BLOQUE 4, LECCIÓN 1: La finca como base del registro

1. El principio de especialidad: los elementos de la publicidad registral

2. La finca como base del registro.
3. La finca registral
4. Modificación de la finca.

1. EL PRINCIPIO DE ESPECIALIDAD: LOS ELEMENTOS DE LA PUBLICIDAD REGISTRAL.

-El principio de especialidad o determinación responde a la necesidad de concretar o individualizar los

elementos de la publicidad registral: la finca, el derecho, los sujetos, el título y el asiento (art. 9 LH).
1. Determinación de la finca: art. 9 a) y b) LH. La finca constituye la base de nuestro sistema registral y
el objeto de los derechos reales inscribibles; de ahí la necesidad de su descripción con los datos necesarios
para su perfecta individualización y delimitación.
2. Determinación del derecho: art. 9 c) LH. También es imprescindible determinar los datos necesarios
para precisar la existencia y alcance de los derechos reales constituidos sobre la finca, como son los
relativos a su naturaleza, extensión y condiciones, suspensivas o resolutorias, si las hubiere, así como su
valor, si constare en el. El principio de especialidad impone que los derechos recaigan sobre la totalidad
de la finca o sobre una cuota indivisa; si se pretende que graven una parte material de ella, habrá que
segregar esa porción previa o simultáneamente.
3. Determinación de los sujetos: art. 9 e) y f) LH. Art. 51.9ª RH. Igualmente es preciso determinar con
exactitud quién es el propietario de la finca y quiénes son los titulares de los derechos reales limitados
existentes sobre la misma. Si son varios los titulares de un mismo derecho, en la inscripción se
precisará la porción ideal de cada uno con datos matemáticos, que permitan conocerla
indudablemente (art. 54.1 RH). Asimismo, hay que determinar la persona de quien procedan
inmediatamente los bienes o derechos que deban inscribirse.
4. Determinación del título: art. 9 g) y h) LH. En el documento presentado a registración deberá
especificarse con claridad el título productor de la modificación jurídico real, su fecha, el Tribunal,
Juzgado, Notario o funcionario que lo autorice, la fecha de su presentación en el Registro y la de la
inscripción.
5. Determinación del asiento: art. 9 i) LH. Los asientos registrales, además de expresar todas las
circunstancias de los anteriores elementos de la publicidad registral (vid. arts. 9 LH y 51 RH), y sin perjuicio
de lo especialmente regulado para determinadas inscripciones, habrán de recoger el acta de inscripción y
la firma del Registrador.

2. LA FINCA COMO BASE DEL REGISTRO.

- Finca como unidad básica del sistema registral español.

- El folio real. Determinación de la finca: art. 9 a) y b) LH.
- Art. 243 LH

Es la base del registro. La finca cuando ingresa en el registro se inmatricula y en este primer asiento se
hace una descripción física y geográfica y se indica su propietario.

En Registro de la Propiedad se inmatriculan fincas, se inscriben títulos y se publican derechos. La finca es

la unidad básica de nuestro sistema registral.
Cuando una finca ingresa por primera vez en el Registro de la Propiedad, se dice que se inmatricula.
En este primer asiento se hace constar no sólo la descripción física y geográfica necesaria para la
identificación de la finca, sino también quién es su propietario.

Inmatriculada la finca, a continuación, se toma razón de los actos o negocios jurídicos, es decir, de los
títulos en sentido material, en cuya virtud se produce una mutación jurídica inmobiliaria. La inscripción
de los títulos materiales se realiza mediante la presentación en el Registro de los correspondientes
títulos formales en que aquéllos quedan recogidos.

Inscritos los títulos materiales relativos a una finca previamente inmatriculada, el Registro publica, frente
a todos los posibles interesados en conocer la situación jurídica de la finca, los derechos de dominio y
demás de naturaleza real existentes sobre la misma, en virtud de la inscripción de aquellos títulos.

Nuestro sistema inmobiliario registral adopta el criterio de llevar el Registro por fincas, con lo que la
finca es el eje en torno al cual gira aquella institución. Cada finca se inscribe en el Registro en folio
aparte, dándole el Registrador el número de hojas que estime conveniente, y con un número especial y
correlativo al de la finca últimamente inmatriculada. Es el sistema llamado del «folio real». El inciso
inicial del art. 9 LH manifiesta que «el folio real de cada finca incorporará necesariamente el código
registral único de aquélla». El folio registral en papel dejará paso al folio registral electrónico.

