Avaluo Av. Guajira

ING. JOSE A. NUNEZ R.
DAGOBERTO LEON
CIV 176.008 ASAPROVE 4.115 TASADOR PÚBLICO – SOTAVE 1521
INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

TERRENO Y BIENECHURIAS
Propietario: GILDA MARGARITA VELAZCO GRANADILLO

Solicitante: JAVIER NAVARRO
Ubicación: Inmueble anteriormente signado con el 45-115 y en la
actualidad signada con el numero 43-119, ubicada en la
Av. 16 (Av. Guajira) entre calles 43 y 46 de la
Urbanización Monte Claro, antes sector Cabeza de Toro,
hoy en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del
Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Fecha: 10 de Junio de 2022
Edificio La Sultana, apto. 2C, calle 100, Sabaneta, Maracaibo, Edo. Zulia. Tlf 0424-6851350/0414-6408072
Correo: januro1977@gmail.com
ING. JOSE A. NUNEZ R. DAGOBERTO LEON
Maracaibo, 10 de Junio de 2022.
Señor:
JAVIER NAVARRO
Ciudad.-
Distinguido Señor:
Nos es grato informarle que hemos cumplido con lo encomendado por usted,
relacionado con la elaboración del Informe Técnico de Avalúo de un Inmueble
anteriormente signado con el 45-115 y en la actualidad signada con el numero
43-119, ubicada en la Av. 16 (Av. Guajira) entre calles 43 y 46 de la
Urbanización Monte Claro, antes sector Cabeza de Toro, hoy en Jurisdicción de
la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
Anexo a la presente hacemos entrega del Informe Técnico de Avalúo,
consciente de nuestro compromiso como profesionales Avaluadores y
esperando haber cumplido con las expectativas planteadas por Ustedes.
Quedando a sus más gratas órdenes, nos despedimos atentamente,
Jose A. Núñez R. Dagoberto Leon G.

Ingeniero Geodesta Tasador Publico
C.I.N° V- 13.174.894 C.I.N° V- 4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
ASAPROVE 4.115

UBICACIÓN:
Inmueble anteriormente signado con el 45-115 y en la actualidad signada

con el numero 43-119, ubicada en la Av. 16 (Av. Guajira) entre calles 43 y
46 de la Urbanización Monte Claro, antes sector Cabeza de Toro, hoy en
Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del
estado Zulia.
PROPIETARIO:
GILDA MARGARITA VELAZCO GRANADILLO

I
SOLICITANTE:
JAVIER NAVARRO
REALIZADO POR:
José A. Núñez R.
C.I.V. 176.008
ASAPROVE 4.115
Dagoberto León G.
SOTAVE 152
FECHA DE AVALÚO:
Maracaibo 10 de Junio de 2022.
CERTIFICACIÓN DE IMPARCIALIDAD:
Los Avaluadores abajo firmante, certifican no ser funcionarios público.

Que el avalúo elaborado, es producto de métodos esencialmente objetivos,
científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en el
mismo ningún otro factor, intención o sentimiento personal que pudiera alterar
en lo más mínimo, tanto los datos, como la hipótesis de trabajo o el resultado
obtenido al aplicar dicha metodología.
Que no tenemos ningún interés, ni directa, ni indirectamente, con la propiedad
aquí avaluada, ni en cualquier tipo de operación de compraventa u otro tipo de
transacción económica que se pudiera derivar del resultado de éste estudio, ni
me liga, algún nexo familiar o comercial, con la solicitante y propietario del
inmueble conformado por un Terreno, las bienhechurías existentes sobre el
mismo anteriormente signado con el 45-115 y en la actualidad signada con el
numero 43-119, ubicada en la Av. 16 (Av. Guajira) entre calles 43 y 46 de la
Que nuestros servicios fueron requeridos, única y exclusivamente, en nuestro
carácter de Tasadores Profesionales, agremiados a varias Sociedades de
Avaluadores Profesionales de Venezuela: SOTAVE, ASAPROVE Y COLEGIO DE
INGENIEROS DE VENEZUELA, entre otros; por nuestros años de experiencia
profesional en el campo y en razón de la práctica racional del ejercicio de la
valuación desde el año 1970.
Que todos los datos obtenidos de segundas ó terceras personas, de planos ó
archivos, necesarios para la confección de estadísticas, indispensables en éste
estudio, son ciertas hasta donde alcanza la buena fe de los Avaluadores, sin que
se haya exagerado u omitido conscientemente, ningún elemento de juicio que
pueda influir en el resultado final de este informe técnico de avalúo.
Jose A. Núñez R. Dagoberto Leon G.

