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Sistemas y Principios Registrales

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Sistemas y principios registrales

1. Introducción. 2. Los sistemas regístrales. 3. Los principios regístrales. 4. Bibliografía. INTRODUCCIÓN. El presente trabajo tiene por finalidad, dar a conocer mejor lo que son los sistemas regístrales, encontrar una clasificación adecuada de los mismos, entender de donde se origina el sistema registral venezolano, sus principales caracteres y establecer ciertas críticas de algunos autores; así como explicar lo que son los principios regístrales, su enumeración e importancia en materia regístral. Es importante aclarar que cuando se habla de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, se ubican estos sistemas en el campo del Derecho Inmobiliario, pero nuestro objetivo es lo relativo a la organización de la propiedad inmueble desde el punto de vista de la publicidad, y si se considera que los sistemas modernos fundamentan la publicidad en la institución de un registro ad hoc, se encuentra más adecuado hablar de sistemas regístrales y no de sistemas de ordenación jurídica de la propiedad inmueble, lo cual traería como consecuencia confusiones. A través de la historia de la humanidad han existido sistemas inmobiliarios no regístrales, como el Sistema Romano que carecía de solemnidad constitutiva y de protección a terceros adquirentes ó el Antiguo Sistema Germánico que tenía solemnidad constitutiva y protegía a los terceros adquirentes; pero los sistemas inmobiliarios modernos son eminentemente regístrales, es decir, son sistemas en los cuales los actos relativos a la transferencia y gravamen de los bienes inmuebles aparecen en relación con la institución del Registro de la Propiedad, a través del cual se verifica la publicidad de las transmisiones inmobiliarias, hecho tan antiguo, en expresión de Besson, "como la misma propiedad inmueble". A través del trabajo se aclararán ciertas dudas referentes principalmente a los caracteres de los sistemas regístrales y los principios regístrales que deben regir para lograr un buen funcionamiento del Derecho Registral.

Roca Sastre aparte de considerar los sistemas inmobiliarios no regístrales. Coviello estima dos grandes sistemas: el sistema francés o de transcripción (Francia. y el sistema germánico o de inscripción (Austria. australiano. así como el régimen y organización de esta institución. como desde un punto de vista formal. Se tomará en cuenta la clasificación de los sistemas inmobiliarios regístrales desde el punto de vista sustantivo que adopta Roca Saatre. es decir. 2. LOS SISTEMAS REGÍSTRALES. Según Sanz Fernández: "Sistema regístral es el conjunto de normas que en un determinado país regulan las formas de publicidad de los derechos reales sobre los bienes inmuebles a través del Registro de la Propiedad.DESARROLLO I. Prusia y Australia). clasifica exhaustivamente los sistemas inmobiliarios regístrales en: registros con efecto de requisito de oponibilidad. registros con efecto de presunción de exactitud y plena protección de terceros y registros con plena eficacia formal o sustantiva. Italia y Bélgica). alemán y suizo. tanto desde un punto de vista sustantivo. Jerónimo González considera por separado y en orden cronológico los sistemas: francés. el valor de los asientos como forma de constitución o publicidad de aquellos derechos. ya que la misma entraña auténtico interés científico y hace factible una clasificación completa. Desde el punto de vista de la eficacia y valor jurídico de los asientos regístrales. es decir. la organización y el régimen del Registro". Lo cual dicho en forma sintética sería el conjunto de normas reguladoras de la institución del Registro de la Propiedad. cada uno con sus derivados. se pueden clasificar los sistemas inmobiliarios en: . 1. el germánico y el australiano. Clasificaciones. Besson considera tres sistemas: el sistema francés. Concepto.

