Universidad Mariano Gálvez de Guatemala

Ciencias Jurídicas y Sociales

Noveno Ciclo
Derecho Registral I
Lic. América Yolanda Hernández

Tema:
Sistemas Registrales

Nombre:
Gustavo Alberto Recinos Calmo
Carné:
0507-16-6429
Sección:
“A”
Fecha:
08 de Febrero del año 2020
 Introducción
Entendemos que el derecho registral es el conjunto de normas y principios que
regulan la organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral,
en función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de
los derechos reales sobre inmuebles.
A si también entender que son los sistemas registrales y su clasificación, en si el
sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las
formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través
del Registro de la Propiedad, así como el régimen y organización de esta
institución. Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas
reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad, tanto desde un punto de
vista sustantivo, es decir, el valor de los asientos como forma de constitución o
publicidad de aquellos derechos, como desde un punto de vista formal, es decir, la
organización y el régimen del Registro.
Entre algunas clases del sistema registral se encuentra según su forma, a si
también según su eficacia, a si también se comparara el sistema registral con
otros países.
 El derecho registral guatemalteco.
El derecho registral, es un derecho de orden privado, por ser directamente la
persona o el profesional del derecho, el interesado en realizar las inscripciones
que la ley establece, son diversos los individuos que definen al derecho registral,
sin embargo se puede definir al derecho registral como aquel conjunto de normas
que regulan la actividad de registrar y llevar un orden lógico de una actividad que
emana de una obligación jurídica.

Principios Generales del Derecho.

Principios del derecho registral de Guatemala En Guatemala se tienen varios
principios registrales, que son tomados de diversas legislaciones, tanto sajonas
como latinas, por lo que es importante mencionar, lo que al respecto de los
principios generales del derecho, se enfatiza que los principios generales del
derecho son “los axiomas o máximas jurídicas recopiladas de las antiguas
compilaciones; o sea las reglas del derecho. Son los dictados de la razón
admitidos por el legislador como fundamento inmediato de sus disposiciones, y en
los cuales se halla contenido su capital pensamiento.”
Otras tendencias, consideran como las normas generales del derecho, es decir
como sinónimo de derecho natural, también lo definen como un derecho universal
común, general por su naturaleza y subsidiario por su función, aplicado como
supletorio a las lagunas del derecho.
Por su parte en Guatemala se establece la definición de principios generales de
derecho en la ley del organismo judicial en su Artículo 10 el cual establece: “las
normas se interpretarán conforme a su texto según el sentido propio de sus
palabras, a su contexto y de acuerdo con las disposiciones constitucionales. El
conjunto de una ley servirá para ilustrar el contenido de cada una de sus partes,
pero los pasajes obscuros de la misma, se podrán aclarar, atendiendo el orden
siguiente: A la finalidad y al espíritu de la misma; a la historia fidedigna de su
institución; a las disposiciones de otras leyes sobre casos o situaciones análogas;
al modo que parezca más conforme a la equidad y a los principios generales del
derecho.”
Son diversos lo principios que en materia registral, se pueden identificar, sin
embargo por efecto de esta investigación, únicamente se mencionaran los que
tienen más participación en el registro de Guatemala principalmente en el Registro
General de la Propiedad de la zona central, siendo estos:
- Principio de folio real: Este principio desarrolla la obligación, que tiene el
Registro de la Propiedad de abrir, un folio real, para cada finca que está inscrita en
la institución, se le denomina real, por ser los derechos reales los que aparecen
inscritos en dicho folio, evitando la duplicidad de propietarios, debe delimitarse
perfectamente la extensión del derecho que se inscribe al objeto por una parte de
que cualquier interesado pueda conocer la situación real de su finca y, por otra,
que su titular pueda optimizar los recursos que puedan derivarse de su derecho.

