UNITEC MAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

Información del proyecto

Datos

Empresa / Organización L M Arquitectura S.A.S

Proyecto
Fecha de preparación
Cliente
Patrocinador principal
Gerente de proyecto
Lucerna- Casa Campestre
14 de enero de 2013 al 12 de julio de 2014
Familia no identificada de estrato de 5 o6 compuesta por 3 a
5 miembros
Leonardo Martínez Arenas
Leonardo Martínez Arenas

Patrocinador / Patrocinadores

Nombre Cargo Departamento / Rama ejecutiva

División (Vicepresidencia)
Leonardo Dueño del predio Interno
Martínez Arenas patrocinador

Propósito y justificación del proyecto

Propósito: Reducir el déficit de vivienda en el Municipio

Justificación: La línea de investigación de Desarrollo Urbano Regional Sostenible, decidimos

hacer nuestra monografía de Estrategias de planificación para una ciudad en desequilibrio en el
municipio de Chía, ubicado en la provincia de la Sabana Centro, a 10 km al norte de
Bogotá, donde se trabajará específicamente con la Zonas de Expansión Urbana, especificadas
en el plan de ordenamiento territorial El municipio ha crecido de forma desmedida, debido a
que, en el centro y en los sectores periféricos, surgen gran cantidad de proyectos de
construcción y autoconstrucción originados por agentes privados y proyectos del gobierno, en
lotes que no cuentan con las reglas mínimas para su desarrollo urbano. La situación se agrava
por la presencia de constructoras no legalizadas que traen como efecto un incremento urbano
carente de planificación. Los desarrollos urbanos anteriores han generado en el municipio de
Chía barreras sociales para sus habitantes, debido a que los espacios libres que se tienen no
son suficientes, por lo que no se logra potenciar al máximo el desarrollo cultural, que pueda
mejorar la calidad de vida para el municipio a esta realidad se le suma las limitaciones de
estrategias para llegar a generar una cultura de emprendimiento y producción, el principal
objetivo de este estudio es generar otro tipo de densificación en las zonas de expansión urbana
del municipio, pero no se tuvo en cuenta los tratamientos hacía los ríos, ni la actividad económica
endógena, esto se diferencia de nuestra investigación en la cual buscamos el equilibrio entre los
aspectos económicos, ecológicos y sociales.

En el segundo enfoque, se realizó una investigación teórica con base en el libro

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Objetivos del proyecto

Objetivo Indicador de éxito

ALCANCE GENERAL
Objetivo particular 1: Diseñar y construir una vivienda -Diseño arquitectónico bajo
unifamiliar que cumpla con las expectativas y requerimientos -Certificación LEED.
de una familia de estrato 5 o 6. Construcción civil bajo
lineamiento Lean construction
Objetivo particular 2: Concluir el proyecto dentro del plazo de
un año y medio requerido por el cliente
Objetivo particular 2: Implementar dentro del proyecto
buenas practicas gerenciales y ambientales para el éxito del
mismo
OBJETIVO GENERAL SOBRE EL CRONOGRAMA (TIEMPO)
Objetivo particular 1 El Plan de Gestión de Costos del -El costo de esta fase será
proyecto Lucerna -- Casa Campestre se tienen en cuenta los determinado definitivamente al
valores actuales referentes a insumos y materiales propios de momento de realizar el
la actividad de la construcción y los costos de mano de obra presupuesto detallado de
de personal calificado, no calificado. construcción, según la
metodología de análisis de
precios unitarios

Objetivo particular 2
Objetivo particular 2
OBJETIVO GENERAL SOBRE EL COSTO
Objetivo particular 1: Cumplir con el presupuesto del No pasarse del presupuesto de:
proyecto de $727409.804 $727409.804
Objetivo particular 2: Compra y utilización de materiales con
baja huella de carbono
Objetivo particular 2
OBJETIVO GENERAL SOBRE LA CALIDAD
Objetivo particular 1: Seguir practicas gerenciales y Bajo una certificación ISO 9001
ambientales de calidad para el éxito del proyecto.
Objetivo particular 2: Compra y utilización de materiales con
baja huella de carbono.
Objetivo particular 2
OTROS
Objetivo particular 1 S/N
Objetivo particular 2 S/N
Objetivo particular 2 S/N

