su grupo familiar o social; por su parte, usuario es
quien utiliza servicios sin ser comprador de bienes.
Es importante conocer estos conceptos, para delimitar los legitimados
por las normativas que integran el régimen de defensa del consumidor.
Ahora bien, delimitado el campo de legitimados activos, se impone
analizar el aspecto pasivo de la relación de consumo.
El artículo 2" de la ley de defensa del consumidor (26.361) define al
proveedor en los siguientes términos: "Es la personafisica o juridica de
naturaleza pública o privada, que desarrolla de manera profesional, aun
ocasionalmente, actividades deproducción, montaje, creación, construcción,
transformación, importación, concesión de marca, distribución y comercia-
lización de bienes y servicios, destinados a consumidores o usuarios. Todo
proveedor está obligado al cumplimiento de la presente ley.
No están comprendidos en esta ley los servicios de profesionales liberales
que requieran para su ejercicio titulo universitario y matricula otorgada
por colegios profesionales reconocidos ojicialmente o autoridad facultada
para ello, pero s i la publicidad que se haga de su ofrecimiento. Ante la
presentación de denuncias, que no se vincularen con la publicidad de los
servicios, presentadas por los usuarios y consumidores, la autoridad de
aplicación de esta ley informará al denunciante sobre el ente que controle
la respectiva matricula a los efectos de su tramitación".
Lorenzetti, en claro concepto, enseña que "se reputa proveedor a toda
personafisica ojurídica, pública oprivada, que enforma profesional, aún
ocasionalmente, se ocupa de laproducción, montaje, creación, construcción,
importación, exportación, distribución o comercialización de bienes y/o
servicios, quedando excluidos de esta noción quienes lo presten en relación
de dependencia.. . "72.
Ahora bien, la ley de defensa del consumidor en su art. 2' dispone una
excepción, excluyendo a los profesionales liberales de su ámbito de apli-
''XIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil -Argentina- Tucumán, 1993, en La relación de consumo,
Lorenzetti, Ricardo L., diario LL del 311211996.
cación, no así a la publicidad de sus servicios, o sea que incluye a aquella
oferta pública que realicen los profesionales respecto a sus servicios a los
potenciales consumidores: "No están comprendidos en esta ley los servicios
de profesionales liberales que requieranpara su ejercicio titulo universitario
y matricula otorgada por colegios profesionales reconocidos oficialmente
o autoridad facultada para ello, pero si la publicidad que se haga de su
ofrecimiento".
Por ello, compartimos la opinión de Mosset Iturraspe en cuanto a que
todo aquel que haya adquirido un saber o técnica, una destreza o habilidad
en el ejercicio de una actividad que brinde públicamente con habitualidad y
le permita vivir de ella, debe ser considerado profesional y que la necesaria
superioridad que por naturaleza tiene por sobre el requirente de sus servicios,
no puede en modo alguno habilitar un juzgamiento de mayor bene~olencia~~.
Más allá de las políticas legislativas tenidas en cuenta a la hora de pro-
mulgar ley de consumo, lo cierto es que la protección del consumidor posee
rango constitucional.
En efecto, en el art. 42 de la ConstituciónNacional se dispone "Los con-
sumidores y usuarios de bienes y servicios tienen derecho, en la relación de
consumo, a la protección de su salud, seguridad e intereses económicos; a
una información adecuada y veraz; a la libertad de elección y a condiciones
de trato equitativo y digno".
El juego armónico de la norma citada en el párrafo que antecede y de
los principios de igualdad y de reglamentación también reconocidos cons-
titucionalmente en los arts. 16 y 2874,surge el carácter netamente tuitivo de
nuestra reglamentación que apunta a la protección integral del consumidor.
Al seguir con el análisis del art. 2" de la ley de defensa del consumidor
se advierte que por un lado excluye de su ámbito de aplicación los servicios
prestados por los profesionales liberales, y a renglón seguido dispone que
no incluye en esta excepción a la publicidad que hace el profesional liberal
de los servicios que presta.
De ello se infiere que en lo que respecta a la publicidad que hacen los
profesionales liberales de los servicios que prestan, el usuario se encuentra
amparado por la ley de defensa del consumidor.
73 Alou, Stella M., "Locación de servicios y contrato de prestación profesional", en Nicolau, Noemi
L., Fundamentos de Derecho Contractual. Teoría general del contrato, La Ley, Buenos Aires, 2009,
t. 11, pág. 349.
74
Art. 16: ''La Nación Argentina no admite prerrogativas de sangre, ni de nacimiento: no hay en ella
fueros personales izi títulos de izobleza. Todos sus habitantes son iguales ante la ley, y admisibles eiz
los empleos sin otra condición que la idoneidad. La igualdad es la base del impuesto y de las cargas
públicas ".
Art. 28: "Losprincipios, garantías y derechos reconocidos en los anteriores arh'cuíos, no podrán ser
alterados por las leyes que reglamenten su ejercicio ".
Ahora bien, la actividad publicitaria se trata de «promesas» del proveedor

acerca de un producto o servicio y compromete los derechos del consumi-
dor en cuanto a su libertad de elección, derecho éste que puede ser alterado
mediante una actividad publicitaria -engañosa o falsa, malintencionada- que
el proveedor desarrolle, desembocando en una elección desacertada.
Derivación lógica de ello es que -cuando la referida promesa sea de im-
posible cumplimiento, o realizada en términos vagos, ambiguos, confusos,
que puedan llevar al consumidor a elecciones y decisiones de consumo
incoherentes con aquello a lo que realmente aspira- la responsabilidad del
proveedor deba encontrarse comprometida.
A lo que apunta la ley, es a exigir al proveedor, en materia de publicidad,
la observancia de una suerte de buena fe de mera acción o conducta - co-
rrespondiente a la buena fe-creencia del consumidor - que no requiere el
cumplimiento o el logro del esfuerzo o resultado profesional comprometidos;
esto es así pues la publicidad desplegada en estos casos, ya constituye, de
por si «malaprohibita», conforme a la normativa consumerista aplicable75.
Jurisprudencia
1- Si bien lasprofesiones liberales están excluidas del marcoprotectorio
de la ley 24.240 en virtud de lo establecido por el art. 2 ; no ocurre lo mismo
con lapublicidad que se haga del ofrecimiento de los sewiciosprofesionales.
2- La realización depublicidad importa una suerte de sometimiento volun-
tario del profesional al régimen protectorio especial de los consumidores
del que quedan excluidos los mensajes de carácter meramente informativos.
Será necesaria una publicidad relativa a caracten'sticas especiales de la
prestación que puedan además ser diferenciadas de las comunes a la acti-
vidad. Todo ello deberá ser ponderado por la autoridad de aplicación y, en
su caso, por eljuez (CNCiv., Sala G, 13/03/2007, Degleue, Cynthia Lorena
C/T , A. s/Daños y perjuicios; Id SAIJ: FA07020118).
2. EL ORDEN PÚBLICO Y EL DERECHO DE CONSUMO

Las ventajas de aplicar la ley de consumo en los contratos de alquiler,
en primer lugar es que al tratarse de una ley de orden público no es posible
que sus cánones puedan ser dejados de lado por la autonomía de la voluntad
de los particulares.
El orden público básicamente puede definirse como el conjunto de
principios de orden superior, ya sean económicos, morales, políticos, etc.
(a veces hasta se confunden entre si), que están estrechamente vinculados
Condomi, Alfredo Mano, Primeros pasos en el derecho del comumo. (El usuario de servicios de
profesionales liberales). Sexta parte; 22 de Mayo de 2014, www.infojus.gov.ar, Id SAü: DACF140289.
con la existencia y conservación de la sociedad en general, y que no pueden
ser dejados de lado por la voluntad de los particulares.
La finalidad del orden público, es poner un límite a los negocios jurídicos
que nieguen derechosreconocidos, o sean contrarios a las normas protectorias.
El orden público actúa de dos maneras divergentes. Por un lado, como
un medio de protección respecto al consumidor, la parte más vulnerable en
la relación de consumo; y por otro lado, como medio de coordinación, al
intervenir el Estado a fin de resguardar los derechos del consumidor ante
eventuales conductas ilegales de los proveedores de bienes o servicios.
En consecuencia, el derecho de consumo es un conjunto normativo
positivo de orden público, absolutamente obligatorio, cuya esencia es la
protección de los consumidores y usuarios en la relación de consumo.
3. EL CONTRATO DE L O C A C I ~ NY EL DERECHO DE CONSUMO.

BENEFICIOS
Ahora bien, dada la protección que la legislación prevé para los consumi-
dores, es conveniente analizar si en el caso concreto de locaciones urbanas,
podrían aplicarse sus principios, por ejemplo, si una persona se dedica a al-
quilar inmueblesy cuáles son los beneficios de aplicar el derecho de consumo.
3.1. PARTES INTERVINIENTES
En un contrato de alquiler, en el que interviene una inmobiliaria o agente
inmobiliario, se aplica el derecho de consumo. Es que la relación se da entre
el consumidor, que es el locatario, y la empresa de servicios inmobiliarios,
que -como lo ha entendido la doctrina y la jurisprudencia- en un contrato
de alquiler interviene como el proveedor.
En un destacado fallo dictado por la Cámara de Apelaciones de Circuito
de Santa ~ esegún ~ voto
~ del , Dr. Mirande, se remitió a la figura del contrato
de corretaje, y citando a Gurfinkel de Wendy se señaló que "los corredores
no concluyen los contratos que interesan a sus clientes, sino que se limitan
apromoverlos ofacilitarlos. Ello por cuanto el corredor no ejerce ninguna
representación. Se trata de una prestación que el corredor debe a su comi-
tente en virtud de una relación o contrato de mediación o corretaje distinto
y autónomo respecto del contrato cuya promoción se le ha encargado, con
prescindencia del carácter civil o comercial del negocio que esa actividad
tiende a promover o f ~ c i l i t a r " ~ ~ .
C. Apel. de Circuito Santa Fe, 2711012016, Santonja, Diego Martin y otra clAtilio O. Salas Inmobiliaria
76
SRL slSumarisimo; La Ley Online cita: AiüJUR/10782112016.
77
Guríinkel de Wendy, Lilian, El corredor inmobiliario en la normativa de la Ciudadde Buenos Aires,
La Ley, 2007-E, 985.
Pero el magistrado continúa: "Por el contrario, cuando el profesional

suscribe el contrato, generalmente mediante una autorización de venta, no
está actuando como corredol; sino en virtud de un mandato otorgado por
elpropietario del inmueble. Esto tiene consecuencias importantes a la hora
de determinar si la actividad del corredor que actúa como mandatario se
encuentra o no alcanzada por la excepción contemplada por el segundo
párrafo, del articulo 2, de la ley 24.240".
"En efecto, la actual doctrina y jurisprudencia mayoritaria se inclina
por considerar comprendido en las disposiciones de la ley de Defensa del
Consumidor a quienes, pese a ser corredores, no desempeñan una mera
actividad de intemzediación, sino que, de manera profesional, concluyen
negocios inmobiliarios en representación de sus mandantes".
Y concluye que "Elfundamento de esta postura radica en que, cuando el
corredor no se desempeña en su función especgca de intermediación entre
las partes, sin representación de ninguna de ellas, sino como verdadero
prestadorprofesional de servicios, suscribiendo los contratos por simismo
(presumiblementecon mandato delpropietario del inmueble, aunque muchas
veces eso no se consigna en el contrato ...), se estáfrente a unproveedor en
los términos del articulo 2, de la ley 24.240, sin que el empresario pueda
ampararse en la excepción del segundo párrafo de la citada
No puede pasarse por alto que la situación posterior a la entrada en vi-
gencia de la ley 26.361 es completamente diferente, pues aquélla extiende
sus normas a la persona física o jurídica, consumidor o usuario que adquiere
o utiliza bienes o servicios en forma gratuita u onerosa como destinatario
final en beneficio propio o de su gmpo familiar o social; y esta descripción
no está limitada a un objeto determinado, como lo hacía la anterior ley, por
lo que sus normas son aplicables a la relación locativa urbana79.
Distinto es el caso en el que quien alquila es un particular, toda vez que
éste no se encuentra comprendido en la definición de proveedor de la LDC.
Por ende, de darse este supuesto no se puede plantear la aplicación de la
citada ley, así como de sus beneficios.
3.2. NORMATIVA APLICABLE

Al considerarse que el derecho de consumo se aplica a los contratos de
alquiler, cabe colegir que en caso de duda sobre la normativa aplicable se
aplicará la norma más favorable al consumidor o usuario, resultantes del
art. 42 de la Constitución Nacional y de los arts. 1092 a 1122 del CCCN.
'' C. Apel. de Circuito Santa Fe, 2711012016, Santonja, Diego Martiny otra clAtilio O. Salas Inmobiliaria
SRL slSumarisimo; La Ley Online cita: AR/JUR/10782112016.
" Conf. Rinessi, Antonio J., Los alquileres escalonados y la ley de defensa del consumidor, DI,
1810312009, pág. 637; cita Online APJDOC1417012008.
Entre los estándares de vida que informa el CCCN, debe considerarse:
al trato digno
* al trato equitativo
al trato no discriminatorio
a la protección de la dignidad de la persona
la tutela de la libertad de contratar
la obligación general de información
3.3. CARGA DE LA PRUEBA

De acuerdo a lo establecido en el tercer párrafo del art. 26 de la ley 26.361,
que sustituyó al art. 53 de la ley 24.240 "Losproveedores deberán aportar
alproceso todos los elementos deprueba que obren en supodel; conforme a
las características del bien o servicio, prestando la colaboración necesaria
para el esclarecimiento de la cuestión debatida en eljuicio".
Al respecto, gran parte de la doctrina y de la jurisprudencia sostienen
que lo precedentemente transcripto consagra el principio de las cargas
probatorias dinámicass0.
3.4. INFORMACI~NY PUBLICIDAD

Como ya fuera expuesto, uno de los estándares de mínima que se impone
en el CCCN es la obligación general de información.
Ésta hace a la transparencia informativa de los contratos de consumo, por
lo que el proveedor está obligado a brindar toda la información necesaria,
inclusive, sin que le sea requerida.
Por ende, es fundamental que la información sea clara, precisa y de fácil
acceso.
No puede soslayarse que de acuerdo a lo dispuesto en el art. 1103 del
CCCN, "Las precisiones formuladas en la publicidad o en anuncios, pros-
pectos, circulares u otros medios de difusión se tienen por incluidas en el
contrato con el consumidor y obligan al oferente".
Tampoco puede pasarse por alto que "Las ofertas de contratación por
medios electrónicos o similares deben tener vigencia durante elperiodo que
j j e el oferente o, en su defecto, durante todo el tiempo que permanezcan
accesibles al destinatario. El oferente debe conjrmar por vía electrónica
y sin demora la llegada de la aceptación".
Consecuentemente, mientras se mantenga una publicidad en la página de
la inmobiliaria (por ejemplo, el valor del canon locativo), no podrá modifi-
carse; de lo contrario, quien pretenda alquilar podrá denunciar la irregulari-
80
Conf. Junyent Bas, Francisco y Del Cerro, Candelaria, Aspectos procesales en la ley de defensa del
consumidor,LL, 2010-c, 1281, CNCom., Sala C, 2511012012, Oribe clAlra SA; C. Civ. y Com. Mar del
Plata, Sala iIi,2110212013, LLBA, 2013 (julio), 665, entre otros.
dad y hacer que el contrato se concrete en los términos que se encontraban

publicados al momento en el que las partes se disponían a celebrar el acto.
Por ejemplo, si en la página figura que el canon locativo del inmueble que se
pretende alquilar es de $10.000, no puede imprimirse el proyecto de contrato
por un valor superior a ese. De lo contrario, habría una clara imposición de
una parte a la otra, lo que demuestra una relación asimétrica, contraria a los
principios básicos fijados en la normativa consumeril.
3.5. BENEFíCIO DE JUSTICIA GRATUITA
Debe tenerse en cuenta que en los arts. 53" y 5582de la ley de defensa
al consumidor se garantiza garantizan el acceso a la justicia gratuita para el
caso de reclamos efectuados por los consumidores y usuarios.
El beneficio de gratuidad de la ley de defensa del consumidor abarca el
pago de la tasa de justicia, es decir que tiene un alcance de contenido similar
en amplitud al beneficio de litigar sin gastos.
Esta tendencia apunta a facilitar el reclamo de los consumidoresusuarios
cuando se entabla un vínculo jurídico que configura la relación de consumo
teniendo en cuenta el carácter tuitivo de la ley de defensa del consumidor
con la finalidad de protegerlo.
Por lo tanto, en cualquier acción vinculada con la relación de consumo
juega una presunción relativa de pobreza a favor del consumidor, admitién-
dose que la contraria acredite incidentalmente la solvencia del consumidor,
removiendo el beneficio concedido.
Jurisprudencialmente, se ha reconocido que el beneficio de gratuidad
comprende absolutamente todos los gastos que insuma un proceso judicial
lo cual incluye no sólo la tasa de justicia sino también las costas que irrogue
un proceso judicial iniciado conforme a la normativa de consumo.
Uno de los grandes desafíos que plantea la protección de los consumidores
y usuarios en la actualidad es su implementación. Es decir, ¿cómo lograr el
acceso a una efectiva tutela de sus derechos?
Para ello, resulta fundamental contar con mecanismos simples que permi-
tan acceder fácilmente a aquellos lugares donde la protección constitucional
de los consumidores se materializa.
'' Art. 53 (según ley 26.361): ''Lasactuacionesjudiciales que se inicien de conformidadcon la presente
ley en razón de un derecho o interés individualgozarándel beneficio dejusticiagratuita. Laparte deman-
dada podrá acreditar la solvencia del consumidor mediante incidente, en cuyo caso cesará el beneficio".
81
Art. 55 (según ley 26.361 : "Legitimación.Las asociaciones de consumidores y usuarios constituidas
como personas jurídicas reconocidaspor la autoridad de aplicación, están legitimadas para accioizar
cuando resulten objetivamente afectados o amenazados intereses de los consumidores o usuarios, sin
perjuicio de la intervención de éstos prevista en el segundo párrafo del artículo 58 de esta le,v.
Las accionesjudiciales iniciadas en defensa de intereses de incidencia colectiva cuentan con el beneficio
de justicia gratuita':
A tal fin,la ley de defensa del consumidor consagró el "beneficio de
justicia gratuita", lo que significa que todo consumidor que interponga un
reclamo judicial no debe afrontar ningún tipo de costo y10 gasto que insuma
el proceso, lo que incluye a las costas que se devenguen, salvo que por vía
incidental el proveedor acredite la solvencia del consumidor.
Jurisprudencia
En cualquier acción vinculada con la relación de consumo juega una
presunción relativa de pobreza afavor del consumidol; admitiéndose que la
contraria acredite incidentalmente la solvencia del consumidol; removiendo
el bene$cio concedido (CNCom., Sala B, 24/08/2016, Zoli, Sergio c/ Caja
de Seguros S.A. s/Bene$cio de litigar sin gastos).
3.6. POSIBILIDAD DE RECOMPONER LAS BASES DEL CONTRATO

DE L O C A C I ~ N
Si al analizar un contrato el juez advierte que se viola algún principio bá-
sico de todo contrato de alquiler, como podría ser el plazo mínimo obligatorio
de ley, el juez podría recomponer la cláusula mediando su nulidificación.
Como sostiene Rinessi, no hay que olvidar que la locación urbana se en-
cuentra trasvasada por la ley 26.361 de defensa del consumidor, disponiendo
ésta en su art. 37, in$ne, que cuando el juez declare la nulidad parcial del
contrato de una o más cláusulas, simultáneamente integrará el contrato si
ello fuere necesario. Esta facultad no regía mientras estuvo en vigencia la
ley 24.240, porque estaban excluidas de sus normas las locaciones urbanas,
pero no sucede lo mismo con la actual ley 26.361, que la incluye. Por lo
tanto, cabe aceptar que dicha facultad se encuentra vigentes3.
Conf. Rinessi, Antonio J., Las cláusulas sobre modificación del precio en las locaciones, SJA
0711012009. cita Online 00031014713.
CAPÍTULO x
PROCESO EJECUTIVO Y LAS DISTINTAS ALTERNATIVAS
PARA EL COBRO DE ALQUILERES IMPAGOS
SUMARIO: 1. GENERALIDADES. CLASIFICACIÓN DE PROCESOS. 2. T~TULO
EJECUTIVO. ¿QUÉ ES UN TÍTULO EJECUTIVO? 3. CATEGORIZACIÓN DEL
CONTRATO DE ALQUILER. 4. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO PARA EL COBRO
DE ALQUILERES. SUPUESTOS.
1. GENERALIDADES. CLASIFICACI~NDE PROCESOS

Los distintos tipos de procesos judiciales se hallan regulados bajo mo-
dalidades y características que los distinguen entre si y ello dependerá del
contenido de la pretensión que los origina.
El proceso judicial puede clasificarse tomando en cuenta diversas cir-
cunstancias, como ser el modo, la estructura, la finalidad de la acción, etc.
Por el modo, se puede hablar de procesos voluntarios, contenciosos
y de arbitraje.
- voluntarios: cuando no hay litigio ni controversia entre las partes,
pero éstas -voluntariamente- han requerido la intervención del juez
para que se consolide o se declare una situación jurídica (ejs.: auto-
rización para contraer matrimonio; tutela; curatela; etc.).
- contenciosos: cuando hay contienda o controversia, porque las partes
tienen pretensiones opuestas respecto a una situaciónjurídica deter-
minada (ej.: accidente de tránsito; divorcio; desalojo; etc.).
- de arbitraje: cuando las partes someten sus controversias a jueces
privados, que ellas mismas eligen. Se trata de procesos extrajudicia-
les, tal es el caso del "juicio de árbitros" (art. 736), del de "amigables
componedores" (art. 766) y de la "pericia arbitral" (art. 773).
Por lafinalidad de la acción o delproceso, sepueden distinguir entre:
- procesos declarativos: cuando se tiende a que el juez declare la
existencia o inexistencia de una situación jurídica haciendo cesar
un estado de incertidumbre.
- procesos constitutivos: cuando se tiende a lograr la constitución,
modificación o extinción de relaciones o situaciones jurídicas (ej.:
de filiación; de divorcio; de nulidad de matrimonio; etc.).
- procesos de condena: cuando se tiende a que la otra parte sea conde-
nada -obligada coercitivamente- al cumplimiento de una prestación.
En general, se inician ante el incumplimiento de las obligaciones,

derivadas de un contrato o del deber de no dañar (ejemplos: accidente
de tránsito; mala praxis médica; desalojo; etc.).
Por la esíructura y la función de los procesos, se puede distinguir
entre:
- procesos de conocimiento: su característica es que en ellos el juez
toma un amplio conocimiento de los hechos y de la situación jurídica;
las partes cuentan con una amplia facultad de presentar pruebas y
defensas; el juez dicta sentencia "de mérito", es decir, falla valorando
los hechos y las pruebas aportadas. En el Código Procesal Civil de
la Nación, los procesos de conocimiento son:
1) el proceso Ordinario,
2) y el Sumarísimo.
3) el Sumario fue suprimido por la ley 25.488.
El proceso Ordinario es el principal, porque: a) todas las cuestiones
tramitan por ordinario, salvo que tengan establecido un trámite espe-
cial; b) al suprimirse el Sumario, lo que antes tramitaba por sumario
ahora -en principio- tramita por ordinario; c) las normas del ordinario
se aplican supletoriamente a otros procesos.
- procesos de ejecución: tienden a que se ejecute un derecho ya recono-
cido, sea en una "sentencia" anterior o en un "título ejecutivo" al cual
la ley le atribuye efectos equivalentes a la sentencia definitiva. En el
Código Procesal Civil de la Nación, los procesos de ejecución son:
1) ejecución de sentencia;
2) juicio ejecutivo (cobro de alquileres);
3) ejecuciones especiales (ejecución hipotecaria, prendaria, comer-
cial y fiscal).
- procesos especiales: son aquellos que se organizan y reglan para de-
terminadas cuestiones. Sus trámites suelen ser más breves y sencillos
que los del proceso ordinario (plazos más cortos; menor número de
testigos que pueden ofrecerse; limitación en los medios de prueba de
los que las partes pueden valerse). Son especiales, por ej.: el juicio
de alimentos y litis expensas; el de declaración de incapacidad (de-
terminación de la capacidad jurídica); el de desalojo; el de rendición
de cuentas; etc.
- procesos cautelares: tienden a impedir que el derecho o pretensión
que se invoca en el proceso, pueda desaparecer o perder eficacia por
la duración del pleito. En general, estos procesos tienden a asegurar
el resultado de la sentencia. Como ejemplo de un proceso cautelar
podemos citar al "embargo preventivo".
Cuadro ilustrativo:
a) Contencioso: existencia de conflicto
1) Por su contenido
b) Voluntario: inexistencia de conflicto
a) Declarativos
2) Por su finalidad b) Constitutivos
Procesos
c) De condena
judiciales
a) Procesos de conocimiento
b) Procesos de ejecución
3) Por su estructura
c) Procesos especiales
d) Procesos cautelares
El juicio ejecutivo por cobro de alquileres debe ubicarse entre los de
naturaleza contenciosa, es un proceso de ejecución y tiene asignado un
trámite especial.
Se llama titulo ejecutivo a la representación documentada del crédito

liquido, vencido y exigible que tiene el acreedor, y por el cual tiene posibi-
lidades de proceder ejecutivamentes4.
Es título ejecutivo aquel documento que comprueba en forma fehacien-
te la existencia de una obligación exigible y es dicho documento con las
características establecidas en la ley, el que abre la vía procesal especifica
del juicio ejecutivo8s.
El título ejecutivo puede ser judicial o extrajudicial.
El judicial, es el que surge de la sentencia que ha pasado en autoridad
de cosa juzgada.
El extrajudicial puede ser convencional o administrativo.
El convencional surge de ciertos documentos en los que consta el reco-
nocimiento, por parte del deudor, de una obligación cierta y exigible. Aestos
documentos la ley les atribuye efectos equivalentes a los de la sentencia
(ej. instrumentos públicos, instrumentos privados reconocidos, pagarés
protestados, etc.).
84
Con Gozaini, Osvaldo A,, Tratado de Derecho Procesal Civil, T. V, pág. 613, edit. La Ley, Buenos
Aires, octubre de 2009.
Morello, Augusto M. y otros, Código Procesal Civily Comercial de la Provincia de Buenos Aires y
de la Nación, T. VI-A, pág. 299, edit. Abeledo -Perrot, Buenos Aires, 1989.
El administrativo, surge de constancias o certificaciones dadas por el po-

der administrador, de las cuales resulta la existencia de una deuda exigibles6.
La vía del proceso ejecutivo se encuentra habilitada cuando están presen-
tes aquellos extremos establecidos en el art. 520'~ del CPCC de la Nación
y art. 518" del CPCC de la Provincia de Buenos Aires.
2.1. REQUISITOS
Entre los requisitos del título ejecutivo deben mencionarse:
- que el título consigne una obligación de dar una suma de dinero
- que se trate de una suma liquida o parcialmente liquidable
- que la obligación sea exigible, es decir que sea de plazo vencido y
que no se encuentre subordinada a condición o prestación
2.2. TÍTULOS QUE TRAEN APAREJADA LA E J E C U C I ~ N
De acuerdo a lo dispuesto en el art. 523 del CPCCN, los títulos que traen
aparejada la ejecución son:
- El instrumento público presentado en forma.
- El instrumento privado suscripto por el obligado, reconocido
judicialmente o cuya firma estuviese certificada por escribano
con intervención del obligado y registrada la certificación en el
protocolo.
- La confesión de deuda líquida y exigible prestada ante el juez com-
petente para conocer en la ejecución.
- La cuenta aprobada o reconocida como consecuencia del procedi-
miento establecido en el artículo 525.
86
Conf. Font, Miguel Ángel, Guía de Estudio. Programa desarrollado de la materia Procesal Civil
y Comercial,pág. 21, edit. Estudio, 12da. edic. ampliada y actualizada, Buenos Aires, abril de 2018.
''ATt. 520 del CPCCN: "Seprocederá ejecutivamentesiempre que en virtudde lJN(1) título que traiga
aparejada ejecución, se demandare por obligación exigible de dar cantidades líquidas de dinero, o
fácilmente liquidables.
Si la obligación estuviere subordinada a condición o prestación, la vía ejecutivaprocederá si del h'tulo
o de otro instrumentopúblico oprivado reconocido que se presente junto con aquél, o de la diligencia
prevista en el arh'culo 525, inciso 4, resultare haberse cumplido la condición o prestación.
Si la obligaciónfuere en moneda extranjera, la ejecución deberá promoverse por el equivalente en
moneda nacional, segtin la cotización del banco oficial que corresponda al día de la iniciación o la que
las partes hubiesen convenido, sin perjuicio del reajuste que pudiere corresponder al día del pago':
M.5 18 del CPCC: "Seprocederá ejecutivamentesiempreque en virtudde un h'tulo que traiga apare-
jada ejecución, se demandare por obligación exigible de dar cantidades líquidas de dinero ofácilmente
liquidables. Si la obligación estuvierasubordinada a condición o prestación, la vía ejecutivaprocederá
sidel título o de otro instrumentopúblico o privado reconocido quesepresente junto con aquél, o de la
diligenciaprevista en el artículo 523 inciso 4), resultare haberse cumplido la condicióiz o prestación. Si
la obligaciónfuere en moneda extranjera, la ejecuciónpodrá promoverse por su equivalenteen moneda
de curso legal, según la cotización que las partes hubiesen convenido o, en su defecto, la del Banco de
la Nación Argentina del día anterior a la iniciación - tipo comprador-, sin perjuicio del reajuste que
pudiere corresponder a la fecha de pago".
La letra de cambio, factura de crédito, cobranza bancaria de factura
de crédito, vale o pagaré, el cheque y la constancia de saldo deudor en
cuenta corriente bancaria, cuando tuvieren fuerza ejecutiva de confor-
midad con las disposiciones del Código de Comercio o ley especial.
El crédito por alquileres o arrendamientos de inmuebles: En principio,
cabe precisar que la acción ejecutiva por el cobro de alquileres no se
h i t a a ese solo aspecto, sino que procede también por cualquier otra
deuda derivada de la locación, entre las que se encuentran las derivadas
del pago de expensas comunes e impuestos, tasas y contribucionesque
hayan sido puestas a cargo del locatario en el contrato de locación que
constituye el título esgrimido para iniciar la ejecucións9.
- Los demás títulos que tuvieren fuerza ejecutiva por ley y no estén
sujetos a un procedimiento especial.
De acuerdo a los mismos ordenamientoslegales citados, también consti-
tuye título ejecutivo el crédito por expensas comunes de edificios sujetos al
régimen de la propiedad horizontal (en los términos del art. 524, CPCCN).
Ahora bien, es oportuno destacar que no todos los títulos mencionados
traen aparejada la ejecución por sí mismos, es decir no son títulos comple-
tos; algunos de ellos requieren complementarse o perfeccionarse y otros se
forman en el trámite preliminar (preparación de la vía ejecutiva).
En otras palabras, mientras que algunos títulos (instrumentos públicos
y los papeles de comercio) traen aparejada ejecución por sí mismos, los
restantes requieren ser complementados o perfeccionados y aun formados
mediante el cumplimiento de ciertos trámites previos a la apertura del juicio
ejecutivo que a continuación explicaremos.
La preparación de la vía ejecutiva tiene por objeto completar el título

cuando falta el presupuesto de la autenticidad de la firma y se hallan cum-
plidos los restantes, de modo que la acción ejecutiva no emana del recono-
cimiento de una firma, sino del documento con que se inicia la ejecución.
Es decir que el título debe bastarse a sí mismo para que proceda la vía
ejecutiva y debe contener, por consiguiente, todos los requisitos para el
ejercicio de una acción de esta naturaleza: si no se basta a sí mismo, a los
efectos de la vía ejecutiva, las omisiones de que adolezca el instrumento
-tales como la falta de suma líquida y fácilmente liquidable y exigible, y el
carecer el documento de constancia alguna sobre la vía pactada- no pueden
subsanarse mediante la preparación de tal vía.90
" Otero, Mariano C., Código Procesal Civil y Comercial de la Nación comentado, pág. 429, edit.
Estudio, 4ta. edic., Buenos Aires, 2018.
Falcón, Enrique M, Código Procesal, t. 111, págs. 634135, comentario al art. 525 y jurisp. alli citada.
Jurisprudencia
Cuando la ejecución se promueve en base a un titulo incompleto, enten-
diéndosepor tal aquel que carece de alguno de los elementos constitutivos
que le sonpropios, vale decil; constancia de obligación exigible, de la cual
resulten individualizados los sujetos activos y pasivos, así como el objeto
de la acreencia, que debe ser una suma líquida de dinero, es menester in-
tegrarlo mediante el trámite de preparación de vía ejecutiva instrumentado
en el art. 525 del CPCCN, ajin que sea exhibido como instrumento hábil
(CNCiv., Sala A, 28/08/1995, Edal del Buhlel; Angela c/ García, JA, diario
del 21/02/1996).
2.4. TRÁMITES PREVIOS A LAAPERTURADE JUICIO EJECUTIVO

En el art. 525 del CPCC de la Nación, se dispone que podrá prepararse
la acción ejecutiva, pidiendo previamente:
- Que sean reconocidos los documentos que por sí solos no traigan
aparejada ejecución.
- Que en la ejecución por alquileres o arrendamientos, el demandado
manifieste previamente si es locatario o arrendatario y, en caso afir-
mativo, exhiba el último recibo.
- Que el juez señale el plazo dentro del cual debe hacerse el pago, si
el acto constitutivo de la obligación no lo designare o si autorizare al
deudor para realizarlo cuando pudiera o tuviese medios para hacerlo.
El juez dará traslado y resolverá sin más trámite ni recurso alguno.
- Que el deudor reconozca el cumplimiento de la condición, si la deuda
fuese condicional.
Tratándose de documentos que no traen aparejada la ejecución en función
de lo señalado en el acápite anterior, deberá procederse de la siguiente manera:
1. Se inicia la demanda con el objeto de preparar la vía ejecutiva
2. El juez luego de examinar el titulo ordenará la citación del presunto
deudor para que efectúe el reconocimiento de la firma que se le
atribuye
3. La citación deberá cursarse por medio de cédula dirigida al domici-
lio real del demandado; y deberá contener el plazo otorgado para la
comparecencia del presunto deudor
4. La citación deberá contener el apercibimiento de que si el deudor no
comparece o no contesta categóricamente, se tendrá por reconocido
el documento
5. Si el demandado no comparece o no prueba justa causa de inasis-
tencia, se hará efectivo el apercibimiento y se procederá como si el
documento hubiese sido reconocido por el deudor
Una vez cumplidas las diligencias previstas en el apartado que ante-
cede, si el documento fue reconocido por el deudor o se hizo efectivo el
apercibimiento referido, corresponderá librar el mandamiento de embargo
y la citación para la defensa y trámites correspondientes al juicio ejecutivo.
En el caso específico de la ejecución de alquileres o arrendamientos, en
el inc. 2do. del art. 525 del CPCCN se establece el procedimiento a seguir.
Para su conformación como título ejecutivo, debe acompañarse el con-
trato de locación y requerírsele al locatario si lo reconoce o no y, en caso
afirmativo, que exhiba el último recibo de cánones locativos que le hubiere
entregado el locador o legítimo representante.
Todo ello se cumple mediante una audiencia en la que se le exhibirá el
contrato acompañado por el locador y se le requerirá el último recibo de
pago que posea.
De esa manera, queda completado el título ejecutivo, pues hasta entonces,
con la sola presentación el documento y la denuncia de mora, ni se deduce
la participación del ejecutado en el contrato -esto es su condición de loca-
tario- ni la exigibilidad de la deuda.
En tanto la conformación del título queda satisfecha con la participación del
locatario, no resulta procedente convocar a los mismos fines al o a los fiadores.
3. CATEGORIZACI~NDEL CONTRATO DE ALQUILER

Tal como definimos, el contrato de alquiler es aquel acuerdo entre partes
mediante el cual el locador se obliga a transferir temporalmente el uso y
goce de un bien mueble o inmueble al locatario, quien a su vez se obliga a
pagar por ese uso o goce un precio cierto y determinado.
Es importante recordar que el acuerdo al que nos referimos puede ser
celebrado por escrito, a través de:
- Instrumento privado
- Instrumento privado con certificación de firmas
- Instrumento público
Es de uso y costumbre que el contrato de locación se celebre por instru-
mento privado con certificación de firmas por ante un escribano público; es
decir las partes redactan el acuerdo y luego se presentan ante un escribano
y le solicitan que certifique sus firmas.
En el trámite de certificación de firmas, el escribano dará fe de que las
personas que firman en su presencia son aquellas que figuran como partes
(locador y locatario) en el contrato de alquiler, y ello le dará fecha cierta al
acto, aunque no al contenido.
Ahora bien, el modo en que las partes decidan celebrar el contrato
tendrá incidencia directa en caso de incumplimiento contractual, puesto
que acelerará el trámite en relación a los reclamos que pudieran derivar

de aquél.
Sobre la base de lo expuesto, en los siguientes subpuntos explicaremos,
cuáles son las alternativas para lograr el cobro del canon locativo en el caso
de incumplimiento en el pago por parte del locatario.
3.1. INCUMPLIMIENTO DEL PAGO DEL CANON LOCATIVO
En el art. 1208 del CCCN se establece que la prestación dineraria a cargo
del locatario se integra con el precio de la locación y toda otra prestación de
pago periódico asumida convencionalmente por el locatario.
Esto significa que el locatario puede asumir convencionalmente el pago
de, por ejemplo, expensas, impuestos territoriales sobre alumbrado, barrido
y limpieza, y dicha prestación, sumado al precio de la locación, integrará
el canon locativo.
También dispone el mencionado articulo que para el cobro de la pres-
tación dineraria impaga procede la vía ejecutiva; y entendemos por vía
ejecutiva al tipo de procedimiento judicial, que tiene por finalidad hacer
efectiva una obligación asumida por el locatario renuente.
Por su parte, en el art. 1219 del CCCN se dispone como causal de re-
solución imputable al locatario la falta de pago de la prestación dineraria
convenida durante dos períodos consecutivos, pues de ello, resulta el in-
cumplimiento de una de las obligaciones esenciales del locatario.
Si el locatario no pagare en término la prestación dineraria, el locador
deberá intimarlo a que cumpla con su obligación, dentro de un plazo de-
terminado y bajo apercibimiento de iniciar el reclamo judicial pertinente
(intimación previa).
Respecto de la intimación de pago extrajudicial, en la nueva ley de al-

quileres se dispone que: ". ..Si el destino es habitacional, previamente a la
demanda de desalojo por falta de pago de alquileres, el locador debe inti-
marfehacientemente al locatario alpago de la cantidad debida, otorgando
para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10) días corridos
contados a partir de la recepción de la intimación, especificando el lugar
de pago. La notificación remitida al domicilio denunciado en el contrato
por el locatario se tiene por válida, aun si éste se negara a recibirla o no
pudiese perfeccionarse por motivos imputables al mismo."
Cabe resaltar la importancia de la mencionada intimación, pues para
que proceda la habilitacion de la instancia judicial de desalojo de loca-
ciones habitacionales, previamente habrá que cumplirla.
Además, es una muy buena oportunidad para que el demandado evite
el desalojo.
3.2.1. Requisitos
- ¿Quién debe realizar la intimación?
La intimación de pago de alquileres vencidos será cursada por el locador
o por su representante con suficientes facultades, al locatario y10 al fiador
cumpliendo los requisitos del CCCN.
- Oportunidadpara formular la intimación
La intimación puede ser enviada recién cuando hay por lo menos un
alquiler vencido; por ley el contrato de alquiler no puede ser terminado por
falta de pago salvo si la locataria adeuda por lo menos 2 alquileres conse-
cutivos (conf. art. 1219 del CCCN)~'.
Si la intimación es enviada cuando hay sólo un alquiler vencido, la
acreedora debe limitarse a reclamar el único alquiler impago y reservar sus
derechos y acciones contractuales y legales.
Si la intimación es enviada cuando hay 2 o más alquileres impagos, puede
perseguir el cobro de todos los alquileres vencidos, considerar terminado
el contrato de alquiler y demandar judicialmente el desalojo de la parte
locataria del inmueble alquilado.
- Consignar la deuda reclamada
La intimación debe indicar el monto de la deuda, ya sea por 1, por 2, o
más alquileresvencidos. Si en el contrato de alquiler se acordaron intereses,
el monto de la deuda reclamada también debe incluir el importe correspon-
diente a los intereses devengados desde la mora en el cumplimiento de cada
mes de canon locativo hasta la fecha de la liquidación.
La consignación puede ser judicial o extrajudicial, conforme a lo esta-
blecido en los arts. 904 a 913, del CCCV2.
- Fijación de plazo parael cumplimiento de la obligación
La acreedora debe indicar un plazo para que la parte locataria o el ga-
rante cumplan la intimación. El plazo que se indique debe ser razonable, de
acuerdo a las circunstancias.
Para completar este documento, es necesario contar con los siguientes
datos e información:
* número de periodos de alquileres vencidos (1,2 o más).
" M. 1219 CCCN: "Resolución Nnputable al locatario. El locadorpuede resolver el contrato: a) por
cambio de destino o uso irregular en los términos del articulo 1205: b) por falta de comeniación de
la cosa locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la prestación
dinerana convenida, durante dos períodos consecutivos."
92
Para el desarrollo de este tema, remitimos al lector a lo expuesto sobre la consignación extrajudicial
en el libro Juicio de Alimentos, de autoria del Dr. Otero, a partir de la pág. 269, edit. Hammurabi,
Buenos Aires, 2017.
identificación de cada período de canon locativo vencido (mes y año).

deuda reclamada (importe total, esto es, capital -monto del alquiler
ylu otros- más intereses).
del plazo para cumplir la intimación de pago que se dará a la locataria
o garante (duración; generalmente, 10 días, a computarse desde el
día de la recepción de la intimación de pago).
3.2.2. Consignación de llaves
En la nueva ley de alquileres se prevé que el inquilino pueda consignar
las llaves del inmueble locado y se incorpora en el art. 1222 del CCCN
el procedimiento que el locatario debe observar; en efecto, en el art. 11
de la mencionada normativa se dispone: "...En ningún caso el locador
puede negarse a recibir las llaves del inmueble o condicionar la misma,
sin perjuicio de la reserva por las obligaciones pendientes a cargo del
locatario. En caso de negativa o silencio frente al requerimiento por parte
del inquilino a efectos de que se le reciba la llave del inmueble, éste puede
realizar la consignación judicial de las mismas, siendo los gastos y costas
a cargo del locador: En ningún caso se adeudarán alquileres ni ningún
tipo de obligación accesoria apartir del día de la notificación fehaciente
realizada al locador a efectos de que reciba las llaves del inmueble, siempre
que el locatario efectúe la consignación judicial dentro de los diez (1O) días
hábiles siguientes a la misma, o desde que lefuera notificado al locador el
depósito judicial de la llave si la consignación se hubiese iniciado después
del vencimiento de dicho plazo".
Del análisis del articulo mencionado se desprende que, como principio
general, el locador no puede negarse a recibir las llaves y que para el caso
que asuma la postura contraria, es decir no reciba las llaves, el locador podrá
consignarlasjudicialmente.
Las pautas a seguir son:
a) el inquilino debe notificar fehacientemente al locador a los efectos
que reciba la llave;
b) dentro de los 10 días de notificado puede consignar las llaves judi-
cialmente quedando los gastos y las costas a cargo del locador;
c) si el locatario consigna las llaves judicialmente dentro de los 10
días de notificado el locador a los efectos de que las reciba, aquél
no adeudará alquiler ni obligación accesoria alguna;
d) si el locatario consigna las llavesjudicialmente luego de transcurridos
los 10 días de notificado el locador a los efectos de que las reciba,
aquél no adeudará alquiler ni obligación accesoria alguna a partir de
la notificación al locador del depósito judicial.
3.2.3. Modelo de intimación de pago extrajudicial dirigida al
locatario
Por la presente, de conformidad con lo dispuesto en el
art. 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación, lo intimo
en su carácter de locatario del inmueble que Ud. habita sito
en. ...........................................(identificacióndel inmue-
ble: calle, nro., dpto., piso, localidad, provincia) a que en el plazo
perentorio de diez días, a partir de la recepción de la presente,
abone en.. ............................................ (identificar lugar
que se fija para efectuar el pago: calle, piso, dpto., ciudad, provin-
cia) la suma de $...................... (consignar monto total adeudado)
en concepto de alquileres adeudados correspondiente a los meses
de.. ................... ....(consignar detalle de meses adeudados) a
razón de $.............................(consignar monto mensual de canon
locativo) cada mes, con más intereses y gastos, según contrato de
locación suscripto con fecha.. .................., bajo apercibimien-
to de iniciar inmediatas acciones judiciales de desalojo y cobro
ejecutivo en su contra. Asimismo, y por igual período, lo intimo
a que me haga entrega de los comprobantes que acreditan el pago
de los servicios de luz, gas, teléfono, expensas e impuestos, bajo
apercibimiento de iniciar las acciones que correspondan (Ciudad,
Provincia de), a los.. ................días del mes de.. ........... del
*
ano. ................
En el supuesto en que se adeuden también el pago de las expensas co-

munes y10 impuestos, tasas y servicios de energía eléctrica, gas y10 agua
corriente, deberán incluirse en la intimación los montos adeudados por tales
conceptos.
3.2.4. Modelo de intimación de pago extrajudicial dirigida al fiador
y10 garante
Señores: ...................... (consignar nombre de fiadores
1 garantes):
En.. ............................ (localidad),a los.. ..............
días del mes de.. ................de.. ......, en mi carácter de locadora
lo intimo a Ud. para que en el plazo de 10 días de recepcionada
la presente, pague la suma de $ ............. adeudada en concepto
de .................. (indicar monto, rubros y períodos) con respecto
al inmueble sito en ............(identificar inmueble calle, nro.,
piso, dpto.., ciudad, provincia), conforme contrato de locación
de fecha.. ............., del cual Ud. es garante (locatario: .............
(nombre y apellido) conforme CLÁUSULA~~O. ....................,
con más sus intereses y honorarios profesionales.
El pago deberá efectuarlo en el domicilio sito en (identifi-

car lugar de pago), en caso de no obtener respuesta favorable se
interpondrá la respectiva acción judicial.
Sin otro particular lo saludo a Ud. Atte.
4. PROCEDIMIENTO EJECUTIVO PARA EL COBRO DE

ALQUILERES. SUPUESTOS
Tal como sostuvimos en los párrafos que anteceden, el crédito por alqui-
leres constituye titulo ejecutivo.
Sin embargo, cabe señalar la forma en que se celebre el contrato de al-
quiler cobrará relevancia en el trámite de la preparación de la vía ejecutiva
previsto en los arts. 525, inc. 2", y 526 del CPCCN.
En primer lugar, al iniciar el proceso judicial que prepara la vía ejecutiva
para el cobro de alquileres, es necesario acreditar tanto la existencia del res-
pectivo contrato de alquiler como el monto de la deuda; el primer extremo
referido tendrá incidencia en el procedimiento según exista o no contrato
escrito y según éste conste en instrumento público o privado.
- Contrato celebrado por instrumento público:
El procedimiento consta de la citación del deudor al solo efecto de que
exhiba el último recibo de pago de alquiler; la incomparecencia autoriza a
librar el mandamiento de intimación de pago, embargo y citación de venta
por la suma reclamada.
- Contrato celebrado por instrumento privado:
Cuando el contrato se encuentra plasmado en un instrumento privado, la
citación persigue el doble objetivo de obtener el reconocimiento de la firma
y la exhibición del último recibo de pago.
Ante la comparecencia del demandado o el desconocimiento de su
condición de inquilino, quedará abierta la posibilidad de acudir al supuesto
previsto en el art. 528 del CPCCN, solicitando la designación de un perito
para probar sumariamente en forma indubitada tal carácter.
El desconocimiento de la firma por alguno de los co-ejecutados no im-
pide que se cumpla con lo dispuesto en los artículos 53 1 y 542, respecto a
los deudores que la hayan reconocido, o a quienes se los haya tenido por
reconocida.
Si el deudor reconoce la firma pero no presenta el último recibo, corres-
ponde librar mandamiento por la suma reclamada por el acreedor.
En todos los casos, el demandado deberá comparecer personalmente
y formular la manifestación ante el juez. Dicha manifestación no podrá
ser reemplazada por un escrito; tampoco podrá formularse por medio de
gestor.
4.1. TRAMITE DE I N T I M A C I ~ N ,EMBARGO Y C I T A C I ~ NDE
REMATE
Presentada la demanda, si se trata de un título ejecutivo completo o se
han concluido las diligencias preparatorias tendientes a la integración o
formación del título, se procederá de conformidad con lo dispuesto en los
arts. 531 y sigtes. del CPCCN.
En efecto, el juez examinará cuidadosamente el instrumento con que se
deduce la ejecución y ordenará librar mandamiento de embargo, observán-
dose el siguiente procedimiento:
- Con el mandamiento, el oficial de justicia requerirá el pago al deudor.
Si no se pagare en el acto el importe del capital reclamado, así como
lo estimado por el juez en concepto de intereses y costas, y de la
multa establecida en el artículo 528 del C P C C N ~en ~ , su caso, dicho
funcionario procederá a embargar bienes suficientes, a su juicio,
para cubrir la cantidad fijada en el mandamiento. El dinero deberá
ser depositado dentro del primer día hábil siguiente en el banco de
depósitos judiciales.
- El embargo se practicará aun cuando el deudor no estuviese presente,
de lo que se dejará constancia.En este caso, se le hará saber dentro de
los tres (3) días siguientes al de la traba. Si se ignorase su domicilio,
se nombrará al defensor oficial, previa citación por edictos que se
publicarán por una (1) sola vez.
- El oficial de justicia requerirá al propietario de los bienes para que
manifieste si se encuentran embargados o afectados por prenda u otro
gravamen y, en su caso, por orden de qué juez y en qué expediente,
y el nombre y domicilio de los acreedores, bajo apercibimiento de lo
dispuesto en las leyes sobre la materia. Si el dueño de los bienes no es-
tuviere presente, en la misma diligencia se le notificará que debe for-
mular esta manifestación dentro del plazo para oponer excepciones.
Aunque no se hubiese trabado embargo, la ejecución continuará,
pudiendo solicitar el ejecutante la medida cautelar que se autoriza
93 Art. 528. "Si el documento nofuere reconocido, eljuez, apedido del ejecutante, previo dictamen de
U N (1) perito designado de oficio, declarará si IaJirma es auténtica. Si lo fuere, se procederá segtin
lo establece el artículo 531 y se impoizdrá al ejecutado los costas y una multa equivaleizte al TREIN-
TA POR CIENTO (30 %) del monto de la deuda, que aquél deberá dar a embargo como requisito de
admisibilidad de las excepciones. Si no las opusiere, el importe de la multa integrará el capital a los
efectos del cumplimiento de la sentencia de remate. La resolución que declara la autenticidad de la
firma e impone la multa será apelable en efecto diferido ".
en el articulo 534 del C P C C N ~(art.

~ 532 del CPCC de la Provincia
de Buenos Aires).
MANDAMIENTO DE INTIMACIÓN DE PAGO,

EMBARGO Y CITACIÓN DE REMATE. El Oficial de Jus-
ticia de la zona que corresponda, recibido que sea el presente
mandamiento librado en el Expte. ................caratula-
do: "..................................................................................", que
se tramita por ante el Juzgado ............... ...., sito en ...........
(consignar departamento judicial) de la (consignar provincia), a
cargo de .........................................., Secretaría a cargo
de. ........................................., sito en calle ...................................
,Nro ........................ de esta ciudad, se constituirá en el domicilio
del demandado Srla ...................................................
................................................................................................
..............., sito en ........................................N ........., y proce-
derá a practicar las siguientes diligencias: A) Intimará al pago
de la suma de PESOS .................................($ ...............) que se
le reclama en concepto de capital, con más la suma de PESOS
........................................ ($ ..................) que se presupuestan
provisoriamente para responder por intereses, gastos y costas de
la presente ejecución.- B) La intimación de pago importará la
citación de remate, para que dentro del término de CINCO (5)
DIAS oponga excepciones legítimas si las tuviera y ofiezca las
pruebas de que intente valerse, bajo apercibimiento de llevarse
a cabo la ejecución (arts. 528 y 539 del Código Procesal Civil y
Comercial) debiendo dentro de igual plazo constituir domicilio
legal dentro del perímetro del Juzgado, bajo apercibimiento de
tenerlo por constituido en los Estrados del Tribunal (arts. 539,40,
41 Código Procesal Civil y Comercial). C) En defecto de pago,
procederá a trabar embargo sobre bienes suficientes del ejecuta-
do, hasta cubrir la suma indicada precedentemente. Si se tratara
de bienes muebles de la casa en que vive el embargado y fueren
susceptibles de tal medida, aquél será constituido en depositario
de ellos salvo que por circunstancias especiales no fuere posible
(art. 216 Código Procesal Civil y Comercial). D) Al practicarse
la diligencia, se requerirá al propietario de los bienes para que
manifieste si éstos se encuentran embargados o afectados por
94
Art. 534. "Si no se conocieren bienes del deudor o si los embargados resultaren presuntivamente
insuficientes para cubrir el crédito del ejecutante, podrá solicitarse contra el ejecutado inhibición
general de vender o gravar sus bienes. La medida quedará sin efecto si el deudor presentare bienes a
embargo o diere caución bastante".
prenda u otro gravamen y, en su caso, el Juzgado, Secretaría y
carátula del expediente donde se ordenó, bajo ~percibimientode
lo disvuesto en las leves sobre la materia. Si el dueño no estuviere
presente, en la misma diligencia se le notificará que debe formular
esta manifestación dentro del plazo para oponer excepciones (art.
528, inc. 3", del Código Procesal Civil y Comercial). E) Advertirá
al embargado que deberá abstenerse reSpecto de los bienes objeto
de la medida. de todo acto aue vudiere ocasionar una disminución
L L
en la garantía del crédito, bajo apercibimiento de las sanciones

penales que correspondiere (art. 214,2" párrafo, Código Proce-
sal Civil y Comercial). Se encuentra autorizado para intervenir
en el dilieenciamiento
" ellla Drla. ............................................
...................... y10 persona que designe, con facultades legales
para denunciar nuevos domicilios, bienes a embargos, proponer
depositario judicial y demás actos que fueren necesarios para el
mejor cumplimiento de tal cometido. Se acompaña: copia del
escrito de iniciación de la presente demanda ejecutiva, fotocopia
del pagaré y copia del presente mandamiento. DADO, SELLADO
Y FIRMADO en la Sala de mi público despacho, en la ciudad
de.. ....................., a los .......... días del mes de ..................
del año ..................
4.3. TRÁMITE POSTERIOR AL DILIGENCIAMIENTO DEL

MANDAMIENTO DE I N T I M A C I ~ NDE PAGO, EMBARGO Y
C I T A C I ~ NDE VENTA. POSIBLES ACTITUDES DEL DEMANDADO
Una vez diligenciado el mandamiento de intimación de pago, embargo
y citación de venta el demandado podrá adoptar las siguientes actitudes:
- no comparecer a juicio
- comparecer, constituir domicilio sin oponer defensas
- contestar citación y allanarse al reclamo
- contestar citación y oponer defensas.
Los dos primeros supuestos derivan en el dictado de la sentencia de re-
mate prevista en el art. 551 del CPCCN, la cual ordenará llevar adelante la
ejecución y dará paso a los trámites de cumplimento de sentencia de remate
previstos en el art. 559 y sigtes. del CPCCN.
Por su parte, de conformidad con lo dispuesto en el art. 307 del CPCCN,
cuando el allanamiento fuere simultáneo con el cumplimiento de la pres-
tación reclamada, una vez conferido el traslado por el término de la ley, la
resolución que lo admita será dictada en la forma prescripta en el art. 161
del CPCCN (sentencia interlocutoria).
Finalmente, cuando el demandado oponga defensas, previo traslado por el
término de la ley, se dictará sentencia, en la cual se hará mérito de aquéllas,
y según el caso dará lugar a los trámites de cumplimento de sentencia de

remate previstos en el art. 559 y sigtes. del CPCCN.
4.4. MODELOS DE DEMANDA PARA PREPARARLAVÍAEJECUTIVA

Y DE DEMANDA SOBRE EJECUCI~NDE ALQUILERES. R E M I S I ~ N
Remitimos al lector a los modelos incluidos en el Anexo 11.
CAP~TULOXI
FORMAS DE RECUPERAR LA P O S E S I ~ NO LA TENENCIA
DE UNA COSA INMUEBLE
SUMARIO: 1. ACCIONES POSESORIAS. ¿QUÉ ES UNA ACCIÓN POSESORIA?
2. LAS ACCIONES POSESORIAS EN EL CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA
NACIÓN. 3. ACCIÓN REAL DE REIVINDICACIÓN. 4. ACCIÓN PORNULIDAD DE
ACTO JURÍDICO. 5. INTERDICTOS. 6. ACCIÓN DE DESALOJO.
1. ACCIONES POSESOFUAS. ¿QUÉ ES UNA ACCIÓN POSESORIA?

La acción posesoria es una herramienta procesal para la defensa de la
posesión y de la tenencia de una cosa, que se otorga ante actos materiales,
producidos o de inminente producción, ejecutados con intención de tomar
la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
De acuerdo al grado o profundidad del ataque, se estará frente a un des-
apoderamiento o a una turbación. El primero significa la exclusión absoluta
del poseedor o tenedor; y en caso que ese acto no produzca la exclusión
total y absoluta, se tratará de una turbación.
Para que la acción judicial sea viable, se tendrán en cuenta no sólo los
actos materiales concretos, sino también aquéllos que son de inminente
producción, los actos preparatorios, los que inequívocamente dan cuenta
de una preparación del despojo o de la turbación.
Dada esta situación de hecho, el interesado -poseedor/tenedor- podrá re-
querirjudicialmenteque se le restituya la posesión o la tenencia perdidas y en
la sentencia se debe ordenar que se restituya la posesión o tenencia de la cosa,
siempre que se hayan cumplido los recaudos exigidos en la normativa legal.
1.1. FINALIDAD. DEFENSA DE LA P O S E S I ~ NY LA TENENCIA

La finalidad de las acciones posesorias está definida en el art. 223895
del CCCN. En efecto, según haya turbación o desapoderamiento, tienen
PS
Art. 2238: "Finalidad de las acciones posesonar y lesiones que lar habilitan. Lar accionesposesonar
según haya turbación o desapoderamiento, tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre
el que se tiene una relación de poder. Se otorgan ante actos materiales, producidos o de inminente
producción, ejecutados con intención de tomar la posesión, contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Hay turbación cuando de los actos no resulta una exclusión absoluta del poseedor o del tenedor. Hay
desapoderamiento cuando los actos tienen el efecto de excluir absolutamente al poseedor o al tenedor.
La acción es posesona si los hechos causan por su naturaleza el desapoderamiento o la turbación de la
posesión, aunque el demandado pretenda que no Rnpugna laposesión del actol: Los actos ejecutados sin
intenciónde hacerseposeedor no debenserjuzgados como acciónposesona sino como acción de daños':
por ñnalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una

relación de poder.
2. LAS ACCIONES POSESORIAS EN EL CÓDIGO CIVIL Y

COMERCIAL DE LA NACIÓN
Tanto la acción de mantener como la de despojo son acciones posesorias
tendientes a la defensa de la tenencia y posesión de una cosa, se encuentran
reguladas en los arts. 2241 y 2242 del C C C N ~ ~ .
2.1. ACCIÓN POSESORIADE MANTENER(CONTRALATURBACI~N)

En el art. 2242 del CCCN se dispone que la acción de mantener la te-
nencia o la posesión le corresponde a todo tenedor o poseedor sobre una
cosa o una universalidad de hecho, aunque sea vicioso, contra quien turba
en todo o en parte el objeto.
Esta acción comprende la turbación producida por la amenaza fundada
de sufrir un desapoderamiento y los actos que anuncian la inminente rea-
lización de una obra.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la
turbación y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a
producirse; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere
a la posesión o a la tenencia.
En efecto, el CCCN brinda una sola protección judicial a todo tenedor
o poseedor (aún vicioso) contra quien lo turba en todo o en parte material
de la cosa o de la universalidad de hecho (art. 2245 del C C C N ~ ~a)fin
, de
96
Art 2241: "Accióndederpojo. Corresponde la acción de despojopara recuperar la tenencia o laposesión
a todo tenedor oposeedorsobre una cosa o una universalidadde hecho, aunquesea vicioso, contra el des-
pojante, sus herederosy sucesores particulares de malafe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento.
La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad Esta acción
comprende el desapoderamiento producido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el
objeto sobre el cual el actor ejerce laposesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda
debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza
a hacer: tiene efecto de cosajuzgada material en todo cuanto se refiere a laposesión o a la tenencia".
Art. 2242: 'Xcción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la te-
nencia o la posesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de hecho, aunque
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación
producida por la amenazafundada de sufiir un desapoderamientoy los actos que anuncian la inminente
realizaciónde una obra. La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación
y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse; tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a laposesión o a la tenencia".
91
Art. 2245: "Legitimación. Corresponden las accionesposesorias a losposeedores de cosa, univer-
salidades de hecho o partes materiales de una cosa. Cualquierade los coposeedorespuede ejercer las
accionesposesorias conira ierceros sin el concurso de los oíros,y iambiin conira &S&, si lo excluyen
o turban en el ejercicio de la posesión común. No proceden estai acciones cuando la cuestión entre
coposeedores sólo se refiere a la extensión mayor o menor de cada parte. Los tenedores pueden ejercer
las acciones posesorias por hechos producidos contra el poseedor y pedir que éste sea reintegrado en
la posesión, y si no quiere recibir la cosa, quedanfacultados para tomarla directamente".
eliminar el ataque y sus causas, y permitir al titular de la relación mantenerse
en su goce pleno.
La acción funciona de dos maneras diferentes:
como una medida cautelar: tal como sucede en el marco del interdicto
de retener (art. 613, CPCCN)~',si la perturbación fuere inminente,
donde el juez podrá disponer la medida de no innovar, bajo apercibi-
miento de aplicar las sanciones conminatoriasde carácter pecuniario
(art. 37, C P C C N ) ~ ~ .
como una defensa ante los actos materiales de inminente producción:
la norma crea una acción de mantener contra la turbación producida
por los actos "que anuncian la inminente realización de una obra".
Es decir, la turbación puede estar representada por una probabilidad
(cuya seriedad será merituada por el juzgador) de sufrir un futuro des-
apoderamientopor la obra que se comenzará a realizar de inmediato.
~.~.ACCIÓP NO S E S O R I A D E D E S P O J O ( C O N T R A E L
DESAPODERAMIENTO)
Corresponde la acción de despojo para recuperar la tenencia o la po-
sesión a todo tenedor o poseedor sobre una cosa o una universalidad de
hecho, aunque sea vicioso, contra el despojante, sus herederos y sucesores
particulares de mala fe, cuando de los actos resulte el desapoderamiento.
La acción puede ejercerse hasta contra el dueño del bien si toma la cosa de
propia autoridad. Por ende, el locatario podría reclamar por esta vía contra
el locador, aunque sea el propietario de la cosa locada.
Esta acción comprende el desapoderamiento producido por la realización
de una obra que se comienza a hacer en el objeto sobre el cual el actor ejerce
la posesión o la tenencia.
La sentencia que hace lugar a la demanda debe ordenar la restitución
de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza
a hacer; tiene efecto de cosa juzgada material en todo cuanto se refiere a la
posesión o a la tenencia.
El desapoderamiento tiene lugar cuando el titular de la relación de poder,
sea poseedor o tenedor, es excluido contra su voluntad y de manera absoluta.
98
Art. 613. Si la perturbación fuere inminente, el juez podrá disponer la medida de no innovar, bajo
apercibimiento de aplicar las sanciones a que se refiere el artículo 37.
99
Art. 37: ''Losjueces y tribunales podrán imponer sanciones pecuniaria compulsivar y progresivas
tendientes a que las partes cumplan sus mandatos, cuyo importe será a favor del litigante perjudicado
por el incumplimiento. Podrán aplicarsesanciones conminatorias a terceros, en los casos en que la ley
lo establece. Las condena se graduarán en proporción al caudal económico de quien deba satisfacerlas
y podrán ser dejadas sin efecto, o ser objeto de reajuste, si aquél desiste de su reslitencia y justifica
total o parcialmente su proceder".
2.3. LEGITIMACI~N
De conformidad con lo dispuesto en el art. 2238 del CCCN, la finalidad
de las acciones posesorias contra actos de turbación o de desapoderamiento,
tienen por finalidad mantener o recuperar el objeto sobre el que se tiene una
relación de poder.
Es del caso señalar que para ejercerlas no es necesario ser propietario de
la cosa, por lo que cualquier poseedor o tenedor puede iniciarlas, incluso
contra el propietario.
En el art. 2241'" se atribuye legitimación para accionar por despojo
al poseedor o tenedor aun cuando ellos sean viciosos; y en el art. 22421°',
también se legitima para accionar por turbación a los mismos sujetos.
La demanda se puede entablar contra el autor de la desposesión, sus
herederos y sucesores particulares de mala fe.
Asimismo, se puede accionar contra cómplices o encubridores en po-
sesión de la cosa.
Se extiende a quien siendo propietario o tiene un derecho real sobre
la cosa, pero que no tiene la posesión ni la tenencia y la tomó de propia
autoridad sin recurrir a las vías legales, todo ello, como consecuencia de
la aplicación del art. 2239'02. En lo que respecta a la acción de mantener,
resultan de aplicación los mismos principios que para la acción de despojo.
2.4. TIPO DE PROCESO

El CCCN determina que deben tramitar por el proceso de conocimiento
más breve que establezcan las leyes procesales o el que determine el juez,
según las circunstancias del caso (conf. art. 2246"').
im M.2241: "Accióndedespojo. Correspondela acción dedespojopara recuperar la tenencia o laposeiión

a todo tenedor oposeedorsobre una cosa o una universalidadde hecho, aurzquesea vicioso, contra el des-
de malafe.cuando de los actos resulte el desapoderamiento.
pojante, sus herederosy sucesores partirticulares
La acción puede ejercerse aun contra el dueño del bien si toma la cosa de propia autoridad. Esta acción
comprende el desapoderamientoproducido por la realización de una obra que se comienza a hacer en el
objeto sobre el cual el actor ejeze la posesión o la tenencia. La sentencia que hace lugar a la demanda
debe ordenar la restitución de la cosa o de la universalidad, o la remoción de la obra que se comienza
a hacer: tiene efecto de cosajuzgada material en todo cuanto se refiere a laposesión o a la tenencia".
101
Art. 2242: "Acción de mantener la tenencia o la posesión. Corresponde la acción de mantener la
tenencia o laposesión a todo tenedor oposeedorsobre una cosa o una universalidadde hecho, aunque
sea vicioso, contra quien lo turba en todo o en parte del objeto. Esta acción comprende la turbación
producida por la amenazafundada de sufir un desapoderamientoy los actos que anuncian la inminente
realizaciónde una obra. La senteizcia que hace lugar a la demanda debe ordenar el cese de la turbación
y adoptar las medidas pertinentes para impedir que vuelva a producirse: tiene efecto de cosa juzgada
material en todo cuanto se refiere a laposesión o a la tenencia".
102
Art. 2239: "Acción para ad9uin.r la posesión o la tenencia. Un titulo válido no da la poseiión o
tenencia misma, sino un derecho a requerir el poder sobre la cosa. El que no tiene sino un derecho a la
posesión o a la tenencia no puede tomarla: debe demandarla por las vías legales".
103
Art.2246: "Proceso.Las accionesposesorias tramitanpor elproceso de conocimiento más abreviado
que establecen las leyesprocesales o el que determina eljuez, atendiendoa las circunstancias del caso".
En algunas jurisdicciones, el proceso más breve es el sumarísimo; en
otras, la vía de los incidentes o de los interdictos. Hacemos hincapié en que
el articulo refiere expresamente a proceso de conocimiento, por lo que se
descartan los ejecutivos. En la Última parte de la norma precedentemente
referida, se le da al juez una amplia facultad de establecer el procedimiento
que le parezca más adecuado al juicio planteado, mientras ese decisorio
esté fundado.
2.5. OBJETO, PRUEBAY SENTENCIA
El objeto de la acción posesoria, tal como se mencionara al hacer refe-
rencia a su finalidad, es obtener la restitución de la posesión o de la tenencia
perdida, o a ser mantenidos en ellas ante una situación de menor gravedad,
que es la turbación o menoscabo al ejercicio pleno de aquéllas.
Debe recordarse que los actos deben ser siempre con intención de tomar
la posesión contra la voluntad del poseedor o tenedor.
Se autoriza la interposición de la acción, no sólo ante el hecho sino por los
actos materiales ostensibles previos de los que surja de manera inequívoca
la intención de despojar o turbar. En el art. 2238 se habla de actos materiales
"producidos o de inminente producción".
Se desvirtuaría la naturaleza de la defensa si ante la inminencia de un
perjuicio no se pudiere accionar debiendo esperar a que el daño se produzca.
La sentencia ordenará la restitución del objeto o -según el caso- ordenará
el cese de los actos de turbación y adopción de medidas para impedir su
nueva producción.
Por último, respecto a los efectos de las sentencias en ambas acciones, el
Código expresamente dice que causan cosa juzgada "material" en lo que se
refiere a la posesión y la tenencia, lo que contribuye a dar por finiquitada a la
cuestión de las acciones posteriores a interponer en caso de resultar vencido
en ellas. En tal caso, los remedios posesorios fenecieron, y sólo queda al
perdidoso interponer la respectiva acción real petitoria.
Toda vez que el procedimiento a seguir depende de cada jurisdicción
local, mientras se trate de un proceso de conocimiento -el más breve-, resulta
que todo lo referido a la prueba está legislado en los códigos procesales.
Sólo corresponde hacer referencia a una norma de fondo respecto a la
prueba y el supuesto de duda sobre quién ejerce la relación de poder. En
el art. 2243'" del CCCN se dispone que en el supuesto de duda respecto
a quién ejerce la posesión o la tenencia, se presume que la ejerce quien
IW
Art. 2243: "Prueba. Si es dudoso quién ejerce la relación de poder al tiempo de la lesión, se
considera que la tiene quien acredita estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima a la
lesión. Si esta prueba no se produce, se juzga que es poseedor o tenedor el que prueba una relación
de poder mas antigua".
acredite estar en contacto con la cosa en la fecha más próxima al tiempo

de la lesión.
De no poder probarse ello, entonces recién se considera que es poseedor
o tenedor quien justifica la relación de poder más antigua.
2.6. CONVERSI~N
En el art. 2244Io5se prevé el supuesto en el que durante el trámite del pro-
ceso se produce una lesión mayor que la que provocó el inicio de la acción.
En tal supuesto, el ordenamiento legal le otorga al damnificado la posi-
bilidad de pedir la conversión de la acción posesoria en acción de despojo
cuando la turbación que dio lugar a la acción posesoria de mantener (art.
2242, CCCN) haya seguido su curso hasta lograr el desapoderamiento (art.
2241, CCCN).
Es necesario que la lesión se agrave "durante el curso del proceso",
recaudo que lleva implícito que también el pedido de la parte interesada
debe efectuarse en ese tiempo, pues con la conversión, no sólo se evita pro-
seguir un trámite inútil hasta el dictado de una sentencia de cumplimiento
imposible, sino también evitar la duplicidad de procesos, con el consecuente
perjuicio para el actor que debe abonar costas por desistir del trámite para
luego iniciar el nuevo.
La conversión no debe retrotraer el trámite del proceso (principio de
preclusión de los actos procesales) y no puede afectar el derecho de defensa.
2.7. PRESCRIPCI~N
El art. 2564Io6,inc. b), del CCCN, prevé el plazo de un año para la pres-
cripción de las acciones posesorias. Este plazo es el mismo que se establecía
en el Código derogado en su art. 4038Io7relativo a la prescripción de las
acciones posesorias en general, y del art. 2493Io8,en cuanto a la acción de
despojo.
'O5 Art. 2244: "Conversión.Si durante el curso del proceso se produce una lesión mayor que la que
determina la promoción de la acción, el afectadopuede solicitar su conversión en la que corresponde a la

lesión mayor. sin quese retrotraiga elprocedimiento,excepto violacióndel derecho de deferzsa erzjuicio ".
106
Art. 2564: "Plazo de prescripción de un año. Prescriben al año: a. el reclamo porvicios redhibitorios;
b. las acciones posesorias; c. el reclamo contra el constructor por responsabilidadpor ruina total o par-
cial, sea por vicio de construcción, del suelo o de mala calidad de los materiales, siempre que se trate
de obras destinadas a larga duración. El plazo se cuenta desde que se produjo la ruina; d. los reclamos
procedentes de cualquier documento endosable o al portador, cuyo plazo comienza a correr desde el
día del vencimiento de la obligación; e. los reclamos a los otros obligados por repetición de lo pagado
en concepto de alimentos; f. la acción autónoma de revisión de la cosa juzgada".
107
Art. 4038 CC: "Seprescribe tambiénpor un año, la obligación de responder al turbado o despojado
en la posesión, sobre su manutención o reintegro".
108
Art. 2493 CC: "La acción de despojo dura sólo un año desde el día del despojo hecho al poseedor.
o desde el día que pudo saber el despojo hecho al que poseia por él".
Las acciones reales son los medios de defender en juicio la existencia,
plenitud y libertad de los derechos reales contra ataques que impiden su
ejercicio.
Nuestro CCCN legisla las siguientes acciones: reivindicatoria, confesoria,
negatoria y de deslinde y establece que estas acciones son -sin perjuicio de
lo dispuesto en materia de prescripción adquisitiva- imprescriptibles.
La reivindicación, es una acción real, pues nace de un derecho que tiene
ese carácter, el dominio, el cual le permite exigir el reconocimiento de
ese derecho y, consecuentemente, la restitución de la cosa por el tercero
que la posea.
3.1. ¿QUÉ SE PUEDE REIVINDICAR?
La acción de reivindicación procede para reclamar cosas en su totalidad,
una parte indivisa y10 una universalidad de hecho.
En sentido contrario, de acuerdo a lo dispuesto en los arts. 2253 y 2254
del CCCN, no procede la acción de reivindicación cuando se trata de:
objetos inmateriales
cosa accesoria, si no se reivindica la principal
cosas indeterminadas o fungibles
* cosa futura al tiempo de hacerse efectiva la restitución
automotoresinscriptos de buena fe, salvo que sean hurtados o robados
automotores robados o hurtados inscriptos de buena fe durante dos
años siempre que exista identidad entre el asiento registra1 y los
códigos de identificación del chasis y el motor.
3.2. LEGITIMACI~N
ACTIVAY PASIVA
La acción de reivindicación procede a favor del dueño y contra el actual
poseedor del bien, no importa cuánto tiempo lo ha tenido en su poder, sino
que en el momento de solicitarla la tenga.
Jurisprudencia
1. La reivindicación es una acción que nace del dominio que cada uno
tiene de cosas particulares (art. 2247 del CCCN). Esta acción le asiste
al titular del dominio que ha perdido la posesión o que tiene el derecho
de poseer de reclamarla de quien efectivamente la posee y que no puede
oponer un titulo mejor que el del actor (con$ Salas, A. - Trigo Represas,
Félix A. - López Mesa, Marcelo J., Código Civil Anotado, t. N -B, p. 97,
no 1 bis, ed. Depalma, Bs. As., año 2000; C. Civ. y Com. Tartagal, Salta,
Sala Civil, 11/02/2016, Torino, Eduardo c/ Rojas, Pilar s/Reivindicación;
SAIJ: FA161 70077).
2. 1- El comprador de un inmueble a quien se le ha otorgado laper-

tinente escritura traslativa de dominio, realizada la tradición de la cosa
e inscripto su dominio en el Registro de la Propiedad Inmueble, no tiene
legitimación para ejercer la acción reivindicatoria del bien respecto de
un tenedor después de transferir voluntariamente la posesión a un ter-
cero que a su vez fue quien otorgó la mera tenencia al sujeto pasivo de
la reivindicación en virtud de un contrato de locación o comodato. 2- La
acción reivindicatoria es una acción que nace de todo derecho real que
se ejerce por la posesión cuando su titular ha sido privado absoluta-
mente de ella y exige la restitución de aquel que la tiene actualmente. El
despojo comprende toda desposesión, sea por violencia, clandestinidad
o abuso de conjianza. De modo que si el desprendimiento de laposesión
fue voluntario, la acción reivindicatoria es improcedente si previamente
no se hace caer el acto jurídico que fue causa de la tradición mediante
una acción personal y no real como la reivindicación. Y recién una vez
declarada judicialmente la nulidad o la rescisión, procede la acción real,
puesto que si no se devuelve la cosa se la retiene ilegitimamente (CNCiv.,
Sala G, 15/10/2010, Garcia, Gemzán Esteban c/Ferrazzi, Irma Leonor S/
Reivindicación; Id SAIJ: SUC0408186; Sumario NO20345 de la Base de
Datos de la Secretaria de Jurisprudencia de la Cámara Civil).
3. El sucesor a titulo particular del causante puede ejercer la acción
de reivindicación, aunque personalmente no hubiese ejercido la posesión,
y esto es así porque sucede a su antecesor en todos los derechos que él
tenia respecto de la cosa, entre ellos los que se encuentra el de reivin-
dicarla de terceros (CNCiv., Sala M, 11/04/2003, De Artaza, Guerrico
Jorge c/ Ferahian, Eduardo Kcente S/ Reivindicación-interlocutorio; Id
SAIJ: SUCO401884).
3.3. PRUEBA
Para la procedencia de la acción de reivindicación, tres son los principales
puntos que deben probarse:
el dominio de la cosa por parte del actor;
la posesión de la cosa por el demandado;
la identificación o singularización de la cosa reivindicada.
El actor debe acreditar plena y totalmente ser el dueño de una cosa singu-
lar y no estar en posesión de ella, para que su acción reivindicatoria prospere.
La determinación del inmueble que se pretende restituir, constituye un
requisito indispensable para que tenga efectos la acción reivindicatoria.
Resulta incongruente confirmar una sentencia que ordena la restitución
del inmueble en disputa, cuando únicamente se toman en consideración dos
de los tres elementos que se exigen para establecer acción reivindicatoria,
al considerar probados sólo el dominio y la determinación de la porción del
inmueble en litigio.
La carga de la prueba pesa sobre el reivindicante, quien puede valerse
de todo medio de prueba.
El demandado sólo estaría obligado a probar el justo dominio en caso
que lo alegara como excepción.
Jurisprudencia
l . Si bien, en igualdad de condiciones, la ley privilegia la situación del
poseedol; una vez que el actor acredita su mejor derecho sobre el inmueble
mediante titulo respectivo, la únicaposibilidad concreta que le asiste al de-
mandado para detener la acción reivindicatoria, es probar que ha poseído
durante el lapso requerido por la ley para que se conjigure la usucapión
larga, y que oponga tal excepción o defensa en eljuicio reivindicatorio. Si
esto no ocurre, dado que el titulo de quien reclama se halla revestido de una
presunción de legitimidad quepara el demandado es absoluta e irresistible,
no podrá resistir con éxito dicha pretensión (CNCiv., Sala H, 09/05/1996,
C. de S., F c/S., F s/Divorcio; Id SAlJ: SUCOO38357).
2. Si bien es cierto que el poseedor no tiene obligación de producir
su titulo a la posesión, ya que él posee porque posee, no lo es menos
que dicha obligación s i existe en la hipótesis que deba exhibirlo como
elemento inherente a laposesión en el caso de una acción reivindicatoria,
conforme eljuego armónico de las normas contenidas en los arts. 2758,
2759, 2778 y 3270 del Código de fondo (CNCiv., Sala E, 21/11/1995,
Marby S.A. c/Asturi Metal S.C.A. y otro s/Acción Posesoria; Id SAIJ:
SUC0012318).
3. El demandado en el juicio de reivindicación debe ser el poseedol;
pues una correcta interpretación de los arts. 2758 y 2772 del Código Civil
excluye al tenedor: Sin embargo, ello no signiJica que al tenedor no lepue-
dan alcanzar los efectos de la sentencia que condena a restituir;pues si así
fuese eljuicio carecería de efectosprácticos al obligarse al actor a iniciar
un nuevo proceso contra el tenedor: La acción reivindicatoria puede ser
dirigida contra quien tiene la cosa, porque en la mayoría de los casos, este
tenedor va a enderezar su requerimiento ajin de obtener judicialmente la
recuperación de la posesión. La ley allana el camino al titular del derecho
real a no obligarlo a practicar indagaciones previas acerca del carácter
que enviste el demandado. El tenedor no está obligado a responder a la
acción reivindicatoria si declara el nombre y la residencia de la persona a
cuyo nombre la tiene. Producida entonces la nominatio auctoris, en tiempo
oportuno, esto es, a la traba de la litis o en un periodo anterior; la acción
debe dirigirse contra el verdadero poseedor de la cosa, a quien, en forma

exclusiva, se legitima pasivamente para responder a la acción intentada
por el titular del derecho real que procura recuperar la posesión perdida.
Aun cuando la demanda por reivindicación se hubiese dirigido contra el
supuesto verdadero poseedol; de todas formas los efectos de la sentencia
condenatoria alcanzarian al ocupante ya que el condenado a restituirsatis-
face la sentencia dejando el inmueble desocupado. La situación de aquél no
podría ser másfavorable que la delposeedor vencido en eljuicio (CNCiv.,
Sala H, 29/11/1994; Id SAIJ: SUCO011306).
4. ACCIÓN POR NULTDAD DE ACTO JURÍDICO

La acción de nulidad es aquella destinada a obtener de los tribunales
la declaración de ineficacia de un acto, negocio jurídico o contrato, y la
consecuente carencia de efectos jurídicos en razón de la falta de algún ele-
mento esencial (inexistencia), o por ser contrario a la ley (nulidad plena) o
por adolecer de algún vicio o defecto que le hace susceptible de producir
su ineficacia (nulidad relativa o anulabilidad).
Los artículos 390 y siguientes del CCCN determinan los efectos de la
nulidad; disponen que la nulidad pronunciada por los jueces vuelve las cosas
al mismo estado en que se hallaban antes del acto declarado nulo y obliga
a las partes a restituirse mutuamente lo que han recibido; esta premisa se
aplica a las partes y a terceros, y habrá de tenerse en cuenta la buena fe de
las partes.
En igual sentido, en el art. 392 del mismo ordenamiento legal se dispone
que todos los derechos reales o personales transmitidos a terceros sobre un
inmueble o mueble registrable, por una persona que ha resultado adquirente
en virtud de un acto nulo, quedan sin ningún valor, y pueden ser reclamados
directamente al tercero, excepto contra el subadquirente de derechos reales
o personales de buena fe a título oneroso.
Por lo tanto, quedan exceptuados de la obligación de restituir y a resguar-
do de la acción de reivindicación, los terceros subadquirentes de buena fe y
a titulo oneroso de bienes inmuebles o de muebles registrables.
No tienen obligación de restituir: Los terceros subadquirentes de buena
fe y a titulo oneroso.
La referida excepción no se aplica -con prescindencia de la buena o mala
fe del subadquirente- a los actos a título gratuito, ni a los actos realizados
sin la intervención del titular del derecho. Este último supuesto es el que se
conoce tradicionalmente como enajenación a non domino.
Tienen obligación de restituir:
cuando el subadquirente lo fue a titulo gratuito
cuando el subadquirente compró a quien no era titular del derecho
Entre ambas acciones, pueden marcarse algunas diferencias.