Según el art. 9.a en la inscripción relativa a una finca se deben contener las circunstancias siguientes:
 Descripción literaria de la finca
 Datos relativos a su naturaleza, linderos, superficies
 Expresión del archivo registral
 Referencia catastral y el hecho de estar o no la finca coordinada con el catastro

En ese folio y bajo ese número, es decir, en la parte del libro de inscripciones reservada como folio a la
finca, se encuentra el historial jurídico de la finca inmatriculada, de modo que en él se agrupan todos
los actos y negocios jurídicos que hacen relación al inmueble y determinan su situación jurídica; razón
por la que a los terceros les basta con examinar el folio de la finca inmatriculada para quedar protegidos
frente a las limitaciones o causas de resolución que no figuren en dicho folio o que, indebidamente,
consten en el folio de otra finca.

El sistema de llevar el Registro por fincas se establece en el art. 243 LH, según el cual «el Registro de la
propiedad se llevará abriendo uno particular a cada finca en el libro correspondiente. Todas las
inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores relativas a la misma finca se practicarán a
continuación, sin dejar claros entre los asientos». A su vez, el párrafo 1.º del art. 7 LH preceptúa que «la
primera inscripción de cada finca en el Registro de la Propiedad será de dominio», y el art. 8, también de
la Ley, en sus dos primeros párrafos, señala que «cada finca tendrá, desde que se inscriba por primera
vez, un número diferente y correlativo. Las inscripciones que se refieran a una misma finca tendrán otra
numeración correlativa y especial». Por último, el art. 378 RH añade que «los Registradores, tomando en
consideración el movimiento que tuviere la propiedad en sus partidos respectivos, destinarán a cada finca el
número de hojas que consideren necesarias» (vid. art. 379 RH).

El hecho de llevar el Registro por fincas no sólo favorece la mecánica de la oficina registral, la función
calificadora del Registrador y la publicidad formal del Registro, sino que, además, produce efectos
sustantivos, pues, según el párrafo 1.º del art. 13 LH, «los derechos reales limitativos, los de garantía y, en
general, cualquier carga o limitación del dominio o de los derechos reales, para que surtan efectos contra
terceros, deberán constar en la inscripción de la finca o derecho sobre que recaigan». Este precepto obliga, al
titular de un derecho real limitado o de alguna carga o limitación del dominio o de los derechos reales,
a inscribir su derecho en el folio de la finca o derecho al que afecta, y, sólo si así se hace, lo inscrito
podrá perjudicar a tercero.

3. LA FINCA REGISTRAL.

3.1. Concepto y clases de fincas

- La legislación hipotecaria no contiene una definición de la finca.

-Concepto doctrinal: un trozo de la superficie terrestre, edificado o no, cerrado por una línea poligonal
no necesariamente visible a través de signos externos.

- No obstante, de los preceptos de la LH se puede deducir un concepto de finca mucho más amplio, en el
que cabe incluir no sólo la finca en sentido material o finca normal, sino también otras entidades de
naturaleza inmobiliaria que tienen acceso al RP, aunque no se adaptan a aquella definición.

La ley hipotecaria en el art. 8 denomina finca a otras cosas distintas como por ejemplo el
aprovechamiento urbanístico o un turno. Por tanto en realidad llamamos finca registral a toda entidad
inmobiliaria que es susceptible de abrir folio registral y esta es la denominación verdadera , en este
sentido el TRLS en su art. 26 dice que es finca la unidad de suelo o de edificación atribuida a un
propietario que puede situarse en la rasante cuando conforme a la legislación hipotecaria pueda abrir
folio en el registro de la propiedad.

Artículo 26.
1. Constituye: a) Finca: la unidad de suelo o de edificación atribuida exclusiva y excluyentemente a un
propietario o varios en proindiviso, que puede situarse en la rasante, en el vuelo o en el subsuelo.
Cuando, conforme a la legislación hipotecaria, pueda abrir folio en el Registro de la Propiedad, tiene la
consideración de finca registral.

- Responden al concepto amplio de finca los arts. 6 TRLCI y 26 TRLSRU.

 Fincas normales: las constituidas por un trozo de terreno debidamente delimitado, objeto de
propiedad.
  Fincas especiales: las entidades inmobiliarias que no consisten en un simple polígono de la
superficie terrestre y que, sin embargo, abren folio registral.

