13 de Julio de 2020

La llamada nueva ley de alquileres

Lastra, Mónica M. F.

El Derecho - Diario

La llamada nueva ley de alquileres

por Mónica M. F. Lastra

Sumario: I. Introducción. – II. Domicilio electrónico. – III. Locación. A) El orden público y la locación.
B) Normas imperativas y supletorias. – IV. Sustitución e incorporación de artículos al Código Civil y
Comercial de la Nación. – V. Regulación complementaria de las locaciones. – VI. Programa Social
Nacional de Interés Social. – VII. Método alternativo de resolución de conflictos. – VIII. Vigencia.

I. Introducción [arriba] -

El 30 de junio de 2020 fue publicada en el Boletín Oficial (Nº 25.910/20) la ley registrada bajo el
número 27.551, que introduce –mayoritariamente– modificaciones al régimen locativo de
inmuebles. Dicha norma se divide en cuatro títulos. El primero de ellos modifica disposiciones
contenidas en el Código Civil y Comercial de la Nación, el que –a pesar de su reciente vigencia
(01/08/2015)– ya había sufrido una modificación en su art. 1199 mediante la ley 27.221 en
relación al contrato de locación. En el título segundo se encuentra una regulación complementaria
de las locaciones; en el tercero, un Programa Nacional de Alquiler Social y, finalmente, en el
cuarto, se trata un método alternativo de conflictos que incluye una modificación al art. 6 de la ley
26.589 de mediación y conciliación.

II. Domicilio electrónico [arriba] -

El art. 1 del Título I de la ley modifica el art. 75 del Código Civil y Comercial, ampliando el concepto
de domicilio especial contractual o convencional, al introducir el concepto de domicilio
electrónico. Esta norma, obviamente, no se aplica solo en el ámbito de la locación, sino a todos los
contratos.

La constitución de un domicilio electrónico, al igual que cuanto se fija como contractual especial
una circunscripción territorial o lugar físico determinado, es facultativa para las partes y produce
los mismos efectos; es decir, serán plenamente eficaces todos los emplazamientos y/o
comunicaciones que allí se practiquen.

Como consecuencia de la irrupción de la informática en el terreno jurídico, hace algunos años, por
ejemplo, en el ámbito de la justicia nacional, se implementó el domicilio electrónico para litigar
ante sus estrados(1) y se dictaron, además, normas que receptan y regulan lo relacionado con el
documento electrónico(2).

El Código Civil y Comercial tampoco fue ajeno a este fenómeno, y contiene diversas disposiciones
relacionadas con los documentos electrónicos, tales como el art. 286, que introduce el concepto
de soporte, y por ende el de la grafía, con un criterio muy amplio(3); el art. 287, que incluye en la
categoría de instrumentos privados no firmados, entre otros, los registros de la palabra y de
información, y el art. 288, que en forma coincidente con el art. 3 de la ley 25.506 establece que el
requisito de la firma de una persona queda satisfecho si se utiliza una firma digital.

Todo esto nos lleva al tema de la valoración de la prueba, en lo relacionado con la notificación que
se curse al domicilio electrónico, sin dejar de señalar que la jurisprudencia ha admitido desde hace
largo tiempo que los documentos electrónicos constituyen prueba documental(4).

Ante el desconocimiento del envío y/o recepción de la notificación, ya sea que se dirija al domicilio
constituido en un lugar físico en particular o a un domicilio electrónico, lo cierto es que, además,
en este último supuesto, debemos distinguir si la notificación se cursó con un documento “con
firma digital” (cuando cumple con los requisitos del art. 9 de la ley 25.506) o con uno que tiene
“firma electrónica” (art. 5 de la ley citada).

Cuando el documento contenga firma digital, conforme los arts. 7 y 8 de la ley 25.506, goza de la
presunción iuris tantum de autoría e integridad del mensaje.

En cambio, cuando se trata de un documento con firma electrónica, si bien, por un lado, se le
reconoce su existencia y virtualidad jurídica, la eficacia probatoria asignada está condicionada,
pues depende de su reconocimiento o desconocimiento. Y, ante su desconocimiento, requiere la
producción de prueba a los fines de acreditar su autenticidad, integridad y contenido.

Amén de lo dicho anteriormente, debe celebrarse que el derecho se adapte a las transformaciones
tecnológicas, con la consiguiente simplicidad, celeridad, menores costos, etc., que ello trae
aparejado(5).

III. Locación [arriba] -

A) El orden público y la locación

Si bien, en materia contractual, el principio general es el carácter supletorio de las disposiciones

legales que los regulan, lo cierto es que existe una importante restricción a la autonomía de la
voluntad –a través de normas de orden público– cuando la locación es celebrada por adhesión (v.
gr. art. 988 del CCyCN), cuando es de consumo (art. 1094 del CCyCN; art. 3 de la ley 24.240; art. 42
de la Constitución Nacional) o cuando tenga destino habitacional (art. 14 bis de la Constitución
Nacional).

En el caso de la locación con destino a vivienda, la explicación que puede darse –se coincida o no
con el acierto de ella– es que uno de los pilares básicos del nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación es el de la constitucionalización del derecho privado y, con ello, la protección de la
vivienda, dado que ello es un mandato constitucional(6).

Por otra parte, no puede negarse que el derecho a la libertad de contratación, el ejercicio regular
de los derechos y el derecho de propiedad son también derechos de raigambre constitucional.

Ante ello, es menester armonizar derechos de rango equivalente, tomando como pauta práctica la
de “evitar el mal mayor” o de “la respuesta menos dañosa en términos reales”.

En 1922 la Corte Suprema de Justicia de la Nación falló en el emblemático caso “Ercolano c. Lanteri
de Renshaw”(7), en el que el Más Alto Tribunal, puesto a responder si era lícita la intervención del
Estado en los contratos entre particulares, con disidencia del Dr. Bermejo, resolvió que ni el
derecho de usar y disponer de la propiedad ni ningún otro derecho reconocido por la Constitución
reviste el carácter de absoluto, habiéndose confiado al Poder Legislativo la misión de reglamentar
–dentro de ciertos límites– el ejercicio de los derechos que ella reconoce. También concluyó que
no debía opinar acerca de si una norma era adecuada o no para resolver una cuestión
determinada –en el caso, congelamiento de alquileres–, sino solo si el Congreso tenía o no
facultades para restringir el derecho de propiedad, aclarando que, al reglamentarse el precio de la
locación, la misma no podría nunca ser arbitraria, dado que importaría la confiscación de la
propiedad.

