PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

De acuerdo con el artículo 950 de nuestro Código Civil (en adelante CC):

La propiedad inmueble se adquiere por prescripción mediante la posesión

continua, pacífica y pública como propietario durante diez años.

Se adquiere a los cinco años cuando median justo título y buena fe.

Podemos definir a la prescripción adquisitiva como aquella forma de

adquisición originaria de la propiedad a través de la posesión de un bien

inmueble por un periodo de tiempo determinado sumado a otros requisitos

(posesión continua, pacífica, pública y como propietario).

Requisitos

Pasemos a ver a continuación los requisitos:

Continua

Se entiende por posesión continua aquella que se presenta en el tiempo sin

intermitencias ni lagunas. No se necesita, empero, que el poseedor haya

estado en permanente contacto con el bien y basta que se haya comportado

como lo hace un dueño cuidadoso y diligente, que realiza sobre el bien

diversos actos de goce de acuerdo con su particular naturaleza. (Arias

Schreiber Pezet, 2011, p. 282)

No es imprescindible que el usucapiente ejerza por sí mismo y durante toda su

vida actos posesorios como el cultivo de la tierra, la presencia en el inmueble,

la conservación de la cosa, el pago de impuestos, el mantenimiento de los

apartaderos, la defensa contra las vías de hecho de terceros y otros. Los actos

realizados a través de agentes o empleados se consideran igualmente útiles y

legítimos. Tampoco es necesario continuarse la posesión en una misma

persona, lo que naturalmente se dificulta con el tiempo. Por ello establece la ley

que el sucesor pueda unir a su posesión la de su predecesor (accessio

posesiónis) (Da Silva Pereira, 2014, p. 140)

Por tanto, la continuidad a la que hace referencia este requisito es de

carácter relativo, ya que no debe ser necesariamente permanente, sino que

bastará probar el ejercicio de alguno de los atributos de la propiedad (usar y

disfrutar) en un tiempo inicial y otro posterior presumiéndose la posesión en el

tiempo intermedio.

Pacífica

Aclara Albaladejo que la posesión es pacífica “aunque se defienda por la

fuerza. Como de lo que se trata es que la situación mantenida violentamente no

tenga valor (mientras que la violencia dure) para quien ataca la posesión de

otro, hay que afirmar que sí hay posesión pacífica para el que defiende por la

fuerza la posesión que otro trata de arrebatarle”. (Arias Schreiber Pezet, 2011,

p. 283)

La posesión pacífica a la que hace referencia este requisito es de

carácter relativo ya que se reputa pacífica, incluso en aquellos casos en que el

poseedor recurra a la “defensa posesoria” ya que la ley le brinda esa tutela.

Pública

Quien posee no debe temer que su posesión sea conocida, debe de actuar con

la naturalidad que le daría tener un derecho legítimo. No adquirirá quien

subrepticiamente se introduce en un inmueble y permanece oculto en una

habitación del mismo con la intención de que el propietario no lo descubra.

(Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)

De ser clandestina la posesión no podría considerarse que el propietario haya

abandonado la posesión. Como dice Elena Higton “la posesión debe

manifestarse, a fin de que los terceros especialmente el dueño puedan admitir

la existencia del poseedor en su inmueble”. (Vásquez Torres, 2003, p. 112)

La posesión pública involucra que el ejercicio de alguno de los atributos del

derecho de propiedad (uso y disfrute) puedan ser advertidos por las personas

que moren cerca al inmueble o pasen por sus alrededores.

Como propietario

Quedan de consiguiente excluidos aquellos poseedores que gocen de la

llamada posesión inmediata como son los arrendatarios, usufructuarios,

usuarios, comodatarios, anticresistas, retenedores y depositarios. (Arias

Schreiber Pezet, 2011, p. 283) Como consecuencia podemos afirmar que para

que el poseedor pueda adquirir por prescripción no solo debe ejercer uno de

los atributos de la propiedad, sino comportarse como si tuviera todos ellos.

(Bullard Gonzáles, 1987, p. 77)

La posesión como propietario involucra que el poseedor ejerza los atributos del

derecho de propiedad (uso y disfrute) y además se comporte como si

realmente fuese el dueño (animus domini) quedando excluidos quienes posean

el bien en virtud de un título conferido por el dueño del mismo.

La prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe

Nos hemos acabado de referir a la prescripción adquisitiva de dominio larga o

de mala fe, la cual requiere del paso de 10 años (juntos a los requisitos

previamente mencionados) para su configuración. Ahora nos vamos a referir,

brevemente, a la prescripción adquisitiva de dominio corta o de buena fe, la

cual requiere del paso de 5 años.

El justo título y la buena fe

En general podemos considerar que el justo título es aquel acto jurídico

constitutivo de derecho, que reúne todos los requisitos exigidos por ley, cuyo fin

es transmitir la propiedad de un bien; pero viciado por carecer el transferente

del derecho de disponer de dicho bien, y que sin embargo, es la causa jurídica

que ha producido la posesión del prescribiente. (Vásquez Ríos, 2003, p. 113)

Es decir, quien transfiere el bien podría tener el uso y el disfrute sobre el mismo

pero de ninguna manera la disposición. Por lo tanto, podría tener cualquier otro

derecho real sobre el bien (uso y habitación, usufructo, superficie, servidumbre,

etc.)  menos el de propiedad.

De lo dicho, hallamos la principal característica del justo título, es decir, que se

halle viciado solo por la calidad personal del transferente, reuniendo en cambio,

todos los demás requisitos exigidos por la ley, para transferir la propiedad

(Vásquez Ríos, 2003, p. 113)

Cabe resaltar, que ese acto jurídico no debe estar sujeto a causal de nulidad

absoluta, pues en ese supuesto carecería de idoneidad y no era por lo tanto,

justo. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 284)

Contrario sensu, habría justo título incluso en aquellos casos en los que los

actos jurídicos celebrados adolezcan de nulidad relativa (anulabilidad)

Así pues, el reivindicante que se opone a la usucapión del poseedor alegando

la nulidad de su título, podría hacerlo en el caso de nulidad absoluta por estarle

permitido a cualquiera, más no así en el caso de nulidad relativa (anulabilidad),

pues, él es un tercero respecto a ese acto. (Vásquez Ríos, 2003, p. 114)

Con respecto a la buena fe, el poseedor tiene que haber actuado teniendo la

convicción de ser el legítimo propietario del bien que posee. Conviniendo

precisar que la buena fe no es simplemente un estado anímico o subjetivo, sino

que debe corresponder a un elemento causal, objetivo, cual es el justo título del

que tratamos anteriormente. Faltando el justo título no existiría explicación

racional de fenómenos anímicos. (Arias Schreiber Pezet, 2011, p. 285)

Lo importante en la buena fe, entonces, es que la misma debe estar presente al

momento en que se adquiere el bien; en ese instante no debe existir posibilidad

de duda,por parte del comprador de que se está adquiriendo del verdadero

propietario. Si posteriormente se descubriese que se halla en un error, este no

se consideraría. (Vásquez Ríos, 2003, p. 115)

Por lo tanto, cuando se trate de adquirir un bien por prescripción adquisitiva

corta o de cinco años será indispensable contar tanto con una buena fe

subjetiva (creencia) como con una buena fe objetiva (comportamiento) ya que

que el adquirente creerá (buena fe subjetiva) que recibe el bien, de quien tiene

el poder de disposición para transferirlo, en base al justo título utilizado para

celebrar el negocio jurídico (buena fe objetiva). El justo título es causa de la

creencia de que se adquiere de quien tiene verdaderamente el poder de

disposición para transferir el bien.

 MODELO PRESCRIPCIÓN ADQUISITIVA DE DOMINIO

Secretario:
Expediente: 
Cuaderno: Principal
Escrito: 001
Sumilla: Demanda de prescripción
adquisitiva de dominio

Señor Juez Especializado en lo Civil de Lima

Luis Anthony Ríos Cóndor con DNI 73524355 y con domicilio real en el Jr.
2 de mayo, distrito de Pasco fijando domicilio procesal electrónico en la
casilla electrónica número 4235 ante usted con el debido respeto me
presento y digo:

I.- VÍA PROCEDIMENTAL

Que, a la presente demanda le corresponde la vía procedimental del

proceso abreviado que señalan los artículos 846 y ss. del Código
Procesal Civil y la disposiciones contenidas en el artículo 504 y ss. del
mismo cuerpo de leyes dirigiéndose en contra de la comisión de
formalización de la propiedad informal Cofopri, a quien deberá notificarse
en la avenida Raúl Ferrero cuadra 13 cruce con la avenida Los Sauces
cuadra 5, La Molina o en Cofopri – sede San Isidro, avenida Paseo de la
República 3137, San Isidro.

