USUCAPIÓN

Demanda interpuesta contra el Estado Nacional. Acreditación de la

posesión. Pago de impuestos o tasas que graven el inmueble. Pago de
servicios. Realización de plantaciones. Rechazo de la acción.

1. — Aunque la ley 14.159 no descarta a priori ningún medio a los fines de

acreditar la posesión requerida para la procedencia de la usucapión, se le
reconoce especial eficacia probatoria al pago de impuestos o tasas que
graven el inmueble; a la vez que se relativiza el valor de la prueba
testimonial, que no es considerada una prueba relevante, a menos que esté
acompañada de otros elementos de convicción.
2. — El accionante no ha aportado comprobantes que acrediten el pago
periódico de impuestos o tasas que graven los inmuebles procurados. El pago
de los impuestos el año anterior a la promoción del juicio de usucapión no
resultó una conducta espontánea del accionante, sino que la finalidad de esos
actos ha sido la preparación de la prueba para el pleito, circunstancia que
impide considerarlo como un elemento válido a los fines de exteriorizar el
animus posesorio.
3. — Si bien el actor aportó distintos comprobantes de pago de servicios
domiciliarios, de poco sirven tales constancias para la procedencia del juicio
de usucapión, pues no acreditan la posesión, sino, en todo caso, el uso del
inmueble.
4. — Aunque se tuviese por cierto que fue el actor quien llevó a cabo diversas
construcciones y/o plantaciones —circunstancia que no fue determinada por
ninguno de los expertos—, la acreditación de tales hechos puntuales no es
suficiente para inferir una posesión pública, pacífica, continua e
ininterrumpida por el extenso plazo necesario para adquirir el dominio por
prescripción. Máxime cuando los expertos dieron a entender que tanto las
edificaciones como la vegetación del inmueble carecían de cuidados y
mantenimiento, lo cual podría ser valorado como una ausencia de actos
posesorios durante gran parte del período durante el cual el actor ocupó el
inmueble.
5. — No es razonable dar por sentado que una sola persona, en este caso, el
actor, tenga la posibilidad material de ocupar, excluyentemente, tres predios
de significativa extensión a lo largo de veinte años (del voto del Dr. Antelo).
6. — El padre del demandante ocupó el inmueble referido como tenedor
precario, situación esta que mantuvo su hijo. La mutación de la causa —que
no puede darse por cuestionada con meras declaraciones unilaterales de
voluntad— es un hecho que, como tal, debía ser acreditado por el
demandante, y esa carga no fue cumplida (del voto del Dr. Antelo).
7. — El actor ha logrado acreditar de modo fehaciente la posesión animus
domini de los lotes procurados una vez fallecido su padre el 17/10/1983,
manteniéndose en ella pacífica y públicamente, sin interrupciones, por un
espacio de tiempo que supera los 20 años, conforme lo exigido por el art.
4015 del Cód. Civil (del voto en disidencia del Dr. Uriarte).
8. — Amén de la preferencia acordada a la prueba del pago de impuestos en
el art. 24, inc. c), de la ley 14.159, no se debe desatender a la primera parte
del aludido inciso, que claramente admite “toda clase de pruebas”, ni acordar
excluyente relevancia al valor relativo que allí se otorga a la prueba
testimonial, en la cual el fallo “no podrá basarse exclusivamente” (del voto
en disidencia del Dr. Uriarte).
9. — En un período tan largo como el que se requiere de posesión, es natural
la dificultad de acumular recibos, por lo cual no siempre se pueden
acompañar todos los instrumentos que acreditan el pago efectivo de los
gravámenes que pesan sobre la propiedad (del voto en disidencia del Dr.
Uriarte).
10. — No puede restar virtualidad a la exteriorización de la voluntad de
aprehensión del dominio que significan los pagos que fueron comprobados,
ya que es dable presumir que estos solo se efectúan por quien actúa como
poseedor a título de dueño (del voto en disidencia del Dr. Uriarte).
11. — A pesar de que algunas de las construcciones sean bastante precarias,
ello no impide considerar que sí se realizaron actos posesorios. No interesa
a tales efectos la calidad o tipo de materiales utilizados. Lo importante, en
definitiva, es considerar que esos actos revelan la intención, el animus
domini, de quien tenía el corpus de la cosa que se pretende usucapión (del
voto en disidencia del Dr. Uriarte).
12. — La lógica y el sentido común indican que quien ha sembrado, plantado
árboles, cercado, alambrado, construido una vivienda, persistiendo en esa
conducta a lo largo de más de 35 años en forma pública y pacífica, lo ha
hecho con ánimo de tener la cosa para sí (del voto en disidencia del Dr.
Uriarte).
CNFed. Civ. y Com., sala I, 03/12/2020. - Zelarayán, Oscar Enrique c.
Estado nacional argentino s/ prescripción adquisitiva.
[Cita on line: AR/JUR/63920/2020]
COSTAS. Se imponen en el orden causado.

Causa N° 10.813/2007
2ª Instancia.- Buenos Aires, diciembre 3 de 2020.
El doctor Gusman dijo:
I. La sentencia de fs. 687/695, hizo lugar a la acción de usucapión iniciada
por Oscar Enrique Zelarayán contra el Estado Nacional —Agencia de
Administración de Bienes del Estado— y, en consecuencia, declaró
cumplida a favor del accionante la prescripción adquisitiva de dominio de
los inmuebles sitos en la calle... de la Ciudad de Buenos Aires. Las costas
del juicio fueron impuestas a la parte demandada.
Para resolver de ese modo, el señor Juez a quo señaló que la demandada no
contestó en término la demanda entablada en su contra, lo que permitía
interpretar su silencio como un reconocimiento de la verdad de los hechos
lícitos afirmados por el reclamante, así como de la documentación
acompañada con el escrito inicial. No obstante, aclaró también que, en los
procesos de usucapión, es el actor quien tiene la carga de demostrar los
hechos sobre los que funda su pretensión.
Desde esa perspectiva, analizó los elementos aportados a la causa. Tuvo por
demostrado que los lotes reclamados están registrados a nombre del Estado
Nacional, en virtud de expropiaciones llevadas a cabo entre los años 1948 y
1950, y aclaró que no surgía de la causa que estuvieran afectados al “uso
público”. Asimismo, consideró probado que el día 9 de diciembre de 1966,
Obras Sanitarias de la Nación otorgó la cesión precaria de uno de los lotes al
Sr. Francisco Solano Zelarayán, padre del aquí reclamante, y que, luego de
su muerte, el actor comenzó a ocupar el inmueble comportándose como un
verdadero dueño del bien.
Seguidamente, hizo mérito de la prueba informativa, documental y
testimonial, así como del dictamen de la perito arquitecta y del perito
ingeniero agrónomo, y concluyó que el reclamante había logrado acreditar
de modo fehaciente la posesión animus domini de los lotes procurados,
manteniéndose en ella pacífica y públicamente, sin interrupciones, por un
tiempo holgadamente superior a los 20 años que exige el art. 4015 del Cód.
Civil. En consecuencia, juzgó verificado en autos el cumplimiento de todos
los requisitos que la ley determina para la adquisición del dominio por
usucapión y, por ende, declaró al señor Zelarayán como propietario de los
inmuebles en cuestión.

II. Contra esa decisión se alzó la demandada (fs. 701), quien expresó
agravios a fs. 708/725, los que fueron replicados por la actora a fs. 727/743.
Las quejas de la accionada se refieren, en sustancia, a que: a) El Magistrado
aplicó en forma dogmática el art. 356, inc. 1°, del Cód. Procesal y omitió
considerar que el Estado Nacional fue declarado rebelde debido a una nula
notificación del traslado de la demanda, que fue dirigida al Ministerio de
Cultura y Educación en lugar de al ex Onabe. Ello le impidió aportar a la
causa sus pruebas, rebatir las ofrecidas por la contraria y tomar los recaudos
para ejercer su legítima defensa en juicio; b) El Juez aplicó dogmáticamente
el art. 4016 del Cód. Civil y analizó la prueba de una manera ligera, ya que
las constancias aportadas no logran acreditar que se hayan realizado actos
posesorios por veinte años ni tampoco que la posesión haya sido
ininterrumpida; c) Las pruebas referenciadas por el a quo solo evidencian la
realización de actos conservatorios por parte del actor, pero no demuestran
que tuviese animus domini sobre el inmueble; d) La sentencia de grado ha
tenido por cierta la interversión del título sin prueba alguna de esa
circunstancia. El padre del actor era precario tenedor del inmueble, de modo
que jamás pudo haberle transmitido a su hijo la posesión sobre el bien; e) No
se ha acreditado que el bien no estuviera afectado al dominio público.

