ARQUITECTURA

URBANISMO
La zonificación como parte del
ordenamiento territorial

Orión Dannel Luna García

 Introducción
¿Debe funcionar un taller de madera al lado de una escuela? ¿Es ideal
tener un edificio de 60 pisos al lado de una casa de una sola planta?
¿Deben los edificios ocupar su parcela completa sin dejar espacio entre
uno y otro? ¿Pueden convivir en una manzana una fábrica, una vivienda,
una tienda y una institución? Estas situaciones conflictivas son muestra
de lo que las normas de zonificación buscan evitar. Aunque pareciera ser
una exageración o casos extremos y raros, estos ocurren y son visibles.
Estas situaciones pueden darse por lagunas en la normativa o planes,
como por retos en la adecuada supervisión de su cumplimiento.

La palabra zonificación se refiere sencillamente a dividir en zonas. Esto se

puede aplicar en distintos campos y extensiones; dividir un lote en
distintas áreas en un diseño arquitectónico o un área natural protegida en
un plan de manejo, en ambos casos es zonificar. Para efectos del
urbanismo, la zonificación divide un área de estudio que puede ser la
ciudad entera o un sector de ella en zonas donde aplican distintas
normas de desarrollo. El objetivo general de aplicar una zonificación es
propiciar la eficiencia y sinergia en las dinámicas urbanas, evitando el
conflicto. Para esto se debe realizar un diagnóstico sistemático del lugar
en donde se va a aplicar.

Entre las principales cualidades que regula la zonificación están las

siguientes: los usos del suelo, su intensidad y la volumetría de los lotes y
edificaciones. Los usos se refieren a la vivienda, el comercio, la industria,
los usos institucionales y los espacios públicos abiertos. La intensidad del
uso se mide en dos maneras principales: para la vivienda se determina la
concentración máxima de personas en un espacio, que se establece en
habitantes por hectárea; la intensidad de actividades como el comercio o
los usos institucionales, se categorizan en vecinales, moderados o
urbanos, según atraigan a usuarios del mismo barrio o de una extensión
mayor de la ciudad; en el caso de la industria se diferencia entre la
artesanal o de pequeña escala, y la industria molesta, sea por ruidosa o
por emisiones y contaminación.
 Desarrollo
San Ángel

La zona de San Ángel, ubicada

entre Av. de los Insurgentes y Av.
Revolución, concentra servicios y
comercios que no sólo satisfacen
las necesidades de los habitantes
de la Delegación, sino también
Coyoacán, Tlalpan y toda la zona
sur-poniente de la ciudad.

El problema de esta zona es similar al de la zona de San Jerónimo, ya

que la concentración de usos comerciales y de servicios ha contribuido
al deterioro de la imagen urbano-arquitectónica de la zona patrimonial y
presenta problemas de congestionamiento vial, falta de mobiliario
urbano y deterioro del existente.

Su mezcla intensiva de usos se encuentra normada por una Zona

Especial de Desarrollo Controlado, cuyo objetivo fue establecer usos y
destinos encaminados a la conservación y preservación de la zona
histórica y patrimonial de San Ángel, San Ángel Inn y Tlacopac. Al mismo
tiempo gran parte de esta área está normada por la Declaratoria de
Monumentos Históricos por el Instituto Nacional de Antropología e
Historia de del 11 de diciembre de 1986.

Vialidades con servicios urbanos. Con base en la intensidad de

construcción, a la jerarquía de la vialidad (número de carriles) y a la
concentración de usos comerciales y de servicios, los corredores
urbanos que existen en la Delegación se ubican sobre Periférico, Av.
Revolución, Av. de los Insurgentes, Av. Universidad, Av. de la Paz, Miguel
Ángel de Quevedo y Patriotismo. Los usos del suelo que presentan son
de comercio especializado, oficinas, habitacional, equipamiento y
servicios. La Delegación se comunica al norte y al sur de la ciudad a
través del Periférico, Av. Revolución, Av. de los Insurgentes y Av.
Universidad, mientras que la Av. de la Paz y Miguel Ángel de Quevedo la
comunican con el oriente de la ciudad.
Cabe destacar que la Av. Revolución y la Avenida Universidad cuentan
con mucho potencial de desarrollo subutilizado y poco valor en su
imagen urbana. Estos corredores dan servicio a la zona oriente de la
Delegación Álvaro Obregón, sin embargo hacia la zona central (zona de
barrancas) las vialidades cuentan con poca sección para lograr un
funcionamiento adecuado entre usos del suelo mixto y flujo vial.
Uso de suelo