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Resumen ejecutivo

Martínez tiene la intención de desarrollar un proyecto para dar un uso rentable para el
lote, debido a que él considera que ya es hora de hacer efectivo y recuperar el dinero que
por valorización y desarrollo pueda generar este. También por otro lado, en la actualidad
la actividad de la construcción es de las más rentables en el país, y puede que en el futuro
ya no sea tan rentable y se pierda de esta forma una buena oportunidad de un negocio
lucrativo si no se desarrolla un proyecto en el corto o mediano plazo. Nury Rincón, con
quien comparte estudios en la Especialización en Gerencia de Proyectos, elaboraron una
propuesta para el desarrollo de un Proyecto de Construcción de Vivienda de Estrato Alto
de Tipo Campestre, sostenible en los aspectos ambiental, económico y social. En la
propuesta se demostró la viabilidad técnica, financiera, comercial y legal del proyecto, con
lo cual se espera que en él se involucren un socio inversionista y una entidad financiera a
través de un crédito hipotecario.

Como duración total del proyecto se tiene un estimado aproximado de seis meses en la
etapa de diseños y planeación, un año en su etapa de construcción y un estimado de seis
meses al momento de venta al cliente final, es decir, el proyecto tendría una duración de
dos años, con lo cual se espera recuperar los costos de la inversión y generar utilidades
para los patrocinadores del proyecto. La inversión del proyecto será de $692’771.242 de la
cual el patrocinador y desarrollador del proyecto aporta $276’976.180, un socio
inversionista aporta $265’795.000 y un préstamo bancario de $150’000.000. Uno de los
aspectos a resaltar en el desarrollo de este proyecto es que se ha planteado un Plan de
Proyecto basado en la metodología PMI, donde se incorporan las nueve áreas del
conocimiento en la Gestión de Proyectos.

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Mano de obra general y especializada

Recurso humano Departamento / Responsable

División
Gerente de Proyecto Gerencia Leonardo Martínez
Arenas
Recursos Humanos L M Arquitectura S.A.S
Compras Proveedores Proveedores
Realización de trabajo Gerencia Leonardo Martínez
Arenas

Operación y supervisión

Responsable Departamento / Actividades

División
No hay nombre especifico en el Recursos Determinar competencias
documento Humanos requeridas para la buena
funcionalidad de la empresa.

No hay nombre especifico en el Compras Evaluará proveedores que

documento proporcionen materiales de
calidad, que estén
capacitados y certificados.

No hay nombre especifico en el Realización del Determinar las actividades

documento trabajo que corresponden a cada
departamento, estipulados en
los alcances de obra

No hay nombre especifico en el Control de Detectar y solucionar,

documento producto no gestionar quejas
conforme

No hay nombre especifico en el Identificación y Dar seguimiento al

documento trazabilidad cronograma verificado su
cumplimiento, todos los
planos realizados quedan
plasmados en una acta

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Gestión de recursos Establecen los perfiles de los cargos medio Trabajo de ofician y campo
humanos de una sección

Gestión legal, No viene como tal estipulado en el Trabajadores de oficina

permisos y contratos documento

Organigrama

Personal y recursos preasignados

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Presupuesto inicial asignado

Lista de Interesados internos (internal stakeholders)

Nombre Cargo Departamento / Rama ejecutiva

División (Vicepresidencia)
Dueño de predio Patrocinador y cliente Gerencia Presidente
Inversionistas Patrocinador n/a Vicepresidente
Consultores Contratista ejecutor Ing. de estudio de
suelos, Diseño
Ventas Contratar a un tercero Digitalizadores,
renderistas,
Inmobiliario

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Conclusiones

Como conclusión si la importancia del equipamiento urbano esta en función de la

indispensabilidad del servicio que este da a la población y en especial al numero o porcentaje que
de esta atiende, es entonces obligado considerar la ponderación de cada elemento a partir del
porcentaje de población atendida, lo cual nos dará un factor resultante aplicable al interés y
necesidad de la población para cada uno cercanía o lejanía, conforme al radio de servicio
considerado optimo por el sistema que lo norma para satisfacer a la población que lo demanda ya
que existencia de estos elementos del equipamiento urbano cercanos al contexto de la vivienda de
los fraccionamientos y unidades de interés social coadyuvaran a mejorar la calidad de vida de sus
habitantes.

