Título: Clubes de Campo: Recientes Resoluciones de la IGJ anuladas por la Cámara Comercial

referida a los Clubes de Campo que obligaban a adecuarse como sociedades

Autor: Cura Grassi, Domingo C.
País: Argentina
Publicación: El Derecho - Diario, Tomo 295
Fecha: 18-01-2022 Cita Digital: ED-MMCCLXXXI-244

Clubes de Campo: Recientes Resoluciones de la IGJ anuladas por la Cámara Comercial referida a los
Clubes de Campo que obligaban a adecuarse como sociedades

Comentario al fallo Inspección General de Justicia c/ Haras Pino Solo S.A. s/organismos externos.

por Domingo César Cura Grassi(*)

Con fecha 18 de noviembre del 2021 la Cámara Comercial, Sala C, señaló que el titular de la IGJ se
extralimitó en sus funciones al reglamentar una norma del CCC.

Nosotros ya nos habíamos referido al alcance de las referidas Resoluciones de la IGJ adelantando nuestra
postura en el sentido de su manifiesta inconstitucionalidad.

Esas resoluciones fijaban un plazo de 360 días para adecuarse al régimen de propiedad horizontal que
prevé el CCC bajo apercibimiento de sancionar a sus autoridades con multa, no inscribir sus actos
societarios y promover acciones legales.

En efecto, de la lectura del artículo 2073 del CCC resulta: Son conjuntos inmobiliarios los barrios cerrados
o privados, clubes de campo, parques industriales, empresariales o náuticos, barrios de chacras, ciudades
pueblo o cualquier otro emprendimiento urbanístico independientemente del destino de vivienda
permanente o temporaria, laboral, comercial o empresarial que tenga, comprendidos asimismo aquellos
que contemplan usos mixtos.

Y previamente, del artículo 1887 del CCC, que enumera los derechos reales, de su inciso d) surge que los
“Conjuntos Inmobiliarios” en sí son tratados como derechos reales autónomos.

Debemos confesar nuestra sorpresa no sin antes dejar aclarada nuestra postura(1).

Pensamos entonces que la redacción del CCC confunde “objeto” de los derechos reales con otras nuevas
realidades que de ninguna manera pueden receptarse como nuevos derechos reales distintos, se insiste, al
Dominio, Condominio, Propiedad Horizontal y hasta el mismísimo Tiempo Compartido, figura esta última
que sí siempre vimos como nuevo derecho real, distinta de todas las demás conocidas y fuera del alcance
de los derechos personales.

Ahora bien y volviendo a los denominados Conjuntos Inmobiliarios advertimos un error: se confunde
“objeto” con “derecho”; en realidad, la palabra Conjunto Inmobiliario describe un posible objeto sobre el
que puede recaer el derecho real, pero no se trata verdaderamente de un derecho real y nosotros
conocemos que la enumeración de ese artículo 1887 debe apuntar a los derechos reales y no al asiento de
ellos(2).

Y más desconcertante aún nos parece la posibilidad de encuadrar estos Conjuntos Inmobiliarios como una
Propiedad Horizontal, de acuerdo a lo prescripto por el artículo 2075 del CCC:

“Cuando se configuran derechos reales, los conjuntos inmobiliarios deben someterse a la normativa del
derecho real de propiedad horizontal…”.

Primero se lo enumera como derecho real autónomo(3), luego se lo regula como tal(4), igualmente se lo
somete a la propiedad horizontal(5) y, finalmente, parte de la doctrina expresa que en verdad se trataría
de una propiedad horizontal especial (?).

Nuestra propuesta de lege ferenda, respetando la estructura y la característica precisamente

diferenciadora entre los derechos reales y los derechos personales(6) referida al

“numerus clausus” que hace a los primeros, es reconocer en nuestro derecho solamente los siguientes
derechos reales(7):

1. Dominio.
2. Condominio.

3. Propiedades Especiales(8): Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de

Compra, Parques Industriales, Tiempo Compartido(9), Cementerios Privados o cualquier otro
emprendimiento urbanístico que pueda surgir en un futuro que exceda la estructura de los derechos reales
existentes(10).

4. Superficie(11).

5. Usufructo.

6. Uso.

7. Habitación.

8. Servidumbre.

9. Hipoteca.

10. Anticresis.

11. Prenda.

Las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil se celebraron en la ciudad de La Plata durante los días 28 al
30 de septiembre del 2017.

La Comisión nº 7 Derechos Reales se abocó al estudio de la denominada Propiedad Horizontal Especial, en

referencia a los denominados por el Código Civil y Comercial Conjuntos Inmobiliarios, así como también a
los Clubes de Campo.