Dicho ello, no pueden pasarse por alto los efectos que la ley que impuso el control de precios de la
locación –y que motivó el dictado de la doctrina emanada del precedente “Ercolano”–, o las
sucesivas regulaciones tendientes a limitar la libertad de contratación, han tenido en el mercado
inmobiliario en materia de locaciones.

B) Normas imperativas y supletorias

La derogada ley 23.091, en su art. 29, establecía expresamente que sus disposiciones eran de
orden público.

En el régimen del Código Civil y Comercial, en cambio, no hay declaración genérica de orden
público, sino que en su art. 962 establece como principio general que las normas legales relativas a
los contratos son supletorias de la voluntad de las partes y, como excepción a ello, el carácter
indisponible de las mismas “cuando de su modo de expresión, de su contenido, o de su contexto,
resulte su carácter indisponible”.

La ley que modifica el régimen de la locación en estudio tampoco establece expresamente cuáles
disposiciones son de orden público y cuáles no lo son.

Consecuencia de lo dicho, es que deberá analizarse cada supuesto regulado en particular,

conforme a las pautas del mencionado art. 962 del CCyCN. Así, si el precepto normativo autoriza a
modificar el régimen allí instaurado –estableciéndolo como facultativo–, es una norma supletoria.
En cambio, si la norma no permite el apartamiento de lo allí regulado mediante una disposición
emanada de la voluntad de las partes, es decir si impone la obligación de aplicar la solución legal,
se trata de una norma de orden público.

Respecto del nuevo régimen a instaurarse en materia locativa, podemos decir que –
independientemente de su carácter operativo o programático, conforme se indicará en cada caso
particular– son de orden público las disposiciones contenidas en los sustituidos artículos del
Código Civil y Comercial (Título I) 1196 (locaciones con destino a vivienda), 1198 (plazo de la
locación), 1199 (excepciones al plazo mínimo), 1201 (obligación de conservar la cosa), 1209
(cargas de la actividad), 1221 (rescisión anticipada), 1222 (intimación de pago y desalojo de
inmuebles destinados a vivienda) y arts. 13, 14, 16, 19 inc. i) y art. 22 de la ley (regulación
complementaria, Título II, relacionada con la garantía, ajustes, comunicación AFIP impuesta al
locador, seguro obligatorio, mediación obligatoria previa). En cambio, serían supletorias las
contenidas en los artículos sustituidos y/o incorporados al CCyCN individualizados con los números
1201 (régimen de mejoras), 1203 (frustración del uso y goce), 1204 bis (compensación), 1221 bis
(renovación del contrato) y arts. 15 y 16 –en este último caso, en relación al locatario– de la ley
(regulación complementaria, Título II) respecto de la posibilidad de consignar judicialmente, no así
en relación a los efectos de la consignación.

De lo dicho podemos concluir que la falta de individualización legal expresa sobre el carácter de la
norma puede generar un aumento de la conflictividad, dado que no siempre la diferencia sobre el
carácter de la norma es nítida y, en caso de duda o de conflicto sobre sus alcances, la calificación
queda librada al arbitrio judicial(8).

IV. Sustitución e incorporación de artículos al Código Civil y Comercial de la Nación [arriba] -

1. Art. 1196 del CCyCN. Locaciones con destino a vivienda (art. 2 ley, Título I):

a) Se mantienen inalteradas las prohibiciones de exigir al locatario alquileres anticipados por

períodos mayores a un mes (inc. a) y el pago de valor llave o equivalentes (inc. c).

b) Se modifica el inciso b) limitando el depósito en garantía exigible al locatario a un solo mes de

alquiler (en lugar de uno por cada año por el que se extendiera el plazo contractual). Como dicha
prohibición no alcanza a terceros, por cuanto la prohibición legal individualiza únicamente al
locatario, puede sortearse la misma vía aporte de un tercero.

c) Se dispone que su valor será el equivalente al del primer mes del canon locativo –o uno menor–
y, en forma coincidente a como lo hacía la Ley de Alquileres 23.091 (art. 4, párr. 2), la restitución
deberá efectuarse de acuerdo al valor equivalente al precio del último mes de la locación. Es decir
que recibe el tratamiento de una deuda de valor y no el de una suma de dinero.

Puede sostenerse a su favor que, al tratarse de un depósito irregular, se transmite la propiedad del
dinero y el locador dispuso de él libremente; pero, a pesar de que en el depósito irregular se
restituye igual cantidad y calidad, aquí se impone la devolución de igual calidad, pero no cantidad.
Desde otro punto de vista, es injusto para el locador, dado que la suma recibida no solo se
desvaloriza para el locatario, sino también para el locador y, en consecuencia, al momento de
destinarlo eventualmente para aquello que fue constituido, resultaría insuficiente.

Integrando dicho depósito en la cantidad de moneda extranjera equivalente al monto del primer
alquiler o bien aumentando el monto mediante la integración de uno mayor por parte de un
tercero, se sortearían las objeciones que puede plantear esta disposición.

d) La devolución del depósito en garantía deberá practicarse al momento de la restitución de la

tenencia del bien inmueble al locador, permitiendo a este último –en caso de que el locatario no
presente libre deuda o exista algún servicio público domicilio y/o expensas pendientes de pago–
retener del mismo el valor hasta tanto sea acreditada la cancelación de tales obligaciones; hecho
lo cual, deberá restituirse inmediatamente las sumas retenidas. La disposición es clara y no
considero que sea merecedora de crítica alguna.

e) Finalmente, se introduce, vía inciso d), la prohibición de exigir al locatario suscribir pagarés u
otros documentos diversos al contrato original. Esta disposición, que tiende a evitar el mecanismo
que podía ser utilizado inescrupulosamente en la práctica para percibir un alquiler superior al
pactado, si de burlar la ley se trata, puede sortearse fraudulentamente con la firma –por
interpósita persona– de, por ejemplo, un mutuo y los consiguientes pagarés.
2. Art. 1198. Plazo legal mínimo de locación de inmuebles (art. 3, Título I): Cualquiera sea el
destino del inmueble alquilado –comercial, industrial, vivienda, etc.– el plazo mínimo legal –para
el caso de que no se hubiera previsto uno superior– se eleva de dos a tres años, salvo en los
supuestos previstos por el art. 1199. El inquilino mantiene la prerrogativa de renunciar al plazo
mínimo legal cuando está en la tenencia de la cosa.

