Hacienda Cano Abajo

ING. JOSE A. NUNEZ R.
CIV 176.008
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

HACIENDA CANO ABAJO
Propietario: OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

Solicitantes: HILDA FERRER
Ubicación: Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados,
Municipio Catatumbo, Estado Zulia.
24 de Febrero de 2022
Edificio La Sultana, apto. 2C, calle 100, Sabaneta, Maracaibo, Edo. Zulia. Tlf 0424-6851350
Correo: januro1977@gmail.com
CIV 176.008
Maracaibo, 24 de Febrero de 2022.
Señora:
HILDA FERRER
Ciudad.-
Distinguida Señora:
Me es grato informarle que he cumplido con lo encomendado por usted, relacionado con la
elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble constituido por una HACIENDA,
ubicada en la Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados, Municipio
Catatumbo, Estado Zulia.
Anexo a la presente hago entrega del Informe Técnico de Avalúo, consciente de mi
compromiso como profesional Avaluador y esperando haber cumplido con las expectativas
planteadas por Usted.
Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,
Jose A. Nunez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008

HACIENDA CANO ABAJO
UBICACIÓN:
Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados, Municipio Catatumbo,

Estado Zulia.
PROPIETARIO:
OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

I
SOLICITANTE:
HILDA FERRER
REALIZADO POR:
José A. Núñez R.
C.I.V. 176.008
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 24 de Febrero de 2022.
CIV 176.008
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.
Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

admitidos como justos, sin que haya influido en el mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal
que pudiera alterar en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado obtenido al
aplicar dicha metodología.
Que no tengo ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad aquí avaluada, ni en cualquier tipo
de operación de compraventa u otro tipo de transacción económica que se pudiera derivar del resultado de éste
estudio, ni me liga, algún nexo familiar o comercial, con la solicitante y propietario del inmueble conformado por
La Hacienda Cano Abajo, ubicada en la Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados,
Municipio Catatumbo, Estado Zulia.
Que mis servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en mi carácter de Tasador Profesional,
agremiado: COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA, entre otros; por mis años de experiencia profesional
en el campo y en razón de la práctica racional del ejercicio de la avaluación desde el año 2006.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó archivos, necesarios para la
confección de estadísticas, indispensables en éste estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del
Avaluador, sin que se haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que pueda influir
en el resultado final de este informe técnico de avalúo.
Jose A. Nuñez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados, Municipio Catatumbo,
Estado Zulia.
INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:
HILDA FERRER.
OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, constituido por la HACIENDA CANO ABAJO, con la finalidad de servir de
apoyo técnico en la actualización de activos para la fijación del valor actual del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: comparación directa de mercado y método de reposición y costo.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 9.309.447,77
TOTAL GENERAL AVALUO USD 2.085.589,93
TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 465.472.388,50
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 11,12 Y 13 de Febrero de 2022.
FECHA DEL AVALÚO: 24 de Febrero de 2022.
CIV 176.008

CASA Y TERRENO
1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del inmueble
ubicado en la Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados, Municipio
Catatumbo, Estado Zulia.
2. SOLICITANTE.
El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de la solicitante HILDA FERRER, el

cual comprende todas las premisas establecidas en Materia Valuatoria entre las cuales se
mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.
Consulta del mercado inmobiliario en el segmento Haciendas y Fincas.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de edificaciones nuevas.
Consulta de tablas de valores para los cultivos tipo Pasto.
Consulta de tablas de valores y de mercado para semovientes.
3. INMUEBLE. OBJETO.
HACIENDA CANO ABAJO ubicada en la Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14,
Encontrados, Municipio Catatumbo, Estado Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como válidos a
partir del 11, 12 y 13 de Febrero del año 2022, fecha ésta que se inicia con la inspección
técnica e informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.
5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:
La Hacienda se encuentra ubicada unos 458 Kilómetros al Sur de Maracaibo, la
Capital del Estado Zulia, con ruta de acceso principal la vía Machiques Colon, desviándose
por Casigua el Cubo a Mano izquierda, tomando la vía que conduce a la alcabala del km 33,
para luego cruzar a la izquierda en dirección al Pueblo de Encontrados y en el Km. 14 de
dicha vía al margen derecho conseguimos la Hacienda, El centro poblado más cercano es
Encontrados a 14 km como lo indica su dirección, en el otro sentido de la vía se llega a la
población del Guayabo.
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5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:
La zona cuenta con sus principales vías de acceso pavimentadas con asfalto y el
estado de estas carreteras se encuentra en malas condiciones a excepción de algunos tramos
de la misma que si podría decirse que están en buen estado, las vías internas de la hacienda
se encuentran engranzonadas y patroleadas en buenas condiciones y transitables todo el
año.
5.3. SERVICIOS:
El sector contempla algunos de los servicios públicos y privados, como: electricidad, y
telefonía celular, el resto de los servicios podría catalogarse como propios (pozos de agua,
pozos sépticos, gas por bombona, recolección de basura y desechos entre otros.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.
Propiedad de OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER según documento presentado ante el
REGISTRO PUBLICO DE LOS MUNICIPIOS COLON, CATATUMBO, JESUS MARIA SEMPRUM Y
FRANCISCO JAVIER PULGAR DEL ESTADO ZULIA, en fecha cuatro (4) de Marzo de dos mil
once (2011), inscrito bajo el numero 3, folio 11, Tomo 5, del protocolo de transcripción del
ano.
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
La parcela de terreno consta de UN MIL QUINIENTAS OCHENTA Y SEIS HECTAREAS CON

SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (1.586 has con 7.186m2),
dentro de las cuales se procede a describir las bienhechurías o infraestructuras presentes en
la misma:
Casa de Habitación principal: mide 153,79m2, tiene pisos de cemento, estructura de

concreto, techo de zinc, paredes de bloque.
Casa de Habitación: mide 34,02m2, tiene pisos de cemento, estructura de concreto,
techo de zinc, paredes de bloque.
Casa de Habitación y Oficinas: mide 184,32m2, tiene pisos de cemento, estructura
de concreto, techo de zinc, paredes de bloque.
Bohío de metal: mide 25m2, piso de cemento, techo de zinc.
Casa de Obrero #1: mide 87,20m2, piso de cemento, estructura de madera y techo de
zinc, paredes de bloque.
Casa Comedor: mide 210m2, piso de cemento, estructura de madera y techo de zinc,
paredes de bloque.
CIV 176.008
Deposito: mide 142,38m2, piso de cemento, estructura de madera y techo de zinc,

paredes de bloque.
Caballeriza: mide 35m2, piso de cemento, estructura de hierro y techo de zinc,
paredes de bloque.
Garaje: mide 37,72m2, piso de cemento, estructura de hierro y techo de zinc.
Baño para ganado #1: mide 54m2, estructura de hierro, techo de zinc, paredes de
bloque.
Tanque de concreto: mide 45m2.
Puente de concreto: mide 40m2.
Vaquera Corea: mide 488,25m2 aproximadamente, cuenta con columnas de
concreto, estructuras de hierro, techo de zinc, pisos de cemento y forrada con varetas
de madera.
Vaquera El Mono: mide 642,25m2 aproximadamente, cuenta con columnas de
concreto, estructuras de hierro, techo de zinc, pisos de cemento y forrada con cabillas
aceradas de 3/8” y con comederos y bebederos hechos de cemento.
Vaquera El Caimán: mide 575,75m2 aproximadamente, cuenta con columnas de
concreto, estructuras de hierro, techo de zinc, pisos de cemento y forrada con varetas
de madera.
Vaquera la Uno: mide 2098,30m2 aproximadamente, cuenta con columnas de
concreto, estructuras de hierro, techo de Acerolit, pisos de cemento y forrada en
hierro.
Vaquera dos: mide 599,40m2 aproximadamente, cuenta con columnas de concreto,
estructuras de hierro, techo de Acerolit, pisos de cemento y forrada en hierro.
Vaquera el Delirio: mide 516,57m2 aproximadamente, cuenta con columnas de
concreto, estructuras de hierro, techo de zinc, pisos de cemento y forrada en hierro.
Vaquera el Laral: mide 562,70m2 aproximadamente, aproximadamente, cuenta con
columnas de concreto, estructuras de hierro, techo de zinc, pisos de cemento y
forrada en hierro.
Vaquera el Progreso: mide 585,12m2 aproximadamente, cuenta con columnas de
concreto, estructuras de hierro, techo de zinc, pisos de cemento y forrada en hierro,
cuenta con seis (6) corrales de hierro de 151,80m2, 42,10m2, 136,50m2, 303,60m2,
501,45m2 y 77m2, también cuenta con un embarcadero de hierro con piso de
concreto que mide 10,79m2, una jaula para romana de hierro con piso de cemento
que mide 22,50 m2 y un estacionamiento techado con columnas y estructura de
hierro, piso de cemento y techo de zinc que mide 203,00m2.
Deposito para planta eléctrica: mide 157,38m2, piso de cemento, estructura de
hierro, paredes de bloque.
Deposito cava de enfriamiento: mide 164,70m2, estructura de concreto, techo de
platabanda, paredes de bloque, piso de cemento.
Becerrera de Madera: mide 105,84m2, piso de cemento, forrada en madera.
Casa de Obrero #2: mide 395,20m2, piso de cemento, estructura de hierro, techo de
Acerolit, paredes de bloque.
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Corral de Ciclón: mide 152,60m2, con base de concreto.

