PLANEACIÓN Y

MAESTRÍA EN
PROGRAMACIÓN
DIRECCIÓN DE LA
CONSTRUCCIÓN DE OBRA
ENERO - FEBRERO 2023

ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL

PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

02
Presentado por: 

MTRO. ARQ. JUAN PABLO LÁZARO

Segundo Cuatrimestre - SESIÓN 02

+posibilidades de llegar más lejos profesionalmente

ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL

PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

Mtro. Arq. Juan Pablo Lázaro

ENERO - FEBRERO 2023

2. Análisis de requerimientos del

proyecto de construcción
2.1. Acta del proyecto de obra
2.2. Definición de objetivos
2.3. Análisis de requerimientos del
proyecto
2.3.1. Operación y supervisión
2.3.2. Calidad de materiales y otros
insumos
2.3.3. Estudios técnicos y pruebas
2.3.4. Mano de obra general y
especializada
2.3.5. Métricas y reportes
2.3.6. Otros requerimientos
2.4. Alcance de proyecto
2.4.1. Actividades del proyecto
2.4.2. Criterios de aceptación
2.4.3. Entregables y exclusiones del
proyecto
2.4.4. Supuestos y restricciones
2.5. Verificación y control del alcance del
proyecto

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PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS
DEL PROYECTO DE
CONSTRUCCIÓN
Documentación y Metodología

Es sumamente importante entender la documentación y los

procesos que debemos tener sobre la mesa, antes incluso de
empezar a poner el primer ladrillo de la Obra.

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 ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN
En la actualidad el sector privado ha tenido un notable incremento en el
desarrollo de proyectos de construcción de viviendas, los cuales implican
un mayor compromiso de tipo económico, laboral y especialmente
gerencial, ya que las actividades involucradas son bastantes y hacen
parte de la estructura de desglose de Trabajo (EDT) exigiendo así
mayor interdependencia.
Los gerentes de proyecto de estas obras suelen ser Arquitectos o
Ingenieros Civiles, quienes a pesar de contar con mucha experiencia
obtenida a través de la práctica, desaprovechan gran cantidad de
herramientas existentes en la gerencia de proyectos que servirían de
ayuda en la gestión, a veces por desconocimiento y otras por la premura
del tiempo. Es por ello que a través de este plan se logrará el objetivo de
incorporar las mejores prácticas de gerencia de proyectos logrando la
adecuación de las técnicas y las metodologías que actualmente facilitan y
gestionan eficazmente los proyectos.
Por ello, es indispensable identificar las partes del proyecto y entender
cómo se relacionan entre sí.

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

SENTANDO LAS BASES

ACTA DEL PROYECTO DE

OBRA

El acta de constitución es el documento que autoriza formalmente el

proyecto. Debemos tener en cuenta si la empresa constructora tiene la
capacidad suficiente para financiar el proyecto, ésta puede hacerlo
con recursos propios o mediante la adquisición de un préstamo
concedido por una entidad financiera, en otro caso si no tuviese capacidad
podría buscar personas interesadas en el proyecto de forma que
financiasen el proyecto.
Si es viable económicamente se autorizará a la ejecución del proyecto
definitivo. A partir de eso se desarrollara un contrato que contendrá:
Los datos del cliente y del contratista encargada en la dirección del
proyecto.
Servicios profesionales contratados.
Responsabilidades y tareas a llevar a cabo por el equipo de dirección
de proyectos.
Obligaciones y deberes de ambas partes.
Honorarios y Plazos de pago.
Plazos de ejecución.
Presupuesto de la ejecución del proyecto.
Firmas

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PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

OBJETIVOS
DEFINICIÓN

La Gestión del Proyecto tiene como

misión establecer los objetivos del
proyecto, definir la metodología a
seguir en su realización, planificar y
programar tareas y recursos, corregir
desviaciones, y comunicar progresos y
resultados.

LA GESTIÓN DE PROYECTOS EMPIEZA

ANTES DE QUE COMIENCE EL PROYECTO,
CONTINÚA A MEDIDA QUE SE
DESARROLLA Y CONCLUYE CUANDO
FINALIZA EL PROYECTO.

Por lo tanto podemos definir que a la

hora de definir los objetivos, debemos
comprender la gestión del alcance,
plazos, costes, calidad y riesgo.

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PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

OBJETIVOS
PRINCIPALES DE OBRA
Por consiguiente, surge la necesidad de coordinar lo
mejor posible todas las partes del proyecto. La tarea
principal en términos generales de una buena
gerencia de proyectos son los siguientes:

Planeación, la finalidad de este punto es hacer

más flexible, valiéndose de algunas herramientas
o técnicas, cada una de las actividades
involucradas en el proyecto para que puedan
realizarse de manera más eficaz, evitando
problemas y anticipándose a posibles errores que
sean difíciles o imposibles de resolver.