3. Art. 1199. Excepciones plazo legal mínimo (art. 4): Los incisos a) –inmuebles destinados a sedes
de embajadas, consulados u organismos internacionales y los destinados a habitación de su
personal extranjero diplomático o consular–, c) –guarda de cosas–, d) exposición o venta de cosas
en predios feriales y contratos suscriptos con el fin de cumplir una finalidad determinada,
mantienen su redacción original. En cambio, se modifica el inciso b), de modo tal que queda sin
efecto la norma tal como quedara redactara como consecuencia de la ley 27.221 –que disponía la
aplicación de la normativa de hospedaje a este tipo de contratos–, volviendo a regirse por las
normas que regulan la locación, es decir, volviendo al régimen del CCyCN, con la salvedad de que
en la nueva disposición se establece la presunción de que no se está ante un contrato exceptuado
del plazo mínimo legal no solo cuando el contrato excede tres meses, sino también cuando
sucesivas prórrogas al contrato superen tal plazo.

Es acertada la sustitución en análisis, dado que las normas aplicables al contrato de hospedaje son
muchas y están desperdigadas en el nuevo Código Civil y Comercial y en las legislaciones
provinciales, de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires y en normas municipales. Además, no nos
encontramos frente a un empresario hotelero, sino frente a un particular que alquila un inmueble
con fines turísticos. Ello así, sin perjuicio de que se impondría al locador la obligación de inscribirse
en un Registro, tramitar la habilitación correspondiente, etc.

4. Art. 1201. Conservación de la cosa para el uso convenido (art. 5, Título I): En el primer párrafo
de este artículo, se mantiene la obligación del locador de conservar la cosa, pero en lugar de
disponer –como surgía del artículo 1201 del CCyCN sustituido– que debe efectuar a su cargo la
reparación que exija el deterioro originado en su calidad o defecto, en su propia culpa, o en la de
sus dependientes o en hechos de terceros o caso fortuito, se amplía excesivamente tal deber de
reparar, dado que se impone por cualquier causa que no sea imputable al locatario.

Se suprimió, en cambio, el segundo párrafo del artículo originario, en el que se describían

facultades reconocidas al locatario –reducción temporaria del precio del alquiler o resolución del
contrato, según el caso– para el caso que se verifique la turbación o interrupción del uso y goce
como consecuencia del evento dañoso. A pesar de su falta de regulación legal, nada obsta a que
tal posibilidad se establezca como cláusula contractual.

Lo novedoso es que se prevén dos situaciones en especial: las reparaciones urgentes y las
reparaciones que no lo son.

En el primer caso, transcurridas 24 horas corridas desde la fecha de notificación fehaciente al

locador de la necesidad de realizar una reparación urgente, ante su silencio o negativa, el inquilino
puede realizarlas por sí a costa de aquel. En el segundo, el locatario debe intimar al locador a que
en un plazo no inferior a diez días de ser intimado realice la reparación no urgente, cuya negativa
o silencio también autoriza al locatario a realizarlas por sí a costa del locador.
Esta norma tiene una redacción bastante desafortunada y se presta a eventuales conflictos entre
las partes, dado que, si bien hay situaciones en las que la urgencia de la reparación es indiscutible,
otras, en cambio, se prestan a discusión. Puede pensarse que una forma de evitar conflictos sería
detallar en el contrato los casos de “urgencia”, pero el universo es tan amplio que no podría
preverse contractualmente todas las hipótesis de hecho que pueden presentarse en la práctica.
Sin perjuicio de ello, dado que este tramo de la norma no es imperativo, puede pactarse en
contrario.

Finalmente, se dispone que la notificación dirigida al domicilio denunciado por el locador en el

contrato se tendrá por válida, aun si este se negara a recibirla o no pudiese perfeccionarse por
motivos imputables al mismo. La expresión “domicilio denunciado” es desafortunada, pues es
aquel que –en el marco de un proceso judicial– se identifica con el domicilio real, tanto del actor
como del demandado. Sin perjuicio de ello, si extrapolamos el concepto de domicilio denunciado
al campo contractual, en esta norma puntual se atribuiría al domicilio real las mismas
consecuencias que al domicilio contractual; por lo tanto, de haberse constituido un domicilio
habría dos a los que se atribuyen los mismos efectos (el real y el constituido). Lo lógico, entonces,
hubiera sido disponer que, a los fines de este artículo, el domicilio real producirá los mismos
efectos que el contractual, en caso de que este último no se hubiera constituido.

5. Art. 1203. Frustración del uso y goce de la cosa (art. 6, Título I): En la redacción originaria de la
norma, la facultad del inquilino de pedir la rescisión del contrato o la cesación del pago del precio
del alquiler por el tiempo que no pueda usar o gozar de la cosa –por estar impedido de hacerlo o
porque esta dejara de servir para el objeto de la convención– debía ocurrir por “caso fortuito o
fuerza mayor”, expresión que fue reemplazada al igual que se hace en el art. 5 de la ley, por la de
“causas no imputables al locatario”, a cuyo breve comentario me remito.

6. Art. 1204 bis. Compensación. (art. 7, Título I): Se introduce, vía este nuevo artículo, la facultad
del inquilino de compensar de pleno derecho de los cánones locativos –previa notificación
fehaciente al locador– aquellos gastos y acreencias que se encuentren previstos a cargo del
locador.

Dado que puede dejarse sin efecto por voluntad de las partes, no me extenderé en su crítica, sin
perjuicio de lo cual, no puede dejar de resaltarse que para que exista compensación se requiere,
además de que dos personas que revistan la calidad de acreedor y deudor recíprocamente, se
trate de obligaciones líquidas y exigibles(9).