Galpón de Maquinarias: mide 213,76m2, piso de cemento, estructura de hierro,
techo de zinc.
Casa de Obrero #3: mide 146,05m2, piso de cemento, estructura de hierro y techo
de zinc, paredes de bloque.
Baño para ganado #2: mide 32m2, piso de cemento, estructura de madera, techo de
Bebederos cuadrados de concreto: hay 42 similares que miden en conjunto
212,52m3.
Bebederos circulares de concreto: hay 36 similares que miden en conjunto
156,30m3.
Casa de Obrero #4: mide 48m2, estructura de hierro, techo de zinc, piso de cemento
y paredes de bloque.
Casa Propietario: mide 607,20m2, estructura de concreto, techo de platabanda, con
tejas, paredes de bloque y pisos de caico.
Piscina circular de concreto: mide 52,80m2.
Cerca perimetral de la Casa Propietario: mide 558,20m2, columnas, vigas de carga
y vigas de riostra de concreto, bloque y pérgolas.
Cuarto frio: mide 116,40m2, piso de cemento, estructura de hierro, techo de zinc,
paredes de bloque.
Casa de obrero #5: mide 179,58m2, piso de cemento, estructura de madera, techo de
Bohío: mide 51,84m2, piso de cemento, estructura de hierro, techo de Acerolit.
Corral de Ciclón: mide 203,20m2, base de concreto.
Deposito: mide 61,20m2, piso de cemento, estructura de hierro, techo de zinc,
paredes de bloque.
Tanque de concreto: 12,50m3.
Casa de obrero #8: mide 56m2, piso de cemento, estructura de madera, techo de
Baños: mide 8m2, piso de cemento, estructura de hierro, techo de zinc, paredes de
bloque.
Deposito tanque de enfriamiento: mide 174,46m2, piso de cemento, estructura de
madera, techo de zinc, paredes de bloque.
Tanque de agua de concreto: 2 unidades que en conjunto miden 8,10m3.
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Casa de obrero #11: mide 103,20m2, piso de cemento, estructura de madera, techo
de zinc, paredes de bloque.
Construcción para lechera: mide 71,25m2, piso de cemento, estructura de concreto,
techo de platabanda, paredes de bloque.
Portones de hierro: 62 unidades que miden en conjunto 279m2.
Pozo de agua perforado: 29 unidades de 4” x 40m de profundidad
aproximadamente.
Electrificación monofásica: 6730m.
Electrificación trifásica: 3400m.
Cercado de alambre de púas: 161.863m.
8. LINDEROS DEL INMUEBLE
NORTE: HACIENDA EL CHAO, QUE ES O FUE DE JESUS RINCON VILORIA Y COMPANIA.
SUR: HACIENDA CACHIRI, QUE ES O FUE DE ALBERTO RINCON MONTIEL, HACIENDA LAS
TINAJAS, QUE ES O FUE DE ADRIAN MILENA PAULINNI URDANETA Y LOTE 2-4 DEL
FUNDO PROGRESO
ESTE: HACIENDA CARICAGUEY, QUE ES O FUE DEL DOCTOR JOSE LUIS MARQUEZ, HOY
PROPIEDAD DE AGROPECUARIA SAN ANDRES, INTERMEDIO EL CANO EL CAIMAN, Y
EN PARTE LA HACIENDA EL CHAO
OESTE: CARRETERA NACIONAL QUE CONDUCE DE LA POBLACION DE ENCONTRADOS A EL
GUAYABO, A LA ALTURA DEL KM. 14 Y EN PARTE CON LA HACIENDA CACHIRI
9. ASPECTOS FISICO NATURALES, CLIMATICOS, TEMPERATURA, HUMEDAD RELATIVA

Y VEGETACION
Relieve: Pendientes de 0,2%.

Topografía: en un 98% de su extensión se considera plana.
Altitud: Se encuentra localizada aproximadamente a 30 metros sobre el nivel del
mar, MSNM.
Temperatura: Promedio anual de 32 grados centígrados.
Precipitación: 1300 milímetros por metro cuadrado al ano.
Evaporación: 1584 milímetros por metro cuadrado al ano.
Vientos: ± 5 Kilómetros por hora.
Humedad Relativa: entre 60% y 80%.
Zona de vida: Según clasificación Haldrige, le corresponde un bosque sub húmedo
tropical.
Vegetación Natural: Mecanizada en su totalidad, excepto el área de los canos, su
protección natural formada por vegetación característica de la zona como Lara, Roble,
caoba entre otras.
10. RECURSOS HIDRICOS
La Hacienda, dentro de sus límites cuenta con dos canos de corrientes de aguas superficiales
permanentes, el primero cano Caimán y el segundo Cano Abajo.
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El Nivel o manto freático de la hacienda es alto, lo cual es aprovechado para una red de pozos
de poca profundidad, ya que posee 29 pozos de 4” de diámetro y 40m. de profundidad
aproximadamente, los cuales se utilizan para uso animal y humano, a través de mangueras,
bebederos de cemento y tanques elevados de concreto armado.
11. CARACTERISTICAS GENERALES DE LOS SUELOS, USO ACTUAL Y VOCACION DE USO
Se consulto el inventario de tierras y recursos hídricos de COPLANARH. Dicho estudio es el

más completo que se ha realizado en Venezuela sobre tierras identificando de acuerdo a su
estructura, grupos clasificativos, vocación y uso potencial de los suelos, la investigación
realizada arrojo los siguientes resultados: los suelos de la Hacienda “Cano Abajo” se
clasifican como clase VI (seis), su uso actual es para ganadería de doble propósito con pastos
establecidos, con limitaciones para cultivos aptos para pastos, bosques y vida silvestre, se
pueden establecer ciertos cultivos bajo condiciones especiales de manejo agronómico.
Por otro lado su topografía con pendientes menores al 3%, textura franca-arcillosa-limosa,
fertilidad media, con acidez entre 5 a 5.9, son suelos profundos y con drenaje moderado a
lento, son suelos de formación aluvial, formados por sucesivas inundaciones del Rio Zulia, su
uso actual, mencionado en el párrafo anterior, con pastos introducidos y bien asistidos
debido a que la zona es susceptible a inundaciones, en condiciones normales se inunda dos
(2) veces al año, por lo que estos suelos son avocados para pastoreo, semi-intensivo y
extensivo de ganado vacuno, bufalino, ovino, equino y también como reserva forestal.
12. CAPACIDAD DE SUSTENTACION DE LA FINCA
La Hacienda cuenta con una superficie cultivada de 1038has aproximadamente, la mayoría