Organización, la organización de todas estas

actividades viene después de la planeación, ya
que se aterrizan todas las ideas o soluciones
posibles y se relacionan cada una de ellas. En la
organización, se deben de ordenar todos los
factores por más mínimos que sean, se deben de
tomar en cuenta todos los recursos tanto
materiales, humanos, financieros, etc.; y cómo va
a ser su interacción, porque al fin de cuentas son
quienes hacen el proyecto.

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 ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

OBJETIVOS
PRINCIPALES DE OBRA
Gerencia, una vez planeado y organizado el
proyecto, el gerente debe de coordinar todas las
actividades, personal, subcontratistas, etc.; para
que no caigan en conflictos de logística, en donde
cada uno de ellos tendrán su tiempo y espacio
para realizar sus actividades de una manera eficaz
y ordenada.

Supervisión, este es un punto importante en la

gerencia de un proyecto, ya que el gerente se debe
de involucrar directamente en la supervisión de
cada una de las actividades realizadas en el
proyecto ya que con esto puede avalar la calidad
tanto de materiales, mano de obra,
especificaciones etc.

Control, una vez teniendo todos los puntos

anteriores bien definidos y delimitados, la parte del
control de obra es muy importante ya que es quien
va a mostrar como va la obra de acuerdo a lo
planeado en calidad, presupuesto, programación y
tiempo. El gerente se vale de muchas técnicas de
monitoreo de todas sus actividades, de las cuales
hablaremos en el capítulo tres.

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 ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

OBJETIVOS
PRINCIPALES DE OBRA
Estados financieros, es una parte muy
importante ya que de acuerdo al buen
manejo de los recursos financieros, se puede
tener un correcto flujo de efectivo y manejo
de recursos, el pronto cobro de estimaciones
y pago de pasivos, da una mejor estabilidad
financiera al proyecto, sobretodo, se puede
saber cuánto se ha gastado, cuanto se ha
cobrado, ejercido, etc.; esta información es
de gran valor al gerente, ya que con ésta, se
puede dar cuenta de la posición financiera en
la que se encuentra el proyecto.

Promoción del proyecto, el gerente no es

el encargado directo de promocionar el
proyecto, pero sí debe de brindar apoyo
dando lo mejor en calidad de trabajo,
sobretodo es quien conoce más el proyecto y
quien podría en su caso si fuera necesario,
vender ideas o conceptos que satisfagan a los
clientes.

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO

FACTORES
El proyecto en el sector de la construcción
se puede ver como una tarea compleja.
Por su naturaleza, la planeación de obra
es un proceso donde tanto los problemas
como las soluciones surgen
simultáneamente de manera retórica,
persuasiva y exploratoria.
Exige identificar y evaluar las diversas
necesidades, requerimientos y deseos, los
que deben ser traducidos adecuadamente
al lenguaje constructivo para ser
incorporados al producto final. Esto es un
trabajo multidisciplinario, el cual ejerce
una poderosa influencia en otros
procesos, como también en el producto
final, en términos de calidad y valor.
Por ello es indispensable enlistar los
distintos requisitos a tomar en cuenta:
Operación y supervisión
Calidad de materiales y otros
insumos
Estudios técnicos y pruebas
Mano de obra general y especializada
Métricas y reportes
Otros requerimientos

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO

OPERACIÓN Y
SUPERVISIÓN
La supervisión de obra puede ser un factor
determinante tanto para el éxito, como para el
fracaso de un proyecto. Un número grande de
problemas estructurales y de servicio en las
construcciones no son atribuibles a deficiencias del
diseño o de los materiales, sino principalmente, al
mal desempeño de la supervisión. Los puntos
claves pueden definirse como:
Verificar el proyecto de la obra y haciendo (si
fuera necesario) correcciones o modificaciones
que se consideren oportunas, en acuerdo con el
propietario de la obra y el o los contratistas
responsables de la obra.
Seguir y verificar el cronograma de ejecución
de la obra para que la ejecución de los trabajos y
la obra se apeguen lo máximo a los tiempos
establecidos.
Aprobar progresivamente el inicio de los
trabajos que serán ejecutados, controlando en
todo momento la calidad de los mismos, y una
vez concluidos certificar su calidad y las
cantidades o volúmenes ejecutados para
autorizar el pago de los mismos.
Verificar que se cumplan las normas de
seguridad establecidas previamente al inicio de
la obra y que el personal disponga y lleve los
accesorios de seguridad necesarios (casco,
guantes, etc.).