3.2. Las fincas especiales.

3.2.1. LAS FINCAS DISCONTINUAS

Finca discontinua es la formada por varias parcelas no colindantes, a las cuales se les da la
consideración de finca a efectos de poder abrir folio registral, siempre que constituyan una unidad
económica de explotación.
No basta, pues, con que varias fincas no colindantes pertenezcan a un mismo dueño, sino que es
esencial que formen una unidad orgánica con un mismo destino económico. Según el número 2.º del
art. 8 LH, se inscribirá como una sola finca, bajo un mismo número, «toda explotación agrícola, con o sin
casa de labor, que forme una unidad orgánica, aunque esté constituida por predios no colindantes, y las
explotaciones industriales que formen un cuerpo de bienes unidos o dependientes entre sí» (vid. arts. 44, 2.º a
4.º, y 67 RH).

3.2.2. LOS PISOS EN RÉGIMEN DE PROPIEDAD HORIZONTAL

Del art. 8 LH, números 4.º y 5.º, resultan dos procedimientos para inscribir los títulos de dominio de los
pisos o locales en régimen de propiedad horizontal: uno, para la inscripción del edificio en su conjunto, y
otro, para la inscripción separada de los pisos o locales como fincas independientes.

Primer supuesto; en él se admite la inscripción, como una sola finca, de los edificios en régimen de
propiedad por pisos cuya construcción esté concluida o, por lo menos, comenzada. En la inscripción se
describirán, además del inmueble en su conjunto, sus distintos pisos o locales susceptibles de
aprovechamiento independiente, asignando a éstos un número correlativo escrito en letra y la cuota
de participación que a cada uno corresponda en relación con el inmueble. También se incluirán en la
inscripción las reglas contenidas en el título y en los Estatutos que configuren el contenido y ejercicio
de esta propiedad.
La inscripción se practicará a favor del dueño del inmueble constituyente del régimen o de los
titulares de todos y cada uno de sus pisos o locales.

El segundo supuesto, cuando prevé la inscripción en folios separados, como fincas independientes, de
«los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal, siempre que conste previamente en la
inscripción del inmueble la constitución de dicho régimen». Por consiguiente, para que pueda realizarse la
inscripción separada de los pisos o locales, es requisito indispensable que previamente haya sido
objeto de inscripción el edificio en su conjunto y que en el asiento figure la constitución del régimen
de propiedad horizontal.

De este modo, en la hoja principal o matriz, que es la referente a la finca en su conjunto, se inscribirá
todo cuanto sucesivamente tenga relación con la finca global en sí, y en las hojas especiales o filiales
abiertas a cada piso o local se concentrará el historial jurídico hipotecario respectivo.

3.2.3. LAS CUOTAS INDIVISAS DESTINADAS A GARAJE O ESTACIONAMIENTO DE VEHÍCULOS

El art. 68 RH, reformado por el RD 1867/1998, de 4 de septiembre, y cuyos párrafos 3.º y 4.º han sido
anulados por la Sentencia de la Sala 3ª del Tribunal Supremo de 31 de enero de 2001, extiende la
posibilidad de abrir folio independiente, por razón de claridad registral, a las cuotas indivisas de finca
destinada a garaje, sin necesidad de que exista adscripción de uso. El folio independiente se abrirá con
el número de la finca matriz y el correlativo de cada cuota. La apertura de folio se hará constar por
nota al margen de la inscripción de la finca matriz.

3.3.4. LOS COMPLEJOS INMOBILIARIOS PRIVADOS

Para el acceso de los mismos al Registro de la Propiedad son de aplicación las normas que la Ley
Hipotecaria dedica a la propiedad horizontal, lo que dará lugar a una pluralidad de folios. En un folio se
inscribirá todo el conjunto urbanizado, y en folios separados e independientes todas y cada una de las
parcelas sobre las que se asienten bien viviendas unifamiliares, bien edificios o bloques en régimen de
propiedad horizontal, y, en este último caso, se abrirá otro folio separado a cada uno de los pisos o
locales que integran cada bloque relacionado con el folio general del propio bloque.