en condiciones de Secano, inundables por afluencias de dos (2) anos, se estima que tiene una
capacidad de sustentación de 1.9 unidad animal por hectárea, la cual se encuentra dentro de
los rangos aceptables para la producción ganadera de la zona debido a la susceptibilidad a
inundaciones.
13. MANEJO DE LOS PASTOS
Todo el manejo de pastos esta bajo la condición de SECANO (sin riego), una superficie de
1038has con los siguientes pastos establecidos
Pasto Tanner (brachiaria-Radicans) 738 has.

Pasto Aleman (Echinocloa polystachia) 50 has.
Pasto Guinea (Paricum-Maximun) 250 has.
Distribuidos en 126 potreros cultivados con baja incidencia de malezas y 37 has para
construcciones, instalaciones y caminos, el sistema utilizado es el pastoreo rotacional, y cabe
destacar que en la hacienda hay otras especies animales que igualmente se benefician de
dichos pastos, entre ellas chiguires, mulos, caballos entre otros, en menor proporción.
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14. EXPLOTACION AGRICOLA ANIMAL
La Hacienda “CANO ABAJO”, posee una superficie de UN MIL QUINIENTAS OCHENATA Y

SEIS HECTAREAS CON SIETE MIL CIENTO CUARENTA Y SEIS METROS CUADRADOS (1586
has con 7.186 m2), de las cuales aproximadamente se encuentran mecanizadas y cultivadas
actualmente aproximadamente 1038 has según lo descrito en el punto anterior, dentro de
las cuales se ubican UN MIL OCHCIENTOS (1830) bovinos, y CUARENTA Y SEIS (46) caballos,
para un total de UN MIL OCHOCIENTOS SETENTA Y SEIS (1876) animales en pastoreo.
El ganado presente en la hacienda representa un sistema de explotación de doble propósito

donde se utiliza el sistema vaca-novillo, el ordeno es manual, con apoyo del becerro, la
producción diaria de leche es aproximadamente 300 lts/día, lo que representa un volumen
de 109.500 lts/ano, se envían al matadero 240 novillos con un promedio de peso de 400kg lo
que representa un total de 96.000kg/ano.
15. RAZAS
La raza predominante es el Brahman rojo la cual es resistente a las altas temperaturas y

condiciones climáticas adversas como excesivas lluvias y largos veranos.
Las razas Holstein y Pardo Suizo se utilizan para servir vacas mestizas lo que garantiza
buenos vientres y excelente producción de carne y leche además de darle al ganado la
resistencia al medio ambiente antes mencionado.
16. INVENTARIO Y CARGA ANIMAL
CARGA
CANTIDAD TIPO DE ANIMAL FACTOR
ANIMAL
200 Vacas de Ordeno 1,50 300,00

600 Vacas próximas 1,50 900,00
300 Novillas 1,50 450,00
30 Toros 1,50 45,00
300 Novillos 0,90 270,00
200 Mautes 0,50 100,00
46 Caballos 1,00 46,00
200 Becerros 0,50 100,00
1876 TOTALES 2.211,00
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17. METODOLOGIA DE VALORACIÓN
Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente aceptados como
métodos de análisis y consideración de los elementos fundamentales, para determinar el
valor de un bien, que son: Método de comparación directa o de mercado, método del costo y
método de los ingresos.
- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de un proceso
de análisis de valores comparables tomados directamente del mercado. A través de este
método se puede obtener el valor de cualquier bien, siempre que existan datos que puedan
ser considerados como una muestra representativa.
- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de reposición del
inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro físico y obsolescencia
económica o funcional, cuando estén presentes y exista la factibilidad de su medición. En
general, este enfoque se aplica en los casos de mejoras al terreno y edificaciones.
- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la base de la
capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que puede generar el inmueble
en condiciones de arrendamiento o, en el caso de una inversión o empresa en marcha.
En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en la práctica
algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La relevancia en el uso de cada
enfoque viene determinada por la información disponible.
18. VALOR DEL INMUEBLE:
Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio consideraremos:
Para La Tierra: el método de enfoque de mercado, para así poder determinar su