a. en algún supuesto.a. los males de la clandestinidad y de la posible sorpresa y perjuicio de terceros adquirentes. sin que se precise ningún modo o requisito que venga a sumarse. el cual discurre por entero en el ámbito del Derecho Civil: "solo que para evitar.. careciendo el Registro de efectos constitutivos. Fue adoptado por primera vez este sistema por el Código Napoleónico y ha sido imitado por Bélgica. se exige la registración. En Venezuela es el sistema vigente con algunas particularidades (art. sí el acto jurídico correspondiente quiere oponerse o hacerse valer contra de quien le pueda perjudicar". coincide con la situación jurídica en que el inmueble se encuentre en la realidad. y es propio de aquellos ordenamientos jurídicos en que la adquisición del dominio y demás derechos reales se verifica por la conclusión del simple contrato (sistema consensualista). si bien. cuyo nacimiento y eficacia se rigen por el Derecho Civil. los derechos reales inscritos existen y disfrutan de completa eficacia jurídica (tal es la llamada legislación regístral). es decir. No limitan la efectividad del Registro a la mera publicidad y a la oponibilidad frente a terceros de los actos registrados. Es un régimen de transcripción. Los actos y contratos regístrales que no hayan sido registrados no pueden hacerse valer contar terceros. Holanda. Se establece la presunción de exactitud del Registro. en lo indispensable. Sistemas que atribuyen a los asientos regístrales efectos convalidantes. Sistemas que reducen el Registro a fines de simple publicidad o que adoptan el Registro con efectos de requisitos de oponibilidad: y La constitución o adquisición del dominio y demás derechos reales inmobiliarios se rigen por el Derecho común. voluntaria. sino que producen efectos convalidantes. al título adquisitivo. o a complementar. y y . lo que el Registro expresa es verdad. El Registro no se involucra en el acto de enajenación. y ésta es la regla general. La publicidad regístral de los derechos reales inmobiliarios. el derecho real no es eficaz hasta que se haya practicado el asiento registral correspondiente (régimen de hipotecas). Portugal. es. presumen la exactitud del Registro y protegen plenamente a los terceros. Italia. 1924 Código Civil). no son oponibles. y y y y y La constitución de los derechos reales está completamente desvinculada de las formas de publicidad.

y el titular inscrito es mantenido en su adquisición (Principio de la fe pública registral). pero no admitieron el título real. La eficacia constitutiva de los asientos regístrales es tal. y dicho contenido. El asiento es totalmente independiente del acto. y y Las formas regístrales de publicidad pueden estar establecidas de manera tal que las mismas sean necesarias para que el derecho real se constituya y nazca. ordinariamente. En tal sentido. pero para surtir sus efectos precisa que previo a la inscripción exista un negocio jurídico causal justificativo del derecho real que el Registro da vida. además. no se demuestre lo contrario (legitimación registral). en la forma debida. El contenido del registro se presume exacto. Lubeck. eficacia constitutiva. Sistema de Sajonia. ya que. Mecklemburgo. mientras. por tanto. a. técnicamente. no existe disparidad entre el contenido regístral y la realidad jurídica extraregístral.y Cuando las formas regístrales contrastan con las formas constitutivas civiles de los derechos reales. Australia adoptó. y y y y . Sistema Australiano: el contenido regístral se considera exacto de una manera absoluta. el sistema del título real. y la subsidiaria de realizar por sí mismos la función de publicidad. es mantenido a favor de terceros que adquirieron sus derechos confiados en los datos regístrales (fe pública registral). Sistema establecido en España y vigente en Cuba y demás países hispanoamericanos que se inspiraron en la Ley Hipotecaria española de 1861. sino que la misma no tiene existencia jurídica hasta que el Registro toma razón de la voluntad o ánimo de generarla. no es factible atacarlo. Sistemas que atribuyen al Registro eficacia constitutiva. negocio o título que lo propició. las primeras triunfan sobre las segundas. Los asientos regístrales tienen la función principal de dotar de existencia a los derechos reales. Sistema Alemán y Suizo: los asientos del registro tienen función constitutiva. y Hamburgo (antiguas legislaciones inmobiliarias): en ellas los asientos regístrales tienen la misma eficacia que la del Sistema Australiano. ya que no existe más título del derecho real que el emitido por el Registrador. aunque disienta de la realidad jurídica. la apariencia regístral vence a la realidad jurídica extraregístral. que no existen más derechos reales que aquellos que nacieron por medio del Registro. la relación jurídica inmobiliaria ya no nace y produce sus efectos a tenor de lo pautado en el Derecho Civil. Lo que el Registro publica es toda y la única verdad y.