Como lo dejé plasmado en mi ponencia presentada oportunamente(12), nos pareció desde el vamos
impreciso y poco afortunado hablar de Propiedad Horizontal Especial, haciendo referencia a los
denominados por el Código Civil y Comercial como Conjuntos Inmobiliarios, cuando –y como lo señaláramos
en la ponencia– la mismísima Propiedad Horizontal, en nuestra opinión, es el primer ejemplo de las
denominadas Propiedades Especiales, seguida por los Barrios Cerrados, Clubes de Campo, Centros de
Compra, Parques Industriales, Tiempo Compartido, Cementerios Privados o cualquier otro emprendimiento
urbanístico.

¿Y por qué hablamos de Propiedades Especiales?

Porque precisamente esas PE tienen alguna relación con los Derechos Reales ya conocidos, como el
Dominio, Condominio, Uso, etc., e indudablemente no son tan diferentes, tan distintos, como para
permitirnos enumerarlos como nuevos derechos reales.

Y la Propiedad Horizontal, en nuestra opinión, es el primer ejemplo de PE, de ahí que sería, entonces, un
contrasentido considerar a los Conjuntos Inmobiliarios dentro de aquella.

Por nuestra parte, entendemos que estamos, en primer lugar, frente a un problema de nada fácil solución.
En ese sentido, nos remitimos a lo expresado con anterioridad en nuestra obra Elementos de Derechos
Reales: “… con fundamento en todo lo que gira alrededor de la doctrina elaborada sobre los denominados
Derechos Adquiridos, tengo mis dudas de que proceda de pleno derecho esa pretendida afectación de
derechos personales…”(13).

En efecto, pensamos que podrían violarse garantías constitucionales si se obrase retroactivamente sobre
derechos adquiridos de manera legítima (art. 7 del CCC).

Con respecto a la Responsabilidad de los Consorcistas las XXVI JNDC concluyeron: Mayoría: “… los
consorcistas responden por las deudas del consorcio en forma subsidiaria y en la proporción en que
contribuyen al pago de las expensas…”.

Coincidimos con tal solución, por otra parte e igualmente aquí, con anterioridad, en nuestra obra citada
supra dijimos: “… Advertimos con preocupación que el CCC no regula todo lo concerniente a la
responsabilidad de los consorcistas a diferencia del Proyecto del año 1998 que sí lo hacía, de manera que
los copropietarios respondían subsidiariamente por las deudas del consorcio, solución que apoyamos y
proponemos receptar en nuestro sistema…”(14).
Finalmente, y volviendo a la Resolución de la IGJ que con fecha 20 de mayo del año 2020 determinó que
los Clubes de Campo, Barrios Cerrados y Countries debían adecuarse al régimen de propiedad horizontal
especial de acuerdo a lo ordenado por el artículo 2075 del CCC, como lo hemos analizado y criticado
precedentemente, por varias razones, tanto de carácter práctico como jurídico, nos preguntábamos: ¿qué
es lo que buscaba esta normativa?

Parecería que, como la mayoría de estos Clubes de Campo o Barrios Cerrados se comercializaban bajo la
forma de una sociedad, conformando una asociación civil dueña de áreas comunes, siendo los propietarios
dueños de sus lotes y socios con acciones en las áreas comunes, lo que se busca a través de esta
denominada “adecuación” es que desaparezcan estas asociaciones civiles y esos emprendimientos se
conviertan en consorcios de propiedad horizontal.

Pero, como referimos anteriormente, nos parece que dicha imposición por parte de la IGJ era
inconstitucional por varias razones.

En primer lugar, advertíamos que esta adecuación afectaba derechos ya adquiridos con anterioridad
pretendiendo cambiar ni más ni menos que la estructura de un derecho real existente, circunstancias
prohibidas por el mismo CCC en sus artículos 1882, 1884, 1887 s.s. y concs.

En segundo lugar y atendiendo a lo prescripto por el artículo 7 del CCC, nosotros conocemos que las leyes
no tienen efectos retroactivos, sino que se aplican a las consecuencias jurídicas de las relaciones
existentes.

En tercer lugar, veíamos que no existe a la fecha ninguna norma de carácter registral o catastral que haya
reglamentado el tema.

En cuarto lugar, de la lectura del propio artículo 2075 del CCC no existe plazo alguno referido al
cumplimiento de dicha “adecuación”.

Esta resolución de la IGJ primero impuso un plazo de 180 días para cumplir con la adecuación y luego lo
amplió a 360.