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO

CALIDAD DE MATERIALES Y OTROS
INSUMOS
Es un proceso integrado que conjunta personas,
organizaciones, tecnología y procedimientos
utilizados para identificar, cuantificar, adquirir,
agilizar, inspeccionar, transportar, recibir,
almacenar y preservar de manera efectiva los
materiales, equipos e información asociada a lo
largo de la vida.
El objetivo es garantizar que la calidad y cantidad
correctas de materiales y equipos se adquieran de
manera efectiva, se obtengan a un costo razonable
y estén disponibles cuando sea necesario.
La implementación de un programa integral de
gestión de materiales contribuye a resultados de
proyectos más previsibles, costos reducidos,
productividad y calidad mejoradas y un entorno
de trabajo más seguro. Esto hace que la
participación temprana e integral de la gestión de
materiales en proyectos de capital sea muy
importante.
Normalmente las desviaciones en el costo de las
actividades que incrementan el costo final del
proyecto se deben a problemas relacionados con
los insumos básicos (materiales, mano de obra y
maquinaria, herramienta y equipo) o a los
indirectos de obra y pueden detectarse
fácilmente mediante un procedimiento contable
por actividad y la utilización de cartas de
control.

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO

ESTUDIOS TÉCNICOS
Y PRUEBAS
Los estudios preliminares son aquellos que nos
permiten reconocer el terreno para recabar
información, datos y antecedentes necesarios
para poder definir los diseños y procedimientos
del proyecto de construcción, obteniendo así un
diseño más completo, alcance económico y
tiempo de ejecución. Con la información
adecuada para el diseño del proyecto, evitas
sobre costos, daños estructurales y posibles
riesgos de seguridad en el futuro. Los más
comunes son:
En primer lugar acometemos el  análisis y el
estudio del proyecto. En esta fase se procede
al análisis exhaustivo de todo el paquete de
documentos que detallan las condiciones de
ejecución que debe tener la construcción.
Planos arquitectónicos
Detalles constructivos
Planos estructurales y memorias de
calculo
Diseño Eléctrico, Diseño Hidráulico,
Diseño Sanitario
Acto seguido, procedemos al  estudio sobre el
terreno, con visita al lugar físico donde se va a
edificar o construir.
Geotecnia / Mecánica de Suelos
Hidrología Superficial
Topografía

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO

MANO DE OBRA GENERAL
Y ESPECIALIZADA
En términos generales se conoce como mano de
obra al individuo o individuos que intercambian
sus cualidades o condiciones físicas por un
salario o sueldo.
Podemos decir que la mano de obra engloba, por
tanto, al colectivo de personas que son capaces
de poner sus conocimientos al servicio de la obra.
Sin mano de obra no hay  producción, y sin
producción no hay forma de que avance la Obra.
Para los fines de este texto, existen dos tipos:

Mano de obra general. Son todos los

trabajadores cuya actividad no requiere de
una capacitación extensiva, la cual puede ser
implementada en pocas horas. Entre ellos se
encuentran secretarias, personal de limpieza y
seguridad, peones y ayudantes generales.

Mano de obra calificada. Son trabajadores

que tienen habilidades específicas y técnicas
de la industria relacionadas con los negocios y
la producción de bienes (por ejemplo:
ingenieros, soldadores y contadores). Estas
personas aportan conjuntos de habilidades
especializadas en el mercado y son esenciales
para el desarrollo de la obra.

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

REQUERIMIENTOS DEL PROYECTO

MÉTRICAS Y
REPORTES
Todo proyecto necesita que se realice un reporte
de estado, también llamado informe de estado o
de avance, en el que se detalle de forma clara,
precisa y objetiva el estado en el que se
encuentra el mismo.
Un  reporte  de estado de proyecto tiene como
finalidad proporcionar una  evaluación  del
avance y comunicar los detalles de la ejecución.
Teniendo en cuenta esto, la elaboración del
reporte de progreso reviste gran importancia, ya
que es vital que se lleve a cabo siguiendo un
modelo predeterminado. Sólo de ese modo los
usuarios de los reportes podrán compararlos
entre sí:
Comparar informes de estado
correspondientes a distintas fases del
mismo proyecto permite tener una idea más
precisa de la distancia cubierta, analizando en
qué medida las proyecciones a futuro desde
fases anteriores se han verificado o visto
desmentidas
Comparar informes de diferentes proyectos
es fundamental, sobre todo entre
proyectos semejantes que utilizan diagramas
de Gantt, para comprender dónde están las
discrepancias entre estimaciones y reales

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 ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ALCANCE DEL
PROYECTO
Suma de todos los productos y sus requisitos

El alcance es el conjunto de todas las actividades que el

proyecto ha definido y que luego usara para definir el
cronograma y el presupuesto del mismo.