El Sistema Regístral Venezolano. Se dice que es un sistema de transcripción porque la elaboración de los asientos regístrales se hace copiando los documentos en forma fiel y exacta. . sistema de inscripción y sistema de transcripción. que por cualquier título. hechos para alterar o contrariar lo pactado en instrumento público. Se dice que es un sistema de folio personal porque las inscripciones regístrales se organizan tomando como elemento clasificador a las personas (naturales o jurídicas). Cuando la Ley exige un título registrado para hacer valer un derecho. Es de destacar que el legislador venezolano se refiere a inmuebles especialmente en este artículo. Críticas. es decir. pero también nos remite al artículo 1920 ejusdem. salvo disposiciones especiales". Caracteres. El Sistema Regístral Venezolano es mixto ya que reúne características de diversas clases de sistemas. También hay que considerar que el sistema venezolano sigue el criterio de oponibilidad a terceros en cuanto a que "los instrumentos privados. Civil). No se los puede oponer a terceros" (art.1. que comprende la titularidad del derecho en todos sus aspectos jurídicos en cuanto a contenido y legitimidad del titular. actos y sentencias que la Ley sujeta a las formalidades del registro y que no hayan sido anteriormente registrados. no producen efecto sino entre los contratantes y sus sucesores a título universal. Se dice que es un sistema convalidante porque además de la oponibilidad de lo inscrito. debido a que exige la inscribilidad. referente a los actos que por disposiciones especiales deben registrarse. y la forma exigida si fuese el caso. no tienen ningún efecto contra terceros. sistema convalidante. establece a favor de quien inscribe una presunción legal relativa o "iuris tantum" acerca de la veracidad (coincidencia entre al verdad real y la regístral) e integridad del contenido del registro. folio personal y transcripción. Como hay predominio de ciertas características podemos afirmar que en ese sentido el sistema venezolano posee predominio de los sistemas convalidante. En la práctica del Derecho el sistema venezolano puede considerarse mixto. sistema constitutivo de folio personal. como lo son los sistemas de oponibilidad de lo inscrito. 1362 C. hayan adquirido y conservado legalmente derechos sobre el inmueble. no puede suplirse aquel con otra clase de prueba. someterse a las formalidades del registro y de los títulos que deben registrarse. al respecto el artículo 1924 del Código Civil Venezolano dice: "los documentos.

Mucho se ha hablado de lo típico y característico que resulta el sistema registral de transcripción. Esto justifica el hecho de que la gran mayoría de los registros inmobiliarios estatuyen sólo una presunción de exactitud a favor de lo que ellos manifiestan. cuando se anula una compraventa por vicios de consentimiento o . Italiano. Indudablemente que los Registros de la propiedad inmueble tienen como función primordial la de dar seguridad al comercio de dichos bienes. para así garantizar el tráfico jurídico de los bienes inmuebles. Por ejemplo. Esto. de acuerdo con la presunción antes citada. constituye una apariencia negativa digna de tutela. ya que allí cualquiera puede consultar los periódicos que se encuentran a disposición del lector. crea una apariencia legitimadora suficiente como para proteger a quien en ella confía. o sea.). siempre que esté facultado para hacerlos constar (art. 2º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber visto u oído. En consideración a lo antes expuesto. no puede ser un elemento justificativo para que la Dirección asegure la certeza y exactitud de las noticias.En Venezuela el instrumento público hace plena fe. pues siempre existe una posibilidad de amenaza latente. se presume verdadero (con presunción iure et de jure). si tenia facultad para efectuarlos. Venezolano. por esto la publicidad registral. ya que cuando el contenido registral está en desacuerdo con la realidad jurídica. así entre partes como respecto de terceros. El artículo 1924 del C. de impugnación al que inscribió su adquisición. que el Registro puede ser considerado como una hemeroteca especial. mientras no sea declarado falso. sin embargo. pero no exacto. etc. En este caso estamos ante una nueva publicidad de hecho. aquí podemos incluir los siguientes sistemas (Francés. 1360 ejusdem). 1º de los hechos jurídicos que el funcionario público declara haber efectuado. orientando y dando a conocer los derechos reales a los interesados (terceros). Todo lo antes expuesto reside en la solución dada al supuesto de pugna entre títulos incompatibles cuando el de fecha posterior acudió primero al Registro. Las mismas pueden ocurrir por genealogía de los titulares regístrales y la sucesión de títulos. Civil expresa tácitamente que la no-inscripción de un adquirente. Afirma certeramente La Cruz Berdejo. se debe decir que el registro se considera íntegro.