II.- PETITORIO

Que, interpongo demanda de prescripción adquisitiva de dominio de los

27.95 metros cuadrados adyacentes a mi terreno ubicado en el lote 1 de
la manzana de del asentamiento humano Santa Anita, distrito de Santa
Anita para que se declara por sentencia judicial como su propietario en
consecuencia solicita se ordene la cancelación del asiento
correspondiente a dicha extensión de terreno que figura a nombre de
Cofopri inscribiéndose el mismo nombre del recurrente.

III.- HECHOS EN QUE SE FUNDAMENTA MI PETITORIO

1.1.- El terreno correspondiente a lote 1 de la manzana D del

asentamiento humano Santa Anita, distrito de Santa Anita con un área
superficial de 127.95 m2 lo adquirí como herencia de mi señora madre
siendo que soy el único heredero universal de tal como se conoce la
sucesión intestada vía notarial y en la ficha de los Registros Públicos el
terreno se encuentra inscrito en la partida PO2005090 asiento en e0003
el título tiene número 2008002381826.

1.2.- La parte de terreno que es materia de la presente solicitud 27.95 m2

anexos a los 100 metros cuadrados inscritos en los registros públicos lo
vi no poseyendo mi señora madre en forma continua pacífica y pública
como la propietaria hace más de 10 años ininterrumpidos de esa manera
mi señora madre a través de la sucesión intestada vía notarial me
transfirió la posesión del terreno con posterioridad me venido
desenvolviendo como propietario de dicha extensión de terreno
habiéndose realizado sobre el mismo edificaciones y vengo pagando
puntualmente los arbitrios e impuestos a la municipalidad de Santa Anita.

1.3.- Por la parte de terreno que es materia de mi solicitud de

prescripción vengo pagando puntualmente los arbitrios municipales y el
autoevalúo es más mi señora madre ya venía pagando por la posesión de
ese terreno durante más de 10 años.

1.4.- La extensión de terreno que solicito se me reconozca o como

propiedad forma parte del terreno que tiene los siguientes linderos y
medidas perimétricas:

– Por el frente: colinda con la calle Roger Vidal en una línea recta

– Por la derecha: colinda con el lote 2 de la manzana

– Por la izquierda: colinda con la avenida Manuel de la Torre en una línea
oblicua

– Por el fondo: colinda el río surco

IV.- FUNDAMENTACIÓN JURÍDICA

1.- Que, amparo mi demanda en el primer párrafo del artículo 950 del
código civil y demás disposiciones que no se hallen expresamente
invocadas, pero que favorezcan mi derecho.

2. La resolución judicial que persigue la recurrente y que pondrá fin o

terminó al presente proceso es de carácter eminentemente declarativo y
no constitutivo de derecho alguno. Por cuanto con el solo transcurso del
tiempo y con los requisitos señalados en la ley he adquirido la
propiedad sub litis faltando solo formalizar dicha inscripción en el
registro de la propiedad inmueble, es decir dicha resolución no hace más
que reconocer una situación de hecho que existe con anterioridad en
favor de quien la solicita. Por tanto, al incoar la presente solo estoy
cumpliendo con las formalidades que exige la ley adjetiva y sustantiva
para hacer valer ante terceros mi derecho de propiedad.

La prescripción adquisitiva de dominio llamada por los

romanos usucapio, es una forma originaria de adquirir la propiedad y se
fundamenta en valores de carácter social económico y jurídico. Desde
una perspectiva social se protege a quien posee un bien en calidad de
propietario, así como se le garantiza una vivienda decorosa a quien a
quien efectivamente posee. Por otro lado, se castiga a aquel que siendo
propietario abandona negligentemente su propiedad por un determinado
tiempo.

Desde una perspectiva jurídica, la prescripción comulga con el axioma

jurídico del que se reputa propietario al poseedor de un bien, mientras no
se demuestre lo contrario pues protegiendo poseedor se protege a
propietario.

