SALA DE CASACIÓN CIVIL

Exp. 2010 -000087

Ponencia de la Magistrada: YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA

En el j uicio por reivindicación intentado ante el Juzgado Sexto de Pri mera Instancia en lo
Civil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas,
por la sociedad mercantil INVERSORA GERMANO VENEZOLANA, S.R.L., representada
j udicialmente por los abogados Alej andro Ugarte Sperandio, Zaida Jaspe Mora y Ar mando
Benshi mol Jai mes, contra la ciudadana LILIAN REYNA IRIBARREN, representada j udicialmente
por los pr ofesionales del derecho Juan Vicente Ardila, David José Rosario Krasner, Enrique Luís
Fer mín Villalba, Cesar Augusto Arias Fernández, Judith Antonieta Aaurenty Font, José Vicente
Oropeza Plaza y Humberto Enrique Tercero Bello Tabares; el Juzgado Superior Sépti mo en lo Ci vil,
Mercantil y del Tránsito de la misma Circunscripción Judicial, actuando como tribunal de reenvío
dictó sentencia en fecha 2 de noviembre de 2009, en la cual declaró parcialmente con lugar la
apelación interpuesta por la representación j udicial de la parte demandada -reconvinient e contra la
sentencia dictada por el a quo, en consecuencia, declaró sin lugar l a demanda de reivindicación, sin
lugar la reconvención que por cumpli mient o de contrato interpuso la demandada - reconviniente,
ordenó la continuación de la ocupación del inmueble por parte de la demandada -reconviniente y
condenó a ambas partes al pago de las costas.

Contra la referida decisión de la al zada, el apoderado j udicial de la parte demandante -

reconvenida anunció r ecurso de casación, el cual fue admitido y oportunamente for malizado. No
hubo i mpugnación.

Concluida la sustanciación y cumplidas las demás for malidades, la Sala procede a dictar
sentencia baj o la ponencia de la Magistrada que con tal carácter la suscribe, en los términos
siguientes:

DENUNCIA POR DEFECTO DE ACTIVIDAD

ÚNICA

De confor midad con lo dispuesto en el ordinal 1° del artículo 313 del Códi go de
Procedi miento Ci vil, se denuncia la infracci ón del ordinal 4º del artículo 243 eiusdem, por
considerar el for mali zante que la recurrida i ncurrió en el vicio de inmoti vación.

Para funda mentar su delación el recurrente expone:

“…En efecto, la recurrida para concluir que la accionante no tenía el derecho a
reivindicar, refiere que no se cumplieron con ciertos requisitos establecidos en una
Ley (sic) especial, pero no indica cuales (sic) er an esos requisitos, ni de donde (sic)
extrae la aplicabilidad de esos extremos estando acreditada como en efecto lo reconoce
la propiedad de nuestra patrocinada sobre el bien inmueble en cuesti ón.
Se expresa la recurrida indicando:
 “En este mismo orden de ideas, considera este Juzgador (sic) que no se pone en
duda la propiedad que ostenta la parte demandante en cuanto a la parcela N° 5597,
ello por cuanto se demostró en autos la tit ularidad de la misma, según documento
público que no fue tachado y se encuen tra a los folios 12 al 14; per o no se evi dencia
de autos la propiedad que pretende deri var la parte demandante sobre el Penth (sic)
house obj eto de litigio, no pudiendo pretender la parte demandant e derivar título de
propiedad sobre el mencionado inmueble a r eivindicar, por el hecho de estar situado
en una parcela de terreno que es de su pr opiedad, por cuanto ese inmueble lleva
consigo el cumpli miento de ciertos requisit os establecidos en la Ley de Propiedad
Horizontal y que no constan en los autos.”
Como puede apreciarlo la Sala, esta afir mación no per mite el cont rol j urídico de la
conclusión a la que se arriba, lo que evidencia la ausencia de motivación en este
caso. En efecto, señala la recurrida más adelante “…que la propiedad del
inmueble(sic) no se evi dencia en razón(sic) ‘por cuanto ese inmueble lleva consigo
el cumpli miento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad
Horizontal y que no constan en los autos” , sin señalar, cuáles son esos requisitos,
que según el j uzgador están establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y que
no constan en autos, omisión esta (sic), que nos i mpide conocer cuál fue el
raciocinio mental que tuvo el Juez (sic) para llegar a esa conclusión cuando no
señala cuáles son esos requisitos de la Ley de propiedad (sic) Horizontal que debí a
cumplir el demandant e, para considerar que es legíti mo propietario del inmueble
que reivindica. (sic)
Sobre este particular punto el autor Ramón Escobar León, comenta, en la obra La
Motivación de la Sentencia y su relación con la Argumentación Jurídica, serie Estudios
Jurídicos, U.C.V., Pág. 63, que:
(…Omissis…)
En resumen, al obrar en la for ma descrita la recurrida incurr e en el vicio de
inmoti vación, i mpidiendo a nuestra representada conocer el fundamento real que se
empleó para decidir en la for ma que lo hi zo.
Lo anterior se hace patente desde el momento en que apreciamos que no se indican
los moti vos que llevan a la recurrida a indicar que en este caso, era improcedente la
reivindicación demandada, baj o la supuesta pr emisa de que debían cumplirse requisitos
legales que no señala.
Es por las razones expuestas que solicit o se declare procedente la presenta
delación…”.

Para decidir, la Sala observa:

Alega el for malizante que para concluir que la parte demandante no tenía derecho a
reivindicar, la recurrida señaló que no se cumplieron con ciertos requisitos establecidos en una ley
especial pero que no i ndica cuáles son esos requisitos, ni de d ónde obtiene la aplicabilidad de los
mismos, estando acreditada -según el recurrente - la propiedad de la demandante sobre el bien
inmueble que se pretende reivindicar y que según sus dichos lo reconoce la propia recur rida.

Al respecto, sostiene el recurre nte que la r ecurrida al señalar que “…que la propiedad del
inmueble(sic) no se evidencia en razón(sic) ‘por cuanto ese inmueble lleva consigo el cumplimiento
de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y que no constan en los
autos…”, esta afir mación -según el for mal izante - no per mite el control de la legalidad, lo cual
evidencia la ausencia de moti vación, ya que –según sus dichos - no se señala cuáles son esos
requisitos que según el j uez de alzada están establecidos en la Ley de Pr opiedad Horizontal y que
no constan en autos, cuya omisión -agrega el for malizante - i mpide conocer cuál fue el “raciocinio
mental” que tuvo el j uez para llegar a esa conclusión ya que éste no señala cuáles son esos
requisitos previstos en dicha ley que deb ía cumplir el demandante para considerar que es el
legíti mo propietario del inmueble que rei vindica.

Respecto al requisito de la moti vaci ón de la sentencia, ésta Sala en sentencia N° 00288, de

fecha 20 de abril de 2006, Caso: Enrico Alberto Gallo Rodrí guez y otros contra Mi guel Ángel
Suárez Rodrí guez y ot ros, expediente N° 05 -590, con ponencia de quien suscribe el presente fallo,
señaló lo si guiente:
“…Este Alto Tribunal ha establecido en numerosos fallos que el requisito de la
moti vación, contenido en el ordinal 4º del artículo 243 del Códi go de Procedi miento
Civil i mpone al j uez el deber de expresar en su sentencia los moti vos de hecho y de
derecho de la decisión. La finalidad de est a exigencia es garanti zar a las partes el
conoci miento de l razonamiento j urídico seguido por el j uez para establecer su
dispositivo, pues ello constituye el presupuesto necesario para lograr el control
posterior sobre su legalidad.
Los motivos de hecho están confor mados por el estableci miento de los hechos con
aj ustamiento a las pr uebas que lo demuestran y los motivos de derecho por l a
aplicación de los principios y las nor mas j urídicas a los hechos establecidos en el
caso concreto.
Igual mente ha sido jurisprudencia reiterada que la inmoti vación se produce: a)
Cuando los moti vos son tan vagos, gener ales, inocuos, ilógicos o absurdos que
impiden conocer el cr iterio j urídico que siguió el j uez para dictar su decisión; b)
Cuando en la sentenci a hay una falta absoluta de motivos tanto de derecho como de
hecho; c) Cuando sur ge una contradicción entre los moti vos y el dispositivo; y d)
Cuando hay una contr adicción en los motivos. Por el contrario, no existe inmotivación si
el j uez expresa las razones que fundamentaron su decisión, aunque éstas se tilden de
escasas o insuficientes, siempre que ellas permitan conocer su proceso
intelectivo…”.
Ahora bien, con el pr opósito de corroborar el planteamiento del f or malizante, la Sala pasa a
transcribir extractos de la sentencia recurrida, en la cual el ad quem estableció:
“…Ahora bien este Juzgador (sic) ha revisado el acer vo probatori o que se encuentra
en los autos, incluyendo las posiciones j uradas de ambas partes, considerando que
nada le atribuye a las partes la demostración de la propiedad del inmueble obj eto de
litigio; por consiguiente se pudo observar que de las posiciones hechas por la parte
demandada en su número déci mo cuarto, se obser va que la demandada ha venido
ocupando el bien inmueble obj eto de la pretensión, mas (sic) sin embar go no se
observa de las actas procesal es que la misma ostente un titulo (sic) que legiti me su
ocupación o que se demuestre la for ma ilegiti ma en la cual esta (sic) ocupando
dicho inmueble; asi mismo la parte demandante no presentó ningún t Ítulo de
propiedad del Penth (sic) house, tantas veces m encionado, siendo requisito
exclusivo y excluyente en el j uicio de reivindicación la demostración de la
propiedad en cuanto al bien inmueble que pretende reivindicarse, por el hecho que
la acción de reivindicación esta (sic) encami nada a hacer reconocer el derecho de
propiedad y lograr la redención de la cosa, siendo su propósito revalidar el derecho
de propiedad y obtener la restauración de un estado de hecho ej ercido por el
poseedor ilegiti mo (sic), haciendo cesar la situación violentada por el detentador
ilegíti mo.
De los requisitos anteriormente citados se obser vó; la posesi ón de la parte
demandada reconviniente; la identidad del i nmueble por ser el mi smo que señaló el
demandante en su escr ito libelar, en el que alegó tener derechos como propietario y
el que está ocupando la parte demandada que también alegó t ener derechos de
propiedad sobre el mismo y que es susceptible de rei vindicación, pero no se verifica
la propiedad de dicho apartamento; lo que se verificó; y no puede pasar desapercibido este
Juzga dor (sic), es el hecho que efectivamente Inversora Ger mano Venezolana,
S.R.L., es la propietar ia de una parcela de t erreno ubicada en la calle Suapure de la
Urbani zación (sic) Col inas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio (sic) Baruta,
Distrito Sucre del Estado (sic) Miranda, identificado con el Nº. 5.597, según
documento protocoli zado por ante la Ofici na Subalterna del Segundo Circuito de
Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Autónomo Baruta del Estado (sic)
Miranda, baj o el Nº 11, Tomo (sic) 51, protocolo pri mero de fecha 16 de noviembre
de 1977 y con el cual la parte demandante pretende derivar la pr opiedad del Penth
(sic) House, y que según dicho de la misma parte demandada; se encuentra
construido un edificio denominado Las Terrazas; por el he cho que al ser propietaria
del suelo, lo es también de todo lo que se construya en la superfici e del mismo.
En este sentido considera este Juzgador (sic), que esta situación efectivamente se
encuadrada (sic) en el artículo 549 del Códi go Ci vil, que estable ce que la propiedad
del suelo lleva consigo la de la superfi cie, salvo lo dispuesto en las leyes
especiales; y siendo que la pretensión de la parte demandante radi ca en un inmueble
(apartamento) que se encuentra construido en un edificio el cual debe estar regido
por las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 1: “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a
distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la present e Ley (sic) y, en
cuanto no se opongan a ést as las del Código Civil.
A los ef ectos de esta Ley (sic), sólo se considerará como apartamento o local a
la parte de un edif icio susceptible de aprovechamiento independiente, que tenga
salida a la vía públ ica directamente o a través de un determinado espacio
común, sea que ocupe todo, o una f racción de un piso o más de uno .
De lo anterior transcri to, obser va esta Al zada (sic) que efectivamente el inmueble que
pretende reivindicar la parte demandante contentiva de un Penth (sic) house ubicado
en el piso 8 del Edifico (sic) Las Terrazas, es considerado como apartamento de acuerdo a
la nor ma anterior transcrita, obser vando i gual mente esta Al zada (sic) que según
dichos de la demandante, el edificio Las Terrazas consta de 8 ni veles con las
siguientes caracte rísticas; Ni vel uno (01): fondo en piscina y apar tamento; ni vel dos
(2): piscina, sala de fiesta, estacionamiento cubierto para nivel dos y equipos de
hidroneumáticos; ni vel tres (3); planta baj a al nivel de la Calle (si c) Suapure, en l a
que se encuentra l a entrada principal al edificio, conserj ería, ocho (8) garaj es para
los niveles 4 al 7, obras de j ardinería; nivel cuatro (4); apartamento Nº 2 que ocupa
todo el piso; ni vel 5; apartamento Nº 3, que ocupa todo el piso; ni vel seis (6);
apartamento Nº 4, que ocupa todo el piso; nivel siete (7); apartamento Nº 5, que
ocupa todo el piso; ni vel ocho (8); Penth (sic) house que ocupa todo el piso;
Por consiguiente debe cumplirse las reglas establecidas en la Ley de Propiedad
Horizontal y dentro de ellas; es la con cerniente al deber del propietario en hacer
las diligencias necesarias a los ef ectos de protocoli zar el documento de
condominio debidam ente en el que se i dentif ique cada planta del edif icio,
situación que no se verif icó en las actas procesales, a los f ines de verif icar esta
Alzada (sic) cual es el inmueble que pretende la parte demandante reivindicar.
Asimismo establece la Ley de Propiedad Horizontal lo siguiente;
Artículo 32: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier
otro derecho sob re un apartamento si no se han cumplido l as f ormalidades
relativas a los pl anos arquitectónicos aprobados por los organismos
correspondientes del inmueble y al documento de condominio establecido en el
artículo 26.
No podrá enajenarse ningún apartamento si n haber obteni do previamente los
permisos de habitabilidad”.
 Por su parte el artículo 26 establece”.(sic)
Artículo 26: “Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los
apartamentos o locales de un edif icio el propietario o los propietarios del
inmueble declararan por documento protocolizado en la correspondient e
Oficina (sic) Subalterna (sic) de Registro (sic) su voluntad de destinarlo para ser
enajenado por apartamento o locales, Este (sic) documento contendrá. (sic)
Además (sic) de la descripción de los tí tulos inmediatos de adquisición, los
pisos, apartamentos y dependencias de que consta, con especif icaciones de los
linderos de los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes
generales del edif icio y de los cosas comunes limitadas a cierto número de
apartamentos con expresión de cuales (sic) son esos apartamentos; la indicación
precisa del destino dado al edif icio, el valor que se le da al edif icio y el que se
atribuye a cada uno de los apartamentos, locales y otras partes del edif icio
susceptible de enajenación separada, f ijándose de acuerdo con tales valores el
porcentaje que te ngan los propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y
obligaciones en la conservación y administración del inmueble; los gravámenes que pesas
(sic) sobre el edificio y cualquiera otra circunstancia que interese hacer constar. Al
protocolizar dichos documentos, el Registrador (sic) estampará las notas marginales
a que se ref iere el artículo 1.926 del Código Civil.
Analizado los artículos anteriormente transcritos, procede este Juzgador (sic) a referir lo
siguiente; al intentar el presente j uici o, la pr opia parte demandante afir mó que no se
le ha otor gado por parte de las autoridades municipales la respectiva cédula o
per miso de habitabil idad, razón por la cual no ha podido protocolizarse el
documento de condominio, el cual se ratificaría la prop iedad de la demandante, no
tan solo de la parcela Nº 5597, sino que i gual mente la propiedad de todo el edificio
sobre ella construido; siendo este dicho de la misma parte accionante una razón
contundente para considerar esta Alzada (sic) que no fue demostrada la propiedad del
inmueble obj eto de litigio, es mas, la propi a demandante, en el acto de posiciones
j uradas manifiesta que una de las razones, o la razón para no haber obtenido el permiso
de habitabilidad, radica en que se excedió en mas del cien por c iento el área de
construcción per misazo, (sic) con lo cual es (sic) está ante la eventual demolición
de parte del inmueble construido con lo cual desaparece el derecho a reivindicar
algo de lo que no se tiene certeza de su existencia.
En este m ism o orden de ideas, considera este Juzgador (sic) que no se pone en
duda la propiedad que ostenta la parte dem andante en cuanto a la parcela Nº. 5597,
ello por cuanto se dem ostró en autos la titularidad de la m ism a, según docum ento
publico que no fue tachado y se en cuent ra a los folios 12 al 14; pero no se
evidencia de autos la propiedad que pretende derivar la parte demandante sobre el
Penth (sic) house objeto de litigio, no pudiendo pretender la parte demandante
derivar título de propiedad sobre el m encionado inm ue ble a reivindicar, por el hecho
de estar situado en una parcela de terreno que es de su propiedad, por cuanto ese
inm ueble lleva consigo el cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de
Propiedad Horizontal y que no constan en los autos…”. (Cursivas en negritas y
subrayado de la Sala).

De la precedente transcripción se observa que el j uez al estimar que la pretensión de la parte

demandante “…radica en un inmueble (apartamento) que se encuentra construido en un edificio el
cual debe estar regido por las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal…” , consideró que debían
cumplirse las reglas establecidas en dicha ley, concerniente al deber del propietario en hacer las
diligencias necesarias a los efectos de protocolizar el documento de condomi n io.
 Por tal razón, el ad quem procedió analizar los artículos 1, 32 y 26 de Ley de Propiedad
Horizontal, en los cuales se prevén los parámetros que per mit en definir un apartamento y las
for malidades que se deben cumplir para regi strar un título de propieda d o de cualquier otro derecho
sobre un apartamento, pues, se exi gen los planos arquitectónicos aprobados por los organismos
correspondientes del i nmueble y el documento de condominio.

Asi mismo, se exi ge en dichas nor mas que para poder enaj enarse un apartam ento o local se
deben obtener previamente los per misos de habitabilidad y la declaración del propietario o los
propietarios de la voluntad de destinarlos para ser enaj enados por apartamentos o locales por
documento protocoli zado en la correspondiente Ofici na Subalterna de Registro.

Posterior al análisis de los referidos artí culos el j uez de al zada indicó que la pr opia
demandante al intent ar el j uicio afirmó que no se le ha otor gado por parte de las autoridades
municipales la respectiva cédula o per miso de habitabilidad, r azón por la cual no ha podido
protocolizarse el documento de condominio que ratificaría la propiedad de la demandante no sólo
de la parcela N° 5597, sino de todo el edificio construido y que así mismo -agrega la recurrida - la
propia demanda nte en el acto de posiciones j uradas manifestó que la razón por la cual no había
obtenido el per miso de habitabilidad radica en que se excedió en más del cien por cient o el área de
construcción que se le había per mi zado.

Todo lo cual, le per mitió al j uez de al zada dej ar establecido que “…no se pone en duda la
propiedad que ostenta la parte demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597, ello por cuanto se
demostró en autos la t itularidad de la misma, según documento público que no fue tachado y se
encuentra a los folios 12 al 14; pero no se evidencia de autos la propiedad que pretende derivar la
parte demandante sobre el Penth (sic) house objeto de litigio, no pudiendo pretender la parte
demandante derivar tí tulo de propiedad sobre el mencionado inmuebl e a reivindicar, por el hecho
de estar situado en una parcela de terreno que es de su propiedad, por cuanto ese inmueble lleva
consigo el cumplimiento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y que
no constan en los autos …”.

Conclusión a la cual arribó el j uez de alzada luego de analizar las nor mas de la Ley de
Propiedad Hori zontal, antes señalada, así como también de lo afir mado por la parte demandante en
el libelo de demanda y de las pruebas cursant e en autos.

Razón por la cual considera la Sala que contrario a lo alegado por el for mali zant e el j uez de
alzada sí señaló cuáles son los requisitos que exi ge la Ley de Propiedad Horizontal y su
aplicabilidad al caso en concreto, para concl uir que el presente caso el demandante no tenía derecho
a reivindicar el apartamento por no haber cumplido con dichos requisitos.

Por lo tanto, la recurrida sí expresa las razones de hecho y de derecho en las que se
fundamentó el j uez de alzada para declarar que la part e demandante no tenía derecho a reivindicar
el inmueble, lo cual garantiza a las partes el conoci miento del razonamiento j urídico seguido por el
j uez para establecer su dispositivo y su control posterior sobre su legalidad, razón por la cual, la
Sala consi dera que el j uez de al zada no incurrió en el vicio de inmotivación acusado por el
for malizante. Así se establece.

En consecuencia, se declara i mprocedente la presente denuncia de infracción del artículo 243

ordinal 4º del Código de Procedi miento Ci vi l. Así se decide.

DENUNCIAS POR INFRACCIÓN DE LEY

I
 Con fundament o en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedi mient o Ci vil, se
denuncia la infracción de los artículos 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Hori zontal, por falsa
aplicación.