C.I.N° V- 13.174.894 C.I.N° V- 4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
ASAPROVE 4.115
RESUMEN EJECUTIVO
IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

GILDA MARGARITA VELAZCO GRANADILLO
IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DE LOS BIENES:

Terreno, Bienhechurías de un Inmueble anteriormente signado con el 45-115 y en la
actualidad signada con el numero 43-119, ubicada en la Av. 16 (Av. Guajira) entre
calles 43 y 46 de la Urbanización Monte Claro, antes sector Cabeza de Toro, hoy en
Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

JAVIER NAVARRO
OBJETIVO DEL AVALÚO:

El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el valor comercial del
inmueble, constituido por una parcela de terreno y las bienhechurías edificadas sobre
el mismo con la finalidad de servir de apoyo técnico en la actualización de activos
para la fijación del valor actual del mismo.
MÉTODO UTILIZADO: Terreno, comparación directa de mercado, bienhechurías, método de reposición y
costo.
VALORES:
TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 1.153.296,66
TOTAL GENERAL AVALUO USD 219.533,38
TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 2.883.241,65
DOCUMENTACIÓN PRESENTADA:
Documento de Propiedad.
FECHA DE INSPECCIÓN: 02 de Junio de 2022.
FECHA DEL AVALÚO: 10 de Junio de 2022.

1. OBJETIVOS Y ALCANCE.
El presente informe técnico tiene por objetivo estimar el Valor Comercial del
inmueble constituido por un Terreno y las Bienhechurías de un Inmueble
anteriormente signado con el 45-115 y en la actualidad signada con el numero
43-119, ubicada en la Av. 16 (Av. Guajira) entre calles 43 y 46 de la
2. SOLICITANTE.
El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento del solicitante, JAVIER

NAVARRO el cual comprende todas las premisas establecidas en Materia
Valuatoria entre las cuales se mencionan:
Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.

Consulta del mercado inmobiliario en el segmento de edificaciones.
Consulta y estudio de la tabla de valores para la construcción de
edificaciones nuevas.
3. INMUEBLE. OBJETO.
El inmueble objeto: Terreno y las Bienhechurías de un Inmueble anteriormente

signado con el 45-115 y en la actualidad signada con el numero 43-119, ubicada
en la Av. 16 (Av. Guajira) entre calles 43 y 46 de la Urbanización Monte Claro,
antes sector Cabeza de Toro, hoy en Jurisdicción de la Parroquia Juana de Ávila
del Municipio Maracaibo del estado Zulia.
4. FECHA DE INSPECCION.
Todos los efectos derivados del presente informe técnico, se consideran como
válidos a partir del 02 de Junio del año 2022, fecha ésta que se inicia con la
inspección técnica e informe fotográfico del inmueble antes descrito.
5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.
5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:

La zona en referencia se encuentra ubicada en el Norte de la Ciudad de
Maracaibo, específicamente en la Av. 16 (Av. Guajira), predominantemente
Residencial y comercial, tipificada por la presencia de urbanizaciones,
empresas, Comercios, Clubes Sociales, Universidades, Colegios profesionales,
entre otros.
5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