Para el jurista Roca Sastre. esta de acuerdo con lo previsto en el artículo 1924 del Código Civil Venezolano. lo cual se ajusta a que el Ordenamiento Jurídico establece que el segundo adquirente no podrá devenir en titular del derecho enajenado. este problema debería resolverse a favor del primero que registró. . al no inscribir su propio título adquisitivo. I. resulta despojado de su titularidad. Para Hernández Gil: principio inmobiliarios o hipotecarios "son el conjunto de normas jurídicas fundamentales organizadoras del régimen de Publicidad Inmobiliaria". por haber actuado con negligencia o descuido. se constituye en el titular del derecho enajenado a su favor. por principios hipotecarios se debe entender "el resultado de la sintetización o condensación técnica del ordenamiento jurídico hipotecario en una serie sistemática de bases fundamentales. 1. Concepto. ocurre una prelación temporal entre los causahabientes. Por otra parte cuando se verifica una doble enajenación. y da preferencia al derecho subjetivo del segundo o ulterior causahabiente". LOS PRINCIPIOS REGÍSTRALES. no teniendo importancia el hecho de que hayan registrado o no su adquisición. el seguido causahabiente que se adelante a registrar su título adquisitivo. orientaciones capitales o líneas directrices del sistema. basándose en el principio el derecho es mejor (Prior temporepotier iure). Esto provoca un efecto de exclusión. Por otra parte cuando existe conflicto de Derecho entre dos causahabientes. Apunta Messineo. Tal conclusión. ya que existirían derechos reales imposibles de coexistir. Relacionando este principio de prioridad en que existen derechos reales sobre el mismo bien. entonces la nulidad alcanza a todos los adquirentes. "La Ley atribuye a la transcripción una función discriminadora entre varios derechos en conflicto o concurrentes que implica la derogación del principio de prioridad que opera a favor del derecho subjetivo del primer causahabiente.incapacidad del enajenante. siendo desde el punto de vista civil el verdadero titular. yendo esto en detrimento del primer causahabiente que. o que sea el único en hacerlo.

El artículo 1927 del C.. a excepción del de Hipoteca. garantía y movilidad de actos y contratos relativos al dominio y demás derechos reales.Para Sánz Fernández: principios inmobiliarios o hipotecarios son las reglas fundamentales que sirven de base al sistema hipotecario de un país determinado y que pueden determinarse por inducción o abstracción de los diversos preceptos de un derecho positivo.. transmisión. orientaciones principales o presupuesto que son resultado de la autorización o condensación técnica de los ordenamientos jurídicos inmobiliarios. con indicación del número del protocolo y el del instrumento. seguridad. y Principio de Inscripción. El Registro de Propiedad es la máxima Institución Jurídica para publicidad. la inscripción no es factor esencial o constitutivo para que los derechos reales se produzcan. 2. y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados". Dicha institución existe en todo el mundo. Enumeración de los Principales Principios Regístrales. En los Sistemas de Fuerza Formal de Registro. Civil dice que "el registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que lleve a registrar.". En el art. una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro. la inscripción es el elemento básico para que se produzca la constitución. En los Sistemas de Transcripción como el de Venezuela. pudiéndose medir el valor y eficacia de los actos y contratos según se apliquen una serie de principios bases fundamentales. 20 ejusdem se enumeran los bienes sujetos a esta disposición. Este principio lo encontramos en la Ley de Hipoteca Mobiliaria y Prensa sin desplazamiento de Posesión. transmitirse o cederse en todo o en parte mediante instrumento público o instrumento privado autenticado o reconocido con sujeción a las disposiciones del Código Civil. modificación o extinción de los derechos reales sobre los bienes inmuebles. . y no con una mera institución jurídica que tenga por objeto la inscripción o anotación de actos y contratos relativos a los mismos. en el artículo 15 que dice: "el crédito garantizado con hipoteca mobiliaria o prenda sin desplazamiento de posesión podrá enajenarse.