III. En primer lugar, estimo necesario rememorar que la accionada ha

omitido contestar de manera tempestiva la demanda promovida en su contra.
Más allá de cuáles hayan sido los motivos y pormenores que derivaron en
esa omisión, lo cierto es que la decisión que tuvo por no contestada la
demanda se encuentra firme y no puede ser revisada en esta instancia.
La aclaración que antecede resulta pertinente, porque deja a la vista la
improcedencia del primero de los agravios formulados por la recurrente.
Resulta estéril que reedite en esta oportunidad sus quejas en torno a la
decisión que tuvo por válida la notificación del traslado de la demanda en el
domicilio del Ministerio de Cultura y Educación, por cuanto tales
argumentos ya han sido formulados y desechados por esta Alzada en la
oportunidad correspondiente (cfr. fs. 405/406).
Por lo expuesto, corresponde, sin más, desestimar la primera queja
desarrollada por la recurrente (cfr. agravio “a” ).

IV. En el mismo orden de ideas, advierto que la recurrente ha formulado

ciertas críticas a la sentencia que, bajo la apariencia de agravios, constituyen
en realidad argumentos que debieron ser sometidos al conocimiento del Juez
de primera instancia y que no fueron introducidos en la oportunidad
correspondiente, producto de la falta de contestación de demanda.
En este sentido, el agravio individualizado con la letra “d”, referido a la
ausencia de interversión del título por parte del reclamante, no puede ser
analizado por esta Alzada, a la que se le encuentra vedado examinar
cuestiones de hecho y de derecho que no hayan sido sometidas a decisión del
a quo (arg. arts. 271 y 277 del Cód. Procesal).
En consecuencia, propongo desestimar la queja formulada por la recurrente
en el referido apartado.

V. En función de lo hasta aquí expuesto, me abocaré al tratamiento conjunto

de los agravios individualizados con las letras “b” y “c”, que se dirigen a
cuestionar la valoración de la prueba realizada en la sentencia de grado, que
derivó en la decisión de tener por verificado que el actor tuvo animus domini
sobre los lotes procurados durante el plazo veinteñal exigido por el art. 4015
del Cód. Civil.
Corresponde señalar que, a los fines de adquirir el dominio por prescripción
adquisitiva, resulta necesario que el reclamante acredite fehacientemente
haber entrado en la posesión de la cosa, realizando actos de naturaleza de los
señalados por el art. 2373 del Cód. Civil, y que se mantuvo en el ejercicio de
esa posesión en forma continua durante los veinte años necesarios para
adquirir el dominio por el medio previsto en los artículos 2524, inc. 7°, y
4015 del mismo Código. Tiene dicho nuestra Corte Suprema Nacional que,
en estos supuestos, es necesario que el pretenso poseedor no solo tenga la
cosa bajo o su poder, sino que sus actos posesorios se manifiesten de forma
tal que indiquen su intención de someterla al ejercicio de un derecho de
propiedad; este elemento subjetivo importa no reconocer la titularidad del
dominio en otro (Fallos: 311:2842 y 328:3590). A su vez, el Alto Tribunal
ha señalado que la comprobación de todos estos extremos debe efectuarse de
manera insospechable, clara y convincente, dado que la posesión veinteañal
constituye un medio excepcional de adquisición del dominio (Fallos:
291:139 y sus citas de Fallos: 123:285; 128:131; 132:377; 133:42; y
284:206).
En este marco, a los fines de acreditar los extremos referidos, la Ley N°
14.159 dispone en su artículo 24 que en los juicios de usucapión “Se admitirá
toda clase de pruebas, pero el fallo no podrá basarse exclusivamente en la
testimonial. Será especialmente considerado el pago, por parte del poseedor,
de impuestos o tasas que graven el inmueble, aunque los recibos no figuren
a nombre de quien invoca la posesión” (conf. inc. “c” ). Se advierte entonces
que, aunque la ley no descarta a priori ningún medio a los fines de acreditar
la posesión requerida, se le reconoce especial eficacia probatoria al pago de
impuestos o tasas que graven el inmueble, a la vez que se relativiza el valor
de la prueba testimonial, que no es considerada una prueba relevante a menos
que esté acompañada de otros elementos de convicción.

