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UNIVERSIDAD DEL CARIBE

TÍTULO DEL TRABAJO DE INVESTIGACIÓN


COMPARACIÓN ENTRE EL PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO
SEGÚN LA LEY 189-11 DE FIDEICOMISO Y EL PROCEDIMIENTO DEL
EMBARGO ABREVIADO SEGÚN LA LEY FOMENTO AGRÍCOLA LEY 6186-63.

ASIGNATURA

SUSTENTANTES
SUSANA MARÍA PEREZ CORONADO
2008-1770
LUZ MARÍA SUERO SALADIN
2011-6118
JUDITH PEÑA POLANCO
2015-2768

DOCENTE
LIC.

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INDICE

INTRODUCCIÓN..................................................................................................2

Concepto de Embargo Inmobiliario......................................................................3

Características del Embargo Inmobiliario.............................................................3

Naturaleza Jurídica...............................................................................................4

Bienes Embargables.............................................................................................5

¿Quien puede embargar?.....................................................................................5

Tribunal Competente............................................................................................5

Procedimiento Del Embargo Inmobiliario De Derecho Comun............................6

El Embargo Inmobiliario bajo la Ley 189-11.........................................................6

Competencia.........................................................................................................8

Pasos del Procedimiento Inmobiliario bajo la Ley 189-11...................................8

Conocer la ley 189-11 para aprovechar sus incentivos.......................................9

Objetivo de la ley................................................................................................10

El fideicomiso en términos inmobiliarios............................................................10

El bono de la vivienda.........................................................................................11

Pasos a seguir para adquirir una vivienda económica bajo los beneficios de esta
ley........................................................................................................................11

Incidentes previstos por la Ley 189-11...............................................................13

CONCLUSIONES...............................................................................................14

ANEXOS.............................................................................................................15

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INTRODUCCIÓN

Al iniciarse la investigación efectiva titulada "La Incautación de Bienes Raíces bajo


la Ley 189-11" y su diferencia con la incautación de common law, se propone
plantear posibles interrogantes sobre las actividades relacionadas con el tema
antes mencionado.

La razón que nos ha llevado a desarrollar el tema antes mencionado es que a


través de él investigaremos un poco más en profundidad los trámites del embargo
inmobiliario en República Dominicana.

Es de gran importancia, tanto para el abogado como para el estudiante de


derecho, conocer los diferentes trámites del embargo inmobiliario que se llevan a
cabo no tanto en el país.

Para cumplir con la misión y los objetivos propuestos se utiliza la investigación


bibliográfica asistida del método de investigación inductiva. Es importante señalar
que los datos utilizados para sustentar el trabajo son los que existen de acuerdo
con la bibliografía institucional, ya que dejan poco a la interpretación y análisis.

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Concepto de ejecución hipotecaria inmobiliaria
La incautación inmobiliaria es el procedimiento en virtud del cual él o los
acreedores enajenan uno o más inmuebles de su deudor, previamente enajenados
a su favor mediante hipotecas o contratos similares. La incautación de bienes
raíces se define también como el medio de ejecución en virtud del cual el acreedor
pone en manos de la justicia y hace vender la propiedad o propiedades de su
deudor, con el fin de obtener el pago de su crédito del precio de venta de la
propiedad. Propiedades incautadas.

Jean Vincent y Jacques Prevault, en su obra Les Voies D 'Execution et Proceres


de Distribution, definen la incautación de bienes inmuebles como: “el
procedimiento mediante el cual un acreedor pone en manos de la justicia los
bienes inmuebles propiedad de su deudor, que constituye la garantía de su
crédito, esto con el fin de que se pongan a la venta y se les cobre el precio del
producto del mismo, el crédito perseguido ”.

Por otro lado, el jurista francés Raymon Guillien, define el embargo inmobiliario de
la siguiente manera: “es un embargo practicado por un acreedor, provisto de título
ejecutivo, sobre un inmueble de su deudor; o también puede ser procesado contra
un tercero, cuando el acreedor tenga una hipoteca o un privilegio ”.

Características de la ejecución hipotecaria inmobiliaria


El gravamen inmobiliario tiene peculiaridades propias que lo diferencian de los
demás gravámenes:
a) Es un procedimiento supervisado por el juez,
b) Que recaiga sobre una propiedad o un usufructo propiedad del deudor o en
manos de un tercero;
c) Pertenece a las incautaciones de carácter ejecutorio y, por tanto, para su
realización necesita un título ejecutivo;

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d) Las respuestas incidentales a este embargo están sujetas a un régimen legal
dotado de un procedimiento sumario y especial;

e) Culmine en una subasta pública realizada en el juzgado de lo civil;

f) La decisión resultante de dicha incautación tiene un carácter especial y es


diferente a la que resulta de los procedimientos ordinarios ¨la sentencia
adjudicataria. "
 Naturaleza legal
El embargo inmobiliario se caracteriza por su carácter exigible; su trámite culmina
en una venta en subasta pública, para llevarlo a cabo, el acreedor debe ser
portador de un título ejecutivo.