En quinto lugar, nos parecía que la IGJ no tenía competencia para legislar en esta cuestión, donde
prevalece el orden público, motivo por el cual nos parece no solo inconstitucional, al afectar el derecho de
propiedad (arts. 16, 17, 28 y 31, CN), sino igualmente nula la resolución en cuestión, por afectar la
autonomía de la libertad (art. 958, CCC).

En sexto lugar, esgrimimos razones de carácter práctico.

Llevar a cabo la pretendida adecuación exigiría de nuevas escrituras, con nuevos planos, nuevos
reglamentos de ph adaptados a las nuevas adjudicaciones.

Obviamente que el mayor costo que implica todo ello es otro elemento más que relevante para tener en
cuenta en el análisis de esta cuestión.

Finalmente, por si faltara algo más, el Registro de la Propiedad Inmueble de la Pcia. de Buenos Aires
estableció en el Anexo 1 de su Orden de Servicio 45/2015 que dicha adecuación resulta de cumplimiento
imposible.

Bibliografía

Allende, Guillermo L. Panorama de los Derechos Reales. La Ley. Buenos Aires. 1967.

Barassi, Ludovico. Diritti reali e possesso aquilano. Milán. 1952.

Bielsa, Rafael. Compendio de Derecho Administrativo. 2ª ed. Depalma. Buenos Aires. 1957.

Bueres, Alberto. Código Civil y Comercial de la Nación. Hammurabi. Buenos Aires. 2015.

Carnelutti, Francesco. Sistema de derecho procesal civil. Uteha, Buenos Aires. 1944.

Castán. Derecho español. 11ª ed. T. I. “Derechos de Cosas”. Vol. I. 1979.

Clerc, Carlos y otros. Derechos Reales en el nuevo Código Civil y Comercial. Erreius. Buenos Aires. 2016.

Colombo, Carlos. Código Procesal Civil y Comercial de la Nación. Abeledo-Perrot. Buenos Aires. 1974.

Cornejo, Américo. Derecho Registral. Astrea. Buenos Aires. 2012.

Cura Grassi, Domingo. Elementos de Derechos Reales. Astrea. Buenos Aires. 2017.

—, Derechos Reales en el nuevo Código Civil. En colaboración. Erreius. Buenos Aires. 2016.

Dasen, Julio y Vera Villalobos, Enrique. Posesión. Defensa Posesoria. TEA. Buenos Aires. 1962.

Ihering, Rudolf. La posesión. Reus. Madrid. 1926.

Lacruz Berdejo, José L. Lecciones de derecho inmobiliario registral. Zaragoza. 1957.

Pothier, Roberto. Tratado de la posesión y prescripción. Lib. de Juan Llordachs. Barcelona. 1880.

Puerta, Alicia y Aída Kemelmajer. Derecho Real de Superficie. Astrea. Buenos Aires. 1989.

Roguin, Ernest. La régle de droit. París. F. Rouge. 1889.

Savigny, Friedrich von. Traité de la possession en droit romain. 7ª ed. Bruylant-Cristophe y Compagne.
Bruselas. 1886.

Troplon, Raymod. Le droit civil expliqué. De la prescription. Charles Hingray, Libraire-Editeur. París. 1833-
1857.

Vallet de Goytisolo, Juan. Estudio sobre garantías reales. Montecorvo. Madrid. 1973.

Venezian, Giacomo. Usufructo, uso y habitación. Lib. Gral. de Victoriano Suárez. Madrid. 1928.

Wolff, Martín. Derecho de cosas. T. III. Vol. 2. Bosch. Barcelona. 1977.

(*) Abogado y Doctor en Ciencias Jurídicas y Sociales. U.N.L.P. Investigador. Categorizado por el Ministerio
de Educación de la Nación. Profesor Titular, Asociado y Adjunto de Derechos Reales. UBA Austral UCA).

VOCES: DERECHO CIVIL - DERECHO DE PROPIEDAD - CLUBES DE CAMPO Y BARRIOS CERRADOS -

RESPONSABILIDAD CIVIL - DAÑOS Y PERJUICIOS - CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - SOCIEDAD - SOCIEDADES
COMERCIALES - RECURSO DE QUEJA - PROPIEDAD HORIZONTAL - DOMINIO - DERECHOS REALES -
REGISTRO DE LA PROPIEDAD INMUEBLE - CONSTITUCIÓN NACIONAL - INSTRUMENTOS PÚBLICOS -
CONTRATOS - ORGANISMOS ADMINISTRATIVOS - INSPECCIÓN GENERAL DE JUSTICIA - OBLIGACIONES -
VIVIENDA