Al respecto expone el for mali zante lo siguiente:

“…La recurrida declara que no procede la reivindicación en virtud de que debían
cumplirse las reglas est ablecidas en la Ley de Propiedad Hori zontal y dentro de ellas,
supuestamente el deber del propietario en hacer las diligencias necesarias a los
efectos de protocoli zar el documento de condominio debidamente en el que se
identifique cada plan ta del edificio, es decir, se rechaza la pretensión de reivindicación
del propietario del edificio (como lo reconoce la propia recurrida), aduciendo que
era menester que se dividiera la propiedad confor me a la Ley de Propiedad
Horizontal.
El fallo recurrido expr esa:
(…Omissis…)
Ahora bien, el dislate surge en este caso cuando la recurrida parte de la idea de que
era aplicable la nor mativa de la Ley de Propiedad Hori zontal, cuando en realidad el
edificio Las Terrazas no está sometido al r égi men de propiedad horizontal, lo que
excluía de plano cualquier posibilidad de resolver el asunto con base a esas
disposiciones, en tanto que, se repite, ese edificio no estaba distribuido o
compartido en propiedad hori zontal, y por tanto, tiene como efecto es así, un sol o
(sic) dueño, nuestra representada, que tiene derecho a reivindicar independientemente de
que su propiedad no esté en propiedad horizontal, de hecho está obligado a colocar
su propiedad en propiedad hori zontal para poderla reivindicar.
El documento de condominio es un título gene rador de la propiedad horizontal, es
un tipo negocio j urídico basado en la declaración unilateral del propietario del
inmueble que desea destinarlo a ser enajenado por apartamentos o locales. En tal sentido
Rafael Angel Briceño, en su obra “De la Pr opiedad Hori zontal”, página 43, indica
que “Es una declaración unilateral de voluntad, ordenada y condicionada material y
for mal mente por la Ley (sic) en vista de la certidumbre j urídica reclamada por los
adquirentes, como de los futuros o sucesivos contratos de compraventa, y
posterior mente adquiere naturaleza contractual. “Continua (sic) Briceño señalando que
“…en la medida que los propietarios por unani mi dad pueden modificar sus
estipulaciones o cuando van a (sic) adhiriendo a su contenido los sucesi vos adquire ntes.”
De manera que en l a deter minación de l a naturaleza j urídica del contrato de
condominio, en un primer momento el (sic) es producto de la decl aración unilateral
de voluntad, y en un segundo de la Ley de Propiedad Hori zontal, acusado, el
documento de condomi nio es el título constitutivo del régi men de la pr opiedad
horizontal. Documento redactado, con la finalidad de consignar un acto o negocio
j urídico, o un acto material que produzca negocios j urídicos. En el derecho
venezolano señala las reglas fundamentales por las cuales se gobier na el sistema de
propiedad horizontal. Sin la protocolizaci ón el documento de condominio, no
pueden los propietarios del edificio que los han destinado a la venta baj o el régi men
de propiedad horizontal, adquirir derechos o contraer obli gaciones, mas (sic) est a
nor ma, no quita el der echo de propiedad del propietario del inmueble que no lo ha
destinado a la venta en propiedad horizontal.
Según la recurrida, la circunstancia de que mi representada, no destinara el
inmueble a la propiedad horizontal, o en el peor de los casos, no cumpliera con los
requisitos de la Ley de Propiedad Hori zontal, le i mpediría ej ercer la acción
reivindicatoria, cuando lo que i mpide la nor ma es que se puedan destinar a la vent a
locales o apartament os s in haber cumpli do con los requisitos de la Ley en
 referencia, mas (sic) tal omisión, tampoco, le i mpide el ej ercicio de la acción
reivindicatoria.
En lo que se refiere a los artículos 1 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal ,
tenemos que dichas nor mas tamp oco eran aplicables, por las mismas razones
anotadas anterior mente, esto es, el inmueble no estaba destinado propiedad
horizontal, y por tanto, el régi men previsto en dicha Ley (sic) no era aplicable a
este caso, pues para ser aplicable era necesario que e l inmuebl e en su conj unto
estuviese destinado a propiedad hori zontal.
Las infracciones anotadas resultan determinantes para el dispositivo de la decisión en
tanto, que de no haberse aplicado como era menester, por lo ya explicado, la recurrida
habría decidido que procedía la reivindicación, ya que estaba acreditado en autos que
nuestra patrocinada era propietaria del edificio, y por tanto le asistía el derecho a
reivindicar sin que fuera necesario cumplir con ninguna disposición de la referida
Ley (sic).
Señalamos como nor ma que ha debido ser aplicada, en lugar de las ya referidas
nor mas falsamente apl icadas, los artículos 548 y 549 del Códi go Civil.
Es con fundamento en lo indicado, que solicitamos se declare procedente la presente
delación…”.

Para decidir, la Sala observa:

Delata el recurrente l a infracción por parte de la recurrida de los artículos 1, 26 y 32 de la

Ley de Propiedad Hori zontal, por falsa aplicación.

Al respecto, alega que la recurrida declara que no procede la rei vi ndicación en virtud de que
debían cumplirse las reglas previstas en la Ley de Propiedad Hori zontal y que er a deber del
propietario hacer las diligencias necesari as a los efectos de protocolizar el documento de
condominio en el que se identificara cada planta del edificio, es dec ir, que según el for malizante la
recurrida rechazó la pretensión de rei vindi cación del propietario del edificio, aduciendo que era
necesario que se di vidiera la propiedad de acuerdo a la Ley de Propiedad Hori zontal.

Así pues, sostiene el f or malizante que e se desacierto surge debido a que la recurrida parte de
la idea de que era aplicable la nor mati va de la Ley de Pr opiedad Horizontal, cuando en realidad -
según el recurrente - el edificio Las Terrazas no está sometido al régi men de propiedad horizontal,
lo que excluía cualquier posibilidad de resolver el asunto con base a dichas disposiciones, ya que -
según sus dichos - ese edificio no estaba distribuido o compart ido en propiedad hor izontal, por
tanto, tiene un único dueño, quien tiene derecho a reivindicar lo i ndependientement e de que su
propiedad no esté en propiedad hori zontal, pues, -agrega el for mal izante - que nadie está obligado a
colocar su propiedad en propiedad horizontal para poderla rei vindicar.

Advierte el formali zante que el document o de condominio e s un título generador de la

propiedad horizontal, ya que -según su decir - es un tipo de negocio j urídico basado en la
declaración unilateral del propietario del i nmueble que desea destinarlo para ser enaj enado por
apartamentos o locales.

Indica, que sin la prot ocolización del documento de condominio, no pueden los propietar ios
del edificio que los han destinado a la venta baj o el régi men de propiedad hori zont al, adquirir
derechos o contraer obligaciones, sin embar go, -agrega el recurrente - que esta nor ma, “…no quita
el derecho de propiedad del propietario del inmueble que no lo ha destinado a l a venta en
propiedad horizontal…” .
 Señala, que según la recurrida, la circunstancia de que la demandante no destinar a el
inmueble a pr opiedad horizontal o que no se cumpliera con los r equisitos de la Ley de Propiedad
Horizontal, le i mpedía ej ercer la acción rei vindicatoria, cuando –según el recurrente - l o que i mpide
la nor ma es que se puedan destinar a la venta locales o apartamentos sin haber cumpli do con los
requisitos de la ley en referencia, sin embargo, tal omisión, -añade el formali zante - t ampoco, le
impide el ej ercicio de la acción reivindicatoria.

En relación a los artículos 1 y 32 de la Ley de Propiedad Horizont al, alega el recurrente que
dichas nor mas tampoco eran aplicables, por las mismas razones expuestas anterior mente, esto es -
según sus dichos - que el inmueble no estaba destinado a propiedad horizontal, por tanto, el régi men
previsto en dicha ley no era aplicable a este caso, pues, -agr ega el recurrente - que para ser
aplicable era necesario que el inmueble en su conj unto estuviese destinado a propiedad horizontal.

Ar guye, que las infracciones señaladas resultan deter minantes para el dispositivo de la
decisión, por cuanto de no haberse aplicado “… la recurr ida habría decidido que procedía la
reivindicación, ya que estaba acreditado en autos que nuestra (su) patrocinada era propietaria del
edificio, y por tanto le asistía el derecho a reivindicar sin que fuera necesario cumplir con ninguna
disposición de la r eferida Ley (sic)…” .

Por últi mo, señala el for mali zante que las nor mas que han debido ser aplicadas en lugar de
las denunciadas por falsa aplicación, eran los artículos 548 y 549 del Códi go Ci vil.

Respecto a lo denunci ado por el for malizante la recurrida en casación señaló lo si guiente:
“…Ahora bien este Juzgador (sic) ha revisado el acer vo probatori o que se encuentra
en los autos, incluyendo las posiciones j uradas de ambas partes, considerando que
nada le atribuye a las partes la demostración de la propiedad del inmueble obj eto de
litigio; por consiguiente se pudo observar que de las posiciones hechas por la parte
demandada en su número déci mo cuarto, se obser va que la demandada ha venido
ocupando el bien inmueble obj eto de la pretensión, mas (si c) sin embar go no se
observa de las actas procesales que la mi sma ostente un título que legiti me su
ocupación o que se demuestre la for ma ilegiti ma en la cual est a ocupando dicho
inmueble; asi mismo l a parte dem andante no presentó ningún título de propiedad
del Penth (sic) house, tantas veces m encionado, siendo requi sito exclusivo y
excluyente en el jui cio de reivindicación la dem ostración de la propiedad en
cuanto al bien inm ueble que pretende reivindicarse , por el hecho que la acción de
reivindicación esta (sic) encaminada a hacer reconocer el derecho de pr opiedad y lograr
la redención de la cosa, siendo su propósit o revalidar el derecho de propiedad y
obtener la restauración de un estado de hecho ejercido por el poseedor ilegitimo (sic),
haciendo cesar la situación violentada por el detentador ilegíti mo.
De los requisitos anteriormente citados se obser vó; la posesi ón de la parte
demandada reconviniente; la identidad del i nmueble por ser el mi smo que señaló el
demandante en su escr ito libelar, en el que ale gó tener derechos como propietario y
el que está ocupando la parte demandada que también alegó t ener derechos de
propiedad sobre el mismo y que es susceptible de rei vindicación, pero no se
verifica la propiedad de dicho apartam ento; lo que se verificó; y n o puede pasar
desapercibido este Juzgador (sic), es el hecho que efectivam ente Inversora
Germ ano Venezolana, S.R.L., es la propietaria de una parcela de terreno ubicada
en la calle Suapure de la Urbanización (sic) Colinas de Bello Monte, Jurisdicción
del Municipio (sic) Baruta, Distrito Sucre del Estado (sic) Miranda, identificado
con el Nº. 5.597, según docum ento protocolizado por ante la Oficina Subalterna
del Segundo Circuito de Registro del Dist rito Sucre (hoy Municipio Autónom o
Baruta del Estado (sic) Miranda, bajo el Nº 11, Tom o (sic) 51, protocolo prim ero
de fecha 16 de noviem bre de 1977 y con el cual la parte dem andante pretende
derivar la propiedad del Penth (sic) house, y que según dicho de la mism a parte
dem andada; se encuentra construido un edifi cio denom inado Las Terrazas; por el
hecho que al ser propietaria del suelo, lo es tam bién de todo lo que se construya
en la superficie del m ism o.
En este sentido considera este Juzgador (sic), que esta situación efectivamente se
encuadrada en el artículo 549 del Códi go Ci vil, que establece que la propiedad del
suelo lleva consi go la de la superficie, salvo lo dispuesto en las leyes especiales ; y
siendo que la pretensión de la parte demandante radica en un inmueble
(apartamento) que se encuentra construido en un edificio el cual debe estar regido
por las reglas de la Ley de Propiedad Horizontal.
Artículo 1: “Los diversos apartamentos y locales de un inmueble podrán pertenecer a
distintos propietarios de acuerdo con las disposiciones de la presente Ley (sic) y, en
cuanto no se opongan a éstas las del Código Civil. A los efectos de esta Ley (sic) ,
sólo se considerará como apartamento o local a la parte de un edificio susceptible de
aprovechamiento independiente, que tenga salida a la vía pública directamente o a
través de un deter minado espacio común, sea que ocupe todo, o una fracción de un
piso o más de uno. De lo anterior transcrito, obser va es ta Alzada (sic) que
efectivamente el inmueble que pretende rei vindicar la parte demandante contenti va
de un Penth (sic) house ubicado en el piso 8 del Edifico (sic) Las Terrazas, es
considerado como apartamento de acuer do a la nor ma anterior transcrita,
observando i gual ment e esta Al zada (sic) que según dichos de l a demandante, el
edificio Las Terrazas consta de 8 ni veles con las si guientes características; Nivel
uno (01): fondo en piscina y apartamento; nivel dos (2): piscina, sala de fiesta,
estacionamient o cubierto para ni vel dos y equipos de hidroneumáticos; nivel tres
(3); planta baj a al nivel de la Calle (sic) Suapure, en la que se encuentra la entrada
principal al edificio, conserj ería, ocho (8) garaj es para los ni vel es 4 al 7, obras de
j ardinería; nivel cuatro (4); apartamento Nº 2 que ocupa todo el piso; nivel 5;
apartamento Nº 3, que ocupa todo el piso; nivel seis (6); apart amento Nº 4, que
ocupa todo el piso; ni vel siete (7); apartamento Nº 5, que ocupa todo el piso; ni vel
ocho (8); Penth (sic) hous e que ocupa todo el piso;
Por consi guiente debe cumplirse las reglas establecidas en la Ley de Pr opiedad
Horizontal y dentro de ellas; es la concerniente al deber del propietario en hacer las
diligencias necesarias a los efectos de protocolizar el documen to de condominio
debidamente en el que se identifique cada planta del edificio, si tuación que no se
verificó en las actas procesales, a los fines de verificar esta Al zada (sic) cual es el
inmueble que pretende la parte demandante r eivindicar.
Asi mismo establece la Ley de Propiedad Hor izontal lo si guiente;
Artículo 32: “No podrá registrarse ningún título de propiedad o de cualquier otr o
derecho sobre un apartamento si no se han cumplido las formalidades relativas a los
planos arquitectónicos aprobados por los organismos correspondientes del inmueble y al
documento de condominio establecido en el artículo 26.
No podrá enaj enarse ningún apartamento sin haber obtenido previamente los
per misos de habitabilidad”.
Por su parte el artícul o 26 establece”. (sic)
Artículo 26: “Antes de procederse a la enajenación de uno cualquiera de los apartamentos o
locales de un edificio el propietario o los propietarios del inmueble declararan por
documento protocolizado en la correspondiente Oficina Subalterna de Registro su
voluntad de destinarlo para ser enaj enado por apartamento o locales. Este documento
contendrá. Además de la descripción de los títulos inmediatos de adquisición, los pisos ,
apartamentos y dependencias de que consta, con especificaciones de los linderos de
los apartamentos y locales, la descripción de las cosas comunes generales del
edificio y de los cosas comunes li mitadas a cierto número de apartamentos con
expresión de cuales son esos apartamentos; l a indicación precisa del destino dado al
edificio, el valor que se le da al edificio y el que se atribuye a cada uno de los
apartamentos, locales y otras partes del edificio s usceptible de enaj enación
separada, fij ándose de acuerdo con tales valores el porcentaj e que tengan los
propietarios sobre las cosas comunes y sus derechos y obligaciones en la conservación y
administración del inmueble; los gravámenes que pesas sobre el e dificio y cualquiera
otra circunstancia que interese hacer constar. Al protocolizar dichos documentos, el
Registrador (sic) estampará las notas mar gi nales a que se refiere el artículo 1.926
del Códi go Ci vil.
Analizado los artículos anteriormente transcritos, procede este Juzgador (sic) a referir lo
siguiente; al intentar el presente j uicio, la propia parte demandante afir mó que no
se le ha otor gado por parte de las autoridades municipales la respectiva cédula o
per miso de habitabil idad, razón por la cual no ha podido protocolizarse el
documento de condominio, el cual se ratificaría la propiedad de la demandante, no
tan solo (sic) de la parcela Nº 5597, sino que i gual mente la propiedad de todo el
edificio sobre ella construido; siendo este dicho de la misma p arte accionante una
razón contundente para considerar esta Al zada (sic) que no fue demostrada la
propiedad del inmuebl e obj eto de liti gio, es mas (sic), la propia demandante, en el
acto de posiciones j uradas manifiesta que una de las razones, o la razón pa ra n o
haber obtenido el permiso de habitabilidad, radica en que se excedió en mas (sic)
del cien por ciento el área de construcción per misazo, (sic) con lo cual es está ante
la eventual demolición de parte del inmueble construido con lo cual desaparece el
derecho a rei vindicar algo de lo que no se tiene certeza de su existencia.
En este m ism o orden de ideas, considera este Juzgador (sic) que no se pone en
duda la propiedad que ostenta la parte demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597,
ello por cuanto se d em ostró en autos la titularidad de la m ism a, según docum ento
publico que no fue tachado y se encuent ra a los folios 12 al 14; pero no se
evidencia de autos la propiedad que pretende derivar la parte demandante sobre el
Penth (sic) house obj eto de litigio, no pudiendo pretender la parte dem andante
derivar título de propiedad sobre el mencionado inm ueble a reivindicar, por el hecho de
estar situado en una parcela de terreno que es de su propiedad, por cuanto ese
inm ueble lleva consigo el cum plim iento de ciert os requisitos establecidos en la
Ley de Propiedad Horizontal y que no constan en los autos .
En cuanto a los requi sitos atinente a la acción rei vindicatoria la Sala de Casación
Civil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/04/2004, con ponencia del Magistrado
Carlos Oberto Vélez, estableció;
La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los si guientes
requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor ( reivindicante); b)
Encontrarse el demandado en posesión de l a cosa q ue se trata de reivindicar; c) La
falta del derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea
la misma reclamada y sobre la cual el actor r eclama derechos como propietario.
La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que
no es propietario. En consecuencia, la car ga de la prueba la tiene el demandante.
En consecuencia, el demandante está obli gado a probar por lo menos dos requisitos:
a) Que el demandant e es realmente legíti mo propietario de l a cosa que pretende
reivindicar y b) Que l a cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación
ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualqui era de estos dos
requisitos, es suficiente para que se declare sin lugar la acción.
Del anterior criterio establecido por el Máxi mo Tribunal, según las reglas de la carga
probatoria, en el caso que nos ocupa, corresponde al dem andante dem ostrar la
propiedad del inm ueble a reivindicar y revi sada com o fueron las actas procesales,
no se evidenció t ítulo que favoreciera a la parte dem andante, atinente a la
propiedad del inm ueble.
 Igual mente no se ver ificó título de propiedad que favoreciera a la parte demandada
reconviniente, en razón que la misma alegó ser propietaria del inmueble a reivindicar,
sin embar go se demostró la posesión por parte de la ciudadana Lilian Reyna
Iribarren, sobre el inmueble obj eto de la reivindicación, y siendo que ni la part e
demandante, ni la parte demandada demostraron tener título de propiedad del inmuebl e
obj eto de la rei vindi cación, pero si se demostró la posesión por parte de l a
demandada del inmueble obj eto del j uicio, considera esta Al zada (sic) que de
confor midad con lo establecido en el artículo 254 del Códi go de Procedi miento
Civil, la acción de reivindicación inten tada no debe prosperar por no haber
demostrado la demandante el derecho de propiedad sobre el inmueble obj eto de
litigio.
En consecuencia como bien lo considera esta Alzada (sic), la presente acción debe
declararse sin lugar, por no encuadrarse los requis itos atinentes a la acción
reivindicatoria propuesta por Inversora Germano venezolana, S.R.L., en contra de l a
ciudadana Lilian Reyna Iribarren y en razón que la ciudadana Lilian Reyna
Iribarren, se encuentr a poseyendo el bien i nmueble obj eto de litigio, t iene mej or
derecho, en consecuencia debe continuar poseyendo el bien obj eto de litigio de
acuerdo a la regla establecida en los artículos 775 del Códi go Ci vil y 254 del
Códi go de Procedi mi ento Ci vil. Así se decide…”.

Ahora bien, la Sala a los fines de resolver la presente denuncia da por reproducido la
trascripción de los ar tículos 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Horizontal, reali zados por la
recurrida, los cuales el for malizante delata por falsa aplicación.

Respecto a la falsa aplicación de una nor ma j urídica, la doctrina de esta Sala, ha dicho que la
misma resulta de la infracción que comete el j urisdicente cuando al resolver una controversia,
utiliza una regla legal cuyo supuesto abstracto no coincide o no es aplicable al hecho debatido.

Esto es, cuando el j uez aplica erróneamente el supuesto de hecho previsto en la nor ma a los
hechos que constan en los autos, los cuales no se corresponden.

Ahora bien, la Sala estima necesario hacer las siguientes consideraciones a los fine s de
deter minar si efecti vamente la recurrida incurrió en la falsa aplicación de los artículos 1, 26 y 37
de la Ley de Propiedad Hori zontal, delatados por el recurrente.