En el ordenamiento jurídico dominicano existen diferentes regímenes que regulan


este procedimiento, entre estos tenemos:

• El Embargo Inmobiliario de Derecho Común, regulado por el Código de


Procedimiento Civil.
La disposición de la Ley No. 4453 de 9 de mayo de 1956, adaptable al cobro de
los servicios que prestan el Estado y sus instituciones, como los municipios.

• El previsto en la normativa del Código Tributario, aplicable a la recaudación de


impuestos directos, a cargo de la Dirección General de Impuestos Internos.

• El sobregiro de la Ley No. 6186, de Fomento Agropecuario, benefició en primer


orden al Banco Agropecuario de la República Dominicana, luego aumentó a las
demás entidades de intermediación financiera, así como créditos en honorarios de
abogados y en materia laboral para el de prestaciones con motivo de contratos
laborales.

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• El previsto por la Ley 189-11 para el Desarrollo del Mercado Hipotecario y
Fiduciario, que será el objeto principal de este análisis.

ACTIVOS INMISIBLES
Según el artículo 2118 del Código Civil, todos los bienes del deudor objeto de
hipoteca pueden estar sujetos a embargo de bienes inmuebles.

• Bienes raíces y sus accesorios inmobiliarios de renombre.


• El usufructo que recae sobre la propiedad inmobiliaria.
• Propiedades por su naturaleza (artículo 518 C.C.)
• Propiedades por destino (Art. 520 C.C.)

¿QUIÉN PUEDE EMBARGAR?


Cualquier acreedor con título ejecutivo puede embargar. El título ejecutorio es el
que permite la ejecución, es decir, la incautación.
Títulos ejecutorios

• Duplicado del dueño


• Certificado de titulo
• Copia de la convicción que ha adquirido la autoridad de cosa juzgada.
• Copia de los actos notariales que contienen la obligación de pagar sumas de
dinero en una fecha determinada.

TRIBUNAL COMPETENTE.

Es el tribunal de primera instancia, en sus competencias civiles. Por razón del


territorio corresponde al juzgado del lugar donde se ubica el inmueble.
En el caso de que la jurisdicción sea de Santo Domingo o Santiago, deberá
adherirse a lo dispuesto en la Ley 50-00 que consolida en una sola cámara los

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tribunales civiles y comerciales de primera instancia, designados juez presidente,
quien será el procurador del caso en cuestión.

PROCEDIMIENTO DE ADJUDICACIÓN INMOBILIARIA DE DERECHO COMÚN

La incautación del inmueble debe ir precedida de una orden de pago, mediante la


cual se ordena al deudor que cumpla con el crédito que tiene con quien le notifica
la orden, si el inmueble fue adquirido por un tercero se le debe advertir, por medio
de de una insinuación.

Esta orden de pago debe contener:

1. Constitución del abogado


2. Dirección
3. Designación del deudor
4. Fecha límite para el pago de la deuda
5. Monto de la deuda6. Copia del título ejecutorio
7. Amenaza

La orden de pago es necesaria y obligatoria, generalmente el deudor es el dueño


del inmueble a incautar. Junto con la orden de pago se deberá entregar copia del
título en base al cual se practicará el embargo.
La orden de pago debe contener las menciones de acta de alguacil, así como la
elección del domicilio en la ciudad donde se establezca el juzgado que debe
conocer de la incautación. El comando se notifica a la persona o en su domicilio.
El alguacil debe estar dotado de un poder especial para poder ejercer el embargo
inmobiliario.

El plazo que debe establecer la orden de pago es de 30 días francos, desde el día
de la notificación y el día de su vencimiento. El deudor tiene 30 días para pagar, a

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partir de estos 30 días el acreedor tendrá 90 días para embargar, si dentro de este
plazo no se bloquea el embargo, deberán reiterar la orden de pago, con la forma y
los términos antes mencionados.

El embargo de bienes raíces bajo la Ley 189-11

La ejecución del embargo previsto en la Ley 189-11 se rige por un procedimiento


especial y sumario. Esta ley tiene como objetivo desarrollar el mercado hipotecario
y el fideicomiso, y esta herramienta legal sirve de protección a la hora de atraer
nuevos inversores nacionales y extranjeros a República Dominicana.