La acción reivindicatoria puede ser intentada cuando el titular de un
derecho real sufre un desapoderamiento.Dado que sólo pueden ser víctimas
de una desposesión los titulares de derechos reales que son ejercidos por la
posesión (poseedores legítimos), es obvio que son justamente éstos quienes
pueden intentarla. El titular de una servidumbre no tiene la posesión de la
cosa, de modo que mal podría ser "desapoderado"; en consecuencia, es el
único que carece de la posibilidad de incoar una acción reivindicatoria.
Para él está reservada la acción confesoria. Si bien el acreedor hipotecario
tampoco cuenta con la posesión, el Código lo legitima en forma expresa,
seguramente teniendo presente su interés en la buena conservación del
inmueble desapoderado'09.
La acción de nulidad, que es personal, se dirige contra los que celebraron
el acto o contrato nulo y contra los posteriores propietarios; por su parte,
la acción reivindicatoria, que es real, se dirige contra el actual poseedor
de la cosa, y ésta prospera sólo si es acogida la primera.
El carácter real de la acción reivindicatoria, se distingue de otras ac-
ciones de restitución, nacidas de relaciones contractuales obligatorias, las
cuales son de naturaleza personal, como las acciones del arrendador, del
comodatario, etc., que pueden interponerse por el que está ligado contrac-
tualmente con el demandado, sea o no dueño de la cosa cuya restitución
se persigue.
Ahora bien, pueden darse ambas acciones, y ello genera nuevas relaciones.
Cuando la acción de nulidad y la reivindicatoria emanan de circuns-
tancias o hechos diferentes, que no crean un vinculo contractual entre
demandante y demandado que de lugar a una acción personal, no es con-
dición sine que non, para que proceda la acción reivindicatoria, intentar
la de nulidad y, en consecuencia, debe dirigirse la acción reivindicatoria
contra el actual poseedor.
5. INTERDICTOS
Los procesos interdictales están referidos a cuestiones de posesión y
tenencia de bienes inrnuebles.
,a>
Conf. Kiper, Claudio M., Manual de Derechos Reales, pág. 650, edit. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe,
septiembre de 2016.
En el fondo se debate la posesión actual y momentánea y se excluyen

todas aquellas pretensiones sobre propiedad o posesión definitiva. Interesa
quién se encuentra en posesión, sin importar su buena o mala fe, o bien su
condición de propietario o no.
En efecto, los interdictos son pretensiones que nacen con motivo de
la perturbación o despojo de la posesión o tenencia de un bien mueble o
inmueble, cuya finalidad consiste en obtener una decisión judicial que las
ampare o las restituya.
Se encuentran regulados en el Código Procesal, a diferencia de las ac-
ciones posesorias que se encuentran reguladas en el CCCN.
En el Código velezano, las acciones posesorias tenían el mismo origen
que los interdictos. Sinembargo, se diferenciaban en que sólo se le acordaban
al poseedor y podían ser ejercidas si:
1. existía posesión anual mínima, continua de un año sin los vicios de
ser precaria, violenta o clandestina;
2. era adquirida sin violencia, y aunque no hubiera sido violenta en su
principio, no haber sido turbada durante el año en que se adquirió
por violencias reiteradas;
3. era pública;
4. era a título de propietario (posesión no precaria).
Jurisprudencia
l . Lo decidido en los interdictos nojuega sobre el derecho de laspartes,
ya que eljuicio es siempre provisional, no prejuzga sobre el derecho de los
litigantes, quienes quedan en libertadpara iniciar las acciones que estimen
corresponderles, para invocar el derecho real de dominio, o el iusposes-
sionis. Así, la sentencia recaída en un interdicto, no hace cosa juzgada ni
formaprueba en elpetitono o reivindicación (C. Apel. Gualeguaychú, Entre
Rios, Sala Civ. y Com., 27/10/2016, Biaus Jorge Ramón Mariano y otros
C/Bello Carlos José y / o cualquier otro ocupante S/ sumarísimo (Civil);
Id SAIJ: SU1007943 7).
2. A las partes les está vedado proponer y al juez dilucidar cuestiones
de derecho, o referirse a la naturaleza de la posesión que éstos ostentan.
Asilas cosas, la exigencia probatoria se agota en lo que concierne al hecho
posesorio, y cualquier incidencia relativa al derecho a la posesión debe
tratarse en elpetitorio, instancia ésta separada ypor ello ajena del ámbito
de las acciones posesorias e interdictales (C. Apel. Gualeguaychú, Entre
Rios, Sala Civ. y Com., 27/10/2016, Biaus Jorge Ramón Mariano y otros
c/ Bello Carlos José y / o cualquier otro ocupante S/ sumarisirno (Civil);
Id SAZJ: SUIOO7943 7).
5.1. INTERDICTO DE RETENER

La retención de la posesión o la tenencia constituye el objeto de esta
acción, razón por la cual el actor debe denunciar la existencia de actos
turbatorios realizados por terceros contra la cosa que tiene.
Son actos turbatorios los actos materialesrealizados contra el que ostenta
la posesión o la tenencia que, sin lograr la desposesión de la cosa, importan
actos posesorios de parte de aquel que los realiza (despojo parcial, cons-
trucción por parte de terceros en el predio propio, etc.).
Amenaza de perturbación: A su vez, el Código amplia el concepto de tur-
bación a la simple amenaza que con visos de seriedad lleven a interpretar que
verosímilmente el acto posesorio que turba la posesión está próximo a acaecer.
Este concepto que emplea el Código Procesal, puede significarse como
perturbación inminente. Como perturbación futura, han de estimarse próxi-
mos hechos concretos que, objetivados por el denunciante, permitan al juez
tener real dimensión de la afectación de la posesión pacifica.
Estas nociones adquieren en orden a la protección cautelar que se autoriza
en el art. 613, efectos prácticos muy puntuales, ya que tratándose de una
amenaza, sería procedente la medida de no innovar autorizada por la norma.
Como se señaló, siendo el objeto de esta materia la existencia de actos
materiales concretos realizados por terceros, la vía resulta inadmisible frente
a una intimación administrativa a desocupar un predio o a soportar lo que en
virtud de una reglamentación fundada en ley (restricciones administrativas
al dominio) pudieran importar una perturbación de la posesión.
5.1.1. Requisitos de procedencia
Para que el interdicto resulte procedente, deben cumplirse los siguientes
requisitos:
actual posesión o tenencia de la cosa;
* amenaza mediante actos materiales;
los actos constitutivos de la perturbación deben implicar una pre-
tensión a la posesión o a la tenencia del bien que no signifique una
exclusión absoluta del poseedor o tenedor;
* la demanda debe dirigirse contra quien el actor denuncie que lo
perturba en la posesión o tenencia, sus sucesores o copartícipes;
* el trámite del proceso es sumarísimo.
5.1.2. Prueba
En cuanto a la prueba en el interdicto de retener, ésta versará sobre:
el hecho de la posesión o de la tenencia invocada por el actor

la verdad o falsedad de los actos de perturbación atribuidos al de-
mandado y la fecha en que éstos se produjeron.
5.1.3. Medidas precautorias
En base a lo dispuesto en el art. 6 1 3 " ~del CPCCN, en el caso de un
interdicto de retener, si la perturbación es inminente, el juez está facultado
para disponer la medida de no innovar, bajo apercibimiento de sanciones
previstas en el art. 37"' del mismo ordenamiento legal.
El requisito de la verosimilitud del derecho deberá ser suficientemente
bonificado por el actor, a cuyo fin podrá ofrecer la producción de prueba
temprana o, la pre-constitución de prueba como relevamientos notariales y
administrativos previos.
Esta medida, por su naturaleza cautelar, debe ser evaluada incluyendo la
contracautela que debe ofrecer quien la pide y, a la vez, admite el planteo
de mejora de la fijada por el juez.
Jurisprudencia general
l . La acción prevista en el art. 595 del CPCC está dada a todo poseedor
o tenedor de una cosa mueble o inmueble, contra todo aquél que amena-
zare perturbar o perturbare la posesión o tenencia del bien, mediante la
realización de actos materiales. Conforme la norma ritual, dicha acción
se encuentra sometida a dos requisitos deprocedibilidad: 1) que quien la
intente hubiere tenido la posesión actual o la tenencia del bien y 2) que
hubiere sido despojado enforma violenta o clandestina de ella, habiéndose
extendido también jurisprudencialmente al supuesto de despojo por abuso
de conjianza, recaudos éstos cuya carga probatoria recae sobre el accio-
nante, art. 363 CPCC (CNCom., 09/03/2016, Coceres, Domingo Aníbal c/
Allegranza, Oscar Alberto - hoy sus herederos - S/ interdicto de recobrar;
Expte. No 6805; Id SAIJ: SUI0079386).
2. Resulta ajena a la esencia del interdicto de retener; la dilucidación de
las relaciones de derecho que pudieran vincular a laspartes (CNCiv., Sala J,
06/06/1995, Fasan, Pablo E. c/Bevilacqua, Sara L. y otros; LL Online 1/7703).
3. A través del interdicto de retener se reclama el amparojudicial frente
a la alegada existencia de actos materiales que importan una turbación al
110
Art. 61 3 CPCCN: "Si laperturbaciónfuere inminente,eljuezpodrá di,~poner la medida de no innovar,
bajo apercibimiento de aplicar lar sanciones a que se refiere el articulo 37".
111
Art. 37: "Losjueces y tribunales podrán imponer sanciones pecuniarias compulsivas y progresivas
tendientes a que las paries cumplan sus mandatos, cuyo importe será a favor del litigante perjudicado
por el incumplimiento".
ejercicio de la posesión o tenencia (CNCiv., Sala E, 23/10/1990, Iranzo,
Maria C. c/Lauricica de Martinez, Rosa C.; LL Online 2/2040).
4. El interdicto de retener representa un simple remedio de carácter
policial tendiente aprevenir la violencia o el atentado de hacerse justicia
por mano propia, y constituye una protección cuyajinalidad es amparar al
poseedor actualpor el solo hecho de serlo frente a quien pretenda turbarlo
o privarlo del ejercicio de la posesión (CNCiv., Sala B, 22/10/1981, Grzffa
de Sánchez, Maria J. y otros; LL Online 2/51148).
5. El interdicto de retener interpuesto con lajinalidad de dejar sin efecto
el lanzamiento dispuesto en el juicio de desalojo debe ser rechazado, ya
que los actos turbatorios, para ser considerados tales, deben revestir la
entidad de los enumerados en el art. 2384 de la ley sustantiva; y no poseen
esa caracteristica la promoción de la acción de desalojo deducida por
el cesionario de la locadora del inmueble ni la sentencia que dispuso el
lanzamiento de los ocupantes, desde que las turbaciones de derecho -judi-
ciales o extrajudiciales quedan excluidas del ámbito de la acción ejercida
(CNCiv., Sala G, 22/04/2015, l? B., D. A. y otro c/ G. l?, D. S/ interdicto;
La Ley, 2015-C, 403; DJ, 21/10/2015, 78; LL Online AWJUR/8435/2015).
5.2. INTERDICTO DE RECOBRAR

El interdicto de recobrar -como acción policial que protege la posesión-
persigue rescatar la cosa mueble o inmueble de la cual el poseedor se ha visto
despojado mediante violencia o clandestinidad.Es decir, procede contra los
actos atentatorios de la posesión o tenencia actual provenientes de terceros
con o sin títulos sobre el bien, ya que su objeto se limita a restablecer la
situación de hecho sin abrir juicio sobre la posesión o propiedad, evitando
así la justicia por mano propia.
Con el interdicto de recobrar se busca proteger la posesión como mero
hecho y no el derecho a la posesión, por lo que el juez no ha de valorar la
preferencia que otorga el titulo de dominio, sino la circunstancia fáctica de
encontrarse en el inmueble quien lo promueve, con anterioridad al despojo"2.
Se ha puntualizado que el interdicto de recobrar es una medida de na-
turaleza policial, tendiente a prevenir la violencia y a evitar que se haga
justicia por mano propia. No es una acción posesoria propiamente dicha ni
una acción real fundada en una presunción de propiedad, sino una acción
destinada a restablecer el orden alterado.Ampara el mero hecho de la tenen-
cia, y constituye un remedio urgente contra quien perturba con violencia o
clandestinidad la posesión, cualquiera sea el tiempo de su ocupación u origen.
112
Conf. Fenochietto, Carlos E., Código Procesal Civil y Comercial de la Provincia de Buenos Aires,
3=ediciónactualizada, pág. 586; C. Civ. y C o a , Sala 1I,2310912014, causa no 59.198.
Para la procedencia del interdicto de recobrar se requiere la posesión actual

o tenencia de una cosa mueble o inmueble por parte de quien lo intenta o su
causante, y que medie desapoderamiento efectivo de la cosa sobre la que
recae y no una molestia o menoscabo tran~itorio"~.
En nuestro ordenamiento legal, su regulación se encuentra a partir del
art. 614 del CPCCN y en el 608 del CPCCBA, en los que establecen en
forma clara los extremos a probar para su procedencia, a saber: la posesión
actual o tenencia del bien por parte de quien intenta la acción, y el despojo
sufrido en forma total o parcial, con violencia o clandestinidad.
5.2.1. Requisitos de procedencia
Para que resulte procedente el interdicto de recobrar, se requiere:
- actual posesión o tenencia de la cosa;
- que se trate de una cosa mueble o inmueble
- que el despojo de la cosa haya sido total o parcial
- que el despojo de la cosa haya sido con violencia o clandestinidad;
- la demanda debe dirigirse contra el autor denunciado, sus sucesores
o copartícipes, beneficiarios del despojo;
- el trámite del proceso es sumarísimo;
Jurisprudencia
1. Para la procedencia del interdicto de recobrar es condición esencial
que medie desapoderamiento efectivo de la cosa sobre la que recae y no
una simple molestia o menoscabo transitorio (CNCiv., Sala 1, 12/05/1992,
Garcia Sale c/Faquarson; LL Online 1/27718).
2. Para que proceda el interdicto de recobrar; no interesa establecer en
mérito a qué antecedente se tiene la cosa y lo que en él se resuelve no afecta
los derechos sustanciales de las partes, pues su resultado se limita provi-
sionalmente a mantener laposesión o la tenencia despojada (CNCiv., Sala
C, 24/10/1995, Obligado 2961 S.A. c/Ambrosini, Julio; LL Online 1/7718).
3. Ha existido en autos un desprendimiento voluntario de la disponibili-
dad inmediata del bien porparte del actor; al no ostentarlo materialmente
desde hace una importante cantidad de años, situación que impone el re-
chazo del interdicto intentado. En realidad, no se ha acreditado cabalmente
la existencia de un despojo total oparcial con violencia o clandestinidad.
Se trata de la voluntariedad de la entrega del inmueble a la accionada, que
excluye la noción de desposesión o desapoderamiento, las quepor dejinición
suponen un acto contrario a la voluntad del poseedor Acreditado como
'13 Conf. Iturbide, Gabriela, en CódigoProcesal Civily Comercial de la Nación, dirección Highton-Areán,
tomo 12, pág. 48.

está que el bien fue voluntariamente proporcionado a la accionada, no
se corporiza el despojo, la clandestinidad, ni la violencia que autoricen a
acudir con éxito a la presente vía (C. de Paz Letrada San Juan, 28/12/2016,
Bravo, Benito Nicolás c/ Costa, Carina del Elle s/Interdicto de Recobrar
la posesión; Id SAIJ: SU.50009518).
4. Quienpretende recobrar unaposesión de la que se dice desapoderado
ilegítimamente, debe demostrar la existencia de dicha posesión y el hecho
del despojo. El objetivo del interdicto de recobrar es la protección de la
posesión y de la tenencia ante un despojo violento o clandestino realizado
por un tercero. Ante las particulares circunstancias de este caso, donde la
juez a quo ha tenido por acreditado que la actora estaba separada y no
convivía con su cónyuge antes de sufallecimiento, por lo que consideró que
carecía de legitimación, toda vez que en la expresión de agravios presentada
no existe argumento alguno tendiente a desvirtuar la entidad lógicojurídica
en el razonamiento de la juez que fundamentó en dicha circunstancia su
falta de legitimación, propongo el rechazo del recurso de apelación. Es que
la refutación de las conclusiones de hecho y de derecho en que el a quo
basa su pronunciamiento y la indicación de las circunstancias fácticas y
razones jurídicas en virtud de las cuales el apelante tacha de erróneas sus
conclusiones, constituyen presupuestos esencialespara que el acto procesal
intentado conjigure una auténtica expresión de agravios. Y en este caso no
se ha cumplido, lo cual resulta sujiciente para su rechazo (C. Civ., Com. y
Minería, San Juan, Sala 2, 16/05/2014, Pérez Ramona J. c/Segundino E.
Ruarte s/Interdicto de Recobrar; Id SAIJ: SU50009031).
5. Ha existido un desprendimiento voluntario de la disponibilidad in-
mediata del bien porparte del acto6 al no ostentarlo materialmente desde
hace una importante cantidad de años, situación que impone el rechazo
del interdicto intentado. En realidad, no se ha acreditado cabalmente la
existencia de un despojo total o parcial con violencia o clandestinidad. Se
trata de la voluntariedad de la entrega del inmueble a la accionada que
excluye la noción de desposesión o desapoderamiento, las quepor dejinición
suponen un acto contrario a la voluntad delposeedor: Acreditado como está
que el bien fue voluntariamente proporcionado a la accionada, no se cor-
poriza el despojo, la clandestinidad, ni la violencia que autoricen a acudir
con éxito a la presente vía (Cámara de Paz Letrada San Juan, 28/12/2016,
Bravo, Benito Nicolás c/ Costa, Carina del Valle s/Interdicto de Recobrar
la posesión; Id SAIJ: SU50009518).
6. Es procedente el interdicto de recobrar la posesión del inmueble,
pues quien lo promovió obtuvo la concesión del oleoducto y su operación,
circunstancias no desconocidaspor la contraria, lo que revelan laposesión
de la instalación hidrocarburqera, no constituyendo un requisito del inter-
dicto la falta de constitución de la servidumbre alegada por la recurrente

(C. Apel. Civ., Com., Lab. y Minería Neuquén, 27/12/2016, YPF S.A. c/
Sabatel, Válentiny otro S/ interdicto. Id SAIJ: SUH0003272).
7. Lo que termina de convencer a este Tribunal respecto a la improceden-
cia de la acción intentada, son lospropios actos de la actora, materializados
concretamente en la promoción del interdicto de recobrar la posesión, ac-
tualmente en trámite por ante el Cuarto Juzgado Civil, Comercialy Mineria
de San Juan, ofrecido como prueba por ambaspartes, que fuera remitido
a este proceso y que se encuentra pendiente de resolución. Obsérvese que
la actora -a través de sus propios actos- le ha reconocido expresamente a
la demandada que ostenta laposesión del inmueble quepor intermedio de
este tipo de proceso especialpretende "recobrar o recuperar", resultando
en consecuencia, man@estamente improcedente el proceso de desahucio
posteriormente intentado, más, cuando dicho interdicto se encuentra en
estado de resolver (C. de Paz Letrada San Juan, 24/06/2016, Ene, María
del lhlle c/ Quiroga, Ángel Carlos y Rosa Blanca de Quiroga S/ Desalojo
- Abreviado; Id SAIJ: SU50009492).
8. Los interdictos, como medidas policiales, han sido instituidos para
que nadie zanje sus conflictos por propia mano, no siendo admisible la
discusión sobre mejores títulos a la propiedad o la posesión (CJSalta,
Tomo 91:303/321). Protegen cualquier relación real, desde la más vigorosa
como la derivada del derecho de dominio, hasta la más débil, como seria
una tenencia precaria; ello, con independencia de la existencia o no de un
derecho a cualquiera de ellas, con tal que sea turbada o privada por la
conducta propia del interesado, sin intervención judicial (C. Apel. Civ. y
Com. Salta, Sala IK 28/06/10, t. XYXII, JD 531/533). El objetivo espec$co
del interdicto de recobrar es el reintegro de la cosa al despojado y que "no
cabe dilucidar el derecho a la ocupaciónpues tiende a proteger la ocupa-
ción misma" (Repertorio E.D., 7: 2, pág 174 - ap. 29; 7: 6, ap. 162), "como
ocupación de hecho -juspossesionis- y no sobre el titulo que las partes han
podido tener respecto del inmueble -juspossidendis- " (C. Apel. Civ.y Com.
Salta, Sala I, año 1997, fs. 353/355; 1998, fs. 193/196; 1999, fs. 693/696;
2006, fs. 48/50). Para la viabilidad de esta acción se requiere que quien
la intenta haya acreditado que ostenta materialmente la cosa (laposesión
actual o tenencia del bien inmueble) y que ha resultado desplazado de ella
contra su voluntadypor medios ilegítimos (despojo total oparcial del bien
con violencia o clandestinidad), para que tenga derecho a ser restituido
en esa ostentación, quedando las cuestiones relativas a los derechos que
pudieran asistir a las partes diferidas para ser dilucidadas en un juicio
de conocimiento. Por ser los interdictos protectores del hecho en si de la
posesión o tenencia, exige que quien los intente pruebe ese hecho actual,
más la turbación, despojo u obra nueva según el caso. Si ello no se prueba
es improcedente (C. Apel. Civ. y Com. Salta, Sala 17/11/1992, Gómez c/
Nuñez, fallos año 1992, tomo XII, pág. 1129/1136;LoutayfRanea, Roberto;
Montalbetti de Marinaro, María, ((CódigoProcesal Civil y Comercial de
Salta -Anotado», Ed. Noroeste Argentino, 7: VDI,pág. 189).
5.2.2. Prueba
En cuanto a la prueba, cabe señalar que se admitirán las que tengan por
objeto demostrar el hecho de la posesión o de la tenencia que se hubiere
invocado, así como el despojo y la violencia y la clandestinidad que lo
provocaron y la fecha en que se produjo.
5.2.3. Medidas cautelares
Ante el supuesto de un interdicto de recobrar, a título de medida precau-
toria, en el art. 616 del CPCCN se establece que cuando el derecho invocado
fuere verosímil y pudieren derivar perjuicios si no se decretare la restitución
del bien, el juez podrá ordenarla previa fianza que prestará el reclamante
para responder por los daños que pudiere irrogar la medida.
El actor puede pedir, y el juez está sujeto a proveer como medida precau-
toria, la restitución anticipada del bien. A tal fin, el actor debería peticionar
sobre la base de una bien entendida acreditación temprana del objeto por el
que reclama, al punto de justificar la cautelar con suficiente verosimilitud.
El precepto exige que se acredite -aunque sea liminarmente- no sólo el de-
recho del actor sino que "pudieran derivarse perjuicios si no se decretare
la restitución inmediata del bien".
Son ejemplos de lo dicho, la falta de conservación por parte del deman-
dado de la cosa, al punto de constituir un peligro para la seguridad del lugar,
o bien la transformación del destino de ella.
La medida cautelar, requiere de contracautela, aunque la norma la de-
nomine fianza.
Jurisprudencia
1. Si bien el art. 616 del ritual expresa que cuando el derecho invocado
fuere verosímil y pudieren derivarperjuicios si no se decretase la restitución
inmediata del bien, el juezpodrá ordenarla previaj7anza que prestará el
reclamante para responder por los daños que pudiere irrogar la medida,
lo cierto es que tal manda es explícita al exigir la concurrencia de que el
derecho invocadofuere verosímily que sepudieren derivarperjuicios si no
se decretare tal restitución (CNCiv., Sala K, 13/09/2006, Exarq Construc-
ciones SA c/Arenales 1855 SA s/Interdicto).
2. Si bien a losj7nes de admitir laprocedencia del interdicto de recobrar
-en la causa, dirigida contra un Estado provincial para que le restituya al
actor la tenencia de un inmueble que, en calidadde locatario, ostentaba-, el

art. 61 6 del Cód. Procesal prevé una medida consistente en la "restitución
inmediata del bien", su viabilidad se encuentra supeditada a los requisitos
comunes a toda medida cautelal; no cumpliéndose en el presente caso el
presupuesto de vero-similitud del derecho invocado (CSJN, 11/03/2003,
Galera, Lucas c. Provincia de Córdoba, La Ley Online).
5.2.4. Transformación de la demanda
Tanto en el interdicto de retener como en el de recobrar, puede suceder
que en el transcurso del proceso pueda modificarse o ampliarse la demanda.
En efecto, el interdicto de retener puede transformarse en interdicto de
recobrar en el supuesto que durante el transcurso del proceso se produjere
el despojo del demandante.
Mientras que en el interdicto de recobrar podrá ampliarse la demanda
en cualquier estado del proceso cuando llegare a conocimiento del actor la
existencia de otros sucesores, coparticipes o beneficiarios del despojo (conf.
art. 617 del CPCCN"~).
5.2.5. Sentencia
Al dictar sentencia, el juez deberá desestimar el interdicto o bien man-
dar a restituir la posesión o la tenencia del bien despojado (conf. art. 618
el CPCCN"~).
El pronunciamiento final que autoriza este interdicto remite a las facul-
tades que tiene el juez dentro de la órbita posesoria. Basta aquí decir que
si el objeto de la vía está constituido por una posesión perdida, el juez se
limitará a decidir si la restitución es procedente o no.
De ahí que posesión y despojo son los dos hitos alrededor de los cuales
gira el remedio, y que la falta de prueba de uno toma innecesario pronun-
ciarse sobre el otro.
Dicho pronunciamiento hace cosa juzgada en cuanto a la existencia o
inexistencia de desapoderamientoilegitimo y no impide del ejercicio de las
pretensiones reales que pudieren corresponder a las partes (conf. art. 622
del CPCCN1I6).
,Id
Art. 617 CPCCN: "Si durante el curso del interdicto de retener se produjere el despojo del deman-
dante, la acciónproseguirá como interdicto de recobrar. sin retrotraerelprocedimiento, en cuantofuese
posible. Cuando llegare a conocimiento del demandante la existencia de otros sucesores, copariicipes
o beneficiarios, podrá ampliar la acción contra ellos en cualquier estado deljuicio".
11s
Art. 618 CPCCN: "Eljuez dictará sentencia, desestimando el interdicto o mandando restituir la
posesión o la tenencia del bien al despojado ".
116
Art. 622 CPCCN: "Lassentencias que se dictaren en los interdictos de adquiric retener y recobrar
no impedirán el ejercicio de las acciones reales que pudieren corresponder a las partes".
5.2.6. Caducidad de los interdictos
Los interdictos de retener y de recobrar no podrán promoverse después
de transcurrido un (1) año de producidos los hechos en que se fundaren.
Si se plantearen con posterioridad, serán extemporáneos, y ello acarreará
la imposibilidad de reclamar por esta vía.
Jurisprudencia
l . Elplazo de caducidad anualprevisto en el art. 602 CPCC, sejustiJica
en que el procedimiento directisimo de los interdictos tiene su razón de
ser en la circunstancia que la tutela requerida debe ser urgente. Y p o r esa
razón la inacción prolongada del afectado incumple tal presupuesto. La
consecuencia de la inacción de un año es terminante: después de vencido
elplazo, elposeedor desposeído o turbado sólopuede ejercitar las acciones
posesorias opetitorias quefueranprocedentes, pero no el interdicto (C. Civ.
y Com. Paraná, Entre Rios, Sala 3,26/07/2016 HilgenbergHéctor Guillemzo
c/Smith Raúl Gerardo s/Interdicto de Recobrar; Id SAIJ: SUIO079459).
2. El año calendario del plazo de caducidad como regla, comienza a
computarse desde la fecha de los hechos en que se funda el interdicto. Si
quien inicia el interdicto sostiene haber tomado conocimiento de los hechos
turbatorios con posterioridad a lafecha en que se produjeron, será él quien
deberá acreditar la fecha en que tomó conocimiento y el medio por el que
lo hizo. Ello es así, para evitar que por el fácil trámite de ajirmar que se
tomó conocimiento de los hechos en fecha muy posterior al momento de
éstos ocurril; se termine desnaturalizando o volviendo inocuo elplazo de
caducidad (C. Civ. y Com. Paraná, Entre Rios, Sala 3,26/07/2016 Hilgen-
berg Héctor Guillemzo c/Smith Raúl Gerardo S/ Interdicto de Recobrar;
Id SAIJ: SUIOO79459).
6. ACCIÓN DE DESALOJO
Afin de evitar reiteraciones innecesarias, remitimos al lector a lo expuesto
en el Capítulo XII y concordantes.
CAP~TULOxn
DISTINTAS ALTERNATIVAS QUE GENERAN DESALOJO
SUMARIO: l . DESALOJO POR CAMBIO DE DESTINO. 2. DESALOJO POR SU-
BLOCACIÓN PROHIBIDA. TRANSFERENCIA INDEBIDA O PROHIBIDA. 3. POR
FALTA DE CONSERVACIÓN DE LA COSA LOCADA. 4. DESALOJO POR FALTA
DE PAGO. 5. DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE ALQUILER.
6. DESALOJO POR INTRUSIÓN. 7. DESALOJO POR ABANDONO. 8. DESALOJO
POR REVOCACIÓN DE ADJUDICACIÓN DE VIVIENDA. EL FIN SOCIAL DE
LA VIVIENDA. LEY 14.652. 9. ACCIÓN DE DESOCUPACIÓN. PROCEDENCIA.
TRÁMITE.
1. DESALOJO POR CAMBIO DE DESTINO

El uso y goce de la cosa objeto del contrato constituye uno de los dere-
chos esenciales y primordiales del locatario, ya que es el objeto que se tuvo
en cuenta al contratar.
Implica también la obligación de hacerlo conforme a las condiciones y
dentro de los limites razonables de acuerdo al destino de la cosa. De esta
manera, las partes -en ejercicio de la autonomía de la voluntad- pueden
determinar el uso y goce, el destino en si, y sus límites. Si no lo hicieran,
la obligación consistirá en respetar el destino que corresponda según las
reglas del art. 1194 del CCCN.
La norma prohíbe al locatario variar el destino unilateralmente, aun
cuando esta mutación no produjera perjuicio alguno al locador.
El destino designado siempre debe estar contenido en los límites de licitud
que se imponen en el art. 1003 del CCCN"~. Es una limitación que se le
exige al locatario. Su incumplimiento constituye una violación del contrato
y del ordenamiento jurídico, que veda y sanciona los actos celebrados o
ejecutados en contra del orden público.
En el art. 1219,inc. a), del CCCN,se faculta al locador a resolver el
contrato en el caso de cambio de destino de la cosa locada o uso irregular
en los términos del art. 1205"~ del mismo ordenamiento legal.
"' Art. 1003: "Disposiciones generales. Se aplican al objeto del contrato las disposiciones de la Sec-
ción 14 Capítulo 5, Título N d e l Libro Primero de este Código. Debe ser lícito, posible, determinado
o determinable, susceptible de valoración económica y correiponder a un interé,~de las partes, aun
cuando éste no sea patrimonial".
,,S
Art. 1205: "Prohibición de variar el destino. El locatario puede usary gozar de la cosa conforme
a derecho y exclusivamente para el destino correspondiente. No puede variarlo aunque ello no cause
perjuicio al locador".
El locatario asume la obligación de respetar el destino acordado o asig-

nado (arts. 1194'19y 1205 del CCCN) para la cosa arrendada. El incumpli-
miento se materializa por el cambio de ese destino. El locatario no puede
eximirse del incumplimiento aludido, alegando que el cambio señalado no
ha causado perjuicio alguno.
Quedan incluidas -además- en esta causal de extinción, la cesión del
contrato, habiendo pacto expreso que lo prohiba (art. 1213, CCCN''~), y
la celebración de contrato de sublocación, habiéndose opuesto el locador a
ello en el plazo legal establecido (art. 1214, CCCN).
2. DESALOJO POR SUBLOCACI~NPROHIBIDA. TRANSFERENCIA

INDEBIDA O PROHIBIDA
En el CCCN se le reconoce al inquilino la posibilidad de sublocar.
La sublocación configura un nuevo contrato de locación entre el loca-
tario original -que reviste el carácter de sublocador- y el sublocatario.
No hay un desplazamiento de la posición contractual, sino una cesión
parcial del uso y goce que el locatario, en su condición de tal, realiza
a favor del sublocatario a cambio de un precio en dinero.
Queda vigente entonces el contrato de locación original con todos
sus efectos y otro contrato de sublocación que se enmarca en los límites
potestativos del primero, con sus propias disposiciones y efectos.
Así se expresa en el art. 1214 del CCCN: "El locatario puede dar en
sublocación parte de la cosa locada, si no hay pacto en contrario. Para ello
debe comunicar al locadol; por medio fehaciente, su intención de sublocar
e indicarle el nombre y domicilio de la persona con quien sepropone con-
tratal; y el destino que el sublocatario asignará a la cosa. El locador sólo
puede oponerse por medio fehaciente, dentro delplazo de diez días de no-
tificado. El silencio del locador importa su conformidad con la sublocación
propuesta. La sublocación contratada pese la oposición del locadol; o con
apartamiento de los términos que se le comunicaron, viola la prohibición
de variar el destino de la cosa locada".
Al ser ello así, el locatario está facultado para sublocar si no existe
prohibición expresa en el contrato para ello.
IIP
Art. 1194: "Destino de la cosa locada. El locatario debe dar a la cosa locada el destino acordado
en el contrato. A falta de convención, puede darle el destino que tenía al momento de locarse, el que se
da a cosas análogas en el lugar donde la cosa se encuentra o el que corresponde a su naturaleza.A los
efectos de eite Capítulo, si el devtino es mixto se aplican las nomas correipondientei al habitacional".
120
Art. 1213: "Cesión. El locatario sólo puede ceder su posición contractual en los términos previstos
en los artículos 1636,v siguientes. La cesión que no reúna tales requisitos viola laprohibición de variar
el destino de la cosa locada. La prohibición contracfual de ceder importa la de sublocar y viceversa.
Se considera cesión a la sublocación de toda la cosa".
Pero además del citado requisito, cabe señalar que esta facultad está
sujeta al cumplimiento de un procedimiento para que la sublocación sea
eficaz y oponible entre todas las partes, tanto del contrato de locación como
de la sublocación.
En la norma se dispone que si el locatario quiere sublocar deberá pre-
viamente notificar al locador fehacientemente esa intención, informándole
en dicha comunicación el nombre y domicilio de la persona que se propone
como sublocataria,y la indicación del destino que ésta le asignará a la cosa.
El locador cuenta con un plazo de diez días corridos dentro de los cuales
puede responder aceptando, oponiéndose o simplemente guardando silencio.
La aceptación habilita al locatario a la celebración, con la consiguiente
oponibilidad del contrato al locador.
Si el locador se opone, puede hacerlo sin expresión de causa alguna y debe
comunicárselo al locatario vor medio fehaciente. De este modo, el locatario
queda impedido de celebrar el contrato de sublocacióncon la persona y destino
propuestos. Si el locatario igualmente celebra el contrato en esas condiciones,
tal conducta se considerará como violatoria de su obligación de no modificar
el destino acordado para la locación original (art. 1205, CCCN),habilitando
al locador a dar por resuelto el contrato (art. 1219, inc. a, CCCN).
En caso de silencio del locador, una vez cumplida la notificación al loca-
dor, y vencido el plazo de diez días, se interpretará como aceptación sin más,
y el locatario quedará habilitado para celebrar la sublocación, con todos los
efectos y oponibilidad ya señalados. En este caso, el silencio opera como
una manifestación de voluntad presumida por la ley (conf. art. 263, CCCN).
En el art. 1216 del CCCN se establece: "Sinperjuicio de sus derechos
respecto al locatario, el locador tiene acción directa contra el sublocata-
no para cobrar el alquiler adeudado por el locatario, en la medida de la
deuda del sublocatario. Tambiénpuede exigir de éste el cumplimiento de
las obligaciones que la sublocación le impone, inclusive el resarcimiento
de los daños causadospor uso indebido de la cosa. Reclprocamente, el su-
blocatario tiene acción directa contra el locadorpara obtener a su favor el
cumplimiento de las obligaciones asumidas en el contrato de locación. La
conclusión de la locación determina la cesación del subarriendo, excepto
que se haya producido por confusión".
Se reconoce acción directa al locador para reclamar al sublocatario el
pago del alquiler adeudado por el locatario. Sin embargo, la extensión del
reclamo queda limitada a la medida de la deuda del sublocatario. Es decir,
el locador podrá reclamar el cobro al sublocatario siempre y cuando éste
también le adeude al locatario, y hasta el monto de lo debido.
Del mismo modo, el locador está facultado para reclamar todas aque-
llas obligaciones que el sublocatario hubiera asumido, con los límites de
lo que surja del contrato de sublocación. Obviamente, aunque el artículo

analizado no lo distinga especialmente, el locador quedará legitimado
activamente para reclamar cuando ese derecho surgiera a su vez de su
contrato original.
La acción directa se extiende también al terreno resarcitorio. El locador
queda habilitado para reclamar al sublocatario la indemnización por los
daños ocasionados por el uso indebido de la cosa.
Con carácter recíproco, el CCCN reconoce también la acción directa a
favor del sublocatario para reclamar al locador todas las obligaciones que
éste hubiera asumido en el contrato original, y a las que el sublocatario
tuviera derecho.
En cuanto a la extinción del contrato de sublocación, ésta queda supe-
ditada en su vigencia a la vigencia del contrato de locación original, con
lo cual la extinción de este último por cualquier motivo se propagará a la
sublocación. Así se dispone en la última parte del art. 1216 del CCCN, y
constituye una consecuencia inevitable derivada de la relación de subordi-
nación que existe entre ambos contratos.
Otro supuesto que podría presentarse en la práctica, es aquel en el cual
el contrato de locación original se extingue por confusión en la persona
del locador y el locatario, es decir, que el locatario llegara a convertirse en
dueño de la cosa, no hay argumento válido para pretender la extinción del
contrato de sublocación. Consecuentemente, el efecto de esta confusión
consistirá en que el contrato de locación original se extinga, y el contrato
de sublocación permanezca vigente como contrato de locación autónomo.
Dentro de las obligaciones del locatario se encuentra la de mantener y

conservar la cosa en el estado en que la recibió; así se dispone en los arts.
1206y 1207 del CCCN'~';su falta de cumplimiento puede acarrear el pedido
de resolución del contrato por parte del locador y el consecuente desalojo.
La obligación que tiene el locatario en cuanto a la conservación de la
cosa comienza desde el momento que la recibe, y se extiende hasta que se
lleva a cabo su restitución.
111
Art. 1206: "Conservar la cosa en buen estado. Destrucción. El locatario debe mantener la cosa y
conservarla en el estado en que la recibió. No cumple con esta obligación si la abandona sin dejar quien
haga sus veces. Respondepor cualquier deterioro causado a la cosa, incluso por visitantes ocasionales,
pero no por acción del locador o sus depeizdieiztes; asimismo responde por la destrucción de la cosa
por incendio no originado en caso fortuito".
Art. 1207: "Mantener la cosa en buen estado. Reparaciones. Si la cosa es mueble, el locatario tiene asu
cargo el gasto de su conservación y las mejoras de mero mantenimiento: y sólo éstas si es inmueble. Si
es urgente realizar reparaciones necesariaspuede efectuarlas a costa del locador dándole aviso previo".
Es importante aclarar que la conservación importa además la obligación
de reparar.
El CCCN señala tres situaciones que adjudican al locatario responsabi-
lidad por incumplimiento. Estas son:
a. abandonar la cosa sin dejar quien haga sus veces. Quien la abando-
na, se ausenta prolongadamente de la tenencia de la cosa sin dejar a
ninguna persona a su cuidado. Está en juego el riesgo sobre el bien,
que queda descuidado y sometido a los riesgos propios que pueden
provenir de una multiplicidad de factores, y también corre el riesgo
de ser víctima de la intrusión de otras personas;
b. cualquier deterioro causado a la cosa, aun si el daño o deterioro
hubiera sido causado por visitantes ocasionales;
c. destrucción de la cosa provocada por incendio no originado en caso
fortuito.
Luego, en el art. 1207 se prevé la obligación de mantener la cosa en
buen estado, poniendo a su cargo el gasto de su conservación y las mejoras
de mero mantenimiento.
Los primeros, son los inherentes a la conservación ordinaria, que no
importan reparaciones, sino los gastos de cuidado sobre la cosa.
Los segundos, la reparación de deterioros menores originados por el uso
ordinario de la cosa.
En efecto, las obligaciones de conservación que pesan sobre el locatario
son las de mero mantenimiento; no obstante, el locatario podrá realizar
reparaciones necesarias a costa del locador, previo aviso a este último.
4. DESALOJO POR FALTA DE PAGO

La cuestión del desalojo por falta de pago sigue las pautas de la ley 23.091,
hoy derogada.Antes de iniciar un desalojo por falta de pago, el locador debe
intimar por un medio fehaciente estableciendo el lugar de pago y dando un
plazo de 10 días corridos para que éste se efectivice.
La necesidad de la intimación previa tiene como objetivo evitar maniobras
dolosas del locador tales como buscar cualquier excusa para no cobrar el al-
quiler (por ejemplo, cuando el locador realice un viaje o le informe al locatario
que pasará más adelante a cobrar el alquiler, pero al mismo tiempo lo coloca
en mora automática por no haber pagado dentro del plazo fijado en el contrato
a tal fin,y después lo sorprende iniciándole un desalojo por falta de pago).
Esta intimación tiene dos finalidades: por un lado, descartar que la mora
en el pago ocurra por la falta de colaboración del acreedor en recibirlo; por
otro, para darle al locatario la última oportunidad de abonar los alquileres
y evitarse así un juicio de desalojo, con todo lo que implica.
Al respecto, en el art. 1219, inc. c)Iz2,del CCCN,se dispone que el locador

puede resolver el contrato por falta de pago de la prestación dineraria conve-
nida, siempre que el incumplimiento sea de dos o más períodos consecutivos,
para evitar un posible abuso en el ejercicio de la facultadresolutoria del locador.
5. DESALOJO POR VENCIMIENTO DE CONTRATO DE ALQUILER

En el art. 1197 del CCCN se trata el tema de los plazos máximos de
locación, expresando: "El tiempo de la locación, cualquiera sea su objeto,
no puede exceder de veinte años para el destino habitacional y cincuenta
añospara los otros destinos. El contrato es renovable expresamentepor un
lapso que no exceda de los máximosprevistos contados desde su inicio".
El plazo máximo de la locación ha resultado ser un tema de constante
debate por cuanto coloca en juego dos intereses jurídicamente relevantes.
Por un lado, el carácter transitorio que debe tener el contrato, haciendo
alusión a la temporalidad que se marca en el art. 1187 del CCCN;y, por otro
lado, la limitación necesaria en el tiempo debe garantizar el cumplimiento
de la finalidad del contrato y ésto atiende también a su eficacia y legalidad.
Por ende, resulta esencial la determinación de un tiempo máximo de
duración del contrato que equilibre ambos aspectos.
En el art. 1505 del CC,se disponía como plazo de vigencia máximo el
de diez años, situación que en la práctica demostró que en algunas situacio-
nes era un plazo escaso, sobre todo en locaciones con destino comercial o
industrial, en las cuales el locatario hacía una importante inversión inicial
a los fines de la explotación buscada, que a veces no alcanzaba a amortizar
en el plazo máximo permitido en la citada la norma de fondo.
En cuanto a los plazos mínimos, en el CCCN se establece en su art. 1198
"El contrato de locación de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece
de plazo expreso y determinado mayol; se considera celebrado por elplazo
mínimo legal de dos años, excepto los casos del articulo 1199. El locatario
puede renunciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa".
Es del caso mencionar que en la nueva ley de alquileresse dispone que
"Plazo mínimo de la locación de inmueble. El contrato de locación de in-
mueble, cualquiera sea su destino, si carece de plazo expreso y determinado
mayol; se considerará celebrado por elplazo mínimo legal de tres años,
excepto los casos del articulo 1199. El locatario puede renunciar a este
plazo si está en la tenencia de la cosa".
122
Art. 1219: "Resoluciónimputable al locatario. El locadorpuede resolver el contrato: a. por cambio
de destino o uso irregular en los términos del artículo 1205; b. por falta de conservación de la cosa
locada, o su abandono sin dejar quien haga sus veces: c. porfalta de pago de la prestación dineraria
convenida, durante dos períodos consecutivos".
La fijación de un plazo mínimo es una prerrogativa que se incorpora en la
ley como un mecanismo de protección al locatario, y en su beneficio también
es que lo faculta a renunciarlo. Debe tenerse en cuenta que toda renuncia,
podría estar motivada por un condicionamiento negocia1 impuesto por el
locador para contratar o para entregar la cosa objeto del arrendamiento; por
ese motivo, se impone como requisito para la validez de la renuncia que el
locatario tenga la tenencia de la cosa. De este modo, se neutraliza el posible
abuso, ya que el arrendatario no se encuentra condicionado a renunciar para
acceder a la cosa, de la cual ya es tenedor.
En concordancia con todo lo dicho, nace a la fecha de extinción del
contrato de locación la obligación de restitución a cargo del locatario, la que
surge del art. 1210 del CCCN; "El locatario, al concluir el contrato, debe
restituir al locador la cosa en el estado en que la recibió, excepto los dete-
rioros provenientes del mero transcurso del tiempo y el uso regular [...]".
Resulta claro que ante el incumplimiento del locatario de restituir la
cosa al locador, tendrá derecho de iniciar la acción de desalojo, que tiene
por finalidad que el juez, por imperio legal, ordene la desocupación total
del inmueble y su entrega al locador.
En el art. 1223 del CCCN se establece una excepción en cuanto al des-
alojo. Se dispone en general el procedimiento establecido para la cláusula
resolutoria implícita (arts. 1087 y 1088, CCCN), que será aplicable a todos
los casos en que deba resolverse el contrato por incumplimiento del locatario.
El mismo artículo señala las excepciones a la regla dispuesta, una de
las cuales es la restitución debida por vencimiento del contrato (art. 1217,
CCCN). La solución es lógica, ya que el mecanismo dispuesto para la
cláusula resolutoria implícita es totalmente ajeno a este supuesto, ya que
la extinción no se produce por un incumplimiento o situación similar, sino
por el vencimiento del plazo locativo.
6. DESALOJO POR INTRUSIÓN

La intrusión se configura cuando alguien se introduce en el inmueble sin
derecho y contra la voluntad del dueño o poseedor; se califica por el acto
de acceso y no por actitudes posteriore~"~.
En la gran mayoría de los casos, la intrusión se configura sin mediar
contrato de alquiler.
Sin embargo, también podría plantearse la intrusión una vez concluido
el contrato de locación. Si el demandado alegare tener el consentimiento
del locador para continuar en la tenencia de la cosa, deberá presentar la
prueba del citado consentimiento, que podrían ser presunciones fundadas
'U CNCiv., Sala G, 1210911991, Gazzoli, Luis cl Ríos, Ramona Mirta y otros S! Desalojo.
en hechos reales y probados, que por su número, precisión y concordancia

sean eficaces para producir la convicción conforme a la sana crítica de que
ha existido el alegado acuerdo de voluntades requerido por la locación (art.
163, inc. 5",2do. pán: del CPCC).
Si no logra acreditar tal extremo, la demanda que inicie el propietario
en virtud de su titulo prosperará.
Jurisprudencia
l . La acción de desalojo debe ser rechazada, pues corría el actor con
la carga de la prueba delpresupuestofáctico de la norma en quefundó su
pretensión esto es, el carácter de intruso de los demandados; al tiempo que
éstospodian demostrar que no lo eran;> de hecho, lo hicieronporlapropia
confesión de la actora que, contrariando la regla básica del debatejudicial
que impide alterar los términos de la litis, manifestó en la etapa probatoria
que el demandado habia alquilado el inmuebleypagado alquileres (C. Apel.
de Circuito de Santa Fe, 07/07/2015, Centurión, Ramón y otra c/ Bravo,
Rubén Marcelo S/ Desalojo; La Ley Online AR/JUR/88629/2015).
2. La demanda de desalojo interpuesta por el heredero del titular de
un inmueble debe ser admitida, pues el accionado no logró acreditar su
legitimación para ocupar el inmueble, por lo que su permanencia en él
cobra el carácter de intrusión ya que, sin perjuicio del modo en el que se
introdujo en aquél, continuó ostentándolo sin probar el derecho en base
al cual aJirmó obtener esa tenencia, cuando pesaba sobre él la carga de
acreditar aquel extremo (C. Civ. y Com. Pergamino, 30/12/2014, Righetti,
Juan Carlos c/ Juarez, José Tomasy otros S/ desalojo (excepto por falta de
pago); LL Online AR/JUR/80932/2014).
3. Si el demandado no ha logrado demostrar ningún derecho apermanecer
en el inmueble y se mantiene allicontra la voluntad de sus actuales dueñas, es
simplemente un intruso, con obligación inmediata a restituir la cosa (CC0201
L e B 66646 RSD-62-92,24/03/1992, Piacentini, Ana Francisca c/Ligaluppi,
Edmundo s/Desalojo, elDial.com -editorial albremática -BA34068).
4. La situación de quien se niega a restituir la cosa en virtud de un titulo
que obliga la devolución, es análoga a la del intruso (CCOIO2 M e 72650
RSD-25-89,23/02/1989, Abad de Roca, Carmen c/Sapere de Neyret, Maria
Teresa s/desalojo, Obs. del fallo: SCBA rechazó recurso en Ac. 45940, del
25/02/1992; elDial.com - editorial albremática - BA45794).
5. Debe rechazarse la demanda de desalojo promovida con sustento en
la causal de intrusión si el demandado ha logrado acreditar que reviste el
carácter de locatariopues, si bien el contrato de locación se encuentra ven-
cido, el desalojo no puede decretarse por una causal distinta a la invocada
al interponer la demanda por cuanto ello implicaria una grave afectación
al derecho de defensa del demandado (CNCiv., Sala K, 02/07/2009, Lau-
renzano, Carmen s/suc. vacante c/Zincosky, Gloria Federica y otro; diario
La Ley del 20/01/2010, pág. 4; cita Online AR/JUR/21251/2009).
7. DESALOJO POR ABANDONO

Se configura el abandono con la ausencia del locatario sin intención de
mantener la tenencia de la cosa, pero no la ausencia temporal por motivos
previsibles y comunes a la vida cotidiana de las personas, como un viaje por
vacaciones o ausencias relacionadas con compromisos laborales o personales.
Esa ausencia, pone en juego el riesgo sobre el bien, que queda descuidado
y sometido a los riesgos propios que pueden provenir de una multiplicidad
de factores lo cual habilita al locador a solicitar la restitución de bien.
7.1. SITUACIÓN PREVIA A LA VIGENCIA DEL CCCN

La ley de locaciones urbanas 21.342, disponía en su art. 49 el procedi-
miento a seguir en caso de abandono de bien locado por parte del locatario.
El proceso comenzaba con la denuncia de abandono efectuada por el
locador ante el órgano jurisdiccional, ofreciendo la declaración de al menos
dos testigos para informar sumariamente al respecto.
Recibida la información sumaria, el juez -in audita parte- ordenaba la
verificación del estado del inmueble por medio del oficial de justicia, quien
requería a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario, y
mandaba librar oficio a la policía al mismo efecto.
Llevada a cabo la diligencia y si no se obtenía razón del paradero del
locatario, el juez mandaba a hacer entrega definitiva del inmueble al locador.
Por lo dicho, si el inquilino incurría en abandono, quedaba disuelto
el contrato y el locador tenía derecho a tomar cuenta del estado del bien,
requiriendo las correspondientes diligencias judiciales. Cumplido ello, se
producía la ruptura del contrato por abandono de la locación, y el locador
recuperaba la tenencia del bien en cuestión.
7.2. S I T U A C I ~ NLUEGO DE LA SANCIÓN DEL CCCN

A través de la ley 26.994 se derogó la ley 21.342 y con ella el procedi-
miento previsto para el caso de abandono, por lo cual actualmente no existe
una normativa procesal que regule expresamente este caso.
Sin embargo, en el artículo 1219 del CCCN se dispone: "El locador
puede resolver el contrato: a) por cambio de destino o uso irregular en los
términos del articulo 1205; b)porjalta de conservación de la cosa locada,
o su abandono sin dejar quien haga sus veces; c) por falta de pago de la
prestación dineraria convenida, durante dos periodos consecutivos".
Este articulo, si bien mantiene la causal, no menciona especificamente

el mecanismo o procedimiento para que el locador obtenga la resolución
en caso de abandono.
Por lo tanto ¿cómo se debe proceder ante los casos de abandono de la
cosa locada por el locatario con intención de no conservar la tenencia?
Piénsese en supuestos en los que se abandona el inmueble con riesgo de
que puedan ingresar personas extrañas generando un daño derivado de aquél.
Ante este escenario, la jurisdicción debe tomar las medidas razonables
para evitar que se produzca un daño derivado del abandono, o por lo menos
disminuir su dimensión.
Del juego armónico de los arts. 1 7 1 0 ' ~del
~ CCCN -que amplia las
potestades del juez- y el art. 3612' del CPCCN -que dispone las facultades
procesales instructorias de aquél-, puede concluirse que: ante la denuncia de
abandono, efectuada por el locador, el magistrado encuentra fundamento en
la prevención del daño para ordenar las diligencias necesarias para conservar
el bien locado y para -en caso de verificación del abandono- entregar en
forma definitiva la tenencia del inmueble al locador.
Consecuentemente, podrá valerse del procedimiento derogado como
mecanismo para el recupero del bien abandonado.
124
Art. 1710: "Deber de prevención del daño. Toda persona tiene el deber, en cuanto de ella dependa,
de: a. evitar causar un daño no justificado; b. adoptar, de buenafe y conforme a las circunstancias,las
medidar razonables para evitar que se produzca un daño, o disminuir su magnitud; si tales medidar
evitan o disminuyen la magnitudde un daño del cual un tercero seria responsable, tiene derecho a que
éste le reembolse el valor de los gastos en que incurrió, conforme a las reglas del enriquecimientosin
causa: c. no agravar el daño, si ya se produjo".
125
Art. 36: "Aún sin requerimiento de parte, los jueces y tribunales deberán: I) Tomar medidas ten-
dientes a evitar la paralización del proceso. A tal efecto, vencido un plazo, se haya ejercido o no la
facultad que corresponda, se pasará a la etapa siguiente en el desarrollo procesal, disponiendo de
oficio las medidas necesarias. 2) Intentar una conciliación total o parcial del conficto o incidente
procesal, pudiendo proponer y promover que las partes deriven el litigio a otros medios alternativos
de resolución de conJictos. En cualquier momento podrá disponer la comparecencia personal de las
partes para intentar una conciliación. 3) Proponer a las partes fórmulas para simplificary disminuir
las cuestiones litigiosas surgidas en el proceso o respecto de la actividad probatoria. En todos los
casos la mera proposición de fórmulas conciliatorias no importará prejuzgamiento. 4) Ordenar las
diligencias necesarias para esclarecer la verdad de los hechos controvertidos,respetando el derecho
de defensa de las partes. A ese efecto, podrán: a) Disponer, en cualquier momento, la comparecencia
personal de las partes para requerir las explicaciones que estimeiz necesarias al objeto del pleito: b)
Decidir en cualquier estado de la causa la comparecenciade testigos con arreglo a lo que dispone el
articulo 452,peritos y consultores técnicos,para interrogarlos acerca de lo que creyeren necesario: c)
Mandar, con las formalidades prescriptas en este Código, que se agreguen documentos existentes en
poder de las partes o de terceros, en los términos de los articulas 387 a 389. 5) Impulsar de oficio el
trámite, cuando eritanfondos inactivosde menores o incapaces, afin de que los representantes legales
de éstos o, en su caso, elAsesor de Meizores, efectúen las propuestas que estimen más coizvenientes en
interés del menor o incapaz,sin perjuicio de los deberes propios de dichofuncionario con igual objeto.
6) Corregir, en la oportunidad establecida en el articulo 166, inciso I ) y 2), errores materiales, aclarar
conceptos oscuros, o suplir cualquier omisión de la sentencia acerca de las pretensiones discutidas
en el l i t i ~ osiempre
, que la enmienda, aclaración o agregado no altere lo sustancial de la decisión".
8. DESALOJO POR REVOCACIÓN DE ADJUDICACIÓN DE
VIVIENDA. EL FIN SOCIAL DE LA W I E N D A . LEY 14.652
El Instituto de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires, es el orga-
nismo responsable de llevar adelante la política habitacional, y en ese marco
desarrolla proyectos de construcción de viviendas que luego serán adjudica-
das a aquellas personas que se hayan inscripto para acceder a ese beneficio.
Ahora bien, una de las obligaciones que posee el beneficiario es habi-
tar la vivienda que le fuera adjudicada, dado que si así no lo hiciere el fin
perseguido por el organismo -que es proveer viviendas a aquellas personas
con esa problemática- deviene abstracto.
Por ese motivo, la ley habilita al Instituto de la Vivienda para que cons-
tatadas las circunstancias de abandono por parte del beneficiario, mediante
procedimiento administrativo, revoque la adjudicación y provea la unidad
a otras personas que aspiran a ese beneficio.
Una vez efectuada la revocación de la adjudicación a través del proce-
dimiento administrativo, el organismo deberá habilitar la instancia judicial
para recuperar la tenencia de la vivienda en cuestión.
La ley 14.652 declara de interés público provincial la recuperación de
viviendas sociales construidas, administradas y10 financiadas por el Instituto
de la Vivienda de la Provincia de Buenos Aires.
Requisitos para el recupero de viviendas sociales:
1. que la vivienda se encuentre pendiente de escrituración
2. que la vivienda se encuentre en situación de abandono y10
deshabitadas
3. un proceso de verificación de estado de ocupación que será estable-
cido por el organismo
4. garantizar el derecho de presentar formal descargo legal por parte del
beneficiario de los inmuebles declarados en situación de recupero.
Cumplidos tales requisitos y producida la revocación administrativa de
la adjudicación, en los términos del art. 77 de la ley 14.652, se habilita la
acción judicial necesaria para recuperar, a la mayor brevedad, las vivien-
das sociales abandonadas y10 deshabitadas. A tal fin, será de aplicación el
procedimiento sumarísimo.
Instaurada la demanda, el juez, con carácter previo a ordenar el traslado de
ley y sin sustanciación, deberá disponer como medida cautelar la inmediata
entrega de la vivienda al Instituto de la Vivienda para que designe cuidador.
Para el dictado de la medida cautelar sólo deberá acreditarse la verosimili-
tud del derecho, presumiéndose el peligro en la demora, atento el riesgo cierto
de ocupación indebida del inmueble y eximiéndose de otorgar contracautela.
La efectiva entrega de la vivienda sólo podrá ser suspendida si al momento

de efectivizarla se constatara la presencia de personas en su interior. En tal caso,
el Oficial de Justicia actuante deberá identificar a los ocupantes y el proceso
judicial continuará bajo las previsiones del proceso sumarísimo de estilo.
Si en la vivienda social a recuperar se constatara la existencia de bienes
muebles, se labrará inventario de éstos, los que serán enviados a depósito
en custodia a lugar designado a tal efecto, a propuesta del organismo.
9. ACCIÓN DE DESOCUPACI~N.PROCEDENCIA. TRAMITE

En los casos de ocupación de bienes del dominio privado del Estado,
cualquiera sea su causa o motivo, si se ha cumplido el plazo previsto o, en
su caso, declarada la resolución del lapso por el cual se hubiera otorgado,
aquélla intima la desocupación de los ocupantes, quienes tienen la carga de
restituir el bien dentro del término de diez (10) días corridos.
La autoridad administrativa, puede requerir judicialmente el desalojo
de los ocupantes. En tal caso, el Tribunal, previa acreditación del cumpli-
miento de los recaudos establecidos en el párrafo anterior, corre traslado
por diez (10) días perentorios a la parte demandada. Vencido este término,
y cumplidas las medidas para mejor proveer que pueda haber dispuesto,
el tribunal interviniente llamará autos para sentencia, la que debe dictarse
dentro de los cuarenta (40) días.
En el ámbito de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, el proceso en
estudio se encuentra reglado expresamente en el art. 463 del Código Con-
tencioso Administrativo y Tributario local, perteneciente al Título XIII que
refiere a las acciones especiales y en el art. 12 de la ley de procedimiento
administrativo local.
En el desalojo promovido por la Administración, existe ciertamente ac-
tividad judicial pero también, y como previo y esencial requisito, existe una
actividad Estatal de tipo procedimental tendiente a lograr que el particular
devuelva el bien. Esto sale a la luz a través de la intimación que es deber de
la accionante enviar para que el particular restituya la propiedad de modo
pacifico. Sin embargo, cabe aclarar que todo ello de ningún modo implica
que el particular que se crea damnificado por este acto administrativo no
tenga derecho a cuestionar dicho accionar por las vías judiciales que estime
más idóneas.
SUMARIO: 1. LEGITIMACIÓN ACTIVA. 2. LEGITIMACIÓN PASIVA.
1. LEGITIMACI~NACTIVA
La legitimación activa es la cualidad que la ley le reconoce a una persona
para requerir el dictado de una sentencia favorable. A continuación describi-
remos quiénes tienen esta legitimación activa para demandar por desalojo,
aunque se adelanta que ésta es muy amplia, no limitándose sólo al propietario.
1.1. PROPIETARIO
Acorde con lo establecido en el art. 1941 del CCCN, el dueño de una
cosa puede ejercer sobre ella todos los actos jurídicos posibles; entre ellos,
puede dar la cosa en alquiler.
El propietario se encuentra facultado para constituir derechos personales
sobre la cosa celebrando con terceros contratos de locación, comodato, de-
pósito, entre otros, y aquel contrato puede ser verbal o escrito, rigiendo el
principio de la autonomía de la voluntad, siempre dentro de los parámetros
determinados por la ley, la moral y las buenas co~turnbres'~~.
Obviamente, también puede solicitar la devolución de la cosa locada,
siempre que se presente algún supuesto que autorice el desalojo.
A los fines de acreditar la legitimación para iniciar un juicio de desalojo,
resulta necesario hacer una distinción entre:
a) el propietario que celebró un contrato de locación con el inquilino y
quiere desalojarlo, y
b) el propietario que no celebró contrato de locación alguno y quiere que
las personas que ocupan el inmueble de su propiedad lo desocupen.
1.1.1. Propietario que formalizó el contrato de alquiler
En este supuesto, el dueño del bien que participó en el contrato de al-
quiler puede iniciar el proceso de desalojo con la sola demostración de su
calidad de locador, es decir, acreditando su derecho personal sobre la cosa.
La legitimación en este caso se acredita adjuntando al escrito de inicio el
contrato de alquiler.
Cabe recordar que la acción de desalojo es de carácter personal, y que
por su intermedio sólo se persigue recuperar la tenencia de la cosa.
126
Conf. Areán, Beatriz A,, Derechos Reales, T. 1, pág. 253, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2003
No obstante resultar tan claro este supuesto, en algunos casos el deman-

dado opone respecto al progreso de la acción de desalojo, la excepción de
falta de legitimación activa, por no haber acreditado el actor la condición
de titular registra1 del inmueble. Sin embargo, no puede pasarse por alto
que la locación es un contrato consensual, por el cual una parte se obliga a
entregar a otra el uso y goce temporario de una cosa a cambio del pago de
un precio -art. 1187 del CCCN-. Al ser ello así, carece de toda relevancia que
el actor acredite, o no, ser propietario, ya que su legitimación está basada
en el contrato celebrado con el inquilino'27,no en su carácter de propietario.
1.1.2. Propietario que no celebró el contrato de alquiler
Si el propietario del inmueble no participó del contrato de alquiler, para
que pueda acreditar su legitimación debe acompañar al escrito de demanda
por desalojo, el título de propiedad del cual surja su carácter de titular del
bien, no siendo necesario que dicho título se encuentre inscripto en el Re-
gistro de la Propiedad Inmueble.
No obstante ello, cabe recordar que el CCCN, en los artículos 750 y
1892, consagra para los derechos reales que se ejercen por la posesión la
teoría del título y del modo.
¿Qué quiere decir esto?
Para que el derecho real de dominio se constituya, es necesario tener no
sólo el titulo suficiente, sino también el modo suficiente.
El titulo suficiente para los inmuebles es la escritura pública -arts. 969
y 1017 del CCCN- y el modo se efectiviza con la transmisión al adquirente
de la posesión del bien (tradición).
Diversos autores, han sostenido que para acreditar la legitimación en un
juicio de desalojo resulta necesario no sólo acompañar el título de propiedad,
sino también acreditar haber recibido la posesión del bien, no pudiendo
suplirse ello con la mera manifestación de haberla recibido12'.
Si bien dicha postura resulta válida, entendemos que la carga de la prueba
de que no se hizo al adquirente la entrega de la posesión, debe recaer sobre
el demandado que está cuestionando esta situación y no sobre el actor que
ya acreditó ser propietario con el título de propiedad correspondiente.
En este sentido, los integrantes de la Excma. Sala C de la Cámara Na-
cional de Apelaciones en lo Civil, siguiendo los lineamientos fijados en el
plenario "Arcadini Roque c/ Maleca" -en la cual se admitió que el comprador
de un inmueble a quien se le ha otorgado la escritura traslativa de dominio
puede ejercer la acción reivindicatoria aun antes de habérsele otorgado la
"'Conf. Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T Vii, pág. 90, Abeledo Permt, Buenos Aires, 1998.
128
Conf. Palacio, Lino, Derecho procesal Civil, T Vii, pág. 89, Abeledo Perrot, Buenos Aires, 1998.
posesión-, consideró que esta doctrina podía aplicarse analógicamente al
proceso de desalojo'29.
Jurisprudencia
1. Resulta ajustada a derecho la sentencia que ordenó un desalojo por
intrusión, pues en lo atinente a la legitimación activa de la actora cues-
tionada por el apelante, se aprecia que se funda en la pertinente escritura
traslativa de dominio inscripta en el Registro inmueble correspondiente,
por medio del cual se trans$rió a titulo de venta el dominio del inmueble,
como asimismo los derechos depropiedadyposesión (C. Civ.y Com. For-
mosa, Fomzosa, 1 "/08/2013,Moran, Pabla Clotilde c/Folle, Hugo Alberto
S/ desalojo; Id SAIJ: SU20006840).
2. Toda vez que el desalojo no es una acción real nacida del dominio,
en la que el actor cargue con la prueba de la titularidad de la cosa locada,
sino una acción de carácterpersonal, reconocido el contrato fuente de la
obligación,por el locatario, la excepción defalta de legitimaciónpara obrar
opuesta, con fundamento en que el actor no probó ser dueño del inmueble,
es improcedente (CNCiv., Sala B, 30/12/1996, González, Hernán Sotero c/
Peralta, Dante S/ Desalojo; Id SAIJ: SUC0039453).
3. El comprador de un inmueble que obtuvo escritura pública está le-
gitimado para iniciar acción de desalojo aun cuando no haya acreditado
haber recibido la tradición del inmueble, pues si en esas condiciones tiene
derecho a hacer efectiva la acción real de reivindicación del bien contra
quien ejerce su posesión, esa conclusión es aplicable por analogia al des-
alojo que es una acción personal (CNCiv., Sala F: 08/08/2016, Bussetiti,
Mabel Estela c/Intrusos y/u ocupantes Salta Depto. 2 CABA S/ Desalojo:
intrusos; LL, diario del 14/09/2016, pág. 9).
4. Sipor escritura se transmiten todos los derechosy acciones delvende-
dol; análogas consideraciones valen para la acción de desalojo queprocede,
no sólo cuando las partes están vinculadas por un contrato que genera la
obligación de restitui~sino también cuando la deduce elpropietario contra
ocupantes que carecen de titulo (CNCiv., Sala D, 27/02/2009, Russo, Mar-
tin Alberto c/ Benitez, Laura Esther S/ Desalojo; id., Sala F: 18/06/2012,
Zampini, Cora c/ Intrusos y/u ocupantes Pasaje del Carmen 711/713/715
S/ Desalojo: intrusos; LL Online: AWJUW54323/2016).
5. La legitimación activapara obrar se vincula con la identidad entre la
persona que demanda y el sujeto activo de la relación sustancial controver-
tida en elproceso, por lo que quien promueve una acción de desalojo puede
125
CNCiv., Sala 1,2810511998, Urquiza de Giménez, Magdalena D. cl Brezin, Gabriel G.; LL Online
1147505.
ser cualquiera de las personas a las que la ley le reconoce la facultad de

trasmitir la tenencia de la cosa, pues en dejinitiva, es el reintegro de dicha
tenencia lo que se reclama. En consecuencia, se encuentran legitimados
para promover el juicio de desalojo el propietario, el locadol; el locatario
principal, elposeedol; el usufructuario, el usuario y el comodante. No es
necesario serpropietario de la cosa para darla en comodato al no trasmi-
tirse con ese contrato ningún derecho real sobre el bien sino el mero uso
y goce. Es decil; que a los jines de encontrarse legitimado el actor para
requerir el desalojo, sólo cuadra acreditar la celebración del contrato de
comodato. Además, no serparte del acuerdo no cambia la situación toda
vez que al ser la demandada ocupante de lajinca, el art 680 del CPCCN
dispone contra quiénes procederá la acción de desalojo.
En lo que se rejiere a la falta de legitimación pasiva, quien alega ser
poseedora "animus domini" desde hace veinte años, corresponde a esaparte
probar el carácter invocado para resistir la acción de desalojo. Es que se
ha dicho que "si el actor en un juicio de desalojo invoca un comodato y el
accionado al contestar demanda niega tal relación contractual y ajirma la
existencia de unaposesión "animus domini", será este último quien deberá
acreditar esa situación, porque si no lo hace, se presume que no lo ampara
derecho alguno para ocupar el inmueble".
En lo que se rejiere a la existencia de personas menores de edad, ello no
obsta a que la orden de desocupación decretada en la sentencia de desalojo
sea oportunamente puesta en conocimiento del órgano encargado de sal-
vaguardar los derechos económicos y sociales de las personas menores de
dieciocho años que puedan encontrarse involucradas ajin de resguardar y
efectivizar sus derechos. Por lo tanto, la ejecución de la medida deberá ser
llevada a cabo con intervención de los organismos administrativos locales
de protección de derechosperteneciente al domicilio de éstos (CNCiv., Sala
K, 27/08/2019, Álvarez, José Luis c/ Caro, Andrés José y otros S/ Desalojo
por vencimiento de contrato (Sumario NO27888 de la Base de Datos de la
Secretaria de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).
6. La acción de desalojo es de carácter personal. Por su intermedio se
pretende la recuperación del usoy tenencia de una cosa. El accionantepuede
ser dueño de la cosa opuede no serlo, sin que ello lepueda limitar sus derechos
como locadol;ya que como tal, no pide ni reclama laposesión de la cosa.
De talforma, es legitimo acordar la acción de desalojo no sólo alpro-
pietario, sino al locadol; usufructuario, usuario yposeedol; contra todo te-
nedor cuya obligación de devolversea exigible (CNCiv., Sala 29/03/2019,
Muñoz, Horacio Damián c/Baodoino, Diego Adrián y otro s/Desalojo por
falta de pago (Sumario NO27500 de la Base de Datos de la Secretaria de
Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).
1.2.1. ¿Quién puede dar en alquiler un bien en condominio?
El principio general es que para que la locación de un bien en copropiedad
sea válida, debe ser celebrada por todos los condóminos.
La razón de este principio radica en que cada condómino sólo tiene de-
recho a una porción ideal y su cuota ideal recae sobre toda la cosa, que a la
vez pertenece a otra u otras personas (los restantes condóminos).
Este principio no es absoluto, pues pueden presentarse excepciones.Una
de ellas es el caso en que los condóminos hubieren establecidouna partición
de uso y goce de la cosa en forma provisional (sin que ésto implique poner
fin al condominio).
Para que pueda darse este supuesto, es necesario que el inmueble pueda
dividirse en distintas partes y que cada condómino pueda usar la que se le
asignó. Entonces, si existe una delimitación material del bien a los fines de
ser usado por cada condómino, cada uno podría dar en locación a un tercero
el uso y goce de dicha parte sin necesitar el consentimiento de los demás130.
1.2.2. ¿Quiénes pueden iniciar la acción de desalojo en el condominio?
En este caso también hay que distinguir dos supuestos:
a) Que el plazo de duración del contrato de alquiler se encuentre vigente
Y
b) Que el plazo de duración del contrato de alquiler esté vencido.
a) Plazo de alquiler vigente.
Se ha sostenido que la acción de desalojo puede ser intentada por uno solo
de los condóminos, ya que puede encuadrarse como un acto realizado como
gestor oficioso, dado que la demanda persigue la restitución de la tenencia,
lo que implica una prestación indivisible. Los condóminos de un inmueble
están legitimados para demandar el desalojo de los inquilinos por falta de
pago porque es inherente al derecho de dominio la facultad de usar y gozar
de la cosa. De allí que el dueño está habilitado para ello frente a quien está
obligado a restituir, aun cuando no haya sido parte en el contrato de locación'31.
Entonces, en principio cuando el contrato se encuentra vigente todos los
condóminos deberían demandar el desalojo, aunque como excepción podría
aceptarse la acción iniciada sólo por uno de ellos.
Esta alternativa debe preservar la voluntad de los condóminos, ya que si
éstos lo dieron en alquiler por un tiempo determinado se entiende que dicha
voluntad en principio se mantiene intacta.
''O Conf. Areán, Beatriz, Juicio de Desalojo, pág. 195, primera edición, e d Hammurabi, BuenosAires, 2004.
''' Conf. Diegues, Jorge A,, Desalojo, LL, diario del 1810512012,pág. 5; cita on line: ARIRTR/130212008.
En el caso que la locación se hubiere estipulado por tiempo indetenni-

nado la acción de desalojo debe ejercerse con la conformidad de todos los
con dómino^'^^.
b) Plazo de alquiler vencido.
En el supuesto en que el plazo fijado por las partes en el contrato de
alquiler se encuentre vencido, cualquiera de los condóminos puede iniciar
la demanda de desalojo a los fines de lograr la restitución del bien.
1.2.3. Validez del contrato de locación celebrado por uno solo de los
condóminos
Si un solo condómino hubiese dado en alquiler la parte material que
le corresponde en virtud de una partición de uso y goce, éste se encuentra
legitimado para requerir el desalojo sin la conformidad de los demás, se
encuentre vencido o no el plazo de dicho contrato.
En el caso que el condómino hubiere dado en locación el bien en su to-
talidad sin el consentimiento de los demás copropietarios, surgen distintos
interrogantes. ¿Es válido este contrato?
Algunos autores, como Salvat y Acuña Anzorena, sostienen que la nulidad
puede ser peticionada por cualquier condómino que no haya celebrado el
contrato, aunque consideran que esta situación no procede en el caso que
la cosa dada en alquiler haya sido adjudicada con posterioridad a quien
celebró el contrato'33.
Jurisprudencia
Si el plazo convenido en un contrato de locación ha transcurrido, cual-
quiera de los condóminos locadores del inmueble objeto del contrato, sin
el consentimiento de los demás, puede reclamar la restitución de la cosa
locada (CNEsp. Civ. y Com., Sala 1, 21/04/1987, Rodnguez de Rico Peña,
Leonor c/ CHACO S.A. s/LocaciÓn-Desalojo; Id SAIJ: SUP00009.57).
1.3. HEREDERO
Como primera medida, destacamos que el heredero de quien resulte
propietario, locador o comodante de un bien tiene legitimación para ejercer
las acciones relativas a los bienes hereditarios.
Esta situación se encuentra contemplada en nuestro ordenamiento jurí-
dico, en los arts. 1189,1190,1259, 1260,2337 y 2338 del CCCN.
Dicha normativa establece que el heredero que haya entrado en posesión
de la herencia de pleno de derecho (herederos forzosos, desde la muerte del
131 Conf. López de Zavalia, Teoría de los contratos, t.3, pág. 379, 1992, Parte Especial (2).
'" Conf. Salvat- Acuña Anzorena, Tratado de derecho civil, Fuente de las obligaciones, T. 11, No 791,
pág. 28, primera reimpresión, TEA, 1957.
causante) o por decisión judicial (herederos colaterales y testamentarios)
continúa la persona del difunto.
La posesión hereditaria es la investidura o reconocimiento del título de
heredero, con eficacia frente a toda la comunidad, en cuya virtud se pueden
ejercer todos los derechos y acciones judiciales inherentes a tal calidad.
Existen dos modos de adquirir la posesión de la herencia; los herederos
legitimarios y forzosos, es decir, descendientes, ascendientes y cónyuge la
adquieren de pleno derecho desde la muerte del causante, por imperio de
lo normado en el articulo 2337 del CCCN. Por ese motivo, desde el mismo
instante de la muerte del causante pueden promover demandas, continuar las
que ya se encontraban promovidas por el causante, contestar aquéllas que se
le entablen en su carácter de heredero, continuar las defensas en aquéllas en
que ya había sido demandado el de cujus, administrar los bienes hereditarios,
tanto muebles como inmuebles, ceder los derechos sucesorios y, en general,
disponer de los bienesl34. La única excepción es la mencionada en la ú1-
tima parte del citado art. 2337, esto es, que para la transferencia de bienes
registrables, la investidura de heredero deberá ser reconocida mediante la
declaratoria judicial de herederos.
Los restantes herederos -colaterales hasta el cuarto grado y los testamenta-
rios- precisan de un pronunciamiento judicial para adquirir dicha investidura.
Entonces, en el supuesto que el heredero forzoso -ascendiente, des-
cendiente y10 cónyuge- quiera iniciar la demanda de desalojo, sólo deberá
acreditar como primera medida la defunción del titular o locador del bien
y acreditar el vínculo con aquél adjuntando la partida que corresponda
(nacimiento o matrimonio actualizada).
En el caso de los restantes herederos -aquéllos que no son forzosos-, al
iniciar la demanda de desalojo deberánno sólojustificar la defunción del titular
o locador del bien, sino también acreditar su condición de herederos con la
correspondiente declaratoria de herederos -ya sea en fotocopia certificada o con
un testimonio expedido por el juzgado donde tramita la sucesión- y en el caso
de los herederos testamentarios, anexando a la demanda copia del testamento y
la providencia que declara válido el testamento y abierto el juicio sucesorio'35.
A mayor abundamiento cabe señalar que a los fines de iniciar el juicio
de desalojo no resulta necesario que la declaratoria de herederos, ni el auto
que declara válido el testamento, se encuentre inscripto en el registro de la
propiedad inmueble.
134
Conf. Femr, Francisco A. M., en Alterini, Jorge H., Director General, Código Civil y Comercial
comentado. Tratado exegético T. XI, pág. 305, edit. La Ley, Buenos Aires, septiembre de 2016.
135
Conf. Sabene, Sebastián E, Acreditación del carácter de titular Título: Legitimación de los herederos
testamentanos para deducir demanda por desalojo; LL Online: ARIDOC/622712012.
Jurisprudencia
l . El adquirente de un inmueble, como sucesor particular del derecho
real de propiedad, viene a ocupar el lugar de su antecesor en los derechos y
obligaciones que éste ejercía sobre la cosa, encontrándose legitimado tanto
para exigir a la tenedora la desocupación del inmueble, como así también
para reclamar que aquélla satisfaga los daños que esa situación fáctica le
causó desde la tradición del inmueble (C.Ape1. Civ., Com.y Contenciosoad-
ministrativo de laNominación de Río Cuarto, 25/07/2014, G., G. R. c/ S.,
G. C. s/abreviado; LL Online, AWJUR!37214/2014).
2. Cuando los actores gozan plenamente de la calidad de herederos
instituidos, cuentan con laposesión hereditaria y derivado de esa situación
tienen el legitimo derecho de entablar una acción de desalojo contra quie-
nes tengan la tenencia de un inmueble perteneciente al sucesorio. No es
necesario que los actores como herederosprueben suposesión real, ya que
la ley dispone que esa posesión la recibe de pleno derecho y en el momento
mismo de la muerte del causante. Ello sin perjuicio de la impugnación for-
mulada respecto al testamento en cuestión, en el marco de un proceso de
nulidad (CNCiv., Sala D, 16/05/2016, M., M. J. y otros c/R., F R. y otro S/
Desalojo: Intrusos. Sumario n025840 de la Base de Datos de la Secretaria
de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).
1.4. ADMINISTRADOR DE LA SUCESIÓN

El nombramiento de administradorjudicial en el proceso sucesorio -pro-
visional y10 definitivo- otorga facultades similares al mandato concebido
en términos generales.
Tiene legitimación para iniciar la demanda de desalojo, siempre que no
exista oposición de alguno de los coherederos.
No necesita autorizaciónjudicial para iniciar la demanda, ya que se trata
de un acto de administración que está implícito dentro de la órbita de sus
funciones y resulta un acto conservatorio de los bienes que componen el
acervo sucesorio'36.
Al respecto -con fecha 3 1 de mayo de 201 8- se expidió expresamente la
Sala 1 de la Excma. Cámara Nacional de Apelaciones en lo Civil, al indicar
en los autos "Graveglia, Delio Carlos sl Sucesión testamentaria cl Vallejos,
Patricia Mabel y otro sl Desalojo por falta de pago", que el administrador
de la sucesión se encuentra debidamente legitimado para iniciar el proceso
de desalojo de un inmueble que forme parte de la masa sucesoria. En su
Conf. LLGran Cuyo, 2010 (mayo), 342 - DFyP 2010 (abril), 0110412010, 118, Cita Online: AR/
DOCl105912010.
voto, las magistradas intervinientes señalaron que si bien resulta de práctica
requerir que el administrador solicite autorización para promover el desalojo,
lo cierto que con solo acreditar su condición de tal es suficiente.
De conformidad con lo dispuesto precedentemente, si lo que se quiere es
lograr el desalojo de un inmueble de titularidad de una persona que falleció,
la podrá iniciar el administrador designado en el proceso sucesorio y para
acreditar tal condición resultará suficiente acompañar al escrito de inicio un
testimonio firmado por el juez de la sucesión que acredite su nombramiento.
Jurisprudencia
l . El carácter de administrador de una sucesión equivale a un mandato
concedido en términos generales, que lo autoriza a ejercer todo acto pro-
pio de sus facultades implícitas y entre ellas, la de demandar el cobro de
alquileres o el desalojo, sin necesidad de autorizaciónjudicial (CNEsp. Civ.
y Com., Sala 2, 07/03/1988, Sucesión Bujeiro c/Sica s/Locación de cosas;
Sumario: 7 de Marzo de 1988 Id SAIJ: SUP0003074).
2. Una vez dictada la declaratoria de herederos, cualquiera de los co-
herederos se encuentra legitimado para convenir la desocupación de un
inmueble que forma parte del haber sucesorio en tanto se trata de un acto
de administración y no de disposición, máxime si ha sido autorizado por
los restantes coherederospara actuar como administrador del inmueble en
la cuestión (CNEsp. Civ.y Com., Sala 3,28/04/1987, Baskin Calko c/Rosa,
Osvaldo s/Locación; Id SAIJ: SUP0000960).
3.- La administradora de la sucesión no necesita obtener autorización
expresa para demandar el desalojo por vencimiento del plazo contractual
(CNEsp. Civ. y Com., Sala 3, 26/07/1988, Bujeiro Rosa y Raúl s/SucesiÓn
c/Sica s/Desalojo; SUMARIO 26 de Julio de 1988 IdSAIJ: SiJP000341.5).
1.5. DONATARIO
Si el titular de un inmueble dado en locación lo hubiere donado, los
donatarios tienen legitimación activa para iniciar la demanda de desalojo
de conformidad con lo establecido en el contrato y en los términos del art.
1189, inc. b, del C C C N ' ~ ~ .
1.5.1. Jurisprudencia
l . Es procedente la acción de desalojo incoadapor los donatarios del
inmueble con reserva de usufructo vitalicio, ya que ocurrido el deceso de
la donante caducó el usufructo y los actores adquirieron elpleno goce del
''' Conf. Salgado, Ali Joaquín, Locación, Comodato y Desalojo, pág. 320, primera ed. ampliada y
actualizada por Santiago J., E. Pano y José María Salgado, Santa Fe, Rubinzal-Culzoni, 2016.
dominio que estaba desmembrado temporalmente, en tanto que el emplazado

no acreditó su derecho a laposesión (C. Civ. y Com. Dolores, 21/05/2008,
Arbilla, María José y otras c/Rosales, Amzanda y/u ocupantes; LL Online
AR/JUR/3635/2008).
2. La demanda de desalojo promovida por el titular de un inmueble
adquirido por donación resulta procedente pues, aun cuando aquél deba
soportar el resultado de la revocación de la donación, en caso que se hiciera
lugar a tal acción con efectos retroactivos, mientras no exista una sentencia
firme que la admita, se encuentra plenamente facultada para demandar
(C. aa Apel. Civ. y Com. Córdoba, 05/11/2013, Sánchez, Marta Roxana
c/ Espinosa Fernández Baca, Maiy Nilda S/ Desalojo - otros - recurso de
apelación; LLC, 2014 (mayo), 440; AR!JUR/90917/2013).
3. Debe rechazarse la demanda por desalojo incoadapor el donatario
del inmueble contra el poseedor de éste, por cuanto se encuentra con-
trovertido el titulo que legitima al actor a obtener la restitución del bien,
toda vez que existe una estipulación afavor del emplazado realizada por
el donante al momento de la adquisición del inmueble, la cual fue acep-
tada con posterioridad a la donación (C. 2"Apel. Civ. y Com. Córdoba,
13/12/2007, Varela, Elvira c/Benvehi, María de los Angeles; LL Online
AR/JUR/II 620/2007).
1.6. USUFRUCTUARIO
El derecho real de usufructo es el derecho por el cual se le reconoce a una
persona la posibilidad de usar los bienes de otra y disfrutar de sus beneficios,
con la obligación de conservarlos como si fueran propios.
Esta figura se encuentra prevista en el art. 2129 del CCCN. Es del caso
aclarar que si bien le otorga al sujeto el uso y goce sobre una cosa ajena y la
facultad de administrarla, no le reconoce la posibilidad de disponer de ella.
1.6.1. ¿Puede el usufructuario celebrar contratos de alquiler?
La respuesta es afirmativa, ya que el usufructuario tiene plenas facultades
de administración, con la limitación que responde ante el nudo propietario
por los daños que pudiere cometer el locatario.
La desventaja del contrato de locación celebrado por el usufmctuario
es que finaliza con la muerte de éste, por lo que lo toma aleatorio y difícil
de ser concretado.
Por otra parte, el usufructuario debe respetar los contratos que hubiere
celebrado el nudo propietario antes de la constitución del derecho real de
usufructo. Y si al inicio del usufmcto hubiere un contrato vigente, le co-
rresponde percibir los alquileres desde aquella fecha (art. 2141 del CCCN).
1.6.2. ¿Puede el usufructuario iniciar demanda de desalojo?
Atento a que el usufmctuario puede eiercer todos los derechos a los fines
de proteger su derecho, es lógico que se encuentre legitimado para iniciar una
demanda de desalojo y no requiere el consentimiento del nudo propietario.
El nudo propietario no podría accionar por desalojo en un contrato de
alquiler celebrado por el usufructuario. En el ítem siguiente, ya hay una
excepción a la regla, que se da cuando fallece el usufructuario.
1.6.3. ¿Qué sucede si se muere el usufructuario?
Como el usufructo finaliza con el fallecimiento del usufructuario, se
extingue el contrato que éste hubiera celebrado.
En este supuesto, quien se encuentra legitimado para iniciar la demanda
de desalojo es quien era el nudo propietario del inmueble, ya no como lo-
cador, sino en los términos del art. 680 del CPCC contra un ocupante cuyo
deber de restituir el bien se hizo exigible debiendo acreditar ser el propietario
del bien y demostrar el fallecimiento del usufr~ctuario'~~.
Jurisprudencia
l . Fallecido el usufructuario, el usufructo a su favor ha quedado extin-
guido, de donde el contrato de locación por él celebrado queda resuelto,
tornando procedente la demanda de desalojo (CNCiv., Sala H, 28/05/1997,
S.O.S. OPROWArgentina c/ Consoli, Victor Nicolás S/ Desalojo por falta
de pago y/o Encimiento de contrato; Id SAIJ: SUC0040324).
2. Al haberse colocado en crisis la idoneidad de la actorapara deman-
dar en su carácter de usufructuaria, realizando esa observación dentro
del conjunto de oposiciones propias de la contestación de la demanda,
resultaba insoslayable el cumplimiento del trámite pertinente a todas las
excepciones, sean éstas previas o de fondo y el traslado al actor del es-
crito en que se propusieren las excepciones, con el agregado de la prueba
instrumental y el ofrecimiento de la restante. En razón de que ello no fue
ordenado ni cumplido, siendo un imperativo inexorable ya que, por tratarse
de un proceso sumario, solamente pueden ser opuestas conjuntamente con
la contestación de la demanda, se privó a la actora de oponerse a la indi-
recta acción impugnaticia del demandado relacionada con la legitimación
activa de su adversaria. En base a lo dicho, resulta un excesivo ritualismo
enderezar la solución teniendo en cuenta solamente la existencia o no del
usufructo, cuando de las constancias del expediente fluyen otros factores
que revelan la calidad activa de la demandante a través de las prerrogativas
otorgadas por el sindicado como propietario, estimando en consecuencia
que la parte actora se encuentra habilitada para pretender el desalojo de
Conf Areán, Beatriz, Juicio de Desalojo,pág. 222, primera edición, ed. Hammurabi, 2004
1aJinca involucrada (C. Civ., Com., Laboral y Minas San Fernando del
Valle de Catamarca, Catamarca, 06/09/2004, Sabagh Silvia Elisabeth c/
Espinosa José Bricio S/ Desalojo; Id SAIJ: SU70022914).
1.7. USUARIO
El uso es el derecho real sobre cosa ajena que confiere a su titular la
facultad de usar y gozar, con limites establecidos en el titulo constitutivo.
Generalmente (no imperativamente), este uso y goce se limita a las nece-
sidades del usuario y de su familia, lo que lo diferencia del usufructo'39.
El derecho de uso, cuando recae sobre un inmueble y la posibilidad de
habitarlo, se llama habitación.
La acción de desalojo no se otorga solamente al propietario o al loca-
dor, sino a todo aquel que invoque un título del cual se derive su derecho
de usar y gozar del inmueble, contra el que se encuentre en la tenencia de
él sin derecho regularmente conferido o por otras razones clandestinidad,
violencia, o intrusión propiamente dicha.
En ambos supuestos, el usuario tiene derecho a iniciar acción de desalojo,
ya que al tener el uso de la cosa puede darla en alquiler.
1.8. LOCADOR
Como primera medida, hay que reiterar que no es necesario ser propietario
del bien para darlo en locación.
Es común que muchas personas den en alquiler bienes que resultan de
propiedad de un tercero y que ésto no implique violar normativa alguna140.
En todos estos supuestos la legitimación para iniciar la demanda de des-
alojo no proviene del derecho real sobre el bien, sino del carácter de locador.
Esta situación se configura porque la acción de desalojo es de carácter
personal, con la intención de recuperar la tenencia de la cosa.
Jurisprudencia
Resulta innecesaria la acreditación del carácter de titular del dominio
del actor respecto del inmueble cuyo desalojo solicita, bastando que se
encuentre demostrada la existencia de la relación locativa para determinar
su legitimación, no necesitándose otro recaudopara determinar el derecho
que le asiste al locador a demandar la restitución del bien (CNCiv., Sala K,
08/11/2001, Costa, Joaquín c/ Erdiel; Anselmo C.y otro; DJ, 2002-1-1 048;
La Ley, 2016-E, 275; cita Online: AR/JUR/54323/2016).
Conf. Kiper, Claudio M., Manual de Derechos Reales, pág. 484, edit. Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
Septiembre de 2016.
140
Conf. Borda, Guillermo A., Tratado de Derecho CivilArgentino, Contratos, T. 1, pág. 464, No 639,
segunda ed. actualizada, ed. Permt, 1969.
1.9. SUBLOCADOR
La sublocación implica una nueva locación del bien. En este caso,
el locatario de un inmueble vuelve a dar el bien en alquiler a un tercero
-sublocatario-.
Al haber celebrado un nuevo contrato de locación, el locatario se convier-
te en sublocador y se encuentra legitimado para iniciar la acción de desalojo
acompañando a la demanda el nuevo contrato de locación.
Jurisprudencia
El cesionario de un contrato de locación que fuera celebrado por el
propietario del inmueble se halla legitimado para demandar el desalojo.
Y ese derecho puede ser ejercido aun ante ocupantes de fecha anterior al
contrato si éstos no han acreditado tener derecho alguno apennanecer en
el inmueble (CNCiv., Sala 1, 02/08/1991, Fuentes Omar c/Lizzano Fran-
cisca s/desalojo; SUMARIO, 2 de Agosto de 1991, Id SAIJ: SSU0008571).
1.10. COMODANTE
El comodato consiste en el préstamo de uso por el cual una de las partes
entrega a otra gratuitamente una cosa mueble o inmueble, pudiendo recaer
sobre cosa propia o ajena.
El contrato de comodato puede ser celebrado por tiempo determinado
o sin plazo.
En el primer caso, el comodante puede pedir la devolución de la cosa al
finalizar el plazo y si no se hubiere determinado plazo, cuando el comodante
lo requiera.
También se podrá pedir la restitución del bien en el caso que el como-
datario le de un uso distinto al que estuviere determinado en el contrato o
efectúe un uso impropio de la cosa.
En ambos casos, lo único que tiene que acreditar el comodante para
iniciar la demanda por desalojo es la existencia del contrato.
Jurisprudencia
Respecto a lafalta de legitimación activa de la demandantepor no haber
presentado la declaratoria de herederos o porque no acreditó ser designada
adjudicataria del bien entre los herederos, el préstamo fue realizado por la
actora y ella inició la acción de desalojo en su condición de comodante. A
pesar de que en la demanda invocó SU calidad de heredera, la acreditación de
tal requisito no era necesaria a la luz de que el comodato entre la actora y el
demandado quedó debidamenteprobado. Siendo asiy mediando un comodato
entre laspartes,pesa sobre el comodatario la obligación de restituir la cosa
(STJ San Salvador de Jujuy, Jujuy, 07/12/1993, Carrazan Ilda c/ Giménez
Santiago s/Recurso de Inconstitucionalidad; Id SAIJ: SUWO000742).
1.11. ADQUIRENTE EN SUBASTA JUDICIAL