Así pues, la Ley de Propiedad Horizontal tiene por obj eto regular el régi men de propie dad
horizontal, para lo cual contiene la exigencia de una serie de for malidades que deben cumplir el
propietario o los propietarios que tienen proyectado la construcción de un inmueble para ser
enaj enado baj o dicho régi men.

Al respecto, el artículo 1 de la Ley de Pr opiedad Hori zontal, enuncia el ámbito mat erial
específico de dicha l ey. Por una parte, el edificio, y por la ot ra los apartamentos o locales del
inmueble. Asi mismo, prevé los parámetros que per miten definir los apartamentos a los efectos de
dicha ley, como aquellas construcciones independientes que t engan salida a la vía pública
directamente o a través de un espacio común.

Por su parte, el artículo 26 de Ley de Propi edad Hori zontal, exi ge que con anterioridad a la
enaj enación de cualquiera de los apartamentos o locales de un edificio, el propiet ario o los
propietarios del inmueble declararan por documento protocoli zado en la Oficina Subalterna de
Registro correspondiente, su voluntad de destinarlo a ser enaj enados confor me al régi men previsto
en dicha ley especial.

Igual mente, dicho artículo prevé cuál es el contenido del documento de condominio al cual
hace referencia el artículo 32 de a Ley de Pr opiedad Hori zontal.
 En lo que respecta al artículo 32 de a Ley de Propiedad Hori zontal, el mismo prohí be el
registro de documentos que versen sobre l a propiedad o constit utivos de cualquier otro derecho
sobre un apartamento, sino hubiere sido protocolizado el documento de condominio y cumplido las
for malidades relativas a los planos arquitectónicos aprobad os por los organismos correspondientes
del inmueble.

Asi mismo, este artículo establece que ningún apartamento podrá ser obj eto de enaj enación
sin haber obtenido previamente los per misos de habitabilidad.

Ahora bien, en el presente caso, tal y como lo dej ó establecido el ad quem no se cumpli eron
los requisitos previstos en la Ley de Propiedad Horizontal respecto al permiso de habitabilidad y la
protocolización del documento de condomini o, por ende, los apartamentos que confor man el edifico
construido por la parte demandante en un parcela de su propiedad, no pudieron ser enaj enados baj o
el régi men de propiedad hori zontal por cuanto no se cumplieron las for malidades previstas en la ley
que rige tal materia.

Pues, se prohíbe el registro de documentos que versen sobre la propiedad o constitutivos de

cualquier otro derecho sobre un apartamento, sino hubiere sido protocoli zado el documento de
condominio y obtenido previamente los per misos de habitabilidad, ya que como señala la recurrida
la parte demandante no logr ó obtener el per miso de habitabilidad ni registrar el documento de
condominio, el cual constituye el título constitutivo del régi men de propiedad hori zontal, lo cual
no signif ica que el inmueble que se pretende reivindicar carezca de un titulo de propiedad que
impida al demandante demostrar su propiedad mediante la presentación de otro documento
distinto al que se exi ge para demostrar la propiedad de un inmueble que ha si do sometido al
régimen de propiedad hori zontal, cuando el inmueble que se pretende reiv indicar no está
sujeto a dicho régimen .

Ahora bien, respecto al documento de condominio, el autor patrio Rafael Ángel Briceño, en
su obra “De la Propi edad Hori zontal y Sus Acciones Judiciales”, Editorial ABC, Bogota, 1989,
primera edición, expresa lo sigui ente:
“…Por su estructura el art. 26 de la Ley vi gente conceptúa el Documento de
Condominio como el título constitutivo de propiedad del régi men la de propiedad
horizontal. En la termi nología de la ciencia j urídica, título es el documento
redactado con el obj eto de consi gnar un act o o negocio j urídico, o un acto material
que puede producir efectos j urídicos. En el derecho venezolano el Documento de
Condominio condensa y proyecta en el pl ano de las adquisiciones las reglas
fundamentales por las cuales se gobierna el sistema. Sin la anticipada protocolización de
este documento, no pueden el o los propietarios del edificio destinado a la venta
atribuir derechos ni contraer obligaciones enmarcados dent ro del régi men
propio…”.

Es decir, confor me a este criterio hasta t anto no se haya protocolizado el documento de

condominio, el cual constituye el título constitutivo del régi men de propiedad hori zontal, no
pueden, el propietario o los propietarios del edificio destinado a la venta atribuir derechos ni
contraer obl igaciones enmarcados dentro del régi men de propiedad horizontal, por lo t anto, hasta
que el propietario o los propietarios no cumplan con las exi gencias de la Ley de Propiedad
Horizontal, no pueden enaj enar dichos apartamentos o locales.

Ahora bien, en el sub i udice, señala la recurrida que la situación pl anteada por el demandante
efectivamente encuadr a en el artículo 549 del Códi go Ci vil, el cual establece que “…la propiedad
del suelo lleva consigo la de la superficie, salvo lo dispuesto en las leyes espec iales…”, y siendo -
según la recurrida - que “…la pretensión de la parte demandante radica en un inmueble
(apartamento) que se encuentra construido en un edificio el cual debe estar regido por las reglas
de la Ley de Propiedad Horizontal…”.
 Es decir, que la recur rida interpreta que por el hecho de que la parte demandante pret enda
reivindicar un inmueble o apartamento como lo califica la recurrida, el cual forma parte de un
edificio construido por la parte demandante en una parcela de su propiedad, dicho edi f icio debe
estar regido por la Ley de Propiedad Hori zontal, razón por la cual aplicó el artículo 1 de la Ley de
Propiedad Horizontal, el cual define lo que es un apartamento a los fines de dicha ley.

De allí que, luego de analizar dicho artícul o, el ad quem consideró que “ …efectivamente el
inmueble que pretende reivindicar la parte demandante contentiva de un Penth (sic) house ubicado
en el piso 8 del Edifi cio (sic) Las Terrazas, es considerado como apartamento de acuerdo a la
norma anterior transcrita…” .

Por consi guiente, sostiene la recurrida que “….debe cumplirse las reglas establecidas en la
Ley de Propiedad Horizontal y dentro de ellas; es la concerniente al deber del propietario en hacer
las diligencias necesarias a los efectos de protocolizar el docume nto de condominio debidamente
en el que se identifi que cada planta del edificio, situación que no se verificó en las actas
procesales, a los fines de verificar esta Alzada (sic) cual (sic) es el inmueble que pretende la parte
demandante reivindicar…” .

Posterior mente, el j uez de al zada procedi ó analizar los artículos 26 y 32 de la Ley de

Propiedad Hori zontal, luego de lo cual indi có que el hecho que l a parte demandante haya afir mado
que no obtuvo el per miso de habitabilidad y por esta razón no haya protocoli zado el documento de
condominio que ratificaría no solo la propiedad de la parcela sino también del edifico construido
sobre la misma, ello -según la recurrida - es una razón contundent e para considerar que “…no fue
demostrada la propiedad del inmueble obje to de litigio…”.

Por lo tanto, dej ó est ablecido que “…no se evidencia de autos la propiedad que pret ende
derivar la parte demandante sobre el Penth (sic) house objeto de litigio, no pudiendo pretender la
parte demandante derivar título de propiedad sobre e l mencionado inmueble a reivindicar, por el
hecho de estar situado en una parcela de terreno que es de su propiedad, por cuanto ese inm ueble
lleva consigo el cum plim iento de ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad
Horizontal y que no constan en los autos…”.

En consecuencia declaró que “…la acción de reivindicación intent ada no debe prosperar por
no haber demostrado l a demandante el derecho de propiedad sobre el inmueble objeto de litigio …”.
Ahora bien, obser va la Sala, que el hecho de que la parte demandante haya denominado al
inmueble que pretende reivindicar como pent house o apartamento como indica la recurrida, no
significa necesariamente que ese inmueble debía estar regulado por la Ley de Propiedad Horizontal,
pues, “…en el lenguaj e ordina rio la palabra “apartamento” se asocia a la idea de “vivienda”…”.
(Vid. José Luís Aguilar Gorrondona, “Cosas Bienes y Derechos Reales”, Uni versidad Cat ólica
Andrés Bello, 2007, página 332).

Por tanto, dicha denominación (apartamento) no es exclusiva del régi men de propiedad
horizontal, ya que existen inmuebles al cual no se les aplica la referida Ley de Propiedad
Horizontal, y sin embargo, se les denomi na apartamentos, los cuales son enaj enados sin estar
sometidos al régi men de propiedad hor i zontal, por ende, estos apartamentos no requieren de un
documento que cumpla con las for malidades que exi ge la Ley de Pr opiedad Hori zontal.

Así pues, para considerarse la existencia de un “ apartamento” a los efectos de la Ley de

Propiedad Hori zontal, es n ecesario que previamente se cumplan con los requisitos exi gidos por la
misma, lo cual, no ocurrió en el presente caso, pues, como antes se señaló el j uez de alzada dej ó
establecido que la par te demandante no cumplió con los requisitos exigidos en la Ley de Propiedad
Horizontal, respecto al per miso de habitabilidad y a la pr otocolización del documento de
condominio, por ende, el inmueble que pr etende reivindicar el demandante no está sometido al
régi men de propiedad horizontal.
 En consecuencia no se podía ex i gir al demandante demostrar l a propiedad del inmueble
mediante la presentación de un título de propiedad otorgado baj o el régi men de propiedad
horizontal, cuando dicho régi men no era apl icable al inmueble que se pretende reivindicar, por lo
tanto, el j uez de alzada incurrió en la falsa aplicación de los artículos 1, 26 y 32 de la Ley de
Propiedad Hori zontal, cuyo error fue deter mi nante en el disposit ivo del fallo, pues, con base en la
aplicación de los referidos artículos el j uez de alzada declaró sin luga r la demanda de
reivindicación al dej ar establecido que la parte demandante no había logrado demostrar el derecho
de propiedad sobre el inmueble obj eto de lit igio, por cuanto dicho inmueble no había cumplido con
los requisitos exigidos en la Ley de Propied ad Hori zontal.

Por lo tanto, consider a la Sala, que al quedar establecido por la recurrida que el inmueble
que pretende rei vindi car la parte demandante está situado en una parcela de terreno que es de su
propiedad, ha debido sólo aplicar los artícul o 548 y 549 del Códi go Ci vil, para resol ver la presente
controversia, sin extralimitarse en la aplicación de las mencionadas nor mas de la Ley de Propiedad
Horizontal.

En consecuencia, la Sala considera procedente la denuncia de i nfracción de los artículos

artículo 1, 26 y 37 de la Ley de Propiedad Horizontal, por falsa aplicación. Así se decide.

II

Con fundamento en el ordinal 2° del artículo 313 del Código de Procedi miento Ci vil, en
concordancia con el artículo 320 eiusdem, se denuncia la infracci ón de los artí culos 548 y 549 del
Códi go Ci vil, por errónea interpretación, y el artículo 4 eiusdem, por falta de aplicación, “…al no
atribuirle a las normas contenida (sic) en los artículo (sic) 548 y 549 eiusdem el sentido y
significado evidente propio de sus palabras …”.

Al respecto expone el for mali zante lo siguiente:

“…La sentencia recurrida al examinar el mat erial probatorio cursante en autos dej a
establecido en forma positiva que está acreditada la propiedad de nuestra representada
sobre la parcela, pero a renglón seguido, en lugar de dej ar establecida la propiedad
de nuestra representada sobre el bien construido en la indicada parcela, revierte su
razonamiento, indicando que no había prueba sobre la propiedad del inmueble objeto
de reivindicación, “…por cuanto ese inmueble lleva consigo el cumplimiento de
ciertos requisitos establecidos en la Ley de Propiedad Horizontal y que no constan
en los autos.” Expresa la recurrida:
“De los requisitos anteriormente citados se obser vó; la posesión de la part e
demandada reconviniente; la identidad del i nmueble por ser el mi smo que señaló el
demandante en su escr ito libelar, en el que alegó tener derechos como propietario y
el que está ocupando la parte demandada que también alegó t ener derechos de
propiedad sobre el mismo y que es susceptible de rei vindicación, pero no se verifica
la propiedad de dicho apartamento; lo que se verificó; y no puede pasar desapercibido este
Juzgador (sic), es el hecho que efectivamente Inversora Ger mano Venezolana,
S.R.L., es la propietar i a de una parcela de t erreno ubicada en la calle Suapure de la
Urbani zación (sic) Colinas de Bello Monte, Jurisdicción del Municipio (sic) Baruta,
Distrito Sucre del Estado (sic) Miranda, identificado con el N°. 5.597, según
documento protocoli zado por ante la Ofici na Subalterna del Segundo Circuito de
Registro del Distrito Sucre (hoy Municipio Autónomo Baruta del Estado (sic)
Miranda, baj o el N° 11, Tomo (sic) 51, prot ocolo pri mero de fecha 16 de noviembre
de 1977 y con el cual la parte demandante pretende derivar la pr opiedad del Penth
(sic) House (sic), y que según dicho de la misma parte demandada; se encuentra
construido un edificio denominado Las Terrazas; por el hecho que al ser propietaria
del suelo, lo es tambi én de todo lo que se construya en la sup erficie del mismo. En
sentido considera este Juzgador (sic), que esta situación efectivamente se encuadrada (sic)
en el artículo 549 del Códi go Ci vil, que est ablece que la propiedad del suelo lleva
consigo la de la super ficie, salvo lo dispuesto en las ley es especiales; y siendo que
la pretensión de la parte demandante radica en un inmueble (apartamento) que se
encuentra construido en un edificio el cual debe estar regido por las reglas de la
Ley de Propiedad Hori zontal.”
Así las cosas, tenemos que existien do una presunción, ex artícul o 549 del Códi go
Civil, que constituye una facultad inherente al derecho de propiedad, como lo es l a
accesión, no era posi ble que verificada la existencia de esta (sic), esto es, la
propiedad sobre el suelo, se resol viera que n uestra representada no había acreditado
su propiedad sobre el bien inmueble obj eto de reivindicación, pues esa propiedad se
debía presumir en virtud de la existencia de la accesión.
Al respecto esta Sala de Casación Ci vil ha i ndicado que:
“Por tanto, erró la recurrida al dar por demostrada la propiedad de la mentada casa -
quinta a través de un título supletorio. En este orden de ideas, observa la Sala que lo
aplicable al caso de autos, no existiendo documental que demuestre la propiedad de la
casa-quinta, es el ef ecto previsto en el artículo 549 del Código Civil, en el
sentido de que, al no poderse comprobar l a existencia de un título de propiedad ,
de dicha casa -quinta N° 13 -37, el propietario de la misma es el propietario del
suelo sobre el que está construi da, que en el sub iudice, según lo establecido por
la recurrida (sin que ello haya sido obj eto de i mpugnación en casación), es la
demandada.” (Sentencia SCC, de fecha 27 de abril de 2001, caso: CARMEN LIN A
PROVENZALI YUSTI , actuando en su propio nombre y en representación del ciudadano
MÁXIMO ELIN PROVENZALI YUSTI, contra ROMELIA ALBARRAN DE
GONZÁLEZ) ( Destacados y subrayados de este escrito)
Al no proceder en la forma indicada la recurrida infringe una nor ma j urídica expresa sobr e
el establecimiento de lo s hechos, pues decide de espaldas de esa expresa
disposición legal, y por tanto infringe el artículo 548 del Código Ci vil, que
establece el derecho del dueño a rei vindicar, veamos:
Estando acreditada l a propiedad sobre el suelo, nuestra representada estaba
cubriendo uno de los extremos necesarios para reivindicar su propiedad confor me l a
interpretación pacífica de la nor ma en cuesti ón. Ahora bien, la recurrida interpreta
erradamente la nor ma baj o comentarios al entender que existe una nor ma específica
que exige se acredite la propiedad baj o el régi men de propiedad horizontal, cuando
ese régi men no es el adoptado por el propi etario, o simplemente no es aplicable al
caso, pues como ya se indicara en la delación anterior, el bien no estaba sometido al
régi men de propiedad horizontal.
Sur ge así la errada interpretación de la nor ma al exi gir un element o extraño a lo que
realmente exi ge la disposición en cuestión para hacer procedente la rei vindicación
solicitada. En cuanto a la correcta interpret ación que debe hac erse del artículo 548
del Códi go Ci vil, est a Sala en sentencia N° RC -00140 del 24 de mar zo de 2008,
caso: Ol ga Martín Medina contra Edgar Ramón Telles y Nancy Josefina Guillén de
Telles, exp. N° 03 -653, estableció el si guient e criterio:
(…Omissis…)
Siguien do el criterio expuesto, es claro que en este caso la recurrida ha debido
declarar el derecho de reivindicar a favor de nuestra representada en tanto que
estando demostrada la propiedad sobre el terreno, admitida por la propia recurrida,
era claro que proc edía el derecho a rei vindicar, sin que fuera necesario exi gir
ningún elemento adici onal a lo ya indicado por el criterio j urisprudencial citado,
como lo era la necesidad de cumplir con los extremos de la Ley de Propiedad
Horizontal.
 Al exi gir extremos dist intos a los pedidos por la disposición contenida en el
artículo 548 del Código Civil, la recurrida infringe dicha deposición legal por errada
interpretación al darle a la referida nor ma aun (sic) contenido y alcance distinto al
que real mente tiene.
Lo antes indicado resulta deter minante para el dispositi vo en tanto que, de haber
interpretado correctamente las nor mas acusadas, artículos, 548 y 549 del Códi go
Civil, y aplicado el artículo 4 eiusdem la recurrida habría declarado con lugar la
reivindicación demandada, pues estando acreditada la propiedad del terreno, así con
el resto de los element os exigidos por la Ley (sic) y la j urisprudencia, no era otra la
solución que podía dar se al caso, ya que al exigir extremos adicionales y extraños a
la sistemática legal, se conduj o a la decisión a una solución equi vocada.
Señalamos como nor mas que han debido ser aplicadas los mismos artículos 548 y
549 del Código Civil, pero con la interpretación indicada ut supra.
Por último, solicitamos que la presente delación sea casada sin reenvío en virtud de lo
previsto en el artículo 322 del Códi go de Procedi miento Ci vil, habida cuenta que
los hechos en este caso fueron soberanamente establecidos por el Juez (sic), esto es
la propiedad de nuestra representada sobre el te rreno, por lo que, estando acreditada
esa propiedad, y el resto de los extremos de procedencia de la reivindicación, al declarar
esta Sala procedente l a infracción acusada de los artículos 549 y 548 del Códi go
Civil, se haría innecesario un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, pues en definitiva ello
conllevaría a poder aplicar directamente por esta Sala la correcta disposición de
derecho para solución el pleito, y declarar con lugar la demanda.
Se plantea en este caso la posibilidad de casar sin reenvío, en tanto, que lo que se
requiere es la correcta interpretación de la nor ma, en el sentido de que la propiedad
del suelo lleva consi go la de la superficie y de todo cuanto se encuentre enci ma o
debaj o de ella, dado lo cual, lo que hace pr ocedente la reivind icación del inmueble
obj eto de este procedimiento.
Esta Sala puede en ejercicio de la potestad de casar sin reenvío, corregir el dislate
denunciado aplicando las adecuadas normas al caso, señalando el carácter válido de la
condición de propietario que tien e nuestra representada.
En razón de las consideraciones precedentemente expuestas, solicitamos que la presente
delación sea declarada procedente y, en consecuencia se case sin r eenvío la decisión
recurrida…”.

Para decidirla, la Sal a observa:

Alega el recur rente que la sentencia recurrida dej ó establecido que la parte demandante había
acreditado la propiedad sobre la parcela, pero que en lugar de dej ar establecida la propiedad de la
demandante sobre el bien construido en dicha parcela, ésta revirtió su razon amiento, al señalar la
inexistencia de la prueba sobre la propiedad del inmueble obj eto de reivindicación “…por cuanto
ese inmueble lleva consigo el cumplimiento de ciertos requisi tos establecidos en l a Ley de
Propiedad Horizontal y que no constan en los a utos...”.

Sostiene, que al exist ir la presunción prevista en el artículo 549 del Códi go Ci vil, cuya
nor ma -según el recur rente - constituye una facultad inherente al derecho de propiedad, como lo es
la accesión, no era posible –según sus dichos - que verificada la existencia de dicha presunción
como lo es la pr opiedad sobre el suelo, se estableciera que la parte demandante no había acreditado
su propiedad sobre el bien inmueble obj eto de rei vindicación, pues, alega que esa propiedad se
debía presumir en virtu d de la existencia de la accesión.
 Por lo tanto, considera que la recurrida infringe la nor ma al no proceder en la for ma indi cada
en el artículo 549 eiusdem, por tanto -según el recurrente - se inf ringió el artículo 548 del Códi go
Civil, que establece el de recho del dueño a r eivindicar.

Pues, sostiene que estando acreditada la propiedad sobre el suelo, la parte demandante había
cumplido con uno de l os extremos necesarios para reivindicar su propiedad.

Sin embar go, indica el for malizante que la recurrida inte rpretó erradamente dicha nor ma al
entender que existe una nor ma específica que exi ge se acredite la propiedad baj o el régi men de
propiedad hori zontal, cuando ese régi men -según sus dichos - no es el adoptado por el propietario o
simplemente no es aplicable al caso, pues, sostiene que ese bien no estaba sometido al r égi men de
propiedad hori zontal.