3.3.5. EL DERECHO DE APROVECHAMIENTO POR TURNO DE BIENES INMUEBLES PARA USO

TURÍSTICO
El régimen de aprovechamiento por turno de un inmueble se constituirá mediante su formalización en
escritura pública, la cual tiene carácter constitutivo, y se inscribirá en el Registro de la Propiedad.
Inscrito el régimen en el folio de la finca sobre la que se constituye, el Registrador abrirá otro folio a
cada uno de los alojamientos destinados a aprovechamientos por turno, a los efectos de que consten
como fincas registrales independientes, y a los que dará una numeración correlativa con referencia a la
finca. En cada uno de ellos deberá expresarse el número de turnos de aprovechamiento y las demás
circunstancias a que se refiere el art. 26.1.3ª (art. 26.1.2ª y 27.1).
A cada aprovechamiento se le dará también un número correlativo respecto a cada alojamiento.
También prevé la Ley, en el art. 31.1, la apertura de folio a cada turno de aprovechamiento, al decir que
la adquisición y transmisión de derechos de aprovechamiento por turno podrá inscribirse en el
Registro de la Propiedad, para lo que el contrato deberá elevarse a escritura pública y el Registrador
abrir folio al turno cuyo derecho de aprovechamiento sea objeto de transmisión, quedando siempre a
salvo lo dispuesto en la Ley Hipotecaria.

3.3.6. EL APROVECHAMIENTO URBANÍSTICO

El art. 39, se ocupa de los casos en que el aprovechamiento se inscribe como finca especial disgregada
del suelo, mediante apertura de folio independiente. Aquí basta con indicar que los supuestos de
apertura de folio independiente se establecen en aquellos casos en los que las unidades de
aprovechamiento no pueden inscribirse en el folio correspondiente a la finca de que proceden . La
apertura de finca registral es temporal o provisional, pues dura hasta que se adjudique la finca de
resultado en la que debe concretarse el aprovechamiento.

3.3.7. EL AGUA
En consonancia con la posible existencia de aguas de dominio privado, admitida por el Código civil y la
derogada Ley de Aguas de 1879, el art. 66 RH preceptúa que las aguas de dominio privado que,
conforme a lo dispuesto en el número 8.º del art. 334 Cc, tengan la consideración de bienes inmuebles
podrán constituir una finca independiente e inscribirse con separación de aquella que ocuparen o en
que nacieren. Esto se entiende sin perjuicio de que se pueda hacer constar la existencia de las aguas en
la inscripción de la finca de que formen parte, como una cualidad de la misma. Pero el Texto refundido
de la Ley de Aguas de 20 de julio de 2001 atribuye, con escasísimas excepciones, carácter público a las
aguas, lo que impone una reforma de los preceptos hipotecarios, todavía no producida. No obstante, el
Texto refundido, al permitir el uso privado de las aguas públicas mediante concesión administrativa
(art. 59 TRLA), dice que podrán inscribirse en el Registro de la Propiedad los contratos de cesión de
derechos de uso al agua en el folio abierto a las concesiones administrativas afectadas (art. 68.4
TRLA).

3.3.8. LAS CONCESIONES ADMINISTRATIVAS

Las concesiones administrativas se inscribirán bajo un solo número, si los interesados lo solicitaren,
considerándose como una sola finca con arreglo al art. 8 LH, siempre que pertenezcan a un solo
dueño o a varios pro indiviso, excepto las que sean accesorias de otras fincas o concesiones (art. 44.6.º
RH).
Al declararse hoy inscribibles los bienes de dominio público, ha quedado desajustada del sistema la ficción
normativa de «considerar como finca» las concesiones administrativas (art. 44.6º RH). Esta ficción era
necesaria hasta la reforma del R.D. 1867/1998: si las concesiones no abrían folio, no podían acceder al
Registro, porque los inmuebles de dominio público no eran inmatriculables. Ahora la situación ha
cambiado, y esos bienes sí pueden acceder al Registro.

4. MODIFICACIÓN DE LA FINCA. (POR PRÁCTICA)

4.1. Agrupación.

Art. 45 RH:
La agrupación es la operación por la que dos o más fincas inscritas, cada una en su folio, se reúnen
para formar en adelante una sola. Las fincas agrupadas suelen ser colindantes, aunque pueden no
serlo, si se da entre ellas alguno de los nexos económicos de unidad orgánica o interdependencia a
que se refiere el art. 44 RH.
Ha de tratarse de fincas pertenecientes a un solo dueño o a varios pro indiviso, pero cabe también la
agrupación de fincas pertenecientes a distintos propietarios, siempre que se determine, de acuerdo
con lo que resulte del título, la participación indivisa que a cada uno de ellos corresponda en la finca
resultante de la agrupación (art. 45.3 RH).