Dar constancia del acto. se ceda o traspase algún derecho.Ahora en nuestro Código Civil en su sección II. Para efectuar los hechos jurídicos a que el instrumento contrae. tiene atribuciones conferidas por la Ley para: a. b. en especial el 1916 que se refiere a transmitir o gravar por un mismo título inmuebles situados en diferentes jurisdicciones que deben registrarse en todas las oficinas correspondientes. se pondrá en el instrumento donde se había declarado o creado el mismo derecho. sino para la labor organizada administrativa de los Registros Públicos. se rescinda. o se modifique algún acto. no solamente es importante para la eficacia legal de los asientos regístrales. se resuelva. y Principio de Fe Pública. se extinga.". Consiste en el carácter que le imprime el funcionario. Este principio. En el art. en el derecho o derechos inscritos sobre la misma y en el titular de ellos. pero su concepto es el siguiente: "El Principio de la Especialidad. de la forma de Registro en el artículo 1926 nos dice: "Cuando se registre un instrumento en el cual se renuncie. El hecho de que se aplique este principio permite clasificar el sistema en Sistema de Folio Real (a cada finca un folio) o en caso de que no se aplique en Sistema de Folio Personal (a cada operación un folio)". Para completar este principio de inscripción podemos tomar en cuanta los artículos 1915 y 1916 del Código civil Venezolano. Este principio no es aplicable en Venezuela. 102 de la Ley de Registro Público dice: "En las Oficinas Subalternas de Registro se observarán las formalidades siguientes": . Podemos de la Ley de Registro Público enunciar el artículo 10 que dice: "Los Registradores merecen fe pública en todos los actos... descansa en la finca inmatriculada (a cada finca un folio). c. declaraciones y certificaciones que con tal carácter autoricen. o hecho constar el acto. y la fecha y la Oficina en que se ha efectuado el registro. y Principio de Especialidad. una nota marginal en la cual se expresan dichas circunstancias. Presenciar el acto.

con indicación del número de protocolo y el de instrumento. que existan sobre las propiedades de su jurisdicción y que afecten los bienes objeto del acto presentado para su registro. no obstante la advertencia. En el aparte3 en el segundo párrafo se observa la parte "b": "No pueden ser testigos las personas unidas al Registrador o a los otorgantes por parentesco segundo de afinidad. tanto en la nota de registro del documento original como en la de los Protocolos. Civil nos refiere a la parte "c" cuando dice: "El Registrador pondrá al pie del instrumento o de la copia que se lleve a registrar. tiene que someter a examen o calificación los documentos que sólo tengan acceso al Registro". Firmará una persona distinta por cada otorgante. No se registrará el documento si la parte a quien interese especialmente la advertencia no estuviere presente en el acto del registro. y entregará al interesado el instrumento o la copia así anotados". situación. ni los ciegos. una nota en la cual se exprese haberse efectuado el registro. en presencia del registrador y los testigos. los que tuvieren algún impedimento general para declarar en todo juicio". lo hará a su ruego la persona o personas que ellos designen en el documento.En el aparte 2 del mismo artículo se observa el punto "a": "Los registradores advertirán a las partes los gravámenes. El art. En los artículos 1913 al 1918 del Código Civil. El artículo 1927 del C. apellido. 1914 ejusdem nos dice: "Todo título que deba registrarse designará los bienes sobre los cuales verse. pero si varios de los otorgantes no supieren o pueden firmar y tuvieren un interés idéntico en el contenido del acto presentado para su registro. ni los totalmente sordos o mudos. Por otro lado el art. 1913 dice: "Todo título que se lleve a registrar debe designar claramente el nombre. la circunstancia de haberse hecho oportunamente aquella. . en letras". y Principio de Legalidad. y la fecha de la escritura. ni len fin. profesión y domicilio de las partes. una misma persona podrá firmar por ellos. En el aparte 4 en el tercer párrafo dice: "Cuando uno o varios de los otorgantes no sepan o puedan firmar. Es decir. Es el que exige a los Registradores. encontramos los requisitos para este Principio de Legalidad. Si el documento fuere registrado. por su naturaleza. suspender o negar la anotación o inscripción de los documentos. personalmente o por medio de apoderado". se hará constar. la capacidad de los otorgantes. edad. bajo su responsabilidad: La legalidad de las formas extrínsecas de los documentos de los que se solicite su inscripción. linderos. la validez de las obligaciones contenidas en las escrituras públicas. de los cuales tengan conocimiento.