Se denomina adquirente en subasta judicial a la persona que resulta
comprador de un bien determinado en un acto público de remate.
La subasta consiste en la venta forzada de un bien de titularidad del
deudor ordenada por juez competente, en el marco de un juicio ejecutivo o
de ejecución de sentencia.
La finalidad de la subasta es que el acreedor pueda saldar su acreencia
con el precio obtenido en el remate.
Quien compra el bien por esa vía es adquirente en subasta y pasa a ser
titular registral de la cosa rematada y por consiguiente puede celebrar con-
tratos de locación sobre él. Es más, aun ante la falta de inscripción registral
de la transmisión, puede admitirse la demanda de desalojo.
Jurisprudencia
l . Considerando que el funcionario que se designó para el diligen-
ciamiento del mandamiento manifestó que había puesto en posesión del
inmueble a la actora, por aplicación de la regla de la sana critica (art. 3 72,
CPCC), no cabe más que concluir que la actora ha entrado enposesión del
inmueble; lo que sumado a que ha adquirido en subasta el inmueble, hace
que medie titulo y modo suJicientepara adquirir el derecho de dominio sobre
el inmueble objeto de autos (arts. 2524, 2601, 2602, 2603, sigtes. y concs.
Cód. Civil, hoy art. 1892, sigtes. y concs. CCCN; C. Civ. y Com. Paraná,
Entre Ríos, 16/02/2016, Aceros Zapla S.A. c/ Cañete, Benicio y Otros S/
Desalojo; Id SAIJ: SUIO079550).
2. El actual CCCN claramente establece que los derechos reales se ad-
quieren mediando la concurrencia del título y modo sujicientes (en el caso
la tradición), salvo los supuestos en que la inscripción registra1 resulte
constitutiva en los casos expresamente previstospor ley, 10 que no ocurre
en el supuesto de adquisición del derecho de dominio sobre inmuebles (art.
1892, 1941, 1947, sigtes. y concs. del CCCN; C. Civ.y Com. Paraná, Entre
Ríos, 16/02/2016, Aceros Zapla S.A. c/ Cañete, Benicio y Otros s/Desalojo;
Id SAIJ: SSU10079552).
3. El desalojo de los ocupantes del inmueble adquirido en subasta no
requiere de la tramitación de un juicio autónomo; cuando es el propio
ejecutado, aun con su grupo familial; quien ocupa elpredio que es objeto
de la ejecución, su deber de entregar la cosa nace cuando es vendida,
esto es, una vez pagado el precio. En este supuesto, la entrega del bien
debe hacerse libre de toda otraposesión,por lo que corresponde intimar-
lo para que proceda a la desocupación del inmueble en el plazo que el
tribunal conceda, bajo apercibimiento de lanzamiento (CNCom., Sala D,
08/04/2008, Banco del Buen Ayre S.A. c/Jofre, Luis Agustin S/ ejecutivo;
Id SAIJ: SUNO01 6016).
2. LEGITIMACIÓN PASIVA
2.1. LOCATARIO
En la mayoría de los procesos de desalojo, las partes han celebrado
previamente un contrato de alquiler. En estos supuestos, quien reviste el
carácter de parte actora es el locador y como parte demandada se encontrará
al locatario o inquilino.
Si bien en la práctica es usual que las partes celebren un contrato escrito,
lo cierto es que esta formalidad no resulta necesaria, ya que no se trata de
un contrato formal.
2.2. SUBLOCATARIO
En este supuesto deben distinguirse dos situaciones diferentes.
La primera de ellas se da cuando en el proceso de desalojo el locador
puede iniciar la acción directamente contra el sublocatario, en forma autó-
noma. La segunda cuando la actora debe accionar en forma conjunta contra
locatario y10 subinquilinos.
El primero de los supuestos se configura cuando el locatario ha sublocado
el inmueble y ello estaba previsto en el contrato.
Areán ha sostenido que debe reconocerse legitimación pasiva al sublo-
catario cuando la acción se funda en la falta de pago de los alquileres, o el
vencimiento de plazo, o el goce abusivo y10 al cambio de destino14'.
Es decir que en caso que el sublocatario no cumpla con las obligaciones
que hubiera asumido con el locatario, el locador principal puede ejercer
todas las acciones que le corresponda a aquél y demandarlo por cobro de
alquileres, daños y perjuicios por el uso indebido de la cosa142.
El segundo de los supuestos se configura cuando la sublocación se en-
cuentra prohibida.
Sin embargo, es de buena técnica que en todo juicio de desalojo se de-
mande contra locatario, sublocatario, y demás ocupantes, para que de esta
manera se evite obtener una sentencia que haga lugar a la demanda contra
los demandados (por ejemplo, cuando se demanda sólo a quienes resultan
del contrato de locación, sin indicar a otros supuestos), pero no respecto a
otras personas que habiten el inmueble, por lo que estos últimos no tendrían
obligación de restituir la cosa.
ldl
Conf. Areán Beakiz, Juicio de desalojo, pág. 256, primera ed., ed. Hammurabi 2004.
162
Conf. Borda, Guillermo, Tratado de Derecho Civil Argentino. Contratos, T. 1, pág. 611, No 829,
segunda ed. actualizada, Pemt, 1969.
2.3. COMODATARIO
Como fuera expuesto, el comodato se configura cuando una persona
entrega gratuitamente a otra una cosa mueble o inmueble para la que use.
Puede tratarse de un contrato verbal, que se funda en una relación de
confianza o parentesco.
El comodatario es un simple tenedor de la cosa y la debe restituir cuando
el comodante se la pida o cuando se venza el plazo que las partes hubieren
estipulado.
En el CCCN se contempla esta figura en los arts. 1533 y siguientes.
Este contrato es tan precario que a veces resulta muy difícil de probar
para quien pretende iniciar la demanda de desalojo. Es el actor quien debe
probar su existencia, en el caso que sea negado por el demandado.
Si bien el comodatario es un legitimado pasivo en el proceso de desalojo,
deben destacarse todos aquellos casos en los cuales el comodato no pudo
probarse ya que el préstamo gratuito no puede presumirse y la ocupación
del accionado puede haber nacido de cualquier otro derecho.
Jurisprudencia
1. Si bien la actora no podía dar en comodato la vivienda que le había
adjudicado ellnstituto de PlanSficacióny Promoción de la Vivienday dicho
incumplimiento derivó en la desadjudicación, ésta no es una razón de la
que puedan valerse los demandados para repeler la acción de desalojo
intentada, pues ellos habrían sido participes de incumplimiento al convenir
el comodato, resultando luego abusivo y contrario a la buena fe procesal
pretender benejiciarse de las consecuencias de dicha transgresión a la
prohibición de ceder (STJ Río Negro, Sala Civil, Comercial y de Minería,
06/03/2013, Gutiérrez, María Leticia c/ Mosler, Vanesa sIDesalojo (suma-
rísimo) s/casación; diario LL, del 30/05/2013, pág. 8; LLPatagonia, 2013
(junio), 1004; DJ, 24/07/2013, 19; AR~JUR/3384/2013).
2. Frente a la pretensión esgrimida por el acto6 el demandado sólo se
ha encargado de repetir a lo largo de todo elproceso que ocupó el inmueble
reconociendo el señorío en otro; en una primera oportunidad, aduciendo
el carácter de locatario de la causante, y tras su deceso, como continuador
de la posesión en nombre y representación de un heredero, invocando en
todo momento el carácter de casero. Con su accionar malpuede arrogarse
la condición de poseedor animus domini del inmueble, toda vez que es el
mismo demandado quien evidencia con sus propios actos que ha ejercido
la tenencia de dicho bien (Cámara de Paz Letrada de San juan, Santa
Lucia, Protocolo de sentencias, T015, F0 8/13, 21/12/2016, Jordá Joaquín
Orlando c/Mercado Francisco S/ Desalojo; Sumario 21 de Diciembre de
201 6 Id SAIJ: SU50009548).
2.4. INTRUSO
Se define como intruso en sentido restringido, a la persona que ha entrado
en la cosa por un acto unilateral, sin haber recibido la tenencia de manos de
quien la tenía en forma legítima'43.
Intruso es la persona que ingresa a un inmueble contra la voluntad de
otro con la finalidad de ejercer actos de uso y goce del bien144.
En síntesis, intruso es quien se apodera de una cosa inmueble en contra
de la voluntad de quien fuera su poseedor o dueño y pretende retener la
cosa sin derecho alguno.
Se es intruso desde el primer momento. Con esto quiere expresarse que
la calidad de intruso no puede adquirirse por interversión del titulo.
Es decir, la persona que empieza poseyendo un bien inmueble con la
conformidad del poseedor original o de su titular registral, nunca puede
convertirse con el paso del tiempo en intruso, ya que la calidad de in-
truso queda tipificada al entrar en posesión del bien sin la autorización
correspondiente.
Un ejemplo que clarifica la cuestión, podría ser el de la persona que
celebró un contrato de locación con el usufnictuario del inmueble y éste
fallece, pero el locatario se mantiene en la cosa para finalizar el contrato de
alquiler. En este supuesto, el locatario sigue siendo el tenedor del inmueble
y se mantiene en él en virtud de un contrato preexistente, y tendría derecho
a quedarse ahí hasta la finalización del contrato, y ello no lo convierte en
intruso.
2.5. POSEEDOR
El poseedor es la persona que se encuentra habitando en bien con animus
domini, no reconociendo otro un derecho superior sobre la cosa.
Toda vez que el proceso de desalojo procede contra cualquier persona
que revista la calidad de tenedor -que reconozca en otro la propiedad de
la cosa-, se entiende que no puede reconocerse legitimación pasiva en el
desalojo al poseedor, debiendo recurrir a los fines de recuperar el bien a las
acciones posesorias con la condición que aporte elementos probatorios que
prima facie acrediten la verosimilitud de su planteo y justifiquen la seriedad
de su pretensión.
No hay que perder de vista que lo que se procura en el juicio de desalojo
es recuperar la "tenencia" de la cosa y no la posesión, por lo que las con-
143
Conf. Fassi, Santiago C., Código Procesal Civily Comercial de la Nación y demás normas procesales
vigentes, comentado, anotado y concordado, T. 11, pág. 601, ed. Astrea, 1975.
IM
Conf. Alsina, Hugo, Tratado Teórico Práctico de Derecho Procesal Civil y Comercial, T. VI, pág
75, actualizado por Jesús Cudrao, ed. Ediar, 1963.
troversias sobre el mejor derecho a poseer deben dilucidarse en el juicio

reivindicatorio o posesorio'45.
Jurisprudencia
1. En este proceso se intenta introducir una acción real, por lo que el
juicio de desalojo no la resulta vía adecuadapara que en élpuedan debatirse
y dilucidarse cuestiones que desborden su objetivo, como son las relativas
al mejor derecho a laposesión o laposesión misma (C. de PazLetrada San
Juan, San Juan, 08/05/2008, Fernández, Esther Nery c/Fernández, Maria
Rosa S/ Desalojo; id SAIJ: SU50007652).
2. La acción de desalojo no procede contra quien ha expresado adecua-
damente su ánimo de poseer la cosa para si, cualquiera sea el vicio de su
posesión, ya que no cabe discutir dentro de su órbita el mejor derecho de
poseer ni laposesión misma, pues todo debate sobre elparticular es extra-
ño al juicio de desalojo (CNCiv., Sala J , 1 "/07/1997, Spahc Fabián Raúl
C/Herederos y/o Sucesores de "Rivas Camilo Jaime" S/ Escrituración; Id
SAIJ: SUCO014129).
3. Quien alega la condición de poseedorpara oponerse al desalojo ha
de acreditar acabadamente -y no sólo prima facie-, que ostenta la cosa con
intención de someterla al ejercicio del derecho de propiedad, más allá de la
legitimidad o ilegitimidad, de la anualidad o veinteanualidad de suposesión
(C. Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 2/05/1996, Castro, Ana c/ Castro, Juan y
otro S/ Desalojo; Id SAIJ: SUBO2011 76).
4. Quien invoca serposeedor de un inmueble debe proba6 para evitar el
desalojo, el ejercicio del Corpus más el animus, exteriorizándose con actos
inequívocos, no pudiendo utilizarse como un reconocimiento implícito de
un derecho la expresión vulgar delpropietario alsolicitarpor medio de una
carta documento la "posesión" del bien (C. Civ., Com., Familia y Conten-
cioso Administrativo de Ella Maria, 06/11/2013, Daza, Froilán Plácido c/
Baraldo, Mauricio Martin y otro s/Desalojo; LLC, 2014 (mayo), 469; AR/
JUR/91248/2013).
2.6. F'IADOR
En el proceso de desalojo el fiador no reviste carácter de parte, no teniendo
legitimación pasiva en el proceso.
La intervención del fiador en el juicio de desalojo es al solo efecto de
hacerle saber la existencia del proceso por la eventual responsabilidad
que a éste pudiera caberle en el pago de las costas -honorarios y gastos- al
finalizar el pleito.
C. Civ. y Com. Córdoba, Sala 3a, 2810511982, Gutiérrez de Maier, Olga y otros clArguello, Maria
D.; JA, 1983-111-516,
Sin embargo, entendemos que ello no quita que pueda citárselo al juicio
y darle participación en el proceso, pues tal vez puede aportar una solución
al conflicto y de esa manera podría evitarse una eventual ejecución de la
sentencia.
Jurisprudencia
Eljiador no es parte en el juicio de desalojo con anterioridad a la
sentencia, toda vez que éste tiene por objeto la restitución de la cosa, aun
cuando la causal invocada sea la falta de pago de los alquileres (CNCiv.,
Sala H, 09/02/2000, Vallalrini,MiguelA. c/Olmedo, Angela S. s/Desalojo;
Id Saij: SUCO4002.50).
2.7. ADQUIRENTE DE UN INMüEBLE LOCADO

La persona que adquiere un inmueble que se encuentra sujeto a un con-
trato de alquiler vigente, debe respetar dicho contrato hasta su finalización.
En este supuesto, queda configurada la traditio brevi manu prevista en el
art. 1923 del CCCN, por la cual una persona que poseía un bien a nombre
de otra, comienza a poseer a nombre de una persona distinta'46.
Esta ficción se configura ya que de resultar exigible la tradición del
vendedor-locador al comprador, se produciría un desplazamiento de cosas
inútiles y carentes de relevancia jurídica.
A esto cabe agregar que para que esta mutación en la relación locativa
quede perfeccionada, resulta necesaria la notificación de este cambio al tenedor.
Esta notificación no requiere formalismo alguno y puede ser efectuada por
cualquiera de las partes -vendedor o comprador- y si el locatario comienza
a abonarle los cánones locativos al nuevo propietario, se considera que la
notificación del cambio de titularidad se efectuó tácitamente.
En el caso que el nuevo propietario -una vez vencido el plazo de locativo-
quisiera iniciar el juicio de desalojo, se encuentra debidamente legitimado,
no pudiendo el locatario oponer la excepción de falta de legitimación activa,
ya que la trasmisión del contrato ha operado "ope legis".
Tampoco podría el demandado invocar al contestar la demanda la falta
de notificación de la sustitución en la titularidad, ya que con la notificación
del traslado de la demanda se estaría supliendo dicho extremo.
2.8. INTEGRANTES DE UNA UNIÓN CONVIVENCIAL
Antes de abordar específicamente el supuesto en estudio, es necesario
destacar que uno de los grandes avances logrados con la sanción del nuevo
CCCN fue la de reconocer una forma de organización familiar diferente al
matrimonio civil. El objetivo de esta regulación fue la de otorgarle un marco
166
Conf. Areán, Beatriz, Juicio de desalojo, pág. 249, primera ed., ed. Hammurabi, 2004.
legal integral a una forma altemativa de organización familiar cuya caracte-

rística esencial es la de tener un proyecto de vida compartido, apoyo mutuo
y afecto entre los integrantes, a la que se denominó "unión con~ivencial"'~'.
Así, la nueva legislación se distingue de la anterior al reconocer ciertos
efectos jurídicos a las relaciones afectivas de pareja, pero dejando en claro
que no cualquier unión queda amparada en la regulación normativa, sino
aquéllas que revistan el carácter de singlar, pública, notoria, estable y per-
manente de dos personas que sean o no del mismo sexo -conf. art. 509-14',
ello además de los requisitos establecidos por el art.510 del C C C N ' ~ ~ .
Aclarado ello, cabe preguntamos ahora qué ocurre si finaliza una unión
convivencial y uno de los convivientes no abandona el inmueble donde
habitaban ¿resulta procedente el desalojo?
Hay que distinguir dos supuestos: 1) cuando el locador demanda por des-
alojo a los continuadores del inquilino -su conviviente- y 2) en los casos en
que la convivencia finalizó sin ser el demandado continuador del locatario.
En la actualidad hay dos normas que regulan el primero de los casos, según
se trate de "cese de la unión convivencial" o "cese de una unión de hecho".
En el art. 526 del CCCN se regula la atribución de la vivienda familiar
en el supuesto de cese de la convivencia.
En la normativa referida se establece que "(...) Si se trata de un inmueble
alquilado, el conviviente no locatario tiene derecho a continuar en la loca-
ción hasta el vencimiento del contrato, manteniéndose el obligado alpago y
las garantías que primitivamente se constituyeron en el contrato. El derecho
de atribución cesa en los mismos supuestos previstos en el articulo 445".
De la lectura de la última parte de la norma, se advierte que si la exis-
tencia de la unión convivencial se encuentra probada, una vez finalizada,
el conviviente que no sea locatario tiene derecho a continuar viviendo en
el inmueble que constituyó el seno familiar hasta el vencimiento estipulado
en el contrato'50.
Id' Conf. Código Civil y Comercial de la Nación, pág. 3, fascículo 11, editado por el Centro de Capa-
citación Judicial de la Provincia de La Pampa, Separat, junio 2015.
Id8
Art. 509: "Ambito de aplicación. Lar disposiciones de este Titulo se aplican a la unión basada en
relaciones afectivas de carácter singular, pública, notoria, estable y permanente de dos personas que
conviven y comparten un proyecto de vida común, sean del mismo o de diferente sexo':
Id9
Art. 510: "Requisitos. El reconocimiento de los efectos junzicos previstos por este Titulo a las
uniones convivenciales requiere que: a) los dos integrantes sean mayores de edad: b) no estén unidos
por vinculos de parentesco en linea recta en todos los grados, ni colateral hasta el segundo grado: c)
no estén unidos por vinculos de parenteico por afinidad en linea recta: dJ no tengan impedimento de
ligamen ni esté regiifrada otra convivencia de manera simultánea: e) mantengan la convivencia durante
urz periodo no inferior a dos años".
150
Azpiri, O . Jorge, Uniones Convivenciales, Análisis bajo el Código Civil y Comercial de la Nación,
pág. 113, ed. Hammurabi, José Luis Depalma, l a Ed, 2016.
Un dato no menor y a tener en cuenta, es que esta normativa introduce
una novedad que consiste en que si bien el locatario ya no habitaba el in-
mueble, mantiene a su cargo el pago de los cánones locativos, así como las
garantías establecidas en el contrato.
Cabe preguntarse qué sucede en el supuesto descripto anteriormente,pero
en el que no se den los requisitos en la relación de hecho para configurarse
como unión convivencial.
Si por alguna razón no llegan a reunirse los requisitos requeridos por
la ley para ser unión convivencial y se produce el cese de esa relación
de hecho, la posibilidad de continuar con el uso del inmueble estará
amparada en el art. 1190 del CCCN, el cual reconoce el carácter de
continuador de la locación a quien hubiese recibido trato familiar por
parte del locatariolS1.
La normativa indicada dispone que en caso de muerte o abandono de la
locación por parte del locatario, el conviviente no locatario puede seguir
habitando el bien hasta que finalice el contrato, siempre que se trate de la
sede de la unión de hecho y abone los cánones locativos.
En el primero de los supuestos, nuestro ordenamiento jurídico dispone
que en caso de muerte o abandono de la locación por parte del locatario, el
conviviente no locatario puede seguir habitando el bien hasta que ñnalice
el contrato, siempre que se trate de la sede de la unión convivencial y abone
los cánones locativos.
El segundo caso resulta un tanto más controvertido, ya que existen dis-
tintas posturas doctrinarias.
Algunas corrientes asimilan este supuesto a la figura del comodato, en
virtud del cual el conviviente titular del bien puede exigir al que continúa
habitando el bien la restitución de la cosa.
Otros autores consideraban "intruso" al conviviente que permanecía en
el bien luego de disuelta la pareja. Pero esta teoría es contraria a una de las
principales características del intruso, que es que tal calidad se adquiere
desde el primer momento. Es obvio que en el caso de la unión convivencial,
la persona que fue a vivir al bien entró allí con el consentimiento de quien
era su poseedor o titular, por lo que no sería viable el desalojo en este caso
bajo la causal de intrusión.
151
Art. 1190: "Continuador de la locación. Si la cosa locada es inmueble, o parte material de un in-
mueble, destinado a habitación, en caso de abandoizo o fallecimiento del locatario, la locación puede
ser continuada en las mismas condicionespactadas, y hasta el vencimiento delplazo contractual,por
quien lo habite y acredite haber recibido del locatario ostensible tratofamiliar durante el año previo
al abandono ofallecimiento. El derecho del continuador en la locaciónprevalece sobre el del heredero
del locatario) ':
Entendemos que el conviviente que continúa habitando el inmueble de

titularidad del otro, revestiría la calidad de tenedor precario, ya que goza-
ría del derecho de ocupar gratuitamente del bien mediante un titulo que es
revocable por quien le reconoció dicho derecho.
No obstante lo dicho precedentemente, lo cierto es que nuestro orde-
namiento jurídico reconoce la atribución del uso de la vivienda sede la
unión convivencial a uno de los miembros, si tiene a su cargo el cuidado
de hijos menores de edad, con discapacidad o capacidad restringida o, en
el caso que demuestre que tiene extrema necesidad de una vivienda y que
le resulta imposible procurársela en poco tiempo. En este último caso, el
juez le otorgará la atribución de la vivienda por un plazo que no podrá
exceder los dos años.
Jurisprudencia
l . Un repaso de la jurisprudencia relativa al desalojo instado contra
el conviviente permite apreciar que mayoritariamente y como principio se
admite su procedencia por considerárselo otro ocupante que tiene la obli-
gación de restituil; ya que al haber cesado la relación sentimental que dio
lugar a su contacto con la cosa, deja de tener la causa que la justijique y
por lo tanto debe restituirla a su dueño, mas si a merced de los elementos
aportados por elpropio actor queda expuesto "primafacie " que el derecho
alegadopor la demandada en supostura defensiva consistente en su derecho
como aportantepara la adquisición del inmueble del que se intentó desalojar
dicho criterio ha de ceder (C. Civ. Com. y Laboral Gualeguaychú, Entre
Rios, 21/05/2013, De la Cruz Rodolfo Antonio c/Amarillo Elvira Hortensia
s/Desalojo; Id. SAIJ: SUIO079027).
2. Si la relación de convivencia$nalizó, la situación de uno de los miem-
bros de la disuelta pareja que pretende continuar habitando en el inmueble
del otro, es la de un ocupante precario y debe disponerse su desalojo (C.
Civ. y Com. La Plata, Sala 3, 15/05/1990, J. de S., L. C. y otro c/ G., M. l?
y demás ocupantes S/ Desalojo; Id SAIJ: SUB0350363).
3. La calidad de conviviente excluye lajgura de intrusión y de la mera
tenencia, pues para ello es necesario que se haya efectiva tradición de la
cosa lo que es incompatible con la convivencia conjunta y eljuicio de des-
alojo no es el marco adecuado para decidir el mejor derecho a laposesión
que a cada uno de los concubinas compete C. Civ. y Com. San Nicolás,
02/09/1999, Figueroa Domingo Cipriano c/ Zabala Zapata Alberta s/Des-
alojo; Id, SAIJ: SUB08.55625).
4. Aun cuando estamos frente a una unión convivencial extinguida con
anterioridad a la vigencia del código unijicado y como tal no inscripta, que
si bien en el art. 526 del CCCNse contempla que el uso del inmueble quefue
sede de la unión convivencialpuede ser atribuido a uno de los convivientes
y que la situaciónpuede asimilarse a la posibilidad establecida en el inc.
a), de dicha norma, lo cierto es que también allí operan causas de cese
-art. 526 CCCN que remite al art. 445 CCCN-, previendo en el art. 445,
inc. a), que el derecho de atribución del uso de la vivienda familiar cesa
por cumplimiento del plazo fijado por el juez, en la especie plasmado en
la homologación al acuerdo aludido (C. Apel. Civ. y Com. Gualeguaychú,
Entre Rios, 01/07/2019, B., A. H. c / P , í?C. s/Desalojo; sumario 1 "deJulio
de 2019, Id SALJ: SUI008051 O).
2.9. DEPENDIENTE QUE OCUPA EL INMUEBLE

La persona que se encuentra habitando una finca en virtud de un con-
trato laboral reviste únicamente el carácter de tenedor precario y en el
supuesto que esta relación laboral finalice, lo único que puede reclamar
aquél es la indemnización por despido, pero no puede pretender seguir
ocupando el bien.
Jurisprudencia
l . La acción de desalojo promovida en pos de la recuperación de un
inmueble otorgado como accesorio de una relación laboral finiquitada
debe ser admitida, pues, aun demostrada la ocupación, los accionados no
probaron, siquiera indiciariamente, que suposesiónfuera a titulo de dueño
(C. l adel Trabajo, de Paz y Tributaria de San Martin, 01/08/2013, Kñas
de Euzcadi SRL c/ Juan R. Araya y ot. S/ Desalojo p/ apelación sentencia
justicia depazy trib.; LLGran Cuyo, 2013 (octubre), 1026; LLGran Cuyo,
2013 (diciembre), 1264; AWJUR/41773/2013).
2. Encontrándose vinculadas laspartes laboralmente por un contrato de
viñas y frutales (ley 23.1 54)proporcionándosele una vivienda al contratista
y a su familia, el empleadorpuede extinguir el contrato porjusta causa si
el trabajador incumplió con sus obligaciones consistentes en la inejecución
o ejecución defectuosa de las labores a su cargo, más elpedido de desalojo
del inmueble (C. 1"del Trabajo, de Pazy Tributaria de Tunuyán, 12/04/2013,
Pelegrina, Miguel c/Guarachi, Ricardo Agustinp/Desalojo; LLGran Cuyo,
2013 (agosto), 791; AWJUR/9368/2013).
2.10. HEREDERO
Jurisprudencialmente, se ha decidido que es improcedente la acción
de desalojo deducida, cuando no media obligación exigible de restituir el
inmueble, ya que si bien ningún heredero tiene derecho al uso de los bienes
desplazando a los otros, tampoco están los restantes autorizados para deman-
dar el desalojo del coheredero que realiza un uso exclusivo, en tanto éste
no es un intruso, ni un tenedor, sino un heredero con derecho a una porción

indivisa del bien relicto, cuya determinación e individualización concreta
debe tramitarse ante el juez y dentro del proceso sucesorio'52.
Sin embargo, es del caso señalar que el criterio recién indicado no
es unánime, pues en la práctica puede resultar de utilidad disponer el
desalojo del heredero que hace uso exclusivo de la cosa en perjuicio de
los restantes.
'51Cuarta Cámara de Apelaciones en lo Civil, Comercial, Minas, de Paz y Tributario, Mendoza, Mendo-
za, 0811012018, Vargas Labiano, Sergio José cl Sanzone, Roberto Gabriel SIDesalojo; RC J 10914118.
CAPÍTULO xrv
PROCESO DE DESALOJO. ASPECTOS DE FORMA
SUMARIO: 1. COMPETENCIA. 2. TRÁMITEASIGNADO. 3. INTIMACIÓNPREVIA.
4. DEMANDA: REQUISITOS. 5. ERRORES COMUNES. 6. TASA DE JUSTICIA. 7.
MEDIACIÓN. 8. BONO ART. 51, INC. D), DE LA LEY 23.187.9. ENTREGA INME-
DIATA DEL INMUEBLE. 10. RECONOCIMIENTO JUDICIAL. 11. NOTIFICACIÓN
DE LA DEMANDA.
1. COMPETENCIA
Luego de saber quién puede demandar y a quién se puede demandar, ex-
tremos que técnicamente se traducen en la legitimación activa y pasiva, hay
que saber ante qué juez y en qué jurisdicción debe presentarse la demanda.
Ello está relacionado con la "competencia".
En los puntos siguientes, será desarrollada la competencia en razón de
la materia y del territorio, así como algunas cuestiones particulares sobre
el tema que tienen lugar en los juicios de desalojo.
La competencia es una medida de la j~risdicción'~~.
La diversidad de conflictos y cuestiones que se ventilan en los tribunales
de todo el país, hace necesaria la fijación de distintas clases de competencia.
Puede clasificársela en razón de la materia (civil -patrimonial y familia-,
comercial, laboral, penal, etc.); en razón del grado (primera, segunda o ter-
cera instancia); en razón del territorio (según se trate de derechos reales o
personales); por la calidad de las personas (vgr.,juicio contra un extranjero)
y por el valor (no se aplica en la justicia nacional).
Para que un juez pueda intervenir en una causa deberá ser competente
en todos los aspectos recién mencionados. En ese sentido, en un juicio de
desalojo respecto a uninmueble ubicado en el ámbito de la ciudad de Buenos
Aires, en el cual los contratantes son dos argentinos, será competente el juez
nacional de primera instancia en lo civil patrimonial. Si algún pronuncia-
miento dictado durante el juicio es apelado, intervendrá la Excma. Cámara
Nacional de Apelaciones en lo Civil.
'" Jurisdicción: distintas acepciones pueden dársele a este instituto; sin embargo, en lo que aquí
interesa el término será utilizado en el sentido restringido, limitando la jurisdicción a la función
judicial. En este orden de ideas, puede definírsela como la función pública del Estado, realizada a
través de sus órganos judiciales para administrar justicia en un caso concreto, dirimiendo couñictos
y controversias mediante decisiones que adquieren calidad de cosa juzgada y que son eventualmente
objetables (conf. De los Santos, Mabel, en Highton-Areán, Código Procesal Civil y Comercial de la
Nación, concordado con los códigos provinciales. Análisis doctrinal y jurisprudencial, T. 1, pág. 2,
edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2004).
1.a. Improrrogabilidad de la competencia: la imposibilidad de "prorro-

gar" la competencia,es usada en el Código en el sentido de imposibilidad de
"modificar" la competencia. Ésta es determinada en los arts. 5,6 y concs. del
CPCCN y así debe asignarse.De lo contrario, podría plantearse la ilegalidad
de la presentación de la demanda.
l.b. Excepciones alprincipio de improrrogabilidad: el propio articulo
establece excepciones al principio, ya que cuando se trate de competencia
territorial, ésta puede prorrogarse si se trata de asuntos exclusivamente
patrimoniales y siempre que medie acuerdo de partes.
Cabe señalar que la regla es la improrrogabilidad, en tanto que la alter-
nativa sentada en el párrafo que antecede es excepcional, por lo que en caso
de duda habrá de aplicarse la regla general en la materia.
También podrá prorrogarse cuando se trate de asuntos de índole inter-
nacional, tal como lo enuncia la última parte del articulo.
1.c. Competencia en razón de la materia:
Competencia Federal
En los juicios de desalojo puede ser competente la Justicia federal Única-
mente en los casos en que en el proceso sea parte la Nación, sus entidades
descentralizadas o autárquicas, vecinos de diferentesprovincias, un ciudadano
argentino y otro extranjero o un estado extranjero, o un cónsul o vicecónsul
extranjero, siempre que el cónsul no haya obrado en su carácter público.
Sera competencia originaria de la Corte Suprema de Justicia de la Na-
ción, en el caso que sea parte en el juicio una provincia y vecinos de otra
o un ciudadano o súbdito extranjero, una provincia o estado extranjero, un
embajador u otro ministro diplomático extranjero, o un cónsul extranjero
que haya actuado en ejercicio de su función.
Competencia Ordinaria
Conforme lo dicho en el acápite sobre "cuestiones generales", siendo el
desalojo una cuestión regida por las leyes civiles y al no haber sido el proceso
de desahucio adjudicado a ningún otro fuero, como regla general es competente
la Justicia Nacional en lo Civil, en especial, la justicia civil "patrimonial".
Sin embargo, no pueden soslayarse algunas excepciones a ese principio
general. Por ejemplo, en el supuesto que el juicio de desalojo se vincule
con una relación laboral, el art. 21, inc. b, de la ley 18.345 determina que
será competente la Justicia Nacional del ~rabajo"~. Pero si quedaron sin
lS4Ley 18.345, art. 21: "Casos especiales de competencia. En especial, serán de la competencia de
la Justicia Nacional del Trabajo: b) Las demandas de desalojo por restitución de inmuebles o partes
de ellos concedidos a los trabajadores en virtud o como accesorios de los contratos de trabajo, sin
perjuicio de las disposiciones especiales de los estatutos profesionales".
efecto funciones laborales que desempeñaba el locatario, será competente
la Justicia Nacional en lo
Si se pretende el desalojo de un bien y las partes se encuentran vinculadas
en base a un contrato atípico de colaboración -Vgr., sistema comercial organi-
zado en forma de shopping center-, en el cual el canon mensual se compone
de un porcentaje de las ventas efectuadas y un monto mínimo asegurado, será
competente el fuero comercial. También será competente la Justicia Comer-
cial si la relación que vincule a las partes proviene de un contrato de leasing.
1.d. Competencia en razón de territorio:
Al resultar la acción de desalojo una acción netamente personal, en
principio es competente el juez donde la obligación deba cumplirse y, en
su defecto, a elección del actor: el lugar del domicilio del demandado o el
lugar de celebración del contrato.
Sin embargo, no hay que pasar por alto la posibilidad que tienen las partes
de prorrogar la competencia por tratarse de un asunto exclusivamente patri-
monial, por lo que remitimos al lector a lo expuesto en los puntos 1 .a. y 1.b.
l.e. Fuero de atracción. Juicio sucesorio. Proceso falencial:
Al ser la relación locativa de carácter personal, en caso de fallecimiento
del demandado, la acción de desalojo deberá interponerse ante el juez donde
tramite el proceso sucesorio.
Si se hubiere decretado la quiebra del locatario, es competente a los fines de
tramitar el juicio de desalojo el juez que entiende en aquel proceso falencial.
l.$ Recusación sin causa:
Antes de la reforma, el art. 14 del CPCCN establecía la facultad para las
partes de recusar sin causa al juez o jueces intervinientes (para el caso de
tribunal colegiado), en la primera presentación, declarándola improcedente
solamente en el proceso sumarísimo y en las tercerías.
A partir del 22 de mayo de 2002 -fecha de entrada en vigencia de las
reformas introducidaspor la ley 25.488-, a las excepcionesya contempladas
se agregó la imposibilidad de plantear la recusación sin causa en los juicios
de desalojo y en los procesos de ejecución (conf. nuevo art. 14, quinto
párrafo, injine).
Esta medida buscó eliminar una de las típicas "chicanas" que se daban
con la anterior redacción del Código deforma, para evitar dilatar la indebida
permanencia en el inmueble ocupado. Por eso, aunque les disguste a los
abogados que "defienden" a los demandados en los desahucios, ésta es una
decisión más que acertada, pues elimina un planteo que retardaba la resolu-
lS5 Conf. Salgado,Ali Joaquín, Locación Comodatoy Desalojo, ed. ampliada y actualizada por Santiago
J.E. Pano y José Mana Salgado, pág. 300.
ción del conflicto. Obviamente, todavía está abierta la posibilidad de recusar

con expresión de causa, pero para su procedencia habrá que argumentar y
cumplir con los requisitos indicados en los arts. 17 y siguientes del CPCCN.
2. TRÁMITEASIGNADO
La ley 25.488 (LA2001-D-4690),entró envigencia el 22 de mayo de 2002,
y aportó vanas refonnas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
Entre ellas, en forma indirecta, reformó al art. 679, que indica el proce-
dimiento establecido por el Código para la acción de desalojo de inmuebles
urbanos y rurales.
Si bien el mencionado artículo hace referencia a que el juicio de des-
alojo debe tramitar bajo las normas del proceso "sumario", como éste ha
sido derogado por la ley 25.488, debería tramitar por las del "ordinario",
de acuerdo a lo dispuesto en el actual art. 3 19 del CPCCN. Sin embargo,
la práctica enseña que la inmensa mayoría de los jueces utilizan el proce-
dimiento "sumarísimo". Ello resulta de una interpretación en conjunto de
la normativa y de la cuestión especial que se investiga en estos procesos,
siempre en busca de alcanzar un procedimientojudicial lo más ágil posible,
pero con la mayor seguridad jurídica.
Novellino considera inexplicable y errado transformar en "ordinario" un
juicio como el desalojo en tanto y en cuanto, por más modificaciones que
se hayan realizado a dicho trámite judicial, éstas no podrán, en la práctica,
acelerar un tipo de proceso al punto de lograr que sea más rápido que el
habido hasta ahora mediante el "s~mario"'~~.
Es del caso mencionar que además de las normas del proceso surnarí-
simo, deberán tenerse en cuenta las "modalidades" o particularidades que
presentan estos juicios, y que los hacen merecedores de su ubicación en el
CPCCN dentro de los procesos especiales.
Kielmanovich señala que más allá de las normas que resulten supletoria-
mente de aplicación (ordinario o sumarísimo),lo cierto es que el desalojo es
un proceso especial, con una serie de modificaciones trascendentes, que lo
singularizan en orden a su propio y limitado objeto, en el que, por ejemplo,
no es admisible, en principio y por razones de buen orden y celeridad, la
reconvención, si bien excepcionalmente se la ha admitido'57.
En el CPCC de Catamarca se establece que la acción de desalojo de
inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por el juicio ordinario, excepto
156
El nuevo procedimiento para los juicios de desalojo tras la reforma de la ley 25.488, diario LL, del
2110312002, pág. 3.
157
Conf. Kielmanovich,Jorge L., Código Procesal Civily Comercial de la Nación comentadoy anotado,
T. 11,pág. 1172, ed. Abeledo Perrot, Buenos Aires, abril de 2009.
cuando las causales invocadas fueran la de falta de pago o la de vencimiento
del plazo, las que se sustanciarán por el procedimiento sumarísimo.
En el de Entre Ríos, que se sustanciará por el procedimiento establecido
para el juicio ordinario.
En el de Chaco, la acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales
se sustanciará por el procedimiento establecido para el juicio sumarísimo,
con la salvedad que el juez puede ordenar, fundadamente, que la cuestión
se sustancie por el procedimiento monitorio.
El proceso monitorio también está contemplado en el Código procesal
de San Juan, para los supuestos de desalojo de bienes inmuebles urbanos
y rurales por falta de pago, siempre que se hubiere justificado por medio
fehaciente la interpelación al locatario como lo establecen las leyes vigentes.
También fija este procedimiento el Código Procesal de Mendoza. Sin
embargo, es dable aclarar que para acceder al proceso monitorio por falta
de pago o vencimiento de contrato en las locaciones urbanas o rurales y
por vencimiento de contrato en los comodatos y usufhcto, el actor deberá
acompañar el instrumento público, o privado cuya firma esté reconocida o
hubiera sido certificada por escribano público, de cuyo contenido surja el
derecho en que funda la acción y constancia de intimación fehaciente de
desocupación. Además, deberá denunciar la existencia de sublocatarios u
ocupantes, según corresponda.
En el de La Pampa, también se rige por el trámite asignado a los procesos
monitorios; sin embargo, deducida la oposición o no dándose los requisitos
de dicho proceso o en las demás acciones de desalojo los juicios tramitarán
conforme a las normas del juicio sumarísimo. En el mismo sentido, se trata
la cuestión en el Código procesal de Río Negro.
En los códigos procesales de Chubut, Corrientes, Formosa, Misiones,
Neuquén, San Luis, Santa Cruz y Santiago del Estero, a los desalojos se les
asigna el procedimiento establecido para el juicio sumario.
En el de La Rioja, se aplica el trámite del juicio sumario, pero el actor
podrá optar en su primera presentación en el juicio, por el procedimiento
del juicio ordinario.
En el de Tierra del Fuego, la acción de desalojo de inmuebles urbanos
y rurales se sustanciará por el procedimiento establecido para el juicio
sumario, y la demanda promovida contra ocupantes sin titulo legitimo, por
el sumarísimo.
En el de Córdoba, se establece que se sustanciará por el trámite del
juicio abreviado.
En el de Salta, el juicio de desalojo se sustanciará por el procedimiento
establecido para el juicio sumarísimo o verbal, con las adecuaciones que
resulten de la aplicación de las leyes sustancialessobre locaciones urbanas o

rurales, sin perjuicio de la adecuación del procedimiento, si su complejidad
así lo requiera.
2.1. DIFERENCIAEN EL PROCESO DE DESALOJO SI SE APLICAEL
TRÁMITE SUMARÍSIMO O EL ORDINARIO
Como primera medida, corresponde aclarar que si el juez determina apli-
cable el proceso sumarísimo, la respectiva providencia puede ser susceptible
de apelación, si la parte considera que le causa gravamen irreparable.
Sentado lo anterior, cabe señalar que en el proceso sumarísimo:
i) Su trámite es abreviado
ii) Todos los plazos son de tres días, a excepción del plazo para contes-
tar la demanda y el otorgado para fundar el recurso de apelación y
contestar el memorial -que será de cinco días-.
iii) No son admisibleslas excepciones de previo y especialpronunciamiento.
iv) No es procedente la reconvención.
v) La audiencia preliminar debe fijarse dentro de los diez días de con-
testada de la demanda -cuestión que en la práctica judicial resulta
dificil debido a la gran litigiosidad-.
vi) No se permite la presentación de alegatos.
vii) El plazo para dictar sentencia será de veinte días.
viii) Lo único que puede ser objeto de apelación es la sentencia y las
providencias que otorguen o denieguen medidas precautorias, pues
en este tipo de procesos la regla general es la inapelabilidad.
ix) La regla general es que los recursos de apelación interpuestos -contra
la sentencia y concesión o rechazo de medidas precautorias- deberán
concederse en relación y con efecto devolutivo.
No obstante, entendemos que si la sentencia condena al desalojo del bien
y el demandado lo apela, al concederse el recurso con efecto devolutivo -es
decir que se debería cumplir el lanzamiento ordenado en la sentencia, aun
cuando el tribunal superior no se haya expedido sobre el recurso- podría
causarse un gravamen al demandado. Pero esta cuestión puede ser zanjada,
si el juez -haciendo uso de las facultades previstas en el art. 498, inc. 6,
del CPCCN- concede el recurso de apelación contra la sentencia, pero con
efecto suspensivo. En este supuesto, se suspende el lanzamiento, hasta tanto
la cámara resuelva el recurso interpuesto.
Sin embargo, este proceder debe seguirse con sumo cuidado, pues la prác-
tica demuestra que en varios casos los demandados en los juicios de desalojo
buscan cualquier artilugio para continuar en el inmueble, y conceder el recurso
de esa manera representaría una demora en la obtención del desahucio.
Ahora, si el juicio tramitara bajo las normas del proceso ordinario, las
consecuencias serían las siguientes:
i) Trámite extenso que permite mayor debate y prueba.
ii) Todos los plazos son de cinco días.
iii) Se admiten las excepciones de previo y especial pronunciamiento.
iv) Procede la reconvención
v) No rige la limitación en la interposición de recursos.
vi) La apelación contra la sentencia se concede libremente.
Jurisprudencia
l . Si la demandafue sustanciada mediante elprocedimiento sumarisimo
y bajo dicho trámite los demandados comparecieron en autos a estar a
derecho, contestaron la acción y no ejercieron repulsa alguna acerca del
procedimiento, no obstante pusieron de manzjiesto la existencia de niños
habitando el inmueble que se pretende desalojar; no se advierte cómo el cam-
bio de trámite al que aspira la defensoriapuede coadyuvar a lasfinalidades
que inspiran en su memorial (CNCiv., Sala G, 13/12/2013, S., A. R. c/O., G.
M. y otros s/Desalojo: otras causales; LL Online, AR/~R/I08927/2013).
2. El pedido de reintegro de la tenencia de un inmueble a través del
proceso de desalojo, en principio no parece mensurable económicamente
al no contener un reclamo de resarcimiento pecuniario, aun cuando el in-
mueble tenga un valor en si mismo. De ahí que a los efectos de imprimirle
el trámite que corresponda, resulta de aplicación el art. 319 del Código
Procesal en tanto dispone que ((cuando la controversia versare sobre los
derechos que no sean apreciables en dinero... y no correspondiere juicio
sumarísimo o un proceso especial, el juez determinará el proceso aplica-
ble». Aun cuando la citada norma no se refiera expresamente al desalojo,
ante las dudas suscitadas y mientras la situación no sea clarzjicadapor la
vía idónea, corresponde aljuez como director delproceso determinar cuál
es elprocedimiento aplicable a losjuicios de esta naturaleza. Por lo tanto,
el magistrado puede establecer que el juicio de desalojo tramite bajo las
normas delproceso sumarisimo (CNCiv., Sala K, 24/05/2006, Credibono
Cia. Financiera S.A. c/ Ocupantes del Inmueble Esmeralda 783 s/Desalojo;
elDial.com - AE2230).
Los requisitos que deben cumplirse a los fines de poder iniciar la demanda
de desalojo, cuando medie contrato de alquiler, son los siguientes:
1) que exista una relación locativa cierta y comprobable,
2) que el locatario se encuentre en mora en el pago de su obligación y
3) haber cumplido con la intimación previa prevista en el art. 1222 del

CCCN, para destinos habitacionales.
En cuanto al requisito de la constitución en mora, cabe hacer una distin-
ción, pues sólo será necesaria la constitución en mora al locatario para el
caso que en el contrato de alquiler no se hubiera previsto una fecha para el
pago de los arrendamientos.
En este caso, se entiende que las partes quisieron establecer que la mora
no se produciría automáticamente, resultando aplicable lo dispuesto en el
art. 887 del CCCN, referido a las excepciones al principio de mora automá-
tica. Cabe aclarar que no puede tomarse como acto para constituir en mora
al deudor la notificación de la demanda, ya que lo que persigue la acción
de desalojo justamente es la recuperación del inmueble y no el pago de los
alquileres vencidos.
Pero las partes pueden convenir una fecha determinada para el abono
del alquiler o para la entrega de la cosa, y que en caso de incumplimiento
la mora se producirá de manera automática.
Por ende, para que opere la mora automática, será necesario que en el
contrato de alquiler las partes así lo establezcan, determinando para que ello
ocurra la fecha y lugar donde deben efectuarse los pagos de los arriendos.
Sólo en este caso la mora operara automáticamente por aquel vencimiento.
El ejemplo clásico se presenta cuando se estipula que el canon locativo debe
pagase del 1" al 10 de cada mes. Si al día 11 de un mes, todavía no se pagó el
alquiler, se produce la mora automática, sin ser necesaria intimación previa.
La intimación prevista en el actual 1222 del CCCN resulta un requisito
necesario previo a iniciar la acción de desalojo, siempre que el destino del
inmueble sea "habitacional" y hace a un aspecto ritual del proceso.
Esta intimación no es una exigencia para poner en mora al deudor, sino
para darle una oportunidad de pagar, antes del inicio de la demanda de
desalojo. Si se inicia el reclamo por vía judicial habrá otros gastos, y esta
circunstancia no resulta para nada beneficiosa para el locatario. Tampoco
para el actor. Por ese motivo, antes de demandar judicialmente hay que tratar
de agotar todas las instancias para encontrar una solución a la falta de pago.
4. DEMANDA: REQUISITOS
La demanda representa el escrito de inicio, y tiene como principales
consecuencias determinar el tema a decidir y fijar la competencia. De ahí
la importancia de su adecuada y correcta redacción.
De conformidad con lo dispuesto en el art. 330 del CPCCN, los requisitos
de la demanda son:
1) debe ser deducida por escrito;
2) El nombre y domicilio del demandante;
3) El nombre y domicilio del demandado;
4) La cosa demandada, designándola con toda exactitud;
5) Los hechos en que se funde, explicados claramente;
6) El derecho expuesto sucintamente,evitando repeticiones innecesarias;
7) La petición en términos claros y positivos.
4.1. LA DEMANDA DEBE SER PRESENTADA POR ESCRITO

El reglamento para la Justicia Nacional dispone las formalidades con las
que deben cumplir los escritos para ser presentados en sede judicial.
Se enumeran a continuación:
a) Al redactarlos se debe emplear exclusivamente tinta negra.
b) Deben ser en idioma nacional.
c) Los escritos deben tener fondo blanco.
d) Los abogados al presentarse deberán aclarar el tomo y folio, o número
de matricula de su inscripción.
e) En el encabezamiento deberán contener: 1) el nombre de quien lo
presenta, 2) la correcta enunciación de la carátula del expediente, 3)
su domicilio constituido y el domicilio electrónico y 4) una expresión
de su objeto.
f) Las personas que acudieran por terceros, deberán indicar el nombre
completo de la persona a quien representany de los datos de su letrado.
g) Debe encontrarse firmado por las partes y el letrado patrocinante. Si
el letrado revista el carácter de apoderado, deberá acompañar el ins-
trumento que acredite dicha circunstancia -poder judicial, o copia de
él- y ser firmado el escrito únicamente por el abogado.
4.2. ESCRITO DE DEMANDA SIN F'IRMA

En el caso que el escrito de inicio no se encontrare firmado y esta circuns-
tancia no hubiere sido advertida por el Juzgado al momento de proveerlo
pero el demandado la cuestiona, deberá considerarse inexistente aquella
presentación y se declarará la nulidad de todo lo actuado.
Otro supuesto diferente se presenta cuando el escrito carece de la firma
de la parte, por no poder o no saber firmar.
En este supuesto, no puede reemplazarse la firma por la huella digital,
debiendo acudirse al sistema de la firma a ruego.
El procedimiento para la firma a ruego de un escritojudicial, es el siguien-
te. La persona que se encuentra imposibilitada de firmar deberá concurrir al
juzgado y manifestar esta circunstancia. La sola manifestación de la parte
resulta suficiente para que proceda la firma a ruego.
El secretario o prosecretario deberán certificar que quien se presenta no

puede firmar, y en ese acto autoriza -en su presencia- a otra persona que lo
hará en su lugar, debiendo justificar ambos su identidad con el correspon-
diente documento.
4.3. NOMBRE Y DOMICILIO DEL DEMANDANTE

En el escrito de demanda debe individualizarse el nombre de quien
promueve la demanda. Esta exigencia se contempla a los fines de determi-
nar correctamente quién revestirá el carácter de sujeto activo en la causa,
verificar su legitimación y posibilitar una buena defensa al demandadoI5*.
La parte puede presentarse por si, por derecho propio o por intermedio
de un representante.
En el caso en que el actor se presente por si, deberá concurrir con la
asistencia de un abogado que revestirá el carácter de letrado patrocinante.
Si concurre por derecho propio se entiende que es letrado y bastará con
su sola firma para la presentación del escrito.
Otra posibilidad es que la parte se presente por intermedio de un letrado
apoderado. En este caso sólo firmará el escrito el abogado, quien deberá
acompañar el poder especial o general, en original o copia, debiendo en este
último caso ser firmada la copia del poder por el letrado.
Al presentarse la parte, deberá denunciar su domicilio real y constituir
junto con su letrado un domicilio especial en el expediente, el que deberá
ser dentro de la jurisdicción del juzgado.
La novedad en este tema es que la ley 26.685 autorizó la utilización de
expedientes electrónicos, documentos digitales, firmas electrónicas, domi-
cilios electrónicos constituidos, etc., en todos los juicios que tramiten ante
el Poder Judicial de la Nación.
En el art. 2 de dicha ley se delegó en la Corte Suprema de Justicia de
la Nación y en el Consejo de la Magistratura la reglamentación del tema.
A raíz de dicha delegación, la CSJN redactó la acordada 3 112011 que dis-
puso en su art. primero que "...todapersona que litigue por derecho propio,
o en ejercicio de una representación legal o convencional deberá constituir
domicilio electrónico ... Si no se cumpliere con lo establecidoprecedentemen-
te, será de aplicación lo dispuesto por el art. 41, 1 'párrafo, del CPCCN".
A su vez, el art. 4Ode la Acordada 3 112011 dispone que todas las notifi-
caciones que debieran cumplirse personalmente o por cédula, se efectuaran
en forma digital al domicilio electrónico que se hubiere constit~ido'~~.
Conf. Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, T. IV, pág. 286, ed. Abeledo Permt, BuenosAires, 1982.
Is8
Conf. Salgado, Aií Joaquín, Locación Comodato y Desalojo, pág. 361, ed. ampliada y actualizada
lSP
por Santiago J.E. Pano y José María Salgado, Ira. ed. Revisada, ed. Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016.
4.4. NOMBRE Y DOMICILIO DEL DEMANDADO
En el escrito de demanda resulta necesario que el actor precise con exac-
titud quién es la persona a quien demanda, es decir el sujeto pasivo. Esto es
necesario ya que aquél quedará vinculado jurídicamente con la sentencia
que se dicte en la causa'60.
Es importante que la demanda también se dirija contra subinquilinos ylu
ocupantes,para que una vez ordenado el desahucio ninguno de los ocupantes
del inmueble pueda tener derecho a permanecer en él, simplemente porque
no participó del juicio de desalojo. Hay que traer (involucrar) al juicio a
toda persona a la que posiblemente pueda afectar la sentencia.
Puede ocurrir que al momento de presentarse la demanda se desconozca
el nombre completo de la o las personals a quienles se pretende desalojar.
Esto puede suceder -por ejemplo- en el caso que el locatario hubiere
fallecido y el accionante no tenga conocimiento de quiénes son sus here-
deros. En este caso, basta con que el accionante denuncie como personas
demandadas "a los herederos de quien fuera locatario".
Distinto es el supuesto en el que se hubiere iniciado el proceso sucesorio
del locatario. De ser así, le resultará más fácil al litigante identificar a los
herederos y dirigir la demanda contra ellos. Estos datos pueden surgir no
sólo del escrito de inicio, sino también de la documentación que se hubiere
acompañado al proceso sucesorio (partidas de nacimientos, acta de matri-
monio, libreta de familia, etc.), pero la determinación exacta de a quiénes
debe demandarse resultará de la declaratoria de herederos.
Otro caso en el que no se conoce el nombre de las personas que ocupan
el inmueble, se da cuando está ocupado por intrusos. Para identificarlos, el
actor puede pedir el libramiento de un mandamiento de constatación para
que el oficial de justicia indique las personas que viven en el bien, dejando
de esta manera en suspenso el cumplimiento del requisito establecido por
el art. 330, inc. 2, del CPCCN.
No puede pasarse por alto que de acuerdo a lo dispuesto en el art. 68 1
del CPCCN las partes deberán expresar si existen, o no, sublocatarios u
ocupantes terceros, aclarando que si el actor ignora esta información, podrá
remitirse a lo que resulte de la diligencia de notificación, de la contestación
a la demanda, o de ambas.
Esta denuncia también aparece expresamente consignada en otros códigos
provinciales, como los de Chubut, Jujuy, Misiones, Salta, San Juan y Santa Fe.
Otro de los requisitos, es que se consigne el domicilio del demandado
en el escrito de inicio. Este domicilio puede ser el real, legal o contractual.
IM
Conf. Fenochietto, Carlos E., Arazi, Ronald, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, Co-
mentado, anotado y concordado, T. 11, pág. 174, Buenos Aires, 1983.
4.5. LA COSA DEMANDADA

En el escrito inaugural, el actor debe indicar precisamente cuál es el
objeto de su demanda.
En el caso de la acción por desalojo, la cosa demandada es el inmueble
cuyo desalojo se pretende. Es requisito que el accionante individualice el bien
con total exactitud, esto es, calle, número, ciudad, provincia. También, los
datos de la nomenclatura catastral, sobre todo cuando el inmueble se ubica
en zonas rurales o suburbanas, y la identificación del número de la vivienda
es dificultosa, o carece de él por tratarse de un terreno baldío.
Cabe distinguir si la locación recae sobre:
i) Inmueble urbano: debe indicarse ciudad, calle y número.
ii) Inmueble urbano sometido a propiedad horizontal: debe indicarse
ciudad, calle y número, piso, letra y10 número de departamento, y si
contiene alguna unidad complementaria -cochera, sótano- también
deberá identificarse.
iii) Partes materialmente determinadasde un bien, pero no en su totalidad,
debe indicarse, ciudad, calle y número y habitación que se pretende
desalojar.
iv)Inmueble rural: al ser más dificil su identificación, los datos a
aportar deben ser aún más completos que en los supuestos ante-
riores. Se debe indicar la provincia donde se encuentra, localidad,
lote, manzana, chacra, parcela y todos aquellos datos que ayuden
a identificar el bien.
4.6.LOS HECHOS E N LOS QUE SE FUNDE LA DEMANDA

EXPLICADOS CLARAMENTE
El actor en el escrito de inicio debe realizar una exposición de los hechos
con suma claridad, ya que sobre el demandado pesa la carga de negarlos o
aceptarlos categóricamente. Deben evitarse las presentaciones farragosas.
El relato que el actor haga de los hechos es de suma importancia
ya que determina la competencia, fija el thema decidendum, y una vez
contestada la demanda, determinarán la prueba que resulte conducente
para dictar la sentencia, la que puede ser analizada por el juez, con la
participación de las partes, en la audiencia dispuesta en el art. 360 del
CPCCN (si se dispuso el trámite por vía ordinaria), o en una audiencia
preliminar fijada en virtud de las facultades ordenatorias e instructorias
otorgadas en el art. 36 de dicho cuerpo normativo (si se elige el proce-
dimiento sumarísimo).
También será importante la explicación de los hechos, en lo tocante a
la cuestión a decidir, pues la sentencia que oportunamente se dicte deberá
versar únicamente respecto a los hechos relatados por las partes, bajo riesgo
de violar el principio de congruencia16'.
Es dable distinguir los supuestosen los que se funde el proceso de desalojo.
i ) Desalojo por falta de pago:
Aquí el accionante deberá indicar la fecha desde la que el locatario dejó
de abonar los arriendos, si efectuó algún pago parcial y si se cumplió con
la intimación previa que se establece en el art. 1222 del CCCN.
ii) Desalojo por vencimiento de contrato:
El actor en el escrito inicial, deberá indicar cuándo se celebró el contrato,
cuál era el plazo estipuladopara la locación, fecha de vencimiento, si existió
alguna prórroga y si se realizó la intimación para la desocupación.
iii) Comodato:
Si el juicio de desalojo se funda en un comodato, se deberá explicar en
qué circunstancias se concedió el uso gratuito del inmueble, los motivos
que se tuvieron en cuenta, si se convino un plazo de entrega, así como qué
vinculo une a las partes del contrato.
Estas circunstancias deberán ser narradas con la mayor precisión posible,
toda vez que la mayoría de los contratos de comodato no son celebrados
por escrito.
iv) Desalojo de intrusos:
En el caso que el inmueble que se pretenda desalojar hubiere sido ocupa-
do por intrusos, al iniciar la demanda el actor deberá como primera medida
indicar y acreditar con la documental que corresponda qué relación tiene con
el bien -si es propietario, condómino, locador, locatario, usufructuario, &c.-.
También resultará necesario que relate desde qué fecha el bien se encuentra
ocupado o al menos desde cuándo tomó conocimientode aquella circunstancia.
4.7. EL DERECHO EN QUE SE FUNDA LA DEMANDA EXPUESTO

SUCINTAMENTE
Al redactar el escrito de demanda, el actor deberá invocar el derecho
aplicable, tal como lo prescribe el art. 330, inc. 5", del CPCCN.
Cabe señalar que por el principio iuria novit curia este requisito es el
de menor importancia, ya que si el actor se equivoca al invocar una norma
legal, o no cita ninguna normativa, en ningún caso podrá ser motivo para
el planteo de alguna excepción, como podría ser la de defecto legal, pues
es el juez quien tiene la obligación elegir y aplicar la normativa correcta
en cada caso.
161
Conf. Palacio, Lino, Derecho Procesal Civil, pág. 295, ed. Abeledo-Permt, Buenos Aires, 1994.
4.8. LA P E T I C I ~ NFORMULADA EN TÉRMINOS CLAROS Y

POSITIVOS
La petición, es lo que el accionante le requiere al juez y es la finalidad
por la cual se inició la demanda. Sobre este pedido el juez deberá expedirse
al momento de dictar la sentencia, considerando, o no, su procedencia.
La petición está compuesta de un objeto inmediato y otro mediato.
El objeto inmediato de la petición es que se ordene el traslado de la
demanda a la parte contraria y el objeto mediato es que se haga lugar a la
demanda mediante el dictado de una sentencia favorable.
El resumen de la petición se efectúa en la parte de la demanda común-
mente denominada "Petitorio", en la que se requiere que se corra traslado
de la demanda, se hace referencia a la prueba que se adjunta y se solicita
el dictado de la sentencia condenando a los demandados y10 subinquilinos
y/u ocupantes a desalojar el bien.
4.9. ACOMPAÑAR TODA LA DOCUMENTACIÓN QUE SE TUVIERE

Todos los documentos de los cuales quiera valerse el actor para fundar
su petición deberán acompañarse con el escrito de inicio. Sólo se admiti-
rán luego de la presentación de la demanda documentos que tengan fecha
posterior a la de inicio de las actuaciones. Esta circunstancia está prevista
expresamente en el art. 335 del CPCCN.
El fundamento de esta cuestión radica en el respeto a los principios de
buena fe y lealtad procesal, ya que no se admite que se oculten medidas
de prueba perjudicando de esta manera a la parte contraria que no puede
defenderse si se presentan con
2 Qué ocurre si la prueba documental que necesita el actor no se en-
cuentra en su poder?
En este caso, hay que evaluar distintos supuestos:
i) Que la documental no se encuentre en poder de ninguna de laspartes:
En este caso, resulta aplicable lo dispuesto en el art. 333, segundo párrafo,
del CPPCN. La varte actora deberá individualizar el documento detallando
su contenido e indicar en qué lugar, archivo, oficina pública y persona tie-
nen cuyo poder se encuentre. Si el documento se encuentra en una oficina
privada, el letrado una vez iniciada la demanda, podrá librar un oficio con
su firma solicitando la remisión de dicho documento al juzgado.
ii) Si el documento se encuentra en poder de alguno de los demandados,
en el escrito de inicio se dejará constancia de ello y se solicitará aljuez que
intime al demandado a que lo acompañe en el expediente
162
Conf. Fenochietto, Carlos E., Código Procesal Civily Comercialde la Nación, comentado, anotado
y concordado con los códigos provinciales, TII, pág. 347, Buenos Aires, 1999.
Jurisprudencia
Quien pretende demostrar que es locador en razón de una relación ju-
n'dica que es controvertida, debe probar la existencia del contrato en que
se asienta tal relación. En el sub examine, el actorpromueve demanda de
desalojo fundado en la causal defalta depago ypara acreditar la relación
locativa existente entre las partes acompaña un contrato de locación que
carece totalmente de $ m a s y especialmente la del demandado. Dicho
contrato no puede ser considerado válido y con efectos jurídicos porque
es un documento privado en el que no hayjimza que pueda considerarse
reconocida y todo instrumentoprivado debe necesariamente llevar lasjirmas
de las partes como condición esencial de su existencia. Cabe aclarar que
si bien un instrumento no$rmado atribuido a una de las partes vale como
principio deprueba por escrito, corresponde al que invoca su defensa lograr
el reconocimiento de la parte a quien se lo atribuye (C. de Paz Letrada San
Juan, San Juan, 24/02/2014, Enrique, Alfedo Alfonso c/Figueroa, Flavio
Alberto S/ Desalojo; Id SAIJ: SU.50009099).
5. ERRORES COMUNES
Puede ocurrir que al presentar la demanda de desalojo se incurra en
errores que provocan que el proceso se dilate.
A continuación, se enumerarán algunos de ellos:
5.1. Errar la competencia del tribunal: si bien esto podría no ser de-
terminante porque si hay un problema de competencia relativa ésta se puede
prorrogar (es decir si el demandado contesta se entiende que el tribunal es
competente), hace que se retarde el juicio.
5.2. Hacer modiñcaciones y ampliaciones de la demanda luego de ser
presentada: si bien esta facultad está prevista en el art. 331 del CPCCN,
es lo cierto que lo más prolijo y que no va da a lugar a confusiones, es que
toda la presentación de la demanda se haga de una sola vez. Si la demanda
es ampliada o modificada, la notificación pertinente no sólo deberá contener
el escrito de inicio, sino también todas las ampliaciones o modificaciones
posteriores con las correspondientes providencias. De no hacerse así, se
tendrá por mal efectuada la notificación, debiendo librarse una nueva cédula
en debida forma, lo que dilatará mucho el curso del proceso.
5.3. No acreditar en debida forma la legitimación que se invoca: esto
significa que no está justificado el carácter de la persona que se presenta. Por
ejemplo, si inicia la demanda de desalojo el administrador de una sucesión,
al escrito de inicio debe acompañarse la partida de defunción de quien fuera
locador y el testimonio de designación de administrador expedido por el
juzgado donde tramita la sucesión.
5.4. No activar el proceso en debido tiempo: puede suceder, por

distintas circunstancias, que el abogado no presente escritos en el juicio y
abandone por un tiempo el proceso. Esto puede originar distintos problemas.
Uno de ellos, es que al no tener la causa movimiento por un plazo apro-
ximado de tres meses, el juzgado proceda a la paralización del expediente,
lo que implica que cuando el abogado quiera volver a activarlo tenga que
presentar un escrito para que lo pongan nuevamente en casillero, lo cual
ocasiona una gran pérdida de tiempo.
La otra cosa que puede suceder, es que al notar la demandada que no
se activa la causa por el plazo previsto en el art. 3 10 del CPCCN acuse la
caducidad de la instancia.
Otro posible error podría ser demandar sólo al locatario, sin incluir en
la demanda a todos los posibles ocupantes, subocupantes, sublocatarios y
demás personas que se encuentren en el inmueble.
También debe tenerse en cuenta que si bien es cierto que es muy im-
portante relatar en forma clara los hechos, y determinar concretamente
la petición, no lo es menos que si no se ofrece prueba, no hay manera de
sustentar los dichos.
6. TASA DE JUSTICIA
Al promover el juicio de desalojo el actor debe abonar la tasa de justi-
cia correspondiente. El fundamento de su obligación radica es que se está
pagando por la prestación del servicio de justicia.
Esta obligación se encuentra en cabeza de quien inicia la acción, sin
perjuicio que al finalizar el juicio pueda pedir el reintegro de su pago por
parte del accionado, si éste fue condenado en costas.
La ley 23.898 es la que contempla los distintos supuestos a los fines del
cómputo de la tasa de justicia.
El proceso de desalojo está previsto en el art. 4, inc. b), de dicha norma-
tiva, que establece que la base para el cómputo de la tasa de justicia será el
monto resultante de la sumatoria de seis meses de alquiler actualizado. La
tasa a abonar será el 3% calculado sobre dicho valor.
Si bien comúnmente se determina que el locatario además del pago del
alquiler tiene a su cargo el pago de distintos impuestos, la tasa de justicia
únicamente se calculará sobre los alquileres, no incorporándose al monto
imponible aquellos impuestos, ya que se trata de conceptos variables y que
son ajenos a la locación propiamente dicha163.
Es del caso recordar lo expuesto en el punto 3.5 del Capitulo M de esta
obra, relativo a la aplicación de los arts. 53 y 55 de la ley de defensa del
161
Conf. Giuliani Fomuge-Navarrine, Tasasjudiciales,lexis, no 56031000331
consumidor y el beneficio de la justicia gratuita, por lo que -en su caso- el
demandante no deberá abonar tasa de justicia para iniciar el expediente.
Jurisprudencia
l . En lapieza inicial sepidió concretamente el desalojo del inmueblepor
incumplimiento del préstamo celebrado entre las partes. Ello es así, sea o
no procedente dicha pretensión con ese alcance, tal ha sido la medida del
servicio de justicia solicitado y tal es, por consiguiente, el monto sobre el
que debe ser calculado el tributo (conj Causas 35.97Y9.5 del 12/09/1995
y 21.21 0/96 del 07/10/1996) y, como existe la posibilidad de estimación del
monto reclamado, no reciben aplicación en el caso los artículos 5 y 6 de la ci-
tada ley, sino su art. 4, inc. c (conj Sala II, Causas 27.085/95 del 13/02/1996
y 21.21 0/96precitadas; CNCiv., Sala A, LL, 1978-B, 604), debiéndose,pues,
tomar como base «la valuaciónjiscal, salvo que del negocio jurídico sobre
el que versa el litigio surja un mayor valor actualizado» (CNEsp. Civ. y
Com., Sala 2,20/02/1997, Banco Hipotecario Nacional c/Donamaría Luis
Oscar s/Incidente de tasa de justicia; Id SALJ: SUD0010748).
2. "Tratándose de la liquidación de la tasa de justicia, deben incluirse
en la base imponible la suma correspondiente a los interesespunitorios ....
importe de dos años de alquiler en los juicios de desalojo, (3) al avalúo
jiscal en los juicios relacionados con inmuebles... " (C. Apel. Concordia,
Sala Civily Comerciall, 31/10/2012, Tarjeta Naranja S.A. c/Gomez, Sergio
Javiers/sumario; LLLitoral, 2012 (diciembre), 1226;AWJUR/55322/2012).
3. En los juicios de desalojo de inmuebles, la base imponible ajin de
oblar la tasa dejusticia está dada por el importe de tantas veces el alquiler
mensual correspondiente almes anterior a la iniciación de la demanda, como
cantidad mínima de mesesjije el Código Civil y sus leyes complementarias
en la materia según el caso para las locaciones y arrendamientos. Así las
cosas, no nos encontramos ante una doble imposición tributaria, pues como
bien lo ha señalado la señora Juez «A Que», el inicio de un posteriorjuicio
por cobro de alquileres se trata de un proceso de distinta naturaleza en el
cual debe tomarse como base el monto que se reclame (CC0002 - LM 178
RSZ-1-2, 5/02/2002, Restaino Marcela Amelia y otros c/ Landriel Víctor
Hugo y ocupantes. S/ Desalojo; elDial.com - WI 5462).
4. No existiendo entre las partes una relación locativa, debe interpre-
tarse como de monto indeterminado aljuicio de desalojo de quien ocupa
el inmueble en calidad de comodatario a los efectos de la tasa de justicia,
sin perjuicio de lo que en su oportunidad corresponda si con posterioridad
se eJectuara una determinación del canon locativo (CC0000 - AZ 33247
RSZ-4-92,5/02/1992; Roccia Rossi, Ernesto c/ Clemente, Osvaldo S/ Des-
alojo - e1Dial.com - W72EE).
7. MEDIACI~N
En el ámbito de la Justicia Nacional en lo Civil el trámite de mediación
previa al inicio de los procesos judiciales reviste el carácter de obligatorio,
pues su objetivo es promover el acercamiento de las partes y darles la po-
sibilidad de llegar a un acuerdo a los fines de evitar un juicio.
En el caso de los juicios de desalojo conforme se disponía en el art. 6' de
la ley 26.589164, la etapa de mediación era optativa, pero con la sanción dela
nueva ley de alquileres se introduce el tópico con algunas modificaciones.
En efecto, en la ley 27.551 se prevé que: "el Poder Ejecutivo nacional, a
través del área competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos,
en forma concertada con las provincias y la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo
de ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando
métodos especzjicospara la resolución de conflictos derivados de la relación
locativa" (conf. art.21).
Asimismo, en el art. 22 de la mencionada normativa se sustituye el art.
6" de la ley 26.589, disponiendo que: "En los casos de ejecución elprocedi-
miento de mediaciónprejudicial obligatoria es optativo para el reclamante
sin que el requerido pueda cuestionar la vía".
Entendemos que al modificar el referido articulo 6' lo que se impone
es el carácter obligatorio de la etapa mediación previa en los conflictos
derivados de la relación locativa.
8. BONO ART. 51, INC. D), DE LA LEY 23.187

Junto con el escrito de inicio, el abogado deberá acompañar el bono de
derecho fijo previsto en el art. 51, inc. d), de la ley 23.187.
Si bien la ley dispone que los jueces no podrán dar curso a ninguna
presentación en la cual el abogado no lo hubiere presentado, reconoce al-
gunas excepciones que resultan aplicables al proceso de desalojo. Uno de
los supuestos es aquel en el cual el actor tramite con beneficio de litigar sin
gastos o los profesionales que ejerzan el patrocinio jurídico gratuito.
El profesional debe adquirir estos bonos en el Colegio de Abogados de la
jurisdicción respectiva abonando un importe que se actualiza periódicamente.
9. ENTREGA INMEDIATA DEL INMüEBLE

De acuerdo a lo dispuesto en el art. 680 bis del CPCCN (agreg. por ley
24.454) "En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso,
166
Art 6' -Aplicación optativa del procedimiento de mediación prejudicial obligatoria. En los casos
de ejecución y desalojos el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria será optativo para el
reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.
en cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del
actol; eljuezpodrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el dere-
cho invocado fuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y
perjuicios que se puedan irrogar".
Esta alternativa, se presenta como una medida cautelar a los fines de
acelerar la restitución de la cosa locada. Se habla de "inmediata entrega",
representando una medida cautelar, para la cual requiere el cumplimiento
de los siguientes presupuestos:
demanda dirigida contra intruso;
pedido de parte;
el pedido puede efectuarse con posterioridad a la traba de la litis;
el juez debe valorar la verosimilitud del derecho y el peligro en la
demora;
caución (como nada fija la norma -a diferencia del texto del art. 684
bis-, la caución podrá ser juratoria, personal o real).
Supuestos a los que se aplica: al desalojo "por intrusión", pero también
ocasionalmenteen los casos de desalojo por "falta de pago" o "vencimiento
de contrato" (conf. art. 684 bis, CPCCN).
Jurisprudencia
l . Corresponde hacer lugar a la desocupación del art. 684 bis en un
juicio de desalojo por falta de pago, toda vez que no ha sido desconocida
por la demandada la carta documento por la que fue intimada alpago de
la deuda -en el caso, por alquileres devengados y no percibidos-, lo que
hace suponer la verosimilitud del derecho invocado exigida en el art. 680
bis para la inmediata entrega del inmueble (CNCiv., Sala C, 11/02/2003,
Iglesias, Eva c/ García, Daniel R.; LL, 2003-E, 185; AR/JUR/805/2003).
2. La admisibilidad de las medidas cautelares, como la prevista en el
art. 680 bis, se encuentra condicionada a la existencia de un derecho prima
facie verosímil. Asimismo, debe existir la posibilidad de que de no tomarse
la medida elpeticionantepueda sufrir un daño grave e irreparable (CNCiv.,
Sala C, 14/08/1997, Cosovi, Jorge C. c/ Gudzden, Miguely otro; LL, 1998-
B, 15; DJ, 1998-1, 1003; AWJUR/1563/1997).
3. La declaración de interdicción de la insana, las diferencias que resultan
respecto de los datos personales que surgen de la escritura en cuanto a la
fecha de nacimiento, estado civil, nombres de los padres, número de docu-
mento, nacionalidad y lasjirmas, llevan a concluir que no se conjigura "en
principio" la verosimilitud del derecho exigida en el art. 680 bisparajust$car
la entrega del inmueble del actor Por el contrario, existen elementos para
encontrar verosimil el derecho que invoca el demandado para permanecer
en posesión del bien, c q o dominio alega, pues se encontraría en posesión

del mismo y sustenta su derecho en un tilulo anterior al que ostenta el actol:
Además, inició la redargución defalsedad del instrumento en virtud del cual
acciona aquél (CNCiv, Sala C, 14/08/1997, Cosovi, Jorge C. c/ Gudzden,
Miguel y otro; LL, 1998-B, 15; DJ, 1998-1, 1003; AR/JUR/I563/1997).
4. El art. 680 bis sólo menciona el requisito de la verosimilitud del derecho
pues el peligro en la demora se encuentra insito en la acción de desalojo y la
contracautela suficientepara salvaguardar el eventual derecho del demandado
(CNCiv., Sala H, 24/06/1997, Casalderrey Solla, Obdulia y otro c/ Paredes,
Juan R. y otros; LL, 1998-B, 269; DJ, 1998-2, 357; AR/JUR/747/1997).
5. Lo que se persigue con la entrega inmediata prevista en el art. 676
bis del CPCCBA (texto según ley 11.443), es garantizar que el inmueble a
recuperarse mediante eljuicio de desalojo no se deteriore por el uso ina-
propiado o abusivo por parte del ocupante y, además, tiende a evitar los
perjuicios que podrían derivarse de esa ocupación indebida, tales como la
pérdida de valor del bien, el lucro cesantepor alquileres caídos, el corte de
suministro de ciertos servicios, la generación de deudaspor impuestos que
gravan el inmueble, etc. (C. Civ.y Com. Mar del Plata, Sala 1, 15/04/1999,
Franco, Cándido c/Blascow, Ricardo; JA, 1999-IV435; LL Online 993576).
10. RECONOCIMIENTO JüDICIAL

Establece el art. 680 ter del CPCCN que "Cuando el desalojo se fundare
en las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas
o uso abusivo o deshonesto, eljuez deberá realizar antes del traslado de la
demanda un reconocimientojudicial dentro de los cinco días de dictada lapri-
meraprovidencia, con asistencia del Defensor Oficial.Igualprevisión deberá
tomarse cuando se diera la causalprevista en los artículos 680 bis y 684 bis".
A través de la norma transcripta, se establecen los supuestos de desalojo
en los que el juez debe cumplir con el reconocimiento judicial de la cosa
cuya restitución se solicita.A dicho acto, deberá comparecer con la asistencia
del Defensor Oficial, bajo apercibimiento de nulidad.
Esta norma prevé una prueba anticipada cautelar para los supuestos de
desalojo por cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o
uso abusivo o deshonesto.
Se cuestiona la inclusión de esta medida de prueba en los casos de desalo-
jos motivados en falta de pago o vencimiento de contrato, al no comprender
en qué puede beneficiar un reconocimiento judicial cuando lo que debe
probarse es que ha expirado la fecha hasta la cual se pactó el alquiler del
bien, o que no fueron abonados los correspondientes cánones locativos, datos
que pueden acreditarse con la sola agregación de la correspondiente prueba
documental. Por ende, es un error aplicar la obligación contemplada en el
art. 680 ter a estos supuestos, pues lo único que origina es mayor actividad
del tribunal interviniente, desprovista de utilidad práctica'65.
Jurisprudencia
l . Sise ha requerido una medida cautelar asegurativa, tendiente a evitar
la frustración de la probanza ofrecida, no corresponde la intervención del
defensor oficial, sobre todo si la medida solicitada se realizará en la sede
de la entidad demandada, la cual habrá de tomar conocimiento directo de
la diligencia de que se trate, encontrándose asegurada la bilateralidad del
acto y su correspondiente defensa (CNCiv., Sala M, 20/12/1999, Guaschetti,
Fernando A. c/Sanatorio Anchorena s/Diligenciaspreliminares;citado por
Falcón, Enrique M., en Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de
la Nación, pág. 200, edit. Rubinzal-Culzoni, Buenos Aires, 2002).
2. En losjuicios de desalojo porfalta depago y vencimiento del contrato
de alquiler es improcedente,porsu inutilidad manzjiesta, el reconocimiento
judicial ordenado en el art. 680 ter -texto segun ley 25.488-,pues tal diligen-
cia resulta inidóneapara acreditar el incumplimiento del locatario que sólo
puede demostrarse mediante prueba documenta1,por lo que su realización
atentaría contra elprincipio de especificidad de la prueba, sobrecargando
ajueces y defensores oficiales con una tarea innecesaria y de nula o escasa
incidencia en la resolución de la causa (CNCiv., Sala K, 18/11/2002, Alto
Palemzo S.A. c/ Jean Fashion S.A. y otro; LL, 2003-A, 354).
11. NOTIFICACI~NDE LA DEMANDA

A los fines de poder ejercer el derecho constitucional de defensa en
juicio, resulta necesario que se notifique la demanda al o a los demandados.
En la práctica, suelen advertirse diferentes "chicanas" que utilizan los
demandados para "ganar tiempo", para seguir estando en el inmueble de
manera ilegítima, o sin abonar lo que deberían hacer.
Por ese motivo, quien demanda debe ser sumamente prolijo al momen-
to de denunciar el domicilio del demandado, para que no haya dudas. Por
ejemplo, si se trata de un edificio, habrá que indicar no sólo la ciudad, la
calle, y la altura, sino también, el piso y el departamento en el que debe
diligenciarse la notificación.
Los arts. 682 a 684 del CPCCN contienen algunas disposiciones que
intentan combatir a las mencionadas "chicanas", las que serán analizadas
en los siguientes subpuntos.
165
Conf. Otero, Mariano C., Elproceso de desalojo, desde la óptica de la ley 25.488, DI, diario del
7/08/2002, pág. 969.
11.1. DOMICILIO DE NOTIFICACI~N

De acuerdo a lo dispuesto en el art. 682 del CPCCN "Si en el contrato
no se hubiese constituido domicilio especial y el demandado no tuviese
su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notificación de la demanda
podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que
en él hubiese algún edzjicio habitado".
De ello se desprende que en principio, la notificación de la demanda debe
cursarse al domicilio especial que se constituye específicamenteen el contrato
de locación para que en él sean válidas todas las notificaciones que deban
cursársele, como por ejemplo, en caso de deudas por expensas o deudas de
alquileres.
Pero puede suceder que el demandado no haya constituido domicilio en
el contrato y que su domicilio real esté ubicado fuera de la jurisdicción del
juzgado que deba intervenir en el juicio de desalojo.
Si estos dos supuestos ocurren, la notificación puede realizarse válida-
mente en el inmueble que se pretende desalojar.
Pero puede ocurrir que en dicho inmueble no haya edificio habitado;
en este caso, la notificación deberá dirigirse al domicilio del demandado,
cualquiera sea su ubicación, siempre que fuese conocido y, en su defecto,
se citará a los demandados por edictos en la forma dispuesta en el art. 145
del CPCCN'~~.
En cuanto a la frase "algún edificio habitado", cabe señalar que por
ella debe entenderse a todo lo que no sea baldío o terreno sin construcción
alguna, así como cuando -existiendo construcciones- ellas se hallen aban-
donadas, sean o no habitables. De ahí que si se trata de un inmueble sujeto
al régimen de propiedad horizontal no basta con que otros departamentos
estén habitado^'^^.
11.2. LOCALIZACI~NDEL INMUEBLE

La notificación de la demanda, puede encontrarse con otro obstáculo a
superar, relativo a la localización del inmueble donde aquélla deba realizarse.
Al respecto, se establece en el art. 683 del CPCCN que "Sifaltase la
chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la no-
tificación, el notzjicadorprocurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si
obtuviese indicios su$cientes, requerirá en el inmueble la identzjicación de
los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
Si la notificación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la
cédula no se hubiere especificado la unidad, o se la designarepor el número
166
Conf. Fenochietto, Carlos E., Cód. Procesal cit., T. 3, pág. 575.
'61 Conf De Santo, Victor, Juicio de Desalojo, edit. Universidad, Buenos Aires, 2009, pág. 203.
y en el edijicio estuviere designada por letras, o viceversa, el notijicador
inquirirá al encargado y vecinos si el demandado vive en el edzjicio, lo no-
tificará si lo hallare, identificándolo.En caso contrario devolverá la cédula
informando el resultado de la diligencia".
La norma precedentemente transcripta busca darle respuesta a algunas
cuestiones que entorpecen el proceso, a los efectos de resguardar los prin-
cipios de lealtad, probidad y buena fe.
Cuando falta de chapa indicadora, además de las alternativas que fija
la norma, también podría indicársele al oficial notificador cuáles son los
números adyacentes, por ejemplo, que la notificación debe realizarse en
el inmueble ubicado entre los inmuebles nros. xx y zz. Otra posibilidad
es acompañar un croquis donde se señale la ubicación exacta del lugar
donde la requirente pretende que se cumpla la notificación. También
puede resultar útil acompañar fotografías del inmueble en el que se debe
practicar la notificación, o una referencia inconfundible, como podría ser
que el domicilio del demandado está ubicado en determinada calle, junto
a determinado restaurant o negocio. En la actualidad, una herramienta
muy útil es el aporte de imágenes satelitales brindadas por los buscadores
de internet (Vgr. Google maps), las que pueden adjuntarse a la cédula de
notificación como ayuda para la individualización del bien. En todos los
casos, esas herramientas deben ser previamente presentadas en el juzgado
interviniente, y así disponerlo el juez.
Para el supuesto en que la notificación deba realizarse en casa de depar-
tamentos, si luego de realizar todas las actividades previstas en el artículo
transcripto no se puede cumplir con la notificación, el oficial notificador
debe devolver la cédula al juzgado con la constancia del resultado negativo.
Al disponer el libramiento de una nueva cédula, el juez deberá ordenar que
la diligencia pendiente se practique conforme se prevé en el art. 339 del
~ , es, dejando aviso para que espere al día siguiente y si tam-
C P C C N ' ~esto
poco entonces se le hallare, se procederá según se prescribe en el art. 1 4 1 ' ~ ~ .
No puede pasarse por alto que si el domicilio asignado fuere falso, pro-
bado el hecho, se anulará todo lo actuado a costa del demandante.
Otra alternativa válida, es el pedido para que la notificación se practique
bajo responsabilidad de parte.
La notificación bajo responsabilidad de parte es la que se cumple en
contra de las afirmaciones de quien recibe la cédula, esto es, que quien
168
Conf. De Santo, Victor, Juicio de Deialojo cit., pág. 209.
'"Art. 141 (Conf.Ley 25.488): 'Entrega del instrumento apersonas distintas. Cuando el notificador
no encontrare a la persona a quien va a notificar, entregará el instrumento a otra persona de la casa,
departamento u oficina, o al encargado del edificio, y procederá en la forma dispuesta en el articulo
anterior. Si no pudiere entregarlo, lofijará en la puerta de acceso correspondiente a esos lugares".
recibe la cédula manifiesta al oficial notificador que la persona a la que se

desea notificar no vive allí170.
Pero cuando el demandante está convencido de cuál es el domicilio donde
se domicilia el demandado, aun ante el resultado negativo que tuvieron las
distintas diligencias, puede solicitarle al juez que la notificación se haga en
ese domicilio, bajo su responsabilidad, que no significa otra cosa que si el
demandado prueba que, efectivamente, no vivía allí al tiempo de la notifi-
cación, procederá la anulación de la notificación, como así también la de las
diligenciasconsecuentes del falso desplazamiento, a costa de quien denunció el
domicilio falsol7I,así como los daños y perjuicios que le cause a la otra parte.
Jurisprudencia
1. Corresponde declarar la nulidad de la notijicación del traslado de la
demanda y de todo lo actuado en consecuencia, si el letrado apoderado del
actor atribuyó a uno de los codemandados como domicilio real su propio
domicilio y el ojicial notijicador omitió cumplir con el aviso previsto en el
art. 339 CPCCN, pues dichas dejiciencias dieron lugar a que el aludido
codemandado fuera condenado sin haber sido oído, con total menospre-
cio de su derecho constitucional a la defensa en juicio (CNCiv., Sala G,
30/08/2010, Diaz, Carlos Alberto c/Transporte Tte. Gral. Roca SA y otros;
diario LL, del 20/10/2010).
2. "Si bien le asiste razón a la actora de que la documentación fue di-
gitalizada y subida al sistema informática, lo cierto es que la cédula defs.
65 debió seguir los lineamientos de la Resolución 3909/10, pues conforme
dicha resolución, la parte que intente notijicar a su contraria, en el caso
que tenga que acompañar documentación superior a las 50 fojas, deberá
hacerlo en soporte magnético, pen drive o algún otro medio de almacena-
miento de datos. Asimismo podrá también dejarla reservada en el Tribunal
donde tramita el proceso para que sea retirada por el interesado por c..)
una cuestión cronológica la normativa aludida no especijica dentro de sus
opciones la realizada por la actora, pues en el caso, como bien menciona
el magistrado de la anterior instancia, hasta tanto eljuzgado no valide la
IdentiJicaciónElectrónica Judicial (IEJ) del letrado que represente a quien
se notijica, no podrá tomar conocimiento de la documentación que se le
intenta notijicar c..)
no tiene asidero que se envie la cédula de notijicación
"O En el art. 156, inc. e), de la Awrdada CSJN NO 19/80 se dispone que: Las cédulas bajo responsabilidad
de la parte actora se diligencian w n abstracción de que el requerido viva o no viva en ese domicilio.
En caso de que el domicilio indicado en la cédula no esté completo, se devuelven sin diligenciar, por
no ser domicilio cierto.
En el ámbito de la provincia de Buenos Aires la notificación bajo responsabilidadde parte se encuentra
prevista en los arts. 189,190 y 191 de 1aAcordada 3397 de la SCBA.
'" Conf De Santo, Victor, Notificaciones Procesales, edit. Universidad, BuenosAires, 2002, pág. 104.
del traslado de la demanda al domicilio real del demandado sin la docu-
mentación correspondiente, debido a que el accionado no podrá tomar
conocimiento de ella hasta tanto se presente en el proceso con su letrado
c..)"
y se le valide la I.E.J. (CNCiv., Sala Ij: 17/05/2017, Pintos, Eva Rosa
C/Centro de Especialidades Médicas C.E.My otros s/Daños y Perjuicios;
citar: elDial.com - AAA 02B).
11.3. DEBERES Y FACULTADES DEL NOTIFICADOR

Los deberes y facultades del notificador para llevar adelante su cometido
en tiempo y forma -para el supuesto en el que la notificación deba cumplirse
en el inmueble cuyo desalojo se reclama-, aparecen regulados en el art. 684
del CPCCN.
El mencionado articulo establece: "Cuando la notijicación se cumpla
en el inmueble reclamado, el notijicador:
1) deberá hacer saber la existencia deljuicio a cada uno de los sublo-
catarios u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denun-
ciados, previniéndoles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos
contra todos ellos y que, dentro delplazoJijadopara contestar la demanda,
podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles;
2) identijicará a los presentes e informará al juez sobre el carácter que
invoqueny acerca de otros sublocatarios u ocupantes cuyapresunta existencia
surja de las manifestaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u
ocupantes ausentes en el acto de la notijicación, no se suspenderán los trá-
mites y la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos;
3) podrá requerir el auxilio de lafuerza pública, allanar domicilios y exi-
gir la exhibición de documentos de identidad u otros quefuesen necesarios.
El incumplimiento de lo dispuesto en este articulo y en el anterior cons-
tituirá falta grave del notijicador".
En el articulo precedentemente transcripto, se enumeran los deberes que
tiene el oficial notificador para el caso especial en el que la notificación
deba diligenciarse en el inmueble cuya restitución se reclama (incs. lo y 2').
Por su parte, por intermedio de dicha norma, se le otorgan al citado fun-
cionario distintas facultades para que pueda llevar a cabo en debida forma
su cometido (inc. 3"), a las que pueden sumarse otras que el juez disponga
a solicitud de parte, como la intervención de un cerrajero.
En virtud del alcance que se le da en el art. 687 a la sentencia dictada en
el juicio de desalojo, es muy importante que el oficial notificador -además
de notificar la demanda- informe a cada uno de los ocupantes del inmueble
que el citado pronunciamiento producirá efectos también sobre los ocupantes
que no se presenten al juicio.
Es más, también debe informarles a quienes notifique, que hasta los que
no se encuentran presentes en el acto de la notificación, pueden presentarse
en el expediente para hacer valer sus derechos, pues la sentencia también
les será oponible.
El incumplimiento establecido en el último párrafo, lo hará pasible de
alguna sanción por parte de la Corte Suprema o de algún reclamo de natu-
raleza penal.
Jurisprudencia
1. Elsublocatario u ocupante cuyo nombre no se consignó en la cédula de
notzjicación de la sentencia de desalojo no puede alegar dicha circunstancia
pretendiendo que dicho acto no lo comprende al no haber sido dirigida a su
persona, si no se lopudo identijical; habiendoprocedido el ojicial notijicador
ajijar la cédula por no haber hallado respuesta a sus llamadas, ya que el
art. 684, 2Opárraf0, del CPCCN dispone que aun cuando existan subloca-
tarios u ocupantes ausentes en el acto de notijicación no se suspenden los
trámites ni el efecto de la sentencia de desalojo (CNCiv., Sala A, 04/11/2003,
Divanian, Juan c/ Furias, Jorge A,; LL, 2004-A, 64; AR!JUR/2416/2003).
2. En el art. 684 del CPCCNse regula la actividad del ojicial notijicadol;
cuando el traslado de la demanda debe cumplirse en el inmueble que se
intenta desalojal; a partir de ciertospresupuestos destinados a salvaguar-
dar aún más el derecho de defensa en juicio, mediante la identificación de
las personas presentes en el acto y la información a los subinquilinos y
ocupantes acerca de la existencia deljuicio y de los efectos de la sentencia.
Omitidos tales requisitos, debe declararse la nulidad del acto, resultando
innecesaria la mención expresa y circunstanciada que se impone en el art.
172 del citado cuerpo de normas (CNCiv.y Com. Fed., Sala II,13/03/1998,
Empresa Ferrocarriles Argentinos c/Reginensi, Héctor E. y otro; LL, 1998-
C, 747; DJ, 1999-1, 568; AwJUW3408/1998).
3. Si la notijicación espracticada en el inmueble que se intenta desalojal;
el art. 684 rodea a la actividad del ojicial notijicador de ciertospresupuestos
destinados a salvaguardar el derecho constitucional de defensa en juicio,
mediante el aseguramiento de la notzjicacióny la información sobre quié-
nes serán afectados por el lanzamiento (CNCiv., Sala l? 06/02/1997, Los
Dominios S. A. c/Aragunde, Néstor; LL, 1997-C, 958; DJ, 1997-2, 338).
SUMARIO: 1. PLAZO PARA CONTESTAR DEMANDA. 2. REQUISITOS DE LA
CONTESTACIÓN DE DEMANDA. 3. OPOSICIÓN DE EXCEPCIONES. 4. PO-
SESIÓN COMO DEFENSA. 5. RECONVENCIÓN. 6. CITACIÓN AL GARANTE.
7. RECUSACI~N.
1. PLAZO PARA CONTESTAR DEMANDA

Desde que el demandado es notificado fehacientemente del traslado de
la demanda de desalojo, tiene la carga procesal de contestar dicho traslado.
Pero no sólo es una carga procesal, sino que el acto de contestar una demanda
representa el ejercicio del derecho de defensa en juicio.
El plazo para contestarla, dependerá del trámite que se le haya impreso,
pues si se dispuso que tramite por vía ordinaria, deberá contestar dentro de
Y 355173
los 15 días, de acuerdo a lo dispuesto en los arts. 338172 del CPCCN,
en tanto que si se imprimió el trámite sumarísimo, el demandado tendrá 5
días para contestar demanda (conf. art. 498174,CPCCN).
Si el demandado, debidamente notificado, no contestare demanda dentro
del plazo pertinente, podrá ser declarado rebelde y continuar el juicio en los
términos de los arts. 59,60 y concordantes del CPCCN.
'" Art. 338: "Traslado de la demanda. Presentada la demanda en la forma prescripta, el juez dará
traslado de ella al demandado para que comparezca y la conteste dentro de quince días.
Cuando la parte demandada fuere la Nación, una provincia o una municipalidad, el plazo para com-
parecer y contestar la demanda será de sesenta días".
"'Art. 355. "Plazo. El demandado deberá contestar la demanda dentro del plazo establecido en el art.
338, con la ampliación que corresponda en razón de la distancia':
l lb
Art. 498 (Conf. Ley 25.488): "Trámite. En los casos en que se promoviese juicio sumarísimo,
presentada la demanda, eljuez, teniendo en cuenta la naturaleza de la cuestión y la prueba ofecida,
resolverá de oficio y como primera providencia si correspondiese que la controversia se sustancie
por esta clase de proceso. Si así lo decidiese, el trámite se ajustará a lo establecido para el proceso
ordinario, con estas mod@caciones:
1) Con la demanda y contestación se ofecerá la prueba y se agregará la documental.
2) No serán admisibles excepciones de previo y especial pronunciamiento, ni reconvención.
3) Todos los plazos serán de tres días, con excepción del de contestación de demanda, y el o t o ~ a d o
para fundar la apelación y contestar el traslado memorial, que será de cinco días.
4) Contestada la demandase procederá conforme al articulo 359. La audienciaprevista en el arh'cuío 360
deberá serseñalada dentro de los diez días de contestada la demanda o de vencido elplazopara hacerlo.
5) No procederá la presentación de alegatos.
6) Sólo serán apelables la sentencia definitiva y las providencias que decreten o denieguen medidas
precautorias. La apelación se concederá en relación, en efecto devolutivo, salvo cuando el cum-
plimiento de la sentencia pudiese ocasionar un perjuicio irreparable en cuyo caso se otorgará en
efecto suspemivo ".
En el CPCC de Córdoba, se establece que si el citado no compareciere

o no contestare la demanda en tiempo legal, el tribunal dictará sentencia
haciendo lugar o no, al desalojo, a menos que estimare necesario abrir la
causa a prueba.
En el de Jujuy, el emplazamiento y traslado de la demanda se hará bajo
apercibimiento que si no se contesta, se tendrán por ciertos los hechos ex-
puestos en ella y se llamará autos para sentencia sin más trámite.
2. REQUISITOS DE LA CONTESTACI~NDE DEMANDA

La contestación de la demanda es la oportunidad procesal para que el
demandado oponga las excepciones o defensas de las que intente valerse.
De acuerdo a lo dispuesto en el art. 356, el demandado también
deberá:
"1) Reconocer o negar categóricamente cada uno de los hechos expues-
tos en la demanda, la autenticidad de los documentos acompañados que se
le atribuyeren y la recepción de las cartas y telegramas a él dirigidos cuyas
copias se acompañen.
Su silencio, sus respuestas evasivas, o la negativa meramente general
podrán estimarse como reconocimiento de la verdad de los hechos perti-
nentes y lícitos a que se rejieran. En cuanto a los documentos se los tendrá
por reconocidos o recibidos, según el caso.
No estarán sujetos al cumplimiento de la carga mencionada en elpárrafo
precedente, el defensor ojicialy el demandado que interviniere en elproceso
como sucesor a titulo universal de quien participó en los hechos o suscribió
los documentos o recibió las cartas o telegramas, quienes podrán reservar
su respuesta dejinitiva para después de producida la prueba.
2) Especijicar con claridad los hechos que alegare como fundamento
de su defensa.
3) Observar: en lo aplicable, los requisitosprescritos en el articulo 330".
Como puede advertirse, los requisitos exigidos para la contestación
de demanda son muy similares a los de la demanda, salvo que debe dar
cumplimiento al reconocimiento o a la negativa de los hechos expuestos
en la demanda, así como de la documentación allí acompañada, siendo
del caso aclarar que la negativamente meramente general no alcanza para
cumplir la carga procesal emergente del inc. lo del artículo precedente-
mente transcripto.
Una particularidad de la contestación de demanda en los juicios de des-
alojo, es que los demandados deben denunciar la existencia de sublocatarios
u ocupantes (conf. art. 681 del CPCCN)'~~.
Este recaudo se sustenta en que la sentencia de desalojo puede ejecu-
tarse contra cualquier ocupante del inmueble, de acuerdo a lo dispuesto en
el art. 687.
Este deber también recae en el actor, pero puede ocurrir que éste des-
conozca a alguna o a todas las personas que ocupan el inmueble cuyo
desalojo persigue; por ese motivo, el Código lo faculta a iniciar igualmente
la acción y a dirigirla contra todos "los ocupantes", sin tener la obligación
de individualizarlos.
Con los requerimientos de esta norma (denuncia de sublocatarios u ocu-
pantes) se busca proteger el derecho de defensa en juicio de los ocupantes
del inmueble desconocidos por la parte actora, y de quienes se persigue el
desahucio.
Jurisprudencia
l . La falta de contestación de la demanda y la declaración de rebeldía,
en lo que atañe a la apreciación de los hechos, constituye fundamento
de una presunción simple o judicial, en forma tal que incumbe al juez,
valorando los elementos de juicio incorporados al proceso, estimar si la
incomparecencia o el abandono importan o no en cada caso concreto, el
reconocimiento de los hechos ajimzadospor la otra parte (CNCom., Sala
C, 21/10/2008, Pérez, José Enrique c/ Concesionaria Vermen S.A. y otro;
ED, 231-319; AR/JUR/I6846/2008).
2. La inexistencia de una negativa porparte de uno de los demandados
con relación a los hechos contenidos en el escrito depostulación, deriva-
da de la falta de contestación de la demanda, constituye una presunción
iuris tantum en punto al reconocimiento de los hechos lícitos ypertinentes
contenidos en el escrito de demanda que puede ser desvirtuada porprueba
en contrario, por lo que tales circunstancias no autorizan sin más a tener
por admitidos los hechos denunciados en el escrito de demanda ni exone-
ran al actor de acreditar aquellos necesarios para la procedencia de su
'15 1. Si bien la obligación de denunciar a subinquilinos o terceros ocupantes corresponde,en principio,

a ambas partes, para el demandado resulta inexcusable la denuncia de éstos. Ello se justifica porque el
juicio de desalojo tiende a restituir el uso y goce del bien inmueble contra la universalidad de personas
que lo tienen, que pueden ser, además del demandado principal, los sublocatarios o quienes invistan
otro carácter, englobados en el art. 681 con el calificativo de "terceros ocupantes" (CNCiv., Sala F,
0610211997, Los Dominios S. A. cl Aragunde, Néstor; LL, 1997-C, 958; DJ, 1997-2,338).
2. Si bien la obligación de denunciar subinquilinosu ocupantes corresponde a ambas partes, su cumpli-
miento es inexcusablepara la accionada en oportunidad de contestar la demanda (arg. art. 681, CPCCN;
CNCiv., Sala G, 0611211995, Negrete de Thiess cl Toloza, Rolando; LL, 1996-B, 709; DJ, 1996-1,496;
ARIJüñl301111995).
pretensión (CNCiv., Sala H, 11/10/2007, Benitez, Emilio Fernando c/Piza,

Gustavo Alejandro y otro; DJ, 2008-1, 876).
3. La contestación diferida de la demanda prevista para el defensor
ojcial y para el demandado que intervenga en elproceso como sucesor a
titulo universal establecida en el art. 356, inc. 1 q del CPCCN, se reserva
hasta otra oportunidad que es después de producida laprueba, o que debe
interpretarse hasta el alegato, el que constituye una exposición sobre el
mérito de la prueba (CNCiv., Sala B, 08/09/1998, Moreira, Clavio M. c/
Contreras, Marta y otro; LL, 1 9 9 9 3 737; AR/JUR/23 74/1998).
4. La liberación al defensor ojcial de la carga de reconocer o negar
tanto los hechos alegados por el actol; como la documentaciónpor él acom-
pañada, pudiendo dar su respuesta dejnitiva una vez producida la prueba,
establecida en el art. 356, inc. 1 O, del CPCCN, se funda en la razonable
presunción de que dicho funcionario se halle imposibilitado de emitir una
contestación efectiva acerca de los hechos que no le son propios (CNCiv.,
Sala A, 17/03/1998, Goldsziel; Victor J. y otro c/ Petasne, Dora M. y otro;
LL, 1999-0, 208; DJ, 2000-1, 430).
3. O P O S I C I ~ NDE EXCEPCIONES
3.1. OPORTUNIDAD
Las excepciones previas son aquellas defensas expresamente reconoci-
das en el Código Procesal, que tanto el demandado como el reconviniente
pueden hacer valer al contestar la demanda y la reconvención, respectiva-
mente, y que tienden a ordenar el proceso, o a suspender su trámite para
salvar la omisión de algún recaudo, o -excepcionalmente- para dar por
finalizado el
De acuerdo a lo establecido en el art. 346 del CPCCN "Las excepciones
que se mencionan en el articulo siguiente se opondrán únicamente como
de previo y especialpronunciamiento en un solo escrito juntamente con la
contestación de demanda o la reconvención.
El rebelde sólo podrá oponer la prescripción con posterioridad siempre
que justzjique haber incurrido en rebeldía por causas que no hayan estado
a su alcance superar
En los casos en que la obligación de comparecer surgiere con poste-
rioridad al plazo acordado al demandado o reconvertido para contestal;
podrá oponerla en su primera presentación.
176 Conf. Otero, Mariano C., Código Procesal Civily Comercial de la Nación comentado, pág. 3 15, edit.