Por lo tanto, consider a el recurrente que se incurrió en errada interpretación del artículo 548
eiusdem, al exi gir un elemento extraño al que real mente se exige par a hacer procedente la
reivindicación solicitada.

Expresa, que es evidente que en el caso en estudio la recurrida ha debido declarar el derecho
de rei vindicar a favor de la demandante, ya que, estando demostrada la propiedad sobre el terreno,
admitida por l a propi a recurrida, era obvio que procedía el derecho a rei vindicar, sin que fuera
necesario exi gir ningún elemento adicional como lo era la necesidad de cumplir con los extremos de
la Ley de Propiedad Horizontal.

Por lo tanto, sostiene que al exi girse ext remos distintos a los pr evistos por el artículo 548
del Códi go Ci vil, la recurrida infringe dicha nor ma por errada interpretación al darle a la referida
nor ma un contenido y alcance distinto al que real mente tiene.

Por otra parte, expresa que lo establecid o por el ad quem resulta deter minante par a el
dispositivo del fallo, ya que de haber interpretado correctamente l os artículos 548 y 549 del Códi go
Civil, y aplicado el artículo 4 eiusdem, la recurrida habría declarado con lugar la reivindicación
demandada, pues, ar guye que estando acreditada la propiedad del terreno, así como el resto de los
elementos exi gidos por la ley y la j urisprudencia, no era otra la sol ución que podía darse al caso, ya
que “…al exigir extremos adicionales y ext raños a la sistemática legal, se condujo la decisión a
una solución equivocada…” .

Por últi mo, solicita el recurrente casar el fallo sin reenví o, por cuanto -según sus dichos - los
hechos en este caso fueron soberanamente establecidos por el j uez de alzada, esto es “…la
propiedad de nuestra (su) representada sobre el terreno, por lo que, estando acreditada esa
propiedad, y el resto de los extremos de procedencia de la reivi ndicación, al declarar esta Sala
procedente la infracci ón acusada de los artí culos 549 y 548 del Código Civil, se haría i nnecesario
un nuevo pronunciamiento sobre el fondo, pues en definitiva ello conllevaría a poder aplicar
directamente por esta Sala la correcta disposición de derecho para solución el pleito, y declarar
con lugar la demanda…” .

Pues, alega que en est e caso lo que se plantea y se requiere es la correcta interpretación de la
nor ma, en el sentido de que “…la propiedad del suelo lleva consigo la de la superfici e y de todo
cuanto se encuentre encima o debajo de ella, dado lo cual, lo que hace procedente la
reivindicación del inmueble objeto de este procedimiento…” .
Ahora bien, la errónea interpretación de la ley, existe cuando el j uez, aún reconociendo la
existencia y la validez de una nor ma apropiada al caso, eli giéndola acertadamente, equi voca la
interpretación en su al cance general y abstracto, lo cual traduce que no le da el verdader o sentido,
haciendo deri var de el la consecuencias que no concuerdan en su contenido.
Respecto a los artícul os 4, 548 y 549 del Código Ci vil, delatados por el recurrente por
errónea interpretación, establecen lo si guient e:
 “…Artículo 4: “ A la ley debe atribuírsel e el sentido que aparece evidente del
signif icado propio de las palabras, según la conexión de ell as entre sí y la
intención del legislador.
Cuando no hubiere disp osición precisa de la ley, se tendrán en consideración las
disposiciones que regulan casos semejantes o materias análogas, y si hubiere todavía dudas
se aplicarán los princi pios generales del der echo”.
Artículo 548: “El propietario de una cosa tiene el derecho de reivindicarla de
cualquier poseedor o detentador, sal vo las excepciones establecidas por las leyes.
Si el poseedor o detentador, después de la demanda j udicial, ha dej ado de poseer la
cosa por hecho propio, está obli gado a recobrarla a su cost a por cuenta del
demandante, y, si así no lo hiciere, a pagar su valor, sin perj uicio de la opción que
tiene el demandante para intentar su acción contra el nuevo poseedor o detentador”.
Artículo 549: “La pr opiedad del suelo lleva consi go la de la superficie y de todo
cuanto se encuentra enci ma o debaj o de ella , salvo lo dispuesto en las leyes
especiales…”. (Resaltado de la Sala).

Ahora bien, a los fines de resolver la presente denuncia, l a Sala da por repr oducido la
transcripción de la sentencia recurrida realizada en la denuncia anterior, en cuya transcripción
observa la Sala que el j uez de al zada al aplicar el artículo 549 eiusdem, interpreta que la Ley de
Propiedad Hori zontal, es una le y especial a l os efectos previstos en la referida nor ma y, por lo tanto
la misma constituye una excepción al principio previsto en el artículo 549 eiusdem, de allí que el
ad quem procedió al análisis de los artículos 1, 26 y 32 de la referida ley, en cuyo análisis
deter minó que el inmueble (apartamento) que se pretende reivindi car forma parte de un edificio que
debía regirse por las reglas de la Ley de Propiedad Hori zontal, l uego de lo cual señal ó que al no
cumplirse con los requisitos previstos en di cha le y, el demandante no había logrado demostrar la
propiedad del apartamento que se pretende r eivindicar.

Razón por la cual dej ó establecido lo siguiente:

“...considera este Juzgador (sic) que no se pone en duda la propiedad que ostenta l a
parte demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597, ello por cuanto se demostró en
autos la titularidad de la misma, según documento publico que no fue tachado y se
encuentra a los folios 12 al 14; pero no se evidencia de autos la propiedad que
pretende deri var la par te demandante sobre el Penth (sic) house obj eto de liti gio, no
pudiendo pretender l a parte demandante derivar título de propiedad sobre el
mencionado inmueble a reivindicar, por el hecho de estar situado en una parcela de
terreno que es de su propiedad, po r cuanto ese inmueble l leva consi go el
cumpli miento de ciert os requisitos establecidos en la Ley de Propi edad Hori zontal y
que no constan en los autos…”.

Ahora bien, a los fines de deter minar sí efecti vamente el j uez de al zada erró en la
interpretación del ar tículo 549 eiusdem, considera la Sala necesario realizar las si guientes
consideraciones.
En pri mer lugar advier te la Sala que el artículo 549 del Códi go Ci vil, constituye una nor ma
que deter mina la regla principal de la accesi ón al establecer q ue “…La propiedad del suelo lleva
consigo la de la superficie y de todo cuanto se encuentra enci ma o debajo de ella, salvo lo
dispuesto en las leyes especiales …”. (Resalt ado de la Sala).
En relación a concepto de accesión en general ha dicho el Dr. José Luís Aguilar Gorrondona,
lo siguiente: “…La ley no formula una definición general de accesi ón; pero de los artícul os que
encabezan cada una de los capítulos dedicados a la institución puede inferirse que para el
legislador la accesión es el derecho en virt ud del cual el propietario de una cosa hace suyo todo lo
que la cosa produce y toda otra cosa que se le una o incorpore –natural o artificialment e - en
calidad de accesorio y de modo inseparable (C.C., art. 552 y 554)…” . (Cosas Bienes y Derechos
Reales, Uni versidad Católica Andrés Bello, 2007, pági na 329, pági na 234).

En cuanto a los tipos de accesión el autor venezolano Gert Kummerow, en su obra “Bienes y
Derechos Reales”, Edi torial McGraW -Hill, Quinta Edición, año 2002, páginas 264 y 265, señala lo
siguiente:
“…Tipos de accesión:
A) La accesión discreta, (accesión por producción, accesión en sentido impropio) que se
origina por un movi mi ento de dentro hacia f uera. En este caso, el bien se destaca de
otro del que for ma parte integrante. La cosa accesoria pe rtenece al titular del bien
que lo genera. En est e receptáculo encaj an los frutos y los productos (Código Civil
Venezolano, artículo 552)
(…Omissis…)
B) La accesión continua (Accesión por unión, accesión por incorporación) se
origina por la incorporación d e una cosa (accesoria ) a otra, bien por obra del
propietario, bien por i nfluj o de un hecho nat ural, y comprende dos subtipos básicos:
a) la accesión continua inmobiliaria, a su vez ramificada en: accesión inmobiliaria
en sentido vertical (construcción o p lantación en suelo propio con materiales ajenos,
construcción o plantación en suelo ajeno con materiales propios, y construcción o
plantación en suelo aj eno con materiales aj enos, a los que se agrega la ocupación
de fundo ajeno por construcciones iniciadas en fundo propio) y accesión inmobiliaria en
sentido horizontal (aluvión, avulsión, mutaci ón de cauce y for mación de isla).
C) La accesión conti nua mobiliaria, que se verifica con relación a los bienes
muebles…”. ( Subrayado de la Sala).

De acuer do al cr iterio del referido autor existen tres tipos de accesión 1.- La accesión
discreta por producci ón o accesión en sent ido impropio , la cual se origina por un movimiento de
adentro hacia fuera y el bien se destaca de otro del que for ma par te integrante, en est e caso la cosa
accesoria pertenece al titular del bien que l o genera, se aj ustan a este tipo de accesión l os frutos y
los productos según lo previsto en el artículo 552 del Códi go Ci vil venezolano.

2.- La accesión continua, por unión o por incorporación , la cual resulta por la
incorporación de una cosa (accesoria ) a otra, bien por obra el propietario, bien por influj o de un
hecho natural, y comprende dos subtipos básicos:

A) La accesión continua inmobiliaria, a su vez ramificada en: accesión inmobiliaria en

sentido vertical (construcción o plantación en suelo propio con materiales aj enos, construcción o
plantación en suelo aj eno con materiales pr opios, y construcción o plantación en suelo aj eno con
materiales aj enos, a los que se agrega la ocupación de fun do aj eno por construcciones iniciadas en
fundo propio).

B) Accesión inmobiliaria en sentido horizonta l (aluvión, avulsión, mutación de cauce y

for mación de isla).

3.- La accesión continua mobiliaria , la cual se verifica con relación a los bienes muebles.

Respecto a la accesión vertical inmobiliaria en sentido vertical, el autor Gert Kummerow en

su misma obra , páginas 286 al 289, expone l o que si gue:
“…LA ACCESIÓN INMOBILIARIA
EN SENTIDO VERTICAL
A) Consideraciones generales.
El principio “superficie solo cedit”
La doctrina general mente atribuye a Gaius la construcción de la regla superficie
solo cedit. Debido a la pri macía absorbente que se atribuía en Roma al derecho de
propiedad, se entendió que todos los trabaj os hechos sobre el suelo se hacían partes
integrantes del mismo, de modo que el propietario incorporaba necesaria y
automáticamente, cualquier construcción levant ada en la superficie del fundo a su
patrimonio pri vati vo, independientemente del ori gen de los materiales utilizados en
la edificación –o plantación - y con prescindencia del hecho de que ellos hubieran
pertenecido a una persona distinta.
El carácter absoluto que presidía esta regla, determinaba una serie de corolarios
particularmente graves para el patri monio del constructor en fundo aj eno. Entre otros:
si un tercero erigía construcciones o edificaciones, éstas pertenecían automáticamente al
propietario del fundo, hubiese tenido conoci miento o no de los trabaj os realizados por
el tercero, y sin que pudiera renunciar –siquiera- a tal titularidad. Únicamente en la época
del derecho pretoriano, la regla experimentó la primera modificación importante,
cuando llegó a admitir se la coexistencia de dos derechos de propiedad diversos, dándose
entrada, de esta for ma, al dominio del suelo –atribuido a un suj eto-, separadamente
del dominio sobre la edificación (o plantación) atribuido al ej ecutor.
a) La consagración normativa del principio “superficie solo cedit ”
La base normativa actual del principio enunciado, resulta de la concordancia lógica de dos
artículos del Códi go Civil (549 y 555). Desde un punto de vista estrictamente
doctrinario, la regulación positiva ha perdido, sin embar go, el rigor con el cual
estaba revestida en la antigua Roma. La descripción del principio, dentro del estado
actual de las legislaciones que siguen el modelo francés, gráficamente responde al siguiente
orden de ideas:
a’) El suelo (la superf icie en su acepción genérica), en su condi ción de estable y
f ijo, se considera como cosa principal. En principio, por consiguient e, ope ra la regla
genérica de toda la accesión, es decir, se entiende que el propi etario de la cosa
principal lo es tambi én de t odo cuanto se incorpore o se una a ella (arg. CC.,
art. 549).
b’) Conectado al anterior aserto, lo edificado o plantado en el suelo, es del
propietario de la superficie, porque lo ha hecho a su costa, o porque se presume que
lo ha hecho, salvo prueba en contrario (Código Ci vil, art. 555).
c’) El régi men estat uido por el artículo 555 del Códi go Ci vil Venezolano se
desdobla en una triple presunción: 1) Todas l as plantaciones, obras o construcciones
que se encuentren sobre o debaj o de la superficie se presumen hechas por el
propietario del suelo; 2) Las obras aludidas se pre sumen hechas a sus expensas ; 3)
Se presume, que tales obras le pertenecen.
Tales presunciones, dictadas a favor del pr opietario del suelo, admiten prueba en
contrario (presunciones iuris tantum), lo que torna posible -como se anotara antes -
la coexistencia (o superposición, aun (sic) cuando este tér mi no se preste a
equívocos) de dos tit ularidades netamente diferenciadas: una, sobre la superficie;
otra, sobre las edificaciones, construcciones o siembras, en gener al. En el Códi go
Civil italiano de 1942 se pre scinde de la presunción acogida en el Códi go de 1865
(similar al art. 555 del Códi go Ci vil venezolano) (sic). Según el nuevo texto, las
construcciones, plantaciones y obras existentes sobre o debaj o del suelo pertenecen
al propietario de éste, salvo lo dis puesto en l os artículos 935 a 938, o lo que resulte
diversamente del títul o o de la ley.
b) Destinatarios del artículo 555 del Código Civil
 El dispositivo inserto en el articulo (sic) 555 del Códi go Ci vil se dirige a los
terceros. Más concretamente, a las personas que no están vi nculados (sic) al
propietario por una r elación negocial, cuyo objeto específico sea la realización de las
edificaciones o plantaciones. Si el nexo contractual apunta sólo a los derechos del
propietario y del constructor, los problem as se reenviarían, en principio, a la
disciplina del contrato subyacente .
A diferencia de la accesión inmobiliaria en sentido horizontal (acción natural), que
obedece a fenómenos no i mputables a ninguna persona, la actuación de la conduct a
humana resulta deter minante, en la especie estudiada.
En la medida en que se logre establecer la diversidad de derechos (sobre el fundo y
sobre las plantaciones o construcciones), la accesión artificial en bienes inmuebles
lleva consi go, de ordinario, una indemnización a favor del propietario de las obras
incorporadas. La interferencia a favor del pr opietario de las obras incorporadas. La
interferencia de la buena fe o de la mal a fe en el proceder de los interesados
desempeñará un papel de singular importancia para la producción de las consecuencias
j urídicas, vinculadas a las distintas hipótesis y, en especial, para deter minar la
indemni zación a que haya lugar…”. (Subrayado y negritas de la Sal a).

De acuerdo al criterio del autor antes expuesto, el artículo 549 del Códi go Ci vil, constituye
genéricamente la regla de toda la accesión, en el sentido de que se entiende que el propietario de la
cosa principal lo es también de todo cuanto se incorpore o se una a ella .
Por otra parte, según l a opinión del referido autor el artículo 555 eiusdem, establece una
presunción iuris tantum, esto es, que admiten prueba en contrario, a favor del propietario del suelo,
referidas, la primera, a que todas las plantaciones, obras o construcciones que se encuent ran sobre
o debaj o de la superficie se presumen que han sido hechas por él, l a segunda, se presumen hechas a
sus expensas y, la tercera, se presume que t ales obras le pertenecen, cuya nor ma -según el autor -
va dirigida a terceros, es decir, aquellas personas que no estén vinculados al propietario del suelo
por una relación negocial, cuyo obj eto específico sea la realización de las edificaciones o
plantaciones, pues, si el nexo contractual apunta sólo a los derechos del propietario y del
constructor, los inconvenientes se reenviarían, en principio, a la disciplina del contrato subyacente.
En relación al artículo 555 eiusdem, ha dicho la Sala que el mismo, “…contiene uno de l os
principios fundamentales que rigen para el derecho de accesión respecto de los bienes inmuebles y
constituye una excepci ón al principio dispuesto en el artículo 549 eiusdem …”. ( Sentenci a N° 826,
del 11/08/2004, Caso Juan de Jesús Lucena Guédez contra Omelia del Rosario Gutiérrez, Exp.
N°03 -485).

Por su parte en relación a la accesión artificial en bienes inmuebles, el Dr. José Luís Aguilar
Gorrondona, en su obr a antes señalada, página 250, señala lo si gui ente:
“…ACCESIÓN ARTIFICIAL EN BIENES INMUEBLES
1° En este caso de accesión, en principio, el propietario del suelo es quien hace
suyo todo lo que se una o incorpore a éste de manera inseparable ya que, también en
principio, se considera que el suelo por su estabilidad y fij eza es la cosa principal
(“Superficie solo cedit”).
2° Cuando la cosa uni da o incorporada al suelo pertenece a quien no es propietario
de éste, la regla general es que el propietario del suelo se hace propietario del todo,
pero debe indemnizar al propietario de la cosa accesoria de acuerdo con el principio de
que nadie debe enriquecerse sin causa a costa de otro.
3° Como en este caso la unión o incorporación es, por definición, el resultado de
una actividad humana, se comprende que sus consecuencias j urídicas varíen de
acuerdo con la buena o mala fe de las personas correspondientes…”.
 El autor antes señalado, considera que en el caso de la accesión artificial en bienes
inmuebles, en principi o, el propietario del suelo es quien hace suyo todo lo que se una o i ncorpore
a éste de manera inseparable, ya que, también e n principio, se considera que el suelo por su
estabilidad y fij eza es la cosa principal.
Asi mismo, indica el autor en comentarios que en la accesión artif icial en bienes inmuebles,
cuando la cosa unida o incorporada al suelo pertenece a quien no es propiet ario de éste, l a regla
general es que el pr opietario del suelo se hace propietario del todo, pero, -agrega el referi do autor -
que se debe indemnizar al propietario de la cosa accesoria de acuer do con el principio que nadie
debe enriquecerse sin causa a cos ta de otro.
Igual mente, respecto a los casos de accesión artificial de bienes inmuebles, el Dr. José Luís
Aguilar Gorrondona, en su libro antes reseñado, páginas 251 a 254, expresa lo que si gue:
“…CASOS PREV ISTOS
El Códi go Ci vil regula tres casos gener ale s de accesión art ificial en bienes
inmuebles: la incorpor ación en suelo propio con materiales aj enos, la incorporación
en suelo aj eno con materiales propios y la incorporación en suelo aj eno con
materiales aj enos.
1° Incorporación en suelo propio con materiales ajenos
A) Como regla general, “El propietario del suelo que ha hecho construcciones,
plantaciones u otras obr as con materiales aj enos, debe pagar su valor” (C.C., art. 556,
1° disp.), calculado para la fecha en que empleó dicho m aterial (Sanoj o II, Númer o
34).
B) Si el propi etario del suelo actuó de mala fe o incurri ó en culpa grave
deberá indemnizar también los daños y perj uicios (C.C., art. 556, 2° disp.).
C) El dueño de los materiales no tiene derecho a llevárselos a menos que pueda hacerlo
sin destruir la obra construida, o sin que perezcan las plantaciones (C.C., art. 556,
2° disp.), caso en el cual, si opta por ej ercer ese derecho, no habr á accesión puesto
que el suelo seguirá perteneciendo a uno y los mate riales a otro. El resultado no
debe extrañar a nadie porque el derecho de llevarse los materiales presupone que
éstos no se han uni do o incorporado al suelo de modo inseparable, como es
característico en la accesión.
2° Incorporación en suelo ajeno con m at eriales propios
A) La regla general es que
El propietario del fundo donde se edificare, sembrare o plantare por otra persona,
hace suya la obra; pero deberá pagar a su el ección, o el valor de l os materiales, el
precio de la obra de mano y demás gastos inherentes a la obra, o el aumento del
valor adquirido por el fundo (C.C., art. 557, 1° disp. del encabezamiento).
En la práctica, el propietario del fundo por tanto por pagar la suma menor entre el
monto de las i mpensas y el mayor valor dado a la cosa. En ni nguna de las dos
hipótesis puede el ej ecutor tener fundament o para reclamar más. En efecto, si se le
pagan las i mpensas en nada se ha empobr ecido y si se le paga el mayor valor
adquirido por la cosa lo cierto es que no puede pretender exi gir al propietario del
suelo una suma mayor a la equivalente a l beneficio que le ha reportado la obra.
Dicho sea de paso, esta nor ma aplica el mi smo principio del enr iqueci miento sin
causa:
(…Omissis…)
3° Incorporación en suelo ajeno con m ateriales ajenos
 Si las plantaciones, si embras o construcciones se han ejecutad o por un tercero con
materiales de otro, el dueño de estos materiales no tiene derecho a reivindicarlos;
pero puede exigir indemnización del tercero que hizo uso de ellos, y también del
propietario del suelo, más sólo sobre la cant idad que éste último qued e debiendo al
ejecutor de la obra (C.C., art. 560).
En consecuencia, la relación entre el ej ecutor de la obra y el dueño del suelo en est e
caso es la misma que en el caso de que el ej ecutor de la obra hubiere realizado l a
incorporación con mat eriales suyos .
A su vez, el dueño de los materiales no puede rei vindicarlos si no que sólo pued e
exigir un (sic) indemnización al ej ecutor de la obra o al dueño del suelo. El ej ecutor
de la obra estará obligado a pagar él los mat eriales y si actuó de mala fe, además, a
indemni zar los daños y perj uicios causados al dueño de los materiales. En cambio, el
propietario del suelo nunca tendrá que pagar al dueño de los materiales más de lo que le
quedaba debiendo al ej ecutor de la obra…”.