justiprecio más probable en el caso de la tierra o lote de terreno.
Para las bienhechurías: se utilizara solo el método de Hock para determinar los
precios de las distintas infraestructuras presentes en el inmueble debido a la
diversidad de las mismas y la dificultad para homogeneizar un costo estándar para
estudiarlo como un solo tipo constructivo.
Para las Maquinarias: considero que la valoración más precisa se logra con la
aplicación del METODO DE LA SOCIEDAD MEXICANA DE INGENIERIA ECONOMICA Y
DE COSTOS A.C.
Para Los animales o semovientes: El costo directo de mercado actual para ganado
de doble propósito.
18.1 METODO DE MERCADO PARA LA TIERRA
Para la tierra se realizó una investigación de las ofertas que existen actualmente en el
mercado dada la situación económica que actualmente afecta al país, haciendo un extracto
con el fin de caracterizar inmuebles que tengan características similares a las de la Hacienda
“CANO ABAJO”, considerando las hectáreas mecanizadas y cultivadas con pasto presentes en
la misma y aplicándole factores de ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por geometría
(fcg) de las comparables de mercado, los mismos son pesos que inciden en el costo del
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precio unitario de la hectárea de tierra de cada comparable con respecto al inmueble en

estudio, dichos pesos son asignados a criterio del perito valuador en función de las
características intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta la tabla de
comparables de mercado:
PRECIO HOMOGENEIZACION
PRECIO P. U.
ITEM UBICACION ha UNITARIO fcg
USD $ USD $
$ fca fcu fg
1 Bachaquero 215,00 140.000,00 651,16 0,14 1,10 1,08 1,19 773,58
2 Mene Grande 300,00 100.000,00 333,33 0,19 1,26 1,28 1,61 537,60
3 Cabimas 225,00 250.000,00 1.111,11 0,14 0,90 1,08 0,97 1.080,00
4 Lagunillas 186,00 75.000,00 403,23 0,12 1,25 1,16 1,45 584,68
5 Santa Rita 72,50 30.000,00 413,79 0,05 1,45 1,33 1,93 798,00
6 Bachaquero 84,00 65.000,00 773,81 0,05 1,32 1,28 1,69 1.307,43
7 Bachaquero 215,00 150.000,00 697,67 0,14 1,32 1,28 1,69 1.178,79
8 Mi Ranchito 100,00 50.000,00 500,00 0,06 1,25 1,28 1,60 800,00
9 Machiques 174,00 95.000,00 545,98 0,11 0,85 0,93 0,79 431,59
10 Encontrados 1.000,00 800.000,00 800,00 0,63 1,00 1,00 1,00 800,00
Redoma el
11 conuco 1.800,00 1.800.000,00 1.000,00 1,13 0,95 0,92 0,87 874,00
Santa Barbara
12 rio escalante 389,00 200.000,00 514,14 0,25 1,14 1,21 1,38 709,20
13 Las Piedras 77,00 35.000,00 454,55 0,05 0,94 0,92 0,86 393,09
Km 25 Via
14 Perija 28,84 15.000,00 520,11 0,02 0,91 0,89 0,81 421,24
15 Casigua El Cubo 3.207,00 2.500.000,00 779,54 2,02 0,85 0,81 0,69 536,72
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV.
CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 393,09 575,96 5 5 33,33
2 575,96 758,83 2 7 13,33
3 758,83 941,69 5 12 33,33
4 941,69 1.124,56 1 13 6,67
5 1.124,56 1.307,43 2 15 13,33
V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 748,39
MEDIANA 773,58 719,52
MODA 636,58
En el caso de las Haciendas o Fincas, las ofertas de mercado se catalogan como un todo
inmobiliario, es decir un precio de oferta que supone el costo del terreno más las
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construcciones existentes sobre el mismo, ahora bien, en materia Valorativa de este tipo de
inmuebles estadísticamente comprobado a través del tiempo podemos descifrar que el costo
de la tierra corresponde aproximadamente al 80% del costo total del inmueble ofertado, por
lo que podemos decir que el PUM x 0,80 nos aproxima a un costo por hectárea muy cercano a
la realidad de oferta de Mercado actual. Luego de aplicar las variables correspondientes
tenemos como resultado que el costo más probable de mercado para la hectárea de terreno
objeto de este estudio es de QUINIENTOS SETENTA Y CINCO DOLARES CON SESENTA Y DOS
céntimos (575,62) USD por hectárea lo que daría como resultado lo siguiente:
VM = AREA * PUM
VM = 1.586,72 ha * 575,62 USD
VM = 913.347,77 USD
18.2 VALORACION DE LAS BIENECHURIAS
Para estimar el valor aplicable a la construcción objeto del presente avaluó, se considera el
concepto de depreciación; Depreciación es la pérdida de valor útil de los activos
permanentes corporales destinados a la producción de la renta causado por obsolescencia,
desgaste o por deterioro debido al uso, al desuso y a las acciones del tiempo y de los
elementos, por lo tanto los costos de construcciones existentes en el inmueble en estudio se
determinan a través de la siguiente tabla:
INVENTARIO DE BIENECHURIAS EXISTENTES EN LA HACIENDA

PRECIO
VALOR
ITEM DESCRIPCION ML M2 M3 UNITARIO.
ACTUAL USD
USD
1 Casa de Habitación principal 153,79 18,85 2.898,94
2 Casa de Habitación 34,02 18,85 641,28
3 Casa de Habitación y Oficinas 184,32 18,85 3.474,43
4 Bohío de metal 25,00 14,38 359,50
5 Casa de Obrero #1 87,20 16,68 1.454,50
6 Casa Comedor 210,00 16,68 3.502,80
7 Deposito 142,38 14,40 2.050,27
8 Caballeriza 35,00 14,40 504,00
9 Garaje 37,72 11,48 433,03
10 Baño para ganado #1 54,00 14,40 777,60
11 Tanque de concreto 45,00 21,20 954,00
12 Puente de concreto 40,00 21,20 848,00
13 Vaquera Corea 488,25 14,15 6.908,74
14 Vaquera El Mono 642,25 14,15 9.087,84
15 Vaquera El Caimán 575,75 14,15 8.146,86
16 Vaquera la Uno 2.098,30 14,15 29.690,95
CIV 176.008
17 Vaquera dos 599,40 14,15 8.481,51