La finca total resultante se inscribirá en folio distinto y bajo número diferente, haciéndose constar en
la inscripción la procedencia de las fincas agrupadas. Correlativamente, las fincas que se agrupan
quedan extinguidas y sus hojas registrales cerradas; pero los derechos reales que gravaren las fincas
reunidas continúan gravándolas y no se extienden a la finca nueva, es decir, para los titulares de estos
derechos reales, es como si la finca sobre la que recaen tales derechos no se hubiese agrupado . Al
margen de cada una de las inscripciones de propiedad de las fincas reunidas se hará mención de la
agrupación efectuada, con referencia a la nueva finca resultante.

4.2. Agregación.

Art. 48 RH:
La agregación consiste en la incorporación a una finca inscrita de otra , cuya hoja registral se cierra, o
de una parcela que se segrega de otra finca, también inscrita. Lo esencial de esta operación es que la
porción segregada o la finca que se una no midan más de la quinta parte de la extensión de la finca a
que se incorporen. Si exceden de esa medida, deberá formarse finca nueva , como si se tratase de una
agrupación ordinaria.
La inscripción correspondiente se practicará en el folio de la finca mayor, sin alterar su numeración,
pero expresándose en ella la nueva descripción resultante y la procedencia de las unidas, con las
cargas que las afecten. Se harán, además, las oportunas notas marginales de referencia en las
inscripciones de las respectivas fincas.

4.3. Segregación.

Art. 47 RH:
Es la separación de parte de una finca inmatriculada para formar una nueva . Se trata de una
operación registral indispensable siempre que se enajene o grave sólo parte de una finca inscrita.

Por la segregación no se extingue la finca matriz, cuyo resto sigue inscrito. Al margen de su
inscripción de propiedad se hará constar la segregación efectuada, así como la descripción de la
porción restante de dicha finca matriz o, por lo menos, la modificación experimentada en la extensión
superficial y en el lindero o linderos por donde la segregación se haya efectuado.
La parte segregada origina el nacimiento de una nueva finca, a la que se abre folio propio. En la
inscripción de la nueva finca se expresará su procedencia y los gravámenes vigentes de la finca matriz,
que la seguirán afectando como si la segregación no se hubiera producido.

4.4. División.

Art. 46 RH:
Es aquella operación en cuya virtud la totalidad de una finca, al dividirse, desaparece y da lugar al
nacimiento de dos o más fincas nuevas, que son las resultantes de la división. A consecuencia de la
división, la finca matriz se extingue; al margen de su inscripción de propiedad se hace constar la división
efectuada, y su hoja registral queda cerrada. Cada una de las porciones resultantes de la división se
inscribirán como fincas nuevas y bajo número diferente. En las nuevas inscripciones se expresará la
procedencia de las fincas, así como los gravámenes que tuvieran antes de la división, los cuales no
resultarán afectados por esta operación.

REGLAS GENERALES DE ESTOS SUPUESTOS

Según el art. 50 RH todas las operaciones de agrupación, división, agregación y segregación se
practicarán en el Registro en virtud de escritura pública, en la que habrán de describirse las fincas de
origen afectadas, así como las fincas resultantes de cualquiera de dichas operaciones y las porciones
resultantes de aquéllas, cuando fuere posible, o, por lo menos, las modificaciones en la extensión y los
linderos por donde se haya efectuado la segregación.
Tales linderos son los que separan, una vez practicada la segregación, a la finca matriz de la segregada. Si
no constare en el Registro la cabida total de las fincas, deberá expresarse en las notas marginales en que
se indique la operación realizada. En opinión de LACRUZ, las modificaciones de las fincas pueden
resultar, también, de una sentencia judicial o de un acto administrativo (p. ej., art. 37.2 LPAP). Cuando
en el título presentado se forme una finca de dos o más, o se segregue parte de alguna con objeto de
enajenarla, por razones de economía registral, el art. 49 RH ordena que se practique una sola
inscripción, en la que se comprendan la agrupación o segregación y su enajenación.