Si se dedujere como excepción, se resolverá como previa si la cuestión
fuere depuro derecho.
La oposición de excepciones no suspende el plazo para contestar la
demanda o la reconvención, en su caso, salvo si se tratare de las de falta
de personería, defecto legal o arraigo".
3.2. EXCEPCIONES ADMISIBLES
De acuerdo al art. 347 del CPCCN, sólo se admitirán como previas las
siguientes excepciones:
1) Incompetencia.
2) Falta de personería en el demandante, en el demandado o en sus
representantes, por carecer de capacidad civil para estar en juicio o
de representación suficiente.
3) Falta de legitimaciónpara obrar en el actor o en el demandado, cuando
fuere manifiesta, sin perjuicio, en caso de no concurrir esta última
circunstancia, de que el juez la considere en la sentencia definitiva.
4) Litispendencia.
5) Defecto legal en el modo de proponer la demanda.
6) Cosa juzgada. Para que sea procedente esta excepción, el examen
integral de las dos contiendas debe demostrar que se trata del mismo
asunto sometido a decisión judicial, o que por existir continencia,
conexidad, accesoriedad o subsidiariedad, la sentencia firme ya ha
resuelto lo que constituye la materia o la pretensión deducida en el
nuevo juicio que se promueve.
7) Transacción, conciliación y desistimiento del derecho.
8) Las defensas temporarias que se consagran en las leyes generales.
La existencia de cosa juzgada o de litispendencia podrá ser declarada de
oficio, en cualquier estado de la causa.
Las excepciones pueden dividirse en dos grandes grupos:
Dilatorias: Son aquellas que en caso de prosperar excluyen tempo-
rariamente el pronunciamiento sobre el derecho del actor, de manera
tal que sólo hacen perder a la pretensión su eficacia actual, pero no
impiden que ésta sea satisfecha una vez eliminados los defectos de
que
Perentorias: Si proceden, tienen el poder para dar por ñnalizado
el proceso, no pudiendo volver a plantearse la misma acción en el
futuro.
177 Conf. Palacio, Lino E., Manual de Derecho Procesal Civil,Abeledo-Perrot, 14' edic. actualizada,
Buenos Aires, 1998, pág. 336.

3.3. ANÁLISIS DE LAS EXCEPCIONES CONTEMPLADAS

A continuación serán analizadas cada una de las excepciones que reco-
noce nuestro derecho:
De incompetencia: puede basarse en cuestiones de grado (interviene
la Corte en una causa en la que no tiene competencia originaria), de
territorio (juez nacional, cuando debe intervenir uno provincial) o
de materia (uno de familia, cuando debe intervenir uno patrimonial
o uno comercial).
Falta de personería: tiene lugar cuando quien se presenta al juicio
carece de suficiente mandato o poder de representación. Por ejemplo,
el curador o apoyo de una persona con capacidad restringida que se
presenta en un juicio de desalojo sin estar facultado por el juez del
proceso sobre restricción de la capacidad para tal fin; o el mandatario
que se presenta en un juicio con un poder especial, pero que entre
las facultades que allí se enumeran no se encuentra la de demandar
en los términos en que lo hizo.
Falta de legitimación para obrar: tiene por objeto poner de rnani-
fiesto distintas cuestiones, como ser, que el actor o el demandado no
son los titulares de la relación jurídica sustancial en la que se funda
la pretensión, o que falta dirigir la acción contra otros sujetos o que
no fue deducida por todos los interesados. Esta excepción no resulta
aplicable al juicio de desalojo, en virtud del alcance de la sentencia en
dicho proceso y a la carga procesal resultante del art. 68 1 del CPCCN.
Litispendencia: se refiere a la existencia de otro juicio en trámite
entre las mismas partes, y en el que se identifican también la causa
y el objeto. Tiene la particularidad de que puede ser opuesta en
cualquier etapa del proceso anterior a la sentencia. Puede ordenarse
la acumulación de las actuaciones en los términos de los arts. 188,
189 y 190 del CPCCN.
Es del caso mencionar en qué reside la diferencia entre los recaudos
exigidos para que se configure una litispendencia, y los necesarios
para que pueda procederse a la acumulación de los juicios.
La excepción de litispendencia tiene lugar cuando entre el proceso en
trámite -en el que se requiere que la demanda haya sido notificada- y
el que se promueve exista identidad de partes, de causa y de objeto'78.
Defecto legal en el modo de proponer la demanda: procede ante
alguna violación a los recaudos resultantes del art. 330. Subsanada,
continúa el proceso.
17' Conf. Fassi-Maurino, Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y
concordado, edit. Astrea, 2002, T. 3, pág. 254.
Cabe señalar que no cualquier omisión o falta de algún detalle es sus-
ceptible de engendrar esta excepción, pues para que la excepción sea
admitida, la demanda habrá de exhibir falencias de entidad suficiente
como para afectar el derecho de defensa del demandado, privándole
de la posibilidad de oponerse a la pretensión actora o dificultándole
la producción de la prueba'79.
Cosa juzgada: tiene por objeto impedir la inútil tramitación de un
proceso cuando media sentencia dictada en un proceso anterior sus-
tanciado entre las mismas partes y en virtud del mismo título (ej.,
mismo desalojo).
Transacción, conciliación y desistimiento: representan los denomi-
nados modos anormales de terminación del proceso, y esta excep-
ción tiene una finalidad similar a la de cosa juzgada. Sólo pueden
plantearse cuando ellas ya han sido decretadas por otro juez, o
excepcionalmente, por el mismo.
Defensas temporarias: entre ellas, puede mencionarse al beneficio
de excusión (art. 1583, CCCN), a las condenaciones del posesorio
(art. 2272, CCCN) y a los días de llanto y luto (art. 2289, segundo
párrafo, CCCN).
Jurisprudencia
Excepción de incompetencia
l . La regla general establecida en el art. 5, inc. 3, del CPCCpara
este tipo de acciones determina la competencia, en primer lugaq por el
lugar de cumplimiento de la obligación y en su defecto, a elección del
acto6 el domicilio del demandado o el lugar del contrato, siempre que
el demandado se encuentre en él, aunque sea accidentalmente, en el mo-
mento de la notificación. Vale destacar que es competente, en principio
y sin posibilidad de elección para el acto6 el juez del lugar donde deba
cumplirse la obligación; sólo cuando ese lugar no pueda determinarse
con los elementos aportados, cabe la facultad de elegir entre los lugares
indicados por la norma (C. Civ. y Com. San Isidro, Sala 1, 30/11/2004,
Gibson, G. c/Blanca Dumas s/Desalojo).
2. En el juicio de desalojo, las excepciones se deben resolver en la
sentencia deJinitiva (art. 663, inc. 1, CPCC). Por ello debe dejarse sin
efecto el rechazo a la excepción de incompetencia, resuelta como previa
y sin producir las pruebas ofrecidas (C. Apel. Concepción del Uruguay,
17Y
Conf. Sirkin, Eduardo, Algo más acerca de la excepciónprevia de defecto legalen elmodo depropo-
ner la demanda en el CPCCN. única que de admitirse, interrumpe el plazo para contestar la demanda,
elDial.com - DClF26, publicado el 1010612015.
Sala Civil y Comercial, 22/02/1996, Wlanova, Ernesto I. c/Ponce, Marta

y otro; LL Online 1/19379).
Excepción de falta de legitimación activa
l . Corresponde diferir el tratamiento de la excepción de falta de legiti-
mación para obrar y hacer lugar al desalojo anticipado requerido por la
accionante pues si bien el demandado reconoció haber cesado en elpago
de los arriendos exponiendo como razón justiJicativa de tal actitud haber
hecho uso del derecho de no cumplir ante el incumplimiento previo del otro
contratante, negando en general y particular las circunstancias de hecho
relatadas alpromover la acción, el mencionado reconocimiento es sujicien-
te, sin perjuicio de lo que ulteriormente se pudiera decidir acerca de los
motivos expuestos por el recurrente ajin de justiJicar su actitud (CNCiv.,
Sala K, 09/09/2005, Cabrera, Marta G. y otro c/Anelli, Daniel A. y otro;
LL Online AR/JUW4287/2005).
2. El comprador de un inmueble que obtuvo escritura pública está le-
gitimado para iniciar acción de desalojo aun cuando no haya acreditado
haber recibido la tradición del inmueble, pues si en esas condiciones tiene
derecho a hacer efectiva la acción real de reivindicación del bien contra
quien ejerce su posesión, esa conclusión es aplicable por analogía al des-
alojo que es una acción personal (CNCiv., Sala Ij: 08/08/2016, Bussetti,
Mabel Estela c/ Intrusos y/u ocupantes Salta Depto. 2 CABA S/ desalojo:
intrusos; La Ley, 2016-E, 275).
3. La falta de legitimación activa opuesta por el demandado como de-
fensa defondo en un proceso de desalojofundada en que resultaba inválido
o que devino rescindido el contrato de tenencia precaria del actor con un
ente provincial -en el caso la Dirección de la Kvienda de la Provincia de
Córdoba- es improcedente, pues si en elproceso no intervino dicha repar-
tición ni se peticionó la rescisión, resolución o invalidación del contrato,
no corresponde que eljuzgador se pronuncie sobre elparticularya que de
lo contrario no sólo se violentaría elprincipio de congruencia sino el dere-
cho de defensa de aquel tercero, siendo absolutamente contrario a derecho
presumir su voluntad resolutoria o invalidatoria, o peor aún, suplantar esa
voluntad (C. Apel. Civ., Com. y Contenciosoadministrativo de l a Nomina-
ción de Río Cuarto, 14/09/2016, Bulacio, MiguelAngel c/ Corbalán, Rosa
Aurora s/desalojo; LL Online AR/JUW70657/2016).
4. Laparte actoraposee legitimaciónpara iniciar unjuicio de desalojo
sobre el bien en cuestión, pues si bien no hayprueba quepermita concluir
que el dominio del inmueble esté en su cabeza, no se puede desconocer
que ésta ha invocado también su carácter de locadora del inmueble -más
allá de no ser la titular registra1 del bien- y ha probado sujicientemente
dicha condición con el contrato de locación acompañado (STJSan Luis,
20/12/2017, Tosoroni, Olga M. c/ Romero, Rodolfo O. S/ acción de des-
ocupación y/o desalojo; LLGran Cuyo 2018 (agosto), 11; LL Online AR/
JUR/91808/2017).
5. El herederoforzoso delpropietano de un inmuebleposee legitimación
para iniciar demanda de desalojo, pues tiene la posesión hereditaria de
pleno derecho y el ejercicio de las acciones que dependen de la sucesión,
tal como el de demandar a los tenedores de los bienes hereditarios (C. Civ.
y Com. La Matanza, Sala 1,26/04/2012, Chiari, Carlos Alberto c/ Carrique,
Maria Angela y otro s/Desalojo; LLBA, 2012 íjulio), 676).
6. Corresponde conjirmar la sentencia que desestimó la excepción de
falta de legitimación activa interpuesta por el demandado en un juicio de
desalojo, sosteniendo que entre ella y el actor existió una unión conviven-
cial en cuyo marco se produjo la adquisición del inmueble y que éste sen'a
propiedad de la sociedad de hecho, pues dicha cuestión excede el ámbito
cognoscitivo de este tipo de procesos (CNCiv., Sala J, 02/08/2005, M., A.
F: S. C/ G., G. N. y otros; La Ley, 2005-E, 830; ED, 216-582).
Excepción de falta de legitimación pasiva
l . Se hace lugar parcialmente al recurso extraordinario deducido por
la parte actora -por no resultar violatoria delprincipio de congruencia la
resolución del a quo- y se revoca el fallo de Cámara que hizo lugar a la
excepción de falta de legitimación pasiva del demandado en el proceso de
desalojo instado en su contra, como consecuencia del incumplimiento en
el pago de las cuotas societarias derivadas del contrato de sociedad civil
celebrado para la adquisición de una unidad del Complejo de Kviendas
"18 de Julio, lera. Etapa". Asimismo, se rechaza la acción de desalojo
pues, no puede concluirse válidamente que el adjudicatario del inmueble
hubiera siempre revestido la mera condición de tenedor del bien. Por la
causa y jinalidad del contrato, la magnitud de los pagos efectuados, el
tiempo de ocupación transcurrido y el cariz de la respuesta brindada por
el demandado a la intimación que lefuera cursada, es dable observar que
-al menos al tiempo de iniciarse estas actuaciones- aquél hacia uso de la
unidad con la plena intención de someterla al ejercicio de su derecho de
propiedad, más allá de la legitimidad o ilegitimidad de su posesión. Es
decir; el accionado ejecutó actos que denotan, cuanto menos en principio,
la interversión de la causa de la ostentación material del inmueble. Por lo
que la presente acción no resulta la vía idóneapara obtener la restitución
del bien cuando el accionado ha comprobado prima facie la efectividad
de la posesión invocada, pues la pertinente investigación sobre el tópico
desnaturalizaria el trámite, en el que está excluido todo debate referente al
derecho de propiedad (SCBA, 19/09/2018, Kviendas 18 de Julio Sociedad

Civil c/. Del Carmen, Mario s/Desalojoporfalta depago; RCJ10481/18).
2. El demandado como intruso que aJirmarse su condición de locatario,
para resistir la entrega de la cosa, opone un contraderecho dirigido a ener-
var el derecho del demandante o a restar eJicacia a la acción o a la pretensión
que se hace valel; por lo que pone una excepción y, en consecuencia, como
excepcionante, incumbe al demandado la prueba del contrato en quefunda
su defensa (CNEsp. Civ.y Com., Sala fl17/12/1981, Caruso, Nuncia c/De
Rosas, Nélida; LL Online 2/50476).
Excepción de litispendencia
l . Existiendo dos juicios de desalojo entre las mismas partes pero por
causas diversas, es decir que uno de ellos se inició por falta de pago y el
otro por vencimiento de término, corresponde recibir la excepción de litis
pendencia, toda vez que lo decidido en uno de los procesos puede tener
inJuencia en el otro (C. 4" Apel. Civ. y Com. Córdoba, 14/08/2008, Banco
de la Provincia de Córdoba c/ Cersosimo, Osvaldo A. y otros; LL Online
70052549).
Excepción de defecto legal en el modo de proponer la demanda
l . Si bien en eljuicio de desalojo se persigue el desahucio de un inmue-
ble, está obligado el actor a señalar en forma concreta la causal que le
permita obtener su restituciónporparte de las personas que lo ocupan, y
no pretender que el magistrado modijique la causa petendi en desmedro de
la defensa enjuicio (CNCiv., Sala H, 05/10/2009, Chaneton, María Cecilia
c/Ravaglini, Man'a Carolinay otros; La Ley Online AR/JUR/44824/2009).
2. Es inadmisible la excepción de defecto legal deducidapor el inquilino
toda vez que el presunto incumplimiento de la intimación previa no consti-
tuye una omisión que pueda afectar el derecho de defensa delpeticionante,
esto es, que le impida oponerse adecuadamente a lapretensión del locador
(CNCiv., Sala H, 07/06/1994, Callero de Marinaro c/Bialogurski; La Ley
Online AR/JUR/4155/1994).
3. La defensa del demandado en tanto y en cuanto se ha incumplido
la obligación legal de la intimación previa no puede admitirse, dado que,
si bien falta la documental pertinente que acredite el cumplimiento de la
intimación, lo cierto es que la demandada ha confesadoJictamente ser loca-
taria del inmueble objeto de la litis, que nunca abonó los cánones locativos,
que su locadora es la parte actora y que fue debidamente intimada a que
abone los cánones locativos adeudados (C. Apel. de Circuito de Santa Fe,
23/06/2016, Martini Mayoraz, Juan Ignacio c/ Sordian, Mariel Noemi S/
desalojo; La Ley Online AR/JUR/I07816/2016).
Una de las alternativas que pueden presentarse en los juicios de desalojo,
es que el demandado alegue como defensa que es poseedor.
Liminarmente, cabe indicar que la defensa de posesión se configura
cuando una persona, por si o por otra, tiene una cosa en su poder con la
intención de someterla a un derecho de
A esta altura del desarrollo del tema, resulta oportuno hacer una breve
referencia a la figura del "poseedor", para clarificar la cuestión.
Según el art. 1909 del CCCN "Hayposesión cuando una persona, por
si o por medio de otra, ejerce un poder de hecho sobre una cosa, compor-
tándose como titular de un derecho real, lo sea o no".
Como enseña el maestro Kiper, el art. 1909 en cuanto alude a que una
persona tenga "unpoder de hecho sobre una cosa ",expresa el corpus, y la
referencia a "comportándose como titular de un derecho real, lo sea o no"
refleja la necesidad del animus dominilsl.
El punto a dilucidar es si ante un planteo como el indicado, en el que el
demandado manifiesta ser poseedor del inmueble cuyo desalojo se pretende,
puede plantearse y analizarse dentro del juicio de desalojo.
Al respecto, entendemos que el principio general en la materia está dado
por la doctrina jurisprudencia1 que reza que todo asunto referente a la pose-
sión en si no puede ventilarse en un juicio de desalojo y debe ser debatido
por las pertinentes acciones posesorias, pero no basta que el demandado
alegue su calidad de poseedor para enervar la acción de desalojo, por lo
que para que se declare la inadmisibilidad del desahucio intentado, ha de
estarse a los elementos de juicio que sea dable examinar y, en caso de que
prima facie resulte la verosimilitud de la posesión invocada en el responde,
la demanda deberá ser rechazadals2.
De lo expuesto se colige que el demandado puede oponer como defensa
la posesión de la cosa a desalojar, pero para que su planteo resulte atendible
deberá acreditarprima facie su carácter de poseedor.
Si no logara acreditarlo, se rechazará la defensa y se hará lugar a la
demanda de desalojo.
Por el contrario, si se considera acreditada la verosimilitud de la posesión
invocada, dicho extremo resulta suficiente para enervar la procedencia de
180
CNCiv., Sala L, 2810211994,Aguirre,José A. y otros cl Nosiglia, Antonia B. y otras; JA, 1995-1-339;
LL Online 951 114.
(81
Conf. Kiper, Claudio M., Manual de Derechos Reales, pág. 55, edit. Rubinzal Culzoni, Santa Fe,
septiembre de 2016.
182
CNEsp. Civ. y Com., Sala V, 0610511985, Sabattini Oreste, suc. cl Kokn, Elisa y otro; LL Online
2135529.
23 8 Otero - Garay - Herrera
la demanda. Sin embargo, no puede pasarse por alto que el rechazo de la

demanda de desalojo no significa el reconocimiento de posesión por parte
del demandado, sino solamente que prima facie se reconoce el carácter de
poseedor, pero el derecho a la posesión deberá dilucidarse por otra vía, fuera
del juicio de desalojo.
Por ejemplo, en un juicio de desalojo en el que el demandado ha ad-
juntado una cesión de acciones y derechos posesorios suscripto ante un
escribano -instrumento público del que no consta que se haya iniciado su
cuestionamientoa través de una redargución de falsedad-, donde las facturas
por el servicio de energía eléctrica y los impuestos de ABSA e inmobiliario
figuran a nombre del demandado, en donde los propios actores reconocen la
realización de actos posesorios (construcción de un muro y construcción de
una vivienda dentro del terreno que pretendían desalojar), y donde las foto-
grafías adjuntadas por la propia parte actora demuestran las construcciones
que efectuó el demandado, corresponde tener por demostradaprimafacie la
posesión animus domini, imponiéndoseel rechazo de la demanda de desalojo
iniciada, por exceder el ámbito de aplicación de lo dispuesto en el art. 676
del CPCC, no resultando la vía idónea para intentar recuperar el inmueble.
Jurisprudencia
l . Resulta procedente la acción de desalojofrente a quien calijicado como
intruso, se dejiende diciendo que es poseedor toda vez que no ha cumplido
con la carga procesal de probar la verosimilitud de la posesión invocada
para enewar la procedencia de la demanda (CNCiv., Sala B, 16/05/2005,
Galfascoli, Tomás R. c/ Ocupantes Tronador 2702/10/12/14/20; DJ, 2005-
2, 1305; LL Online AWJiJR/l896/2005).
2. Para enervar la acción de desalojo no es necesario que elposeedor
demuestre 'ffehacientemente " su calidad de poseedor -en el caso, se revocó
la resolución de primera instancia y se rechazó la demanda, porque los
demandados alegaban un boleto de compraventa que era cuestionado por
la parte actora-, sino que es sujiciente que lo haga prima facie (C. Civ. y
Com. Jujuy, Sala 1, 05/04/2010, Ábalos, Sofa c/Saracho de Burgos, Isabel
y otros; LLNOA, 2010 (julio), 572; LL Online AR/JUR/13628/2010).
3. Cuando se opone alprogreso de la demanda de desalojo la defensa
basada en la calidad de poseedor del ocupante, se confunde el objeto de
este proceso, ya que, si el accionado reviste tal caráctel; la vía procesal
para cesarlo en la posesión no es el juicio de desalojo sino una acción
posesoria (C. Civ.y Com. Bahía Blanca, Sala 11, 17/11/2005, Costas, Juan
D. c/LÓpez, Sergio y otros; LL Online 70023940).
4. Debe rechazarse el desalojo pretendido por el titular registra1 de un
inmueble toda vez que al haber el ocupante alegado serposeedor animus
domini, le correspondía a aquél acreditar que éste era un mero tenedor
precario que ingresó al inmueblepor medio de un préstamo de uso -art. 399
bis, inc. b, y art. 179 del CPCC-, puesto que para que proceda la acción
debe existir un derecho personal de exigir al demandado la devolución el
bien, no un derecho real oponible erga omnes de someter el bien a su dis-
posición que es propio de la acción reivindicatoria (C. 1 "Apel. Civ., Com.,
Minas, de Paz y Tributario de San Rafael, 17/09/2010, Foetzsch, Klaus y
ots. c/ Foetzsch, Claudia; LL Online AWJUW52671/2010).
5. Si el titular de dominio promueve juicio de desalojo invocando su
calidad depropietario, debe acompañar el titulo y debe además acreditar la
posesión de la cosa, esto es, que alguna vezse le hizo tradición del inmueble
(CSJ Tucumán, Sala Civ.y Penal, 18/06/2012, CompañiaAzucarera Los Bal-
canes S.A. C/Cayo Gira, Benedicto y otro; LL Online AP/JUR/3399/2012).
6. No es el juicio de desalojo la vía adecuada para que en él puedan
debatirse y dilucidarse cuestiones que desbordan su objetivo como son las
relativas al mejor derecho a la posesión o la posesión misma; otro tanto
ocurre con la disputa acerca de cuál de los contendientes puede tener
mejor derecho a acceder al dominio en función del antecedente que cada
uno invoca como apoyatura del supuesto derecho de propiedad alegado
por ambos (CNCiv., Sala G, 11/04/2011, Guerrero, Guillemzo y otros c/
Ocupantes Balcarce 1350/54; LL Online 1/594).
7. El ocupante de un inmueble que ajirma haber adquirido el domi-
nio por usucapión, debe probar efectivamente la condición de poseedol;
como la realización de actos posesorios con ánimo de dueño, siendo a
talesjines insujiciente el pago de cuotas de un plan de regularización
de deudas del impuesto inmobiliario (C. Civ. y Com. Mercedes, Sala I,
18/07/2013, Kaszuba, Sara c/Valdez, Arturo y otro s/desalojo; LL Online
AR/JUR/44070/2013).
8. Debe rechazarse la defensa de prescripción adquisitiva opuesta en un
proceso de desalojo si los accionados no probaron la alegada calidad de
poseedores, ni tampoco la prueba ofrecida y diligenciada es demostrativa
per se de la realización actosposesorios quepermitan rechazar la demanda
(C. 1 "Apel. Civ.y Com. Córdoba, 13/11/2012,Altamirano, Guillemzo Fede-
rico c/ Sánchez, Marta Beatriz S/ desalojo - comodato - tenencia precaria
- recurso de apelación; LL Online AR/JUR/70993/2012).
9. En los procesos de desalojo, el accionante debe demostrar que le asiste
un derecho a tener la cosa bajo su señorío, sea en carácter de propietario,
como poseedol; comodante o a jin, desplazándose la carga probatoria -en
formaposterior- al demandado quien debe acreditar queposee una situación
jun'dica incompatible con el derecho acreditadopor el actol;seaporque siendo
tenedor su obligación de restituir no es exigible o bienporque es un auténtico

poseedor animus dominidel inmueble (C. 6"Civ.y Com. Córdoba, 30/04/2013,
Rodríguez, WalterAlbertoy otros c/Romero, Ramona Elida s/desalojo -otras
causas- recurso de apelación; LL Online AR/JUW12032/2013).
10. La demanda de desalojo interpuesta por una persona que adquirió
el inmueble por subasta judicial debe ser admitida, pues logró demostrar
que le asiste un derecho a tener la cosa bajo su señorío, y la demandada
no pudo neutralizar la acción demostrando que es auténtica poseedora
animus domini del bien en cuestión (C. Civ. Com., de Familia y del Trabajo
de Río Tercero, 30/10/2012, De Dominici, Nélido Marcelo y otros c/ De
Dominici, Roxana y otro s/Desalojo; LLC, 2013 (marzo), 190; LL Online
AR/JUR/64705/2012).
11. Debe admitirse la demanda de desalojo por intrusión, pues lapose-
sión del inmueble alegada por el demandado en su defensa no es verosímil,
ya que los testigos se limitan a indicar actos aislados que no necesariamente
se corresponden con el animus domini de aquél y no existen pruebas que
acrediten el pago de algún impuesto o tasa que grave el bien objeto del
litigio, ni que demuestren la importancia y caractenSticas de las mejoras
eventuales introducidas en él (C. 2" Apel. Civ. y Com. Paraná, Sala II,
27/10/2003, Fernández Aquilino R. c/ Guzmán, Juan D. y/o cualquier ocu-
pante; LLLitoral, 2004 (setiembre), 886; AR!JUR/6062/2003).
12. No procede el desalojo sisurgeprimafacie la verosimilitud del ejercicio
de laposesión del inmuebleporparte de la accionada, quien aJmma la calidad
deganancial de éste y ha impugnadopor la vía de la redargución defalsedad
la escritura traslativa del dominio que el actor acompaña a la demanda (C.
Civ., Corn. y Contenciosoadministrativo de 2" Nominación de Río Cuarto,
07/03/2007, Olmos, Patricio D. c/ Godoy, Elba G.; LL Online 70042012).
13. La demanda de desalojo intentada por el titular registra1 de un in-
mueble contra quien sostuvo serposeedor debe admitirse si este último no
logró acreditar la defensa de posesión, la cual no debe probarse con las
exigencias requeridaspara accionarpor usucapión pero si con la sujiciente
entidad como para generar convicción en el juzgador de la existencia de
tal hecho, máxime cuando en caso de duda entre quien invoca un derecho
posesorio sustentado en hechos y el titular del bien esjusto inclinarse por
la protección del dominio (C. 2" Civ. y Corn. Paraná, Sala 1, 31/07/2014,
Machado de González, Mirta Estela c/Machado, Graciela Patricia s/Des-
alojo; LL Online AR/JUR/75701/2014).
14. La acción de desalojo interpuesta por una persona que invocó ser
el titular registra1 del inmueble en crisis debe rechazarse, en tanto que el
demandado acreditó al menos de manera verosímilpara enervar la acción de
desalojo la posesión por más de veinte años a través delpago de servicios,
declaraciones testimoniales y reparaciones con mayor envergadura que
el normal mantenimiento de la vivienda y, por lo tanto, dichasprobanzas
son suJicientes para trasladar la discusión a un proceso más amplio (C.
Civ., Com. y Contenciosoadministrativo de l a Nominación de Rio Cuarto,
16/12/2016, Olguin, Carlos Mario c/ Castillo, Antonina S/ Desalojo; LL
Online ANJUWI 02874/2016).
15. Debe rechazarse la acción de desalojo si el demandado alega poseer
con animus domini y tal defensa no es una simple argucia para demorar la
entrega del inmueble, sino una posición seria -en el caso, por haber adquiri-
do el 50% indiviso del mismo en virtud de un boleto de compraventa-, pues
la citada pretensión puede ejercerse contra el locatario, el sublocatario, el
tenedorprecario, el intruso y todo otro ocupante cuyo deber de restituir sea
exigible -art. 680, Cód. Procesal, texto según ley 22.434 (Adla,X I - B , 2802)-,
es deciq contra quienes reconocen en otro titularidad del dominio, mas no
contra quien posee animus domini (CNCiv., Sala H, 20/04/2004, D., l? c/S.,
T A,; DJ, 2004-2, 329; La Ley, 2004-C, 1056; LL Online AR/JUW252/2004).
16. La demanda de desalojo debe acogerse, dado que el demandado no
acreditó prima facie la verosimilitud de la posesión invocada que autori-
ce el rechazo de la pretensión (CNCiv., Sala 1, 19/06/2018, Sevil, Nélida
Marta c/Aliendre, Francisco y otro S/ Desalojo: intrusos; LL Online AR!
JUR/24792/2018).
17. La acción de desalojopromovida contra los locatarios de un inmueble
debe admitirse, pues la única prueba rendida por estos consiste en recibos
de pago de servicios domiciliarios e impuestos que no prueban que revistan
la calidad de poseedores; máxime cuando, a más de tildarlo de fraudulento,
no se ha probado vicio alguno respecto del contrato de locación quepueda
invalidar10 (CNCiv., Sala J, 13/02/2014, Gutiérrez, ~ i ~ uÁngel e l y otro c/
Guglielmo, Norberto y otros s/desalojo por falta de pago; DJ, 23/07/2014,
79; LL Online AR/JUW593/2014).
18. Quien fue demandada en una acción de desalojo e intenta adquirir
el inmueble objeto delpleito por usucapión, no puede pretenderprobar con
la testimonial exclusivamente haber ejercido laposesión del bien enforma
pública, pac$ca, continua e ininterrumpida durante el tiempo que exige la
ley,pues, dicha parte tenia la exigencia de conservar la prueba documental
zfactura de compra de materiales y/o pago de mano de obra- que acredite
que las refacciones, construcciones y/o mod~cacionesefectuadas en la
vivienda las efectuópor cuenta propia y en carácter de poseedora (CNCiv.,
Sala M, 22/02/2006, Bergese, José A. c/ intrusos y/u ocupantes; LL Online
AR/JUR/1850/2006).
La reconvención representa una "contrademanda", la cual será viable

siempre que tenga relación con el hecho que motiva la demanda; por ejem-
plo, no puede demandarse por los daños producidos por un accidente de
tránsito y reconvenirse por divorcio vincular, aunque las partes de ambos
reclamos sean las mismas. Al ser una "demanda esgrimida por el accio-
nado dentro del mismo proceso de desalojo", al momento de presentar el
escrito de contestación de demanda y reconvención en el expediente, se
deberá acompañar el timbrado que acredite el pago de la tasa de justicia
por la citada acción.
Debe plantearse en el mismo escrito en el que se contesta la demanda.
La reconvención debe contener los mismos requisitos que la demanda,
especialmente la cosa demandada y la descripción de los hechos que mo-
tivan el reclamo.
En el juicio de desalojo la reconvención será viable si se le imprime el
trámite ordinario, pues la reconvención está vedada para los juicios suma-
rísimo~(arg. art. 498, CPCCN).
Es del caso aclarar que para la procedencia de la reconvención debe
aplicarse un criterio restrictivo.
Hay códigos provinciales que expresamente prohiben la posibilidad de
reconvenir, como ocurre en los de Chaco, Entre Ríos y La Pampa.
Jurisprudencia
l . Es cierto que el art. 357 del CPCCN, no imponefórmulas sacramen-
tales a laproposición de la reconvención, pero tampoco cualquierpetición
o argumento que se someta a juicio conjigura una contrademanda, ya que
ésta necesariamente debe acomodarse a las exigencias del art. 330 del Cód.
citado (CNCiv., Sala D, 30/05/1983, Fucci, Luis A. c/ Cepac, S. R. L.; LL,
1983-C, 540; AWJUWI 454/1983).
2. En eljuicio de desalojo resulta inadmisible toda reconvenciónfundada
en una acción real o en la prescripción adquisitiva, que deben tramitarse
porjuicio separado, dado que en este tipo de juicio sólo se discute la te-
nencia y la sentencia que se dicte no hará cosa juzgada en proceso en que
la discusión verse sobre laposesión del bien (CNCiv., Sala J, 29/10/1996,
Sosa, Catalina 1.c/Sosa, Roberto A. y otro; LL Online 1/951).
3. Teniendo en cuenta que el desalojo es un proceso especial destinado
a dar urgente protección al derecho de propiedad, no es admisible, en
principio y por razones de buen orden y celeridad, la reconvención (CN-
Civ., Sala E, 28/03/1994, Castagna de Leitao, Mirta c/ Bersi, Carlos A,;
LL Online 1/19380).
4. Aunque se le hubiese impreso el trámite ordinario debe ser desestimada
la reconvención de una demanda de desalojo si los fundamentos pueden
ser válidamente tratados en su oportunidad como defensas (CNCiv., Sala
K, 14/02/2007, Castro, Elba G. c/ArquitectÓnica S.A. y otro; LL Online
70038073).
5. La limitaciónprobatoria deljuicio de desalojo y su estructura formal,
que obedece apautas de celeridad especiales, hacen que no se compadezca
con un criterio amplio en materia de admisibilidad de la reconvención; de
ahí que este derecho se debe interpretar restrictivamente, desde que por lo
general su admisión traba el normal desenvolvimiento delproceso (CNCiv.,
Sala l? 26/12/1994, Fernández, Guillermo J. c/ Fernández, Aljiredo l? y
otros; LL Online 1/19382).
6. Corresponde el rechazo de la reconvención deducida en unjuicio de
desalojo -en el caso, por cobro de mejoras, refacciones y obras realizadas-
si tramita por un procedimiento distinto al de la demanda (CNCiv., Sala C,
06/06/2002, Ronzo, Hugo A. c/Marengo, Alicia; La Ley, 2002-E, 827; DJ,
2002-3, 525; LL Online AR/JUR/3333/2002).
7. No procede la reconvención en el juicio de desalojo, si tiene por
jinalidad la declaración de simulación de la adquisición del inmueble por
parte exclusiva de la actora y el reconocimiento de la titularidadde ambas
partes; toda vez que la vía reconvencional derivaría de otra relación juri-
dica (es decil; de la eventual simulación) que responde al trámite ordinario
(CNCiv., Sala L, 07/09/1999, Innocenti, Krginia B. c/ Garrocha, Carlos;
LL Online 1/47514).
8. En eljuicio de desalojo es inadmisible la reconvención fundada en
una acción real: usucapión, que debe tramitar enjuicio separado (CNCiv.,
Sala C, 29/10/1990, Nozzitto, Kto c/ Artegoitia González, Carlos A,; JA,
1991-11-636B; LL Online 70029333).
9. Es improcedente elplanteopor vía reconvencional en eljuicio de des-
alojo porfalta depago de una petición autónoma a un eventual derecho al
cobro de mejoras, por cuanto no deriva de la misma relación convencional
o de una situación jurídica diversa que afecte de algún modo la causa o el
objeto del pleito, como sucedería si dicho planteo se hubiese fundado en el
pago por consignación (C. Civ., Com. y Gtias. en lo Penal de Pergamino,
24/04/2007, Aboud, Antonio c/ Domenech de Garcia, Amanda S.; LNBA,
2007-10-1195; LL Online 70038414).
10. No es admisible la reconvención respecto de la demanda de des-
alojo -art. 663, inc. 24 del CPCC-, pero nada obsta a quepromovida la
consignación se reconvenga por desalojo, siempre que la acumulación
se ajuste a lo dispuesto en el art. 84 del Código citado (C. Apel. Con-

cepción del Uruguay, Sala Civ. y Com., 28/03/1989, Montes de Oca de
Pereyro, Mirta N. c/Bercini, Roberto; DJ, 1989-2, 1099; LL Online AR/
JUR/2101/1989).
11. Es improcedentefrente a una demanda de desalojo la reconvención
del emplazado por simulación y nulidad del acto jurídico por el cual el
actor llegó a ser titular del dominio del inmueble que ocupa el demandado,
pues si bien la vía reconvencional no se encuentra vedada a partir de la
derogación de las normas de la ley 21.342 (Adla, AXXVI-C, 1981), ésta es
inadmisible en tanto, pese a la invocada interdependencia deprestaciones,
una y otra no pueden ser debatidas en el marco procesal restringido del
juicio de desalojo (CNCiv., Sala A, 26/11/2001, Barros, Victor H. y otro c/
Lucchetti, Osvaldo E. y otro; La Ley, 2002-A, 228; DJ, 2001-3, 1096; LL
12. Debe desestimarse la reconvención promovida en un juicio de des-
alojo, a j n de obtener el reconocimiento del derecho de retención porpago
del valor de las mejoras realizadas en el inmueble si ésta fue articulada en
forma subsidiaria para el caso de que eljuez considerase que corresponde
la vía del desalojo pues, ello pone de maniJiesto que no ha habido una con-
trademanda propiamente dicha (CNCiv., Sala C, 02/09/2010, Fernández,
Julio C/ Guerrero, Sara; LL Online, AR!JUR!62064/2010)
13. Es inadmisible en un juicio de desalojo la reconvención por cobro
de "mejoras realizadas", pues el fundamento de la acción principal no
guarda relación directa con el reclamo de alquileres, sino que sólo sepre-
tende obtener el desahucio de la demandada (CNCiv., Sala A, 10/09/2002,
Lalcec c/ Gramajo, Marta R. y otro; DJ, 2002-3, 733; LL Online AR/
JUR/93/2002).
14. Para la admisión de la reconvención en losjuicios de desalojo, debe
adoptarse un criterio restrictivo, puesto que su tramitaciónpodria impedir
la real y concreta exigibilidad de la obligación de restituir la tenencia del
inmueble, más aún cuando las pretensiones respectivas resulten incompa-
tibles con la celeridad que debe presidir la sustanciación de ese tipo de
procesos (CNCiv., Sala B, 28/02/1992; LL Online 2/1752).
15. La admisibilidad de la reconvención en eljuicio de desalojo debe
apreciarse con criterio restrictivo a j n de evitar laperturbación del trámite
cuando se trata de acciones que deben responder a un procedimiento abre-
viado (CNCiv., Sala E, 22/06/2009, Devoto, Félix José c/Rubio de Iglesias,
Trinidad Silvia y Otros; LL Online AR/JUR/55239/2009).
16. El derecho a reconvenir debe interpretarse restrictivamente dado que
por lo general su admisión traba el normal desenvolvimiento del proceso
m
(CNEsp. Civ.y Com., Sala 15/08/1979, Garcia, S. A,, Héctor A. c/ Cufaro,
Norberto N. y otro; La Ley, 1980-A, 456; LL Online AR/JUR/3077/1979).
17. La reconvención deducida en eljuicio de desalojo por falta de pago
para que se fije el precio de la locación, no puede paralizar el trámite de
la ejecución de los alquileres, habida cuenta que la sentencia ejecutiva no
produce efectos de cosa juzgada con relación al otro procedimiento, por lo
que de ser favorable a los ejecutados la decisión que finalmente se adopte
en el proceso de conocimiento, éstospodrán requerir la repetición de las
sumas que hubieren abonado en exceso (CNCiv., Sala E 10/02/1995, Illodo
Rey, Miguel S. y otros c/Ingratta, Graciela C.; LL Online 1/19407).
6. CITACIÓN AL GARANTE
No hay un criterio unánime sobre esta cuestión, pero resulta aconsejable
que se lo cite, para pueda ejercer su derecho de defensa, pero principalmente
porque puede llegar a acercar alguna propuesta que resulte atendible para
eliminar o aplacar el conflicto.
El criterio general en la materia es que el fiador no es parte del juicio
de desalojo antes del dictado de la sentencia, pero lo cierto es que al
constituirse en fiador solidario y principal pagador de todas las obliga-
ciones contraídas por el locatario, también debería garantizar el pago de
los honorarios y gastos del juicio que promuevan contra éste, y por ese
motivo entendemos que no puede dudarse de la validez de la citación al
fiador en el juicio de desalojo.
Jurisprudencia
l . Es procedente la citación aljuicio de desalojo del garante, a losfines
de responder eventualmente por las costas impuestas al locatario, cuando
contractualmente ha asumido tal obligación (C. Civ. y Com. Morón, en
pleno, 16/03/1993, Rosa, Gonzalo 0 . c/Avila, HéctorA.; LLBA, 1994, 962;
LL Online AR!JUWI108/1993).
2. Elfiadorpuede ser citado aljuicio de desalojo (C. Civ. y Com. Azul,
Sala 11, 08/05/2001, Fortini, Albina c/ Christensen, Reinaldo M. y otra; LL
Online 30010584).
3. Resulta improcedentepretender responsabilizar alfiador si el locador
admitió que el locatario continuara en el uso y goce de la cosa arrendada
luego de vencido elplazo locativo, percibiendo regularmente los alquileres
y sin exigir el desalojo, pues las consecuencias posteriores derivadas de
esa relación locativa no pueden ser impuestas alfiador (CNCiv., Sala H,
24/05/2011, Bauben S.A. C.I.FI. c/ Contreras Aurora Sara y otro s/Consig-
nación; LL Online AR/JUR/24779/2011).
A diferencia del régimen anterior, con posterioridad a la reforma intro-

ducida al CPCCN por la ley 25.488, en el juicio de desalojo no procede la
recusación sin causa.
Jurisprudencia
Las circunstancias de que la ley 25.488 modifica el art. 14 del CPCCN
y veda la recusación sin causa en forma expresa en los procesos de des-
alojo, asimilándolo al juicio sumarisimo, que se mantienen los articulo~
que limitan los medios de prueba (art. 685, CPCCN) y que se incorporan
medidas quefacilitan la recuperación del inmueble, corroboran la intención
del legislador de dar mayor dinamismo y agilizar el proceso de desalojo
(CNCiv., Sala E 06/06/2003, Alto Palermo S.A. c/ Cipriani Dolci S.A. y
otro; JA, 2003-111-526; LL Online 20032233).
CAPÍTULO XVI
PRUEBA
SUMARIO: l . OPORTUNIDAD PARA OFRECER PRUEBA. 2. APERTURA A PRUE-
BA Y VALORACIÓN. 3. MEDIOS DE PRUEBA. 4. CLAUSURA DEL PERÍODO
PROBATORIO.
En cualquier proceso en el que existan hechos controvertidos,conducen-

tes y susceptibles de comprobación, corresponde abrir la causa a prueba por
un tiempo determinado para que las partes produzcan la que oportunamente
ofrecieron.
Es importante destacar que a partir de las probanzas que aporten las
partes, el juez tendrá los elementos necesarios para poder dictar sentencia.
Por ese motivo, la adecuada intervención de cada una de las partes durante
la etapa probatoria resulta determinante; es más, la estrategia a seguir debe
estar ligada a las pruebas con las que se cuente.
1. OPORTUNIDAD PARA OFRECER PRUEBA

Nuestro ordenamiento procesal dispone que el momento oportuno para
efectuarse el ofrecimiento de prueba es: 1) para la parte actora, el escrito de
demanda y 2) para el demandado, la contestación de demanda.
En el caso que la parte demandada hubiese re convenid^'^^, la prueba
correspondiente a la reconvención se ofrecerá en el mismo escrito en el
cual se contestó la demanda, mientras que el actor reconvenido ofrecerá su
prueba correspondiente a la reconvención al contestar el traslado respectivo.
El plazo para el ofrecimiento de las pruebas es perentorio, es decir que si
alguna de las partes no ofreció la prueba en el momento que debía hacerlo,
no puede hacerlo con posterioridad a ello.
También es viable la ampliación de la prueba, pero para ello deben di-
ferenciarse dos momentos procesales.
Si la ampliación se solicita antes de la notificación de la demanda, el
demandante puede hacerlo libremente, pero si lo hace con posterioridad,
deberá contar con el consenso de la parte contraria, o por lo menos con una
decisión judicial que así lo disponga.
Además de los casos precedentemente indicados, puede ampliarse la
prueba en base al conocimiento de hechos nuevos o nuevos hechos.
183
En el supuesto en que se le haya impreso al juicio el trámite ordinario
24 8 Otero - Garay - Herrera
Son "hechos nuevos" los que ocurriesen o llegasen a conocimiento de las

partes con posterioridad a la contestación de la demanda o de la reconvención.
Éstos pueden alegarse hasta cinco días después de notificada la audiencia pre-
vista en el art. 360lS4,para lo cual debe acompañarse la prueba documental y
ofrecerse las demás de las que intenten valerse (conf. art. 365 del CPCCN'~~).
Cabe señalar que sólo están reconocidos para los juicios a los que se les
imprime el trámite ordinario.
No obstante, las especiales características del juicio de desalojo, podría
considerarse necesaria su inclusión y tratamiento, toda vez que resulta
imprescindible contar con todos los elementos de prueba necesarios para
poder determinar si es viable el reclamo.
Por ende, adecuando los términos del art. 365 al proceso de desalojo,
podría admitirse la alegación de hechos nuevos hasta pasados cinco días de
la audiencia preliminar contemplada en el art. 360, o en el 36, del CPCC,
de acuerdo al trámite que se le haya impreso al proceso. Ello, claro está
siempre que la alegación de los hechos nuevos no se presente como una
actitud dilatoria. Todo abuso debe penarse, pudiendo la parte y el letrado
ser pasibles de sanciones.
(86
Art. 360 (Conf. Ley 26.589): "Audienciaprelimi~zar. A losfines del articuloprecedente eljuez citará
a las partes a una audiencia, quepresidirá, con carácter indelegable. Si eljuez no se hallare presente
no se realizará la audiencia, debiéndose dejar constancia en el libro de asistencia. En tal acto:
1) Invitará a las partes a una conciliación o a encontrar otra forma de solución de conflictos que
acordarán en la audiencia. Eljuez podrá, si la naturaleza y el estado del conflicto lo justifican, deri-
var a las partes a mediación. En este supuesto, se suspenderá el procedimiento por treinta (30) dias
contados a partir de la notificación del mediador a impulso de cual-quiera de lar partes. Vencido este
plazo, se reanudará el procedimiento a pedido de cualquiera de las partes, lo que dispondrá eljuez sin
sustanciación, mediante auto que se notificará a la contraria.
2) Recibirá las manifstaciones de laspartes con refrencia a loprescripto en el artículo 361 delpresente
Código, debiendo resolver en el mismo acto.
3) Oídas las partes, fijará los hechos articulados que sean conducentes a la decisión del juicio sobre
los cuales versará la prueba.
4) Recibirá la prueba confesional si ésta hubiera sido ofecida por las partes. La ausencia de uno de
todos los absolventes, no impedirá la celebración de la audiencia preliminar.
5) Proveeráen dicha audiencia las pruebas que considere admisiblesy concentrara en unasolaaudiencia
la prueba testimonial, la que se celebrará con presencia del juez en las condiciones establecidas en este
capitulo. Esta obligación únicamente podrá delegarse en el secretario o en su caso, en el prosecretario
letrado.
6) Si comspondiere, decidirá en el acto de la audiencia que la cuestión debe ser resuelta como depuro
derecho con lo que la causa quedará concluida para definitiva".
Art. 365 (Conf. Ley 25.488): "Hechos nuevos. Cuando con posterioridad a la contestación de la
demanda o reconvención, ocurriese o llegase a conocimientode laspartes algún hecho que tuvieserela-
ción con la cuestión que se ventila,podrán alegarlo hasta cinco días después de notificada la audiencia
prevista en el arhkulo 360 del presente Código, acompañando la prueba documentaly ofeciendo las
demás de las que intenten valerse.
Del escrito en que se alegue, si lo considerarepem.nente,se dará traslado a la otraparte, quien, dentro
delplazo para contestarlo,podrá también alegar otros hechos en contraposicióna los nuevos alegados.
Eljuez decidirá en la audiencia del articulo 360 la admisión o el rechazo de los hechos nuevos".
Por su parte, son "nuevos hechos" los alegados por la parte demandada
al contestar la demanda. De su presentación, debe darse traslado a la actora
para que ofrezca la prueba relacionada a los citados "nuevos hechos".
El Código adjetivo tampoco reconoce la alegación de "nuevos hechos"
durante el trámite del juicio de desalojo, pero en consonancia con el criterio
amplio relativo a los "hechos nuevos", puede permitirse que sean expuestos,
y hasta que se ofrezca prueba, hasta cinco días después de llevada a cabo la
audiencia preliminar, o hasta cinco días después de contestada la demanda,
cabiendo en este caso también la posibilidad de sanción para la parte y
letrado que actúen de manera irresponsable.
2. APERTURA A PRUEBA Y VALORACI~N

Si no se declaró la cuestión como de puro derecho, el juez fijará la au-
diencia preliminar prevista en el art. 360 del CPCCN, o a una audiencia de
conciliación en los términos del art. 36 del mismo ordenamiento procesal,
según si se imprimió el trámite ordinario o el sumarísimo.
El objetivo de esta audiencia es lograr el acercamiento de las partes
para intentar que lleguen a un acuerdo. En el proceso de desalojo es difí-
cil que se logre el éxito en dicha audiencia, ya que el objeto es de difícil
negociación, sumado a que en varios casos la parte demandada no asiste
a la audiencia. Pero no hay que descartar una posible transacción, pues
puede acordarse la fecha de entrega del inmueble, con una tolerancia ra-
zonable, fijándose (o no) un canon locativo hasta la entrega definitiva, y
también puede pactarse la forma en que deba entregarse el inmueble (por
ejemplo, que lo sea en condiciones de habitabilidad), así como la manera
en la que se entregarán las llaves (por ejemplo, en el estudio del letrado
de la parte actora).
Y si no se arriba a ningún acuerdo, por lo menos es una muy buena alter-
nativa para subsanar algúnvicio que haya en el proceso hasta ese momento,
o para decidir qué prueba resulta relevante y cuál debe dejarse de lado; de
esa manera, el proceso será mucho más ágil.
Si las partes no llegan a un acuerdo, pueden:
1) manifestar el actor su oposición a que la causa se abra a prueba por
no existir hechos controvertidos
2) solicitar que se ordene la producción de las pruebas ofrecidas.
En el primero de los casos, el juez evaluará la petición y si lo considera
procedente, declarará la cuestión como de puro derecho, la que una vez
firme quedará en condiciones de pasar a sentencia.
En el segundo de los supuestos, el juez deberá fijar los hechos que deberán
probarse y se ordenarán las medidas de prueba pertinentes.
3. MEDIOS DE PRUEBA
Nuestro ordenamiento procesal limita las medidas de prueba que resultan
admisibles para algunos procesos de desalojo.
En los juicios de desalojo por falta de pago o por vencimiento de contrato,
los únicos medios que la ley admite a los fines de probar los hechos son: 1)
la prueba documental, 2) la confesional y 3) prueba pericial.
Sin embargo, en la práctica puede aceptarse la producción de otro medio
de prueba.
3.1. CONFESIONAL
La prueba confesional consiste en el acto por el cual una de las partes debe
confesar como ciertos, o no, los hechos sobre los cuales se le va a interrogar.
Las posiciones -o preguntas redactadas en forma de juramento- siempre
estarán escritas en forma añrmativa y siguiendo la siguiente fórmula: "para
que jure como es cierto que...".
Quien deba contestar las posiciones, simplemente deberá manifestar
si es o no cierto el hecho, pudiendo en el caso de considerarlo necesario,
ampliar sus dichos.
Las posiciones, deben presentarse en sobre cerrado con un escrito que
se titulará "Acompaña Pliego", al que el juzgado deberá ponerle el cargo
tanto al escrito, como en el sobre que contiene las posiciones.
El pliego de posiciones debe entregarse hasta no más de media hora antes
de la audiencia, y se abre al celebrarse la audiencia. Si la parte que ofreció
esta prueba, no comparece a la audiencia y tampoco deja el pliego, perderá
el derecho a exigirlas con posterioridad.
Si el absolvente no comparece a la audiencia, se aplicarán las conse-
cuencias de la confesión ficta.
3.2. DOCUMENTAL
Los documentos de los que intenten valerse las partes deberán acompa-
ñarse con el escrito de demanda o en su contestación.
En el caso que algún documento no se encuentre en poder de alguna de
las partes, o que se encuentre en poder exclusivo de una de ellas, resultará
de aplicación lo establecido en el art. 333, segunda parte, del CPCCN. Para
evitar reiteraciones innecesarias, remitimos al lector al Capitulo correspon-
diente al "Trámite para la presentación de la demanda".
3.3. PERICIAL
En el caso que sea necesario se designará un perito único de oficio. La parte
al ofrecer la prueba, deberá indicar la especialidad que debe tener el perito e
indicar los puntos de pericia sobre quiere que se realice el dictamen pericial.
Dentro del quinto día de notificadas las partes por ministerio de la ley de
la designación del perito, éstas podrán recusarlo con justa causa, siguiendo
el procedimiento previsto en el art. 467 del CPCCN.
El perito actúa como auxiliar de la justicia y contribuye con su saber y
ciencia a esclarecer aquellos puntos que requieren conocimientos técnicos
especiales. Su situación como técnico capacitado y persona honorable al
servicio de la justicia hace razonable la aceptación del dictamen, aún res-
pecto a aquellos puntos en que expresa su opinión personal, siempre que
tales afirmaciones obedezcan a elementos de juicio que el perito ha tenido
en cuenta, pese a que no los haya expuesto con amplitud'86.
Por el contrario, el juez no puede valorar (tiene que desechar) sus con-
clusiones por infundadas, desde que no puede darle valor a algo que no lo
tiene, por impedírselo la ley y carecer de facultades para ello'87.
Este medio de prueba puede ser utilizado para demostrar distintos as-
pectos. Por ejemplo:
Cuando se niegue la firma inserta en el contrato, será necesaria la
intervención de un perito calígrafo
Cuando se niegue uno o varios pagos, podría designarse un perito
contable para que certifique si en los estados contables han sido
registrados esos pagos.
3.4. TESTIFICAL
Al efectuar el ofrecimiento de esta prueba, la parte deberá individualizar
al testigo, indicando nombre, apellidoy profesión, y manifestar qué extremo
quiere probar con el testimonio de cada uno ellos.
El requisito dispuesto en el art. 333 del Código de rito, tiene como fina-
lidad facilitar la tarea del juez al momento de determinar si su declaración
es conducente a los fines de esclarecer la verdad de los hechos.
Al testigo se lo notificará de la audiencia mediante cédula en el domicilio
que se denuncie y con un mínimo de tres días de anticipación a dicha fecha.
También la parte puede, en lugar de librar una cédula al testigo, asumir
la carga de hacerlo comparecer, cuestión que deberá informar al Juzgado.
En el caso que el testigo no pudiera comparecer a la audiencia por encon-
trarse enfermo, tendrá que acompañar al expediente un certificado médico
en el que conste la fecha y enfermedad que esté cursando, tiempo durante el
cual estará imposibilitado de comparecer y lugar donde se encuentre. Esta
CNCiv., Sala K, 1510311991;JA, 1992-1.

CNCiv., Sala H, 1510512003, R. 363.471, Gam, Mana Alejandra clTrenti, Oscar y oim sDaños y
perjuicios, 1510512003.
situación debe comunicarse en el expediente con anterioridad a la audiencia

supletoria, siempre que esto sea posible.
Con la prueba testimonial se busca que personas "imparciales" den su
versión sobre la ocurrencia de un hecho, de acuerdo a lo que vivieron ellos
mismos o que conocen por comentarios de terceros.
Para lograr esa anhelada imparcialidad, el CPCC establece limitaciones
en los arts. 427Ig8y 441Ig9.
Dichas limitaciones son relativas, pues lo determinante será la razón de
sus dichos, así como la imparcialidad que demuestren en sus manifestaciones.
Es del caso recordar que la valoración de la prueba testifical constituye
una facultad propia de los magistrados, quienes pueden muy bien inclinarse
hacia aquellas declaraciones que les merecen mayor fe para iluminar los
hechos de que se trate. La concordancia que puede descubrirse entre el
mayor número y, en definitiva, las reglas de la sana crítica, han de señalar
caminos de interpretación del juzgadorlgO.Asimismo, se ha dicho que en la
apreciación de la prueba testifical el magistrado goza de amplia facultad;
admite o rechaza lo que su justo criterio le indique como acreedora de
mayor fe, en concordancia con los demás elementos de mérito que obren
en el expediente191.
3.5. RECONOCIMIENTO OFICIAL

El ordenamiento procesal establece para el supuesto en que el desalojo
se funde en la causa de cambio de destino, uso abusivo o deshonesto, obras
nocivas o deterioro del inmueble, que el juez deberá en el plazo de cinco
días de dictada la primera providencia, efectuar un reconocimientojudicial
al que deberá concurrir con el Defensor Oficial (conf. art. 680 ter, CPCCN).
La norma que resulta del art. 680 ter podría tildarse de sobreabundante
pues el inc. 4" del art. 326 del rito se contempla esta alternativa de modo
188
Art.427: "Testigos excluidos. No podrán ser ofrecidos como testigos los consanguíneos o afines en
línea directa de las partes, ni el cónyuge, aun-que estuviere separado legalmente, salvo si se tratare
de reconocimientodeJirmas ".
,w
Art. 441: 'interrogatorio preliminar. Aunque las partes no lo pidan, los testigos serán siempre
preguntados:
1)por su nombre, edad, estado, profesión y domicilio:
2) si es pariente por consanguinidad o afinidad de alguna de las partes, y en qué grado;
3) si tiene interés directo o indirecto en el pleito:
4) si es amigo íntimo o enemigo:
5) si es dependiente, acreedor o deudor de alguno de los litigantes. o si tiene algún otro género de
relación con ellos.
Aunque lar circunstancim individuales declaradas por el testigo no coincidieran totalmente con los
datos que [aparte hubiese indicado al proponerlo, se recibirá su declaraciónsi indudablementefuere la
misma persona y, por las ci~unstanciasdel caso, la c0ntran.a no hubiere podido ser inducida a error".
,PO
Conf. Falcón, Enrique, Código Procesal Civil y Comercial.. ., T. ilI, pág. 365 y sus citas.
19' Conf. Fenochietto-Arazi, Código Procesal ..., T. 2, pág. 438, edit. Astrea, Buenos Aires, 1993.
general. Por ende, el art. 680 ter debe entenderse como la aplicación espe-
cífica de la norma general.
Esta medida se trata de una prueba anticipada -ya que se realiza antes de
notificado el traslado de la demanda- y se dispone inauditaparte, revistiendo
los caracteres de una medida ~ a u t e l a r ' ~ ~ .
Señala Falcón que "En ciertos supuestos la prueba anticipada se com-
porta como una verdadera medida cautelar o precautoria. Ciertamente,
sin perder su naturaleza probatoria y teleológica, la adquisición de ciertas
pruebas debe realizarse inaudita pars. Ello es asíporque su anticipación en
el conocimiento de la otra parte, puede permitir que la misma, a través de
maniobras de diverso tipo, oculte, mod$que, destruya o cambie el objeto
probatorio a adquiril: Principalmente dos son los medios que participan
de esta particularidad: el reconocimientojudicial y l a p r ~ e b a p e r i c i a l " ' ~ ~ .
Para proteger el derecho de defensa de la contraria, la norma dispone que
la medida debe ser efectuada junto con el Defensor Oficial.
Ahora bien, ¿qué ocurriría si el inmueble a reconocer se ubicara en
extraña jurisdicción? Resultaría muy poco práctico que tanto el juez
como el defensor oficial de la jurisdicción donde tramita el desalojo de-
ban trasladarse hasta ese inmueble pues, aparte de perjudicar su labor en
sus dependencias, la realización de la medida podría tornar sumamente
oneroso al proceso.
Por ello, esta medida deberá efectivizarse a través de una rogatoria de
juez a juez. No se conoce el verdadero objetivo que persiguió el legislador,
por lo que bien podría pensarse que al mencionar el artículo al juez y al
defensor oficial, en realidad se estaría refiriendo a los del lugar donde se
ubica el inmueble, y no irremediablemente a los intervinientes en la litis.
De decidirse así, podría suspenderse el proceso hasta que el respectivo
informe obre agregado al expediente, para mantener incólume la finalidad
de la medida.
Para eximirse de la obligación legal, el juez podría invocar el art.
480 del CPCCN, en cuanto lo faculta a determinar los miembros del
tribunal que deberán efectuar el reconocimiento judicial, y también el
art. 34, inc. lo, primer párrafo, última parte, que rige las pautas para la
delegación de funciones.
Corresponde mencionar que no se contempla sanción en caso de
incumplimiento.
19' Conf. Falcon Enrique, M., Reformas al Código Procesal Civil y Comercial de la Nación, pág. 199
Rubinzal- Culzoni, Santa fe, 2002 y Tratado de la prueba, T.1, pág. 649, edit Astrea, Buenos Aires, 2003.
193
Pericia infuturum; Reforma al Código Procesal Civily Comercialde la Nación, coordinadorFalcón,
E.M., pág. 199.
Esta medida resulta sumamente relevante en las causales de cambio de

destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto.
También lo es cuando la demanda se dirija contra intrusos, aunque en
este supuesto el reconocimiento lo efectuará el juez "en cualquier estado
deljuicio después de trabada la litis y apedido del actor" (conf. art. 680
bis), contraponiéndose al procedimiento prescripto en el art. 680 ter, por
el que el juez debe realizar el reconocimiento judicial antes del traslado
de la demanda. Cabe entender que debe privar la segunda norma, por su
carácter cautelar.
En lo que atañe a la causal de abandono, tiene resuelto la Suprema Corte
de Justicia de la Provincia de Buenos Aires, que "Comprobado el abando-
no del locatario del inmueble locado, queda disuelto el contrato, teniendo
derecho el locador de tomar cuenta del estado del bien, requiriendo las
correspondientes diligencias judiciales que fueren necesarias. La actitud
del locador de recurrir a la justicia ante el abandono del bien locado por
el inquilino, tiende en realidad a logar por aquél la preconstitución de la
prueba de dicho abandono"194.
En lo atinente al supuesto de demanda anticipada, tampoco consideró
el art. 680 ter esta prescripción. Y ello es correcto, dadas las características
particulares de la demanda anticipada.
En cuanto a las causales de falta de pago y vencimiento de contrato, la
situación es más compleja, pues no se alcanza a comprender en qué puede
beneficiar un reconocimientojudicial sin intervención de la parte contraria,
cuando lo que debe probarse es que ha expirado la fecha hasta la cual se
pactó el alquiler del bien, o que no fueron abonados los correspondientes
cánones locativos, datos que pueden acreditarse con la sola agregación
de la correspondiente prueba documental. Por ende, no debe aplicarse la
obligación contemplada por el art. 680 ter a estos supuestos, pues lo único
que origina es mayor actividad del tribunal interviniente, desprovista de
utilidad práctica.
4. CLAUSURA DEL PERÍODO PROBATORIO

Una vez que se encuentre producida la totalidad de las pruebas ofrecidas
por las partes, si el proceso de desalojo tramita por las normas del proceso
ordinario se ordenará la clausura del periodo de prueba.
La providencia que así lo ordena, deberá notificarse a las partes por
cédula, quienes podrán hacer uso del derecho para alegar.
1Pd
Conf. ac. 29.455, Grieco cl Proietti siDaños y perjuicios. Medidas precautorias, "Sensus", t. XXX,
pág. 346; citado a su vez por Ramirez J.O., El juicio de desalojo, pág. 210, edit. Depalma, 2da. edic.,
Buenos Aires, mayo de 1991.
Dentro del quinto día de efectuada la última notificación de la providencia
que dispone la clausura del período de prueba, comienza a correr un plazo de
seis días para cada parte, a los efectos de retirar el expediente en préstamo
para confeccionar el alegato.
El plazo para presentar el alegato es común a todas las partes.
Jurisprudencia
l . Si en el momento de contestar la demanda es ajirmada la calidad de
inquilino, los accionados contrajeron en elproceso la obligación de demos-
trar dicho vinculo, so pena de restituir conforme la legislación de fondo,
que asilo impone alprecarista comodatario, intruso, o tercero respecto del
titular del derecho (C. Civ. y Com. La Matanza, Sala 2, 18/04/2002, Mayo
Moisés c/Castagnola DanielAngely otro s/Desalojo; elDial.com - W16156;
CNCiv., Sala K, 01/04/2004, Rondinella, Marcela Susana c/Rayon, Mario
Javier y otro S/ Desalojo).
2. La norma procesal contenida en el art. 680 ter del CPCCN, incorpo-
rada por la ley 25.488, indica expresamente la oportunidad en que se debe
realizar el reconocimientojudicial allíprevisto, esto es antes del traslado de
la demanda, sin que ello se vea desvirtuado por la remisión que elprecepto
hace a los arts. 680 bis y 684 bis del mismo Código, dado que ninguna ex-
cepción se señala al respecto (CNCiv., Sala J , 13/02/2014, Gutiérrez,Miguel
Ángely otro c/Guglielmo, Norberto y otros s/desalojoporfalta depago; DJ,
23/07/2014, 79; AR/JUW593/2014; sumario NO15509 de la Base de Datos
de la Secretaría de Jurisprudencia de la Cámara Civil-Boleh'nN016/2003).
La acción de desalojo promovida contra los locatarios de un inmueble debe
admitirse, pues la única prueba rendida por éstos consiste en recibos de
pago de servicios domiciliarios e impuestos que no prueban que revistan la
calidad de poseedores; máxime cuando, a más de tildarlo de fraudulento,
no se ha probado vicio alguno respecto del contrato de locación quepueda
invalidar10 (CNCiv., SalaJ, 11/02/2003, Lenzi, Eduardo Carlos c/Rainero,
Stella Maris y otro S/ Desalojo por falta de pago, elDial.com - AEIBFE).
CAPÍTULO xvn
MODOS ANORMALES DE TERMINACI~N DEL PROCESO
SUMARIO: l . ALLANAMIENTO. 2. DESISTIMIENTO. 3. CADUCIDAD. 4. CONCI-
LIACIÓN Y TRANSACCI~N.
1. ALLANAMIENTO
El allanamiento consiste en la posibilidad que tiene el demandado
de reconocer como válido el reclamo de la parte actora y aceptarlo sin
cuestionamientos.
El ordenamiento procesal consagra esta figura en el art. 307 de CPCCN,
en el cual se dispone que el accionado podrá allanarse al reclamo efectuado
por el actor en la demanda en cualquier momento del proceso y siempre y
cuando no se hubiere dictado sentencia.
Para que el allanamiento sea efectivo, deberá ser oportuno -que no se
encuentre en mora el deudor-, real e incondicional.
1.1. ¿Qué sucede con las costas en este supuesto?
En la mayoría de los casos se pretende que una vez formulado el allana-
miento, se libere del pago de las costas al accionado, pero lo cierto es que es
el juez quien deberá evaluar en cada caso en particular, si esta exoneración
en el pago de las costas resulta procedente.
En el caso del desalojo, entendemos que no basta para la exoneración
de las costas, la simple manifestación de poner a disposición del locador el
inmueble, sino que resulta necesario que con dicha presentación se entregue
el inmueble haciendo el depósito de las llaves en el juzgado.
La jurisprudencia es un tanto estricta para la eximición de las costas al
demandado en el supuesto de desalojo por falta de pago. En este caso, como
el locatario sabía que no estaba abonando los alquileresy con esa conducta dio
lugar al inicio de la acción, no correspondería la eximición al pago de costas.
Si el demandado se allana, pero no cumple con todos los requisitos
mencionados, el juez deberá dictar sentencia declarando que el pedido de
desalojo es ajustado a derecho, teniendo por cumplido el objeto del proceso
y ordenando el mandamiento correspondiente para restituir el uso y goce
del bien al actor.
Jurisprudencia
l . Frente al allanamiento del accionado sin la correspondiente consig-
nación de las llaves, cabe admitir la demanda de desalojo del bien rústico
que había sido dado en comodato, con especial imposición de costas, por
resultar un allanamiento condicionado y porque su morosidad y culpa
dio lugar al reclamo jurisdiccional (C. Civ. y Com. La Matanza, Sala I,
30/12/2014, Riesnik, Silvio Fernando c/ Sabag, Angel y otro S/ Desalojo;
LLBA, 2015 (mayo), 446; AWJUR/78834/2014).
2. La mora por el no cumplimiento de la obligación de restituir el inmue-
ble locado, opera apartir de la intimación del locador al inquilino para que
ésteproceda a entregarlo, pues apartir de ese momento nace elperiodo de
retención ilicita y la consiguiente obligación de pagar daños y perjuicios.
Si el locador no intimó la restitución del inmueble, resulta oportuno
el allanamiento efectuado por el inquilino en la primera presentación de
la demanda de desalojo por vencimiento del contrato, cuyas costas deben
ser soportadas por el accionante (CNCiv., Sala D, 11/05/2000, González
Angel c/Camaño Norberto S/ Desalojo; SUMARIO, 11 de Mayo de 2000,
Id SAIJ: SUCO400248).
3. Para relevar al demandado de las costas causidicas en un desalojo
anticipado,se requiere además de su allanamiento la devolución del inmueble
en tiempo "oportuno", el cual habrá de entenderse como elprevisto para el
vencimiento del contrato o alguna prórroga del plazo convenida con poste-
rioridad (CNCiv., Sala A, 16/11/1992, GuerraMarcelino c/LuasiLuis Enrique
s/Desalojo; SUMARIO, 16 de Noviembre de 1992, Id SAIJ: SUC0009850).
4. En el juicio de desalojo, la entrega de las llaves por el demandado
significa allanamiento a la demanda (CNCiv., Sala t;:2/02/1991, Urquiza de
Lattanzio Emma c/Filtros Lattanzio s/Desalojo; SUMARIO, 28 de Febrero
de 1991, Id SAIJ: SUCOOO6920).
2. DESISTIMIENTO
El desistimiento consiste en la manifestación de voluntad efectuada por
las partes -por ambas o sólo por una de ellas- de no continuar con el proceso.
Esta decisión debe comunicarse al juzgado con la presentación de un escrito,
quien declara que el proceso está extinguido.
Esta figura está prevista en los arts. 304 y 305 del CPCCN, en las que
se dispone que el desistimiento puede ser sólo de la acción -de ese proceso
en particular- o de la acción y del derecho, es decir que no podrá iniciarse
otro proceso que tenga por finalidad el mismo objeto.
En el caso en que el actor decida desistir sólo de la acción, podrá hacerlo
con su sola manifestación, siempre que no hubiese notificado la demanda;
caso contrario, del desistimiento deberá darse traslado al demandado, para
que manifieste su posición al respecto.
En el supuesto que el accionante quiera desistir no sólo de la acción, sino
también del derecho, podrá manifestar dicha voluntad en forma unilateral
-por escrito- y aquí ya no se requiere la conformidad del demandado.
El desistimiento -tanto de la acción, como del derecho- podrá efectuarse
respecto a un demandado o a todos los demandados.
En el caso del proceso de desalojo, puede suceder que el actor desista
de la acción respecto del locatario y quiera mantenerla en relación a los
subinquilinos ylu ocupantes, pero si la acción de desalojo se basa en un
contrato de alquiler no podrá hacerse el desistimiento de esta manera, ya
que los ocupantes no fueron parte del contrato'95.
3. CADUCIDAD
Durante la tramitación del juicio de desalojo, la parte actora deberá instar
el proceso en tiempo y forma. Si no lo hiciere durante un lapso de tiempo
determinado, la ley entiende que no tiene interés en seguir adelante con el
proceso y sanciona esta conducta con la caducidad de la instancia.
La inactividad de la parte actora, para considerarse un abandono de la
instancia debe cumplir ciertos requisitos:
i) No debe existir actividad impulsoria dentro del expediente por un
lapso de tiempo determinado -6 meses en el caso que se le imprima
trámite ordinario y 3 meses si tramita bajo las normas del proceso
sumarísimo.
ii) Si el expediente estuviere sin movimiento durante el tiempo referi-
do, pero a causa de una demora imputable al tribunal -por ejemplo,
que tenga que dictar una resolución y no lo haga-, no procederá la
caducidad.
iii)A los fines del cómputo de los plazos no se tendrán en cuenta las
ferias judiciales.
iv) Debe encontrarse abierta la instancia judicial. El ordenamiento pro-
cesal establece que la instancia se abre con la sola interposición de la
demanda, aunque no se hubiere notificado el traslado de la demanda.
v) Que no se hubiere dictado sentencia -ya que la caducidad es un modo
anormal de terminación del proceso y con la sentencia finaliza el
proceso-.
4. CONCILIACI~NY TRANSACCI~N
Puede ocurrir que durante la tramitación del proceso de desalojo y
antes del dictado de la sentencia, las partes lleguen a un acuerdo en el
Conf Areán, Beatriz, Juicio de Desalojo, pág. 715, ed. Hammumbi, Buenos Aires, 2004.
cual decidan, por ejemplo, la fecha en la cual la locataria entregará el

bien al locador.
En dicho acuerdo, las partes también podrán determinar sanciones en
caso de incumplimiento y establecer a cargo de quién quedará el pago de
las costas.
Este acuerdo -que pone fin al proceso- deberá realizarse por escrito y
podrá materializarse en el expediente de distintas maneras:
1) Las partes llegan a un acuerdo extrajudicial y lo presentan a los fines
de su homologación en el expediente de desalojo.
2) En la audiencia preliminar o en cualquier otra que pueda llevarse
a cabo en el juzgado a los fines de conciliar -llamadas audiencias
del art. 36 del CPCCN-, el juez tratará de acercar a las partes a los
fines que lleguen a un acuerdo. De lograrse, en la misma audiencia
se homologará el convenio y quedará concluido el proceso.
El acuerdo homologado, hace las veces de la sentencia.
Si el acuerdo no se cumple, el proceso seguirá su curso, pero ya con el
trámite de ejecución de sentencia y se ordenará, sin más, el lanzamiento y
entrega del inmueble, con algunas salvedades o cuestiones que habrán de
tenerse en cuenta, sobre todo si en el inmueble habitan personas menores
de edad, o personas enfermas o animales.
Jurisprudencia
l . Cualquiera sea la denominación que se asigne ((renunciade la acción)),
en cuyo caso hay desistimiento del derecho que no podrá, por consiguiente,
reproducirse en otro juicio, o ((desistimiento de la acción)) implicando la
renuncia del derecho, que hace que elpleito no puede renovarse, la verdad
es que lo que nuestro Código calijca como desistimiento de la acción es la
renuncia a la pretensión litigiosa deducidapor laparte atacante,y en el caso
de haber promovido ya el proceso, la renuncia a la pretensión formulada
por el actor en su demanda o por el demandado en su reconvención (SCJ,
Circunscripción: 1, Sala 1, Mendoza, 08/11/1967,Brail José Salvador En J:
Martin Bañon Rafael Juan C/Salvador Brail s/Desalojo - Casación Fallo:
67199297 - elDial.com-MZI012).
2. El allanamiento a pagar el alquiler que se pactare o se$jare judi-
cialmente, expresado en el art. 3 de la ley 16.739, inc. 1), no constituye
un allanamiento en el sentido especzjicamente procesal, esto es, como un
instituto que trasunta una actitud del demandado, o actol; reconvenido en
su caso, mediante el cual se reconocen los fundamentos de la demanda o
reconvención (art. 81 Código Procesal Civil; SCJ, Circunscripción: 1, Sala
1, Mendoza, 21/08/1970, Picault Hermes en J: Calera De Lahoz Angélica
C/Hennes A. Picault S/ Desalojo - Casación» - Fallo: 70199186; elDial.
com - MZ1375).
3. Para eximir de costas a quien se allana, no es sujiciente que el
allanamiento reúna los requisitos de ser real, incondicionado, oportuno,
totaly efectivo, sino que además no debe haberse originado por culpa del
demandado la necesidad de iniciar la demanda o de articular la excep-
ción. En el caso, la actitud de la accionada que no desocupó el inmueble,
ni restituyó las llaves al estar debidamente notijicada, allanándose una
vez iniciado el juicio de desalojo, justijica que sea ella quien cargue con
las costas (CNCiv., Sala F: 17/02/2014, Colangelo, Graciela Cecilia c/
Costa Graciela Cecilia y otros S/ Desalojo por vencimiento de contrato;
elDial.com - AE2946).
4. Si bien existió en el recurrente allanamiento inmediato, con depósito
de las llaves del inmueble objeto de la demanda instaurada, el locador ha
tenido razón valedera para accional; es d e c i ~que el contrario dio motivo
a la demanda; por lo tanto, debe cargar con las costas (Primera Cámara
Civil - Circunscripción: 1 - Mendoza, 28/09/1988, Martinez de Camerucci,
Juana Nélida c/ Carlos TeÓ$lo Ergara y ot. s/Desalojo, Fallo: 88190198;
elDial.com - MC97D).
5. Tambiénse sostiene que la efectividad como requisito del allanamiento
para que proceda la eximición de costas, no se da cuando simultáneamente
se expresan e intentanprobar imposibilidades materiales yjuridicaspara el
cumplimiento de laprestación a que se somete, o si el allanamiento contiene
un planteo accesorio que signz$ca pérdida de tiempo y permanencia en la
ocupación del inmueble objeto deljuicio (con$ Palacio - Alvarado Elloso,
CÓd. Proc. Civil y Comercial de la Nación, 7: 3, págs. 155, 156; STJde Río
Negro, 23/03/2004, Provincia Río Negro (Secretaria de Estado de Turismo)
C/ Kcente Robles SAMCICIF y/o Terceros Ocupantes S/ Desalojo Admi-
nistrativo Condena de Futuro s/Apelación; citar: elDial.com - AXIF72).
6. "...el demandado dio cumplimiento de lo que es objeto de la demanda
al reintegrar el inmueble que oportunamente se diera en locación, lo que
importa un allanamiento tácito, dado que no fue controvertida lapresen-
tación por el accionado al corrérsele el pertinente traslado, por lo que
produce el efecto de extinguir la litis. A los$nes de la imposición de las
costas debe considerarse que enfunción de las caracteristicaspropias del
proceso de desalojo, una vez promovido por alguna de las causales que la
ley previene, el comportamiento del demandado condiciona en gran parte
la distribución de las costas. De lo actuado surge que el accionante tuvo
necesidad depromover elproceso para lograr la realización de su derecho,
por lo que habiendo dado motivo para la articulación de la demanda deberá
cargar con las costas (C. Apel. Comodoro Rivadavia, Sala A, 22/03/1993;
CNEsp. Civ. y Com., Sala 11, 16/07/1965, E.D. 13-270; citado por Gozaini,
Osvaldo Aljiredo, Costas Procesales, pág. 435; elDial.com - BC8D).
7. También se sostiene que la efectividad como requisito del allanamiento
para que proceda la eximición de costas, no se da cuando simultáneamente
se expresan e intentan probar imposibilidades materiales yjuridicaspara el
cumplimiento de la prestación a que se somete, o si el allanamiento contiene
un planteo accesorio que signijca pérdida de tiempo y permanencia en la
ocupación del inmueble objeto deljuicio (con$ Palacio - Alvarado ~ l l o s o-,
CÓd. Proc. Civily Comercial de la Nación, 7: 3,págs. 155, 156). STJde Rio
Negro, 23/03/2004, Provincia Río Negro (Secretaria de Estado de Turismo) c/
Kcente Robles SAMCICIFy/o Terceros Ocupantes s/Desalojo Administrativo
Condena de Futuro s/Apelación; Citar: elDial.com - AXIF72).
CAPÍTULO XVIII
SENTENCIA DE DESALOJO
SUMARIO: 1. SENTENCIA. CARÁCTER. 2. MEDIDAS QUE DEBE TOMAR EL
JUEZ. 3. ALCANCE DE LA SENTENCIA. 4. CONDENA DE FUTURO. 5. SANCIO-
NES PROCESALES. 6. COSTAS. 7. REGULACIÓN DE HONORARIOS. 8. DANOS
Y PERJUICIOS.
1. SENTENCIA. CARÁCTER
La sentencia es una resolución judicial dictada por el juez que pone fin
a un juicio. Este acto procesal deberá cumplir con los requisitos previstos
en el art. 163 del CPCCN.
Como ya fuera explicado, por aplicación del principio iuna novit cuna
-si las partes al momento de indicar el derecho aplicable se equivocan e
invocan normas incorrectas- es el juez quien debe indicar el derecho apli-
cable al caso concreto.
La sentencia debe guardar congruencia con lo peticionado por las partes
(principio de congruencia).
La sentencia reviste el carácter de condenatoria, ya que si bien reconocerá
en ella el derecho del actor sobre el bien, ordenará al demandado a restituir del
inmueble y en caso de incumplimiento dispondrá sin más su lan~arnientol~~.
La sentencia de desalojo produce efectos contra la universalidad de los
ocupantes que, por cualquier título, tengan el inmueble objeto del juicio,
puesto que de esa forma únicamente aquélla adquiere
2. MEDIDAS QUE DEBE TOMAR EL JüEZ

Al dictar la sentencia de desalojo el juez debe fijar el plazo para su
cumplimiento. La sentencia establecerá un plazo en el cual el demandado
deberá desocupar el inmueble, bajo apercibimiento, si así no lo hiciere, de
ordenar el lanzamiento.
De esta intimación para desalojar el bien, quedará el demandado notifi-
cado con la cédula que se le envíe.
A los fines de materializar el desalojo, una vez vencido el plazo indi-
cado en la sentencia, el beneficiario de la medida deberá confeccionar un
Iq6 Conf., Areán, Beatriz A., Juicio de desalojo, pág. 616, edit. Hammurabi, Buenos Aires, 2004.
lq7Conf. Fenochietto, Carlos E., Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y con-
cordado, T. 3 , pág. 585, Buenos Aires, marzo de 2001.
mandamiento que se presentará para su confronte y firma en el juzgado, y

se diligenciará mediante un oficial de justicia.
En el caso que en el bien haya personas menores de edad o personas con
alguna discapacidad, debidamente acreditada, previo al lanzamiento el juez
deberá dar vista al ministerio pupilar y oficiar a las entidades dependientes
del estado a los fines que tomen conocimiento de la orden de lanzamiento
y en su caso adopten las medidas que consideren oportunas a los fines de
procurarles el derecho a una vivienda digna.
Jurisprudencia
La sentencia que ordena el desalojo de un inmueble en el que habitan
personas menores de edad debe serpuesta en conocimiento del Ministerio
Público Pupilal; sin dar curso a la ejecución hasta tanto no se haya cum-
plido el plazo que al efecto deberá establecerse, para que se adopten las
medidas que se estimen oportunaspara garantizar la tutela y defensa de los
derechos de los niños a contar con una vivienda acorde a sus necesidades,
facilitando la labor de dicho Ministerio en orden a veriJicar la necesidad
de recurrir al auxilio de un programa de apoyo y efectuar las gestiones
necesarias ante la autoridad administrativa (CNCiv., SalaJ, 04/04/2014, L.
M. E. C/7:L. K y otro s/Desalojo por vencimiento de contrato; LL Online,
AR/JUR/31689/2014).
3. ALCANCE DE LA CONDENA
Al haber el actor dirigido su acción y notificado el traslado de la demanda
no sólo al locatario, comodatario, etc., sino también contra subinquilinos
y/u ocupantes del bien, la sentencia que se dicte producirá efectos contra
todos los ocupantes que se encuentren en el bien, cualquiera sea el derecho
que invoquen.
En consecuencia, la sentencia que se dicte tendrá amplios alcances contra
todos los ocupantes, siempre y cuando éstos tengan conocimiento del juicio
o hubieren entrado en el bien con posterioridad al inicio de aquél.
Al ser ello así, la sentencia de desalojo va a tener efecto respecto al
demandado y también respecto a sus familiares, ya que a ellos les alcanza
la condena a desalojar.
¿Pero qué sucede si una persona invoca su derecho a la tenencia del
inmueble demostrando en el expediente un titulo o contrato de fecha cierta
anterior al inicio de la demanda y que no fue legalmente notificado?
Por el principio de debida defensa en juicio la sentencia no le es oponible.
No tiene importancia que en la notificación el locatario lo denuncie como
ocupante del bien, ya que puede ser que éste no hubiere tomado conocimiento
del traslado de la demanda. Pero en el supuesto que de las constancias del
expediente surja que efectivamente tomó conocimiento de la existencia del
juicio, el lanzamiento también le será oponible.
La sentencia de desalojo puede ser objeto de apelación, como cualquier
otra sentencia, no existiendo en este caso el límite económico para ser
apelable.
Si el proceso de desalojo hubiere tramitado por las normas del proceso
ordinario, el plazo para interponer el recurso de apelación será de cinco días
y se concederá libremente. Los fundamentos de dicho recurso se deberán
presentar en la Cámara de apelaciones respectiva, a través de su "expresión
de agravios".
Si se le hubiere impreso el trámite sumarísimo, el plazo para interponer
el recurso es de tres días. Se concederá en relación y con efecto suspensivo,
y se fundará en primera instancia, siendo del caso aclarar que en este caso
el plazo para presentar los fundamentos es cinco días.
Jurisprudencia
1. La sentencia que dispuso librar la orden de lanzamiento "en contra de
cualquier otro ocupante" debe ser revocada si de las constancias de la causa
surge que la ocupante del inmueble en disputa es la Comunidad Indígena
recurrente, a quien la sentencia recaída le es inoponiblepor no haber sido
demandada, ni tenido participación en elproceso judicial (C. Civ. y Com.
Jujuy, Sala 11, 05/05/2014, Z., C. y. Z. C. c/Toconás, Ester Santos; Sajama,
Alejandro; Municipalidad de Tilcara s/Interdicto posesorio de recobrar;
LLNOA, 2014 (septiembre), 889, AR/JUR/I9145/2014).
2. La sentencia que admitió la acción de desalojo promovida por el
propietario del inmueble contra el tenedorprecario, quien habría ocupado
el bien en virtud de un contrato de comodato ya vencido, debe conjirmarse,
pues, más allá de que el demandado niega todo vinculo contractual con
el actol; no acreditó la titularidad de un derecho a la tenencia sujiciente
para repeler la acción intentada (C. Apel. Concepción del Uruguay, Sala
Civily Comercial, 18/03/2014, K, A. D. c/Rebolledo Osvaldo s/desalojo;
LLLitoral, 2014 (septiembre), 905, AR/JUR/7945/2014).
4. CONDENA DE FUTURO
En el supuesto que el proceso se hubiera iniciado a los fines de obtener
una sentencia de condena a futuro, es decir, para poder hacerse efectiva una
vez cumplido el plazo estipulado, la resolución final ordenará el lanzamiento
en el plazo de diez días, pero éste podrá hacerse efectivo una vez cumplido
el plazo de entrega del bien convenido por las partes.
Este tipo de proceso asegura que una vez que se cumpla dicho plazo,
el actor sólo tenga que hacer efectivo el apercibimiento contenido en la
sentencia.
Si el vencimiento del plazo del contrato ocurre durante la tramitación del
proceso, el plazo de diez días comenzará a correr como en todos los otros
supuestos, desde la notificación de la sentencia.
5. SANCIONES PROCESALES
En la sentencia, el juez además de ordenar la entrega del bien al actor
-que es el objeto principal del proceso-, debe expedirse sobre la imposición
de las costas y regular los honorarios; asimismo, podrá aplicar sanciones
pecuniarias a la parte que hubiera con su conducta obstruido el desarrollo
normal del proceso.
Estas sanciones intentan combatir acciones temerarias o maliciosas de
las partes o de sus letrados, y el momento para evaluar esta conducta es la
sentencia. El juez revisará en aquella oportunidad todo el actuar en forma
conjunta de las partes en el desarrollo del juicio.
Se considera "maliciosa" la conducta realizada por el litigante que tiende
a entorpecer y dilatar el proceso. "Temeraria" aquella que se realiza con
conciencia de la sinrazón. Verificada ella -de oficio o a petición de parte-,
al dictar sentencia el juez debe imponer la multa a la parte o al letrado, o a
ambos en conjunto'98.
La temeridad se configura por la conducta de quien se sabe o debe sa-
berse que no tiene motivo para litigar y, no obstante, lo hace abusando de la
jurisdicción, y la malicia se configura por el empleo arbitrario del proceso
o de actos procesales, utilizando las facultades que la ley otorga a las partes
en contraposición a los fines de la jurisdicción, obstruyendo o desplazando
el curso del proceso'99.
Asimismo, corresponde señalar que "la declaración de temeridady mali-
cia y la imposición de la consiguiente sanción importa unafacultadprivativa
de los jueces que intervienen en elproceso, a raíz de las comprobaciones
efectuadas y la conducta procesal de los litigantesperdidosos en todo o en
parte- o de sus letrado^"^"; y que "debe obrarse con suma prudencia en
19' Conf. Otem, Mariano C., Código Procesal Civily Comercial de la Nación comentado, pág. 83, edit.