¿Qué aprendí y qué dudas no pude resolver? Lo que aprendí es la base que tiene la importancia
de que cada uno del proyecto ejecutivo debería de estar en este proyecto ya que como en algunas
preguntas no se podría contestar ya que no estaban, unas de las dudas que me había quedado es
de como saber las supervisiones de las obras ya que como sabe aun no tengo tanta relación con
estar en un trabajo y por ello no estar en una obra

¿Qué relación tienen los temas abordados en este estudio de caso con otras asignaturas/temas
anteriores (de la maestría o la licenciatura), así como de mi vida profesional?

Siento que mas que nada ya se basa en la vida profesional por que esto se podría hacer un trabajo
ejecutivo ya que es una investigación de afondo de todo lo que se lleva a cabo en este proyecto
aunque algo que hubiese estado bien es que pudiera haber mas información para así llevar a cabo
un trabajo mas profesional. Y basado en la maestría podremos decir que ayudo a que ya logramos
hacer un proyecto ejecutivo pero esto es mas información para poderlo elaborar.

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• Derrame accidental de combustible, grasas.

Legal
• Cambio en normativa urbanística que afecta el lote.
• No aprobación de licencia de construcción.
• Embargos o demandas.
• Sellamiento de obra.

Cronograma de hitos principales

Hito Fecha tope

Inicio del proyecto 14 de enero 2013
Presentación de plan de gestión de Proyecto 19 marzo 2013
Presentación de esquema básico 26 marzo 2013
Presentación de anteproyecto 3 de abril 2013
Radiación de trámite de licencia 8 de abril 2013
Obtención de licencia 17 de junio 2013
Finalización de diseño detallado 15 julio 2013
Finalización de ajuste de diseño, presupuesto y programación 1 de agosto 2013
Inicio de obra 12 de agosto 2013
Cierre de obra negra 13 de diciembre 2013
Cierre de obra gris 7 de febrero 2014
Cierre de obra blanca 16 mayo 204
Fin de obras exteriores 30 mayo 2014
Venta de inmueble 8 julio 2014
Cierre de proyecto 12 julio 2014

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Nombre Cargo Departamento / Rama ejecutiva

División (Vicepresidencia)
Estructural, Diseño
Hidrosanitario, Diseño
eléctrico,
comunicaciones y
domótica

Lista de Interesados externos (external stakeholders)

Nombre Relación con el Descripción y grado de interés

proyecto
Alcaldía Municipal Externa Tiene por objeto la gestión inmobiliaria, el
desarrollo de las políticas de vivienda, la
renovación urbana y ejecución de
proyectos. Dentro de sus funciones se
encuentra principalmente la de adquirir en
nombre y representación del municipio las
zonas de cesión y ser el receptor y
administrador de las mismas. De acuerdo con
el Plan de Ordenamiento Territorial del
Municipio de Chía, la localización del predio
corresponde a zona rural dentro de los usos
compatibles se encuentra viviendas
unifamiliares con algunas limitaciones en el
diseño del Proyecto.

Vecinos vereda la Externa las condiciones de habitabilidad de los hogares

Balsa de Chía postulantes, se puede implementar un orden
de prioridad y según la priorización de las
necesidades de cada hogar, dependerá del
orden establecido y del diagnóstico integral de
la vivienda en sus componentes técnico y
social, así como de la viabilidad
presupuestal, contemplando las contrapartidas
si fuere el caso y del cumplimiento de

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Criterios de cierre o cancelación

• La contextualización del proyecto dando que el análisis se debe realizar a partir del
conocimiento de situaciones del entorno tales como: lo
social, económico, financiero, cultural, de orden público, político y legales al igual que el
análisis de la situación actual.
• Medir el impacto y las consecuencias del riesgo sobre los recursos humanos y bienes.
• No se especifica como cancelación en el documento pero puede afectar: que la licencia
de construcción no sea aprobada y como consecuencia se pondría comenzar la obra, de
estar iniciada generar retrasos y aumento de costos; falta de financiamiento que no
haya un socio inversionista interesados o que el crédito sea negado.