18 Vaquera el Delirio 516,57 14,15 7.309,47
19 Vaquera el Laral 562,70 14,15 7.962,21
20 Vaquera el Progreso 585,12 14,15 8.279,45
21 Corrales de hierro 1.212,45 12,32 14.937,38
22 Embarcadero 10,79 28,90 311,83
23 Jaula para Romana 22,50 11,32 254,70
24 Estacionamiento Techado 203,00 11,48 2.330,44
Deposito para planta
25 eléctrica 157,38 18,85 2.966,61
Deposito cava de
26 enfriamiento 164,70 22,00 3.623,40
27 Becerrera de Madera 105,84 11,35 1.201,28
28 Casa de Obrero #2 395,20 16,68 6.591,94
29 Corral de Ciclón 152,60 12,38 1.889,19
30 Galpón de Maquinarias 213,76 24,35 5.205,06
31 Casa de Obrero #3 146,05 16,68 2.436,11
32 Baño para ganado #2 32,00 14,40 460,80
42 Bebederos cuadrados de
33 concreto 212,52 21,20 4.505,42
36 Bebederos circulares de
34 concreto 156,30 22,20 3.469,86
35 Casa de Obrero #4 48,00 16,68 800,64
36 Casa Propietario 607,20 22,00 13.358,40
37 Piscina circular de concreto 52,80 27,82 1.468,90
Cerca perimetral de la Casa
38 Propietario 558,20 11,20 6.251,84
39 Cuarto frio 116,40 16,68 1.941,55
40 Casa de obrero #5 179,58 16,68 2.995,39
41 Casa de obrero #6 150,70 16,68 2.513,68
42 Casa de obrero #7 320,75 16,68 5.350,11
43 Bohío 51,84 14,38 745,46
44 Corral de Ciclón 203,20 10,38 2.109,22
45 Deposito 61,20 14,40 881,28
46 Tanque de concreto 12,50 30,00 375,00
47 Casa de obrero #8 56,00 16,68 934,08
48 Baños 8,00 14,40 115,20
49 Casa de obrero #9 225,32 16,68 3.758,34
50 Casa de obrero #10 74,80 16,68 1.247,66
Deposito tanque de
51 enfriamiento 174,76 16,68 2.915,00
52 Tanque de agua de concreto 8,10 30,00 243,00
53 Casa de obrero #11 103,20 16,68 1.721,38
54 Construcción para lechera 71,25 22,00 1.567,50
55 62 Portones de hierro 279,00 11,50 3.208,50
56 29 Pozo de agua perforado 1.160,00 11,45 13.282,00
CIV 176.008
57 Electrificación monofásica 6.730,00 3,45 23.218,50

58 Electrificación trifásica 3.400,00 8,56 29.104,00
59 Cercado de alambre de púas 161.863,00 0,12 51.796,16
TOTAL BIENECHURIAS (USD) 325.852,16
18.3 VALORACION DE LAS MAQUINARIAS
Para determinar el valor de las distintas maquinarias que se encuentran en el inmueble

objeto de este avalúo, que además forman parte de los activos de la Hacienda “CANO ABAJO”,
considero que la valoración más precisa se logra con la aplicación del METODO DE LA
SOCIEDAD MEXICANA DE INGENIERIA ECONOMICA Y DE COSTOS A.C.
Este modelo se basa en el cálculo de la depreciación acumulada (Dacum) por línea recta
ponderada, considerando simultáneamente la influencia de la pérdida de valor del activo por
efecto de la edad, conservación y obsolescencia por medio de la siguiente expresión:
Dacum = A x n + B x FC + C x FO
N
DONDE REPRESENTA
Peso ponderado por efecto de la edad, la conservación y la obsolescencia, en este caso se
A, B, C
establecen en A = 40%, B= 40% y C= 20%
años de vida útil consumida en
n
términos de producción del bien
n/N representa el porcentaje de agotamiento de la
años de vida útil en términos de vida útil de manera lineal
N producción rentable, en condiciones
de operación normal
CONSERVACION FACTOR
Nuevo sin estrenar 0,00
Factor de conservación o apariencia Recién instalado, en Garantía 0,05
física, se aplica para equipos
FC operativos y se determina al momento Excelente, como nuevo 0,15
de la inspección por medio de la Normal, sin detalles 0,35
siguiente tabla Regular, con detalles menores 0,65
Malo, con detalles mayores 0,90
Inútil, abandonado 1,00
Factor de obsolescencia, se determina
VIDA CONSUMIDA FACTOR
en función de las modificaciones o
innovaciones en la tecnología de los hasta 5 anos 0,15
nuevos equipos que van entrando al
FO mercado, depende del ano de entre 5 y 15 anos 0,35
fabricación y es independiente del entre 15 y 30 anos 0,4
tiempo de instalación. En equipos de entre 30 y 50 anos 0,55
naturaleza mecánicos evaluados
podemos aplicar la siguiente tabla más de 50 anos 0,95
CIV 176.008
Luego de aplicado el método se redondean los valores aproximados de costo y llegamos a la

siguiente tabla de valores para las maquinarias existentes en la hacienda “CANO ABAJO”:
INVENTARIO DE MAQUINARIA EXISTENTE EN LA HACIENDA Y COSTO