Por lo tanto, esta norma permite al locatario actuar “como juez y parte” en caso de que el locador
desconociera la procedencia y/o legalidad y/o causa de la acreencia invocada; es decir, se lo
autoriza a cobrar su presunta acreencia sin tener un pronunciamiento judicial que reconozca su
derecho, mientras que cuando el locador resulta acreedor –v. gr., falta de pago del canon
locativo– no tiene más alternativa que –si el garante tampoco abona dicha deuda– recurrir al
reclamo judicial, como conforme a derecho corresponde.

7. Art. 1209. Cargas y contribuciones por la actividad (art. 8, Título I): Sigue en cabeza del inquilino
el deber de hacer frente a las cargas y contribuciones derivadas del destino de la cosa locada. En
cambio, en relación a las cargas y contribuciones que la graven, si bien se dispone que recaen
sobre el locador, con la nueva ley se elimina la posibilidad que preveía el Código Civil y Comercial
de celebrar pacto en contrario. Además se dispone expresamente que no se encuentra a cargo del
locatario el pago de expensas comunes extraordinarias, sino que solamente podrá imponerse a
cargo de este las que deriven de gastos habituales –independientemente de que sean
consideradas como comunes ordinarias o extraordinarias–, entendiéndose por tales aquellos que
se vinculan a los servicios normales y permanentes a disposición del locatario. Del art. 2048 del
CCyCN se desprende que las expensas comunes (que comprenden todos los gastos efectuados en
beneficio de la comunidad) pueden ser ordinarias o extraordinarias. De lo dispuesto en la norma
no quedan dudas que son expensas comunes ordinarias toda erogación dirigida a la
administración, mantenimiento, reparación o reemplazo de los bienes comunes. Consecuencia de
ello es que no todos los gastos definidos por el ordenamiento jurídico como expensas comunes
ordinarias –y liquidadas como tales por el Administrador del Consorcio– se encontrarán a cargo
del locatario, razón por la cual, además de la liquidación diferenciada que aquel hace por expensas
comunes ordinarias y expensas comunes extraordinarias, el locador y el locatario deberán
privadamente desglosar cuáles erogaciones se vinculan a los servicios normales y permanentes a
disposición del locatario y cuáles no. Un claro ejemplo de ello lo constituiría el impuesto
inmobiliario/ABL que se liquida vía expensas comunes ordinarias, dado que este está conformado
por la Tasa Retributiva de los Servicios de Alumbrado Barrido y Limpieza, Mantenimiento y
Conservación de Sumideros (que, obviamente, es un servicio permanente que aprovecha el
locatario y, por lo tanto, estaría a cargo de este) y el Impuesto Inmobiliario, progresivo y con
alícuotas (que grava la cosa y, por lo tanto, queda a cargo del locador). Engorroso, sin duda.

8. Art. 1221. Resolución anticipada (art. 9, Título I): Para el caso de locaciones de inmuebles,
independientemente de su destino –salvo para el caso del art. 1199 del mismo cuerpo legal, en el
que la indemnización a favor del locador es de dos meses–, se mantiene inalterada la facultad del
inquilino de rescindir anticipadamente el contrato de locación transcurridos seis meses de
contrato y previa notificación al locador, con idénticas penalidades que en el CCyCN, según dicha
facultad se ejerciere dentro del primer año o transcurrido dicho lapso. En la ley 23.091 (derogada
por el CCyCN) se preveían las mismas penalidades, pero la facultad de rescisión anticipada se
encontraba incluida en las normas que regulaban la locación con destino a vivienda y el plazo de
antelación con el que debía notificarse era de sesenta días de la fecha en que se reintegraría lo
arrendado. La nueva ley vuelve a instaurar un plazo expreso de preaviso, el que no puede ser
inferior a un mes.

Se agrega un nuevo supuesto, únicamente para el caso de locaciones con destino a vivienda, en
virtud del cual, transcurridos los primeros seis meses, si el preaviso es notificado con una
anticipación de tres meses o más, se elimina cualquier tipo de indemnización a favor del locador.

9. Art. 1221 bis. Renovación del contrato (art. 10, Título I): Se agrega, identificándola como bis,
esta nueva disposición, en virtud de la cual, en caso de inmuebles con destino habitacional,
cualquiera de las partes dentro de los últimos tres meses de la relación locativa, podrá convocar a
la otra a que –por un plazo mayor a 15 días corridos– acuerden las condiciones de renovación del
contrato. En caso de silencio o negativa del locador, se le confiere al inquilino la facultad de
resolver el contrato anticipadamente sin abonar indemnización alguna.

10. Art. 1222. Intimación de pago y desalojo de viviendas (art. 11, Título I): Al igual que en el
CCyCN, tratándose de locaciones con destino habitacional, previo a iniciar la acción de desalojo
por falta de pago, es menester intimar fehacientemente al locatario al pago de la cantidad debida
en un plazo no inferior a 10 días corridos desde la recepción de la referida intimación, en la que –
además– deberá indicarse el lugar de pago.

Agrega en el artículo sustituido que la intimación cursada al domicilio denunciado por el locatario
surtirá plenos efectos, aunque se niegue a recibirla o no se perfeccionara por motivos imputables
a él. Respecto a esta disposición, me remito a la crítica efectuada al art. 1201 in fine.

Por último, también se incorpora a la redacción del artículo contenido originariamente en el

CCyCN que a) no cumplida la intimación o extinto el contrato por la causa que fuere, se habilita la
vía del desalojo por el procedimiento previsto en cada jurisdicción a tales efectos y, en caso de no
preverlo, por el que sea más breve. No resulta ocioso anticipar –lo que se desarrollará infra– que,
como consecuencia de la sustitución del art. 6 de la ley 26.589, el juicio de desalojo ya no se
encontrará excluido de los supuestos de mediación obligatoria previa; b) en ningún caso el locador
podrá negarse a recibir las llaves –obviamente, con la facultad de formular las reservas que
considere pertinentes– pues, en caso de negativa o silencio frente a tal requerimiento, el locatario
puede iniciar la consignación judicial de las mismas; c) en caso de consignación judicial de llaves
iniciada dentro de los diez días de la notificación al locador, el locatario no deberá alquileres ni
obligación accesoria alguna posteriores a dicha notificación; en cambio, si no la inició dentro de tal
plazo, queda liberado de tales obligaciones a partir de la notificación de la demanda. Obviamente,
ello será así siempre y cuando la sentencia resuelva que la consignación resultó ajustada a
derecho.