Esta ley somete el conocimiento de las respuestas incidentales a un procedimiento


distinto al previsto en el Código de Procedimiento Civil; asimismo, reduce los
plazos y elimina algunas de las formalidades y actos procesales previstos en el
embargo de derecho consuetudinario.

La última ley que presento es un reglamento creado para el crecimiento y


diversificación del mercado hipotecario, mediante la creación de figuras, métodos
financieros y procedimientos judiciales que permitan este desarrollo. A los 3 años
de su promulgación, existen dudas y discusiones sobre la identificación del tipo de
acreedor o crédito que puede hacer uso de esta especial ejecución inmobiliaria.
De acuerdo con la Ley N ° 189-11, sumados a las motivaciones contenidas en
dicha Ley, sirven de base suficiente para afirmar que cualquier persona natural o
jurídica a la que se le haya concedido expresamente una garantía inmobiliaria,
puede utilizar este trámite. Lo que lleva a la pregunta: ¿por qué una entidad de
intermediación financiera usaría esta ley si se beneficia del número 6186? ¿O por
qué una persona física o jurídica que no participa en el sector financiero formal
arriesgaría su uso?

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Dicho embargo ha acortado plazos, obteniendo sentencia adjudicataria en menor
tiempo. Una vez notificada la orden de pago, los pagos parciales realizados por el
deudor no suspenderán la ejecución. Se unifica el régimen de accidentes y
aumenta su rigor procesal, facilitando así su defensa y la demora del
procedimiento. La sentencia judicial no es de acción sospechosa en nulidad, ni de
apelación; dejando como única vía la apelación; que no es suspensivo y requiere
sentencia que ordene su suspensión.

Dados los requisitos anteriores, es claro que este último trámite es de gran utilidad
para el cobro rápido y efectivo del crédito solicitado, sin embargo, su
desconocimiento no nos ha permitido proceder a favor de los acreedores, los
beneficiarios del mismo. Entiendo que es importante reflexionar sobre esto y sobre
la realidad de que, en nuestra opinión, mediante una asesoría oportuna y
adecuada, y el debido conocimiento, se podría lograr la libre ejecución que
requiere el desarrollo del mercado hipotecario.
Competencia
En cuanto a la competencia de atribución, los tribunales de primera instancia en
atribuciones civiles serán: la Sala de lo Civil del Juzgado de Primera Instancia.
Son las llamadas a conocer de la venta en subasta pública de la propiedad
resultante del procedimiento de incautación de bienes inmuebles realizado
conforme a esta ley.

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Es el mismo juzgado que conoce la incautación que conoce las incidencias que
puedan surgir en el transcurso y desarrollo del conocimiento de dicho
procedimiento; también de las objeciones al pliego de condiciones, siendo ésta
una competencia atributiva implícita.

Por otro lado, en lo que respecta a la jurisdicción territorial, el tribunal competente


para conocer del procedimiento de compraventa y embargo contemplado en esta
ley es el que se encuentra en el lugar donde se ubica o asenta el inmueble o el
que las partes hayan acordado o pactado. en su contrato de hipoteca. 

Trámites del Procedimiento Inmobiliario de la Ley 189-11


El procedimiento para el embargo inmobiliario según la Ley 189-11 se resume en
los siguientes pasos.
• Notificación de la orden de pago, y en el caso de que exista un tercero titular,
también se notifica. (Artículos 151 y 152)

• Solicitud de registro de la medida cautelar y su conversión en embargo. (Art. 154)

• Solicitud de certificación de cargos y gravámenes al registrador de títulos del


lugar de la propiedad. (Artículo 155)

• Depósito del pliego de condiciones en la Secretaría del Tribunal que conocerá la


venta. (Art. 155)

• Solicitar establecer una audiencia para conocer la lectura y la subasta. (Art. 159
Párrafo Único)

• Publicación de al menos un aviso, anunciando el día en que se realizará la venta


del inmueble. (Art. 158)

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•. Informe el aviso y la fecha de la venta al deudor y llame para comparecer en la
audiencia de adjudicación. (Art. 159)

•. Presentación de conclusiones en la audiencia fijada para conocer


concomitantemente la lectura del pliego de condiciones y la venta o adjudicación
del inmueble.

•. Emisión, notificación y transcripción de la sentencia adjudicataria. (Art. 750 del


CPC)

Conoce la ley 189-11 para aprovechar sus incentivos

La reciente aplicación de la Ley 189-11, para el Desarrollo del Mercado


Hipotecario y Fiduciario, ha traído muchas novedades al mercado para la
construcción y venta de proyectos habitacionales, por lo que aún la mayoría de la
gente desconoce su alcance o cómo se pueden realizar. beneficio. Tus incentivos
a la hora de comprar una vivienda económica.

