Avaluo Apartamento Araya

ING. JOSE A. NUNEZ R.
CIV 176.008
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

RESIDENCIAS ARAYA
APARTAMENTO 5B
Propietario: OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

Solicitantes: HILDA FERRER
Ubicación: Apartamento No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala “B”, del
edificio “RESIDENCIAS ARAYA”, construido sobre un lote de
terreno situado en el Angulo noroeste de la intersección de la Av.
3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes Cecilio Acosta).
Hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado
Zulia.
14 de Febrero de 2022
Edificio La Sultana, apto. 2C, calle 100, Sabaneta, Maracaibo, Edo. Zulia. Tlf 0424-6851350
Correo: januro1977@gmail.com
CIV 176.008
Maracaibo, 14 de Febrero de 2022.
Señora:
HILDA FERRER
Ciudad.-
Distinguida Señora:
Me es grato informarle que he cumplido con lo encomendado por usted, relacionado con la
elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un inmueble constituido por un
APARTAMENTO signado con el No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala “B”, del edificio
“RESIDENCIAS ARAYA”, construido sobre un lote de terreno situado en el Angulo noroeste de
la intersección de la Av. 3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes Cecilio Acosta). Hoy
Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
Anexo a la presente hago entrega del Informe Técnico de Avalúo, consciente de mi
compromiso como profesional Avaluador y esperando haber cumplido con las expectativas
planteadas por Usted.
Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,
Jose A. Nunez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008

APARTAMENTO
UBICACIÓN:
Apartamento No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala “B”, del edificio “RESIDENCIAS
ARAYA”, construido sobre un lote de terreno situado en el Angulo noroeste de la
intersección de la Av. 3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes Cecilio Acosta).
Hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
PROPIETARIO:
OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

I
SOLICITANTE:
HILDA FERRER
REALIZADO POR:
José A. Núñez R.
C.I.V. 176.008
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 14 de Febrero de 2022.
CIV 176.008
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.
Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

admitidos como justos, sin que haya influido en el mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal
que pudiera alterar en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado obtenido al
aplicar dicha metodología.
Que no tengo ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad aquí avaluada, ni en cualquier tipo
de operación de compraventa u otro tipo de transacción económica que se pudiera derivar del resultado de éste
estudio, ni me liga, algún nexo familiar o comercial, con la solicitante y propietario del inmueble conformado por
un apartamento signado con el No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala “B”, del edificio “RESIDENCIAS
ARAYA”, construido sobre un lote de terreno situado en el Angulo noroeste de la intersección de la Av.
3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes Cecilio Acosta). Hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio
Maracaibo del Estado Zulia.
Que mis servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en mi carácter de Tasador Profesional,
agremiado: COLEGIO DE INGENIEROS DE VENEZUELA, entre otros; por mis años de experiencia profesional
en el campo y en razón de la práctica racional del ejercicio de la avaluación desde el año 2006.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó archivos, necesarios para la
confección de estadísticas, indispensables en éste estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del
Avaluador, sin que se haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que pueda influir
en el resultado final de este informe técnico de avalúo.
Jose A. Nuñez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

Apartamento No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala “B”, del edificio
“RESIDENCIAS ARAYA”, construido sobre un lote de terreno situado en el Angulo
noroeste de la intersección de la Av. 3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes
Cecilio Acosta). Hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

HILDA FERRER.
OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, constituido por un APARTAMENTO, con la finalidad de servir de apoyo
técnico en la actualización de activos para la fijación del valor actual del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: comparación directa de mercado y método de reposición y costo.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 255.624,27
TOTAL GENERAL AVALUO USD 57.267,35
TOTAL GENERAL U.T. 12.781.213,50
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 07 de Febrero de 2022.
FECHA DEL AVALÚO: 14 de Febrero de 2022.
CIV 176.008