Nota de Redacción: Sobre el tema ver, además, los siguientes trabajos publicados en El Derecho: Nuevas
formas de urbanización. Clubes de campo y barrios cerrados, por Manuel Horacio Castro Hernández y Luis
Sebastián Clerici, ED, 193-832; Clubes de campo: naturaleza jurídica y competencia, por Natalia Badaroux,
ED, 194-302; Las urbanizaciones privadas y el derecho real de propiedad horizontal, por Nelson G. A.
Cossari y Daniel G. Luna, ED, 204-744; Los clubes de campo en su encrucijada: la naturaleza de las cosas
puede más que la dogmática en torno al ‘numerus clausus’. Aproximación al concepto de titularidad ‘ob
rem’ en nuestro derecho, por Gabriel de Reina Tartière, ED, 233-354; Urbanizaciones especiales.
Naturaleza jurídica, por Jorge R. R. Juliá, ED, 244-880; Inutilidad de la categoría de la posesión viciosa
actual en la teoría de las relaciones reales, por Pablo María Corna y Carlos Alberto Fossaceca (h.), ED, 245-
966; El régimen de los poderes y de la transferencia de derechos reales sobre inmuebles ubicados en la
República Argentina en el Proyecto de Unificación del Código Civil y Comercial 2012, por María Marta Luisa
Herrera, ED, 250-708; La acción preventiva del art. 1711 del Código Civil y Comercial de la Nación y la
constitucionalización del derecho privado, por Luis Gabriel García Vera y Teresa Dolores Silva, EDCO, 2016-
561; Conjuntos inmobiliarios en el Proyecto 2012, por Adriana N. Abella y Marina Mariani de Vidal, ED, 252-
624; Derechos reales: algunas reflexiones en torno a los denominados “Conjuntos Inmobiliarios” por el
pretendido Proyecto de Unificación Civil y Comercial, por H. Domingo C. Cura Grassi, ED, 255-935; Apuntes
sobre las reformas en materia de derechos reales del Código Civil y Comercial de la Nación, por Eduardo
Molina Quiroga, ED, 261-678; La situación jurídica de los “clubes de campo”, luego de la sanción del
Código Civil y Comercial de la Nación. Punto final para las asociaciones bajo forma de sociedad, por
Ricardo Augusto Nissen, ED, 263-960; Estándares de prueba y decisión judicial en materia de derecho
ambiental y tutela preventiva del Código Civil y Comercial de la Nación, por Diego Exequiel Valenzuela,
ED, 273-1095; El ejercicio de la acción preventiva en el ámbito de un conjunto inmobiliario, por Alejandro
Borda y Carlos A. Fossaceca (h.), ED, 281; Conjuntos inmobiliarios: cuando la Inspección General de
Justicia quiso complacer el capricho del legislador, por Marcelo A. Camerini y Fernando Carregal, ED, 288-
1123; Comentario al fallo “Inspección General de Justicia c. Haras Pino Solo S.A. s/ Recurso de Queja”, por
Agustín I. Bayá Gamboa, ED, 289-216. Todos los artículos citados pueden consultarse en
www.elderechodigital.com.ar.
(1) Nuestra sorpresa referida a los Conjuntos Inmobiliarios, no así respecto al Tiempo Compartido habida
cuenta de reconocer desde un primer momento que estábamos frente a algo nuevo.

Ahora bien, en relación a nuestra obra denominada Propiedad Horizontal, Conjuntos Inmobiliarios y Tiempo
Compartido (Ed. Ad Hoc, Buenos Aires, 2012), al abordar el tema referido a los Conjuntos inmobiliarios
comenzamos haciendo referencia a que “… en nuestro sistema de derecho rige el principio de numerus
clausus, motivo por el cual, la recepción de los denominados por el Proyecto 2012 Conjuntos Inmobiliarios,
debe hacerse con excesiva prudencia…” (pág. 73).

Y ¿por qué manifestamos ser prudentes?

Porque, precisamente la denominación, la definición Conjuntos Inmobiliarios, no nos cerraba, nos

preguntábamos ¿cuál es el objeto de este nuevo derecho real?

Y francamente “Conjuntos Inmobiliarios” como nuevo derecho real, al lado del Dominio, del Condominio,
de la Propiedad Horizontal y hasta del mismísimo Tiempo Compartido, no lo vemos.

Creemos que la redacción del Proyecto confunde “objeto” de los derechos reales con otra realidad, dada
por los nuevos hechos, pero que de ninguna manera pueda justificar enumerarla como nuevo derecho real.