11. Art. 1351. Intervención de uno o más corredores (art. 12, Título I): Se mantiene la redacción
originaria del CCyCN en tanto dispone: a) la obligación de todas las partes al pago de la comisión
en caso de que intervenga un solo corredor, salvo pacto en contrario o protesta de una de las
partes según el artículo 1346 del mismo cuerpo legal; b) la inexistencia de solidaridad entre las
partes respecto del corredor, y c) en caso de intervención de un corredor por cada parte, cada uno
de ellos solo tiene derecho a cobrar comisión de su respectivo comitente. A ello, el artículo
sustituido agrega que, en el caso de las locaciones de inmuebles, la intermediación solo podrá
estar a cargo de un corredor matriculado.

La aclaración incorporada referente a que el corredor –en caso de locaciones inmobiliarias– debe
encontrarse matriculado es sobreabundante. Ello así, dado que el art. 1346 del CCyCN establece
que para que el contrato de corretaje se encuentre concluido es menester que el corredor esté
habilitado para el ejercicio de la profesión; es decir, en lengua de buen romance, matriculado.
Igual requisito para el ejercicio de la profesión –habilitado– impone la ley 20.266/73 (t.o. ley
25.028), la que además penaliza con la pérdida de la comisión a quien actúe como tal sin estar
matriculado. Lo mismo puede decirse respecto de las distintas normas locales que regulan la
actividad –v. gr., ley 10.973 (t.o. ley 14.085), ley 2340 (t.o. ley 5666 y ley 5859) CABA, etc.–.

En cuanto a la limitación impuesta a los corredores inmobiliarios en la Ciudad de Buenos Aires por
ley 5859, en relación al monto y sujeto obligado al pago de la comisión cuando se trata de
locaciones con destino habitacional y el inquilino es una persona humana, debe decirse que, a
pesar de la reforma, la cuestión no queda resuelta porque –como ya se dijo– el texto es igual, a
excepción de la obligación de matriculación impuesta al corredor inmobiliario en caso de
intermediar en locaciones.
Conforme la interpretación del art. 1350 del CCyCN efectuada por uno de los miembros de la
comisión reformadora, Dr. Ricardo L. Lorenzetti, “… respecto de la comisión, deberá estarse a los
aranceles que en la actualidad existen en la mayoría de las jurisdicciones, que están sometidos a la
legislación local y, si ellos no existieren, se deberá estar a lo convenido por las partes y, si no
hubiere nada convenido, a lo que sea usual en el lugar donde se llevó a cabo el corretaje y, si
tampoco pudiera ser determinado de esta manera, se recurrirá a la determinación judicial(10).

Doctrina aparte, el 4 de abril de 2019 la Sala II de la Cámara de Apelaciones en lo Contencioso

Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires dictó sentencia in re “Centro de
Corredores Inmobiliarios de la Ciudad de Buenos Aires –Asociación Civil– y otros c/ GCBA s/
Amparo – otros” (Expte. Nº 32880/2017-0), revocando parcialmente y por mayoría (disidencia del
Dr. Lima) la decisión de primera instancia que había rechazado la demanda y, en consecuencia,
hizo lugar al planteo de inconstitucionalidad del art. 2 de la Ley Nº 5859 y de parte de los arts. 4 y
5 de dicha norma. Es decir, se declaró la inconstitucionalidad de la ley referida en tanto fija el
monto máximo de la comisión a cobrar en 4,15 % del valor total del contrato de alquiler, a cargo
del locador, con fundamento en que la ley local priva de efectos a los contratos de corretaje
voluntariamente concluidos entre el corredor y los inquilinos, avanzando sobre una competencia
del Congreso Nacional y configurando una afectación de los derechos consagrados en el artículo
14 y las competencias asignadas en el artículo 75 inciso 12 de la Constitución Nacional, entrando
en conflicto directo con lo dispuesto en los artículos 28 y 31 de la ley fundamental. Es decir que el
abaratamiento de costos intentado por el legislador de la CABA se encuentra impedido de invadir
competencias ajenas.

Las normas cuya inconstitucionalidad fue declarada, al día de hoy siguen teniendo vigencia, dado
que el pronunciamiento fue recurrido por ante el Tribunal Superior de Justicia de la Ciudad de
Buenos Aires.

V. Regulación complementaria de las locaciones [arriba] -

1. Art. 13. Garantía (Título II): En el caso de locaciones con destino a vivienda, el locatario –con la
consiguiente obligación de aceptación una de ellas por parte del locador– debe proponer dos de
las siguientes garantías: a) un inmueble –sin ningún tipo de especificación sobre ubicación, estado,
titularidad de dominio, cargas, gravámenes, etc.–; b) aval bancario (sujeto a reglamentación); c)
seguro de caución (sujeto a reglamentación); d) garantía de fianza o fiador solidario; e) garantía
personal del locatario, documentada con recibo de sueldo, certificado de ingresos o cualquier otro
medio fehaciente (si son varios locatarios, se suman los ingresos de cada uno de ellos). En los
cuatro primeros casos, el monto máximo de la garantía no puede superar cinco veces el valor
mensual de la locación, y en el último caso –recibo de sueldo–, ese límite se eleva a diez veces.

El tema que nos ocupa nos enfrenta al conflicto que se suscita entre la necesidad del locatario de
acceder a una vivienda –limitada por sus posibilidades económicas– y el interés del locador de
preservar su derecho de propiedad (indemnidad del inmueble y percepción de sus frutos civiles).

El tema atinente a la discusión de la garantía se ubica en la esfera de las tratativas preliminares –

reguladas por los arts. 990, 991 y 992 del CCyCN–, es decir, en el proceso de formación del
contrato, por lo que es anterior a su perfección y posterior consumación.
Sostiene Márquez, en principio, que “… el período preparatorio del contrato no crea por sí solo
vinculación jurídica alguna, en tanto no se llegue a la perfección del contrato o de un precontrato.
No hay más alternativa que llegar a esa perfección o al fracaso en cuanto a obtener una
vinculación jurídica…”.

Además, como señala Lorenzetti, la responsabilidad precontractual se produce por el

apartamiento intempestivo y arbitrario de las tratativas, el dolo en las tratativas, los daños a la
persona derivados de prestaciones precontractuales, violación de deberes precontractuales de
información, de custodia, de reserva.