VALOR
ESTADO DE
CANTIDAD DESCRIPCION DE LA MAQUINARIA ACTUAL
CONSERVACION
USD
1 Tractor Cat D-7 No Operativo 4.000,00
1 Tractor Cat D-5 Operativo 16.000,00
1 Tractor Internacional 3388 Operativo 7.000,00
1 Tractor Zetor 14145dt No Operativo 1.200,00
1 Tractor Zetor 14145dt No Operativo 1.100,00
1 Tractor Internacional 434 Operativo 700,00
1 Tractor ford 5000 Operativo 4.500,00
1 Tractor SAME laser Operativo 6.000,00
1 Tractor SAME laser II 95 Operativo 7.500,00
1 Tractor New Holland Operativo 8.000,00
1 Rastra de tiro 24x24 Operativo 2.300,00
1 Rastra de tiro 28x24 Operativo 1.800,00
1 Arado de 3 discos Operativo 900,00
1 Arado de 4 discos Operativo 1.200,00
1 Arado de vertedera 4 rejas Operativo 1.500,00
1 Rotativa de tiro Operativo 2.000,00
1 Rotativa de tiro Operativo 2.300,00
1 Rotativa de Bufala Operativo 3.500,00
1 Rolo argentino de 3m Operativo 2.500,00
3 Rolo argentino de 6m Operativo 9.000,00
1 Carreta agricola 4x2m Operativo 1.500,00
1 Carreta agricola 2x1,5m Operativo 700,00
1 Carreta agricola 3x2m Operativo 1.100,00
1 Tanque de hierro con neumáticos Operativo 1.300,00
1 Tanque de fumigar Operativo 1.000,00
1 Tanque de banar ganado Operativo 1.500,00
Maquina de soldar lincoln a
1 gasolina No Operativo 600,00
1 Jaula Ganadera Operativo 1.800,00
1 Planta electrica 75kva Operativo 7.500,00
1 cabillas aceradas 1350 m Operativo 1.350,00
1 Romana fairbans Morse de 5000kg Operativo 1.000,00
1 Tanque de leche sunset 2000 lts Operativo 2.000,00
1 Tanque de leche s/m 2000 lts Operativo 1.800,00
1 Tanque de leche Janes Way 1600 lts Operativo 1.600,00
1 Tanque de leche Leval 2300 lts Operativo 2.400,00
CIV 176.008
2 Tanque de enfriamiento 1800 lts Operativo 4.000,00

1 Carreta estercolero Operativo 1.200,00
1 Trompo Mezclador de cemento Operativo 450,00
4 Corta grama efco Operativo 320,00
1 Aire Acondicionado Central 5 ton Operativo 600,00
Aires Acondicionados de 14.000
3 BTU Operativo 300,00
Aires Acondicionados de 12.000
Aire Acondicionado Split 24.000
1 Equipo de Soldadura Lincoln Operativo 800,00
1 Tanque de hierro 3000 lts Operativo 350,00
1 Tanque de hierro 5000 lts Operativo 600,00
56 TOTAL MAQUINARIAS (USD) 119.290,00
18.4 VALORACION DE LOS ANIMALES O SEMOVIENTES
Debido a la actual situación País, los métodos aplicados comúnmente para determinar los
valores o costos referidos a este rubro que cotidianamente se estimaban con el apoyo del
“MANUAL DE PRECIOS DE INSUMOS, BIENES DE CAPITAL Y SERVICIOS DEL SECTOR
AGROPECUARIO DEL ESTADO ZULIA” editado por la Unidad Coordinadora de Proyectos
Conjuntos (UCPC) de la Universidad del Zulia, ya no es asequible desde el año 2018, por lo
que debemos recurrir al costo directo de Mercado actual para determinar de manera directa
la valoración de los semovientes y lo haremos mediante la siguiente tabla:
INVENTARIO DE ANIMALES EXISTENTES EN LA HACIENDA Y COSTO