La zona tiene como principales vías de acceso la circunvalación No. 2, la Av. 15
(Las Delicias), Corredor Vial Ziruma, Av. Fuerzas Armadas, todas asfaltadas y
pavimentadas en buen estado de uso y conservación.
5.3. SERVICIOS:
El sector contempla todos los servicios públicos y privados, como: electricidad,
teléfonos, gas, agua, cloacas, aseo urbano domiciliario, transporte colectivo,
líneas de taxi, telefonía celular, televisión digital y por cable.
6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

Propiedad de GILDA MARGARITA VELAZCO GRANADILLO según documentos
presentados ante el REGISTRO PUBLICO DEL PRIMER CIRCUITO DEL
MUNICIPIO MARACAIBO, ESTADO ZULIA. En fecha tres (3) de febrero de dos
mil catorce (2014), bajo el numero 2013.3006, asiento registral 2 del inmueble
matriculado con el No. 479.21.5.7.3384.
Nota: El Avaluador no prejuzga la propiedad del inmueble, ni hace juicio de la titularidad del
mismo, por no ser ello su objeto.
7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE
Se trata de un Terreno en forma de polígono irregular que cuenta con un área

aproximada de UN MIL TRESCIENTOS TREINTA Y TRES METROS CUADRADOS
CON CINCUENTA CENTIMETROS CUADRADOS (1.333,50 m2), el cual se
encuentra totalmente cercado con paredes de bloque de cemento gris, sin
revestimiento, con una altura de diez (10) hileras, sobre el cual se encuentran
dos edificaciones, la primera, una estructura de dos (2) plantas de
construcción inconclusa, en forma de polígono irregular con un área
aproximada de cuatrocientos noventa y cinco metros cuadrados (495 m2) por

cada planta para un total de novecientos noventa metros cuadrados (990 m2),
la misma presenta una distribución en planta baja de nueve (9) locales
comerciales dispuestos uno al lado del otro, encontrándose en su zona central
unas escaleras que dan acceso a la segunda planta, la cual tiene una
distribución similar a la planta baja (ya descrita), para completar un total de
dieciocho (18) locales, así como también dan acceso al área del techo de la
misma, sus losas de piso son de cemento rustico, paredes de bloque frisadas sin
pintar y techo de platabanda frisado sin pintar, sus fachas que dan hacia el
frente del terreno (lado Oeste) están totalmente descubiertas, no se evidencia
tomas ni cableado de electricidad pero si cuenta con la respectiva distribución
de tuberías y cajeras para tomacorrientes, apagadores e iluminarias, así como
las tuberías y tomas de aguas blancas y aguas servidas embutidas dentro de las
paredes y losas de piso según corresponda, en similares condiciones se
encuentra un bloque pequeño adyacente al ya descrito, el cual también es de
dos plantas, se encuentra adosado al lindero norte del terreno y tiene un solo
ambiente en cada una de las mismas, cuenta con un área aproximada de seis
metros cuadrados (6 m2) por planta para un total de doce metros cuadrados
(12 m2) de construcción, también cuenta con un taque subterráneo para
almacenamiento de agua que tiene una capacidad de almacenamiento
aproximada de veinticinco mil (25.000) litros.
8. LINDEROS DEL TERRENO
NORTE: TERRENOS QUE SON O FUERON DE DE ANTONIO JOSE

GONZALEZ MARIN
SUR: TERRENOS QUE SON O FUERON DE ANTONIO JOSE
GONZALEZ
ESTE: PROPIEDAD QUE ES O FUE DE SARA GODOY
OESTE: AV. 16 (AV. GUAJIRA)
9. METODOLOGIA DE VALORACIÓN
Desde el punto de vista metodológico aplicaremos el método del ing. Civil
Roberto Piol Puppio que consiste en lo siguiente:
VA = VR [ 1- FC] – CRO
Donde:
VA= Valor actual del la construcción
VR= PU * AB
PU= Precio unitario de la construcción nueva
AB= Área bruta de construcción
FC= Factor de corrección
CRO= Costo de reinicio de la obra
FC= (n*i)/(n+i)n+1
CRO = VR* ρ, donde ρ = 1-5%
n = periodo de tiempo entre inicio y paralización de la obra