'91Palacio L., Derecho ProcesalCivil, t. 11, ed. Abeledo-Perrot,Bs.As., 1.975, pág. 271, ap. c.; Colombo
C., Código Proceial ..., 4ta. ed., Abeledo-Perrot, Bs.As., 1.975, pág. 126; Morello y otros, Códigos
Procesales ...,t. 11-A, 2da-. ed. Platense, Abeledo-Perrot; Fassi, S., Código Procesal ..., t 1. ed. Astrea,
Buenos Aires, 1971, págs. 94 y 95, núm. 176.
SCBA LP C 120337 S, 0310512018; sentencia definitiva, Arrossi, Jorge Eduardo contra Padula,
Roque y otro si Incidente.
la valoración de la conducta procesal a efectos de considerarla temeraria
o maliciosa y aplicar las sanciones consiguientes, por cuanto talproceder
cabe solamente respecto de aquéllos casos en que se traspasen los limites
dentro de los que deben ajustarse los litigantes yprofesionales, con el ade-
cuado respeto a los deberes de lealtady buena fe"201.
Lo cierto es que las chicanas procesales son habituales en los procesos
de desalojo, ya que a veces lo que pretende el demandado es ganar tiempo
y poder quedarse habitando el inmueble sin efectuar pago alguno.
A modo de ejemplo, pueden citarse algunas conductas habituales, que
resultan dilatorias y podrían configurar "temeridad y malicia":
Si al contestar la demandada se desconoce el contrato, obligando al actor
a efectuar una pericia1 caligráfica con todo lo que su producción implica
-desembolso de dinero para abonar el adelanto de gastos del perito, el tiempo
que insume su producción, ya que se tendrá que fijar audiencias de cuerpos
de escrituras &c.-, ésta claramente resulta una conducta maliciosa.
O no contestar demanda y al declararse la cuestión como de puro dere-
cho, el demandado apela dicha resolución. Estas y otras tantas otras, son
chicanas a las que acude el accionado para poder quedarse más tiempo
ocupando el inmueble.
Jurisprudencia
1. El demandado en unjuicio de desalojo, que pretendió estirar elplazo
de ocupación del inmueble sin pagar locación por él todo el tiempo que
fuese posible, debe ser condenado apagar una multa consistente en el diez
por ciento del valor locativo anual (C. Apel. Trelew, Sala A, 06/11/2012,
Neumann Aguilal; Ingrid Enesa c/S. Salud S.A. y/o eventuales ocupantes
s/desalojo; LL Online, AR/JUW61666/2012).
2. Debe imponerse una multa por temeridad y malicia en los términos
del art. 45 del Código Procesal al demandado en una acción de desalojo,
pues, formuló un sinnúmero de peticiones desestimadas, cuya improce-
dencia no podía desconocer en su condición de abogado en causa propia
(CNCiv., Sala E, 14/05/2009, T , M. A. c/R. M. R., R. H. y otro; LL Online
AR/!R/9802/2009).
3. Si ha quedado absolutamente en claro que la presentación realizada
por el demandado -donde no sólo se pidió el rechazo de la demanda, sino
que se ofreció prueba que obligó a proveerla, designar y celebrar audien-
cias, y aguardarplazospara el libramiento de oficios-, carecía totalmente
de fundamento y no tuvo otro propósito que dilatar el trámite para seguir
usufructuando el inmueble, se conJigura un tkico caso de maliciaprocesal
'O1 CNCiv., Sala G, 0910811995, Adrover Teresa cl Cons. de Copmp. del Eduicio Junh 1265 SIDaños.
que debe ser sancionado conforme al art. 45 del Cód. Procesal (CNCiv.,
SalaF: 30/03/1990, Erlich, Dario 0 . c/Bustos, Carlos D.; LL, 1990-E, 141;
DJ, 1991-1, 463; LL Online AR/XJR/l273/1990).
6. COSTAS
Sabido es que las costas son las erogaciones o desembolsos que las partes
deben efectuar como consecuencia de la tramitación de un proceso en el que
intervienen.Entre ellos, debe mencionarse al pago de la tasa de justicia, a los
gastos relativos a la traba o levantamiento de medidas cautelares, al pedido
de informes, a los honorarios de los abogados, procuradores y peritos, etc.
Para poder ser reclamados, los gastos deben encontrarse acreditados en el
expediente.
Como principio general, la parte vencida en el juicio deberá pagar no
sólo los gastos por él producidos, sino también todos los de la contraria,
aun cuando ésta no lo hubiese solicitado (conf. art. 68, primer párrafo,
del CPCCN).
Vencido es aquel contra el cual se declara el derecho o se dicta la decisión
judicial después de haberle otorgado la posibilidad de ejercer su derecho
de defensa, el cual en la práctica se resume en una razonable oportunidad
de audiencia y prueba en el proceso. Ello encuentra sustento en el carácter
contradictorio que corresponde al proceso sobre desalojo.
En el art. 163, inc. 8", del CPCCN, se indica que la sentencia debe con-
tener el pronunciamiento acerca de quién cargará con el pago de las costas.
En el juicio de desalojo, las costas son fijadas a cargo del demandado,
salvo un supuesto en el que medie allanamiento. Pero para que dicho
allanamiento pueda derivar en la exención de costas, éste debe ser real,
incondicional, oportuno, total y efectivo, y además no debe haberse ori-
ginado por culpa del demandado la necesidad de iniciar la demanda o de
articular la excepción.
Jurisprudencia
l . Las costas delproceso de desalojo cuyo objeto se tornó abstracto por
haberse recuperado la tenencia del inmueble en el transcurso delproceso
deben imponerse por su orden, pues las especiales circunstancias de la
causa no permitieron determinar hasta dónde llegó el incumplimiento de
cada una de laspartes, desde que pese a manifestar su mutua voluntad de
entregar y recibir el inmueble, lo cierto es que ambaspartes se enredaron
en citaciones sin asumir una conducta apropiada y seria que permitiera
concluir con la incertidumbreplanteada, habiéndose diluido suspretensio-
nes en las cuestiones fácticas que acaecieron, sin que pueda advertirse con
claridad cuál fue el motivo por el cual el locador no recibió las llaves, ni
por qué la locataria no procuró con anticipación suficiente la restitución
de bien (C. 5" Civ. y Com. Córdoba, 23/02/2015, Sclisizzi, Leandro Luis c/
Suárez, Adriana Alicia s/desalojo por vencimiento del término - recurso de
apelación; LLC, 2015 (agosto), 803; AR/XJW5575/2015).
2. Frente al allanamiento del accionado sin la correspondiente consig-
nación de las llaves, cabe admitir la demanda de desalojo del bien rústico
que había sido dado en comodato, con especial imposición de costas, por
resultar un allanamiento condicionado y porque su morosidad y culpa
dio lugar al reclamo jurisdiccional (C. Civ. y Com. La Matanza, Sala I,
30/12/2014, Riesnik, Silvio Fernando c/Sabag, Angel y otro S/ Desalojo;
LLBA, 2015 (mayo), 446; AWJUW78834/2014).
3. "En este contexto normativo nacional e internacional en el que nos
encontramos comprometidos todos los operadores jurídicos, y valorando
las particulares circunstancias acreditadas en la presente causa, encuentro
razones sujicientespara distribuir las costaspor el orden causado. Ello es así
por cuanto la demandada pudo considerarse con razónfundadapara conti-
nuar en la tenencia del inmueble, luego de vencido elplazo de la locacióny
al tiempo de interponerse la presente acción (Juzgado en lo Civily Comercial
de 43ONominaciÓn de la ciudad de Córdoba, 28/10/2019, G., N. N. c/P, B.
s/Desalojo por vencimiento de contrato; https:/hwwjusticiacordoba.gob.
ar/JusticiaCordoba/Inicio/indexDetalle.aspx?codNovedad=21957).
7. REGULACI~NDE HONORARIOS
7.1. NORMATIVA APLICABLE
Con respecto a los honorarios, en el ámbito de la justicia nacional se
aplica la ley 27.423, y en la provincia de Buenos Aires rige la ley 14.967,
modificatoria del Dec.- ley 8.904177.
7.2. REGULACI~N.BASE REGULATORIA.MONTO

7.2.1. En el ámbito de la justicia nacional
En el ámbito de la justicia nacional se aplica el art. 40 de la ley 27.423:
"En los procesos de desalojo se fijarán los honorarios de acuerdo con la
escala del artículo 21, tomando como base el total de los alquileres del
contrato. En el caso de que la locación sea para vivienda y/o habitación,
tal monto se reducirá en un veinte por ciento (20%).
Si elprofesional estimare inadecuado el alquilerfijado en el contrato
o en caso de que éste no pudiera determinarse exactamente o se trata-
se de juicios por intrusión o tenencia precaria, deberá jijarse el valor
locativo actualizado del inmueble, para lo cual el profesional podrá
acompañar tasaciones al respecto o designar perito para que lo deter-
mine, abonando los gastos de este último quien estuviere más alejado
del monto de la tasación del valor locativo establecido. Tratándose de
una homologación de convenio de desocupación y su ejecución, los ho-
norarios se regularán en un cincuenta por ciento (50%) del establecido
en el párrafo primero".
Dicho articulo remite al art. 21 del citado cuerpo normativo202.
A diferencia del régimen anterior, en la nueva ley de honorarios se con-
templan expresamente todos los supuestos que pueden derivar en el desalojo,
y no solamente los que se derivan de un contrato de locación.
Adviértase que del transcripto art. 40, se desprenden cuatro casos
diferentes:
En el primero, la base regulatoria se fija en el total de los alquileres del
contrato. Al ser ello así, resulta irrelevante el valor vigente al momento
en que se produce el incumplimiento, pues lo determinante será sumar
el valor total del monto del contrato (incluidas las actualizaciones, por
todo el período del contrato; por ejemplo, si el costo de un alquiler fue
pactado el primer año a $1000 por mes y el segundo a $1.200, el total
-base regulatoria- será $26.400, y de ese total se calculará el porcentaje
para cada profesional interviniente de acuerdo a su actuación (conf. art.
16, ley 27.423).
202
M.21 "En los procesos susceptibles de apreciaciónpecuniaria los honorarios por la defema de
cada una de las partes seránjijados segtin la cuantía de los mlimos, de acuerdo con la siguiente escala:
ESCALA PORCENTRIE
Harta 15 UMA del 22% al 33%
De 16UMAa45UMA del 20% al 26%
De 46 UMAa 90 UMA del 18% al 24%
De 91 UMA a 150 UMA del 17% al 22%
De 751 UMA en adelante del 12% al 15%
En ningún caso los honorarios podrán ser inferiores al márimo del grado inmediato anterior de
la escala, con más el incremento por aplicación al excedente de la alícuota que corresponde al
grado siguiente.
Si hubiera litisconsorcio la regulación se hará con relación al interés de cada litisconsorte. En
los procesos de jurisdicción voluntaria, a losfiizes de la regulación, se considerará que hay una (1)
sola parte.
En el caso de los auxiliares de la Justicia, el monto de los honorarios a regular no podrá ser inferior al
cinco por ciento (5%) ni superior al diez por ciento (10%) del monto del proceso. Ante la existencia de
labores altamente complejas o extensas, losjueces, considerando el méritoy significaciónexcepcional
de los trabajos,podrán por auto fundado, aplicar un porcentaje mayor aljijado precedentemente.
En todos los casos, si no existiera susceptibilidad de apreciación pecuniaria, para la regulación de
honorarios se aplicarán las pautas de valoración del articulo 16.
Las normas precedentes, así como las demás de la presente ley, en cuanto hace a los peritos de parte
y a los consultores técnicos, les serán de aplicación del mismo modo que a los peritos designados de
oficio, salvo lo dispuesto en el artículo 478 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación".
En el segundo, aplicable en los casos de locación para vivienda o habi-
tación, la base regulatoria se reducirá en un 20%. En el ejemplo anterior, la
base regulatoria seria $2 1.120.
En el tercer supuesto, para los casos en los que el profesional estimare
inadecuado el alquiler fijado en el contrato, o en caso de que éste no pudiere
determinarse exactamente, o se tratase dejuicios por intrusión o tenencia pre-
caria, se aplicará el procedimiento sentado en el segundo párrafo del citado
art. 40. Consecuentemente,en estos casos deberán acompañarse tasaciones
o designar a un perito para que determine el valor locativo actualizado del
inmueble. Determinado el valor locativo actualizado, se determinará la base
de la misma manera que en el primer supuesto.
El cuarto supuesto es el relativo a la homologación de convenio de
desocupación y su ejecución. En este caso, la base regulatoria será el 50%
del valor obtenido de acuerdo a las pautas del primer supuesto (total de
los alquileres del contrato, salvo que se trate de locación para vivienda o
habitación).
También debe ponderarse que con el nuevo régimen los intereses incluyen
la base regulatoria, bajo pena de nulidad203.
Por su parte, el juez también habrá de ponderar la cantidad de etapas en
las que el profesional participó.
Al respecto, rige el art. 29, a través del cual se sostiene que "Para la
regulación de honorarios, losprocesos, según su naturaleza, se considera-
rán divididos en etapas. Las etapas se dividirán del siguiente modo: a) La
demanda y la contestación en toda clase dejuicios (...) serán considerados
como una tercera parte del juicio; b) Las actuaciones de prueba en los
juicios ordinarios y especiales (...), serán considerados como una tercera
parte deljuicio; Las demás diligencias y trámites hasta la terminación del
proceso en primera instancia, serán consideradas como otra tercera parte
deljuicio. Los trabajos complementarios o posteriores a las etapasjudiciales
enumeradasprecedentemente, deberán regularse enforma independiente y
hasta una tercera parte (1/3) de la regulación principal (. ..) ".
7.2.2. En el ámbito de la provincia de Buenos Aires
En la Pcia. de Buenos Aires, se aplica el art. 40 de la ley 14.967, en
los siguientes términos: "En los procesos de desalojo sejjarán los ho-
norarios de acuerdo con la escala del articulo 21, tomando como base
los alquileres de dos (2) años o los delplazo contractual o legal vigente
cuando fuera mayor:
201
Art. 24: "A los efectos de la regulación de honorarios, se tendrán en cuenta los intereses que deban
calcularse sobre el monto de condena. Los interesesfijados en la sentencia deberán siempre integrar
la base regula ton.^, bajo pena de nulidad".
Cuando elprofesional estimare inadecuado el alquilerfijado contrac-

tualmente, o en caso en que éste no pudiere determinarse exactamente,
deberá fijarse el valor locativo actualizado del inmueble, aplicándose en
lo pertinente el mecanismo estimatorio previsto en el articulo 27.
En los supuestos de desalojo por comodato, tenencia precaria e in-
trusión, los honorarios se fijarán de acuerdo a las pautas y mecánica del
articulo 27, tomando como base el valor ocupacional que mensualmente
debiera abonarse durante dos años.
Tratándose de homologación de convenios de desocupación, los hono-
rarios se regularán en un cincuenta (50) por ciento del establecido en el
primer párrafo".
Como puede observarse, tiene algunas diferencias con el régimen apli-
cable en la justicia nacional, como por ejemplo, el valor de los alquileres
que deben tenerse en cuenta para determinar la base regulatoria, pues en
el primer párrafo de la norma precedentemente transcripta se puede optar
entre los alquileres de los dos años de contrato o el legal vigente, de acuerdo
a cuál sea el mayor.
También es diferente cuando el desalojo se efectúa contra un tenedor
precario o un intruso, pues en este régimen se utiliza como base regulatoria
el total del valor locativo durante dos años, debiendo ser necesario deter-
minar el valor locativo.
Y en el último párrafo, se indica cómo se determinará la base para
la homologación de un convenio de desocupación, pero nada se dice
respecto a su ejecución, aunque consideramos que para la homologación
y la ejecución de un convenio de desocupación deberá usarse la misma
base regulatoria.
7.2.3. Caducidad de instancia
Cuando el expediente ñnaliza por encontrarse operada la caducidad de
la instancia, resulta de aplicación lo dispuesto en el art. 25 de la ley 27.423,
motivo por el cual a los fines arancelarios habrá que tener en cuenta si se
ha decretado la apertura a prueba, o no.
En el primer caso, corresponde computar el 50% de escala resultante
del art. 2 1.
Cuando ya se haya decretado la apertura a prueba, se aplicará el 100%
de dicha escala.
7.2.4. Cobro de alquileres
Para los juicios por cobro de alquileres se aplica el art. 34 de la ley
27.423: "En losjuicios ejecutivos y ejecuciones especiales, por lo actuado
desde su iniciación hasta la sentencia, los honorarios del abogado o pro-
curador serán calculados de acuerdo a la escala del art. 21. No habiendo
excepciones, los honorarios se reducirán en un diez por ciento (10%) del
que correspondiere regular".
Como puede verse, el presente régimen es más conveniente para los
abogados que el resultante de la ley 21.839, pues en aquélla se reducía
el monto en un 10% si había excepciones y en un 30%, cuando no las
hubiere.
En la Pcia. de Buenos Aires, se aplica el art. 34 de la ley 14.967: "En
los juicios ejecutivos y ejecuciones especiales no oponiéndose excep-
ciones, por lo actuado desde su iniciación hasta la sentencia de remate
inclusive, los honorarios del abogado o procurador serán calculados
de acuerdo con la escala del articulo 21, reduciéndose el monto hasta
un treinta (30) por ciento. Habiendo excepciones, se reducirá un diez
(10%) por ciento".
8. DAÑOS Y PERJUICIOS
Hemos señalado que el desalojo puede estar motivado en el incumpli-
miento de un deber derivado de un contrato de locación, como podria ser
el no pago del canon locativo, o el cambio del destino de la cosa, o el uso
abusivo, o una transferencia indebida o prohibida, o la falta de conservación
de la cosa, o el vencimiento del contrato, o por abandono.
Asimismo, hemos sostenido que el desalojo también puede encontrar su
génesis en un incumplimiento o finalización de otro contrato, como podria
ser el de comodato o el de leasing, o en la revocación de la adjudicación de
una vivienda, o en una intrusión efectuada por personas que -en principio-
carecen de derecho a permanecer en el inmueble.
Ahora bien, la falta de entrega oportuna (lucro cesante, consecuenciasno
patrimoniales, etc.), o su entrega en forma inadecuada (por ejemplo, cuando
se entrega la cosa con desperfectos, aires acondicionados rotos, agujeros
en las paredes, baños inutilizables, etc.), puede generar daños y perjuicios
para quien reclama el desalojo, en especial para el propietario del inmueble
a desalojar, aunque es del caso aclarar que la legitimación para reclamar
daños y perjuicios por las causales indicadas precedentemente, puede incluir
a otras personas, aunque no sean los propietarios. Por ejemplo, si el locatario
se va de vacaciones y cuando vuelve el inmueble alquilado está usurpado,
el locatario no podrá ingresar a dicho inmueble y ello genera un gasto extra
que debería ser indemnizado.
Es del caso señalar que el reclamo de daños y perjuicios podría sustan-

ciarse junto al juicio de desalojo204,siempre que ello resultare práctico, y
siempre que al desalojo se le haya impreso el mismo trámite que a la acción
por daños y perjuicios.
La jurisprudencia se ha referido a la cuestión, tanto a la legitimación
para actuar, como a la procedencia, o no, de una indemnización, como así
también respecto a los rubros que resultarían indernnizables.
Es más, hasta se ha reconocido legitimación para reclamar por daños y
perjuicios a los locatarios desalojados.
A continuación, nos referiremos a algunos sumarios de jurisprudencia
que grafican la cuestión:
l . Los daños yperjuicios no representan necesariamente un determina-
do porcentaje de renta sobre el valor asignado al inmueble locado, sino la
jijación de la suma que el locadorpudo lógicamente obtener de un tercero
de haber tenido la libre disposición del bien. Para ello, es necesario tener
en cuenta además de la posible "renta" perdida, las características del
inmueble y el goce que por su naturaleza está destinado a prestal; apre-
ciando el dictamenpericial con arreglo a la sana critica (art. 476, CPCCN;
CNCiv., Sala K, 16/03/1989, Timbo S.A. c/ Miserocchia, Alejandro; LL
Online 2/17315).
2. Corresponde rechazar el reclamopor el lucro cesante correspondiente
a los alquileres no percibidos como consecuencia de la ocupación indebida
porparte de los demandados del inmueble objeto de un boleto de compra-
venta si, no obstante haberse demostrado la incorporación del inmueble
al patrimonio del accionante, no se hubiera acreditado cuál iba a ser su
destino espec$co y a sea vivienda para su familia, sede de sus actividades
comerciales oproducir una renta mediante su locación-, ni la conjiguración
clara y efectiva de unafrustración de ingresos (CNCiv., Sala D,26/02/2010,
Roa, Abdón c/ Woljsohm, Nelson y otros; LL Online 70060836).
3. Cuando se reclama el resarcimiento del lucro cesante por la retención
indebida del inmueble locado, sólo basta la posibilidad cierta y objetiva de
2Od
El juicio de desalojo es la vía procesal propia para el reclamo de la indemnización de daños y per-
juicios, ya que el art. 8 del CPCCN admite la acumulación de acciones que el actor tuviere contra una
misma parte y, en el caso, ella resulta procedente por cuanto la de desalojo y la de daños y perjuiciospor
retención indebida no son contrarias entre sí, corresponden a la competencia del mismo juez y pueden
sustanciarsepor los mismos trámites (CNCiv., Sala J, 0911011990,Yoccod, Mana A. cl Varela, Jorge R).
El proceso acumulativo o por acumulación, esto es, aquél que sirve para la acumulación de dos o
más pretensiones, se ha concretado en el caso, dentro de un único juicio y en fonna originaria, ya
que se ha reunido en una misma demanda las distintas pretensiones que los actores tienen contra los
accionados (desalojo y acción de daños y perjuicios por los deterioros del inmueble locado; C. Civ.
y Com. Junin, 0310811983, Camilo, Ismael y otros cl Durán, Antonio R. y otro; JA, 1984-IV-296;
LL Online 70027090).
que el propietario hubiera obtenido ganancias, las que fueron frustradas
por el referido incumplimiento del locatario -en el caso, una empresa de
telefonía celular mantuvo sus antenas en la terraza de un inmueble luego de
vencido el contrato-, motivo por el cual es innecesario probar una concreta
oferta de alquiler en tanto la indisponibilidad es suficiente evidencia del
perjuicio causado (CNCom., Sala D, 14/12/2012, Consorcio de Copropie-
tarios de la Calle Alsina 1290 c/Telecom Personal S.A. y otros dordinario;
DJ, 10/07/2013, 65; LL Online AR/JUR/77663/2012).
4. Si el cesionario de un contrato de locación comercial disfrutó la
explotación del bien durante el término pactado, cabe rechazar su pre-
tensión indemnizatoria por pérdida de chance por el hecho de sufrir un
requerimiento de desalojo derivado de un proceso judicial ocultado por el
cedente pues, al no haberse pactado una prórroga, sus expectativas más
allá de ese lapso no eran un derecho adquirido, máxime cuando al momento
de recibir la notiJicaciónprejirió seguir explotando el local en vez tomar
algún camino autorizado por el Código Civil (CNCiv., Sala E, 18/07/2014,
S. C., J. c/ E. S., R. y otro S/ Daños y perjuicios; RCyS 2014-EI, 96; LL
Online AR/JUW44979/2014).
5. Es justo que elpen'odo de indemnizaciónpor retención indebida del
inmueble incluya los meses que transcurrieron con posterioridad al día en
que el locatario desocupó el inmueble y depositó las llaves en el expedien-
te, teniendo en cuenta que fueron insumidos en la realización de trámites
judiciales necesarios para que los locadores recuperaran la tenencia del
bien, con garantías sujicientes respecto al estado en que había quedado el
inmueble y sobre la autenticidad del acto de recuperación de la tenencia.
Si el locatario no hubiera dado lugar al juicio de desalojo, y vencido el
contrato hubiera desocupado el bien ante el requerimiento de su devolución
por los locadores, indiscutiblemente eljin del lapso generador de rentas
coincidiría con el momento de desocupación y entrega de las llaves (C.
Civ. y Com. Bahía Blanca, Sala 11, 19/03/1998, Julián, Roberto S. y otro c/
Olivares, César D. y otro; LL Online 35031159).
6. El presente caso se ha originado porque el inquilino le produjo al
propietario perjuicios que resultan ser susceptibles de apreciación pecu-
niaria: en efecto, los alquileres impagos, las deudas de servicios, impuestos
y expensas, como así también los daños materiales provocados en el de-
partamento alquilado, son perfectamente mensurables en sumas de dinero.
En tal contexto, la causación de daños patrimoniales, sin consecuencias
lesivas para las personas, tiene indudablemente la entidad sujciente para
generar molestias, incomodidades o inconvenientes transitorios, pero en
modo alguno lesiona bienes básicos o consustanciales a la persona, tales
como la vida, la salud, el honol; la intimidad, la integridadpersonal, la
libertad, etc. En otras palabras, aunque no se ignora que el menoscabo

de bienes con valorpecuniario puede ser apto para causar un daño moral
resarcible, el actor no ha acreditado implicancias subjetivas o espirituales
particularmente dolorosas derivadas del hecho ilícito que se debate, ni
afectación alguna de derechospersonalisimos. Así, la suma de 5.OOOpesos
en concepto de indemnización del daño moral no resulta en absoluto insu-
jiciente (CNCiv., Sala L, 11/02/2019, B. O. A. c/B. G. M. y otro s/Daños y
perjuicios; RC J 4085/19).
7. La demora de los inquilinos respecto de la restitución del inmueble
locado o la imposibilidad de alquilarlo mientras ello no sucedió, con la
consiguiente ausencia de percepción del canon locativopor dicho periodo,
carecen de entidadsujicientepara conceder una suma en concepto de daño
moral, cuya procedencia requiere una cierta entidad y una modijicación
disvaliosa del espíritu en el desenvolvimiento de su capacidad de entendel;
querer o sentiry que se traduce en un modo de estar de la persona diferente
de aquel en que estaba antes del hecho (CNCiv., Sala C, 02/12/2009, Berntz,
Angel Gustavo y otro c/Knoll, Nicolás Adolfo Alejandro y otros; LL Online:
AR/JUR/723 75/2009).
8. Es procedente la indemnización en concepto de daño moralpretendida
por quienfue desalojada de manera injustiJicaday extrajudicialmente de la
vivienda concedida en uso precario por la constructora, pues ésteproceder
conjigura un hecho ilícito, ya que en el contrato celebrado entre laspartes
no se amparaba el desalojo (CNCom., Sala C, 16/12/2003, Pérez Olivera,
Leonardo D. c/Madcur Construcciones; LL Online, AR/JUR/6016/2003).
9. Si se halla acreditado que pasaron treinta días desde la extinción del
vínculo laboral entre el consorcio accionante y el encargado del ed$cio
sin que éste restituya la unidad, corresponde hacer lugar a la demanda de
desalojo y condenar al demandado a abonar una indemnizaciónpor los da-
ños derivados de la imposibilidad del accionante de hacer uso del inmueble
-en el caso, se lo condenó a abonar un canon locativo correspondiente a un
monoambiente de la zona-, puesjinalizado el vinculo el dependiente se en-
contró haciendo uso de la vivienda oportunamente otorgada como accesorio
del contrato de trabajo de manera ilegal (CNTrabajo, Sala 11, 23/11/2016,
Consorcio de la Calle Arce 785 c/Brítez, Abel Amado s/desalojo; LA LEI:
201 7-A, 570; LL Online AWJUR/90774/2016).
10. La inejecución de un contrato no constituye en sí misma una pre-
sunción de daño; aun probada la existencia del hecho generador de res-
ponsabilidad, para ejectivizar la pretensión indemnizatoria se requiere la
prueba del perjuicio (CNCom., Sala B, 24/02/2006, Gorondona, Rosa B.
C/ Wequi Lin y otros; LL Online 70035318).
11. La indemnización reclamada por el locador de un inmueblepor los
daños constatados al momento de lafinalización del contrato esprocedente,
ya que si bien la pericia que acreditó los deterioros se realizó varios meses
después de la entrega efectiva de la casa -tiempo durante el cual el inmue-
ble estuvo a disposición exclusiva de los actores- ello no es suficiente para
desestimar la demanda incoada, pues al momento de hacerse entrega de las
llaves el accionante hizo expresa reserva del estado del inmueble, que si bien
nofue acompañada por una detallada constatación, resulta suficiente para
tenerpor cierto que detectó en la propiedad un estado no compatible con el
que correspondía para su devolución atento lo pactado contractualmente
(C. 5" deApel. Civ.y Com. Córdoba, 20/11/2015, Ramos, Fernando Gustavo
c/Provincia de Córdoba S/ ordinario - daños y perjuicios-otras formas de
responsabilidad extracontractual; LLC, 2016 (marzo), 203; RCyS2016-v
139; LL Online AR/JUW55470/2015).
12. Los locatarios que incumplieron su obligación de restituir el bien
al vencimiento del contrato deben responderpor el daño ocasionado al in-
mueble con motivo del accionar vandálico de terceros ajenos a la relación
contractual y ocurrido mientras se encontraban en la tenencia del bien
(CNCiv., Sala C, 02/12/2009, Berntz, Angel Gustavoy otro c/Knoll, Nicolás
Adolfo Alejandro y otros; LL Online: AR/JUR/72375/2009).
13. Quien ha ingresado a un inmueble sin derecho, y luego de ser auto-
rizado por razones humanitarias apermanecer en la ocupación del mismo
por un tiempo determinado, para luego de transcurrido dicho plazo insista
en la ocupación indebida, en manera alguna merece laprotección del dere-
chopara que se le reconozca una indemnizaciónpor los daños yperjuicios
derivados de la denuncia penal -por usurpación-, que se le hiciera (CNCiv.,
Sala L, 06/05/2010, Lanare de Fernández, Marta A. c/Limardo de Cozzo,
Rosario; LL Online 70063654).
14. Es procedente la acción por daños y perjuicios incoada por una
persona discapacitada ante el desalojo del espacio fisico público donde
explotaba un micro comercio en virtud de lo dispuesto por la ley 24.308
(Adla, LIVA, 88), si el desahucio se fundó en que carecía de permiso mu-
nicipal para ocupar el lugar y ello no se debió a un obrar negligente de
su parte, sino a la falta de servicio en la que incurrió la administración al
omitir pronunciarse sobre aquélla autorización (C. Apel. Contenciosoad-
ministrativo y Tributario de la CABA, Sala 11,24/05/2005, Soto, Pablo J. c/
Hospital Gral. de Agudos Dr: Cosme Argerich; DJ, 24/05/2006,298; diario
LL del 14/10/2005, pág. 7; LL Online AR/JUR/1602/2005).
15. Quien actuó como intermediario inmobiliario y administrador del
propietario de un inmueble entregado en locación, es responsable por el
daño sufrido por la locataria que estuvo ausente durante un tiempo -en
el caso, fue internada por perturbaciones psiquiátricas- y fue objeto del
desalojo en el que participó aquél, quien ingresó a la propiedad, realizó
un inventario de los bienes existentes y suscribió un nuevo contrato con
terceros, pues existe relación causal entre su obrar y el retiro intempestivo
de los objetos por los que se reclama (CNCiv., Sala E 23/06/2003, C., E.
C. c/Aparicio, Beatriz y otros; LA LEI: 2003-E, 384; JA, 2004-1, 426; LL
16. La indemnización a titulo de daño emergente que debe pagar el
arrendador de un local comercial debido a la resolución intempestiva del
contrato por su culpa -en el caso, ocultó una disposición del reglamento de
copropiedad que impedía la afectación a restaurante del inmueble alqui-
lado-, debe incluir no sólo el monto pagado por el locatario en los juicios
laborales que iniciaron sus empleados tras el cierre del negocio, sino tam-
bién las costas de talespleitos, pues el resarcimiento debe abarcar todo el
daño sufrido -y no una parte-, siendo las costas un accesorio del capital
de condena que, por dicha razón, debe seguir su suerte (CNCiv., Sala H,
07/03/2003, Iriarte, Graciela c/ Ordnung, Elias y otro; LA LEI: 2003-B,
952; LL Online, AWJUR!25/2003).
CAPÍTULO XIX
EJECUCIÓN DE SENTENCIA
SUMARIO: 1. LANZAMIENTO. 2. INTERVENCIÓN DEL OFICIAL DE JUSTICIA.
AUTORIZACIÓN PARA VIOLENTAR CERRADURAS. AUTORIZACIÓN PARA RE-
QUERIR EL AUXILIO DE LA FUERZA PÚBLICA. 3. PRESENCIA DE PERSONAS
ENFERMAS. 4. PRESENCIA DE PERSONAS MENORES DE EDAD. 5. PRESENCIA
DE ANIMALES DOMÉSTICOS. 6. CONVENIO DE PARTES POSTERIOR A LA
SENTENCIA.
1. LANZAMIENTO
La sentencia que se dicta en los juicios de desalojo debe pronunciarse
en relación a dos situaciones de hecho: 1) el lanzamiento de los ocupantes
y 2) la entrega de la tenencia a la parte actora.
Antes de entrar a analizar cada uno de estos temas, debe recordarse que
la sentencia de desalojo, es una verdadera sentencia de condena -susceptible
de ejecución- y en la cual el juez no puede pronunciarse en relación a las
cuestiones posesorias que las partes hubieran intentado introducir205.
1.1. LANZAMIENTO DE LOS OCUPANTES

En la sentencia que se dicta en un juicio de desalojo, el juez condenará
al demandado y10 subinquilinos y ocupantes a desocupar el bien.
En la parte "dispositiva" o "fallo", se dispondrá un plazo dentro del cual
quienes se encuentren en la tenencia del inmueble deberán abandonarlo,
bajo apercibimiento de ordenar el lanzamiento.
De acuerdo a lo dispuesto en el art. 686 del CPCCN, se ordenará el
lanzamiento en especial en los supuestos de desalojos por falta de pago,
vencimiento de contrato, uso abusivo o cambio de destino de la cosa, a los
diez días de la notificación de la sentencia.
En los casos de desalojo con vencimiento de futuro, el plazo de diez días
recién se computará una vez vencido el lapso contractual.
El plazo otorgado al demandado para abandonar el bien se debe computar
desde la notificación de la sentencia. Si aquélla fue apelada, dicho plazo se
computará desde la notificación de la resolución de segunda instancia206.
"' Conf. Areán, Beatriz, Juicio de Desalojo, pág. 688, ed. Hammurabi, Buenos Aires, 2004.
206
Conf. Salgado, Ali Joaquín, Locación, Comodato y Desalojo, pág. 462, Edición ampliada y actuali-
zada por Santiago J.E. Pano y José Mana Salgado, l a ed. revisada, Rubinzal-Culzoni, Santa Fe, 2016.
1.2. ENTREGA DEL INMUEBLE

Como fuera explicado en anteriores oportunidades, vuelve a remarcarse
que la sentencia de desalojo es una verdadera sentencia de condena. En
ella se ordena a los ocupantes de un inmueble la restitución de la tenen-
cia del bien al locador, bajo apercibimiento de ordenar el lanzamiento
de todos sus ocupantes y se fija un plazo dentro del cual los ocupantes
deben desalojar el bien y entregarlo, lo que conlleva a entregar también
las llaves del inmueble.
2. INTERVENCI~NDEL OFICIAL DE JUSTICIA. AUTORIZACI~N

PARA VIOLENTAR CERRADURAS. A U T O R I Z A C I ~ NPARA
REQUERIR EL AUXILIO DE LA FUERZA PÚBLICA
La orden dispuesta por el juez para el lanzamiento de los ocupantes se
materializará mediante el libramiento de un mandamiento. La confección
del mandamiento está a cargo de la parte actora, quien deberá presentarlo
a confronte en el juzgado y será firmado por el juez.
En los mandamientos de lanzamiento se incluirá la facultad prevista en
el art. 240 del CPCCN para requerir el auxilio de la fuerza pública y allanar
domicilios, en caso de ser necesario. Esta facultad debe estar expresamente
consignada en el mandamiento.
La fuerza pública y allanamiento se utilizarán siempre que al momento
de efectuar la diligencia de desalojo exista una resistencia por parte de los
ocupantes ante la presencia del oficial de justicia. Nunca se allanará el do-
micilio en el cual no se responda a los llamados, salvo que dicha situación
esté expresamente contemplada en el mandamiento, con la facultad de
violentar cerraduras.
Es conveniente incorporar en el mandamiento la facultad de violentar
cerraduras y que concurra un cerrajero a la diligencia, pues aunque no sea
necesario violentar cerraduras, el actor una vez finalizada la diligencia tendrá
que hacerlo para evitar que vuelvan a reingresar los ocupantes.
En el caso que en el momento de ingresar al inmueble el actor advierta
que los ocupantes han dejado bienes muebles dentro de él, el oficial de
justicia deberá hacer un inventario de aquéllos y designará al actor como
depositario. Frente a esta situación, se suele incluir en el mandamiento esta
facultad. El actor tendrá que decidir qué hacer con los bienes, esto es, si los
deja en el inmueble o los lleva a un depósito privado.
Como ambas situaciones generan al actor una situación compleja y
costosa, otra solución sería intimar al locatario a que los retire bajo aperci-
bimiento de donarlos a una entidad de beneficencia.
3. PRESENCIA DE PERSONAS ENFERMAS
Si en el inmueble existen personas con alguna enfermedad o imposibili-
dad física, el actor solicitará el libramiento de un oficio a los fines que en el
momento de la diligencia intervenga el cuerpo médico forense. El juzgado
ordenará el libramiento del oficio respectivo.
4. PRESENCIA DE PERSONAS MENORES DE EDAD

Si en el inmueble a deshabitar hay personas menores de edad, con o sin
sus progenitores o sus representantes legales, deberá intervenir el Defensor
de Menores e Incapaces, o Ministerio Público.
El juez debe analizar con rigor esta cuestión, porque a veces se abusa de
esta circunstancia para tratar de evitar o postergar el desahucio.
Para evitar inconvenientes, si los niños, niñas o adolescentes que habi-
tan el inmueble a desalojar no cuentan con un lugar en donde vivir, el juez
deberá librar oficios a los organismos del estado pertinente para que cubran
esa necesidad207.
También podrá intervenir personal policial de la seccional del lugar en
el que se realizará el desalojo, siempre que el juez así lo haya dispuesto.
Jurisprudencia
l . Se ratijica el decisorio de grado que hizo lugar a la demanda de
desalojo por vencimiento de contrato interpuesta por el actor contra los
accionados, toda vez que no es cierto que la a quo haya soslayado la apli-
cación de las normas fundamentales que tutelan el derecho a la vivienda
digna de la persona menor de edady de su grupo familiar; antes bien, hizo
todo lo que está a su alcance, dentro del marco procesal que consiente
este tipo de juicios, para procurar una solución habitacional inmediata.
La intervención de la Defensoria de Menores tiene por funciónprimordial
arbitrar los medios para que el Estado proporcione una solución apropiada
alproblema; no son losparticulares quienes están obligados a cumplir con
el mandato constitucional, pues no existe ninguna disposición que restrinja
en estos casos el derecho de propiedad (art. 17, Constitución Nacional;
CNCiv., Sala M, 12/10/2018, F A . T? c/L. L. M. s/Desalojoporvencimiento
de contrato; RC J 10625/18).
2. La intervención de la Defensoria de Menores e Incapaces no es ne-
cesaria desde el inicio de la acción de desalojo, por cuanto quienes serían
sus representados no han celebrado el contrato de locación, no revisten el
carácter de actores, ni de demandados, sino que su función se endereza a
207
Conf. Otero, Mariano C., Código Procesal Civily Comercial de la Nación comentado, pág. 598, edit.
verijicar que los niños y adolescentes no sean privados de su derecho a una

vivienda (CNCiv., Sala J, 14/02/2014, Roselli, María del Carmen c/Pavón,
Jorge S/ art. 250; DJ, 16/07/2014, 97; AR/JUR/62 7/2014).
3. "Corresponde señalar que VE. tiene reiteradamente dicho que es
descalijicable la sentencia que, al conJirmar una resolución, omitió dar
intervención al ministerio pupilar para que ejerciera la representación
promiscua a pesar de que dicha resolución comprometía en forma directa
los intereses de la menol; lo que importa desconocer el alto cometido que
la ley ha asignado a dicho ministerio, y no sólo menoscaba su función ins-
titucional sino que acarrea la invalidez de los pronunciamientos dictados
en esas condiciones (v. doctrina de Fallos: 305:1945, 320:1291, 323:1250
-voto de la mayoría al que no adhieren los Dres. Moliné O'Connol; Pe-
tracchi y Bossert-; 325:1347)... Con relación a los argumentos esgrimidos
por la actora respecto al carácter de la representación promiscua, debo
destacar que el articulo 59 del Código Civil, establece que a más de los
representantes necesarios, los incapaces son promiscuamente representados
por el Ministerio de Menores, que será parte legítima y esencial en todo
asunto judicial o extrajudicial, de jurisdicción voluntaria o contenciosa,
en que los incapaces demanden o sean demandados, o en que se trate de
las personas o bienes de ellos, so pena de nulidad de todo acto y de todo
juicio que hubiere lugar sin su participación -art. 494 del Código Civil- (v.
Fallos: 312:1580)" (CSJN, 17/10/2017, Pastrana, María Cristina y otros
c/Municipalidad de Coronel Pringles, adhiriendo al dictamen de la señora
Procuradora Fiscal subrogante).
4. El asesor tutelar de Menores de la Ciudad carece de legitimaciónpara
intervenir en la causa seguida por el delito de usurpación, en la cual se
ordenó el desalojo de lasfamilias que ocupan el bien, entre cuyos integrantes
hay niños y adolescentes, pues este proceso no afecta de manera directa e
inmediata intereses de laspersonas menores de edad, lo que no quiere decir
que éstos no merezcan una primordial tutela por parte del Estado a través
de las vías legales pertinentes (del dictamen del Procurador Fiscal que la
Corte hace suyo; CSJN, 01/08/2013, E., S. y otros S/ inJ: art. 181, inc. 1 O,
C.P; Sup. Const. 2013 (septiembre), 18; LL, 2013-E, 335; DJ, 12/02/2014,
14; AR!JUW39009/2013).
5. Deben desestimarse, porprematuras, las criticas formuladas por el
Defensor de Menores a la sentencia de desalojo, consistentes en que pre-
viamente a su ejecución tiene que encontrarse resuelta la situación habi-
tacional de las personas menores de edad ocupantes del inmueble, pues el
lanzamiento aún no fue decretado (CNCiv., Sala E, 21/03/2013, Andrada,
Elsa Graciela c/ C., S. M. y otro s/Desalojo por vencimiento de contrato;
LL, 2013-C, 304; DJ, 21/08/2013, 95; Al%JUR/4435/2013).
Con frecuencia ocurre que en el inmueble a desalojar existen animales
domésticos, en cuyo caso el actor deberá solicitar que se incluya en el
mandamiento la facultad para solicitar los servicios de alguna institución
pública o privada que se ocupe de su protección20s.
6. CONVENIO DE PARTES POSTERIOR A LA SENTENCIA

Una vez pasada en autoridad de cosa juzgada la sentencia que condena
al desalojo, nada obsta a que las partes, de común acuerdo, establezcan las
bases para su ejecución, difiriendo la efectivización del lanzamiento allí
ordenado, y acordando el precio que deberá abonar el demandado en co-
rrespondencia con el lapso por el que se prolongará dicha ocupación; pues,
denegar la homologación de este acuerdo implicaría contrariar los principios
de celeridad y economía procesales, que es deber del juzgador preservar209.
208
Conf. De Santo, Victor, Juicio de desalojo, pág. 282, edit. Universidad, Buenos Aires, 2009.
2W
CNCiv., Sala A, 2710911993, LL, 1994-B, 256; citado por Fenochietto, Carlos E., Código Procesal
Civil y Comercial de la Nación. Comentado, anotado y concordado, T. 3, pág. 584, ed. Astrea, 2da.
edic. actualizada y ampliada, marzo de 2001.
ANEXO 1
EL JUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS
CÓDIGOS PROCESALES PROVINCIALES
ANEXO
1. ELJUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CÓD. PROC.PROV. 287
1. BUENOS AIRES
Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de Buenos Aires
Art. 676. Clase dejuicio
La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se sustanciará por elpro-
cedimiento establecido por este Código para el juicio sumario.
Se podrá dirigir esta acción contra el locatario, sublocatario, tenedorprecario, in-
truso, o cualquier otro ocupante, cuya obligación de restituir o entregal; sea exigible.
Art. 676 bis. Entrega del inmueble al accionante
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso,
en cualquier estado deljuicio después de trabada la litis y apedido del actol; el Juez
podrá disponer la inmediata entrega del inmueblesi el derecho invocadofuera verosímil
y previa caución real por los eventuales daños y perjuicios que se pudieren i m g a x
El Juez sólo ordenará la medida cuando de no decretarse la entrega inmediata
del inmueble, pudieren derivarse graves perjuicios para el accionante.
Art. 676 ter. Desalojo por falta depago o vencimiento de contrato
Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el des-
alojofuere la defalta depago o el vencimiento del contrato, el actorpodrá también,
bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento
previsto en el Artículo 676 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo
esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa o
el pago de alquileres, se le impondrá una multa de hasta veinte mil (20.000)pesos,
enfavor de la contraparte, más los daños y perjuicios que ocasionare, que quedan
garantizados, tanto como en la multa, con la caución real.
Art. 677. Condena de futuro
La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del plazo
convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena la
desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo
del actor cuando el demandado, además de allanarse a la demanda, cumpla con su
obligación de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.
Art. 678. Aplicabilidad ley locaciones urbanas
Aquellos juicios de desalojo en los quesea aplicable la ley de locaciones urbanas,
se regirán en lo pertinente, por las disposiciones procesales que ésta contenga.
Art. 678 bis.
Previo a ordenar el desalojo de personas o familias que habiten en una villa o
asentamientoprecario, el~la jua/jueza deberá oficiar al Ministwio de Infraesttuctura
de la Provincia de Buenos Aires afin de constatar si dicha villa o asentamiento está
incluido en el Registro Publico de Allas y Asentamientos creado por el artículo 28
de la Ley NO14.449.En caso de estar incluido en dicho Registro, no podrá ordenarse
el desalojo por el plazo establecido en el artículo 70 de la Ley No 14.449, excepto
que se acredite un peligro real e inminente para la seguridad e integridadjisica
de las personas, basado en factores socio-sanitarios, ambientales y/o en un riesgo
de derrumbe. En estos casos, el/la juez/a citará a una audiencia para acordar un
plan de relocalización conforme lo establece el artículo 29 de la Ley No14.449, que
incluya una solución habitacional definitivapara las personas y/o familias afectadas
a través de los distintos instrumentos previstos en dicha Ley.
Art. 679. Vía sumaria
Requisitos de la demanda. Cuando se trate deprobar la adquisición del dominio de
inmuebles, por la posesión, de conformidad a las disposiciones de las leyes defondo,
se observarán las reglas del proceso sumario, con las siguientes mod$caciones:
288 Otero - Garay - Hewera
1) Se admitirá toda clase de pruebas, pero la sentencia no podrá basarse exclu-

sivamente en la testijcal;
2) La demanda deberá acompañarse de certijcados otorgados por el Registro de
la Propiedad, donde conste la condiciónjurídica del inmueble, debiendo informar
dicho organismo con precisión y amplitud, todos los datos sobre el titular o titulares
del dominio;
3) También se acompañará un plano firmado por profesional matriculado, que
determine el área, linderosy ubicación del bien, el que será visado por el organismo
técnico-administrativo, que corresponda.
4) Será parte en eljuicio quienfigure como propietario en el Registro de la Propie-
dad, o, en su defecto, elseñor Fiscal de Estado, o la municipalidad correspondiente
a la ubicación del inmueble, segUn se encuentren o no afectados intereses$scales,
provinciales o municipales.
2. CATAMARCA
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de Catamarca
Art. 679. Procedimiento
La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales sesustanciará por eljuicio
ordinario, excepto cuando las causales invocadasfueranfalta depagoy vencimiento
del plazo, las que se sustanciarán por el procedimiento sumarísimo.
Art. 680. Procedencia
La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedores
precarios, intrusos y cualquier otro ocupante cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 681. Entrega del inmueble al accionante
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intrusos, en cualquier estado
del juicio después de trabada la litis y a pedido del actol; el juez podrá disponer
la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa
caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irmgax
Art. 682. Constataciónjudicial
Cuando el desalojo se fundare en las causales de cambio de destino, deterioro
del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto, eljuez ordenará al oficial
de justicia que proceda a realizar una constatación judicial, antes del traslado
de la demanda y dentro de los cinco dias de dictada la primera providencia, con
asistencia del defensor oficial. Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la
causal del artículo 681.
Art. 683. Denuncia de la existencia de sublocatarios u ocupantes
En la demanda y en la contestación, las partes deberán expresar si existen o no
sublocatarios u ocupantes terceros. El actol; si lo ignora, podrá remitirse a lo que
resulte de la diligencia de notijcación, de la contestación a la demanda o de ambas.
Art. 684. Notificaciones
Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio especial y el demandado no
tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notificación de la demanda
podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que en él hubiese
algún ediJicio habitado.
Art. 685. Localización del inmueble
Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse
la notijcación, el notijcador procurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si
ANEXO
1. ELJUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CÓD. PROC. PROV. 289
obtuviese indicios suficientes. reauerirá en el inmueble la identificación

" de los
ocupantes, pidiéndoles razón de S; relación con el demandado.
Si la notificación debiese hacerse en una casa de departamentos v en la cédula no
se h~biesees~ecijicado la unidad, o se la designare por el número y en el edijicio
estuviere designada por letras, o viceversa, el noti$cador inquirirá al encargado y
vecinos si el demandado vive en el edijicio; lo notificará si lo hallare, identijicándolo.
En caso contrario, devolverá la cédula informando el resultado de la diligencia.
Art. 686. Deberes y facultades del not@cador
Cuando la notijicación se cumpla en el inmueble reclamado, el notijicador:
IODeberáhacer saber la existencia deljuicio a cada uno de los sublocatarios u
ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previnién-
doles que la sentencia que se pronuncie producirá efectos contra todos ellos y que,
dentro delplazofjado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
estimen corresponderles;
ZoIdentj5cará a los presentes e informará aljuezsobre el carácter que invoquen
y acerca de otros sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las
manifestaciones de aquéllos.
Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notiJicación,
no se suspenderán los trámites y la sentencia de desalojo producirá efectos también
respecto de ellos;
3" Podrá requerir el auxilio de lajüerza pública, allanar domicilios y exigir la
exhibición de documentos de identidad u otros quefuesen necesarios.
El incumplimiento de lo dispuesto en este articulo y en el anterior constituirá
falta grave del notijicadol:
Art. 688. Prueba
En los juicios fundados en las causales de falta de pago o por vencimiento del
plazo sólo se admitirá la prueba documental, la de confesión y la pericial.
Art. 689. Lanzamiento
El lanzamiento se ordenará:
l oTratándose de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con
titulo legitimo, a los diez (10) dias de la notijicación de la sentencia si la condena
de desalojo sejündare en vencimiento del plazo, falta de pago de los alquileres o
resolución del contrato por uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en los
casos de condena de futuro, a los diez (10) dias del vencimiento del plazo. En los
demás supuestos, a los treinta (30) dios de la notijicación de la sentencia, a menos
que una ley especial estableciera plazos diferentes;
ZORespectode quienes no tuvieron titulo legítimo para la oncpacián del inmueble,
el plazo será de cinco dias.
Art. 690. Alcance de la sentencia
La sentencia se hará efectiva contra todos los que ocupen el inmueble, aunque
no hayan sido mencionados en la diligencia de la notijicación o no se hubiesen
presentado en el juicio.
desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél.
Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de haberse
allanado a la demanda, cumpliere su obligación de desocupar oportunamente el
inmueble o de devolverlo en la forma convenida.
Otero - Garay - Hewera
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de Córdoba

Art. 751. Trámite
El juicio de desalojo se sustanciará por el trámite del juicio abreviado con las
mod$caciones que se establecen en este título.
No será admitido ningún tipo de reconvención, sin perjuicio de que el demandado
haga valer sus derechos en acción independiente, que no interrumpirá los trámites
ni suspenderá la ejecución de la sentencia de desalojo.
Art. 752. Subinquilinos u ocupantes
En la demanda y contestación las partes expresarán si existen o no subinquilinos
o terceros ocupantes.
Art. 753. Notificaciones al demandado
La citación al demandado se hará por cédula en el domicilio contractualy en el
inmueble objeto deljuicio. En caso de no haber domicilio constituido en el contrato
serásuficiente la citacion en el inmueble de quese trata. De la mismaforma se noh5-
cará la sentencia que declara el desalojo y la providencia que ordena el lanzamiento.
La citación se hará bajo apercibimiento que si no compareciere o no contestare
la demanda se procederá de acuerdo con el art. 755.
Art. 754. Notz3cación y prevención a subinquilinos. Deberes y facultades del
notificado
Cuando la nohjicación se cumpla en el inmueble reclamado, el noh5cador deberá
hacer saber de la existencia del juicio a cada uno de las sublocatarios u ocupantes
presentes en el acto aunque no hubierensido denunciados,previniéndoles que la serzten-
cia que se pronuncieproducirá efectos contra todos ellosy que dentro del plazo fijado
para contestar la demanda,podrán ejercer los derechos que estimen corresponderles.
Asimismo idenhjicará a los presentes e informará al tribunal sobre el carácter
que invoquen y acerca de otros sub1ocatan.o~u ocupantes cuya presenta existencia
surja de las manifestaciones de aauellos.
Aunque existansublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la nohjicación, no
se sus~enderánlos trámites v la sentencia producirá efectos también respecto de ellos.
La prevención a que hace referencia el primer párrafo se tendrá por cumplida
con la transcripción de su texto en la cédula de not$cación.
Art. 755. Znasistencia del demandado
Si el citado no compareciere o no contestare la demanda en elplazo queprescribe
el art. 508, el tribunal dictará sentencia haciendo o no lugar al desalojo, a menos
que estimare necesario recepcionarprueba.
Si hiciere lugar al desalojo, apercibirá de lanzamiento al demandado si no des-
ocupa la finca en el plazo de diez días, a menos que aquel tuviere derecho a otro
plazo mayo); en cuyo caso éste será fijado.
En los casos de condena de futuro, la sentencia podrá ejecutarse al vencimiento
del plazo de la locación.
no hayan sido mencionados en la diligencia de la nohjicación o no se hubiesen
presentado en eljuicio.
Art. 757. Limitación de prueba. Acumulación de acciones
Cuando la demanda se funde en la falta de pago de alquileres, no se admitirá
otra prueba para demostrar su pago que la confesión de parte o el recibo en que
conste quefueron pagados.
ANEXO
1. ELJUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CÓD. PROC.PROV. 29 1
Si el locatario alegare tener consignados los alquileres con anterioridad a la ini-

ciación deljuicio de desalojo, al contestar la demanda podrá pedir la acumulación
de la consignación al desalojo, resolviéndose ambas acciones en la misma sentencia.
El tribunal del desalojo, en este caso, podrá entender en la consignación aunque
ésta pertenezca a otra competencia.
Art. 758.Apelación. Requkitos
No se admitirá al demandado el recurso de apelación en contra de la sentencia
deJinitivao de resoluciónposterior a ella, si no acredita denhe delplazo para recurric
haber satisfecho las rentas o alquileres vencidosy los que, con arreglo al contrato deba
pagarpor adelantado o haberlos consignadoen el tribunal. Bastarápresentar elrecibo
otorgado por el locador o depositar a la orden del tribunal el importe mensual que
corresponda, conforme a lo estipulado en el contratopara esosperíodos o lo quesurja
del último recibo con los incrementos que establezca la ley de la materia, en su caso.
Art. 759. Sanción
Si el demandado no cumpliere lo dispuesto en el arh'cuio anteriol; se tendrá por
firme la sentencia o resolución apelada, procediéndose a su ejecución.
Art. 760. Deserción
Tambiénse tendrápor desierto el recurso interpuestopor el demandado, cualquiera
sea el estado en quese halle, si durantesu sustanciación dejara depagar losperiodos
que venzan o los que deba adelantac conforme con lo dispuesto en el art. 758.
Vencidos los plazos sin que la finca haya sido desalojada, se procederá al lanza-
miento del que la ocupe, sin consideración alguna y a su costa.
Art. 762. Reclamospor mejoras
No será obstáculo para el lanzamiento, que el inquilino o detentador reclame
como de su propiedad, labores, plantios o cualquier otra cosa que no se pueda
separar de la finca.
Si hubiere tal reclamo se extenderá diligencia de él, expresándose la clase, exten-
sión y estado de las cosas reclamadas.
El demandado podrá invocar el derecho de retención por mejoras en la con-
testación de la demanda dándosele el trámite del primer párrafo del art. 510 y se
resolverá en la sentencia.
Declarado el derecho de retención, el lanzamiento no tendrá lugar sin que el
demandante haya pagado o caucionado la deuda en cuya garantia se hubiese
constituido aquél.
Si el actor diese caución, lo resuelto acerca de su monto no hará cosajuzgada en
el juicio por cobro de las mejoras.
Art. 763. Embargo por costas
Al efectuar el lanzamiento se retendrán y constituirán en depósito los bienes del
desalojado de másfácil realización, quese estimensuficientespara cubrir las costas
deljuicio y el valor de las diligencias posteriores que sean a cargo.
4. CORRIENTES
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de Corrientes
Art. 679. Procedimiento.- El desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustan-
ciará por el procedimiento establecido por este Código para el proceso sumario,
con las modalidades que se establecen en los articulos siguientes.
Art. 680. Legitimaciónpasiva- Entrega cautelar del inmueble al accionante. La

acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedoresprecarios,
intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
En los casos que la acción de desalojose dirija contra intruso, en cualquier estado
del proceso después de trabada la litis y a pedido del actol; el juez podrá disponer
la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosimil y previa
caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogar
Art 680 bis (según ley 5.977).Desalojoporfaltadepago o vencimiento decontrato.-
Desocupación inmediata. En los supuestos en que la causal invocada para el
desalojofuere la defalta depago o vencimiento del contrato, el actorpodrá también,
bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo alprocedimiento
previsto en el art. 680. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa
medida ocultando hechos o documentos que con$guraren la relación locativa o el
pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá
una multa de hasta $20.000 a favor de la contraparte.
S. CHACO
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de Chaco
La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales sesustanciará por elproce-
dimiento establecidopor este Códigopara eljuicio sumarisimo, con las modalidades
que se establecen en los articulas siguientes. El Juezpodráfundadamente ordenar
que la cuestión se sustancie por elprocedimiento monitorio.
La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, comodatarios,
tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir
sea exigible.
Si el desalojo es por falta de pago de alquileres de un inmueble con destino ha-
bitacional, deberá acreditar haber intimado fehacientemente al locatario al pago
de la cantidad debida otorgando para ello un plazo que no puede ser inferior a diez
(10) dias corridos contados a partir de la recepción de la intimación, consignando
el lugar de pago.
Art. 645. Entrega del inmueble al accionante
Notijicado el traslado de la demanda y contestada esta o vencido el plazo para
hacerlo, apedido del actol; el Juezpodrá disponer la inmediata entrega del inmueble,
si el derechofuere verosimil y previa caución real por los perjuicios que se causa-
ren si la petición resultarefundadamente improcedente. En tal caso se restituirá el
inmueble al demandado y además de la indemnización se impondrá una multa de
un año de alquilery no menor de un (1) Salario Minimo Ktal y Móvil o 7000 UT
En la demanda y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no
resultede la diligencia de notijicación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 647. Notificaciones
Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio especial y el demandado no
tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notijicación de la demanda
podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que en él hubiese
algún edijicio habitado. Cuando la notijicación se cursare en un domicilio difeente
ANEXO
al del inmueble objeto de la acción, el Juez librará mandamiento de constatación

a realizarse en este Último a los fines dispuestos en el articulo 649 de este Código.
Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse
la notificación, el notificador procurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si
obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble la identificación de los
ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
Si la nohjkación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la cédula
no se hubiere especijcado la unidad, o se la designarepor el númeroy en el edijcio
estuviere designada por letras, o viceversa, el notijicador inquirirá al encargado y
vecinos si el demandado vive en el edificio; lo notificará si lo hallare, identificóndolo.
En caso contrario devolverá la cédula informando el resultado de la diligencia.
Art. 649. Deberes y facultades del notjicador
Cuando la notijcación se cumpla en el inmueble reclamado, el notijcador:
1) Deberá hacer saber la existencia deljuicio a cada uno de los sublocatarios u
dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
estimen corresponderles.
2) Ident8cará a los presentes e informará al Juez sobre el carácter que invoquen
y acerca de otros sobre el carácter de sublocatarios u ocupantes cuya presunta exis-
tencia surja de las manifestaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u
ocupantes ausentes en el acto de la nohjkación, no se suspenderán los trámites y
la sentencia de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.
3) Dejará constancia de la presencia de personas en condiciones de vulnerabilidad
(niños, ancianos, mujeres embarazadas y personas con discapacidad).
4) Podrá requerir el auxilio de la fuerza pliblica, allanar domicilios y exigir la
falta grave del notijcadol:
Si de la notificación surgiera que existen personas comprendidas en el inciso
tercero, el Juez anoticiará de la circunstancia a la dependencia competente del
Poder Ejecutivo.
Art. 650. Improcedencia de la reconvención
En ningún caso será admitida la reconvención, sin perjuicio de que el demanda-
do haga valer sus derechos enjuicio separado que no interrumpirá los trámites ni
suspenderá la ejecución de la sentencia de desalojo.
Art. 651. Prueba
plazo sólo se admitirá la prueba documental, la declaración de parte y la pericial.
1) Tratándose de quienes tuvieron titulo legitimopara la ocupación del inmueble
a los diez (10) dias de notificada la sentencia.
2) Respecto de quienes no tuvieron titulo legítimopara la ocupación del inmueble,
el plazo será de cinco (5) dias.
Ello sin perjuicio de la aplicación del plazo mayor que dispongan las leyes
especiales.
En caso de existir personas en condiciones de vulnerabilidad, previo al cumpli-
miento de la sentencia de desocupación del inmueble objeto de desalojo, el Juez lo
deberá comunicar a los organismos pertinentes.
Art. 653. AIcance de la sentencia

no hayan sido mencionados en la diligencia de la not$cación o no se hubiesen
inmueble o de devolverlo en la forma convenida.
Art. 655. Convenios de desocupación
Cuando el locatario, después de celebrar el contrato y estando en ocupación del
inmueble, hubiese convenido con el locador plazos dferentes de los originales, el
locador podrá solicitar directamente el cumplimiento del convenio presentando el
documento respectivo y el Juez, previa audiencia del locatario, decretará el lan-
zamiento sin más trámite que los correspondientes a la ejecución de sentencia que
condena a hacel:
Los convenios a que se rejiere elpárrafo anterior deberán haber sido homologados
judicialmente. Las partes en el convenio, bajo su responsabilidad indicarán las su-
blocaciones aplazojijo que hayan sido autorizadas por el locadol: La homologación
se dictará con citación de los respectivos sublocatarios si hubiera.
Art. 656. Recupero de Znmuebles abandonados
Denunciado por el locador que el locatario ha abandonado el inmueble sin
dejar quien detente tal caráctec el Juez recibirá información sumaria al respecto,
ordenará la ven3cación del estado del inmueblepor medio del OJicialde Justicia,
quien deberá inquirir a los vecinos acerca de la existencia y paradero del locatario.
Si no obtuviera razón de su paradero se entregará provisoriamente el inmueble al
locadoc previo inventario de los bienes que hubiere, los que quedarán depositados
judicialmente a cargo del locatario.
Cuando en el contrato el locatario hubierejijado un domicilio distinto al del inmue-
ble, se lo citará en élpara que comparezca a estar a derecho y ejercite su defensa.
Transcurridos diez (10) días desde la entregaprovisoria o vencido, en su caso, el
plazo de la citación sin que el locatario hubiera comparecido o negado el abandono,
el Tribunal dictará sentencia declarando, si correspondiere, disuelto el contrato, y
disponiendo la entrega dejinitiva del inmueble al locadol:
Si el locatario compareciere y en el mismo acto dedujere oposición negando el
abandono, se seguirá el trámite de l q y , si lo pidiere el demandado se le restituirá
la tenencia del inmueble hasta tanto se resuelvan las cuestiones planteadas.
6. CHUBUT
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de Chubut
La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales se sustanciará por elpro-
cedimiento establecido por este código para eljuicio sumario, con las modalidades
que se establecen en los artículos siguientes.
La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedorespre-
carios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
ANEXO
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado
del juicio después de trabada la litis y a pedido del acto); el juez podrá disponer
la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosimil y previa
caución por los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogal:
En la demanda y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no
sublocatarios y ocupantes terceros. El actor si lo ignora, podrá remitirse a lo que
resulte de la diligencia de notificación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 694. Notifcaciones
Si en el contrato no hubiese constituido domicilio especial y el demandado no
tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la notijicación de la demanda
podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere,siempre que en él hubiese
algún edijicio habitado.
Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la
notijicación, el notijicadorprocurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si obtu-
viese indicios suficientes. requerirá en el inmueble la identificación de los ocupantes
pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
Si la nohiJicacióndebiese hacerse en una casa de departamentos y en la cédula
no se hubiere especificado la unidad, o se la designarepor el númeroy en el edificio
estuviere designada por letras, o viceversa, el nohiJicadorinquirirá al encargado y
vecinos si el demandado vive en el edificio; lo notificará si lo hallare, identificándolo.
Art. 696. Deberes y facultades del notificador
Cuando la notificación se cumpla en el inmueble reclamado, el notificador:
l . Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u
dentro delplazojjado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
2. Identificará a los presentes e informará aljuezsobre el carácter que invoquen
y acerca de otros sublocatanos u ocupantes cuya presunta existencia surja de las
manifestaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes
en el acto de la nohiJicación,nosesuspenderán los trámitesy la sentencia de desalojo
producirá efectos también respecto de ellos.
3. Podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilio y exigir la
Art. 69 7. Prueba
plazo sólo se admitirá la prueba documental, la de confesión y la pericial.
l . Tratándose de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con
título legitimo, a los DIEZ (10) dias de la notificación de la sentencia si la condena
de desalojo se fundare en vencimiento del plazo, falta de pago de los alquileres o
resolución del contrato por uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en
10s casos de condena defuturo, a los DIEZ (10) dias del vencimiento del plazo. En
10s demás supuestos, a los NOVENTA (90) dias d la notijicación de la sentencia, a

menos que una ley especial estableciera plazos difrentes.
2. Respecto de quienes no tuvieron titulo legitimo para la ocupación del inmueble,
el plazo será de CINCO (5) días.
La sentencia se hará efectiva contra todos los que ocupan el inmueble, aunque
no hayan sido mencionados en la diligencia de la nohjicación o no se hubiesen
allanado a la demanda, cumpliere su obligación de desocupar el inmueble o de
devolverlo en laforma convenida.
Art. 701. Recuperación del inmueble abandonadopor el locatario
Denunciado por el locador que el locatario ha abandonado el inmueblesin dejar
quien haga sus veces, el juez recibirá información sumaria al respecto, salvo que
ésta se supla con acta notarial y ordenará la verijicación del estado del inmueble
por medio del oficial de justicia, quien deberá inquirir a los vecinos acerca de la
existencia y paradero del locatario.
Constatado el abandono, el juez mandará hacer entrega definitiva del inmueble
al locadol:
7. ENTRE RÍOS
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de Entre Ríos
Art. 662. Procedimiento.- La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales
se sustanciará por el procedimiento establecido por este Código para el juicio or-
dinario, con las modalidades que se establecen en elpresente titulo.
1. Las excepciones se resolverán en la sentencia definitiva.
2. No se admitirá reconvención.
3. En la demanda y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no
resulte de la diligencia de notijicación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
4. Sólo serán apelables las resoluciones queponganfin aljuicio o que impidan
su continuación, la sentencia definitiva, las providencias que decreten medidas
precautorias y la resolución que decida el incidente de nulidad.
El recurso se concederá en relación y, el interpuesto respecto de la decisión que
desestima la nulidad, en efecto diferido. El deducido contra la providencia que
decreta medidas precautonas tramitará en incidente separado.
Art. 663. Procedencia Acumulación de Cobro deArrendamientos.-La acción de
desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedoresprecarios, intrusos y
cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Podrá acumularse a la acción de desalojo la de cobro de arrendamientos, si-
guiéndose el procedimiento indicado en el articulo anteriol; sin admitirse respecto
de aquéllos más pruebas de su pago que las previstas en el articulo 666'bis.
Art. 663 bis. Entrega dellnmueble alAccionante- En los casos que la acción de
desalojo se dirija contra tenedor precario o intruso, en cualquier estado deljuicio
ANEXO
después de trabada la litis y apedido del acto6 eljuezpodrá disponer la inmediata

entrega del inmueble si el derecho invocado fuese verosímil y previa caución por
los eventuales daños y perjuicios que se puedan irrogal:
Art. 664. Reconocimiento JudiciaL- Cuando el desalojo se fundare en las cau-
sales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o
deshonesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconoci-
miento judicial dentro de los cinco (5) días de dictada la primera providencia, con
asistencia del defensor ojcial. Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la
causal prevista en el artículo 663" bis.
Art. 665. Notificaciones.- Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio
especial y el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción, la
notijicación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se re-
quiere, siempre que en él hubiese algún edijicio habitado.
Art. 665 bis. Localización dellnmueble- Sifaltase la chapa indicadora del número
del inmueble donde debepracticarse la notiicación, el notiicadorprocurará localizarlo
inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios sujcientes, requerirá en el inmueble la
identificación de los ocupantes,pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
Si la notijicación debiere hacerse en una casa de departamentos y en la cédula no
se hubiere especijicado la unidad, o se la designare por el número y en el edijicio
estuviere designada por letras, o viceversa, el nohicador inquirirá al encargado y
vecinos si el demandado vive en el edijicio; lo notijcará si lo hallare, identijicándolo.
Art. 665 ter. Deberes y Facultades del Not$cador.- Cuando la notijicación se
cumpla en el inmueble reclamado, el notijicador:
l . Deberá hacer saber la existencia deljuicio a cada uno de los sublocatarios u
dentro delplazojjado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
2. Identijicará a los presentes e informará aljuezsobre el carácter que invoquen
manifestaciones de aquellos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes
en el acto de la nohiJicación,no se suspenderán los trámitesy la sentencia de desalojo
3. Podrá requerir el auxilio de la fuerza pública, allanar domicilios y exigir la
exhibición de documentos de identidad u otros quefueren necesarios.
El incumplimiento de lo dispuesto en este artículo y en el anterior constituirá
Art. 666. Desalojopor Falta de Pago o Vencimientode Contrato.Desocupación
Inmediata.- En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere la
defalta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo caución
real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el
artículo 663'bis, no resultando en tales casos necesario el reconocimientojudicial
previsto en el artículo 6649 Para el supuesto quese probare que el actor obtuvo esa
medida ocultando hechos o documentos que conjguraren la relación locativa o el
pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá
una multa de hasta miljuristas en favor de la contraparte.
Art. 666 bis. Prueba- En los juicios fundados en las causales de falta de pago o
por vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental, la de confesión y
la pericial.
29 8 Otero - Garay - Hewera
Art. 667. Alcance de la Sentencia. Lanzamiento.- La sentencia se hará efectiva

contra todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la
diligencia de la not$cación o no se hubiesen presentado en el juicio.
El plazo para el desahucio será de diez (10) días si las leyes no acordaran otro
mayor o menol: Vencido el mismo a petición departe, se procederá al lanzamiento
por lafuerza pública a costa del ocupante.
Art. 668. Condena de futuro.- La demanda de desalojo podrá interponerse antes
del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la
sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél.
inmueble o de devolverlo en laforma convenida.
8. FORMOSA
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de ~ o r m o s a ~ ' ~
Art. 677. Procedimientoyprocedencia- La acción de desalojo de inmuebles ur-
banos y rurales se sustanciará por elprocedimiento establecidopor este código para
eljuicio ordinario, con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.
La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedarespre-
carios. intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 678. Entrega del inmueble al accionante- En los casos que la acción de
desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado deljuicio, después de trabada
la litis y apedido del actol; eljuapodrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocadofuese verosímil y previa caución por los eventuales daños y
perjuicios que se puedan irrogal:
Art. 678 segundo. Reconocimientojudicial.- Cuando el desalojo se fundare en
las causales de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso
abusivo o deshonesto, eljuez deberá realizar antes del traslado de la demanda un
reconocimientojudicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia,
con asistencia del Defensor Oficial.
Igualprevisión deberá tomarse cuando se diera la causalprevista en los articulos
678 y 678 séptimo.
Art. 678 tercero. Denuncia de la exiexistenciade sublocatarios u ocupantes.- En la
demanda y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no sublocata-
rios u ocupantes terceros. El actol; si lo ignora, podrá remitirse a lo que resulte de
la diligencia de not$cación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 678 cuarto. Not@caciones.- Si en el contrato no se hubiese constituido domi-
cilio especialy el demandado no tuviese su domicilio real dentro de lajurisdicción,
la not$cación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se
requiere, siempre que en él, hubiese algún ed$cio habitado.
Art. 678 auinto. Localir*lción del inmueble- Si faltase la chaua indicadora del
número del innzuebledonde debepracticarse la not$cación, el not$cadorprocurará
localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en
"O Modificado por Ley Provincial NO 1397102 del 14111102 B.O.P. No 7279, que adoptándose para la
Provincia de Formosa, en lo general, las reformas introducidas al Régimen Procesal Nacional por Leyes
No 22.434, NO 25.488 y 25.624.
ANEXO
el inmueble la identificación de los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con

el demandado.
Si la nohjicación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la cédula
no se hubiere especificado la unidad, o se la designarepor el númeroy en el edificio
estuviere designada por letras, o viceversa, el nohiJicadorinquirirá al encargado y
vecinos si el demandado vive en el edificio; lo notificará si lo hallare, identificándolo.
Art. 678 sexto. Deberes y facultades del notiificador.- Cuando la notijicación se
cumpla en el inmueble reclamado, el notificador:
1.- Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios
u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previnién-
dentro del plazo fjado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
estimen correspondientes.
2.- Identificará a los presentes e informará aljuez sobre el carácter que invoquen
manifestaciones de aquellos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes
en el acto de la nohjicación, no se suspenderán los trámitesy la sentencia de desalojo
Art. 678 séptimo. Desalojo por falta de pago o vencimiento de contrato. Des-
ocupación inmediata.- En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo
fuere la de falta de pago o vencimiento del contrato, el actor podrá también, bajo
caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento
previsto en el artículo 677.
Para elsupuesto queseprobare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos
o documentos que confguraren la relación locativa o elpago de alquileres, además
de la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa de hasta 1O0jus
a favor de la contraparte.
Art. 678 octavo. Prueba- En losjuicios fundados en las causales defalta depago
o por vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental, la de confesión
y la pericial.
Art. 678 noveno. Lanzamiento.- El lanzamiento se ordenará:
1.- Tratándose de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble
con titulo legitimo, a los diez dias de la notificación de la sentencia si la condena
casos de condenas de&turo, a los diez dias del vencimiento delplazo. En los demás
supuestos, a los noventa dias de la notificación de la sentencia, a menos que una ley
especial estableciera plazos diferentes.
2.- Respecto de quienes no tuvieron titulo legitimopara la ocupación del inmueble,
el plazo será de cinco días.
Art. 678 décimo. Alcances de la sentencia- La sentencia se hará efectiva contra
todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido metzcionados en la diligencia
de la nohjicación o no se hubiesen presentado en el juicio.
Art 678 undécimo. Condenadefuturo.-La demanda de desalojopodró interponerse
antes del vencimiento del plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso
la sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquel.
inmueble o de devolverlo en laforma convenida.
Otero - Garay - Hewera
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Provincia de Jujuy
Art. 388. Procedencia de la demanda y notiificacwn

Eljuicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedorprecario,
intruso o cualquier otro ocupante cuya obligación de restituir sea exigible.
Si el demandado no tuviese su domicilio en el lugar del juicio, se tendrá por tal
la mismafinca si en ella hubiere algún edi$cio.
El emplazamiento y traslado de la demanda se hará bajo el apercibimiento de que
si no se contesta, se tendrán por ciertos los hechos expuestos en ella y se llamará
autos sin más trámite.
Arí. 389. Anticipación
Puede promoverse el juicio antes de vencido el término de la locación; pero el
fallo que ordene el desalojo, sólo se cumplirá después del vencimiento de aquél.
Las costas serán a cargo del demandante cuando el demandado se allanare a la
demanday en caso contrario a cargo de éste. Las costas de la ejecución de la sentencia
serán a cargo del demandado, cuando no entregue la cosa en elplazofijadopor eljuez.
Disuelto el contrato por abandono de la locación conforme a las disposiciones
del Código Civil, eljuezmandará a hacer entrega definitiva del inmueble al locadol:
En este caso se observará el trámite de las irformaciones sumarias.
Art. 389 bis.
En los casos que la acción de desalojo se dirija contra tenedor o intruso, en
cualquier estado del juicio después de trabada la litis y a pedido del actoal el juez
podrá disponer la inmediata entrega del inmueble, siempre que el derecho invocado
fuese verosimily se ofrezca caución realpor los eventuales daños yperjuicios que se
pudieran irrogal: En los supuestos en que la causal invocada para el desalojofuere
la defalta depago o vencimiento de contrato, el actorpodrá también, bajo caución
real, obtener la desocupación inmediata del inmueble de acuerdo al procedimiento
previsto en elpárrafo anteriol:- Para el supuesto quese probare que el actor obtuvo
esa medida ocultando hechos o documentos que configuraren la relación locativa
o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución se le im-
pondrá una multa de hasta dos (2) veces el valor del Salario Minimo Etal y Móvil
enfavor de la contraparte.
Art. 390. Denuncia de subinquilinos
El actory el demandado deberán manijestaal en suprimerapresentación, si en el
inmueble existen o no subinquilinos u ocupantes. En el primer supuesto, eljuez, de
oficio, duró a éstos conocimiento por cédula de la demandada entablada dentro de
cinco dias sin que ella implique tenerlos porparte en eljuicio.
10. LA PAMPA
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de La Pampa
Art. 653. Clase de juicio
La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales por falta de pago o ven-
cimiento de contrato tramitará conforme lo dispuesto en el Libro IIi "Procesos de
Estructura Monitoria ". Deducida la oposición conforme al articulo 467 o no dándose
los requisitos delproceso monitorio o en las demás acciones de desalojo, losjuicios
tramitarán conforme a las normas deljuicio sumarísimo en lo que no se oponga a
las disposiciones del capitulo siguiente.
ANEXO

La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, tenedorespre-
carios. intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
Art. 655. Plazo
desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquel. Las costas serán a cargo
del actor cuando el demandado además de allanarse a la demanda, cumpla con su
obligación de desocupar el bien o devolverlo en la forma convenida.
Art. 656. Sublocatatfos. Terceros ocupantes
En la demanda y en la contestación, las partes deberán expresar si existen o no
sublocatarios o terceros ocupantes. El actor si lo ignora, podrá remitirse a lo que
resulte de la diligencia de notijicación, de la contestación a la demanda o de ambas.
Art. 657. Notifcación
Si en el contrato no se hubiere constituido domicilio especial, y el locatario
demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción del juzgado, la
notijicación de la demanda podrá practicarse en el mismo inmueble cuyo desalojo
se reclama, siempre que en él hubiese algún edijicio habilitado.
Art. 658. Notificación y emplazamiento
En todos los casos en que la notijicación se practique en el inmueble arrendado,
el oficial notijicador deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los
sublocatanos u ocupantespresentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados,
previniéndoles que la sentencia monitona dictada o la sentencia que en su caso se
dicte, producirá sus efectos contra todos ellos y emplazándolos a que, dentro del
términofijado, ejerzan los derechos que estimen corresponderles. El oficial notijca-
dor deberá identijcar a los presentes e informar al Juez el carácter que invoquen.
Asimismo informará acerca de otros sublocatarios y ocupantes cuya presunta exis-
tencia surja de las manifstaciones de aquellos. Aunque existiesen sublocatarios y
ocupantes ausentes en el acto de la notijicación, no se suspenderán los trámites ni
el efecto de la sentencia de desalojo. Para el cumplimiento de su cometido, el noti-
ficadorpodrá requerir el auxilio de lafuerza pública, allanar domicilios y exigir la
exhibición de documentos de identidady otros quefuesen necesarios.
Art. 659. Diligenciamiento de la notificación
Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe practicarse la
nohjicación, el oficial notijcadorprocurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si
obtuviese indicios suficientes requerirá en el inmueble asi localizado la identijcación
de los ocupantes,pidiéndoles razón desu relación con el demandado. Si la notijicación
debiese hacerse en una casa de departamentosy, en la cédula no se especijicase la
unidado se la designasepor el númeroy en el edijcio estuviesendesignados por letras,
o viceversa, el notijicador inquirirá al encargado y vecinos acerca de la presencia
del demandado en el edijicio. En estos casos, si el notijcador hallase al demandado
personalmente y lo identijcase, lo notijicará. En caso contrario devolverá la cédula
informando el resultado de su diligencia.El incumplimiento de los requisitos estable-
cidos en este articuloy el anterior constituiráfalta grave del noh3cadox
Art. 660. Reconvención Consignación
En ningún casoserá admitida la reconvención, sin perjuicio de que el demandado
haga valer sus derechos enjuicio separado que no interrumpirá los trámites izisus-
penderá la ejecución de la sentencia de desalojo. Si el desalojo sefundare enfalta
de pago y existiesejuicio de consignación iniciado anteriormente por el locatario,
el segundo se acumulará al primero en el estado en que se encuentre.
Art. 661. Medios de prueba