Asignación del gerente de proyecto y nivel de autoridad

Gerente de proyecto

Nombre Cargo Departamento / Nivel ejecutivo dentro

División del organigrama
Gerente general de Gerencia y Se le asigna nivel
Leonardo Martínez LM Arquitectura Supervisión máximo de autoridad
Arenas en el proyecto

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Bibliografía

Rincón-Castellanos, N. y Martínez-Arenas, L. (2013). Plan de Proyecto de Diseño y Construcción de

una Vivienda Campestre en el Municipio de Chía. Bogota: LMArquitectura. Diseño arquitectónico y
construcción. Recuperado de: http:// polux.unipiloto.edu.co:8080/00001101.pd

Lázaro-Barajas, J. (2019). Análisis de requerimientos del proyecto de construcción

Luis Carlos (2020)ADQUISICIÓN, TRASFORMACIÓN Y DESARROLLO DE VIVIENDA EN EL MUNICIPIO

DE CHIA

Rincón-Castellanos, N. y Martínez-Arenas, L. (2013). Plan de Proyecto de Diseño y Construcción de

una Vivienda Campestre en el Municipio de Chía. Bogota: LMArquitectura. Diseño arquitectónico y
construcción. Recuperado de: http:// polux.unipiloto.edu.co:8080/00001101.pdf

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Niveles de autoridad

Área de autoridad Descripción del nivel de autoridad Áreas subordinadas

Dirección general Asegurar que se mantengan, establezcan Todas las áreas
y que cumplan los procesos necesarios
para la gestión de calidad, seguridad,
salud y gestión ambiental.
Gerencia del proyecto Planificar las actividades del proyecto Todas las áreas
coordinando estudios complementarios,
gestionando la comunicación entre partes
implicadas del proyecto, asegurar el
cumplimiento de los plazos, revisar y
validar los entregables del proyecto

Gerencia del área de Función principal de un gerente de diseño Dibujantes

diseño es proporcionar liderazgo a su equipo de
diseñadores a lo largo de un proyecto ,
siendo los encargados de la comunicación
visual.

Gerencia del área de Desarrollar el diseño y calcular estructural Supervisores de obre,

proyecto civil de acuerdo al diseño maestro para la auxiliar de obra
obra, plantear la forma mas óptica de
solución estructural
Gestión de Seleccionar y evaluar proveedores de Proveedores
presupuesto, compras materiales de buena calidad, capacitados
y adquisiciones y certificados

Gestión del área Están encargados que mensualmente Trabajadores de campo

técnica, supervisión y equipos reciba la calibración requerida
mantenimiento para su mantenimiento, avisara con
anticipación a los usuarios del equipo para
que se programe la suspensión de
actividades

Gestión de seguridad Verifica que todo personal involucrado en Trabajadores de campo

e higiene obra tengan equipo de seguridad,
necesario, que exista la señalización y
medidas de prevención de accidentes
como proveedor de accesos seguros
personal, instalar unidades sanitarias .

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Premisas y restricciones

• El proyecto tiene que cumplir con su alcance dentro de un plazo de un año y medio (18
meses), con un presupuesto de $ 727.409.804 y con total aseguramiento y control de
calidad. Para el diseño se tienen las restricciones referentes a la normativa urbanística
contemplada en el Plan de Ordenamiento Territorial del Municipio de Chía.
• Desde el aspecto estructural deben cumplir en los cálculos y diseños bajo la
normatividad NTC NSR2010 o Reglamento Colombiano de Construcción Sismo
Resistente.
• El aspecto hidrosanitario se deberán contener los estudios pertinentes en instalaciones
Hidro-sanitarias conforme la marca La Norma Técnica Colombiana
• Aguas subterráneas, en el caso de utilizar aguas de pozo profundo o aljibes se deberá
tener la respectiva concesión, su utilización debe ser racional y contará con un sistema
de medición aprobado por la autoridad ambiental. Vallados, casa propietaria deberá
preservar y mantener los vallados existentes o restituir los que hayan sido rellenados, el
Municipio restituirá los vallados que él haya rellenado, para facilitar el flujo de las aguas
de drenaje. Los vallados paralelos a las vías públicas son parte del espacio público, por
esta razón no pueden ser invadidos ni instalados en ellos cercas, postes de luz u otros
objetos que obstruyan el libre curso de las aguas.
• El perímetro del predio deberá estar formado de una franja de cercas vivas constituido
de especies nativas, el ancho deberá ser conforme al tamaño del lote, lo odoneamente
para que sirva como una barrera.

