NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

Propiedad horizontal
El artículo 20751 del Código Civil y Comercial regula lo atinente a los conjuntos
inmobiliarios. En dicho precepto se explica que, como derecho real autónomo,
prevé una regulación específica y que en todos aquellos casos en que esta no
exista, se aplicará la correspondiente a la institución de la propiedad horizontal.
Así también nos dice que todo lo relativo al desarrollo urbanístico deberá ser
regulado por cada jurisdicción local.

Propiedad horizontal
Si pensamos en el caso de la Sra. Díaz, al momento de realizar el conjunto
inmobiliario, debe considerar las normas de edificación del municipio donde lo
vaya a realizar, los permisos que debe solicitar, entre otros.
Las facultades y obligaciones de los propietarios se encuentran enumerados en el
artículo 20782 del Código Civil y Comercial. Allí se establece que los propietarios
ejercerán sus derechos dentro de los límites que surgen del reglamento de
propiedad horizontal del conjunto inmobiliario, en el cual, por un lado, se
restringe el derecho de los titulares de dominio de una unidad y, por el otro, se
exigen restricciones para la protección de los paisajes tanto arquitectónicos como
ecológicos.
Dicho reglamento de propiedad es de vital importancia en tu rol profesional como
notario, ya que debe ser realizado mediante escritura pública e inscripto en el
registro de la propiedad. Asimismo, este reglamento integrará el título suficiente
de la unidad.
Estas limitaciones al dominio particular pueden ser de distinta índole, tales como
establecer servidumbres, plantear normas de convivencia e indicar limitaciones
referentes a la construcción de las viviendas (cantidad de metros a construir o
prohibición de realizar determinados tipos de construcciones). Dichas
restricciones al dominio que constan en el reglamento de propiedad deben estar
transcriptas en las escrituras traslativas del derecho real.
El reglamento de los conjuntos inmobiliarios tiene la facultad de regular el
ejercicio de los derechos de uso y goce de las instalaciones de uso común del
lugar de terceras personas que hayan adquirido temporariamente el uso y goce de
alguna unidad funcional. La cesión temporaria de las unidades funcionales debe
estar establecida en el reglamento de administración.
En el caso de la Sra. Díaz, si ella decide realizar un conjunto inmobiliario, el
notario debe aconsejarle que indique en el reglamento cómo se regulará el uso de
las instalaciones comunes por parte de los inquilinos no propietarios y, además,
las condiciones en que se deben realizar las cesiones.
Por otro lado, el artículo 20833 del Código Civil y Comercial dispone que se puede
establecer el régimen de uso de los espacios comunes de los familiares, invitados

1
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

o usuarios no propietarios. Las condiciones de uso serán establecidas por el

consorcio y expresadas en el reglamento de propiedad del conjunto inmobiliario.
En este caso la Sra. Díaz puede plantear que los invitados pueden usar, por
ejemplo, la pileta pagando un canon diario de cuarenta pesos o que ello
solamente puede ser usufructuado en determinado horario.
Una práctica conocida entre los countries o barrios cerrados era la constitución
de servidumbres entre ellos para poder aprovechar los espacios comunes. Hoy
esta práctica está reglamentada en el artículo 2084 4 del nuevo código. También se
establece la posibilidad de que el conjunto inmobiliario constituya derechos
reales no solo a favor de otros predios, sino también a favor de terceros.
Por otro lado, el código establece que pueden obrar en el reglamento sanciones
disciplinarias ante conductas graves y reiteradas todo en pos de mantener el
orden, las buenas conductas y la convivencia entre las partes.
Es por todo ello que se debe prestar especial atención a la redacción del
reglamento, ya que allí se regulan todas las cuestiones de vital importancia para
la vida del conjunto inmobiliario. No deben surgir del reglamento contradicciones
ni vacíos.

Propiedad horizontal. Disposiciones generales

La propiedad horizontal fue desestimada por Vélez Sarsfield en el artículo 2617
del Código Civil derogado y creada en 1948 por la Ley 13512. El Código Civil y
Comercial plantea un perfil actualizado, ya que en la actualidad proliferan las
construcciones y diferentes emprendimientos formados por torres, con distintos
tipos de agregados como salón de usos múltiples, piscinas, sala de juegos,
etcétera.
La principal característica de la reforma es que se establece la propiedad
horizontal como derecho real autónomo. Además, el Código Civil y Comercial nos
brinda en el artículo 2037 una definición de propiedad horizontal a diferencia de
la Ley 13512.
Se plantea la inseparabilidad de las partes comunes y las partes privativas,
característica esencial de la figura, de su naturaleza jurídica. Sobre esto se refiere
el artículo 2039, el cual describe a qué se considera unidad funcional. A
diferencia de la ley anterior, ahora se amplía el objeto, ya que no solo serán los
pisos y departamentos, sino todos los espacios y locales que se puedan
aprovechar según su destino, como las cocheras, bauleras, etcétera, siempre y
cuando tengan independencia funcional y salida a la vía pública.
Por último, la normativa define con precisión los conceptos de:

 unidad funcional (art.2039)5;

 cosas y partes comunes (art 2040)6;
 cosas y partes necesariamente comunes (art. 2041)7;
 cosas y partes comunes no indispensables (art.2042)8;
2
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

 y cosas y partes propias (art. 2043)9.

