INTRODUCCIÓN

Los principios registrales vienen a ser las orientaciones básicas y genéricas

contenidas en las normas jurídicas, en jurisprudencia y opiniones doctrinarias que
conllevan y guían la inscripción, el procedimiento y la organización del Registro en
un determinado sistema registral. Tiene como objetivo coadyuvar a la
interpretación, integración y orientación de la normativa establecida para el
registro de bienes.

Los principios registrales tienen como función explicar el contenido y función del
Registro Público de la Propiedad. De la misma forma están totalmente enlazados
entre sí, por ello funcionan de manera concatenada.
I. ANTECEDENTES

Debemos remontarnos hasta el Reglamento de Inscripciones del año 1936, donde

el principio de Especialidad es incluido explícitamente. El principio registral de
especialidad se encuentra establecido en el Art.° 13 del Reglamento de
Inscripciones de 1936 de la siguiente forma: “En el libro denominado Registro de
Propiedad se harán los asientos de todos los títulos relativos a las fincas situadas
dentro del respectivo Distrito; expresándose en el primer asiento la historia de
dominio o posesión, y en asientos por separado, unos a continuación de otros, se
inscribirán las transferencias, hipotecas y demás derechos inscribibles. El primer
asiento debe ser la inscripción de dominio o de posesión del inmueble.”

- El primer párrafo del artículo 129° del Reglamento de Inscripciones

menciona lo siguiente: “En el Libro de Sociedades Civiles se abrirá una
partida para cada Sociedad Civil cuya inscripción se solicite”. 
- El primer párrafo del artículo 132° del Reglamento de Inscripciones indica
que: “En el libro de asociaciones se abrirá una partida para cada asociación
que se solicite inscribir”. 
- La primera parte del artículo 133 del Reglamento de Inscripciones
menciona lo siguiente: “En el libro de fundaciones se inscribirá bajo partida
independiente, la fundación presentada”. 
- El primer párrafo del artículo 144° del Reglamento de Inscripciones
indica: “En el libro de mandatos se abrirá una partida para cada uno de los
que confiera...”. 
- El primer párrafo del artículo 152 del Reglamento de las Inscripciones
establece respecto del Registro Personal que:” Se abrirá una partida para
cada acto jurídico”. 
- Este mismo Reglamento establece también en el artículo 198° lo
siguiente: “En el libro denominado Registro de Buques se destinará una
hoja a cada buque que haya de inscribirse a cuyo frente figurará en
guarismos el número correspondiente por orden cronológica de
presentación de solicitudes o documentos, debiendo componerse cada hoja
 componerse cada hoja del número de folios que el Registro procederá en la
forma prevista en la segunda parte del Artículo 158.” 
- El primer párrafo del artículo 228 del Reglamento de las Inscripciones
establece que: “En el Libro denominado Registro de Prenda Agrícola se
destinará una hoja a cada contrato de constitución de prenda agrícola”.

También podemos encontrar en el artículo 1° de la Ampliación del Reglamento de

las Inscripciones de 1970 en los siguientes términos: “Las inscripciones en el
Registro de Propiedad Inmueble continuarán haciéndose de acuerdo al Sistema
del folio Real. Por cada inmueble se abrirá un folio, en el que se extenderá todas
las inscripciones que a él le corresponda. En caso de duplicidad de Folios, se
aplicará el Artículo 171 del Reglamento General.” 

El Principio de Especialidad también se encuentra en el artículo 2° del Reglamento

del Registro Mercantil de 1969, en los siguientes términos: “Por cada comerciante
o sociedad se abrirá una hoja especial, en la que se extenderá la primera
inscripción de aquéllos y, posteriormente, todos los actos y contratos cuya
inscripción está permitida. Mientras no se extienda dicha inscripción, no podrán
hacerse inscripciones secundarias”.

El Principio Registral de Especialidad se encontraba consagrado en el artículo II

del Título Preliminar del Anteproyecto del Reglamento General de las
Inscripciones publicado el 4 de setiembre de 1994 en los siguientes términos: “El
procedimiento registral es de carácter especial. La inscripción no será restringida o
limitada por disposiciones administrativas”.

En la Declaración de la Carta de Buenos Aires, aprobada en el Primer Congreso

Internacional de Derecho Registral de 1972 se declara: “Debe alertarse como base
para la registración la unidad inmueble y su manifestación formal, a través del folio
o ficha real, para la aplicación del principio de determinación y la conveniente
vinculación con el régimen catastral”.
II. DEFINICIÓN

García (2002) señala que el Principio de Especialidad es “aquel principio

hipotecario en virtud del cual todos los elementos de la publicidad inmobiliaria, la
finca, el derecho, el titular y el asiento están sujetos a la idea de claridad, de tal
modo que han de estar perfectamente identificados”.