protestos o demás actos urgentes. y Principio de Tracto Sucesivo. 86: "Los documentos se insertarán en los protocolos en el mismo orden en que hayan sido inscritos en el libro de Presentaciones. todo acto de disposición aparece ordenado en forma que uno siga al otro de modo eslabonado sin que haya vacíos o saltos regístrales. el Registrador podrá anticipar la inserción en los protocolos y en el otorgamiento prescindiendo a este efecto del orden de la inscripción en el Libro de Presentaciones". el Registrador en virtud de sus facultades. Es decir. todos los actos en que intervengan y los documentos que sean protocolizados en sus Oficinas. que comenzará cada día con . En virtud de este Principio. no hubiere ingresado en el Registro. autorizando una inserción anticipada.. 98 dice: "Los documentos se insertarán en los protocolos. Este principio establece que el acto registrable que primeramente ingrese en el Registro se antepone o prevalece a todo acto registrable que.". discernimiento de tutela o curatela. bajo una serie numérica continua. salvo lo dispuesto en el artículo 99. En la nueva Ley de Registro Público en el art. al décimo (10º) día hábil después de la presentación o cuando la urgencia lo requiera. Distrito o Departamento. siendo incompatible. Mientras que el art. Si en el documento se solicita certificación de gravamen. en el caso típico de doble venta.. y Principio de Prioridad. el primero que registra excluye los derechos que pudiera haber adquirido el otro comprador. aunque fuere de fecha anterior. Parroquia o Municipio. y demás circunstancias que sirvan para hacerlos conocer distintamente". pues de lo contrario. constituciones de hogar. reconocimientos de hijos nacidos fuera del matrimonio ilegítimos. 99 dice: "Cuando se trate del registro de testamento. los Registradores anotarán. denegará la inscripción o anotación. Esto requiere que el inmueble esté inscrito con anterioridad a favor de los otorgantes y de que se siga un ordenamiento lógico. Para este principio se toma el artículo 78 de la Ley de Registro Público que es: "En el Libro Diario.nombre específico cuando tenga. En la antigua Ley de Registro Público decía en el art. podrá hacerse la fijación del otorgamiento para el decimoquinto (15º) día hábil siguiente al de presentación". en extracto. Estos asientos se harán en el mismo orden en que tuvieren lugar los actos a que correspondan.