En relación al mismo t ema el Dr. Gert Kummerow, en su obra antes mencionada, pági nas 289
a 294, señala lo si guiente:
“… Examen de los diversos supuestos
Los tres primeros supuestos, proyectan el principio superficie solo cedit; el último un matiz
distinto: el suelo accede (o puede acceder) a l a superficie.
a) Incorporación en suelo propio con materiales ajenos
El vocablo “incorpor ación” que se emplea en este apartado designa, abreviada pero
técnicamente, las construcciones, plantaciones u otras obras erigidas en un fundo y
sometidas, en for ma genérica, a la presunción consagrada en el artículo 555 CC.
Esta misma si gnificaci ón le ha sido i mpartida al tér mino en los demás supuestos que
son obj eto del examen siguiente:
Confor me al artículo 556, CC., el propietario del suelo que ha hecho construcciones,
plantaciones u otras obras con materiales pertenecientes a otra persona, debe pagar el
valor de los materiales, haciendo suya la obra. Si ha habido mala fe o culpa grave
de su parte, estará obl igado a indemni zar, además, los daños y perjuicios causados
al propietario de los materiales. La pérdida del dominio (irreivindicabilidad, art. 556, in fine)
por el propietario de los materiales, únicamente se verifica si éstos no pueden
separarse sin destrucción (o por lo menos con grav e detri mento) de la plantación o
de la obra.
El valor de los materiales a satisfacer por el propietario del suelo, será el que
tengan al momento de producirse el pago. Expresado en otros térmi nos, el tercero –
propietario de los materiales - es titular de un a obligación de valor . Es ésta la
tendencia asumida por la doctrina hoy domi nante, en contraste con la postura que
subordinaba el mayor valor adquirido por tal es materiales al deber de resarcir, dada
la hipótesis de mala fe del propietario del suelo.
La admisión por el legislador del principio de la “inseparabilidad relativa”, se observa
claramente, cuando se autoriza al dueño de los materiales para retirarlos, sin
menoscabo de la obra o plantación ej ecutada.
b) Incorporación hecha en suelo ajeno con m ateri ales propios
La palabra fundo, empleada en el artículo 557, CC., abarca no sólo el suelo “sino
también los edificios y en general todo inmueble sobre el cual pueda construirse o
plantarse […] Por consiguiente, si un tercero construye un piso o apartamento sobre
un edificio, los derechos respectivos del propietario de éste y del tercero constructor, se
rigen por el artículo 557”.
En principio, en el caso nor mado por el artículo 557 del Códi go Civil, se verificará
la accesión por fuerza del principio “lo accesorio sigue la suerte de la cosa
principal”. Supone, a la vez, que el tercero sigue la suerte de la cosa principal”.
Supone, a la vez, que el tercero construyó o plantó en el fundo poseído por él y que
éste fue reivindicado o recuperado por el propietario, por otra ví a, con lo que se
excluye la inter vención de toda relación de orden contractual que verse sobre la cosa
incorporada y regule el destino que ha de i mpartírsele.
Como quiera que la presencia de la buena o la mala fe en la conducta del
constructor, desempeña un papel decisivo en la producción de las consecuencias
normativamente disciplinadas en el artículo 557, resulta indispensable establecer el debido
deslinde en la esfera de aplicación de este dispositivo y otros que, por conductos
diferentes, gobiernan otras formas de reparación. El ámbito de aplicación del artículo 557
se reduce a las construcciones y plantaciones, y no a las mejoras o impensas. En lo que
atañe al poseedor de mala fe, esta distinción es fundamental ( v. art. 793 CC). “En
materia de i mpensas o mej oras, el propietari o del fundo no puede obligar a destruir
las obras que constituyen las mej oras”. Debe, por el contrario, pagarle la suma
menor entre el monto total de las i mpensas y el mayor valor dado a la cosa (CC.,
art. 792) –tanto las impensas necesarias como las i mpensas útiles - en el marco
edificado por el artículo 791, CC. No obstante, el criterio aprove chable para decidir
si una construcción o plantación constituye una mej ora que se coloca fuera del radio de
aplicación del artículo 557, CC., no puede ser absoluto, y ha de r ecabarse a través
del análisis de cada caso concreto. El orden de ideas anteriores demuestra que,
referido el problema a los gastos útiles y a los gastos necesarios para la
conservación de la cosa (mejoras), se esfuma la distinción entre poseedores de mala fe y
de buena fe…
(…Omissis…)
c) Incorporación hecha en suelo ajeno con m ateriales ajenos
El artículo 560, CC., da respuesta al enunciado en for ma bastante explícita:
a’) El dueño de los materiales no tiene derecho a reivindicarlos.
b’) Sin embar go, el dueño de los materiales dispone de dos acciones: Una principal
dirigida contra el tercero que los empleó y t endente a recabar el valor de los mismos
y posiblemente una reparación por los daños y perj uicios; la otra subsidiaria contra
el propietario del fundo, pero sólo por la suma que éste quede debiendo al ej ecutor
de la obra.
d) Ocupación de fundo ajeno
Con edificaciones iniciadas en fundo propio
La situación prevista y regulada en el artículo 559 del CC. Venezolano supone la
confluencia de las si guientes condiciones:
a’) Que se trate de la construcción de un edi ficio.
b’) Que tal construcción, iniciada en el fundo del propietario de la obra, invada una
porción del fundo cont iguo (colindante).
Si el constructor hubiere procedido de buena fe (creía que el terreno donde inició la
edificación se extendía hasta los confines del edi ficio), el edificio y el área ocupada
podrán declararse propiedad del constructor, quien estará obligado a pagar al propietario
del suelo el valor de esa superficie y los daños y perj uicios, siempre que l a
construcción haya sido realizada con conocimiento y sin oposici ón del dueño del
fundo invadido (art. 559, párrafo pri mer o). La sanción enlazada a la actuación del
constructor, de no haber habido conoci miento de parte del propietario del fundo
invadido, viene a ser mucho más ri gurosa; además del pago de lo s daños y
perj uicios, el constructor deberá satisfacer una cantidad equi val ente al doble del
 valor de la superficie ocupada (Códi go Ci vil , art. 559, segunda par te)…”. (Negritas
en subrayado de la Sal a).

De acuerdo a la opinión de los autores antes señala dos, en la accesión artificial en bienes
inmuebles o accesión i nmobiliaria en sentido vertical, se presentan tres supuestos a saber: 1. - La
incorporación en suelo propio con material es ajenos ; 2. - La incorporación en suelo ajeno con
materiales propios y, 3.- La incorporación en suelo ajeno con m ateriales ajenos .
Dicho lo anterior y a l os fines de resol ver el asunto planteado, considera la Sala conveniente
precisar lo siguiente:
No obstante que el artí culo 549 del Códi go Civil, prevé la regla genérica de tod a la accesi ón,
en el sentido de que el propietario de la cosa principal lo es también de todo cuanto se incorpore o
se una a ella, sin embargo, dicha nor ma tiene su excepción prevista en el artículo 555 eiusdem, tal
como antes se ha dicho y que según el criter io de esta Sala, el mismo, constituye uno de los
principios fundamentales que ri gen para el derecho de accesión.
Ahora bien, de acuerdo al análisis que se ha hecho se puede evidenciar que es requisito
funda mental para que nos encontremos ante verdaderos casos de accesión artificial en bienes
inmuebles o accesión i nmobiliaria en sentido vertical, que los propietarios de las cosas sean
diferentes, pues, si el propietario del suelo es a su vez propietario de la s cosas que se incorporen,
no se verifica ningún de los tres supuestos de accesión inmobiliaria en sentido vertical, antes
indicado, ya que el titular del dominio sobre las cosas es uno mismo .
Pues, “…Se requiere l a existencia de dos propietarios distintos , por lo menos para que se
plantee el problema jurídico de conocer quién es el propietario de la nueva cosa, que
indemnización hay que dar si es el caso, quién pierde la propiedad de la cosa incorporada y, en
definitiva, qué solución de derecho viene a zan jar la situación que se plantea por el confl icto de
los intereses de los propietarios cuyas cosas se unen o se incorporan…” . (Vid. Manuel Simón
Egaña, “Bienes y Derechos Reales”, Ediciones Liber, 2004, Página 247).
Por lo tanto, en aquel los casos en los cu ales no se haya verif icado ninguno de los tres
supuestos de accesión artif icial en bienes inmuebles o accesión i nmobiliaria en sentido vertical,
considera la Sala que quien demuestre ser el propietario del suelo lo es también de toda
construcción, siembra, plantación u otras obras que éste haya realizado sobre o debajo del
suelo de su propiedad, pues, en tales casos el titular del dominio sobre las cosas es uno mismo,
salvo lo dispuesto en leyes especiales, tal y como lo señala el art ículo 549 del Código Ci vil
Venezolano.
Ahora bien, como antes se ha expuesto, el ar tículo 549 del Códi go Civil, constituye
genéricamente la regla de toda la accesión, en el sentido de que el propietario de la cosa principal
lo es también de todo cuanto se incorpore o se una a e lla.
Sin embar go, esta norma hace la salvedad de lo dispuesto en las leyes especiales, en cuyo
caso no se aplica la regla general de la accesión.
Ahora bien, ¿Cuáles serían aquellas leyes que aparte de ser califi cadas como especiales se
deben considerar como una excepción a la r egla prevista en el artículo 549 eiusdem?
Al respecto, esti ma la Sala que no basta con deter minar que se trata de una ley especial, sino
que además es necesar io que esta ley tenga prevista una nor ma que constituya una excepci ón a la
regla general establecida en el artículo 549 eiusdem, de manera q ue tal excepción tenga por obj eto
el que la propiedad ost entada por el propietar io del suelo no lleve consigo la propiedad de la
superficie y de todo cuanto se encuentra encima o debaj o de ella.
Tales como lo son, la Ley de Minas y la Ley de Hidrocarbur os , ent re otras, ya que sí
constituyen leyes especiales que se pueden considerar como una excepción a la regla prevista en el
artículo 549 del Códi go Ci vil.
 Al respecto, el Decret o con Rango y Fuer za de Ley de Minas, Nº 295, de fecha 5 de
septiembre de 1999, establece en su artículo 2, lo si guiente: “ …Las minas o yacimientos minerales
de cualquier clase exi stentes en el territorio nacional pertenecen a la República, son bienes del
dom inio público y, por tanto, inalienables e im prescriptibles …”. (Negritas de la Sala).
Por su parte, el Decret o con Fuerza de Ley Orgánica de Hidrocarburos, N° 1.150, de fecha 13
de noviembre de 2001, en su artículo 3, prevé lo que si gue: “...Los yacimientos de hidrocarburos
existentes en el territorio nacional, cualq uiera que sea su naturaleza, incluidos aquellos que se
encuentran bajo el lecho del mar territorial, en la plataforma cont inental, en la zona económica
exclusiva y, dentro de las fronteras nacional es, pertenecen a la República y son bienes del
dom inio públ ico, por l o tanto inalienable e i m prescriptible …”. (Negritas de la Sala).
Es decir, de acuerdo a estas leyes especiales, las minas o yaci mient os de minerales e
hidrocarburos que se encuentren en suelo pr opiedad de un particular pertenecen a la República y
no al propietario del suelo, por ende, ambas leyes constituyen una excepción al principio previsto
en el artículo 549 del Códi go Ci vil, ya que l as minas o yaci mientos de minerales e hidrocarburos
que se encuentren en el suelo propiedad de un particular pe rtenecen a la República y no al
propietario del suelo.
Por tanto, en materia de minas e hidrocarburos no existen derechos de propiedad de los
particulares sobre éstas, dado que todos los yaci mientos mi nerales e hidrocarburos de cualquier
clase son bienes d el dominio público, propiedad de la República, l o cual también expresamente lo
prevé el artículo 12 de la Constitución de la República Boli variana de Venezuela, que di spone:

“…Los yacimientos mineros y de hidrocarburos, cualquiera que sea su naturaleza , existent es en el

territorio nacional, bajo el lecho del mar terr itorial, en la zona económica exclusi va y en la
plataforma continental , pertenecen a la República, son bienes del dominio público y, por tanto,
inalienables e i mprescriptibles. Las costas marina s son bienes del dominio público…”. (Negritas de
la Sala).

Ahora bien, respecto a Ley de Propiedad Hor izontal, el autor José Luís Aguilar Gorrondona,
en su obra ya citada, página 426, ha dicho que: “…El objeto pri mordial de la Ley (sic), reside en la
ordenación de los dist intos intereses que afectan a los propietarios de las diversas viviendas y
locales que estructuralmente constituyen un todo…”.
Pues, la propiedad hor izontal supone la coexistencia de cosas de pr opiedad exclusi va que
serían los apartament os y locales y, de cosas comunes.
En lo que respecta al ámbito material de la Ley de Propiedad Horizontal, el referido autor en
su mismo libro, pági na 329, expresa lo si gui ente:

“…El análisis de la característica esencial de la propiedad horizontal revela que el ámbit o

material de la misma es necesariamente un inmueble donde existen apartamentos y locales. Así, pues, el
inmueble tiene por objeto un inmueble edificado, ya que en el sentido de la ley, un apartamento o local
es siempre “una parte de un edificio” (L.P.H., art .1°, ap. Único)...”.

Es decir, confor me a dicho criterio el ámbito material de la Ley de Propiedad Horizontal, es

necesariamente un inmu eble donde existen apartamentos y locales, por lo que el inmueble tiene por
obj eto un inmueble edificado.
Ahora bien, del análisi s del contenido de la Ley de Propiedad Hori zontal, no se evi denci a la
existencia de al guna nor ma que tenga por obj eto regular a lgún supuesto que constituya una
excepción a la regla pr evista en el artículo 549 eiusdem, pues, dicha ley, como ya se ha dicho, tiene
por obj eto la ordenación de los distintos int ereses que afectan a los propietarios de las diversas
vi viendas y locales qu e estructuralmente constituyen un todo, por cuanto el ámbito materi al de la
propiedad hori zontal es necesariamente un inmueble donde existen apartamentos o locales.
 Por lo tanto, considera la Sala que la Ley de Propiedad Horizontal, pese a que es una ley
especial, la misma no constituye una excepci ón a la regla prevista en el artículo 549 del Códi go
Civil.
Ahora bien, en el presente caso, tal como lo afirma el ad quem, la pretensión del demandante
tiene como obj eto reivindicar un inmueble (apartamento) que for ma parte de un edificio por ella
construido en un suelo de su propiedad.

Asi mismo, el j uez de alzada declaró sin lugar la reconvención interpuesta por la parte
demandada, al respect o, dej ó establecido lo siguiente:
“…no puede la parte demandada reconvenida exigir la ej ecución de una obli gación
contenida en un documento en el cual no manifestó su voluntad o consenti miento de
aceptar la oferta que le hicieren a su favor a los efectos que se considerara un
contrato con las solemnidades establecidas en la Ley y consecuencialmente parte
del documento en cuestión.
Considerando esta Alzada que es i mprocedente la reconvención planteada por l a
ciudadana Lilian Reyna Iribarren, en cont ra de Inversora Ger mano Venezolana,
S.R.L., por Cumpli miento de Contrato. Así se decide…”

Por lo tanto, en el dispositivo de la sentencia recurrida declaró “….TERCERO: Sin Lugar la

Reconvención intentada por la ciudadana Li lian Reyna Iribarren en contra de Inversora Germano
Venezolana S.R.L…”.

De allí pues, que el j uez de al zada al examinar los presupuestos concurrente a los cual es se
halla condicionada la acción de reivindicaci ón , estableció que “… no se verificó titulo de propiedad
que favoreciera a la parte demandada reconviniente, en razón que la misma alegó ser propietaria
del inmueble a reivindicar…” .

Por lo tanto, al declararse sin lugar la reconvención, es evidente que no se logró desvirt uar la
presunción iuris tantum prevista en el artículo 555 del Códi go Civil, a favor del propietario de l
suelo, que en el presente caso lo constituye la parte demandante.
Ahora bien, el j uez de alzada pese al haber establecido que no se verificó titulo de propiedad
que favoreciera a la parte demandada reconvi niente y aún cuando reconoce que el demandante es el
propietario del suelo y que el bien inmueble que pretende rei vindicar for ma parte de un edificio
construido por éste sobre el suelo de su propiedad.
Sin embar go, consider a que éste no es propi etario del bien inmueble (apartamento) que
pretende reivindi car. Al respecto, dej ó establecido lo si guiente:

“…considera este Juzgador (sic) que no se pone en duda la propiedad que ostenta la parte
demandante en cuanto a la parcela Nº. 5597, ello por cuanto se demostró en autos la titularidad de
la misma, según doc umento publico que no fue tachado y se encuentra a los folios 12 al 14; pero no
se evidencia de autos la propiedad que pretende derivar la parte demandante sobre el Penth (sic)
house obj eto de litigio, no pudiendo pretender la parte demandante derivar titu lo de propi edad
sobre el mencionado i nmueble a reivindicar, por el hecho de estar situado en una parcela de terreno
que es de su propiedad, por cuanto ese inmueble lleva consi go el cumpli miento de ciertos requisitos
establecidos en la Ley de Propiedad Hori zontal y que no constan en los autos…”.

Por lo tanto, considera la Sala que al dej ar establecido el j uez de al zada que el demandante
es el propietario del suelo y que además el bien inmueble que pretende reivindicar está si tuado en
un suelo de su propied ad, ha debido consider arlo de su propiedad, de acuerdo a lo previsto en el
artículo 549 del Códi go Ci vil, pues, la propi edad del suelo lleva consigo la de la superficie y de
todo cuanto se encuent ra enci ma o debaj o de ella , salvo lo dispuest o en las leyes especial es.
En consecuencia, el j uez de al zada cuando aplica el artículo 549 del Códi go Ci vil y considera
que Ley de Propiedad Horizontal, constituye una excepción a la regla prevista en dicha nor ma,
interpretó erróneament e el artículo 549 eiusdem, ya que la Ley de Propiedad Hori zontal de acuerdo
al análisis antes realizado no se puede considerar como una ley especial que contemple alguna
excepción al artículo 549 eiusdem.
Por ende, esti ma la Sala que no podía la recurrida dej ar establecido que la parte de mandante
no es el propietario del inmueble por considerar que la Ley de Propiedad Hori zontal const ituía una
excepción a la regla pr evista en dicha nor ma, pues, aún cuando el artículo 549 eiusdem, constituye
genéricamente la regla de toda la accesión, en el sentido de que el propietario de la cosa principal
lo es también de todo cuanto se incorpore o se una a ella, sal vo lo dispuesto en las leyes especiales,
en cuyo caso no es apl icable la regla general de la accesión.
Sin embar go, la Ley de Propiedad Hori zo ntal, tal como se dej ó establecido anterior ment e no
se puede considerar como una ley especial que contemple al guna excepción a la regla general
prevista en el artículo 549 eiusdem.

Ahora bien, considera la Sala que la infracción del artículo 549 del Códi go Ci vil, por error
de interpretación, fue deter minante en el dispositivo del fallo recurrido, ya que si el j uez de al zada
hubiese interpretado correctamente el mismo, hubiese establecido que la parte demandante había
logrado demostrar el derecho de propieda d sobre el inmueble obj eto de litigio, cuyo derecho de
propiedad constituye uno de los presupuestos para declarar procedente la rei vindicación,
presupuesto éste que l a recurrida consideró que no se había demostrado, razón por la cual, declaró
sin lugar la demanda.

Ahora bien, respecto a la errónea interpretación del artículo 548 del Código Ci vil, sostiene el
for malizante que est ando acreditada la propiedad sobre el suelo, la parte demandante había
cumplido con uno de l os extremos necesarios para reivindicar su propiedad.

Sin embar go, indica que la recurrida inter pretó erradamente dicha nor ma al entender que
existe una nor ma específica que exige se acredite la propiedad baj o el régimen de propiedad
horizontal, cuando ese régimen -según sus dichos- no es el adoptado por el propietario o simplemente no
es aplicable al caso, pues, sostiene que ese bien no estaba sometido al régi men de propiedad
horizontal.

Por lo tanto, consider a el recurrente que se incurrió en errada interpretación del artículo 548
eiusdem, al exi gir un elemento extraño al que real mente se exige para hacer procedente la
reivindicación solicitada.