MAESTRÍA EN DIRECCIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ALCANCE DE PROYECTO
DEFINIR LAS
ACTIVIDADES DEL
PROYECTO
Consiste en identificar las acciones que deben ser llevadas a cabo
para conseguir los entregables del proyecto.  Es necesario obtener el
nivel más bajo de cada actividad, descomponiendola ,en Paquetes de
trabajo. La descomposición de éstos, en componentes más pequeños nos
proporciona las actividades  necesarias para ejecutar los paquetes de
trabajo.

ENTRADAS
Plan de Gestión del Cronograma: El cual determina el nivel de
detalle que es necesario para gestionar el trabajo del Proyecto.
Línea base del Alcance: Entregables, restricciones y supuestos del
proyecto. Es la entrada principal de la definición de las actividades del
Cronograma.
Activos de los procesos de la Organización: Políticas,
procedimientos, alineamientos y procedimientos. Lecciones
aprendidas.
Factores Ambientales: Sistema de información de la gestión de
proyectos (PMIS).

SALIDAS
Lista de actividades: Lista exhaustiva que abarca todas las
actividades del cronograma necesarias para el proyecto. Así como, el
identificador de la actividad y una descripción del alcance del trabajo
para cada actividad, con el nivel de detalle suficiente para que los
miembros del equipo del proyecto comprendan el trabajo que deben
realizar.
Atributos de la actividad: Amplían la descripción de la actividad. Por
ejemplo, código, Nombre, actividades predecesoras y sucesoras,
restricciones, relaciones lógicas, responsables, etc.
Listado de hitos: Punto de verificación o evento importante dentro del
Proyecto.

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ALCANCE DE PROYECTO

CRITERIOS DE
ACEPTACIÓN
¿ C ó m o sabemos q u e u n a s i tu a c i ó n , p e r s o n a , a c c i ó n , p r o ducto,
s e r v icio o algo e s l o q u e n os o t r o s q u e r e m o s , n e c e s i t a m os o lo
q u e pedimos se g ú n c a d a p r o c e s o d e n t r o d e l a O b r a ?
Los criterios de aceptación o rechazo los e n c o n t r a m os en
p r á c ticamente e n c u a l q u i e r pr o c e s o . P a r a e l l o e s i ndispensab l e
e s t a blecer fac t o r e s m í n i m o s q u e n o s g u í e n .
P a r a e stablecer u n c r i t e r i o d e a c e p t a c i ó n y r e c h a z o d e b e m os de
to m ar en cuent a q u e e s t e s e a , e s p e c í f i c o , m e d i b l e , a l c a nzable,
limi t ado en tiem p o y o r i e n t ad o a r e s u l t a d o s . E s r e c o m e ndable
q u e estén docu m e n t a d o s , e l d o c u m e n t o d e f o r m a g e n e r al debe
d e c ontener:

1. O b j e tivo del pro d u c t o o s e r vi c i o

2. R e f e rencia a c o n s e g u i r l a s e x p e c t a t i v a s d e C a l i d a d .              
3. F e c h as Acordad a s    
4. F u n ciones prin c i p a l e s              
5. A p a riencia fin a l .        
6. N i v e l del person a l q u e u s a r á e l p r o d u c t o .    
7. N i v e l de rendimi e n t o s .          
8. C a p acidad de e j e c u c i ó n     
9. D e f i nición de pr e c i s i ó n d e l cr i t e r i o .
1 0.D i s p onibilidad d e l c r i t e r i o .    
1 1.F i a b ilidad del c r i t e r i o .          
1 2.C o s t e del desa r r o l l o d e l c r i t e r i o .      
1 3.C o s t e operacio n a l    
1 4.S e g u ridad      
1 5.D i f i cultad de us o d e l p r o d u ct o .
1 6.T i e m pos de cad a f a s e .

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ALCANCE DE PROYECTO

ENTREGABLES Y
EXCLUSIONES DEL
PROYECTO
ENTREGABLES

El enunciado del Alcance del Proyecto se considera como

un documento técnico. En él se presentan especificaciones
y alineamientos básicos que el cliente necesita para recibir
el producto. Por otra parte, se considera de negocio
porque en él se especifican tiempos de entrega,
entregables, costos, pagos, etc. Productos intermedios y
finales que se generarán en cada fase del proyecto.