4.5. Obra Nueva.

Por causas sobrevenidas a la inscripción de una finca en el Registro, puede producirse una
discordancia entre los datos de hecho que constan en el folio y la realidad. Así ocurre siempre que los
datos físicos identificadores de una finca experimenten alteraciones (p. ej., en un solar, que en el Registro
figura como tal, se construye un edificio). Un supuesto de este tipo es la obra nueva.
El concepto de obra nueva responde a un criterio amplio, que abarca cualquier obra que transforme las
circunstancias físicas de una finca inscrita (construcción de edificios, obras de riego, desagüe,
saneamiento, desmonte y puesta en cultivo de un terreno, muros de contención de tierras, etc.).

La declaración de obra nueva puede ser realizada por el propietario del suelo sobre el que se ha
desarrollado la construcción o por los titulares de un derecho real de vuelo o de superficie . En los casos
de copropiedad o condominio será necesario el consentimiento de todos los copropietarios.

La obra nueva puede hacerse constar en el Registro a través del siguiente procedimiento (art. 202 LH):
Las nuevas plantaciones y la construcción de edificaciones o asentamiento de instalaciones, tanto
fijas como removibles, de cualquier tipo, podrán inscribirse en el Registro por su descripción en los
títulos referentes al inmueble en los que se describa la plantación, edificación, mejora o instalación.
En todo caso, habrán de cumplirse todos los requisitos que hayan de ser objeto de calificación
registral, según la legislación sectorial aplicable en cada caso.

 La porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar
identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica.
 Salvo que por la antigüedad de la edificación no le fuera exigible, deberá aportarse para su
archivo registral el libro del edificio, dejando constancia de ello en el folio real de la finca. En tal
caso, cuando se trate de edificaciones en régimen de propiedad horizontal, se hará constar en el
folio real de cada elemento independiente su respectiva representación gráfica, tomada del
proyecto incorporado al libro (vid. RDGRN de 18 de enero de 2017).

A estos efectos, es de trascendental importancia el art. 28 del Texto Refundido de la Ley de Suelo y
Rehabilitación Urbana de 30 de octubre de 2015. Dicho precepto distingue entre la declaración de obra
nueva en construcción y la declaración de obra nueva terminada, y establece las siguientes reglas:

o Obra nueva en construcción: Los notarios exigirán, para su testimonio:

o La aportación del acto de conformidad, aprobación o autorización administrativa que
requiera la obra según la legislación de ordenación territorial y urbanística.
o Certificación expedida por técnico competente y acreditativa del ajuste de la
descripción de la obra al proyecto que haya sido objeto de dicho acto administrativo.
o Obra nueva terminada, exigirán, además de la certificación expedida por técnico competente
acreditativa de la finalización de ésta conforme a la descripción del proyecto, los documentos
que acrediten los siguientes extremos:
 o El cumplimiento de todos los requisitos impuestos por la legislación reguladora de la
edificación para la entrega de ésta a sus usuarios.
o El otorgamiento de las autorizaciones administrativas necesarias para garantizar que la
edificación reúne las condiciones idóneas para su destino al uso previsto en la ordenación
urbanística aplicable y los requisitos de eficiencia energética, tal y como se demandan por la
normativa vigente.
Cuando la obra nueva se hubiere declarado e inscrito en construcción, su finalización
deberá hacerse constar por nota al margen de la inscripción.
No se autorizarán ni se inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de
declaración de obra nueva de edificaciones, sin que se acredite y testimonie la constitución
de las garantías a que se refiere el art. 19». Tales garantías son las siguientes:
a) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante un año, el
resarcimiento de los daños materiales por vicios o defectos de ejecución que afecten a
elementos de terminación o acabado de las obras.
b) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante tres años, el
resarcimiento de los daños causados por vicios o defectos de los elementos constructivos o
de las instalaciones que ocasionen el incumplimiento de los requisitos de habitabilidad.
c) Seguro de daños materiales o seguro de caución para garantizar, durante diez años, el
resarcimiento de los daños materiales causados en el edificio por vicios o defectos que
tengan su origen o afecten a la cimentación, los soportes, las vigas, los forjados, los muros
de carga u otros elementos estructurales, y que comprometan directamente la resistencia
mecánica y estabilidad del edificio.
*A estos efectos, no se autorizarán ni inscribirán en el Registro de la Propiedad escrituras públicas de
transmisión inter vivos sin que se acredite y testimonie la constitución de la referida garantía, salvo que
el autopromotor fuese expresamente exonerado por el adquirente de la constitución de la misma.