Expresa, que es evidente que en el caso en estudio la recurrida ha debido declarar el derecho
de rei vindicar a favor de la demandante, ya que, estand o demostrada la propiedad sobre el terreno,
admitida por la propi a recurrida, era obvio que procedía el derecho a rei vindicar, sin que fuese
obligatorio exi gir ningún elemento adicional como era la necesidad de cumplir con los extremos de
la Ley de Propied ad Horizontal.

Por lo tanto, sostiene que al exi girse extremos distintos a los pr evistos por el artículo 548
del Códi go Ci vil, la recurrida infringe dicha nor ma por errada interpretación al darle a la referida
nor ma un contenido y alcance distinto al que r eal mente tiene.

Ahora bien, a los fines de deter minar sí efecti vamente el j uez de al zada erró en la
interpretación del artículo 548 del Códi go Civil, esti ma la Sala necesario realizar las siguientes
consideraciones.
 En relación a la correcta interpretación que debe hacerse del artí culo 548 del Códi go Civil,
esta Sala en sentencia N° RC -00140, de f echa 24 de mar zo de 2008, caso: Ol ga Martín Medina
contra Edgar Ramón Telles y Nancy Josefina Guillén de Telles, exp. N° 03 -653, est ableció el
siguiente criterio j urisprudencial, a saber:
“...De la nor ma transcrita se evidencia, que el propietario de una cosa tiene derecho
a reivindicarla de cualquier poseedor o detentador, salvo las excepciones establecidas por las
leyes.
El maestro Gert Kummerow citando a Puig Brutau describe la acción de
reivindicación como aquella que “...puede ejercitar el propietario que no posee
contra el poseedor que no puede alegar un título jurídico como fundamento de su
posesión…”. Asi mismo, cita a De Page quien esti ma que la rei vindicación es “…l a
acción por la cual una persona reclama contra un tercero detentador la restitución
de una cosa de la cual se pretende propietario…” , e indica que ambos conceptos
fundan la reivindicación en la existencia de un derecho (la propiedad) y en la
ausencia de la posesi ón del bien legiti mado activo. Suponen, a la vez, desde el
ángulo del legiti mado pasivo, la detentación o posesión de la cosa sin el correlativo
derecho.
La acción rei vindicatoria se halla dirigida, por tanto, a la recuperación de l a
posesión sobre la cosa y a la declaración del derecho de propiedad discutido por el
autor del derecho lesi vo. En esta hipótesis, la restitución del bien aparecería como
una resultante del derecho de pr opiedad, r econocido por el pronunciamiento del
órgano j urisdiccional competente. ( Bienes y Derechos Reales, quinta edición,
McGraw-Hill Interamericana, Caracas 2002, p.348).
Continua expresando el maestro Kummerow en la obra comentada (p.353), que la
acción de reivindicación se halla condicionada a la concurrencia de los siguientes
presupuestos: 1) el derecho de propiedad del reivindicante; 2) el hecho de
encontrarse el dem andado en posesión de la cosa reivindicada; 3) la falta de
derecho de poseer del dem a ndado y; 4) la identidad de la cosa reivindicada, esto
es, que la cosa recl am ada sea la m ism a sobre la cual el dem andante alega
derechos com o propietario .
Asi mismo, indica (pág. 353) que la legiti mación acti va “...corresponde
exclusivam ente al propietario contra el poseedor que no es propietario. En
consecuencia, recae sobre el actor la carga de la prueba de su derecho de
propiedad y, de la posesión que el demandado ejerce sobre el bien reivindicado. Con
ello, la determinación de la cosa, viene a ser una consecuencia lógica en la demostración
de la identidad. Falt ando la dem ostración del derecho de propiedad, el actor
sucum birá en el juicio aunque el demandado no pruebe, de manera clara e
indubitable, su derecho en apoyo de la situación en que se encuentra. .. La falta de
título de dom inio, im pide que la acción prospere, aun cuando el dem andado
asum a una actitud puram ente pasiva en el curso del proceso...” .
El criterio de la Sala, va dirigido en esta misma corriente. En efecto, en decisión
del 3 de abril de 2003, caso: Marcella del Valle Sotillo y Pedr o Faj ardo Sotillo
contra Irlanda Luz Mago Orozco, la Sala dej ó sentado que “...la propiedad del bien
inmueble demostrada con justo título, [constituye] uno de los elementos de mayor
peso, si no el más trascendental, a los fines de producir una decisión apegada a
derecho... en atención al derecho del propietario de una cosa de reivindicarla de cualquier
poseedor o detentador...”.
Asi mismo, la Sala en sentencia N° 947 del 24 de agosto de 2004, en el j uicio de
Rafael José Marcano Gómez contra Rosaur a del Valle Hernández Torres, la Sala
estableció que “...en el caso de la reivindicación, es necesario que: 1) El
demandante alegue ser propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título justo
que le permita el ejercicio de ese derecho; 3) Que la acción vaya dirigida contra el
 detentador o poseedor de la cosa y que éste a su vez no tenga derecho sobre el
bien; y, 4) Que solicite la devolución de dicha cosa...” . Asi mismo, señaló que en el
caso de la acción rei vi ndicatoria el actor debe solicitar al tribunal “...la restitución
del derecho de propiedad, apoyado en que tiene justo título y quien posee, usa y
disfruta el inmue ble no es el propietario del bien...” .
La Sala reitera los cri terios j urisprudenciales precedentes, y dej a sentado que dada
las características de la acción reivindicatoria, ésta sólo puede ser propuesta única y
exclusivamente por quien es efectivamente ti tular del derecho de propiedad para el
momento de presentada la demanda, sobre el cual recae la car ga de demostrar tal
cualidad frente al demandado, quien sólo es detentador del inmueble.
En si milar sentido, la Sala Constitucional se ha pronunciado sobre el particular .
Así, en decisión del 26 de abril de 2007, caso: de Gonzalo Palencia Veloza,
estableció respecto de la acción reivindicatoria que:
“...el propietario demandante que pretende se le rei vindique en sus derechos, debe
presentar como instrumento f undamental de la demanda el título o documento donde
acredite su propiedad verificándose de autos que el demandante acredite la
propiedad del inmuebl e cuya rei vindicación solicita como parte de mayor extensión
del inmueble que adquirió confor me a documento registrado por ante de Registro
Público del Municipio Alberto Adriani del estado Mérida, cuyos linderos y demás
datos han sido lo suficientemente especificados, a excepción del documento donde consta
su aclaratoria sobre la ubicación real, que ri ela a los folios 9 y 10 como instrument o
fundamental de la demanda, parte alta de la Blanca sector La Montañita al finalizar
de la carretera asfaltada al lado derecho j urisdicción de la Parroquia Rafael Pulido
Méndez, Municipio Alberto Adriani del estado Mérida...” .
La Sala reitera el criterio anterior mente transcrito, y dej a sentado que el propietario
demandante que pretende se le reivindique en sus derechos, debe presentar como
instrumento fundamental de la demanda, el título o documento que acredite su propiedad ,
con el fin de demostrar la propiedad del inmueble cuya rei vindicación solicita.
Dicho con otras palabras, para rei vindicar un bien, quien demanda tiene que alegar
y demostrar ser titular del derecho de propi edad del bien objeto del juicio, es decir, los
elementos fácticos de la propiedad deben constar en autos inequívocamente, para que el
j uez de la causa declare cumplidos los presupuestos de la acción.
Quiere decir, que la demanda debe ser declarada con lugar si siendo ella ajustada a
derecho, la demandante prueba ser titular del derecho de propiedad del
inmueble con el título o documento que lo acredite y quien ocupa el inmueble es
un simple detentador o poseedor de la cosa, por lo que en casi todos los casos, como
quedó establecido precedentemente, la carga de la prueba corresponde al
demandante...”. (Negritas de la Sala).

Del criterio j urisprudencial antes transcrito se evidencia, que en los j uicios de rei vindicación
como el de autos, la acción d e reivindicación se halla condicionada a la concurrencia de los
siguientes presupuestos: 1) el derecho de pr opiedad del rei vindicante ; 2) el hecho de encontrarse el
demandado en posesión de la cosa rei vindicada ; 3) la falta de der echo de poseer del demanda do y;
4) la identidad de la cosa reivindicada , esto es, que la cosa reclamada sea la misma sobr e la cual el
demandante alega derechos como propietario.

Asi mismo, de acuerdo al referido criterio, en los j uicios de rei vi ndicación es necesario: 1)
Que el dema ndante al egue ser propietario de la cosa; 2) Que demuestre tener título j usto que le
per mita el ej ercicio de ese derecho; 3) Que l a acción vaya dirigida contra el detentador o poseedor
de la cosa y que éste a su vez no tenga der echo sobre el bien; y, 4) Qu e solicite la devolución de
dicha cosa.
 También, indica el criterio de esta Sala, que el actor al ejercer la acción reivindicatoria debe
solicitar al tribunal la restitución del derecho de propiedad, apoyado en que tiene j usto título y
quien posee, usa y d isfruta el inmueble sin ser el propietario del bi en.

Por lo tanto, considera la Sala que en los j uicios de reivindicación los j ueces tienen la
obligación de deter mi nar sí se cumplen o no los presupuestos concurrentes a los cuales se halla
condicionada la a cción de rei vindicación para poder declarar la procedencia o i mprocedencia de la
de la acción de rei vindicación.

Asi mismo, esti ma la Sala que si el j uez de alzada al verificar los presupuestos concurrentes
a los cuales se encuentra condicionada la acción de rei vindicación considera que se han
demostrado: El derecho de propiedad del reivindicante; la posesión del demandado de la cosa
reivindicada y la identidad de la cosa reivindicada, debería declarar con lugar la acción de
reivindicación si el demandando no logra demostrar el derecho de posesión del bien que se demanda
en reivindicación, pues, su posesión seria il egal, ya que posee, usa y disfruta el inmueble sin ser el
propietario del bien.

No obstante, si el demandado consi gue demostrar su derecho a pos eer el bien ocupa, debería
el j uez de alzada declarar sin lugar la acción de reivindicación, ya que el demandado puede alegar y
comprobar que su posesión legal, pues, es f actible que entre el demandante y el demandado exista
una relación contractual sobre el bien obj eto del litigio, como sería un arrendami ento o un
comodato, caso en el cual, pese a demost rar el demandante que es el propietario del bien que
pretende rei vindicar, sin embar go, faltaría uno de los presupuestos concurrentes como sería el
hecho de la falta de poseer del demandado.

En este mismo orden de ideas, considera la Sala que si el juez de al zada no da por
demostrado el derecho de propiedad del demandante sobre el bien que se demanda en
reivindicación, debe declarar sin lugar la acción de reivindicación, pues, faltaría uno de los
presupuestos concurrentes para declarar con lugar la demandada, por tanto, al no demostrarse el
derecho de propiedad del bien obj eto del litigio, el actor sucumbirá en el j uicio aunque el
demandado no pruebe, de ma nera clara e indubitable, su derecho en apoyo de la situación en que se
encuentra, es decir, que el demandado no logre demostrar su der echo a poseer el bien que ocupa,
pues, la falta de título de propiedad del bien, i mpide que la acción de rei vindicación p rospere, aún
cuando el demandado asuma una actitud pasi va en el curso del proceso.

Ahora bien, el caso particular, la Sala obser va que el ad quem para confir mar la decisión del
a quo en la cual declaró sin lugar la demanda de rei vindicación y condenó en costas a la parte
actora, estableció lo si guiente:
“…En cuanto a los requisitos atinente a la acción reivindicatoria la Sala de
Casación Ci vil del Tribunal Supremo de Justicia en fecha 27/04/2004, con ponenci a
del Magistrado Carlos Oberto Vélez, estableció ;
La acción reivindicatoria, se encuentra condicionada a la concurrencia de los si guientes
requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor ( reivindicante); b)
Encontrarse el demandado en posesión de l a cosa que se trata de reivindicar; c) La
falta del derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea
la misma reclamada y sobre la cual el actor r eclama derechos como propietario.
La acción reivindicatoria corresponde exclusivamente al propietario contra el poseedor que
no es propietario. En consecuencia, la car ga de la prueba la tiene el demandante.
En consecuencia, el demandante está obli gado a probar por lo menos dos requisitos:
a) Que el demandant e es realmente legíti mo propietario de la cosa que pretende
reivindicar y b) Que l a cosa de que se dice propietario es la misma cuya detentación
ilegal le atribuye a la demandada. La falta de uno o cualqui era de estos dos
requisitos, es suficiente para que se declare sin lugar la acción.
 Del anterior criterio establecido por el Máxi mo Tribunal, según las reglas de la carga
probatoria, en el caso que nos ocupa, corresponde al dem andante dem ostrar la
propiedad del inm ueble a reivindicar y revi sada com o fueron las actas procesales,
no se evidenció titulo que favoreciera a la parte dem anda nte, atinente a la
propiedad del inm ueble.
Igual mente no se veri ficó titulo de propiedad que favoreciera a la parte demandada
reconviniente, en razón que la m ism a alegó ser propietaria del inm ueble a
reivindicar, sin embargo se demostró la posesión por par te de la ciudadana Lilian
Reyna Iribarren, sobre el inmueble obj eto de la reivindicación, y siendo que ni la
parte demandante, ni la parte demandada demostraron tener titulo (sic) de propiedad del
inmueble obj eto de la rei vindicación, pero si se dem ostró l a posesión por parte de
la dem andada del inm ueble objeto del juicio , considera esta Alzada (sic) que de
conformidad con lo establecido en el artículo 254 del Códi go de Procedi miento Ci vil, la
acción de reivindicaci ón intentada no debe prosperar por no haber dem ostrado la
dem andante el derecho de propiedad sobre el inm ueble objeto de litigio .
En consecuencia como bien lo considera esta Alzada (sic), la presente acción debe
declararse sin lugar, por no encuadrarse los requisitos atinentes a la acción reivindicatoria
propuesta por Inversor a Ger mano venezolana, S.R.L., en contra de la ciudadana
Lilian Reyna Iribarren y en razón que la ciudadana Lilian Reyna Iribarren, se
encuentra poseyendo el bien inm ueble objeto de litigio, tiene mejor derecho, en
consecuencia debe continuar poseyendo el bien objeto de litigio de acuerdo a l a
regla establecida en los artículos 775 del Código Civil y 254 del Código de
Procedim iento Civil . Así se decide…”. (Resaltado de la Sala).

De la lectura de la sentencia recurrida par cialmente transcrita, observa la Sala que el j uez de
alzada declaró sin lugar la demanda al considerar que “…la acción de reivindicación intentada no
debe prosperar por no haber demostrado la demandante el derecho de propiedad sobre el inmueble
objeto de litigio…”.

Ahora bien, a los fines de deter minar sí efecti vamente el j uez de al zada erró en la
interpretación del artículo 548 del Códi go Civil, esti ma la Sala necesario realizar las siguientes
consideraciones.

Obser va la Sala de la sentencia recu rrida ut supra transcrita, que el j uez superior al verif icar
los presupuestos concurrentes a los cuales se encuentra condicionada la acción de rei vindicación,
sólo dio por demostrado el cumpli miento de dos presupuestos de l os cuatro que deben concurrir en
la acción de rei vindicación, así pues, respect o al hecho de encontrarse el demandado en posesión
de la cosa reivindicada , indicó que “…si se demostró la posesión por parte de la demandada del
inmueble objeto del juicio…” .

En relación a la identidad de la cosa reivindicada , esto es, que la cosa reclamada sea la
misma sobre la cual el demandante alega derechos como propiet ario, el j uez de alzada precisó lo
siguiente: “…se demostró la posesión por parte de la ciudadana Lilian Reyna Iribarren, sobre el
inmueble objeto de la reivindicación…”

Advierte la Sala de la transcripción parcial del fallo recurrido que el j uez de alzada no dio
por cumplido dos de los cuatro presupuest os concurrentes para que pueda prosperar l a acción de
reivindicación, pues, respecto al derecho de propiedad del rei vindicante expresó que “…no se
evidenció titulo que favoreciera a la parte demandante, atinente a la propiedad del inmueble…”.

En lo que se ref iere a la f alta de derecho de poseer del demandado , obser va la Sala, que
el j uez de al zada lo consideró no cumplido cuando al valorar l as posiciones j uradas de la parte
demandada, señaló lo siguiente “…de las posiciones hechas por la parte demandada en su número
décimo cuarto, se observa que la demandada ha venido ocupando el bien inmueble objeto de la
pretensión, mas (sic) sin embargo no se observa de las actas procesales que la misma ostente un
título que legitime su ocupación o que se dem uestre la form a ilegitim a en la cual esta ocupando
dicho inm ueble …”. (Resaltado de la Sala)

Por ello, el j uez superior al verificar el cumpli miento de los presupuestos de la acción
reivindicatoria establ eció que “…en razón que la ciudadana Lili an Reyna Iribarren, se encuentra
poseyendo el bien inmueble objeto de litigio, tiene mejor derecho, en consecuencia debe continuar
poseyendo el bien objeto de litigio de acuerdo a la regla establecida en los artículos 775 del
Código Civil y 254 del Código de Procedimiento Civil…” . (Subrayado de la Sala)

Ahora bien, en relación al último presupuesto referido a la falta de derecho de poseer de la

demandada , considera oportuno la Sala reali zar la siguiente consideración:

Obser va la Sala que el ad quem, a pesar de haber establecido que tanto la parte demandante
reconvenida como la parte demandada reconviniente no demostraron tener título de pr opiedad del
inmueble obj eto de la reivindicación, sin embar go, al esti mar que la demandada reconviniente
poseía el inmueble obj eto del litigio , estableció que la misma tiene mej or derecho y en
consecuencia debía continuar poseyendo el inmueble, ello con base en lo establecido en los
artículos 775 del Código Ci vil y 254 del Código de Procedi miento Ci vil , lo cual supone, que el j uez
de alzada estaría reconociendo que la parte demandada reconviniente ten dría una posesión legal, es
decir, con derecho a poseer el inmueble que la parte demandante reconvenida pretende rei vindicar.

Ahora bien, considera la Sala que no es cierto como afir ma la recurrida que l a parte
demandada reconviniente tenga mej or derecho a poseer que la parte demandante reconvenida, ya
que esta no tiene una posesión legal, es decir no tiene derecho a poseer el inmueble que ocupa,
pues, el j uez de al zada desconoce los hechos establecidos por el mi smo y, por ende ol vida su propia
decisión, lo cual contradice y descarta esa posibilidad.