VI. A la luz de los parámetros de apreciación de la prueba expuestos

precedentemente, procederé a analizar las diferentes evidencias aportadas a
la causa.
6.1. En primer lugar, debo señalar que el accionante no ha aportado
comprobantes que acrediten el pago periódico de impuestos o tasas que
graven los inmuebles procurados.
No soslayo que en el “Anexo N° 9” del escrito de demanda constan una serie
de boletas de pago y escritos, de los que surge que el Sr. Zelarayán se
presentó en dos causas judiciales a los efectos de cancelar deudas impositivas
registradas por los inmuebles reclamados en este expediente. Sin embargo,
tampoco pierdo de vista que esas presentaciones y pagos judiciales datan del
mes de julio de 2006 (cfr. fs. 131/134), es decir, del año anterior a la
promoción del presente juicio de usucapión. Ello pone en evidencia que el
pago de los impuestos no resultó una conducta espontánea del accionante,
sino que la finalidad de esos actos ha sido la preparación de la prueba para
el presente pleito, circunstancia que impide considerarlo como un elemento
válido a los fines de exteriorizar el animus posesorio (conf. CSJN, Fallos:
337:850).
La conclusión expuesta en poco favorece la posición del actor, pues la prueba
del pago de impuestos y gravámenes es un elemento de especial
consideración en juicios como el de autos. No implica ello que el reclamante
no pueda respaldar su pretensión valiéndose de otras constancias, pero sí
significa que los restantes elementos de la causa no deben dejar resquicio de
duda en cuanto al cumplimiento de los recaudos necesarios para adquirir por
prescripción.
En este sentido, ha dicho el Máximo Tribunal que “...el art. 24. inc. C) de la
ley 14.159, al establecer que ‘será especialmente considerado el pago, por
parte del poseedor de impuestos y tasas, que gravan el inmueble’, impide
declarar operada la usucapión cuando, faltando la demostración de ese
extremo, la restante prueba que, por exigencia legal debe ser compuesta, no
es lo suficientemente asertiva para demostrar que los actos posesorios fueron
realizados claramente con el ánimo de dueño y durante el término legal”
(Fallos: 291:139).
6.2. En segundo lugar, destaco que, si bien el actor aportó distintos
comprobantes de pago de servicios domiciliarios (cfr. fs. 10/103), de poco
sirven tales constancias a los efectos pretendidos, pues no acreditan la
posesión, sino, en todo caso, el uso del inmueble (CSJN, Fallos: 337:850).
Más allá de lo expuesto, se advierte que los comprobantes aportados no
evidencian tampoco la ocupación del inmueble durante el lapso de veinte
años. Ello, por cuanto las facturas del servicio de telefonía que obran a fs.
63/66 únicamente refieren a algunos meses del año 2007 (el mismo año en
que fue promovida la demanda); las del servicio de cable (cfr. fs. 69/99)
corresponden solo a los años 2003 a 2007 (es decir, tan solo 4 años previos
al inicio de la demanda); y las del servicio de gas versan sobre unos pocos
meses de los años 2006 y 2007 (cfr. fs. 101/103). Los comprobantes más
antiguos que se han acompañado son los del servicio de agua (cfr. fs. 10/61),
que abarcan los períodos de los años 1992 a 2006. No obstante, se advierte
que, aun en este caso, no alcanzan a cubrir el término de veinte años
requerido por nuestra normativa ni tampoco demuestran la ocupación
continua del inmueble durante todos esos años (se han acompañado solo dos
facturas del año 1992, una del año 1993, una del año 1995, tres del año 1996,
una del año 1997, tres del año 1999, seis del año 2000, cuatro del año 2001,
etc.).
6.3. Similar es lo que ocurre con los restantes certificados y demás
documentación acompañada con la demanda, pues si bien son útiles para
acreditar que el actor ocupó el inmueble reclamado, no lo son para demostrar
el animus posesorio, ni mucho menos aún que esa conducta se haya sostenido
durante el plazo veinteañal previsto en la ley.
Me refiero puntualmente al Documento Nacional de Identidad del actor,
expedido en 1978 (cfr. fs. 7), al certificado por no emisión del voto, que data
del año 1983, al certificado de tenencia de armas, expedido en el año 1985
(cfr. fs. 116), a la libreta de trabajo de menores, expedida en el año 1970 (cfr.
esp. fs. 111 vta.), a la correspondencia glosada a fs. 113, que data del año
1983, y a la libreta de aportes patronales de fs. 114/115, expedida en el año
1975. Aunque en todos esos documentos consta que el actor denunció como
domicilio el de la calle..., lejos está esa circunstancia de constituir prueba del
animus domini, a poco que se repare que la posesión del inmueble no es
requisito para que las personas asienten su domicilio en determinado lugar
(vgr. El caso de los locatarios).
6.4. Tampoco asigno suficiente eficacia convictiva, para acreditar los actos
posesorios sobre los inmuebles, a los dictámenes de los peritos en
arquitectura y en ingeniería agronómica.
Aclaro que no paso por alto que la pericial en arquitectura (cfr. fs. 546/552)
dio cuenta de construcciones que datan de hace 45 años (contados desde la
fecha de la pericia, que fue presentada en agosto de 2016). Tampoco soslayo
que, en sintonía con lo que antecede, el perito ingeniero agrónomo refirió a
plantaciones (naranjos, higueras y mandarinos) de edades aproximadas de
20 o 30 años (cfr. fs. 606/608). Sin embargo, conforme lo ha resuelto la Corte
Suprema en un caso similar al de autos, “...si bien es cierto que por principio
debe reconocerse plena validez a la prueba pericial que recae sobre los
hechos controvertidos que resultan ser de naturaleza esencialmente técnica y
para cuya apreciación se requieren conocimientos especiales —antigüedad
de signos posesorios visibles—, no deja de ser menos cierto que le resta valor
a la pericia de autos el hecho de que sus conclusiones no se funden en prueba
analítica ni en principio científico alguno. Resulta, pues, en el caso,
insuficiente dicha prueba pericial para acreditar la pretensión que sustenta el
accionante en tanto contiene una conclusión simplemente estimativa, sin
fuerza asertiva y de soporte objetivo y en cuanto la razón que da el perito
para expedirse como lo hace, lejos de ser concluyente, no pasa de ser
conjetural e indiciaria” (Fallos: 291:139).
Tal es lo que ocurre en el sub lite, pues se advierte que la experta en
edificaciones que datan “aproximadamente de hace 45 años”, pero no
explicó sobre qué técnica o argumento científico se basó para llegar a esa
conclusión. También dio cuenta de la realización de reparaciones que rondan
los 20 años de antigüedad, pero, lejos de fundamentar esa apreciación,
manifestó que esa edad “se presume (...) según cálculos realizados a simple
vista” (cfr. fs. 547, cuarto párrafo).
Similar es lo que ocurre con la pericia del ingeniero agrónomo, pues, en
primer lugar, no logra definir en forma clara si la vegetación habida en los
lotes fue sembrada por el actor o creció espontáneamente. En este sentido,
informó que “...se inspeccionó si alguno de ellos poseía injerto, no
verificándose con certeza ninguna planta con injerto. Si el ejemplar proviene
de un injerto, uno puede aseverar que la planta no creció espontáneamente
en el lugar, sino que fue plantada. Esto no se pudo comprobar” (sic; cfr. fs.
606 in fine). Y, en segundo lugar, tampoco indicó en qué técnica o
fundamento científico se apoyó para estimar la edad de las plantaciones
constatadas en los inmuebles.
A su vez, aunque tuviéramos por cierto que fue el actor quien llevó a cabo
esas construcciones y/o plantaciones (circunstancia que no fue determinada
por ninguno de los expertos), la acreditación de tales hechos puntuales no es
suficiente para inferir una posesión pública, pacífica, continua e
ininterrumpida por el extenso plazo necesario para adquirir el dominio por
prescripción. Máxime cuando los expertos dieron a entender que tanto las
edificaciones como la vegetación del inmueble carecían de cuidados y
mantenimiento, lo cual podría ser valorado como una ausencia de actos
posesorios durante gran parte del período durante el cual el actor ocupó el
inmueble. En este sentido, la arquitecta expresó que “...A simple vista las
condiciones de habitabilidad son precarias, ya que no se visualizaron grandes
tareas de mantenimiento” (cfr. fs. 546 in fine); también expresó que “...En
líneas generales los materiales se encuentran en mal estado o con necesidad
de cambio de algunos de ellos” (cfr. fs. 547). El ingeniero agrónomo, por su
parte, indicó que muchas de las plantas que están en los lotes crecen sin
conducción y sin control, otras están en mal estado de conservación y otras,
como el naranjo, directamente están secas (cfr. fs. 607/608). En definitiva,
aun cuando se considerara que las pericias son útiles a los efectos de acreditar
la realización de actos posesorios, todavía serían insuficientes para demostrar
la continuidad de esa conducta durante el plazo que requiere la ley para que
prospere la usucapión.
6.5. Por último, quizá la prueba más relevante producida en la causa es la
declaración de los testigos A. V. (cfr. fs. 488), V. (cfr. fs. 489), T. de P. (cfr.
fs. 490), G. (cfr. fs. 491) y G. (cfr. fs. 492), ya que todos coincidieron al
manifestar que el actor reside en el inmueble en cuestión desde hace al
menos cuarenta años, a la vez que le atribuyeron la realización de reformas,
construcciones y plantaciones en los lotes reclamados.
Sin embargo, no puede dejar de advertirse que la Ley N° 14.159 antes citada
(según la reforma del Decreto-Ley N° 5656/1958) impide que la sentencia
se base exclusivamente en la prueba testimonial, de modo que su valor en
los juicios de usucapión es relativo y está sujeto a que los dichos de los
testigos sean corroborados por otro tipo de probanzas que exterioricen la
existencia de la posesión o de algunos de sus elementos durante gran parte
del plazo legal (conf. Tachella, Diego H., “La prueba en el proceso de
usucapión”, DJ 14/04/2010, 921).
Esto último no ocurre en el caso, pues, a tenor del análisis realizado en los
puntos que anteceden, la prueba testimonial queda prácticamente como único
elemento de convicción. Por ello, resulta innecesario entrar en una
consideración pormenorizada de lo declarado por cada deponente.

VII. En definitiva, en uso de la pauta valorativa que confiere al Juez el art.

386 del Cód. Procesal, considero que no obran en la causa suficientes
elementos de prueba que demuestren fehacientemente, por diversos medios
y en forma coincidente, la posesión efectiva, pública, pacífica,
ininterrumpida y no equívoca del inmueble cuya usucapión se pretende por
la actora y con el ánimo necesario al efecto, durante todo el lapso previsto
por el art. 4015 del Cód. Civil (conf. CSJN, Fallos: 291:139 y causa
“Mimica, Ricardo J. y otro c. Tierra del Fuego s/ usucapión”, del
03/06/2014).
Ello resulta suficiente, según lo entiendo, para desestimar la demanda
promovida, dado que en este tipo de pleitos la prueba tiene que ser plena e
indubitable, demostrativa y no dejar ninguna clase de duda de que están
cumplidos todos los requisitos de la ley para poder adquirir por prescripción
(CSJN, Fallos: 337:850).
Por todo lo expuesto, voto por admitir el recurso de la demandada y revocar
la sentencia apelada.
Sin perjuicio de la solución que propongo, ponderando las particularidades
del caso, considero justo que las costas de ambas instancias sean impuestas
en el orden causado, pues entiendo que el accionante pudo razonablemente
creerse asistido por derecho que lo respalde y que el proceso se resuelve a
partir de valoraciones probatorias (conf. art. 68, segundo párrafo, del Cód.
Procesal).
El doctor Uriarte dijo:

1. En honor a la brevedad me remito a lo expresado por mi distinguido colega

preopinante, doctor Gusman, en los considerandos I al V del voto que
antecede, cuyos términos —en lo sustancial— comparto.
En concreto, adhiero a la prolija reseña de las circunstancias relevantes del
caso y el resumen de las quejas allí efectuada (considerandos I y II), y —
principalmente— a la postulación (en los considerandos III y IV del voto que
antecede) del rechazo de los agravios individualizados como a) y d) de la
accionada. También coincido —en líneas generales— con el encuadre
normativo y jurisprudencial preliminar expresado en el considerando V,
aunque las conclusiones que de allí extraigo difieren de las de mi colega.
En efecto, disiento con las consideraciones efectuadas a partir del
considerando VI que —tras una valoración de la prueba producida en estos
obrados que no coincide con mi apreciación— concluyen en la ausencia de
material probatorio que demuestre fehacientemente, por diversos medios y
en forma coincidente, la posesión pública, pacífica, ininterrumpida y no
equívoca del inmueble cuya usucapión se pretende por la actora y con el
ánimo necesario al efecto, durante todo el lapso previsto por el art. 4015 del
Cód. Civil. Por consiguiente, discrepo con la solución alcanzada en cuanto
propicia la revocatoria de la sentencia apelada, en los términos que expresaré
seguidamente.
2. Adelanto que coincido con lo concluido por el juez a quo en la sentencia
recurrida, en tanto considera que el actor ha logrado acreditar de modo
fehaciente la posesión animus domini de los lotes procurados una vez
fallecido su padre el 17/10/1983, manteniéndose en ella pacífica y
públicamente, sin interrupciones, por un espacio de tiempo que supera los 20
años, conforme lo exigido por el artículo 4015 del Cód. Civil.
Comparto con el doctor Gusman que, dado el carácter excepcional que
reviste la adquisición del dominio por el medio previsto en el artículo 2524,
inc. 7°, del Cód. Civil (art. 4015 del Código citado), la realización de los
actos comprendidos en el art. 2373 de dicho cuerpo legal y el constante
ejercicio de esa posesión deben haber tenido lugar de manera insospechable,
clara y convincente (Fallos: 300:651; 308:1699 y 316:2297), lo cual no se
puede inferir de pruebas insuficientes (Fallos: 311:2842). Es decir, que no
basta con que se acredite un relativo desinterés por el inmueble por parte del
demandado, sino que es necesaria la cabal demostración de los actos
posesorios efectuados por quien pretende usucapir y que sean lo
suficientemente idóneos como para poner al propietario, que debe haber
tenido conocimiento de ellos, en el trance de hacer valer por la vía que
corresponda los derechos que le han sido desconocidos (conf. CSJN, Fallos:
326:2048).
En este contexto, cabe recordar que en el proceso de usucapión la apreciación
de las pruebas debe considerarse de manera integral, compuesta, global y con
suma prudencia. Es necesario contar con prueba compuesta o compleja, pues
en procesos como el presente el juzgador debe alcanzar un pleno
convencimiento de la cuestión a resolver, extremo que solo puede dar la
combinación de las distintas pruebas producidas, y no ponderadas en forma
aislada (conf. Kiper, C. M. - Otero, M. C., “Prescripción adquisitiva”, LA
LEY, 2ª ed., Buenos Aires, 2010, ps. 281-282) (conf. CNCiv., Sala M, causa
47.772/12 del 05/03/2020).
La Corte Suprema tiene dicho, en ese sentido, que el pago de impuestos a fin
de probar la posesión no constituye un elemento de prueba que pueda
analizarse aisladamente del contexto de elementos que obran en cada caso y
que en el juicio de usucapión ninguna de las pruebas bastará individualmente
para acreditar él cúmulo de hechos, actos y circunstancias conexas que
constituyen presupuestos de la adquisición de dominio por usucapión; de allí
que deba recurrirse a la denominada prueba compuesta o compleja (conf.
CSJN, in re “Mímica, Ricardo J. y otro c. Tierra del Fuego, Antártida e Islas
del Atlántico Sur, Provincia de s/ usucapión” del 03/06/2014).
Asimismo, ha dicho que: “...La circunstancia de que el art. 24 de la ley
14.159 establezca que será especialmente considerada la prueba del pago de
impuestos y tasas no obsta a que mediante otras pruebas se pueda declarar
operada la usucapión” y, además, ha resuelto este Tribunal que dicha prueba
reviste mayor importancia cuando se trata de la demostración de la
prescripción entre particulares (conf. CSJN, Fallos: 253:53 y 308:452,
considerando 13, citado por esta Sala, causa 4641/93 del 10/09/1993).
Es decir que, amén de la preferencia acordada a la prueba del pago de
impuestos en el artículo 24, inciso c), de la ley 14.159, no se debe desatender
a la primera parte del aludido inciso, que claramente admite “toda clase de
pruebas”, ni acordar excluyente relevancia al valor relativo que allí se otorga
a la prueba testimonial, en la cual el fallo “no podrá basarse exclusivamente”.
Puesto que en la usucapión, y conforme se desprende de la norma indicada,
rige la amplitud probatoria, no ha de restarse eficacia al conjunto de las
pruebas que pudieren generar convicción respecto de la posesión y el animus
requerido, ni siquiera a la prueba testimonial —en la que no puede
sustentarse únicamente el fallo, pero que puede servir como elemento que
coadyuve a determinar la fuerza convictiva de las demás probanzas aportadas
en tanto los complemente de manera coincidente—. Ello, aun ante la
ausencia de la prueba predilecta por la mentada ley, que de modo alguno
puede considerarse como exclusiva o excluyente para tener por configurados
los requisitos para hacer lugar a la prescripción adquisitiva.
En definitiva el juez debe, dentro de las pautas y límites indicados por la
normativa específica —esto es, sin fundar su decisión únicamente en la
prueba testimonial, y teniendo especialmente en cuenta la prueba del pago
de impuestos o tasas que graven al inmueble si la hubiere, pero siempre
considerando el principio de amplitud probatoria explícitamente incorporado
en la legislación referida—, apreciar de manera conjunta, integral y armónica
las pruebas esenciales y decisivas producidas en el expediente a efectos de
formar su convicción en base a la sana crítica (conf. art. 386 del Cód.
Procesal).
En función de los principios reseñados, reitero mi discrepancia con mi
distinguido colega preopinante, no tanto en cuanto respecta a las nociones
enunciadas, puesto que evaluó cada una de las pruebas en las cuales el a quo
fundó su sentencia, sino en su apreciación de las constancias probatorias
analizadas, la aplicación a este caso concreto de las pautas normativas y
jurisprudenciales enunciadas, y la conclusión a que arriba en consecuencia.
El disenso que expreso obedece fundamentalmente a que —a mi modo de
ver— no corresponde desmembrar el análisis de las constancias probatorias,
considerándolas aisladamente como insuficientes en sí mismas, y omitiendo
la ponderación conjunta y armónica de las numerosas pruebas concordantes
que, en base a mi apreciación, conducen a la confirmación del criterio
adoptado en la anterior instancia.
En esa línea, se ha dicho que corresponde dejar sin efecto la sentencia que
rechazó la demanda de usucapión, si mediante un estudio parcializado de los
diversos elementos de juicio obrantes en la causa y sin dar explicaciones
suficientes para ello, no se los integró ni se los armonizó debidamente, lo que
resultaba indispensable a los efectos de agotar la tarea de valoración de la
prueba y satisfacer de manera cabal las exigencias constitucionales
vinculadas a la garantía del debido proceso (conf. CSJN, Fallos: 323:1240,
voto del Dr. Petracchi).
Al respecto, considero conveniente recordar que, en materia de usucapión,
las pruebas aportadas deben verificarse con visión de conjunto, en una
ponderación global, rehuyendo del método analítico que suele dar resultados
disvaliosos al desvirtuar el verdadero mérito de la prueba acopiada en el
proceso por la vía de una visión parcializada de los elementos probatorios
incorporados al proceso (conf. Cám. 1ª. Apel. Civ. y Com., La Plata, Sala
III, 27/08/1992, elDial - W50A0, citado en CNCiv., Sala L, causa 114.893/03
del 14/03/2019).
Ahora bien, difícilmente los hechos que sirven de base a la adquisición que
se pretende, por su variedad y reiteración a lo largo de los años, puedan ser
acreditados a través de una única prueba. De allí que la convicción del juez
se dará, por lo general, como el resultado de distintas pruebas combinadas.
Es lo que se denomina prueba compuesta, que es la que deriva de la
composición de pruebas simples, que, al ser consideradas aisladamente, no
hacen prueba por sí solas, pero al ser evaluadas en conjunto, pueden llevar
al juez a un pleno convencimiento (conf. Alsina, H., “Tratado de Derecho
Procesal Civil”, p. 304, citado en CNCiv., Sala L, causa 107.564/11 del
19/09/2018).
En el juicio de usucapión no se ha de exigir la prueba directa de una mera
intención, ni lo que el accionante ha tenido en mente al efectuar actos
materiales de ocupación, sino que esta intención o voluntad jurídica de
poseer a título de dueño, debe encontrarse exteriorizada a través de la
especial manera en que se han desarrollado y efectuado los actos invocados.
Todo ello se logra a través de la aludida prueba compuesta, que es la
coordinación de elementos correspondientes a diferentes naturalezas
probatorias y que deja como saldo sistematizador una evidente y por demás
fehaciente acreditación del piso fáctico jurígeno base de la demanda (conf.
CNCiv., Sala G, L. 109.133/10, del 23/12/2015, entre otros, citado en
CNCiv., Sala G, causa 88343/15 del 16/09/2019).
No es ocioso recordar, en esa inteligencia, que las presunciones no
establecidas por ley constituirán prueba cuando se funden en hechos reales y
probados y cuando por su número, precisión, gravedad y concordancia,
produjeren convicción según la naturaleza del juicio, de conformidad con las
reglas de la sana crítica. Y que la conducta observada por las partes durante
la sustanciación del proceso podrá constituir un elemento de convicción
corroborante de las pruebas (conf. art. 162 del Código Procesal), siendo que
en el caso la accionada fue declarada rebelde —declaración que se encuentra
firme, conforme la postura propuesta en el voto que antecede a la cual remití
en el considerando 1 de esta disidencia— y por ende, amén de la ineludible
carga probatoria que incumbe al usucapiente en procesos de este tipo,
conforma un elemento más corroborante de la decisión que propicio.
Procederé, pues, a continuación, a valorar la prueba rendida en forma
conjunta, que a mi juicio y en base al análisis que de ella efectúo conforme
las reglas de la sana crítica —que en este caso no coincide con la del
distinguido vocal preopinante—, conduce a la confirmación de la sentencia
de grado.
3. Para lograr una mayor claridad expositiva apreciaré las pruebas en el orden
en que fueron evaluadas en el voto del doctor Gusman, aclarando que, en los
términos expresados en el considerando anterior de este voto, es la
evaluación integral y armónica de todas ellas agrupadas e interconectadas —
en tanto coincidentes y corroborantes de los requisitos legales para adquirir
la propiedad por esta vía— la que me persuade de proponer la confirmación
de la sentencia de grado sin resquicio de duda. Ello, independientemente de
las consideraciones individuales que haga respecto de cada una en particular,
ya que, por su número, peso y concordancia, el conjunto probatorio reunido
reviste entidad suficiente para generar una sólida convicción en el suscripto
de que la demanda de usucapión instaurada en autos es procedente por
satisfacer adecuadamente los requisitos legales.
3.1. En primer lugar, entonces, debo expresar que comparto en términos