Sí reconocemos que a partir de la existencia de nuevas realidades (v.gr.: Megaconsorcios dentro de un Club
de Campo) el derecho debe darle un marco legal, de ahí que habláramos de Conjuntos Inmobiliarios
Reducidos (cinco o menos unidades) y Conjuntos Inmobiliarios Complejos (seis o más unidades) y pensando
en la operatividad de los mismos, exigir menos requisitos de funcionamiento para los primeros y mayores
para los segundos. Pero, insistimos, no como nuevos derechos reales, sino como simple denominación y
descripción de los objetos sobre los que esos derechos reales (v.gr.: Barrios Cerrados, Clubes de Campo,
Parques Industriales, Centros de Compra) puedan recaer.

(2) Ver de Marcela Tranchini, Comentarios a la regulación de los Conjuntos Inmobiliarios. Pág. 16.

(3) Se lo enumera como nuevo derecho real en el artículo 1887 inc. d.

(4) Se lo regula en los artículos 2073 al 2086.

(5) Se lo somete a la propiedad horizontal en el artículo 2075.

(6) Aquí vale recordar las aleccionadoras palabras de Cicu, en el sentido de que los titulares de derechos
reales “solo pueden hacer lo que puedan” mientras que los titulares de derechos personales “pueden
hacer lo que quieran”, palabras mencionadas por el Dr. Jorge Alterini en oportunidad de celebrarse las
XXIV Jornadas Nacionales de Derecho Civil en la ciudad de Buenos Aires en la conferencia dictada el día 26
de septiembre del 2013.

Y para aquellos que quieran profundizar la diferenciación entre los Derechos Reales y Personales,
remitimos a las cincuenta diferencias expresadas, alfabéticamente y a manera de vademécum, en nuestra
obra Elementos de Derechos Reales (Astrea. Buenos Aires. 2017. Págs. 30 a 37).

(7) Los tres primeros sobre cosa propia, cuarto, quinto, sexto y séptimo sobre cosa parcialmente propia
(admitimos su discusión), octavo, noveno, décimo y undécimo sobre cosa ajena de disfrute y décimo
segundo, décimo tercero y décimo cuarto sobre cosa ajena de garantía.

(8) Término o expresión utilizada no como sinónimo de Derecho Real sino como simple descripción de los
objetos sobre los que esos derechos reales mencionados (Propiedad Horizontal, Barrios Cerrados, Clubes de
Campo, Centros de Compra, Parques Industriales, Cementerios Privados) recaen.

(9) Admitimos que esta figura pueda llegar a subsumirse dentro del concepto de “Propiedades Especiales”,
no obstante lo cual, consecuente y congruentemente con nuestra idea esbozada desde hace muchos años
atrás en el sentido de ver desde un principio en ella algo nuevo, distinto de los demás derechos reales
conocidos, dado principal y precisamente por el “objeto” de este nuevo derecho real, y ello es así porque
su titular, entre otras características, es dueño del “tiempo”, hoy tiene 15 días de uso y goce en un
determinado complejo ubicado en un lugar que inclusive el año subsiguiente puede hacer uso y goce de
esos 15 días en otro lugar y país y ni siquiera puede, ese titular, poner “un clavo en la pared”, para
graficar de alguna manera cómo se encuentra limitado en su uso.

Para los que quieran profundizar remitimos a nuestro trabajo publicado por La Ley, 1993-C. Págs. 676-685.

(10) Y a los efectos de su operatividad en el comercio, distinguir entre este tipo de Propiedades Especiales
y/o Conjuntos Inmobiliarios que tengan cinco o menos unidades o seis o más y en ese sentido exigir menos
o más requisitos a los fines de su constitución y funcionamiento.

(11) Ahora no solo limitado a lo forestal sino en toda su extensión: plantar, forestar o construir.

(12) Debo señalar mi sorpresa cuando entré al sitio de las XXVI Jornadas Nacionales de Derecho Civil
referida a Ponencias al no encontrar la presentada oportunamente por mi persona cuando de la misma
Comisión Organizadora me comunicaron que habían recibido la misma. Quiero pensar que fue un error
involuntario de alguna persona. Señalo esta circunstancia porque siento y desde siempre sentí mi
obligación como docente de presentar mi humilde opinión como lo vengo realizando ininterrumpidamente
desde el año 1983 en todas y cada una de las JNDC realizadas.

(13) Editorial Astrea. Buenos Aires. 2017. Pág. 78.

(14) Pág. 75.

© Copyright: El Derecho