APARTAMENTO
1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del Apartamento
No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala “B”, del edificio “RESIDENCIAS ARAYA”,
construido sobre un lote de terreno situado en el Angulo noroeste de la intersección de la Av.
3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes Cecilio Acosta). Hoy Parroquia Coquivacoa
del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
2. SOLICITANTE.
El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de la solicitante HILDA FERRER, el

cual comprende todas las premisas establecidas en Materia Valuatoria entre las cuales se
mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.
Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de Apartamentos.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de edificaciones nuevas.
3. INMUEBLE. OBJETO.
El inmueble objeto: Se trata de un Apartamento No. 5-B, ubicado en la quinta planta de ala
“B”, del edificio “RESIDENCIAS ARAYA”, construido sobre un lote de terreno situado en el
Angulo noroeste de la intersección de la Av. 3C (antes carretera la Lago) y la calle 67 (antes
Cecilio Acosta). Hoy Parroquia Coquivacoa del Municipio Maracaibo del Estado Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como válidos a
partir del 07 de Febrero del año 2022, fecha ésta que se inicia con la inspección técnica e
informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.
5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:
La zona en referencia se encuentra ubicada en la zona nor este de la ciudad, En el Municipio
Maracaibo, catalogada como muy buena; de uso mixto, residencial-comercial,
predominantemente residencial, tipificada por la presencia de edificaciones de alta Gama,
tanto unifamiliares como multifamiliares, tales como: Urb. La Creole, Urb. La Lago, Sector
Bellas Artes, Sector Don Bosco, entre otras, también Manifestaciones comerciales cercanas
entre las que destacan: Locales Comerciales independientes, Mini Centros Comerciales,
Centros Comerciales, Estaciones de Servicio, también cercano a centros educativos,
hospitalarios, clínicas, panaderías, farmacias, iglesia, Plazas, ect.
CIV 176.008
5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