generales las consideraciones hechas en el punto 6.1 del voto que antecede,
puesto que es cierto que el actor no acompañó comprobantes que acrediten
el pago periódico de impuestos o tasas que graven los inmuebles de marras.
También adhiero al criterio allí expresado en tanto que, ante la ausencia de
este elemento de especial consideración, el reclamante puede respaldar su
pretensión valiéndose de otros medios de prueba, pero ellos deberán ser
contundentes y no dejar dudas en cuanto al cumplimiento de los recaudos
exigidos para adquirir por prescripción.
Cierto es también que las constancias de fs. 131/134, que acreditan el pago
por parte del accionante de la deuda del inmueble en el marco de las
ejecuciones fiscales en los expedientes 601.440 y 601.441 corresponden al
año anterior a la promoción de esta demanda —es decir, al año 2006—, y no
desconozco la jurisprudencia que considera tal accionar como una conducta
carente de espontaneidad cuya finalidad es preparar la prueba para el proceso
de usucapión que se pretende promover, como expresó mi colega en el
considerando en análisis. Empero, destaco que —aun en esas condiciones—
el accionante se presentó en carácter de poseedor veinteañal del inmueble y
canceló la deuda existente a ese momento, elemento que carece de vigor
probatorio por sí solo en el contexto descripto, pero que ponderaré
juntamente con las demás constancias que apuntalen y ratifiquen el animus
requerido y el cumplimiento de las exigencias debidas para que prospere la
demanda.
3.2. En segundo término, corresponde considerar los comprobantes de pago
de una serie de servicios glosados a fs. 10/103, objeto de análisis en el
considerando 6.2 del voto antecedente. La documentación aludida, que obra
en original en sobre adjunto, da cuenta del pago de diversos servicios en la
propiedad de marras, en el período comprendido entre el año 1992 y el año
2007, en que se inició la demanda (e incluso en períodos posteriores). Obran
allí facturas de agua, gas, telefonía y servicio de cable correspondientes a la
época indicada, algunas de las cuales se encuentran a nombre del
usucapiente.
En ese sentido, si bien el pago de impuestos es la prueba más eficaz para
acreditar la posesión conforme resulta del art. 1 inc. a) del decreto ley
5756/1958, la falta de continuidad en el pago de los impuestos, tasas y
contribuciones que pesan sobre la propiedad no es factor determinante para
descartar el animus domini requerido para el progreso de la prescripción
adquisitiva. En un período tan largo como el que se requiere de posesión, es
natural la dificultad de acumular recibos, por lo cual no siempre se pueden
acompañar todos los instrumentos que acreditan el pago efectivo de los
gravámenes que pesan sobre la propiedad. Por ello, esta circunstancia no
puede restar virtualidad a la exteriorización de la voluntad de aprehensión
del dominio que significan los pagos que fueron comprobados, ya que es
dable presumir que estos solo se efectúan por quien actúa como poseedor a
título de dueño. Aun cuando no se hayan pagado impuestos, la usucapión
puede ser demostrada si concurren otros medios para corroborar la prueba
testifical bastando que las evidencias de este tipo exterioricen la existencia
de la posesión, o de alguno de sus elementos durante buena parte del tiempo
requerido por la ley. La prueba instrumental que acredita el pago de
servicios, si bien no importan actos posesorios, da cuenta del uso continuo
del inmueble durante el período invocado, a efectos del reclamo de
prescripción adquisitiva (conf. CNCiv., Sala M, causa 119.367 del
08/03/1993).
Y no es ocioso señalar en relación a los originales de recibos de pago de
servicios —vgr. Obras Sanitarias, etc.— a partir de 1992 en adelante, que
permiten crear en el ámbito del juzgador una presunción afirmativa, en el
sentido de que la existencia misma de ellos en su poder hace presumir su
pago (conf. Llambías, J., “Obligaciones”, Ed. Perrot, Buenos Aires, 1970, 1ª,
T. II, p. 937, texto y nota N° 536). Solo un dueño, o quien así se considere,
puede comportarse de ese modo, abonándolos. No hay prueba que demuestre
lo contrario (ver documentación original con sello de pago obrante en el
sobre adjunto) (conf. CNCiv., Sala H, causa 102.489/04 del 26/05/2015).
3.3. En tercer término, he de hacer referencia a la documental contemplada
en el considerando 6.3 del voto de mi colega. Allí se ponderan el documento
nacional de identidad del actor del año 1978 (fs. 7), el certificado por no
emisión del voto del año 1983 (fs. 108), la correspondencia de ese mismo
año (fs. 113), el certificado de tenencia de armas de 1985 (fs. 110), la libreta
de trabajo de menores de 1970 (fs. 111) y la libreta de aportes patronales de
1975 (fs. 114/115), todos instrumentos en que se consigna como domicilio
del actor el de... A las mencionadas constancias se suman, además, la factura
de transporte del año 1979 (fs. 109), los documentos de evaluación de la
Secretaría de Educación del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires de los
años 2001 a 2004 (fs. 118/125) y el aviso de deuda del estudio Hernán
Services Argentina SA del año 2002 (fs. 129).
Indudablemente, la documentación referida por sí sola no resulta apta para
acreditar el animus domini, aunque sí lo sea para demostrar que el accionante
ocupaba el inmueble en cuestión —como se concluye en el voto de mi colega
preopinante—, y que así lo hizo durante un extenso período. Lo cual,
complementado con la prueba del pago de servicios previamente analizada,
es indiciario de una posesión pacífica e ininterrumpida por un lapso superior
al veinteañal requerido (nótese que, conjugando estas constancias con las
analizadas previamente podemos constatar que se ha recabado prueba que
abarca las décadas del ’70, ’80, ’90 y ’00, que no ha sido desvirtuada por la
accionada, antes bien fue convalidada en virtud de su rebeldía procesal, y
que se encuentra apuntalada por los dictámenes periciales y la prueba de
testigos).
Debe tenerse en cuenta que si de las declaraciones testimoniales y de la
prueba documental aportada surge que la posesión fue pacífica e
interrumpida por más de 20 años, plazo en el que se comportó como si fuera
el propietario del bien, debe hacerse lugar a la prescripción adquisitiva (conf.
CNCiv., Sala L, causa “P., M. D. R. c. M., M. y otro s/ Prescripción
Adquisitiva” del 02/11/2018, en Sumario N° 27.222 de la Base de Datos de
la Secretaría de Documentación y Jurisprudencia de la Cámara Civil).
3.4. En cuarto lugar, debo referirme a cuanto se desprende de los peritajes en
arquitectura e ingeniería agronómica.
En cuanto al primero de los dictámenes referidos, la experta —arquitecta
Nieves— indicó la existencia de dos edificaciones preexistentes al inicio del
litigio que databan de hace aproximadamente 45 años (casa y galpón) y otra
posterior que contaba con una antigüedad aproximada de 3 años (ampliación
de la vivienda). Situó las edificaciones más añejas entre los años 1970 y
1973, expresó que cumplen la función de vivienda unifamiliar, y detalló que
se encontraban en estado precario, mientras que expresó que la reciente
ampliación se observaba en buen estado general. También informó que un
sector de la vivienda sufrió un derrumbe que habría tenido su origen en una
fuerte tormenta, y se acudió a una solución de autoconstrucción,
reemplazando los paneles caídos con un tabique de ladrillo hueco con mezcla
de cemento pobre y sin revocar, y la antigüedad de esa reparación ronda los
20 años según cálculos realizados a simple vista. Por último, indicó que la
línea de frente obligatoria es el límite de la vivienda y estaba constituida por
un muro de ladrillo común con mezcla de asiento original, que prima facie
contaba más de 40 años y se encontraba en buen estado general (fs. 546/552).
En primer término, conviene recordar que la prueba de peritos es un juicio
de valor sobre cuestiones respecto de las cuales se requieren conocimientos
especiales (art. 457 del Cód. Procesal), opinión técnica que el juez no se
encuentra obligado a seguir inexorablemente pero que tampoco puede
ignorar arbitrariamente (conf. esta Sala, causas 11.956/02 del 26/10/2006 y
8488/01 del 20/02/2007, entre muchas otras; íd. ED, 89-495). En principio,
la labor judicial indica que debe ceñirse a la apreciación pericial, pero valorar
su contenido de acuerdo a la competencia del emisor; los principios
científicos en que se funda el informe; la aplicación de las reglas de la sana
crítica a sus conclusiones y fundamentos; las observaciones o impugnaciones
que se hagan al dictamen; y el contenido de los demás elementos de
convicción que se desprendan de la causa que corroboren o controviertan
aquel (conf. argumento del art. 477 del Cód. Procesal).
Entonces, si bien es cierto que el magistrado no tiene que inclinarse
necesariamente por las opiniones técnicas expuestas en sede administrativa
o por las propias de la judicial tampoco lo es menos que para hacerlo es
necesario aducir razones fundadas de entidad suficientes, puesto que la
naturaleza de la cuestión debatida remite a cuestiones ajenas a la ciencia que
el juez está obligado a conocer (conf. Bourguignon, M., “Diferencias entre
el consultor técnico y el perito”, Revista de Derecho Procesal - Santa Fe,
Rubinzal- Culzoni. Tomo: 2012 2; íd. Anapios, E., “La prueba pericial.
Actuación de los peritos”, Cita Online AR/DOC/1563/2008; íd., LA LEY,
1980- A, 94 y ED, 99-632).
Es de destacar, en este punto, que el peritaje no recibió impugnaciones. Por
lo demás, sin desatender la jurisprudencia invocada en el voto antecedente
para la desestimación de la prueba, no comparto la conclusión en que deriva,
que en definitiva le resta fuerza convictiva como elemento complementario
de las demás pruebas de autos. Es que, amén de que la perito indicó fechas
aproximadas de las construcciones, detalló los métodos y materiales
empleados en la obra y concluyó en base a lo que pudo constatar en su
inspección ocular, fundando su opinión en su experiencia en la materia, que
es —por principio— ajena a los conocimientos técnicos del juez.
Considero relevante resaltar también, en este aspecto, que la fecha de las
construcciones, aunque aproximativa, indica que revisten una antigüedad
considerable, que excede en mucho el plazo veinteañal requerido para la
adquisición por prescripción pretendida en este proceso, y coincide —
asimismo— con la época en que el padre del actor recibió el lote en cuestión
mediante cesión precaria (ver fs. 6.), lo que se ve también respaldado con lo
que surge la prueba documental y testimonial. La falta de precisión en la
determinación de una fecha exacta —que requeriría acreditar mediante
documental el momento puntual de la obra, lo cual resulta altamente
improbable en casos como el presente en que la perito indicó que se recurrió
a la “autoconstrucción” — no obsta a la consideración de este elemento como
ratificatorio de lo demás reunidos, en tanto sería forzado concluir que el
margen de error en la estimación de la experta en torno a la época de las
edificaciones podría ser mayor al 100% (de 45 años a menos de los 20
requeridos), y excluir esta prueba que no fue cuestionada por la accionada y
corrobora lo que surge de las demás.
Según el art. 2384 del Cód. Civil (ver art. 1928 del Cód. Civ. y Com. de la
Nación), son actos posesorios de cosas inmuebles: su cultura, percepción de
frutos, su deslinde, la construcción o reparación que en ellas se haga, y en
general, su ocupación, de cualquier modo que se tenga, bastando hacerla en
algunas de sus partes. Se ha dicho que tratándose de una finca urbana, a
diferencia de lo que ocurre en un inmueble rural, no es posible acreditar actos
posesorios tales como instalación de alambrados, vallas, cercos,