V.- MEDIOS PROBATORIOS

Que, de conformidad con los incisos 1, 5 y 6 del artículo 425 del código
procesal civil acompaña como anexos probatorios los siguientes
documentos:

Anexo 1-A: La declaración jurada del autoevalúo y el recibo de pago del

impuesto al valor de la propiedad predial no empresarial corresponde al
año 2009 (HR y PU).

Anexo 1-B: Constancia de no adeudos número 179-2009-SGA-GR/MDSA,

expedida por la Municipalidad Provincial de Santa Anita a favor de la
propiedad (11 de agosto 2009).

Anexo 1-C: Recibos de pago de servicios de agua y luz a nombre de mi

persona, correspondiente a los de uno de la manzana de del
asentamiento humano Santa Anita.

Anexo 1-D: Recibo del pago de cable mágico correspondiente al lote 11

de la manzana de del asentamiento humano Santa Anita a nombre de mi
persona.

Anexo 1-E: Certificado catastral expedido por la Superintendencia

Nacional de Registros Públicos – Sunarp el 3 de febrero del año 2009 y
en donde consta que el terreno que ocupa el inmueble tiene un área de
127.95 metros cuadrados

Anexo 1-D: Memoria descriptiva y planos de ubicación y perimétricos del

referido inmueble debidamente practicada por el arquitecto colegiado
con el registro 6063 en estos documentos cosa que el área del terreno es
de 127.95 metros cuadrados.

Anexo 1-G: Emérito del oficio 100-2010-SSA-MDF en donde si bien no se

otorga constancia de la posesión a Lui Anthony Ríos Cóndor, sí se
reconoce que ocupa el predio y que esta cuenta en su totalidad con
servicio de agua potable alcantarillado y energía eléctrica.

Anexo 1-H: En medio del presente certificado de posesión otorga por con
el presidente de la asociación del asentamiento humano Santa Anita en
este certificado se reconoce que el recurrente y su señora madre cuando
está viva han venido ocupando el terreno desde hace más de 10 años de
forma pacífica continua y legal han vivido en el lote 1 de manzana de del
asentamiento humano Santa Anita desde el año 1978 hasta el presente
año (salvo la finada Martha Eugenia Cóndor Chávez). En esta constancia
o certificado de posesión también se reconoce que el lote comprende
una extensión de 160 metros cuadrados. Fue expedido este certificado
de posesión con fecha 11 de octubre del año de 2010.

Anexo 1-I: Copia fotostática de mi DNI.

Anexo 1-J: Que se cumple con presentar la tasa judicial por ofrecimiento

de pruebas y las cédulas de notificación correspondientes.

PRIMER OTROSÍ DIGO: que para crear la posesión continúa pacífica y

pública de más de 10 años de la parte del terreno que pretendo adquirir
por prescripción por prescripción adquisitiva ofrezco desde ahora la
información testimonial de los siguientes vecinos del bien con quién se
deberá notificar en el domicilio asentamiento humano Santa Anita
manzana d lote 2 Nelson Alegría Pelayo a quién se deberá notificar en
domicilio asentamiento humano haya Santa Anita MZ d lote 3 Esther
Rojas Rupay a quién se verá notificar en el domicilio ubicado en
asentamiento humano Santa Anita manzana D, lote 11 a Angelo Baldeón
Requena.

SEGUNDO OTROSÍ DIGO: que de conformidad con lo dispuesto en el

artículo 56 del código procesal civil solicitó que se ordena la publicación
de un extracto de la presente demanda en el diario oficial El peruano y
otro de mayor circulación.

TERCER OTROSÍ DIGO: que me conformidad con el artículo 80 del código

procesal civil otorgó poder general a mi abogado defensor Angel
Carhuaricra Aguirre con registro cal 0980 a fin que se ASUME la
representación procesal previsto en el artículo 74 y 75 del código
procesal civil manifestando estar debidamente enterado de la
representación que otorgó.
POR LO TANTO:

A usted pido señor juez admitir la presente demanda de prescripción

adquisitiva de dominio tramitarla con arreglo a su naturaleza y declararla
fundada en su oportunidad

Lima, 02 de octubre del 2012.

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Luis Anthony Ríos Cóndor Angel Carhuaricra Aguirre