La Cruz Berdejo (2003) indica lo siguiente:

“Por el principio de especialidad se trata de conseguir la univocidad más

absoluta en las manifestaciones del registro, para lo cual es preciso que la
inscripción pueda publicar con toda exactitud el titular de cada derecho, la
finca sobre la que recae, el contenido del derecho y la proporción en que al
titular le corresponde.

El Tribunal Registral precisa que el principio de especialidad o folio real es

el sistema registral mediante el cual, el registro o inscripción de bienes
inmuebles y sus modificaciones se realiza mediante asientos sucesivos,
que conforman en un solo formato el historial jurídico del inmueble. Agrega
que, de acuerdo a este sistema, cada inmueble tiene su partida y en ella
deberá inscribirse en forma cronológica los asientos generados por los
documentos que sean presentados formalmente para su inscripción.”

Rodríguez de Almeida (2005) señala los siguiente:

“Se pueden diferenciar dos aspectos del principio de especialidad: uno

material y otro formal. El aspecto material es lo que realmente identifica y
caracteriza a este principio, por su estrecha relación con la oponibilidad
registral a la que sirve de base, siendo un requisito imprescindible. Este
aspecto exige la perfecta delimitación y descripción del derecho inscrito, de
la finca sobre la que recae y de su titular. El aspecto formal, por su parte,
implica el modo de organización del registro a través de una finca un folio,
estando en íntima conexión con la publicidad de las situaciones jurídicas
inscritas. Es en este aspecto que encontramos la forma de llevar los
 registros. Nuestro sistema registral inmobiliario está basado en el folio real,
es decir, la apertura una partida para inscripción de un predio.
Adicionalmente este aspecto está relacionado al modo de practicarse los
asientos y a su claridad en la redacción.”

Ortiz (2000) mencionan los siguiente:

“El principio de especialidad y la técnica del folio real son los más usados
por los sistemas registrales pues mientras el titular cambia, el predio o finca
suele permanecer siempre, aunque sujeta a posibles variantes en su
aspecto cuantitativo y cualitativo.

Así mismo podemos colegir que el principio de especialidad tiene una triple
función: la unidad real de la finca, la identificación del titular registral y la
especificación del derecho inscrito. Esta manifestación tripe del principio de
especialidad es reconocida por casi toda la doctrina pues esta es la forma
ideal de conocer en todo momento la historia y situación de cada inmueble.”

Goñi (2005) también define el principio de especialidad como:

“La especialidad registral consiste en definir o especificar todos los

elementos de la relación jurídico-registral. Entendiendo por ésta, todas las
situaciones jurídicas inscribibles, es decir, aquellas susceptibles de ser
inscritas y oponibles, lo cual implica tanto el sujeto (titular registral), como el
objeto (finca y derecho), amén de las múltiples circunstancias particulares
que nos sirven para identificarlas y diferenciarlas de otras.

Así pues, podemos colegir que el Principio de especialidad puede ser

considerado un principio requisito de la calificación registral y a la vez un
principio efecto de la publicidad registral. Siendo un principio requisito en la
calificación es necesario que se identifique el bien objeto de rogatoria.
Como un principio efecto, tenemos que la publicidad que se proyecta a
través de los asientos registrales, está directamente relacionada a cómo se
identifica el predio conjuntamente con el derecho del titular.
 En cuanto a su naturaleza, algunos autores consideran que el principio de
especialidad es la manifestación formal del Registro.

La verdadera esencia del principio de especialidad reside en su aspecto

material, y no por el formal y es por ello que sólo mediante sus efectos es
posible entender a los otros principios hipotecarios: Por tanto, el principio de
especialidad es un principio independiente de los demás principios, con su
propia identidad, pero, a la vez, necesario para el desarrollo del resto de los
principios, pues se coloca como base de todos ellos, como punto de
partida.”

III. UBICACIÓN DEL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD EN EL CUERPO

JURÍDICO PERUANO

3.1. Reglamento General de los Registros Públicos del 2001

El Principio de Especialidad está mencionado en el Art. III del Título Preliminar del
Reglamento General de Registros Públicos del año 2001 de la siguiente manera: 

“Por cada sociedad o sucursal se abrirá una partida registral en la que se

extenderá su primera inscripción, que será la del pacto social o la de
establecer una sucursal, respectivamente, así como los actos inscribibles
posteriores relativos a cada uno. Para la inscripción del primer poder
otorgado por una sociedad constituida o sucursal establecida en el
extranjero se abrirá una partida registral, en la que se inscribirán todos los
poderes y demás actos que los modifiquen o extingan.”

En el Art. Siguiente del mismo Título Preliminar especifica lo siguiente:

“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral

independiente, en donde se extenderá la primera inscripción de aquellas,
así como los actos o derechos relativos a cada uno. En el caso del Registro
de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se abrirá una sola
 partida por cada persona natural, en la cual se extenderán los diversos
actos inscribibles. Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos
que determinen la apertura de una partida registral.”