Por lo tanto, sin perjuicio del dislate jurídico que importa imponer a alguien –que todavía ni
siquiera es parte de un contrato– aceptar en la etapa preliminar –que es en la que se evaluará si se
satisfacen las expectativas que llevarán o no a prestar el consentimiento– una propuesta –en el
caso garantía–, lo cierto es que –salvo que se tipifique un caso de responsabilidad precontractual
(arts. 990, 991 y 992 del CCyCN)– este artículo caerá en letra muerta, dado que quedarán sin
efecto las tratativas precontractuales ante la pretensión de imponer algo que la otra parte no
desea. Ello así, aun cuando se trata de una norma de orden público.

2. Art. 14. Ajustes (Título II): Por este artículo se excluye a los cánones locativos –sean contratos
con destino habitacional, comercial, industrial, profesional o el que fuere– de la prohibición de ser
actualizados monetariamente, que en su momento fue impuesta por la ley 23.928 y mantenida
por la ley 26.551.

Dispone además que, en caso de inmuebles destinados a vivienda, el precio de la locación debe
fijarse como valor único y por períodos mensuales, prohibiendo establecer bonificaciones u otras
metodologías que induzcan a error al locatario y limitando la indexación permitida –anual– a que
los ajustes se efectúen utilizando un índice conformado por partes iguales por las variaciones
mensuales del índice de precios al consumidor (IPC) y la remuneración imponible promedio de los
trabajadores estables (RIPTE), que debe ser elaborado y publicado mensualmente por el Banco
Central de la República Argentina (BCRA).

Como conclusión, podemos decir que los alquileres cuyo objeto no sea “vivienda” están
exceptuados de la prohibición de actualización monetaria, sin restricciones de ninguna especie en
cuanto a la fijación del canon locativo y al método de indexación que se aplique.

En cambio, los que tengan como destino habitacional sufren restricciones importantes, tales como
indexación anual, índices de repotenciación preestablecidos, de los que las partes no pueden
apartarse y que, a mayor abundamiento, resultan insuficientes para la finalidad a la que apuntan
(mantener incólume la ecuación contractual). Súmese a ello que será un mix del IPC y del RIPTE y
su difusión y elaboración se encomienda al BCRA, cuyas funciones –enumeradas en el art. 4 de su
carta orgánica– no incluyen en modo alguno la facultad que esta norma le impone.

3. Art. 15. Consignación (Título II): Ante la negativa del locador a recibir el canon locativo, el
locatario, previa intimación fehaciente a su recepción por el término de cuarenta y ocho horas, de
persistir la negativa o en caso de silencio, podrá proceder dentro de los tres días hábiles
subsiguientes a consignar judicialmente el monto adeudado o mediante cheque cancelatorio (ley
25.345), debiendo –en tal caso– el locador cargar con los gastos y costas.
Puede considerarse que el plazo para iniciar la consignación es excesivamente breve, sin perjuicio
de lo cual no hay penalidad o pérdida de derecho alguna prevista para el caso que la consignación
se inicie en un plazo mayor. Por lo tanto, debe considerárselo un plazo mínimo y no máximo.

Además, resulta llamativo que, pese a existir un título entero de la ley abocado a la regulación de
posibles soluciones alternativas de conflictos –tendiente a evitar la litigiosidad–, solamente se
prevea la posibilidad de recurrir a la consignación judicial dejando la opción de hacerlo
extrajudicialmente ante un escribano en la forma prevista por los arts. 910 ss. y cc. del CCyCN. Sin
perjuicio de ello, considero que nada impedirá al inquilino ocurrir ante un escribano a consignar
extrajudicialmente el monto que intenta abonar.

Por último, puede criticarse la inclusión de una norma de naturaleza netamente procesal, como es
el régimen de imposición de costas, ya previsto en el art. 68 ss. y cc. del CPCCN.

4. Comunicación a la AFIP (art. 16, Título II): El locador –amén de la facultad de informar conferida
al locatario– deberá declarar ante la AFIP los contratos de locación, bajo apercibimiento de las
sanciones previstas en la ley 11.683. La forma, plazo y alcances de tal declaración dependerá de la
reglamentación que corresponde al organismo recaudador establecer. Asimismo, dispondrá un
régimen de facilidades para los contratos vigentes. En caso de inicio de acciones judiciales
derivadas de la ejecución de un contrato de locación –cobro de alquileres, desalojo, etc.–, previo a
correr traslado de la demanda, el juez debe informar a la AFIP para que tome la intervención que
corresponda.

Es una norma programática, dado que, previo a su aplicación, necesita ineludiblemente ser
reglamentada.

Su campo de aplicación es amplísimo, dado que se aplicará no solo a los contratos a suscribirse,
sino también a los que se encuentren previamente suscriptos a su vigencia.

Lo que resulta totalmente incomprensible es que el juez, previo a correr el traslado de la

demanda, deba dar intervención a la AFIP, desconociéndose en qué calidad lo hará y cuál es el
plazo en que deberá presentarse, presumiendo, como consecuencia de ello, que lo determinará la
reglamentación que dicte el propio organismo recaudador o, de no hacerlo, el magistrado
interviniente. Sin perjuicio de que, independientemente de que a la AFIP no le corresponde tomar
intervención alguna en una causa que le resulta ajena, lo cierto es que –mínimamente– demorará
innecesariamente el trámite del juicio.

Si bien puede decirse, en un intento de argumentar a favor de la norma en análisis, que ya existe
un antecedente legal semejante en el ámbito del derecho laboral, a poco que se ahonde
medianamente en el tema puede constarse que son supuestos distintos.

Ello es así porque, si bien el juez laboral tiene el deber de informar a la AFIP cuando se trata de un
empleo no registrado o deficientemente registrado, a fin de que dicho organismo pueda hacer
valer esas diferencias para percibir del empleador los aportes y contribuciones de la seguridad
social no declarados ni ingresados y las multas que conforme a derecho corresponden, lo cierto es
que dicha comunicación debe ser cursada una vez dictada la sentencia, sin que el organismo
recaudador tome intervención alguna en la causa judicial. Es decir, no se retrasa el curso del
proceso ni se deja abierta la posibilidad de intervención a quien no es parte en el mismo ni reúne
los recaudos para que lo haga con los alcances de la intervención de terceros.