De acuerdo con el Programa Parcial de Desarrollo Urbano 1987 el uso de

suelo predominante era el habitacional que representaba el 47.32% de la
superficie delegacional; le seguía en magnitud el área de conservación
ecológica con el 34.56%; el 3.78% se destinaba al equipamiento urbano; el
3.51% a usos mixtos, comercios y oficinas; el 9.93% se destinaba a áreas
verdes y espacios abiertos y el 0.90% se dedicaba a uso industrial.

Uso habitacional

La delegación presenta tres zonas habitacionales claramente definidas

en cuanto a su ubicación, densidad, calidad de los servicios urbanos y
nivel socioeconómico.

Las colonia Guadalupe Inn presenta una tendencia al cambio de uso de

suelo de habitacional a comercio y oficinas, ocasionando el deterioro de
la imagen urbana y la saturación de la vialidad por la escasez de
estacionamientos.
Agua potable

De acuerdo con información proporcionada por la Dirección General de

Construcción y Operación Hidráhulica, para 1990 la Delegación contaba
con servicios de agua potable y drenaje en la mayor parte de su territorio,
cubriendo un 96% en agua potable, a través de 1,227.6 km de red de
distribución de agua potable, de los cuales 68 km son red primaria y
1,259.6 km por red secundaria.

El gasto de agua es de 2.3 m3/seg diario aproximadamente,

calculándose actualmente una necesidad de 3.6 m3/seg diario, según el
libro Delegacional del INEGI.
 Conclusión
La zonificación se planteó en sus inicios como la respuesta a un
problema de conflicto de usos; hoy en muchas ciudades los focos de
vivienda y los de empleo están muy separados y generan mucha
necesidad de transporte.

Los códigos de desarrollo urbano se pueden basar en instrumentos muy

distintos, sin embargo, hoy no parece haber un instrumento que
remplace, en términos prácticos, las ordenanzas de zonificación.

Lo que sí es posible hoy es aplicar criterios que fomenten una mezcla

adecuada de usos para lograr espacios urbanos de mayor diversidad y
dinamismo, reduciendo la necesidad de trasladarse.

Dentro de un plan de desarrollo que se plantea pensando en un plazo de

20 años, la zonificación debe permitir una cantidad de nueva
construcción que logre albergar la demanda proyectada de vivienda,
comercio y otros usos, y debe ubicar cada zona de manera uniforme en
los espacios que mejor se prestan a cada actividad.

Para esto se proyecta el crecimiento de la población y se analizan las

dinámicas de la economía. Al hacerse bien, la zonificación debe tener
efectos positivos sobre la economía urbana y regional, al atender el
déficit habitacional y regular el mercado inmobiliario y la industria de la
construcción.

En el caso de la Colonia San Ángel, hay estudios que indican que la

excesiva capacidad de construcción que permite nuestra norma está
relacionada a la saturación de oferta en los segmentos de vivienda,
oficinas y comercio del mercado inmobiliario en nuestro país.

Planear bien una zonificación en este tema conllevaría una extensión

mayor a la de este espacio, sin embargo, se puede decir sin temor a
equivocarse que hay enormes áreas de oportunidad para mejorar la
forma en que se diseña e implementa.
 Bibliografía
Centro Satélite de Comercio y Cultura "San Ángel". (2005). Estudio Analítico de San
Ángel. 8 de febrero de 2022, de PTD Sitio web:
http://132.248.9.195/ptd2005/00121/0347530/0347530_A6.pdf
Presidencia de la República. (2018). PROGRAMA Delegacional de Desarrollo
Urbano de Alvaro Obregón. 8 de febrero de 2022, de Presidencia de la República
Sitio web:
http://www.sideso.cdmx.gob.mx/documentos/progdelegacionales/alvaro[1].pdf