El Reglamento General de Registros Públicos (2012) hace mención del Principio

de Especialidad está presente de forma explícita en los siguientes Artículos: 

- Art. IV del Título Preliminar – “Principio de Especialidad”

- Art. 2° - “Oficina Registral en la cual se apertura la partida registral”

- Art. 30° - “Cambio de Domicilio”

- Art. 32° - “Partida Registral de Sociedad”

- Art. 118° - “Partida Única en caso de transformación”

- Art. 120° - “Partida nueva en caso de fusión”

- Art. 121° - “Cancelación de Partidas de Sociedades extinguidas por fusión”

- Art. 126° - “Inscripciones en la partida de la sociedad escindida

parcialmente”

- Art. 127° - “Inscripción de cancelación de las partidas de las sociedades

extinguidas”

- Art. 132° - “Apertura de partida registral porque reorganización simple da

lugar a constitución de nueva sociedad”

- Art. 136° - “Apertura preventiva de partida registral”

- Art. 137° - “Extinción de la apertura preventiva de partida registral”

- Art. 147° - “Inscripción de Sucursal de Sociedad constituida en el Perú”

- Art. 153° - “Inscripción de poderes en partidas de la sucursal”

- Art. 154° - “Poderes para otros fines”

- Art. 161° - “Extinción de la sociedad”

 - Art. 164° - “Inscripción de la disolución, liquidación y extinción de la
sociedad irregular no inscrita”

También debemos mencionar que el principio de especialidad se encuentra

intrínsecamente relacionado al Sistema de folio Real y de Folio Personal.

Guerra Macedo (2015) hace las siguientes atingencias sobre la forma de Registro
de bienes:

“Cuando se inscribe un bien en una partida registral, en esa misma partida

también se inscriben los actos posteriores sobre dicho inmueble, pudiendo
presentarse los siguientes actos: demandas, embargos, subdivisiones,
donaciones, compra ventas, sentencias, entre otros. Todo ello estará incluido
dentro de la misma partida registral.

- En el caso del Registro de Personas Naturales se aplica de la siguiente manera:

Cuando se inscribe registralmente un poder otorgado, posteriormente la

sustitución o revocación de dicho poder se inscribe en la misma partida registral;
En el caso de los testamentos, cuando se inscribe su constitución, la posterior
apertura o revocación también se inscribe en la partida inicial.

- En el caso del Registro de Personas Jurídicas se aplica de la siguiente manera:

Cuando una persona jurídica se inscribe en una partida registral, los actos
posteriores como la modificación de estatuto, el aumento de capital, la venta de
participaciones, su disolución y la extinción se inscriben en la misma partida
registral.”

Para cada bien mueble o inmueble, la persona ya sea natural o jurídica debe abrir
una nueva Partida registral, pero en el caso de que se detectara la apertura de
más de una partida registral, se produciría un hecho irregular y estaríamos ante la
duplicidad de partidas mencionada en el Capítulo II del Reglamento General de
Registros Públicos.

Esta duplicidad se puede presentar de tres formas:

 - Duplicidad de partidas idénticas
- Duplicidad de inscripciones compatibles
- Duplicidad de inscripciones incompatibles

IV. El principio de Especialidad en la el Reglamento General de Registros

Públicos

El Reglamento de Registros Públicos del año publicado el año 2001, no muestra

de manera específica ni explícita al principio de especialidad, ni tampoco aparece
mencionado en el Código Civil. En dicho Reglamento, que estuvo vigente hasta el
año 2012, se encontraba mencionado de forma implícita o difuminado en
diferentes normas específicas que lo mencionaban o hacían uso de sus
cualidades tanto en el sistema de folio real como en el de folio personal, como por
ejemplo en el Reglamento de Inscripciones, el Reglamento de Inscripciones de
Registro Vehicular, la Ampliación del Reglamento de Inscripciones, Reglamento de
Registro de Testamento, entre otros.

En la actualidad, y tras la modificatoria del Reglamento General de Registros

Públicos a través de la Resolución N° 075-2012-SUNARP/SN publicada el 14 de
abril del 2012, el Principio de Especialidad se encuentra mencionado en el Art. IV
del Título Preliminar, de la siguiente manera:

“Por cada bien o persona jurídica se abrirá una partida registral independiente, en
donde se extenderá la primera inscripción de aquellas, así como los actos o
derechos posteriores relativos a cada uno.

En el caso del Registro de Personas Naturales, en cada registro que lo integra, se

abrirá una sola partida por cada persona natural en la cual se extenderán los
diversos actos inscribibles.

Excepcionalmente, podrán establecerse otros elementos que determinen la

apertura de una partida registral.”