- Principio de especialidad. Por medio de este principio se impregnan las

características únicas al derecho registral guatemalteco no es partidario este
principio del folio de personas, no se basa en la persona sino le da identificación
propia a la propiedad como tal.
- Principio de determinación. Este principio determina el bien que se inscribe,
determinando su extensión, gravámenes, anotaciones, limitaciones, gravámenes
etc. es decir en cierta manera individualiza el bien inmueble para que su
reconocimiento sea pleno.
- Principio de publicidad. Es el principio que le da seguridad jurídica al folio, por
ser este principio el que hace que todo acto que se realice con las propiedades
sea público, no se presta a realizar actos, sin el conocimiento del propietario, que
su trascripción sea en el amplio de presunción de exactitud de contenido del
Registro en el que confían los terceros adquirentes en su protección.
- Principio de fe pública. Constituye la razón de ser del Registro, en su función
específica de asegurar el tráfico jurídico inmobiliario, mediante la protección a los
terceros registrales. El valor de los asientos del Registro es decisivo en cuanto lo
que expresan prevalece sobre la realidad ante el tercero adquirente protegido por
la fe pública registral; en provecho de estos terceros adquirentes de buena fe.
- Principio de inscripción. Este principio describe la actividad real, del Registro
de la Propiedad y así, la esencial característica del derecho inmobiliario es regular
las formas de publicidad de los actos inscribibles, pues establece siempre la
solemnidad de las formas de los mismos. Es la forma propiamente hipotecaria. La
inscripción es una formalidad, también entiende que las normas del derecho
inmobiliario se refieren a la forma de determinados negocios jurídicos, y lo concibe
como el que regula la forma de constitución, modificación, transmisión y extinción
de las relaciones jurídicas reales inmobiliarias.
- Principio de tracto sucesivo. Según Ramón Roca Sastre el tracto sucesivo es:
“Todo régimen inmobiliario registral que adopte el sistema de inscripción por fincas
y que tienda en la medida de lo posible el mayor paralelismo entre el contenido del
Registro y la realidad jurídica extra registral, no tiene más remedio que procurar
que el historial jurídico de cada finca inmatriculada, respecto de los sucesivos
titulares regístrales que hayan adquirido el dominio o derecho real sobre la misma,
figuren con plena continuidad ininterrumpida en su encadenamiento de
adquisiciones sucesivas, cronológicamente eslabonadas las unas con las otras, de
modo que el transferente de hoy sea el adquirente de ayer, y que el titular registral
actual sea el transferente de mañana”.
- Principio de legalidad. En el Registro General de la Propiedad, una persona
llamada operador conjuntamente, con los registradores auxiliares y el mismo
registrador, deben de velar porque el documento que se presente reúna los
requisitos legales.
- Principio de prioridad. Al respecto de este principio dice Ramón Roca Sastre:
“Es el principio hipotecario en virtud del cual el acto registrable que primeramente
ingrese en el Registro de la Propiedad, se antepone con preferencia excluyente o
superioridad de rango a cualquier otro acto registral que siéndole incompatible o
perjudicial, no hubiere sido presentado al registro o lo hubiere sido con
posterioridad, aunque dicho acto fuese de fecha anterior”.
- Principio de rogación. La actuación del registrador ha de ser siempre y en todo
caso rogada, es decir que la inscripción siempre ha de ser solicitada por el
interesado o interesados y no se inscribirá en forma arbitraria por el Registrador.

Sistemas registrales.
Los sistemas registrales, se analizan según los tipos de eficiencia jurídica que
persiguen, considerando también el punto de vista de la forma en que se lleva.
Estos sistemas son estudiados de una forma acertada, por el jurista guatemalteco,
Hermenegildo Díaz, por lo que se mencionaran algunos de sus aportes a este
tema.