i = tasa pasiva promedio para depósitos de 90 días de plazo
ρ = factor que está en función al tiempo de paralización de la obra a la fecha del
avalúo, para determinarlo se utiliza la siguiente tabla:
Si ρ ≤ T/2 0,01
Si ρ ≤ 1T 0,02
Si ρ ≤ 1,5T 0,03
Si ρ ≤ 2T 0,04
Si ρ > 2T 0,05
T = tiempo que duro construyéndose

ρ = tiempo que duro paralizada
10. VALOR DEL INMUEBLE:
10.1 TERRENO
Para el terreno se realizo una investigación de las ofertas que existen

actualmente en el mercado dada la situación económica que actualmente afecta
al país, considerando las que son básicamente se asemejan a la realidad
económica y como se explico anteriormente aplicándole unos factores de ajuste
por área (fca), por ubicación (fcu) y por geometría (fcg) de las comparables de
mercado, los mismos son pesos que inciden en el costo del precio unitario del
metro cuadrado de terreno de cada comparable con respecto al terreno en
estudio, dichos pesos son asignados a criterio del perito valuador en función de
las características intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta

la tabla de comparables de mercado:
TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE MARACAIBO
PRECIO HOMOGENEIZACION
PRECIO P. U. USD
ITEM UBICACION m2 UNITARIO fcg
USD $ $
$ fca fcu fg
1 El Milagro con calle 79 1.240,00 90.000,00 72,58 0,93 0,88 0,94 0,83 60,04
El Milagro frente a muelle
2 Pequiven 860,00 200.000,00 232,56 0,64 0,89 0,76 0,68 157,30
3 Las Delicias c/c 89 1.950,00 190.000,00 97,44 1,46 0,90 0,88 0,79 77,17
Avenida 3F entre calle 72 y
4 73 1.100,00 290.000,00 263,64 0,82 0,72 0,72 0,52 136,67
5 Av. 16 Guajira 10.000,00 800.000,00 80,00 7,49 1,00 1,00 1,00 80,00
6 Bella Vista c/c 73 1.800,00 450.000,00 250,00 1,35 0,71 0,76 0,54 134,90
San Francisco Sector el
7 Bebedero 6.437,00 450.000,00 69,91 4,82 1,05 1,08 1,13 79,28
8 Valle Frio calle 85 886,00 60.000,00 67,72 0,66 1,06 0,94 1,00 67,48
9 Tierra negra 650,00 95.000,00 146,15 0,49 0,81 0,88 0,71 104,18
10 Bella Vista c/c 70 y 71 700,00 90.000,00 128,57 0,52 0,71 0,76 0,54 69,38
11 Av. La Limpia 2.938,00 350.000,00 119,13 2,20 0,88 0,82 0,72 85,96
12 Urb. Zapara 589,00 60.000,00 101,87 0,44 0,95 0,92 0,87 89,03
13 Los Olivos 919,00 80.000,00 87,05 0,69 0,91 0,87 0,79 68,92
14 Circunvalación No. 2 1.390,00 100.000,00 71,94 1,04 1,00 0,97 0,97 69,78
15 La Limpia 1.385,00 250.000,00 180,51 1,04 0,77 0,72 0,55 100,07
LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