plantaciones, etcétera; en el caso, los actos posesorios están representados a
través de la ocupación pacífica e ininterrumpida del inmueble por más de
veinte años, habitándolo el actor con su grupo familiar, “lo que permite
presumir —pues lo contrario sería apartarse del sentido común— la
constante y cotidiana realización, por parte del actor y sus familiares, de
actos que denotan comportarse como dueño, tales como, por ejemplo, la
realización de eventuales mejoras e inevitables reparaciones que en más de
20 años forzosamente han de haberse efectuado”, máxime si en ningún
momento se ha afirmado, ni surge de elemento alguno, que tales eventuales
mejoras y las presumibles reparaciones efectuadas lo hayan sido por cuenta
del propietario, ni que este las haya abonado (conf. CNCiv., Sala F, “D., E.
c. Propietarios Vera”, del 27/08/1991, LA LEY, 1991-E, 383; ver asimismo
CNCiv., Sala F, del 23/09/2009, La Ley Online, AR/JUR/36225/2009). No
obsta al reclamo el hecho de que las refacciones no hubieran sido de gran
envergadura debido a la ajustada situación económica del requirente, desde
que está suficientemente probado que se ha desempeñado como si fuera
dueño, realizando tales acotadas mejoras. Sus limitaciones, por lo demás, son
las que tienen muchos propietarios para llevar a cabo costosas reparaciones
o reformas en su hogar. Lo importante es que le dio el uso que podría darle
el verdadero propietario (conf. CNCiv., Sala G, L. 612.699, del 17/04/2013).
Pongo de manifiesto también que la posesión nunca fue turbada en modo
alguno. Ha de presumirse la intención de poseer del reclamante respecto del
bien en litigio si siempre se comportó a su respecto como si fuera el dueño,
sin reconocer ningún derecho sobre aquel y no se probó que esa posesión,
ejercida en forma pública y pacífica, fuera turbada (conf. CSJN, Fallos:
308:452, citado en CNCiv., Sala G, causa 97.944/12 del 17/10/2019).
Las construcciones efectuadas revelan en forma fehaciente la realización de
actos posesorios en los términos del art. 2384 del Cód. Civil, ejercidos en
forma continua (art. 4015) si se considera la naturaleza y destino de la cosa
poseída (conf. CNCiv., Sala G, L. N° 612.699, del 17/04/2013 y sus citas,
citado en CNCiv., Sala G, causa 88.343/15 del 16/09/2019). Y a pesar de que
algunas de las construcciones sean bastante precarias ello no impide
considerar que sí se realizaron actos posesorios. No interesa a tales efectos
la calidad o tipo de materiales utilizados. Lo importante, en definitiva, es
considerar que esos actos revelan la intención, el animus domini, de quien
tenía el corpus de la cosa que se pretende usucapir (conf. CNCiv., Sala H,
causa 84.319/90 del 22/05/2019).
Similares consideraciones caben al dictamen del perito ingeniero agrónomo
B. (ver fs. 601/608), en que el experto llevó a cabo un relevamiento de las
especies arbóreas y arbustivas presentes en el terreno en cuestión y —en base
a los principios técnicos detallados— estimó su edad. Entre otras especies,
describió la presencia de un naranjo dulce de 30 años estimados; un banano
mayor a 20 años; dos nísperos de entre 20 y 25 años; un naranjo con más de
20 años; un mandarino de entre 18 y 25 años; una higuera de
aproximadamente 30 años, otra de entre 20 y 25 años y otra de 15 años; una
flor pájaro de 10 a 15 años; un papayo de estimados 20 años (aclara en este
caso que tendría entre 18 y 25); un parral de uva chinche de 5 a 7 años; un
arbusto de cedrón de 4 a 6 años; un rosal arbustivo con antigüedad estimada
de 10 años (también aquí aclara que es entre 10 y 15) y otro de entre 3 y 5
años; y un limonero de entre 6 y 10 años.
Si bien en este caso la accionada impugnó el informe a fs. 612/613 —
impugnación fue adecuadamente respondida por el experto a fs. 615/617—,
los argumentos allí expuestos carecen de todo rigor científico y son
manifiestamente inidóneos para desacreditar las conclusiones del peritaje, en
el marco de la jurisprudencia citada ut supra en este acápite. En efecto la
demandada, amparándose en lo informado por el perito en cuanto a que no
pudo verificar “con certeza ninguna planta con injerto”, lo cual —de haber
ocurrido— permitiría aseverar que no crecieron espontáneamente sino que
fueron plantadas, pretende extraer la conclusión de que no se acreditó que el
Sr. Zelarayán hubiese plantado las especies, lo que resulta a todas luces
inatendible por lo endeble y errado del argumento.
Es que, por un lado, el hecho de que la inexistencia de injertos constatables
no permita constatar la indubitable plantación por intervención humana, no
importa sin más que se deba arribar a la conclusión contraria. El propio perito
expresa que las plantas que no poseen injerto también pudieron haber sido
plantadas por la mano del hombre, y sería contrario a toda lógica —y
consecuencia disvaliosa de un desmembramiento artificial e irracional de la
prueba— que durante el extenso período en que se ha acreditado la posesión
del inmueble por el actor, crecieran espontáneamente y en períodos
sucesivos una gran cantidad de frutales como la que se describe, en plena
Capital Federal, de modo azaroso.
Por otro lado, la prueba que exige la demandada de que fuera el propio
accionante quien plantó cada una de las especies no solo resulta
impracticable y contraria a cualquier costumbre razonablemente previsible
—sería absurdo pretender que el cultor hubiera dejado constancias
fehacientes del momento en que lo hizo, salvo si existieran injertos que así
lo prueben—, sino que también es irrelevante, puesto que ya sea que el
usucapiente, algún familiar o un tercero hubiese sido quien efectivamente
introdujo cada especie, se impone racionalmente la presunción de que la
plantación fue ejecutada por o con anuencia de quien detentó durante ese
extenso lapso temporal la posesión ininterrumpida del inmueble, y ello
resulta un elemento coadyuvante de la conclusión a que arribó el a quo, y
que comparto. Son precisamente, en este caso, los testigos quienes indican
que fue el actor quien cultivó el terreno (ver fs. 490 vta., respuestas 10° y 1°
repregunta, fs. 491 vta., respuesta 10°), despejando la duda planteada por la
accionada y ratificando las conclusiones recién expresadas.
Los actos ejecutados que advierto acreditados y que mencioné,
(construcciones, plantaciones, pago de impuestos e instalación de los
servicios de electricidad y gas) pueden calificarse como actos típicos de
quién se comporta como señor del fundo (art. 2351 del Cód. Civil) (conf.
CNCiv., Sala G, causa 88.343/15 del 16/09/2019). En efecto, al enumerar no
taxativamente actos que califica como posesorios, en el fondo esta
disposición no hace más que consagrar una presunción de posesión, toda vez
que la prueba del corpus hace presumir el animus domini, correspondiendo
desvirtuarlo a quien alega que el ejecutor de los actos es tenedor. Aunque
esos actos podrían ser realizados también por quien no es poseedor, si
alguien acredita haber plantado, percibido frutos, cercado, construido,
ocupado el bien, etcétera, se presume que lo hizo como poseedor y no como
mero tenedor. En definitiva, la realización de algunos o de todos los actos
posesorios enunciados en el art. 2384, analizados en su conjunto, y sin que
exista prueba alguna de parte de quien se opone que sean a título de dueño,
permite presumir el animus domini (conf. CNCiv., Sala G, causa 12.399/06
del 29/06/2015).
La lógica y el sentido común indican que quien ha sembrado, plantado
árboles, cercado, alambrado, construido una vivienda (aunque esta última lo
fuere en una de las manzanas linderas), persistiendo en esa conducta a lo
largo de más de 35 años en forma pública y pacífica, lo ha hecho con ánimo
de tener la cosa para sí (doct. arts. 2384, 2375, Cód. Civil) (conf. SCBA,
26/04/1988, LA LEY, 1988-E, 136, citado enCNCiv., Sala G, causa
72.528/11 del 16/10/2014).
3.5. En quinto y último lugar, resta sopesar la prueba testimonial rendida en
autos, en base a las deposiciones de los testigos V. (fs. 488), V. (fs. 489), T.
de P. (fs. 490), G. (fs. 491) y G. (fs. 492) que mi distinguido colega
preopinante señala como la prueba más relevante producida en la causa en
favor de la pretensión del actor —aunque entiende que resulta insuficiente
para confirmar el fallo de grado puesto que la considera como prácticamente
el único elemento de convicción—.
Allí, como se dijo en el voto antecedente, los testigos son contestes en
afirmar que el actor vive hace más de 40 años en el inmueble (con la única
salvedad del Sr. G., quien declara que conoce al accionante hace 25 años y
que ya vivía allí, ver fs. 491, respuestas 1° y 3°), y que realizó
construcciones, reformas y plantaciones.
Es de destacar que ninguno de los testimonios es de oídas, ni repiten
versiones de terceros. Todos se han manifestado como presenciales en forma
directa e inmediata y sus relatos son coincidentes con los de la demanda
respecto de las circunstancias de tiempo y lugar. Asimismo, corresponde
agregar que las declaraciones no fueron cuestionadas en los términos del
artículo 456 del Cód. Procesal (conf. esta Sala, causa 1482/09 del
11/08/2015).
En cuanto a la valoración de la prueba testimonial, si bien la prueba de
testigos, en estos casos, no basta para el dictado de una sentencia favorable
(art. 24 inc. c) Ley. 24.159) y debe ser valorada en conjunto con los demás
medios aportados, las declaraciones testimoniales son sumamente relevantes
para resolver la cuestión cuando los testigos dan cuenta del conocimiento
personal de los actos posesorios realizados por la accionante (conf. CCiv.
Com. San Isidro, Sala I, 30/03/2010, “Barros, Pascuala del C. c. D'Elia,
Lucrecia A. s/ prescripción adquisitiva” ). En este sentido cabe destacar que
la fuerza probatoria de un testigo está vinculada con la razón de sus dichos
y, en particular, con las explicaciones que pueda dar acerca del conocimiento
de los hechos a través de lo que sus sentidos percibieran (conf. CNCiv., Sala
L, 11/11/2010, “Pietragalla, Miguel Á. c. Autopistas Urbanas SA s/ daños y
perjuicios” cita: MJ-JU-M-61993-AR| MJJ61993|MJJ61993) (conf. CNCiv.,
Sala J, causa 36.986/10, del 06/07/2020).
Conviene recordar que el inciso c) del artículo 24 de la ley 14.159 admite la
acreditación de la usucapión mediante el empleo de cualquier clase de
prueba, no pudiendo basarse el fallo solamente en la testimonial. Es decir
que la actividad probatoria desarrollada debe resultar idónea para acreditar
el animus. Y tal carácter lo revisten —entre otros— los comprobantes de
pago de los impuestos o tasas por parte de usucapiente. Claro es que los
términos de las declaraciones de los testigos tienen un valor relativo y que,
en todo caso, deben ser apreciados en función de los demás elementos
incorporados al proceso, que no pueden prevalecer sobre las demás
circunstancias. Más, en el caso de que los testimonios rendidos se corroboren
con los demás elementos acompañados, y por tratarse de una prueba
coincidente, adquieren suficiente valor probatorio (conf. esta Cámara, Sala
II, causa 4481/10 del 30/09/2015), lo que —a mi juicio— acontece en el
caso.
4. Por todo lo anteriormente expuesto, considero que la valoración en
conjunto de los elementos de prueba aludidos permite tener por probado con
certeza que el actor continuó la posesión que recibió de su padre con ánimo
de dueño de los inmuebles de la calle..., de esta ciudad. A su vez, ha quedado
acreditado que esa posesión se prolongó en forma pública, ininterrumpida y
continua por más de 20 años (conf. art. 4015, 4016 y concs. del Cód. Civil).
En función de lo que llevo dicho voto, en definitiva, por confirmar la
sentencia en todo cuanto fuera materia de agravio, imponiendo las costas de
Alzada a la recurrente vencida (artículo 68 del Cód. Proc. Civ. y Com. de la
Nación).