1. Sistemas registrales según la forma.

Según la forma en que el registro se hace, existen, entre otros:
- Sistema de transcripción. En este sistema el documento se archiva o se copia
íntegramente en los libros del Registro.
- Sistema de folio personal. El sistema de folio personal es aquel en el que los
libros se llevan por índices de personas, o sea de propietarios o de titulares de
derechos reales;
- Sistema de folio real. Es aquel en el que los libros se llevan por fincas, a cada
una de las cuales se la abre folio, en que se inscriben todos los cambios,
gravámenes, transmisiones, etc., relacionados con dicha finca.
2. Sistemas registrales según la eficacia concedida a la transcripción.
Según el efecto que en el registro produce la inscripción, y en este caso tenemos
los siguientes efectos:
- Efectos de hecho: Estos efectos son comunes a todos los registros, pues en
todos ellos el asiento existe, tiene un carácter informativo, y puede ser consultado
por cualquier persona, y existe sin necesidad de producir determinado efectos.
- Efectos probatorios: El Registro es un medio privilegiado de prueba de lo
consignado en el asiento, en ciertos casos, como en el caso del Registro Civil, el
asiento puede ser aún un medio específico de prueba.
3. Sistemas registrales en el derecho comparado
- El sistema francés. Es necesario examinar todos los sistemas analizando
primero la forma en que se llevan el registro y después, el fondo, o sea de los
efectos jurídicos que produce.
- La forma: El Registro Francés fue de trascripción hasta mil novecientos veintiuno
(1921). Actualmente se rige por el Decreto-ley del cuatro de enero de mil
novecientos cincuenta y cinco y por el Decreto del catorce de octubre de mil
novecientos cincuenta y cinco.
- El fondo: En el sistema francés la inscripción no es constitutiva, pero es
obligatoria no para las partes precisamente, sino para los notarios, autoridades
jueces, etc.
- Sistema alemán.
Está contenido en el Código Civil vigente de Alemania desde el año mil
novecientos, y en la “ordenanza inmobiliaria”, vigente desde el año de mil
novecientos treinta y seis.
- La forma: En Alemania rige el sistema de Folio Real, o sea que cada finca posee
su propia hoja. la “hoja, es un cuaderno donde se inscriben las relaciones reales
(no las obligatorias o personales); la hoja o folio tiene tres secciones destinadas: la
primera, a las relaciones de propiedad; la segunda, a las cargas y a las
limitaciones y la tercera a las hipotecas, gravámenes, etc.”
- Fondo: La inscripción determina el rango, y tiene una doble eficacia:
primeramente, se presume que los derechos inscritos existen tal como están
registrados pero en el proceso de que hemos hablado, cabe la prueba en
contrario, aunque ello es sin perjuicio de la consolidación del protegido por la fe
pública; en segundo lugar, la inscripción es plenamente eficaz a favor de cualquier
adquirente de buena fe pues aunque luego resulte que no coincide con la realidad,
jurídica, el adquirente se convierte en verdadero titular. En Alemania, la
discordancia es más rara y lejana, dada la abstracción del negocio jurídico y por
se la inscripción constitutiva de éste. La protección del registro alemán no se
extiende ni a la circunstancia de hecho de las fincas ni a las circunstancias
personales de los contratantes.
- Sistema suizo. El sistema registral es muy parecido al alemán, pues se lleva
también el registro por el sistema de folio real y es constitutivo. Se exige un plano
oficial, para lograr una concordancia con la realidad. Se requiere el consentimiento
del dueño de la finca para que pueda efectuarse algún cambio en el derecho sobre
ella; y en las cancelaciones, basta la firma del acreedor puesta en el libro registral,
para que pueda extinguirse el derecho.
 Conclusiones
 El derecho registral es el conjunto de normas y principios que regulan la
organización, el funcionamiento y los efectos de la publicidad registral, en
función de la constitución, transmisión, modificación y extinción de
los derechos reales sobre inmuebles.
 Uno de los principios del derecho registral es el principio de determinación
este principio determina el bien que se inscribe, determinando su extensión,
gravámenes, anotaciones, limitaciones, etc. es decir en cierta manera
individualiza el bien inmueble para que su reconocimiento sea pleno.
 El sistema registral es el conjunto de normas que en un determinado país
regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes
inmuebles a través del Registro de la Propiedad
 Recomendaciones
 A través del derecho registral el abogado podrá llevar el control y
organización y los efectos de la publicidad registral, en función de la
constitución, transmisión, modificación y extinción de los derechos
reales sobre inmuebles.
 En base al principio de determinación el abogado deberá determinar el bien
que se inscribe y determinar su extensión, gravamen, anotaciones,
limitaciones entre otros, es decir individualiza el bien inmueble para que su
reconocimiento sea pleno.
 Los sistemas registrales son el conjunto de normas que en un determinado
país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los
bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad, así como el
régimen y organización de esta institución.
 E grafia
 https://www.monografias.com/trabajos13/sistypri/sistypri.shtml
 http://biblioteca.oj.gob.gt/digitales/21881.pdf
 https://es.slideshare.net/nelsondelgado/sistema-registrales
 http://recursosbiblio.url.edu.gt/tesiseortiz/2015/07/01/Fuentes-Pedro.pdf