Así pues, obser va la Sala que el j uez de alzada declaró sin lugar la reconvención interpuesta
por la parte demandada, al respecto, dej ó establecido lo si guiente:
“…Seguidamente este Juzgado procede a resolver la reconvenci ón planteada en
los siguientes términos
Se obser vó que la demandada reconviniente sustentó su reconvenci ón en el hecho de
la venta que le hiciere el ciudadano Enrique Gonzáles Navas, quien actuó en su
condición de presidente de la fi rma mer cantil Inversora Ger mano Venezolana,
S.R.L, sobre un inmueble denominado Penth house del Edificio Las Terrazas,
ubicado en la calle Suapure de la Urbani zación Lomas de Colinas de Bello Monte.
Ahora bien, pudo observar esta Al zada que según document o que se encuentra a los
folios 65 y 66, debi damente autenticado por ante La Notaria Publica Déci mo
Tercero de Caracas, en fecha 25 de noviembre de 1982, baj o el Nº. 44, tomo 55; que
efectivamente el ciudadano Enrique Gonzál ez Navas en su condi ción de pres idente
de la sociedad mercantil Ger mano Venezol ana, S.R.L., se compr ometió de for ma
unilateral en dar en venta el inmueble denominado Penth house, ubicado en el
edificio las Terrazas a los ciudadanos Reiner Vetter Bub y Lilian Reyna de Vetter,
por la cantidad de tres millones de bolí vares (Bs. 3.000.000) , quedando un saldo a
favor de la demandada por el monto de set ecientos noventa y seis mil doscientos
sesenta y dos bolívares con quince cénti mos (Bs. 796.262,15).
Asi mismo se evidenci a que el ciudadano Enr ique González Navas en su condición
de presidente de Inversora Ger mano Venezolana, S.R.L., se comprometi ó
igual mente en for ma unilateral; que al fi nalizar las operaciones de la sociedad
mercantil Inversora Ger mano Venezolana, S.R.L., procedería a la liquid ación de
dicha compañía; y a los proventos deri vados de dicha liquidación los distribuiría de
la manera si guiente entre otros; de lo que resulte de la liquidación total de la
compañía y una vez cancelada la deuda a Inversiones Guai queri, C.A., antes
identificada según punto Nº 2ª, inmediato anterior en este documento les cancelaría
al Arquitecto Reiner Vetter Bub y a la señora Lilian Reyna de Vetter, el saldo que
resultare hasta tres millones setecientos noventa y seis mil trescientos sesenta y dos
con quince cénti mos ( Bs. 3.796.362,15).
Obser vó i gual mente este Juzgador que la demandada reconvinient e solicitó a su vez
que la demandante r econvenida de conformi dad con lo dispuesto en el artícul o
1.167 del Códi go Civil que el Tribunal condene en otor gar el doc umento de
propiedad a favor de l a ciudadana Lilian Reyna Iribarren, ante la Oficina Subalterna
correspondiente con t odos los requisitos que exige el registro para la venta de un
inmueble baj o el régimen de la propiedad horizontal, libre de gravamen .
Ahora bien, como se dij o anteriormente en el documento fundamental de l a
reconvención hubo una promesa de venta sobre el inmueble denominado Pent h
house ubicado en el Edificio Las Terrazas, situado en Calle Suapure de la
Urbani zación Lomas de Colinas de Bello M onte, por cuenta del presidente de la
demandante, por la cantidad de tres millones de bolí vares (Bs. 3.000.000), en los
cuales se encontró manifestada una sola voluntad, en este caso de la sociedad
mercantil Inversora Ger mano Venezolana, S.R:L., consideran do este Juzgador que
es necesario citar las reglas atinentes a la for mación de un contrato .
En este sentido para que proceda la for mación de un contrato es necesario que
exista la oferta y la aceptación, ambos constituidos por el acto en el cual una part e
propone a la otra la celebración de un contrato y la otra referido a la declaración de
voluntad for mulada por la persona a quien va diri gida la oferta, expresando su
adhesión. Y es necesario igual mente que se conj uguen los elementos constitutivos
del contrato como son; consenti miento de las partes, el obj eto que pueda ser materia
de contrato y causa licita.
Ahora bien, en el documento en el cual la demandada reconvinient e pretende deri var
la reconvención; solo existe la declaración de voluntad de la parte demandante, a
favor los ciudadanos Reiner Vetter Bub y Lilian Reyna Iribarren, suj etos estos los
cuales no concurren en ese documento aceptando esa manifest ación de voluntad
hecha por parte del ciudadano Enrique González Navas, presidente de la sociedad
mercantil Inversora Ger mano venezolana, S.R.L, con un fin común, en este caso l a
venta de Penth house, obj eto de litigio. Sino que únicamente se obser vó l a
manifestación hecha por la parte demandante en vender a los ciudadanos antes
mencionados el inmueble .
Asi mismo considera este Juzgador; que el saldo que debía pagarle Inversora
Ger mano Venezolana, S.R.L., estaba suj eta a una condición, correspondiente a que
al finalizar las operaciones de la sociedad mercantil Inversora Ger mano
Venezolana, S.R.L., se proce dería a la l iquidación de dicha compañía, cuya
liquidación abarcaría pagos a favor de la parte demandada reconviniente;
liquidación que no se demostró en las actas procesales, por consiguiente aún no
se hace exigible la obligación que pretende derivar la d emandada reconviniente,
respecto al saldo acordado por la parte demandante Inversora Germano
Venezolana S.R.L.,a favor de la ciudadana Lilian Reyna Iribarren..
Asi mismo del documento auténtico antes citado se observó que el ciudadano
Enrique González Nava s, en su condición de presidente de la demandant e
reconvenida, aceptó dej ar en hipoteca de primer grado a un máximo de diez (10)
años y al interés bancario que corresponda según la banca hipotecaria venezolana,
la diferencia entre el precio de venta del Pe nth house y lo que debiera entregarle a
los señores citados Reiner Vetter Bub y Lili an Reyna Iribarren.
Ahora bien alegó la demandada reconviniente que Inversora Ger mano Venezolana,
S.R.L., constituyó hipoteca de pri mer grado a favor del Banco Mercantil s obre la
parcela de terreno identificada con el Nº. 5597, y sobre las edificaciones sobre ella
construidas, hasta por la cantidad de cien millones de bolí vares ( Bs. 100.000.000),
para garanti zar un crédito de sesenta mi llones de bolí vares ( Bs. 60.000.000),
ocasionando tal gravamen un fraude para la demandada reconviniente; en este
sentido se obser vó documento debidamente registrado por ante la Oficina
Subalterna del Segundo Circuito de Registro del Distrito Sucre del Estado Miranda,
de fecha 04/05/1993, baj o el Nº 7, tomo 21, protocolo pri mero, y que se encuentra a
los folios 198 al 207 contentivo de hipoteca de primer grado constituida por
Inversora Ger mano Venezolana, S.R.L., a favor del Banco Mercantil C.A.,
S.A.C.A., sobre la parcela de terreno identif ica da con el Nº. 5597, propiedad de l a
sociedad mercantil aquí mencionada, para garantizar un crédito por la cantidad de
sesenta millones de bolívares ( Bs. 60.000.000), siendo que evidentemente l a
hipoteca fue constituida posterior mente a la promesa de venta sobre el Penth house
tantas veces mencionada y la aceptación de l a hipoteca constituida.
En este mismo orden de ideas, no obser vó este Juzgador en actas que la hipoteca
que se constituyó en el documento de fecha 25 de noviembre de 1982, celebrado
entre los ciudadano Enrique González Navas, Reiner Vetter Bub y la ciudadana
Lilian Reyna Iribarren hubiese tenido el r equisito de publicidad esencial para l a
existencia del derecho de hipoteca, considerando ésta Al zada que los derechos que
pudieren haber deri vado la demandada r econviniente de la hipoteca que el
ciudadano Enrique González Navas en su condición de presidente de Inversor a
Ger mano Venezolana, S.R.L., aceptó en for ma unilateral a favor de Reiner Vetter
Bub y la ciudadana Li lian Reyna Iribarren, existie ran si se hubiese protocoli zado el
documento en que fundamenta el alegado ref erido a la aceptación de la hipoteca por
parte del presidente de Inversora Ger mano Venezolana, por ende la hipoteca que
consta en este caso de documento autenticado de fecha 25/11 /1982, baj o el Nº, 44,
tomo 55 de los libro de autenticación llevados por la Notaria Décima Tercera de
Caracas, es inef icaz t al y como lo establece el artículo 1.879 del Código Civil y
por ende no existe f raude en detrimento de la parte demandada reconvini ente al
haber constituido Inversora Germano Venezolano, S.R.L., hipoteca de primera
grado a f avor del Banco Mercantil, C.A., S.A.C.A..
Ahora bien, no puede exigirse el cumplimiento de lo establecido en el documento
en que f undamenta la demandada reconvini ente su demanda si el objet o
establecido en el mismo es de imposible cumplimiento, en primer lugar por
cuanto no hubo la constitución de un cont rato en el cual se hayan manif estado
la voluntad de dos partes en el que uno hace la of erta y la otra manif iesta su
voluntad de aceptar la misma; y en segundo término según las actas procesales
no existe documento con el cual se verif ique la propiedad sobre el Penth house
mencionado por parte de Inversora Germano Venezolana; S.R.L., siendo
imposible para esta Alzada ordenar que Inversora Germano Venezolana, S.R.L. ,
ejecute una venta sobre un inmueble en el que no se verif icó la propiedad de l a
parte demandante .
Dicho lo anterior no puede la parte demandada reconvenida exigir la ejecución
de una obligación contenida en un documento en el cual no manif estó su
voluntad o consentimiento de acept ar la of erta que le hicieren a su f avor a los
ef ectos que se considerara un contrato con las solemnidades establecidas en l a
Ley y consecuencialmente parte del docum ento en cuesti ón.
Considerando esta Al zada que es improcedente la reconvención planteada por la
ciudadana Lilian Reyna Iribarren, en contra de Inversora Germano
Venezolana, S.R.L., por Cumplimiento de Contrato. Así se decide …”. (Resaltado
de la Sala)
 De la transcripción parcial de la sentencia recurrida, se obser va que la parte demandada
reconvino a la parte demandante por cumpli miento de contrato al egado ser la propietaria del bien
inmueble obj eto del litigio y fundamentó su reconvención en el hecho que la parte dem andante se
había comprometido de forma unilateral a dar en venta el inmueble que demanda en rei vindicación
y solicitó que se condenara a la demandante reconvenida a otor gar el documento de propiedad a su
favor.

Obser va la Sala que el j uez de al zada luego de anali zar los alegatos de la parte demandada
reconviniente y el documento a través del cual se ofreció en vent a el inmueble que se demanda en
reivindicación, estableció lo siguiente:
“…no puede la parte demandada reconvenida exigir la ej ecución de una ob li gación
contenida en un documento en el cual no manifestó su voluntad o consenti miento de
aceptar la oferta que le hicieren a su favor a los efectos que se considerara un
contrato con las solemnidades establecidas en la Ley y consecuencialmente parte
del documento en cuestión.
Considerando esta Alzada que es i mprocedente la reconvención planteada por l a
ciudadana Lilian Reyna Iribarren, en cont ra de Inversora Ger mano Venezolana,
S.R.L., por Cumpli miento de Contrato. Así se decide…”

Por lo tanto, en el d ispositivo de la sentencia recurrida declaró “….TERCERO: Sin Lugar la

Reconvención intentada por la ciudadana Li lian Reyna Iribarren en contra de Inversora Germano
Venezolana S.R.L…”.

De allí pues, que el j uez de al zada al examinar los presupuestos concurr ente a los cual es se
halla condicionada la acción de reivindicaci ón , estableció que “… no se verificó titulo de propiedad
que favoreciera a la parte demandada reconviniente, en razón que la misma alegó ser propietaria
del inmueble a reivindicar…” .

Ahora bien, al declar arse sin lugar la reconvención interpuesta por la parte demandada,
considera la Sala que existen suficientes razones para que el j uez de alzada diera por cumplido el
presupuesto atinente a que la parte demandada reconviniente no tiene derech o de poseer el bien que
se demanda en rei vindicación.

Pues, esti ma la Sala que el j uez de alzada al establecer que “…no se verificó titulo de
propiedad que favoreciera a la parte demandada reconviniente, en razón que la misma alegó ser
propietaria del inmu eble a reivindicar…” , es indudable que la parte demandada reconviniente no
tiene una posesión legal sobre le inmueble que ocupa, pues, la demandada reconviniente no alegó ni
probó la existencia de otra relación contr actual que per mitiría establecer que ell a ej erce una
posesión legal sobre el bien que ocupa y que se demanda en rei vindicación.

A mayor abundamient o, es i mportante destacar que en el presente caso, tal y como lo dej ó
establecido el ad quem no se cumplieron los requisitos previstos en la Ley de P ropiedad Hori zontal
respecto al per miso de habitabilidad y la pr otocolización del documento de condomini o, por ende,
los apartamentos que confor man el edifico construido por la parte demandante reconvenida en una
parcela de su propiedad, no pudieron ser en aj enados baj o el régimen de propiedad horizontal por
cuanto no se cumplieron las for malidades pr evistas en la ley que ri ge tal materia.

Por lo tanto, estima la Sala que es obvio suponer que es el propietario del bien inmueble que
se pretende reivindicar qu ien reali za los t rámites para colocarlo baj o el régi men de propiedad
horizontal, y así poder vender los apartamentos baj o el referido régi men, lo cual tampoco fue un
hecho controvertido entre las partes.

Todo lo cual, pone en evidencia que los trámites que pudieron haber existido entre el
eventual comprador ( demandada reconvini ente) y el propietario (demandante reconvenida) sólo
podían existir sobre la base que la parte demandada reconviniente (eventual compradora) trataba
con el legíti mo dueño (demandante reconvenida), para lo cual bast aba que éste tuviera la propiedad
sobre el terreno, el cual lleva consi go la propiedad de las bienhechurías sobre él construidas, tal
como se dej ó establecido en el análisis anterior en cual se declaró la errónea interpretac ión del
artículo 549 del Códi go Ci vil, cuyos razonamientos se dan aquí por reproducidos.

Por lo tanto, consider a la Sala que la parte demandada reconvini ente reconoce que la parte
demandante reconveni da es la propietaria del bien que pretende reivindicar.

Ahora bien, estableció lo anterior, estima la Sala que en el presente caso, tal como antes se
señaló, que al dej ar establecido el j uez de alzada que el demandante es el propietario del suelo y
que el bien inmueble que pretende reivindicar esta situado en el suelo de su propiedad, debió
considerar que la parte demandante es tambi én el propietario del inmueble que pretende reivindicar,
ya que la Ley de Propi edad Horizontal no constituía una excepción a la regla genérica pr evista en el
artículo 549 del Códi g o Ci vil.
Por lo tanto, considera la Sala que habiéndose declarado el vicio por la errónea
interpretación del artículo 549 del Códi go Civil, se produce la concurrencia del requisito atinente a
la propiedad de la parte demandante sobre el inmueble que se pre tende reivindicar, no así el de la
demandada poseedora como lo indica la recurrida, pues, al declara sin lugar la reconvención
interpuesta por la part e demandada, dej ó establecido que “… no se verificó titulo de propiedad que
favoreciera a la parte demanda da reconviniente, en razón que la misma alegó ser propiet aria del
inmueble a reivindicar…”.
En consecuencia al quedar comprobado como fue el derecho de pr opiedad de la parte actora
sobre el inmueble obj eto de la solicitud de reivindicación, cuyo inmueble, tal como lo dej ó
establecido el ad quem, se encuentra en posesión de la parte demandada reconviniente sin tener
título de propiedad y sin derecho de poseer el mismo, pues, se decl aró sin lugar la reconvención
interpuesta por ella y, que además, el inmuebl e que se pretende rei vindicar presenta identidad con
el bien obj eto de la presente solicitud, consi dera la Sala que el j uez de al zada erró en la
interpretación del artículo 548 del Códi go Civil, a la fines de comprender el asunto elevado a su
consideración.

Pues, al quedar demostrada la propiedad del suelo mediante documento público que no fue
tachado, tal como lo señaló la recurrida, no se hacía necesario exigir ningún elemento adicional
como lo era el de cumplir con los extremos de la Ley de Propiedad Hor i zontal, señal ados por la
recurrida.
Por lo tanto, no podía exigirse al demandante que demostrara la pr opiedad del inmueble que
pretende reivindicar mediante la presentación de un título de propi edad otor gado baj o el régi men de
propiedad hori zontal, por c uanto dicho régi men no es aplicable al inmueble que se pretende
reivindicar, tal como se dej ó establecido en la pri mera denuncia por infracción de ley, y que además
la Ley de Propiedad Horizontal como antes se ha dicho no se puede considerar como una ley
especial que contempl e alguna excepción a l a regla general previst a en el artículo 549 eiusdem.

Ahora bien, deter minado lo anterior, considera la Sala que la infr acción del artículo 548 del
Códi go Ci vil, por error de interpretación, fue deter minante en el d ispositivo del fallo recurrido, ya
que si el j uez de alzada hubiese interpretado correctamente dicha nor ma, no hubiese declarado sin
lugar la demanda de reivindicación, pues, habiéndose establecido que la parte demandante había
logrado demostrar el derecho de propiedad sobre el inmueble obj eto de litigio y en consecuencia
estando demostrado los otros presupuestos que se exigen para decl arar procedente la reivindicación,
tal como evidenció de la sentencia recurrida ut supra transcrita, ha debido declarar con lugar la
demanda de rei vindicación.

Por últi mo, en relación a la falta de aplicación del artículo 4 del Códi go Ci vil, el recur rente
omite señalar cuáles son las razones por las cuales considera que esa nor ma no fue aplicada, por el
contrario, sólo se li m itó en señalar que el j uez de al zada incurri ó en la falta de aplicación de la
referida nor ma “…al no atribuirle a las normas contenida (sic) en los artículo (sic) 548 y 549
eiusdem el sentido y significado evidente propio de sus palabras…”, por tales razon es se declara
improcedente la denuncia de infracción del artículo 4 eiusdem. Así se establece.
Por lo expuesto, esta Sala considera procedente la denuncia por errónea interpretación de los
artículos 548 y 549 del Códi go Ci vil . Así se decide.

CASACIÓ N SIN REENVÍO

De confor midad con lo previsto en el segundo párrafo del artículo 322 del Códi go de
Procedi miento Ci vil, l a Sala puede casar sin reenvío el fallo recur rido cuando su decisi ón sobre el
recurso haga innecesario un nuevo pronunci amiento sobre el fond o o bien cuando los hechos hayan
sido soberanamente establecidos y apreciados por los j ueces de fondo y ello per mita aplicar la
apropiada regla de der echo.

En esos casos, el fallo dictado y el expediente deben ser remitidos directamente al tribunal al
cual corresponda la ej ecución.
Ahora bien, en el sub i udice se declaró con lugar la pri mera denuncia por infracción ley, por
la falsa aplicación de l os artículo 1, 26 y 32 de la Ley de Propiedad Hori zontal, en donde se
estableció que no podí a exigirse al deman dante que demostrara la propiedad del inmuebl e que
pretende reivindicar mediante la presentación de un título de propi edad otor gado baj o el régi men de
propiedad hori zontal, por cuanto dicho régi men no es aplicable al inmueble que se pretende
reivindicar.

Asi mismo, se declaró con lugar la segunda denuncia por infracción de ley, por la err ónea
interpretación de los artículos 548 y 549 del Códi go Ci vil, en la cual se estableció el derecho de
propiedad que tiene el demandante sobre el bien inmueble que pretend e reivindicar, con base en que
el propietario del suelo lo es también del inmueble construido por él sobre el suelo de su propiedad.

Igual mente, se deter minó que estaban demostrados los otros tres presupuestos concurrentes
que se exigen para declarar procedente la reivindicación, los cuales fueron precisados en la segunda
denuncia por infracción de ley, y que aquí se dan por reproducidos.

Por lo tanto, habiendo que dado establecido de manera concurrente el cumpli miento de los
cuatro presupuestos a los cuales se encuentr a condicionada la acci ón de rei vindicación, establecidos
por la doctrina de esta Sala, se debe declarar procedente la demanda de rei vindicación. Así s e
decide.

En consecuencia, se declara con lugar la demanda de rei vindicación interpuesta por la

sociedad mercantil INVERSO RA GERMANO VENEZO LANA, S.R.L. contra la ciudadana
LILIAN REYNA IRIBARREN , sobre un apartamento (penthouse) ubicado en el ni vel ocho (8 ) del
edificio “Las Terrazas”, construido sobre una parcela de terreno identificada con el Nº. 5.597,
ubicada en la calle Suapure de la urbani zaci ón Colinas de Bello Monte, municipio Barut a del estado
Miranda, cuyo apartamento tiene un área aproxi mada de s eiscientos metros cuadrados (600mts2) y
cuyos linderos son los siguientes; NORTE: Fachada norte del edificio; SUR: Escaleras de acceso,
ascensor y fachada sur del edificio; ESTE: Fachada este del edificio y, OESTE: Fachada oeste del
edificio. Se ordena a la parte demandada -r econviniente la desocupación y entrega del inmueble,
antes identificado, a l a parte demandante reconvenida.
 Con base en los razonamientos expuestos, esta Sala declara con l ugar el recurso de casación
for malizado y casa la sentencia recu rrida sin reenvío, con los demás pronunciamientos de Ley, de
confor midad con lo pr evisto en el artículo 322 del Códi go de Procedi miento Ci vil. Así se establece.

DECISIÓN

En mérito de las precedentes consideraciones, el Tribunal Supremo de Justi cia de la

República Bolivariana de Venezuela en Sala de Casación Ci vil, admi nistrando j usticia en nombre de
la República y por aut oridad de la Ley, decl ara CON LUGAR el r ecurso de casación anunciado y
for malizado por la parte demandante, contra la sentenci a dictada en fecha 2 de noviembre de 2009,
por el Juzgado Superi or Sépti mo en lo Ci vil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial
del Área Metropolitana de Caracas. En consecuencia, DECRETA LA NULIDAD del fallo recurrido,
CASA SIN REENVÍO la sentencia proferida por el Juzgado Superi or antes mencionado, y declara:
1) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada contra la sentencia dictada por el
Juzgado Sexto de Pri mera Instancia en lo Ci vil, Mercantil y del Tránsito de la misma
Circunscripción Judicial, de fecha 14 de mar zo de 2003, 2) SIN LUGAR la reconvención que por
cumpli miento de contr ato interpuso la parte demandada -reconviniente. Queda de esta manera
CASADA Y SIN REENVÍO la sentencia i mpugnada.
Se condena en costas del proceso a la parte demandada -reconviniente.
Publíquese y regístrese. Remítase el expediente al Juzgado de la causa, Juzgado Sexto de
Pri mera Instancia en l o Ci vil, Mercantil y del Tránsito de la Circunscripción Judicial del Área
Metropolitana de Caracas. P articípese esta decisión al Tribunal Superior de ori gen, todo de
confor midad con el art ículo 326 del Códi go de Procedi miento Ci vi l.

Dada, fir mada y sellada en el Despacho de la Sala de Casación Ci vil, del Tribunal Supremo
de Justicia, en Caracas, a los cinco (5) días del mes de octubre de dos mil diez. Años: 200º de la
Independencia y 151º de la Federación.