La zona tiene como principales vías de acceso la Av. 3C, Av. 2 (El Milagro), calle 67, calle 72,
Calle 61 (Universidad), todas pavimentadas y en buenas condiciones de mantenimiento en
líneas generales.
5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad, teléfonos,
gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo, líneas de taxi, telefonía
celular, televisión digital y por cable.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.
Propiedad de OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER según documento registrado ante la
oficina subalterna del primer circuito de registro del distrito Maracaibo del estado Zulia, en
fecha treinta y uno (31) de octubre de mil novecientos ochenta y cuatro (1.984), con el No.
49, Protocolo 1º, Tomo 7º del cuarto trimestre.
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
El apartamento está ubicado en la quinta planta del edificio “RESIDENCIAS ARAYA”, numero
“5B”, tiene un área aproximada de doscientos ochenta metros cuadrados con ochenta y seis
centésimas de metro cuadrado (280,86)m2, el cual cuenta con la siguiente distribución: Tres
dormitorios principales, con un baño incorporado a cada dormitorio, un estudio con su baño,
un cuarto de servicio con su baño, sala, estar, comedor, cocina pantry, despensa, lavadero,
una terraza o balcón en el dormitorio principal, una terraza en la sala y dos closets, para el
aire acondicionado central, cada dormitorio está dotado de su respectivo closet y al
apartamento le corresponde un deposito para uso exclusivo del propietario, ubicado en el
sótano del edificio, así mismo le corresponden dos puestos de estacionamiento identificados
con su respectiva nomenclatura, uno en la planta del sótano y el otro en la planta del nivel 2,
us pisos son de cerámica, empotre de cocina de madera con tope de cerámica, paredes
frisadas y pintadas con acabados lisos, así como revestidas en cerámica, puerta principal de
seguridad el resto entamboradas, cuenta también con ascensor Privado. Le corresponde un
porcentaje de (2,607%) en los derechos y obligaciones del condominio.
8. LINDEROS DEL INMUEBLE
NORTE: FACHADA NORTE DEL EDIFICIO (21,50)m
SUR: PARTE CON FACHADA SUR DEL EDIFICIO (14,25)m, PARTE CON HALL DE SERVICIO
(2,20)m, PARTE CON FOSO DEL ASCENSOR DE SERVICIO (3,00)m y PARTE CON EL
APARTAMENTO “5A” (2,50)m
ESTE: PARTE APARTAMENTO “5A” (2,54) m. PARTE FACHADA ESTE DEL EDIFICIO
(14,30)m.
OESTE: FACHADA OESTE DEL EDIFICIO (14,65 )m.
CIV 176.008
9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN
Desde el punto de vista metodológico existen tres enfoques, universalmente aceptados como
métodos de análisis y consideración de los elementos fundamentales, para determinar el
valor de un bien, que son: Método de comparación directa o de mercado, método del costo y
método de los ingresos.
- Mediante el enfoque de mercado se establece el valor del inmueble a través de un proceso
de análisis de valores comparables tomados directamente del mercado. A través de este
método se puede obtener el valor de cualquier bien, siempre que existan datos que puedan
ser considerados como una muestra representativa.
- Mediante el enfoque del costo se establece el valor basado en el costo de reposición del
inmueble, descontando la depreciación a causa del deterioro físico y obsolescencia
económica o funcional, cuando estén presentes y exista la factibilidad de su medición. En
general, este enfoque se aplica en los casos de mejoras al terreno y edificaciones.
- Mediante el enfoque de los ingresos se establece el valor del inmueble sobre la base de la
capitalización de los flujos netos de beneficios que genera o que puede generar el inmueble
en condiciones de arrendamiento o, en el caso de una inversión o empresa en marcha.
En todo estudio de avalúo deben considerarse los tres enfoques, no obstante en la práctica
algunos de ellos pueden no ser aplicables al bien en estudio. La relevancia en el uso de cada
enfoque viene determinada por la información disponible.
10. VALOR DEL INMUEBLE:
Para determinar el valor o costo del bien inmueble objeto de este estudio consideraremos
dos análisis distintos, el método de enfoque de mercado y el método de enfoque de costo,
para luego promediar ambas y así poder determinar su justiprecio más probable.
10.1 METODO DE MERCADO
Para el apartamento se realizo una investigación de las ofertas que existen actualmente en
el mercado dada la situación económica que actualmente afecta al país, haciendo un extracto
con el fin de caracterizar inmuebles que se encuentren con un área de construcción de 150-
300 m2, cuyas edades de las edificaciones se asemeje a la del apartamento objeto de este
estudio, la cual es de 38 anos, las características constructivas de los mismos, considerando
las que básicamente se asemejan a la realidad económica y aplicándole unos factores de
ajuste por área (fca), por ubicación (fcu) y por geometría (fcg) de las comparables de
mercado, los mismos son pesos que inciden en el costo del precio unitario del metro
cuadrado de construcción de cada comparable con respecto al apartamento en estudio,
dichos pesos son asignados a criterio del perito valuador en función de las características
intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta la tabla de comparables de
mercado:
CIV 176.008
TABLA DE APARTAMENTOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
ITE PRECIO P. U.
UBICACION m2 Antig. UNITARIO fcg
M USD $ USD $
$ fca fcu fg
1 El Milagro 280,00 80.000,00 45 anos 285,71 1,00 0,95 0,90 0,86 244,29
2 Tierra Negra Av 13A 250,00 40.000,00 24 anos 160,00 0,89 0,95 0,98 0,93 148,96
3 Calle 72 170,00 38.500,00 40 anos 226,47 0,61 0,90 1,08 0,97 220,13
4 Calle 72 con Av 20 214,00 30.000,00 40 anos 140,19 0,76 1,02 0,95 0,97 135,84
5 La Lago Calle 74 con Av 3C 180,00 42.000,00 43 anos 233,33 0,64 1,03 0,94 0,97 225,91
6 La Lago Calle 71 con Av 3C 197,00 35.000,00 33 anos 177,66 0,70 0,90 0,98 0,88 156,70
7 La Lago 250,00 100.000,00 15 anos 400,00 0,89 0,94 0,93 0,87 349,68
8 La Lago Calle 67 Con Av 3C 215,00 48.000,00 37 anos 223,26 0,77 0,80 0,89 0,71 158,96
9 Tierra Negra 222,00 55.000,00 21 anos 247,75 0,79 0,85 0,93 0,79 195,84
10 Calle 81 con Av. Milagro 280,00 85.000,00 22 anos 303,57 1,00 0,83 0,91 0,76 229,29
11 La Lago 180,00 58.000,00 20 anos 322,22 0,64 0,92 0,94 0,86 278,66
12 La Lago 215,00 50.000,00 30 anos 232,56 0,77 0,93 1,02 0,95 220,60
Calle 75 con Av 3E edif.
13 Jemaru 215,00 21.500,00 40 anos 100,00 0,77 1,06 0,97 1,03 102,82
14 Bellas Artes Edif. Kilauea 230,00 50.000,00 35 anos 217,39 0,82 0,91 1,05 0,96 207,72
15 La Lago 197,00 29.000,00 33 anos 147,21 0,70 0,92 0,90 0,83 121,89
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 102,82 152,19 4 4 26,67
2 152,19 201,56 3 7 20,00
3 201,56 250,94 6 13 40,00
4 250,94 300,31 1 14 6,67
5 300,31 349,68 1 15 6,67
V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 199,82
MEDIANA 207,72 212,41
MODA 229,69
Luego de aplicar las variables correspondientes tenemos como resultado que el costo más
probable de mercado para el apartamento objeto de este estudio es de doscientos doce
dólares con cuarenta y un céntimos de dólar (212,41)USD por metro cuadrado de
construcción lo que daría como resultado lo siguiente:
CIV 176.008
VM = AREA * PRECIO UNITARIO
VM = 280,86 m2 * 212,41 USD
VM = 59.657,47 USD
10.2 METODO DE REPOSICION A NUEVA DE LA CONSTRUCCION
Para estimar el valor aplicable a la construcción objeto del presente avaluó, se considera el
concepto de depreciación; Depreciación es la pérdida de valor útil de los activos
permanentes corporales destinados a la producción de la renta causado por obsolescencia,
desgaste o por deterioro debido al uso, al desuso y a las acciones del tiempo y de los
elementos, por lo tanto la construcción se deprecia según el siguiente modelo matemático:
Método de Ross - Heidecke
El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación

en la valoración de construcciones, teniendo como ventaja sobre otros métodos, la
consideración del estado de conservación de las mismas; permitiendo calcular una
depreciación más acorde con la realidad.
El método es exclusivo para la valoración de construcciones e incluye dos aspectos
fundamentales que son:
La depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:
Donde :
x = edad de la construcción
n = vida útil probable de la construcción
La depreciación por el estado de conservación, la cual se establece a través de la

observación y estudio del inmueble y con la ayuda de la tabla que se muestra más
adelante, se puede expresar la depreciación con la siguiente igualdad.
D (estado)= coeficiente de depreciación
CIV 176.008
Este método considera los siguientes principios básicos:
La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

mantenimiento.
Las reparaciones pueden aumentar la durabilidad del bien.
Un bien regularmente conservado se deprecia de modo regular, en tanto que un bien
mal conservado se deprecia más rápidamente.
Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos

aplicar la siguiente fórmula:
Donde
VA = valor actual
Vn = valor de nuevo para la edificación
x = edad actual
n = vida útil probable
E = factor de bueno por estado
Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de

conservación como se muestra en la siguiente tabla:
CIV 176.008
TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DEL INMUEBLE
ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

DEPREC.
Edificaciones nuevas sin daños en

1 acabados o estructura. Óptimo-O 0.0
Presenta labores de mantenimiento a 0.032
2 nivel de acabados como repellos y Muy bueno-MB
pintura.
Algunos acabados han sido
sustituidos parcial o totalmente: 2.52
guarniciones, marcos de ventanas y
3 Bueno B
puertas, rodapiés, puertas, ventanas,
grifería y otros.
Ha recibido reparaciones y 8.09
sustituciones totales a nivel de
4 acabados como repellos y cielos, Intermedio-I
parte de tuberías, canoas, bajantes,
loza sanitaria.
Requiere reparaciones a nivel
estructural y de acabados en forma 18.10
5 parcial: contrapiso, pisos, paredes Regular-R
secundarias, cielos.
Requiere sustituciones totales a nivel 32.20
estructural en uno o más elementos
6 Deficiente-D
como: paredes secundarias, cubierta,
y otros.
A nivel estructural requiere de
sustituciones totales en cerchas, 52.60
7 Malo-M
contrapiso y algunas paredes
primarias.
Requiere sustituciones estructurales 72.20
8 en cimientos, columnas, muros de
Muy Malo-MM
carga, vigas en forma parcial e
inmediata.
Edificaciones sin valor por ser
9
necesaria su demolición. Demolición-DM 100
CIV 176.008
Factor de estado
Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