de la correspondencia. En el Derecho Moderno.. una casa o inmueble o. constituye en suma. De la Publicidad de Registro en nuestro Código Civil por el artículo 1928 nos dice: "Los Registradores darán a todo el que pida. determinadas situaciones jurídicas para tutela de los derechos y la seguridad de tráfico. propiedad de.. y desde el ángulo técnico-jurídico. y . En sentido lato. del Juez.).designación de la fecha. (inmueble. y Principio de Publicidad.... . al contado o a plazo. debe entenderse por publicidad el sistema de divulgación dirigido a hacer cognoscible a todos. otras acoge y protege el interés a la cognosibilidad... El ordenamiento jurídico. y estos son: y El Derecho Registral integra el sistema jurídico con normas y principios de Derecho Público y Privado.. . situado en D. Los Principios del Derecho Registral son las orientaciones fundamentales. etc.Nº 2. 1.. por la cantidad de. . El fenómeno publicitario se nos presenta como antitético de la clandestinidad... comunicando una prohibición de enajenar o gravar el inmueble. en esta forma u otra semejante: Nº 1. Importancia en Materia Registral de los Principios Regístrales. denominado H.. así como unas veces estima digno de tutela el interés al secreto (tutela de la imagen. empero. toma en consideración ambos puntos extremos de la cognosibilidad. En la sección III. consiste en la exteriorización o divulgación de una situación jurídica a objeto de provocar su cognosibilidad general... una heteropublicidad y que la exteriorización y divulgación de las situaciones jurídicas verificada por un ente ajeno a la realización del acontecimiento publicado: La Administración Pública. Lo notorio ocupa el polo opuesto a lo secreto. de la cual el Derecho Registral Inmobiliario es una de sus principales ramas. Publicidad es la actividad orientada a difundir y hacer notorio un acontecimiento. y.. vendió o hipotecó o. industrial... También darán copia simple de los documentos que hayan archivado como comprobantes de los instrumentos". Es sentido estricto..Se recibió a las 10 a.N.". copia simple o autorizada de los instrumentos que haya en su oficina. Deben igualmente permitir la inspección de los protocolos en las horas fijadas.m.. a S.. del secreto profesional. situado.N. que informan esta disciplina y dan la pauta en la solución de los problemas jurídicos. Los postulados de la "Carta de Buenos Aires" manifiestan la importancia de los Principios Regístrales en materia registral entre otras cosas. casa).S. En sentido menos amplio. oficio Nº.

La registración de los derechos y situaciones jurídicas sobre bienes inmuebles debe ser obligatoria. puede ser objeto de negocio jurídico. La protección registral se concede a los títulos previa calificación de su legalidad por el Registrador. para la aplicación del principio de determinación y la conveniente vinculación con el régimen catastral. adquisición. La presunción legitimadora del Registro para el que adquiera de buena fe y a título oneroso con apoyo en el mismo es incontrovertible. a través del folio o fiche real. Los Registros Inmobiliarios constituyen el medio más eficiente para la publicidad de los derechos reales sobre inmuebles. Se presume que el derecho inscrito existe y corresponde a su titular. modificación y extinción de derechos reales sobre inmuebles o cualquier otra situación jurídica debe procurar la protección del titular como la seguridad del tráfico jurídico. quien ejercita una función inexcusable. tipificación y características. mientras no se pruebe que conoció o debió conocer la inexactitud del Registro. Los derechos inscribibles se derivarán del titular inscrito. transmisión. como la reserva. La Legislación relativa a la constitución. Los medios adecuados para alcanzar la publicidad registral radican en que la legislación prevea los aspectos fundamentales. El rango de los derechos compatibles. El Principio de Inscripción es común y su base fundamental. permuta y posposición.y Los Registros Públicos Inmobiliarios de carácter jurídico son instituciones especificas organizadas por el Estado y puestas a su servicio y al de los particulares para consolidar la seguridad jurídica. Los asientos de los Registros y su publicidad formal deben estar bajo la salvaguarda de los Tribunales de Justicia. mientras por sentencia firme inscrita no se declare lo contrario. Debe adoptarse como base para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal. en tanto no afecta el orden público. El Registro se presume exacto e íntegro tanto cuando proclama la existencia de un derecho como cuando publica su extinción. La prioridad de los derechos se determina por su ingreso en el registro. de modo tal que el Registro contendrá el historial completo de los bienes. de la cual derivan sus efectos. y y y y y y y y y y y y y y y . La buena fe del tercero no se presume siempre.

la registración sin perjuicio de arbitrar. el cumplimiento de sus disposiciones administrativas y tributarias. MANUEL Y OTROS. Distribuidora Kelran C. Caracas."Temas de Derecho Registral y Práctica Forense". Venezuela. y BIBLIOGRAFIA. Los Estados deben evitar la sanción o derogar la vigencia de normas que restrinjan.A.y La titularidad y la libertad de cargas o la existencia de gravámenes sobre los inmuebles se acreditará por certificación del Registro. GONZÁLEZ. 1997. .

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