El doctor Antelo dijo:

I. Los antecedentes del proceso y los pormenores de su tramitación están
adecuadamente resumidos en los votos de mis distinguidos colegas
preopinantes a los que me remito, sin desmedro de efectuar algunas
puntualizaciones que estimo necesarias.
Por lo visto, Oscar Enrique Zalarayán pretende usucapir los inmuebles
ubicados en la calle... de esta ciudad, dirigiendo su demanda contra el Estado
Nacional Argentino y/o cualquier otro que sea el titular registral de esos
fundos (fs. 158/174).
De acuerdo a la versión que dio al iniciar el pleito, su padre, F. S. Z., trabajó
en la Dirección de Construcciones Zona Norte de Obras Sanitarias de la
Nación desde el año 1960 hasta 1970. En virtud de esa relación laboral y del
déficit habitacional sufrido por su familia, el 9 de diciembre de 1966 le
solicitó al Administrador General de Obras Sanitarias la adjudicación de una
casilla desocupada sita en la calle... y... (ex...), predio este que era propiedad
de dicha entidad estatal. En respuesta, Obras Sanitarias le otorgó al padre del
demandante la cesión precaria del terreno ubicado en... de esta Ciudad.
Ambos lo ocuparon hasta que el señor F. S. Z. falleció el 17 de octubre de
1983; a partir de esa fecha solo el actor continuó en la tenencia del bien.
Su reclamo implica la interversión del título de tenedor precario en poseedor
del inmueble referido y la agregación de otros lotes que, según dijo, viene
poseyendo en forma pacífica desde 1983. Se trata de los ubicados en...
(Parcela 24, Manzana 93, Sección 41, Circuito 16), 3226 (Parcela 25,
Manzana 93, Sección 41, Circuito 16) y 3238 (Parcela 26, Manzana 93,
Sección 41, Circuito 16).
El titular de dominio de los inmuebles es el Estado Nacional Argentino a raíz
de las transferencias por expropiación concretadas en el marco de la causa
“Administración General de Obras Sanitarias de la Nación c. Campomar,
Carlos o quien resulte propietario s/ expropiación”
(Informativa del Registro de la Propiedad Inmueble, fs. 136/141 y 218/221
resoluciones del 24 de junio de 1948; 27 de abril de 1949 y 29 de agosto de
1950).