Se crea la figura de la persona jurídica del consorcio, que está formada por los
propietarios de las unidades funcionales. Como toda persona jurídica cuenta con
un administrador y un consejo de copropietarios que se organizan en asambleas.
Además, posee un domicilio, que es la dirección del edificio. Todo esto está
establecido en el artículo 204410 del Código Civil y Comercial.
En cuanto a los reglamentos internos, antes de la reforma, si bien eran usuales y
en la práctica existían, no tenían un régimen legal expreso. Ahora los
encontramos en la primera parte del artículo 204611 del Código Civil y Comercial.
Como futuro profesional deberás prestar especial atención a que se cumplan
todos estos recaudos. Por ejemplo, se deberá tener presente que en el reglamento
se debe indicar un administrador.

Facultades y obligaciones de los propietarios :

3
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

A los efectos de analizar los derechos y obligaciones de los distintos propietarios

se adjunta el presente cuadro:

En el caso de la Sra. Díaz, si ella decide realizar en su terreno un edificio que se

somete a propiedad horizontal y luego vende las unidades funcionales, los
propietarios tendrán la obligación, por ejemplo, de pagar las expensas y de
conservar las unidades, y la facultad de constituir derechos sobre la propiedad,
como constituir una hipoteca sobre el departamento u otorgar su usufructo. Todo
ello sin necesidad de contar con el consentimiento del resto de los propietarios.
1
Art. 2075. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
2
Art. 2078. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
3 Art. 2083. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
4
Art. 2084. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
5
Art. 2039. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
6
Art. 2040. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
7
Art. 2041. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
8
Art. 2042. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
9
Art. 2043. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
10
Art. 2044. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.
11
Art. 2046. Ley 26.994 Código Civil y Comercial. Honorable Consejo de la Nación.

Reglamento de propiedad horizontal

4
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

Está regulado a partir del artículo 2056 del Código Civil y Comercial. Alberto J.
Bueres explica que el artículo está claramente dividido en tres partes:

Primera parte
Debe contener todo lo referente a la afectación del inmueble en el instituto
de propiedad horizontal, como la determinación del terreno, la
determinación de las cosas comunes y privativas y todo lo referente a su
uso.

Segunda parte
Destinada a las normas de convivencia entre los integrantes del consorcio,
donde debe contener las formas de convocar a reunión.

Tercera parte
Todo lo referente a los órganos del consorcio. Por ejemplo, la delimitación
de las tareas del administrador, duración en su cargo, derechos y
obligaciones.
El reglamento puede ser modificado con una mayoría no menor a dos tercios y en
caso de restringir el derecho de una unidad, su propietario debe prestar
conformidad.
Entonces, si se va a realizar una modificación del reglamento, por ejemplo,
establecer que los primeros pisos no pueden utilizar la terraza ya que va a ser de
dominio exclusivo de ciertos departamentos, dicha modificación debe ser
aprobada por los propietarios de los departamentos correspondientes a los
primeros pisos. Algo muy importante que debes tener en cuenta como futuro
profesional es que las modificaciones que se realicen sobre el reglamento deben
ser hechas mediante escritura pública e inscribirse en el registro
correspondiente.
Se agrega un punto importante en el Código Civil y Comercial que es la figura del
Consejo de Propietarios. Otro de los sujetos que conforman este derecho es el
Consejo de Propietarios. El mismo se encuentra regulado en el art. 2064 del
Código Civil y Comercial, el cual expresa que:

1) El consejo puede ser establecido previamente en el reglamento o

posteriormente por la asamblea, pero los miembros deben ser consorcistas
elegidos sí o sí por asamblea.
2) El consejo está facultado para reemplazar al administrador en los casos de
vacancia o ausencia. En un plazo de treinta días debe convocar a asamblea
a fin de elegir un nuevo administrador.
3) Es facultad del administrador usar el fondo de reserva.
4) El consejo tiene el deber de controlar todo el sistema financiero del
consorcio.

5
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

La Sra. Díaz ha afectado su inmueble a propiedad horizontal y al momento de

realizar el reglamento decide colocar que el espacio verde que se encuentra en
planta baja será de uso exclusivo del departamento de planta baja. Esta
disposición se mantuvo de la misma manera durante muchos años, hasta que los
propietarios decidieron que debía ser modificada para construir allí un quincho
que fuera un espacio común para todos. Con este objetivo se llamó a votación en
la asamblea y la decisión se tomó con el voto positivo de la mayoría absoluta de
los propietarios.