Riesgos iniciales del proyecto

Tipo Financiero:
• Falta de financiamiento.
• Variación en el mercado de materiales e insumos de obras.
• Variación en el mercado inmobiliario de Chía.
Técnico o estructural:
• Inestabilidad de la estructura de vivienda.
• Falla en el suministro e instalación de carpinterías, enchapes o acabados.
• Falla de suministro de instalaciones especiales y equipos de funcionamiento
Ambientales y seguridad industrial
• Lesiones o muertes de personal involucrado en la construcción.
• Incendio.
• Inundaciones.

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Nombre Relación con el Descripción y grado de interés

proyecto
requisitos y condiciones establecidos, por el
instituto.

Se generan ruidos y contaminación, por lo que

tanto se solicita utilizar equipos que tengas las
especificaciones dando mantenimiento
adecuado a los equipos y utilizando decibeles.

Requisitos de aprobación del proyecto

• Vivienda con la capacidad y áreas adecuadas que garanticen el confort y la correcta

habitación para una familia de tres a cinco personas.
• El área libre de lote no construido debe de ser lo suficientemente amplia como para
asegurar la comodidad y el esparcimiento de la familia que alojara la vivienda.
• El diseño arquitectónico debe de estar acorde con las últimas tendencias de la
arquitectura en Colombia, generando espacios agradables y funcionales.
• El diseño deberá implementar técnicas y principios de bioclimática para lograr el mayor
grado de confort con el mínimo ambiental posible.
• La vivienda deberá contar con los recursos tecnológicos que faciliten el confort y la
habilidad de la misma.
• La vivienda deberá cumplir con todos los requerimientos y condiciones que el Plan de
Ordenamiento Territorial del Municipio de Chía tengan condicionado para el sector y
este tipo de proyectos, además de que cumplirá con las reglamentaciones referentes a
sismos y resistencias y servicios públicos domiciliarios.
• Los acabados deberán ser de primera calidad y acordes con la clase de vivienda que
demanda un estrato cinco o seis

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Planificación Estratégica de Ciudades, para hacer un análisis de las estructuras urbanas del
territorio, esto con el fin de diagnosticar las problemáticas presentes y futuras, que no se han
tenido en cuenta en el modelo de desarrollo planteado por el POT en el municipio, y que la
investigación territorial han encontrado y pretenden solucionar con su Plan de Desarrollo Urbano
Integral.

Descripción del proyecto y sus entregables

Descripción del proyecto: El proyecto será desarrollado y ejecutado por la empresa L M

Arquitectura S.A.S. y será entregado al cliente (no identificado) a través de la venta del producto
final del proyecto
Entregables del Proyecto:
• Plan de Gestión de Proyecto y sus planes subsidiarios
• Planos Generales y detalles acordes a los requerimientos de espacios, áreas y demás
condiciones que son los requisitos de este proyecto.
• Presupuesto y programación de obra ajustados a los requerimientos del proyecto y
coherentes con las especificaciones de diseño
• Aprobación de licencia de construcción por parte de la oficina de planeación de Chía y
presentación legal de los servicios públicos.
• Obra civil acorde de los diseños y planos de licencia aprobada.
• Perspectivas de ventas (Renders)

Requerimientos de alto nivel

Requerimientos del proyecto

• Disposición de la gerencia del proyecto a implementar el plan de gestión social

ambiental,
• Gerencia del proyecto se asegure de hacerle seguimiento y se mantenga actualizado.
• Concientización de los miembros del personal sobre las implicaciones que conlleva la
desatención de los prejuicios que podrían ocasionar al proyecto.

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