4.6. Rectificación de la descripción, superficie o linderos de las fincas registrales.

- Procedimiento del art. 201 LH que remite al expediente de dominio del art. 203 LH, con algunas
particularidades.
“Las diferencias en la descripción, superficie o linderos constituyen otros casos de discordancia entre la
realidad y el Registro, discordancia que se produce, por ejemplo, cuando en la inscripción se hace constar
una extensión superficial de la finca mayor o menor de la que realmente tiene, bien por error en la
medición o bien a propósito.
Con carácter general, el art. 201 LH admite la posibilidad de hacer constar en el Registro la rectificación
de la descripción, superficie o linderos de cualquier finca registral, mediante expediente que se
tramitará siguiendo las reglas del expediente de dominio, con las siguientes particularidades:
a) Podrá promoverlo el titular registral de la totalidad o de una cuota indivisa en el dominio , o
de cualquier derecho real, mediante la aportación al Notario de la descripción registral de la
finca y su descripción actualizada, asegurando bajo su responsabilidad que las diferencias entre
ambas obedecen exclusivamente a errores descriptivos del Registro.
b) El interesado deberá expresar los datos de que disponga sobre la identidad y domicilio de
los titulares del dominio y demás derechos reales sobre la propia finca y sobre las colindantes
 tanto registrales como catastrales, aportando, la certificación catastral descriptiva y gráfica de
la finca o fincas objeto del expediente. Además, en caso de que el promotor manifieste que la
representación gráfica catastral no coincide con la rectificación solicitada, deberá aportar
representación gráfica georreferenciada de la misma.
c) En el supuesto de que se haya aportado representación gráfica alternativa, el Notario
informará a la Dirección General del Catastro sobre la rectificación realizada.
d) El expediente no podrá tramitarse para la rectificación descriptiva de edificaciones, fincas o
elementos integrantes de cualquier edificio en régimen de división horizontal o fincas
resultantes de expediente administrativo de reorganización de la propiedad, expropiación o
deslinde. En tales casos, será necesaria la rectificación del título original o la previa tramitación
del procedimiento administrativo correspondiente.
e) No será de aplicación al expediente de rectificación lo dispuesto en el apartado c) de la regla
segunda, los apartados d) y e) de la regla quinta y el último párrafo de la regla sexta del artículo
203. En cuanto a la regla tercera, el contenido de las certificaciones se entenderá limitado a la
rectificación cuya inscripción se solicita.
Si el Registrador, a la vista de las circunstancias concurrentes en el expediente y del contenido del
historial de las fincas en el Registro, albergare dudas fundadas sobre la posibilidad de que dicho
expediente encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria,
procederá a suspender la inscripción solicitada.

- Excepciones: números 2 y 3 del art. 201 LH.

Sin necesidad de tramitación de expediente alguno, podrá realizarse la rectificación de la descripción
de cualquier finca cuando se trate de alteración de su calificación o clasificación, destino,
características físicas distintas de la superficie o los linderos, o los datos que permitan su adecuada
localización o identificación, tales como el nombre por el que fuere conocida la finca o el número o
denominación de la calle, lugar o sitio en que se encuentre, siempre que, la modificación se acredite de
modo suficiente, en la forma que se determine reglamentariamente.
Tampoco será necesario tramitar el expediente de rectificación para la constatación de diferencias de
cabida de la finca inscrita, en los siguientes supuestos:
a) Cuando las diferencias de cabida no excedan del diez por ciento de la inscrita y se acredite
mediante certificación catastral descriptiva y gráfica, siempre que de los datos descriptivos
respectivos se desprenda la plena coincidencia entre la parcela objeto del certificado y la finca
inscrita.
b) En los supuestos de rectificación de la superficie, cuando la diferencia alegada no exceda del
cinco por ciento de la cabida que conste inscrita.
En ambos casos será necesario que el Registrador, en resolución motivada, no albergue dudas sobre
la realidad de la modificación solicitada.
Basta el consentimiento del titular inscrito, plasmado en cualquier título inscribible, para hacer
constar la menor cabida.
El ingreso en el Registro de los excesos de cabida, salvo en los dos casos antes indicados, sólo puede
producirse a través del procedimiento previsto por la Ley.
- Si la rectificación es en menos extensión de la finca (defecto de cabida) basta el consentimiento del
titular inscrito, pues no hay perjuicio a colindantes.