En este sentido, Andrés Rivas, gerente general de Fiduciaria Popular, considera


que se debe educar a las personas para que a la hora de comprar una casa o
departamento sepan qué mecanismos tienen que utilizar para obtener los
beneficios y facilidades que ofrece esta ley. Para ello, la institución que dirige junto
con la constructora Tecnoamérica, imparte seminarios a grupos de personas
interesadas en conocer más sobre esta nueva legislación.

Rivas explica que la Ley establece incentivos tanto para desarrolladores como
para compradores, y que en el caso de desarrolladores se busca que el proceso
de obtención de permisos y aprobaciones sea más expedito mediante la creación
de una ventanilla única, y por otro lado. , se otorgan algunos incentivos fiscales
para bajar el precio de la vivienda.

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En el caso de los compradores, señala, el beneficio es obtener una compensación
por el ITBIS que se paga durante el proceso de construcción de la
vivienda.Objetivo de la ley

Si se analizan los considerandos de la Ley 189-11, se observa que su principal


objetivo es desarrollar el mercado hipotecario de vivienda de bajo coste. Luego,
además, sirvió para sentar las bases para el desarrollo de la confianza,
instrumento con el que se pueden hacer muchas cosas para promover el
desarrollo de la nación.

La confianza en términos inmobiliarios


El fideicomiso tiene múltiples usos, uno de ellos es que se utiliza para realizar
proyectos inmobiliarios. Podemos precisar que el significado de fideicomisos en
proyectos inmobiliarios es dar confianza a todos los interesados dentro de un
proyecto, digamos: promotores, inversores, financistas, propietarios de terrenos,
proveedores y por supuesto los compradores. ¿Cómo proporcionas confianza?
Reducir el riesgo del proyecto y garantizar que las reglas comerciales sean claras
para todos y que la persona que asume el riesgo comercial no las transfiera entre
las partes interesadas. En otras palabras sencillas, el riesgo de promotores e
inversores no se traspasa, por ejemplo, a los compradores de vivienda, por lo que
el comprador no pierde el dinero que entregó durante el proceso de preventa si el
proyecto no se lleva a cabo, o fracasa.

El bono de vivienda

El bono de vivienda es la compensación o subsidio directo que paga ITBIS durante


el proceso de construcción de la vivienda y que obtendrá el comprador de la
vivienda de bajo costo. Aquí es importante resaltar que la Ley 189-11 establece en
el inciso I del artículo N ° 131 lo siguiente: "... que servirá como parte del inicial en
la adquisición de vivienda social". No obstante, la norma 02-12 de la DGII en su

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artículo 25 inciso III establece: “El monto otorgado como 'Compensación de
Vivienda de Bajo Costo' podrá ser destinado a la puesta en marcha inicial de la
vivienda o ser aplicado al capital impago de la préstamo."
La cuenta de ahorro programada se puede definir como una cuenta de ahorro,
libre de comisiones bancarias, con retiros limitados, cuyo principal depositante es
un empleador que carga directamente de la nómina del empleado una cantidad de
Conozca la ley 189-11 para aprovechar sus incentivos. El gerente general de
Fiduciaria Popular cree que es importante crear espacios de información para que
las personas sepan cómo pueden beneficiarse de un fideicomiso, cuál es el
mecanismo para adquirir una vivienda, cuál es el Bono ITBIS y quién califica para
este incentivo. dinero a depositar en la cuenta. En la Asociación de Empresas
Fiduciarias Dominicanas también apostamos por la alternativa de los fideicomisos
de preventa, que ha demostrado ser una opción más favorable en otros países.

Pasos a seguir para adquirir una vivienda asequible bajo los beneficios de
esta ley

De manera muy resumida, el proceso es el siguiente: elige la vivienda que deseas


comprar y asegúrate con el fiduciario que opera el proyecto para ser elegible para
el Bono ITBIS, luego comienza a pagar el pago inicial en un fideicomiso de
preventa como acordado, y posteriormente, cuando el fiduciario lo indique,
comenzará a cumplir con los requisitos establecidos en el reglamento para calificar
para la fianza. El fiduciario te indicará cuándo abrir la cuenta de ahorros, cuándo
cumplir con el resto de requisitos para que estén vigentes al momento de
introducir el expediente para solicitar el Bono ITBIS.
Con esta ley se ha dado un primer paso para reducir el déficit habitacional, y esto
sin duda ayudará a reducirlo. Sin embargo, nosotros en la Asociación de
Sociedades Fiduciarias Dominicanas, junto con otros gremios como el de
desarrolladores de vivienda, estamos enfocados en promover mejoras en la
regulación para que la ley realmente sea un catalizador en el largo plazo para
otros sectores además del de la vivienda, tales como: turismo, energía, transporte,

