Informe de Avaluo Sociedad Mercantil HP

ING. JOSE A. NUNEZ R.
DAGOBERTO LEON G
CIV 176.008 TASADOR PÚBLICO – SOTAVE 1521
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO Y BIENECHURIAS
Propietarios: HUGO JOSE PEREZ MONTIEL – SOCIEDAD MERCANTIL HP

SOLUCIONES INTEGRALES C.A.
Solicitantes: SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES INTEGRALES C.A.
Ubicación: Barrio Brisas del Sur, calle 127, en jurisdicción de la Parroquia
Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Fecha: 08 de Julio de 2021
Edificio La Sultana, apto. 2C, calle 100, Sabaneta, Maracaibo, Edo. Zulia. Tlf 0414-6408072/0424-6851350
Correo: januro1977@gmail.com
ING. JOSE A. NUNEZ R. DAGOBERTO LEON G
Maracaibo, 08 de Julio del 2021.
Señores:
SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES INTEGRALES C.A.
Ciudad.-
Distinguidos Señores:
Nos es grato informarles que hemos cumplido con lo encomendado por ustedes, relacionado
con la elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble conformado por el Terreno
y sus respectivas bienhechurías ubicado en el Barrio Brisas del Sur, calle 127, en
jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Anexo a la presente hacemos entrega del Informe Técnico de Avalúo, consciente de nuestro
compromiso como profesionales Avaluadores y esperando haber cumplido con las
expectativas planteadas por Ustedes.
Quedando a sus más gratas órdenes, se despiden atentamente,
Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

Ingeniero Geodesta Tasador Publico
C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152

UBICACIÓN:
Barrio Brisas del Sur, calle 127, en jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del
Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PROPIETARIOS:
HUGO JOSE PEREZ MONTIEL

RI
SOLICITANTE:
REALIZADO POR:
José A. Núñez R.
C.I.V. 176.008
Tasador Dagoberto León G.

SOTAVE 152
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 08 de Julio del 2021.
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
Los Avaluadores abajo firmantes, certifican no ser funcionarios públicos.
Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

admitidos como justos, sin que haya influido en el mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal
que pudiera alterar en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado obtenido al
aplicar dicha metodología.
Que no tenemos ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad aquí avaluada, ni en cualquier
tipo de operación de compraventa u otro tipo de transacción económica que se pudiera derivar del resultado de
éste estudio, ni nos liga, algún nexo familiar o comercial, con los solicitantes y propietarios del inmueble
conformado por un Terreno y sus Bienhechurías, ubicado en el Barrio Brisas del Sur, calle 127, en
Que nuestros servicios fueron requerido, única y exclusivamente, en nuestro carácter de Tasadores
Profesionales, agremiado a varias Sociedades de Avaluadores Profesionales de Venezuela: SOTAVE Y COLEGIO
DE INGENIEROS DE VENEZUELA, entre otros; por nuestros años de experiencia profesional en el campo y en
razón de la práctica racional del ejercicio de la avaluación desde el año 1979.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó archivos, necesarios para la
confección de estadísticas, indispensables en éste estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe de los
Avaluadores, sin que se haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que pueda influir
en el resultado final de este informe técnico de avalúo.

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DE LOS PROPIETARIOS:

HUGO JOSE PEREZ MONTIEL Y SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES
INTEGRALES C.A.
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DE LOS BIENES:

TERRENO Y SUS BIENECHURIAS, ubicado en el Barrio Brisas del Sur, calle 127, en
INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, con la finalidad de servir de apoyo técnico en la actualización de activos
para la fijación del valor actual del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: Para las bienhechurías, método de reposición a nuevo y para el terreno método de
mercado.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 4.760.338.955.561,58
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 03 de Julio del 2021.
FECHA DEL AVALÚO: 08 de Julio del 2021.

1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del inmueble
constituido por un terreno y sus bienhechurías ubicado en el Barrio Brisas del Sur, calle 127,
en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado Zulia,
como las Técnicas Valuatorias Universales lo establecen; con la finalidad de servir de soporte
técnico en la actualización de activos para la empresa.
2. SOLICITANTE.
El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de los solicitantes Sociedad