PRECIO VALOR
CARGA
CANTIDAD TIPO DE ANIMAL FACTOR UNITARIO. ACTUAL
ANIMAL
USD USD
200 Vacas de Ordeno 1,50 300,00 600,00 120.000,00
600 Vacas proximas 1,50 900,00 400,00 240.000,00
300 Novillas 1,50 450,00 350,00 105.000,00
30 Toros 1,50 45,00 850,00 25.500,00
300 Novillos 0,90 270,00 540,00 162.000,00
200 Mautes 0,50 100,00 200,00 40.000,00
46 Caballos 1,00 46,00 100,00 4.600,00
200 Becerros 0,50 100,00 150,00 30.000,00
1876 TOTALES 727.100,00
CIV 176.008
TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION CANTIDAD UNIDAD PU $ COSTO $ COSTO Bs.
TERRENO Hacienda “CANO
ABAJO” ubicada en la
Carretera Encontrados vía al
1.586,72 Ha 575,62 913.347,77 4.076.910,44
Guayabo, Km 14, Encontrados,
Municipio Catatumbo, Estado
Zulia.
CONSTRUCCIONES Hacienda
“CANO ABAJO” ubicada en la
Carretera Encontrados vía al 325.852,16 1.454.506,29
SG
Zulia.
MAQUINARIAS Hacienda
SG 119.290,00 532.474,77
Zulia.
SEMOVIENTES Hacienda
1876 ANIMAL N/A 727.100,00 3.245.556,27
Zulia.
TOTAL 2.085.589,93 9.309.447,77

TOTAL DEL
AVALUO 2.085.589,93 9.309.447,77
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio, a la tasa de cambio oficial BCV
para el día 14 de Febrero del año 2022, fundamentado en la confiabilidad de la
información utilizada, el proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el
Valor Comercial estimado al inmueble es de NUEVE MILLONES TRESCIENTOS NUEVE MIL
CUATROCIENTOS CUARENTA Y SIETE BOLIVARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS
(Bs. 9.309.447,77). Lo que representa en unidades tributarias a la fecha de este informe la
cantidad de 465.472.388,50 U.T.
Jose A. Nunez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008
Tipo de Cambio de Referencia
El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio
activas de las instituciones bancarias participantes.
USD
4,46370000
Fecha Valor: Lunes, 14 Febrero 2022
CIV 176.008
ANEXOS
CIV 176.008
PLANOS DE UBICACIÓN
CIV 176.008
FOTOGRAFIAS
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
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ING. JOSE A. NUNEZ R.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietario: OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

Maracaibo, 24 de Febrero de 2022.

Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Carretera Encontrados vía al Guayabo, Km 14, Encontrados, Municipio Catatumbo,

OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

Maracaibo 24 de Febrero de 2022.

El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 9.309.447,77

TOTAL GENERAL AVALUO USD 2.085.589,93

TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 465.472.388,50

FECHA DE INSPECCIÓN: 11,12 Y 13 de Febrero de 2022.

FECHA DEL AVALÚO: 24 de Febrero de 2022.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de la solicitante HILDA FERRER, el

5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

La parcela de terreno consta de UN MIL QUINIENTAS OCHENTA Y SEIS HECTAREAS CON

Casa de Habitación principal: mide 153,79m2, tiene pisos de cemento, estructura de

Deposito: mide 142,38m2, piso de cemento, estructura de madera y techo de zinc,

Corral de Ciclón: mide 152,60m2, con base de concreto.

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

NORTE: HACIENDA EL CHAO, QUE ES O FUE DE JESUS RINCON VILORIA Y COMPANIA.

9. ASPECTOS FISICO NATURALES, CLIMATICOS, TEMPERATURA, HUMEDAD RELATIVA

Relieve: Pendientes de 0,2%.

10. RECURSOS HIDRICOS

11. CARACTERISTICAS GENERALES DE LOS SUELOS, USO ACTUAL Y VOCACION DE USO

Se consulto el inventario de tierras y recursos hídricos de COPLANARH. Dicho estudio es el

12. CAPACIDAD DE SUSTENTACION DE LA FINCA

La Hacienda cuenta con una superficie cultivada de 1038has aproximadamente, la mayoría

13. MANEJO DE LOS PASTOS

Pasto Tanner (brachiaria-Radicans) 738 has.

14. EXPLOTACION AGRICOLA ANIMAL

La Hacienda “CANO ABAJO”, posee una superficie de UN MIL QUINIENTAS OCHENATA Y

El ganado presente en la hacienda representa un sistema de explotación de doble propósito

La raza predominante es el Brahman rojo la cual es resistente a las altas temperaturas y

16. INVENTARIO Y CARGA ANIMAL

200 Vacas de Ordeno 1,50 300,00

1876 TOTALES 2.211,00

17. METODOLOGIA DE VALORACIÓN

18. VALOR DEL INMUEBLE:

Para La Tierra: el método de enfoque de mercado, para así poder determinar su

18.1 METODO DE MERCADO PARA LA TIERRA

precio unitario de la hectárea de tierra de cada comparable con respecto al inmueble en

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

VM = 1.586,72 ha * 575,62 USD

18.2 VALORACION DE LAS BIENECHURIAS

INVENTARIO DE BIENECHURIAS EXISTENTES EN LA HACIENDA

17 Vaquera dos 599,40 14,15 8.481,51

57 Electrificación monofásica 6.730,00 3,45 23.218,50

TOTAL BIENECHURIAS (USD) 325.852,16

18.3 VALORACION DE LAS MAQUINARIAS

Para determinar el valor de las distintas maquinarias que se encuentran en el inmueble

Luego de aplicado el método se redondean los valores aproximados de costo y llegamos a la

INVENTARIO DE MAQUINARIA EXISTENTE EN LA HACIENDA Y COSTO

2 Tanque de enfriamiento 1800 lts Operativo 4.000,00

56 TOTAL MAQUINARIAS (USD) 119.290,00