INTERV. CLASE INFERIOR SUPERIOR ABSOLUTA ACUM RELAT. %
1 60,04 79,49 7 7 46,67
2 79,49 98,94 3 10 20,00
3 98,94 118,40 2 12 13,33
4 118,40 137,85 2 14 13,33
5 137,85 157,30 1 15 6,67
V.
VARIABLES ESTADISTICAS PROBABLE
MEDIA ARITMETICA 92,01
MEDIANA 80,00 80,77
MODA 70,29
Luego de aplicar las variables correspondientes tenemos como resultado que el

costo más probable de mercado para el terreno objeto de este estudio es de
OCHENTA DOLARES CON SETENTA Y SIETE CENTIMOS (80,77) USD por
metro cuadrado de terreno lo que daría como resultado lo siguiente:
VT = AREA * PRECIO UNITARIO
VT = 1.333,50 m2 * 80,77 USD
VT = 107.706,80 USD
10.2 CONSTRUCCIONES O BIENECHURIAS
Para calcular el costo de la construcción, procederemos a aplicar las formulas descritas en el

punto No. 9, por lo que para determinar el valor de reposición del inmueble aplicamos la
siguiente fórmula:
VR = PU * AB
Donde PU está determinado por la siguiente tabla de costos para edificaciones de este tipo:
Costo
Descripción Unitario($/m2) Incidencia (%)
OBRAS PRELIMINARES 1,61 1,26
OBRAS PREP. PARA ESTRUCTURA 6,93 5,42
INFRAESTRUCTURAS 29,05 22,73
SUPERESTRUCTURAS 21,81 17,06
PAREDES Y TABIQUES 16,28 12,74
REVESTIMIENTOS INTERIORES 17,32 13,55
REVESTIMIENTOS EXTERIORES 10,04 7,86
IMPERMEABILIZACIÓN 0,00 0,00
HERRERÍA 5,00 3,91
CARPINTERÍA 6,30 4,93
VIDRIOS, PLÁSTICOS Y SIMILARES 2,99 2,34
PINTURA 0,00 0,00
CERRAJERÍA 0,00 0,00
INSTALACIONES ELÉCTRICAS 4,58 3,58
INSTALACIONES SANITARIAS 5,91 4,62
ARTEFACTOS SANITARIOS 0,00 0,00
SISTEMA HIDRONEUMÁTICO 0,00 0,00
COSTO UNITARIO $/m2 127,83 100,00
Por lo que:
VR = 1.002 m2 * 127,83 $/m2 = 125.085,66 $
Tenemos que:
FC = (6*0,02)/(1+0,02)6 +1 = 0,056
CRO = 125.085,66$ * 0,05 = 6.254,28 $
Calculo del valor actual:
VA = [ 125.085,66 $ * (1-0,056)] – 6.254,28 $ = 111.826,58 $
TABLA RESUMEN RESULTANTE DEL AVALUO
EDIFICACION O BIEN m2 m PU $ COSTO $ COSTO Bs.

TERRENO 1.335,50 80,77 107.706,80 565.826,90
BIENECHURIAS
INCONCLUSAS 1002,00 111,60 111.826,58 587.469,76
TOTAL DEL
AVALUO 219.533,38 1.153.296,66
De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

concluye con un indicativo del valor aplicable en este estudio, a la tasa de cambio oficial BCV
para el día 10 de Junio del año 2022, fundamentado en la confiabilidad de la información
utilizada, el proceso realizado y las condiciones del mercado; por lo cual el Valor Comercial
estimado al inmueble es de UN MILLON CIENTO CINCUENTA Y TRES MIL DOSCIENTOS
NOVENTA Y SEIS BOLIVARES CON SESENTA Y SEIS CENTIMOS (Bs. 1.153.296,66). El
cual representa en unidades tributarias a la fecha de este informe la cantidad de
2.883.241,65 U.T.
José A. Nuñez R. Dagoberto Leon G.

C.I.N°V- 13.174.894 C.I.N° V- 4.744.750
C.I.V. 176.008 SOTAVE 152
Tipo de Cambio de Referencia
El tipo de cambio publicado por el BCV es el promedio ponderado resultante de las operaciones diarias de las mesas de cambio
activas de las instituciones bancarias participantes.
USD
5,25340000
Fecha Valor: Viernes, 10 de Junio 2022
ANEXOS
PLANOS DE UBICACIÓN
IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE
No. 43-119
PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA DEL INMUEBLE
No. 43-119
FOTOGRAFIAS
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Avaluo Av. Guajira

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ING. JOSE A. NUNEZ R.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Propietario: GILDA MARGARITA VELAZCO GRANADILLO

Maracaibo, 10 de Junio de 2022.

Quedando a sus más gratas órdenes, nos despedimos atentamente,

Jose A. Núñez R. Dagoberto Leon G.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

Inmueble anteriormente signado con el 45-115 y en la actualidad signada

GILDA MARGARITA VELAZCO GRANADILLO

Maracaibo 10 de Junio de 2022.

Los Avaluadores abajo firmante, certifican no ser funcionarios público.

Jose A. Núñez R. Dagoberto Leon G.

IDENTIFICACION DEL PROPIETARIO:

IDENTIFICACIÓN Y UBICACIÓN DE LOS BIENES:

INFORME TÉCNICO SOLICITADO POR:

OBJETIVO DEL AVALÚO:

TOTAL GENERAL AVALUO Bs. 1.153.296,66

TOTAL GENERAL AVALUO USD 219.533,38

TOTAL GENERAL AVALUO U.T. 2.883.241,65

FECHA DE INSPECCIÓN: 02 de Junio de 2022.

FECHA DEL AVALÚO: 10 de Junio de 2022.

INFORME TÉCNICO DE AVALÚO

El presente Informe Técnico, se realiza a requerimiento del solicitante, JAVIER

Inspección técnica ocular e informe fotográfico del inmueble.

El inmueble objeto: Terreno y las Bienhechurías de un Inmueble anteriormente

5. DESCRIPCIÓN GENERAL DE LA ZONA.

5.1. UBICACIÓN, CALIDAD Y ACTIVIDAD:

5.2. VIALIDAD Y ACCESOS:

6. TRADICIÓN LEGAL DEL INMUEBLE.

7. DESCRIPCIÓN GENERAL DEL INMUEBLE

Se trata de un Terreno en forma de polígono irregular que cuenta con un área

aproximada de cuatrocientos noventa y cinco metros cuadrados (495 m2) por

8. LINDEROS DEL TERRENO

NORTE: TERRENOS QUE SON O FUERON DE DE ANTONIO JOSE

OESTE: AV. 16 (AV. GUAJIRA)

CRO = VR* ρ, donde ρ = 1-5%

n = periodo de tiempo entre inicio y paralización de la obra

T = tiempo que duro construyéndose

10. VALOR DEL INMUEBLE:

Para el terreno se realizo una investigación de las ofertas que existen

las características intrínsecas de cada una de ellas, a continuación se presenta

TABLA DE TERRENOS EN OFERTA EN LA ACTUALIDAD EN LA CIUDAD DE MARACAIBO

LIMITES DE CLASE FRECUENCIA

Luego de aplicar las variables correspondientes tenemos como resultado que el

VT = AREA * PRECIO UNITARIO

VT = 1.333,50 m2 * 80,77 USD

10.2 CONSTRUCCIONES O BIENECHURIAS

Para calcular el costo de la construcción, procederemos a aplicar las formulas descritas en el

COSTO UNITARIO $/m2 127,83 100,00

VR = 1.002 m2 * 127,83 $/m2 = 125.085,66 $

CRO = 125.085,66$ * 0,05 = 6.254,28 $

Calculo del valor actual:

VA = [ 125.085,66 $ * (1-0,056)] – 6.254,28 $ = 111.826,58 $

TABLA RESUMEN RESULTANTE DEL AVALUO

EDIFICACION O BIEN m2 m PU $ COSTO $ COSTO Bs.

De acuerdo a los resultados obtenidos a lo largo de este Informe Técnico de Avalúo, se

José A. Nuñez R. Dagoberto Leon G.

Tipo de Cambio de Referencia

IMAGEN SATELITAL DEL INMUEBLE

PLANO DE UBICACIÓN RELATIVA DEL INMUEBLE

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