Mercantil HP Soluciones Integrales C.A, el cual comprende todas las premisas establecidas en
Materia Valuatoria entre las cuales se mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.
Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de terrenos y edificaciones.
3. INMUEBLE. OBJETO.
El inmueble objeto: un terreno y sus bienhechurías ubicadas en el Barrio Brisas del Sur, calle
127, en Jurisdicción de la Parroquia Manuel Dagnino del Municipio Maracaibo del Estado
Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como válidos a
partir del 07 de Julio del año 2021, fecha ésta que se inicia con la inspección técnica e
informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.
5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:
La zona en referencia se encuentra ubicada al Sur de la ciudad de Maracaibo, catalogada
como buena; de uso mixto, residencial-comercial, predominantemente residencial, tipificada
por la presencia de sectores o conglomerados populares tales como: Barrio Brisas del Sur,
Fundación Maracaibo, Fundación Mendoza, Barrio Bello Monte, Barrio Los Pinos,
Urbanización Terrazas del Lago, Urbanización Villas del Sur, Conjunto Residencial Fadesa,
Manifestaciones comerciales cercanas entre las que destacan: Centro Comercial Fundación
Maracaibo, Centro Comercial Fadesa y todo tipo de comercio vecinal y local, a lo largo de la
Calle 127, así como de la circunvalación numero 1, Principal arteria vial de la Ciudad,
también cercano a centros educativos, estaciones de servicios, hospitalarios, panaderías,
farmacias, centros polideportivos entre otros.
5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:
La zona tiene como principal acceso la circunvalación numero 1, la cual como se comento es
la principal arteria vial de la Ciudad, la cual es de alto flujo vehicular y varios accesos
principales desde los diferentes puntos de la ciudad, entre los cuales se destacan: la calle
127, conocido como corredor vial Los Robles, muy cercana la Vía que conduce a Perija y
también muy cerca del Puente General Rafael Urdaneta, adicional a ello también a calles
limítrofes y adyacentes totalmente pavimentadas con sus respectivas aceras y brocales de
concreto, en buenas condiciones
5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad, teléfonos,
gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo, líneas de taxi, telefonía
celular, televisión digital y por cable.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.
El terreno el cual describiremos como “A” es propiedad de Hugo José Pérez Montiel, según
documento protocolizado en la oficina subalterna del tercer circuito de registro del
Municipio Maracaibo del estado Zulia en fecha 28 de Mayo de 2021, quedando registrado
bajo el No. 25, Protocolo 1ro, Tomo No. 8. (Ver Documento anexo).
El segundo lote, el cual describiremos como “B” es propiedad de la Sociedad Mercantil HP

soluciones Integrales C.A., según documento protocolizado en la oficina subalterna del tercer
circuito de registro del Municipio Maracaibo del Estado Zulia, en fecha 15 de febrero de
2017, quedando registrado bajo el No. 2017.156, asiento registral 1, del folio real del ano
2017. (Ver documento anexo).
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TERRENO
El terreno objeto de este avalúo, se encuentra constituido por la unificación de dos lotes de
terreno descritos en el punto anterior como “A” y “B”, ubicados en la calle 127 del Barrio
Brisas del Sur y colindantes entre si, el lote denominado como “A” cuenta con una extensión
de cuatro mil sesenta y un metros cuadrados (4.061,00 m2) y el lote denominado como “B”
cuenta con una extensión de dos mil setecientos ochenta y ocho con 50/100 metros
cuadrados (2.788,50 m2) para totalizar una extensión general de terreno de seis mil
ochocientos cuarenta y nueve con 50/100 metros cuadrados (6.849,50 m2), formando u
polígono irregular de superficies planas en dos terrazas uniformes.
8. LINDEROS DEL TERRENO
NORTE: Propiedad que es o fue de ONICA
SUR: Calle 127 y terreno que es o fue de Ramón Arturo Núñez Rivera
ESTE: Vía de acceso a autopista No. 1 y terreno que es o fue de Ramón Arturo Núñez Rivera, hoy
Fermín Segundo Taborda Parra
OESTE: Terreno que es o fue de Ramón Arturo Núñez Rivera y terreno que es o fue del I.M.A.U
(SABENPE).
9. DESCRIPCIÓN DE LAS BIENECHURIAS EXISTENTES
El inmueble cuenta con numerosas bienhechurías que forman parte de los activos de la
empresa Sociedad Mercantil HP Soluciones integrales C.A, así como otras pertenecientes a
Hugo José Pérez Montiel, por lo que procederemos a identificarlas y describirlas a
continuación.
BIENECHURIAS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES INTEGRALES
* Garita No. 1: cuenta con un área aproximada de construcción de cincuenta y cuatro metros
cuadrados (54,00 m2) distribuidos en dos plantas, Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas
con acabados de primera, ventanas de aluminio con vidrio corredizo con sus respectivas
protecciones de tubo y platinas. Pintura: a base de caucho en dos tonos. Pisos: de cemento
pulido. Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados de primera.
Techo: de concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera.
Puertas: de madera tipo entamborada. Instalaciones electricas: empotradas todas, con sus
respectivos, tomacorrientes, apagadores, lámparas y tablero eléctrico. Instalaciones
sanitarias: empotradas. Piezas Sanitarias: Línea económica.
* Garita No. 2: cuenta con un área aproximada de construcción de sesenta y nueve con
82/100 metros cuadrados (69,82 m2) distribuida en dos plantas y con dos (2) salas
sanitarias. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera, ventanas de
vidrio con protecciones de tubo y platinas. Pintura: a base de caucho en dos tonos. Pisos: de
cemento pulido. Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados de
primera. Techo: de concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de
primera. Puertas: de madera tipo entamborada. Instalaciones eléctricas: empotradas
todas, con sus respectivos, tomacorrientes, apagadores, lámparas y tablero eléctrico.
Instalaciones sanitarias: empotradas. Piezas Sanitarias: Línea económica.
* Almacén: cuenta con un área aproximada de construcción de ciento sesenta y siete con
22/100 metros cuadrados (167,22 m2) distribuida en una planta que incluye un lobby de
acceso techado. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera. Pintura:
a base de caucho. Pisos: de cemento acabado rustico. Paredes: de bloques de concreto
frisadas y pintadas con acabados de primera con bloques de ventilación. Techo: de concreto
armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera. Puertas: de madera
tipo entamborada su entrada principal con puerta tipo santa María. Instalaciones
eléctricas: empotradas todas, con sus respectivos, tomacorrientes, apagadores, lámparas y
tablero eléctrico. Instalaciones sanitarias: empotradas. Piezas Sanitarias: Línea
económica.
* Bloque No. 1: cuenta con un área aproximada de construcción de ciento ochenta y dos con
80/100 metros cuadrados (182,80 m2) distribuida en una planta que consta de lobby o
recepción, seis (6) oficinas, dos (2) salas sanitarias y un (1) área de cocina. Acabados:
Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera, ventanas de vidrio con protecciones
de tubo y platinas. Pintura: a base de caucho en dos tonos. Pisos: de cemento pulido.
Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados de primera. Techo: de
concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera. Puertas: de
madera tipo entamborada, la puerta principal de aluminio con vidrio y con su respectiva
protección de tubo y platinas. Instalaciones eléctricas: empotradas todas, con sus
respectivos, tomacorrientes, apagadores, lámparas y tablero eléctrico. Instalaciones
sanitarias: empotradas. Piezas Sanitarias: Línea económica.
* Estacionamiento techado detrás del Bloque No. 1: cuenta con un área aproximada de
construcción de ciento cincuenta y cuatro con 17/100 metros cuadrados (154,17 m2)
distribuida en una planta. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de
primera. Pintura: a base de caucho en dos tonos. Pisos: de cemento acabado rustico. Techo:
de concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera.
* Bloque No. 2: cuenta con un área aproximada de construcción de doscientos treinta y siete
con 60/100 metros cuadrados (237,60 m2) distribuida en una planta que consta de lobby o
recepción, ocho (8) oficinas, dos (2) salas sanitarias y un (1) área de cocina y un comedor
externo. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera, ventanas de
vidrio con protecciones de tubo y platinas. Pintura: a base de caucho en dos tonos. Pisos: de
cemento pulido. Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados de
primera, area de lobby con revestimiento tipo mármol. Techo: de concreto armado frisado y
pintado en su cara inferior con acabados de primera. Puertas: de madera tipo entamborada,
la puerta principal de aluminio con vidrio y con su respectiva protección de tubo y platinas.
Instalaciones eléctricas: empotradas todas, con sus respectivos, tomacorrientes,
apagadores, lámparas y tablero eléctrico. Instalaciones sanitarias: empotradas y con
revestimientos de cerámica de primera. Piezas Sanitarias: Línea económica.
* Gerencia Planta Baja: cuenta con un área aproximada de construcción de trescientos

catorce con 60/100 metros cuadrados (314,60 m2) distribuida en una planta que consta de
lobby o recepción, ocho (8) oficinas, cinco (5) salas sanitarias, un (1) salón de reuniones y
un (1) área de cocina. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera,
ventanas de vidrio con protecciones de tubo y platinas. Pintura: a base de caucho en dos
tonos. Pisos: de mármol. Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados
de primera. Techo: de concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados
de primera, detalles de yeso. Puertas: de madera tipo entamborada en salas sanitarias, de
vidrio templado en oficinas y en la entrada principal. Instalaciones eléctricas: empotradas
todas, con sus respectivos, tomacorrientes, apagadores, lámparas y tablero eléctrico.
Instalaciones sanitarias: empotradas y con revestimientos de cerámica de primera. Piezas
Sanitarias: Línea de lujo.
* Gerencia Planta Alta: cuenta con un área aproximada de construcción de setenta y dos
metros cuadrados (72,00 m2) distribuida en una planta que consta de dos (2) oficinas, dos
(2) salas sanitarias y un (1) área de cocina y un comedor externo. Acabados: Fachadas
Frisadas y pintadas con acabados de primera, ventanas de vidrio con protecciones de tubo y
platinas. Pintura: a base de caucho en dos tonos. Pisos: de cemento pulido. Paredes: de
bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados de primera. Techo: de concreto
armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera. Puertas: de madera
tipo entamborada, la puerta principal de metal. Instalaciones eléctricas: empotradas todas,
con sus respectivos, tomacorrientes, apagadores, lámparas y tablero eléctrico. Instalaciones
sanitarias: empotradas y con revestimientos de cerámica de primera. Piezas Sanitarias:

Línea económica.
* Estacionamiento techado de Gerencia: cuenta con un área aproximada de construcción

de doscientos sesenta y tres con 23/100 metros cuadrados (263,23 m2) distribuida en una
planta. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera. Pintura: a base
de caucho en dos tonos. Pisos: de cemento acabado rustico. Techo: de concreto armado
frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera.
* Áreas Verdes: cuenta con un área aproximada de de trescientos veintitrés con 15/100
metros cuadrados (323,15 m2) distribuida en las adyacencias del bloque de gerencia, del
bloque 2, área de estacionamiento, del comedor entre otras. Acabados: grama y versatilidad
de árboles ornamentales de baja y mediana altura.
* Pavimento de concreto o pavicreto: cuenta con un área aproximada de cuatro mil

cuarenta y ocho con 41/100 metros cuadrados (4.048,71 m2) distribuida por toda la
extensión de terreno, construcción en dos (2) terrazas planas. Acabados: rustico en obra
limpia con aceras, tanquillas de electricidad, tanquillas de aguas servidas, alcantarillas,
brocales pintados.
* Cerca perimetral Norte: cuenta con una longitud aproximada de setenta y dos con
50/100 metros lineales (72,50 m) a lo largo de la fachada norte del terreno, con una altura
aproximada de tres con 80/100 metros (3,80 m) Acabados: pérgolas de tubo estructural de
4”x4” en distribución vertical con una separación de 4” entre tubos, Fachadas Frisadas y
pintadas con acabados de primera. Pintura: a base de caucho y aceite.
* Cerca perimetral Este, Oeste y Sur: cuenta con una longitud aproximada de doscientos
noventa y siete con 50/100 metros lineales (297,94 m) a lo largo de las fachadas Este, Oeste
y Sur del terreno, con una altura aproximada de cinco con 60/100 metros (5,60 m), sobre
ella reposa adicionalmente un cercado eléctrico de siete (7) pelos de alambrado. Acabados:
Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera, bloques en obra limpia. Pintura: a
base de caucho.
BIENECHURIAS DE HUGO JOSE PEREZ MONTIEL
* Almacén: cuenta con un área aproximada de construcción de treinta y cinco metros

cuadrados (35,00 m2) distribuida en una planta. Acabados: Fachadas Frisadas y pintadas
con acabados de primera. Pintura: a base de caucho. Pisos: con revestimiento de cerámica.
Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con acabados de primera. Techo: de
concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con acabados de primera. Puertas:
puerta tipo santa María. Instalaciones eléctricas: empotradas todas, con sus respectivos,
tomacorrientes, apagadores, lámparas y tablero eléctrico.
* Estacionamiento techado: cuenta con un área aproximada de construcción de doscientos

veintisiete con 51/100 metros cuadrados (227,51 m2) distribuida en una planta. Acabados:
Fachadas Frisadas y pintadas con acabados de primera. Pintura: a base de caucho. Pisos:
con revestimiento de cerámica. Techo: de concreto armado frisado y pintado en su cara
inferior con acabados de primera.
* Área de Vivienda: cuenta con un área aproximada de construcción de doscientos

veinticinco con 08/100 metros cuadrados (225,08 m2) distribuida en tres plantas y un área
de terraza adyacente a la piscina, área de cocina con empotre de lujo. Acabados: Fachadas
Frisadas y pintadas con acabados de primera, ventanas de vidrio templado. Pintura: a base
de caucho. Pisos: de mármol. Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con
acabados de primera. Techo: de concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con
acabados de primera, detalles de yeso. Puertas: de madera tipo entamborada en salas
sanitarias, de vidrio templado en el resto de las áreas así como en la entrada principal.
revestimientos de cerámica de primera. Piezas Sanitarias: Línea de lujo.
* Piscina: cuenta con un área aproximada de ciento sesenta y nueve con 42/100 metros
cuadrados (169,42 m2) distribuida piscina para niños y para adultos con profundidades
variables además de jacuzzi. Acabados: Fachadas revestidas con cerámica texturizada en
exteriores así como revestimientos en las caras internas e inmersas en el nivel de agua.
Barandas de vidrio templado y acero inoxidable. Pisos: con revestimiento de cerámica para
piscina.
* Cuarto de maquinas: cuenta con un área aproximada de construcción de cuarenta y cinco

y cinco metros cuadrados (45,00 m2) nivel subterráneo, cuenta con la ducha para la piscina
y dos (2) salas sanitarias, además de bombas de agua, purificadores, filtros de grava y demás
accesorios de relevancia para la operatividad de la piscina. Acabados: Fachadas Frisadas y
pintadas con acabados de primera. Pintura: a base de caucho. Pisos: con revestimiento de
cerámica y de cemento rustico. Paredes: de bloques de concreto frisadas y pintadas con
acabados de primera. Techo: de concreto armado frisado y pintado en su cara inferior con
acabados de primera. Puertas: de vidrio templado la principal y entamboradas las internas.
revestimientos de cerámica de primera. Piezas Sanitarias: Línea de lujo.
* Áreas Verdes: cuenta con un área aproximada de setecientos siete con 78/100 metros
cuadrados (707,78 m2) distribuidas en las adyacencias de la piscina, además de un área
cercada para mascotas, un estanque para peces contentivo de una pasarela. Acabados:
grama natural y artificial con versatilidad de árboles ornamentales de baja y mediana altura.
* Pavimento de concreto revestido con cerámica texturizada: cuenta con un área

aproximada de ciento cuarenta y ocho con 22/100 metros cuadrados (148,22 m2)
distribuida por toda la extensión de terreno, adyacencias de la piscina, acceso al cuarto de
maquinas, Acabados: revestimiento tipo cerámica texturizada en obra limpia.
* Cerca perimetral Norte: cuenta con una longitud aproximada de treinta y uno con 60/100
metros lineales (31,60 m) a lo largo de la fachada norte del terreno, con una altura
aproximada de tres con 80/100 metros (3,80 m) Acabados: pérgolas de tubo estructural de
4”x4” en distribución vertical con una separación de 4” entre tubos, Fachadas Frisadas y
pintadas con acabados de primera. Pintura: a base de caucho y aceite.
* Cerca perimetral Este, Oeste y Sur: cuenta con una longitud aproximada de ochenta y
tres con 63/100 metros lineales (83,63 m) a lo largo de las fachadas Este, Oeste y Sur del
terreno, con una altura aproximada de cinco con 60/100 metros (5,60 m), sobre ella reposa
adicionalmente un cercado eléctrico de siete (7) pelos de alambrado. Acabados: Fachadas
Frisadas y pintadas con acabados de primera, bloques en obra limpia. Pintura: a base de
caucho.
11. METODOLOGIA DE VALORACIÓN

Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente aceptados como
métodos de análisis y consideración de los elementos fundamentales, para determinar el
valor de un bien, que son: Método de comparación directa o de mercado, método del costo y
método de los ingresos.
- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de un proceso
de análisis de valores comparables tomados directamente del mercado. A través de este
método se puede obtener el valor de cualquier bien, siempre que existan datos que puedan
ser considerados como una muestra representativa.
- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de reposición del
inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro físico y obsolescencia
económica o funcional, cuando estén presentes y exista la factibilidad de su medición. En
general, este enfoque se aplica en los casos de mejoras al terreno y edificaciones.
- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la base de la
capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que puede generar el inmueble
en condiciones de arrendamiento o, en el caso de una inversión o empresa en marcha.
En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en la práctica
algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La relevancia en el uso de cada
enfoque viene determinada por la información disponible.
Considerando que el inmueble objeto es de tipo comercial a escala comunal o metropolitana,
es decir, que forma parte de una empresa, la estimación del valor del mismo se hace
considerando su precio en el mercado, a través del método de costo de reposición para el
caso de las bienhechurías y emplearemos el método de mercado para el caso del terreno.
12. VALOR DEL INMUEBLE:
Para la estimación del valor de la construcción se utiliza el método enfoque de costo. A

través de las partidas de evolución y costo de la construcción, donde se tiene que precio
unitario es:
Pu base = VRN
Para estimar el valor aplicable a la construcción objeto del presente avaluó, se considera el
concepto de depreciación; Depreciación es la pérdida de valor útil de los activos
permanentes corporales destinados a la producción de la renta causado por obsolescencia,
desgaste o por deterioro debido al uso, al desuso y a las acciones del tiempo y de los
elementos, por lo tanto la construcción se deprecia según el siguiente modelo matemático:
D = ( µ + ( 1- µ ) * C ) * ( VRN – Vr )
µ = 0.5 * ( E / V + ( E / V )2 )
E = edad de la construcción
V = Vida de la Construcción
C = Factor de conservación de Heidecke
VRN = Valor de Reposición a Nuevo
Vr = valor residual = 10% * VRN=
VCD =VRN – D
VCD = Valor de construcción depreciada.
Ahora bien, los inmuebles fabricados en estructura de concreto en esta ciudad tienen una
vida útil promedio de 100 años, la edad aproximada del inmueble objeto de este avaluó es de
04 años por lo que su depreciación por tiempo para la tabla de Ross heidecke es de 04 y su
estado de conservación es catalogado como Optimo. Por lo que en este caso en especial no
vamos a aplicar depreciación de ningún tipo a las bienhechurías debido a la calidad de las
mismas y el estado de conservación en el que se encuentran.
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.
Edificaciones nuevas sin daños en

acabados o estructura. 0.0
1 Óptimo-O
Presenta labores de mantenimiento a nivel de 0.032
2 Muy bueno-MB
acabados como repellos y pintura.
Algunos acabados han sido sustituidos parcial
o totalmente: guarniciones, marcos de 2.52
3 ventanas y puertas, rodapiés, puertas, Bueno B
ventanas, grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y sustituciones 8.09
totales a nivel de acabados como repellos y
4 Intermedio-I
cielos, parte de tuberías, canoas, bajantes,
loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel estructural y de
acabados en forma parcial: contrapiso, pisos, 18.10
5 Regular-R
paredes secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a nivel 32.20
6 estructural en uno o más elementos como: Deficiente-D
paredes secundarias, cubierta, y otros.
A nivel estructural requiere de sustituciones
7 totales en cerchas, contrapiso y algunas Malo-M 52.60
paredes primarias.
Requiere sustituciones estructurales en 72.20
8
cimientos, columnas, muros de carga, vigas en Muy Malo-MM
forma parcial e inmediata.
Edificaciones sin valor por ser necesaria su
9
demolición. Demolición-DM 100
En cuanto a los costos de construcción para reponer un inmueble tenemos los tabuladores o
tablas diseñadas para cada tipología de construcción, basándose en los elementos
constructivos que en ella intervienen, considerando, mano de obra, transporte y colocación
de materiales y todo lo relacionado al diseño y construcción de una obra civil. A continuación
presentamos esas tablas que determinan los costos por metro cuadrado de las distintas
bienhechurías presentes en el terreno objeto de este informe de avalúo.
COSTO UNITARIO PARA LAS GARITAS No.1 Y No.2
Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

OBRAS PRELIMINARES 9,17 1,72
OBRAS PREP. PARA ESTRUCTURA 1,77 0,33
INFRAESTRUCTURAS 65,58 15,82
SUPERESTRUCTURAS 51,41 19,69
PAREDES Y TABIQUES 14,37 2,69
REVESTIMIENTOS INTERIORES 20,24 36
REVESTIMIENTOS EXTERIORES 8,61 1,61
IMPERMEABILIZACIÓN 11,19 2,09
HERRERÍA 34,89 9,76
CARPINTERÍA 2,42 0,45
VIDRIOS, PLÁSTICOS Y SIMILARES 0,95 0,18
PINTURA 14,78 2,76
CERRAJERÍA 0,61 0,11
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 21,39 5,68
INSTALACIONES SANITARIAS 6,85 1,28
ARTEFACTOS SANITARIOS 7,90 1,48
SISTEMA HIDRONEUMÁTICO 0,38 0,07
COSTO UNITARIO $/m2 272,50 100
COSTO UNITARIO PARA LOS ALMACENES O DEPOSITOS

REVESTIMIENTOS INTERIORES 21,53 36
PINTURA 15,72 2,76
COSTO UNITARIO $/m2 289,85 100
COSTO UNITARIO PARA LOS BLOQUES No. 1 Y No.2

REVESTIMIENTOS INTERIORES 25,44 7,43
PINTURA 18,57 5,42
COSTO UNITARIO $/m2 342,50 100,00
COSTO UNITARIO PARA ESTACIONAMIENTOS TECHADOS

PINTURA 13,15 5,42
COSTO UNITARIO PARA EDIFICIO GENERENCIAL PLANTA BAJA

PINTURA 23,92 5,42
COSTO UNITARIO PARA EDIFICIO GENERENCIAL PLANTA ALTA

PINTURA 17,97 5,42
COSTO UNITARIO PARA PAVIMENTO DE CONCRETO

PINTURA 3,40 14,24
COSTO UNITARIO PARA CERCADO PERIMETRAL NORTE

PINTURA 4,11 5,42
COSTO UNITARIO PARA CERCADO PERIMETRAL ESTE, OESTE Y SUR

PINTURA 5,56 5,42
COSTO UNITARIO PARA VIVIENDA DE LUJO

PINTURA 25,64 5,42
COSTO UNITARIO PARA LA PISCINA

PINTURA 5,00 0,92
COSTO UNITARIO CUARTO DE MAQUINAS SUBTERRANEO

PINTURA 5,00 0,72
TABLA RESUMEN DE LAS BIENECHURIAS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES

INTEGRALES C.A.
EDIFICACION m2 m PU $ COSTO $ COSTO Bs.
GARITA 1 54,00 272,50 14.715,00 47.784.342.788,55
GARITA 2 69,82 272,50 19.025,43 61.781.704.134,17
ALMACEN 167,22 289,85 48.468,72 157.393.529.571,81
BLOQUE 1 182,80 342,50 62.609,00 203.311.581.219,73
ESTACIONAMIENTO TECHADO
DETRAS BLOQUE 1 154,17 242,51 37.387,77 121.410.116.214,14
BLOQUE 2 237,60 342,50 81.378,00 264.260.567.274,66
GERENCIA PLANTA BAJA 314,60 441,12 138.776,35 450.651.496.766,05
GERENCIA PLANTA ALTA 72,00 331,45 23.864,40 77.495.390.420,87
ESTACIONAMIENTO TECHADO
GERENCIA 263,23 242,51 63.835,42 207.294.169.234,07
AREAS VERDES 323,15 21,05 6.802,31 22.089.282.591,45
PLANTA ELECTRICA DE 215 Kva 35.700,00 115.929.394.329,00
AREA PAVIMENTADA CON
CONCRETO 4.048,71 23,88 96.683,19 313.961.462.603,83
CERCA PERIMETRAL NORTE 72,50 75,80 5.495,50 17.845.657.886,14
CERCA PERIMETRAL ESTE,
OESTE Y SUR 297,94 102,45 30.523,95 99.121.103.188,15
TOTAL 665.265,05 2.160.329.798.222,62
Nota los costos en bolívares se calculan en base a la tasa de cambio oficial para el día 08 de Julio de 2021 del Banco Central de Venezuela, la cual
se cotizo en 3.247.321,97 Bs/$
TABLA RESUMEN DE LAS BIENECHURIAS PROPIEDAD DE HUGO JOSE PEREZ MONTIEL
EDIFICACION m2 m PU $ COSTO $ COSTO Bs.

DEPOSITO 35,00 289,85 10.144,75 32.943.269.555,16
ESTACIONAMIENTO TECHADO 227,51 242,51 55.173,45 179.165.956.670,43
AREA DE INMUEBLE 225,08 472,81 106.420,07 345.580.246.947,08
PISCINA 169,42 544,00 92.164,48 299.287.740.757,63
CUARTO DE MAQUINAS 45,00 689,87 31.044,15 100.810.350.334,98
AREAS VERDES 707,78 21,05 14.898,77 48.381.099.899,65
AREA PAVIMENTADA CON
CONCRETO 148,22 23,88 3.539,49 11.493.875.329,95
CERCA PERIMETRAL NORTE 31,60 75,80 2.395,28 7.778.245.368,30
CERCA PERIMETRAL OESTE Y SUR 83,63 102,45 8.567,89 27.822.708.799,17
TOTAL 324.348,34 1.053.263.493.662,35
Nota los costos en bolívares se calculan en base a la tasa de cambio oficial para el día 08 de Julio de 2021 del Banco Central de Venezuela, la cual
se cotizo en 3.247.321,97 Bs/$
La estimación del valor del terreno, a través del método de comparación directa o de
mercado, se fundamenta en el análisis estadístico de los precios pagados en transacciones de
terrenos semejantes, que puedan servir para establecer un valor de referencia sobre la base
del cual se determina el valor del inmueble en estudio, mediante la ponderación de sus
características específicas.
CRITERIOS DE HOMOGENIZACION DE LA MUESTRA
Los datos de la muestra, se ponderan a través de un proceso de homogenización con el fin de

que sean comparables con el terreno en estudio, considerando como variables el área, la
ubicación y el estado de conservación de los mismos.
El criterio de ajuste por área (fca) se basa en el principio que establece que los
precios unitarios en términos generales son inversamente proporcionales a las
variaciones de área. Para fines prácticos de variación en área se utiliza un factor fijo el
cual se deduce del mercado mediante su efecto en los precios.
El ajuste por localización o ubicación (fcu) constituye el correctivo más subjetivo de
todos y se requiere la experiencia y conocimiento del tasador para poder estimar un
nivel de corrección aceptable.
El ajuste por geometría y estado de conservación (fg), involucra la figura del polígono,
así como su topografía y el valor que puede agregar a dicho inmueble las
bienhechurías edificadas sobre el mismo.
A continuación se presenta la tabla que contiene las comparables de terrenos ofertados en

venta en la ciudad que aportara estadísticamente el justiprecio del costo del terreno objeto
de este estudio valorativo.
Cabe destacar que para la obtención del valor ideal o más probable del costo unitario de
terreno es necesario involucrar una serie de parámetros estadísticos comprobados.
TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
P. U. $
ITEM UBICACION m2 PRECIO UNITARIO fcg
$ fca fcu fg
1 ZONA INDUSTRIAL SUR 5.000,00 500.000,00 100,00 0,73 0,87 0,87 0,76 75,69
2 MILAGRO NORTE 1.000,00 55.000,00 55,00 0,15 1,02 1,12 1,14 62,83
3 MILAGRO NORTE 36.037,00 800.000,00 22,20 5,26 1,45 1,65 2,39 53,11
4 LAS DELICIAS 1.020,00 150.000,00 147,06 0,15 0,75 0,65 0,49 71,69
5 LAS DELICIAS 2.422,00 90.000,00 37,16 0,35 1,23 0,89 1,09 40,68
6 BELLA VISTA 1.230,00 105.000,00 85,37 0,18 0,91 1,12 1,02 87,00
7 SAN AGUSTIN 3.693,00 170.000,00 46,03 0,54 1,56 1,12 1,75 80,43
8 CIRCUNVALACION No. 2 2.100,00 160.000,00 76,19 0,31 1,05 0,87 0,91 69,60
11 LA COROMOTO 451,00 21.000,00 46,56 0,07 1,23 1,08 1,33 61,85
12 SAN FRANCISCO EL BAJO 8.416,00 200.000,00 23,76 1,23 1,54 1,36 2,09 49,77
13 MILAGRO NORTE 3.460,00 260.000,00 75,14 0,51 1,00 0,87 0,87 65,38
14 LOS HATICOS 834,00 22.000,00 26,38 0,12 1,37 1,28 1,75 46,26
15 CANADA HONDA 5.000,00 230.000,00 46,00 0,73 1,38 1,23 1,70 78,08
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. RELATIVA
INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUMULADA
CLASE %
1 40,68 49,94 3 3 20,00
2 49,94 59,20 1 4 6,67
3 59,20 68,46 3 7 20,00
4 68,46 77,72 5 12 33,33
5 77,72 87,00 3 15 20,00
MEDIA ARITMETICA 65,92

MEDIANA 69,60
MODA 73,09
VALOR PROBABLE $ 69,54
VALOR PROBABLE Bs. 225.818.769,79
Del análisis estadístico realizado se obtiene que el valor del término central de la muestra
homogenizada, está representado por la Media Aritmética (X), de lo cual se deduce que el
precio unitario para el terreno es de 225.818.769,79 Bs/M2.
Valor del Terreno propiedad de la SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES
INTEGRALES C.A
VT = 2788,50 m2 * 225.818.769,79 Bs/m2 =

629.695.639.559,42 Bs.
VT= 2788,50 m2 * 69,54 $/m2 = 193.912,29 $
Valor del Terreno propiedad de HUGO JOSE PEREZ MONTIEL
VT = 4.061 m2 * 225.818.769,79 Bs/m2 =

917.050.024.117,19 Bs.
VT = 4.061 m2 * 69,54 $/m2 = 282.401,94 $
Resumen de Avalúo
(CUADRO DE VALORES)
DESCRIPCION COSTO Bs
TOTAL DE BIENECHURIAS EXISTENTES EN EL

TERRENO 3.213.593.291.884,97
TERRENO DE 6.849,50 m2 1.546.745.663.676,61
COSTO TOTAL DEL INMUEBLE 4.760.338.955.561,58
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio para el día 08 de Julio del
año 2021, fundamentado en la confiabilidad de la información utilizada, el proceso
realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial estimado al
inmueble es de CUATRO BILLONES SETECIENTOS SESENTA MIL TRESCIENTOS
TREINTA Y OCHO MILLONES NOVECIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL QUINIENTOS
SESENTA Y UN BOLIVARES CON 58/100 (Bs. 4.760.338.955.561,58).
En Maracaibo a los ocho (08) días del mes de Julio del año 2021.

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
Resumen de Avalúo
(CUADRO DE VALORES)
DESCRIPCION COSTO $
TOTAL DE BIENECHURIAS EXISTENTES EN EL

TERRENO 989.613,39
TERRENO DE 6.849,50 m2 476.314,23
COSTO TOTAL DEL INMUEBLE 1.465.927,62
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio para el día 08 de Julio del
año 2021, fundamentado en la confiabilidad de la información utilizada, el proceso
realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial estimado al
inmueble es de UN MILLON CUATROCIENTOS SESENTA Y CINCO MIL NOVECIENTOS
VEINTISIETE CON 62/100 ($ 1.465.927,62).
En Maracaibo a los ocho (08) días del mes de Julio del año 2021.

C.I.N°V-13.174.894 C.I.N°V-4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
ANEXOS
DOCUMENTOS DE PROPIEDAD
PLANO DE UBICACIÓN
IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE
PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA DEL INMUEBLE
INFORME FOTOGRÁFICO

Informe de Avaluo Sociedad Mercantil HP

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ING. JOSE A. NUNEZ R.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietarios: HUGO JOSE PEREZ MONTIEL – SOCIEDAD MERCANTIL HP

Maracaibo, 08 de Julio del 2021.

Quedando a sus más gratas órdenes, se despiden atentamente,

Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

HUGO JOSE PEREZ MONTIEL

SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES INTEGRALES C.A.

Tasador Dagoberto León G.

Maracaibo 08 de Julio del 2021.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

Jose A. Nunez R. Dagoberto Leon G.

IDENTIFICACION DE LOS PROPIETARIOS:

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DE LOS BIENES:

INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 4.760.338.955.561,58

FECHA DE INSPECCIÓN: 03 de Julio del 2021.

FECHA DEL AVALÚO: 08 de Julio del 2021.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de los solicitantes Sociedad

El segundo lote, el cual describiremos como “B” es propiedad de la Sociedad Mercantil HP

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL TERRENO

8. LINDEROS DEL TERRENO

NORTE: Propiedad que es o fue de ONICA

9. DESCRIPCIÓN DE LAS BIENECHURIAS EXISTENTES

BIENECHURIAS DE LA SOCIEDAD MERCANTIL HP SOLUCIONES INTEGRALES

* Gerencia Planta Baja: cuenta con un área aproximada de construcción de trescientos

sanitarias: empotradas y con revestimientos de cerámica de primera. Piezas Sanitarias:

* Estacionamiento techado de Gerencia: cuenta con un área aproximada de construcción

* Pavimento de concreto o pavicreto: cuenta con un área aproximada de cuatro mil

BIENECHURIAS DE HUGO JOSE PEREZ MONTIEL

* Almacén: cuenta con un área aproximada de construcción de treinta y cinco metros

* Estacionamiento techado: cuenta con un área aproximada de construcción de doscientos

* Área de Vivienda: cuenta con un área aproximada de construcción de doscientos

* Cuarto de maquinas: cuenta con un área aproximada de construcción de cuarenta y cinco

* Pavimento de concreto revestido con cerámica texturizada: cuenta con un área

11. METODOLOGIA DE VALORACIÓN

Para la estimación del valor de la construcción se utiliza el método enfoque de costo. A

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

Edificaciones nuevas sin daños en

COSTO UNITARIO PARA LAS GARITAS No.1 Y No.2

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 272,50 100

COSTO UNITARIO PARA LOS ALMACENES O DEPOSITOS

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 289,85 100

COSTO UNITARIO PARA LOS BLOQUES No. 1 Y No.2

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 342,50 100,00

COSTO UNITARIO PARA ESTACIONAMIENTOS TECHADOS

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 242,51 100,00

COSTO UNITARIO PARA EDIFICIO GENERENCIAL PLANTA BAJA

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 441,12 100,00

COSTO UNITARIO PARA EDIFICIO GENERENCIAL PLANTA ALTA

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 331,45 100,00

COSTO UNITARIO PARA PAVIMENTO DE CONCRETO