En los juicios de desalojo por falta de pago o por vencimiento de plazo, sólo se
admitirá la prueba documental, la declaración de parte y la pericial.
11. LA RIOJA
Código de Procedimientos Civil y Comercial de la provincia de La Rioja
Art. 272. Trámite
El juicio sumario se sustanciará de conformidad a las siguientes reglas:
1) Interpuesta la demanda, se correrá traslado al demandado por el plazo de
tres dias, aplicándose el Articulo 270 inciso 1 en caso de incomparecencia. De la
reconvención, en su caso, se correrá traslado al actorpor igual término.
2) Las excepciones procesales se opondrán junto con la contestación de la de-
manda. De ellas se correrá traslado al actor por el plazo de dos dias, aplicándose
en lo pertinente el Articulo 181.
3) Concluida la etapa de la litis-contestación se fijará la audiencia de la vista
de la causa (Articulo 38) para que dentro de un término no mayor de seis dias, se
reciba la prueba y seproduzcan los alegatos. En el mismo proveído se dispondrán las
medidas necesarias para el diligenciamiento de las pruebas ofecidas y la recepción
de las que no hubieren de recibirse en la audiencia señalada, fijando plazo para el
cumplimiento de tales medidas (Articulo 184).
4) No se admitirán más de dos testigos por cada parte, y ese número no podrá
ser ampliado.
5) Efectuada la audiencia de vista de la causa, se dictará la sentencia definitiva
en el término de tres dias perentorios o improrrogables.
Siempre que se apliquen al presente juicio las normas previstas para el proceso
en general (Libro Segundo), se las adecuará al carácter abreviado del mismo, de
modo de no desvirtuar su naturaleza. Si se dedujera recurso de casación en contra
de la sentencia que ordene desalojo, la misma no tendrá efectos suspensivos.
Art. 273. Aplicación
El trámite del Juicio Sumarisimo, se aplicará en los siguientes casos:
1.- Juicios Ordinarios de conocimiento que, por su monto, correspondan a la
Justicia de Paz Lega, con arreglo a lo dispuesto por el Articulo 390;
2.- Causas defamilia, niñez y adolescencia, en los siguientes supuestos:
a) Tenenciay régimen de visitas;
b) Acciones relativas a la prestación alimentaria;
c) Autorizaciones y venias supletorias previstas en el Código Civil;
d) Emancipación de menores por habilitación de edad y su revocación;
e) Medidas de internación de enfwmos mentales, alcohólicos crónicosy toxicómanos;
fl Cuestiones relativas al nombre, estado civil y capacidad de las personas;
g) Acciones y procedimientos de naturaleza tutelar que se originen por la inter-
vención del Juez en la tramitación de las causas previstas en este articulo;
h) Acciones yprocedimientos queseoriginen por aplicación de la Ley N06.580 de
Protección contra la Kolencia Familial; las cuales están exceptuadas de las cargas
procesales de los Articulas 20°y 2X0delpresente Código;
i) Litis-expensas y toda causa conexa, incidental, trámites auxiliares, preparato-
rios, cautelaresy sus cancelaciones, tercerias,juicios accesorios y ejecución de sus
decisiones, en relación a las enumeradas en el presente articulo.
En todos los casos referidos, el actor podrá optar por el procedimiento del Juicio
Ordinario,sin que a ellopueda oponerse el demandado. De no hacerlo expresamente,
en su primera presentación ajuicio, se entenderá que ha renunciado a dicha opción.
ANEXO
En los casos no previstos en la presente enumeración, pero que se tratare de

acciones análogas a las referidas, el Juez podrá resolver que se sustancie por el
trámite previsto para el Juicio Sumarisimo, salvo el caso que el actor haya optado
por el procedimiento dejuicio sumario.
12. MENDOZA
Texto según Ley nro. 9001 de fecha 30/08/2017: Código Procesal Civil, Comercial
y Tributario
LIBRO TERCERO
S E C C I ~ NPRIMERA
DESALOJO
Art. 237. Reglas especiales
1-SUJETOS DEL PROCESO. El proceso de desalojo se sustanciará: a) Entre
locadory el locatario de inmuebles y los sucesores de uno y otros a titulo singular o
universal nrya obligación de restituirse haya hecho exigible. Asimismo, a opción del
locadorpodránser demandados los garantespor las costas. b) Entre usufructantey
usufructuario y comodante y comodatario cuya obligación de restituir sea exigible
por haber vencido el contrato y cualquier ocupante.
II. - DISPOSICIONESESPECL4LES PARA EL JUICIO DE DESALOJO. Elproceso
por desalojo se regirápor las normas del proceso monitorio con las siguientes mo-
d$caciones. 1) Para acceder al proceso monitorio por falta de pago o vencimiento
de contrato en las locaciones urbanas o rurales ypor vencimiento de contrato en los
comodatosy usufructo, el actor deberá acompañar instrumentopúblico, privado cuya
firma esté reconocida o hubiera sido cerhjkadapor escribanopúblico, de cuyo conte-
nido surja el derecho en quefunda la accióny constancia de intimaciónfehaciente de
desocupación.Además, deberá denunciar la existencia de sublocatarios u ocupantes,
según corresponda. 2) SENTENCIA. Solicitada la apertura del procedimiento mo-
nitorio, el Juez examinará cuidadosamente los instrumentos acompañados ajin de
verificar si cumplen con los recaudos lepales v en caso afimiativo dictará sentencia
en el domicilio real o especial según corresponda del demandadopor intermedio del

ojicial not$cadol: agregando copia de la demanda y documental acompañada. En
caso de que el domicilio locado no coincida con el real, deberá noh$carse en ambos.
4) El ojicial not$cador deberá hacer conocer la sentencia monitona a cada uno
de los subinquilinos u ocupantes presentes, aunque no hubieren sido denunciados,
previniéndoles que la sentencia producirá sus efectos contra todos ellos. En el mismo
acto los emplazará para que ejerzan los derechos que estimen corresponder dentro
del plazo jijado para el lanzamiento. El ojicial not$cador deberá ident$car a los
presentes e informar al Juez el carácter que invoquen.Asimismo, informará acerca de
otros sublocatarios u ocupantes cuyapresuizta existencia surja de las manifestaciones
de aquéllos. Aunque existieren sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la
nohjicación, no se suspenderán los efectos de la sentencia de desalojo. Para el cum-
plimiento desu cometido, el nohj?cadorpodrá requerir el auxilio de lafuerza pública,
allanar domiciliosy exigir la exhibiciónde documentos de identidadu otros quefueren
necesarios. 5) OCUPANTES MENORES DE EDAD. Si en el inmueble residen niños,
niñas o adolescentes, el Juez comunicará al Organismo local deprotección de derechos
ajin de que disponga las medidas administrativas que estime corresponde^ Asimismo
dará intervención al Ministerio Público de la Defensa y Pupilar en los términos del
Art. 103 del Código Civily Comercial de la Nación. 6) UBICACIONDELINMUEBLE.
Si faltare la chaua indicadora del número del inmueble donde debe uracticarse la
notijicación, el oficial notijicadorprocurará localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si
obtuviese indiciossuficientes,requerirá en el inmueble m i localizado, la identificación
de los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el demandado. En este caso,
si el notijicador hallase al demandado personalmente y lo idenhjicase, le nohjicará.
En caso contrario devolverá la cédula informando el resultado de su diligencia. 7)
En caso de no existir oposi$ón quedaráfirme la sentencia monitoria y se procederá
el desahucio. 8) OPOSICION. En el plazo otorgado por la sentencia para proceder
al desalojo, el locatario, garante y ocupante, podrán oponer defensas, las cuales
deberán ser documentadas o surgir expresamentede la instrumental acompañada. 9)
RECHAZO INLIMINE. Se ajustará a lo establecidopor el Art. 235.
111. 10) De ser formalmente procedente la oposición se c o m r á traslado por
cinco (5) dias al acto? quien podrá ofrecer prueba tendiente a desacreditar la
misma, quedando suspendida la ejecución de la sentencia monitona. 11) PRUEBA
ADMISIBLE, La prueba a ofrecer para fundar la oposición planteada se ajustará
a lo normado por el Art. 235.
I r 12) PLAZO PARA RESOLVERLA OPOSICION Elplazo para resolver la oposi-
ción será de diez (10) dias a partir de que quedefirme el decreto que llama auto para
resol ve^ 13) ALCANCE DE LA SENTENCLA. La sentencia se hará efectiva contra
todos los que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia
de nohjicación o no se hubieren presentado en el juicio. La sentencia no prejuzga
sobre el dominio, posesión o preferente derecho que puedan alegar los interesados
o terceras personas. 14) CONDENA ANTICIPADA. La demanda de desalojo podrá
interponerse antes del vencimiento delplazo convenidopara la restitución del bien o
del vencimiento delplazo legal de la locación.Las costas serán soportadas en el orden
causado si el demandado se allanare de inmediato a la demanda, o no la contestare,
cumpliendo además en término, en ambos casos con su obligación de restituir el bien
en elplazo convenido o al vencimiento delplazo legal. 15) APELACION El auto que
rechaza o que hace lugar a la oposición será apelable en elplazo de tres (3) dias. El
recurso se concederá enforma abreviada y con efecto suspensivo.
Art. 238. Recuperación del inmueble- Denunciado por parte interesada que el
ocupante ha abandonado el inmueble sin dejar quien haga sus veces, el Juez me-
diante constatación verijicará el estado de abandono y dispondrá averiguaciones
entre los vecinos para saber de la existencia y paradero de su ocupante. Si no lo
obtuviere ordenará la entrega definitiva del inmueble y dará por resuelto el vinculo
contractual con la salvedad establecida en la segunda parte del inc. 14 del Art. 237.
Art. 239. Proceso de conocimiento.- Si no sepudiere optarpor el procedimiento
monitorio, la acción de desalojo de inmuebles urbanosy rurales se sustanciarápor el
procedimiento establecido para elproceso de conocimiento con las especijicaciones
pertinentes del proceso monitorio quefueren compatibles con aquél, en cuanto a la
citación de los ocupantes y/o terceros posiblemente afectados.
13. MISIONES
Texto según Ley Xii -Nro. 27, de fecha 10/10/2013: Código Procesal Civil, Comer-
cial, de Familia y Violencia Familiar de la provincia de Misiones
TÍTULO v
DESALOJO.
Art. 623. Procedimiento.- La acción de desalojo de inmuebles urbanosy rurales se
sustancia por el procedimiento establecido por este Códipo para el juicio ordinario,
con las modalidades que se establecen en ios articulas siguientes."
ANEXO
Art. 624. Procedencia- La acción de desalojo procede contra locatarios sublo-

catarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber
de restituir es exigible.
Art. 625. Entrega de inmueble al accionante- En los casos que la acción de
desalojo se dirige contra intruso, en cualquier estado deljuicio después de trabada
la litis y a pedido del actol; el Juezpuede disponer la inmediata entrega del inmue-
ble si el derecho invocado es verosímil y previa caución por los eventuales daños y
Art. 626. Reconocimientojudicial.- Cuando el desalojo sefunda en las causales
de: cambio de destino, deteriora del inmueble, intrusión, obras nocivas o uso abusivo
o deshonesto, el Juez debe realizar antes del traslado de la demanda un recono-
cimiento judicial dentro de los cinco (5) días de dictada la primera providencia,
con asistencia del Defensor Oficial. Igual previsión debe tomarse cuando se da la
causalprevista en los Artículos 1206y 1219 inciso b) del Código Civil y Comercial
de la Nación. No es necesaria la diligencia judicial, cuando la causal invocada
consta en escritura pública celebrada con arreglo a la ley, y ésta se acompaña en
la oportunidadprevista en el Artículo 334.
Art. 627. Desocupación inmediata.- En los supuestos en que la causal invocada
para el desalojo sea lafalta de pago, vencimiento del contrato o abandono, el actor
puede también, bajo caución real, obtener la desocupación inmediata de acuerdo
al procedimiento previsto en el Artículo 625. Para el supuesto que se pruebe que el
actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que configuran la relación
locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de la caución, se
le impone una multa de hasta siete (7) salarios mínimos, vitales y móviles afavor de
la parteperjudicada. En caso que existan en el inmueble bienes muebles que no son
de propiedad del locadol; debe confeccionarse inventario de los mismos, y quedan
depositadosjudicialmente a cargo del locatario.
Art. 628. Denuncia de la existencia de sublocatarios u ocupantes.- En la de-
manda y en la contestación las partes deben expresar si existen o no sublocatarios
u ocupantes terceros. El actol; si lo ignora, puede remitirse a lo que resulta de la
diligencia de notijicación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 629. Notij'icaciones.- Si en el contrato no se constituyó domicilio especial y
el demandado no tiene su domicilio real dentro de la jurisdicción, la noh$cación
de la demandapuedepracticarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre
que en él haya algún edijicio habitado.
Art. 630. Localización del inmuebk- Si falta la chapa indicadora del número
del inmueble donde debe practicarse la notijicación, el notijicador debe procurar
localizarlo inquiriendo a los vecinos. Si obtiene indicios suficientes, requiere en el
inmueble la identiJicaciónde los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el
demandado. Si la notijicación debe hacerse en una casa de departamentos y en la
cédula no se especificó la unidad. o se la designa por el número y en el edijicio esta
designada por letras, o viceversa, el notijicador inquiere al encargado y vecinos
si el demandado vive en el edificio; lo noh3ca si lo halla, idenh$cándolo. En caso
contrario debe devolver la cédula injomzando el resultado de la diligencia.
Art. 631. Deberesy facultades del no@cador.- Cuando la notijicaciónse cumple
en el inmueble reclamado, el notijicador: 1) debe hacer saber la exi.~tenciadeljuicio
a cada uno de los sublocatarios u ocupantespresentes en el acto, aunque no hayan
sido denunciados,previniéndoles que la sentencia quese pronuncie producirá efectos
contra todos ellos y que, dentro del plazofiado para contestar la demanda, podrán
ejercer los derechos que estimen corresponderles; 2) debe idenh3car a los presentes
e informar al Juez sobre el carácter que invocan y acerca de otros sublocatarios u

ocupantes cuyapresunta existencia surge de las manijh-taciones de aquéllos. Aunque
existan sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la nohJkación, no se sus-
penden los trámites y la sentencia de desalojo produce efectos también respecto de
ellos; 3) puede requerir el auxilio de lafuerza pública, allanar domicilios y exigir la
exhibición de documentos de identidad u otros que son necesarios. El incumplimiento
de lo dispuesto en este artículo y en el anterior constituyefalta grave del notiJicadol:
Art. 632. Prueba- En losjuicios fundados en las causales defalta de pago o por
vencimiento del plazo sólo se admite la prueba documental y la pericial.
Art 633. Lanzamiento.- El lanzamiento se ordena: 1) tratándose de quienes
entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con título legítimo, a los diez
(10) días de la notiJicaciónde la sentencia si la condena de desalojo se funda en
vencimiento delplazo, falta de pago de los alquileres o resolución del contrato por
uso abusivo u otra causa imputable al locatario; en los casos de condena defuturo,
a los diez (10) días del vencimiento delplazo. En los demás supuestos, a los noventa
(90) días de la nohJicación de la sentencia, a menos que una ley especial establezca
plazos difeentes; 2) respecto de quienes no tienen título legítimo para la ocupación
del inmueble, el plazo es de cinco (5) días.
Art. 634.Alcance de la sentencia- La sentencia se hace efectiva contra todos los
que ocupan el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la
not$cación o no se presentaron en el juicio.
Art. 635. Condena defuturo.- La demanda de desalojo puede interponerse antes
sentencia que ordena la desocupación debe cumplirse una vez vencido aquél. Las
costas son a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la deman-
da, cumple su obligación de desocupar oportunamente el inmueble o de devolverlo
en laforma convenida.
14. NEUQUÉN
Texto según Ley No 912, de fecha 2411011975: Código Procesal Civil y Comercial
de Neuquén
TÍTULO Vi1
DESALOJO
Art. 679. Clase dejuicio.- La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales se
sustanciará por elprocedimiento establecidopor este Códigopara eljuicio sumario.
Art. 680. Condena defuturo.- La demanda de desalojopodrá interponerseantes del
vencimientodelplazo convenidopara la restitucióndel bien, en cuyo caso la sentencia
que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán
a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la demanda, cumpla
con su obligación de desocupar el bien o devolverlo en laforma convenida.
Art. 680 bis. Entrega del inmueble al accionante- En los casos que la acción de
desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado deljuicio después de trabada
la litis y apedido del acto); eljuezpodrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocadofuere verosímil, y previa caución por los eventuales daños y
ANEXO
15. RÍO NEGRO

Texto segun Ley 4142, de fecha 5/09/2011: Código Procesal Civil y Comercial de la
provincia de Río Negro
T~TULOVII
DESALOJO
CLASE DE JUICIO.
Art. 679.- La acción de desalojo de inmuebles urbanos y rurales por las causales
de vencimiento del plazo contractual y falta de pago se sustanciarán por elprocedi-
miento establecido por este Código en los articulas 487 bis y siguientes. Deducida
la oposición confornze al articulo 491 o no dándose los requisitos del proceso
monitorio o en las demás acciones de desalojo, losjuicios tramitarán confornze las
normas deljuicio sumarisimo en lo que nose oponga a las disposiciones del capítulo
siguiente. Exceptúanse de lo prescripto en la presente los desalojos de inmuebles
del Estado (ley n02629).
CAP~TULOII
DISPOSICIONES COMIJNES A TODOS LOS JUICIOS DE DESALOJO
PROCEDENCIA.
Arí. 680.- La acción de desalojo procederá contra locatarios, sublocatarios, te-
nedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir
sea exigible.
ENTREGA DEL m B L E AL INTERESADO.
Articulo 680 bis.- Cuando la acción de desalojo se promueva contra intrusos
el juez, a pedido del actor después de trabada la litis, podrá disponer la entrega
inmediata del inmueble si el derecho invocado al efectofuere suficiente verosimil y
previa contracautela bastante.
DENUNCIA DE LA EXISTENCIA DE SUBLOCATARIOS U OCUPANTES,
Art. 681.- En la demanday en la contestación las partes deberán expresarsi existen
o nosublocatarios u ocupantes terceros. El actorsi lo ignorapodrá remitirse a lo que
resulte de la diligencia de nohjicación, de la contestación a la demanda o de ambas.
NOTIFICACIONES.
Art. 682.- Si en el contrato no se hubiere constituido domicilio especial y el de-
mandado no tuviese su domicilio real dentro de lajurisdicción, la notijicación de la
demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se requiere, siempre que
en él hubiese algún edijicio habitado.
LOCALIZACI~NDEL INMUEBLE.
Art. 683.- Si faltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debe
practicarse la notijicación, el nohjicador procurará localizarlo inquiriendo a los
vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble la idenh$cación
de los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el demandado. Si la notifi-
cación debiese hacerse en una casa de departamentos, y en la cédula no se hubiera
especificado la unidad o se la designare por el número y en el edificio estuviere
designada por letras, o viceversa, el notijicador inquirirá al encargado y vecinos si
el demandado vive en el edzjicio; lo noh$carási lo hallare, idenhjicándolo. En caso

contrario devolverá la cédula informando el resultado de la diligencia.
DEBERES Y FACULTADES DEL NOTIFICADOR.
Art. 684.- Cuando la notijicacián se cumpla en el inmueble reclamado, el
notijicador:
l . Deberá hacer saber la existencia del juicio a cada uno de los sublocatarios u
dentro delplazofjado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
2. Identijicará a los presentes e informará aljuezsobre el carácter que invoquen
manifstaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes
en el acto de la nohjicación, no sesuspenderán los trámitesy la sentencia de desalojo
producirá efectos también sobre ellos.
3. Podrá reauerir el auxilio de la fuerza miblica. allanar domicilios v exipir la ex-
hibición de documentos de identidad u o& quefuesen necesarios. EI in'cum&niento
de lo dispuesto en este artículo y en el 683 constituiráfalta grave del notijicadol:
DESALOJO POR FALTA DE PAGO O VENCIMIENTO DEL CONTRATO. DES-
OCUPACI~NINMEDIATA.
Art. 684 bis.- Cuando el desalojo se fundare en las causales de falta de pago
o de vencimiento del contrato, el actor podrá con contracautela real, obtener la
desocupación inmediata del inmueble de acuerdo al procedimiento previsto por el
artículo 680 bis. Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo dicha medida
ocultando hechos o documentos que configuraren el pago de alquileres o la misma
relación locativa, sin perjuicio de la inmediata ejecución de la contracautela, se le
impondrá una multa de hasta veinte mil pesos ($20.000) a favor de la contraparte.
PRUEBA.
Art. 685.- En los juicios fundados en las causales, de falta de pago o por venci-
miento delplazosólo se admitirá laprueba documental, la de confesión y lapericial.
LANZAMIENTO.
Art. 686.- El lanzamiento se ordenará: 1.Tratándose de quienes entraron en la
tenencia u ocupación del inmueble con título legítimo, a los diez (10) días de la
notiJicación de la sentencia si la condena de desalojo se fundare en vencimiento
de plazo, falta de pago de los alquileres o resolución del contrato por uso abusivo
u otra causa imputable al locatario; en los casos de condena de futuro, a los diez
(10) días del vencimiento de plazo. En los demás supuestos, a los noventa (90) días
de la noh$cación de la sentencia, a menos que una ley especial estableciera plazos
diferentes. 2. Respecto de quienes no tuvieran h'tulos legítimos para la ocupación
del inmueble, el plazo será de cinco (5) dim.
CONDENA DE FUTURO.
Art. 688.- La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del
plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena
la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán a cargo
del actor cuando el demandado, además de haberse allanado a la demanda, cum-
pliere su obligación de desocupar oportunamente el inmueble o de devolverlo en
la forma convenida.
ANEXO
16. SALTA
Texto según Ley 5233, de fecha 30/01/1978: Código Procesal Civil y Comercial de
ia provincia de Salta
T~TULOVII
DESALOJO
PARTES.
Arí. 691.- El juicio de desalojo podrá ser promovido por quienes tengan derecho
a la recuperación de la tenencia de inmuebles urbanos y rurales, contra todo aquél
cuya obligación de restituirlafuere exigible.
PROCEDIMIENTO.
Art. 692.- El juicio de desalojo se sustanciará por el procedimiento establecido
para eljuicio sumarisimo o verbal, con las adecuaciones que resulten de la aplicación
de las leyes sustanciales sobre locaciones urbanas o rurales y las delpresente Titulo,
sin perjuicio de la adecuación delprocedimiento, si su complejidad asi lo requiera.
Arí. 692 bis.- En los supuestos en que la causal invocada para el desalojo fuere
la defalta de pago o vencimiento del contrato, el actorpodrá también, bajo caución
real, obtener la desocupación inmediata del inmueble en cualquier estado deljuicio
después de trabada la litis, y a pedido del actol; eljuezpodrá disponer la inmediata
entrega del inmueble si el derecho invocadofuese verosímily previa caución por los
eventuales dañosyperjuicios quesepuedan irroga~Para el supuesto queseprobare
que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o documentos que conjguraren
la relación locativa o el pago de alquileres, además de la inmediata ejecución de
la caución se le impondrá una multa de hasta 20 ius segUn Ley 8.035, enfavor de
la contraparte.
DILIGENCIAS PREPARATORLAS.
Art. 693.- Sin perjuicio de lo establecido en los articulo 323 y 326, si mediare
peligro de desaparición de elementos de prueba indispensables, el secretario podrá
disponer un reconocimiento en la unidad materia del juicio aun antes de la notifi-
cación de la demanda.
DENUNCIA DE OCUPANTES.
Art. 694.- El actory el demandado, deberán manifestar en laprimwapresentación,
si en el inmueble existen o no subinquilinos u otros ocupantes.
Art. 695.-Además de la notificación de la demanda en el domicilio real o especial

del demandado, en todos los casos se dispondrá que el ojcial notificador concurra
al inmueble materia del juicio. Hará s a b e la existencia del mismo a cada uno de
los sublocatarios u otros ocupantes, previa identificación, aunque no hubiesen sido
denunciados; los prevendrá que lasentencia quese dicteproducirásus efectos contra
todos ellos y los emplazará a que dentro del mismo plazo jjado para contestar la
demanda ejerzan sus derechos. Idéntico trámite se cumplirá en forma previa a la
homologación de los convenios de desocupación.
Arí. 696.-Al notificarse la demanda de desalojoserá obligatorio dejar el aviso de

prevención que dispone el articulo 339 a todos los ocupantes del bien objeto deljuicio.
ENTREGA PROVISIONAL DEL BIEN.

Art. 697.- Acreditada la desocupación del inmueble, el juez podrá disponer la
entregaprovisional al acto6 con prohibición de innova6 salvo autorización expresa
del juez bajo caución sujiciente.
Art. 698.- Eljuicio por consignación de alquileres o arrendamientosse acumularó

al desalojo y ambos serán resueltos en una sola sentencia. La acumulación tendrá
lugar aun cuando deban alterarse las reglas de la competencia.
Art. 699.- Si el demandado u otro ocupante invocase la calidad de propietario

o poseed06 no se suspenderá el trámite del juicio. La sentencia que se dictare no
producirá cosajuzgada material sobre la propiedad o posesión del bien, las que se
podrán discutir nuevamente enjuicio posteriol:
PLAZO PARA EL DESALOJO. LANZAMIENTO.
Art. 700.- El plazo para el desalojo será de diez dias, salvo cuando las leyes sus-
tanciales establecieren uno mayol: El lanzamiento se realizará dentro del horario
defuncionamiento deljuzgado.
Art. 701.- Lasentencia que declare el desalojo debe además not$carse al deman-
dado y otros ocupantes en el inmueble materia del juicio.
RECLAMO POR MEJORAS O LABORES.
Art. 702.-La reclamaciónpor mejoras o labores solamentepodrá intwponersepor
reconvención y no impedirá el lanzamiento. En este caso se hará constar el estado
del inmuebley las mejoras o laborespara que el reclamantejust$quesu derecho en
otrojuicio, sin perjuicio de lajianza o medidas deseguridad quejüerenprocedentes.
CONDENA DE FUTURO.
Art. 703.- La demanda podrá interponerse antes del vencimiento del plazo
contractual o legal, en cuyo caso la sentencia que ordene la desocupación deberá
cumplirse una vez vencidos aquéllos. Las costas serán a cargo del actor cuando el
demandado no hiciere oposición y cumpla con su obligación de desocupar el bien
y devolverlo en el tiempo debido.
17. S A N JUAN
Texto según Ley No 988, de fecha 16/03/2015: Código Procesal Civil, Comercial y
Minena de la provincia de San Juan
T~TULOVIII
DESALOJO
Art. 664. Procedencia. Trámite- La acción de desalojo procederá contra locata-
r i o ~sublocatarios,
, tenedores precarios, intrusos, usurpadores y cualesquiera otros
ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible. El desalojo de inmuebles urbanos o
rurales tramitará comoproceso abreviado, con las mod$caciones que establecen los
artículos siguientes. Sisejünda en no habersejijado thzinopara la desocupación, en
el vencimiento delplazo contractual, o en lafalta depago de los alquileres conforme
lo dispone el Articulo 453 Iizcisos 4) y 5). y concurren los requisitos establecidos en
el último párrafo del citado articulo, tramitará como proceso monitorio.
ANEXO
1. ELJUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CÓD. PROC. PROV. 3 11
Art. 665. Sentencia monitoiia. Plazo para la oposición. Prueba admisible- Pre-
sentada la demanda con los recaudos que establece la parte final del Articulo 666,
el Juez dictará sentencia monitoria, condenando al desalojo dentro del plazo de
diez dias, bajo apercibimiento de lanzamiento. La sentencia monitoria distribuirá
la carga de las costas conforme las disposiciones generales. La oposición deberá
deducirse en elplazo de cinco dias de notijicada la sentencia, y de la misma se co-
rrerá traslado por igual término. Sólo se admitirá prueba documental, absolución
deposiciones de la actora, pericia1 e informativa. Si el desalojo sefunda enfalta de
pago de alquileres, será condición de admisibilidad de la oposición acompañar los
recibos de pago o acreditar éste de la manera establecida en el contrato.
Art. 666. ReconocimientojudinaL- Cuando el desalojosefundare en las causales de
cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o deshonesto,
el Juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimientojudicial
dentro de los cinco dias de dictada la primera providencia, con asistencia de l a f u m a
pública sifuere menestel: Igual previsión deberá tomarse en el caso delArticulo 674.
Art. 667. Denuncia de la existencia de sublocatarios u ocupantes.- En la deman-
da y en la contestación, las partes deberán expresar si existen o no sublocatarios
o terceros ocupantes. Si el actor lo ignorare, podrá remitirse a lo que resulte de la
diligencia de notijicación de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 668. Notijicaciones.- Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio
especial y el demandado no tuviese su domicilio real dentro de la jurisdicción,
la notijicación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se
requiere, si en él hubiese algún edijicio habitado. La sentencia monitoria, la que
rechace la oposicióny la providencia que ordena el lanzamiento, también deberán ser
notijicadas en él y en el domicilio real del accionado sifuere denunciado o conocido.
Art. 669. Localización delinmueble- Sifalta la chapa indicadora del número del
inmueble donde debe practicarse la notificación, el notificador procurará localizarlo
inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble
la identificación de los ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el deman-
dado. Si la notijicación debe hacerse en una casa de departamentos y en la cédula
no se especijica la unidad, o se la designa por el número y en el edijicio estuviere
designada por letras, o viceversa, el not$cador inquirirá al encargado y vecinos si
el demandado vive en el edijicio; lo notijicará si lo hallare, identijicándolo. En caso
Art. 670. Deberesy facultadesdelnotijlcador.-Cuando la notijicaciónsecumpla en
el inmueble reclamado, el notijicador: 1) Deberá hacer saber la existencia deljuicio a
cada uno de los sublocatarios u ocupantespresentesen el acto, aunque no hubiesensido
denunciados,previniéndoles que lasentencia quesepronuncieproducirá efectos contra
todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán ejercer
los derechos que estimen corresponderles.2) Identijicará a los presentes e informará
al Juez sobre el carácter que invoquen y acerca de otros sublocatarios u ocupantes
cuya presunta existencia surja de las manifstaciones de aquellos. Aunque existiesen
sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notijicación, no se suspenderán
los trámites y la sentencia de desalojo pmducirá efectos también respecto de ellos.
3) Podrá requerir el auxilio de lafuerza pliblica, allanar domicilios y exi@ la exhi-
bición de documentos de identidad u otros quefuesen necesarios. El incumplimiento
de lo dispuesto en este articuloy en el anterior constituiráfalta grave del notijicadol:
Art. 671. Condenadefuturo.- La demanda de desalojopodrá interponerseantes del
vencimiento delplazo convenidopara la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia
que ordena la desocupacióndeberá cumplirse una vez vencido aquel. Las costas serán

Art 672. Plazo para el desalojo. Lanmmiento.- Al sentenciar el Juez apercibirá
de lanzamiento al demandado si no desaloja el inmueble en el término que se fijará
y que no podrá exceder de diez dias si no tuviere derecho a uno mayol: Este plazo se
contará desde la notijicación de la sentencia de desalojo. Si el desalojado reclamare
algo como de su propiedad en el acto de lanzamiento, se dejará constancia en la
diligencia; y podrá embargarsey constituirse en depósito bienes del desalojado, de
fácil realización, en cantidadsuficiente para cubrir las costas y gastos deljuicio a su
caigo. En el caso de quese acredite la existencia de menores o incapaces habitando el
inmueble, elplazo de desocupaciónpodráampliarse extraordinariamente a veinte dias.
Art 673.Alcance de la sentencia- La sentencia se hará efectiva contra todos los
que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la
notijicación o no se hubiesen presentado en el juicio.
Art 674. Restituciónpravisoria.- Si el bien hubiesesido abandonado o la acciónse
dirige contra el tenedorprecario o intruso, o inquilino con contrato vencido o incurso
en causal de desalojo por falta de pago en los términos de la ley de locaciones, se
podrá solicitar la restituciónprovisoria del inmueble en cualquier estado del proceso
posterior a la contestación de la demanda o del vencimiento del plazo para hacerlo.
La entrega sólo podrá ordenarsesi el derechofuese verosimil y el actorpudiera sufrir
perjuicios en caso contrario.Se deberáprestar caución suficiente, personal o real, que
será fijada por el Juez en atención a las circunstancias del caso, por los eventuales
daños y perjuicios que el demandado sufriera por la indebida devolución anticipada.
18. SAN LUIS

Texto según Ley NO VI-0150-2004 (5606) modificada por Ley NO VI-0151-2004 (5667
*R), sancionada el 11 de agostode 2004. ModificadaporLey WVI-0688-2009, sancionada
el 2 de diciembre de 2009: Código Procesal Civil y Comercial de la provincia de San Luis
TÍTULO VI1
DESALOJO (ARTICULOS679 AL 680)
Art 679. Clase dejuicio.- La acción de desalojo de inmuebles urbanosy rurales se
sustanciará por elprocedimiento establecidopor este Códigopara eljuicio sumario.
Art 680. Condena defuturo.- La demanda de desalojopodrá interponerseantes del
vencimientodelplazo convenidopara la restitucióndel bien, en cuyo caso la sentencia
que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán
19. SANTA CRUZ

Texto según Ley No 1418, de fecha 19/08/1981: Código Procesal Civil y Comercial
de Santa Cruz
TÍTULOVIII
DESALOJO
Art 671. Clase de juicio.- La acción de desalojo de inmuebles urbanos o rurales
se sustanciará por elprocedimiento dejuicio sumario. Para los primeros, serán de
aplicación las normas establecidas por la Ley 21.342.
ANEXO
Art. 671 bis. Entrega del inmueble al accionante- En los casos que la acción de
la litis y a pedido del actol; eljuezpodrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocadofuese verosímil yprevia caución por los eventuales daños y
perjuicios que se puedan irrogar:
Art. 672. Condena defuturo.- La demanda de desalojopodrá interponerseantes del
vencimiento delplazo convenidopara la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia
que ordena la desocupacióndeberá cumplirse una vez vencido aquél. Las costas serán
20. SANTA m
Texto Según Ley 5531, de fecha 29/01/1962: Código Procesal Civil y Comercial de
la provincia de Santa Fe
c ~ ~ i n Inn o
PROCESOS ESPECIALES
T Í ~ 1O
DESALOJO.
Art. 51 7.- Eljuicio de desalojo procede contra el locatario, sublocatario, tenedor
precario, intruso o cualquier otro ocupante o tenedor cuya obligación de restituir o
entregar sea exigible. En los casos que la acción de desalojo se dirija contra intnr-
so($, en cualquier estado del juicio luego de trabada la litis y a pedido del actol;
el Juez podrá disponer la inmediata entrega del inmueble si el derecho invocado
fuere verosímil y previa fianza por los eventuales daños y perjuicios que se puedan
ocasionar: (Artículo 51 7 modificado por el Artículo 1 la Ley No 11.280).
.
Art. 518.- Puede oromoverse antes de vencido el término de la ocuoación:. oero la
sentencia sólopodrá cumplirse al vencimiento de dicho término. Sesustanciará por
el procedimiento del juicio sumario. con las modificaciones contenidas eiz este Título.
Si el demandado se allanare en tiempo, las costas correrán por cuenta del actor:
Art. 519.- Si el demandado no tuviesesu domicilio en el lugar deljuicio, se tendrá
por tal la mismafinca cuando hubiere en ella alghn edificio.
Art. 520.- En la demanday en la contestación, deben las partes expresarsi existen
o no subinquilinos o terceros ocupantes. En elprimer caso, serán notiJicadosdentro
de los dos dias de la iniciación del iuicio. En el semndo o cuando no se hapa mani-
U U
festación alguna, el autor podrá pedir que sefije en lugar visible dentro de la casa
una cédula con transcripción de los artículos 239 v 255 del Códieo Penal, haciendo
saber la iniciación deljuicio a los subinquilinos ó terceros ocupantes que pudieran
existil; afin de que la sentencia tenga efecto contra ellos.
Art. 521.- La primer notificación al demandado, a los subinquilinosy a los terceros
ocupantes servirá de intimación bastante para que desde ella empiece a contarse
el plazo en que debe efectuarse el desalojo. El actor podrá pedir que se inscriba
como litigioso, en el Registro de Embargos, el predio objeto deljuicio, afin de que
la sentencia se ejecute también contra los ocupantes posteriores a la anotación. La
imcripción deberá hacerse conocerpor medio de edictos quesepublicarán tres días.
Art 522.- El traslado de la demanda se correrá con el apercibimiento de quesi no se
contesta se tendránpor ciertos los hechos expuestos en ella y se llamarán los autos sin
más trámite. No procede en estejuicio la excepción de arraigo, la representación del
rebelde ni el recurso de No procede en estejuicio la excepción de arraigo, la represen-

tación del rebelde ni el recurso de rescisión. Cuando la demanda sefunde en lafalta de
pago de alquilwes o en el vencimiento del término convenido, no se admitirá otraprueba
que la confesión de parte, el recibo auténtico en que conste que los alquileresfueron
pagados o el documento de igual clase quejustzj5que el no vencimiento de dicho término.
Art. 523.- La sentencia se dictará siempre dentro de tres días del llamamiento de
los autos y será apelable. El recurso se concederá en efecto devolutivo si el actor
afianzare los perjuicios que se causaren en caso que la sentencia fuere revocada.
Art. 524.- El juez podrá, según circunstancias, acordar para el desalojo un tér-
mino que no exceda de quince días, computándose los inhábiles, si el demandado
no tuviere derecho a otro mayol: Vencido, se procederá al lanzamiento sin recurso
alguno, apetición de parte y a costa del ocupante.
Art 525.- Ni el cobro de alquileres ni el deterioro o mejoras serán materia dejuicio
de desalojo. El lanzamientose veri$cará sinperjuicio de las acciones quepor cualquier
concepto el desalojopudiera hacer valer enjuicio distinto contra el demandante,pero
si el demandado hubiese invocado el derecho de retención, el lanzamiento no tendrá
lugar sin que el demandantepague o ajance el importe correspondiente.
Art. 526.- El resultado deljuicio de desalojo no podrá hacerse valer en contra de
los derechos de posesión o dominio que las partes invocaren en otrojuicio.
21. SANTIAGO DEL ESTERO

Texto según Ley No 6.910, de fecha 16/09/2008: Código de Procedimientos Civil y
Comercial
CAP~TULOVII
DESALOJO
Art. 691. Procedimiento.- La acción de desalojo de inmuebles urbanosy rurales se
sustanciaró por elprocedimiento establecidopor este Códigopara eljuicio sumario,
con las modalidades que se establecen en los artículos siguientes.
Art. 692. Procedencia.- La acción de desalojo procederá contra: locatarios,
sublocatanos, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes nryo
deber de restituir sea exigible.
Art. 693. Entrega del inmueble al accionante- En los casos que la acción de
desalojo se dirija contra intruso, en cualquier estado deljuicio, después de trabada
la litis y a pedido del actol; eljuezpodrá disponer la inmediata entrega del inmue-
ble al accionante si el derecho invocado fuere verosímil y previa caución por los
eventuales daños y perjuicios que se pudieren irrogal:
Art. 694. Reconocimientojudicial.- Cuando el desalojo sefundare en las causales
de cambio de destino, deterioro del inmueble, obras nocivas o uso abusivo o desho-
nesto, el juez deberá realizar antes del traslado de la demanda un reconocimiento
judicial dentro de los cinco días de dictada la primera providencia, con asistencia
del Defensor Ojcial. Igual previsión deberá tomarse cuando se dieran las causales
previstas en los artículos 693 y 699.
Art. 695. Denuncia de la existenciade sublocatarios u ocupantes.-En la deman-
da y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no sublocatanos
u ocupantes terceros. El actol; si lo ignora, podrá remitirse a lo que resulte de la
diligencia de noti$cación, de la contestación de demanda, o de ambas.
ANEXO
Art. 696. Notificaciones.- Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio

nohificación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se re-
Art. 69%Localización delinmueble- Sifaltase la chapa indicadora del número del
inmueble donde debe practicarse la notijicación, el nohificadorprocurará localizarlo
inquiriendo a los vecinos. Si obtuviese indicios suficientes, requerirá en el inmueble la
identijicación de los ocupantes,pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
Si la nohificación debiese hacerse en una casa de departamentosy en la cédula no se
hubiere espec8cado la unidad, o se la designarepor el númeroy en el edijicio estuviere
designada por letras, o viceversa, el notijicador inquirirá al encargado y vecinos si
el demandado vive en el edijicio; lo not$cará si lo hallare, identijicándolo.En caso
Art. 698. Deberesyfacultadesdeinotijicador.-Cuando la not$caciónse cumpla en
el inmueble reclamado, el notijicador: 1) Deberá hacer saber la existencia deljuicio a
cada uno de los sublocatarios u ocupantespresenteso no en el acto, aunque no hubiesen
sido denunciados,previniéndoles que la sentencia que se pronuncieproducirá efectos
contra todos ellos y que, dentro del plazo fijado para contestar la demanda, podrán
ejercer los derechos que estimen corresponderles. 2) Identificará a los presentes y
ocupantes e informará aljuezsobre el carácter que invoqueny acerca de otros sublo-
catarios u ocupantes cuya presunta existencia surja de las manifstaciones de aquellos.
Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes en el acto de la notificación,
no se suspenderán los trámites y la sentencia de desalojoproducirá efectos también
respecto de ellos. 3) Podrá requerir el auxilio de lafuena pública, allanar domicilios
y exigir la exhibición de documentos de identidad u otros que fueren necesarios. El
incumplimiento de lo dispuesto en este arh'cuio y en el anterior constituiráfalta grave
del notijicador a los efectos disciplinarios que pudiera corresponderle.
Art 699. Desalojo por falta de pago o vencimiento del contrato.- Desocupación
inmediata.En los supuestos en que la causal invocadapara el desalojofuere la defalta
de pago o vencimiento del contrato, el actorpodrá también, bajo caución real, obtener
la desocupación inmediata de acuerdo al procedimiento previsto en el articulo 693.
Para el supuesto que se probare que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o
documentos que configuraren la relación locativa o el pago de alquileres, además de
la inmediata ejecución de la caución se le impondrá una multa equivalente al sueldo
básico de un mes de un magistrado de primera instancia, afavor de la contraparte.
Art. 700. Prueba.- En losjuicios fundados en las causales defalta de pago opor
vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental, confesional y pericial.
Art. 701. Lanzamiento.- El lanzamiento se ordenará: 1) Tratándose de quienes
entraron en la tenencia u ocupación del inmueble con titulo legitimo, a los diez dias
de la notijicación de la sentencia si la condena de desalojo sefundare en vencimiento
del plazo, falta de pago de los alquileres o resolución del contratopor uso abusivo u
otra causa imputable al locatario; en los casos de condena defuturo. a los diez dias
del vencimiento delplazo. En los demás supuestosy de conformidada lo dispuestopor
el articulo 1.509 del Código Civil, a los noventa dias de la nohificación de lasentencia,
a menos que una ley especial establecieraplazos diferentes. 2) Respecto de quienes
no tuvieren titulo legitimopara la ocupación del inmueble elplazo será de cinco dios.
Art. 702.Alcance de la sentencia.- La sentencia se hará efectiva contra todos los
que ocupen el inmueble, aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la
notijicación o no se hubiesenpresentado en eljuicio.
Art. 703. Condena de futuro.- La demanda de desalojo podrá interponerse antes

sentencia que ordena la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél.
Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de allanarse a la
demanda, cumpliere su obligación de desocupar oportunamente el inmueble o de
devolverlo en laforma convenida.
22. TIERRA DEL FUEGO

Texto según Ley No 147, de fecha 01/07/1994: Código Procesal Civil, Comercial,
Laboral, Rural y Minero de La provincia de Tierra del Fuego
TÍTULO Vi1
DESALOJO
Art. 62%Procedimiento.- La acción de desalojo de inmuebles urbanosy rurales se
sustanciará por elprocedimiento establecidopor este Códigopara eljuicio sumario,
con las modalidades que se establecen en los articulos siguientes.
Art. 628. Procedimiento sumariSimo.- La acción de desalojo de inmueblesfiscales
urbanos o rurales promovida contra ocupantes sin titulo legítimo de ocupación se
sustanciará por elprocedimiento establecido por este Código para eljuicio suma-
risimo, con las modalidades que se establecen en los articulos siguientes en cuanto
sean compatibles con aquél.
Art. 629. Procedencia- La acción de desalojo procederá contra 1ocatan.o~.
sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo
deber de restituir sea exigible.
Art 629 bis.- Entrega del inmueble al accionante. En los casos en que la acción de
la litisy apedido del actol; el Juapodrá disponer la inmediata entrega del inmueble
si el derecho invocadofuese verosimil y previa caución por los eventuales daños y
perjuicios que se puedan iwogal:
Art. 630. Denuncia dela existenciadesublocatarios u ocupantes.-En la deman-
da y en la contestación las partes deberán expresar si existen o no sublocatarios
u ocupantes terceros. El actoc si lo ignora, podrá remitirse a lo que resulte de la
diligencia de notijicación, de la contestación a la demanda, o de ambas.
Art. 631. Noti$caciones.- Si en el contrato no se hubiese constituido domicilio
not$cación de la demanda podrá practicarse en el inmueble cuyo desalojo se re-
Art. 632. Localización del inmueble-
632.1. Sifaltase la chapa indicadora del número del inmueble donde debepracti-
curse la notijicación, el not$cadorprocurará localizarlo inquiriendo a los vecinos.
Si obtuviese indicios sujcientes, requerirá en el inmueble la identijicación de los
ocupantes, pidiéndoles razón de su relación con el demandado.
632.2. Si la not$cación debiese hacerse en una casa de departamentos y en la
cédula no se hubiere especijicado la unidad, o se la designare por el número y en
el edijicio estuviere designada por letras, o viceversa, el notijicador inquirirá al
encargado y vecinos si el demandado vive en el edijicio; lo not$cará si lo hallare,
idenhjicándolo. En caso contrario devolverá la cédula informando el resultado de
la diligencia.
ANEXO
1. ELJUICIO DE DESALOJO EN LOS DISTINTOS CÓD. PROC.PROV. 3 17
Art. 633. Deberesy facultades delno@icador.- Cuando la noti$caciÓn se cumpla

en el inmueble reclamado, el notificador:
633.1.Deberá hacersaber la existencia deljuicio a cada uno de los sublocatanos
u ocupantes presentes en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, previnién-
dentro delplazo$jado para contestar la demanda, podrán ejercer los derechos que
633.2. Identificará a los presentes e informará al Juez sobre el carácter que in-
voquen y acerca de otros sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia surja
de las manifstaciones de aquéllos. Aunque existiesen sublocatarios u ocupantes
ausentes en el acto de la notificación, no se suspenderán los trámites y la sentencia
de desalojo producirá efectos también respecto de ellos.
633.3. Podrá requerir el auxilio de lafuerza pziblica, allanar domicilios y exigir
la exhibición de documentos de identidad u otros quefuesen necesarios.
633.4. El incumplimiento de lo dispuesto en este articulo y en el anterior consti-
tuiráfalta grave del notificadol:
Art. 634. Prueba.- En losjuicios fundados en las causales defalta de pago opor
vencimiento del plazo sólo se admitirá la prueba documental, la declaración de
parte y la pericial.
Art. 635. Lanzamiento.- El lanzamiento se ordenará:
635.1. Tratándose de quienes entraron en la tenencia u ocupación del inmueble
con titulo legitimo, a los diez (10) dias de la notificación de la sentencia si la condena
casos de condena defuturo, a los diez (10) dias del vencimiento del plazo. En los
demás supuestos, a los noventa (90) dias de la notificación de la sentencia, a menos
que una ley especial estableciera plazos difeentes.
635.2. Respecto de quienes no tuvieron titulo legitimo para la ocupación del
inmueble, el plazo será de cinco (5) días.
Art. 636.Alcance de la sentencia- La sentencia se hará efectiva contra todos los
que ocupen el inmueble aunque no hayan sido mencionados en la diligencia de la
notificación o no se hubiesen presentado en eljuicio.
Art. 637. Condena de futuro.-
637.1. La demanda de desalojo podrá interponerse antes del vencimiento del
plazo convenido para la restitución del bien, en cuyo caso la sentencia que ordena
la desocupación deberá cumplirse una vez vencido aquél.
637.2. Las costas serán a cargo del actor cuando el demandado, además de ha-
berse allanado a la demanda, cumplieresu obligación de desocupar oportunamente
el inmueble o de devolverlo en la forma convenida.
23. TUCUMÁN
Texto según Ley No 6176, modificado por Ley 8.968 (BO: 04/01/2017): Código
Procesal en lo Civil y Comercial de Tucumán
CAP~TULOII
DESALOJO
Art. 414. Procedencia.- La acción de desalojo procederá contra los 1ocatan.o~.
sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuya
obligación de restituir sea exigible.
Art. 415. Entrega del inmueble al accionante- Cuando la acción de desalojo se

dirija contra tenedorprecario o intruso o sefunde en las causales de vencimiento del
plazo locativo o defalta depago, apedido del actol: y en cualquier estado deljuicio
después de trabada la litis, eljuezpodrá disponer la inmediata entrega del inmueble
para su libre disponibilidadsi el derecho invocadofuera verosimil, previa caución
real por los daños y perjuicios que se pudieran irrogal: El trámite no suspenderá el
curso del proceso. La resolución que se dicte no será apelable si el actor fuera el
titular dominial del inmueble. En cualquier otro caso, si se hiciera lugar a la entrega
del inmueble, la resolución será apelable y se concederá con efecto suspensivo.
Art. 416. Reglas deprocedimiento.-
l. Con la demanda, el actor deberá acompañar toda la prueba documental que
estuviera en su podel: Si no la tuviera, la individualizará debidamente, indicando
su contenido, el archivo, o$cina, el lugal: la persona que la posea, y requerirá su
remisión, y se agregará en autos.
2. Presentada la demanda enforma osubsanados los defectos quepudiera contener;
y agregada la documentación indicada en el inciso precedente, se correrá traslado
de ella al demandado por el término de seis (6) dias.
3. Si el demandado no contestara, se le tendrá por conforme con la pretensión del
actol: salvo que el juez estime necesaria lajust$cación de determinados hechos.
4. Si contestara y no hubieran hechos controvertidos, el juez dictará sentencia
sin más trámite.
5. Si opusiera excepciones previas, se estará a lo dispuesto por el articulo 418
(ex art. 426).
6. Con la contestación de la demanda, se adjuntará toda la prueba documental.
De los instrumentos que se atribuyan al actol: se le dará traslado por cinco (5)
dias, bajo apercibimiento de lo dispuesto en el articulo 293 (ex art. 299), inciso
2. Si hubieran hechos controvertidos, se abrirá la causa a prueba por un plazo no
mayor de quince (15) dias.
7.La prueba se ofecerá y producirá dentro delplazo probatorio, bajopena de nuli-
dad. 8. Agregadas las pruebas, sepondrán los autos a despachopara dictar sentencia.
Art. 417. Acumulación.- Si el desalojo se funda en la causal de falta de pago y
existe juicio de pago por consignación o de reducción del precio locativo que hu-
bieran sido not$cados con anterioridad, el de desalojo se acumulará a aquellos y
se resolverán en sentencia única. El trámite será el del juicio sumario. Si el juicio
de desalojo hubiera sido not$cado primero, los restantes se acumularán a aquely
se procederá en lo demás de la misma forma que la precedentemente considerada.
Art. 418 (ex art. 426). Excepcwnesprevias. Contestación de la demanda- Sólo
podrán articularse como excepciones depreviopromnciamiento las de incompetencia,
falta depersonalidady personeria y litispendencia. Se opondrán dentro de los tres (3)
primeros días del términopara contestar la demanda yse correrá traslado de ellaspor
igual término. Con el escrito de oposición de las excepcionesy el desu contestación,se
ofecerá la prueba. Se aplicará en lo pertinente lo dispuesto en el articulo 186 (ex art.
187), segundoy tercerpárrafos,pero la resoluciónserá inapelable. Cuaizdo las declare
procedentes, los efectos serán los indicados en los incisos l. 2 y 3 del articulo 291 (ex
art. 297). Las restantesyplanteos engeneral se tendránpresentes para de$nitiva yse
resolverán en la sentencia$nal, conforme a su orden lógico. La demanda se contes-
tará dentro delplazo del articulo 416 (ex art. 424), inciso 2., y si se hubieran opuesto
excepcionesprevias, resueltas las mismas o cumplidas las exigencias del articulo 291
(ex art. 297), la demanda deberá contestarse dentro los tres (3) dias, contados desde
la nohjkación de la reapertura del término, al demandado.
ANEXO
Art. 419 (ex art. 4 2 v . Incidente de nulidad.- Solamente el incidente de nulidad

tendrá decisiónprevia, pero tanto la resolución que lo decida cuanto la que lo des-
estime "in limine" serán inapelables.
Art. 420 (exart 428). Concentraciónprocesa~-Con el objeto de acelerar elpro-
ceso, e l j u a deberá concentrar en sus resoluciones todas lasprovidencias posibles. El
auto que declara la cuestión depuro derecho o la apertura aprueba será inapelable.
Art. 421. Denuncia de sublocatarios u ocupantes.- En la demanda y en la con-
testación, las partes deberán denunciar si existen o no subinquilinos u ocupantes
de cualquier clase. En caso de ignorarlo, lo harán saber así.
Art. 422. Notificaciones.- La notijicación de la demanda deberá practicarse en el
domicilio especialjijado en el contrato; en su defecto, en el domicilio real, siempre
que éste estuviese en lajurisdicción deljuzgado; y afalta de ambos, en el inmueble
objeto del litigio, siempre que en él hubiese algún ed$cio habitado.
Art. 423. Deberes y facultades del notijicador.- Aunque la notijicación no se
practique en el inmueble objeto deljuicio, el notijicador deberá concurrir al mismo
y hacer saber la existencia deljuicio a los subinquilinos u ocupantes, denunciados o
no, para que ejerzan en el plazo de seis (6) días los derechos que estimasen tenel; y
les dejará copias de la demandaysu documentación.Les hará saber que la sentencia
surtirá efectos contra todos por igual. Si tales personas estuvieran ausentes en el
acto de la nohjicación, los trámites no se suspenderán y la sentencia los compren-
derá también. Si no encontrase a nadie, dejará aviso de que comparecerá al día
siguiente, con indicación de la hora. El notijicador deberá exigir la presentación de
documentos de identidady dejará constancia de ello como también del carácter que
invoquen. También informará aljuez de otros ocupantes cuya existencia sepresuma
por las manifestaciones de los presentes. Para su mejor desempeño, podrá requerir
el auxilio de la fuerza pziblica y allanar domicilios.
Art. 424. Localización del inmuebk- Si el inmueble donde debe notijicarse no
fuese defácil localización, el notijicador deberá informarse en el vecindario. Si lo-
grase indicios sujicientes, practicará la notijicación según lo dispuesto en el artículo
anteriol;pidiendo a los ocupantes razón desu relación con el actory el demandado.
Sise tratase de una casa de departamentosy la unidad no estuviese bien determinada
en la cédula, sea porque no correspondiesen los pisos, letras o números, oporque en
vez depor estos se la designasepor aquellas o viceversa, el not$cadorse informará
en los vecinos o en el encargado. Si el notijicador no actuase como se indica en este
artículo y el anteriol; incurrirá en falta grave.
Art. 425. Reglas especiales.- No es admisible la recusación sin causa. No se
admitirá reconvención, sin perjuicio de que el demandado haga valer sus derechos
enjuicio separado, que no interrumpirá los trámites ni suspenderá la ejecución de
la sentencia de desalojo. En el juicio de desalojo es improcedente el trámite de la
rebeldía en cualquiera de sus formas. No hay plazo extraordinario de prueba ni
ampliación del ordinario por razón de la distancia.
Art. 426. Medios deprueba- En los juicios de desalojo por falta de pago opor
vencimiento delplazo, sólo se admitirá prueba documental, confesional pericial.
Cuandose demandepor intrusión, el actor deberá demostrarsu derecho de disponer
o administrar la cosa. El demandado, a su vez, deberá acreditar el titulo que ponga
de manijiesto quesu obligación de restituir no es exigible.
Art. 427. Sentencia.- El juez de primera instancia dictará sentencia en el plazo
de diez (10) días y el tribunal de alzada en el de veinte (20) días.
Art. 428. Lanzamiento.- Si se hiciera lugar a la demanda, el desalojo se ordenará
en los plazos establecidos en la legislación de fondo. Si ésta los hubiera omitido,
ellos serán los siguientes: tratándose de inquilinos incursos en causales culposas,
de tenedores precarios, intrusos u ocupantes con obligación actual de restituir: diez
(10) dias; tratándose de inquilinos condenados por causales no culposm, eljuez
podráfijar un plazo de entre treinta (30) a noventa (90) dias. Los plazos se contarán
desde que la sentencia definitiva haya quedado firme en cuanto al objeto principal
del litigio. En el supuesto de condena defüturo, a los diez (10) dim del vencimiento
del plazo contractual. En todos los supuestos, vencidos los plazos otorgados, se
ordenará el lanzamiento con orden de allanamiento y auxilio de lafuerza pública.
Art. 429. Mejoras.- No impedirá el lanzamiento la reclamación del vencido por
mejoras o labores. En este caso, se harán constar el estado del inmueble y las me-
joras para que el reclamantejusti$que su derecho en otrojuicio, sin perjuicio de la
fianza y medidas de seguridad quefueran procedentes.
Art. 430. Alcance de la sentencia- La sentencia se hará efectiva contra todos los
ocupantes del inmueble, aunque no lo diga expresamente y aún cuando no hayan
tenido participación en el litigio, no obstante haberse agotado los recaudos de los
artículos 422 (ex art. 430) y siguientes.
Art. 431. Condena de futuro.- La demanda podrá interponerse antes de expirar
el plazo contractual o legal. Si el demandado se allanara y, además, cumpliera en
tiempo con lo ordenado en la sentencia respecto a la restitución del inmueble y
demás condenaciones, las costas serán a cargo del actor:
Art. 432. Convenio.- Cuando el locatario urinciual. desuués de celebrar el contra-
z L . z
to,y estando en la ocupación del inmueble, convinieseplazos diferentes al contractual

o al legal, el locador podrá solicitar directamente el cumulimiento del convenio.
presentando el instrumento respectivo. E j u e z dará audiencia al locatanoy, sin más
trámite, ordenará el lanzamientopor la vía de ejecución desentencia. Los convenios
a que se refiere elpáwafo anterior deberán haber sido homologadosjudicialmente.
Las partes, en el convenio, bajo su responsabilidad, indicarán las sublocaciones a
plazo fijo que hayan sido autorizadas por el locador: La homologación se dictará
con citación de los respectivos sublocatarios.
Art. 433. Vencimiento delplazo legal.- Si el locatario se hubiese acogido a un
plazo legal, a su vencimiento, el locador podrá pedir el lanzamiento por la vía de
ejecución de sentencia, probando documentalmente aquel acogimiento.
Art. 434. Abandono del inmueble- Denunciado por el locador que el locatario
ha abandonado el inmueble sin dejar persona que haga sus veces, el juez se infor-
mará sumariamente al respecto, ordenará la verijicación del estado del inmueble y
dispondrá averiguaciones entre los vecinos para saber de la existencia y paradero
del inquilino. Si no la obtuviera, el juez dará por resuelto el vinculo contractual o
la protección legal y entregará el inmueble de inmediato al locador:
Art. 435. Recurso de revocatoria- Cuando se deduce revocatoria, se estará a lo
dispuesto en los articulos 695 (ex art. 757)y siguientes.
Art. 436. Recurso de apelación- Con excepción de lo dispuesto en el articulo 415
(ex art. 423 bis), sólo la sentencia definitiva será apelable.
ANEXO 11
MODELOS
CONTRATO DE LOCACIÓN
En Ituzaingó, Provincia de Buenos Aires, a los 22 días del

mes de mayo de 2018, entre el Señor ...........................,DNI
............, con domicilio real y constituido a los efectos del pre-
sente contrato en ..........................................,Ituzaingó,
Provincia de Buenos Aires, en adelante EL LOCADOR, por su
parte, y por la otra parte el Señor .................................,
DNI ..............., con domicilio real en ............... Ituzaingó,
Provincia de Buenos Aires, y domicilio constituido a los efectos
del presente contrato en ...........................,Ituzaingó, Provin-
cia de Buenos Aires, en adelante EL LOCATARIO, han resuelto
celebrar el presente contrato de locación, el que se regirá por las
cláusulas aquí estatuidas y por las normas aplicables del Código
Civil y Comercial.
PRIMERA: OBJETO. El LOCADOR, da en locación al
LOCATARIO, y éste lo recibe en plena conformidad y a su entera
satisfacción, el inmueble sito en calle .................................,
Ituzaingó, Provincia de Buenos Aires, compuesto de los muebles
y accesorios de acuerdo a inventario que se detalla en la Cláusula
QUINTA del presente contrato. Se deja constancia que el estado
del inmueble y sus accesorios han sido constatados previamente
por el locatario al momento de subscribirse el presente contrato.
El locatario cuenta con diez días comdos en caso que sea ne-
cesario para presentar un descargo por escrito con lo que crea
necesario destacar.
SEGUNDA: PLAZO. El plazo de la locación se fija de
común acuerdo por el término de veinticuatro (24) meses comdos
a partir del día 22/05/2018, venciendo de pleno derecho en fecha
2 1/05/2020 debiendo entregarse el inmueble el día 22/05/2018.
Al vencimiento, el locatario deberá, como una de las obligacio-
nes asumidas, proceder a desocupar y restituir el inmueble al
LOCADOR, libre de personas, cosas y deudas que dependan de
ella (servicios públicos y privados). Asimismo, deberá restituirlo
en las mismas condiciones de habitabilidad en que fue recibido.
TERCERA: PRECIO. Se conviene como precio total de
la locación la suma de PESOS TRESCIENTOS DOCE MIL
pagaderos de la siguiente manera: 1) La suma de Pesos Doce mil

($12.000) mensuales durante los primeros doce (12) meses de alqui-
ler y 2) La suma de Pesos Catorce mil ($14.000) mensuales durante
los segundos doce (12) meses de alquiler, más impuestos municipa-
les. Los pagos serán abonados por mes adelantado, del uno al diez
de cada mes, o día habil siguiente, en el domicilio especial estable-
cido para este fin en la calle ... ...... ... ...... ...... ... ...... ... ......,Itu-
zaingó, Provincia de Buenos Aires, sirviendo los recibos suscnptos
tanto por el locador o las sumas depositadas en la cuenta bancaria
que designe por escrito EL LOCADOR, sirviendo la constancia
de pago bancaria como suficiente recibo. La primera locación se
deberá pagar del primer al quinto día hábil o día hábil siguiente
del mes de junio de 2018 y la última del primer al quinto día habil
o día habil siguiente del mes de mayo de 2020
CUARTA: DESTINO. El locatario, usará el inmueble arren-
dado únicamente con destino a vivienda familiar, no pudiendo
destinarlo a ningún otro fin. El presente contrato de locación es
absolutamenteintransferibley su trasgresión se considerara especial
causal de desalojo, asimismo, le queda prohibido al locatario suba-
rrendarlo total o parcialmente, ni dar el inmueble en préstamo aunque
sea gratuito, ni permitir su ocupación por terceros en ningún carácter.
OUINTA: EL LOCADOR hace entrega a EL LOCATARIO
de la tenencia de la vivienda objeto del presente contrato, libre de
ocupantes y en perfecto estado de conservación y limpieza, con sus
instalaciones de energía eléctrica y gas funcionando correctamente,
con todos los herrajes, llaves, vidrios, cerraduras y en particular en
los ambientes los siguientes mobiliarios:
Dormitorio principal: Placard empotrado de pared a pared de
3,30 metros de ancho, en perfecto estado de uso tanto interior
como exterior, con cuatro puertas corredizas altas en su parte
inferior y 4 bajas en la parte superior, ventilador de techo Martin
& Martin blanco metálico con 4 tulipas de vidrio funcionando
y Estufa de tiro balanceado chica marca Vesubio funcionando.
Espacio para Escritorio: Dos (2) Luminarias dobles de metal
funcionando.
Cocina Comedor: Bajo mesada y alacena en buen estado con
griferías y desagües funcionando; Un equipo de Aire Acondi-
cionado Surrey 4500 frigonas funcionando; Una estufa de tiro
balanceado grande marca Vesubio funcionando; Un ventilador
de techo de metal aspas simil madera, con 4 luminarias y tulipas
de vidrio funcionando; Dos luminarias dobles de bronce con sus
tulipas de vidrio; Una luminaria bajo alacena, con tulipa vidrio
opal funcionando.
Baño: Inodoro, Bidet, Vanitory y ducha con sus correspondientes
griferías, espejo con dos luminanas tipo portalámpara simple, una
luminana doble de metal en regular estado con tulipas vidno todo
funcionando.
Hall distribuidor: Una luminana doble metálica con tulipa opal
y espejo recibidor simple sin marco.
Segundo Dormitorio: portalámpara simple y estufa de tiro ba-
lanceado chica marca VESUBIO funcionando.
Quincho: Bajo mesada en regular estado con bacha y grifería
funcionando solo una de agua fría; salida de gas natural con llave
funcionando y una luminana tipo globo vidrio traslucido sana y
funcionando.
Lavadero: Termotanque de 80 litros Heineken con bomba presu-
nzadora funcionando y bacha con mesada lavadero en buen estado
(falta canilla de doble salida para lavadero/lavarropa).Una luminana
tipo tortuga parte interior funcionando y en parte exterior una lumi-
naria tipo globo vidno traslucido sana y funcionando.
Jardín lateral: Tres (3) luminanas tipo globo vidrio traslucido
sanas y funcionando.
Jardín delantero: Una (1) luminaria tipo globo vidrio traslucido
sana y funcionando con fotocélula.
Cochera: Dos (2) luminanas, una metálica tipo colonial y una base
plástica con globo vidrio traslucido sanas y funcionando, elevador1
estabilizador automático de tensión de 11 Kw funcionando.
EL LOCATARIO mantendrá a su cargo, la conservación y buen
funcionamiento de las instalaciones de la propiedad, su mobiliario
y accesorios inventariados de los desperfectos que devienen de su
normal uso.; Ejemplos: Cambios de cuentos de canillas,lámparas (se
entregan todas las luminarias con lámparas funcionando), portalám-
paras, electroválvulas de estufas, flotante de depósito baño, limpieza
y10 cambio de filtros, vidrios de ventanas, tulipas de luminanas,
destapación de cañerías internas, mantenimiento y reparaciones
normales por el desgaste que produce su uso del compresor elevador
de agua, y reparaciones menores similares.
SEXTA: Se deja especialmente establecido, que no podrán
usarse los jardines internos, tanto el emplazado en la parte del terreno
que da al muro que da a la calle, como el jardín lateral, como cochera

ni como cochera pasante respectivamente. Es decir. No podrán rodar
automóviles de ningún tipo incluso motovehículos por ninguno de
ambos jardines, sea para permanecer sobre ellos o bien para estacio-
narse en el fondo de la vivienda en el espacio destinado a quincho.
SÉPTIMA: SERVICIOS E IMPUESTOS. Las partes estable-
cen de común acuerdo que serán soportados por EL LOCATARIO,
la tasa municipal de Alumbrado Bamdo y Limpieza, y los servicios
eléctricos y de gas natural que se entregan instalados y funcionan-
do, comprometiéndose EL LOCATARIO a mantenerlos en dicha
situación y entregarlos con la totalidad de las facturas pagas al mo-
mento de culminar la locación. Si quedaran facturaciones impagas
al vencimiento de la locación al cargo del locatario y el LOCADOR
resolviera abonarlos, tendrá derecho a descontar dichos montos de la
suma que EL LOCATARIO entrega en calidad de DEPÓSITO y que
se detalla en la cláusula NOVENA. El pago del impuesto inrnobi-
liario Provincial corresponde y será soportado por EL LOCADOR.
OCTAVA: EL LOCATARIO se compromete a permitir la
entrada al inmueble a EL LOCADOR cuando este lo solicite para
verificar el estado del mismo, no más de una vez por trimestre. In-
dependientemente de ello, EL LOCATARIO dará inmediata cuenta
a EL LOCADOR de cualquier desperfecto que sufriera la propiedad
permitiendo el libre acceso a cualquier dependencia de la misma a
EL LOCADOR y personal que este designe para las reparaciones
necesarias y permitirá la ejecución de todo trabajo que sea necesario
para su conservación o mejora.
NOVENA: A fin de garantizar el fiel cumplimiento de este
contrato y de todas las obligaciones contraídas por EL LOCATA-
RIO, este último entrega en este acto, sirviendo el presente como
recibo, en carácter de depósito, la suma de Dólares Estadounidenses
Billetes U$S 1.500 (Un mil quinientos), importe que EL LOCA-
DOR se compromete a reintegrar a EL LOCATARIO, 45 días
después de restituido el inmueble en la misma cantidad y moneda,
luego de deducirse los consumos por Electricidad, Gas Natural y
Tasa de Alumbrado Bamdo y Limpieza, más las reparaciones a
realizarse, para que el inmueble quede en las mismas condiciones
de uso y conservación en que EL LOCATARIO lo recibe.
DECIMA: Garantía: La Sra. ........................... ...,
DNI ............, con domicilio Real y Constituido a los efectos del
presente contrato, en la calle ......................................., de
Ituzaingó, Provincia de Buenos Aires (la "garante") se constituye
en fiador solidario, liso y llano, pnncipal pagador. LA GARAN-
TE declara ser titular dominial del INMUEBLE sito en la calle
......................................., Ituzaingó, Provincia de Buenos
Aires, Nomenclatura Catastral: Circunscripción ...,Sección ...,Man-
zana ...,Parcela ...., Matrículas ...... y ...... emplazada sobre dos
lotes de terreno designados según sus antecedentes con los números
lote ... de la manzana ... y parcela ... de la Manzana ...,que ofrece
garantía para el fiel cumplimiento de todas las obligaciones de EL
LOCATARIO que emerjan del presente contrato y se compromete a
no enajenarlo ni gravarlo durante todo el tiempo en que esté vigente
la garantía que aquí contrae.
LA GARANTE es fiador solidario, liso y llano y pnncipal pagador
por todos los alquileres e indernnizaciones y todas y cada una de
las obligaciones asumidas por el LOCATARIO en este contrato, y
que están a su cargo, y renuncia en forma irrevocable al beneficio
de división y excusión, aceptando ser deudor directo de todas las
obligaciones que asume EL LOCATARIO en el presente contrato, y
sus responsabilidades subsistirán hasta que el LOCADOR se dé por
satisfecho y reciba el INMUEBLE en las condiciones pactadas, y se
den por pagadas todas las sumas que pudiera adeudar por cualquier
concepto EL LOCATARIO. Subsistirán también sus obligaciones
aún después del vencimiento de éste contrato si el LOCATARIO
continuara ocupándolo por cualquier motivo.
El garante responderá en forma solidaria e ilimitada por cualquier
suma debida por EL LOCATARIO, incluyendo pero no limitado,
los montos de alquiler, intereses, penalidades, daños y perjuicios,
costas, gastos y honorarios que pudieren devengarse con motivo
de cualquier reclamo judicial y10 extrajudicial con causa en la ley
aplicable y en este contrato.
El garante se obliga formalmente a comunicar fehacientemente
a EL LOCADOR, todo cambio o modificaciones sobre la titulari-
dad del inmueble de su propiedad, como así también todo tipo de
gravamen, embargo, etc. que pudiera constituirse sobre dicho bien,
con suficiente antelación a que ello ocurra, y el LOCADOR podrá
aceptar o no una garantía en suficiente reemplazo. Si el LOCADOR
no aceptase el reemplazo de la garantía, el LOCADOR podrá decla-
rar resuelto este contrato de locación con más los daños perjuicios.
DECIMOPRIMERA: RESTITUCIÓN DEL INMUEBLE.
El locatario se obliga a reintegrar el inmueble en las mismas con-
diciones que lo recibe, salvo el desgaste natural producido en las
cosas por su correcto uso y mantención, y el transcurso del tiempo.

Correrán a cargo de EL LOCATARIO las reparaciones de todos
los desperfectos que se produzcan en la unidad y su repintado a
fin de que el inmueble será reintegrado tal como lo recibe, con las
pinturas interiores nuevas y las exteriores en buen estado.
DECIMOSEGUNDA: RESOLUCIÓN ANTICIPADA. EL
LOCATARIO podrá transcumdos los seis (6) primeros meses de
vigencia de la relación locativa, resolver la contratación, debiendo
notificar en forma fehaciente su decisión al locador con una an-
telación mínima de sesenta días de la fecha en que reintegrará el
inmueble. EL LOCATARIO, de hacer uso de la opcion resolutona
en el primer año de vigencia de la relación locativa, debera abonar a
EL LOCADOR en concepto de indemnización, la suma equivalente
a un mes y medio de alquiler al momento de desocupar la vivienda
y la de un solo mes si la opción se ejercita transcurrido dicho lapso.
DECIMOTERCERA: MEJORAS, DESPERFECTOS: EL
LOCATARIO, no podrá introducir ningún tipo de mejoras sin auto-
rización expresa dada por escrito por EL LOCADOR. Si contraviene
esta prohibición EL LOCATARIO debera dejar las mejoras sin
compensación alguna a beneficio del inmueble. Tampoco podrán
pintar o colocar carteles sobre el inmueble arrendado de ningún
tipo de publicidad o propaganda. Asimismo, se deja establecido
que EL LOCADOR se compromete a avisar en forma inmediata
(dentro de las 72 horas) y por medio fehaciente de los problemas e
inconvenientes que se originen en la estructura, sean infiltraciones
raspaduras, rompimientos de pisos, etc.
DECIMOCUARTA: ACCIDENTES: EL LOCADOR no
tendrá ninguna responsabilidad por los daños y perjuicios que pu-
dieran producirle al LOCATARIO, a terceros y10 a sus bienes, los
accidentes que pudieran ocurrir en el inmueble.
DECIMOQUINTA: DESOCUPACIÓNANTICIPADA: Si
el LOCATARIO desocupare el inmueble antes del vencimiento del
contrato, sin hacer uso de la opcion resolutona de la ley, quedara
obligado al pago de alquileres por el termino contractual pactado
como si se tratase de una deuda de plazo vencido y exigible, pudiendo
reclamarse el pago por vía ejecutiva.
DECIMOSEXTA: RESTITUCIÓNENPLAZOVENCIDO: Si
EL LOCATARIO,por cualquier causa no restituye el inmueblemotivo
de la locación, al vencimiento del plazo convenido, el monto que se
cobrara será aumentado automáticamente, como cláusula punitoria y
en concepto de multa, el cincuenta por ciento (50%) y en este caso,
cada seis (6) meses posteriores de la ocupación indebida, se producirá
el mismo incremento, todo ello, hasta que se le entregue la propiedad
desocupada totalmente y sus llaves a EL LOCADOR, no pudiendo
alegar EL LOCATARIO la existencia de una novación del mismo de
lo establecido en este contrato, en cuanto al plazo de duración y fecha
de desocupación, ni un reconocimiento de continuación de uso y goce
de la cosa locada, ni tampoco la existencia de una tácita reconducción,
pues el término de la misma es el señalado en el apartado SEGUNDO.
Por lo tanto, EL LOCADOR podrá iniciar la correspondiente deman-
da por cobro de alquileres y10 desalojo por vencimiento del plazo
contractual, violación del contrato de acuerdo con las disposiciones
vigentes sobre la materia y recibir esos aumentos del inmueble por
tratarse de un convenio de plazo vencido, todo ello, sin perjuicio de
los derechos que pudiera ejercer EL LOCADOR por aplicación de lo
determinado en el código civil y comercial.
DECIMOSÉPTIMA:DEL PAGO: la falta de pago en término,
produce la mora automática sin necesidad de la interpelación previa
judicial o extrajudicial, sin perjuicio de iniciar la correspondiente
demanda de cobro de alquileres y10 desalojo, y hace exigible al
deudor un interés punitono igual al doble del que cobre el Banco
Nación para sus operaciones de descuento de documentos. Las tasas
acumuladas se aplicarán sobre el saldo deudor del existente en el
transcurso del respectivo mes. El LOCADOR podrá reusar el alqui-
ler sino se paga conjuntamente con el interés adeudado. La falta de
pago de dos (2) alquileres da derecho a EL LOCADOR a resolver
el presente y a demandar el desalojo, sin perjuicio de las demás ac-
ciones que correspondan para el cobro de los alquileres adeudados.
DECIMOCTAVA: INCUMPLIMIENTO:El incumplimiento
por parte de EL LOCATARIO de cualquiera de las obligaciones con-
traídas, producirá la rescisión del contrato por su culpa sin necesidad
de intimación judicial o extrajudicial pudiendo EL LOCADOR de-
mandar el inmediato desalojo del inmueble, como si se tratase de un
contrato de plazo vencido y el pago de los alquileres por el termino
de locación y el resarcimiento de los daños y perjuicios irrogados,
con los intereses moratorios al tipo oficial y punitorios convenidos.
También será por cuenta de EL LOCATARIO los gastos judiciales
o de otras naturalezas que se ocasionen.
DECIMONOVENA: DOMICILIOS: Las partes consti-
tuyen sus respectivos domicilios a los fines de las obligaciones
y derechos emergentes de este contrato a saber EL LOCADOR

.........................................., Ituzaingó, Provincia de Bue-
nos Aires, EL LOCATARIO en el inmueble alquilado que subsis-
tirá aun luego de desocupado el inmueble, y LA GARANTE en
......................................., Ituzaingó, Provincia de Buenos
Aires, sometiéndose todos los efectos y acciones que deriven de
incumplimientos al presente contrato, a los tribunales Ordinarios
del Departamento Judicial Morón de la Provincia de Buenos Aires.
VIGÉSIMA: SELLADO: EL LOCATARIO entrego antes de
hoy contra recibo, la suma de PESOS TRES MIL SETECIENTOS
CUARENTAY CUATRO a EL LOCADOR, a fin de que este último
abone el costo del sellado provincial que graba el presente contrato.
En prueba de conformidad, previa lectura y ratificación se firman
3 ejemplares del mismo tenor y a un solo efecto.
LOCADOR. FIRMA: ...........................................
ACLARACION: ................................................
DNI: ...............................
LOCATARIO. FIRMA: .......................................
ACLARACION: ................................................
DNI: ...............................
GARANTE. FIRMA: ...........................................
ACLARACION: ................................................
DNI: ...............................
CONVENIO DE DESOCUPACIÓN LOCATIVO
Entre Don ..... cuya identidad se acredita con ..... No ..... siendo
de nacionalidad ..... de estado civil ..... domiciliado en ..... por una
parte, en adelante llamado "EL LOCADOR" y por otra parte Don
..... cuya identidad se acredita con: .....No ..... siendo de nacionalidad
..... de estado civil ..... y domiciliado en ..... en adelante llamado "EL
LOCATARIO", se celebra el presente convenio de desocupación del
inmueble dado en locación, sujeto a las siguientes cláusulas:
PRIMERA: El Locatario ocupa el inmueble sito en ..... desde
la fecha ....., en calidad de Locatario, por el contrato de locación
celebrado el .....
SEGUNDA: Entre estas partes se está discutiendo la perma-
nencia del primero de los nombrados. Habiéndose resuelto finalizar la
controversia mediante este convenio, con beneficios para ambas partes.
TERCERA: Queda estipulado que el Locatario desocupará
totalmente el Inmueble Locado y lo reintegrará desocupado y libre
de toda ocupación propia o de terceros al Locador el día ..... de .....
de ..... a las ..... horas, en ..... estado de aseo y conservación. Si no se
desocupara el Inmueble Locado de acuerdo a lo aquí convenido el
Locatario pagará una cláusula penal diaria de ..... por día y a favor
del Locador, que se devengará automáticamente sin necesidad de
interpelación alguna y por el simple vencimiento del plazo, cuyo
pago podrá ser exigido por el procedimiento judicial ejecutivo, sin
perjudicar los demás derechos del locador, como iniciar juicio de
desalojo, daños y perjuicios, etc.
CUARTA:Al cumplimentar este convenio, el Locador deberá
reintegrar al Locatario la suma de: ....., que fueron entregados por
este último en Depósito de Garantía de la locación.
OUINTA: Participa de este acto el fiador del Locatario, quién
asiente lo convenido h a d o a pie.
SEXTA: Cualquiera de los firmantes tendrán derecho a
peticionar judicialmente la homologación del presente convenio
y requerir cuanta medida conservatoria le convenga en pro de su
cumplimiento.-El Locador podrá requerir el lanzamiento anticipado
para ser efectivizado en la fecha pactada para desocupar.
SÉPTIMA: Respecto a la ocupación actual por terceros del

Inmueble Locado, deja constancia el Locatario ser el único ocupante.
OCTAVA: Para cualquier notificación derivada del presente
convenio las partes y el fiador fijan domicilios especiales en los
mencionados anteriormente, donde se darán por válidas y eficaces
todas las que se realicen.
NOVENA: En caso de litigio las partes y el fiador se some-
terán exclusivamente a la competencia de los Tribunales Civiles
de ....., renunciando a cualquier otro que pudiera corresponderles.
Se firman los ejemplares de Ley y cada parte recibe el suyo en
este acto y para su fiel cumplimiento.
Dado en ..... a ..... de ..... de .....

ANEXO n. MODELOS
MODELOS DE ESCRITOS DE DEMANDAS
PROMUEVE DEMANDADE DESALOJO PORVENCIMIEN-

TO DE CONTRATO2"
Señor Juez:
............ ..., DNI ......... ..., con domicilio real en la calle
..............., no..., piso ...., de Capital Federal, por derecho propio
y con el patrocinio de la Dra. ..............., inscnpta al T..., FO...,
del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal, Monotri-
butista ........., denunciando domicilio electrónico con el CUIT No
..............., constituyendo domicilio en la calle ... de esta Capital
Federal, Zona de notificación ...,Teléfono ...,y dirección de correo
electrónico ...,a V.S., me presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
Que vengo en tiempo y forma a promover formal demanda de
desalojo por vencimiento del contrato, contra ..............., como así
también contra Subinquilinosy / u Ocupantes de la calle ...............,
no......,piso ... ". .." de Capital Federal, donde se domicilia la de-
mandada, solicitando oportunamente se dicte sentencia que decrete
el desalojo de la accionada y de cualquier otro ocupante del inmueble
locado bajo apercibimiento de lanzamiento, todo con costas.
11. HECHOS
Conforme surge del contrato de locación suscnpto con fecha 3 1
de octubre de 2001, constancia del cual adjunto se acompaña, di
en locación al Sr. ..............., la unidad sita en la calle ............,
no....... individualizada como Planta ..., Departamento ". ..", por
un plazo de 2 (dos) años a partir del día l o de junio de 2010, con
vencimiento el día 3 1 de mayo de 2012, en las condiciones y demás
modalidades que surgen del instrumento referido.
Vencido el contrato en la fecha indicada, la demandada no hizo
entrega del departamento, quien continuó en la locación hasta la
actualidad en los términos del art. 1218 del Código Civil y Comercial
de la Nación, según texto ley 26.994.
Así pues, le he reclamado en vanas oportunidades la devolución
del inmueble de forma infructuosa, por lo cual me vi obligado a
'"Conf. OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas

Civiles del Nuevo Código Civil y Comercial, pág. 370, tercera edición actualizada, edit.
Estudio, febrero de 2018.
iniciar la presente acción en la cual se reclama la inmediata desocu-

pación del inmueble y entrega del bien locado.
En consecuencia, y por las consideraciones que suplirá la vasta
ilustración de V.S., solicito que al dignarse dictar sentencia, haga
lugar a la demanda y condene a la locataria, subinquilinos ylu
ocupantes a desalojar la unidad locada, bajo apercibimiento de ser
lanzados por medio de la fuerza pública. Con costas.
III. PRUEBA
a) Documental:
Se acompaña: Contrato de locación en 2 fojas y carta documento
de intimación en 1 foja.
b) Informativa:
Se libre oficio al registro de la Propiedad inmueble de la capital
federal, para el supuesto caso que los demandados nieguen la titu-
laridad de dominio.
c) Pencial Caligráfica:
Para el hipotético caso que la contraria niegue la autenticidad del
contrato de locación o desconozca firmas insertas en él, solicito que
oportunamentesea citada por el Perito a formar cuerpo de escnhua para
que el experto determine si es su firma la que luce al pie del contrato.
d) Confesional:
Se fije audiencia para que la locatana demandada en autos absuel-
va posiciones a tenor del pliego que oportunamenteacompañarébajo
apercibimiento en caso de incomparecencia de tenerla por confesa
en los términos del art. 417 CPCCN.
N.DERECHO
Fundo el derecho de mi parte en lo dispuesto por los arts. 1187,
1188,1198,1208, 1210 del Código Civil y Comercial de la Nación,
y art. 679 del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
V. AUTORIZA
Se autoriza a diligenciar cédulas, oficios, tomar vistas del expe-
diente, retirar en préstamo y cualquier otra diligencia que fuera me-
nester para la prosecución del presente pleito a ............... y al Dr.
............., TO... y FO...y ..............., T..
. y FO... indistintamente.
VI. TASA DE JUSTICIA
Se abona en este acto la correspondiente tasa de justicia que
corresponde a un alquiler mensual de $ 2000 multiplicado por 6
meses que resulta $ 12.000, por lo que se obla tasa de justicia por
la suma de $360.
VII. RESERVA DE LA APLICACIÓN DEL ART. 684
Hago reserva en este acto de solicitar el desalojo anticipado de
la unidad funcional una vez trabada la litis en los términos del art.
684 bis del Código de Procedimientos.
VIII. PETITORIO
Por todo lo expuesto a S.S., solicito:
a) Me tenga por presentado, por parte, por validado el domicilio
electrónico indicado en la primera parte de esta demanda, y por consti-
tuido el domicilioprocesal, así como la dirección de correo electrónico.
b) Se corra traslado de la demanda interpuesta por el término
de ley.
c) Oportunamente se dicte sentencia que decrete el desalojo del
accionado y de cualquier otro ocupante del bien locado, con expresa
imposición de costas.
Proveer de conformidad,
SERÁ JUSTICIA
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO POR FALTA DE

PAGO^^^
Señor Juez:
..............., no..., piso ...., de Capital Federal, por derecho pro-
pio y con el patrocinio de la Dra. ..............., inscnpta al TO...,
FO...,del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal,
Monotributista ........., denunciando domicilio electrónico con
el CUIT No ..............., constituyendo domicilio en la calle ...
de esta Capital Federal, Zona de notificación ..., Teléfono ..., y
dirección de correo electrónico ..., a V.S., me presento y respe-
tuosamente digo:
"'OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código CNily Comercial pág. 366, tercera edición actualizada, edit. Estudio,
febrero de 2018.
1. OBJETO
Vengo en legal tiempo y forma a promover demanda de desalojo
por falta de pago, contra ............... v/o subinauiiinos v/u ocuDan-
-
tes, de la finca ubicada en la ............... No ...,Piso .. Departamento
.O
......,de C.A.B.A., solicitando oportunamente se dicte sentencia que

decrete el desalojo de la accionada y de cualquier otro ocupante del
inmueble locado bajo apercibimientode lanzamiento,todo con costas.
11.HECHOS
Con fecha ... de ... de ...... celebré con la demandada un con-
trato de locación en relación al inmueble sito en la ......... ......,
No ......, Piso ...., Depto.. ., de C.A.B.A., estipulando como plazo
de duración en la cláusula segunda el término de veinticuatro (24)
meses, venciendo indefectiblemente 3 1 de mayo de ......
El alquiler mensual se fijó en la suma de pesos ..................,
($. .....-), para el primer año y de pesos .................. ($. .....) para
el segundo, los que debían abonarse del 1 al 5 de cada mes en las
oficinas de ............ Propiedades.
Los pagos se realizaron con normalidad hasta el mes de .........
de ...... inclusive. A partir del mes de ......... de ...... entró en mora,
adeudando además los meses de ......... y .........,así como también
las expensas que estaban a su cargo. Sin perjuicio de ello y pese a
haber vencido el contrato, continúa ocupando el inmueble hasta la
fecha. Frente a esta situación y luego de realizar una serie de reclamos
verbales y telefónicos sin obtener resultado alguno, envío a la Sra.
............... la Carta Documento NoCD No ......... a la demandada
Sra. ............... que dice: "Atento el contrato de locación que nos
une respecto del inmueble sito ............... No ......, piso ... " UF......
de Capital Federal, IhTIMO a ustedplazo 48 horasproceda a abo-
nar los alquileres correspondientes a los meses de marzo de 2009
y abril de 2009 ($......-por mes) con más los interesespunitorios y
compensatorios (cláusula tercera del contrato de locación), como así
también los gastos que lapresentegestión de cobranza me ocasionan.
Asimismo, abone la deuda de expensas que la suscripta debió abonar
por la intimación recibida por la suma de $. ..... corre~ondientea
losperiodos ... de ...... a ... de ...... (incluye intereses), que debieron
ser abonados por usted (cláusula novena). En igualplazo exhiba los
comprobantes depago de ...... y ... ..., ......y ......, donde no conste
deuda hasta lafecha (cláusula novena del mencionado contrato). Todo
bajo apercibimiento de iniciar las acciones legales para el cobro de
las mismas e iniciar las correspondientespor desalojo.
A todo evento, constituyo domicilio legal en ............... de
...............N o . ..... (. ..) CapitalFederal (Estudiojurídico.. .............,
TE ............ " ...............) DNZ No...............También enviamos a
la garante, Sra. ................ DNZ ............ CD No ......... quefuera
confeccionada en los mismo términos que la transcripta ".
Pese a los reclamos efectuados, tanto telefónicos como por vía
telegráfica, el demandado continúa hasta la actualidad ocupando el
inmueble objeto de autos sin abonar los correspondientes cánones.
De lo relatado se desprende la actitud maliciosa del demandado
en su actuar, quien continúa usufructuando el inmueble a la fecha,
sin una clara intención de retirarse del mismo y entregar las llaves
a la suscripta.
Por tanto, habiendo requerido la devolución del objeto de la
locación, con resultado negativo, me veo obligado a promover la
presente demanda en defensa de mis legítimos derechos.
En cumplimiento de un imperativo legal, vengo a poner en cono-
cimiento del Tribunal que desconozco la existencia de subinquilinos
y/u ocupantes en el inmueble objeto de esta demanda.
En consecuencia, y por las consideraciones que suplirá la vasta
ilustración de V.S. solicito que al dignarse dictar sentencia, haga lugar
a la demanda y condene a la locataria, subinquilinos ylu ocupantes a
desalojar la unidad locada, bajo apercibimiento de ser lanzados por
medio de la fuerza pública. Con Costas.
111. NOTIFICACIÓN AL GARANTE
Solicito a V.S. se haga saber del inicio de la presente demanda a
la garante, Sra. ................, con domicilio en la calle ................
No ......, Piso ..."deC.A.B.A.
IV. DERECHO
Fundo el derecho que me asiste en lo dispuesto en los arts. 1187,
1198,1200,1208 y 1222 del Código Civil y Comercial de laNación.
V. DESOCUPACIÓN INMEDIATA
Solicito a V.S., conforme lo autoriza el art. 684 bis del CPCCN,
ordene -una vez trabada la litis- la inmediata entrega del inmueble
a esta parte, bajo la caución que V.S. estime corresponda.
VI. PRUEBA
Sin perjuicio de ampliar la misma en el estado procesal oportu-
no, vengo a ofi-ecer los siguientes medios de prueba, solicitando su
oportuna producción:
a) CONFESIONAL: Se cite a la contraria a absolver posiciones
y reconocer documentos a la audiencia que se designará al efecto,
bajo apercibimiento de ley.
b) DOCUMENTAL: Se acompaña la siguiente:

1- Contrato de locación original;
2- CDs no ......... y ........., de fecha ...l.../ ......
c) PERICIAL CALIGRÁFICA: Para el supuesto en que la
demandada negare las h a s que le son atribuidas, las que fueron
certificadas por Escribano Público, solicito la designación de perito
calígrafo único de oficio, quien previa aceptación del cargo ante el
Actuario, procederá a realizar las diligencias necesarias y pertinentes
para determinar si las mismas fueron puestas y pertenecen al puño
y letra de la accionada.
d) INFORMATIVA SUBSIDIARIA: Subsidiariamente y para el
caso de desconocimiento por parte de los demandados de la carta
documento acompañada, solicito se libre oficio al Correo Oficial a
los efectos que informe sobre la autenticidad y recepción de dicho
instrumento.
RESERVA DE DOCUMENTAL: Se reserve la documentación
original adjunta en la caja fuerte del juzgado, a cuyo efecto se acom-
pañan copias para glosar al expediente.
JURISDICCIÓN: Hago saber a V.S. que las partes han pactado
la Jurisdicción de la Justicia Nacional en lo Civil de la Capital, con
renuncia a cualquier otro fuero o jurisdicción, en la cláusula vigé-
sima del contrato de locación, de donde surge su competencia para
intervenir en estos autos.
VII. PETITORIO
Por lo expuesto de V.S. solicito:
tuido el domicilio procesal, así como la dirección de correo electrónico.
b) Se agreguela documentación adjunta, reservando los originales
en Secretaria.
c) Se corra traslado de la demanda a los accionados por el término
y bajo apercibimiento de ley.
d) Se tenga presente la prueba ofi-ecida para su oportunidad.
e) Se tenga presente el pedido de desocupación inmediata soli-
citado en el punto VI.
f) Se autorice a las Dras. ............... y10 ............... a com-
pulsar las presentes actuaciones, dejar nota, retirar copias, oficios y
testimonios, extraer fotocopias, etc.
g) Oportunamente se digne V.S. dictar sentencia haciendo lugar a
la demanda, condenando a la accionada, subinquilinos y/u ocupantes
a desalojar la unidad locada bajo apercibimiento de lanzamiento.
Con costas, las que solicito además se hagan extensivas a la garante.
SERÁ JUSTICIA.
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO. CONDENA DE

FUTURO^^^
Señor Juez:
............ ..., no ... ..., piso ..., de Capital Federal, por derecho
propio y con el patrocinio de la Dra. ............ ..., inscripta al TO
..., FO..., del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal,
Monotributista ........., denunciando domicilio electrónico con el
CUIT No ...............,constituyendo domicilio en la calle ... de esta
Capital Federal, Zona de notificación ...,Teléfono ...,y dirección de
correo electrónico ...,a V.S., me presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
Que vengo a promover formal demanda de desalojo por ven-
cimiento futuro (art. 688 Cód. Procesal) contra ............ ..., DNI
............ ..., subinquilinos y/u ocupantes del local ubicado en la
Avenida ..............., no ......, solicitando a V.S. se digne a dictar
sentencia, haciendo lugar a la demanda, ordenando el desalojo del
inmueble locado, bajo apercibimiento de lanzamiento. Con costas.
11.HECHOS
Conforme se acredita con la documentación que se adjunta,
celebré con el demandado un contrato de locación de local ubicado
en la Avenida ..............., no ......, el día ... de ... de 20.. . , y cuyo
OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código Civily Comerciai, pág. 360, tercera edición actualizada, edit Estudio,
febrero de 2018.
plazo de vencimiento fue fijado para el día ... de ... de 20.. .,con un
alquiler y demás condiciones convenidas en el contrato respectivo.
En cumplimiento de un imperativo legal de mi parte, manifiesta
al Tribunal desconocer la existencia de subinquilinos y/u ocupantes
de unidad locada.
Habida cuenta del motivo de esta acción, solicito se notifique
a los garantes del contrato, el señor ............... L.E. ......... ...,
domiciliado en la calle ...............,no ......piso ..., Depto. ". ..",
Ciudad Autónoma de Buenos Aires, y el señor ..............., DNI
............ domiciliado en la calle ...............,no...... de la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, de la existencia de estas actuaciones a
los efectos que tomen conocimiento de la misma y la debida inter-
vención a que se consideren con derecho.
111. DERECHO
Fundo el derecho de mi parte en lo dispuesto en los arts. 1188,
1197,1198,1199,1218,1222del Código Civil y Comercial de laNa-
ción, y art. 688 del Código Procesal Civil y Comercial de laNación.
IV. PAGO DE TASA DE JUSTICIA
Tomando como base el canon locativo mensual de $. ..... por 6
meses de alquiler como lo establece el artículo 4", b, de la Ley 23.898
asciende a la suma de $. ..... aplicando la tasa del 3% corresponde
abonar $. ..... Adjunto el timbrado y solicito de tenga por oblada la
tasa que corresponder abonar en las presente actuaciones.
V. PRUEBA
Ofiezco desde ya los siguientes medios de prueba, solicitando
en su caso, se ordene su oportuna producción:
a) CONFESIONAL
Se cite a la contraria a absolver posiciones a la audiencia que se
designe al efecto, bajo apercibimiento de ley.
b) DOCUMENTAL
Se agrega Contrato de Locación en original.
c) INFORMATIVA
Se libre oficio al Registro de la Propiedad Inmueble a los efectos
que se sirva informar si e inmueble locado se encuentra inscripto a
mi nombre.
VI. AUTORIZACI~N
Se autorizan a consultar el expediente, practicar desgloses,
diligenciar cédulas, oficios y testimonios a las Dras. ...............,
TO..., FO... y10 ............ ..., DNI ......... ..., y10 a quien estas
designen.
VII. PETITORIO
Por lo expuesto y consideraciones que suplirá la vasta ilustración
de V.S. solicito:
electrónico indicado en la primera parte de esta demanda, y por
constituido el domicilio procesal, así como la dirección de correo
electrónico.
b) Se agregue la documentación adjunta.
c) Se corra traslado de la demanda por el término y bajo aper-
cibimiento de ley.
d) Se notifique la existencia de estos obrados a los garantes a los
efectos que hubiere lugar en derecho.
e) Se tenga presente la prueba ofrecida ordenándose su oportuna
producción.
f) Oportunamente se digne V.S. a dictar sentencia, haciendo
lugar a la demanda y condenando al demandado, subinquilinos
y/u ocupantes a desalojar la unidad locada en términos de ley, bajo
apercibimiento de lanzamiento por la fuerza pública. Con costas.
SERÁ JUSTICIA.
PROMUEVE DEMANDA DE DESALOJO. COMO DATO^^^
Señor Juez:
propio y con el patrocinio de la Dra. ............ ..., inscnpta al T"
...,FO..., del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal,
OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código Civil y Comercial, pág. 354, tercera edición actualizada, edit. Estudio,
febrero de 2018.

CUITNO...............,constituyendo domicilio en la calle ... de esta
correo electrónico ...,a V.S., me presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
Que vengo en tiempo y forma a promover acción de Desalojo
por cesación de comodato, contra ...............,con domicilio en la
Av ............ ..., no ......,Edif. ...,Piso ..., Dto. ...,de la C.A.B.A.,
solicitando que al dignarse V.S. dictar sentencia, lo condene a des-
ocupar el fundo de mi propiedad, bajo apercibimiento de lanzamiento
por la fuerza pública. Con costas.
Asimismo, y por implicancia de lo expuesto, se corra traslado de
la presente demanda a inquilinos y10 intrusos ylu ocupantes, que
eventualmente pudieran ocupar el inmueble objeto de autos, con las
copias que la instruyen.
n. LEGITIMACI~N
A) ACTIVA: Atento a que la jurisprudencia ha otorgado acción
de desalojo a toda persona que invoque un título de uso y goce del
inmueble contra toda persona que tenga la tenencia actual de éste sin
invocar título legítimo, y en virtud del informe de dominio actual
adjunto, el suscripto en su carácter de condómino del inmueble
sito en Av ............ . . . , N "......,entre ............... y ...............,
unidad ..., del piso ..., Matricula .........1.. . de Capital Federal,
tiene legitimación activa para ejercer la presente acción.
Sin desmedro de lo descripto en el apartado anterior, la nota al
art. 2805 del Código Civil establecía que el actor está dispensado
de acreditar la libertad de su fundo, "porque lapropiedad espor su
naturaleza un derecho libre, absoluto y exclusivo, y el demandado
es el que debe probar la carga o servidumbre que pretende que
reconozca el inmueble".
Ello es una consecuencia del principio enunciado en la última
parte del art. 1888del CCCN ''Lascosas sepresumen sin gravamen,
excepto prueba en contrario. Toda duda sobre la existencia de un
gravamen real, su extensión o el modo de ejercicio, se interpreta a
favor del titular del bien gravado".
B) PASIVA: El actor concedió un préstamo precario de uso gra-
tuito, sobre el fundo de su propiedad, al demandado de autos quien
en carácter de tenedor precario ocupa a causa de un acto de toleran-
cia o liberalidad del propietario reconociendo en otro la propiedad;
tiene legitimación pasiva en los presentes obrados en virtud de que
la devolución del inmueble puede ser pedida en cualquier momento.
111. HECHOS
El demandado de autos, ............... de ... años de edad, quien
además es el hijo de mi mejor amigo; con fecha ...,de ... de ......,le
solicita al suscripto, que le efectúe un préstamo de uso momentáneo
sobre el inmueble de la Av. ..............., no ......,Edif. ...,Piso ...,
Dto. ...,de la C.A.B .A,,hasta tanto consiga una vivienda en alquiler,
comprometiéndosetambién, a abonar los consumos, las expensas e
impuestos que gravan la mencionada propiedad, mientras lo utiliza.
Por consiguiente, y tratándose del hijo de mi mejor amigo, es
que el actor le concede en la fecha antes mencionada un présta-
mo precario de uso gratuito sobre el fundo de la propiedad de la
referencia, sin plazo, en los términos de los arts. 1533 y 1539 del
Código Civil y Comercial de la Nación, texto ley 26.994.
Ahora bien, y estando en presencia de un acto de tolerancia y
liberalidad del propietario, es que el suscripto luego de dos años
y tres meses desde que concediera el préstamo, decide solicitar al
demandado la devolución de su fundo, efectuando reiterados recla-
mos verbales, y ante la reticencia de éste, se ve en la obligación de
remitir con fecha ... de ... de ......,la siguiente CD .........,que se
acompaña a la presente, y dice:
"El que suscribe, ............... en mi carácter de condómino del
inmueble sito en Avenida ............ ..., no ...... Edijicio ... Piso .... "
... de la CABA; lo intimo en los términos del art. 1539 del Código
Civil y Comercial de la Nación, para que dentro del plazo de 4
días hábiles contados desde la recepción de la presente Carta
Documento, proceda a desocupar junto a su grupo familiar y
terceras personas, ypor ende restituir el inmueble de referencia,
que Usted ocupa en caracter de mero tenedor, en virtud de un
préstamo precario de uso gratuito, que el suscripto le concediera
oportunamente. De no desocupar y restituir el inmueble dentro del
plazo citado anteriormente, procederé inmediatamente a iniciar
las acciones judiciales que hubiere lugar por derecho".
Al respecto el art. 1533 dice que: "Hay comodato si una parte se
obliga a entregar a otra una cosa nofungible, mueble o inmueble,para
que se sirvagratuitamentede ellay restituya la misma cosa recibida".
Mientras que el art. 1539establecepor su parte que: "El comodante
puede exigir la restitución de la cosa antes del vencimiento delplazo:
a) si la necesita en razón de una circunstancia imprevista y
ueente; o
b) si el comodatario la usa para un destino distinto alpactado,
aunque no la deteriore".
La misiva citada ut-supra, fue recibida por el demandado en

estas actuaciones, pero no contestada, tal como se desprende del
resultado de consulta extraído de la página de Correo Oficial de
la República Argentina S.A., que a la presente se adjunta como
prueba documental.
En efecto la jurisprudencia refiere acerca de la procedencia del
juicio de desalojo, en los siguientes términos: El juicio de desalojo
puede ser promovido contra el locatano, sublocatano, tenedor pre-
cano, intruso, o cualquier otro ocupante (doct. art. 676 CPCCN),
con la condición de que no se sostenga por parte de este que posee
con ánimo de dueño.
Si la ocupación de la demandada del inmueble reviste la seriedad
suficiente, el reclamo de la propietaria del mismo debe transcumr
por los camles de la acción de reivindicación, lugar donde se podrá
discutir con amplitud acerca de las pretensiones de las partes (Conf.
Alvarez Carmen c/ Ruiz Blanca S/ Desalojo. Con voto de los Dres.
De Carli-Cazeauz-Font).
En otro orden de ideas es dable manifestar en autos, que durante
el plazo de 27 meses, trascurrido desde el préstamo precario hasta
la solicitud formal de devolución, el demandado omitió abonar la
totalidad de los impuestos, y las tasas que gravan el inmueble objeto
del comodato, tales como las expensas comunes; tampoco abonó
los consumos (servicio de teléfono e Intemet; televisión por cable;
Aysa; Metrogas y Edesur), y ello se desprende del certificado de
libre deuda de expensas, y de las ... facturas por tales servicios que
fueran abonados en su totalidad por el actor de autos, y a la presente
demanda se adjuntan como prueba documental.
Por todo lo expuesto, especialmente habiendo el accionado
omitido responder a los lícitos reclamos del actor, y en razón de
continuar con la postura reticente al impedir el uso y goce de su
propiedad, es que se vio obligado a iniciar la presente demanda de
desalojo, a fin de garantizar al suscnpto la libertad de ejercicio del
derecho real de dominio.
N. SOLICITAENTREGA INMEDIATA - ART. 676 BIS CPCCN
En consecuencia, y previa cauciónjuratona del suscnpto, solicito
se disponga la inmediata entrega del inmueble, toda vez que el de-
recho de propiedad en que se funda esta demanda surge del informe
de dominio actual que se adjunta, por lo que lanuda propiedad como
el derecho al uso y goce del inmueble en cuestión han quedado
definitivamente consolidados en cabeza del actor.
Para el supuesto que la demandada y otros intrusos que even-
tualmente pudieren estar viviendo dentro del mismo, se negasen a
entregar el inmueble en el plazo fijado por V.S., solicito se disponga,
conjuntamente con la inmediata entrega del inmueble, la orden de
librar mandamiento de lanzamiento con habilitación de días y horas
inhábiles, con facultades para allanar domicilio y requerir el auxilio
de la fuerza pública, permitiendo a los autorizados a correr con su
diligenciamiento.
V. PRUEBA
A,- DOCUMENTAL: La acompañada con la presente y consistente
en: Informe de dominio actual, una carta documento, movimiento
de pieza postal, certificado de libre deuda, y.. . facturas de servicios.
B.- CONFESIONAL: Se cite a la demandada a absolver po-
siciones a tenor del pliego que se acompañara en sobre cerrado.
C.- INFORMATIVA: Se libren los siguientes oficios:
1) AL REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE DE LA
CAPITALFEDERAL,a efectos de que se sirva informar a nombre de
quien está inscripto el dominio y desde que fecha, el inmueble sito en
Av. ...............,no......,Edif. ...; entre ............... y ...............,
unidad ..., del piso .. ., Matrícula ......... / ... de Capital Federal.
2) AL CORREO OFICIAL DE LA REPÚBLICAARGENTINA
S.A., para el supuesto caso de desconocimiento por parte de la de-
mandada del despacho teleefico adjunto, tengan a bien informar
acerca de la autenticidad y10 legitimidad del mismo, fecha de emisión
y recepción por parte del destinatario.
3) A la ADMINISTRACIÓN DE CONSORCIO DE PROPIE-
TARIOS EDIF. ... (..............., no/... C.A.B.A.); a ............; a
............. a ......... S.A.; a ............ ARG. S.A.; a ... GAS S.A.;
a fin de que subsidiariamente y para el caso de que la contraria
desconozca el certificado de libre deuda y las ... facturas; se sirvan
informar acerca de la autenticidad y10 legitimidad de los mismos, y
si dicho servicio a la fecha de la contestación registra deuda alguna.
D.- TESTIMONIAL: Se cite por el Juzgado a prestar declaración
testimonial a las siguientes personas:
1) ............ ..., argentina, DNI ............ ..., empleada, con
domicilio real en calle ............ ..., no...... de ......... Ptdo. de
............
2) ... ............, argentino, DNT ... ............, (... ......), con
domicilio real en calle ..............., no...... Edif. ...,piso Piso
...O
..., de la C.A.B.A.
VI. DERECHO
Fundo el derecho de mi parte en lo dispuesto por los arts. 1539,
2274 del Código Civil y Comercial de la Nación, texto ley 26.994
y concordantes del CPCCN.
VII. PETITORIO
Por lo expuesto, de V.S. solicito:
b) Se corra traslado al demandado y10 locatariosy10 subinquilinos
ylu ocupantes de la presente demanda y de la documentación por el
término y bajo apercibimiento de ley.
c) Una vez trabada la litis, se decrete contra el tenedor precario
ylu ocupantes que hubiere, la inmediata restitución del inmueble al
suscnpto dentro de los diez días de notificados, bajo apercibimiento
de lanzamiento por la fuerza pública.
d) Oportunamente se dicte sentencia de desalojo, con imposición
de costas.
SERÁ JUSTICIA.
PROMüEVE DEMANDA DE DESALOJO. I N T R U S O S ~ ~ ~
Señor Juez:
...............,no...,piso ...., de Capital Federal, por derecho propio
y con el patrocinio de la Dra. ..............., inscnpta al TO..., FO...,
butista .........,denunciando domicilio electrónico con el CUIT No
...............,constituyendo domicilio en la calle ... de esta Capital
"' OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código Civil y Comercial, pág. 363, tercera edición actualizada, edit. Estudio,
febrero de 2018.
Federal, Zona de notificación.. .. Teléfono .... y dirección de correo
electrónico .... a V.S., me presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
Que venimos a promover formal demanda de desalojo con-
tra el Sr. ................ DNI ............. con domicilio en la calle
................ Planta Baja, Unidad Funcional No .... de la esta Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, la que se hace extensiva a los demás
subinquilinos y10 ocupantes que hubiere, respecto del inmueble
sito en la calle ................ no ....... Planta Baja, Unidad Funcional
No .... de esta ciudad, a tenor de lo dispuesto en los arts. 680 y 680
bis del CPCCN, solicitando a V.S. que condene a los mismos a la
inmediata restitución del inmueble, libre de todo ocupante y efectos
personales, con, expresa imposición de costas.
11. HECHOS
Somos titulares de dominio del inmueble sito en la calle
................ no ...... Planta Baja, Unidad Funcional No .... de
esta Ciudad, inscripto en la matrícula .............l.. . del Registro
de la Propiedad Inmueble, conforme informe de dominio que se
acompaña.
El Sr. ............... ocupa el inmueble desde hace algunos años;
no obstante las reiteradas intimaciones que se le han cursado, se ha
negado en forma reiterada a restituir el inmueble en cuestión, no
teniendo derecho título ni derecho alguno para justificar su perma-
nencia en el inmueble.
En razón de ello se le cursaron varias cartas documento intimando
a la desocupación inmediata y restitución de la cosa, siempre con
resultado negativo, motivo que me obliga a recalar en la presente
demanda por desalojo.
m. DENUNCIA DE SUBLOCNRIOS Y/U OCUPANTES
En cumplimiento de un imperativo legal, vengo a poner en
conocimiento del Tribunal que mi parte desconoce la existencia
de subinquilinos ylu ocupantes, me remito a lo que resulte de la
notificación de la demanda y10 de su contestación, de acuerdo con
lo dispuesto por el art. 681 del Código Procesal.
Por lo expuesto y por las consideraciones que V.S. estime
corresponder solicito que al dictar sentencia, haga lugar a la de-
manda y condene a los demandados al desalojo de la unidad bajo
apercibimiento de ser lanzados por medio de la fuerza pública.
Con costas.
N.DERECHO
Fundamos el derecho que nos asiste en lo dispuesto en los arts.
1941, 1944. 1208 del Código Civil y Comercial de la Nación y arts.
680 y 680 bis del CPCCN.
V. DESALOJO ANTICIPADO
Venimos a solicitar que una vez trabada la litis y en el marco
del art. 680 bis del ordenamiento procesal, solicitamos el desalojo
anticipado de inmueble objeto de la litis. A cuyo fin, ofrecemos en
caución la traba del embargo que V.S. estime pertinente respecto de
nuestra propiedad.
VI. PRUEBA
Sin perjuicio de ampliar la misma en el estado procesal oportuno,
venimos a ofrecer los siguientes, medios de prueba, solicitando su
oportuna producción:
a) CONFESIONAL:
Se cite a la demandada a absolver posiciones a la audiencia que
se designará al efecto, bajo apercibimiento de lo dispuesto por el
art. 417 del Código Procesal.
b) DOCUMENTAL:
Se acompaña la siguiente documentación:
- Informe de dominio.
- Cartas documento.
c) INFORMATIVA:
1.- Correo Argentino SA, a fin de que informe si las cartas do-
cumentos acompañadas, son auténticas y si han sido recibidas por
la demandada.
2.- Registro de la Propiedad Inmueble de la ciudad de Buenos
Aires. a fin de que informe la titularidad del inmueble sito en calle
Cervantes ... ... ... ..., piso ..., Unidad Funcional ..., matrícula
FR ..l....
VII. PETITORIO
Por lo expuesto de V.S. solicito:
electrónico indicado en la primera parte de esta demanda,y por consti-
b) Se agregue la documentación adjunta, reservando los originales
en Secretaria.
c) Se corra traslado de la demanda por el término y bajo aper-
cibimiento de ley.
d) Se tenga presente la prueba ofrecida para su oportunidad.
e) Se tenga por oblada la tasa de justicia.
f) Se autorice a la compulsa de estos autos, como asimismo a
extraer copias, fotocopias, diligenciar oficios, testimonios y toda
otra actividad tendiente al normal desenvolvimientode estos autos a
los Dres. ............... y10 ..............., indistintamente y/o a quien
estos designen.
g) Oportunamente se digne V.S. dictar sentencia haciendo lugar a
la demanda, condenando a la accionada, subinquilinos y/u ocupantes
a desalojar la unidad locada bajo apercibimiento de lanzamiento.
Con costas.
SERÁ JUSTICIA.
PROMUEVE DEMANDA POR CONSIGNACIÓN DE

ALQUILER ES^^^
Señor Juez:
...............,no......,piso ...,de Capital Federal, por derecho propio
y con el patrocinio de la Dra. ...............,inscripta al TO...,FO...,
1. OBJETO
Que vengo a promover demanda de pago de alquileres por con-
signación, del inmueble sito en la calle ................, no...,Piso ...,
"'OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código Civily Comercial, pág. 323, tercera edición actualizada, edit. Estudio,
febrero de 2018.
". .." de la C.A.B.A, y contra ..............., con domicilio en la calle

..., no...., piso ...., Depto ". .." Localidad de ......., Provincia de
Buenos Aires, solicitando a V.S. dicte sentencia haciendo lugar a la
consignación intentada, con mas las costas del juicio. Ello, en base
a los hechos y al derecho que seguidamente exponemos.
11. HECHOS
Que sin perjuicio de los innumerables vicios y desperfectos que
tiene la unidad locada que fueron objeto de reclamos verbales y tam-
bién a través de carta documento, la demandada al firmar el contrato
de locación designó en el mismo al Sr. ............... quien investido
de un poder general amplio se encargaría de cobrar los alquileres
a mi cargo, en la sede que se fijó a tal efecto en la Administración
............,sita en la calle ..............., no ......
En la actualidad, dicha administración ha sido revocada por la
demandada, motivo por el cual ya no perciben mas los alquileres
devengados, ni efectúan ninguna otra gestión.
Es por ello que por graves vicios que afectan a la propiedad que
alquilo, traté de comunicarme con la demandada, para que por un
lado de una respuesta a mis reclamos, y por otro para que me cobre
los alquileres.
A pesar de mis insistentes llamados, nunca, fui atendido por la.
Sra ......... ......, tampoco me fue comunicado por medio alguno
quién es la persona que en lo sucesivo se encargaría de percibir los
alquileres.
Es por ello que remití la carta documento CD .........,del día ... de
...... de 20.. .,la cual fue rechazada por la demandada a pesar de haber
sido remitida al domicilio real que figura en el contrato de locación.
Sin perjuicio de ello y ante la falta de respuesta a mis legítimos
reclamos, solicité una mediación cuyo formulario de cierre adjunto
la cual tampoco se pudo realizar atento a que la notificación remitida
por el mediador también h e rechazada.
En base a ello vengo a iniciar la presente acción para depositar
los alquileres a mi cargo a los efectos de no quedar en mora con los
mismos, aclarando que se consignan los meses de ......... de 20.. .
($. ........) y ......... de ........., $. ........, lo que totaliza $. ........
LE. DERECHO
Que baso el derecho en lo establecido por los arts. 904,905,906
del Código Civil y Comercial de la Nación, texto según ley 26.994
y art. 320, inc. 2", ap. a), del CPCCN.
N. PRUEBA
Ofrezco desde ya los siguientes medios de prueba, sin perjuicio
de ampliarlos conforme a la facultad otorgada por el Código ritual,
solicitando se ordene su oportuna producción.
a) DOCUMENTAL:
Se acompaña la siguiente prueba, documental:
Carta documento correo argentino, del día ... de .........
de 20.. .y aviso de rechazo de la misma.
Formulario de cierre de mediación privada.
Contrato de locación original. Boleta de depósito.
b) CONFESIONAL:
Se cite al demandado a absolver posiciones a la audiencia que
V.S. fijara al efecto y bajo apercibimiento de Ley.
c) INFORMATIVA:
Para el caso que sea desconocida la remisión de la carta docu-
mento adjunta, se libre oficio de informes a Correo Argentino para
que informe la autenticidad de la carta documento.
V. PETITORIO
Por lo expuesto a V.S. solicito:
1) Me tenga por presentado, por parte, por validado el domicilio
electrónico.
2) Se agregue la documentación adjunta resanandose los origi-
nales en Secretaría.
3) Se corra traslado de la demanda por el término y bajo aper-
cibimiento de ley.
4) Se tenga presente la prueba ofi-ecida.
5 ) Oportunamente, se digne V.S. a dictar sentencia, haciendo
lugar al pago de alquileres por consignación, con más los costos y
las costas del juicio.
SERÁ JUSTICIA.
PROMUEVE DEMANDAPOR CONSIGNACIÓNDE LLAVES~~'
Señor Juez:
propio y con el patrocinio de la Dra. ............ ..., inscripta al 7"
...,FO..., del Colegio Público de Abogados de la Capital Federal,
CUIT N" ...............,constituyendo domicilio en la calle ... de esta
correo electrónico ..., a V.S., me presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
Que vengo a iniciar demanda por consignaciónjudicial de llaves
del inmueble locado, contra la Sra. ..............., con domicilio en la
calle ...............,Nro ......,de .........,Partido .........,Provincia
de Buenos Aires, consignando las llaves que detallo, (dos juegos,
con dos llaves ida uno, más una electrónica -tarjeta-) de la vivienda
situada en la calle ..............., Nro ......, piso ...,Depto. ". ..", de
la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, con expresa imposición de
costas a la demandada, todo en ello en razón de los hechos y derechos
que seguidamente se exponen:
11. HECHOS. INTERCAMBIO TELEGRÁFICO
La suscnpta es locatana de la unidad funcional ubicada en el ...,
piso, depto. "..."del edificio sito enla calle ......... ......, Nro. ......
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, mientras que la demandada
es la locadora, Sra. ...............
Que en razón a que el contrato de alquiler que nos unía, ha
quedado rescindido por exclusiva culpa de la demandada, es que he
intentado en reiteradas ocasiones entregar las llaves del departamento
en cuestión a la aquí demandada sin que me las recibiera.
En este sentido, quedaron las constancias de lo antes manifestado
con el intercambio telegráfico, con el envío de las Cartas Documento:
CD. .........,de fecha 05 de marzo de 2013, CD. ........., de fecha
13 de marzo de 2013, CD. ......... y CD. ........., ambas de fecha
26 de marzo de 2013, notificadas tanto al domicilio real como al
constituido en el contrato de locación celebrado en ... de marzo
'"OTERO, Manano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código Civily Comercial, pág. 329, tercera edición actualizada, edit. Estudio,
febrero de 2018.
de ......; y CD. ......... de fecha 10 de abril de 2013, todas Cartas
Documentos que se acompaña en original y copia conjuntamente
con la presente demanda.
Existiendo condiciones de inhabitabilidad del bien locado le
remití a la demandada la siguiente Carta Documento CD. .........
"En mi carácter de LOCATARIA del departamento sito en la calle
..............., Nro. ......, piso
....O depto. ... de la Ciudad Autónoma
de Buenos, INTÍMOLE para que en el perentorio plazo siete (7)
dias, conforme cláusula cuarta del contrato suscripto, realice las
reparaciones y arreglos correspondientes a lapared medianera, en
la cual por la misma humedad se han generado insectos, hongos y
bacterias de humedad en toda lapared y en los zócalos de la misma.
Asimismo la intimo mismo plazo, proceda a reintegrar los importes
abonadospor los gastos (venenos y fumigaciones) en los que incurrí
aJines de combatir los hongos, bacterias e insectos tales como los
que origina la humedad, como asi también los dañosproducidos a los
muebles de mi propiedad. Asimismo, y en el mismo sentido la intimo
a colocar en condiciones de habitabilidad al departamento locado,
y dar cumplimiento con todas las intimaciones referidas, todo bajo
apercibimiento de rescindir el contrato de locación que nos une bajo
su exclusiva responsabilidad, y accionar por los daños u perjuicios
que mepudiera ocasionar Queda usted debidamente nofi$cada.-". En
... de ... de 20.. .,remití otra Carta Documento a la demandada con el
mismo texto, al domicilio constituidocontractualmente(CD. .........).
Persistiendo las condiciones y la falta de respuesta a las repara-
ciones requeridas, remití a la demandada dos cartas documento CD.
......... y CD. .........,de fecha ... de ... de 20.. .,con el siguiente
texto: "Buenos Aires, ... de marzo de 20 .... Persistiendo las con-
diciones de inhabitabilidad, la falta de reparaciones requeridas, y
habiendo transcurrido con exceso elplazopara hacerlo, hago efec-
tivo el apercibimiento de mi anterior carta documento CD. ...... ...y
rescindopor su exclusiva culpa, el contrato de locación que nos unía
correspondiente al inmueble sito en la calle ............ ..., Nro ......,
piso ... Depto.. ., de la CiudadAutÓnomade Buenos Aires. En virtud
de lo expuesto, intimoplazo 48 horas indique hora,fecha y lugal; en
el que debo realizar la entrega de llaves de lapropiedad, ello contra
entrega del correspondiente documento, y bajo apercibimiento de
proceder a su consignación judicial. Asimismo, en idéntico plazo
lo intimo a reintegrar la suma de $.... entregada oportunamente
conforme la cláusula décima cuarta del contrato de locación que
aquise rescinde. Por último, hago reserva de accionarpor los daños
yperjuicios ocasionados. Queda usted debidamente not$cada.- "
Luego de las Cartas remitidas, persistiendo la negativa a recep-

cionar las llaves del inmueble, envié a la propietaria una nueva Carta
Documento en fecha 10 de abril de 2013, con el siguiente texto:
"Buenos Aires, 10 de abril de 2013. Atento a que la inmobiliaria
“............ " se negó reiteradamente a recepcionar la vivienda y las
llaves del inmueble sito en la calle ............ ..., Nro. ......,p iso ....g
Depto. "... ", de la CiudadAutónoma de Buenos Aires, los intimopor
última vez, plazo 48 horas hagan recepción de las mismas de ma-
nera documentada, bajo apercibimiento de iniciar la consignación
judicial pertinente. Queda usted debidamente notijicada- ".
Por último, en fecha ............,la suscripta recepciona una carta
documento remitida por la demandada (CD. .........), en la que reclama
el pago de conceptos supuestamenteadeudados,y en la que manifiesta
resolver por su parte el contrato de locación respecto al inmueble en
cuestión, motivo por el que la suscripta remitió con fecha ......... la
CD. .........,con el siguiente texto: "Rechazosu CD. .........,porfalsa,
maliciosa, e improcedente. Rechazo particularmente y niego que la
suscripta, o el garante del contrato, deban abonar sumas de dinero
por alquileres caídosy gastospor servicios, tasas y expensas,ya que
no adeudamos dichos conceptos, ni ningún otro. Asimismo rechazo que
Ustedpuedaproceder a resolver el contrato de locación del inmueble
sito en la calle ..............., Nm. ......,p iso ...y Depto. "... ", de la Ciu-
dadAutónoma de Buenos Aires, en razón de que he rescindido dicho
contrato por su exclusiva culpa en-fecha ... de ... de 20... mediante
cartas documento CD. ......... y CD. .........p or incumplimientos de
suparte. En el mismo sentido, deviene improcedente la solicitud de la
tenencia del bien y la entrega de llaves, en razón que desde el día de
la vescisión del contrato en ............, se lo intimó para que indique
lugar de entrega de las llaves, bajo apercibimiento de proceder a su
consignaciónjudicial, y en ............, habiéndose negado reiterada-
mente a recepcionar la vivienda y las llaves, se la volvió a intimar
para que recepcionante de manera documentada las mismas, bajo
apercibimientode consignaciónjudicial. Por último,y en razón de su
reiterada negativa a recibir la vivienday las llaves, se inició enfecha
... de... de 20 ..., mediación obligatoria por consignación de llaves
habiéndose designado audiencia para el día .... de ... de 20 ... a las
... horas con la mediadora DI: ..............., en ............ ..., Nro ......,
piso ... B, C.A.B.A. Queda usted debidamente notijicada-".
111. PROCEDENCIA DE LA CONSIGNACIÓN
La procedencia de la consignaciónde las llaves, surge de la nega-
tiva de la demandada a recibirla pese a las reiteradas intimaciones, y a
partir de que esta parte ha rescindido el contrato de locación haciendo
uso de la cláusula ...... y por el incumplimiento de la cláusula ......
del citado contrato por parte de la demandada.
La locadora tiene a su disposición el recibir el bien con las re-
servas e inventanos que le convengan, y asimismo puede iniciar las
acciones legales a que se crea con derecho. No obstante, la deman-
dada no puede imponer la prolongación de la locación no aceptando
la entrega de las llaves.
Asimismo, cabe tener en cuenta, que como se aclaró en el pun-
to anterior, la suscripta recepciona de la aquí demandada la Carta
Documento CD. ......... en fecha ... de ... de ......, manifestando
que resolvió por su parte el contrato, por lo que en consecuencia no
existe, después de ello, razón para que la Sra. ............... no haga
recepción de las llaves.
En virtud de la negativa existente, y considerando también
el tiempo necesario para la interposición de la demanda, me veo
obligada a restituir el bien por consignación judicial. A los fines
respectivos, hago depósito en Secretaría de los juegos de llaves del
departamento referido, que se hallaban en mi poder. Dejo desde
siempre prestada mi conformidad para el retiro inmediato de las
llaves por parte de la locadora a el acceso inmediato de la misma
a la unidad locada.
Por lo expuesto es que se solicita se tenga como procedente la
presente, impongan las costas de este juicio a la demandada, por ser
causante con su actitud existencia de este proceso.
IV. ACOMPAÑA LLAVES. DA EN DEPÓSITO
Que como se ha expresado, deposité en Secretaría de los juegos
de llaves del departamento sito en la calle ..............., Nro. ......
piso ...,Depto. ". ..", de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, las
llaves se hallaban en mi poder, prestando mi conformidad para el
retiro inmediato de las llaves por parte de la locadora y para su acceso
inmediato al Departamento.
V. OFRECE PRUEBA
Como prueba que hace al derecho de mi parte ofrezco la siguiente
documental: Se acompaña:
a) ... Cartas Documento remitidas;
b) un ... contrato de locación correspondienteal inmueble locado,
sito en .........,no ... piso ...., Depto. ". ..." de la Ciudad Autónoma
de Buenos Aires;
c) dos (2) Juegos de llaves compuestos cada uno por: una llave
entrada al año, una llave de entrada al departamento, y una llave
magnética, (total cuatro llaves más la magnética);
d) informe Técnico del Arquitecto ................
Informativa: Se libre el siguiente oficio:
A Correo Oficial de la República Argentina S.A.: Para el caso
que V.S. considere que no se encuentran debidamente certificadas las
cinco (5) Cartas documentos que se acompañan, se solicita se libre
oficio al mencionado Correo, para que informe la fecha y hora de
emisión y recepción de las siguientes piezas: .........., de fecha ....
de .... de 2013, de la Sucursal ..........; ............. de fecha ... de
.... de 20.. .; CD:. ..............., de ...... de.. .,de 20.. .., de la Sucur-
sal.. .......; CD:. ........ de fecha .... de ...... 20.. .., de la Sucursal
....; CD: ......... de fecha .... de .... de 20.. .,de Sucursal...............,
CD: ............. de fecha ............ ...., sucursal,... ..., no...... del
.........., como así también para que remita copia certificada de la
misma. Asimismo, si dicha Carta Documento no ha sido recepcio-
nado por el destinatario indique la razón del no recibo.
Testimonial: Que a los fines de probar las condiciones en las que
se encontraba el inmueble de autos, solicito se cite al siguiente testigo:
1) F.R............. ...., con domicilio en la calle ... ......, Ciudad
Autónoma de Buenas Aires.
VI. DERECHO
Fundo en derecho de mi parte en lo dispuesto por los arts. 1217,
1220,1223 del Código Civil y Comercial de la Nación, según texto
ley 26.994, y arts. 298, sigtes. y concs. del CPCCN.
VII. AUTORIZA
Autorizo al Sr. ............ ..., DNI ......... ......, y a los Dres.
............... T" ... FO..., CPACF, DNI ............ ...,y.. .............,
TO..., FO... CPACF, DNI ..............., para revisar el expediente,
obtener fotocopias, retirar copias para traslado, realizar desgloses,
diligenciar oficios y cédulas.
VIII. RESERVA DE ACCIONAR
Por otra parte, no debe entenderse que la promoción de esta de-
manda signifique ningún tipo de conformidad sobre otros reclamos
producto de la relación contractual con la demandada, respecto de
los cuales se formula reserva expresa de accionar según me convenga
Por ejemplo, las sumas que tengo depositadas en poder de la locadora
como depósito de garantía de la locación, entre otros.
IX. RESERVA DE CASO FEDERAL
Para el hipotético caso en que V.S. no hiciere lugar a las preten-
siones de mi mandante en las presentes actuaciones, mi representada
expresamente hace reserva del caso federal, fundado en el art. 17 de
la Constitución Nacional.
X. PETITORIO
Por todo lo anteriormente expuesto a V.S. solicito:
electrónico.
b) Se tenga por ofrecida la prueba.
c) Se corra traslado de la demanda por el término y bajo aperci-
bimiento de ley.
d) Se tenga presente las autorizaciones conferidas.
e) Se tenga presente la reserva de caso federal efectuada.
f) Oportunamente se haga lugar a esta acción declarando proce-
dente la consignación, con costas a la demandada.
SERÁ JUSTICIA.
PROMUEVE INTERDICTO DE RECOBRAR^'^
Señor Juez:
...............,no......,piso ...., de Capital Federal, por derecho propio
y con el patrocinio de la Dra. ..............., inscripta al TO...,FO...,
''' OTERO, Mariano C. - MAGNONI, Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles

del Nuevo Código Civily Comercial, pág. 619, tercera edición actualizada,edit. Estudio,
febrero de 2018.
Federal, Zona de notificación .... Teléfono .... y dirección de correo

electrónico .... a V.S., me presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
En el marco del artículo 614 del CPCCN, vengo a promo-
ver "INTERDICTO DE RECOBRAR", contra ............... y
genéricamente sus sucesor/es, copartícipels o beneficiariols del
despojo del inmueble de propiedad de mi ............ sito en la calle
................... no ....... de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires.
Se solicita que en el estadío oportuno del proceso se dicte
sentencia que ordene la restitución de la posesión del mencionado
precedentemente con costas.
Asimismo, a solicitar la inmediata restitución del inmueble en
los términos del artículo 616 del CPCCN.
Ello fundado en las razones fáctico jurídicas que en adelante
expongo.
11.HECHOS
He adquirido el inmueble objeto de la litis -sito en la calle
................ no ......de esta ciudad- en el año 20.. .. conforme se
acredita con la copia de la escritura pública que acompaño.
Adquirió el mencionado inmueble junto con otras fincas linde-
ras, con entrada por la Avenida ................ n" ...... Los referidos
inmuebles -actualmente desocupados- están físicamente "unifica-
dos", conformando en su conjunto un edificio comercial en donde
por muchas décadas funcionó la fábrica de cueros con entrada por
Avenida ................ no ......
Además del sector previsto para la fábrica, se elevaba una cons-
trucción de tipo vivienda.
Para ilustración de V.S. hago saber que la sociedad de la que
formaba parte, cerró sus puertas y cesó en la actividad, me vendió
la totalidad del predio.
Tanto la fábrica como las oficinas están cerradas, desocupadas y
sin ninguna actividad ni comercial ni de ninguna otra índole.
Por la entrada de la calle ................ no ....... se accedía a una
construcción de vivienda tipo familiar, que hasta el mes de ...... de
20.. . estuvo ocupado por las Señoras ............... y ...............
Hemos ambado a un acuerdo con las nombradas logrado en un
proceso de mediaciónjudicial en los términos de la Ley 26.589, por el
que se comprometierona desocupar el inmueble, antes del ... de ......
de 20.. .. hecho que se verificó cuando me restituyeron la tenencia.
Inmediatamente de recibir la tenencia, comencé a demoler la
construcción de la casa que ocupaban las citadas.
En plena tarea de demolición el día ... de ...... de 20.. . recibí un
llamado de una vecina, ............... que me dijo que unas personas,
se habían metido en la casa.
Esto fue verificado por otros vecinos y por el contratista de obra
que estaba demoliendo la casa, me comentó la situación, observó
que la puerta de ingreso estaba forzada y colocada otra cerradura
distinta. Desde adentro el intruso le dijo que no entrara porque iba
a tener consecuencias graves.
Así las cosas, denuncié la usurpación ocurrida en sede policial
(Comisaría No...) que dio inmediata intervención a la Fiscalía
... ......, habiendo quedado radicada la causa por ante el Juzgado
.........,Expediente .........
Por investigación llevada a cabo por la fiscalía pudo establecerse
que el despojante es el aquí demandado ...............
Hasta ahora esa persona se mantiene en la ilegítima posesión
del inmueble, impidiendo mi acceso, por lo que se promueve esta
acción interdictal, enderezada al recupero de la posesión despojada.
111. COMPETENCIA
V.S. resulta competente para entender en estas actuaciones en
virtud de que la ubicación del inmueble despojado es el de la calle
.........., no... de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ello por
imperativo del inciso primero del artículo 5 del CPCCN que dispone
que la demanda tiene que entablarse ante el juez del lugar donde está
situada la cosa litigiosa.
IV. LEGITIMACI~NACTIVA
Resulto ser la persona habilitada por la ley para ejercer la acción,
toda vez que ostento la calidad de poseedor del inmueble, agregando
que también ostento título suficiente de mi legítima posesión.
PASIVA
El demandado fue el despojante que se introdujo en el inmueble,
con violencia y amenazas.
V. LA POSESIÓN
Acredito el carácter de poseedor, de la siguiente manera:
DERECHO DE POSEER
Sin perjuicio de que la acción intentada "interdicto de recobrar",
es para cualquier poseedor, tenga o no derecho a la posesión, ostento
la posesión de manera legítima, conforme lo dispone el artículo 1926

del Código Civil y Comercial de la Nación, según texto ley 26.994-.
Acredito lo dicho con adquisición de la posesión según escritura
de ......... ..., No ... ..., de fecha ... de ...... de 20 ... pasado por
ante escribano público ............... Registro Notarial Nro. ......,
Matrícula .........
ACTOS POSESORIOS
Poseo el inmueble desde el momento que adquin el dominio y
antes también lo hacía en el marco de integrante de la sociedad que
conformaba.
La restitución del inmueble por parte de las anteriores ocupantes,
ocurrida pocos días antes del despojo verifica que estaba en poder
de la cosa al momento en que se produjo la usurpación.
Las tareas de demolición demuestran el ejercicio del derecho
pleno de dominio, que le autoriza inclusive a destruir o denigrar
la cosa poseída, o sea su animus domini sin reconocimiento de un
mejor derecho a poseer por parte de otro (conf. arts. 1891, 1909,
1914 y concs. del Código Civil y Comercial de la Nación).
EL DESPOJO
Resulta mi conferente ser víctima de desposesión por parte de
los accionados:
a) Entraron al inmueble, por medio de violencia, toda vez para
así hacerlo debieron forzar la cerradura de la puerta de entrada,
sustituyéndola por una nueva.
b) Me impidió la entrada y de los operarios mediante amenazas
de proferir daños a mi persona.
c) Para mantenerse en su viciada posesión utilizó y utiliza la vía
de la "intimidación".
VI. PRUEBA
Ofrezco la siguiente:
DOCUMENTAL
1.Escritura Pública No ......,de fecha ... de ...... de 20.. . pasado
por ante escribano público ............Registro Notarial Nro. ......,
Matrícula .........
2. La causa No ...... ..., en trámite por ante la Unidad Fiscal
............ que se investiga el delito de usurpación perpetrado contra
mi. Se solicita oficio para obtener la remisión de copias certificadas
de dicho expediente.
3. Dos actas de mediación privada en original.
TESTIMONIAL
Se cite a declarar a las siguientes personas:
1. ..............., con domicilio en ...............,no ......,Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, de profesión ............, quien podrá
brindar testimonio del despojo perpetrado por el accionado.
2. ................, con domicilio en ..............., no ......, Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, de profesión .........,quien podrá brin-
dar testimonio del despojo perpetrado por el accionado.
CONFESIONAL
Se cite a absolver posiciones conforme el pliego acompañado a
los demandados. Se reserva la facultad de formular repreguntas en
los términos del artículo 415 del CPCCN.
VII. SE SOLICITA PROTECCI~NCAUTELAR
Autorizado por lo que dispone el artículo 616 del Código Pro-
cesal, vengo a solicitar la restitución provisona de la tenencia del
inmueble, durante el trámite del proceso, sustentado mi petición en
la fuerte verosimilitud del derecho invocado de que la falta de devo-
lución inmediata puede generar severos perjuicios para el suscripto.
REOUISITOS DE LA PRETENSIÓN CAUTELAR
La peticionada "desocupación inmediata" representa en cuanto su
naturalezajurídica una medida cautelar, más precisamente las que la
doctrina denomina "tutelar anticipada" o "jurisdicción anticipada".
En tal sentido procedo a cumplimentar con la exigencia de los
requisitos de la pretensión cautelar.
FUMUS BONZS ZURIS
En la especie, la verosimilitud del derecho se encuentra fuerte-
mente acreditada, toda vez que los hechos principales que sustentan
el juicio: a) ya fueron objeto de comprobaciónjudicial en otras sedes
judiciales formando parte de expedientes donde se ha recabado la
prueba de los hechos que expongo.
En efecto, antes de lograr un acuerdo con las otrora ocupantes del
inmueble objeto del interdicto,el suscripto promoviójuicio de medidas
preliminares a fin de constatar que personds ocupabdn el inmueble.
Dicho expediente tramitó por ante el JuzgadoNacional de Primera
Instancia en lo Civil No ........., Expediente No .........
Como consecuencia de ese proceso se pudo constatar que las úni-
cas ocupantes son las personas señaladasen el capítulo de los hechos.
Una vez identificadas, ambé con estas personas a un acuer-
do de mediación, por el que se comprometieron a restituirme el
inmueble y así lo hicieron dos días antes de que sufra el despojo

que denuncio.
Incoada la causa criminal, e identificado que fue el despojante
aquí demandado, se pudo establecer por dichos de testigos que in-
gresó al inmueble por la fuerza y con amenazas.
Por ello para acreditar la verosimilitud del derecho invocado,
ofrezco las siguientes medidas probatorias.
1. Se ordene librar oficio al Juzgado Nacional de Primera Ins-
tancia en lo Civil No ...... para que se sirvan remitir el Expediente
No ........., caratulado "...... .
S/. .".
PELIGRO EN LA DEMORA
Es de toda necesidad y urgencia desposeer "sin mas trámite" a
los actuales ocupantes del inmueble.
Ello deviene del uso indebido que se le esta dando al inmueble,
lo que genera situaciones muy peligrosas.
Los demandados usurparon un inmueble semi destruido, toda vez
que se estaba haciendo la demolición cuando ingresaron.
El suscripto deberá responder frente a terceros por cualquier
hecho dañoso provocado por el uso indebido de lugar que no es apto
para contener personas, para que se circule libremente en su interior
y mucho menos para que se lo habite en forma permanente.
El peligro en la demora subyace entonces del caso sin necesidad
de mayores investigaciones que las ya producidas.
CONTRACAUTELA
Ofrezco contra cautelar el proceso ofreciendo a embargo el in-
mueble cuyo desahucio pretendo, y10 cualquier otra que V.S. estime
que corresponde prestar en resguardo de los derechos de la parte
demandada.
W I . AUTORIZACIONES
Autorizo a los doctores, ............... y ............ ..., 7" ... FO
... respectivamente a compulsar el expediente mencionado, glosar
y desglosar escritos, retirar copias, retirar y diligenciar testimonios,
oficios y mandamientos, así como a realizar cualquier otro acto in-
herente a la prosecución del trámite y para el que esta autorización
resultare suficiente.
IX. PETITORIO
Por lo que queda expuesto a V.S. solicito:
electrónico.
2) Imprima al presente proceso tramite de juicio sumarísimo
(conforme artículo 498 del CPCCN).
3) De traslado de la demanda por el término y bajo apercibi-
miento de ley.
4) Haga lugar a la medida de restitución provisoria del bien
deducida.
5 ) Provea las pruebas ofi-ecidas.
6) Se tengan presentes las autorizaciones conferidas.
7) Se tenga por acompañado el bono de derecho fijo del Colegio
Público de Abogados.
8) Oportunamente dicte sentencia que haga lugar a la demanda
en la forma solicitada.
SERÁ JUSTICIA.
MODELOS DE DEMANDASOBRE COBRO EJECUTIVODE ALQUILER ES^'^
PROMUEVE EJECUCIÓN DE ALQUILERES
Señor Juez:
...............,no...,piso ...., de Capital Federal, y ...............,DNI
............,con domicilio real en la calle ...............,no...,piso ....,
de Capital Federal, ambas por derecho propio y con el patrocinio de
la Dra. ..............., inscripta al TO...,FO...,del Colegio Público de
Abogados de la Capital Federal, Monotributista .........,denunciando
domicilio electrónico con el CUIT No ..............., constituyendo
domicilio en la calle ... de esta Capital Federal, Zona de notificación
..., Teléfono ..., y dirección de correo electrónico ..., a V.S., me
presento y respetuosamente digo:
1. OBJETO
Que atento nuestro carácter de locadores y propietarios del inmue-
ble de autos, venimos en tiempo y forma a promover formal demanda
de juicio ejecutivo de alquileres, contra ...............,domiciliado en
la calle ...............,no......,piso ... o, ". ..",de la CiudadAutónoma
de Buenos Aires, y ...............,domiciliado en la calle ...............,
no......, ..., Provincia de Buenos Aires, por cobro de la suma de
PESOS .................. ($. ........), solicitando que al dignarse V.S.
dictar sentencia, lo condene al íntegro pago del capital reclamado, las
sucesivas ampliaciones que correspondan por los futuros periodos
locativos impagos, todo debidamenteactualizado desde la mora hasta
su efectivo pago, con más sus intereses y las costas del juicio.
11. HECHOS
Conforme se acredita con el contrato de locación que adjuntamos
en fotocopia (atento hallarse el original en los autos que por causal
de desalojo tramita entre las mismas partes y por ante los estrados
de V.S.), hemos dado en arrendamiento a la ejecutada principal el
inmueble sito en ...............,no......, ..., ... o, ". ..", de la Ciudad
de Buenos Aires, por un plazo de dos años, contado a partir del día
...l . . ,120.. ., con vencimiento al día ...l . . ,120.. ., en la forma, modo
y demás condiciones convenidas en el contrato referido.
El co-ejecutado -. .............., se constituyó en garante solidario,
único y principal pagador de todas y cada una de las sumas que
OTERO, Mariano C. - MAGNON1,Agustina - RAICHI, Nicolás, Demandas Civiles delNuevo Código

Civil y Comercia4 pág. 581, tercera edición actualizada, edit. Estudio, febrero de 2018.
llegare a adeudar el locatario, conforme a los términos pactados en
el mismo contrato.
El alquiler para el segundo año se convino en la suma total de
PESOS .................. ($. ........), asumiendo la obligación de pago
el locatario el día ... de ... de 20.. ., servicios e impuestos determi-
nados en el mismo.
En la actualidad el locatario se encuentra ocupando el inmueble
locado, adeudan los alquileres del segundo año del contrato en su
totalidad, a la fecha y no ha entregado comprobantes de pago de
accesorios pactados de acuerdo al contrato.
Con fecha ...l . . ,120.. ., se remitió carta documento al garante,
con idéntico tenor de la remitida al locatario, requiriéndole el pago
de lo adeudado.
Habiendo resultado negativas las diligencias realizadas por ésta
parte, tendientes al cobro de dicha sumas, es que no queda otra vía
que recurrir ante V.S. en defensa de nuestros legítimos derechos.
111. DERECHO
Fundo el derecho de mi parte en lo dispuesto en los arts. 1187,
1027,957,95819, 1256 y concs. del Código Civil y Comercial de la
Nación, texto ley 26.994, y 520 y sigtes. y concs. del Código Procesal.
IV. SOLICITA RADICACIÓN
Que atento haberse iniciado con anterioridad al presente la de-
manda por desalojo, la que se halla radicada por ante el Juzgado de
Primera Instancia en lo Civil ....... No...,de este Departamento Ju-
dicial, solicito que la presente tenga radicación en el mismo Juzgado.
V. PERICIAL C A L I G R ~ I C A
Para el hipotético supuesto en que los demandados negaren las fir-
mas insertas en el contrato como propias, venirnos a solicitar se designe
perito calígrafo único de oficio para que establezca su autenticidad.
VI. SOLICITA MANDAMIENTO DE EMBARGO Y CITA-
CIÓN DE REMATE
Que solicitamos se libre Mandamiento de Embargo y citación de
remate, a diligenciarse en el domicilio del garante Sr. ...............,
teniendo en cuéntalas autorizaciones conferidas, no sólo para denun-
ciar bienes a embargo, sino también denunciar domicilios, y requerir
el auxilio de la fuerza pública en caso de ser necesario.
VII. SOLICITA EMBARGOS PREVENTIVOS
Con el fin de no tomar ilusorios nuestro derecho, solicitamos se
trabe embargo sobre los salarios de los demandados, con los siguien-
tes datos, a saber: ..............., empleado de la empresa ............

S.A.; Legajo ...... ..., titular del DNí ...... ......, y ............ ...,
empleado de la empresa ............ S.A.; CUIL ...............,titular
del DNí ............
Solicito se libre oficio de embargo a la empresa referida, auto-
rizándose a los Dres. ............. y10 ................, y10 quien éstos
designen a su diligenciamiento.
W I . AUTORIZACIONES
Autorizo en este acto al Dr. ..............., y10 Dra ............ y10
quien ellos designen a correr con el diligenciamientode los presentes
actuados, como así tambiénretirar copias, oficios,testimonios, diligen-
ciar mandamientos, aún los regidos por la ley 22.172, suscribir minutas
y todo otro trámite atinente a la agilización de los presentes autos.
IX. PETITORIO
de V.S., solicitamos:
tuido el domicilioprocesal, así como la dirección de correo electrónico.
2) Se certifiquen las fotocopias adjuntadas del contrato de loca-
ción, con el original agregado a los autos caratulados ...s/Desalojo,
que tramitan en el Juzgado a su digno cargo.
3) Se cite al locatario y garante a reconocer las firmas atribuidas
insertas en el respectivo contrato de locación y a exhibir el último
recibo de alquiler, todo ello bajo apercibimiento de ley (arts. 523,
525,526 y concs. del CPCCN).
4) Se libre mandamiento de embargo a diligenciarse en el domi-
cilio del garante y teniendo en cuenta las autorizaciones concedidas.
5) Se libren los oficios de embargo preventivo como se solicita.
6) Oportunamentese digne V.S. dictar sentencia de trance y rema-
te, condenando a la contraria al íntegro pago del capital reclamado,
con mas las sucesivas ampliaciones que correspondieren, debida-
mente actualizado desde sumora hasta el efectivo pago, conmas los
intereses moratonos y los punitorios pactados, y las costas del juicio.
SERÁ JUSTICIA.
PROMUEVE EJECUCIÓN DE SENTENCIA
Señor Juez:
...............,no..., piso ...., de Capital Federal, por derecho propio
y con el patrocinio de la Dra. ..............., inscripta al TO..., FO...,
1. OBJETO
Que encontrándose firme y pasado en autoridad de cosa juzgada
el pronunciamiento definitivo recaído en los autos caratulados ". .....
cl ......SIDesalojo", Expte. No .........,en trámite por ante V.S. y a
fin de perseguir el cobro de mis honorarios profesionales regulados
y firmes, vengo a deducir la presente ejecución de sentencia por la
suma de pesos .................. contra ...............
11. HECHOS
Que me he desempeñado, como letrada apoderada de la parte
actora en las actuaciones de referencia, cumpliendo la totalidad de
las etapas.
En ese marco, y con la sentencia definitiva que luce a fs. ..., se
regularon mis emolumentos profesionales, que a fs. ... resultaron
confirmados por el Superior.
Así las cosas, habiendo expirado el plazo estipulado para abonar
mis honorarios profesionales sin lograr mi cometido y ante la ne-
gativa a la intimación de ley, es que vengo a solicitar se aplique el
apercibimiento allí consignado, y se ordene su ejecución.
Por lo expuesto, solicito se trabe embargo sobre la propiedad sita
en la calle ...............,no ...... de la Ciudad Autónoma de Buenos
Aires, matrícula FR ......l.. ., siempre y cuando se encuentre en
cabeza de la accionada.
111. DERECHO
Fundo el derecho de mi parte en lo dispuesto en los arts. 499 y
sigtes. del Código Procesal Civil y Comercial de la Nación.
N.PETITORIO
de V.S. solicito:
electrónico.
b) Se agregue la documentación adjunta.
c) Se tenga por iniciada la presente ejecución, citando a la contra-
ria de remate, haciéndole saber que si dentro de cinco días perentorios
no opone excepción legítima, la ejecución se llevara adelante hasta
el íntegro pago del capital reclamado, intereses y costas.
d) Se ordene embargo ejecutorio hasta cubrir la suma reclamada,
con mas la suma que V.S. estime prudente para responder a intereses
y gastos, sobre el bien identificado bajo la matrícula FR ... ...l.. .,
siempre que se encuentre en cabeza de la accionada.
e) Acreditada la traba del embargo, solicito se cite de venta en
los términos del art. 505 y se dicte la sentencia que predica el art.
508 del ritual, ordenando llevar adelante la ejecución hasta cubrir
la suma reclamada. Con costas.
SERÁ JUSTICIA.
ANEXO 111
DATOS ÚTILES
JUZGADOS NACIONALES DE laINSTANCIA EN LO CIVIL DE LA
CAPITAL FEDERAL, CON COMPETENCIA PATRIMONIAL
N" 1: Av. De Los inmigrante 1950 - 4'P No 28: Talcahuano 490 - 3' P
Tel: 4130-6363 Tel: 4379- 1944 14379-1948
No 2: Talcahuano 490 - 5' P N" 29: Talcahuano 490 - 4" P
Tel: 4379-1 890 14379-1889 Tel: 4379- 1824 14379-1200
N"3: Talcahuano 550 - 6' P N" 30: Av. de los inmigrantes 1950 - EP
Tel: 4371-3000 14371-0772 Tel: 4130-6173 14130-6177
No 5: Talcahuano 490 - 2' P N" 31: Uruguay 714 - 5" P
Tel: 4379-1934 14371-8324 Tel: 4370-6920 14374-8291
N" 6: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4'P W 32: Av. de los Inmigrantes 1950 - l o P
Tel: 4130-6420 14130-6419 Tel: 4130-6066 14130-6067
No 11: Talcahuano 550 - 6" P N 0 3 3 : Uruguay 714-4OP
Tel: 4371-779214371-3111 Tel: 4370-6892 16894
No 13: Av. De los inmigrantes 1950 - 5" P N" 34: Uruguay 714 - 5" P
Tel: 4130-6004 14130-6005 Tel: 4370-6932 16936
N" 14: Talcahuano 550 - 6" P No 35: Av. De Los inmigtantes 1950 - loP
Tel: 4371-7129 14371-1495 Tel: 4130-6188 14130-6190
No 15: Av. De los inmigrantes 1950 - 6' P No 36: Uruguay 714- PB
Tel: 4130-6214 14130-6218 Tel: 4370-6800 16802
N" 16: Av. De los inmigrantes 1950 - EP W 37: Uruguay 714 - 2' P
Tel: 4130-6168 14130-6172 Tel: 4370-6840
No 17: Av. De los inmigrantes 1950 - 5" P N" 39: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P
Tel: 4130-6006 14130-6010 Tel: 4130-6016 14130-6020
N" 18: Av. De los inmigrantes 1950 - 5' P N" 40: Uruguay 714 - 4' P
Tel: 4130-6014 14130-6011 Tel: 4370-6900 16902
N" 19: Av. De los inmigrantes 1950 - 6'P No 41: Uruguay 714 - loP
Tel: 4371-5829 Tel: 4374-0169 14373-8319
No 20: Talcahuano 550 - 6" P N" 42: Uruguay 714 - 2" P
Tel: 437 1-7762 14371-2432 Tel: 4373-6460 14372-4296
N" 21: Talcahuano 490-1' P N" 43: Uruguay 714 - EP
Tel: 4379-1862 14379-1864 Tel: 4370-6810 16812
No 22: Talcahuano 550 - 6" P N" 44: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P
Tel: 4373-0419 Tel: 4130-6021 14130-6023
N" 24: Talcahuano 550 - 6" P W 45: Av. De Los inmigtantes 1950 - 4' P
Tel: 4371-6519 14371-3991 Tel: 4130-6388 14130-6389
No 27: Av. De los inmigrantes 1950 - 6' P N" 46: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4" P
Tel: 4130-6266 14130-6268 Tel: 4130-6392 14130-6395
No47: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4' P No 67: Uruguay 7 14 - 6" P

Tel: 4130-6401 14130-6405 Tel: 4370-6940 14374-5806
N" 48: Uruguay 714 - 3' P No 68: Uruguay 714 - 4' P
Tel: 4370-6870 16872 Tel: 4474-3817 14374-7697
N" 49: Uruguay 714 - 7" P No 69: Av. De Los inmigrantes 1950 - PB
Tel: 4372-9750 14372-6656 Tel: 4130-6076 14130-6080
N" 50: Uruguay 714 - 3' P No 70: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P
Tel: 4370-6880 16882 Tel: 4130-6046 14130-6047
N" 51: Uruguay 7 14 - 2" P N" 71: Uruguay 7 14 - 6' P
Tel: 4370-6860 16862 Tel: 4373-5936 14374-6784
N" 52: Av. De Los Inmigmntes 1950 - PB No 72: Uruguay 7 14 - 6" P
Tel: 4130-6150 14130-6154 Tel: 4373-1893 14374-8658
N" 53: Av. De Los inmigrantes 1950 - PB No 73: Av. De Los inmigrantes 1950 - PB
Tel: 4130-6155 14130-6157 Tel: 4130-6082 14130-6083
N" 54: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5' P N" 74: Av. De Los inmigrantes 1950 - PB
Tel: 4130-6026 14130-6028 Tel: 4130-6087 14130-6088
N" 55: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4" P No 75: Av. De Los inmigrantes 1950 - PB
Tel: 4130-6410 14130-6411 Tel: 4130-6092 14130-6093
N" 57: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4" P No 78: Av. De los inmigrantes 1950 - 6" P
Tel: 4130-6434 14130-6436 Tel: 4130-6219 14130-6120
N" 58: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P No 79: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P
Tel: 4130-6035 14130-6036 Tel: 4130-6051 14130-6055
N" 59: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P No 80: Av. De los inmigrantes 1950 - 6" P
Tel: 4130-6031 14130-6032 Tel: 4130-6224 14130-6226
N" 60: Av. De Los inmigrantes 1950 - 5" P No 89: Talcahuano 550 - 6" P
Tel: 4130-6041 14130-6045 Tel: 4371-8021 14371-0048
N" 61: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4" P No 90: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4' P
Tel: 4130-6425 14130-6428 Tel: 4130-6429 14130-6430
N" 62: Av. de los inmigrantes 1950 - loP No 91: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4" P
Tel: 4130-6071 14130-6075 Tel: 4130-6271 14130-6273
N" 63: Av. De Los inmigrantes 1950 - 4" P No 93: Talcahuano 490 - 2' P
Tel: 4130-6397 14130-6398 Tel: 4379-1939 14379-1942
N" 64: Uruguay 714 - lo P N"94: Av. De Los inmigrantes 1950 - PB
Tel: 4370-6830 Tel: 4130-6160 14130-6162
N" 65: Av. De los inmigrantes 1950 - 6" P No 95: Talcahuano 550, piso 6O
Tel: 4130-6260 14130-6256 Tel: 4371-4341
N" 66: Av. de los inmigrantes 1950 - loP No 96: Av. De los inmigrantes 1950 - 6" P
Tel: 4130-6194 14130-6195 Tel: 4130-6235 14130-6239
No 97: Av. De Los Inmigrantes 1950 - 5" P No 104:Talcahuano 490 - loP
Tel: 4130-5056 14130-6060 Tel: 4379-1929 14379-1930
N" 98: Av. De los Inmigrantes 1950 - 6' P N" 105:Talcahuano 550 - 6' P
Tel: 4130-6251 14130-6253 Tel: 4371-0230 14374-3367
No 99: Av. De los Inmigrantes 1950 - 6' P N" 107:Av. De los Inmigrantes 1950 - 6" P
Tel: 4130-6230 14130-6232 Tel: 4130-6240 14130-6242
N" 100:Av. De los Inmigrantes 1950- l oP N" 108:Talcahuano 490 - 3' P
Tel: 4130-6366 14130-6370 Tel: 4379-1808 14379-1811
N" 1Ol:Av. De los Inmigrantes 1950 - 6' P No 109:Talcahuano 490 - 3' P
Tel: 4130-6261 14130-6263 Tel: 4379-1951 14379-1958
No 103:Av. de los Inmigrantes 1950 - lo P No 1lO:Av. de los Inmigrantes 1950 - loP
Tel: 4130-6061 14130-6063 Tel: 4130-6179 14130-6180
SALAS DE LA EXCMA. CÁMARANACIONAL DE APELACIONES EN

LO CIVIL
DIRECCIONES DE LAS SALAS DE LAEXCMA. ~ÁMARANACIONALDE APE-
LACIONES EN LO CNIL
Sala A: Lavalle 1220, 12" piso Sala H: Lavalle 1220, 8' piso
Sala B: Lavalle 1220, llOpiso Sala 1: Lavalle 1220, 8O piso
Sala C: Lavalle 1220, 1lo piso Sala J: Lavalle 1220,7" piso
Sala D: Lavalle 1220, 10' piso Sala K: Lavalle 1220,7' piso
Sala E: Lavalle 1220, 10' piso Sala L: Lavalle 1220, 6' piso
Sala F: Lavalle 1220,9' piso Sala M: Lavalle 1220,6O piso
Sala G: Lavalle 1220, 9'piso
Atención: Lunes a viernes de 7:30 a 13:30 hs.

No 1: Cerrito 536, piso 6' CABA N" 5: Cerrito 536, piso 7" CABA
Tel: 4124-5109110 Tel: 4382-5470
N"2: Cerrito 536, piso 7' CABA N" 6: Cerrito 536, piso 6" CABA
Tel: 4124-5117118 Tel: 4124-511215477
N" 3: Cerrito 536, piso 2' CABA N" 7: Diagonal Roque Sáenz Peña
Tel: 41 24-51 31/32 1 190, piso 3" CARA
Tel: 4383-1106
No 4: Cerrito 536. viso 8" CABA
. A
Tel: 4124-5124
ÁREA CENTRO DE ATENCIÓN TRANSITORIA PARA NINOS

Dirección: Av. Roque Sáenz Peña 547,6O piso, CABA.
Teléfono: Línea 102 o 4331-3232 1 3297
Atención: Lunes a viernes de 9 a 15 hs.
CONSEJO DE LOS DERECHOS DEL NIÑ0

Teléfono: 4331-3232 13297
CENTRO DE DÍA DEL GCBA. TALLERES ESCOLARES

Dirección: Bartolomé Mitre 1249, Piso 5O, CABA.
Teléfono: 4372-6844
CONSEJO DE LOS DERECHOS DE NINAS, NINOS Y

ADOLESCENTES. GCBA
Dirección: Av. Roque Sáenz Peña 547,6" piso, CABA.
Teléfonos: 4331-3232 13297
Email: consejo@infanciayderechos.gov.ar
DEFENSORÍAS P ~ B L I C A SOFICIALES DE POBRES Y AUSENTES

Atención: Lunes a viernes de 7:30 a 13:30 hs.
N" 1: Viamonte 4685, piso 4' No 3: Viamonte 4685, piso 6"
Tel. 48 13-3270 Tel: 4815-2572
N" 2: Viamonte 4685, piso 5" No 4: Viamonte 4685, piso 7"
Tel. 4813-4445 Tel: 4813-4571
Sede Tribunales (Palacio de Justicia)

Dirección: Talcahuano 550,X0piso, Ciudad Autónoma de Buenos Aires
Días y horarios: lunes, martes, jueves y viernes de 8 a 17 hs.
Teléfono: 5287-7181 1 7182
Sede Facultad de Derecho
Dirección: Av. Figueroa Alcorta 2263, C.A.B.A.
Días y horarios: Lunes a viernes de 8 a 19 hs.
Teléfono: 5287-7014 1 7015
E-mail: practicaprof@derecho.uba.ar
PATROCINIO JURÍDICO GRATUITO DE LA UNIVERSIDAD DE
BELGRANO
Av. de los Inmigrantes 1950, Piso 1, Oficina 115.
4511-8170171.
Lunes a Viernes de 8.30 a 12.00 hs. Asesoramiento jurídico integral.- Patrocinio
CONSULTORIO J U R b I C 0 GRATUITO DEL COLEGIO DE ABOGADO

DE CABA
Uruguay 4 12,2" piso
Tel: 4379-8700 interno 249
De 9 a 16 horas.
PATROCINIO J U R b I C 0 GRATUITO. PROVINCIA DE BUENOS AIRES

Colegio de Abogados de San Isidro - Comisiones No 1200 1 1201 11210 1 1211
Dirección: Martin y Ornar 339, San Isidro, Provincia de Buenos Aires.
Días y horarios: lunes, martes, jueves y viernes de 8 a 10 hs.
San Miguel (ex Gral. Sarmiento) - Comisión N" 1270
Dirección: Universidad de Gral. Sarmiento: Roca 850, SanMiguel, Provincia de Buenos
Aires.
Días y horarios: lunes y jueves de 8 a 10 hs.
San Miguel (Centro) - Comisión No 1271
Dirección: Av. Ricardo Balbh (ex Mitre) 1044, piso lo, San Miguel, Provincia de
Buenos Aires.
Días y horarios: martes y viernes de 13 a 15 hs.
Colegio de Abogados de Zárate - Campana - Comisión No 1265
Dirección: French 222, Campana, Provincia de Buenos Aires.
Días y horarios: lunes y jueves de 13.30 a 15.30 hs.
Colegio de Abogados de San Martin - Comisión No 1220
Lugar de funcionamiento:Av. Ricardo BalbínNo 1750, San Martin, Provincia de Buenos
Aires.
Días y horarios: martes y viernes de 8 a 10 hs.
DIRECCIÓN GENERAL DE ACOMPAÑAMIENTO, ORIENTACIÓN Y

PROTECCIÓNA LAS VÍCTIMAS (DOVIC)
Dirección: Tte. Gral. Juan Domingo Perón 671, ciudad de Buenos Aires (sede central
y atención al público).
Teléfono: (54- 11) 6089-9 114 1 9 135
Atención: lunes a viernes de 9:00 a 18:00 horas.
Centro La Boca:
Lamadnd 676
Tel.: 4303-2483
Atención de lunes a viernes de 10 a 18 horas.
Centro Liniers:
Cuzco 220, lo Piso
Tel.: 4644-2697
Centro Montserrat:
Avenida Belgrano 1177
Tel.: 4382-3249
Centro Caballito:
Carnpichuelo 553
Tel.: 4982-4760
CONSEJO NACIONAL DE NIÑEz, ADOLESCENCIA Y FAMILIA

Atención: Lunes a viernes de 9:00 a 17:30 horas
Dirección: Tte. Gral. Perón 524 - 3' piso
Teléfonos: 4338-5800
Email: jgabinete@senaf.gov.ar
DMSIÓN JURÍDICA ASISTENCIAL DEL GOBIERNO DE LA CIUDAD

DE BUENOS AIRES.
Dirección: Av. Córdoba 1235 y en las Sedes Comunales.
Días y horarios de atención: Lunes a viernes de 9 a 15 hs.
Teléfono: 4815-1787,4815-2353.
PROGRAMA ASISTIR MINISTERIO DE TRABAJO

Primera Consulta
Dirección: 25 de Mayo 645, CABA
Consultas posteriores
Teléfono: (011) 4310-5786 15959 15754 15955
Horario: 12.00 a 16.00hs
DEFENSORIA GENERAL ADJUNTA EN LO CONTRAVENCIONAL Y
DE FALTAS DEL GCBA
Dirección: México 890, CABA.
Días y horarios de atención: Lunes a viemes de 9 a 15 hs.
Teléfono: 40142880
Email de contacto: lduacastella@jusbaires.gov.ar
CONSEJO DE LOS DERECHOS DE NIÑAS, NIÑOS Y ADOLESCENTES

Oficina de la administración en Buenos Aires
Dirección: Pres. Tte. Gral. Juan Domingo Perón 3175, C1198AAG CABA
Teléfono: 011 5030-9884
PODER JUDICIAL DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES

Centro de Atención Telefónica al Usuario 0810-444-7222 (SCBA)
SERVICIO JUR~DICODEL COLEGIO DE ABOGADOS DE LA PLATA

Avenida 13 N" 821129,2" Piso - B1900 TLH - La Plata
Sede CABA: Lavalle 1390,4' Piso - 1048 - Capital Federal
LIGA DE CONSORCISTAS
4811-983614816-5111
Lunes a viemes de 12 a 20 hs.
C O M I S I ~ NEPISCOPAL DE LA PASTORAL DE INMIGRANTES Y

ITINERANTES
Laprida 930,4963-6889 14962-2663
DEFENSORÍAS ZONALES
Defensorias
Comuna 1 - Plaza Lavaiie Sede Sur Comuna 3 - Once
Mitre 648 - Planta Baja Azcuénaga 42 - 3'piso Dto "5"
4342-2802 14342-1388 4952-0109 14951-5175
Comuna 1- Sede Norte Comuna 4 -Boca Barracas
Maipú 521 - Piso 1 - Dto. "A" Avenida Montes de Oca 1762
4326-2149 14326-1524 4301-8824
Comuna 2 - Recoleta Comuna 4 - Zavaleta
Unburu 1022 - Planta baja Amancio Alcorta 1717
4823-1165 14823-1172 4304-0680
Comuna 4 - Pompeya Comuna 9 - Mataderos

Del Barco Centenera 2906 Guamini 1845
4919-8910 4686-1247
Comuna 5 - Centro Comuna 10 - Floresta
Muñiz 405 Bacacay 3968
4958-1124 14958-1054 11-4024-0764
Comuna 6 - Caballito Comuna 11-Villa del Parque
Av. Patricias Argentinas 277 Helguera 2881
4958-3073 4505-0853 14501-9319
Comuna 7 - Flores Comuna 12 - Villa Urquiza
Castañón 1060 Holmberg 2548
Tel: 4612-7292 4521-3496
Comuna 8 - Lugano Centro Comuna 13 - Belgrano
Cafayate 5230 Av. Cabildo 3067,2' piso
4605-5741 14604-0590 4703-1941
Comuna 8 - Lugano Este Comuna 14 - Palermo
Cafayate 5230 Beruti 3325
4605-5741 14604-0590 4829-1256
Comuna 8 - Lugano Oeste Comuna 15 - Chacarita 1 Paternal
Av. Riestra 5897 Ramírez de Velasco 662
4601-2522 4587-7210
ZONALES DE DERECHOS. GCBA

DEFENSORÍAS
CGP NO13
Servicio: Asesoramiento para los derechos del niño hasta los 18.
Belgrano Teléfono: 4857-0121
Dirección: Av. Cabildo 3067, lo piso,
E1 Trapito (ONG)
CABA.
Dirección: Olavarría 601
Teléfono: 4703- 1941 1 4702-374819
(int. 307) Teléfono: 4302-2141
Boca Flores
Dirección: Barracas: Suarez 1301, Dirección: Castañon 1070, CABA.
CABA. Teléfono: 4637-9378
Teléfono: 4301-8824 Ideas
Centro Dirección: Moreno 3393, CABA.
Dirección: Jujuy 1028, CABA. Teléfono: 4867-0827
Teléfono: 4942-7164 Igualdad de Derechos
Paternal Dirección: Piian 373, CABA.
Dirección: Rodney 226, CABA. Teléfono: 4988-0119
Lugano
Dirección: Cafayate 5262, CABA.
Mataderos - Liniers
Dirección: Pieres 376, Dto. "B",CABA.
Nueva Pompeya
Dirección: Av. Cruz 1252, CABA.
Teléfono:4919-6429 14918-224311815
Once
Dirección: Junh 521, piso 2", CABA.
Palermo
Dirección: Av. Córdoba 5690, CABA.
Parque Centenario - Caballito
Dirección:Av. DDiazVélez4558, CABA.
Teléfono: 4958-7047 17048
Plaza Lavalle
Dirección: Paraná 426, CABA.
Teléfono: 43743273
Villa Devoto -Villa del Parque
Dirección: Gutiérrez 3250, CABA.
Villa Urquiza
Dirección: MiUer 275 1, CABA,
ANEXO IV
FORMULARIOS
1. PLANILLA DE INICIO
CENTRO DE AWUDICACIÓN Y SORTEO DE CAUSAS
SECRE~AR~A DE INFORMATICAJUDlClAL
AMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CIVIL
1
PLANILLA DE INCORPORACIÓN DE DATOS
SOLICITUD DE MEDIDAS O PRUEBA ANTICIPADA( A*. 46 RJNC J - 1

n Expediente ND
Codrgo Dwscripcion
2 OBJETO DEL J u I c m
2.1 OBJETO DEL INCIDENTE

- w~ DwscripciOn
3 ABOGADOS
PlAlD Tomo Folio Apefidos y nombres
Conexo 1 5 1 Medimeion
Expediente Juz Judicid lpnvada O e f e n ~ ~Pobres
ia
Fiscalla
DOCUMENTO DE
ACTORES, PETICIONANTES O CAUSANTES IDENTlOAD ~aclanalldadSexo
Apellido y nambres - Razbn smial
Tipo 1 NGmem
I
10 EXHOñYOS
N' Expedlmte en -en 1 Feche
1 , , 1 ,.,, 1 ,,.,.,,-
Dependencia de ongen
Juez exhoilante.
Caratula expedente ongen
LOS DATOS CONSIGNADOS REVISTEN CARACTER DE DECLARACION JURADA

1
Fecha: I i
Firma y sello
Datos
mrnplementaiins
segiírr obleio
USO INTERNO
-
Expedientes especiales EXH ETR JUZMPUMED_REMQUEJAP
INSTRUCTlVO DE ~NTEGRACION
El presente formulario no podra completarse a mano.

1: SOLICiND DE MEDIDA5 O PRUEBA ANTICIPADA ( Ad. 46 AJNC)
Si en a causa que se inicia se solicitara medidas (precautoria, preliminar) y10 prueba anticipada,
marcar con una X en el casillero.
2: OBJETO DEL JUICIO

Consignar el CQDIGO y DESCRIPCION DEL OüJETO de la demanda, según tabla que encuentra
a su disposiabn en la Mesa de Entradas.
2.1: OBJETO DEL INCIDENTE

CbDlGO y DESCRIPCI~NDEL INCIDEME que se micia conjunlamentecon la demanda
3: ABOGADOS
PIAID: Patrocinante /Apoderado 1 Derecho propio.
T m o y Folio: conespondente al Registro Profesional del CPACF.
4: CONEXO
En os supuestos del Art 51 del R.J.N.C. 2do. párrafo, el litiganfa que soliciia se e adjudique de-
terminado Juzga& por Fuero de atraccibn, debe indicar el número del mismo, como as1 tamblér el
número y el año del expediente que ejerce la atracción.
5: MEDlACldN
Completar con datos del expediente de medacan oficial de sorieo o con la leyenda "privada".
6: MIMISTERIOS POBLICOS
Si la causa es iniciada por alguno de los Ministerios Pijblicos se deberá indicar el numero que le m-
rresponda.
7: MONTO
W.:P: pesos, D: dólares.
Importe: Consignar el imparle que surge de la demanda.
8: ACTORES, PEliCIONAWiES O CAUSANTES

En este campo conresponde indicar I m datas de las personas fisicas o jurídicas que accionan.
DOCUMENTOS. CUIT para personas juridicas. Pam personas fisicas indicar t i p y numero de do-
curnenlo de idenlldad. Ambos son obligalofms.
Se deberá consignar y exhibr para argentinos, naturalizados o residsntes el DU,LE o LC. La cedu.
la de idenlldad o el pasaporte solo con valido$ para extranjeroc.
Para la mencionada exhlbicih se requerira obligatoriamente docurnentols ~ g i n a l i e so lotomplals
firmadais por el letrado al preienlar la demanda, quedando en este último caso. adjuntadais a esta
planilla. SI se actúa por apoderado podr8 obnarce la exhbicibn del documento en la medida que el
número del documento incorporado a la planilla, siguiendo las condiciones preosdentns. sea el que
figure en el poder o folccopia debidamente legalizada.
9: DEMANDADOS
En este campo corresponde indicar los dato$ de las personas flsicas o juridicas que inleMenen
como demandados.
DOCUMENTOS: CUIT para personas jurídicas. Para personas fisicas indicar tipo y número de do-
cumento de identidad.
10: EXHORTOS
Completar los campos con la informacibn del expediente del cual se librb el exhorto.
IV.FORMULARIOS
ANEXO 3 85
2. PLANILLA DE INGRESO VIRTUAL
SECRETARIA DE INFORMATICA JUDICIAL

CAMARA NACIONAL DE APELACIONES EN LO CWlL
PLANILLA DE INCORPORACION DE DATOS VIRTUAL

1 I 1 SOLICITUD DE MED IEBAANTICIPADA n 1
go 1 Descrlpclon
l
-
3 ABOGADOS
PINO Tomo 1 Folio 1 Apellidos y nombres
l 1
1
1O EXHORTOS
N' Eiuedwte en orlgm 1 Feche
1 1
Dependencia de o
- Jueoxhorta-e-
Caratula~p~
ESTE FORMULARIO DEBER^ GUARDARSE EN FORMATO PDF ANTES DEL ENV~D
Fecha r 1
ObSerdecbneS
3. BOLETA DE PAGO DE TASA DE JUSTICIA
AGIP
tñNAL.DE W T O G E ~ I ~(24W7)
N
EN COMTARD
, ,.,.
s&
.,- 111
oomP
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I
~~QUEM
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E-
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1ILbl*l~~s
L
PU~OLON
u~w.l.
w
-
T R ~ I T EI O L E ~T~~AJUOICIP~L
VlR WEB
EW trmm wsrnni m m a b basw wri p i j r ~ras pdorl
-M-
~ t l ~ ~ d - ~ ~ d ~ b e ~ ~ ~ * i * i d e l d ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ a n y m - a o e l o l o l o ~ a m r ~ e b ~ ~ ~ i (briribaeaeaebtitine
~n(~ndrn~~~~~~~~~&~-m
)l& e r i i dan= nsb rai C l u e Ccdad Nwl O
Ui r i m.,nigir,r DlrnlrrnIx nrur*iiM B i n o f i 1 O V W * BirnDZ *ni
*AL e, ldnl*
I
AG1) Clave Ciudad
CUrr
w w -
a+--- m
tUUE
O¿~mwwciani?
m
t
3 OCVWBIOAWE emrf€auaA%%
IV.FORMULARIOS
ANEXO
4. FORMüLARIO DE SOLICITUD DE INFORMES
MlNlSTERlO DE JUSTICIA, SEGURIDAD Y DERECHOS HUMANOS
SECRETARIAOEASUNTOS REGISTRALES
SUBSECRETARIA DEASUMOS REGISTRALES RFI-W~& 0%. $ PI
REGISTRO DE M PROPIEOAO INMUEBLE

LEY 4 7 . 0 1
SOLICITUD DE INFORME (Articulo 27 -Ley 17.801) (*)

1 lrl zrl ,)* hrl-~rron~
3rl 4-1
r nri r r s l r ~ z u apr da, i n x n l a
SI-/ 6 1
!')SE UEBElA MAUCAR CON CLARIDAD QUE TIPO DE INFORME SE SOLICITA Y UTILIZAR UN FORMUIARIO POR CADA PEDIDO.
1 ta gnyiri ron<rrn."" .l ,( a -8 rr.,,,la",r"m:.ridg Li ,, .di.* irmiir-,," C a > "m.gnli.
9 :
L G < :e
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".,., .....,,.,". a".: I.. l,l,i,.,,iic,-..i, 8 .ill,llll-. " , N V..., l - 1
~ d V , . E.,S>~ ~ .L,#'=.
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,,... -.
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8b>bC7. ;*k,?#v9<~u8.~9,
8 8 , ,,,,, rnr,nii.irri.,i.-.n "r,,
..,,Y,.I~ -rr,....,lrI ,licir Cl<,lil i.iu,~,,, :;Ir. C i.,u,-- ,', i,cu.iIIiiii" uiI; i I r . d . i l i l i .ii,rlrieid~.ii,..
.,
.'.<,
3 ?!:r"p:,
SF2""*3
p,r, m . " r s r r , ~ .,,>.,d?,,d.",,.,,, c-"r">l",ar,7~:l,,:,~'.,~?"..m~",.,,,,,R,,~r,~..5~~~,~~,."c,,rr,r.,~,,,
i e . n " n l mriE-nTiii'rn9 n i r i i r r s r l o m i i i , i -rnyr*iii-rir+r.r ,,"i:iror.a,,,iri"als r , , * 7 n i i i , i , i l , i
r6,3<mC.-A,,e ,w,.,*50a<+ >-N,. ,,.,+;"~ >,",W*% :.mp-,a,H,",>4
,, ,>,m ,nr"",,lar,":."rpcr5"7a
in-ra.;,i,iii : ? i l Q r 4 "
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4
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MS,, 5 ,,*.,3,,e> owo,;: ??'7"?2ar.," m,
r ín
&L,>"*,!,cL,a
VFi COI 23C
Requisitos para Formulario Único: Papcl tamañoA4 (21 x 29.7 cm), gramajc dc 80 gramos, cn tinta
negra, en doble faz, letra calidad de impresión normal (tamaño no inferior al No 1l), completándoseel
mismo a máquina o PC. Sólo se admitirá un pedido de informe por formulario, debiéndose identificar
en forma indubitable el número de formulario que se solicita consignando una cruz en el casillero
correspondiente.
PODERJUDICIAL DE LA NACION
TRIBUNAL JUZGADO NACIONAL OE PRIMERA INSTANCIA EN LO

CIVIL NRO. -SECRETARIA -
, CEDULA
DE NOTlFlCAClON
.. ............. -............
l
S tto en
j j
1 I
i i
FECHA DE RECEPCON EN NOTIFICACIONES --- ---- ---- ---- -- l l
Sr : -----~ ! i
DOMlClLlO
1 l
I I
1 !
-. . .- . .
I I
TlPOdd DOMlClLlO SELLOW FUERO
CARACTER: -_--_
lurgmw. miflcar en sdla. ha%Ulisadndadlay hora InMbII)
OBSERVACIONES ESPECIALES:
(nsani an 8 2 6 - h p m - n a b a a s C n p u s - A m 682168WM-~it3381311 - C P C C - ~n1 2 9 C P ~ P )
S4lA /Tadin o que m mrrespmda)
NRO.0ROEN
REZ.
EYP. NRO 2- FUERO JUZam SECRET.
Hago saber a Vd. que en el Expediente caratulado "

por ante este Tribunal. se ha dictada la siguiente RESOIUCION:
CWYS
NOTIF. NEGATNA -
PERSCWAL OBSERVAC
" que se tramita
Queda Ud. Debidamente Natifrcad
BuenoSAir85. de de20 .
SEÑOR JUEZ:
.de 20 ...........SIENDO LAS
ORAS, ME CONSTlTUl EN EL DOMICILIO PRECEDENTEMENTE INDICADO
A DE . INTERESADO
RESPONDIENDO A MIS LLAMADOS UNA PERSONAQUE DIJOSER .........................................................
Y QUE AQUEL ..........................
VIVE .......... ..ALLl WROCEDI ............. ..NOTIFICAR1 E . ......................................
HACIENWLE ENTREGA DE.. ..........................DUPLICADO................. DE IGUAL E N O R A L 4
PRESENTE ............. COPIA . . . . . . . . . . . . . .PREVIA LECTU
ECIBENWSE DE ELL
Código de barras del trámite en números
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PROVI hTIA DI 1.1 E W AIRES
m s ILiIIK1*L
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PODER JUDIClAL PROWNCTA
E l
OfidDcleg.
Fecha deonJuzgado enPaz
c e p c r hde
DE BUENOS AIRES
C É D ~ J L DE
A NOTIFICACIÓN
~ c ~ ~ odrgnno
dcl
ÓRGANO Juzgado Civll y Comercial N" 2 - Zaraie

NOMBRE Otm Destinatario no cargado como Parte
CALLE Domicilio Electronico
TIPO DE DOMlCILIO (marcar lo que corresponda)
DENUNCIADO CoNsnTurno
O
CARACTER (marcar lo que corresponda)
URGENTE
OBSERVACIONES ESPECIALES.
u Y10 IihBRlTAClON DL Dlh Y HORA
O
(Insania art 620, CPCC T r a s l a d o de demanda - Arl94, CPCC- Art 524. CPCC - Bajo
responsabilidad de la parte)
(testar lo que m m s p o n d a )
STNO SllNO SIiNO
capas
Id& h-m Lnhl Lance
ndela Cawnr
&Ea
W d e aden Expte N. ZONA FUERO N' ORG DEP JUD En fs PERSONAL OBSERV
NOTIFICO a Ud que en el expediente caratulado "Cnritula de la Caasa"
que tramita por ante este órgano, se ha resuelto: "mrate, "
Copias:
QUEDA UD. DEBIDAMENTE NOTIFICADO.
Zárate, Dia de Firma de Mes de la firma de Afio de la Fecha del Sistema.
Firma y sello
IV.FORMULARIOS
ANEXO
2. BOLETA DE PAGO DE TASA DE J U S T I C I A ~ ~ O
m- Mlnlílcrie de h m i m
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di Buenos Aires
Tasa de Justicia
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Tasa de Justicia
Depriramnto JvRdal
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Por intermedio de la Resolución SC No 761120 (suscripta el 29/07/2020), la Suprema Corte de la

Provincia de Buenos Aires aprobó -como altemativa- el pago electrónico de las "Tasas Retributivas por
Scivicios Judiciales", cn cl ámbito dcl Podcr Judicial provincial.
Para el correcto abono, el usuario debe conectarse al sitio web http://www.scba.gov.ar/informaciod
tasadejusticia.asp?s=OSdonde podrá seguir los pasos que se indican en un video tutoriab y tal como allí
se menciona la tasa de justicia podrá abonarse mediante los sistemas de banca virtual, como por cajeros
automáticos de la red Link o tarjetas de crédito y débito.
3. BOLETA DE PAGO DE APORTES PREVISIONALES
cala d a M e i b n SocM pan W W
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4. BOLETA DE PAGO DEL IMPUESTO A LOS INGRESOS BRUTOS
(ANTICIPO DE HONORARIOS)
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~weinadaa~mndo &-Rentas
Impuesto sobre los Ingasm Brutas
Anticipo Honorarios Profesionales
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Impuesto sobre lor Ingrexrs Brutos
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Antlcipo Honorarios Profesionales
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1 Apeludo y Nombreso R a z h $ ~ b a I
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GaWmtidelo Rwdncb &Rentas
Impuesto sobra 13s 1ngW.m $utw
R-1 14 ~2
Anticipo Honorarios Profesionales
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5. FORMüLARIOPARAINGRESODE DATOS (iNICIODE EXPEDIENTES)
mder Juaordl
PmVRUa de iuenoa *,re9
CNIL u c o M ~ ~ c i a L ' "
LnaoRnh+" 1 SORTEAR
MEOIAOOR
1
ACT0RES"'mnWad: --- CONENCIDSO ALIMIN A
TIPO DCK!liI Nm6 " A P E U I W Y NOMBRES- W O N SOCIM 6
TIPO SOC Y CUlT DfNOMlNAClON DELORGANISMO DEL ESTADOm
OEIRAMDADOS (S) ainndsd-
TIPO 0 m . 1 ~ ' N-
~ 6 ríi RPEUIW Y NOMBRES WON SOCIAL 6
TIPO soc. Y curr DENOMINACION DELDRGPINISMO DEL ESTADO O'
O R M U M I O S AOCIOHALES (9)-u
RORROGA DE JURIDICCMN'"' BENEFICIO LITIGAR SIN GASTOS""
UNTO DEL JUICID"~I: LOWIDAD"".

