“Los planos en relación a la instrumentación

de derechos reales sobre inmuebles”

Autor: Gustavo A. Bono
Publicado en: Derecho Notarial Nº 01 (Dir. por Gabriel B. Ventura), Ed. Zavalía, Buenos
Aires, 2012, pág. 221 y siguientes.

SUMARIO:

I. Introducción
II. El numerus clausus se proyecta a las causas de adquisición
III. El problema de la especialidad en materia inmobiliaria
a) La especialidad en el ámbito real y obligacional
b) La especialidad en el ámbito registral
c) La especialidad en el ámbito catastral
IV. Los planos y la configuración de los bienes inmuebles
a) Concepto específico de plano en la configuración de inmuebles
b) Los planos según sus finalidades
V. El problema del saneamiento de títulos
a) El saneamiento en orden a la adquisición del derecho real
b) El saneamiento en orden al documento idóneo de acreditación del derecho real
c) El saneamiento en orden al reflejo en archivos y registros públicos
d) Saneamiento de títulos: los remedios según la causa de la enfermedad
VI. Relación de los planos con la instrumentación de los derechos reales sobre inmuebles
VII. Registración de planos en Catastro e inscripción de títulos en el Registro
VIII. La exigencia de certificación catastral para las mutaciones jurídico-reales

I. Introducción
El específico propósito de análisis para el presente trabajo consiste en revisar ciertas
pautas que vinculan la existencia o, en su caso, el requisito de confección de planos con
trascendencia en la determinación de inmuebles, de cara a la instrumentación de derechos
reales sobre ellos; concretamente, nos proponemos formular un repaso esquemático de las
principales situaciones que merecen atención por la diferente relevancia que toca cumplir a
distintos planos en punto a la formalización de los títulos que acreditan tales derechos.
Dicho de otro modo, perseguimos como finalidad principal la de repasar la incidencia
o rol que cumplen dichos planos en el proceso de instrumentación o a veces también
denominada titulación o saneamiento de inmuebles, según las diferentes causas de
adquisición.

II. El numerus clausus se proyecta a las causas de adquisición

Es sabido que en materia de derechos reales nuestra legislación fondal ha adoptado el
sistema de numerus clausus (número cerrado), de manera que la existencia de todo derecho
real requiere, sine qua non, de la previsión legal de cada tipo o especie1; en consecuencia,
todo acto jurídico tendiente a la adquisición o constitución de derechos reales no previstos por
el ordenamiento o la modificación de los ya previstos queda sujeto a una eventual conversión

1
Valiéndonos del la formulación latina del principio de derecho penal nullum crimen sine lege, podemos
trasladarlo a esta materia y expresar nullum ius reali sine praevia lege.

1
(art. 18, C.C.), en tanto sólo puede tener valor como constitución de derechos personales, si
como tales pudiera valer (art. 2502, C.C.)2. Obviamente, la vigencia del sistema asienta sobre
el orden público que lo informa3.
Se trata, en definitiva, de un sistema de taxatividad legal del elenco permitido por la
ley substancial en orden a los tipos jurídico-reales4, previsión normativa que se extiende a la
determinación y regulación de las causas de adquisición, de extinción, del objeto sobre el que
recae y del contenido o prerrogativas que otorga cada uno de los derechos reales admitidos.
En este sentido cabe recordar que el originario texto del art. 2505 del Código Civil (luego
derogado por la Ley 17.711), expresamente señalaba: Los derechos reales se adquieren y se
pierden, según las disposiciones de este Código, relativas a los hechos o los actos, por medio
de los cuales se hace la adquisición, o se causa la pérdida de ellos; ciertamente, la
derogación del dispositivo no le ha quitado vigencia al concepto5, el cual queda subsistente
como un derivado esencial que da sentido y lógica al principio rector fijado previamente en el
art. 2502 del mismo cuerpo legal, de manera que las causas de las mutaciones jurídicas reales
también están gobernadas por la ley y sustraídas de la voluntad particular6.

2
La conversión en derecho personal ha sido cuestionada por considerar que sería más adecuado, en una futura
reforma, establecer que el derecho real prohibido se convierta en el derecho real permitido cuya amplitud de
contenido sea más semejante (Gatti, Edmundo y Jorge H. Alterini, El derecho real, elementos para una teoría
general, Ed. Abeledo Perrot, Bs. As., 1993, pág. 87). En contrario, estimamos acertada la solución de lege data,
puesto que si el acto celebrado no respeta un determinado tipo, seguramente los intereses de las partes, dirigidos
en otro sentido, quedarían contrariados por el forzamiento de la conversión al derecho real más semejante, lo que
seguramente produciría nuevos conflictos de difícil resolución, siendo preferible que la autonomía de la voluntad
recoja el desborde producido en la cuenca mayor de la autonomía privada (art. 1197, C.C.), claro que el marco
de la relatividad de los derechos personales y nunca en contra de la buena fe, ni el orden público, la moral y las
buenas costumbres (arts. 1198 y 953, C.C.). En un repaso de los proyectos de reforma se advierte que mantienen
igual redacción del precepto el Anteproyecto de Bibiloni de 1926 (art. 2349), Proyecto de unificación de 1987
(Ley 24.032, vetada por el P.E.N.) y el Proyecto de unificación de 1993 (elaborado por la llamada Comisión
Federal y, aprobado por Diputados el 03/11/1993); asimismo, y con formulaciones similares el Proyecto de 1936
(art. 1448) y el Anteproyecto de 1954 (art. 1436) conservan igualmente el sistema de conversión a derechos
creditorios. Pero ya en el Proyecto de Código Civil de 1998 se observa la supresión del sistema de conversión
conforme la siguiente norma: “Art. 1817. Estructura. La estructura de los derechos reales es reglada sólo por la
ley. Es inválida la configuración de un derecho real no previsto en la ley, o la modificación de su estructura”.
3
Vélez Sársfield ofrece el fundamento del sistema adoptado no sólo en la nota que acompaña el art. 2502 sino
también en la nota del art. 2825 donde indica, en relación al usufructo, que su naturaleza está fija por la ley en
razón de las consecuencias para el orden social, y luego, en la nota del art. 2828 expresa que los actos y contratos
de los particulares no pueden derogar la disposición del artículo porque la naturaleza de los derechos reales en
general, y especialmente la del usufructo, está fijada en consideración al bien público y a la de las instituciones
políticas y no depende de la voluntad de los particulares. Además, el mismo ordenamiento indica con
anterioridad que la renuncia de los derechos conferidos por las leyes sólo es posible si miran al interés individual
y no está prohibida su renuncia (art. 19), sin que las convenciones entre particulares puedan dejar sin efecto las
leyes en cuya observancia estén interesados el orden público y las buenas costumbres (art. 21).
4
Es igualmente sabido que la nómina del art. 2503 del Código Civil es sólo enunciativa en tanto existen otros
derechos reales consagrados por otras leyes del ámbito civil (v.gr.: propiedad horizontal, etc.), y en otras ramas
del derecho (comercial, minero, etcétera), lo que en modo alguno empaña ni excepciona la regla del sistema de
número cerrado de los derechos reales.
5
En general, los proyectos de unificación no contienen una norma así, salvo el ya mencionado Proyecto de 1993
que la reproduce textualmente; y el Anteproyecto de 1954 que incorpora su impronta al dispositivo que fija el
numerus clausus, estableciendo: “Los derechos reales sólo pueden ser creados por la ley: se adquieren y
pierden según sus disposiciones. …” (art. 1436).
6
Confr. Alicia Puerta de Chacón, comentario al art. 2505 en: Código Civil y leyes complementarias, Dir.
Zannoni, Coord. Kemelmajer de Carlucci, Tomo 10, Ed. Astrea, Bs. As., 2005, § 1 (pág. 641).

2
 En otros términos, la adopción de un sistema de número cerrado es inconciliable con
la idea de tipos reales “en blanco”, y de allí la necesidad de que la ley exprese el contenido
estatutario de cada derecho en los aspectos esenciales señalados (causas de adquisición y de
extinción, objeto sobre el que recae y facultades de su titular), sin perjuicio de que existan
ciertos ámbitos donde la autonomía de la voluntad pueda ajustar el tipo a los intereses de las
partes7.
También es cierto que la existencia de un sistema cerrado de tipos jurídico-reales no
excluye la noción de un tipo general que enmarque el concepto de derecho real como el
género que contiene en sí a las distintas especies fijadas por el numerus clausus, cuestión
tampoco ajena a nuestro derecho y, en rigor, de máxima relevancia por cuanto Vélez
Sársfield, siguiendo a Freitas, consideró esencial la clásica diferenciación de los derechos
reales con los derechos personales (doctr. arts. 497 y 577, C.C.), distinción que marcó el
rumbo metodológico de toda su obra codificadora según surge claramente del conocido
mensaje de elevación del Libro Primero al Gobierno Nacional, el 24 de junio de 1865. Sin
duda que la determinación de los elementos del tipo general del derecho real aparece como
ineludible en un sistema jurídico de numerus apertus8, pero también en un sistema de
numerus clausus, amén de la influencia antes señalada en el método de nuestro Código Civil,
es necesaria y altamente útil en la sistematización de las reglas o principios que resultan
comunes al conjunto de los derechos reales, o asimismo, a ciertos grupos de ellos según
distintas clasificaciones (v.gr.: en relación a derechos reales sobre inmuebles, o los derechos
sobre cosa ajena, o derechos reales de garantía, etc.).
Con ese marco o perspectiva conceptual, puede verse que los derechos reales sobre
inmuebles presentan ciertas reglas comunes que, sin ánimo de formular una nómina
exhaustiva y con el sólo fin introductorio de estos primeros párrafos al tema que abordamos,
podemos señalar, como ejemplos más trascendentes, que son regidos exclusivamente por las
leyes de nuestro país (art. 10, C.C.), designándose en general las formas de los actos jurídicos
convencionales que les sirven de causa (art. 1184, incs. 1º, 2º, 8º, C.C.), y más acá en el
tiempo, a partir de la reforma del año 1968, el requisito generalizado de la publicidad registral
para el perfeccionamiento de dichas adquisiciones (art. 2505, C.C., según Ley 17.711).

III. El problema de la especialidad en materia inmobiliaria

A diferencia de las cosas muebles cuya finitud o límites están dados por la solución de
continuidad física que presenta el propio cuerpo que las forma, la delimitación de las cosas
inmuebles reviste especiales dificultades en el caso de los inmuebles por naturaleza (art.
2314, C.C.), en razón de que éstos integran físicamente la continuidad general de la superficie
terrestre, de donde aparece una variada serie de inconvenientes que han exigido a lo largo de

7
Allende enseña que las normas que rigen el derecho real son substancialmente de orden público pero existen
áreas donde la voluntad individual es decisiva (Allende, Guillermo L: Panorama de Derechos Reales, Ed. La
Ley, Bs. As., 1967, págs. 19 y 69); y quizás los ejemplos paradigmáticos están en el uso y en las servidumbres.
En el primer caso, el art. 2952 del C.C. dispone que el uso y el derecho de habitación son regidos por los títulos
que los han constituído, y sólo en su defecto por las normas que le siguen, lo que de ningún modo autoriza la
desnaturalización del marco de tipicidad fijado por la ley (art. 2948, C.C.). Igual temperamento cabe con las
servidumbres (arts. 3019 y 3021, C.C.).
8
En general, los sistemas de derecho continental adoptan el sistema de numero cerrado, aunque la cuestión
aparece discutida en el derecho francés y especialmente en el español donde buena parte de la doctrina se inclina
por considerar que la legislación adopta un sistema de numerus apertus (Confr. Diez Picazo, Luis:
“Fundamentos del derecho civil patrimonial”, Ed. Civitas, Madrid, 1995, Tomo III, págs. 109 y sgtes.).

3
los siglos la elaboración de pautas e instrumentos que permitan establecer sus límites9. Estas
reglas transitan por dos ámbitos: el físico, es decir la realidad material del territorio, y el
jurídico, esto es la pluralidad de relaciones y situaciones jurídicas que lo tienen por objeto; se
trata de dos realidades de las que se espera y aspira a su coincidencia, donde el objeto físico
sea idéntico al objeto de los derechos que sobre él versan y viceversa, y aún existe, si se nos
permite la expresión, una fuerza o tendencia recíproca de unificación cuyos ejemplos más
elocuentes y enérgicos se manifiestan en la consagración de la acción reivindicatoria y en el
modo adquisitivo de la usucapión: la primera, para que el titular de un derecho recupere la
posesión del objeto de dicho derecho, y la segunda, para que el hecho posesorio se consagre
en un derecho sobre el mismo objeto. Otro interesante ejemplo que trataremos luego es el de
la accesión por aluvión o avulsión.
No obstante los recursos creados por la ley, el inasible dinamismo de las relaciones
sociales (y dentro de ellas las jurídicas), y la también cambiante realidad física del suelo,
sujeta no sólo al poderío del hombre sino también a las fuerzas y cambios de naturaleza
misma (por ej.: el cambio de los cursos de agua, modificación de riberas y costas,
incertidumbre de límites por deterioro de mojones o cercos, etc.), hacen que la identidad antes
señalada se encuentre expuesta a distintas afectaciones, ya sea por cambios producidos u
originados desde el ámbito jurídico o desde el ámbito físico, sin que se produzca de inmediato
o automáticamente el correspondiente ajuste entre uno y otro.
En definitiva, reconocida y admitida la dificultad que presenta la determinación de una
interrupción de la continuidad general del territorio en fracciones o tramos denominados
genéricamente “inmuebles” (o si se quiere: lotes, terrenos, parcelas, fundos, fincas, solares,
sitios, bienes raíces, etc.), y asimismo la igualmente difícil necesidad de mantener la identidad
y correspondencia jurídica y física de los mismos dentro de la completa realidad, podemos
entonces avanzar en la reseña del principio jurídico de especialidad que, a una misma vez,
presenta diferentes grados o estadíos de manifestación, según veremos a continuación.

a) La especialidad en el ámbito real y obligacional

En cuanto a la determinación de los inmuebles como objeto de los derechos reales
Vélez Sársfield estableció normas sobre el recaudo de especialidad en el particular caso del
derecho real de hipoteca (arts. 3109, 3131 inc. 3º, 3132 y 3133, C.C.). En relación al resto de
los derechos reales no aparecen normas específicas y ello es así porque, según lo entendemos,
el codificador adjudicó la función de individualización a la valiosa institución de la posesión,
en tanto elemento general y caracterizante de los derechos reales10; en efecto, si antes de la
tradición de la cosa el acreedor no adquiere sobre ella ningún derecho real (art. 577), para
tomar posesión de la misma es necesario que esté claramente determinada, según la precisa
doctrina general emergente de los arts. 2402, 2405, 2410 y concordantes del mismo Código.
De esta manera y para que nazca el derecho real, resulta necesario que se verifique una
adecuada correspondencia entre el título y la posesión de la cosa a que el primero hace
referencia; de lo contrario, la falta de identidad entre el título y la cosa poseída quita

9
Las cosas inmuebles por su carácter representativo son cosas muebles que gozan de la ya aludida corporeidad
física delimitada (art. 2317, C.C.), y las cosas inmuebles por accesión son también muebles cuya dificultad no
radica en su delimitación física propiamente dicha sino, en todo caso, en la determinación del nexo físico o
moral que las hace acceder al inmueble por naturaleza quien es el que, en definitiva, presenta el problema de
delimitación que tratamos en el texto (doctr. arts. 2315 a 2317 y ccs., C.C.).
10
En la nota que acompaña el inicio del Libro III, Vélez indica que, siguiendo a Mackeldey, comienza por las
cosas y la posesión porque éstas son “los elementos de los derechos reales”.

4
legitimidad a la posesión (art. 2355, primera parte del primer párrafo), y aunque medie buena
fe del poseedor, en tal caso sólo tendrá un título putativo sobre la fracción poseída (art. 2357)
pero no el derecho real. Igualmente, ello no impidió a Vélez tener presente que, en la práctica,
la posesión podía llegar a extenderse más allá de la superficie correspondiente al título por
razón de otras causas de agregación (art. 2411, segunda parte)11.
En definitiva, la existencia de un derecho real requiere de una causa eficiente válida
prevista en el ordenamiento, y respecto de su objeto requiere necesariamente de su existencia
actual12, y para el supuesto de que -tratándose de un inmueble- éste no resultara
suficientemente determinado por existir una confusión de límites con otro u otros, el
codificador también previó una regulación que, al margen de la acertada crítica que ha
formulado la generalizada doctrina en cuanto a que no se configuraría propiamente un
condominio sobre la zona dudosa13, se resuelve a través de una operación de deslinde14 que
podrá canalizarse por vía de un acuerdo entre los colindantes (art. 2753)15 o mediante la
acción judicial de deslinde cuya regulación corresponde a las leyes rituales locales (art.
2754)16; además, nuestro Código Civil prevé que cuando no se hayan podido designar los
límites de los terrenos, ni tampoco ello surja de sus vestigios antiguos ni por la posesión
ejercida por cada parte, vale decir, cuando no se supere la incerteza, la parte dudosa de los
terrenos será dividida según el juez lo considere conveniente (art. 2755).
En relación al mismo problema de la determinación en materia de derechos reales debe
tenerse presente que en el caso del aluvión la adquisición del derecho se produce sólo cuando
el terreno formado por este fenómeno esté definitivamente formado, y no se considera tal sino
cuando ya está adherido a la ribera y ha cesado de hacer parte del lecho del río (art. 2781) y lo
propio ocurre en el supuesto de avulsión en que el dominio se adquiere cuando se produce una
adhesión naturalmente (art. 2584). También Vélez previó que ante el supuesto de que el
terreno del aluvión se extienda a lo largo de la ribera de varias heredades, la división se hará
en proporción al ancho que cada una de las heredades presente sobre el antiguo río (art. 2782),
solución aplicable por analogía en el similar supuesto en que la adhesión por avulsión lo fuera
en relación a dos o más heredades.

11
No interesa en lo que aquí se señala la presunción probatoria que establece la primera parte del dispositivo
normativo, la cual hemos analizado en: La posesión en el petitorio: ineficacia probatoria de las constancias
registrales, extensión de la posesión y pluralidad de ocupantes (nota a fallo de C8ª CC Cba., 27/12/2005, LL
Cba. 2006-914).
12
En la nota al Título 4 del Libro III, Vélez marca como una diferencia entre los derechos reales y personales
que los primeros “… comprenden los derechos sobre un objeto existente”, y más adelante insiste en que “El
derecho real supone necesariamente la existencia actual de la cosa a la cual se aplica”.
13
Se sostiene que en realidad se trata de fundos distintos cuyos límites están indeterminados. Por todos, ver el
comentario al art. 2746 de Fabiana I. Carlucci de Sabatini, Fabiana I. Martinelli y Mariel Molina de Juan, en
Código Civil y leyes complementarias, Dir. Zannoni, Coord. Kemelmajer de Carlucci, Tomo 11, Ed. Astrea, Bs.
As., 2007, pág. 494.
14
Esta compleja tarea involucra el estudio de los títulos y demás antecedentes causales de los derechos de las
partes, así como su ulterior volcamiento al territorio, amojonando el resultado de dicha aplicación. Más adelante
volveremos sobre esta tarea pericial al relacionar los planos que la reflejan gráficamente.
15
En la norma, Vélez fija la solemnidad de la escritura pública para el acuerdo y prevé la homologación judicial
del mismo, dejando a salvo que tal acuerdo no puede perjudicar a terceros.
16
En Córdoba, esa acción queda enmarcada en una de las hipótesis del trámite de mensura y deslinde (art. 736,
inc. 4, Ley 8465), y en general aparece expresamente prevista en los ordenamientos rituales (CPCCNac., art.
674; Bs. As., art. 655 inc. 2º; Catamarca, art. 674; Mendoza, art. 286; Chaco, art. 652; Jujuy, art. 523 inc. 2º;
Salta, art. 684; Tucumán, art. 474, etcétera).

5
 Y por la especial naturaleza y plurales fines de las servidumbres, el ordenamiento
permite expresamente que se establezcan sobre la totalidad del inmueble, pero también admite
que lo sean sobre una parte material del mismo, en su superficie, su profundidad o su altura
(art. 2998); y si la extensión no surge del título (arts. 3019 y 3021) o de los usos locales (art.
3020), la duda sobre su extensión o el modo de ejercerlas, se resuelve en beneficio del fundo
sirviente (arts. 3011 y 3044, C.C.), quien tiene derecho a designar el lugar por donde él quiere
que se ejerza (art. 3021, segunda parte), y aún puede ofrecer otro lugar si el originariamente
designado le resultare muy incómodo (art. 3037) o restringiera injustificadamente sus
intereses (art. 3041, concordante con el art. 3074).
Por último, cabe citar el art. 3123 del Código Civil según el cual se admite al
condómino la constitución de hipoteca por una parte “materialmente determinada” del
inmueble pero bajo el condicionamiento a que dicha parte le toque en la partición. Al margen
de la dificultades prácticas con que tropezaría esa hipótesis en la realidad, y aún admitiendo
su viabilidad -fuera en la época de sanción del Código o en la actualidad-, es claro que,
respecto del objeto del derecho, el dispositivo exige que la parte esté materialmente
determinada y no que sea sólo determinable.
Como se vé en el repaso que precede, Vélez tuvo muy presente el problema de la
especialidad en materia de derechos reales sobre inmuebles.
Pero en el orden obligacional las normas generales sobre especialidad admiten un
grado de estrictez diferente; al respecto Luis Moisset de Espanés ha señalado que para que
exista una relación jurídica es indispensable que sus elementos tengan cierto grado de
determinación que posibilite su ejercicio y la tutela del orden jurídico, y luego explica que en
los derechos personales la determinación no es sinónimo de individualización puesto que ésta
última hace al pago pero no a la existencia de la obligación17; y en efecto, se observa en el
orden contractual que las normas generales sobre especialidad admiten la contratación sobre
una cosa presente o futura (art. 1168), e igualmente en materia de compraventa se requiere
que la cosa esté determinada o bien se establezcan los datos para determinarla (art. 1333),
admitiéndose que sea futura (arts. 1327 y 1332), aunque es insuficiente una referencia a todos
los bienes presentes o futuros o una parte de ellos (art. 1334); por otro lado, y con miras
mantener el equilibrio y proporción de las prestaciones debidas por cada parte (comprador y
vendedor), los arts. 1344 a 1347 establecen pautas que autorizan o no (según el caso), los
reclamos por diferencias de precio en relación a la mayor o menor superficie resultante del
inmueble (suplemento o devolución parcial, respectivamente), o aún la facultad de resolver el
contrato.
En el particular caso del contrato de hipoteca debe asumirse por su evidencia palmaria
que, naciendo el derecho real con la suscripción misma del contrato (arts. 3115 y 3135, primer
párrafo in fine, C.C.), aquí el grado de individualización exigido a uno (el derecho real) es
necesariamente el mismo que el exigido al otro (el contrato hipotecario).
A propósito de la contratación sobre inmuebles, Ventura ha sostenido que existe una
liviana reglamentación en materia de contratos traslativos de este tipo de bienes, y se pregunta
¿cómo pudo Vélez Sársfield admitir una contratación “ad mensuram” o “ad corpus” en los
que la sola voluntad de las partes hace nacer un título de derecho real que no determina en
forma precisa su objeto?; e inmediatamente el autor contesta el interrogante asumiendo que el

17
Moisset de Espanés, Publicidad Registral, Córdoba, Ed. Advocatus, 1991, págs. 101 a 104; más adelante el
jurista destaca que en materia de derechos reales la determinación de los elementos es más individualizada,
especialmente en lo que se refiere a sujeto y objeto (ob. cit., pág. 108). En el mismo sentido: Gatti, Edmundo,
Derechos Reales. Teoría general, Ed. Lajouane, Bs. As., 2006, pág. 87.

6
codificador, con soberana paciencia, toleró las incongruencias y reguló para lo posible,
apostando a que en un futuro, ante la factibilidad de una buena mensura, se implementarían
normas que adecuaran la teoría (el título) al mundo de los fenómenos (el modo)18.
Si negar la diferente realidad de la época en que Vélez redactó el Código Civil,
pensamos que existen otras buenas razones, no tan ligadas a la coyuntura de la época y
subsistentes a la fecha, que lo llevaron a la admitir la contratación sobre inmuebles en tales
términos, a saber:
a) En el orden obligacional el principio de determinación no tiene el rigor que rige en
el ámbito de los derechos reales, de manera que para no entorpecer el tráfico jurídico que
celosamente consideró nuestro codificador, resulta necesario que la autonomía de la voluntad
no se vea impedida por una dificultad en la individualización del objeto en tanto la misma
resulte superable a posteriori, en la etapa de ejecución de la obligación o del ejercicio mismo
del derecho real resultante de la transmisión (mensura, deslinde, etc.). Si como hemos
señalado, la legislación de fondo contempla como objeto de los contratos y específicamente
de la compraventa a las cosas futuras19, lo que supone una distancia todavía mayor con los
requisitos de existencia del derecho real en sí mismo, cabe entonces admitir la contratación
sobre cosas ciertas pero cuyos confines pueden estar sujetos a imprecisiones o requerir de
actos que les otorguen la adecuada certeza, pues no estando precisamente determinadas, es
bastante con que sean determinables (art. 1333, primera parte, C.C.). En estos casos, la
jurisprudencia suele atender el reclamo del comprador al considerar que se sujetó a plazo
incierto y no condición la obligación de escriturar los lotes transferidos por hallarse pendiente
su mensura y deslinde, pues no obstante la incertidumbre del momento en que éstos
ocurrirían, su realización constituye un hecho necesario que sólo depende de la diligencia de
la persona encargada de dichos trámites (arts. 528, 568 y 569, Cód. Civil)20.
Por otra parte, en la venta ad corpus y en la venta ad mensuram no se indica el área (es
decir la superficie), o se lo hace a modo ilustrativo o se la indica con lo que en más o menos
resulte, pero ello así en punto a la fijación del precio, pues de la cosa se dan otros datos que
permiten identificarla suficientemente21.
b) Otras dificultades distintas a la disponibilidad de herramientas o ventajas técnicas
pueden aconsejar la contratación ad mensuram o ad corpus; por ejemplo, que el inmueble
objeto del negocio jurídico se encuentre ocupado total o parcialmente por un tercero si poder
determinarse en lo inmediato el desenlace final de la situación22, o que exista discusión o

18
Ventura, Gabriel B., Análisis de la Ley Nacional de Catastro 26.209 (hacia una reglamentación adecuada), en
Rev. Notarial de Córdoba, Nº 87/88, 2006-7, pág. 52.
19
La contratación de cosas inmuebles futuras aparece muy común en el ámbito de la comercialización o preventa
de edificios en construcción para ser afectados al régimen de propiedad horizontal (Ley 13.512), se cumpla o no
con la Ley de prehorizontalidad (Ley 19.724), y asimismo en el ámbito de ciertos loteos o urbanizaciones que no
cuentan con una subdivisión aprobada (en estos casos la superficie y medidas suelen estimarse y sujetarse a la
aprobación definitiva de los planos. Ciertamente, la circunstancia de que esas contrataciones se lleve adelante
con las formas de instrumento privado no impide que se trate de contratos o precontratos (según se los
conceptúe), pero sin duda plenamente exigibles (art. 1197, 1185, etc.). Por cierto, la aceptación de la existencia
de estas contrataciones no implica que las consideremos aconsejables.
20
Cra. Apel. del Noreste de Chubut, 07/07/2000, LL 2000-F-509 y DJ 2001-1-876.
21
La diferencia entre la venta ad corpus y la venta ad mensuram está en que en el primer caso el precio fijado es
único y no varía por diferencias de superficie que pudieran resultar, y en el segundo caso, el precio se establece o
liquida después de la medición (López de Zavalía, Fernando J.: Teoría de los contratos, Tomo 2 (parte especial
1), Ed. Zavalía, 2da. ed., Bs. As., 1991, § 51, págs. 157 y 161).
22
Imagínese que un campo cuyo título es preciso, se encuentra ocupado en un pequeño tramo de su superficie
por un vecino, sin poder establecerse si prosperará o no un juicio de reivindicación y ante tal planteo, el de una

7
confusión respecto de los límites de los inmuebles colindantes, o la pendencia de
determinaciones de líneas de ribera o cotas, etcétera, de manera tal que en la actualidad el
enajenante y adquirente no puedan tener la certeza o rumbo de la resolución de tales
situaciones o conflictos, situación que en el caso puede no obstar la prosecución de sus
intereses y la contratación, quedando sujeta la definitiva determinación del objeto territorial a
las resultas de esas circunstancias o conflictos, sin limitar o entorpecer la contratación actual,
y sin perjuicio de los mecanismos de compensación a que pueda dar lugar la voluntad de las
partes o la ley según las diferencias de superficie resultantes en más o en menos.
c) Casi en una paradoja cabe admitir que en la actualidad, el mayor valor de la tierra
sumado a los avances tecnológicos existentes ponen de manifiesto con mayor frecuencia la
existencia de diferencias entre los títulos y la realidad territorial en casos en que antes esas
imprecisiones no se conocían ni se esperaban, de donde ese tipo de cláusulas vienen a prestar
una muy mayor utilidad en la dinámica del orden contractual y obligacional, permitiendo a las
partes contratar con previsión de estas eventuales imprecisiones con mayor seguridad y sin la
necesidad de diferir la concertación del negocio jurídico para el definitivo momento en que se
superen tales situaciones23.
Estas particulares situaciones de ningún modo dejan sin efecto lo que antes señalamos
en el sentido de que el derecho real requiere que la cosa exista y que sobre la misma exista un
título válido y por ello estimamos que nuestro codificador no sólo legisló para su tiempo, sino
que acertó en distinguir el grado de especialidad exigible para el ámbito de la relaciones
personales, guiadas por la libertad de contratación y un grado diferente de determinación del
objeto, sin por ello desconocer ni dejar de considerar que no hay derecho real sin una causa y
un objeto sobre el que aquella recaiga, y que ambos elementos deben corresponderse
físicamente como señalamos anteriormente, sea que el derecho se ejerza o no por la posesión,
pero dejando para ésta, cuando el tipo jurídico real la contempla, las normas sobre
especialidad que aseguran su identidad y legitimidad, y previendo expresamente los criterios
de superación de los casos de indeterminación, todo, según el racconto antes formulado.
En otros términos, entendemos que Vélez admitió la contratación sobre cosas futuras o
determinables por otras razones superiores a la realidad de su tiempo y que se proyectaron al
nuestro, y el codificador no lo hizo por sola tolerancia, sino por deliberada previsión pues, si
bien es cierto que de la nota al Título 14 del Libro Tercero (De la Hipoteca) surge claro que
Vélez, luego de analizar los alcances e inconvenientes de la implementación de registros y
creación de catastros para las propiedades, asume que en nuestro país la mayor parte de los
títulos no resultaban “incontestables”, pero antes de ese último párrafo de la nota señalada, ha
expresado también que el cuidado de la legalidad de los títulos que se transmitan queda sujeto
al interés individual siempre vigilante, auxiliado por los hombres de la profesión; de esta
manera, estimamos que el codificador no ve en los registros ni en el catastro un punto de

eventual excepción de usucapión. Esa resolución del conflicto (judicial o extrajudicial) puede demorarse y con
ello la real configuración del objeto del derecho, y no parece razonable impedir la contratación sobre el inmueble
en esas condiciones, pudiendo entonces las partes convenir que la enajenación lo es ad corpus.
23
En la actualidad, con motivo de los límites que rigen la subdivisión de inmuebles y las medidas mínimas
lineales y de superficie de los fundos (sobre todo en el ámbito urbano), sumado a las medidas mínimas admitidas
para las edificaciones y sus dependencias, hacen en su conjunto que unos “centímetros de menos” puedan
frustrar todo un proyecto edilicio (por ejemplo, porque la fachada no permite ingresos de cocheras o el ancho
mínimo de ciertas dependencias, etc.). En estos casos, es habitual comenzar por verificar la situación física
general de la parcela sin que las diferencias con el título (supóngase para el ejemplo que el título abarca más
superficie que la realmente ocupada por invasiones de edificaciones colindantes) preocupen tanto al adquirente
como quedar dentro del margen de tolerancias en materia edilicia.

8
partida para el saneamiento sino, más bien, un punto de llegada, razón que se suma a la
admisión de un grado de eventualidad en la extensión o configuración del objeto inmobiliario
de contratación puesto que, en definitiva, siempre lo serán bajo la certeza lógica y material de
que nadie podrá transmitir un derecho mejor o más extenso que aquel que “realmente”
ostenta (art. 3270, C.C.)24.
En pocas palabras, pensamos que el problema no se centra en los términos en que se
contrata la transmisión de un derecho sino, en todo caso, en su saneamiento cuando éste fuere
menester25, sin que esta afirmación ponga en cuestionamiento las indudables ventajas de la
publicidad registral ni desdeñe la utilidad de la existencia de un progreso en la precisión del
catastro territorial que coadyuve a un paulatino saneamiento, así como tampoco puede negarse
que en la actualidad los avanzados medios técnicos agilizan la tarea de ambas instituciones.
Pero ocurre que, en nuestro criterio, la pluralidad de causas que a diario actúan en el marco de
las mutaciones reales, vinculadas a múltiples factores concurrentes que no sólo se vinculan a
los contratos traslativos de inmuebles, tales como las modificaciones del hecho posesorio y la
alteración material de los límites artificiales (v.gr.: por deterioro o corrimiento de mojones,
errores de replanteo o construcciones asentadas de modo impreciso26, etc.), o los límites
naturales (v.gr.: cambios sufridos por el lecho de los ríos o las costas de lagos, etc.), dan
permanente utilidad y vigencia de tales modalidades contractuales.
Además, con un estricto rigor de determinación, opinamos que deben también ser
consideradas como una casuística perdurable o recurrente en el tiempo, todas aquellas
modificaciones parcelarias derivadas de la eventual adquisición, renuncia o readquisición de
la medianería. Ocurre que, a pesar de no ser habitualmente considerado en relación al
problema de la especialidad en materia de inmuebles, debe tenerse en cuenta que los distintos
supuestos de adquisición de medianería (arts. 2728, 2735 y 2736, C.C.), o de su renuncia (art.
2727, C.C.) o la readquisición de la misma (art. 2739, C.C.), plantean cambios de titularidad
sobre la propiedad del tramo de terreno que resulta adquirido o cedido o readquirido en tales
casos por cada uno de los vecinos respectivamente, lo que repercute decididamente sobre las
dimensiones y configuración de ambos fundos colindantes involucrados.
El señalamiento que precede no varía por considerarse, como lo hace la abrumadora
mayoría de la doctrina, que el terreno sobre el que asienta el muro medianero es también
mantenido en condominio por los vecinos colindantes, o bien, como opina Mauricio Durrieu,
que los fundos permanecen divididos según resulta de los títulos de propiedad27, opinión ésta
última a la que adherimos puesto que la franja territorial sobre la que asienta el muro
medianero no constituye un inmueble distinto a los fundos contiguos como debería resultar de
existir el supuesto condominio sobre el terreno en que asienta el muro. Pero cualquiera sea la

24
Antes que jurídico, el principio nemo dat quod non habet es una regla lógica que se proyecta con igual vigor al
campo de la física, en tanto nadie podría dar una superficie territorial de la que carece. Cuestión muy distinta
será la que dé lugar a responsabilidad según la forma en que el enajenante se haya obligado, garantizando o no
un determinado resultado.
25
Sobre el concepto de saneamiento y sus ámbitos de procedencia: infra, punto “V.”.
26
La precisión de la medición no siempre puede ser respetada con igual margen o posibilidad de exactitud por la
construcción (las dificultades que enfrentan una y otra son muy distintas) y en consecuencia se observan en la
realidad, sobre todo urbana, desplazamientos o cruzamientos de muros sobre el límite de las heredades y otras
imperfecciones que, con el tiempo y la consolidación jurídica que promueve la prescripción, reactualizan a diario
la existencia de problemas de eventuales diferencias entre el título y el objeto.
27
Durrieu, Mauricio, Tratado de medianería y de la confusión de límites según el sistema de la legislación civil
argentina, Bs. As., Ed. Gadola, 1918, pág. 37.

9
postura que se adopte resulta inevitable admitir que la adquisición o renuncia de la medianería
produce una modificación de la configuración de cada fundo.
En la intención de condensar todavía más la distinción que trazamos entre la
determinación del orden obligacional y el correspondiente al derecho real, podemos expresar
que si bien una enajenación puede o no concertarse ad mensuram o ad corpus, cuestión ésta
que repercute en las relaciones internas entre enajenante y adquirente, dando lugar a reajustes
de la contraprestación o, llegado el caso, a la resolución del contrato, creemos que en relación
al derecho real transmitido podría decirse –remarcamos que en relación al derecho real- que
éste “siempre” es transferido ad mensuram o ad corpus, pues sólo habrá derecho real sobre un
objeto cierto y existente, y sólo hasta la medida del mismo, cualquiera sea la época en que se
lo determine y cualquiera sea el procedimiento de saneamiento que en el caso corresponda.

b) La especialidad en el ámbito registral

Desde el punto de mira registral, la exactitud de los asientos exige la clara
diferenciación de los fundos respecto de los cuales se predican las distintas situaciones
jurídicas que se registran, más aún cuando el registro se organiza a partir del objeto de la
relación jurídica, tal lo normado por la Ley 17.801 (arts. 10 y 11); en ese norte, la ley
establece pautas claras de especialidad a partir de su ubicación, descripción, medidas
perimetrales, superficie, colindancias, y cuantas especificaciones resulten necesarias para su
completa individualización y, si existieran, deben tomarse razón de la nomenclatura catastral,
plano de mensura y demás constancias de trascendencia real que resulten (art. 12).
Según hemos expresado en otra oportunidad, estimamos que la especialidad en el
ámbito registral se alcanza, para todos los elementos de la relación jurídica y no sólo respecto
del objeto, cuando existen pautas suficientes para identificar la relación jurídica y asimismo
distinguirla de las demás, sin que la eventual abundancia de datos afecte dicho principio en
tanto no resulten contradictorios con los antecedentes28.

c) La especialidad en el ámbito catastral

En el ámbito catastral, la reciente sanción de la Ley 26.20929 ha establecido una
reglamentación general de los catastros territoriales del país que viene a recoger y unificar la
generalidad de pautas de ordenamiento que, a fuer de sinceros, ya existían diseminadas en las
reglamentaciones de los distintos catastros provinciales.
En cuanto a los elementos de individualización, la nueva normativa mantiene la
referencia a los límites resultantes de las causas jurídicas que dan origen al inmueble, así
como sus medidas lineales, angulares y de superficie, pero agrega como otro elemento
esencial de determinación el de su ubicación georeferenciada, lo que promueve un sistema de
posicionamiento absoluto30, dejando como elementos complementarios la valuación fiscal y la

28
Bono, Gustavo A.: Calificación registral: compatibilidad de los documentos que acceden al registro, algunas
bases para su procesamiento, LLCba. 1997-471.
29
Sancionada el 20/12/2006, fue promulgada de hecho el 15/01/2007 y publicada 18/01/2007.
30
En el sistema clásico de relevamiento se formuló sobre un sistema de posicionamiento denominado relativo en
razón de fundarse en un “punto de arranque o amarre” como referencia del levantamiento (por ej.: la distancia
hasta puntos incontrovertidos, o provenientes de mensuras judiciales aprobadas, o del dominio público, etc.);
pero este mecanismo es falible en cuanto a que la existencia de distintos y sucesivos puntos de referencia
producen inevitablemente corrimientos e imprecisiones en la composición de la carta parcelaria general y por
ello se ha dicho -con lúcida expresión didáctica- que es como reunir “piezas de distintos rompecabezas”
(Aguila, Miguel, y Diego Alfonso Erba: Catastro Multifinalitario, Lincoln Institute of Land Policy, 2007, pág.
38). Estos problemas se superan cuando el posicionamiento es absoluto en razón organizarse como un sistema de

10
identificación de linderos (art. 5), pero el estado parcelario no se constituye sino cuando los
elementos esenciales antes aludidos se vuelcan en un documento cartográfico (plano) que
refleje, junto al resto de la documentación pertinente, el acto de levantamiento territorial (arts.
4 y 7), cuestión sobre la que volveremos más adelante.
Esta ley también recoge en sus dispositivos exigencias que ya existían en la mayoría
de las provincias en torno de la exigencia de una certificación catastral que debe requerirse y
tenerse a la visa al tiempo de autorizarse actos jurídicos que constituyan, transmitan, declaren
o modifiquen derechos reales sobre inmuebles (arts. 11 a 13) en las condiciones que luego
comentaremos (sub VIII).

IV. Los planos y la configuración de los bienes inmuebles

El concepto de plano en el lenguaje general y su aplicación a diversas disciplinas
encierra una vastedad que sería ocioso pretender agotar31, de manera que en una primer
reducción encaminada al sentido que abarca el uso específico al que aquí arribaremos nos
mueve a conceptuarlo como aquel dibujo que reproduce o describe gráficamente las distintas
partes o elementos que componen un determinado objeto, o así también las etapas o procesos
que determinan su funcionamiento.
A pesar de la reducción, se advierte con facilidad que este todavía amplio sentido de la
noción de plano sirve en general para considerar la descripción de una multiplicidad de
objetos como muebles (aparatos, máquinas, herramientas, etc.), el territorio que integra el
globo terráqueo (parcial o totalmente considerado), y aún presta función en la representación
de sistemas de la geografía celeste en el ámbito propio de la disciplina astronómica (sistemas
planetarios, estelares, etc.).
Evidentemente, la noción requiere todavía de un mayor ajuste.

a) Concepto específico de plano para la configuración de inmuebles

En relación al territorio han existido planos desde el propio tiempo en que apareció la
escritura, sea para conocimiento de sus accidentes físicos y naturales, o para su recorrido y
navegación, o también para la fijación de límites políticos (v.gr.: demarcando zonas de
poderío, jurisdicción o soberanías entre distintos imperios, feudos, naciones, países, regiones,
etcétera); y ya más precisamente en el ámbito de las relaciones privadas, los planos han
cumplido diversas funciones en orden a la ubicación y descripción de los fundos
pertenecientes a particulares32, o para graficar sus diversas mutaciones (v.gr.: uniones o
subdivisiones, etc.), o la construcción de obras edilicias33, y hasta han servido para la
determinación del paradero o recupero de tesoros ocultos en ellos34.

referencia única mediante la llamada georeferenciación que admite niveles (por ej.: municipal, regional,
nacional), valiéndose de coordenadas globales de latitud y longitud, sólo factible en la actualidad a partir de la
precisión que brinda la tecnología satelital.
31
En general plano quiere decir llano, liso, sin estorbos ni tropiezos, y su uso aplicado aparece utilizado con
contenidos técnicos específicos en muchas disciplinas (matemática, geometría, etc.).
32
Suele citarse como antecedentes de los catastros y registros a Egipto, región donde las crecidas periódicas del
río Nilo hacían desaparecer las demarcaciones de los límites de las propiedades de sus márgenes, muy valiosas
por su fertilidad, motivo por el cual se hizo necesario idear un sistema que permitiera el replanteo de los fundos,
cuestión que se organizó a partir de puntos de control ubicados en zonas elevadas no afectadas por el avance de
las aguas (Confr.: Moisset de Espanés, Publicidad Registral, Córdoba, Ed. Advocatus, 1991, pág. 15; Toledo,
Bernardo L. y Angel Oscar Pappalardo: Tratado de Catastro Territorial, ed. por sus autores, 1998, pág. 32).
33
En la actualidad, el complejo desarrollo de la arquitectura y la ingeniería, sumado a los requerimientos de la
reglamentación en materia de policía edilicia, hacen que toda nueva obra o la modificación substancial de una ya

11
 Finalmente, ajustándonos al ámbito que aquí nos interesa, esto es el de aquellos planos
que sirven para la individualización de inmuebles como objetos de carácter territorial
contemplados por el derecho35, podemos decir que, en nuestro criterio, esos planos
constituyen documentos donde consta la representación gráfica de la configuración
geométrica de uno o más inmuebles de acuerdo al tramo de superficie territorial abarcado
por la línea poligonal cerrada que forman sus límites.
El concepto ofrecido exige formular dos aclaraciones:
1) Deliberadamente omitimos referir a los antecedentes que originan la representación
del bien pues como veremos, pueden responder a distintas causas o perspectivas jurídicas o
físicas (v.gr.: según títulos de derechos, según la posesión ejercida, etc.).
2) Para un mayor detalle desde la óptica geométrica, puede abundarse el concepto
expuesto indicando que la figura representativa del inmueble volcada al plano no reproduce el
desarrollo o recorrido de la superficie del terreno según sus curvas de nivel (éstas son
variables según que el inmueble presente un perfil más o menos llano u ondulado, siempre
suceptible de variaciones por movimientos de suelos), sino que se conforma o establece a
partir de la figura plana resultante de la intersección horizontal que atraviesa la proyección
vertical de los límites; es decir, se toman éstos en un corte rectilíneo normal -o lo que es lo
mismo, perpendicular- hecho a una altimetría constante o uniforme36.

b) Los planos según sus finalidades

Los planos incluídos dentro de la definición específica propuesta precedentemente
cumplen una importante función de compulsa y enlace entre los dos elementos esenciales que
ya hemos mencionado: uno, el de la consideración jurídica del inmueble conforme a los
títulos que le sirven de causa y que fijan en ese orden su descripción e individualización; y
otro, el de la realidad física del territorio según los distintos elementos demarcatorios o
separativos existentes37.

existente, requieren de un numeroso conjunto de planos que representen sus fachadas, estructuras portantes,
dependencias, ubicación y recorrido que siguen las instalaciones de servicios generales (fluído eléctrico, gas y
agua, con sus respectivos tableros, medidores, exclusas, etc.), planimetría ésta que se exige como requisito
previo para la obtención de los permisos de construcción, como asimismo luego de construídas dichas obras,
para verificar o ajustar su correspondencia con lo efectivamente realizado, todo en miras al contralor del respeto
a las ordenanzas y códigos de edificación para el otorgamiento de las certificaciones de finalización de dichas
obras, instrumentación ésta que a la postre es necesaria, por ejemplo, para la afectación del conjunto edilicio al
régimen de propiedad horizontal.
34
Quizás el lector acierte en pensar la irrelevancia de la mención de planos en relación a tesoros (acaso más
propia de la literatura), pero el Código Civil prevé no sólo el régimen del descubrimiento de tesoros, sino
también normas que contemplan su búsqueda (arts. 2552, 2561, segunda parte) y reivindicación (arts. 2553 y
2564), de manera que no será práctico o actual el problema, pero no por ello pierde conexión y juridicidad con el
tema aquí tratado ya que en la faena de búsqueda, sea llevada adelante por tercero o por el dueño del tesoro, la
existencia de un “plano” constituiría un documento de inestimable utilidad.
35
Del extenso listado de acepciones que ofrece el diccionario de la lengua puede señalarse como la más próxima
a la noción que aquí consideramos aquella que, vinculada a la topografía, define al plano como la
“Representación gráfica en una superficie y mediante procedimientos técnicos, de un terreno o de la planta de
un campamento, plaza, fortaleza o cualquier otra cosa semejante”.
36
Esta aclaración pierde incidencia de utilidad en la medición de terrenos de poca superficie, o de regular llaneza
y horizontalidad, pero se hace muy relevante cuando lo a medir es una gran superficie que presenta un terreno
escarpado con sensibles variaciones de nivel (por ej.: en zonas serranas o montañosas).
37
Los límites físicos pueden resultar de elementos o accidentes naturales como la ribera de los ríos o costas
lacustres o marítimas, cañadas, quebradas, etcétera; o bien de elementos artificiales o antropológicos (es decir,

12
 El vínculo o enlace aludido se establece en una relación o proceso alternado que se
evidencia si se consideran los planos de acuerdo a sus distintos fines u objetivos que incluyen
como los principales a los siguientes:
1) Aquellos planos que parten de la configuración jurídica de los inmuebles según sus
títulos, es decir según los instrumentos que sirven de causa al dominio (u otro derecho real38)
sobre tales bienes raíces, a fin de verificar la identidad entre la configuración jurídica y la
realidad física, comprobando su proyección o replanteo sobre la materialidad del territorio al
que aplican. Se trata de una labor de mensura que sirve, principalmente, para tres finalidades:
I) Corroborar la identidad ya mentada entre el objeto del derecho y la porción
territorial que lo refleja en la ocupación de su titular o, de lo contrario, si existen
imprecisiones o diferencias cuyas causas cabe desentrañar y en su caso despejar39; en suma,
no se trata de cambiar el objeto del derecho sino de precisarlo conforme una operación
geodésica asistida hoy por avances tecnológicos y procedimentales que aumentan
notablemente la precisión y agilidad de las tareas de campo y los cálculos.
II) Para ubicar y determinar el objeto del derecho en el territorio estableciendo si
existen invasiones u ocupaciones (totales o parciales) de terceros sobre el inmueble objeto de
la tarea pericial de mensura o, a la inversa, si es el titular del inmueble mensurado quien
ocupa un porción mayor de superficie invadiendo otros fundos colindantes.
III) Los inmuebles del dominio público también integran el gran género de los objetos
territoriales legales y por ende están sujetos a relevamiento o levantamiento para su precisa
ubicación y determinación, tal el caso de aquellas extensiones de superficie afectadas a
expropiaciones, o de inmuebles ya pertenecientes al dominio público estadual como caminos
y rutas existentes, o los ríos y sus cauces, o bien lagos, lagunas y embalses públicos, o así
también plazas, parques, etcétera; ello así, a fin de precisar su ubicación y dimensiones,
medidas, superficie y, en definitiva, su más perfecta determinación e incorporación en la
planimetría general de sector40.
Los dos primeros casos (I y II) pueden ser realizados en forma particular, o en algunos
supuestos canalizarse por vía judicial, sobre todo cuando el inmueble está ocupado total o
parcialmente por terceros opositores41, y el tercer supuesto (III) es normalmente llevado
adelante por la propia autoridad administrativa.

hechos por el hombre) como pircas, cercos y alambrados, muros separativos, verjas o bordes de caminos, plazas
o espacios públicos, etcétera.
38
Casi invariablemente será el dominio (o condominio), pero también podría tratarse, por ejemplo, de la traza de
una servidumbre de tránsito o el recorrido que sigue una de acueducto, etc.. Más adelante, ubicaremos el especial
caso de la propiedad horizontal.
39
Por ejemplo por mermas o faltas insuperables de territorio (v.gr.: porque no existe físicamente la superficie o
medidas previstas en el título) o cuando, al contrario, existen porciones o demasías que corresponde considerar
incluídas según una más precisa o completa medición o interpretación del título. En Córdoba, es requisito para la
visación de los planos de los que resulte una diferencia entre el título y la mensura que el profesional actuante la
justifique debidamente mediante una interpretación pericial que debe incluirse en el informe que da cuenta de los
criterios y procederes utilizados para el acto de levantamiento (arts. 16.3 y 17.1 “p”, Res. Norm. 1/2011), además
de la constancia de si el inmueble está o no delimitado, responsabilizándose según el Dto. 71-B-1958.
40
El Córdoba, el art. 6 de la vigente Ley 5057 dispone la realización de la planimetría catastral del territorio de
la Provincia, la cual debe concretarse sobre la base del registro gráfico de los “inmuebles públicos y privados”.
41
La ley ritual de Córdoba prevé un trámite que denomina como de simple mensura de un inmueble a los fines
de comprobar las dimensiones perimetrales y su superficie (art. 728 inc. 2º), o asimismo para establecer su
ubicación según los títulos y determinar su ocupación actual en preparación de acciones reales o posesorias (art.
728, inc. 1º, conc. art. 485 inc. 8º); y según el art. 733 del mismo ordenamiento procesal, en ambos casos se

13
 2) A contrario del caso anterior, pueden considerarse aquellos planos que parten del
relevamiento de los límites físicos de un tramo de superficie afectado a una relación de
ocupación, normalmente posesoria, y que son comúnmente referidos como mensuras de
“posesión”; en particular, existen planos de mensura de posesión que se completan con la
concomitante determinación de aquellos inmuebles que según su configuración jurídica, es
decir, según la existencia de títulos relativos a la misma zona o superficie, resultan afectados
por la mensurada posesión, a los fines de ser presentados como recaudo legal de inicio de un
proceso declarativo de usucapión según las exigencias de la Ley 14.159 (art. 24 inc “b”).
En Córdoba el ordenamiento procesal vigente también prevé, además del trámite
aplicable al juicio de usucapión (arts. 780 y sgtes.), la aplicación del trámite de mensura
judicial de un inmueble poseído, disponiendo que dicha mensura se practique conforme a los
títulos de los colindantes y demás antecedentes que pudieran obtenerse (art. 736, último
párrafo).
3) Con una finalidad distinta, existen planos en los que, además de la previa mensura
según los títulos aplicables, se contemplan operaciones de mutación del objeto del derecho
real, ya sea mediante su división, unión, o aún la combinación de estas operaciones42,
redistribuyendo el total de la superficie territorial considerada para dar lugar a una nueva o
nuevas parcelas de terreno43. Las subdivisiones así contempladas son las resultantes de
aquellas operaciones denominadas habitualmente como una subdivisión de tipo común u
ordinaria, en razón de que el fraccionamiento da lugar a una pluralidad de inmuebles (dos o
más) sobre los que se establecen sendos derechos de dominio común (art. 2506, C.C.), en
relación al cual rige el principio de verticalidad del art. 2518 del Código Civil.
Pero además de la subdivisión antes referida, cuadra citar otro caso más complejo de
fraccionamiento en el que el plano contempla una especial división que se distingue de la
antes aludida y resulta de la afectación de un inmueble al régimen de propiedad horizontal
(Ley 13.512). Se trata en estos casos de una labor que, si bien parte de una mensura regular
del inmueble general (así se suele referir al lote o terreno sobre el que asienta el edificio),
luego la subdivisión no involucra ni se proyecta sobre dicha superficie territorial considerada
en sí misma, es decir, no se generan parcelas del dominio común sino que se procede a
desplegar la representación gráfica de todas las plantas y a su respecto cada una de las
unidades funcionales resultantes de la obra edilicia realizada sobre el terreno, así como las
distintas superficies comunes (v.gr.: accesos, subsuelos y azoteas, etc.), sean de uso común
(por ej.: palieres, entrada principal, escaleras, etc.) o uso exclusivo de los titulares de algunas
unidades (v.gr.: balcones, ciertos patios de planta baja, algunas terrazas, etc.), como así
también se integra con el cuadro de asignación de porcentuales de copropiedad

otorgan al profesional actuante diversas facultades que aseguren la eficacia de su labor (por ej.: de requerir el
auxilio de la fuerza pública para ingresar al predio, etc.).
42
Son ejemplos: la unión de dos fundos para luego practicar una nueva subdivisión de dos inmuebles que arroje
una distinta configuración entre los anteriores y los resultantes; o la unión de dos inmuebles para la posterior
subdivisión en tres o más nuevas parcelas. A su vez, la subdivisión de un inmueble puede ser el paso previo para
la unión de una de sus partes con otro distinto, etcétera.
43
En Córdoba, los planos destinados a uniones o subdivisiones pueden ser realizados sin la concomitante
realización de una mensura, cuando los planos base utilizados como antecedentes contengan una mensura no
superior a diez años, sin perjuicio de exigirse una comprobación de subsistencia de deslindes y medidas
indicadas en el plano base dentro de las tolerancias vigentes (art. 16.2.1 y 16.2.2, Res. Norm. Nº 1/2011);
lógicamente, si de la verificación surge que hubieran desaparecido los mojones o cambiado la materialización de
los deslindes o se comprueben diferencias que exceden la tolerancia admitida, debe hacerse una nueva mensura
(art. 16.2.3, normativa citada).

14
correspondientes a cada futura unidad en relación al conjunto, todo así, en miras del posterior
acto jurídico de afectación al citado régimen de propiedad horizontal.
Función análoga a la anterior cumplen los planos de mensura y proyecto de
subdivisión que exige la instrumentación de la afectación el régimen de prehorizontalidad
contemplado por la Ley 19.724 (incs. “b” y “d”).

V. El problema del saneamiento de títulos

El problema del saneamiento de títulos en materia inmobiliaria es complejo y su
sistematización excedería en mucho el objetivo de este trabajo, pero es igualmente cierto que
dicha problemática se encuentra ampliamente relacionada con la confección de planos,
motivo por el cual se hace necesario un sobrevuelo que esquematice la cuestión.
Con la limitación expresada, puede decirse que noción de saneamiento de títulos en
materia de inmuebles apunta, en una visión general, a procurar la concreción o corrección de
los recaudos y condiciones de fondo y de forma que permitan tanto una adquisición eficaz
como el ulterior ejercicio regular y pleno del derecho real. Con este lineamiento conceptual,
y por contraposición a un estándar de lo que sería -por extensión de los términos- un estado de
sanidad jurídica, lo que equivale a decir que el derecho no requiere sanación de ningún tipo,
pueden distinguirse tres categorías o ámbitos propios donde se proyecta el comúnmente
denominado saneamiento de títulos: (a) en primer lugar, en aquello que hace a la existencia
misma del derecho real; (b) en segundo lugar y partiendo ya de la existencia del derecho real,
en lo relativo a la obtención del documento idóneo para la acreditación regular del derecho
real según su respectiva causa de adquisición; y (c) en tercer lugar, existiendo el derecho real
y asimismo el instrumento que lo acredite de modo bastante, el seneamiento alcanza lo
relativo a su debido reflejo ante los correspondiente archivos y registros públicos.
La utilidad del distingo que proponemos responde a un sentido metodológico de
análisis que permite situar adecuadamente el ámbito del defecto o deficiencia y así también
evaluar con mayor precisión sus consecuencias y el modo o remedio de subsanación.

a) El saneamiento en orden a la adquisición del derecho real

En este sentido el saneamiento apunta a la concreción de los requisitos propios de
validez de la causa eficiente del derecho ya que, como vimos, el sistema de numerus clausus
prolonga su imperio sobre todas las adquisiciones de derechos reales, y en consecuencia toca
a la ley establecer los distintos requisitos que obran el hecho jurídico causal; así, por ejemplo,
el cumplimiento del mecanismo de título y modo suficientes para aquellas adquisiciones en

15
que se verifica44, o las cualidades y duración que debe revestir la posesión del inmueble para
que se produzca la usucapión45, etcétera.
Por lo expuesto, queda integrada dentro de esta zona del saneamiento, la subsanación
de los distintos vicios o defectos que hacen a la invalidez de los actos jurídicos que integran el
proceso adquisitivo46.
En definitiva, atento que esta instancia de saneamiento tiene como punto de destino o
llegada la adquisición del derecho real, quedan entonces comprendidos en esta etapa todos
los casos en que el interesado tiene derechos que aún no arriban a aquella categoría, tal los
casos del adquirente por boleto de compraventa47 o el del poseedor que aún no ha cumplido el
plazo prescriptivo48, etcétera.

b) El saneamiento en orden al documento idóneo de acreditación del derecho real

El saneamiento puede también estar dirigido a contar con el instrumento de
acreditación regular del derecho según la especial causa de adquisición que lo haya generado:
en este grupo o etapa se consideran supuestos en los que el derecho real ya existe, aunque
resta cumplimentar aquellos mecanismos o recaudos que se vinculan a la obtención de un
título en sentido instrumental o cartular, es decir, del documento que sirve adecuadamente,
con carácter autónomo y suficiente, para la invocación y acreditación de la causa generadora
del derecho real habido.

44
La teoría del título y modo, mecanismo adquisitivo nacido a la luz del derecho romano para las res nec
mancipi y luego generalizado ante el desuso de las formas solemnes de traspaso de las res mancipi (mancipatio,
in iure cessio, etc.), es aplicable en nuestro derecho como regla del ámbito de las adquisiciones derivadas entre
vivos (aunque no todas, tal el caso de la hipoteca que nace por el sólo consentimiento de las partes donde la
registración no cumple función constitutiva sino sólo declarativa –art. 3135 y ccs.-, los contratos reales
traslativos o constitutivos de derechos reales –mutuo, prenda y anticresis-, y aún en las servidumbres negativas).
Para el resto de las adquisiciones (originarias y derivadas ya excluidas), no son diferenciables un título y un
modo como actos o hechos jurídicos con efectos diferenciados e integrativos de etapas de constitución del
derecho real que resulta adquirido por un solo hecho jurígeno, sea simple (v.gr.: apropiación) o complejo (v.gr.:
usucapión).
45
En términos generales una possessio ad uscucapionem requiere para producir la adquisición del derecho de
una pluralidad de cualidades o requisitos (v.gr.: que sea pública, pacífica, continua e ininterrumpida, así como
que haya durado el plazo decenal o veinteñal según corresponda, etc.).
46
Con independencia de la declaración judicial que valide su invocación o procedencia, actúan con función de
saneamiento: la prescripción de las acciones de ineficacia o nulidad de los actos por distintos vicios (error, dolo,
violencia, lesión, etc.); la confirmación de actos (arts. 1059 y sgtes.); la ratificación (arts. 1936 y 1937); los
supuestos de tutela a terceros adquirentes a título oneroso y de buena fe en los casos previstos por los arts. 1051
y 3430 (según modificaciones introducidas por la Ley 17.711); etcétera.
47
No desconocemos la opinión de autorizados juristas que han visto en el poseedor por boleto al titular de un
“dominio imperfecto” (así: Bustamante Alsina, Jorge H.: Derechos Reales. La posesión. Eficacia del boleto de
compraventa, ED. 25-833; Borda, Guillermo: Acerca de la posesión legítima y el abuso del derecho, Ed 55-202;
Spota, Alberto G.: Art. 2355 del Cód. Civil (Ref. Ley 17.711) y posesión legítima del comprador de buena fe con
boleto de compraventa inmobiliaria, ED 98-821; Cifuentes, Santos: ver su voto en CNCiv, Sala C, 24/09/1981,
ED 96-501 y antes también en JA 1981-II-579). Pero aún para esta posición, la imperfección del derecho
requiere de la escrituración y registración, de manera que el supuesto caerá, si no en éste, en los otros dos
siguientes estadíos del saneamiento.
48
Tampoco se nos oculta la clásica discusión sobre la naturaleza de la posesión, pero cualquiera fuera la posición
que se adopte al respecto habrá de reconocerse que la posesión (sea un hecho o un derecho) da lugar a unos
efectos o consecuencias jurídicas que son habitualmente considerados como “derechos posesorios” (ius
possessionis) que son objeto de contratación (por ej.: su cesión o renuncia), contemplada expresamente por el art.
1168 in fine del Código Civil y asimismo se desprende lógicamente como una hipótesis enmarcada en la
genérica accesión o sucesión de posesiones (doctr. arts. 2475, 2476, 3418 y ccs., C.C.).

16
 Con la función indicada, pueden señalarse diversos casos que transitan desde el
extremo de la formación del documento mismo que acredita de modo autosuficiente la causa
del derecho, hasta aquellos supuestos en los que se persigue la renovación o reposición de
copias o testimonios que lo reflejan, pasando por una multiplicidad de casos que involucran el
otorgamiento u obtención de instrumentos que rectifican o complementan los respectivos
títulos.
Agrupados con un orden que facilite su enunciación, pueden citarse los siguientes
supuestos:
1) Comenzando por los casos donde derechamente no existe instrumento y el
saneamiento apunta al proceso de formación del mismo, son ejemplos habituales el del
trámite de usucapión que declare la adquisición ya obrada en los hechos. Por regla, ese
documento es de naturaleza judicial y se forma con la resolución que concluye el respectivo
proceso de conocimiento (art. 24, Ley 14.159).
Por excepción, la Ley 21.477 (modif. por Ley 24.320) prevé un proceso administrativo
de declaración de prescripción adquisitiva en favor de provincias y municipios, pero el título
se forma con la escritura pública declarativa que otorgan las autoridades respectivas en las
cuales se relacionan las circunstancias del caso (art. 2, segundo párrafo, ley citada).
2) También puede incluirse en los supuestos de formación del documento mismo a las
adquisiciones mortis causa por virtud de que en nuestro ordenamiento rige un fenómeno
jurídico de retroacción que remonta el diferimiento de la herencia a la fecha misma del
deceso del causante (art. 3420, C.C.), de manera que al concluirse el proceso sucesorio con la
adjudicación de los distintos bienes, se juzga que cada heredero ha recibido su derecho en
forma exclusiva e inmediata del difunto (art. 3503, C.C.); de ello se sigue que la adjudicación,
debidamente instrumentada e inevitablemente posterior a la muerte del de cuius (a veces
transcurren muchos años entre un extremo y el otro), viene sólo a reflejar instrumentalmente
una titularidad que se considera ya producida en aquel momento, insistimos, por virtud de tal
principio de retroacción49.
Desde la óptica de las solemnidades de la instrumentación, cabe distinguir: (a) si se
dan los requisitos, la partición que involucre inmuebles y su emergente instrumentación puede
realizarse en sede notarial (art. 3462 y 1184, inc. 2º, primer supuesto, C.C.), y (b) en los
demás casos debe realizarse en sede judicial (art. 3465 y 1184, inc. 2º, segundo supuesto,
C.C).
3) Otro caso que requiere la obtención del instrumento acreditante del derecho se
vincula con la accesión en relación a inmuebles, donde la adquisición se produce
automáticamente al sucederse los distintos hechos previstos por las normas que los
contemplan (aluvión, avulsión, edificación y plantación, y emigración de animales)50, sin que
existan previsiones específicas en el Código Civil sobre su documentación.
Aquí es necesario distinguir dos grupos dentro de esa pluralidad de supuestos de
accesión: por un lado, es claro que en la edificación y la plantación el principio superficie solo
cedit (art. 2520), resuelve suficientemente la cuestión en tanto lo sembrado, plantado o
edificado pasa inmediatamente al domino del propietario del fundo51, sin que éste como cosa

49
Si se deja de lado el efecto retroactivo aludido es comprensible que este caso se incluya como un de
adquisición del derecho real (supra, “a”).
50
Dejamos inconsiderada la adjunción, mezcla y confusión porque es modo de accesión de muebles entre sí (art.
2594 y sgtes., C.C.).
51
Lo dicho, sin perjuicio de la eventualidad del recupero (arts. 2587 in fine y 2593) y de las eventuales
indemnizaciones a que dé lugar el derecho del propietario del fundo de conservar la adquisición cuando no

17
principal sufra modificación alguna en relación a su configuración geométrica y confines; y
otro tanto ocurre con los animales que emigran a otros fundos (art. 2592). En estas hipótesis,
los principios generales de verticalidad (art. 2518) y principalidad del dominio del inmueble
subsumen adecuada y suficientemente a las alteraciones producidas por la agregación de
bienes muebles por efecto de la accesión52, sin necesidad de modificación ni complemento de
los instrumentos que sirven de título al dominio de la finca; es decir, en estos casos de
accesión no hace falta ningún saneamiento de orden instrumental.
Un segundo grupo de consideración resulta de los casos de aluvión y avulsión,
supuestos en los que por razón de la modalidad material de cómo y dónde se produce la
agregación, esto es por contigüidad física en sentido horizontal de modo tal que viene a
desplazarse hacia afuera el límite del inmueble en la zona que experimenta el aumento, sí se
produce entonces una modificación de la configuración general del fundo beneficiado por la
accesión producida, sea que las aguas lleven paulatina o súbitamente el material adherido al
fundo acrecido, o cuando se retiren parcial o totalmente del lecho antiguo del río o arroyo
(alveus derelictus), y en este último caso, sea porque cambien su curso o porque se sequen
definitivamente.
Pero en cuanto al aspecto central que aquí no interesa, se observa que este tipo de
fenómeno de la naturaleza exige considerar no sólo la variación de configuración del
inmueble beneficiado por la accesión en tanto experimenta una adquisición, sino también,
según el caso, la de aquel o aquellos fundos que resulten perjudicados por efecto de la
erosión. En efecto, paralelamente a la consideración de las hipótesis de agregación que
engrosan la superficie de un fundo, deben también contemplarse las de una eventual
reducción por efecto del mismo tipo de fenómenos naturales53, lo cual viene a extinguir
parcialmente el dominio (y hasta podría llevar a una extinción total según las circunstancias),
tanto en el supuesto de que haya una correspectiva accesión para otro inmueble (art. 2606),
como si sólo se produce una pérdida parcial del dominio del fundo erosionado, lo que podría
encuadrarse en la designación general de destrucción del art. 2604 del Código de Vélez, si
damos a éste término un sentido lato que incluya la degradación o desintegración y
dispersión del tramo de superficie desaparecido por el fenómeno erosivo.
El tratamiento detenido de la mecánica del ajuste instrumental frente a estas
modificaciones físicas del objeto inmobiliario que nacen a partir de estos hechos jurídicos
externos o naturales (ver nota al art. 896, C.C.) exigiría unos desarrollos y fundamentos que,
no sin paradoja, desviarían el curso de nuestro trabajo con alteraciones no deseadas; no
obstante, podemos decir que de acuerdo a la estratificación que hemos propuesto para analizar
el problema del saneamiento, y las alternativas casuísticas que genéricamente acabamos de
indicar, la modificación jurídica del derecho real por alteración de su objeto, sea por ensanche

reclame la demolición (art. 2587, primera parte, 2588, 2589, segunda parte, 2590, 2591 y 2593, todos del Código
Civil).
52
En la nota al Capítulo 3 (De la accesión) Vélez distingue la propiedad de una cosa a título de accesión (a la
que se extiende virtualmente la propiedad), del caso aquí considerado en que una persona pasa a ser propietaria
de una cosa –nosotros diríamos para mayor claridad “que es de otro”- y que aumenta el dominio de la principal
por efecto de una agregación nueva.
53
En mejor ejemplo para explicar la situación esta en los fundos ribereños de ríos cuyo cauce es sinuoso, tal el
caso de los ríos y arroyos de sierra. En ellos, el fenómeno físico de la inercia hace que por vía de aluvión los
fundos ubicados en el lado interno de cada curva del río se beneficien progresivamente, y a la inversa, los fundos
ubicados en los lados externos de cada curva resulten progresivamente erosionados. No obstante, por igual
fenómeno físico de inercia, cualquier supuesto de avulsión tenderá normalmente a producir beneficio a los
fundos ubicados del lado externo del giro del cauce.

18
en razón de la accesión o por reducción en función de erosión, se produce con total
independencia o abstracción del cumplimiento de formas o solemnidades pues no encuentra
origen causal en actos jurídicos sino, lo reiteramos, en hechos naturales.
Pero lo expuesto hasta aquí no quiere decir que estas situaciones estén exentas de
conflictos o discusiones entre distintos interesados, sean el pretenso beneficiario o el eventual
perjudicado (particulares54 o el Estado mismo55), y aún pueden darse conflictos de
beneficiarios entre sí por el método de cálculo y determinación de la distribución del territorio
accedido a sus propiedades (art. 2582, C.C.).
Finalmente, es evidente que la dilucidación del problema y delimitación de los
distintos inmuebles involucrados (inclusive del dominio público) requerirá de labores
periciales complejas llevadas a cabo en el marco de actuaciones aptas que concluyan con la
recepción instrumental adecuada.
4) Además de los casos de modificaciones del objeto por agregación o reducción
mencionados en el punto anterior, existen otros supuestos de saneamiento que también están
vinculados, genéricamente, a la correcta recepción documental de la determinación del
inmueble, pero en este grupo solamente ubicamos a aquellos supuestos donde no hay
modificación física del inmueble, aunque sí son menester instrumentaciones que rectifiquen
errores o precisen ajustes de su descripción cartular.
En ocasiones este tipo de saneamiento está vinculado a aspectos exclusivamente
documentales (por ej.: por haberse incurrido en error en la translación de la descripción del
inmueble de acuerdo a sus antecedentes cartulares inmediatos o mediatos56), pero en otros
casos que son los que aquí nos interesan especialmente, el saneamiento sólo se vincula al
ajuste de la correspondencia o enlace que debe mediar entre la literalidad del instrumento que
sirve de título al derecho real y la realidad física de su objeto, supuestos en los que no están en
juego la consideración o instrumentación de nuevas o distintas causas de adquisición del
derecho real y ni siquiera la reducción de su objeto (como se vio en el punto anterior) sino
sólo, insistimos, la necesidad de regularizar desde el punto de mira instrumental la identidad
entre la realidad descriptiva del documento con la realidad física del objeto inmobiliario.
En otras palabras, en estos casos que ahora referimos no se trata de recoger
documentalmente ningún cambio del objeto del derecho real pues su causa y su objeto son los
mismos, sólo que la descripción obrante en la primera no refleja con correcta identidad al
segundo. Conforme lo establecimos al tratar los distintos fines de los distintos planos, la
detección de esa eventual diferencia descriptiva sólo se logra a partir de una operación técnica
de mensura hoy asistida por herramientas que facilitan su comprobación.
Con esfuerzo de síntesis de la casuística podemos decir que esta necesidad de
saneamiento obedece por lo general a una diversidad de motivos, normalmente
entremezclados unos con otros en el tiempo, los cuales se vinculan a una deficiencia,
insuficiencia o imprecisión descriptiva, ocurrida al iniciarse la cadena de instrumentaciones
en antigua data; en efecto, fuera por las mayores dificultades de medición de aquellos

54
Por ejemplo, piénsese el vecino que pretende reivindicar (arts. 2583 a 2585) o aquel que se opone a considerar
que el río ha modificado el curso avanzando sobre su terreno.
55
La participación del Estado es esencial como titular del dominio público formado por el río o arroyo y su
cauce (art. 2340, inc. 3º, C.C.), y asimismo como autoridad de contralor en la fijación de líneas de ribera a través
de la respectiva autoridad hídrica.
56
Muchas veces, este tipo de errores originados en un eslabón de la cadena causal se proyecta luego en varios de
los siguientes y recién es detectado con motivo de una nueva instrumentación o al tiempo de realizarse un
estudio de títulos.

19
primeros tiempos que siguieron a la sanción del Código Civil, o por razón de brevedad o
innecesariedad fruto de la falta de controversia respecto de límites formados por pircas o
cercos que nadie cuestionaba y que todos conocían, lo que llevaba a describir los inmuebles
más que por sus medidas por su ubicación y colindancias57, lo que hizo lógica la
consideración de superficies sólo estimadas, o por razones económicas que hacían
excesivamente onerosa una medición por profesionales ante el menor valor de entonces de la
tierra, etcétera.
A esas circunstancias cabe sumar la multiplicación del fenómeno por las ulteriores
desmembraciones de las mayores superficies en enajenaciones de parcialidades para las cuales
las leyes de entonces no exigían la confección de planos que mensuraran el todo y organizaran
la subdivisión, o de expropiaciones parciales o por donaciones del propietario anterior para
escuelas, capillas, caminos, plazas, etcétera.
Con términos distintos podríamos expresar en estos casos el saneamiento está dirigido
a una actualización de la descripción del mismo objeto inmobiliario cuya causa jurígena -
material e instrumentalmente considerada- es la misma, sólo que en el aspecto documental es
ahora complementada por un proceso que requiere de una operación de mensura con los fines
ya indicados y la ulterior instrumentación que complemente adecuadamente el título principal.
5) Finalmente, existen supuestos de saneamiento donde no sólo existe el derecho real
sino que también ha existido la instrumentación causal, pero luego, ésta última se ha destruído
o deteriorado al punto de ser necesaria su reconstrucción. Menos grave, aunque también
citable dentro de este grupo, están los casos donde la matriz o base instrumental de la causa
permanece intacta (v.gr.: el protocolo notarial o de resoluciones judiciales o administrativas, o
de los expedientes respectivos58, etc.), pero el titular del derecho no cuenta para sí con la
copia o testimonio de valor circulante que le permita invocar regularmente su derecho, o aún
está deteriorado al punto de perder su eficacia jurídica como tal.
En orden a estos casos, nuestro Código Civil prevé la reconstrución de la matriz (art.
1011), y asimismo la expedición de nuevas copias (arts. 1007 y 1008). Además, la Ley 17.801
contempla el valor probatorio de los asientos registrales para el supuesto de ser menester la
reconstrucción de la matriz del protocolo notarial (art. 29), y asimismo contempla la anotación
de nuevos testimonios de documentos ya registrados mediante la colocación de la nota
respectiva (art. 28, segunda parte). Por otro lado, la generalidad de los códigos rituales locales
prevén los trámites de expedición de copias del segundo supuesto contemplado en el art. 1007
del Código Civil y asimismo de reposición de títulos59.
Finalmente, debemos incluir aquí al supuesto en que, aún existiendo actualmente la
matriz, no se hubiera expedido a su respecto copia o testimonio alguno; en ese caso el
saneamiento se reduce sólo a requerir, de acuerdo a las circunstancias y tipo de documento, la

57
Muchas de estas antiguas descripciones refieren el inmueble según colindancias generales, orientadas por la
indicación de rumbos o medios rumbos (v.gr.: “al norte con …”, “al Sur-Este con …”), y en la realidad ninguna
de esas líneas eran rectas sino curvas o quebradas, ni tampoco regulares en su orientación.
58
Es de observarse que en muchos proceso sucesorios, sobre todo más antiguos, las operaciones de inventario,
avaluó y partición resultaban de las piezas agregadas a los expediente (art. 1184, inc. 2º, segundo supuesto,
C.C.), pero ellas no eran transcriptas en las resoluciones aprobatorias de la partición obrada sino que el
resolutivo se limitaba a remitirse a ellas; en consecuencia, la eventual pérdida del expediente judicial, agravado
por la eventual falta de otorgamiento de copias o hijuelas de dichas adjudicaciones, ha llevado en ocasiones a un
grave perjuicio en la reconstrucción de dichas antiguas particiones.
59
Así: Córdoba (arts. 873 y 874); CPCCNac. (arts. 778 y 779); Bs. As. (arts. 816 y 817); Catamarca (arts. 805 y
806); Mendoza (art. 217); Chaco (arts. 781 y 782); Salta (arts. 815 y 816); Santa Fe (art. 680 y 681); Tucumán
(arts. 592 y 593), etcétera.

20
expedición del instrumento pertinente (denominados según los casos y las épocas como
copias, testimonios, hijuelas, cuerpos de inscripción, etc.), para poder acudir con él a la tercer
y última etapa del saneamiento que pasamos inmediatamente a considerar.

c) El saneamiento en orden al reflejo en archivos y registros públicos

Por último, la noción de saneamiento se proyecta hacia un adecuado y preciso reflejo
del derecho en los asientos y legajos obrantes en los distintos registros y archivos públicos
para los correspondientes y específicos efectos que sean procedentes en cada caso. Aquí el
saneamiento suele estar dirigido a obtener la subsanación de una falta de constancia, o la
errónea constancia, o también las denominadas de superposición de titularidades en los
diversos organismos.
Jurídicamente es obvio que el caso más relevante se da en el marco de la publicidad
registral donde la falta de inscripción tiene consecuencias en la privación, no sólo del efecto
esencial de la misma, es decir la oponibilidad, sino de otros eventuales o no necesariamente
de menor trascendencia (por ejemplo, el antes visto de la reconstrucción de la matriz notarial
que da cuenta de la causa misma del derecho); y asimismo la errónea registración o la
superposición de registraciones genera en la práctica distintos inconvenientes que entorpecen
la regular disponibilidad el derecho60.
Aunque con distinta trascendencia jurídica, los inconvenientes en el Catastro o en los
distintos organismos tributarios provinciales o municipales, dificultan igualmente el ejercicio
regular del derecho y en su mérito requieren, genéricamente expresado, de saneamiento61.
En definitiva, con independencia del variado origen de los inconvenientes y de los
plurales requisitos, procedimientos o trámites de su subsanación, por simples o complejos que
resulten, puede decirse que a pesar de existir el derecho real y el instrumento idóneo para la
acreditación regular y precisa de su objeto, puede que ello no conste con la debida exactitud
en los distintos organismos correspondientes, con el consiguiente entorpecimiento o perjuicio
derivado de la imposibilidad de hacer un normal o regular ejercicio de ese derecho, por
ejemplo, al tiempo de disponer enajenaciones del inmueble, momentos éstos en los que una
serie cada vez más abultada de certificaciones e informes62 dan cuenta de cómo ese derecho
60
En Córdoba, cuando Catastro detecta una superposición de títulos sobre una misma parcela notifica la
situación al Registro General quien realiza notas de vinculación en los asientos involucrados y los funcionarios o
escribanos que labren instrumento públicos en que se transmitan derechos sobre dichas parcelas están obligados
a dejar constancia en los mismos de esta información (art. 38, Ley 5057). Pero en la C.A.B.A., cuando se
advierten superposición de titularidades y éstas no se deben a la existencia de un antecedente registral de
usucapión, se vinculan las inscripciones coexistentes y se remite la dilucidación de cuál debe subsistir a la vía
judicial, y a partir de entonces sólo se registran medidas cautelares en forma condicionada a la determinación de
la titularidad definitiva (art. 108, Dto. 2080/80 -T.o. Dto. 466/99-).
61
La detección de superposiciones dominiales u otros errores como la existencia de datos erróneos sobre la
descripción del inmueble, o errores en materia valuaciones (etc.), suelen ser detectados en el ámbito del Catastro
territorial porque es allí donde se reúnen, organizan y compulsan los datos físicos, jurídicos y económicos
(vinculados a la valuación de la tierra y las mejoras o desmejoras existentes) del inmueble, pero también los
errores pueden producirse directamente en los organismos tributarios (v.gr.: falta de dación de baja de cuentas de
mayor superficie ante la ulterior subdivisión, o ante la nueva cuenta por anotación de una adquisición por
usucapión, o indicación errónea de deuda por no haberse asentado pagos ya realizados, etc.). La sola falta de
titularidad correcta de la cuenta tributaria impide al propietario, por ejemplo, tramitar ante el organismo
exenciones (v.gr.: por jubilación o discapacidad), declaraciones de prescripción liberatoria, planes de pago por
deuda atrasada, etcétera.
62
Una nómina genera incluye: certificación registral, catastral, de organismos tributarios provinciales,
municipales y hasta nacionales (por ej.: las certificaciones y constancias vinculados al impuesto a la
transferencia de inmuebles, tal el caso del “Código de oferta de transferencia de inmuebles” o “C.O.T.I.”,

21
real y el objeto sobre el que éste recae encuentran reflejo en esos que denominamos
genéricamente archivos y registros públicos63.

d) Saneamiento de títulos: los remedios según la causa de la enfermedad

Como se ha visto, la noción de sanidad jurídica tiene distintas zonas o grados de
consideración, y de modo correspectivo, cuando es menester el saneamiento lo primero a
determinar es el origen o circunstancia que ha dado lugar a la deficiencia o falencia, para
recién entonces poder establecer un camino o remedio eficiente para la debida sanación. Toda
terapéutica debe comenzar, como en la ciencia médica, por una buena anamnesis sin la cual
todo diagnóstico aumenta notablemente el riesgo de error en la solución escogida para el
problema.
Y siguiendo el parangón con las honorables ciencias de la salud, cabe también decir
que en general “no hay enfermedades sino enfermos”, pues en nuestro país son muchos los
millones de inmuebles que lo integran y muchos los millones de derechos reales (para no
mencionar otros derechos vinculados a inmuebles) que los tienen por objeto, de donde una
elemental prudencia impone señalar el carácter general de los párrafos que preceden,
precisamente, porque cada caso suele presentar matices particulares que excluyen una
aplicación automática o formularia de estos conceptos que ofrecemos, cuya única finalidad es,
como dijimos antes, la de exponer un esquema general, y acaso con una mayor ambición, la
de orientar en la problemática que suele enmarcarse en el usual giro de “saneamiento de
títulos”.

VI. Relación de los planos con la instrumentación de derechos reales sobre inmuebles
Concluídos los desarrollos conceptuales anteriores se allana el camino de exposición
acerca de cuál es –en nuestro criterio- la relación y participación de los planos en punto a la
instrumentación de derechos reales sobre inmuebles, así como la oportunidad en que los
mismos despliegan su función en dicho proceso documentario.
El principio de especialidad campea todo el ordenamiento jurídico y se proyecta sobre
los tres elementos estructurales de la relación jurídica (sujeto, objeto y causa), y en materia de
derechos reales sobre inmuebles sin duda que la existencia de planos coadyuva a la más
acabada individualización del objeto pues al señalamiento o enumeración de los elementos
descriptivos habituales (medidas perimetrales, angulares, superficie, referencias de ubicación,
etc.), el plano agrega su representación gráfica o dibujo de manera integrada con la realidad
territorial (elemento físico al que se aplica y sobre el que recae el derecho) según los
elementos artificiales o naturales que materializan los límites del fundo. Además, vimos que
en materia de prehorizontalidad y propiedad horizontal constituyen piezas documentales
indispensables para la determinación de una serie de partes y elementos de descripción
imprescindible para la afectación a dichos regímenes.
Pero no cabe confundir la instrumentación de la causa del derecho con el plano puesto
que, como vimos, en unos casos aparece como antecedente cartográfico ineludible del proceso
de formación que culmina con el instrumento causal del derecho propiamente dicho y, en

previsto por RG de AFIP Nº 2371 del 14/12/2007), o certificación de deuda por expensas si se trata de una
unidad de propiedad horizontal (art. 6, Dto. 18.734/49) y, según los casos, por deudas frente a empresas o
cooperativas prestadoras del servicio de agua.
63
A su turno, también las eventuales inexactitudes de esos distintos informes y certificaciones repercuten contra
la sanidad general del derecho según la amplitud con que la hemos considerado, pero su tratamiento excedería la
directriz del trabajo.

22
otros supuestos, más bien se sitúa a posteriori de dicha instrumentación como un recaudo o
elemento de verificación o compulsa de su correspondencia con la situación fáctica territorial;
y si no existiera esa identidad, se abren entonces diversos caminos que hemos esquematizado
y que vuelven a situar al plano dentro de un eventual proceso de saneamiento según las causas
y circunstancias de esa falta de comunión jurídica y física.
Como hemos procurado exponer en los puntos anteriores, se trata de una compleja
relación de tipo complementaria donde los títulos y los planos aparecen interrelacionados
recíprocamente en una secuencia alternada que se proyecta en el tiempo alrededor de las
distintas y variadas posibles mutaciones jurídicas y físicas del objeto; esto equivale a decir
que, aún cuando los planos no cumplen de modo autosuficiente con la función instrumental de
título acreditante de derechos reales sobre inmuebles, destino asignado por el ordenamiento a
una diversidad de instrumentaciones del orden notarial64, judicial65 o administrativo66, no
obstante y en aquellos diversos supuestos que hemos repasado, importan un requisito
documental preparatorio y necesario, ello así, en la oportunidad y con efectos o repercusión
variable según cada caso.
Claro está que de lo dicho no es dable extraer que el plano del inmueble constituye un
requisito necesario de toda instrumentación de derechos reales, sino sólo cuando las leyes así
lo requieren y siempre que las mismas guarden razonabilidad67.
Y desde la óptica práctica de la incorporación instrumental de los planos a los distintos
procesos de instrumentación que venimos considerando, pueden verse algunos ejemplos
claros en el ámbito judicial, tal los casos de acciones declarativas de usucapión, o de división
de condominio de un inmueble en especie, o acciones de deslinde, supuestos donde la
existencia y agregación de planos al expediente de la causa deviene imprescindible como
pieza de estudio, pericias y valoración de las partes y –finalmente- del propio juzgador68.
En el orden notarial, que es el más relevante desde la mira cuantitativa de
instrumentaciones de derechos reales sobre inmuebles destacamos que, en nuestro criterio,
constituye una sana costumbre la de agregación al protocolo de las copias de los planos que

64
La vía notarial es el carril que por regla recepta los actos jurídicos portantes de mutaciones jurídico-reales, tal
el caso de los contratos, la partición extrajudicial del condominio y de diversas masas indivisas (v.gr.: sucesorias,
derivadas de la disolución de la sociedad conyugal o de personas jurídicas, etc.), y aún puede mencionarse la ya
referida escritura pública declarativa de la llamada prescripción administrativa (art. 2, segundo párrafo, Ley
21.477). Sin entrar aquí a discutir la virtualidad jurídico-real de la afectación al régimen de prehorizontalidad
(Ley 19.724), es de asumir que allí también la instrumentación del acto jurídico de afectación lo es por vía
notarial (arts. 1 y 2) y requiere, entre otros antecedentes, del plano de mensura como del proyecto de plano de
subdivisión (art. 3, incs. “b” y “d”).
65
En sede judicial encontramos, por ejemplo, la subasta (art. 1184, primera parte, C.C.), la partición judicial del
condominio, particiones sucesorias o de otras universalidades en las cuales no procede la vía extrajudicial, así
como la declaración judicial de usucapión, juicios de mensura y deslinde, reposición de títulos, etcétera.
66
Menos común, podemos encontrar las donaciones hechas al Estado (art. 1810, C.C.), y los supuestos de
preanotación de operaciones con garantía hipotecaria en favor de bancos oficiales de la Nación (art. 1, Dto.-Ley
15.347/56, ratificado por Ley 12.962), mecánica extendida a bancos provinciales oficiales y mixtos (Ley
15.283), así como también la anotación hipotecaria de créditos globales prevista en la Ley 18.307.
67
Se ha decidido que las leyes que exigen las leyes provinciales que imponen la exigencia del plano de mensura
y el certificado catastral a los fines de autorizar las pertinentes escrituras traslativas de dominio y su ulterior
inscripción, establecen una restricción a la propiedad privada en el interés público, si por ello reconocer que en
algún caso concreto la exigencia se torne irrazonable, por ejemplo, si se ha enajenado y transferido y a los pocos
días se vuelve a vender siendo de público y notorio que en plazo tan breve no puede haberse modificado la
situación física del inmueble (SCJ Mza., Sala III, 15/05/1992, LL 1992-E-159).
68
En este sentido, se ha rechazado la acción declarativa de usucapión por falta de agregación de planos (Cra.
Apel. Civil y Com. de Bahía Blanca, sala II, 23/06/2008, LLBA 2008-1208, con nota de Ethel Humphreys).

23
han servido de antecedentes o aún requisitos esenciales del otorgamiento y que el notario ha
debido valorar e interpretar al efecto; por ejemplo, en los casos de afectación a los regímenes
de prehorizontalidad o de propiedad horizontal, unión o subdivisión de inmuebles (o sus
operaciones combinadas), sería también el supuesto de la escritura prevista en el art. 2753 del
Código Civil, y aún frente a la simple mensura del inmueble, etcétera. Este valioso recaudo
pone en evidencia su utilidad con el correr del tiempo, al estudiarse los antecedentes causales
de un inmueble69, sin que lo dicho de ningún modo opaque ni substituya la esencial función
del Catastro en el archivo y custodia de la cartografía, ni nos impide reconocer que la
progresiva digitalización y escaneo de la documentación colabora enormemente en la
actualidad con dicha tarea de conservación; pero reiteramos, la costumbre notarial de agregar
los planos al protocolo suma un recaudo documental que estimamos valioso y que
propiciamos como costumbre de estilo en este tipo de instrumentaciones.
Casi obvio es decir que la agregación de planos al protocolo notarial no debe de
ningún modo confundirse con acto de instrumentación propiamente dicho que lleva adelante
el notario en el ejercicio de su función y que exige, además de la precisa interpretación de ese
documento cartográfico para su correcto traslado a la prosa del instrumento que autoriza, la
recepción de la voluntad de las partes y el contralor del resto de recaudos que hacen a su
validez y procedencia.
En la intención de completar el análisis es útil tener en cuenta el particular mecanismo
previsto por la Ley 14.00570 sobre venta de lotes en cuotas periódicas, según el cual se prevé
la anotación en el Registro de la declaración de voluntad del propietario de proceder a la venta
en los términos de dicho régimen, acompañando a la vez un certificado de escribano de
registro sobre la legitimidad extrínseca del título y un plano de subdivisión con los recaudos
que establezcan las reglamentaciones respectivas (art. 2, Ley 14.005). En Córdoba, la Ley
5735 regula dicha anotación mediante un proceso de carácter administrativo que se inicia por
ante la Dirección de Catastro con la declaración de voluntad del propietario o su representante
en instrumento privado con firma certificada por escribano público así como el plano de
subdivisión correspondiente al loteo y otras exigencias relativas a obras de infraestructura de
servicios de luz y agua, remitiéndose una vez reunidos todos los recaudos al Registro General
para su anotación (art. 2, ley local citada).
Si se acepta este tipo de vinculación documental y las diferencias funcionales
resultantes entre planos y las instrumentaciones vinculadas a derechos reales sobre inmuebles,
con la amplitud reseñada, podrá entonces asumirse también que el contralor y la registración
de ambos tipos de documentos encuentran naturalmente organismos diferentes, cuestión que
pasamos a referir en el punto siguiente.

VII. Registración de planos en Catastro e inscripción de títulos en el Registro

La Ley Nacional de Catastro Nº 26.209 constituye, en general, un importante avance
en la precisión de conceptos y la delimitación de finalidades y competencias asignadas a los
catastros territoriales de cada jurisdicción, así como la unificación de pautas esenciales sobre
la constitución del estado parcelario de los inmuebles. En consecuencia, puede afirmarse que
de la interpretación de sus dispositivos, hecha de manera sistemática e integrada al conjunto

69
En el ejercicio profesional nos ha ocurrido que, las dificultades técnicas de conservación de la antigua
planimetría en el ámbito de la repartición catastral, lo que en el algunos casos llevó a pérdidas o deterioros, ha
sido de gran y dirimente ayuda en la reconstrución de la historia jurídica de un fundo (o de los colindantes), la
presencia de copias de los planos agregadas en los protocolos notariales.
70
La ley 14.005 fue sancionada el 30/09/1950, promulgada el 12/10/1950 y publicada el 25/10/1950.

24
del ordenamiento, quedan ahora expuestas con mayor claridad las diferencias funcionales que
plantean el Catastro y el Registro de la propiedad inmueble; ciertamente, mientras el Catastro
colecta y vincula los elementos jurídico, físico y económico de los inmuebles y demás objetos
territoriales con miras a las diversas finalidades que enumera el art. 1 de la Ley 26.209, el
Registro de la Propiedad exhibe una función netamente jurídica según lo expresa el primer
párrafo del art. 2 de la Ley 17.801 en cuanto alude a los efectos de la toma de razón de las
situaciones jurídicas registrables que luego enumera, sin perjuicio de las particularidades que
puedan disponer las normas específicas que reglan los distintos institutos.
Pero sin desdeñar la consolidación del uso de los términos que históricamente se han
acuñado para referirlos simplemente como “Catastro” y “Registro”, dando por relativamente
claras las diferencias centrales entre uno y otro, ello no debe llevar a desvincularlos
exageradamente y en ese carril de pensamiento puede decirse, no sin cierta paradoja, que el
Catastro también importa un Registro y el Registro inmobiliario es una forma de Catastro; en
efecto, ambos organismos forman un registro, censo o padrón a partir de sus respectivos
objetos de ordenamiento e incorporan a su respecto la información correspondiente con la
trascendencia que a cada uno toca según su competencia y funciones propias.
Y si bien el Catastro configura la parcela territorial desde un punto mira
multidimensional (jurídico, físico y económico), y a su turno el Registro considera el
inmueble como objeto de derechos y organiza a su respecto un sistema de publicidad de
efectos jurídicos de todas aquellas distintas situaciones jurídicas cuya registración han
previsto las leyes nacionales o provinciales (art. 2, inc. “c”, Ley 17.801), lo cierto es que
ambos funcionan, y es deseable que así sea, de manera mancomunada con miras a que el
inmueble como objeto jurídico del derecho real presente identidad descriptiva y
correspondencia con la realidad de la superficie territorial y, a la inversa, de acuerdo a los
mecanismos correspondientes, que la realidad física territorial mantenga u obtenga
regularidad jurídico-registral.
De esta manera la operatividad el principio de especialidad y el nivel o estándar de
exactitud que persigue el Registro de la Propiedad no se reduce indebidamente al ámbito
señalante del instrumento originante del asiento, sino que se refuerza y proyecta hacia el
aunamiento de la realidad documental y física. En otros términos, la idea o noción de
exactitud registral como opuesto a la inexactitud registral (doctr. art. 34, Ley 17.801) debe
considerar también la identidad o divergencia de las constancias registrales, no sólo en forma
inmediata respecto de las constancias de los documentos originantes de los asientos, sino
también mediatamente con la realidad material del territorio.
Nada de lo dicho puede sorprender pues engasta con aquella fuerza o tendencia de
identidad del objeto en el ámbito jurídico y el físico que campea en la normativa del Código
Civil, fenómeno jurídico del que ya hablamos (supra, “III.”), y que lógicamente se traslada a
aquellos organismos a quienes la evolución jurídica ha encomendado su toma de razón y
publicidad; se aspira entonces a que la parcela catastral como unidad de ordenamiento
territorial tenga precisa identidad con el objeto del derecho real matriculado en el folio real
respectivo, y viceversa; aunque también se comprende sin dificultad que ninguna de las dos
registraciones sean convalidantes71 pues en definitiva, y según también lo anunciamos, esa
identidad y los múltiples procesos de ajuste tienen lugar o inicio fuera de esos ámbitos. Por
último, toca a los jueces resolver los conflictos que se susciten para establecer con fuerza de
cosa juzgada el orden correspondiente entre hechos y derechos.

71
Art. 4, Ley 17.801, y art. 7 in fine, Ley 26.209, respectivamente.

25
 De manera aquiescente con estas ideas, puede también aceptarse que la calificación,
registración y archivo de los planos de mensura y demás documentos atinentes al
levantamiento parcelario ejecutado, así como otras operaciones conexas como la
diagramación de unión o subdivisión (común o de propiedad horizontal), resulta tarea propia
del Catastro (arts. 2, 3, 7 y ccs., Ley 26.209), y que en el Registro de la Propiedad se tome
razón, previa su calificación, de todos los documentos portantes de situaciones jurídicas
registrables, género dentro del cual figuran con preponderancia -pero no con exclusividad-
aquellos que acreditan mutaciones jurídico-reales, ello así, siempre que arriben con las
formalidades correspondientes y que sirvan inmediatamente de título al dominio, derecho real
o asiento practicable (art. 3, Ley 17.801)72.

VIII. La exigencia de certificación catastral para las mutaciones jurídico-reales

Recogiendo exigencias que ya existían en las distintas jurisdicciones locales, el art. 12
de Ley 26.209 establece el requisito de una certificación catastral para actos que constituyan,
transmitan, declaren o modifiquen derechos reales sobre inmuebles, siendo razonable
interpretar que es regla la necesidad de contar con dicho certificado ya que según los términos
generales del art. 11 de la misma ley citada es menester para “cualquier acto” de los
aludidos73, quedando a salvo una nómina excluyente que el art. 12 citado formula en su
segunda parte con el siguiente texto: No se requerirá la certificación catastral para la
cancelación de derechos reales, y constitución de bien de familia, usufructo, uso y habitación,
e inscripción de embargos y otras medidas cautelares. Como se advierte inmediatamente, el
tenor literal del precepto transcripto resulta confuso en algunos puntos tales como el alcance
que debe darse al supuesto de “cancelación de derechos”, así como también el tratamiento que
debe darse a la “cancelación” del bien de familia y las medidas cautelares y, asimismo, según
la interpretación que se dé al tramo de la enumeración, tampoco es claro respecto de si rige o
no para la “constitución” de derechos reales de usufructo, uso y habitación.
Por nuestra parte estimamos que la cancelación de derechos alude a aquellos actos en
que se dispone expresamente la desinscripción de un derecho, y no de aquellos en los que la
cancelación pueda resultar en forma tácita o por vía de confusión por la anotación de otro acto
que dispone la inscripción de derechos (doctr. art. 36, Ley 17.801). En cuanto al bien de
familia, si se exime de la certificación para su constitución parece también razonable que se la
exima en caso de disponerse su cancelación, y lo propio ocurre con las medidas cautelares.
Por último, estimamos que la eximición alcanza también a la constitución de los derechos de
usufructo, uso y habitación pues, de lo contrario, no tendría sentido su enumeración después
de la primer alusión a la cancelación de derechos reales; además, el término inmediatamente
previo a la mención de estos derechos es el de constitución y no el de cancelación.

72
En Córdoba, las Direcciones General de Catastro y del Registro General de la Provincia arribaron a un acuerdo
en fecha 25/03/1974 por virtud del cual “los planos que modifiquen el dominio de los inmuebles deberán ser
anotados o inscriptos en el Registro General” (art. 1), dando así lugar a una mecánica de registración general de
distintos planos de mensura, así como también los de unión y subdivisión. Por todo lo dicho en texto es
ostensible que no compartimos el criterio, sin perjuicio de reconocer que si el presupuesto conceptual es que un
plano puede modificar per se el dominio del inmueble (este es el punto central de nuestra disidencia), no resulta
equívoca la consecuente disposición de su anotación en el Registro General (arg. art. 2, inc. “a”, cuarto supuesto,
Ley 17.801). Es de esperar que la implementación de la Ley 26.209 deje sin efecto tal práctica.
73
Sin perjuicio de la formulación general del art. 11 cabe destacar que el dispositivo no menciona los actos que
“declaren” derechos reales, como sí lo hace luego el art. 12, ambos de la misma Ley 26.209.

26
 Dicho resumidamente, pensamos que la eximición de la certificación alcanza a los
actos que disponen expresamente la supresión de titularidades74, a la constitución y
cancelación del bien de familia, a la constitución y cancelación de cautelares, y a la
constitución del usufructo, uso y habitación75. Algunas reglamentaciones formulan
interpretaciones diversas del precepto76.
Por otro lado, el art. 12 de la Ley 26.209 exige que las constancias de la certificación
se relacionen con el propio cuerpo de la escritura o documento legal correspondiente, frase
que sólo puede interpretarse como una relación “en” el cuerpo del instrumento. Pero
inmediatamente, el art. 13 de la misma ley exige que para obtener la registración de los actos
para los cuales se debe contar con la certificación, se acompañe la misma sin cuya
presentación no procederá la inscripción definitiva del acto. Estimamos innecesario y
sobreabundante que, habiéndose dispuesto la relación de su contenido en el documento
mismo, hecho auténtico cumplido por el autorizante del acto (art. 993, C.C.), se requiera,
además, el acompañamiento de dicha certificación en lo que pareciera ser un “control de
verdad” incompatible con la autenticidad de que goza el instrumento público.
Finalmente y en relación la directriz principal de este trabajo cabe señalar que,
conforme los dispositivos de la Ley 26.209, la expedición de la certificación aludida (con las
salvedades analizadas) exige que el inmueble tenga constituído previamente su estado
parcelario (art. 11, segunda parte), e incluso se instituye no sólo la constitución del mismo
(art. 7), sino también su temporalidad pues se exige que no haya caducado, siendo en tal caso
necesaria la denominada verificación de subsistencia de dicho estado parcelario (arts. 8 y 9).
Esta cuestión es delicada pues la necesidad de que el Catastro acompañe la dinámica
de la realidad territorial en una armónica actualización, no debe entorpecer el tráfico jurídico
de los bienes ni sobrecargar inútilmente las exigencias impuestas a sus titulares; por ello, es
deseable que la reglamentación de la Ley 26.209 fije plazos de vigencia y mecanismos de
verificación proporcionados, atento que la evolución de la realidad física de los inmuebles –en
lo que aquí se ha tratado- se vincula a procesos dilatados en el tiempo, tanto respecto de su
situación natural (v.gr.: aluvión), como la de las edificaciones existentes cuya vida útil o de
amortización económica se mide en general por décadas, siendo esencial en esta cuestión la
distinción entre aquellos cambios que pueden incidir en la delimitación jurídica y física del
inmueble y que pudieran llegar a requerir eventualmente, dada su trascendencia, que la
verificación del estado parcelario requiera de una nueva mensura77, y la de aquellos otros
cambios que inciden en su valuación como elemento simplemente accidental de la parcela

74
Esto lo expresamos con reserva de que alguna casuística, por su complejidad puede hacer necesaria la
certificación, por ejemplo, cuando se instrumente un saneamiento por superposición dominial y se requiera de la
supresión de una de las titularidades, o de ambas.
75
En contra, Ventura sostiene que “Los únicos actos que resultan liberados de dicha exigencia son las
cancelaciones de derechos y la constitución de bien de familia” (Análisis de la Ley Nacional de Catastro 26.209
(hacia una reglamentación adecuada, en Rev. Notarial de Córdoba, Nº 87/88, 2006-7, pág. 63).
76
Por ejemplo, en Buenos Aires (art. 51 de la Ley 10707, modificado por Ley 11.432) y Catamarca (art. 5 del
Dto. 1946/08), se ha establecido que no se requerirá la certificación para la cancelación de derechos reales de
“hipoteca, uso, habitación, usufructo y servidumbre”. Y en Santa Cruz (el art. 56 de la Ley 3088) se dispone que
dicha certificación no se requerirá “para la cancelación de derechos reales de usufructo, uso, habitación y
anticresis, cancelación de hipoteca”.
77
El art. 9 de la Ley 26.209 es claro en señalar que la verificación de subsistencia de estados parcelarios se debe
realizar mediante actos de mensura u otros métodos alternativos que garanticen niveles precisión. Un claro
ejemplo de innecesariedad de mensura es cuando los elementos demarcativos relevados en la constitución
originaria del estado parcelario siguen siendo los mismos, verificación que tornaría inútil al reiteración de una
mensura que traería iguales resultados.

27
(art. 5, II, “a”, Ley 26.209), pues nada impide a la autoridad catastral ejercer su poder de
policía en la materia, ya sea actuando de oficio en la actualización del estado parcelario, o
bien requiriéndolo a los particulares en los casos puntuales en que resulte necesario (art. 3,
incs. a, d y e, Ley 26.209)78.
En definitiva, no deben confundirse los muy diferentes tiempos que rigen para el
razonable interés fiscal en la actualización del valor económico asignado a las parcelas
(ciertamente cambiante), con aquellos que rigen en relación a eventuales modificaciones de su
configuración.
El dictado de algunas reglamentaciones refleja sólo parcialmente estos distingos, con
muy distintos plazos de vigencia del estado parcelario79 y algunas pautas de verificación80.

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78
Por ejemplo, frente a la tramitación de permisos de demolición o de construcción de nuevas obras edilicias, lo
cual supone una eventual necesidad de replanteo de los límites en el territorio; o como es de rigor ante las
modificaciones parcelarias (unión, subdivisión, etc.), o cuando se detectan errores o inexactitudes, etcétera.
79
Al sólo fin de mostrar la pluralidad de criterios dígase que en Catamarca, el art. 3 del Dto. 1946/08, establece
como plazos de vigencia del estado parcelario los siguientes: 5 años para inmuebles urbanos y rurales, en
relación a la propiedad horizontal 10 años para unidades de planta baja y 12 para las restantes, y 10 años para
parcelas posesorias con fines de usucapión. En Santa Cruz, el art. 31 de la Ley 3088 del año 2009 dispone el
plazo de 1 año para inmuebles urbanos y suburbanos baldíos y 3 años si están edificados, 5 años para los
subrurales y 8 para los rurales. En Provincia de Buenos Aires, el art. 15 de la Ley 10707 (modificada en el 2010
por Ley 14.200), fija 10 años para parcelas rurales o subrurales, 5 años para urbanas o suburbanas construídas y
3 años para las baldías, y para la propiedad horizontal se fijan 5 años para unidades de planta baja y 10 años para
las ubicadas en otras plantas.
80
En Provincia de Buenos Aires, la legislación ya citada establece que si efectuada la verificación el agrimensor
constatase su subsistencia, únicamente será necesario un informe técnico que acredite tal circunstancia (art. 16,
Ley 10707).

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