Presidenta de la Sala -Ponente,

____________________________

YRIS ARMENIA PEÑA ESPINOZA

Vicepresidenta,

________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,

_________________________

ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ

Magistrado,
____________________
CARLOS OBERTO VÉLEZ

Magistrado,
 _____________________________

LUÍS ANTONIO ORT ÍZ HERNÁNDEZ

Secretario,

_________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp: Nº. AA20 - C-2010-00087

Nota: Publicada en su fecha a las

Secretario,

Magistrado CARLOS OBERTO VÉLEZ , expresa su disentimiento con la sentencia

precedentemente consi gnada y aprobada por mayoría de los Magistrados y Magistradas i ntegrantes
de esta Sala de Casaci ón Ci vil del Tribunal Supremo de Justicia, la cual declara “... CO N LUGAR
el recurso de casación anunciado y for malizado (…) DECRETA LA NULIDAD del fallo recurrido,
CASA SIN REENVÍO la sentencia proferida por el Juzgado Sup erior antes mencionado, y declara:
1) SIN LUGAR la apelación interpuesta por la parte demandada (…) 2) SIN LUGAR la
reconvención…”; por lo que, procede a consignar, por vía del presente escrito, “...las razones de su
desacuerdo...”, en atención al contenid o y alcance del artículo 104 de la Ley Or gánica del Tribunal
Supremo de Justicia, en concordancia con el artículo 63 del Reglamento Interno del Al to Tribunal.
En consecuencia, salva su voto , en los si guientes tér minos:

La decisión suscrita por la mayoría sentenciadora de la Sala, en la solución del recurso de

casación SE APARTA DE LOS CRITERIOS JURÍDICOS VIGENTES QUE DE SEGUIDA SE
INDICAN, DICTADOS POR LA SALA CO NSTITUCIONAL Y POR LA SALA DE CASACIÓN
CIVIL, que resultan aplicables al caso . Est as j urisprudencias que infringió la disentida, son:

1) DE LA SALA CONSTITUCIONAL:

“…El propietario demandante que pretende se le reivindique en sus derechos, debe presentar
com o instrum ento fundam ental de la demanda el título o docum ento donde acredi te su
propiedad…” (Vid. decisión de la Sala Constitucional N° 731, del 26 de abril de 2007, Exp.
N° 06 -1018, en el caso de José Gonzalo Palencia Veloza) . Esto es indiscutible, es de
Perogrullo.

2) DE LA SALA DE CASACIÓN CIV IL

2.1) “…es requisito sine qua non, para que proceda la acción de reivindicación, que ésta sea
realizada por el propietario, en contra del poseedor o detentador, y que se demuest re esa
propiedad mediante j usto título, pero ¿qué debemos entender por j usto título? En cuanto a
esto, la doctrina y la j urisprudencia han sido contestes en admitir que LA PROPIEDAD
SÓLO SE DEMUESTRA MEDIANTE DOCUMENTO QUE ACREDITE LA MISMA,
DEBIENDO CUMPLIR DICHO DO CUMENTO CON LAS FORMALIDADES DE LEY QUE
LE PERMITAN GOZAR DE AUTENTICIDAD NECESARIA; POR LO Q U E EN TAL
SENTIDO (…) al tratarse de la reivindicación de un bien inm ueble, el m edio idóneo para
probar el derecho de propiedad sobre dicho inm ueble ante el poseedor, necesariam ente tiene
que ser título registrado (…) En caso que el Juez deter mine que el demandante no pr obó el
 derecho de propiedad que sustenta su acción j udicial, la demanda reivindicatoria debe ser
decidida a favor del demandado, que obviamente debe ser el poseedor de la cosa, conf or me a
viej o adagio (In Pari Causa Melior Est Possidentis) , que inf or ma que, en i gualdad de
condiciones es mej or la del poseedor, dado que si dos o más personas pretenden la propiedad
de una cosa o bien, y entre ellas esté el poseedor, si son de i gual mérito los títulos que se
presentan, o ninguno l os produce, en i gualdad de circunstancias (In Pari Causa) , el Juez debe
decidir a favor del poseedor, que no es otra cosa que el título en virtud del cual queda
establecido el derecho a poseer, al no existir mej or derecho que el poses orio del
demandado…” (Vid. decisión de la Sala de Casación Ci vil N° 573, del 23 de octubre de 2009,
Exp. N° 09 -107, en el caso de Transporte Ferherni, C.A., contra Estación de Ser vicio La
Macarena C.A., bajo la ponencia del Magistrado Luís Antonio Ortíz He rnández.). Si n votos
salvados, léase y reléase bien, sin que ninguno de los Magistrados y Magistradas disintiera
de dicha decisión.

2.2) “…dada las características de la acción reivindicatoria, ésta sólo puede ser propuesta única y
exclusivam ente por quien es efectivam ente titular del derecho de propiedad para el m om ento
de presentada la dem anda , sobre el cual r ecae la carga de demostrar tal cualidad frente al
demandado, quien sól o es detentador del i nmueble (…) no puede pretenderse obtener la
reivindicación de un inm ueble , si es necesaria una previa decl aratoria de nulidad de un
docum ento, para establecer la condición de propietaria de quien dem anda (…) la acción ha
debido ser desechada al no estar cum plidos los presupuestos de procedencia de l a acción,
entre ellos, ser propietario de la cosa a reivindicar y que los demandados tengan cualidad de
poseedor o detentador del mismo inmueble, y como fue establ ecido precedentement e, no
puede pretenderse obtener la reivindicación de un inmueble, si es n ecesaria una previa
declaratoria de nulidad de un documento, para establecer la condición de propietaria de
quien demanda (Vid., decisión de la Sala de Casación Ci vil N° 140, del 24 de mar zo de 2008,
Exp. N° 2003 -0653, en el caso de Ol ga Mar tín Medina cont ra Edgar Ramón Telles y otr a, bajo
la ponencia de la Magistrada Isbelia Pérez Velásquez ). Ésta decisión fue publicada SIN
VOTO SALVADO .

En el caso planteado y decidido por la disentida, el j uez de la recurrida deter minó que la
demandante NO PROBÓ LA PROPI EDAD SOBRE EL INMUEBLE QUE PRETENDE
REIVINDICAR (apartamento PH del edificio Las Terrazas, identif icado en el expediente), SIENDO
QUE TENÍA LA CARGA PROBATORIA DE DEMOSTRARLO y, por tratarse el derecho de
propiedad de uno de los requisitos concurrentes par a la procedencia de la acción rei vi ndicatoria,
por vía de consecuenci a, declaró sin lugar la demanda.

Frente a ello, la mayoría sentenciadora de la Sala establece que la recurrida , POR V ÍA

DEL PRINCIPIO CONTENIDO EN EL ART ÍCULO 549 DEL CÓDIGO CIV IL ( CUYA EXCEPCIÓN
ESTÁ PREV ISTA EN EL ART ÍCULO 555 EI USDEM) DEBIÓ TENER A LA ACCIONANTE
COMO PROPIETARIA DEL BIEN INMUEBLE QUE SE PRETENDE REIVINDICAR , ya que
“…la propiedad del suelo llev a consi go la de la superficie…” por lo que al ostentar tal carácter (el
de propietaria) con respecto al suelo donde se encuentra edificado el bien en cuestión, también lo es
en cuanto al precitado inmueble.

Así las cosas, la disentida en sus páginas 73 y 97 ESTABLECE, de m anera previa, EL

CARÁCTER DE PROPIETARIA DE LA DEMANDANTE , NO OBSTANTE LA FALTA DE TÍTULO
– REPITO: FALTA DE TÍTULO - QUE LE ACREDITE ESE CARÁCTER SOBRE EL BIEN
OBJETO DE LA REIVINDICACIÓN , sin que para ello sea sufi ciente -en m i hum ilde opinión-
haber dem ostrado la propiedad del suelo sobre el que se encuentra éste construido , aspecto éste
últim o indiscutido .
 Como expresé al inicio, esti mo que la mayoría sentenciadora de la Sala se apartó del
contenido y alcance de lo que prevé el artículo 548 del Código Civil y de los criterios jurídicos
vigentes que rigen l a m ateria, anteriormente transcritos, PUES LA ACCIONANTE CUANDO
PRESENTÓ LA DEMANDA NO DEMOSTRÓ FRENTE A LA POSEEDORA MEDIANTE JUSTO
TÍTULO LA PROPIEDAD DEL BIEN QUE PRETEND E REIVINDICAR, por lo que siendo el
derecho de propiedad uno de los requisitos necesarios y concurrente para la procedencia de la
acción reivindicatoria, LA MISMA DEBIÓ SER DECLARADA IMPROCEDENTE Y EL RECURSO
DE CASACIÓN ANUNCIADO, DEBIÓ DECLARARSE SIN LUG AR.

Asi mismo, considero oportuno dej ar asentado que, contrari o a lo dicho por la disentida, con
respecto a la supuesta f alta de derecho a poseer el bien a reivindicar por parte de la
demandada (otro de los requisitos necesarios y concurrente para la procedencia de la acción
propuesta), estim o existen suficientes indicios dem ostrativos de que la posesión de la accionada
en el caso concreto, es legítim a .

Al respecto, la mayoría sentenciador a de la Sala en la página 96 de la decisión consid era

“…indudable que la parte demandada reconviniente no tiene una posesión legal sobre el inmuebl e
que ocupa, pues, la demandada reconviniente no alegó ni probó la existencia de otra relación
contractual que per mit iría establecer que su posesión es legal…” .

Por su parte, la acci onante le califica de invasora del i nm ueble en cuestión; sin em bargo, no
obstante que si bien no tiene título que le acredite el carácter de propietaria, LA PROPIA
DEMANDADA LA HA RECONOCIDO COMO COPROPIETARIA DEL MISMO .

Veámoslo:

(Todos los folios que se indican son de la primera pieza del expediente que confor man las
actas ante esta Sala de Casación Ci vil)

Al folio 3, la demandante señala que el precitado inmueble “…ha sido invadido y ocupado
por la ciudadana LILIAN REYNA IRIBARRE N…”. (Resaltado del texto); sin embar go:

La hoy demandada fue representante legal de la hoy empresa demandante y conj untamente
con su ex cónyuge, FUERON SOCIOS DE LA MISMA, ADEMÁS TAMBIÉN FUE PROPIETARIA
DEL TERRENO SO BRE EL CUAL SE ENCUENTRA EDIFICADO EL INMUEBLE QUE SE
PRETENDE REIVINDICAR , (folio 166, documento autenticado el 25 de agosto de 1978 y folio
214 documento auténtico del 16 de oct ubre de 1978 ante el Registro Mercanti l II de la
Circunscripción Judicial del Dtto. Federal y Edo Miranda; folio 21 9 según acta del 10 de agosto de
1974).

El 14 de enero de 1980 la accionada y su entonces cónyuge, APORTARON FONDOS

ECONÓMICOS PARA LA TERMINACIÓN DEL EDIFICIO SOBRE EL CUAL SE
ENCUENTRA EL INMUEBLE QUE SE P RETENDE REIVINDICAR EN SUS CARACTERES
DE SOCIOS D E LA HOY DEMANDANTE , (folio 188, documento autenticado el 14 de enero de
1980).

El 15 de abril de 1994, la demandada , su ex cónyuge y otros ci udadanos en sus caracteres

de COPROPIETARIOS del precitado edif icio constituyeron asociación civil “…confor mada por
todos los co -propietarios del Edificio LAS TERRAZAS, ya ident ificado, cuyo OBJETO es el de
representar, contratar, defender los derechos e intereses de todos y cada uno de los co -propietarios
del Edificio… así como administrar el Condominio...” (folio 1 94, documento auténtico ante la
Oficina Subalterna del Pri mer Circuito de Registro del Municipio Libertador el 26 de j ulio de
1994).
 Cursa a los folios 281 y 282 comunicaciones enviadas por la administradora de la
accionante de fechas 13 y 26 de noviembre de 1986 a la demandada , EN LA CUAL LE
RECONOCEN EXPRESAMENTE COMO COPROPIETARIA y con tal carácter le convocan para
la celebración de reunión, en la cual entr e otros asuntos se le rendirían cuentas , así como le
inf orman sobre el deber de cada copropietario de cancelar dos cuotas para gastos prioritarios .
(Estas documentales quedaron reconocidas mediante la prueba de cotej o).

De lo anterior mente expresado, consider o se puede colegir que está suficientemente

dem ostrada la vinculación de la dem andada durante m uchos años con el inm ueble que se
pretende reivindicar , así como con el terr eno donde está edificado el mismo e inclusive con la
propia demandante, si endo que en un principio estuvo representada por ella.

Asi mismo, esti mo que es i mportante tener en cuenta las precitadas comunicaciones que le
reconocen expresamente como copropietaria, cabe aclarar, no para discutir si ostenta dicho carácter
o no, pues tal reconocimiento no representa j usto título para ello, pero valen com o indicios junto
con las circunstanc i as supra indicadas, en cuanto a que la posesión de la dem andante es
legítim a, pues, además ES SABIDO QUE LA ADMINISTRADORA NO RENDIRÍA CUENTAS A
UNA PERSONA QUE ESTÉ OCUPANDO EN CALIDAD DE INVASORA Y MUCHO MENOS LE
REQUERIRÍA EL PAGO DE GASTOS PRIORITARIO S.

En resumen, e n el caso planteado, la falta de título de dominio o propiedad por parte de la

accionante, así como posesión legíti ma de la demandada, conl levaba a la i mprocedencia de la
acción.

Así, lo declaró la recurrida, la cual conoci ó en reenvío, y tambi én la anterior decisi ón de

alzada que casó la Sala ; el Juzgado Super ior Tercero en lo Ci vi l, Mercantil y del Tránsito de la
Circunscripción Judicial del Área Metropolitana de Caracas, di ctó sentencia definitiva el 10 de
octubre de 2006 medi ante la cua l concluyó en que en el caso part icular la demandante no dem ostró
la propiedad del bien que pretende reivindicar, ni la posesión ilegítim a por parte de la
accionada.

Contra la decisión supra indicada, la accionada anunció recurso de casación, el cual fue
resuelto mediante fallo N° 939, del 13 de diciembre de 2007, bajo la ponencia de la m isma
Magistrada, Dra. Yris Arm enia Peña Espinoza , que hoy fue ponente de la disentida, en la cual, la
mayoría sentenciador a de la Sala casó de oficio la decisión recurrida con base en el vicio de
inmoti vación del fallo, ordenando se dict e nueva decisión. EN AQUELLA OPORTUNIDAD,
IGUALMENTE SALVÉ EL VOTO , por cuanto estim é que la im procedencia del requisito
concurrente atinente a la titularidad del accionante sobre la propied ad del bien, debía ser
controlado en el m arco de una denuncia por infracción de ley, por lo que devenía inútil la
casación de oficio delatada por la Sala con respecto a la inm otivación en que había incurrido el
sentenciado de alzada con respecto a los otro s requisitos de procedencia de la acción , por cuanto:

“…Sí no procede UNO de los cuatro requi sitos, aunque los otros se cumplan, la
acción es i mprocedent e, aunado a que en el presente caso el form alizante sobre
éllo, nada dijo por cuanto la disentida actúa de oficio, es determ inante para quien
disiente de la m ayoría sentenciadora que al establecer la existenci a de un vicio de
inm otivación por no haberse expuesto los m otivos respecto al análisis de los
dem ás requisitos concurrente de procedenci a de la reivin dicación y ordenar, com o
consecuencia, la nul idad y reposición, constituye una dilación indebida en la
tramitación del proceso, dem orando la f inalización de un juicio que, de no
desvirtuarse los fundam entos jurídicos de la recurrida respect o a la falta de
dem ostración de la propiedad, carecería de sentido que otro juez o jueza vuelva a
dictar sentencia para que establezca el incum plim iento del mism o requisito y, por
ende, la im procedencia de la pretensión int entada …”.
 Casada aquella sentencia, el Juzgado Superi or Sépti mo en lo Ci vi l, Mercantil y del Tránsito
de la preindicada Cir cunscripción Judicial, dictó la sentencia definitiva hoy recurrida, y tam bién
volvió a determ inar que el accionante i ncum plió con su carga prob atoria de dem ostrar la
titularidad sobre el bien que pretende reivindicar y que, sin embargo, dado que en i gualdad de
condiciones es m ejor la condición del que posee de conform idad con lo previsto en el artículo 775
del Código Civil, debí a continuar poseye ndo el precitado inm ueble la accionada (poseedora) .

Como vemos, la Sala ha venido siendo insi stente en revocar las decisiones que, a m i juicio
y por lo aquí expuest o, son acertadas y se com padecen con la doctrina casacionista vi gente de la
Sala, PUES, EN EL CASO NO ESTÁ DEMOSTRADA LA PROPIEDAD DEL ACCIONANTE Y,
ADEMÁS, LA POSESIÓN DE LA DEMANDADA ES LEGÍTIMA ; sin fundam entos concretos que
se ajusten a las jurisprudencia de esta Sal a de Casación Civil y de la Sala Constituci onal , que la
disentida ignora, es to es, calla para no declarar improcedente la acción reivindicatoria y el recurso
de casación anunciado y for mali zado. Pri mero con una inmoti vación que, como expliqué en el voto
salvado anterior, era inútil su declaratoria. Hoy se demuestra tal inutilidad, pues, el j uzgado de
reenvío vol vió a ratificar que no estaba probada la propiedad y es ahora que se entra a conocer el
fondo (a mi j uicio de manera equi vocada, por las razones ya expuestas), cuestión que se pudo
hacerse antes.

De acuerdo con las anteriore s consideraciones de hecho y de derecho, y en aras de garantizar

la tutela j udicial efectiva de los involucrados, consagrada en el art ículo 26 de la Constit ución de la
República Boli variana de Venezuela, el cual establece que toda persona tiene derecho a o btener con
prontitud la decisión correspondiente, por lo cual se presum e que la respuesta del juez a la
pretensión de los particulares, debe ser adecuada y razonada, estim o que en el caso particular
existen suficientes y convincentes elem entos que perm iten , por una parte com probar que la
accionante no ostenta el título dem ostrativo de su carácter de propietaria, frente a lo cual la ley
favorece la condición del poseedor y, de otro lado, constan suficientes indicios que hacen
presum ir que la posesión de la a ccionada no es ilegal, es legítim a . Dej o así expresado el
fundamento del voto salvado en relación a la sentencia que en esta causa ha tomado la mayoría
sentenciadora. Fecha ut supra.

Presidenta de la Sala,

___________________________

YRIS ARMENIA PEÑA ESP INOZA

Vicepresidenta,

________________________
ISBELIA PÉREZ VELÁSQUEZ

Magistrado,
_________________________

ANTONIO RAMÍREZ JIMÉNEZ

Magistrado,
_____________________
CARLOS OBERTO VÉLEZ

Magistrado,
 ______________________________

LUÍS ANTONIO ORT ÍZ HERNÁNDEZ

Secretario,

_________________________

ENRIQUE DURÁN FERNÁNDEZ

Exp: Nº. AA20 - C-2010-00087

Universidad Católica Andrés Bello
Facultad de Derecho
Escuela de Derecho
Cátedra: Derecho de Bienes y Derechos Reales: parte especial
Estudiante: Daniel Villegas – C.I: V-16.274.235

Acción de Reivindicación

Se trata de un recurso de casación de ante la Sala de Casación Civil del Tribunal Supremo de
Justicia, del mes de octubre de 2010, con ponencia de la Magistrada Yris Armenia Peña Espinoza;
entre las partes: Inversora Germano Venezolana, S.R.L., contra Lilian Reyna Iribarren, ejerciendo una
acción reivindicatoria, la cual fue declarada SIN LUGAR, por no enmarcarse los requisitos relativos a
la acción reivindicatoria propuesta por la parte accionante, en contra de la ciudadana Lilian Reyna
Iribarren y en razón que la ciudadana mencionada, se encuentra poseyendo el bien inmueble objeto de
demanda, tiene mejor derecho, en consecuencia debe continuar poseyendo el bien, de acuerdo a lo
establecido en los artículos citados en la sentencia números775 del Código Civil y 254 del Código de
Procedimiento Civil.
Según lo descrito en la sentencia del TSJ, la acción reivindicatoria, se encuentra establecida a la
concurrencia de los siguientes requisitos: a) Derecho de propiedad o dominio del actor
(reivindicante); b) Encontrarse el demandado en posesión de la cosa que se trata de reivindicar; c) La
falta del derecho a poseer del demandado; d) Identidad de la cosa, es decir que sea la misma
reclamada y sobre la cual se reclaman derechos como propietario. También esta acción corresponde
exclusivamente al propietario contra el poseedor que no es propietario. En consecuencia, la carga de
la prueba la tiene el demandante. Es por ello, que el demandante está obligado a probar por lo menos
dos requisitos: a) Que el demandante es realmente legítimo propietario de la cosa que pretende
reivindicar y b) Que la cosa de que se dice propietario es la misma cuya obtención ilegal le atribuye a
la demandada. La falta de uno o cualquiera de estos dos requisitos, es suficiente para que se declare
sin lugar la acción.
Del criterio establecido del TSJ, según las normas de la carga probatoria, corresponde al
demandante demostrar la propiedad del inmueble a reivindicar y no se evidenció en la sentencia, el
titulo que favoreciera a la demandante, referente a la propiedad del inmueble. Igualmente no se
verificó título de propiedad que favoreciera a la demandada, en razón que la misma fundamentó ser
propietaria del inmueble a reivindicar, además se demostró la posesión por parte de la ciudadana
Lilian Reyna, sobre el inmueble y ni la parte demandante, ni la parte demandada demostraron tener
titulo del inmueble, pero si se demostró la posesión por parte de la demandada, y de conformidad con
lo establecido en el artículo 254 del CPC, la acción de reivindicación intentada no prospero por no
haber demostrado la demandante el derecho de propiedad sobre el inmueble.