VI. Programa Social Nacional de Interés Social [arriba] -

Se crea el Programa Social Nacional de Interés Social, destinado a la adopción de medidas que
tiendan a facilitar el acceso a una vivienda digna en alquiler mediante una contratación formal
(art. 17, Título III).

El organismo rector es el Ministerio del Interior, Obras Públicas y Vivienda, a través de la

Secretaría de Vivienda (o el Organismo que en el futuro la reemplace), estando a su cargo el
diseño de políticas públicas para implementar el programa en análisis (art. 18, Título III), para lo
cual se la faculta a dictar las medidas que resulten pertinentes a los fines de la adecuada
implementación del programa referido (art. 20, Título III).

Como consecuencia de lo anterior, en el art. 19, Título III, se imparten determinadas directivas al
organismo rector, tales como velar por la no discriminación de las personas víctimas de violencia
de género y de los adultos mayores; promover la regulación del accionar de entidades que
otorguen garantías de fianza o seguros de caución para contratos de alquiler de viviendas;
propiciar la creación de subsidios o líneas de créditos blandos para facilitar el acceso al alquiler de
viviendas; diseñar e implementar mecanismos orientados a ampliar la oferta de alquileres de
inmuebles con destino habitacional; fomentar la creación de mecanismos tendientes a asegurar el
efectivo cumplimiento por parte del locador y del locatario de las obligaciones a su cargo; etc.

De las normas contenidas en el art. 19, todas ellas programáticas, la que merece un comentario
diferenciado es el inciso i), en virtud del cual la Secretaría de la Vivienda deberá crear –a través de
los organismos competentes– un seguro obligatorio que cubra la contingencia de falta de pago de
alquileres y la indemnización por daños y perjuicios y ocupación indebida del inmueble.

No podemos dejar de preguntarnos, para el caso de que dicho seguro se implemente, quién se
hará cargo del pago de la cuota de la póliza.

Sea cual sea la respuesta, el único perjudicado será el locatario, dado que, si se impone al locador,
el costo que implique el pago de la cuota de la póliza será trasladado al precio del alquiler que se
pacte y, en caso de imponerse al locatario, importará un costo extra a todos los compromisos
económicos que asume como consecuencia del contrato de locación. Es decir, tornará más
oneroso el acceso a una vivienda, siendo preferible que dicho seguro no hubiera sido establecido
como obligatorio.

Sin perjuicio de lo anteriormente dicho, lo cierto es que con las medidas dispuestas en el presente
título –ni con las incluidas en los restantes– lejos se está del camino adecuado para solucionar el
acceso a la vivienda.

La historia de nuestro país nos ha demostrado que ni el congelamiento de alquileres, ni la

limitación en la fijación del precio locativo, ni –en definitiva– disposiciones que restrinjan la
libertad contractual coadyuvan a tales fines. Para lograrlo, hay que impulsar la oferta de
inmuebles para alquiler con destino habitacional, para lo cual es necesario que ello constituya una
oferta atractiva para el propietario.
Como ejemplo de ello, de su factibilidad y del resultado exitoso que se obtuvo en la mayoría de los
casos, podemos citar el derogado art. 109 de la ley 20.628 de Impuesto a las Ganancias
(sancionada y publicada en el año 1973), que incentivaba la construcción y, con ello, la oferta de
inmuebles, permitiendo a quienes edificaran viviendas (para venta, uso propio o renta) deducir de
las ganancias entre el 50 % y el 80 % de lo invertido en la construcción. El objetivo de esta
deducción era incentivar la construcción para así aumentar la oferta de viviendas. Sin embargo, en
la actualidad este artículo ya no forma parte de la norma.

En el año 1984, la ley 23.091 (también actualmente derogada como consecuencia de la vigencia
del Código Civil y Comercial) otorgaba beneficios impositivos a quienes ofrecieran viviendas en
alquiler, permitiendo que la inversión realizada fuera deducida del impuesto a las ganancias. Se
conferían, además, beneficios en el pago del impuesto a los sellos y del IVA.

Finalmente, por la Resolución 4531/2019 de AFIP se reafirmó el compromiso de poner en práctica

los beneficios fiscales para el desarrollo de vivienda previstos en la Ley de Presupuesto 2019(11),
que incluyó un Programa de Vivienda Social, considerando a estas como aquellas unidades de
viviendas incluidas en proyectos inmobiliarios, cuyo valor de venta individual no exceda las
140.000 UVA. El programa incluye un doble beneficio relativo al IVA (exención del 10,5 %) en
relación a los desarrolladores, que se traduce en la exención del impuesto generado por las ventas
y la compensación, acreditación y/o devolución del IVA pagado por las compras.

En este último caso, por motivos obvios (situación sanitaria, económica y social que atraviesa la
Argentina), no puede hacerse una evaluación positiva o negativa de los resultados que se podrían
haber alcanzado en un contexto general normal (aun cuando la “normalidad” argentina sea
discutible).

VII. Método alternativo de resolución de conflictos [arriba] -

Mediante el art. 21, Título IV, se impone al Poder Ejecutivo Nacional –a través del área
competente del Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, en forma concertada con las
provincias y la Ciudad de Buenos Aires– el deber de realizar las acciones necesarias para fomentar
el desarrollo de ámbitos de arbitraje y mediación gratuitos o de bajo costo, aplicando métodos
específicos para la resolución de conflictos derivados de la relación locativa.

Esta disposición se limita a formular un programa de actuación y una declaración de derechos que,
por la forma en que están formulados, no establece mecanismos suficientes para asegurar su
aplicación, la que queda diferida para la oportunidad de su reglamentación.

Por su parte, el art. 22, Título IV, sustituye el art. 6 de la ley 26.589, eliminando el carácter optativo
de la mediación en los procesos de desalojo, del que se encontraba expresamente excluido en el
artículo sustituido.

No es una sustitución afortunada, dado que desalentará más la oferta de inmuebles en alquiler, en
tanto y en cuanto coadyuvará a la demora en recuperar la tenencia del mismo en caso de
conflicto.