II. Concuerdo con el doctor Gusman en cuanto a que el demandante no probó

haber sido poseedor de los predios que pretende usucapir, lo que significa
que su situación no se adecua a la exigencias de los artículos 2351, 2373,
correlativos y concordantes del Cód. Civil, ordenamiento este que rige el
caso debido a que estaba vigente al momento en que ocurrieron los hechos
que motivan el pleito (art. 7 del Cód. Civil y esta Sala causas N° 1120/06 del
07/06/2018 y 7071/16 del 19/06/2018; y Sala III causas N° 11.095/03 del
21/10/2015 y N° 12.504/07 del 27/10/2015; entre muchas otras).
Los fundamentos dados por el doctor Gusman en los considerandos VI y VII
de su voto —a los que adhiero— bastan para revocar el fallo y rechazar la
demanda.
Agrego que el corpus requerido para configurar la posesión significa que la
cosa esté bajo el poder efectivo de la persona, lo que implica la posibilidad
material del sujeto de “hacer de la cosa lo que quiera” (Laquis, Manuel,
Derechos reales, Buenos Aires, Depalma, T. I, ps. 252 a 253). Ante la falta
de prueba sobre ese extremo, no cabe presumirla. Dicho de otro modo, no es
razonable dar por sentado que una sola persona, en este caso, el actor, tenga
la posibilidad material de ocupar, excluyentemente, tres predios de
significativa extensión a lo largo de veinte años (art. 4019 del Cód. Civil).

III. En un segundo e independiente orden de consideraciones, entiendo que

la interversión de título planteada en el recurso (fs. 708/725) es un argumento
de derecho que, como tal, no excede la jurisdicción apelada.
Se trata de una derivación de la máxima iura novit curia que le permite al
Tribunal determinar la norma jurídica en la cual subsumir los hechos, con
prescindencia de lo que hayan alegado u omitido las partes (arts. 163, inciso
5, primer párrafo, Hitters, Juan Carlos, Técnica de los recursos ordinarios,
Librería Editora Platense, La Plata, 1985, ps. 391 a 394).
Además, la falta de contestación de la demanda, aun con rebeldía declarada
(fs. 206), no conduce a tener por ciertos los hechos afirmados por el actor, ni
exime a los jueces de decidir la controversia de acuerdo al mérito de la causa
(arts. 60 y 356, inciso 1 del Cód. Procesal).
En virtud de ello, concuerdo con el apelante en que el a quo omitió examinar
la causa de la ocupación del predio ubicado en... dando por cierta una
interversión del título no acreditada en el expediente.
El artículo 2353 del Cód. Civil dispone: “Nadie puede cambiar por sí mismo,
ni por el transcurso del tiempo, la causa de su posesión. El que comenzó a
poseer por sí y como propietario de la cosa, continúa poseyendo como tal,
mientras no se pruebe que ha comenzado a poseer por otro. El que ha
comenzado a poseer por otro, se presume que continúa poseyendo por el
mismo título, mientras no se pruebe lo contrario” (“Nemo ipse sibi causam
possessionis mutare potest”).
La norma se aplica igualmente a la tenencia (Lafaille, Héctor, Tratado de los
derechos reales, Buenos Aires, Compañía Argentina de Editores SRL, 1943,
vol. I., núm. 202, p. 180).
Por lo tanto, el que es tenedor de la cosa (v.gr. porque reconoce en otro la
posesión —art. 2352 del Cód. Civil—), mantiene esa condición y no puede
alterarla por sí mismo salvo que origine una nueva causa de la relación real,
es decir, que produzca actos materiales o jurídicos de una entidad tal que
constituyan una rebelión contra el poseedor (Lafaille, ob. y vol. cit., núm.
152, ps. 135 y ss.; CN Civil, Sala D, autos “Bornio, Antonio c. Prop. Manuel
Eguia 1169 s/ posesión vicenal”, del 04/05/2009).
La doctrina y la jurisprudencia concuerdan en señalar que, en los juicios de
esta naturaleza, los magistrados deben examinar la prueba con suma
estrictez, habida cuenta de las derivaciones que acarrea el acogimiento de la
demanda para el anterior titular de dominio (CNCiv., Sala G, “Murúa,
Rodolfo O. y otro c. Maleh de Mizrahi, Raquel”, del 27/06/2008).
El padre del demandante ocupó el inmueble referido como tenedor precario,
situación esta que mantuvo su hijo. La mutación de la causa —que no puede
darse por velicada con meras declaraciones unilaterales de voluntad— es un
hecho que, como tal, debía ser acreditado por el demandante (art. 377 del
Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación). Y esa carga no fue cumplida.
En conclusión, la demanda debe ser rechazada también por este argumento
que es independiente del anterior (considerandos VI y VII del voto del doctor
Gusman).
Por ello, voto por la revocación de la sentencia y el rechazo de la demanda.
Las costas de ambas instancias se distribuyen en el orden causado por la
novedad del asunto (arts. 68, segundo párrafo, y 279 del Cód. Proc. Civ. y
Com. de la Nación).

Así voto.
En mérito a lo deliberado y a las conclusiones del Acuerdo precedente, el
Tribunal, por mayoría, resuelve: admitir el recurso de la demandada y
revocar la sentencia apelada. Con costas en ambas instancias en el orden
causado (art. 68, segundo párrafo, del Cód. Proc. Civ. y Com. de la Nación).
Practicada que sea la regulación de honorarios por el Juez de primera
instancia, el Tribunal procederá a fijar los emolumentos correspondientes a
la instancia de Alzada. Regístrese, notifíquese y devuélvanse los autos. —
Alfredo S. Gusman. — Guillermo A. Antelo (por su voto). — Fernando A.
Uriarte (en disidencia).

Fuente: Revista Jurisprudencia Argentina_JA_2021-II_fasc._1