OMPLEMENTO DE CARATUM'"'
E N O M I W I O N DEL ORGANO
6. FORMULARIO DE DECLARACIÓN JURADA PARA EL PAGO DE LA
TASADE JUSTICIA
1
DETERMINA BIENES HEREDITARIOS CON CARACTER DE DECLARACION
JURADA PATRIMONIAL PARA EL PAGO DE ATASA DE JUSTICIA
Señor Juez:
en los autos caratulados "

",a V.S. digo:
l. Que denuncio los siguientes bienes integrantes del acervo:
A) INMUEBLE5
VAL. FISCAL COEFIC VALU*GloN
PARTI00 NOM. CATASTRM ACTUALIZADA
(A x E)
- -
Subtotal:
MUEBLES: 10% Sobre total de lnmuebles (eetim. fiscal):
Valor segun fp.

Valor segiln is.
valor segun fs.- - -

Valor segOn fs.
- -
Valor segun fs.

- - -
Valor segun fs.
Suma parcial
subtotal
Transporte del folio anterror
III. EI total del activo asciende a la suma de
de m
En wnsecuencia. corresponde abonar en concepto TASA DE JUSTlClA la cantidad
por transpo* del
Dignese. V.S. proveer de wnformidad que
SERA JUSTICIA
Sello del profasianal Firma del profesional
(1) Tachar lo que no corresponda

JUDICIAL: MEDTDACAUTELAR IN~MLTEBLE
7. O ~ C I O PARA ÓRGA-
NOS JURISDICCIONALES DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
OFICIO JüDICIAL MEDIDA CAUTELAR INMUEBLE

PARA ÓRGANOS JURISDICCIONALES DE LA PROVIN-
CIA DE BUENOS AIRES
No TIMBRADO No PRESENTACIÓN Y FECHA
Tipo de trámite: simule/umente V

Tasa especial por servicios registrales Ley 10.295 y sus mod.: V
L u ~ a rv fecha.-
Señor Director Provincial del Registro de la Propiedad
de la provincia de Buenos Aires
--S / D.-
Tengo el agrado de dirigirme a Ud. en mi carácter de secretario
o quien haga sus veces V a cargo del, juzgado/secretaria V del
departamentojudicial, en los autos caratulados carátula de la Cau-
sa -v (noex-ute.),a fin de solicitarle tenga a bien anotar/reinscribir/
ZevantaríZevantar al solo efecto /otros V la medida cautelar código
de medida ordenada y medida V .
Medida de Origen: NOpresentacióny&cha; c ó d i ~ ode medida
ordenada y medida V .
Parte Indivisa:
La presente medida debe anotarse con relación al siguiente
inmueble:
Partido - Cód Partido V
Inscripción de dominio: (Un oficio por inmueble) Folio/Le~aio/
Matricula V
Si es folio y es posterior a 1916:es obligatorio nro. de FolioIAño.
Si es folio y es anterior a 1915: es obligatorio nro. de Folio/
Año/Serie.
UFIAJC:
Observaciones Para aaegar otrols antecedentels de dominio si
corresvondiera): ...............................................................................
..........................................................................................
Nomenclatura Catastral:
Cir: ..... Sec: ..... Chac ..... Qta: ..... Fracción: ..... Mz: .....
Parc: ..... Subpar: .....
Partida: .............................
Designación: S/Titulo / S/Plano V
Si es Titulo: es obligatorio citar el Lote y10 Mza./Qta./Ch/F
(Según corresponda) V
Si es Plano: es obligatorio citar el Plano, el Lote y la Manzana. V
Otros (Planos agregados al folio o legajo): .............................
.............................
Y deberá procederse a la toma de razón siempre y cuando figure
como Etular de dominio /Beneficiario Le.v 24.374 / Usgfructuai-io
/ Otro derecho realfcam-DOaclaratorio) /Independientemente de
quien resulte titular de dominio V :
Para persona humana
Apellidos: .................. Nombres: ..................
Tipo de documento V Nro de documento: ............
Para persona jurídica
Nombre: ............................. Tipo: .....................
CUITICUILICDI: ...................
(Se generarán tantos titulares como lo solicite)
La resolución judicial que ordena la presente anotación en su
parte pertinente dice: "........................ Fdo.juez del organismo"
Observaciones: .............................................................................
...............................................................................................
Los autorizados para el diligenciamiento son: ...........................
.......................................
... r .
Domicilio electromco: ...................................................................
"Consta de .....carillas".
Saludo a Ud. muy atentamente.
8. OFíCIO JUDICIAL: ANOTACIONES PERSONALES PARAÓRGANOS
JURISDICCIONALES DE LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
OFICIO JUDICIAL ANOTACIONES PERSONALES

PARA ÓRGANOS JURISDICCIONALES DE
LA PROVINCIA DE BUENOS AIRES
c No TIMBRADO
Tipo de trámite: sim-ule/ur~enteV

No PRESENTACI~N
Y FECHA
Tasa especial por servicios registrales Ley 10.295y sus mod.: V

Lugar y-fecha.-
--S / D.-
o quien harra sus veces V a cargo del, jw~ado/secretaria V del
deuartamento judicial, en los autos caratulados carátula de la Cau-
sa v (noexute.),a fin de solicitarle tenga a bien anotar/reinscribir/
levantar/levantar al solo efecto /otros V la medida cautelar c ó d i ~ o
de medida ordenada v medida V .
Medida de Origen: Wuresentación v fecha: c ó d i ~ ode medida
ordenada v medida V .
Para persona humana
Apellido: .........................................
Apellido del cónyuge (opcional): .....................................
Nombres: ...................................................................................
+o de documento V Nro de documento: ...............................
Fecha de nacimiento: ....../ ......./ ......
Nacionalidad:.................................... Residente//En tránsito V
CUIT/CUIL/CDI:...............................
Apellido materno: ........................ Nombre materno: ................

...........................
Para uersona iurídica
Nombre de la persona jurídica: ................................................
Tipo: ............................... CUIT/CUIL/CDI: ...................
No de inscripción en organismo de contralor: ............................
.....................................
...
Domicilio según estatuto: ...............................................................
CUITICUILICDI: .......................................................................
Según surge del estatuto: Si//Se desconoce V
Levantamiento al solo efecto de escriturar (DTR 9/02)
Apellido y nombre del adquirente: ................................................
Escribanoljuez: ..............................................................................
Partido del escribano:............................................. Registro del
escribano: ..................
.,
Clase de operacion: .......................................................................
Monto: ..................................................................
Partido v códirro Partido: V
. ., . .
Inscnpcion de dominio: ...............................................................
Designación del bien (solo para folio protocolizado): ...............
........................................
La resolución judicial que ordena la presente anotación en su parte
pertinente dice: "......................................Fdo.juez del owanismo"
Observaciones: .............................................................................
.............................................................................................................
.......................................
... , .
Domicilio electronico: ..................................................................
"Consta de ..... carillas".
9. OFíCIO AMPLIATORIO DE MEDIDAS CAUTELARES EN PROCESO
PARA ÓRGANOS JURISDICCIONALES DE LA PRO-
DE INSCRLPCI~N
VINCIA DE BUENOS AIRES
OFICIO AMPLIATORIO DE MEDIDAS CAUTELARES

EN PROCESO DE INSCRIPCIÓN
PARA ÓRGANOS JURISDICCIONALES DE LA
PROVINCIA DE BUENOS AIRES
No TIMBRADO No PRESENTACIÓN Y FECHA
Tipo de trámite: simple/urpente V

Tasa especial por servicios registrales Ley 10.295y sus mod.: V
Lurrar v fecha.-
--S 1 D.-
o auien haga sus veces V a cargo del, juzpado/secretaria V del
deuartamentoiudicial, en los autos caratulados carátula de la Causa
y (n "ex-ute.),al respecto y a fin de subsanar lo observado en el oficio
ingresado por mí con no depresentación -vufecha.códirro de medida
ordenada .v medida V .
La resolución judicial vinculada al presente, en su parte perti-
nente dice: "............................................................... Fdo. juez del
organismo".
Por el presente oficio, se pretende rect~ficar/aclarar/complemen-
V lo siguiente: ...................................................
.......................................................................
.....................................................................
.......................................
... , .
Domicilio electromco: ................................................................
........................................
"Consta de .....canllas".
10. FORMULARIO DE INFORME DE ANOTACIONES PERSONALES
(INHIBICIONES)
IV.FORMULARIOS
ANEXO
11. FORMULARIO DE INFORME DE DOMINIO
P
3.i
Buenos Aires
Provincia
iirerlo d. bon..,. Rspl.fn.,s l.Pri.l.did
INFORME DE DOMINIO
oble faz
I U r n Y , X * W .
752
CasllemRiMdo
INMUEBLE MATRICULADO FOLIO REAL - FR
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iOrsanisrno
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oirm pmhsmnslelionrmrnap mm!Folio Mniilcula o Le@)o
INSCRIPCION OE W>IIlNIO
amo amcula FAJC
NOMENCLATUR4 CATRASTAL
Ci, 3.e
MP mrr ubpi
DESIQN*ClON SEGUN TITULO P W O
TITULARES VOBSERVACIONES
WVal&l
CONTINUAClbN TITULARES Y OBSERVACIONES
........".............. ........... ..... ..... .... .. ... .. .. ..... .. .. .. ... ...... ..... ...... .. .. . ....
Flma Sollcknle S e l l del
~ Wldante
ESPACIO RESERVAW PARA EL USO DEL RPBA
Pbimmldcl
ANEXO V
APÉNDICE LEGISLATIVO
1. PARTE PERTINENTE DE LA LEY 21.342
De acuerdo al art. 3' inc. a) de laLey No 26.994, B.O. 811012014 Suplemento, se deroga
la presente Ley -con excepción de su articulo 6 s . Vigencia: lode agosto de 2015, texto según
art. lo de la Ley No 27.077, B.O. 19/12/2014.
Locaciones Urbanas
Ley No21.342: Normalización de locaciones urbanas. Régimen que reemplaza al insti-
tuido por la Ley 20.625 y sus prórrogas.
Buenos Aires, 29 de junio de 1976.
Art. 6. Garantía del Estado.- El Estado ga- entre locadores y locatanos no serán alteradas
rantiza la libertad de contratación y el ejercicio por el Poder Público ni éste aplicará medidas en
regular de los derechos de los contratantes en las relación con las locaciones urbanas que deban ser
locaciones iniciadas o que se inicien a partir del cumplidas a expensas de una sola de las partes.
1 de enero de 1974. Las condiciones pactadas
Capitulo 4 años,o cohnralquilercs nnticipados por cl mismo

Locación periodo. sc rcquicrc tjcultnd cxprcsn.
Sección 1' Sección 2'

Disposiciones generales Objeto y destino
Art. 1187. Definición.- Hay contrato de loca- Art. 1192. Cosas.- Toda cosa presente o futura,
ción si una parte se obliga a otorgar a otra el uso cuya tenencia esté en el comercio, puede ser ob-
y goce temprano de una cosa, a cambio del pago jeto del contrato de locación, si es determinable,
de un precio en dinero.,, aunque sea sólo en su especie. Se comprenden en
Al contrato de locacion se a~licaen subsidio lo el contrato, a falta de previsión en contrario, los
dispuesto con respecto al consentimiento, precio pmductos y los h t o s ordinarios.
y objeto del contrato de compraventa. Art. 1193. Contrato reglado por normas
Art. 1188. Forma. 0ponibilidad.- El contrato administrativas.- Si el locador es una persona
de locación de cosa inmueble o mueble registra- jurídica de derecho público, el contrato se rige en
ble, de una universalidad que incluya a alguna de lo pertinente por las normas administrativasy, en
ellas. o de Darte material de un inmueble. debe ser subsidio, por las de este Capitulo.
hecho por escrito. Art. 1194. Destino de la cosa 1ocada.- El loca-
Esta se también a sus prónogas y tario debe dar a la cosa locada eldestino acordado
modiñcaciones. en
.- el
.-contrato.
~ - .
Art. 1189. Transmisión por causa de muerte.- A falta de convención, puede darle el destino
Enajenación de la cosa locada. Excepto pacto en que tenia al momento de l'ocarse, el que se da a co-
contrario, la locación: sas análoeas en el luear donde la cosa se encuentra
a) se transmite activa y pasivamente por causa o el que Corresponde a su naturaleza.
de muerte; A los efectos de este Capitulo, si el destino es
b) subsistedurante el tiempo convenido, aunque mixto se aplican las normas correspondientes al
la cosa locada sea enajenada. habitacional.
Art. 1190. Continuador de la locación.- Si Art 1195. Habitación de personas incapaces o
la cosa locada es inmueble, o parte material de con capacidad restringida- Es nula la cláusula que
un inmueble, destinado a habitación, en caso de impide el ingreso, o excluye del inmueble alquilado,
abandono o fallecimiento del locatario, la locación cualquiera sea su destino, a una persona incapaz o
puede ser continuada en las mismas condiciones con capacidad restringida que se encuenw bajo la
pactadas, y hasta el vencimiento del plazo contrac- guarda, asistencia o representación del locatario o
tual, por quien lo habite y acredite haber recibido sublocatario, aunque éste no habite el inmueble.
del locatario ostensible trato familiar durante el Art. 1196. Locación habitaciona1.- Si el
año previo al abandono o fallecimiento. destino es habitacional, no puede requerirse del
El derecho del continuador en la locación pre- locatario:
valece sobre el del heredero del locatario. a) El pago de alquileres anticipados por periodos
Art. 1191. Facultades del representante.- mayores a un mes;
Para celebrar contrato de locación por más de tres b) Depósitos de garantía o exigencias asimila-
bles, por cantidad mayor del importe equivalente
al primer mes de alquiler. El depósito de garantía Tampoco se aplica el plazo mínimo legal a los
será devuelto mediante la entrega de una suma contratos que tengan por objeto el cumplimiento
equivalente al precio delúltimo mes de la locación, de una finalidad determinada expresada en el
o la parte proporcional en caso de haberse efec- contrato y que debe normalmente cumplirse en el
tuado un depósito inferior a un mes de alquiler. El plazo menor pactado.
reintegro deberá hacerse efectivo en el momento (Articulo sustituido porart. 4"de laLey W27.551
de la restitución del inmueble. En el caso de existir B.O. 3010612020.Vigencia: a partir deldia siguiente
alguna deuda por servicios públicos domiciliarios o alde supublicaciónen el Boletín Oficial de la Repú-
expensas, correspondientesal periodo contractual blica Argentina y serán aplicablespara los contratos
y que al momento de la entrega del inmueble no que se celebren a partir de su entrada en vigencia.)
hubiese sido facturada, puede acordarse su pago
tomando al efecto los valores del último servicio Sección 4'
o expensas abonado, o bien el locador puede rete- Efectos de la locacwn
ner una suma equivalente a dichos montos como
garantiade pago. Eneste último caso, una vez que Parágrafo 1
el locatario abone las facturas remanentes, debe Obligaciones del locador
presentar las constancias al locador, quien debe
restituir de manera inmediata las sumas retenidas; Art. 1200. Entreear la cosa.- El locador debe
c) El pago de valor llave o equivalentes;y d) La entregar la wsa conforme a lo acordado. A falta
íÜma de pagarés o cualquier otm documento que de previsión contractual debe entregarla en estado
no forme parte del contrato original. apropiado para su destino, excepto los defectos
(Artículo sustituido por art 2'de la Ley N"27.55 1 que el locatario conoció o pudo haber conocido.
B.O. 3010612020. Vigencia: apartirdeldia siguiente
al de supublicaciónenelBoletinOficialde la Repú- Art. 1201. Conservarla cosa con aptitud para
blica Argentina y serán aplicablespara los contratos el uso convenido.- 1locadordebe conservar la cosa
que se celebren a partir de su entrada en vigencia.) locada en estado de servir al uso y goce convenido
y efectuar a su cargo la reparación que exija el
Sección 3" deterioro en su calidad o defecto, originado por
Tiempo de la locacwn cualquier causa no imputable al locatario.
En caso de negativa o silencio del locador ante
Art. 1197. Plazo máximo.- El tiemw de la un reclamo del locatario debidamente notificado,
locación. cuolquien sea su ohjcto. no pucdc cu- pan que ckctúc alguna rcparacióii uxcntc, el lo-
ccdcr dc vcinrc anos nan el destino hahirnci»nal
~~~~ ~~ ~ ~
~~~
cotorio puede rroIi7nrlo porsi. con cnrgool Iocodor,
y cincuenta años para los otros destinos. una vet transcurridas al menos ve&icuatro (24)
El contrato es renovable expresamente por un horas comdas, contadas a partir de la recepción
lapso que no exceda de los máximos previstos de la notificación.
contados
- - - desde
-.--. su inicio. Si las reuaraciones no fueranureentes.el locatario
debe intikar al locador para que kalice'las mismas
Art. 1198. Plazo mínimo de la locación de dentro de un plazo que no ser inferior a diez
inmueble.- El contrato de locación de inmueble, (10) dias comdos, contados a partir de la recepción
cualquiera sea su destino, si carece de plazo expre- de la intimación,cumplido el cual proceder en
so y determinado mayor, se considera celebrado 1, forma indicadaen el párrafo precedente,
por el plazo mínimo legal de tres (3) años, excepto En todos los casos, la notificación remitida al
los casos del articulo 1.199. domicilio denunciado porel locadorenel contrato
El locatario puede renunciar a este plazo si está se tendrá por válida, aun si el locador se negara a
en la tenencia de la cosa. recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
(Articulo sustituido por art 3'de la Ley N027.55 1 imputables al mismo,
B.O. 3010612020. Vigencia: a partirdeldia siguiente (Articulo sustituido por art 5' de la Ley No
al de supublicaciónenelBoletinOficialde la Repú- 27.55 1 B.O. 3010612020. vigencia: a partir del dia
blica Argentina Y serán aplicablespara 10scontratos siguiente al de su publicación en el ~ ~ l ~oficial
t i n
que se a partir de su entrada en vigencia.) de la República Argentina y serán aplicables para
Art. 1199. Excepciones al plazo mínimo los contratos que se celebren a partir de su entrada
legal.- No se aplica el plazo minimo legal a los en vigencia.)
contratos de locación de inmuebles o parte de Art. 1202. Pagar mejoras.- El locador debe
ellos destinados a: pagar las mejoras necesarias hechas por el locatario
a) Sede de embajada, consulado u organismo a la cosa locada, aunque no lo haya convenido, si el
internacional, y el destinado a habitación de su contrato se resuelve sin culpa del locatario, excepto
personal extranjero diplomático o consular; que sea por destrucción de la cosa.
b) Habitación con muebles que se arriende w n
fines de huismo, descanso o similares. Si el plazo Art. 1203. Frustración del uso o goce de la
del contrato o de los contratos consecutivos supera cosa.- Si por causas no imputables al locatario, éste
los tres (3) meses, se presume que no h e hecho se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta
con esos fines; no puede servir para el objeto de la convención,
c) Guarda de cosas; puede pedirla rescisión del contrato, o la cesación
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en del pago del precio por el tiempo que no pueda usar
un predio ferial. o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa
o indirectamente la wsa misma, sus obligaciones de las cargas y wntribuciones que se originenen el
continúan como antes. destino aue
~ ~
dé a la cosa locada. No tiene a su cano
,~~~ ~
~ ~ ~ ~
~ 0
(Articulosuitituidoprnn. 6'dc laLcyNY27.551 cl pogo de las que grovcn la coso ni los expensas
R O. 30 O6 2020. \'igsncia: a panirdcl dia siguiciiic comunes extraordinarias. Solo pueds e\ídhlccerse
al de su puhlicaciónencl Rolctiii Oficialde lo Rcpu- auc estén a camo del locatorio oaucllos expensas
blica~rgentinay serán aplicables para los wntraios que deriven dCgastos habituale; entendikndose
que se célebrena partir de su en&da en vigencia.) por tales aquellos que se vinculan a los servicios
normales y permanentes a disposición del locatario,
Art. 1204. Pérdida de luminosidad del in- ~~eI>en~~en~men~~equeseanconsi~era~oscomo
mueble.- La pérdida de luminosidad del inmueble comunes o extraordinarias,
urbano por construcciones en las ñncas vecinas, (Articulo sustituido porart. 8'de la Ley N027.55 1
no autoriza al locatario a solicitar la reducción del B.O. 30/06/2020,vigencia: a partirdeldía siguiente
precio ni a resolver el contrato, excepto que medie ,lde supublicaciónen el~oletin oficialde la k p ú -
dolo del locador. blicabentina y serán aplicablespara los contratos
Art. 1204 bis.- Compensación, Los gastos y que Se a partir de su entrada en vigencia.)
acreencias que se encuentran a cargo del locador A&. 1210. Restituir la cosa.- El locatario, al
conforme las disposiciones de esta sección, pueden concluir el contrato, debe restituir al locador la
sercompensadosde~lenoderecho~rellocatariocosa en el estado en que la recibió, excepto los
w n los cánones locativos, previa notificación deterioros provenientes del mero transcurso del
fehaciente al locador del detalle de los mismos. tiempo y el uso regular,
*.
i n c o ~ r a d opor 7' de la NO También debe entregarle las constancias de los
27.551 B.O. 3010612020.Vigencia: a partirdeldia pagos que en razón de la relación locativa
siguiente alde supublicaciónen elBoletin Oficial y que resulten atinentes a la cosa o a los servicios
de la República Argentina y serán aplicables para que tenga,
los contratos que se celebren a partir de su entrada
en vigencia.) Parágrafo 3
Parágrafo 2' Régimen de mejoras
Obligaciones del locatario Art. 1211. Regla.- El locatario puede realizar
mejoras en la cosa locada, excepto que esté pmhi-
Art. 1205. Prohibición de variar el destino.- bido en el contrato, alteren la substancia o forma
El locatario puede usar y gozar de la cosa conforme de la cosa, o haya sido interpelado a restituirla.
a derecho y exclusivamentepara el destino corres- No tiene derecho a reclamar el pago de mejoras
pondiente. No puede variarlo aunque ello no cause útiles y de mero lujo o suntuarias, pero, si son me-
pejuicio al locador. joras necesarias, puede reclamar su valor al locador.
Art. 1206. Conservar la cosa en buen estado. Art. 1212. Violación al régimen de mejoras.-
Destrucción.- El locatario debe mantener la cosa La realizaciónde mejoras prohibidas en el articulo
y conservarla en el estado en que la recibió. No 1211 viola la obligaciónde conservar la cosa en el
cumple conesta obligación si la abandona sin dejar estado en que se recibió.
quien haga sus veces.
Responde por cualquier deterioro causado a la Sección 5'
cosa, incluso por visitantes ocasionales, pero no
por acción del locador o sus dependientes; asi- Cesión y sublocación
mismo responde por la destrucción de la cosa por Art. 1213. Cesión.- El locatario sólo puede
incendio no originado en caso fortuito. ceder su posición contractual en los términos pre-
Art. 1207. Mantener la cosa en buen estado. vistos en los artículos 1636y siguientes. La cesión
Reparaciones.- Si la cosa es mueble, el locatario que no reúna tales requisitos viola la prohibición
tiene a su cargo el gasto de su wnservación y las de variar el destino de la cosa locada.
mejoras de mero mantenimiento; y sólo éstas si La prohibición contractual de ceder importa la
es inmueble. de sublocar y viceversa.
Si es urgente realizar reparaciones necesarias Se considera cesión a la sublocación de toda
puede efectuarlas a costa del locador dándole la cosa.
aviso previo.
Art. 1214. Sublocación.- El locatario puede
Art. 1208. Pagar el canon convenido.- La dar en sublocación parte de la cosa locada, si no
mestación dineraria a careo del locatario se interna hay pacto en contrario. Para ello debe comunicar
'con el precio de la locaci%ny toda otra prestacBn al iocador, por medio fehaciente, su intención de
de Daeo ~eriódicoasumida convencionalmente oor sublocar e indicarle el nombre v domicilio de la
el locatario. Para su wbro se wncede vía ejecut;va. persona con quien se propone contratar,y eldestino
A falta de convención, el pago debe ser hecho que el suhlncatario asignará a la cosa.
por anticipado: si la cosa es mueble, de contado; El locador sólo puede oponerse por medio feha-
y si es inmueble, por periodo mensual. ciente, dentro del plazo de diez días de notificado.
El silencio del locador importa su conformidad con
Art. 1209. Pagar cargas y contribuciones por 1, sublocación
la actividad; El locatario tiene a su cargo el pago
La sublocación contratada pese la oposición del a) Si la cosa locada es un inmueble y han

locador, o con apartamiento de los términos que transcurrido seis (6) meses de contrato, debiendo
se le comunicaron, viola la prohibición de variar notificar en forma fehaciente su decisiónal locador
el destino de la cosa locada. con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace
uso de la opción resolutona en el primer año de
A*. 1215. Relaciones entre sublocador Y su- vigencia de la relación locativa, debe abonar al
blocatano.- Entre sublocador y sublocatario rigen locador, en concepto de indemnización, la
las normas previstas en el contrato respectivo Y las equivalentea un (1) mes y medio de alquiler al mo-
de este Capitulo. Está im~ficitala cláusulade UsarY mento de desocunarel
r ~ ~ inmuehlev
-~
la de un (1 \mes
-~
gozar de la cosa sin transgredirelcontrato principal. ~ i ~ ~ D ~ . X " S ~ - ~transcu,.,ido
i e r c i t a dicho lauso,
~ r t1. 2 1 6 . ~ ~ ~ ~ ~ ~ ~ d i ~ ~EnAlos
~ ~ con&tos
~ . - ~ dei inmuebles
n ~ j ~ destinados
i ~ i ~ ad ~
sus derechos respecto al locatario, el locador tiene vivienda, cuando la notificación al locador se rea-
acción directa contra el sublocatario para cobrar liza con una anticipaciónde tres (3) meses o más,
el alquiler adeudado por el locatano, en la medida transcurridos al menos seis (6) meses de contrato,
de ladeudadelsubl~catari~, 'rambiénpuede exigir no corresponde el Pago de indemnización alguna
de éste el cumplimientode las obligaciones que la por dicho concepto.
sublocación le impone, inclusive el resarcimiento b) En los casos del articulo 1.199, debiendo
de los daños causadoswruso indebido de la cosa. abonar
de
locador a dos (2) meses
Recíprocamente, e i sublocatario tiene acción
directa contra el locador para obtener a su favor el (Mcu10sustituidopora*.90de1aLeyw27.551
de las obligaciones en el B.O. 3010612020.Vigencia: a partir del día siguiente
contrato de locación. alde supublicaciónen el Boletin Oficial de la Repú-
La conclusión de la locación determina la blica Argentina Y serán aplicablespara 10s contratos
cesación del subarriendo, excepto que se haya se celebren a partir de su entrada en vigencia.)
producido por confusión. Art. 1221 bis.- Renovación del contrato. En
los contratos de inmuebles destinados a vivienda,
Sección 6" dentro de los tres (3) últimos meses de la relación
Extinción locativa. cualauiera de las uartes uuede convocar a
la otra, iotificindola en forma fehaciente, a efectos
Art. 1217. Extinción de la locación.- Son mode acordar la renovación del contrato, en un plazo
dos especiales de extinción de la locación: no mayor a quince (15) días corridos. En caso de
a) el cumplimientodel plazo convenido,0 reque- silencio del locador o frente a su negativa de llegar
rimiento~revistoenelarticulo 1218, seghelcaso; a un acuerdo, estando debidamente notificado, el
b) la resolución anticipada. locatario puede resolver el contrato de manera anti-
Art. 1218. Continuación de la locación con- cipada sin pagar la indemnización correspondiente.
cluida.- Si vence el plazo convenido o el plazo (Articulo incorporado por art. 10 de la Ley No
mínimo legal en ausencia de convención, y el 27.551 B.O. 3010612020. Vigencia: a partir del día
locatario continúa en la tenencia de la cosa, no siguiente al de su publicación en el Boletín Oficial
hay tácita reconducción, sino la continuación de de la República Argentina y serán aplicables para
la locación en los mismos términos contratados, los contratos que se celebren a partir de su entrada
hasta aue cualauierade las uartes dé w r concluido en vigencia.)
el wntrato mediante comunicación fehaciente.
La recepción de pagos durante la continuación de Sección 7"
la locación no altera lo dispuesto en el primer párrafo. Efectos de la Extinción
Art. 1219. Resolución imputableal1ocatario.- Art. 1222. Intimación de pago y desalojo de
El locador puede resolver el contrato: viviendas; Si el destino es habitacional, previa-
. -
a). w r cambio de destino o uso irregular en los
t6rminos del articulo 1705;
mente a la demanda de desalojo . por
. falta de pago
. . de
alquiIsrcs,sl locadordchs iiitimnr Icliacisntcmcntc.
h) por fnlta de conscn.ación de la cosa locada, al locatario a1 pagodc 1acnntidaddchida.oto~ando
o su abandono sin dejar quien haga SUS \.cccs; panello un pIa70 que nuncadche ser inti.rioradic7
c) por lalw de pago dc la prcstaciiin dincmria (10)dias corridos contados a prtirdc la recepción
con\.cnida. dunntc dos wriodos consecutivos. de la intimacii)n,es'cilicando el lugar dc p3go.
La notificación -remitida al domicilio denun-
Art. 1220. Resolución imputable al locador.- ciado en el contrato por el locatario se tiene por
El locatario puede resolver el wntrato si el locador válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese
incumple: perfeccionarse por motivos imputables al mismo.
a) la obligaciónde conservarla cosa con aptitud Cumplido el plazo previsto en el primer pá-
para el uso y goce convenido; rrafo de este articulo, o habiéndose verificado la
b), l a garantía de evicción o la de vicios extinción de la locación por cualquier motivo, el
redhibitorios. locatario debe restituir la tenencia del inmueble
Art. 1221. Resolución anticipada.-El contrato locado. Ante el incumplimiento del locatario, el
locador puede iniciar la acciónjudicialde desalojo,
de locación puede ser resuelto anticipadamente
por el locatario: la que debe sustanciarsepor el proceso previsto al
efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever
un procedimiento especial, el más abreviado que El plazo de ejecución de la sentencia de desalojo
establezcan sus leyes procesales o especiales. no puede ser menor a diez días.
En ningún caso el locadorpuede negarse a reci-
bir las llaves del inmueble o condicionar la misma, Art. 1224. Facultades sobre las mejoras útües
sin perjuicio de la reserva por las obligaciones o suntuarias.- El locatario puede retirar la mejora
pendientes a cargo del locatario. En caso de ne- útil o suntuaria al concluir la locación; pero no
gativa o silencio frente al requerimiento por parte puede hacerlo si acordó que quede en beneficio
del inquilino a efectos de que se le reciba la llave de la wsa, si de la separación se sigue daño para
del inmueble, éste puede realizar la consignación ella, o separarla no le ocasiona provecho alguno.
judicial de las mismas, siendo los gastos y costas El locador puede adquirir la mejora hecha en
a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán violación a una prohibición contractual, pagando
alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria el mayor valor que adquirió la cosa.
a partir del día de la notificación fehaciente reali- Art. 1225. Caducidad de la fianza. Renova-
zada al locador a efectos de que reciba las llaves ción.- Las obligaciones del fiador cesan automá-
del inmueble, siempre que el locatario efectúe la ticamente alvencimiento del plazo de la locación,
consignación judicial dentro de los diez (10) días excepto la que derive de la no restitución en tiempo
hábiles siguientes a la misma. o desde aue le fuera del inmueble locado.
notilicodool locodor el dcpis;to judicioidc la llave Se exige el consentimiento expreso del fiador
si la coiisignación se huhicsc iiiiciodo despues del para obligarse en la renovación o prórroga expresa
\.cncimicntode dicho pla7o. o tácita, una vez vencido el plazo del contrato de
(Articulosuirituidop a r t . I I dc la Lcy W27.551 locación.
R.O. 30 O6 2020. Viacncio: o partir del diaiinuicntc Es nula toda disposición anticipada que extienda
al de su publicación & e l ~ o l e ' koficial de l a ~ e ~ ú -la fianza, sea simple, solidaria como codeudor o
blica Areentina v serán adicables Dara los contratos principal pagador, del contrato de locación original.
que se G1ebren.a partir d'e su ent&da en vigencia.)
- .
Art. 1226. Facultad de retención.- El ejercicio
Art. 1223. Desalojo.-*lexkguirse la locación del derecho de retenciónporel locatario lo faculta
debe restituirse la tenencia de la cosa locada. apercibir los frutos naturales que la cosa produz-
procedimiento previsto en este para ca. Si lo hace, al momento de la percepción debe
la cláusula resolutoria implicita no se aplica a la compensar ese valor con la suma que le es debida.
demanda de desaloio w r las causas de los artículos
1217 y 1219, incisó cj.
3. PARTE PERTINENTE DEL CPCCN. DESALOJO

providencia, con asistencia del Defensor Oficial.
Igual previsión deberá tomarse cuando se diera la
causal prevista en los articulos 680 bis y 684 bis.
Art. 679. Procedimiento.- La acción de desalo-
Art. 681. Denuncia de la existencia de su-
jo de inmuebles urbanos y nuiiles se sustanciará
por el procedimiento establecido por este Código blocatanos u ocupantes.- En la demanda y en la
contestaciónlas partes deberán expresar si existen
para el juicio sumario, con las modalidades que se
establecen en los artículos siguientes. o no sublocatarios u ocupantes terceros. El actor,
si lo ignora, podrá remitirse a lo que resulte de la
Art. 680. Procedencia.- La acción de des- diligencia de notificación, de la contestación a la
alojo procederá contra locatarios, sublocatarios, demanda, o de ambas.
tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otms
Art. 682. Notiíicaciones.- Si en el contrato
ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible.
no se hubiese constituido domicilio especial y el
Art. 680 bis. Entrega del inmueble al accio- demandado no tuviese su domicilio real dentm de
nante. (Agreg. por ley 24.454).- En los casos que la iurisdicción. la notificación de la demanda mdrá
la acción de desalojo se dirija contra intruso, en pr~cticnrscen el inmuchlc cuyo dcsolojo sc rcquicrc,
cualquier estado del juicio después de trabada la s i c m p ~que en él Iiuhicsc algún cdiñcio hahitado.
litis y a pedido del actor, el juez podrá disponer
la inmediata entrega del inmueble si el derecho
Art. 683. Localización del inmueble.- Si
faltase la chapa indicadora del número del in-
invocado fuese verosimil y previa caución por los mueble donde debe practicarse la notificación, el
eventuales daños y pejuicios que se puedan irrogar.
notificador procurará localizarlo inquiriendo a los
Art. 680 ter. Reconocimiento Judicial.
~~ ~ ~
vecinos. Si obtuviese indicios suficientes,requerirá
( A ~ por ~ ~ ~2 5 ..4 ~ ~ )cuando
.- desilojo cn el inmuchlc la identiticación de loiocupantcs,
fundan.en las ds cambio de dsstino, piditndolcsn7hn de su rclocihn concldcmnndado.
dctcrlorodel inmueble,,)bns noci,.as o ahu- Si la notiticacióii dchicsc Iiaccrw eii una casa de
sivoo dcshoncsto,cl juc7 dchcrj rcoli70rantci del dcprtamcntos y en Ioccdulano .ie huhicrccipcciti-
wslodode la demandaun rcconocimicnto iudicial cado la unidad, o se lodesignore porcl numero y en
dentro de los cinco dias de dictada la primera el edificio estuviere designada por letras, o vicever-
sa. el notificador inquirirj al encargado y \,ccinos si ejecución de la caución x Ic impondri una multa de
el demandado \,¡\.e en el edificio. lo notiticari si lo
~~ ~ ~~
hasta S 20.Oí)Ocn ta\,orde la contnnanc.
~~ ~
hallare, ide"titicándo10. En caso Lntrxio devolverá

la cédula informando el resultado de la diligencia. 685. En los juicios fundados en
las causales de falta de Daeo o w r vencimiento del
Art. 684. Deberes y facultades del notfi- plazo sólo se admitirá la prueba documental la de
cador.- Cuando la notificación se cumpla en el confesión y la pericial.
inmueble reclamado, el notificador: A
Art. 686. Lanzamiento.- El lanzamiento se
1) deberá hacer saber la existencia del juicio a ordenara
cada uno de los sublocatariosu ocupantes presentes 1) tratándose de quienes entraron en la tenencia
en el acto, aunque no hubiesen sido denunciados, u ocupación del inmueble con titulo legitimo, a
previniéndoles que la sentencia que se pronuncie los diez dias de la notificación de la sentencia si
producirá efectos contra todos ellos y que, dentro la condena de desalojo se fundare en vencimiento
del plazo fijado para contestar la demanda, podrán del plazo, falta de pago de los alquileres o reso-
cjcrccr los dcrcclios que csrimen comsponderlcs; lución del contrato por uso abusivo u otra causa
2) idcntificnrj a los prcscntcsc intormarj 31 iuc7 imputable al locatario; en los casos de condena de
sobre el carácter que invoquen y acerca de &os futuro, a los diez dias del vencimiento del plazo.
sublocatarios u ocupantes cuya presunta existencia En los demás sunuestos. a los noventa dias de la
surja de las manifestaciones de aquéllos. Aunque notificación de la sentencia, a menos que una ley
existiesen sublocatarios u ocupantes ausentes esoecial estableciera olazos diferentes.
en el acto de la notificación, n i se suspenderán '2) respecto de no tuvieron titulo legiti-
los trámites Y la sentencia de desaloio Droducirá u . mo para la ocupación del inmueble, el plazo será
efectos tamb.ién respecto de ellos; de cinco dias.
3) podrá requerir el auxilio de la fuerza pública,
allanar domicilios y exigir la exhibición de docu- Art. 687. Alcance de la sentencia.- La senten-
mentos de identidaduotros aue
~ ~~~~ ~~
, fuesennecesarios. cia se hará efectiva contra todos los que ocupen
-
~ ~ ~ ~~~
FI incwnplimicntodc lodispucsrocncswarticulo cl inmuchlc, aunque no hayan sido mencionados

venel anrcriorconsrituiri ialw rravc del iiorilicador
,~~ ~ ~ ~~~
~ ~
cn la diliacncia de la notiticación o no se hubiesen
presentado en el juicio.
684 bis. Desalojo por falta de pago o venci-
miento de contrato. Desocuoación inmediata.
~ ~
~ ~ .~
(Agrcg. por I.cy ZSA8X); Fn los supucsros en que
Art. 688. Condena de futuro.- La demanda de
dssalojo podrb iiitcrp)nersc antes del vencimiento
13 causal in\,ocada pard el desalojo t'ucrc la ds lulo del plalo con\rnido para la rcshtución del hicn,cn
dc pago O \.encimiento dcl conrnto, el actor podri cuyo caso la ssntcncia que ordena ladcsocupación
tliih;r:n, hajocaucióii real, ohenerla desi>cu~ciiin dchcrá cumplirse una \,e7 vciicido aquel.
inincdiata de acucrdo 31 mnccdimicnto prc\.isro cn Las cosbs scrin a cargo del actor cuando el
el articulo 680 bis. Para 61 supuesto que'se probare demandado, además de haberse allanado a la
que el actor obtuvo esa medida ocultando hechos o demanda, cumpliere su obligación de desocupar
documentos que configuraren la relación locativa oportunamente el inmueble o de devolverlo en la
o el pago de alquileres, además de la inmediata forma convenida.
4. LEY 27.551. MODIFICACIÓN DEL CCCN
CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL DE LA NACIÓN

MODWICACI~N
LEY 27.551
El Senado y Cámara de Diputados de la Nación Art. 2.- Sustitúyase el articulo 1.196 del Código
Argentina reunidos en Congreso, etc. sancionan Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
con fuerza de Ley: Articulo 1.196: Locaciónhabitacional.Si eldesti-
no es habitacional, no puede requerirsedel locatario:
T~TULO 1 a) El pago de alquileres anticipados por periodos
AL CÓDIGO
REFORMAS CIVILY mayores a un mes;
b) Depósitos de garantia o exigencias asimila-
COMERCIALDE LA NACIÓN
bles. w r cantidad mavor del im~orteeauivalente
Art. 1.- Sustitúyase el articulo 75 del Código al mes de alqGler. El depósito d; garantia
Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: será devuelto mediante la entrega de una suma
Articulo75: Domicilio especiaL Las partes de equivalenteal precio del último mes de la locación,
un contrato pueden elegir un domicilio para el o la parte proporcional en caso de haberse efec-
eiercicio de los derechos Y oblieaciones aue de él tuado un dewsito inferior a un mes de alauiler. El
emanan. Pueden ademá~const';tuirun dbmicilio reintegro deberá hacerse efectivo en el momento
electmonico en el aue se tenean w r eficaces todas
&
de la restitucióndel inmueble. Enelcaso de existir
las notificacione< comunicaciones y emplaza- ~lgun~deu&po~&icio~p~blic~sdomi~i~rioso
mientos que allí se dirijan. expensas, correspondientesal periodo contractual
y que al momento de la entrega del inmueble no podrá proceder en la forma indicada en el párrafo
hubiese sido facturada, puede acordarse su pago precedente.
tomando al efecto los valores del último servicio En todos los casos, la notificación remitida al
o expensas abonado, o bien el locador puede rete- domicilio denunciado por el locadoren el contrato
ner una suma equivalente a dichos montos como se tendrá por válida, aun si el locador se negara a
garantia de pago. En este último caso, una vez que recibirla o no pudiese perfeccionarse por motivos
el locatario abone las facturas remanentes, debe imputables al mismo.
presentar las constancias al locador, quien debe
restituir de manera inmediata las sumas retenidas; Art. 6.- Sustitúyase el articulo 1.203 del Código
c) El pago de valor llave o equivalentes; y Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
d) La firma de pagarés o cualquier otro docu- Articulo 1.203: Frustracióndel uso o goce de la
mento que no forme parte del wntrato original. cosa. Si por causas no imputables al locatario,éste
se ve impedido de usar o gozar de la cosa, o ésta
Art. 3.- Sustitúyase el artículo 1.198 del Código no puede servir para el objeto de la convención,
Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: puede pedir la rescisióndel contrato, o la cesación
Articulo 1.198: Plazo minimo de la locación de del pago del precio por el tiempo que no pueda usar
inmueble. El contrato de locación de inmueble, o gozar de la cosa. Si no se viese afectada directa
cualquiera sea su destino. si carece de plazo ex- o indirectamente la cosa misma, sus obligaciones
preso y detsrminado mayor, S: considen celchndo continúan como antes.
inr cl ~ 1 3 7 minimo
0 l rrcs 0)
l c ~ adc .
. . ~ños.cwccpto
.
Art. 7.-Agréguese como articulo 1.204 bis del
ios caios del articulo r.199.
El locatario puede renunciar a este plazo si está Código Civil y Comemialde la Naciónel siguiente:
en la tenencia de la cosa. Articulo 1.204 bis: Compensación. Los gastos
Art.4.- Sustihiyascci oriiculo 1.199del Código

-
v acreencias aue se encuentran a careo del locador
cont'ormc 1~sdiuposicioncsdccst3sccción. pucdcn
v C'omcrciol de la Kación m r e l sinuicnte:
C'i\,il scrcomneniodosdc nlcno dcrccho mrcl locatario
~ k c u l o1.199: ~xce~ciones'al plazgminimo con los cánones locativos, previa notificación
legal. No se aplica el plazo mínimo legal a los fehaciente al locador del detalle de los mismos.
contratos de locación de inmuebles o parte de
ellos destinados a: Art. 8.- Sustitúyase el articulo 1.209 del Código
a) Sede de embajada, consulado u organismo Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
internacional, y el destinado a habitación de su Articulo 1.209: Pagar cargas y contribuciones
personal extranjero diplomático o consular; por la actividad. El locatario tiene a su cargo el pago
b) Habitación con muebles que se arriende con de las cargas y contribuciones que se originen en el
ñnes de turismo, descanso o similares. Si el plazo destino que dé a la cosa locada. No tiene a su cargo
del wntrato o de los contratos consecutivos supera el pago de las que graven la cosa ni las expensas
los tres (3) meses, se presume que no fue hecho comunes extraordinarias. Solo puede establecerse
con esos fines; que estén a cargo del locatario aquellas expensas
c) Guarda de cosas; que deriven de gastos habituales, entendiéndose
d) Exposición u oferta de cosas o servicios en por tales aquellos que se vinculan a los servicios
un predio ferial. normales y permanentes a disposición del locatario,
Tampoco se aplica el plazo minimo legal a los independientemente de que sean considerados como
contratos que tengan por objeto el cumplimiento expensas comunes ordinarias o extraordinarias.
de una finalidad determinada expresada en el Art. 9.- Sustitúyase el articulo 1.221 del Código
contrato y que debe normalmente cumplirse en el Civil y Comercial de la Nación por el siguiente:
plazo menor pactado. Articulo 1.221: Resolución anticipada. El
Art. 5.- Sustitúyase elartículo 1.201del Código contrato de locación puede ser resuelto anticipa-
Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: damente por el locatario:
Articulo 1.201: Conservar la cosa con aptitud a) Si la cosa locada es un inmueble y han
para el uso convenido. El locador debe conservar transcumdo seis (6) meses de wntrato, debiendo
la cosa locada en estado de servir al uso y goce notificar en forma fehaciente su decisión al locador
convenido y efectuar a su cargo la reparación que con al menos un (1) mes de anticipación. Si hace
exija el deterioro en su calidad o defecto, originado uso de la opción resolutona en el primer año de
por cualquier causa no imputable al locatario. vigencia de la relación locativa, debe abonar al
En caso de negativa o silencio del locador ante locador, en concepto de indemnización, la suma
un reclamo del locatario debidamente notificado, equivalente a un (1) mes y medio de alquiler al mo-
para que efectúe alguna reparación urgente, el lo- mento de desocuparel inmueble y la de un (1) mes
catario puede realizarla por si, con cargo al locador, si la opción se ejercita transcumdo dicho lapso.
una vez transcumdas al menos veinticuatro (24) En los contratos de inmuebles destinados a
horas corridas, contadas a partir de la recepción vivienda, cuando la notificación al locador se rea-
de la notificación. liza con una anticipaciónde tres (3) meses o más,
Si las rcparacioncs no fucran urgcntcs, cl lo- transcumdns al menos seis ( 6 ) meses de contrato,
catario debe intimar al locador para que realice no corresponde el pago de indemnización alguna
las mismas dentro de un plazo que no podrá ser por dicho concepto.
inferior a diez (10) dias comdos, contados a partir b) En los casos del articulo 1.199, debiendo
de la recepción de la intimación, cumplido el cual abonar al locador el equivalente a dos (2) meses
de alquiler.
Art. 10.-Agr6gucsc como articulo 1.221 hisdcl En las locaciones de inmuebles la intermedia-
C'ódigoC'i\,il y Comercial de la Nacióncl si&wientc: ción solo podrá estar a cargo de un profesional
Aniculo 1.221 his: Rcno\.nción del contrato. Fn matriculado para ejercer el corretaje inmobiliario
los contratos de inmuebles destinados a vivienda, conforme la legislación local.
dentro de los tres (3) últimos meses de la relación
locativa, cualquiera de las partes puede convocara T~TULO
11
la otra. notiñcándolaen forma fehaciente. aefectos
~ G U L A C I ~COMPLEMENTARIA
N DE LAS
dc acordar la renovación del contnto.cn un plam
no movor a auincc ( 1 51 dias corridos. Fn caso de LOCACIONES
silencio del l6cadorb Gente a su negativa de llegar
a un acuerdo, estando debidamente notificado, el Art. 13. Garantía.- En las locaciones habita-
locatario puede resolver el wntrato de manera anti- cionales, en el caso de requerirse una garantía, el
cipada sin pagar la indemnización correspondiente. locatario debe proponer al locador al menos dos
(2) de las siguientes garantías:
Art. 11.- Sustitúyaseel articulo 1.222 delCódi- a) Titulo de propiedad inmueble;
go Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: b) Aval bancario;
Artículo 1.222: Intimación de pago y desalojo c) Seguro de caución;
de viviendas. Si el destino es habitacional. previa- d) Garantía de fianza o fiador solidario; o
mentc 3 la dcmando dc dssalojo por falta dc b g o d c e) (;orantia personal del locatario, que se docu-
olquilcrcs.cl locodordchc intimorfchocicntcmcntc mcnw con ~ c i h o d sucldo.
c ccrtiticododc ingrcws
al iocatarib al pago de la cantidad debida, otorgando o cualquier otro medio fehaciente. En caso de ser
para ello un plazo que nunca debe ser inferior a diez más de un locatario, deben sumarse los ingresos
(10) dias comdos contados a partir de la recepción de cada uno de ellos a los efectos de este articulo.
de la intimación, especificando el lugar de pago. El locador no puede requerir una garanüa que
La notificación remitida al domicilio denun- supm elequivalentea cinco (5) veces el valor men-
ciado en el contrato por el locatario se tiene por sual de la locación, salvo que se trate del supuesto
válida, aun si éste se negara a recibirla o no pudiese previsto en el inciso e), en el cual puede elevarse
perfeccionarse por motivos imputables al mismo. dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces.
Cumplido el plazo previsto en el primer pá- Bajo tales condiciones,el locador debe aceptar una
rrafo de este articulo, o habiéndose verificado la de las garantías propuestas por el locatario.
extinción de la locación por cualquier motivo, el En los supuestos de los incisos b), c) y d), la
locatario debe restituir la tenencia del inmueble reglamentación debe establecer los requisitos que
locado. Ante el incumplimiento del locatario, el deben cumplir las personas que otorguen estas
locador puede iniciar la acción judicialde desalojo, garantias asi como las características y condiciones
la que debe sustanciarsepor el proceso previsto al de las mismas.
efecto en cada jurisdicción y en caso de no prever
un procedimiento especial, el más abreviado que Art. 14. Ajustes.- Los contratos de locación,
establezcan sus leyes procesales o especiales. cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo
En ningún caso el locador puede negarse a reci- dispuesto en los artículos '
7 y 10 de la ley 23.928
bir las llavesdel inmueble o condicionarlamisma, y sus modificatorias.
sin perjuicio de la reserva por las obligaciones En los contratos de locación de inmuebles
pendientes a cargo del locatario. En caso de ne- destinados a uso habitacional, el precio del alqui-
iativa o silcncio?n.ntc al requerimiento por parte ler dehe lijarse como valor únicó y por periodos
dcl inuuilino a ctCctos de auc se Ic recibo la llave mcnsunlcs. sobre el cual solo pueden rcoli7orsc
del inmueble, éste puede realizar la consignación ajustes anuales. En ningún caso se pueden esta-
judicial de las mismas, siendo los gastos y costas blecer bonificaciones ni otras metodologias que
a cargo del locador. En ningún caso se adeudarán induzcan a error al locatario.
alquileres ni ningún tipo de obligación accesoria A los fines dispuestos en el párrafo anterior,
a partir del día de la notificación fehaciente reali- los ajustes deben efectuarse utilizando un indice
zada al locador a efectos de que reciba las llaves conformado por partes iguales por las variaciones
del inmueble, siempre que el locatario efectúe la mensuales del indice de precios al consumidor
consignaciónjudicial dentro de los diez (10) dias (IPC) y la remuneración imponible promedio de
hábiles siguientes a la misma, o desde que le fuera los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser
notificado al locadorel depósitojudicial de la llave elaborado y publicado mensualmente por el Banw
si la consignación se hubiese iniciado después del Central de la República Argentina (BCRA).
vencimiento de dicho plazo.
Art. 15. Consignación.- Si el locador de un
Art. 12.- Sustitúyaseel articulo 1.351 del Códi- inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo,
go Civil y Comercial de la Nación por el siguiente: según lo dispone el articulo 1.208 del Código
Articulo 1.351: Intervenciónde uno o de varios Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe
corredores. Si solo interviene un corredor, todas intimarlo de manera fehaciente a que lo reciba
las partes le deben comisión, excepto pacto en dentm de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes
contrario o protesta de una de las partes según el a su notificación. En caso de silencio o negativa
articulo 1.346. No existe solidaridad entre las par- del locador, el locatario, dentro de los tres (3)
tes respecto del corredor. Si intervieneun corredor dias hábiles siguientes al vencimiento del plazo
por cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho estipulado en la notificación, debe proceder a
a cobrar comisión de su respectivo comitente. la consignación judicial del monto adeudado, o
mediante cheque cancelatorio, de conformidad c) Propiciar la creación de líneas de subsidios
con las previsionesde la ley 25.345 y regulaciones o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso
del Banco Central de la República Argentina, de a la locación de viviendas;
acuerdo a las modalidades que fijen al efecto las d) Diseñar e implementar mecanismos orienta-
distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno dos a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles
de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en su destinados a la vivienda;
caso el Banco Central de la República Argentina, e) Promover en conjunto con la Administración
estando los gastos y costas correspondientes a Nacional de la Seguridad Social la adopción de
cargo del locador. mcdidas pcrmiian tacilitarcl acceso ni alquilcr
a iuhilndos. mnsionados v titulores de la ~rcswción
Art. 16.- Los contratos de locación de inmue- por desem$eo;
ble deben ser declarados por el locador ante la fl Ado~tarcualauier otra medida en su carácter
Administración Federal de ingresos Públicos de de organismo rectorque tenga porohjcto focilitnrcl
la Nación (AFiP), dentro del plazo, en la forma y acceso a una \.i\,iendadigna e11alquilcr pan todas
con los alcances que dicho organismo disponga. aquellas personas que se encuentren en situación
La Administración Federal de Ingresos Públicos de vulnerabilidad;
(AFIP) debe disponer un régimen de facilidades g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes
para la registración de contratos vigentes. El a asegurar el efectivo cumplimiento por parte del
incumplimientodel locador lo hace pasible de las locadorydel locatario de las obligaciones a su cargo;
sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998 h) Apoyar a quienes tengan dificultades para
y sus modificaciones). cumplir con los requisitos de garantía, depósito y
Cuando se inicien accionesjudiciales a causa de demás gastos necesarios para obtener una vivienda
la ejecución de un contrato de locación, previo a co- en alquiler, siempre que el destino de la locación
rrer traslado de la demanda. el iuez debe informar a sea el de vivienda familiar única en los términos y
la Administrxión ~ e d e nde l li~grciosPúblicos dc lo con los alcances que establezca la reglamentación;
Nación IAFIPI
~ .sohw la cxi~lcnciadel conmto. a 10s
~ ~ ~~ ~~~
i) Promover, a través de los organismos compe-
fincsdc que tome lo intcncnción que coms7x>nda. tentes la creaciónde un seguro obligatorioque cubra
Si11pcrjuicii)dc la obligación dcl locador, cual- la falta de pago de alquileres y las indemnizaciones
. .
auiera de las Dartes ~ u e d informar
e la existencia del w r daño v ocu~aciónindebida del inmueble:
conrnto 3 la .4dmlnistrdclón Federal de Ingrcsos j) ~ e i e r a raltemativas para la resolución de
Púhlicosdc la Kocióii i AFIPI a los íinesdisnucstos conñictos entre locador y locatario, en general
% ,
en el presente articulo, en los términos que esta dictar o propiciar todo tipo de medidas orientadas
autoridad disponga. a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de
inmuebles destinados a la vivienda y facilitar el
acceso a dicha modalidad contractual.
Art. 20.- Facúltase a la Secretaria de Vivienda o
el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las
Art. 17. Alquiler social.- Créase el Programa medidas que resulten pertinentes a los ñnes de la
Nacional de Alquiler Social destinado a la adop- adecuada implementacióndel Programa Nacional
ción de medidas que tiendan a facilitar el acceso de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la
a una vivienda digna en alquiler mediante una presente norma.
contratación formal.
T~TULO IV
Art. 18. Organismo rector.- El Ministerio del TODOS ALTERNATIVOS DE RESOLUCI~N
Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de DE CONFLICTOS
la Secretaria de Vivienda. es el organismo rector
cncorgodo del disciio de los p.)liticG piiblicos pdn Art. 21. Resolución de coníiictos.- El Poder
etccti\.17arel Prornma Nacional de .i\lauiler So- Ejecutivo nacional, a través del área competente
cialcreado &re1 &ticulo 17 de la presente norma. del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en
Art. 19. Medidas de implementacióndel pro- forma concertada con las provincias y la Ciudad Au-
grama.- La Secretaria de Vivienda, para garantizar tónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones
el logro de los objetivos del Programa Nacional necesarias para fomentar el desarrollo de ámbitos
de Alquiler Social creado por el articulo 17 de la de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo,
presente norma, debe: aplicandométodos especificas para la resoluciónde
a) Tener especial consideración con las personas conñictos derivados de la relación locativa.
que se encuentren en situación de violencia de Art. 22. Modificación de la ley 26.589.- Sus-
género en el marco de lo previsto en la Ley de titúyase el artículo 6' de la ley 26.589, el que
Protección integral a las Mujeres, 26.485 y por quedará redactado de la siguiente manera:
las personas adultas mayores, velando por la no Articulo 6': Aplicación optativa del procedi-
discriminación de las mismas; miento de mediación prejudicial obligatoria. En los
h) Prnmi)\.cr,a tm\.L:sde los otganismos coinpc- casos de ejecución el procedimientode mediación
tentcs. la rcguloción del ~ccionardccntidadcsque prejudicial obligatoria es optativo para el recla-
otorguen g&antias de fianza o seguros de cauc;ón mante sin que el requerido pueda cuestionarla vía.
para contratos de alquiler de viviendas;
Art. 23.- Las disposiciones de la presente DADA EN LA SALA DE SESIONES DEL

ley entrarán en vigencia el día siguiente al de su CONGRESO ARGENTINO, EN BUENOS Al-
publicación en el Boletín Oficial de la República RES, ALOS ONCE DÍAS DEL MES DE JUNIO
Argentina y serán aplicables para los contratos DEL ANO DOS MIL VEINTE. REGISTRABA
que se celebren a partir de su entrada en vigencia. BAJO EL No 27.551
Art. 24.- comuníquese al Poder Ejecutivo
nacional.
5. COMUNICACIÓN "B" 12059 DEL 27/08/2020, DEL BANCO CENTRAL

DE LA REP~BLICAARGENTINA
m a Re0 OELOENEPALUAMUEL BELGMNO.
@ '%
B A N C O CFNTRAL
DE LA R E P ~ B L I C AARGENTINA
C O M U N I C A C ~ -E"
~ N 12059 z7~a~zozo
A LAS ENTIDADES FINANCIERAS:
Ref.: ind~cepara
27.551 (TCL'Y.
Contrafos de ~ocac~ón Ley -
Nos dirigimos a Uds, para oornunicarles, en Anexo, los valores diarios de índice para
Contratos de Locacion (CL).
Saludamas a Uds atentamente
BANCO CENTRAL DE L4 REPÚBLICA ARGENTINA
Maria EugenkZen Adriana Paz

Analista Coordinadora de Praducilan y Gerenta de Esladisf,cas Monetarias AIC
Conlml de lnlormacibn Estadisóca
ANEXO
Toda la lnlormacibn dispanibie piede ser consultada accediendo a. w.bcra.sob.ar I Estadistlcas 1

Monetarias y Financieras 1 Cuadros estandariradosde serles esradlsticas 1 Tasas de 1nteré.sy montos
operados 1 Tasas de mieres y coef~cieniesde ajusle eslablecidos por el BCRA 1 lndice para Coniralos de
L o ~ a c O n(ICL]. serie Uaria ArChiv~sde datas:
htl~.i:w.b~ra.a~b,ar~~odf#Publ~cac~onesEstad~sticasl~ciaaaa.xls, donde aaaa indica el año. Referencias
melodoldgicas' N t p i i w bcra gob w ! p b i f ? { P t ~ b I i c a c i o n c s E s t a d Consulias
~.
bolclinLcstad@bcra,gab.ar
. .
BANCO CENTRAL
DE LA R E P ~ B L I C AARGENTINA
Anexoa la '
B.C.R.A. indice para Contratos de Locación - Ley 27.551 ("ICC') Com. "8"
CDhTLtTOS DE
liir.nr.iii\ iri.1.i
& IhIwhindd Knii. Ill.h.?IIZO=t.riniIi~n.rim,lri
m m l 1.m
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m 7 3 1.01
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~mr~721 1.01
m 2 9 1.01
mm.w I.UI
m 7 31 1.01
. .
D E LA R B P U E L I C A A R G E N T I N A
Refeiencia ~*m~Bl!\..:Anloulo 14 de la Lc? l3.55I y Cam. -h.7096. A panir del dia 11de coda me? ) hsra el 16 del m riluieare,
amhacfechar Inclusric.el I ~ r e r m d i z a r l d e m ~ o c oelnfaciordiorro IFtlquerurse de la uguienreeipreribn.
Fi=rtlpcl,~PC,iI*D.~IRI~E,iIRI~l.,Li'II.S~'"'
ni>nric.
F = F i ~ ~ l ~ ~ l i l dmcI~elimláll
liod~ de krnciúii (ICL).
dc1 [~~B~c~pnrnConrrarni
k =luimern di. dias rorrespoiidiiiitc al nmenciimo
-
I = me?en cuna.
¡PC,, Yiilwdcl !nd¡ci:de Prcriiii d Cunrurniilur Tulal Nwiwnl.dui mcun untc%u.qur<lcn qucsdcamiinacl ICL.
IPC,, = Valor del I~rliccde Prccirx al CuBuirrnolor Tulmi NUFLMZI, Im mitim l i U~aq~(.lcn ~ U sE i dcrcrminu cl ICL
V i o r d c Ir remuncncibn impinihli prnmdiu de I r i i inhajudrirci erirhlc* iioamcwr mies r oqur'l saque iodalnrminaci
ICL.
KlmLi- Valor de la ~ m n e n c i 6 ninipniblepiompdla de los inbn~;idoierestables, m meses in1esa;iqubl en qiw re &leminael
,m.<
6. CUADRO
BIS, 1222. )
INCORPORA REGULACIÓN COMPLEMENTARl.4 (ARTS. 13,14,15 Y 16) Y
AGREGA AL CCCN LOS ARTS. 1204 BIS Y 1221 BIS.
INCORPORA UN PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL.
ETAPADE MEDICACIÓN OBLIGATORIA.
7. CUADRO
CUADRO COMPARATIVO - MODIFICACIONES AL CCCN
DOMICILIO DE LAS PARTES

Art. 75 CCCN: Domicilio especial. Las partes Art. 75 (conf. Ley 27.551): Domicilio especiaL
de un contrato pueden elegir un domicilio para Las partes de un contrato pueden elegir un domici-
el ejercicio de los derechos y obligaciones que lio para el ejerciciode los derechos y obligaciones
de él emanan. que de él emanan. Pueden además constituir un
domicilio electrónico en el que se tengan por
ejicaces todas las notificaciones, comunicaciones
y emplazamientos que allí se dirijan.
PLAZOS
Art. 1998 CCCN: Plazo mínimo de la locación Art. 1198 (conf. Ley 27.551): Plazo mínimo de
de inmueble. El contrato de locación de inmueble, la locación de inmueble. El contrato de locación
cualquiera sea sudestino, si carece de plazo expre- de inmueble, cualquiera sea su destino, si carece
so y determinado mayor, se considera celebrado de plazo expreso y determinado mayor, se consi-
por elplazo mínimo legal rG? dos años, excepto los dera celebrado por el plazo mínimo legal de tres
casos del articulo 1199.El locatario puede renun- (3) años, excepto los casos del articulo 1.199. El
ciar a este plazo si está en la tenencia de la cosa. locatario puede renunciar a este plazo si está en
la tenencia de la cosa.
EXCEPCIONES PLAZO MÍNIMO
Art. 1199 CCCN: Excepciones al plazo mínimo Art. 1199 (conf. Ley 27.551): Excepciones al
legal. No se aplica el plazo minimo legal a los plazo minimo legal. No se aplica el plazo mínimo
contratos de locación de inmuebles o parte de legal a los contratos de locación de inmuebles o
ellos destinados a: parte de ellos destinados a:
a) sede de embajada, consulado u organismo a) Sede de embajada, consulado u organismo
intemacional, y el destinado a habitación de su intemacional, y el destinado a habitación de su
personal extranjero diplomático o consular; personal extranjero diplomático o consular;
b) Habitación con muebles que se amenden con b) Habitación con muebles que se arriende con
ñnes de turismo, descanso o similares. Siel plazo ñnes de turismo, descanso o similares. Si el pla-
del contrato supera los tres meses, se presume que zo del contrato o de los contratos consecutivos
no fue hecho con esos ñnes; supera los tres (3) meses, se presume que no fue
hecho con esos fines;
c) guarda de cosas; c) Guarda de cosas;

d) exposición u oferta de cosas o servicios en un d) Exposición u oferta de cosas o servicios en un
predio ferial. Tampoco se aplica el plazo minimo predio ferial. Tampoco se aplica el plazo mhimo
legal a los contratos que tengan por objeto el cum- legal a los contratos que tengan por objeto el cum-
plimiento de una finalidad determinada expresada plimiento de una finalidad determinada expresada
enel contrato y que debe normalmente cumplirse en el contrato y que debe normalmente cumplirse
en el plazo menor pactado. en el plazo menor pactado.
PROHlBICIONES
Art. 1196 CCCN: Locación habitacional. Si el Art. 1196 (conf. Ley 27.551): Locación habi-
destino es habitacional, no puede requerirse del tacional. Si el destino es habitacional, no puede
locatario: requerirse del locatario:
a) el pago de alquileres anticipados por periodos a) El pago de alquileres anticipados por periodos
mayores a un mes; mayores a un mes;
b) depósitos de garantia o exigencias asimilables, b) Depósitos de garantia o exigencias asimilables,
por cantidad mayor del importe equivalente a por cantidad mayor del importe equivalente al
un mes de alquiler por cada año de locación primer mes de alquiler. El depósito de garaníía
contratado; será devuelto mediante la entrega de una suma
c) el pago de valor llave o equivalentes. equivalente alpreciodel último mes de la locación,
o la parte proporcional en caso de haberse efec-
tuado un depósito inferior a un mes de alquiler.El
reintegro deberá hacerseefechYoen elmomento de
la restitucióndel inmueble.En el caso deexistir al-
guna deudapor serviciospúblicosdomiciliarios o
expensas,correspondientesalperiodo contractual
y que al momento de la entrega del inmueble no
hubiese sido facturada, puede acordarse su pago
tomando al efecto los valores del último servicio
o expensas abonado, o bien el locadorpuede re-
tener unasuma equivalente a dichos montos como
garantía de pago. En este último caso, una vez que
el locatario abone las facturas remanentes, debe
presentar las constancias al locada>;quien debe
restituir de manera inmediata las sumas retenidas;
c) El pago de valor llave o equivalentes; y
4 Lafmma depagar& o cualquierotro documento
que noforme parte del contrato original.
OBLIGACIONES DEL LOCADOR
Art. 1201 CCCN: Conservar la cosa con aptitud Art. 1201 (conf. Ley 27.551): Conservar la cosa
paraeluso convenido.El locadordebe conservar con aptitud para el uso convenido. El locador
la cosa locada en estado de servir al uso y goce debe conservar la cosa locada en estado de servir
convenido y efectuar a su cargo la reparación al uso y goce wnvenido y efectuar a su cargo la
que exija el deterioro originado en su calidad o reparación que exija el deterioro en su calidad
defecto, en supmpiaculga, o en la desusdepen- o defecto, originado por cualquier causa no
dientes o en hechos de terceros o casofortuito. imputable al locatario. En caso de negativa o
silencio del locador ante un reclamo del loca-
tario debidamente notificado, para que efectúe
. . alguna reparación urgente, el locatario puede
realizarla por sí, con cargo al locada>;una vez
transcurridas al menos veinticuatro (24) horas
efffmftekt. corridas, contadas a partir de la recepción de
ia nohificación. Si las reparaciones no fueran
urgentes, el locatario debe intimar al locador
para que realice las mismas denho de un plazo
que no podrá ser inferior a diez (10) días corridos,
contados apartir de la recepción de la intimación,
cumplido el cual podrá proceder en la forma
indicada en el párrafo precedente.
En todos los caos, la notificación remitida al do-
micilio denunciadopor el locador en el contrato
se tendrápor valida, aun si el locador se negara a
recibirla o nopudieseperjeccionarsepormotivos
imputables al mismo.
FRUSTRACIÓN DEL USO O GOCE DE LA COSA
Art. 1203 CCCN: Fmstración del uso o goce Art. 1203 (conf. Ley 27.551): Frustracióndeluso
de la cosa. Sipor casofortuito ofuerza mayor, o goce de la cosa. Sipor cansas no imputables al
el locatario se ve impedido de usar o gozar de la locatario, éste se ve impedido de usar o gozar de
cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la la cosa, o ésta no puede servir para el objeto de la
convención, puede pedir la rescisión del contrato, convención, puede pedir la rescisión del contrato,
o la cesación del pago del precio por el tiempo o la cesación del pago del precio por el tiempo que
que no pueda usar o gozar de la cosa. Si el caso no pueda usar o gozar de la cosa. Si no se viese
fortuito no afecta a la cosa misma, sus obliga- afectada directa o indirectamentela cosa misma,
ciones continúan como antes. sus obligaciones continúan como antes.
OBLIGACIONESDEL LOCATARIO
Art. 1209 CCCN: Pagar cargas y contribuciones Art. 1209 (conf. ley 27.551): Pagar cargas y con-
por la actividad. El locatario tiene a su cargo el bibuciones por la actividad. El locatario tiene a su
pago de las cargas y contribuciones que se ori- cargo el pago de las cargas y contribuciones que
ginen en el destino que dé a la cosa locada. No se originen en el destino que dé a la cosa locada.
tiene a su cargo el pago de las que graven la cosa, No tiene a su cargo el pago de las que graven la
~ U C ailCI. cosa ni las expensas comunes extraordinarias.
Solo puede establecerse que estén a cargo
del locatario aquellas expensas que deriven
de gastos habituales, entendiéndose por tales
aquellos quesevinculan a los sewicios normales
ypermanentes a disposición del locatario, inde-
pendientemente de que sean considerados como
expensas comunes ordinarias o exiraordinarias.
COMISIÓN DE CORREDOR INMOBILIARIO
Art. 1351 CCCN: Intervención de uno o de Art. 1351 (conf. ley 27.551): Intervencióndeunoo
varios corredores. Si sólo interviene un corredor, devarios corredores.Si solo intervieneuncorredor,
todas las partes le deben comisión, excepto pacto todas las partes le deben comisión, excepto pacto
en contrario o protesta de una de las partes según en contrario o pmtesta de una de las partes segúnel
el articulo 1346. No existe solidaridad entre las artículo 1.346. No existe solidaridadentre las partes
partes respecto del corredor. Si interviene un respecto del corredor. Si intervieneuncorredorpor
corredor por cada parte, cada uno de ellos sólo cada parte, cada uno de ellos solo tiene derecho a
tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo cobrar comisión de su respectivo comitente. En las
comitente. locaciones de inmnebles la intermediación solo
podrá estara caTo de nnprofesionalmatn~nlado
para ejercer el corretaje inmobiliario conforme
la legislación local.
EXTINCIÓN DELCONTRATO
Art. 1221 CCCN: Resolución anticipada. El Art. 1221 (conf. ley 27.551): Resolución antici-
contrato de locación puede ser resuelto anticipa- pada. El contrato de locación puede ser resuelto
damente por el locatario: anticipadamentepor el locatario:
a) si la cosa locada es un inmueble y han trauscu- a) Si la cosa locada es un inmueble y han transcu-
rrido seis meses de contrato, debiendo notificar mdo seis (6) meses de contrato, debiendo notificar
en forma fehaciente su decisión al locador. Si en forma fehaciente su decisión al locador con al
hace uso de la opción resolutoria en el primer menos un (1) mes deanticipación. Si hace uso de
año de vigencia de la relación locativa, debe la opciónresolutoriaenel primer año de vigencia
abonar al locador, en concepto de indemniza- de la relación locativa, debe abonar al locador, en
ción, la suma equivalente a un mes y medio de concepto de indemnización, la suma equivalente
alquiler al momento de desocupar el inmueble y a un (1) mes y medio de alquiler al momento de
la de un mes si la opción se ejercita transcumdo desocupar el inmueble y la de un (1) mes si la
dicho lapso; opción se ejercita transcunido dicho lapso.
b) en los casos del articulo 1199, debiendo abonar En los contratos de inmuebles destinados a
al locador el equivalente a dos meses de alquiler. vivienda, cuando la noti@cación al locador se
realiza con una anticipación de tres (3) meses
o más, transcurridosal menos seis (6) meses de
contrato, no corresponde elpago de indemniza-
ción alguna por dicho concepio.
b) En los casos del artículo 1.199, debiendo abonar
al locadorel equivalenteados (2) meses de alquiler.
EFECTOS DE LAEXTINCIÓN DEL CONTRATO
Art. 1222 CCCN: Intimación de pago. Si el Art. 1222 (conf. ley 27.551): Intimación de
destino es habitacional, previamente a la demanda pago y desalojo de viviendas. Si el destino es
de desalojo por falta de pago de alquileres, el habitacional, previamente a la demanda de des-
locadordebe intimar fehacientemente al locatario alojo por falta de pago de alquileres, el locador
el pago de la cantidaddebida, otorgando para ello debe intimar fehacientemente al locatario al
un plazo que nunca debe ser inferior a diez días pago de la cantidad debida, otorgando para ello
comdos contados a partir de la recepción de la un plazo que nunca debe ser inferior a diez (10)
intimación, consignando el lugar de pago. dias comdos contados a partir de la recepción de
la intimación, especificando el lugar de pago. La
notificación remitida aldomiciliodenunciado en
el contrato por el locatario se tiene por válida,
aun si éste se negara a recibirla o no pudiese
perfeccionarsepormotivos imputables almismo.
Cumplidoelplazo previsto en elprimerpárrafo
de este artículo, o habiéndose verificado la ex-
tinción de la locaciónpor cualquier motivo, el
locatario debe restituir la tenencia del inmueble
locado. Ante el incumplimiento del locatario,el
locadorpuede iniciar la acciónjudicial de des-
alojo, la que debe sustanciarse por elproceso
previsto al efecto en cadajurisdicción y en caso
de no prever un procedimiento especial, el más
abreviado que establezcan sus leyesprocesales
o especiales. En ningún caso el locadorpuede
negarse a recibir las llaves delinmueble o con-
dicionar la misma, sin perjuicio de la reserva
por las obligacionespendientes a cargo del lo-
catario. En caso de negativa o silenciofrente al
requerimiento por parte del inquilino a efectos
de que se le reciba la llave del inmueble, éste
puede realizar la consignación judicial de las
mismas, siendo los gastos y costas a cargo del
locador. En ningún caso se adeudarán alqui-
leres ni ningún tipo de obligación accesoria a
partir del día de la noti@caciónfehaciente reali-
zada al locador a efectos de que reciba las llaves
del inmueble, siempre que el locatario efectúe
la consignaciónjudicial dentro de los diez (10)
días hábiles siguientes a la misma, o desde que
lefuera notificado al locador el depósitojudi-
cial de la llave si la consignaciónse hubiese ini-
ciado después del vencimiento de dicho plazo.
ANEXOV. APÉNDICELEGISLATIVO 427
NORMATIVA COMPLEMENTARIA Y AGREGADA AL CCCN
NORMATIVA AGREGADA AL CCCN

Art. 1204 bis CCCN: Articulo 1.204 bis: Compensación.Los gastos y acreencias que se encuentran
a cargo del locador conforme las disposiciones de esta sección, pueden ser compensados de pleno
derecho por el locatario con los cánones locativos, previa notificación fehaciente al locador del
detalle de los mismos.
Art. 1221 bis CCCN: Renovación del contrato. En los contratos de inrnuebles destinados a vivienda,
dentro de los tres (3) últimos meses de la relación locativa, cualquiera de las partes puede convocar
a la otra, notificándola en forma fehaciente, a efectos de acordar la renovación del contrato, en un
plazo no mayor a quince (15) dias comdos. En caso de silencio del locador o frente a su negativa
de llegar a un acuerdo, estando debidamente notificado, el locatario puede resolver el contrato de
manera anticipada sin pagar la indemnización correspondiente.
NORMATIVA COMPLEMENTARIA AL CCCN
GARANT~A
Art. 13. Garantía: En las locaciones habitacionales, enelcaso de requerirse unagarantia, el locatario
debe proponer al locador al menos dos (2) de las siguientes garantias: a) Titulo de propiedad inmueble;
b) Aval bancario; c) Seguro de caución; d) Garantia de fianza o fiador solidario;o e) Garantia personal
del locatario, que se documenta con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro medio
fehaciente. En caso de ser más de un locatario, deben sumarse los ingresos de cada uno de ellos a los
efectos de este articulo. El locador no puede requerir una garantia que supere el equivalente a cinco
(5) veces el valor mensual de la locación, salvo que se trate del supuesto previsto en el inciso e), en
el cual puede elevarse dicho valor hasta un máximo de diez (10) veces. Bajo tales condiciones, el
locador debe aceptar una de las garantias propuestas por el locatario. En los supuestos de los incisos
b), c) y d), la reglamentación debe establecer los requisitos que deben cumplir las personas que
otorguen estas garantias así como las caracteristicas y condiciones de las mismas.
AJüSTES AL CONTRATO DE LOCACIÓN
Art. 14. Ajustes: Los contratos de locación, cualquiera sea su destino, están exceptuados de lo dis-
puesto en los articulos 7'y 10 de la ley 23.928 y sus modificatorias. En los contratos de locación de
inmuebles destinados a uso habitacional, el precio del alquiler debe fijarse como valor único y por
periodos mensuales, sobre el cual solo pueden realizarse ajustes anuales. En ningún caso se pueden
establecerbonificaciones ni ohas metodologias que induzcan a ermr al locatario. Alos fines dispuestos
en el párrafo anterior, los ajustes deben efectuarse utilizando un indice conformado por partes iguales
por las variacionesmensuales del indice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible
promedio de los trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente
por el Banco Central de la República Argentina (BCRA).
CONSIGNACIÓN DEL CANON LOCATNO
Art. 15. Consignación: Si el locador de un inmueble se rehusare a cobrar el canon locativo, según
lo dispone el articulo 1.208 del Código Civil y Comercial de la Nación, el locatario debe intimarlo de
manera fehaciente a que lo reciba dentro de las cuarenta y ocho (48) horas siguientes a su notiíicación.
En caso de silencio o negativa del locador, el locatario, dentro de los tres (3) dias hábiles siguientes
al vencimiento del plazo estipulado en la notificación, debe proceder a la consignaciónjudicial del
monto adeudado, o mediante cheque cancelatorio, de conformidad con las previsiones de la ley
25.345 y regulaciones del Banco Central de la República Argentina, de acuerdo a las modalidades
que fijen al efecto las distintas jurisdicciones provinciales, el Gobierno de la Ciudad Autónoma de
Buenos Aires y en su caso el Banco Central de la República Argentina, estando los gastos y costas
correspondientes a cargo del locador.
DECLARACIÓN ANTE LA AFIP DEL CONTRATO DE LOCACIÓN
Art. 16: Los contratos de locación de inmueble deben ser declarados por el locador ante la Admi-
nistración Federal de Ingresos Públicos de la Nación (AFIP), dentro del plazo, en la forma y con los
alcances que dicho organismo disponga.La Administración Federal de Ingresos Públicos (AFIP) debe
disponer un régimen de facilidades para la registración de contratos vigentes. El incumplimientodel
locador lo hace pasible de las sanciones previstas en la ley 11.683 (t. o. en 1998y sus modificaciones).
Cuando se inicien acciones judiciales a causa de la ejecución de un contrato de locación, previo a

correr traslado de la demanda, el juez debe informar a 1aAdministraciónFederal de ingresos Públicos
de la Nación (AFIP) sobre la existencia del contrato, a los fines de que tome la intervención que
corresponda. Sin pejuicio de la obligación del locador, cualquiera de las partes puede informar la
existencia del contrato a la Administración Federal de ingresos Públicos de la Nación (AFIP) a los
fines dispuestos en el presente articulo, en los términos que esta autoridad disponga.
MÉTODO ALTERNATIVO DE RESOLUCIÓN DE CONFLICTOS
Art. 21. Resolución de coníiidos: El Poder Ejecutivo nacional, a través del área competente del
Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las provincias y la Ciudad
Autónoma de Buenos Aires, debe realizar las acciones necesarias para fomentar el desarrollo de
ámbitos de mediación y arbitraje, gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos especificas para la
resolución de conflictos derivados de la relación locativa.
Art. 22. Modificación de la ley 26.589: Sustitúyase el articulo 6' de la ley 26.589, el que quedará
redactado de la siguiente manera: Articulo 6': Aplicación optativa del procedimiento de mediación
prejudicialobligatoria.En los casos de ejecución el procedimiento de mediación prejudicial obligatoria
es optativo para el reclamante sin que el requerido pueda cuestionar la vía.
PROGRAMA NACIONAL DE ALQUILER SOCIAL
Art. 17. Alquiler social: Créase el Programa NacionaldeAlquiler Social destinado a la adopciónde me-
didas que tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal.
Art. 18. Organismo rector: El Ministerio del interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la
Secretaria de Vivienda, es el organismo rector encargado del diseño de las políticas públicas para
efectivizar el Programa Nacional de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.
Art. 19. Medidas de implementación del programa: La Secretaria de Vivienda, para garantizar
el logro de los objetivos del Programa Nacional de Alquiler Social creado por el articulo 17 de la
presente norma, debe:
a) Tener especial consideración con las personas que se encuentren en situaciónde violencia de género
en el marco de lo previsto en la Ley de Protección Integral a las Mujeres, 26.485 y por las personas
adultas mayores, velando por la no discriminación de las mismas;
b) Promover, a través de los organismos competentes, la regulación del accionar de entidades que
otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
c) Propiciar la creación de lineas de subsidios o créditos blandos a efectos de facilitar el acceso a la
locación de viviendas;
d) Diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de inmuebles
destinados a la vivienda;
e) Promover en conjunto con la Administración Nacional de la Seguridad Social la adopción de
medidas que permitan facilitar el acceso al alquiler a jubilados, pensionados y titulares de la pres-
tación por desempleo;
0 Adoptar cualquier otra medida en su carácter de organismo rector que tenga por objeto facilitar el
acceso a una vivienda digna en alquiler para todas aquellas personas que se encuentren en situación
de vuinerabilidad;
g) Fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el efectivo cumplimientopor parte del
locador y del locatario de las obligaciones a su cargo;
h) Apoyar a quienes tengan dificultades para cumplir con los requisitos de garantía, depósito y demás
gastos necesarios para obtener una vivienda en alquiler, siempre que el destino de la locación sea
el de vivienda familiar única en los términos y con los alcances que establezca la reglamentación;
i) Promover, a través de los organismos competentes la creación de un seguro obligatorio que cubra
la falta de pago de alquileres y las indemnizacionespor daño y ocupación indebida del inmueble;
j) Generar alternativas para la resolución de conflictos entre locador y locatario, en general dictar o
propiciar todo tipo de medidas orientadas a favorecer y ampliar la oferta de alquileres de inmuebles
destinados a la vivienda y facilitar el acceso a dicha modalidad contractual.
Art. 20: Facúltase a la Secretaria de Vivienda o el órgano que en el futuro la reemplace a dictar las
medidas que resulten pertinentes a los ñnes de la adecuada implementacióndel Programa Nacional
de Alquiler Social creado por el artículo 17 de la presente norma.
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VÍTOLO, Daniel R., Manual de Contratos, T. 1, edit. Estudio, marzo de 2017.
Esta edición se terminó de imprimir en Octubre de 2020,

en Altuna Impresores SRL, Doblas 1968,
Ciudad Autónoma de Bs. As.

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Mariano C. Otero - Leticia D. Garay - Ma. José Herrera

• Guía teórico-práctica sobre el contrato de locación

Al Dr: Mariano Otero por su generosidad y constante

Al DI: Mariano Otero por su inmensa generosidad e

A mispadres Lidia y Julio.

A mis papás Juan y Graciela, a mi compañero de vida Diego

IDEAS PRELIMINARES CONTRATOS .

CAP~TULOI: CONTRATO DE ALQUILER

1. INDMDUALIZACI~N DE LAS PARTES ................................................................47

4.3. Mejoras permitidas y prohibida

4.8. Cláusula model

1. CASO FORTUITO Y DE FUERZA MAYOR..............................................................67

por quien no se debe responde O

CAPÍTULO IR MODALIDADES DEL CONTRATO DE ALQUILER

1. C E S I ~ NDE P O S I C I ~ NCONTRACTUAL ...............................................................79

CAPÍTULO VI: CONVENIO DE DESOCUPACI~N

3. RESPONSABILIDAD DEL FIADOR HASTA LA RESTITUCI~N

2. TÁCITA RECONDUCCI~NY CONTINUIDAD DEL MISMO CONTRATO........ 105

1. DERECHO DE CONSUMO. GENERALIDADES ...................................................117

CAPÍTULO X: PROCESO EJECUTIVO Y LAS DISTINTAS ALTERNATIVAS

1. DESALOJO POR CAMBIO DE DESTINO .............................................................. 165

1. LEGITIMACI~NACTIVA ......................... . .........................................................177

1. PLAZO PARA CONTESTAR DEMANDA ...............................................................

1. OPORTUNIDAD PARA OFRECER PRUEBA .........................................................247

3. MEDIOS DE PRUEBA .............................................................................................. 250

XVII: MODOS ANORMALES DE TERMINACI~N

xvm: SENTENCIA DE DESALOJO

JuzgadosNacionalesde laInstancia en lo Civil de la Capital Federal. con competencia

Y en lo tocante a la normativa aplicable, cabe señalar que las normas

2. ELEMENTOS DEL CONTRATO

CSJN, 16/12/1925, Bourdié c/ Municipalidad de la Capital, Fallos: 145:307

tad se manifiesta7.Pero esa manifestación puede ser verbal o por escrito,

Podemos entonces extractar ambos conceptos en tres puntos:

3. CARACTERES DEL CONTRATO DE ALQUILER

4. REQUISITOS DEL CONTRATO DE ALQUILER

De conformidad con el art. 1208 del CCCN'~,la prestación dineraria a

de considerarse si en el contrato de locación, cuyo destino no está incluido

5. TRANSMISIBILIDAD DEL CONTRATO DE ALQUILER

5.1. TRANSMISI~NPOR CAUSA DE MUERTE

5.2. VENTA DE LA COSA LOCADA. ¿cuÁL ES LA INCIDENCIA DE

5.3. FALLECIMIENTO DEL LOCATARIO O ABANDONO DE

de estado. No es necesario que el grupo conviviente ostente lazos consan-

5.4. CESIÓN Y SUBLOCACI~N

'' Código Civily Comercialde la Nación comentado,Gustavo Caramelo; SebastiánPicasso;Marisa Herrera,

1. INDMDUALIZACI~N DE LAS PARTES

" ... entre el Señor

DNI----------- , con domicilio real y cons-

respondiendo en caso de incomparecencia tener al locatario incumplidor por

2. OBLIGACIONES DEL LOCADOR. CLÁUSULA MODELO.

Concluyendo, la obligación que pesa sobre el locador es la de conservar

recibe en plena conformidady a su entera satisfacción, el inmue-

2.3. OBLIGACI~NDE GARANTÍA

Como se dijo anteriormente, en virtud de la obligación de garantía que

2.4. CONFECCIÓN DE INVENTARIO

3. OBLIGACIONES DEL LOCATARIO

3.1.2. ¿Quién debe efectuar el pago?

los alquileres, c) el deudor no puede realizar un pago seguro y válido por

3.1.5. ¿Qué sucede si muere el locatario?

3.2. OBLIGACI~NDE NO VARIAR EL DESTINO DE LA COSA

3.3. CONSERVAR LA COSA EN BUEN ESTADO

3.4. PAGAR CARGAS Y CONTRIBUCIONES POR LA ACTMDAD