Ello así por cuanto a la imposición de transitar el procedimiento de mediación obligatoria antes de
iniciar una demanda de desalojo, por ejemplo, debe sumarse la inclusión en el art. 16 –ya
comentado– del deber del juez de comunicar a la AFIP, antes de correr traslado de la demanda, el
inicio de una causa relacionada con un contrato de locación a fin de que tome intervención en el
mismo. Tampoco deben perderse de vista las medidas contenidas en el Decreto 320/2020, tales
como la contenida en su art. 2, que dispuso la suspensión hasta el 30 de septiembre de 2020 de la
ejecución de sentencias de desalojo y los lanzamientos ya ordenados de los inmuebles
individualizados en su artículo 9 dictadas en el marco de un litigio promovido por falta de pago, y
siempre que la tenencia del inmueble se encuentre en poder del locatario, sus continuadores,
sucesores por causa de muerte o sublocatario, y la contenida por el art. 12 , por la que se
suspende por un año –a partir de su entrada en vigencia– la aplicación del art. 6 de la ley 26.589 a
los procesos de ejecución y a los juicios por desalojo allí regulados. Todo ello agravado por el
hecho de que el art. 13 faculta al PEN (paradójica e innecesariamente se faculta a sí mismo) a
prorrogar los plazos allí previstos.

VIII. Vigencia [arriba] -

Por último, el art. 23, Título IV, dispone la vigencia de la ley al día siguiente de su publicación en el
Boletín Oficial de la República Argentina. Y agrega que sus disposiciones se aplicarán a los
contratos que se suscriban a partir de su entrada en vigencia.

Es acertada la exclusión de los contratos en curso de ejecución a la fecha de su entrada en

vigencia, dado que de no haberlo hecho, por imperio de lo dispuesto por el art. 7 del CCyCN, se
hubieran aplicado inmediatamente a ellos normas de orden público –tales como plazo mínimo de
contratación– que hubieran afectado seriamente la voluntad contractual.

Hecha la aclaración anterior, debe tenerse en cuenta que, como consecuencia de que las
disposiciones de la ley se aplican únicamente a los contratos que se suscriban a partir de su
entrada en vigencia, quedan excluidos de sus disposiciones no solo los contratos suscriptos con
anterioridad, sino también las prórrogas de contratos suscriptos con anterioridad y la continuación
de la locación ya concluida (art. 1218 CCyCN).

VOCES: DERECHO CIVIL - ACTOS Y HECHOS JURÍDICOS - CONTRATOS - OBLIGACIONES - LOCACIÓN -

CÓDIGO CIVIL Y COMERCIAL - DESALOJO - JUICIO EJECUTIVO - DERECHO PROCESAL -
PROCEDIMIENTO - PRECIO - PAGO - FIANZA - VIVIENDA - PODER EJECUTIVO - POLÍTICAS PÚBLICAS
- ECONOMÍA - EMERGENCIA ECONÓMICA

Nota de Redacción: Sobre el tema ver, además, los siguientes trabajos publicados en El Derecho:
La desocupación del inmueble en los términos del art. 598 del cód. procesal civil y comercial de la
Nación. El problema constitucional, por Julio Chiappini, ED, 238-1088; Notificación de la demanda
de desalojo, prueba del contrato de locación y principio de congruencia, por Ignacio M. Bravo
D’André, ED, 248-911; La conservación del inmueble alquilado, por Julio Chiappini, ED, 261-621;
Continuación del uso de la vivienda locada y la fianza, en el nuevo Código Civil y Comercial de la
Nación, por Héctor Eduardo Kenny, ED, 262-727; Alquileres devengados y no cobrados por el
locador enajenante del inmueble, por Héctor Eduardo Kenny, ED, 268-652; Acreedor hipotecario y
locación en el Código Civil y Comercial. ¿Quien puede lo más no puede lo menos? Cuando la teoría
no coincide con la práctica, por Domingo H. C. Cura Grassi, ED, 269-642; El régimen de mejoras en
el contrato de locación, por Franco Raschetti, ED, 276-647; El proceso de desalojo y el juicio
sumarísimo, por Héctor E. Kenny, ED, 279; El consentimiento en el contrato de locación, por
Alejandro Borda, ED, 279; Algunas precisiones sobre el DNU 320/2020 de alquileres: entre bondad
e incertidumbre, por Pablo Fernando Ceballos Chiappero, ED, 286. Todos los artículos citados
pueden consultarse en www.elderechodigital.com.ar.

(1) Ley 26.685 y Acordadas CSJN, entre las que cabe destacar la 31/2011, 3/2012, 14/2013,
29/2012, 38/2013, 11/2014, 3/2015 y 35/2015.

(2) Ley 25.506, sancionada el 14 de noviembre de 2001 y promulgada el 11 de diciembre del

mismo año, reglamentada por el Decreto 182/2019.

(3) Lorenzetti, R. L. Código Civil y Comercial de la Nación. Comentado. Rubinzal-Culzoni Editores.

Buenos Aires. Tomo II. Pág. 114.

(4) CNCiv., Com., Minas, de Paz y Trib., Mendoza, diciembre 9-2004. Pérez, Elizalde R. F. v.
A.S.I.S.M.E.D. S.A. s/cobro pesos, Abeledo-Perrot, nro. 33/13471.

(5) Los problemas relacionados con la prueba del envío, autenticidad, contenido y/o recepción
vinculados con la notificación electrónica descriptos no se aplican a las que se cursan en el ámbito
judicial, dado que las mismas se realizan a través del Sistema de Gestión Judicial.

(6) Art. 14 bis de la Constitución Nacional. “… la ley establecerá (…) y el acceso a una vivienda
digna…”.

(7) Fallos 136:170.

(8) Borda, Guillermo, ob. cit., ED T. 28-807. 29) SCJBA, in re “Sambuco, Reynaldo c/ Sauce, Martín y
otros”, LL 1982-A-478.

(9) CNCom., Sala C, 21/08/2014, in re “Sacz Mar S.R.L. c/ Tandanor SACI y N s/ ordinario”. Boletín
de Jurisprudencia 4/2014, https://fdocumento.com/document/boletin-de-jurisprudencia-
42014.html.

(10) Ricardo Luis Lorenzetti, “Código Civil y Comercial de la Nación”, Comentado, T. VII, Ed.
Rubinzal-Culzoni, Bs. As., 2015, págs. 156/157.

(11) Ley 27.467, arts. 96, 97, 98 y 99.