construcciones, se han considerado únicamente los estados enunciados anteriormente, con
la finalidad de simplificar el procedimiento.
Para obtener el factor de intermedio (I), que a criterio del perito es el estado de
conservación en el que se encuentra el inmueble, de acuerdo con el coeficiente de
depreciación de la tabla anterior, debe restarse de 100 el coeficiente correspondiente y
luego dividir por 100 el resultado.
Aplicando estos modelos al inmueble objeto de este estudio valorativo tenemos que para la
construcción:
Depreciación por edad D= 0.26
Depreciación por estado de conservación Coef. Deprec. = 0,9191
Edad de la Construcción X = 38
Vida Útil de la Construcción n = 100
Valor Nuevo de la edificación Vn = 288,12 $/m2
Valor actual depreciado VA= 195,38 $/m2
VAC = AREA * VA
VAC = 280,86 m2 * 195,38 USD
VAC = 54.874,43 USD
CIV 176.008
COSTO UNITARIO PARA UN APARTAMENTO CON LAS CARACTERISTICAS DEL

INMUEBLE OBJETO DE ESTE ESTUDIO VALORATIVO
Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

OBRAS PRELIMINARES 3,86 1,34
OBRAS PREP. PARA ESTRUCTURA 10,70 3,71
INFRAESTRUCTURAS 37,07 12,87
SUPERESTRUCTURAS 25,94 9,00
PAREDES Y TABIQUES 25,13 8,72
REVESTIMIENTOS INTERIORES 26,74 9,28
REVESTIMIENTOS EXTERIORES 15,50 5,38
IMPERMEABILIZACIÓN 11,52 4,00
HERRERÍA 23,87 8,29
CARPINTERÍA 9,73 3,38
VIDRIOS, PLÁSTICOS Y SIMILARES 23,13 8,03
PINTURA 22,95 7,96
CERRAJERÍA 11,54 4,01
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 19,42 6,74
INSTALACIONES SANITARIAS 9,12 3,17
ARTEFACTOS SANITARIOS 3,33 1,15
SISTEMA HIDRONEUMÁTICO 8,56 2,97
COSTO UNITARIO $/m2 288,12 100,00
El valor más probable de costo del inmueble lo podríamos entonces determinar como el
promedio del valor de costo de mercado y el valor de costo de reposición a nuevo lo que
genera la siguiente fórmula:
VAP = ( VM + VAC)/2
VAP = (212,41 + 195,38)/2
VAP = 203,90 USD/m2
CIV 176.008
TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

EDIFICACION m2 m PU $ COSTO $ COSTO Bs.
APARTAMENTO ubicado en la
Av. 3c con calle 67,
“RESIDENCIAS ARAYA”,
apartamento “5B”, Olegario
Villalobos, Municipio 280,86 203,90 57.267,35 255.624,27
Maracaibo, Estado Zulia
TOTAL 57.267,35 255.624,27