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minería, entre otros. Hay muchos casos de éxito en la región donde la figura de la
confianza fue clave para el desarrollo de estos sectores.
La Fiduciaria Popular

Fiduciaria Popular ofrece a sus clientes la confianza de que sus activos serán
administrados por el primer grupo financiero privado de República Dominicana y
uno de los 10 más grandes de la región. Son 50 años de historia, nuestro enfoque,
como lo corroboran las personas y empresas que hemos contactado, es el de los
asesores empresariales. No contactamos con los clientes para venderles un
fideicomiso más, sino que les ayudamos a resolver un problema ya sea con una
solución fiduciaria o con algún otro producto o servicio de los que ofrecen las
filiales de Grupo Popular. Al contar con un amplio abanico de opciones, podemos
construir a nuestro cliente la solución financiera que mejor se adapte a sus
necesidades actuales y futuras. Nuestra visión con los clientes es mantener una
relación a largo plazo con socios comerciales.

Incidencias previstas por la Ley 189-11

El legislador no le dedicó un título en la Ley 189-11 dedicado a incidentes, solo se


refirió a las partes no previstas por ella siendo abastecidas con las normas del
Código de Procedimiento Civil. Los hechos citados por la Ley 189-11 fueron los
siguientes:

a. El retiro del mandamiento. (Art. 154)

B. Nulidad (Art. 163)

C. La oferta posterior (arts. 162 y 163)

D. La subasta falsa (Art. 164)

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Asimismo, de forma complementaria, puede consultar la normativa del Código de
Procedimiento Civil donde se encuentran las siguientes incidencias:

a. Acumulación.

B. La demanda en distracción.

C. Subrogación.

D. Demanda de radiación de embargo.

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CONCLUSIONES

Luego de realizar un examen exhaustivo de este documento, llegamos a la


conclusión de que es de gran importancia para este asunto ya que da
conocimiento de que el Embargo Inmobiliario bajo la Ley 189-11 ”y su diferencia
con el embargo de derecho común.

Como se señaló en la introducción, la investigación que concluye se elaboró en


base a los formatos bibliográficos y preceptos orgánicos de la institución
estudiada, y al ser preceptos normativos establecidos poco prestan al análisis, sin
embargo no hay duda en afirmar que al momento de estudiar el tema ha
enriquecido el patrimonio y el conocimiento de los participantes.

Este estudio ha logrado captar un conocimiento claro y preciso en relación a la


importancia del estudio del Embargo Inmobiliario bajo la Ley 189-11 y su
diferencia con el embargo de common law desde sus inicios hasta la actualidad
para esta materia ya que es muy importante que el futuro especialista en
cualquier área del conocimiento conozca los conceptos sobre el análisis y
procesamiento de la información, para utilizarlos como herramienta que le ayude
a tomar decisiones correctas y oportunas.

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BIBLIOGRAFÍA

Acosta, Juan Pablo. 2012. "Código Civil de la República Dominicana", 16º.


Edición, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.

Acosta, Juan Pablo. 2012. "Código Procesal Civil de la República Dominicana",


12º. Edición, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.

Potentini, Trajano Vidal. 2002. "El Embargo Inmobiliario", Boletín Jurídico Virtual.
Año 2 Número 6, Editora DALIS, Moca, República Dominicana.

República Dominicana, Ley 6186, de 1963, de Desarrollo Agropecuario.

República Dominicana, Ley 108-05, Modificada por la Ley 51-07, de Registro de


Bienes Raíces.

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PROCEDIMIENTO DEL EMBARGO INMOBILIARIO

Ley 189-11 Código de Procedimiento Civil


   a.  Mandamiento de pago             a.       Mandamiento de pago
   b. Inscripción del mandamiento de b. Acta de embargo
pago
 c. Redacción y depósito del pliego de c. Denuncia del embargo
condiciones
   d. Fijación de la venta d. Transcripción o inscripción del
embargo
    e. Publicación de Aviso en el periódico e. Redacción y depósito del pliego de
condiciones
    f. Notificación del aviso f. Notificación del pliego de condiciones

    g. Venta g. Lectura del pliego de condiciones


                 h.      Publicación de edictos
        i.        Subasta
ANEXOS

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