EXCLUSIONES DEL PROYECTO

Establecer explícitamente lo que esta fuera del alcance

del proyecto ayuda a gestionar las expectativas de los
interesados y puede reducir la corrupción o
deslizamiento del alcance.
Son los entregables, procesos, áreas, procedimientos,
carácterísticas, requerimientos, funciones, especialidades,
fases, etapas, espacios físicos, virtuales, regiones, etc., que
son exclusiones conocidas y no serán abordadas por el
proyecto, y que por lo tanto deben estar claramente
establecidas para evitar incorrectas interpretaciones entre
los stakeholders del proyecto.

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ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ALCANCE DE PROYECTO

SUPUESTOS Y
RESTRICCIONES

UNA SUPOSICIÓN
Es una circunstancia o evento fuera del proyecto que
pueden afectar a su éxito y que el equipo de proyecto
cree que va a suceder, pero que están fuera de su
control total. Es necesario que su identificación se
realice durante la planificación, pues en ese
momento muchas preguntas rondarán sin respuestas
precisas. Por ejemplo. ¿Los recursos solicitados estarán
en la fecha solicitada? ¿Las estimaciones de las tareas a
realizar y sus duraciones se basan en información sólida
o en conjeturas?¿Habrá modificaciones en el precio de
los materiales requeridos? ¿Los proveedores entregarán
los productos solicitados en el plazo establecido?

LAS RESTRICCIONES
Son limitaciones que afectan el desempeño del
proyecto. Las restricciones más populares son el:
presupuesto, alcance y tiempo. Por ejemplo. ¿Alguna vez
haz trabajado algún proyecto que tenga una fecha límite?
¿Tú proyecto tenia un presupuesto impuesto el cual
tenias que cumplir?¿No crees que las características y
especificaciones de un producto o servicio limitan el
trabajo requerido?

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 ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

ALCANCE DE PROYECTO

VERIFICACIÓN

Es el proceso de validación de cada uno de los

productos intermedios y del resultado final del
proyecto.
En éste, la dirección de la organización comprueba los
logros obtenidos en cada apartado de la estructura de
desglose del trabajo (EDT), a lo largo de la ejecución
del proyecto; para ello, se revisan los subporductos de
cada grupo de trabajo en que se ha dividido el
proyecto.

Por ello es indispensable una supervisión, la cual

verifique que tanto los productos intermedios como el
resultado final del proyecto son los adecuados.

En caso de encontrar una situación compleja que

requiera un desglose mayor, es necesario solicitar al
grupo de trabajo (dueño del proceso) elabore un
producto intermedio de acuerdo con las exigencias
solicitadas, para generar las acciones correctivas.

El objetivo final debe ser encajar todas las piezas

para que se logre obtener un producto final de acuerdo
con lo descrito en el enunciado de alcance del
proyecto.

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 ANÁLISIS DE REQUERIMIENTOS DEL
PROYECTO DE CONSTRUCCIÓN

BIBLIOGRAFÍA

1. Aceves, P. (2018). Administración de proyectos. Grupo Editorial

Patria.
2. Bley, A., y Cárdenas, L. (2019). Planificación y control de
proyectos. Alpha Editorial.
3. Esquembre, J. y Morales, J. (2016). Gerente profesional de
proyectos, cómo gestionar con éxito su proyecto de
certificación profesional PMP. CDMX: CENGAGE Learning
4. Integrated Project Delivery Advisory Council (2017). Integrated
Project Delivery, an action guide for leaders. Madrid: IPDA
5. Lázaro-Barajas, J. [podcast] (2023). Análisis de requerimientos
del proyecto de construcción
6. Project Management Institute. (2022). A guide to the Project
Management Body of Knowledge (PMBOK guide) (7th ed.).
Project Management Institute.

21/21
 ENTREGABLE 1
Para iniciar esta actividad necesario:
Investigar, informarse y contrastar tus

1 puntos de vista.
No te quedes solo con tu experiencia
previa.
Si no conoces del tema investiga el doble.

La actividad es un reporte de caso, el cual está

dividido en las siguientes partes:
Portada

2
Índice
Resumen ejecutivo
Desarrollo
Conclusiones
Bibliografía
Para ello, descarga la plantilla de trabajo y sigue
sus instrucciones.

3
En el desarrollo existen varios indicadores, para cada
uno de ellos debemos generar:
Un resumen sintético de la información solicitada
Tus opiniones, puntos de mejora y
cuestionamientos

Evita el plagio aprendiendo del formato APA:

Cita (dentro del cuerpo del texto) todas

4 las ideas y fragmentos que utilices de

otros autores.
Enlista al final del texto tu bibliografía.
Si utilizas fragmentos de trabajos
propios, autocítate.

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