TOTAL DEL
AVALUO 57.267,35 255.624,27
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio, con la tasa de cambio oficial
BCV para el día 14 de Febrero del año 2022, fundamentado en la confiabilidad de la
información utilizada, el proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el
Valor Comercial estimado al inmueble es de DOSCIENTOS CINCUENTA Y CINCO MIL
SEISCIENTOS VEINTICUATRO DOLARES CON VEINTISIETE CENTIMOS (Bs.
255.624,27). Lo que representa en unidades tributarias a la fecha de este informe la
cantidad de 12.781.213,50 UT.
Jose A. Nunez R.
Ingeniero Geodesta
C.I.N°V-13.174.894
C.I.V. 176.008
CIV 176.008
Tipo de Cambio de Referencia
El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio
activas de las instituciones bancarias participantes.
USD
4,46370000
Fecha Valor: Lunes, 14 Febrero 2022
CIV 176.008
ANEXOS
CIV 176.008
PLANOS DE UBICACIÓN
CIV 176.008
IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE
PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA DEL INMUEBLE
CIV 176.008
CROQUIS DE UBICACION
CIV 176.008
FOTOGRAFIAS
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
CIV 176.008
DOCUMENTO DE PROPIEDAD

Avaluo Apartamento Araya

Cargado por

Información del documento

Título original

Derechos de autor

Formatos disponibles

Compartir este documento

Compartir o incrustar documentos

Opciones para compartir

¿Le pareció útil este documento?

¿Este contenido es inapropiado?

Copyright:

Formatos disponibles

Avaluo Apartamento Araya

Cargado por

Copyright:

Formatos disponibles

ING. JOSE A. NUNEZ R.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietario: OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

Maracaibo, 14 de Febrero de 2022.

Quedando a sus más gratas órdenes, me despido atentamente,

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

OSCAR ALFREDO MONTIEL FERRER

Maracaibo 14 de Febrero de 2022.

El Avaluador abajo firmante, certifica no ser funcionario público.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos, científicos y universalmente

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DEL BIEN:

INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 255.624,27

TOTAL GENERAL AVALUO USD 57.267,35

TOTAL GENERAL U.T. 12.781.213,50

FECHA DE INSPECCIÓN: 07 de Febrero de 2022.

FECHA DEL AVALÚO: 14 de Febrero de 2022.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento de la solicitante HILDA FERRER, el

5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

8. LINDEROS DEL INMUEBLE

NORTE: FACHADA NORTE DEL EDIFICIO (21,50)m

OESTE: FACHADA OESTE DEL EDIFICIO (14,65 )m.

10. VALOR DEL INMUEBLE:

10.1 METODO DE MERCADO

TABLA DE APARTAMENTOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

VM = AREA * PRECIO UNITARIO

VM = 280,86 m2 * 212,41 USD

10.2 METODO DE REPOSICION A NUEVA DE LA CONSTRUCCION

Método de Ross - Heidecke

El método de Ross Heidecke ha sido diseñado exclusivamente para calcular la depreciación

La depreciación por edad que se calcula con la siguiente fórmula:

La depreciación por el estado de conservación, la cual se establece a través de la

D (estado)= coeficiente de depreciación

Este método considera los siguientes principios básicos:

La depreciación es pérdida de valor que no puede ser recuperada con gastos de

Para determinar directamente el valor actual depreciado de una edificación debemos

Para la aplicación de este método, ROSS HEIDECKE define 9 categorías de estados de

TABLA DE DEPRECIACIÓN POR ESTADO DEL INMUEBLE

ESTADO CONDICIONES FÍSICAS CLASIFICACIÓN COEFIC.

Edificaciones nuevas sin daños en

Para efectos de aplicación del Método de Ross-Heidecke en el modelo de valoración de

Depreciación por edad D= 0.26

Depreciación por estado de conservación Coef. Deprec. = 0,9191

Vida Útil de la Construcción n = 100

Valor Nuevo de la edificación Vn = 288,12 $/m2

Valor actual depreciado VA= 195,38 $/m2

VAC = 280,86 m2 * 195,38 USD

VAC = 54.874,43 USD

COSTO UNITARIO PARA UN APARTAMENTO CON LAS CARACTERISTICAS DEL

Descripción Costo Unitario($/m2) Incidencia (%)

COSTO UNITARIO $/m2 288,12 100,00

VAP = (212,41 + 195,38)/2

VAP = 203,90 USD/m2

TABLA RESUMEN DE COSTO DEL INMUEBLE

TOTAL 57.267,35 255.624,27

De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

Tipo de Cambio de Referencia

IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE