EL SANEAMIENTO POR EVICCIN EN LA COMPRAVENTA

Entre las obligaciones a que est sujeto el vendedor en el contrato de compraventa, est el saneamiento por eviccin de la cosa objeto de la venta. Ello consiste en que el vendedor deber garantizar al comprador la posesin legal y pacfica de lo vendido. El saneamiento por eviccin tendr lugar cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compraventa, de todo o parte de la cosa comprada. El obligado a la eviccin es el vendedor respecto al comprador y para que pueda reclamarse por eviccin es necesario que la prdida o privacin tenga carcter definitivo. El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya estipulado en el contrato de compraventa y sern vlidos los pactos que tengan por objeto el aumento, disminucin o supresin de dicha responsabilidad por eviccin. No obstante ser nulo todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que hubiera mala fe de su parte. Para que el comprador pueda proceder por eviccin contra el vendedor es necesario que a ste se le haya notificado la demanda, consecuencia lgica en tanto el vendedor est en mejores condiciones para rebatir las argumentaciones del tercero y ayudar as al comprador. Dicha notificacin de la demanda al vendedor ha de ser pedida por el comprador demandado al rgano judicial dentro del perodo que seale para contestar la demanda, abrindose la posibilidad de que el primero intervenga en el proceso. Si el vendedor citado por eviccin no compareciere en tiempo y forma, continuar, respecto del comprador, el trmino para contestar la demanda. Cuando el comprador hubiese renunciado el derecho de saneamiento para el caso de eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. Cuando se haya estipulado el saneamiento o cuando nada se haya pactado en el momento de otorgarse la compraventa, si la eviccin se ha realizado, tendr el comprador derecho a exigir del vendedor: 1. la restitucin del precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, ya sea mayor o menos que el de la venta. 2. los frutos o rendimientos si le hubieren condenado a entregarlos al que le haya vencido en en juicio. 3.las costas del pleito que haya motivado la eviccin, y en su caso, las del seguido con el vendedor para el saneamiento. 4. los gastos del contrato si los hubiere pagado el comprador. 5. los daos e intereses y los gastos voluntarios o de puro recreo u ornato, si se vendi de mala fe.

Si el comprador perdiere por defecto de la eviccin, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha parte no la hubiere comprado, podr exigir la rescisin del contrato, pero con la obligacin de entregar la cosa sin ms gravmenes que los que tuviere al adquirirla. Y lo mismo se aplicar cuando se vendan dos o ms cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habra comprado la una sin la otra. La accin del comprador contra el vendedor por razn de eviccin no tiene plazo especfico de ejercicio, por lo que se aplicar el de quince aos (art. 1964 CC). En el caso de fincas, si esta estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura o el contrato, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal forma que deba presumirse que no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. La solicitud de cualquiera de estas acciones debe hacerse en el plazo de un ao. Transcurrido ste, slo podr solicitar la indemnizacin en el plazo de un periodo igual de un ao, a contar desde que se descubriera la carga o servidumbre.

Resumen.- Las obligaciones principales del vendedor, derivadas de la perfeccin de un contrato de compraventa, consisten en entregar la cosa vendida y conservarla con la diligencia propia de una buen padre de familia y prestar la garanta de saneamiento en los casos de eviccin y vicios ocultos. Por medio de la obligacin de saneamiento por eviccin el vendedor responder frente al comprador de la posesin legal y pacfica de la cosa vendida. Al desarrollo de esta obligacin dedicamos este artculo. I.- Concepto de la obligacin de saneamiento por eviccin El trmino eviccin procede del latn evincere y significa vencer en juicio. La eviccin es un acto que acarrea para el comprador la privacin de la propiedad de la cosa comprada, que pasa a ser propiedad de un tercero como consecuencia de una sentencia judicial firme en virtud de un derecho anterior a la compraventa. As se expresa el artculo 1475 del CC: Tendr lugar la eviccin cuando se prive al comprador, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada.

El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. As se expresa la STS de 17 de julio de 2007 sobre el concepto de eviccin: () Dispone el artculo 1.474 del Cdigo Civil que, en virtud del saneamiento a que se refiere el artculo 1.461 , el vendedor responder al comprador de la posesin legal y pacfica de la cosa vendida, lo que viene a integrar el llamado saneamiento por eviccin (vencimiento) en cuya virtud el vendedor resulta obligado a responder de sus consecuencias frente al comprador que se ve privado, por sentencia firme y en virtud de un derecho anterior a la compra, de todo o parte de la cosa comprada (artculo 1.475 del Cdigo Civil ) con los efectos que el propio cdigo seala (artculos 1.478 y 1.479 ). De ello resulta que cualquier privacin que sufra el comprador, sea total o parcial, de la cosa adquirida por compraventa dar lugar a la obligacin de sanear por parte del vendedor, salvo que ello ocurra en virtud de un derecho que sea posterior a la celebracin de la compraventa () F.J. Tercero. La regulacin legal del saneamiento por eviccin se encuentra en los artculos 1475 a 1483 del Cdigo Civil. Para que surja la obligacin de saneamiento a cargo del vendedor es requisito necesario que la demanda de eviccin le haya sido notificada a instancia del comprador, tal como expresa a sensus contrario el artculo 1481 () faltando la notificacin, el vendedor no estar obligado al saneami ento. La relevancia de esta notificacin se justifica en la posibilidad de que el vendedor aporte los medios de prueba necesarios contra la reclamacin del tercero, actuando as como una especie de coadyuvante del comprador. Esta notificacin debe realizarse de conformidad con lo dispuesto en la Ley de Enjuiciamiento Civil 1/2000, por remisin del artculo 1482 del CC, para los casos de emplazamientos de la demanda (artculos 149 y ss. de la Lec). El referido artculo 1482 del CC concede al comprador la facultad de solicitar la notificacin al vendedor dentro del plazo previsto para la contestacin de la demanda (veinte das de conformidad con el artculo 404 de la Lec). Hasta que el vendedor no conteste la demanda el plazo de contestacin del comprador permanecer en suspenso. En cuanto al plazo de prescripcin de la accin de eviccin es el de quince aos, por mor del artculo 1964 del CC, tal como se seala en la referida STS de 17 de julio de 2007 al dispone que: () que los plazos de caducidad para el ejercicio de las acciones de saneamiento vienen referidos en el Cdigo Civil a los supuestos de defectos o gravmenes ocultos de la cosa vendida y al previsto en el artculo 1.483 , que se refiere a las cargas o servidumbres no aparentes que afecten a la finca vendida y no hubieren sido mencionados en la escritura; supuestos distintos al de saneamiento por eviccin , amparada en el artculo 1.475 y siguientes, en el cual la accin nacida

para el comprador est sujeta al plazo general de prescripcin de quince aos propio de las acciones personales que no tuvieren sealado plazo distinto para su ejercicio (artculo 1.964 del Cdigo Civil) () F.J. Segundo, ltimo prrafo. II.- Pactos sobre el saneamiento La obligacin de saneamiento por eviccin es un elemento natural derivado del propio contrato de compraventa, en el que el Cdigo Civil presume su existencia, tal como se desprende del artculo 1475 El vendedor responder de la eviccin aunque nada se haya expresado en el contrato. Sin embargo, el propio texto legal admite la validez de los pactos que las partes puedan celebrar sobre esta obligacin de saneamiento. As el citado precepto termina aadiendo que: los contratantes, sin embargo, podrn aumentar, disminuir o suprimir esta obligacin legal del vendedor. Ahora bien, el Cdigo Civil como heredero de una larga evolucin jurdicahistrica, restringe la clusula por la que el comprador renuncia al saneamiento. Esta restriccin la realiza en un doble sentido: 1. Primeramente declara la nulidad de todo pacto que exima al vendedor de responder de la eviccin, siempre que hubiere mala fe de su parte. Vid. artculo 1476 del CC. 2. Y, tambin, cuando el comprador hubiese renunciado al derecho al saneamiento para el caso de eviccin, llegado que sea ste, deber el vendedor entregar nicamente el precio que tuviere la cosa vendida al tiempo de la eviccin, a no ser que el comprador hubiese hecho la renuncia con conocimiento de los riesgos de la eviccin y sometindose a sus consecuencias. III.- Distintos supuestos de eviccin

Eviccin parcial

La eviccin parcial se produce cuando el comprador perdiere una parte de la cosa vendida y dicha parte en relacin con el todo es de tal importancia que sin ella no la hubiere comprado. Asimismo se produce cuando se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por un precio alzado constando claramente que el comprador no habra comprado la una sin la otra. En este sentido dispone el artculo 1479 del CC que: Si el comprador perdiere, por efecto de la eviccin, una parte de la cosa vendida de tal importancia con relacin al todo que sin dicha parte no la hubiera comprado, podr exigir la rescisin del contrato; pero con la obligacin de devolver la cosa sin ms gravmenes que los que tuviese al adquirirla. Esto mismo se observar cuando se vendiesen dos o ms cosas conjuntamente por un precio alzado, o particular para cada una de ellas, si constase claramente que el comprador no habra comprado la una sin la otra.

Respecto de la calificacin de la accin de rescisin prevista en el precepto anterior existe una discusin doctrinal sobre la naturaleza jurdica de la msima que gira entorno a si debe considerarse como una causa de anulabilidad por error o de resolucin. La importancia prctica de esta distincin estriba en determinar el diferente plazo para su ejercicio. Cuatro aos en el supuesto de considerarla una causa anulatoria (artculo 1301 del CC) y quince aos si la consideramos como resolutoria (artculo 1964 del CC). Asimismo, tambin podra considerarse este supuesto como un caso de rescisin propia ex artculo0 1291.5 del CC, cuyo plazo de prescripcin es igualmente de cuatro aos, por aplicacin del artculo 1299.1 del CC. En este sentido, por analoga, vase la STS de 17/11/2006, en su Fundamento Jurdico Tercero.

Eviccin de cargas o gravmenes

El artculo 1483 del CC regula el supuesto de eviccin por cargas o gravmenes ocultos en estos trminos: Si la finca vendida estuviese gravada, sin mencionarlo la escritura, con alguna carga o servidumbre no aparente, de tal naturaleza que deba presumirse no la habra adquirido el comprador si la hubiera conocido, podr pedir la rescisin del contrato, a no ser que prefiera la indemnizacin correspondiente. Durante un ao, a contar desde el otorgamiento de la escritura, podr el comprador ejercitar la accin rescisoria, o solicitar la indemnizacin. Transcurrido el ao, slo podr reclamar la indemnizacin dentro de un perodo igual, a contar desde el da en que haya descubierto la carga o servidumbre. La STS de 3 de marzo de 2000, en su Fundamento Jurdico Segundo dice que: () El art. 1483 del mismo Cdigo () viene a regular las consecuencias de la ocultacin que al momento del contrato haga el vendedor sobre las cargas y gravmenes que no se revelan desde el mismo objeto del contrato pero que, existiendo en la realidad, condicionan sus posibilidades, las normales que cabra presumir por su naturaleza, ubicacin y entorno y que, por ese interiorismo e inusualidad en orden a esas circunstancias, no avisan, sin ms de su existencia (). Y la STS de 26 de diciembre de 2002 (por remisin de la STS de 22 de febrero de 2007) seala los requisitos para que pueda prosperar el saneamiento por gravmenes ocultos: () los requisitos para la aplicacin del artculo 1483: que se venda una finca gravada con alguna carga o servidumbre no aparente, que no se concrete la misma en la escritura de transmisin, que deba presumirse que de haberla conocido el comprador no la habra comprado () Este precepto se encuentra referido en exclusiva a la compraventa de inmuebles y respecto a su contenido se ha suscitado el problema de determinar si pueden

considerarse gravmenes ocultos aquellos que, a pesar de no haberse declarado en la escritura de compraventa, s haban sido objeto de inscripcin en el Registro de la Propiedad. La repuesta inicial sugiere una respuesta negativa. Ahora bien, si analizamos en su sentido literal e histrico el referido precepto la repuesta debe ser afirmativa, pues dado que no existe obligacin alguna para el comprador de consultar el Registro de la Propiedad, puede lcitamente alegar su buena fe frente al vendedor. A mi juicio, el principio de publicidad registral no puede quedar deslucido por el principio de buena fe. En igual sentido, se pronuncia la jurisprudencia del Tribunal Supremo, que excluye la aplicacin de la accin de rescisin en estos supuestos de publicidad registral de la carga o gravmenes. A este respecto es muy ilustrativa STS de 17 de noviembre de 2006, que en su Fundamento Jurdico Tercero establece, de forma eclctica, que: () Y as, an cuando la jurisprudencia fue sentando la regla de que no caba invocar el artculo 1483 CC cuando el Registro ha dado publicidad a la carga (Sentencias de 8 de abril de 1903, 9 de diciembre de 1909, 14 de octubre de 1914 , en una lnea que ha proseguido, como puede verse en las Sentencias de 25 de abril de 1983, 12 de marzo de 1985, etc), otras decisiones han buscado en la accin ex stipulatu la sancin de comportamientos dolosos o reticentes a la informacin que la buena fe impone ofrecer al comprador. Tales, entre otras, las Sentencias de 5 de enero de 1916, 7 de diciembre de 1944, 8 de octubre de 1949, 19 de mayo de 1958.()