Correcto
El artículo 2061 del Código Civil y Comercial establece que para la supresión o limitación de
1

derechos acordados a las unidades que excedan de meras cuestiones de funcionamiento cotidiano, la
mayoría debe integrarse con la conformidad expresa de sus titulares.
Administrador
Es el representante legal del consorcio. Puede ser propietario o un tercero y tiene
el carácter de mandatario.
El administrador es designado en el reglamento. En caso de que el nombramiento
no fuese ratificado en la primera asamblea, el administrador debe cesar en sus
funciones. Dicha asamblea debe realizarse dentro de los noventa días de
cumplidos los dos años del otorgamiento del reglamento o del momento en que se
encuentro ocupado el cincuenta por ciento de las unidades funcionales, lo que
ocurra primero.
En el ejemplo de la Sra. Díaz, si ella inscribe el reglamento en el registro el día 10
de enero de 2017, la primera asamblea debe realizarse el 10 de enero de 2019 o
antes, en caso de que antes de esa fecha se haya vendido la mitad de las
unidades funcionales.
Establece que los demás administradores que decidan cesar en sus funciones no
deberán expresar causa y que los nombramientos sucesivos no requieren de la
modificación del reglamento.
Al igual que los propietarios de las unidades, el administrador cuenta con
facultades y deberes que se establecen en el artículo 20672 del Código Civil y
Comercial. Todos los deberes se basan en lo que explicamos anteriormente, ya
6
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

que el administrador representa al consorcio en todas las fases, tanto

administrativas como judiciales, ya que se presenta como su representante legal.
Algunos de estos deberes son:
Convocar a la asamblea y redactar el orden del día;

 Ejecutar las decisiones de la asamblea;

 Mantener asegurado el inmueble con un seguro integral de consorcios que
incluya incendio, responsabilidad civil y demás riesgos de práctica, aparte
de asegurar otros riesgos que la asamblea resuelva cubrir;
 En caso de renuncia o remoción, dentro de los quince días hábiles debe
entregar al consejo de propietarios los activos existentes, libros y
documentos del consorcio, y rendir cuentas documentadas;
 Notificar a todos los propietarios inmediatamente, y en ningún caso
después de las cuarenta y ocho horas hábiles de recibir la comunicación
respectiva, la existencia de reclamos administrativos o judiciales que
afecten al consorcio.

Lectura obligatoria: Cuestiones dudosas en torno al

instituto de la propiedad horizontal
Cuestiones_dudosas_en_torno_al_instituto_de_la_propiedad_horizontal.pdf
87.1 KB
Fuente: Gurfinkel de Wendy, L. N. (2016). Cuestiones dudosas en torno al instituto de la
propiedad horizontal. Publicado en: LA LEY 20/04/2016, 20/04/2016, 1 - LA LEY2016-B, 1242

Enfoque notarial
El documento notarial es el soporte material del negocio jurídico que van a
otorgar las partes. La actividad notarial se ve en este tipo de instrumentaciones
en forma acabada, a los fines de lograr el objetivo propuesto por los requirentes.
Otorgado así el instrumento público disminuye las probabilidades de conflictos,
que, en definitiva, nunca debiera ser atacado por redargución de falsedad.
Reafirmamos la responsabilidad social, profesional e intelectual en cada
otorgamiento efectuado por parte del notario. La redacción del documento
notarial constituye un aspecto fundamental en el ejercicio diario de su actividad.
En el derecho de propiedad horizontal, esto se ve claramente reflejado en la
elaboración del instrumento público, en donde consta el reglamento de
propiedad. El notario debe aplicar toda su pericia para que allí se incluyan todos
los elementos necesarios para el correcto funcionamiento del derecho: debe
asegurarse de que se encuentren claramente detalladas las cosas comunes y
partes privativas, la determinación del administrador y toda otra cuestión
importante para el desarrollo del mismo.
Para finalizar te invitamos a completar la siguiente actividad:

7
NUEVAS MANIFESTACIONES DE LA PROPIEDAD---------M2------------------------ 02- PROPIEDAD HORIZONTAL

El consorcio cuenta con un administrador, una asamblea y un

________________
Respuestas aceptables: Consejo de propietarios

Si el 15 de abril de 2013 se otorgó el reglamento de propiedad, la primera

asamblea debe ser realizada el _______________
Respuestas aceptables: 15 de abril de 2015

La pileta del edificio es considerada una cosa ________________

Respuestas aceptables: Común no indispensable

Referencias
Código Civil y Comercial de la Nación. Analizado, comparado y concordado.
(2015). [A. J. Bueres]. Buenos Aires, AR: Hammurabi.

Ley 26994. (2014). Código Civil y Comercial de la Nación Argentina [B. O.

08/10/2014 Suplemento Promulgado según Decreto 1795/2014; B. O.
08/10/2014. Vigencia: 1 de agosto de 2015, texto según artículo 1° de la Ley N.°
27077 B. O. 19/12/2014]. Honorable Congreso de la Nación Argentina.
Recuperado de: http://servicios.infoleg.gob.ar/infolegInternet/anexos/235000-
239999/235975/norma.htm